TESIS - Janium...I . Suelo Urbano 25 I .4.2. Infraestructura 26 I .4.2. I . Agua Potable 26 I...

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

Delegación Baja California

^ • • ^ • ^ INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C.

ESTUDIO DE VALUACIÓN MASIVA DEL SUELO URBANO POR

BANDA O CORREDOR DE VALOR EN LA CIUDAD DE SAN LUI5

RÍO COLORADO, SONORA

T E S I S

Investigación c\ue para obtener el grado de

Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

Presenta:

ARQ. GILBERTO PAYAN RODRÍGUEZ

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por la Secretaría de

Educación Pública conforme al acuerdo no. 2 004324 de fecha I I de

agosto de 2 004 .

Mexicali, Baja California, México Septiembre de 2007

AGRADECIMIENTOS

A DIOS For ser mi mejor amigo y darme todo lo gue tengo y no dejarme caer

nunca

A MIS PADRES Gilberto y Carmina, porgue son esa clase de personas gue todo

lo comprenden y dan lo mejor de si mismos sin esperar nada a cambio

Porgue gracias a su apoyo y consejos he llegado a realizar uno de los anhelos mas

grandes de mi vida

A MI ESPOSA Mary, por haber encontrado el amor y compartir mi existencia

con ella

Por tu apoyo, compresión y amor gue me permite sentir poder lograr lo gue me

proponga Gracias por escucharme y por tus consejos Gracias por ser parte de mi

vida, eres lo mejor gue me ha pasado

A MIS MIJOS Gilberto y Andrea, por ser lo mas hermoso gue me ha dado esta

vida, y ser la inspiración gue me motiva seguir adelante Los amo con toda mi alma

A MI AMIGO ENRIQUE A. HERNÁNDEZ Por ayudarme a lo largo de la Tesis

desinteresadamente y acompañarme en este camino gue hoy culmina en el presente

proyecto

A MIS MAESTROS, AMIGOS Y COMPAÑEROS Por tener su amistad y

apoyo incondicional ya gue siempre me brindaron su experiencia y saber

Septiembre de 2007 C b(":o Payar k g¿ *¡uei

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis R.10 Colorado, Sonora

R E S U M E N

( A B S T R A C T )

Este documento, gue contiene la investigación de valores comerciales

de tierra de una ciudad peculiar como es la de San Luís Río Colorado

(ciudad fronteriza importante del tetado de Sonora por su actividad

económica), expone una metodología gue se formulo y articulo mediante

dos fases, mismas gue identificaron predios particulares o fertados a lo

largo de corredores de bandas de valor y también en el interior de

colonias intermedias; dichas fases tuvieron el objetivo de obtener, de

una forma directa, como es la entrevista personal y la consulta de

fuentes documentales, las cantidades monetarias con gue se

adguineron o cedieron los derechos de propiedad de los inmuebles

indagados, las cuales se considera gue representan de manera clara el

valor rea\ comercial del suelo.

Este estudio ha sido utilizado por las autoridades de la ciudad para

actualizar sus registros catastrales en cuanto al valor alcanzado por las

propiedades, y es to ha servido para mejorar la cuantificación de las

cargas impositivas correspondientes al impuesto por tenencia de la

tierra y por traslado de dominio.

Septiembre de 2 0 0 7

C\ \>ó t i Piyar W_,>¿ngL<*7

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en (a ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora

También se considera gue, como resultado del estudio, los valuadores

de la ciudad mejoraran sus opiniones de valor, pues estas se

sustentaran de una mejor manera gue redundara en el logro de una

toma de decisiones razonada mediante un criterio sistémico.

Se piensa gue la aplicación metodológica de este estudio puede servir

de base para otros análisis gue pudieran efectuarse en ciudades

similares a la de San Luís Río Colorado, Sonora, e incluso en otras gue

pueden poseer características incluso diferentes, pues el valor puede

describirse como el reflejo de la actividad económica y cultural de

nuestra sociedad.

Es importante decir, para finalizar, gue aun resta efectuar un estudio

relativo al valor físico de las edificaciones de los inmuebles de la

ciudad, así como de sus elementos accesorios, instalaciones

especiales y obras complementarias, clasificándolos por tipo de uso y

calidad de obra, lo cual abre una línea de investigación complementaria

de este trabajo.


Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora

N D I C E

INTRODUCCIÓN

La Idea gue da Origen al Tema de Investigación

Problemática

Hipótesis de Solución

Objetivos del Trabajo

Justificación

Descriptiva General del Desarrollo del Tema

2

G

7

&

0

CAPITULO I

DESCRIPCIÓN DEL MEDIO FÍSICO DE LA CIUDAD DE

SAN LUIS RÍO COLORADO, SONORA

I . I . Antecedentes

I .2. Medio Socioeconómico

1.2.1. Agricultura

I .2 .2. Ganadería

I .2.3. Industria

I .2.4. Comercio

I .2.5. Turismo

I .2.6. Pesca

I .3. Medio físico natural

I . 3 . 1 . Clima

I .3.2. Hidrología

13

14

17

17

IS

19

19

19

20

20

21

21

5eptiembre de 2 0 0 7

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de v3lor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora

1.3.3. Suelo 22

I . 3 . 4 . Geología 2 4

I . 3 . 5 . Medio ambiente 2 4

I . 4 . Medio físico transformado 25

I . 4 . I . Suelo Urbano 25

I . 4 . 2 . Infraestructura 2 6

I . 4 . 2 . I . Agua Potable 2 6

I . 4 . 2 . 2 . Drenaje 2 9

I . 4 . 2 . 3 . Electrificación y alumbrado 3 0

I . 4 . 2 . 4 . Vialidad y t ransporte 3 I

I . 4 . 2 . 5 . Eguipamiento urbano 3 3

I . 4 . 3 . Vivienda 3 5

CAPÍTULO 2

BASE TEÓRICO METODOLÓGICA APLICABLE

A LA VALUACIÓN MASIVA DE SUELO URBANO 3 9

2 . 1 . EL MODELO DE RICHARDSON Y ALONSO 3 9

CAPÍTULO 3

FUNDAMENTO TEÓRICO DE LA INVESTIGACIÓN 4 6

3 . I . Factores humanos del valor 4 9

3 . 1 . 1 . Factores sociales 4 9

3 . I . 2 . Factores económicos 4 9

3 . I . 3 . Factores políticos 5 0

3 . 2 . Factores Físicos del Valor 5 0

Septiembre de 2 0 0 7 iv m


3.2.1 Naturales 50

3 .2 .2 . Artificiales 5 1

CAPÍTULO 4

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCEDIMIENTO

CON QUE SE ELABORO EL ESTUDIO 56

4 . I . La Indagación de Mercado 56

4 .2 . El Factor de Comercialización 59

4 .3 . La Actualización de Valores Anteriores 60

4 .4 . Calles Moda y Superiores a la Moda 65

4 .5 . Validación de las Muestras Obtenidas 67

CAPÍTULO 5

RESULTADOS OBTENIDOS DEL ESTUDIO 72

5.1 . Valores del Suelo por Corredor 72

CONCLUSIONES, COMENTARIOS Y RECOMENDACIONES 77

BIBLIOGRAFÍA S3

ANEXOS 65

Tabla de Resumen de Valores &G

Plano D2 87

Plano D5 &&

Plano D9 8 9

Septiembre de 2 0 0 7 v m

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de va l e en la ciudad de San Luis Río Colorado Sonora

INTRODUCCIÓN

LA IDEA QUE DA ORIGEN AL TEMA DE INVESTIGACIÓN

La preparación de este documento esta fundamentada en el

interés gue se tiene por parte de los valuadores profesionales de esta

ciudad de San Luís río colorado Sonora en buscar alguna respuesta gue

sea aclarativa, aungue no concluyente, de los resultados gue se

obtienen con respecto al valor de suelo en la ciudad. Es por ello gue

decidí afrontar el tema para resumir y ponderar de alguna manera, la

información gue se tiene de las características de esta ciudad y buscar

una relación con respecto al valor comercial y catastral de suelo.

Se partió de la premisa de que ¡as instancias involucradas en el

ramo tanto de la actividad de la valuación como de recaudación y

compraventa, están informados de los valores de suelo gue se manejan

en la ciudad tanto gue, cada una de estas instancias expresan un valor

promedio para cada colonia o zona de la ciudad, aguí en este caso

señalado, la información gue se tiene con respecto a los valores son de

primera mano ya gue cada una de estas instancias emite los resultados

de sus propias investigaciones; así tenemos las siguientes:

Actualmente, la oficina de CATASTRO municipal, en coordinación

con un comité técnico de valuadores de San Luís Río Colorado, para


.Ib^rt" Payan iLo¿ j u ,

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado. Sonora

fijar la base del impuesto predial y para mantener un criterio un tanto

homogéneo entre sus agremiados, se ha dado a la labor de efectuar un

estudio de valores de suelo a lo largo de las distintas vialidades gue

forman la traza urbana.

Existen otras instancias gue recaban información con respecto al valor

de las operaciones en la ciudad como es la oficina de recaudación de

catastro, pero esta no emite ningún informe al respecto, por lo gue en

este trabajo se trató de conseguir esta información de una manera

ordenada para comparar con las listas de valores antes mencionadas y

ver su conducta con relación a estas.

A partir de los trabajos elaborados por la Dirección de Catastro

y Desarrollo Urbano se intenta generar un estudio relativo a la

obtención de ios valores representativos de las principales bandas de

valor gue corresponden a los corredores importantes de la ciudad de

San Luis Río Colorado, Sonora.

PROBLEMÁTICA

El aumento tan acelerado gue ha tenido la ciudad de San Luis Río

colorado Sonora, en los últimos años ha venido a favorecer gue los

sistemas establecidos para la determinación de valores por zona o por

Septiembre de 2 0 0 7 MM A^^tuU

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Cotorado, Sonora

colonia, se hayan quedado en atraso con respecto a este crecimiento

de la mancha urbana, no respondiendo en forma rápida y confiable a las

exigencias de este desarrollo tan acelerado, tal parece gue la técnica o

la metodología siempre van retrasadas en el t iempo y respuesta.

La dinámica de crecimiento poblacional y físico nos hace desafiar

el problema del emplazamiento de valores de suelo, es así gue se

observa gue, para estar a la par de este intenso crecimiento y para

estar en la posibilidad de dar respuesta rápida con un alto qrado de

claridad y con argumentos, se reguiere la ordenación de datos gue las

diversas instancias, sean gubernamentales o privadas, tienen en sus

acervos y gue son necesarios para diagnosticar la ciudad con respecto

al obrado de infraestructura, de eguipamiento y, por que no?, de su nivel

socioeconómico, además de conocer su opinión con respecto al valor

de suelo en la ciudad, misma gue sentimos puede llevarnos a plantear

un procedimiento gue centre los aspectos gue son indicadores de

estos valores según el criterio de estas instancias como las gue indica

la bibliografía respectiva, tendiendo a unificarlos para lograr una mayor

aproximación al momento de concretar un valor por zona, ya gue al

emitir valores en el avaluó gue realiza el peri to tiene un curso legal de

trascendencia: Es la base de la tasación de impuestos de diversa

índole (predial o tenencia de ¡a t ierra, traslación de dominio y o t ros

impuestos tasados con base en el valor del suelo.

<iLh-i-h¡ gayan ta.»d-igi. i;

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora

Además tiende a influir dentro de la oferta y la demanda,

transacciones y postransacciones de operaciones inmobiliarias dentro

de t odos los sectores económicos participantes.

El llegar al valor adecuado puede reflejar tendencias en los

patrones de asentamientos humanos; esto es, se puede alentar o

desalentar el desarrollo urbano de zonas específicas por llegar a un

valor de suelo determinado.

El anterior planteamiento se hace complicado debido al continuo

cambio de la infraestructura y eguipamiento urbano, así como el de la

incorporación de nuevos asentamientos humanos, de acuerdo a esto,

los valores tienen una enorme trascendencia en el movimiento

socioeconómico de la comunidad e instituciones gubernamentales

implicadas.

