TESIS - Janium · OAXACA DE JUÁREZ, OAXACA. OCTUBRE DE 2006 . Cuando uno tiene una meta de...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial > + • • "VALUACIÓN INDUSTRIAL, APLICANDO LOS MÉTODOS DE MAQUINARIA Y EQUIPO." T E S I S PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA ARQ. SALVADOR ELOY PACHECO PÉREZ ASESOR: DR. ARTURO PERLASCA LOBATO rtSSSf SSSSSSSSSSS, I SÍSS Í ° F,C,AL - "* " ^RETARÍA DE EDUCACIÓN KUbLICA, CONFORME A ACUERDO RVOE SEP No. 2004323 DE FECHA 11 DE AGOSTO DE 2004. OAXACA DE JUÁREZ, OAXACA. OCTUBRE DE 2006
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial > + • •
"VALUACIÓN INDUSTRIAL, APLICANDO LOS MÉTODOS DE MAQUINARIA Y EQUIPO."
T E S I S
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A
ARQ. SALVADOR ELOY PACHECO PÉREZ
ASESOR:
DR. ARTURO PERLASCA LOBATO
rtSSSf SSSSSSSSSSS,ISÍSSÍ °F,C,AL- "* " ^RETARÍA DE EDUCACIÓN KUbLICA, CONFORME A ACUERDO RVOE SEP No. 2004323 DE FECHA 11 DE AGOSTO DE 2004.
OAXACA DE JUÁREZ, OAXACA. OCTUBRE DE 2006
Cuando uno tiene una meta de superación se logra culminar gracias al apoyo que nos brinda nuestra familia, que vive nuestros triunfos y nos apoya en nuestras derrotas y que nos invita a regresar a la lucha si esto fuera necesario, así que dedico esta propuesta a mi esposa, a mis hijas, a mis padres y a mi hermano que son una motivación para continuar aprendiendo.
ÍNDICE:
CAPITULO I
1.-Introducción.
1.1.- Problema de Investigación.
1.1.1.- Esquema del problema de investigación.
1 ¿.-Justificación.
1.2.1.-Económica.
1.2.2.-Social.
1.3.- Alcance.
1.4.- Objetivos.
1.4.1.-Genérico.
1.4.2.-Específicos
CAPITULO II
2.-Marco Teórico:
2.1.- Artículos de Internet en relación al tema
2.1.1.- Normas internacionales de valuación I V S
international valuation standards comité
2.1.1.1.- Introducción.
2.1.1.2.- Organización de las Normas.
2.2.- Normas Internacionales de Valuación.
2.2.1.- Conceptos y Principios Generales de Valuación
2.2.1.1-Introducción
2.2.1.2.- Conceptos de Suelo y Propiedad.
2.2.1.3.- Conceptos de Bienes Raíces, Propiedad y Activo
2.2.1.4.- Precio, Costo, Mercado y Valor
2.2.1.5. Valor de Mercado.
2.2.1.5.a.- Uso Mejor y Mas Productivo
2.2.1.6.-Utilidad
2.2.1.7.- Otros Conceptos Importantes
Pagina
2.2.1.8.-Resumen. 33
2.3.- Norma 2 Bases de Valuación Diversas del Valor de 33
Mercado.
2.3.1.- Introducción 33
2.3.2.- Alcance 34
2.3.3.- Definiciones 35
2.3.4.- Relación con las Normas de Contabilidad 40
2.3.5.- Declaración de Normas 41
2.3.6.- Discusión 43
2.3.7.- Exigencias de Revelación 46
2.3.8.- Provisiones de Desviación 47
2.3.9.- Fecha de Vigencia 48
2.4.- Historia de la Valuación. 48
2.4.1.- Fin y usos de los avalúos 51
2.4.2.- Términos de Valor. 52
2.4.3.- Conceptos y términos más utilizados en valuación 55
2.4.4.- Recopilación de Información. 58
2.4.5.- Ejemplo de inicio de Inventario. 59
2.4.6.- Ejemplo: Un Torno Paralelo: 60
2.4.7.- Maquinaría 61
2.5.- Acuerdo que establece los lineamientos a seguir por los 64
corredores públicos para emitir avalúos.
2.6.- Normas y lineamientos para Peritos Colegio Nacional de 74
Ingenieros Industríales
2.6.1.- Nota Preliminar.- 74
2.6.2.- Prefacio 74
2.6.3.- Principios Generales 76
2.6.3.1.- Norma I -Aplicación de las Normas Profesionales 76
2.6.4.- El Perito Profesional 77
2.6.4.1.- Norma II -Definición de Valuador Profesional 77
Pagina
2.6.5.- Bases De Valuación 80
2.6.5.1.- Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuación 80
2.6.5.2.- Norma IV - Costo de Reposición Depreciado como 88
Base de Valuación.
2.6.5.3.- Norma V - Información Sobre los Derechos de 92
Propiedad
2.6.5.4.- Norma VI - Determinación de la Depreciación 93
2.6.5.5.- Norma Vil - Cálculo del Área y Volumen de los 96
Edificios
2.6.5.6.- Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales 97
sobre la Valoración de la Propiedad
2.6.5.7.- Norma IX - Valuación de Inmuebles Ubicados en el 99
Extranjero
2.6.5.8.- Norma X - Valuación de Inmuebles para fines de 101
Garantía de Préstamo.
2.6.5.9.- Norma XI, planta y maquinaria Valuados como parte 104
del Inmueble.
2.6.5.10.- Norma XII - Valuación de Planta y Maquinaria 107
CAPITULO III 112
3.-Método. 112
3.1.- Tipo de investigación. 112
3.1.1.-Descriptiva.- 112
3.2.- Hipótesis. 112
3.2.1.- Hipótesis de la Investigación, (H-i) 112
3.3.- Modelo operacional de las variables de la hipótesis 113
3.4.- Descripción de las Variables. 114
3.5.- Diseño de la Investigación. 114
Pagina
CAPITULO IV
4.- Ejemplo de aplicación de valuación Industrial 121
4.1.- descripción de la empresa y bienes y servicios que 121
ofrece
4.2.- Ejercicio practico de aplicación de valuación Industrial 122
por el método de negocio en marcha
4.2.1- Determinación del valor del GOOD-WILL 125
4.3.- Ejercicio práctico para calcular el valor comercial de un 127
negocio.
4.4.- otros métodos de Valuación industrial 132
4.4.1 .- Teorías y modelos al respecto 134
4.4.2.- Enfoques metodológicos: 134
4.4.2.1.-Técnico 134
4.4.2.2. Fundamentalista 135
4.4.2.3. Modelo de dividendos Gordon y Shapiro 136
4.4.2.4. Modelo de valuación de utilidades 137
4.4.2.5.- Del Camino Aleatorio 139
5.-CONCLUSIONES 140
6.- BIBLIOGRAFÍA 143
| | tí L l O T E C A
CAPITULO I
Introducción.
1.1.- Problema de investigación.
Hoy en día existen disidencias entre la relación de actualizar los costos de
los equipos por el procedimiento de índices específicos o índices
nacionales de precios, abriendo una brecha entre los conceptos contables
y técnicos, se acreditara el impacto de estos procedimientos, y se propone
utilizar un método determinado.
La Valuación Industrial aplicando los Métodos de Valuación de
Maquinaria y Equipo, para escoger el más eficiente, de acuerdo al
propósito de la empresa o cliente; pues algunos de estos propósitos
pueden ser: Financieros, Fiscales, o de Reexpresión de Estados
Financieros: Estimación de valores actuales de negocio en marcha.
Los procedimientos de valuación de equipos especializados requiere de
ciertos lineamientos veraces como son el orden y la clasificación, registro,
nomenclatura, así como la aplicación de criterios en el año análisis de
obsolescencia técnica y económica, su calificación en la manera que es
operado un equipo, considerar los mantenimientos y reparaciones,
cuantificarlo y elaborar un reporte.
En general, para valuar toda compra-venta de una empresa con giro
Industrial se vislumbra tres etapas:
Deseo de adquirir un determinado tipo de empresa industrial o venderla.
Establecer el rango de valor del tipo de empresa que se pone en venta
aclarando los diferentes tipos de maquinaria que incluye este convenio.
Página 1
Negociación.
Para llegar al tercer punto es indispensable trabajar sobre el segundo, que
es la referencia que determinará el precio de la operación en el mercado
de acuerdo a su legislación y normatividad buscando siempre un precio de
oportunidad.
Aunque no existe un modelo matemático infalible que asegure
exactamente la Valuación Industrial, esta investigación permite la
aplicación de una metodología con una aproximación real y confiable de
acuerdo a los precios que rigen el mercado.
Página 2
1.1.1.- Esquema del problema de investigación.
Falta de metodología pana una enciente
valuación
Desconocimiento del precio que rige el mercado, Precio de oportunidad v^ 'RW' 'WV^ ' ' ' ' j 'V ' ' ' ^w" w ' ' ' 'W7 w vvv / | 'W 'y , . ¡ x
Intervención de personal no calificado en la Región para este tipo de valuación.
Modelo matemático no homologado
MÉTODOS DE VALUACIÓN INDUSTRIAL
Desconocimiento del valor comercial de la
empresa para cualquier transacción comercial
No existe actualmente una Normatividad
adecuada
%W"'W%,/W{?</">s?/''/"/¿
Existe una desactualización de Legislación y Leyes
"mwb^mmm-mi^^^
Página 3
1 ¿.-Justificación.
1.2.1.- Económica.-
El conocimiento y aplicación de un método adecuado de valuación
industrial así como la normatividad y leyes para las adquisiciones nos
abrirá opciones de compra-venta de acuerdo a las necesidades de la
empresa, pues el equipo de trabajo existente es una garantía para
solicitar préstamos bancarios, y ampliar así las posibilidades
económicas de una empresa.
1.2.2.-Social.-
En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la propiedad
privada de los bienes y que también se involucra en magnos
proyectos de obra pública de índole múltiple, surge la a necesidad
de valuar los bienes que se tienen en propiedad, así como la
valuación de Equipo Industrial. De hecho, las valuaciones de bienes
se emplean en el desarrollo de las actividades económicas,
gubernamentales, legales y sociales.
A medida que con el paso del tiempo la vocación de valuador de
bienes ha evolucionado de una ocupación mercantil a una profesión,
han surgido y debido ser aclarados ciertos conceptos. Hoy el término
"bienes" se aplica a las cosas físicas y también a los derechos
legales de posesión sobre entes tangibles o intangibles. En la
actualidad se entiende que la valuación comprende tres clases de
operaciones, a saber:
a).- La estimación del costo de producir o reponer un bien físico
(tangible),
Página 4
«"! I I O • I B L I O T E C A
b).- El pronóstico de la capacidad de compra, de determinados tipos
de bienes, y
c).- La valuación o determinación del valor de mercado de un bien.
Dado el cúmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se
exigen al Valuador y que no posee el lego, se ha establecido una
relación fiduciaria entre aquel y quienes que se apoyan en sus
determinaciones.
El efecto social que se produce es que al tener la posibilidad de
comprar, vender o si se cuenta con el equipo usarse como garantía y
así lograr más competitividad de la empresa.
1.3.- Alcance.
Este estudio sirve para despejar dudas en cuanto a los derechos y
obligaciones al comprar o vender un equipo industrial, así como sugerir la
adecuada utilización de una metodología para este fin.
1.4.- Objetivos.
1.4.1.-Genérico.
Desarrollar metodologías para evaluar maquinaria y
equipos industriales y determinar su valor comercial
(existen también otro tipo de necesidades dentro de una
empresa para saber su costo, ya sea por saber el valor de
los activos, teniendo en cuenta que la maquinaria y equipo
aun con la depreciación siempre tendrá un valor.)
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- Específicos.
Determinar el valor de una empresa industrial aplicando los
métodos de maquinaria y equipo.
Determinar la fuerza y debilidad del equipo industrial
determinar hasta que punto se puede usar el equipo
industrial como garantía en alguna transacción de la
empresa.
Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno
de la profesión valuatoria, para definir las
responsabilidades profesionales y legales, así como los
límites de la responsabilidad civil.
Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de
los clientes con relación a los valuadores y permitir a éstos
influir en el contenido de sus contratos y comisiones de
Valuación.
Proteger el interés de los clientes fijando los requisitos bajo
los cuales deben realizarse las valuaciones.
Página 6
CAPITULO II
2.- Marco Teórico:
2.1- Artículos de Internet en relación al tema:
2.1 A.- NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN V S C
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTE
Principios, Normas y Orientación sobre Aplicación y Comportamiento
La única versión oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La
presente traducción autorizada se publica únicamente para facilidad de los
profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que su lenguaje se
apega al uso mexicano y por ello pude contener términos y expresiones que
no responden al lenguaje técnico de valuación, tasación, evaluación,
avaluación o valoración, en otros países de la misma lengua.
Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versión
oficial. N. del T.
TÍTULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards
Publicado por International Valuation Standards Committee
Oficina Internacional: 12 Great George Street, London,
United Kingdom SW1PD3AD
Copyright @ 1997 the International Valuatbn Standards Committee
Reservados todos los derechos.
Traducción autorizada al castellano de:
Julio E. Torres Coto M., I.C.
Para la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A. C.
También se apoyan en la asesoría y consejo de usuarios de los servicios de
valuación y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de
la contabilidad
7
2.1.1.1.- Introducción
Valuación y el IVSC
La valuación de activos tiene sus raíces en la economía clásica y
contemporánea. Los principios y técnicas de valuación se establecieron y en
general eran similares, en muchos países antes de los cuarenta. Sin
embargo, el reconocimiento de la valuación como profesión se desarrolló
después de los cuarenta.
Antes de los ochenta la valuación se desarrollo como profesión en muchas
naciones grandes y pequeñas, pero sin un enfoque internacional. Había
muchas similitudes en estos países en cuanto a lo que se consideraba un
Valuador profesional, tales como el poseer un grado universitario apropiado;
entrenamiento profesional especializado; experiencia práctica debidamente
asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas; y
reconocimiento como persona de elevado carácter. Organismos profesionales
de valuadores en diversos países otorgaban designaciones profesionales y
reconocimiento a aquellos que cuando menos satisfacían los requerimientos
estipulados de educación y experiencia.
Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuación
desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus
asociados. Otras les siguieron. En algunos países también se introdujeron
Códigos de Ética Profesional. El contenido de estas Normas combinaba
consideraciones profesionales con las necesidades prácticas del mercado. En
algunos países las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las
leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon
procedimientos de revisión y vigilancia que llevaran a la censura o pérdida del
reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las
normas o las disposiciones éticas relativas.
8
Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo
aparente que el desarrollo financiero internacional y la globalización de los
mercados habían llegado a un estadio en el cual era señaladamente patente
la necesidad de normas internacionales de valuación. Era obvio que sin
acuerdos internacionales en relación a las normas de valuación existía el
potencial para confusión y para que se cometieran errores. Era menos obvio,
sin embargo, que también se inhibían las normas domésticas en algunos
países. También era difícil entender que las importantes diferencias entre los
puntos de vista de las corporaciones de valuación de diversos países podrían
llevar a malos entendimientos no intencionales.
Igualmente importante, se dieron rápidos cambios económicos y en los
negocios dentro y entre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado
de la importancia mercantil de la valuación profesional de los activos. Se
requerían valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente
desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su
importancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en
particular, ha recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente
hacia la información de valores de activos para efectos contables y
financieros basada el valuación corriente, en lugar del costo histórico.
Los avalúos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y
diferencias económicas entre áreas geográficas. Reconociendo estos
factores, se fundó en 1981 el Comité Internacional de Normas de Valuación
(IVSC por sus siglas en Inglés)1 El principal objetivo de IVSC es formular y
publicar, en atención al interés público, Normas de valuación y orientación
1 El nombre original del Comité era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos. Este se cambió por acuerdo del Comité en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994, celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el más amplio campo de acción en que se involucraba el Comité. N del T.
9
rj i i r? • I B L I D T E C A
procesal para la valuación de activos para uso en estados financieros y
promover su aceptación y observancia mundial. El segundo objetivo es
armonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias
en las estipulaciones de las Normas o en su aplicación conforme sucedan. Es
meta particular de IVSC que las Normas internacionales de valuación sean
reconocidas en las declaraciones internacionales de contabilidad y en otras
normas de información y que los Valuadores reconozcan qué se requiere de
ellos bajo las normas de otras disciplinas.
La asociación en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de
valuación e instituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos
organismos profesionales deben reconocer objetivos que se ocupen de la
valuación de activos y tener un suficiente número de socios capacitados para
realizar este tipo de valuaciones.
Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientación
publicados por el Comité y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el
reconocimiento de las Normas en cuanto sea apropiado en su respectivo
Estado. Los socios también revelan al Comité cualquier diferencia
significativa entre las normas domésticas y las internacionales para que se
hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores
deben, por supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos
de las áreas en las que ejercen.
Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto
estatutarias como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos
profesionales para asegurar que las valuaciones satisfagan las Normas y
orientación del IVSC. También cumplen una función educativa y de consulta
en el área de valuación de activos dentro de sus Estados.
El enlace con el Comité Internacional de Normas de Contabilidad, la
Federación Internacional de Contadores, El Comité Internacional de Prácticas
de Auditoría y la Organización Internacional de Comisiones de Valores es
especialmente importante para las actividades del IVSC. En relación con
esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar asesoría y consejo en
relación a la valuación de activos a las profesiones contables, coordinar los
programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales
relacionadas con vista al interés público y cooperar con estos y otros
organismos internacionales en la determinación y promulgación de nuevas
Normas. Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y
participación en otras organizaciones internacionales tales como las Naciones
Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el Consejo
Económico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985.
Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la
fecha de 40 naciones participantes. Como las valuaciones de activos
individuales, están sujetas al Principio de Cambio que sostienen que el
cambio es inevitable y continuo aún cuando gradual y no fácilmente
discernible. Como Normas tienen la intención de ofrecer definiciones y
orientación fundamentales para la valuación de activos en un mundo
dinámico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y
justificados deberán señalarse al Comité para deliberación y decisión
internacional.
Organización de las Normas Internacionales
Diversos principios y técnicas de valuación se entienden dentro de la
profesión de la valuación y están bien establecidos en el mundo de los
negocios. Las discusiones fundamentales abreviadas que se incluyen en esta
normas no deben considerarse exhaustivas. Por lo tanto, es importante para
entender y usar esta Normas que, aún cuando las Normas individuales
puedan exponerse y publicarse como secciones separadas, cada Norma es
una parte componente del conjunto. Por tanto, las definiciones, declaraciones
i i
del prefacio, conceptos y principios de valuación y otros elementos comunes
deberán interpretarse como parte de cada Norma.
El Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos reconoce la
complejidad de los procedimientos profesionales de valuación, la diversidad
de situaciones de la propiedad, la dificultad de interpretación de las
actividades de la valuación por otras profesiones, el problema de las
interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del
público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas
desarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia,
el contenido y formato de estas Normas se han diseñado con estos aspectos
en mente y la comprensión de la estructura de las Normas es importante para
su aplicación.
2.1.1.2.- Organización de las Normas:
s Introducción - La introducción ofrece una explicación del comité
internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas
internacionales. Se explica la organización de las Normas y se
discute la intención de la manera y forma como han de ser
aplicadas.
s Conceptos y Principios Generales de Valuación - Una discusión
completa del cuerpo de conocimiento que constituye los métodos y
prácticas valuatorias esta mas allá del alcance de éstas Normas.
Sin embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas
profesionales y reducir las dificultades de las barreras de idioma,
esta sección proporciona comentarios sobre los marcos legal,
económico y conceptual básicos sobre los cuales se apoyan la
valuación como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos
asuntos de fundación es crucial para el entendimiento de las
valuaciones y la aplicación de estas Normas.
12
s Normas de Valuación - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de
Valor de Mercado y bases de valuación distintas al Valor de
Mercado, respectivamente y como soporte para la Norma IVSC 3,
Valuaciones para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas.
Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y situaciones de
valuación comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a
las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La
Norma IVSC 4, Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y
Obligaciones, proporciona Normas para aplicaciones particulares y
distingue estas aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3.
S Orientación de Aplicación y Comportamiento - Frecuentemente
surgen en el ejercicio de la valuación y de quienes usan los
servicios de valuación cuestiones relacionadas con la aplicación de
las Normas. Los documentos de Orientación para Aplicación y
Comportamiento (APG) proporcionan orientación en relación a
temas específicos de valuación y como han de aplicarse estas
Normas en situaciones mercantiles y de provisión de servicio más
específicas. Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con
orientación adicional del IVSC conforme las situaciones mercantiles
o profesionales que requieren orientación se plantean a la atención
del Comité. Las APG se consideran una importante adición a las
Normas, pero no son en si documentos normativos.
S Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y
a los usuarios de sus servicios un medio más inmediato y menos
formal de recibir respuestas a cuestiones que surjan en relación a
las Normas o su aplicación, el IVSC también expide Comentarios
Explicativos sobre estas Normas. Estos Comentarios generalmente
no son aprobados por el Comité, pero son importantes
interpretaciones amplias que podrán usarse para propósitos sea de
revelación general o comentarios o como una medida transitoria
anterior a la emisión sea de una orientación de comportamiento o
de una Norma por el Comité.
s Formato de las Normas.- Cada Norma se escribe para enfocar
un área amplia del ejercicio de la valuación. Conforme sea
apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes
secciones ordenadas.
a. Introducción
b. Alcance
c. Definiciones
d. Relación a las Normas de Contabilidad
e. Declaración de las Normas
f. Discusión
g. Requisitos de Revelación
h. Previsiones de Exclusión
i. Fecha de Vigencia.
2.2.- Normas Internacionales de Valuación
2.2.1.- Conceptos y Principios Generales de Valuación
2.2.1.1- Introducción
2.2.1.1.1 La experiencia y el diálogo internacional entre
naciones por conducto del Comité Internacional de Normas de
Valuación ha demostrado que, con pocas excepciones, hay acuerdo
internacional común en relación a los fundamentos de la disciplina
valuatoria. La legislación y circunstancias económicas locales
pueden, en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a
veces limitadas), pero los métodos y técnicas fundamentales de
valuación son similares en todo el mundo.
2.2.1.1.2 Las Normas y orientación del IVSC se basan en
estos fundamentos, pero es la posición del Comité que no es
apropiado intentar enunciar todos los fundamentos pertinentes en el
cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta sección se entiende
como suplemento para cada una de las Normas y proporciona un
panorama general de los fundamentos que son particularmente
importantes para el entendimiento de la profesión valuatoria y la
aplicación de estas Normas.
2.2.1.2.- Conceptos de Suelo y Propiedad.
2.2.1.2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y
existencia. Su importancia lo pone en la mira para consideración de
abogados, geógrafos, sociólogos y economistas. Como resultado
de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con
el suelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras
naciones y nuestro mundo se ven afectadas.
2.2.1.2.2. La valuación de la tierra como baldía o de la
tierra y las mejoras sobre el suelo, es un concepto económico. Sea
que esté en estado baldío o se encuentre mejorada, nos referimos a
la tierra como bienes raíces. El valor se crea por la utilidad del bien
raíz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de
los humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad,
fijeza de ubicación, oferta relativamente ¡imitada del bien raíz y la
utilidad específica de un sitio determinado.
2.2.1.2.3. La propiedad es un concepto legal. La propiedad
consiste en los derechos privados de apropiación. Para distinguir
entre el bien raíz, una entidad física y su propiedad, un concepto
legal, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real. Las cosas
físicas distintas a los bienes raíces reciben el nombre legal de
bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad
personal. La palabra propiedad usada sin mayor calificación o
identificación puede referirse a bienes raíces, bienes muebles o a
una combinación de ellos. (Ver la Sección 3 adelante).
2.2.1.2.4 Los Valuadores de Activos (Tasadores) son los
que tratan con la especial disciplina económica asociada con la
preparación y presentación de valuaciones de activos. Como
profesionales, los Valuadores deben satisfacer rigurosas pruebas
de educación, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada.
También deben exhibir y mantener un elevado código de conducta
moral (Ética) y práctica profesional (Normas).
2.2.1.2.5 Los cambios de precios a lo largo del tiempo son
el resultado de efectos específicos y generales de fuerzas
económicas sociales. Las fuerzas generales pueden causar
cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativo
de compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas
específicas tales como cambios tecnológicos pueden generar
movimientos en la oferta y demanda y pueden crear cambios
significativos de los precios.
2.2.1.2.6 En la valuación de bienes raíces se aplican
muchos principios conocidos. Incluyen los principios de oferta y
demanda, competencia, sustitución, anticipación o expectación,
cambio y otros. Común a todos estos principios suplementarios es
su efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y
productividad de un activo. Consecuentemente, se puede afirmar
que la utilidad de los bienes raíces refleja el efecto combinado de
todas las otras fuerzas de mercado que tienen alguna influencia
sobre el valor de los bienes raíces.
2.2.1.3.- Conceptos de Bienes Raíces, Propiedad y Activo
2.2.1.3.1. Se define como bienes raíces o bienes inmuebles
al suelo físico y aquelloselementos de factura humana que se
adhieren ai suelo. Es la "cosa" física, tangible que puede verse y
tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las
leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para
diferenciar los bienes mices de los bienes muebles, definidos abajo.
Aún cuando se entiende que estos conceptos legales no se
reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir
estos importantes términos y conceptos.
2.2.1.3.2 La propiedad real incluye todos los derechos
intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes
raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante
alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto
la propiedad real es un concepto no físico.
2.2.1.3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e
intangibles (corpóreos e incorpóreos) que no son bienes raíces.
Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los
bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.
2.2.1.3.4 En la terminología contable, los activos son
recursos apropiados o controlados, de los cuales se puede
razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un
activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene
puede ser tangible o intangible.
2.2.1.3.5 Las normas internacionales de contabilidad
para informes financieros a que se hace referencia en la Norma
IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles y de inversión.
Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:
2.2.1.3.6 Activo Circulante. Son activos que no se entienden
destinados a uso continuo en las actividades de la empresa. Son
ejemplos de estos las acciones, acreedores, inversiones a corto
plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los
bienes raíces, normalmente tratados como un activo fijo como se
define adelante, pueden tratarse como un activo circulante. Los
ejemplos incluyen la tierra o bienes raíces mejorados que se
mantienen en inventario para venta.
2.2.1.3.7. Activos fijos. Estos son activos tangibles e
intangibles que caen dentro de las dos amplias categorías
siguientes:
2.2.1.3.8. Propiedades, planta y equipo. Activos que se
entienden destinados a uso de manera continua en las actividades
de una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la
depreciación acumulada y otras categorías de activos
adecuadamente identificadas.
2.2.1.3.9. Otros activos de largo plazo. Activos que no se
tienen para usarse de manera continua en las actividades de una
empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo,
incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo
plazo, nombre comercial, inversiones traídas de atrás, y patentes,
marcas y activos similares.
2.2.1.3.10 La terminología contable difiere en alguna manera
de los términos utilizados por los Valuadores. Dentro de las
clasificaciones identificadas en el párrafo 3.5, los Valuadores se
involucran principalmente con activos fijos. Técnicamente es la
propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se valúa mas
que el activo tangible o intangible en si. Este concepto distingue la
diferencia entre el concepto económico de valuar un activo
objetivamente basándose en su habilidad de ser comprado y
vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como
suponer una base intrínseca u otra no de mercado. El concepto
objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales
para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se
discute en la Norma IVSC 2. •
2.2.1.3.11 El término "depreciación" se usa en valuación y
contabilidad y puede llevar a confusión. Para evitar malos
entendidos, los Valuadores pueden usar el término "depreciación" o
el término "depreciación acumulada" en los métodos de Costo de
Reproducción o Reposición para referirse a cualquier pérdida de
valor del costo total estimado nuevo. Tales pérdidas pueden
considerarse como atribuibles a deterioro físico, obsolescencia
técnica o funcional u obsolescencia externa. El término "reservas
para depreciación" se refiere a registros hechos por los contadores
como cargos al costo original de los activos bajo la convención de
costo histórico, independientemente de la base para tales registros.
Muy importante, para los Valuadores la depreciación acumulada es
una función del mercado. Las reservas para depreciación son una
función de una convención contable y no necesariamente reflejan el
mercado.
2.2.1.3.12 Reconociendo que el término propiedad es un
concepto legal, pero que se usa comúnmente en referencia general
a bines raíces y a bienes muebles, estas Normas aplican el término
propiedad en su acepción común. En este contexto el término
puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad
rj i i c H B L I O T E C A
como a la cosa física que se tiene en propiedad. Adoptando esta
convención podemos distinguir entre propiedad en su contexto
valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo
las convenciones contables.
2.2.1.4.- Precio, Costo, Mercado y Valor.
2.2.1.4.1 La imprecisión del lenguaje, particularmente en una
comunidad internacional, puede y de hecho lleva a malas
interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un
problema cuando las palabras comúnmente usadas en un idioma
también se usan con significados específicos en una disciplina
dada.
De manera significativa este es el caso con lo términos precio,
costo, mercado y va/oren el sentido en que se usan en la disciplina
valuatoria.
2.2.1.4.2 Precio es el término usado para designar la
cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un
hecho histórico, sea que se revele públicamente o se mantenga en
reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses
económicos especiales de un determinado comprador y vendedor,
el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener
relación alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y
servicios otras personas. Sin embargo el precio generalmente es
una indicación del valor relativo que se da a los bienes y servicios
por el comprador y vendedor en cuestión bajo circunstancias
particulares.
2.2.1.4.3 El costo es el precio pagado por los bienes y
servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el
servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio
pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el
comprador.
2.2.1.4.4 Un mercado es el sistema (y en ocasiones el
sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El
concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y
servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores
sin indebida restricción de sus actividades. Cada parte responderá
a las relaciones de oferta demanda y otros factores de fijación de
precios, la capacidad y sapiencia de la parte, su entendimiento de la
relativa utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y
deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o
internacional.
2.2.1.4.5. Valor es un concepto económico que se
refiere la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles
para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es
un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios
en un tiempo dado conforme a una definición específica de valor. El
concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en un
mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o
recibe los servicios en la fecha efectiva de valuación.
2.2.1.4.6 Hay muchos tipos y definiciones asociadas de
valor que pueden identificarse (por ejemplo ver la Norma IVSC 2).
Algunos son tipos normales de valor comúnmente usados en la
valuación de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo
circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de
suma importancia para el uso y comprensión de las valuaciones
que el tipo y definición de valor sean claramente explicados y que
sean apropiados para la comisión de valuación particular. Un
cambio en la definición de valor puede tener efecto material en los
valores que se asignarían a diversos activos.