Los cambios explicados anteriormente influyen en t odo t ipo de

procedimientos en los gue se encuentra inmiscuido un inmueble o un

terreno urbano desde la simple operación de compraventa de uno de

estos hasta el pago de impuestos derivados de este acto, el pago del

impuesto predial gue es el gue mejora los servicios de la colonia o

fraccionamiento o el simple deseo de cualguier ciudadano de conocer

el valor de sus bienes.

4 Septiembre de 2 0 0 7

lÜJdl ÍP J0ySr\ 9-"Al t¡U<°7


Todas estas observaciones vienen a ser una justificación, siendo

necesaria la elaboración de un catálogo actualizado de estos valores;

este trabajo será solo el principio de uno de mayor importancia gue

será el establecer uno por calle para estas misma colonias y

fraccionamientos, en gue se plantearan los diferentes valores de

acuerdo a las condiciones especificas de cada lote y su cercanía a las

esguinas y vías de diferente importancia desde el cr iterio del grupo de

trabajo sería la continuación de este tema.

En respuesta a lo anterior, este trabajo se realizara tratando de

estar dentro de los parámetros de las mismas instancias involucradas

con respecto al valor de suelo gue manejan, mostrando los diferentes

indicadores y calificándolos bajo ciertos criterios gue tienen validez

común entre estas instancias.

La importancia del problema a investigar es indiscutiblemente

complicado pero viable ya gue existe interés personal, de autoridades

municipales y de los agentes de bienes raíces, en intentar solucionar la

determinación de los valores promedio de suelo por tipo banda o

corredor de valor en esta ciudad.

Este aspecto representa un reto para los profesionales de la

valuación ya gue se tiene gue responder con rapidez a los cambios gue

se vienen dando en los valores de suelo de la ciudad, pero esta

Septiembre de 2007 H a ¿"-f *-««<«

f i brr-za Payar E.«drgLiz

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en ia ciudad de San Luis Río Colorado 5onora

respuesta deberá ser siempre basada en la observación de

procedimientos adecuados y bien fundamentados.

El problema a solucionarse con claridad es definir

consistentemente y explicar el valor comercial gue alcanzan los

principales corredores o bandas de la ciudad de San Luis Río Colorado

bajo sanos criterios de las autoridades catastrales y de los

profesionales de la valuación relativos a la determinación del valor del

suelo urbano, con base en fundamentos del muestreo y de la

estadística descriptiva.

HIPÓTESIS DE SOLUCIÓN

Con base en lo planteado respecto del problema existente en la

ciudad de San Luis Río Colorado, considerando las fuentes existentes

de información y la posibilidad de obtener datos relevantes, es posible

articular un procedimiento gue permita, de una manera fundamentada en

los principios y enfogues principales de la valuación, particularmente en

lo gue respecta a la valuación masiva inmobiliaria, calcular y establecer

los valores promedio de los corredores o bandas de valor de dicha

ciudad, lográndose así contar con un mecanismo gue permita la

actualización periódica con menor grado de incertidumbre de estos

valores.

s-, Bff^H t̂t1'* xo Piyar Q.i>¿rgu£<-

Septiembre de 2007 • £ • A M * « * < * *


OBJETIVOS DEL TRABAJO

El objetivo pragmático de este trabajo ha sido retomar ciertos criterios

gue utilizan estas instancias correspondientes (autoridades catastrales

y valuadores) y analizarlos para ver si es posible indagar los valores

comerciales y, en un trabajo postenor al gue aguí se expone,

relacionarlos entre sí mediante algún modelo matemático, es decir,

definir la forma de esa relación por medio de alguna ecuación de

regresión y, a su vez, definir si pueden ser ponderables o calificables

para finalmente tratar de identificar un procedimiento sistemático y

estandarizado gue sea aplicable tanto por las instancias mencionadas,

con la finalidad de elaborar valuaciones de calidad.

Se pretende como resultado, un documento de estudio gue

concentre las características físicas de los corredores de valor y que

asigne las cantidades monetarias gue mejor reflejen su situación

comercial, dando paso a ¡a requerida actualización periódica de los

valores con menor obrado de incertidumbre.

Otros objetivos gue serán parte importante del trabajo son los

siguientes:


^Ibyrfa? Payan C c d i - g u ^


a) Obtención de un documento donde se muestran las tendencias

del valor en la mancha urbana mostradas a través de la gráfica

correspondiente.

b) Obtención de un documento gue reporta el valor promedio por

corredor de valor de suelo a la fecha de la investigación, tomando en

cuenta una política de valoración masiva para fines catastrales.

Se guiere lograr gue este documento sea una propuesta de un

procedimiento básico para el valuador par el ejercicio de su profesión y

gue le sirva como un primer marco de referencia para sus dictámenes.

JUSTIFICACIÓN

El desarrollo de este trabajo obedece a mi deseo de proponer una

alternativa metodología para la correcta valuación (desde mi particular

punto de vista), se intenta como resultado aportar un documento gue

sintetice e ilustre las concentraciones de valores comerciales en la

ciudad, que permita la adecuada emisión y certificación de valores de

una manera consistente y acorde con la realidad gue prevalece en este

centro urbano.

& Septiembre de 2 0 0 7


Podría pensarse en un momento dado, gue no es necesaria la

aplicación de un procedimiento si ya tenemos los resultados gue al final

de cuentas es el valor mismo, pero como se dice y se reitera no es

ese el objetivo. La necesidad de este procedimiento aparece en el

momento en gue no se tienen datos suficientes de la ciudad como para

decidir gue valor asignarle y sobre t odo con el peso de la

comprobación de ese valor asignado. Con este trabajo se guiere lograr

gue esa incertidumbre desaparezca, si no en forma tota l , si buscando

tener un mejor acercamiento a la explicación de valor.

Habiendo seguido una metodología fundada en bases lógicas

confiables y bajo las instancias reguladoras de avalúos en el estado de

Sonora.

A través de la historia de todas las ciudades del país, siempre

nos hemos encontrado una diferencia en la determinación de valores de

calle, principalmente por los diferentes criterios gue se utilizan en la

recopilación de la información necesaria para determinar estos valores

o de los aspectos técnicos para determinar los mismos gue afectaran

al mercado inmobiliario.

En todos los ámbitos de nuestra sociedad, ha sido necesaria la

aplicación de valores para los diferentes negocios gue se hacen, tanto

en la compraventa de inmuebles y para la solicitud de créditos

bancanos, en los gue es necesario determinar el valor de las

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora

propiedades dadas en garantía para la obtención de determinado

crédi to o la definición del valor de las garantías con gue cuenta la

institución, para asegurar el dinero prestado para un fin determinado y

finalmente en la aplicación, por parte de las autoridades

gubernamentales para el cobro de impuestos por traslado de dominio y

por cobro del impuesto predial, siendo necesario establecer un

procedimiento gue pretenda unificar un criterio en la recolección de

información gue pueda ser auxiliar en la determinación del valor de suelo

por corredor o banda de valor.

En México, últimamente la economía tan cambiante e insegura, ha

jugado un importante papel en los diferentes negocios gue se

promueven en México como país, en Sonora como entidad de la

federación y en San Luis río colorado como municipio, siendo necesaria

la actualización de ios valores promedio de suelo por cada tipo de

colonia gue cuenta la ciudad, en los términos de t iempo gue la

economía local, estatal, nacional e internacional lo reguiera.

DESCRIPTIVA GENERAL DEL DESARROLLO DEL TEMA

Este documento se ha elaborado también con la finalidad de gue en un

momento dado pueda servir de base para la realización de o t ros

estudios acerca de la distribución de valor en otras ciudades de

| p. • B M C l ' - r - t j Payan G.cJ gug^

Septiembre de 2 0 0 7 • » • A+^ittU

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, 5onora

tamaño similar a la de San Luís Río Colorado, Sonora, y lo gue aguí se

presenta es un documento de mediana extensión con características de

resumen ejecutivo. Por lo tanto, primeramente se decidió describir el

medio físico de esta ciudad, su origen histórico, su medio

socioeconómico, su medio físico natural, su medio físico transformado

por el hombre, para gue el lector se ubigue en espacio y en la situación

contemporánea.

Seguidamente se formularon y articularon los elementos teóricos del

valor, desde una perspectiva humana y física respecto de los inmuebles

(suelo y edificaciones) de esta ciudad, esto con el fin de dar un

soporte ai desarrollo de la indagación de los valores, ya gue, desde un

punto de vista más analítico, los valores comerciales obtenidos se

deben vincular con los elementos ambientales de 'índole física, social,

política y económica.

Posteriormente se ha presentado el esguema particular masivo de

valuación a través de un procedimiento de consulta en campo, haciendo

hincapié en los aspectos relevantes de la integración de la indagación

de mercado, los supuestos del factor de comercialización, del

mecanismo de actualización de los valores históricos, la definición de

"calle moda" y "superior a la moda", el procedimiento de validación de

las muestras gue se obtuvieron y la presentación gráfica de los valores

de suelo gue se generaron a manera de resultados.


Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciuaad <se San Luis Río Colorado, Sonora

finalmente, se enunciaron algunos comentarios generales y se

mencionaron recomendaciones particulares gue se espera sean

tomadas en cuenta por las autoridades municipales de San Luís Río

Colorado.

Se considera también gue a partir de lo aguí expuesto se puedan abrir

nuevas líneas de investigación y desarrollo en lo gue concierne a este

tema de valuación, como puede ser el modelado matemático de la

función del valor en t res dimensiones (dos relativas a la distancia

medida desde el centro geográfico de valor, y una al valor unitario de

suelo en si), o bien, a la interpolación y extrapolación de valores a

partir de datos muéstrales en zonas saturadas y consolidadas en lo

referente a los asentamientos humanos y a los valores gue les

corresponde.

2 m Septiembre de 2 0 0 7 • ! • <**•?«*•««<=*<•

CLb-rts Paya. Uídrejisi


C A P I T U L O I

DESCRIPCIÓN DEL MEDIO FÍSICO DE LA CIUDAD DE

SAN LUIS RÍO COLORADO, SONORA

Ubicación Geográfica de San Luis Río Colorado, Sonora, en la República Mexicana

Septiembre de 2 0 0 7 3

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de Valor en la ciudad de San Lu s Rjo Colorado Sonora

Vi5ta Aerea de la Ciudad de San Luis Rio Colorado

I . I . ANTECEDENTES

Se considera obligatorio el conocimiento básico de la ciudad en

la cual se habrá de ejecutar el trabajo de la valuación, por lo cual a

continuación se hará una breve descripción del contexto de la ciudad

de San Luis Río colorado, Sonora.

El municipio de San Luis Río Colorado recibió el título de

aduana en 1 923 ; en abril de 1924 se le o torgó la categoría de

comisaría, con localidades segregadas del municipio de Caborca La

cabecera municipal es San Luis Río Colorado, que fue elevada a

categoría de ciudad en julio de I 9 5 6 ; los terrenos en donde hoy se

erige la ciudad fueron t itulados en abril de I ¡367 a Manuel Escalante y

14 Sept embre de 2 0 0 7

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis SJO Colorado. Sonora

Socios. Se considera fecha importante I 9 6 0 año en gue se pavimentó

la carretera Santa Ana - San Luis, y I 9 6 4 cuando se construyó el

puente gue une a Sonora con Baja California1.

Cronología de hechos históricos Importantes

I ÓÓ7 Los terrenos del municipio son t itulados a Manuel Escalante y

socios.

1916 Nace como colonia agrícola Militar.

I 9 2 3 San Luis Río Colorado recibe él t i tulo de aduana.

I 9 3 9 San Luis Río Colorado es elevado a la categoría de municipio.

I 9 5 8 Adguiere él t itulo de ciudad.

I 9 6 0 Se pavimenta la Carretera de Santa Ana - San Luis

1964 Se construye el puente gue une a Sonora con Baja California,

sobre el río Colorado.

El municipio de 5an Luis Río Colorado se encuentra enclavado en

la zona noroeste del Estado de Sonora. Ai norte colinda con el

condado de Yuma, Arizona, Estados Unidos de Norteamérica; al sur con

el Golfo de California, al este con los municipios de Gral. Plutarco Elias

Calles y Puerto Peñasco, al oeste con el municipio de Mexicali, Baja

California y el tramo final del Río Colorado.

información extraída del Plan de Desarrollo Urbano del centro de población San Luis Rio Colorado,

publicado por la Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología del Estado de Sonora

i rr B f f ^ l C/Lfrgitg Payan Q_í¿\ ¿lutv

Septiembre de 2007 wM A+^lUttt.

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor ae valor en la andad de San Luis Rio Colorado 5orvora

Cuenta con una extensión territorial de 6 ,412.75 km2 gue

representa al 4 .5 por ciento de la superficie total del Estado, las

localidades más importantes, además de la cabecera municipal, son: El

Poblado Luis B. Sánchez, Golfo de Santa Clara Nuevo Michoacán e

Ishta.

Según los censos de población y vivienda de I 960 , I 9 90 , y las

cifras preliminares del censo de población y vivienda del año 2000 ,

elaborados por el INEGI, presentan los siguientes resultados para este

municipio.

POBLACIÓN TASA DE CRECIMIENTO (%)

I 9 6 0 1990 2 0 0 0 1960/1990 1990/2000

92,790 110,530 I45,00G 1.8 2.77

Fuente INEGI Censo General de Población y Vivienda 1980, I 9 9 0 y 2 0 0 0

Su población es de 145,006 habitantes, del total de sus

pobladores 72 ,664 son hombres 72 , 142 son mujeres. Tiene una tasa

de crecimiento del 2.77 por ciento y presenta una densidad

poblacional del I 7.2 hab. /km2


1.2. MEDIO SOCIOECONÓMICO

La población económicamente activa del municipio es de 54 ,962

habitantes, de los cuales 54 ,425 tienen ocupación y 557 se

encuentran desocupados. De las personas ocupadas 10,44G se

dedican al sector primario, I 6 ,643 al sector secundario, 25 ,260 al

terciario, I ,656 no especifican actividad y 47 ,775 habitantes son

económicamente inactivos.

1.2.1. AGRICULTURA

ACTIVIDAD

Agrícola

SUPERFICIE (Mas.)

Riego Temporal

27 ,915 .0 53 .0

Fuente Plan Municipal d e Desarrol lo 1337-2000

La agricultura cuenta con una superficie total de 29,355

hectáreas, de las cuales 27 ,915 con de riego, 53 de temporal y

I ,367 de medio riego. De la superficie total, 14,460 has. son de la

pegueña propiedad y I 4 ,675 has. de propiedad ejidal.



En los últimos años, la agricultura del Municipio se ha

diversificado con el cultivo de algodón y de hortalizas impulsado por el

repunte en el precio internacional de sus productos.

En la actualidad se siembra anualmente 5 , 0 0 0 has. de vegetales

destacando los cultivos de cebollín, coliflor, rapini, melón, espárrago,

calabacita y otras hortalizas, así como en frutales tales como el dáti l,

durazno, vid y el higo.

.2.2. GANADERÍA

ACTIVIDAD SUPERFICIE (has)

Agostadero

Ganadería 300,000.0

Fuente: Flan Municipal de Desarrollo 1 9 9 7 - 2 0 0 0

La actividad ganadera se practica en S>00,000 hectáreas de

agostadero con una población de 2 , 5 4 7 cabezas de ganado bovino,

beneficiando a 2 6 3 productores. 5u principal objetivo es la producción

de becerros al destete para su exportación a los Estados Unidos de

Norteamérica.


'TT.-'si-tg Piyútl B-Cdl |r|ilJ¿

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de 5an Luis Rio Colorado, Sonora

1.2.3. INDUSTRIA

La industria es la segunda actividad de importancia en la economía

del municipio, 2 6 plantas industriales dan ocupación a 6 , 0 4 6

empleados. Los t ipos de empresas son; metaí-mecánica, electrónica,

plástico, textil, fábrica de muebles y alimentos.

1.2.4. COMERCIO

El comercio es la actividad más importante para la economía

municipal, ya gue junto al sector servicios genera I 5 , 6 7 0 empleos, lo

gue representa el 4 6 % de la población ocupada.

La actividad se practica I , 6 7 2 establecimientos comerciales entre los

gue destacan abarrotes, farmacias, mueblerías, ferreterías, tiendas de

ropa, zapaterías y locales de artesanías.

1.2.5. TURISMO

Una de las actividades económicas con mayor potencial de

desarrollo es el turismo, ya gue se cuenta con recursos naturales

diversos gue lo hacen atractivo tanto para el turista nacional como

internacional. Dentro de sus atractivos naturales destacan el Golfo de

Septiembre de 2007 wM A+1**-****'

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, 5onora

Santa Clara y la región volcánica del Pinacate considerada como

reserva de la biosfera.

En lo gue se refiere a infraestructura turística, se cuenta con I 9

hoteles con 6 7 5 cuartos, trailer park con 150 espacios, 3 6

restaurantes y 2 0 bares. El personal ocupado asciende a 2 , 3 2 4

personas.

1.2.6. PESCA

La pesca junto con la agricultura, son las principales actividades

del sector primario en el Municipio, generando en su conjunto, 9 6 5 I

empleos, lo gue representa el 2 6 % de la población ocupada.

Esta actividad es realizada por 2 cooperativas de altura, 3

cooperativas de bahía y 3 permisionanos con 16 embarcaciones

mayores y 105 lanchas.

1.3. MEDIO FÍSICO NATURAL

Como se comento en antecedentes el medio físico natural es

importante ya gue esto puede condicionar el valor de algunas zonas

f r i t^r-f i .1 Payan l£i?di gusL


dependiendo por ejemplo de la hidrografía, topografía, vientos

dominantes, microclimas, etc.

Se Hace a continuación una breve descripción del medio físico

natural gue envuelve a la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora, esto

será determinante para observar cuales serán los factores gue se

tomaran o no se tomaran en cuenta para el desarrollo de este estudio.

1 .3 .1 . CLIMA

Eí clima es cálido y muy seco, las lluvias más importantes se

presentan durante el o toño y el invierno. Los vientos dominantes soplan

de oeste a este. La temperatura media anual es de 2 7 . 7 ° C, mientras

gue la temperatura mínima extrema es de - 6 . 5 ° C y la temperatura

extrema alcanza los 5 6 . 5 ° C. La precipitación media anual es de 7 9 . 9

milímetros y la evaporación media anual es de 2 2 9 6 milímetros.

1.3.2. HIDROLOGÍA

El caudal del río colorado es controlado por presas localizadas en

terr i tor io de Estados Unidos, y los volúmenes gue benefician a México

han sido acordados en el Tratado Internacional de Aguas y, en algunos



casos, I os desfogues procedentes cuando existen demasías en dichas

presas. Este tiene una dirección norte-sur hasta llegar al golfo de

California. Las principales alteraciones al medio natural se relacionan con

el desecho de aguas residuales gue descargan al río colorado.

En cuanto a aguas subterráneas, la localidad cuenta

principalmente con la del río colorado y con acuíferos de los cuales se

sustrae el agua, teniendo estas una dirección de este a oeste hacia el

río colorado, en cuanto a la calidad del agua con gue cuenta el

municipio es: agua dulce, salada y tolerable, esta ultima es la gue

predomina.

1.3.3. SUELO

En el municipio se localizan los siguientes t ipos de suelo desde el

punto de vista geológico predominan: al Norte el eolítico, integrado

por la acumulación de material derivado de rocas, gue han sido

transportadas por la acción del viento. Al Noroeste el aluvión formado

por depósitos de materiales sueltos (Gravas, arenas) provenientes de

rocas preexistentes, gue han sido transportados por corrientes

superficiales de agua.

Los t ipos de suelo desde el punto de vista de edafología, el cual

considera las propiedades físicas, guímicas y morfológicas.


Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la cuidad de San Luis Río Colorado, Sonora

Regosol: Predomina en la parte norte del terr i tor io fase física

gravosa, en general son de colores claros, se caracteriza por no

presentar capas distintas, y en la cual se puede desarrollar agricultura

mecanizada.

Xeroxol: se localiza al suroeste del municipio, se presenta con

fase guímica sódica, tiene una capa superficial de color claro. Su

utilización agrícola esta restringida a zonas de r iego.

El Oeste del municipio se presenta con fase guímica sódica.

Limita muy frecuentemente el desarrollo de todos los cultivos. Su

utilización agrícola esta restringida a zonas de riego con altos

rendimientos.

Al Noroeste también se presenta el t ipo de suelo fluviosol gue se

caracteriza por estar formado siempre por materiales acarreados por el

agua, cercano siempre a lagos o sierras donde escurre el agua a los

llanos, así como en los lechos de los ríos.

2 3 Septiembre de 2007

C, l ie- t i . Payar- RaHi-igu-


1.3.4. GEOLOGÍA

En el área de estudio se presentan vanas fallas geológicas gue

forman parte del sistema de fallas de San Andrés, orientadas en

dirección Noroeste-Sureste.

Estas fallas geológicas, presentan una importante actividad gue

ha originado sismos de intensidad variable.

1.3.5. MEDIO AMBIENTE

El centro de población de San Luís Río Colorado presenta

problemas de contaminación ambiental en los aspectos fundamentales

referidos a la disposición de residuos 5óhdos y líguidos urbanos y a la

contaminación por polvos.

No se tiene control de la mayoría de los pozos de descarga y

absorción que se han instalado, propiciados por la reducida cobertura

del sistema de alcantarillado.

Esto representa un alto r iesgo de contaminación no sólo del

subsuelo sino también del aire debido a los vientos en ciertas épocas

2 4 Septiembre de 2 0 0 7


del año. Este problema se minimizará cuando inicie operaciones la

importante obra actualmente en construcción para el tratamiento de las

aguas residuales de la ciudad.

En las áreas periféricas de la ciudad existen t iraderos de basura y

escombros clandestinos cuyos desechos son guemados

frecuentemente. Ot ro problema de contaminación del aire lo constituye

la guema de los residuos agrícolas como son el t r igo, el espárrago y el

algodón.

1.4. MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO

1 .4 .1 . SUELO URBANO

El Centro de Población de San Luis Río Colorado ocupa un área

urbana de 5 , 2 6 7 . 4 2 has., aproximadamente, organizada en 2 4

colonias, en los gue se expresan los diversos usos de suelo de t ipo

habitacional, por el comercio y los servicios localizados en el centro

urbano y por la vialidad regional y urbana gue ocupa una porción

substancial del área urbana, y por los eguipamientos y baldíos

diseminados dentro de los limites de esta.