2.2.1.4.7 Los Valuadores Profesionales evitan el uso del
término "valor" sin calificación, substituyendo en su lugar algún
adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata. Valor de
Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos países) es el tipo
mas común de valor asociado con la valuación de activos y se
discute en la Norma IVSC 1. Aún cuando el uso común
posiblemente dicta el entendimiento en el mercado de que se trata
de el Valor de Mercado si no se hace especificación en contrario, es
particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique y
defina claramente en cada trabajo.
2.2.1.4.8 El concepto de valor contempla la asociación
de una cantidad monetaria a la transacción. Sin embargo, la venta
de la propiedad valuada no es condición que deba preceder a la de
estimar el precio al cual debería venderse si se vendiera en la fecha
de valuación bajo las condiciones prescritas en la definición de
Valor de Mercado.
2.2.1.4.9 El Valor de Mercado de los bienes inmuebles
es una representación de su utilidad reconocida por el mercado
mas que de su estado físico exclusivamente. La utilidad de los
activos para una empresa dada puede diferir de la que se
reconocería por el mercado o por una industria en particular. Por
tanto, es necesario que la valuación de activos y la información
para efectos contables bajo la convención que refleja los efectos de
los precios cambiantes distinga entre los valores reconocidos en el
mercado, que deberían reflejarse en la información financiera y los
tipos de valor no de mercado, que no deberían usarse como base 22
para información financiera. El Costo de Reposición Depreciado
(CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a
propiedades especializadas, aún cuando es una base de valuación
distinta del mercado, es aceptable para información financiera
cuando sea apropiada.
2.2.1.4.10 Consideraciones similares a las expresadas
en el párrafo 4.9 arriba se aplican a la valuación de propiedades
distintas a los bienes raíces. Con excepción de los casos en que el
CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros
requerirán la aplicación de métodos de Valor de Mercado y clara
distinción de métodos de Valor No de Mercado.
2.2.1.4.11 El costo total de un activo inmobiliario incluye
todos los costos directos e indirectos de su producción. Sí el
comprador incurre en costos de capital suplementarios después de
la adquisición, estos se agregarán al costo histórico de adquisición
para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la
percepción del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos,
podrán o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.
2.2.1.4.12 El término "costo de reposición" puede usarse
en diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el
costo de reemplazar el activo con un activo (o propiedad) sustituto
igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso
innecesario alguno. El término también se utiliza al hacer
estimaciones de costo. Una estimación de costo de un activo puede
hacerse con base en una estimación de costo de reproducción o
costo de reposición. Un costo de reproducción es una réplica fiel
de la estructura existente, utilizando el mismo diseño y los mismos
materiales de construcción. El costo de reposición visualiza la
construcción de una estructura de comparable utilidad, empleando
el diseño y materiales en uso corriente en el mercado de edificación
actual.
2.2.1.5. Valor de Mercado.
2.2.1.5.1. El concepto de Valor de Mercado refleja las
percepciones y acciones colectivas de un mercado y es la base
para valuar la mayoría de los recursos en economías basadas en el
mercado. Aún cuando las definiciones precisas pueden variar, el
concepto se entiende y aplica comúnmente.
2.2.1.5.2. Conforme a las Normas IVSC, el Valor de
Mercado se define como:
El monto estimado por el cual un activo debería
intercambiarse en la fecha actuando cada una con
conocimientos, prudencia y sin presión, de valuación entre un
comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una
transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual
las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia
y sin presión.
2.2.1.5.3. La Norma IVSC 1 explica en detalle el
concepto y definición de Valor de Mercado. Como prefacio, es
importante insistir en que la estimación de Valor de Mercado
profesionalmente determinada es una valuación objetiva de
derechos de propiedad identificados en relación a una propiedad
específica a una fecha determinada. El Valor de Mercado es una
estimación respaldada por el mercado que se desarrolla conforme a
estas Normas y se reporta de acuerdo con las Normas o
convenciones aplicables a la comisión o encomienda de hacer la
valuación. La Norma IVSC 3 establece las Normas de valuación
que son particularmente aplicables a los informes financieros y
cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de
Valuación para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones.
2.2.1.5.4 Los activos fijos se distinguen de la mayoría
de los activos circulantes en virtud del periodo relativamente mayor
que se requiere para comercializar los activos fijos a fin de obtener
un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de
tiempo, la ausencia de un "mercado inmediato"[2], la naturaleza y
diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan
la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas.
2.2.1.5.a.- Uso Mejor y Mas Productivo
2.2.1.5.1.a. El suelo subyace toda la existencia y con rara
excepción, tiene permanencia mas allá de la vida de los individuos.
Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada fracción de bien raíz
posee ubicación única. La permanencia del suelo también implica que
normalmente se esperará que sobreviva a los usos y mejoras que le
sean impuestos por los humanos.
2.2.1.5.2.a. Debido a las características específicas del suelo,
cuando se valúa el suelo separadamente de las mejoras a o en el
suelo, los principios económicos requieren que las mejoras a o en el
suelo se valúen conforme contribuyen al valor total de la propiedad.
Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de
"uso mejor y mas productivo" refleja la utilidad y permanencia del suelo
en el contexto de un mercado, considerando que las mejoras
constituyen la diferencia entre el valor de la tierra sola y el Valor de
Mercado del conjunto mejorado.
25
2.2.1.5.3.a. No obstante o expresado en el párrafo 6.2, muchas
propiedades se valúan como combinación de tierra y mejoras. En tales
casos, el Valuador normalmente estimará el Valor de Mercado
tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo de la tierra con las
mejoras existentes.
2.2.1.5.4.a. Uso mejor y mas productivo se define como: El uso
mas probable de un activo que es físicamente posible, apropiadamente
justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta
en el valor mas alto del activo que se valúa.
2.2.1.5.5.a. Un uso que no es legalmente permitido o
físicamente posible no puede considerarse como uso mejor y mas
productivo. Un uso que sea legalmente permitido y físicamente posible
podrá no obstante requerir una explicación del valuador que justifique
porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que el análisis
establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se
procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el
valor mas alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y
mas productivo.
2.2.1.5.6.a. La aplicación de esta definición permite a los
Valuadores evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en los
edificios, las mejoras mas apropiadas para el suelo, la factibilidad de
proyectos de rehabilitación y renovación y muchas otras situaciones de
valuación.
2.2.1.5.7.a. El concepto de uso mejor y mas productivo es una
parte integral de las estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo
ciertas normas permiten una aplicación del concepto de uso mejor y
mas productivo en la valuación de propiedades en relación a los
informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicación llamada
Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma
TIAVSC 3.
2.2.1.6. Utilidad
2.2.1.6.1. El criterio clave que se relaciona con la valuación de
cualquier activo es su utilidad. Los procedimientos empleados en el
proceso de valuación tienen el objetivo común de definir y cuantificar el
grado de utilidad o capacidad de uso del activo valuado. Este proceso
exige diversas interpretaciones del concepto de utilidad.
2.2.1.6.2 Utilidad es un término relativo o comparativo más
que una condición absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrícola
se mide de manera ordinaria por su capacidad productiva. Su valor es
función de la cantidad y calidad de producto que la tierra habrá de
rendir en el sentido agrícola o de la cantidad y calidad de edificios o, si
es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporte
conforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial.
Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su
utilidad en términos de los factores legales, físicos, funcionales,
económicos y ambientales que ordenan su capacidad productiva.
2.2.1.6.3 Fundamentalmente, la valuación de activos se
rige por la forma en que un activo se usa y en como sería
ordinariamente comercializado en el mercado. Para algunos activos, la
utilidad óptima se logra si se operan de manera individual. Otros tienen
mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe
hacerse una distinción entre la utilidad de un activo visto
individualmente y cuando se le considera como parte de un grupo.
2.2.1.6.4 Las propiedades aisladas que constituyen
operaciones independientes auto contenidas normalmente cambian de
mano individualmente y se valúan en consecuencia. Si tales activos
poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una asociación funcional
o económica con otros activos, tal valor adicional o especial puede
analizarse en el proceso de valuación informando lo que corresponda,
sea como consecuencia de las observaciones del propio Valuador o
conforme a las instrucciones debidamente documentadas de un
cliente. Cualquier estimación de valor de este tipo , sin embargo, no
deberá representarse como Valor de Mercado sin incluir una clara
explicación que los soporte.
2.2.1.6.5 Una propiedad individual puede tener un valor
adicional o especial por sobre su valor como una entidad separada
debido su asociación física o funcional con una propiedad contigua,
propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador que tenga
otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los
montos de tal valor adicional o especial por separado del Valor de
Mercado establecido de acuerdo a estas normas de valuación.
2.2.1.6.6 La utilidad se mide con una perspectiva de
largo plazo, generalmente a lo largo de la vida útil normal de un activo.
Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a
ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma son
retirados de la producción, son transformados a un uso o función
alterna o quizá simplemente se dejan ociosos por un periodo de
tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas,
ecoñóm'cas o políticas, pueden dictar el retiro de la producción por un
periodo indefinido de tiempo.
2.2.1.6.7 De manera similar, activos situados en regiones
remotas, en Estados no sujetos a economía de mercado o en
localidades que están experimentando cambios en su economía,
pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la
fecha de valuación. Las valuaciones en tales circunstancias requieren
cierto grado de experiencia y entrenamiento y los informes deberán
lograrse conforme a las Normas IVSC. De particular importancia, el
Valuador deberá asegurar que se explique y revele de manera
completa la base de valuación, los datos en que se basa la valuación y
la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere) sobre las
que se hace la valuación.
2.2.1.6.8 Un efecto común de la inseguridad política o
económica es el cambio de utilidad, sea en términos de capacidad o de
eficiencia. La responsabilidad del Valuador en tales situaciones es
evaluar la expectativa en el mercado de la duración de tales eventos.
Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningún impacto en
los valores de los activos, en tanto que la cesación de actividades por
periodo prolongado puede resultar en una disminución permanente en
el valor. El activo valuado deberá verse a la luz de todos los factores
internos y externos que influyen en su comportamiento operativo.