Septiembre de 2007 L ü ****«"*•

Estudio de valuacon masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Lu s Rio Colorado Sonora

SECTORIZACIÓN URBANA

UTP

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1 '

12

13

( 4

15

16

17

IS

( 9

20

21

22

23

24

DENOMINACIÓN

( NOMBRES DE

COLONIAS)

CUAUHTEMOC

CENTRO

RESIDENCIAS

BURÓCRATAS

1 0 DE ABRIL

PARQUE INTERNACIONAL

PROGRESO

CAMPESTRE

JALISCO

SONORA

RUIZCORTINEZ

INDUSTRIAL

LA MESA

AVIACIÓN

AEROPUERTO

DEL BOSQUE

FEDERAL

ALTAR

MEXICO

SOLIDARIDAD

REFORMA

MEZQUITE

LIBERTAD

LA GRULLITA

TOTAL

SUPERFICIE

MAS

S3 56

2 2 8 10

3 0 6 9 0

3 1 4 1 1

187 63

173 35

205 59

3 4 0 4 1

3 3 2 36

244 66

146 5 7

141 22

161 91

2 6 6 65

266 63

193 0S

261 94

263 45

157 62

4 7 1 1

64 15

3 0 2 20

247 15

3 0 6 26»

5 ,267 4 2

%

1 53

4 33

5 63

5 9 6

3 56

3 29

3 90

6 4 6

6 3 1

4 65

2 63

2 6 6

3 0 7

5 10

5 44

3 6 7

4 97

5 0 0

3 0 0

0 63

1 22

5 74

4 Ge

5 61

100 00

El uso del suelo en la localidad de San Luis Río Colorado se

encuentra integrado de la siguiente forma: Actividades Agropecuarias,

g l b - r f » Payan CLaA g r


Alojamiento Temporal, l iabitacional, Comercio y Servicios Básicos,

Comercio y Servicios Especializados, Centro de Diversión, Centros

Comerciales, Comercio de Impacto Mayor, Comercio y Servicios con

Casas Habitación, Oficinas Privadas, Oficinas Públicas, Abastos y

almacenamientos, talleres Especiales, Manufactura e Industria

(domiciliaria y menores), Industria de Bajo Impacto, Industria de Alto

Impacto, Eguipamiento Barrial, Eguipamiento General, Eguipatniento

Regional, Especial, Infraestructura, Espacios Abierto, Predios Baldíos.

La traza urbana prácticamente es una retícula ortogonal uniforme,

cuyo principal elemento estructurador es en centro histórico de la

ciudad, gue actualmente cumple funciones de centro urbano y es donde

se registra la mayor concentración de servicios y comercio; este

centro se localiza en las inmediaciones de la garita fronteriza y está

delimitado al norte por la línea fronteriza al Oeste por los campos

agrícolas sobre la margen del Río Colorado, al Sur por la Av.

Revolución y al Este por la calle 7 (ver glano D2).

Como elementos de apoyo al centro urbano se identifican t res

corredores comerciales y de servicios, mismos gue se han desarrollado

sobre vialidad gue funcionan como primarias; la primera de ellas es la

Av. Alvaro Obregón gue constituye el acceso al centro urbano.

El segundo es la Av. Constitución gue conecta con la Av.

Libertad. Como corredor comercial, la calle Monterrey es el principal

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor ce valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora

acceso que comunica al centro de población con los campos agrícolas

del Valle de San Luis.

El parque industrial, localizado en el acceso oriente, define

claramente la tendencia de localización de plantas productivas en el

área, aungue se pueden identificar pegúenos núcleos industriales

dispersos en la parte poniente de la ciudad sobre la Av. Constitución.

I . 4 . 2 . INFRAESTRUCTURA

1 . 4 .2 .1 . AGUA POTABLE

El municipio de San Luis Río Colorado t iene una cobertura del

3G. 1 0 % en agua potable.

El abastecimiento de agua para consumo urbano de la localidad

de San Luis Río Colorado proviene del acuífero de la Mesa Arenosa

formada por las aguas subterráneas comprendidas en lo gue es el área

de ciudad y el Valle del San Luis y gue corresponde a la zona oriente

de la Cuenca del Río Colorado. Actualmente (OOMAFAS, 1999) se

cuentan con 22 pozos para el abastecimiento de la ciudad, de los


cuales solo 16 pozos operan, en las épocas de mayor demanda se

llega a consumir I 2 6 4 Ips.

La red de agua potable (ver plano D5) presenta una cobertura del

9G% del área urbana (OOMAPAS, I 9 9 9 ) , mientras gue el 9 5 . 9 5 % de

las viviendas existentes en el área urbana, cuentan con este servicio.

Sin embargo la velocidad del crecimiento de la mancha urbana en

forma dispersa hacia la periferia, es elevada en virtud de la falta de

definición de densidad y dirección de la expansión física sobre terrenos

ejidales, hecho gue propicia un desfasamiento creciente con relación a

la velocidad de ampliación de la red, o gue en mejor de los casos,

frena su optimización debido al desaprovechamiento de la

infraestructura y a la elevación de su costo por habitante servido. Las

áreas no servidas corresponden a colonias nuevas con reducida

densidad y se localizan fundamentalmente al sur y en menor escala en

algunas zonas al oriente y sur-oriente de la mancha urbana. Las zonas

sin servicio son cubiertas por pipas del Ayuntamiento.

1 .4.2.2. DRENAJE


4 5 % . Actualmente se estima (OOMAPAS, 2 0 0 3 ) una cobertura del

4 G . 3 0 % en el centro de población de San Luis Río Colorado (ver plano


DG). El área servida gue contiene los colectores, subcolectores y red

de atarjeas, corresponde a la zona mas consolidada de la ciudad gue

limita al Norte con la Av. Internacional, al Sur con la Av. Nayant, al Este

con la calle 2 6 y al Oeste con la Av. Cuauhtemoc hasta la Av. hidalgo y

siguiendo al sur por la calle 2 hasta la calzada Constitución. Los

usuarios gue no cuentan con drenaje utilizan letrinas o fosas sépticas.

I . 4 . 2 . 3 . ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO


9 5 . 4 0 % en energía eléctrica.

El centro de población de San Luis Río Colorado el servicio de

energía eléctrica cubre un 9 G . 9 0 % de las viviendas habitadas del área

urbana (ver plano D7). Las zonas sin servicio corresponden a la franja

periférica de baja densidad poblacional. El proceso de introducción del

servicio es constante aungue con un ritmo desfasado al de la expansión

física de la mancha urbana.

La red de alumbrado público brinda este servicio al 6 0 % de la

población. La introducción de este servicio se encuentra asociado al de

energía eléctrica ya gue ios postes de la CEE pueden ser utilizados

para la colocación de luminarias.



Sin embargo existen zonas donde se dispone de una cobertura

mayor en un área más amplia, pero con un espaciamiento mayor entre

las luminarias. Existe una franja intermedia entre el área con urbanización

consolidada y el área carente de servicio, en la cual la distribución es

insuficiente.

1 .4.2.4. VIALIDAD Y TRANSFORTE

El área urbana de San Luis Río Colorado se estructura a partir de

vialidades primarias de las cuales sólo t res tienen cobertura total de la

población y son la Av. Obregón, con orientación Este-Oeste, la Calzada

Constitución con orientación Noreste-Suroeste y su continuación en la

Av. Libertad, en dirección Este-Oeste y la calle 2 hasta su entrongue

con la avenida Tlaxcala.

Aunado a ios amplios derechos de vía con secciones superiores a

2 0 metros, la condición de terreno sensiblemente plano, ha propiciado

un esguema claramente ortogonal gue facilita la organización de las

vialidades. Sin embargo la expansión rápida del área urbana demanda

una rearticulación y la definición de una jerarquía vial.


El área urbana carece de pavimentación en sus vialidades, como

se puede observar en el plano D6, concentrándose la mayor área

pavimentada en el centro urbano de la ciudad. Actualmente se estima

gue la pavimentación tiene una cobertura del I 7% del área urbana.

El mayor centro de gravedad de viajes los constituye el centro

urbano, tanto por ser el principal núcleo de abastecimientos de

servicios, lugares de trabajo y centro de eguipamiento como por la

localización de la puerta fronteriza. Este último elemento es de

particular importancia dado gue una alta proporción de la población gue

reside en San Luis Río Colorado se traslada frecuentemente por

motivos de trabajo y abasto a la región de Yuma, Arizona.

Otros lugares de atracción lo constituyen el parque industrial al

oriente y los campos agrícolas de los valles de San Luis y Mexicali. A

pesar del enorme peso gravitatono del centro urbano y la puerta

internacional, la localización del resto de los destinos cotidianos al

oriente y poniente de la ciudad permite un funcionamiento relativamente

desconcentrado, en virtud del uso simultáneo de diferentes ejes

primarios gue contribuyen a evitar congestionamiento en las horas pico.

Además por los viajes por motivo de trabajo hacia los campos

agrícolas, la ciudad consta con t res accesos gue la comunican con los

valles. No obstante lo anterior los ejes calle 2 , Av. Obregón y calzada

constitución tienden a elevar su nivel de intensidad del tráfico en virtud


~\k'C<to Pvyan Q.<?¿ guel.

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor oe valor en la ciiidsa, de San Luis Rio Colorado, Sonora

de las limitantes físicas al crecimiento urbano, la línea divisoria y el área

agrícola ubicada sobre el cauce del Río Colorado, al poniente de la

ciudad, que restringen el uso de vías alternas.

En materia de transporte urbano, la cobertura es casi total

mediante líneas de autobuses urbanos, los denominados peseros y

taxis (ver plano D9).

Con relación al t ransporte foráneo, el servicio es cubierto por

varias líneas gue cubren la ruta México-Tijuana, además por ABC,

ELITTE, TAP y Transportes Norte de Sonora.

Las terminales de transporte colectivo (urbano) y t ransporte

foráneo, se localizan en el Centro Urbano de la localidad.

1 .2.4.5. EQUIPAMIENTO URBANO

Los eguipamientos los constituyen el conjunto de estructuras

físicas gue permiten la prestación de servicios a la población para

satisfacer sus necesidades, se organizan en sistemas y subsistemas y

su existencia está asociada al nivel de la calidad de vida en el centro de

Población de San Luis Río Colorado. El eguipamiento actual de la ciudad

se presenta en el plano D4.

3 3 Septiembre de £ 0 0 7

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado. Sonora

El servicio educativo es prestado a través de los diversos niveles

de escolaridad distribuidos en una escuela de capacitación especial,

3 6 jardines de niños; la educación primaria se imparte en 3 4 escuelas

primarias; se tienen 6 escuelas secundarias general y 4 secundarias

técnicas; con relación a la educación media superior se tienen 4

bachilleratos general. Además se cuenta con una escuela de

capacitación para el trabajo de servicio público y 3 de servicio privado,

así como 2 escuelas técnicas (CONALEP y CECATI). En materia de

educación superior se cuenta con 2 universidades (CESUES y CUT). En

materia de cultura se cuenta con una biblioteca regional, un centro

cultural, una escuela de teatro, un auditorio y una sala de cine.

Se cuenta con instalaciones deportivas, centros deportivos, dos

gimnasios, albercas, unidades deportivas, áreas verdes en plazas,

jardines, pargues, juegos infantiles, dos plazas cívicas, t res centros

sociales.

Los servicios de comunicación se satisfacen mediante una oficina

de correos, una de telégrafos, servicios de mensajería, servicio

telefónico mediante líneas privadas y casetas telefónicas, emisora de

radio comercial en el ámbito local, repetidora de radio, sistema de

televisión abierta y por cable, sistemas privados de comunicación

además de Internet.


Los eguipamient05 de servicios urbanos con los gue se cuenta en

la localidad son: Comandancia de Policía, Central de Bomberos,

Cementerio, Funeraria, Relleno Sanitario, Estaciones de Gasolina,

Centros Religiosos, Servicio de Emergencia, Basurero Municipal,

Subestación Eléctrica, Asistencia Pública, Servicios Bancanos,

eguipamiento Hidráulico y Sanitario.

Las instalaciones con gue cuenta el subsistema de administración

Pública se integran básicamente por el Palacio Municipal, Oficina de

"OOMAPAS", Oficina del DIF Municipal, Oficina de Agencia Fiscal,

Oficina del Registro Civil, Oficina del Registro Público, Oficina de

Ministerio Público, Oficina de Defensoría de Oficio, Oficina de Juzgado,

Oficina de la Policía Judicial del Estado y comandancia de policía.

1.4.3. VIVIENDA

El Censo General de Población y Vivienda 2 0 0 0 desarrollado por

INEGI, expresa gue en el municipio de San Luis Río Colorado se

cuantificaron un total de 3 5 , 3 4 7 viviendas habitadas gue alojaron una

población de 145 ,00G habitantes, reflejando una densidad de 4 . 1 0

habitantes por vivienda; para el centro de población de San Luis Río

Colorado se cuantificaron 3 0 , 6 G 4 gue representan el 6 7 . 3 2 % del

total municipal y se observó una densidad de 4 . 1 0 Habitantes por

t¡"Lb*rffl Payan ELffdi (|ufl£


vivienda, similar al municipal, de las cuales 30,GG5 (99 .35%) son

clasificadas como viviendas particulares habitadas.