2.2.1.7. Otros Conceptos Importantes
2.2.1.7.1 La expresión Valor de Mercado no es sinónimo
del término Valor Justo que comúnmente aparece en las normas de
contabilidad. A diferencia de la definición de Valor de Mercado
explicada atrás, el Valor Justo en contabilidad anticipa una venta que
puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que
las que prevalecen en el mercado abierto para la disposición ordenada
de los activos. Estas incluyen la posibilidad de una venta en
situaciones angustiadas de corto plazo u otras circunstancias no
contempladas en la definición de Valor de Mercado. Para evitar
confusión y malos entendidos, la estimación de Valor de Mercado que
haga un Valuador debe incluir una explicación adecuada de la
definición de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la
revelación de las suposiciones, términos o condiciones sobre las que
se ha hecho la valuación.
2.2.1.7.2 Activos especializados son aquellos que rara
vez, si acaso, se venden salvo como parte del negocio del cual son
parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como
activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de
especialización de su diseño, configuración o aplicación. Cuando
existe información de mercado limitada o que no es directamente
comparable para consideración de los Valuadores, el proceso
valuatorio puede hacerse más complejo. Sin embargo, es
responsabilidad del Valuador desarrollar datos y razonamiento a partir
del respaldo de mercado y explicar la conclusión de valor. Aún cuando
cada uno de los métodos de valuación puede aplicarse y todos los
métodos aplicables deberán considerarse, el Método de Costo de
Reposición Depreciado se aplica comúnmente a los activos
especializados. Donde es posible, el Valuador desarrolla el valor de la
tierra, estimaciones de costo y depreciación acumulada a partir de la
información de mercado y explica la base para su estimado de valor.
2.2.1.7.3 No debe confundirse el término Costo de
Reposición Depreciado (CDR) con los términos Costo de Reposición o
Costo Neto Comente de Reposición. Estos últimos se refieren al costo
en que habría de incurrirse en el mercado al adquirir un activo sustituto
igualmente satisfactorio (Nótese la excepción en el párrafo 4.12 arriba
cuando el uso del término Costo de reposición puede aplicarse como
una tipo de estimación de costo). Aún cuando la construcción u otra
creación de activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo
mas normal es el costo de mercado de adquirir un activo sustituto
igualmente satisfactorio. En contraste, el CRD se refiere
específicamente al proceso valuatorio que combina una estimación de
Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos
depreciados de construcción y otros relativos de los edificios,
estructuras y otras mejoras creadas en ella a fin de llegar a una cifra
que informe del valor sujeto a un adecuado beneficio económico
potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del uso de los
activos como un todo.
2.2.1.7.4 En donde las condiciones normales de mercado
han sido alteradas o suspendidas o donde los desequilibrios entre
oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la
definición de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un
problema valuatorio difícil. Aplicando el concepto y definición de Valor
de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al
proceso valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los
valores de activos que se consignan en los estados financieros.
Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la información de
mercado disminuyen, la comisión de valuación puede requerir mayores
grados de competencia, experiencia y juicio profesional del Valuador y
cuidadosa aplicación de estas Normas.
2.2.1.7.5 En algunos Estados (o bajo circunstancias
especiales) puede requerirse a un Valuador que aplique una definición
particular de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o
estatutarios. No obstante, a menos que el Valuador haga una
revelación específica en sentido contrario, los elementos y conceptos
fundamentales de valuación siguen siendo los mismos que se
contienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no
cambia sólo por razón de simples cambios en la terminología o por una
diferente redacción de la definición en si, que podría ser diferente en
algunos Estados debido a sus leyes.
2.2.1.7.6 Todos los informes de valuación deben expresar
claramente el propósito y la función de la valuación. Además de otros
requisitos de los informes, en donde se involucre información
financiera, el informe debe identificar específicamente la categoría de
activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocación. Cada
una debe explicarse de manera explícita.
2.2.1.7.7 La contabilidad basada en costo histórico refleja
solamente aquellos costos históricos y depreciación acumulada
reconocidas bajo los principios generalmente aceptados de
contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de Mercado
menor o mayor que el costo histórico, sea que tal costo se haya
ajustado por depreciación acumulada o no. Desde el punto de vista de
una empresa en particular, este costo puede igualar o ser diferente del
valor contributivo de ese activo a la empresa. Desde la óptica del
mercado, si un activo se crea para venta, el creador debe estar en
aptitud de vender el activo a un precio que exceda el costo para el
creador o la actividad no será productiva. Cuando se vende con
utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del
comprador y la diferencia entre ese costo y el costo en que incurrió el
vendedor (incluyendo costos de venta y de tener) se convierte en la
utilidad del vendedor, también conocida como la ganancia en la venta
del activo. Bajo ciertas circunstancias la venta puede realizarse al
costo del vendedor o por debajo de éste, pero estas situaciones
especializadas exigen aplicación especial de estos principios.
2.2.1.7.8 La estimación e información de los valores de
activos y la orientación relativa, son el campo de aplicación de estas
Normas y orientación relativa. No están gobernadas ni dirigidas por los
objetivos de otras disciplinas. Cómo han de compilarse, transmitirse e
incorporarse los resultados de las valuaciones a los de otros
profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los
Valuadores. El correcto entendimiento de la terminología es esencial
para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso
ponderado de experiencia y pericia y la correcta aplicación de la
metodología son también esenciales. Estas Normas llevan la intención
de servir los objetivos comunes de quienes preparan valuaciones de
activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.
2.2.1.8. Resumen
1.2.1.8.1 Estas Normas se entienden principalmente para
uso de Valuadores a quienes se pide valuar activos para informes y
cuentas financieras. Se hace énfasis en el uso de información real y
actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios profesionales
informados en relación a la valuación de propiedades. Se incluye en
estas Normas orientación para otros tipos de valuaciones para
distinguirlas de las valuaciones de activos, para establecer guías
internacionales que llevan la intención de reducir o eliminar la
confusión en el uso de los informes de valuación y promover el
entendimiento.
2.3.- Norma 2 Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado.
Normas IVSC. Esta Norma debe leerse en el contexto del material de
respaldo y orientación de aplicación contenida en el Prefacio y en el
Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.
2.3.1.- Introducción
2.3.1.1. Los objetivos de ésta Norma son dobles: primero, identificar
y explicar las bases de valor diversas del Valor de Mercado y
establecer normas para su aplicación; y segundo, distinguirlas del
Valor de Mercado.
33
2.3.1.2 Aún cuando la mayoría de las valuaciones profesionales,
particularmente las valuaciones de activos a que se refiere la Norma 3,
involucran el Valor de Mercado, hay circunstancias que piden bases
diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador
como los usuarios de la valuación entiendan claramente la distinción
entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que no es el Valor
de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres
estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuación.
2.3.1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos
entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en relación
al uso y aplicación de bases de valuación que no sean de mercado.
Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar
que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios
razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la
valuación, evitando circunstancias que puedan desorientar al público e
informando estimaciones objetivamente apoyadas.
3.2.- Alcance
2.3.2.1 Esta Norma se refiere a bases de valuación distintas al Valor
de Mercado.
2.3.2.2 La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en
cuanto se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de
Mercado para Uso Existente una aplicación especial del Valor de
Mercado cuando se consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo
que ha de continuar en uso dentro de una empresa. Aún cuando esta
aplicación se separa del concepto general de uso mejor y más
productivo de la valuación de mercado, deberá considerarse como un
caso especial más que como una desviación del concepto de Valor de
Mercado.
2.3.2.3 Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuación de
activos que forman parte de un negocio en marcha. Los conceptos de
Valor de Negocio en Marcha y el Valor de son bases no de mercado
como se define en la Norma 2.
3.3.- Definiciones
2.3.3.1. Valoren Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien
específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en
cuenta el uso mejor y mas productivo de ese bien o el producto
monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valoren uso es el valor
que un inmueble específico tiene para un uso específico para un
usuario específico y por tanto no está relacionado con el mercado.
2.3.3.2. Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a
condiciones de mercado, características únicas u otros factores, atrae
relativamente pocos compradores potenciales a un tiempo dado. La
característica central que distingue a inmuebles con mercado limitado
no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto, sino que la
venta de tales inmuebles por lo común requiere un mayor periodo de
comercialización que el usual para inmuebles mas fácilmente
comercializabais.
2.3.3.3. Inmueble especializado, para fin especial o especialmente
diseñado. Inmueble que debido a su naturaleza especializada, tiene
una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez si
acaso, se vende en el mercado abierto, excepto como parte de la
venta del negocio que lo ocupa. Aún cuando muchos diseños,
incluyendo los de casas habitación unifamiliares pueden definirse
como de "fin especial", estas descripciones se entienden aplicables a
inmuebles que tienen mercado restringido o no tienen mercado; los
ejemplos típicamente incluyen refinerías de petróleo, estaciones de
fuerza, muelles, instalaciones manufactureras especializadas,
infraestructura pública, iglesias, museos e inmuebles localizados en
sitios geográficos particulares por razones de operación o negocio.
2.3.3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se
trata de valuación de activos en relación con informes
financieros, los inmuebles ocupados por el propietario pueden
verse como inmuebles especializados o no especializados.
2.3.3.3.2 Los inmuebles no especializados se valúan
conforme a los conceptos de valor de mercado. Los que se
tienen con la intención de continuar en uso por la empresa se
valúan sobre la base de Valor de Mercado para el uso
Existente como se explica en la Norma IVSC 3.
2.3.3.3.3 Los inmuebles especializados por definición rara
vez, si acaso, se venden en el mercado abierto. En
consecuencia el Método de Costo de Reposición Depreciación
es el que se usa comúnmente en su valuación para propósitos
de informes financieros haciendo las debidas revelaciones.
2.3.3.4. Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un
inversionista en particular o para una clase de inversionistas, para
efectos de inversión específicamente identificados. Este concepto
subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas o grupos de
inversionistas específicos con objetivos o criterios de inversión
claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de
Inversión con el Valor de Mercado de un inmueble de inversión.
2.3.3.5. Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como un
todo. El concepto involucra la valuación de una empresa en operación 36
a partir de la cual se puede distribuir o repartir el Valor conjunto del
Negocio en Marcha a las partes constitutivas en la proporción en que
contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por si constituyen Valor
de Mercado, (ver también Valor de Privación, párrafo 3.13.6 adelante)
2.3.3.6. Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las
definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro.
2.3.3.7. Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor que se basa en
definiciones contenidas en las leyes aplicables que se refieren a
tasación o imposición sobre la propiedad inmobiliaria. Aún cuando
algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como base de
la tasación, la metodología requerida puede producir resultados que
difieren del Valor de Mercado como se ha definido aquí.