El t ipo de vivienda con gue cuenta el centro de población es:

vivienda residencial, este t ipo de vivienda lo encontramos en el primer

cuadro de la ciudad, se considera gue por el t iempo gue tienen de

construidas presentan las características para esta clasificación, el

t ipo de vivienda media la encontramos hacia el centro del poblado y

por último encontramos vivienda de t ipo popular en las orillas del

centro de población, gue por ser estas las de más recientes

construcción o en proceso de, presentan las características de este

t ipo, también encontramos vivienda de interés social en vanos puntos

de la ciudad

CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA

INDICADOR

TOTAL DE VIVIENDAS HABITADAS

TOTAL DE VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS

VIV PART HABIT QUE DISP DE AGUA ENTUBADA

VIV PART HABIT QUE DISP DE DRENAJE

VIV PART HABIT QUE DISPONEN DE E ELÉCTRICA

DISPONEN DE DRENAJE Y AGUA ENTUBADA

DISPONEN DE DRENAJE Y E ELÉCTRICA

DISPONEN DE AGUA ENTUBADA Y E ELÉCTRICA

DISPONEN DE A ENTUBADA, DRENAJE Y ELÉCTRICA

PAREDES DE MAT DE DESECHO Y LAMINA DE CARTÓN

TECHOS DE MAT DE DESECHO Y LAMINA DE CARTÓN

PISO DIFERENTE A TIERRA

UNIDAD

3 0 , 8 6 4

30 ,£65

29 ,613

25 ,761

29 ,793

25 ,259

25 ,603

29 ,069

25,1 i a

4 5 4

1,692

26 ,595

%

100 00

99 36

95 95

63 53

96 53

6 ! 64

62 95

94 16

61 36

1 47

6 13

92 65


CON UN SOLO CUARTO

CON 2 A 5 CUARTOS (NO INCLUYE COCINA)

VIV PARTICULARES HABITADAS PROPIAS

VIV PARTICULARES HABITADAS RENTADAS

TOTAL DE HOGARES

HOGARES CON JEFATURA MASCULINA

HOGARES CON JEFATURA FEMENINA

1,806

23 ,353

23,1 12

4 , 6 4 0

3 0 , 9 8 6

24 ,409

6 ,577

5 8 6

75 66

74 &5

15 03

100 4 0

79 09

21 31

FUENTE XII CENSO GENERAL DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2 0 0 0 INEGI

Por las características de su construcción en función de los

materiales empleados el mismo censo señala gue en el centro de

población de San Luis Río Colorado el 9 2 . G 5 % de las viviendas

presentan pisos diferentes a tierra y solamente el 1.47% y G. I 3%

presentan construcción con material de desecho y/o cartón en sus

paredes y techos respectivamente; el 75 .GG% contiene de 2 a 5

cuartos sin incluir cocina y solamente el 5 .8G% de las viviendas son

construcciones con un solo cuarto.

Respecto de la dotación de servicios al interior de la vivienda, se

observa gue el 9 5 . 9 5 % dispone de agua entubada, el 8 3 . 5 3 %

presenta algún t ipo de drenaje ya conectado a la red de atarjeas o

algún o t ro t ipo de disposición de los residuos líguidos, el 9 G . 5 3 %

contiene acometida eléctrica para la luz y fuerza doméstica, así como el

8 1 . 3 8 % del total de viviendas presentan estos t res servicios de

infraestructura básica en su interior.


Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Rio Colorado, Sonora

Por estas características de los materiales utilizados en la

construcción y dotación de servicios básicos al interior de las

viviendas, aunado a las condiciones gue presenta el área urbanizada

donde se localiza, se clasificaron cinco tipologías del uso habitacionai:

VIVIENDA PRECARIA: Baja calidad de los materiales y carencia de

servicios.

VIVIENDA POPULAR: Mediana calidad en acabados y sistemas

constructivos e insuficiencia de alguno de los servicios de

infraestructura.

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL: Mediana calidad en acabados y

sistemas constructivos con dotación completa de los servicios al

interior de la vivienda, con fmanciamiento del sector público.

VIVIENDA MEDIA: Buena calidad en su construcción y acabados,

con dotación completa de servicios al interior de la vivienda.

VIVIENDA RE5IDENCIAL: Materiales de construcción y acabados

con alta tecnología y calidad, satisfacción plena de servicios y con

eguipamiento de confort adicionales.

Estas tipologías descritas se localizan en el centro de población

en sus diversas colonias.


B B S M C i ber-o V jyar-

Km A--,<--


C A P Í T U L O 2

BASE TEÓRICO METODOLÓGICA APLICABLE A LA

VALUACIÓN MA5IVA DE SUELO URBANO

2 . 1 . EL MODELO DE RICHARDSON Y ALONSO

Una manera de efectuar valuaciones masivas es a través de la aplicación

de la estadística descriptiva e inferencial con base en el análisis de

muestras específicas y representativas, aungue en el caso de grandes

ciudades debe considerarse la cantidad de colonias y el tamaño mínimo

de observaciones por cada colonia (30 como mínimo, dependiendo de

la dispersión, el error permitido y el nivel de confianza gue se reguiera).

Alternativamente pueden aplicarse modelos determinísticos gue se

fundamenten en parámetros económicos en los gue se consideren

variables endógenas y exógenas explicativas del valor.

Específicamente, para calcular el valor del suelo es pertinente

considerar como variable independiente básica (dominio a la distancia, y

el valor resultante de las características de sus los atributos como

variable dependiente (codominio),

CjlLb^ltf ° a i ? 1 RaJ-iguez


Basados en el modelo de la renta del suelo agrícola de Von Thünen, en

la década de los sesentas, Richardson y Alonso elaboraron un modelo

general explicativo del valor del suelo urbano de ciudades unicentrales.

Este modelo concéntrico en su concepción, asocia el valor del suelo de

cualguier punto de la ciudad a la distancia entre éste y el centro de uso

no habitacional de la misma, y explica los usos del suelo por medio de

"bandas" gue se crean a partir de diversas funciones gue asocial el

valor con la distancia, gue a su vez, interactúan entre sí mediante la

competencia por el uso del suelo2.

Obsérvese la siguiente figura3, donde puede verse gue ciertos usos

del suelo se localizan en una primera banda gue corresponde a los

lugares más próximos al "centro de negocios de altísima rentabilidad"

(usos no habitacionales), como pueden ser hoteles de gran turismo,

restaurantes exclusivos, bancos, casas de bolsa y de cambio, agencias

automotrices, e tc. , aungue eventualmente podrían ubicarse residencias

de nivel socioeconómico alto de lujo; una segunda banda alberga

buenos negocios y vivienda de clase media alta, la cual, en su límite más

próximo con la banda anterior compite con los usos de la misma, pero

2 Richardson. Harry W., Elements of Regional Economics, Penguin Books, I 9 7 3 , p. 8 4 .

3 Basada en el artículo "El Impuesto Predial y la Necesidad de Modelos Masivos de Valuación de la

Tierra, Hacia una Teoría General del Valor del Suelo en la Ciudad de México" por el Dr. femando

Greene Castillo y el I rig, César Hernández Alavez en la reunión nacional "El Catastro y el Registro

Público hacia el Nuevo Milenio", realizada por la Secretaría de Desarrollo Social, por la Secretaría

de Comercio y Fomento Industrial, y por el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C..

el 2 de marzo de I 9 9 9 en la ciudad de México.

A y—* B f f ^ l Cl^srín Payan £.pdnilljz

Septiembre de 2007 B Ü ¿ - Í - ^ * "


solamente los negocios o viviendas de la segunda banda ocuparán

espacios de la primera si la oferta de usos de suelo de negocios de

altísima rentabilidad o residencias de lujo excede a la demanda. Este

patrón de ocupación del suelo urbano se repite hasta los límites de la

ciudad y establece en toda ella una competencia por la ocupación del

suelo.

El modelo de Richardson y Alonso responde a las características de

una ciudad con un solo centro donde se localiza el punto de máximo

valor de la t ierra, situación gue no es real si se consideran grandes

ciudades. Este modelo resulta muy conveniente para una gran cantidad

de ciudades medias y pegueñas en donde el centro histórico coincide

con el centro de negocios y es único en la ciudad. Su utilidad gueda de


manifiesto porgue señala con bastante claridad el origen de la

conformación de los usos del suelo de una ciudad unicentral.

En la realidad, las predicciones de este modelo en ciudades

mul t i cen t res son inciertas en ciertos puntos pertenecientes a

determinadas bandas, esto debido a gue en ellas la tierra adguiere

plusvalía extraordinaria por la presencia de inversiones importantes o

de condiciones ambientales extremadamente favorables, aungue también

puede existir minusvalía en determinadas distancias del centro de

máximo valor por el establecimiento de usos mapropiados o ilegales en

la zona, o bien, por fenómenos naturales gue afecten de mala manera al

entorno.

El aspecto gue adguiere el comportamiento de la renta del suelo en

ciudades polinucleares en relación con la distancia es más bien el

mostrado en la figura gue a continuación se muestra4:

4 Basada en el artículo "El Impuesto Predial y la Necesidad de Modelos Masivos de Valuación de la

Tierra, Hacia una Teoría General del Valor del 5uelo en la Ciudad de México" por el Dr. Fernando

Greene Castillo y el Ing César Hernández Alavez en la reunión nacional "El Catastro y el Registro

Público hacia el Nuevo Milenio", realizada por la Secretaría de Desarrollo Social, por la Secretaría

de Comercio y fomento Industrial, y por el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C.,

el 2 de marzo de I 9 9 9 en la ciudad de México.

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la oiudad de 5an Luis Rio Colorado, Sonora

J . " ^ ' . - J J-LSUÍiLÍ i . ;

Ü A X i ' f l Ü ^ I ^ U N C O

^ — „ ^ ^ ^ *- * - DISTANCIA

Las crestas representan puntos de valoración extraordinaria asociadas

con subcentros urbanos de alta intensidad económica o de condiciones

ambientales excepcionales, como puede ser la existencia de grandes

centros comerciales, la ubicación de vialidades importantes, la

presencia de bosgues o jardines importantes, etc.

Los valles se explican por dos razones: la primera nos dice gue se

producen por encima de la función gue representa los valores medios

de la tierra cuando existen puntos de extraordinaria plusvalía muy

cercanos, y la segunda afirma gue se producen por debajo de dicha

función cuando los puntos de extraordinaria plusvalía son lejanos y,

además, entre ellos existen condiciones físicas adversas como puede

ser el debilitamiento del suelo por extracción de agua, agrietamiento

por fallas sísmicas, procesos de abandono de áreas urbanas,

establecimiento de depósitos de basura, etc.


Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de 5an Luis Río Colorado, Sonora

Este modelo de distribución longitudinal de múltiples centros

corresponde a una configuración de una ciudad gue ha evolucionado y

reubicado su centro de actividad económica, gue en principio debió

coincidir con el centro histórico de dicha ciudad o con alguna calle

aledaña, sitio donde debió existir el máximo valor de t ierra.

El desplazamiento o "corrimiento" del centro de máximo valor desde el

centro histórico de una ciudad da lugar a un terr i tor io gue diversifica su

actividad económica, debido posiblemente a la homogenización de los

precios de la tierra y a la suburbanización gue prácticamente existe en

cualguier ciudad por la facilitación de transporte a los puntos más

alejados de las mismas.