2.3.3.8. Costo de Reposición Depreciado (CRD). El de CRD es un
método de valuación que se basa en una estimación del Valor Actual
de Mercado para la tierra en su uso existente mas los costos brutos de
reposición (o reproducción) de las mejoras menos deducciones por
deterioro físico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y
optimización. El resultado, que es un Malor no de Mercado, se conoce
como estimación de Costo de Reposición Depreciado. Este resultado
está sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la
empresa.
2.3.3.9 Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo,
considerando la venta de los materiales de que está constituido, en
lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o
adaptación. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los
costos de la venta y, en el último caso, puede igualar al valor neto de
realización.
37
2.3.3.10 Valor de Liquidación o Venta Forzada. El importe que
razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de
un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo de
comercialización de la definición de Valor de Mercado. En algunos
Estados el valor de venta forzosa en particular puede también
involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores
que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.
2.3.3.11 Valor Especial. Término que se relaciona con un elemento
extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado. El
valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física,
funcional o económica de un inmueble con algún otro inmueble, como
el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable
a un propietario o usuario especial o a un propietario o usuario
potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto es, a un
comprador con interés especial. El valor especial podría asociarse con
elementos del Valor de Negocio en Marcha. El Valuador debe
asegurarse de que tales criterios se distinguen del Valor de Mercado,
aclarando cualesquiera suposiciones que haya hecho.
2.3.3.12 Otras expresiones de valor referidas específicamente a
inmuebles, planta y maquinaria y a situaciones especiales se definen
en las Normas TIAVSC que se refieren a esos aspectos.
2.3.3.13. Términos contables.
2.3.3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se
intercambiaría un activo o se cubriría un riesgo entre partes
conocedoras y dispuestas en una venta directa.
2.3.3.13.2 Monto Depreciable. El costo histórico de un
activo u otra cantidad sustituida por el costo histórico tal como
un monto revaluado menos el valor residual estimado del
activo.
2.3.3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y
equipo establecido por avalúo o valuación normalmente
realizada por valuadores profesionalmente calificados.
2.3.3.13.4. Monto Recuperable. El monto que la empresa
espera recuperar del uso futuro de un activo incluyendo su
valor residual al momento de su disposición.
2.3.3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta
estimado de un activo en el proceso ordinario de los negocios
menos los costos de ventas y de cierra. Como tal, el valor neto
realizable se asemeja al Valor de Mercado menos los costos
de disposición sólo cuando se satisfacen todos los requisitos
de la definición de Valor de Mercado. En particular esto incluye
tiempo suficiente para que ocurra la transacción. El Valor de
Mercado ordinariamente es un cantidad bruta o, de manera
mas apropiada, un "valor de cara" anterior a la deducción de
los costos de disposición.
2.3.3.13.6 Valor de Privación. El valor de privación de un
activo para su propietario actual que igualaría el mas alto del
valor de utilidad a ese propietario o el valor de salida o
disposición de ese activo. El Valor de Privación es un
ejemplo de base de valuación que refleja el concepto ajeno al
mercado de Valor en Uso de un activo como parte de un
negocio en marcha al que algunas veces se hace referencia
como Valor Óptimo de Privación.
39
2.3.4.- Relación con las Normas de Contabilidad
2.3.4.1 Ha habido confusión en la práctica sobre la aplicación en
contabilidad de la terminología y métodos de valuación. Para evitar
estos y otros problemas, IVSC ha preparado la Norma IVSC 1 que se
refiere a la valuación con base en el Valor de Mercado, la Norma
IVSC 2 relativa a bases de valuación diversas al Valor de Mercado y la
Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes financieros.
Junto con otras porciones de las Normas internacionales de valuación,
estás se estructuran para proporcionar orientación a los Valuadores,
contadores y al público en relación a las normas de valuación que
afectan a la contabilidad.
2.3.4.2 El propósito de los informes financieros conforme a las
normas internacionales de contabilidad es reflejar con justicia los
resultados de operación y la situación financiera de una empresa para
la cual se emiten los informes. Así, no se ponen en discusión las
normas de contabilidad en sí al valuar la empresa. Para referencia
adicional de esta cuestión, véase la Norma IVSC 3.
2.3.4.3 Las normas de contabilidad proveen los medios
requeridos para que las valuaciones de activos fijos (y de otra índole)
sean reflejadas en los informes y registros financieros de una empresa.
Se aplican a valuaciones de mercado actual y otras bases que se
apoyan en las convenciones de costo histórico.
2.3.4.4 Las Normas aplicables a la valuación para informes
financieros y cuentas relacionadas se cubren en la Norma IVSC 3. (La
Norma IVSC 2 define los conceptos no de Valor de Mercado que no
son generalmente aplicables para efectos de informes financieros). En
particular, tales bases de valuación no de mercado que se dirigen a la
40
distribución del valor entres los activos deben distinguirse de y no
confundirse con, estimaciones de Valor de Mercado.
2.3.4.5 El CRD es un método no de mercado para valuar inmuebles
especializados que puede usarse, cuando sea aplicable, en
valuaciones para informes financieros,
2.3.5.- Declaración de Normas
2.3.5.1 Antes de asumir una encomienda que involucre valuación
basada en una premisa distinta del Valor de Mercado, un Valuador
deberá:
2.3.5.1.1 Identificar de manera apropiada el problema a que
se ha de dirigir y asegurar que la ejecución de la encomienda
no habrá de llevar a una conclusión que sea desorientadora o
inapropiada para las circunstancias.
2.3.5.1.2 Determinar que el Valuador tiene suficiente
conocimiento, experiencia y competencia para completar la
encomienda de conformidad con estas Normas y otros
principios de valuación generalmente aceptados; o
alternativamente,
(1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente
antes de aceptar la encomienda.
(2) Tomar todos los pasos necesarios y apropiados para
completar la encomienda.
41
(3) Revelar la situación y los pasos tomados para
enfocar ia situación en el informe que acompañe la
terminación de los servicios.
2.3.5.2 Al desarrollar una estimación de Valor no de Mercado un
Valuador debe estar consciente de, entender y correctamente aplicar
aquellos métodos y técnicas que son necesarios para producir una
valuación creíble.
2.3.5.3 Para asegurar que no hay confusión entre Valor de
Mercado y una estimación de Valor no de Mercado, el Valuador debe
observar las siguientes orientaciones:
2.3.5.3.1 Identificar la propiedad que se valúa.
2.3.5.3.2 Identificar los derechos asociados con la propiedad
por valuar.
2.3.5.3.3 Identificar el propósito y uso que se pretende dar a
la valuación.
2.3.5.3.4 Definir el tipo de vaior que se está estimando.
2.3.5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se está valuando o
hacer las revelaciones apropiadas.
2.3.5.3.6 Revelar cualesquiera condiciones o circunstancias
limitantes.
2.3.5.3.7 Identificar la fecha efectiva de valuación.
2.3.5.3.8 Desarrollar y considerar datos y circunstancias
apropiadas a la encomienda.
2.3.5.3.9 Distinguir que la valuación de que se informa no
es una estimación de Valor de Mercado si la encomienda es
sobre una base distinta al Valor de Mercado.
2.3.5.4 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de las bases de
valor no de mercado puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, 42
el Valuador deberá asegurar que si tal valor ha de encontrarse y
reportarse, no será razonablemente interpretado como una
representación de Valor de Mercado.
3.6. Discusión
2.3.6.1. La utilidad de un inmueble para una empresa dada puede ser
diferente del que se le reconocería por el mercado o por una industria
dada. Por lo tanto, es necesario que los informes financieros y la
valuación de activos conexa distingan entre los valores reconocidos
por el mercado, que deberían reflejarse en el informe financiero y tipos
de valor que no son de mercado que no deben usarse como base para
informes financieros (véase párrafo 4.5 atrás).
2.3.6.2. El Valoren Uso (ver párrafo 3.1) o el Valor de Privación (ver
párrafo 3.13.6) es una base de valuación ajena al mercado medida
desde la perspectiva de un usuario particular. A veces se hace
referencia a él como "valor para un usuario o propietario en particular".
El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, párrafo 1.2 y siguientes) es el
valor como lo reconoce un mercado en el que el tiene lugar
imaginariamente el intercambio de propiedad de los activos. La
definición de Valor de Mercado de IVSC adecuada a los informes
financieros esta basada en el principio de Valor a Cambio y no en el
de Valoren Uso.
2.3.6.3. Las expresiones Valoren Uso y Valora Cambio puede llevar
a malos entendimientos si no hay explicación. Deben evitarse cuando
haya posibilidad de confusión.
2.3.6.4. Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al
Valor de Mercado o pueden cambiar de manos a precios que no
reflejan el Valor de Mercado como ha quedado definido. Tales bases
alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de utilidad ajena al
mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos
incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de
Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable.
2.3.6.5. El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna
a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas.
El valor que se asigna a los activos individuales que forman una
parte de un negocio en marcha se basa en su contribución al todo, a la
que comúnmente se hace referencia como su Valor en Uso cuando se
relaciona con un negocio especifico y su propietario. No esta
relacionada con el mercado (ver 3.5) y no debe confundirse con el
Valor de Mercado para Uso Existente (ver Norma IVSC 2, párrafo 4.3
y Norma IVSC 3).
2.3.6.6. Sería solamente coincidencia el que el Valor en Uso de un
inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un
inmueble tendería a ser mas alto que el Valor de Mercado si la
empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera mas útil
y rentable que el productor típico del mismo producto o servicio. Por
otra parte, el Valor en Uso podría ser menor que el Valor de Mercado
en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo a
su máxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso también podría
ser mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos
especiales de producción, contratos extraordinarios, patentes y
licencias singulares , buen nombre especial y otras activos incorpóreos
que no serían transferibles a otro propietario.
2.3.6.7. Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en
razón de una ubicación singular, una situación temporal bajo
condiciones de mercado excepcionales o un premio pagadero por un
comprador que tenga interés especial (ver 3.11). Tal elemento de Valor
Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado
establecido conforme a la definición de Valor Mercado que se da en
estas Normas. El Valor Especial no debería incorporarse a una
estipulación de Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento podría
ser desorientador y por falta significaría que tal elemento de
incremento de valor no es especial.
2.3.6.8. El Justo Valor, un término utilizado en contabilidad, difiere de
manera importante Aún cuando el Justo Valor y el Valor de Mercado
pueden ser numéricamente iguales en ciertas circunstancias, tienen
diferentes definiciones. Por ejemplo, una estimación de Justo Valor
puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado para la ordenada
disposición o la ausencia de alguna forma de presión.