En una ciudad compuesta por subcentros de alta actividad económica

en permanente competencia, el centro de máximo valor se desplaza

produciendo fuertes alteraciones en la estructura de valores del suelo,

ya gue mientras determinadas áreas cercanas al mismo se benefician,

las gue van guedando atrás sufren una reducción de valor relativa a su

situación anterior de cercanía o inclusión como parte del centro de

negocios altamente rentables. Obsérvese la figura gue a continuación

se muestra:



CORRT^SNl-JOEL CPÍIHO M UAUUO VAÍ.OP

No importando si la ciudad es unicentral o multicentral, las periferias

siempre tendrán un valor inferior al del centro de negocios, a menos

gue éste se localice en un punto periférico colindante con una barrera

natural gue le impida a la ciudad crecer en una cierta d irección, como

puede ser un lago, el mar, una montaña, una barranca, etc.

Es importante hacer notar gue puntos localizados en bordes opuestos

en relación con el centro de negocios, no necesariamente coinciden en

su valor de suelo, y tampoco la distribución de las funciones de valor

son simétricas. Así mismo, al paso del t iempo, los bordes adguieren

centralidad respecto del conjunto de toda la ciudad y por ello se

revaloran; esto hace gue sean objeto de cambios en sus usos de

suelo, lo cual explica en parte las migraciones de las personas con un

nivel de ingreso bajo hacia puntos cada vez más alejados, dando lugar a

la expansión de la zona urbana de una ciudad. Este proceso será



permanente hasta gue la ciudad alcance su tamaño máximo o encuentre

una barrera natural y deje de crecer.

Recapitulando lo anterior, podemos afirmar lo siguiente:

a) En ciudades multicentrales, el punto de máximo valor de la tierra

generalmente coincide con el centro de negocios, mismo gue se

desplaza al paso del t iempo y en muchos casos deja de coincidir

con el centro histórico de la ciudad en cuestión.

b) En ciudades unicentrales, al recorrerse el punto de máximo valor

hace gue algunos de los valores gue se ubicaban a su alrededor

se reduzcan y gue o t ros aumenten.

c) El punto de máximo valor en el t iempo aumenta en términos

reales, por lo gue siempre supera al .valor anterior del centro gue

lo antecedió.

d) Las periferias de una ciudad con el t iempo se vuelven en áreas

centrales de la misma debido a su crecimiento y al

desplazamiento del punto de máximo valor, por lo gue se

revalonzan a causa de la nueva configuración de la ciudad.

e) El máximo valor gue puede existir en una ciudad se incrementará

en términos reales con el t iempo, por lo gue las funciones gue se

4G Septiembre de 2 0 0 7

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, 5onora

pueden estimar de los valores medios en diferentes direcciones,

en la actualidad serán superiores a funciones similares derivadas

de los valores máximos del pasado, excepto los valores de

t iempo pasado relacionados con subcentros de alto valor gue en

ese particular punto puedan superar a la función del t iempo

actual.

Sin duda, reducir la explicación de un fenómeno tan complejo al análisis

de un solo eje resulta ser una visión parcial, pues otras áreas

comerciales de la ciudad albergan establecimientos de primer nivel, por

lo gue la explicación de sus locahzaciones deberá atender a un modelo

más general gue tomo como referencia la idea de Richardson y Alonso.

Septiembre de 2 0 0 7 4 7 — - C U ^ P ™ * ,

Atft^tt'^tf


C A P Í T U L O 3

EUNDAMENTO TEÓRICO DE LA INVESTIGACIÓN

El valor de los inmuebles, en general, es causado por la

vinculación de lo gue llamaremos factores físicos y humanos, los cuales

incurren en él y lo alteran de manera diferente.

El valor de la propiedad raíz se crea, mantiene, modifica y

destruye a través de cuatro grandes factores gue causan la actividad

de los seres humanos. Estos son: los ideales y normas sociales

(factores sociales), los ajustes y cambios económicos (factores

económicos), los reglamentos políticos o gubernamentales (factores

políticos) y las condiciones físicas y naturales (factores físicos).

El carácter complejo de estos factores es difícil de comprender

ya gue están en constante cambio y a su vez se encuentran íntimamente

ligadas entre sí. Para una somera comprensión a continuación se dan

algunos ejemplos para cada una de estos factores.


3 .1 . FACTORES HUMANOS DEL VALOR

3 . 1 . 1 . TACTORES SOCIALES

o Aumento o disminución de la población

o Cambios en la densidad de población

o Cambios en los elementos de las familias

o Distribución geográfica de grupos raciales

o Disposiciones y niveles culturales

o Otros derivados de los instintos sociales del hombre y sus

deseos

3 . 1 . 2 . FACTORES ECONÓMICOS

o Recursos naturales, su cantidad, su calidad, situación y vida

probable

o Desarrollos comerciales e industriales

o Disponibilidad de empleos y niveles de sueldo

o Disponibilidad de dinero y crédito

o Nivel de precios, t ipos de intereses e impuestos

o Depreciación monetaria

o Todos los demás factores gue tienen un aspecto directo o

indirecto sobre el poder de compra.


3.1.3. FACTORES POLÍTICOS

o Reglamento de construcción

o Leyes de planificación y desarrollo

o Servicios de bomberos y policía

o Control de rentas, medidas nacionales de defensa y control de

crédito

o Prestamos gubernamentales (I555TE, IM55, etc.)

o Instituciones gubernamentales para el desarrollo de la vivienda

(INEONAVIT, EOVI, etc.)

3.2. FACTORES Físicos DEL VALOR

3 . 2 . 1 . NATURALES

La influencia gue tienen los factores naturales en el valor, esta

íntimamente ligados con la segundad y el confort del individuo, por

consiguiente esto hace gue el hombre busgue lugares gue satisfagan lo

mas ampliamente posible sus necesidades, razón por la cual existen


Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de vaio- en la ciudad de San Luía RJO Colorado, Sonora

lugares de mayor interés, dependiendo básicamente de la ecología del

lugar.

Sin embargo, es de hacer notar gue estas características no son

definitivas cuando se tienen los recursos técnicos adecuados para

transformar el suelo urbano.

o Clima

o Topografía

o Fertilidad del suelo

o Recursos minerales

3 . 2 . 2 . ARTIEICIALES

Las razones gue se llamaron anteriormente como primarias,

explican ampliamente por gue existen áreas geográficas determinadas

gue agrupan grandes concentraciones humanas, las cuales exigen

acondicionamiento de la ciudad para dar servicio a la comunidad,

apareciendo así la construcción de obras de urbanización,

infraestructura y eguipamiento urbano.

Dichos servicios vienen a alterar el valor del suelo en la ciudad

debido a la inversión gue representa la construcción de estos

[— i B f f ^ l C l " ^ ^ Payan R.¿dl flUd¿

Septiembre de 2007 L Ü ¿ ***«*•*•


satisfactores, por un lado y el servicio gue estos prestan y

representan para una comunidad por el otro.

A nivel más aplicativo, los servicios de infraestructura con gue

cuentan las diversas zonas de la ciudad, establecerán diferencias gue

van repercutiendo en la demanda de la zona, por consiguiente el valor

de la misma, haciéndose necesario analizar dichos aspectos en la

ciudad para detectar esas diferencias.

Dentro de estos factores físicos artificiales se pueden dividir en

aguellos gue son de naturaleza absoluta y aguellos gue son de

naturaleza relativa, la diferencia estriba en la posibilidad de poder

medirse con cierta exactitud los primeros y los segundos dependen de

la apreciación del hombre.

Entre los factores físicos artificiales de naturaleza absoluta

podemos citar:

o Agua potable

o Electrificación

o Drenaje de aguas negras

o Alumbrado publico

o Drenaje pluvial

o Pavimento

o Banguetas y guarniciones


o Teléfono

o Gas

Y entre los factores físicos artificiales de naturaleza relativa se

citan:

o Accesibilidad

o Topografía

o Uso de suelo

o Eguipamiento urbano

o Servicios públicos

o Intensidad de construcción

o Densidad de población

o Características panorámicas

o Imagen visual

o Tipo y calidad de construcciones dominantes

o índice de saturación

o índice de contaminación ambiental

o Nivel socioeconómico

o Clasificación de la colonia o fraccionamiento

En la mancha urbana podemos percibir de forma palpable solo por

el uso de nuestros sentidos la existencia de factores físicos gue nos

hacen agradable o desagradable la estancia en el medio ambiente

modificado por el hombre, estos factores físicos conforman una

Estudio de valuación masiva del suelo urb3no por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora

estructura gue soportan una imagen gue no siempre es grata a

nuestros sentidos, pero gue marcan la diferencia por la preferencia de

una zona u otra. Los primeros factores, gue de aguí en delante se

llamaran indicadores de valor, son los físicos artificiales de naturaleza

absoluta y los segundos son los indicadores físicos de naturaleza

relativa.

o Factores comunales

o Control de avenidas y conservación del suelo

o Nivel de urbanización

Todos estos factores afectan el costo , precio y valor de los

inmuebles. Los Factores físicos son de fácil identificación, por tal

motivo se pueden detectar y medir con relativa facilidad, los factores

humanos en cambio no son de fácil interpretación o medición,

reguinéndose un conocimiento interpretativo de los aspectos políticos,

sociales y económicos gue intervienen para fundamentar el valor de los

inmuebles.

históricamente el hombre ha reguendo satisfacer una serie de

necesidades, gue se denominaran "primarias" tales como: respirar,

beber, comer, e tc. , dependiendo del agua como primer satisfactor

para poder sobrevivir; así pues gue la primera razón valida de aun

asentamiento es el agua potable; el alimento del hombre lo

proporcionan las plantas y los animales, gue encontrara cerca del lugar


C\ Lbsrís Puyar R..?drifiuj;

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado. Sonora

gue tiene agua, formándose poco a poco aldeas o centros de

población alrededor de estor sit ios.

Si en forma natural no existiera la segundad para su persona, su

familia y pertenencias, construirán obras contra los elementos gue le

puedan hacer daño, surgiendo así los factores artificiales gue alterarían

de otra forma el medio ambiente, gue por ende modifica la preferencia

por esos lugares, y surge así el concepto de valor.

Los primeros factores gue intervienen en el valor de los inmuebles

son los físicos, puesto gue el valor nace de algo tangible a la

sensibilidad humana, dicha sensibilidad establece diferencias

ocasionando gue ciertas cosas u objetos tengan mayor o menor valor

dependiendo de ciertas características particulares del o los objetos

en cuestión, siendo así como surgen las diferencias entre uno y o t ro.

Los factores físicos pueden ser agrupados en naturales y

artificiales, dependiendo de la intervención o no-intervención de la

mano del hombre.

55 Septiembre de 2 007

(¡¡¿"-'to Páiail V-/>Arqu''t


C A P Í T U L O 4

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCEDIMIENTO CON

QUE 5E ELABORO EL ESTUDIO

Antes de t odo debemos decir gue este capitulo constituye el eje

troncal del tema desarrollado, pues aborda los temas gue reguieren

conocerse para poder articular sobre bases sólidas el procedimiento

de valuación masiva de obtención de valores de suelo, mismo gue

pudiera ser rephcable en alguna otra ciudad del terr i tor io nacional,

adecuándolo con las particularidades gue el caso concreto requiera.

Este capitulo parte exponiendo las fases en gue dividió el estudio

y, desde el punto de vista teór ico metodológico, explica brevemente

como se efectuó la indagación de mercado, como se aplicó el factor

de comercialización para obtener valores comerciales a partir de

valores físicos en los casos en gue el primero no pudo ser obtenido

directamente, como se actualizaron los valores en los casos en gue se

sabía gue lo obtenido en campo correspondía a una fecha anterior al

estudio, como se definieron las calles moda y superiores a la moda de

la ciudad estudiada, así como también el fundamento para validar las

muestras obtenidas y medir su consistencia dentro del universo gue se

definió como base espacial y temporal del estudio

Ojlrglt- Piyai P-^¿ngusz


Entrando en tema, este estudio ha tomado como base el

reguenmiento del municipio de San Luis Río Colorado y de los

valuadores profesionales de esta localidad respecto del conocimiento

del valor comercial de la t ierra, obtenido a través de un criterio

consistente de valuación masiva, se procedió a dividir la ciudad en G

regiones virtuales, mismas gue fueron asignadas a seis peritos

valuadores del sit io.

Estos peritos, guienes fueron elegidos por su experiencia y

conocimiento del ramo de la valuación inmobiliaria, acordaron aplicar un

mecanismo de encuesta personal particularizada gue se efectuó durante

el periodo comprendido entre enero y febrero de 2 0 0 6 , consistente

en estas dos fases:

o Primera Fase: La identificación de predios ofertados por

particulares y difundidos en medios de comunicación escrita

como son periódicos, revistas, boletines de corretaje

inmobiliario, volantes de desarrolladores inmobiliarios, etc.

o Segunda Fase: Selección aleatoria, por corredores de

bandas de valor y colonias intermedias para la realización de

entrevistas con los propietarios o poseedores de los

inmuebles, según sea el caso.

O, Ib jr tv1 Payan •2.új'ii¿-ugz


El objetivo de ambas fases fue obtener, de la forma más directa

posible, las cantidades monetarias con gue se adguineron o cedieron

los derechos de propiedad de los inmuebles, mismos gue representan

de manera clara el valor real comercial del suelo.

4 . 1 . LA INDAGACIÓN DE MERCADO

Cada peri to valuador efectuó alrededor de veinte indagaciones

obtenidas en los medios de comunicación escrita y aproximadamente

unas cien entrevistas o indagaciones de campo directas con los

propietarios o poseedores de los inmuebles, es decir, cada guien

aportó c iento veinte indagaciones de mercado.

Esto redundó en la integración de un conjunto muestral de

alrededor de 7 2 0 elementos y, adicionalmente, las autoridades

catastrales del municipio de San Luis Río Colorado analizaron el

contenido de sus bases informativas, agregando mas muestras al

conjunto recabado por los seis peritos valuadores, previa validación de

su contenido y consistencia respecto de los valores recabados por los

métodos de indagación utilizados. Siendo entonces el tamaño total de

la muestra gue se conformo de, prácticamente, mil doscientas

muestras.

-i Ibjrt- Payan 1Lc¿ que


Es importante señalar gue, en los casos de los inmuebles

integrados por terreno y las edificaciones construidas en ellos, se

buscó gue los entrevistados manifestaran por separado el costo de

adgui5ición del primero y el costo de construcción de las segundas en

él asentadas. En algunos casos los peritos procedieron a separar, del

valor manifestado de t odo el inmueble en conjunto, el valor físico

estimado de las construcciones en el estado en gue se encontraban,

calculando la diferencia entre ambas cantidades y considerando al

resultado como representativo del valor del terreno, esto es, se aplico

el principio del residual estát ico.

4.2. EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

Se reconoció la existencia del " factor de comercialización" en el

traslado de dominio de los inmuebles, el cual se define a partir del

cociente gue resulta de dividir al valor comercial entre el valor físico de

los inmuebles, o sea:

V C

C.N.R.

Expresión de la cual puede despejarse el valor de cambio o

comercial de la siguiente manera:

Cillbfl fp Payan 2. ¿ .'rig UP z


V.C. = F.C.(C.N.R.)

Dónde:

V.C.: Valor de cambio del inmueble en cuestión.

C.N.R.: Costo neto de reposición del inmueble en cuestión.

E.C.: Factor de comercialización.

Como es lógico, un inmueble será comercializado en una cuantía

superior a la representada por su valor físico, lo gue significa gue,

normalmente, su factor de comercialización será superior gue la unidad;

sin embargo, en momentos específicos, por condiciones económicas

críticas de recesión, podría ser dispuesto en el mercado en una cuantía

inferior, por lo gue dicho factor podría ser menor gue ¡a unidad, pero

definitivamente, siempre será mayor gue cero.

4.3. LA ACTUALIZACIÓN DE VALORES ANTERIORES

Por otra parte, la indagación de mercado, tanto la extraída de las

fuentes escritas y de campo, tomo en consideración gue los valores

expresados podían corresponder a una fecha o periodo anterior a la

actual, como de hecho fue el caso, por tal motivo fue necesario

Septiembre de 2 0 0 7 GO


actualizarlos mediante la aplicación del índice Nacional de Precios al

Consumidor.

La actualización y referencia de los valores consignados en un

informe o dictamen de valuación se realizará con base en el ajuste por

cambios en el nivel general de precios, lo cual consiste en relacionar la

unidad de medida empleada por dicho informe o dictamen, con otra gue

corresponde a una fecha d istinta, es decir, se transformarán las

unidades monetarias corrientes de la fecha del informe o dictamen de

valuación en unidades monetarias corrientes del año de actualización o

de referencia, empleando para ello el índice Nacional de Precios al

Consumidor (INPC) gue publica el Banco de México a partir de 1950 .

La actualización de un valor corresponde al cálculo de un valor presente

con base en uno pasado, y ¡a referencia corresponde a lo contrario.

Como ejemplo puede citarse el caso de un terreno cuyo valor en

una fecha determinada fuera de I '000,000.00, y gue un año después

tuviera un valor de $ I ' 5 0 0 , 0 0 0 . 0 0 , si es gue al cabo de un año la

inflación fuera del 5 0 % medida a través del índice Nacional de Precios

al Consumidor (INPC). Si la inflación en el segundo año fuera del G0%,

el valor tendría un incremento de $300,000.00 calculados sobre el

$¡'500,000.00 a gue se ajustó al finalizar el primero, es decir, un

nuevo valor de $^400,000.00.

G\ Septiembre de 2 0 0 7

Í7lbfi+» Rayan E°Ji gu.


El ajuste por cambios en el nivel general de precios actualiza o

refiere los valores en función del porcentaje de inflación habido entre

dos fechas, por lo que resulta evidente gue el ajuste por cambios en el

nivel general de precios es aguel gue actualiza el valor en función de

pesos de poder adguisitivo constante.

Evidentemente el método de ajuste por cambios en el nivel

general de precios tiene consistencia, ya gue si se parte del mismo

costo histórico y aplicando los índices oficiales, dos personas distintas

llegarán al mismo valor actualizado, pero t iene el defecto gue dichos

índices oficiales no siempre reflejan los cambios precisos en costos y

precios existentes en los mercados propios de los bienes gue

específicamente se estén tratando.

El índice Nacional de Precios ai Consumidor (INPC) es el

instrumento estadístico por medio del cual se mide el fenómeno

económico gue se conoce como inflación; y se entiende por inflación, el

crecimiento continuo y generalizado de los precios de los bienes y

servicios gue se expenden en una economía. El índice Nacional de

Precios al Consumidor (INPC) es importante porgue permite conocer

cual es la inflación promedio en el país durante un periodo específico.

Con base en lo anterior, se establece gue para relacionar dos

valores en el t iempo, las expresiones gue deben aplicarse son, según

sea el caso:

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valar" en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora

y _ y ^ ^ ^ actual actual referencia j\jiyf

* ' * ' referencia

. r jr ' ' v ' **• referencia y rejerencia ~ * actual

INPC aauat

Donde:

V actua l '

V referencia '

INPC actual '

presente.

INPC referencia

Valor en la fecha de actualización (presente).

Valor en la fecha anterior a la actualización (pasado).

índice Nacional de Precios al Consumidor de la fecha

¡índice Nacional de Precios al Consumidor de fecha anterior.

Cabe indicar gue en nuestro país hubo una transformación en el

valor monetario y un periodo de transición en la denominación de la

moneda; lo primero consistió en gue a partir del I de enero de I 9 9 2 ,

para referir cualguier cantidad monetaria, ésta debía ser dividida por mil

de manera permanente, esto significó gue el punto decimal de todas

las cantidades debía recorrerse hacia la izguierda t res posiciones para

situarse a la derecha de los millares; lo segundo consistió en gue del I

de enero de I 9 9 2 al 3 I de diciembre de I 9 9 3 la unidad monetaria se

llamó "nuevo peso" , y todas las cantidades gue hacían referencia a ella

se les antecedía el símbolo " N $ " . A partir del I de enero de I 9 9 4 la

Septiembre de 2 0 0 7 S3

C"i \>e -"" Payar 12.3dnguiz

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Río Colorado, Sonora

moneda recuperó su nombre "peso" y a las cantidades monetarias de

nueva cuenta se les antecedía el símbolo ' ' $ " .

Lo anterior se traduce en gue al referir:

o Cantidades en fechas anteriores al i de enero de 1992 , éstas

deberán ser multiplicadas por mil y denominadas "pesos

corrientes en la fecha referida".

o Cantidades monetarias del I de enero de 1992 y el 3 I de

diciembre de 1993 deberán denominarse como "nuevos pesos

corrientes en la fecha referida".

o Cantidades de fechas posteriores al 3 I de diciembre de I 9 9 3

deberán ser simplemente "pesos corrientes en la fecha referida".

También cabe señalar gue las unidades monetarias de la fecha

referida serán de carácter "corr iente", pues esa es la naturaleza del

INPC, índice gue se utiliza para el fin sobre el cual versa este punto.

/- A K S Cibera P-íyan ^.^di^ufC

CA B/r Septiembre de 2 0 0 7 " • " / > * 1 * ¿ * « * -


4.4. CALLES MODA Y SUPERIORES A LA MODA

Continuando con la descripción del desarrollo del estudio, es

importante señalar gue se procedió a identificar los corredores o

bandas de valor con base en los aspectos gue los diferencian del resto

de las vialidades de la ciudad, esto es:

o Calle t ipo o moda: Vialidad mas frecuente o usual en ¡a ciudad de

San Luís Río Colorado, misma gue tiene las siguientes

características:

I . Calles no pavimentadas, pero sí con existencia de los demás

aspectos de infraestructura y servicios urbanos.

2 . Ancho de vialidad:

a) Callejones: I 0 m

b) Calle: 2 0 m

c) Avenida: 22 m

3 . Banguetas y jardineras:

a) Callejones: GO cm.

b) Calle: I 5 0 cm.

c) Avenida: 2 5 0 cm.

o Calle superior al t ipo o superior a la moda: Vialidad con las

mismas características gue la t ipo o moda, pero pavimentadas

con concreto asfáltico unas, y otras con concreto hidráulico.

Septiembre de 2 0 0 7 • • "


En la figura gue a continuación se muestra, aparecen las vialidades

pavimentadas de la ciudad de San Luís Río Colorado, sobre las cuales

se constituyeron los corredores principales de valor y gue fueron

marcadas en color amarillo.

Como puede observarse, la traza de la ciudad es prácticamente

ortogonal, identificándose corredores en sentido Norte-Sur (N-S) y en

sentido Oeste-Este (W-E), obedeciendo esto a la conformación del

valor gue se detecto , esto guiere decir gue, en el primer sentido el

valor es mayor en los extremos gue dan al norte, y se reduce

considerablemente en los extremos sur; así mismo, los mayores valores

se ubican en el extremo poniente de los corredores del segundo

sentido, y se reducen mínimamente en el extremo oriente.

Septiembre de 2007 « ü ¿M"1*^*-


Para efecto del cálculo del valor de los puntos específicos de

cada corredor de valor o banda, se consideraron los distintos

regímenes de propiedad de los inmuebles, tomando como base los

siguientes:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD

PATRIMONIO NACIONAL

PROP EDAD PRIVADA

PROP EDAD SOCIAL

Dorrinio públeo déla Federación

D amnio privado de la Federación

Individual

Colediua '•

Cando rrinb Priwrtii»

Común

. Copropiedad

Ejido

. Propiedad comunal

4.5. LA VALIDACIÓN DE LAS MUESTRAS OBTENIDAS

Los valores obtenidos se clasificaron de conformidad con el t ipo

y calidad de los inmuebles muestreados, procediendo a su validación a

través de un criterio estadístico inferencial fundamentado en el

conocimiento o estimación del valor de la media del conjunto de

elementos muéstrales, tomando en cuenta gue, a partir de las

Septiembre de £ 0 0 7 67


indagaciones documentales y de campo gue se realizaron, fue posible

asumir el conocimiento de dichas medias como el promedio de los

datos previamente clasificados.