2.3.6.9. La venta forzosa involucra un precio que surge de la
disposición bajo circunstancias extraordinarias o atípicas, que
usualmente reflejan un periodo de comercialización inadecuado sin
publicidad razonable y a veces reflejan una condición de vendedor
involuntario o venta bajo presión o coacción. Por estas razones, el
precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de
Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio
pagado en una venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente
no es fácilmente predecible por un Valuador debido a la naturaleza y
extensión de las suposiciones subjetivas y conjeturas que deben
hacerse al formular una opinión de este tipo. Un Valor o precio de
Venta Forzosa también puede llamarse Precio de Liquidación.
2.3.6.10. El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una
expresión del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir la
tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida útil en términos
de su propósito y función original. El concepto de Valor de Rescate es
que el activo se valúa para venta de lo que sea recuperable mas que
para el propósito para el que originalmente se destinó. En este
contexto, el Valor de Rescate también se conoce en la terminología
contable como el importe neto realizable para un activo que no tiene ya
uso para una empresa.
2.3.6.11. El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida
ó uso útil. El bien vendido para rescate podría reconstruirse,
convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de
recambio para otros bienes que aún sean utilizables. En el extremo, el
Valor de Rescate puede representar una expresión del valor de
chatarra o el valor de reutilización.
2.3.7.- Exigencias de Revelación
1.3.7.1 Los informes valúatenos no deben desorientar. Las normas
particulares de información pueden variar entre los Estados, pero es
responsabilidad del Valuador incorporar cuando menos aquellos
conceptos que se listan en 6.3, atrás. Para valuaciones basadas en
Valor no de Mercado es particularmente necesario que el propósito y
uso contemplado de la valuación se explique claramente y que se haga
una completa revelación de las bases para el estimado de valor, su
aplicabilidad y limitaciones.
2.3.7.2 Cada informe de valuación sobre base distinta al Valor de
Mercado deberá contener una Declaración de condiciones
Contingentes y Limitantes o alguna revelación similar. No obstante
esta disposición, el Valuador no deberá usar la Declaración de
Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la desviación con
respecto a estas Normas.
2.3.7.3 Al realizar una valuación sobre una base distinta del Valor
de Mercado un Valuador no deberá hacer suposiciones que sean
irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha efectiva de
valuación. Todas las suposiciones deberán exponerse en todos los
informes.
2.3.7.4 Cada informe de valuación sobre una base diversa del Valor
de Mercado deberá contener una Certificación del Valuador que se
ciña a las directrices de la Norma IVSC 1. En particular, deberá
distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de
valuación que se aplique.
2.3.7.5 Si se hace una valuación por un "Valuador interno", v.g. uno
que sea empleado o de la empresa propietaria de los activos o del
despacho contables responsable de la preparación del estados e
informes financieros de la empresa, deberá revelarse de manera
específica en el certificado o informe de valuación la existencia y
naturaleza de tal relación.
2.3.7.6 Los demás aspectos del informe deberán ser congruentes
con éstas Normas.
2.3.8.- Provisiones de Desviación
2.3.8.1 Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que se
desvíe de esta Normas, el Valuador podrá aceptar y realizar tales
servicios sólo si:
2.3.8.1.1 El Valuador determina que el trabajo no tenderá a
desorientar al cliente, usuarios del informe o servicios o al
público;
2.3.8.1.2 El Valuador explica al cliente que el trabajo
encomendado involucra una suposición especial o desviación
con relación a éstas Normas que debe revelarse de manera
completa en el informe y en las exposiciones que el Valuador
debe hacer ante terceros como resultado de la encomienda; y
2.3.8.1.3 El Valuador reclama como condición de su
contratación que cualquier suposición especial o desviación se
revele en cualquier documento publicado en que se haga
referencia a la opinión del Valuador.
2.3.9.- Fecha de Vigencia
2.3.9.1 Esta Norma Internacional entra en vigor el 24 de marzo
de 1995
2.4.- Historia de la Valuación
En el mundo son muchas las personas que practican diariamente el arte de la
valuación de bienes sin darse cuenta de ello.
Todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor del objeto que
cambia de dueño, da lugar a una estimación que no deja ser por lo menos, una
valoración elemental. Toda transacción de bienes requiere una apreciación de
los valores relativos de los bienes cambiados. En las transacciones ordinarias,
el valor estimado por la impresión casi instintiva de que el precio fijado es justo,
o no lo es. En todos estos negocios de cada día el arte de la valoración se
practica de una manera empírica, intuitiva e inexacta, como se reconoce desde
luego, por todo el mundo; pero no por ello deja de ser el arte de la valuación la
base de todo cambio de propiedad, sin excluir a la gran masa de pequeñas
transacciones del comercio mundial.
Para las transacciones que se practican en el área industrial se ha reconocido
la necesidad de un procedimiento sistemático y teóricamente exacto, con el que
se pueda justipreciar el valor de la propiedad industrial, ya sea con fines de
venta, de administración financiera o simplemente para fijar costos y precios de
sus servicios. Como consecuencia de ello, se ha llegado a concebir formulas
48
que se han desarrollado gradualmente hasta constituir lo que se reconoce hoy
como un método racional en el arte de la valuación.
El arte de la valuación tecnológica se desarrolló principalmente desde 1890
cuando la expansión industrial alcanzaba su mayor auge y a partir de entonces
los ingenieros, los industriales, los economistas y hasta los tribunales,
empezaron a tener una participación activa en esta labor de valoración
sistemática, que dejo de ser competencia exclusiva del comerciante, del
contador y del financiero para reservarla al ingeniero como actividad específica
propia. La literatura dedicada a esta valoración tecnológica aparece por
completo a partir de 1900.
A la fecha el arte de la valuación de ingeniería sigue experimentando continuos
perfeccionamientos. Las diversas fases son objeto de estudio constante por
ingenieros contables, economistas y jurisperitos. Al final de cuentas el valor es
el punto final del análisis y del criterio aplicado. El valor asignado por una
persona puede o no concordar con el que le conceda otra. Los métodos que se
aplican para llegar a un valor así como la ponderación concedida a los factores
que generaron ese valor pueden variar según los valuadores. A partir de esto
se infiere que todo el que estudie este arte está obligado a aceptar esta
situación y debe mantener un criterio abierto al considerar cualquier punto
relacionado con la valuación de la propiedad industrial.
Un avalúo -en general- es una opinión imparcial del valor de una propiedad
previamente identificada la cual se hace mediante la elaboración de un
documento en el que se consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo
a lineamientos, criterios, metodología y principios generalmente aceptados en el
ámbito de la valuación.
La circular 11-18 de la Comisión Nacional de Valores publicada el 4 de Junio de
1992 en el Diario Oficial de la Federación, define el avalúo de los activos fijos,
para efectos de reexpresión de estados financieros, como la estimación del
valor físico en uso de un bien, en condiciones de operación, el cual se practica
con base en los lineamientos, criterios y requerimientos generales contenidos
en la misma circular.
' B L J Q J £ c A
En el caso de una empresa de servicios, esto se refleja usualmente en un
informe escrito de nuestra opinión, sobre el valor de cierta unidad de propiedad,
adecuadamente descrita y referida a una fecha determinada.
El Valuador profesional es una persona que actúa como tercera parte
desinteresada al proporcionar el Avalúo de una propiedad al propietario de la
misma, o de alguna otra parte interesada y/o dependencia del gobierno.
De acuerdo al International Valuation Standars Comité el Valuador profesional
debe satisfacer rigurosas pruebas de educación, entrenamiento, competencia y
habilidad demostrada. También debe exhibir y mantener un elevado código de
conducta moral (ética) y práctica profesional (normas)
El Valuador competente reúne y selecciona información relevante, aplicando su
experiencia en el proceso de la información, manteniendo completa objetividad,
alta ética, desarrollando una válida conclusión. Al final el valuador reconoce e
identifica la diferencia entre una opinión personal y un juicio profesional. Una
estimación de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones
personales están fuera de lugar.
¿Qué bienes se valúan?
Técnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad lo que se
valúa más que el activo tangible o intangible de acuerdo al siguiente esquema:
ACTIVOS TANGIBLES
Terrenos Edificios y Construcciones
Maquinaria y Equipo Mobiliario y Equipo de Of.
Equipo de Cómputo Equipo de Transporte.
50
ACTIVOS INTANGIBLES
Marcas
Diseños Industriales
Trabajos literarios, etc.
Bibliotecas, Filmotecas
Derechos de propiedad literaria
2.4.1.- Fin y usos de los avalúos
Patentes
Cartera de Clientes
Know-how
Composiciones,
El uso y la finalidad define el tipo de avalúo, así vemos que existen
avalúos con:
• Propósitos Financieros.
• Propósitos Fiscales.
• La determinación de Valores con fines financieros se llevan a cabo
para:
• Reexpresión de Estados Financieros: Estimación de valores
actuales de negocio en marcha.
• Valores Comerciales: Para: conocer los valores de compra-venta,
fusión o escisión de sociedades, obtención de créditos o
financiamientos, otorgar garantías a terceros, contratación de
seguros, etc.
• Valores de realización: Para realizar las operaciones de compra
venta.
51
• Valores de recuperación: Para conocer la suma de dinero que se
espera obtener con la venta del activo.
La determinación de Valores para propósitos fiscales se hacen para:
• El cálculo del impuesto sobre traslado de dominio.
• El cálculo de la depreciación fiscal.
• El cálculo del 2% del impuesto al activo.
• Garantizar el interés fiscal.
• Expropiaciones.
2.4.2.- Términos de Valor
La imprecisión en el lenguaje, sobre todo en una comunidad internacional, puede
llevar a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es particularmente un
problema cuando las palabras comúnmente usadas en un idioma también se usan
con significados específicos en una disciplina dada, tal es el caso de la
terminología de valuación: precio, costo, mercado y valor.
Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por
un bien o servicio.
El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para
crear o producir el bien o el servicio.
Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se
intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un
mecanismo de precio.
El valor no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios en
un tiempo dado conforme a una definición específica de valor
52
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse. Los
Valuadores Profesionales evitan el uso del término "valor" sin calificación,
substituyendo en su lugar algún adjetivo que describa el tipo de valor de que se
trata.