Al conocer una media muestral y la desviación estándar

correspondiente, es posible aplicar la distribución normal a la

delimitación del nivel confianza que nos brindará. La fórmula con gue se

calcula el tamaño necesario de la muestra para estimar la media de la

población es:

Donde:

n: Tamaño de la muestra.

Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución

normal gue producirá el nivel deseado de confianza.

CTX: Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir

de estudios anteriores).

E,;. Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población gue se está dispuesto a aceptar en el nivel de confianza

fijado.

Septiembre de 2007 U A^Uttl*


La mayor dificultad al determinar el tamaño de la muestra

necesaria para estimar la media de la población consiste en calcular la

desviación estándar de la población; después de todo, si tuviéramos un

conocimiento completo sobre la población, no habría necesidad de

realizar una investigación sobre sus parámetros estadísticos. Si no

podemos confiar en los trabajos anteriores, para calcular la desviación

estándar de la población, las alternativas incluyen el JUICIO O el empleo

de estudios exploratorios con muestras pegueñas para conocer su

valor.

Si lo preferimos, podemos abordar este mismo t ipo de problema

desde el punto de vista del "error permisible relativo" en vez del

"error absoluto". En este caso la desviación estándar " a " y el error

permisible "E" se expresan en función de su porcentaje de la media

verdadera de la población connotada como "LL". La ecuación más

apropiada en este caso se parece a la gue acabamos de presentar y

será:

/ \ 2

= v £«.

U*J (BA IPJ

O bien:

QLh- h¡ Paya- KadrgLSI


n = - * e V

2

x

Donde:

n: Tamaño de la muestra.

Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución

normal gue producirá el nivel deseado de confianza.

a: Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir

de estudios anteriores).

LU Media de la población.

v: Coeficiente de variación.

E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población gue está dispuestos a aceptar en el nivel de confianza

gue hemos indicado.

e: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media

poblacional.

El valor gue corresponde a la variable aleatoria "Z" se determinará de

acuerdo con el grado de confianza gue convenga aplicar al caso, a

través del siguiente despeje:

Z = " < 'i x

~y t~\ 1 5 ^ 1 C\Yhs<\.o Piy¿n % gdngu^?

Septiembre de 2007 • * • * * ) * « « » •


A continuación, en la Tabla 2.2, se refieren los valores de la variable

aleatoria "Z" con diferentes niveles de confianza gue van del 00 al

99%:

NIVEL DE CONFIANZA CA)

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

VALOR APLICABLE DE

«7»

1.645 1.695 1 750 1.810 1.880 1.960 2.055 2 170 2.330 2.575

Relación del nivel de confianza y del parámetro 7 "


r.ilbeits Paya-i Radial


C A P Í T U L O 5

RESULTADOS OBTENIDOS DEL ESTUDIO

5.1. VALORES DE SUELO POR. CORREDOR

Los corredores gue se ubican en el sentido Norte-Sur de la ciudad son

I 0 , a saber:

1) Av. Monterrey

2) Calle 2

3) Calle 7

4) Calle 9

5) Calle 12

6) Calle 17

7) Calle 22

6) Calle 26

9) Calle 34

I 0) Calle 42

Mientras gue los gue se ubican en el sentido Poniente-Oriente son 5, a

saber:

I) Av. Obregón

Septiembre de 2 0 0 7 £fl At*fi*iZ£¿tíi

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis RJO Colorado, Sonora

2) Av. Revolución

3) Av. libertad

4) Av. Tlaxcala

5) Av. Nuevo León

Los resultados de este ejercicio se pueden resumir y esguematizar con

las gráficas gue se muestran a continuación:

SUPERFICIE DE VALORES UNITARIOS DE SUELO

2 500 00 - , —

[ M l f l

CORREDOR (W-E) | CORREDOR | N-S)

Septiembre de 2 0 0 7 7 3

Estudio de valuac án mas va del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora

OBREGÓN (W-E)

2 500 00 - _

•a 1 500 oo

Cruceros

REVOLUCIÓN (W-E)

Septembrede 2007 74

LVlb'rtj Pi ¡tn fcgd gu^


LIBERTAD (W-E)

•g t 500 00

TLAXCALA (W-E)

I 2 1 500 00


^Ibertí? ^ y a n &<rd gu,

Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciud=.a de San Luis Rio Colorado 5onora

NVO LEON (W-E)


L^l-bsrig Pí/an P gA g •


CONCLUSIONES, COMENTARIOS Y

RECOMENDACIONES

Como conclusión principal, tomando como base la hipótesis enunciada

en la Introducción de este documento: "es posible articular un

procedimiento d^ue permita calcular y establecer los valores promedio

de los corredores o bandas de valor", podemos decir gue, para el

caso particular de la ciudad de San Luís Río Colorado, si fue posible

cumplir con ella en un alto grado, ya gue los resultados gue se

obtuvieron se generaron a partir del conocimiento de las fuentes

teóricas del valor (físicas, sociales, políticas y económicas), gue

sirvieron de base para efectuar la indagación de campo de los

elementos cuantificables del valor y se logró uniformizarlos para

incluirlos en un sistema gráfico de valuación masiva.

Como sabemos, una manera de efectuar valuaciones masivas es a través

de la aplicación de la estadística descriptiva e inferencial con base en

el análisis de muestras específicas y representativas, aungue en el caso

de grandes ciudades debe considerarse la cantidad de colonias y el

tamaño mínimo de observaciones por cada colonia (30 como mínimo,

dependiendo de la dispersión, el error permitido y el nivel de confianza

que se reguiera).

Ci—r-b Payan Re Alquil


Alternativamente pueden aplicarse modelos determinísticos gue se

fundamenten en parámetros económicos en los gue se consideren

variables endógenas y exógenas explicativas del valor.

Específicamente, para calcular el valor del suelo es pertinente

considerar como variable independiente básica (representada en una

gráfica sobre el eje del dominio, o sea, sobre el eje horizontal) a la

distancia, y el valor resultante de las características de sus los

atributos como variable dependiente (condominio, representado en el

eje vertical de las gráficas).

Los modelos concéntricos de valor del suelo lo asocian con cualguier

punto de la ciudad considerando la distancia entre éste y el centro de

uso no habitacional de la misma, y explican los usos del suelo por medio

de "bandas" gue se crean a partir de diversas funciones gue asocial el

valor con la distancia, gue a su vez. interactúan entre sí mediante la

competencia por el uso del suelo

Ciertos usos del suelo se localizan en una primera banda gue

corresponde a los lugares más próximos al "centro de negocios de

altísima rentabilidad" (usos no habitacionales cercanos al acceso

fronterizo entre los Estados Unidos de Norteamérica y la República

Mexicana), aungue eventualmente podrían ubicarse residencias de nivel

socioeconómico alto de lujo; una segunda banda alberga buenos

negocios y vivienda de clase media alta, la cual, en su límite más


próximo con la banda anterior compite con los usos de la misma, pero

solamente los negocios o viviendas de la segunda banda ocuparán

espacios de la primera si la oferta de usos de suelo de negocios de

altísima rentabilidad o residencias de lujo excede a la demanda. Este

patrón de ocupación del suelo urbano se repite hasta los límites de la

ciudad y establece en toda ella una competencia por la ocupación del

suelo en la ciudad de San Luís Río Colorado.

El modelo resultado de este estudio responde a las características de

una ciudad con un solo centro donde se localiza el punto de máximo

valor de la t ierra, situación gue no es real si se consideran grandes

ciudades. Este modelo resulta muy conveniente para una gran cantidad

de ciudades medias y pegueñas en donde el centro histórico coincide

con el centro de negocios y es único en la ciudad. Su utilidad gueda de

manifiesto porgue señala con bastante claridad el origen de la

conformación de los usos del suelo de una ciudad unicentral.

Cuando una ciudad diversifica su actividad económica, en ella se puede

observar un desplazamiento o "corrimiento" del centro de máximo valor

desde el centro histórico de dicha ciudad, debido posiblemente a la

homogenización de los precios de la tierra y a la suburbanización gue

prácticamente existe en cualguier ciudad por la facilitación de

transporte a los puntos más alejados de las mismas.

t^iLbvi io ^syan ¿LcáwgueL


En una ciudad compuesta por subcentros de alta actividad económica

en permanente competencia, el centro de máximo valor se desplaza

produciendo fuertes alteraciones en la estructura de valores del suelo,

ya gue mientras determinadas áreas cercanas al mismo se benefician,

las gue van guedando atrás sufren una reducción de valor relativa a su

situación anterior de cercanía o inclusión como parte del centro de

negocios altamente rentables.

Las periferias de cualguier ciudad siempre tendrán un valor inferior al

del centro de negocios, a menos gue éste se localice en un punto

periférico colindante con una barrera natural gue le impida a la ciudad

crecer en una cierta dirección, como es el caso de la ciudad de San

Luís Río Colorado, 5onora, con la frontera física entre esta ciudad y la

de San Luís, Arizona.

Es importante hacer notar gue puntos localizados en bordes opuestos

en relación con el centro de negocios, no necesariamente coinciden en

su valor de suelo, y tampoco la distribución de las funciones de valor

son simétricas.

Sin duda, reducir la explicación de un fenómeno tan complejo al análisis

de un solo corredor de valor resultaría ser una visión parcial, pues

otras áreas comerciales de la ciudad albergan establecimientos de

primer nivel, por lo que la explicación de sus localizaciones deberá


atender a un modelo más general gue tomo como referencia las ideas

de la distribución uniforme del valor de manera masiva.

Específicamente, derivado de la experiencia adguinda durante la

elaboración del presente estudio, no permitimos enunciar las siguientes

recomendaciones para la ciudad de San Luís Río Colorado:

I . Se sugiere al Municipio invertir para darle continuidad a las

vialidades pavimentadas de manera gue el valor de los predios se

incremente considerablemente y se logre una mayor recaudación de

dichos predios por lo gue respecta al impuesto por tenencia de la

t ierra, mejorándole así la eficiencia del ingreso municipal.

2 . Los resultados aguí presentados constituyen un esguema de

aproximación a los valores reales dado gue la herramienta gue se utilizo

para la realización de las gráficas fue una hoja informática de cálculo.

Para trazar una superficie de valores exacta sería necesario utilizar una

herramienta de dibujo asistida por computadora.

rara terminar con esta exposición del trabajo, vale la pena mencionar

algunas futuras líneas de investigación gue podrían tener lugar a partir

del presente estudio, mismas gue se sugieren sean, al menos, estas

t res:

ai Septiembre de 2 0 0 7

Estudio de valuación masiva del suelo urbano p>or corredor de valor en la ciudad de San Lui5 Río Colorado, Sonora

I . Modelar matemáticamente los resultados mediante un

procedimiento de regresión en t res dimensiones (dos relativas a

la distancia medida desde el centro geográfico de valor, y una al

valor unitario de suelo en sí).

2 . La interpolación y extrapolación de valores a partir de datos

muéstrales en zonas saturadas y consolidadas en lo referente a

los asentamientos humanos y a los valores gue les corresponde.

3 . Definir los factores ponderables o calificables gue puedan

incorporarse a un procedimiento sistemático y estandarizado gue

puedan aplicar las personas encargadas de realizar valuaciones

inmobiliarias en medios urbanos.

Septiembre de £ 0 0 7 l u í A^uU^u


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Sonora, Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población

San Luis RÍO Colorado, México, 2 0 0 3 .


^ ^ . Ib j r t - Payan '¿.iiAi'Wi

TABLA DE RESUMEN DE VALORES. (Por Banda o Corredor de valor)

Av, Obregón

Av. Revolución

Av. Libertad

Av. TOvuEa

Av.Nro. íxon

Av. Monterrey

I

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