Términos más usados
Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor, a continuación se
presentan algunas definiciones básicas, no son las únicas aceptables, ya que ciertos
contratos requieren nociones de valor que difieren de ellas en cierta medida; Por
consiguiente, siempre y cuando no se altere el concepto fundamental, estas
definiciones se pueden ampliar o definir para ajustarías al propósito y la función del
avalúo.
Valor de Reproducción Nuevo
El costo a precios actuales de la reproducción de una nueva réplica de un bien
utilizando materiales idénticos o muy similares.
Valor de Reposición Nuevo
El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente más
próxima al bien que se está valuando.
Valor Justo de Mercado:
La suma de dinero a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un
comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción
de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad
de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda la información
pertinente. ( En el caso de avalúos de bienes personales, habrá que ampliar osta
definición para ajustarse a la función y propósito del avalúo).
Valor Justo de Mercado en Uso:
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse
que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la
transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en
53
la necesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de toda la
información pertinente, incluyendo lo relativo a su instalación, y asumiendo que las
ganancias confirman el valor reportado.
Valor Justo de Mercado Instalado
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse
que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar bajo
condiciones equitativas, la transacción de un bien instalado, sin que ninguno
estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de
toda la información pertinente.
Valor Justo de Mercado Desmontado
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría razonablemente esperarse
que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar bajo
condiciones equitativas la transacción de un bien desmontado, sin que ninguno
estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de
toda la información pertinente.
Valor de Liquidación en Obra
El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra,
asumiendo que toda la planta se vendería intacta dentro de un límite de tiempo para
llevar a término la transacción.
Valor de Liquidación Ordenada:
El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de una venta,
contando con un plazo razonable para encontrar un comprador (es), y en la que el
vendedor se ve en la necesidad de vender sobre una base " tal como está y en
donde está".
Valor de Liquidación Forzosa:
El importe total de dinero que podría razonablemente percibirse por concepto de una
venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor se ve
en la necesidad de vender de inmediato sobre una base " tal como está y donde
está".
54
Valor de Recuperación -Salvamento-
La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total de bien, o
de un componente del mismo, que se haya retirado de servicio para utilizarse en otra
parte.
Valor como Chatarra:
La suma de dinero que podría obtenerse por un bien si éste fuera vendido sólo con
base a su material y no para destinarse a un uso productivo.
2.4.3.- Conceptos y términos más utilizados en valuación.-
Circular 11-18 de la Comisión Nacional de Valores publicada en el Diario Oficial de
la Federación 4-06-92
Activo fijo:
Propiedad permanente sinónimo de "Bienes de Capital". Por lo general consiste de
terreno, edificios, maquinaria y equipo que se emplean de manera permanente con
objeto de proporcionar un servicio o manufacturar un producto.
Activo:
Propiedad de todo tipo, puede ser tangible o intangible.
Costo histórico:
El costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puesto en servicio por
primera vez.
Costo original:
El costo inicial capitalizado del activo en manos de su propietario actual.
Costos Específicos:
Método de valuación para fines de seguros; Es el método que se usa para la
obtención del Valor de Reposición y que se justifica porque tiene como base la
medición de valores en el presente y no de intercambios realizados en el pasado.
Depreciación (Acumulada): 55
Cuenta en la que las depreciaciones se registran y se suman. La depreciación total
acumulada a una fecha determinada.
Depreciación Anual:
Se entiende como el cargo que se considera tendrá cada bien o equipo en términos
económicos y de producción en el periodo de su vida útil remanente y se determina
como el cociente de dividir el Valor Neto de Reposición entre la Vida Útil
Remanente.
Depreciación (Para fines de Avalúo):
La pérdida real de valor de una propiedad debido a su antigüedad, desgaste,
servicio, uso, obsolescencia, etc.
Depreciación para fines contables:
El procedimiento matemático que se sigue para repartir el costo original de un activo
en plazos iguales a lo largo de la vida útil considerada para dicho activo.
Impuesto Ad valorem:
Un impuesto a la propiedad que varía con el valor de la propiedad, y según la
fracción arancelaria.
Valor asegurable:
El valor de aquella porción de una propiedad amparada por un seguro, de
conformidad con los términos de la póliza correspondiente u otro contrato.
Valor en libros:
El costo capitalizado de un activo menos la depreciación que se toma con fines de
reporte, financiero.
Valor de Reproducción Nuevo
El costo a precios actuales de la reproducción de una nueva réplica de un bien
utilizando materiales idénticos o muy similares.
Valor de Reposición Nuevo
56
El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente más
próxima al bien que se está valuando.
Valor en libros:
El costo capitalizado de un activo menos la depreciación que se toma con fines de
reporte, financiero.
Valor de recuperación:
La cantidad que se puede percibir carne resultado de la venta u otra disposición de
un activo, des pues de que ya no le es útil a su propietario.
Valor residual:
En relación a un activo tangible, este concepto se refiere al valor de un activo
después de expirada su vida útil normal
Vida promedio:
La vida promedio o la que normalmente se espera que tenga una propiedad.
Vida Útil Remanente:
Se entiende como la vida útil probable que se estima tendrán los bienes en el futuro,
dentro de los límites de eficiencia productiva y económica para la empresa.
Tasa de Depreciación
La tasa o porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación. (Contable o real).
UNIDAD MÍNIMA INDIVISIBLE
Se entiende como "Unidad Mínima lndivisible"[1] aquella unidad de maquinaria
integrada por el equipo propiamente dicho, accionado por un determinado
mecanismo o transmisión, seguido, en su caso, de equipos o instalaciones menores,
así como su ingeniería, directamente relacionados con este equipo, como son:
instalaciones de ingeniería civil, mecánica, eléctrica, bombas, válvulas, tuberías,
instrumentos, etc., y que por lo tanto definan una capacidad productiva. No se
deben incluir aquellas refacciones o partes no instaladas, cuando éstas se
encuentren formando parte del almacén de refacciones o hayan sido ya cargadas a
resultados.
57
Inventario de Activos Fijos
Para llevar a cabo un avalúo, el primer paso es realizar un inventario físico del
equipo e instalaciones asignadas.
El propósito del inventario es recopilar información relevante que describa totalmente
los activos de tal forma que al realizar el costeo de estos equipos no falten datos
importantes.
Las etapas que conforman la realización del inventario físico son las siguientes:
2.4.4.- Recopilación de Información
Con la finalidad de que en el inventario los resultados sean satisfactorios, es
recomendable que se requiera la siguiente información, según el área
correspondiente.
Terrenos
Escrituras del (los) terrenos
Boleta predial
Plano general -Lay Out
Recibo del agua
Edificios y construcciones
Arreglo general de edificios (lay-out)
Planos de elevaciones
Planos de cimentación de equipos
especiales
Planos de cimentaciones
Planos arquitectónicos
Especificaciones generales de
construcción
Maquinaria y equipo
Relación de activos fijos Especificaciones de equipo principal
58
Arreglo de equipo (lay-out) Planos de subestación eléctrica
Planos de alumbrado Planos de alambrado de fuerza
Relación de herramientas y equipo especial
Tubería
Planos generales Planos por edificio y uso
Sistemas vs. incendio
Instrumentación
Relación
Molduras
Relación actualizada de moldes
Relación de moldes fuera de
permanente
Materiales de fabricación
Herramienta y equipos varios
Relación
Equipo de cómputo
Relación del equipo Facturas del equipo principal
Equipo de transporte
Relación del equipo Facturas.
Relación de principales proveedores
uso Relación de moldes fuera de uso
temporal
2.4.5.- Ejemplo de inicio de Inventario
59
Recorrido por la Planta:
Con un plan de trabajo establecido de antemano se hará el recorrido por la planta.
Conoce la planta en papel, Toma el plano de distribución o Lay-Out como guía.
Separa por Edificios, asignándole nombre y número siguiendo el plano de acuerdo a
las manecillas del reloj, o como en el ejemplo siguiente en que la planta ya tiene
enumerados sus edificios
Inventarío.
s De alguna ú otra manera la propiedad debe ser inventariada, descrita y
usualmente inspeccionada personalmente.
s Organizar el inventario mediante la clasificación de activos relacionados entre
sí.
s El grado de detalle con que se haga el avalúo deberá ser de conformidad con
los requisitos preestablecidos para el trabajo.
s El levantamiento o inventario se hará describiendo los activos con todo detalle
para permitir una adecuada asignación de precios y que sea de la satisfacción
del cliente; además de esforzarse por hacer una buena escritura sin borrones
ni tachaduras para facilitar la captura.
s Dependiendo del bien a valuar o a inventariar harás la descripción, de tal
manera que no dejes pasar ningún detalle al realizar el levantamiento, tales
como medidas, capacidades, números de serie, modelo, marca, etc.
2.4.6.- Ejemplo: Un Torno Paralelo.-
La información que se deberá recabar es:
Nombre de la máquina. Ejemplo: "Torno Paralelo Horizontal".
• Marca
• Modelo
• Serie
• Capacidad 60
• Bancada (mm)
• Volteo (mm)
• Distancia entre puntos (mm)
s En el caso de que el cliente proporcione un listado de avalúos o inventarios
anteriores éste se utilizará para conciliar con la inspección física de los
activos verificando su existencia y estado de conservación.
S Calificación del porcentaje de depreciación de los activos. (Depreciación
Física). En la etapa de planeación del avalúo, el líder del proyecto establece
los criterios de calificación por tipo de activo.
s Determinación de criterios particulares de vida remanente y activos en
condiciones especiales.
S Revisión del Inventario con el cliente.
•f Carta de Terminación de Inventario: (obtención del Vo.Bo. del Cliente, del
inventario realizado.)
s Cuentas y Clasificaciones
2.4.7.- Maquinaría
Esta clasificación por lo general representa los activos más importantes de la
propiedad personal en términos de valor. Los bienes que usualmente abarca esta
categoría son unidades de maquinaria y unidades o sistemas de procesos de
manufactura. El valuador deberá ejercer su criterio para determinar lo que irá
específicamente en este apartado. También incluye el cableado, la tubería y
cimentación respectiva.
Cableado alimentador de energía
Incluye todo el cableado, conduit, interruptores, tableros de distribución, protectores
de circuito, interruptores de seguridad, ducto o barra colectora, cajas de enlace,
transformadores, etc. que se utilice para distribuir energía eléctrica al equipo que se
opere eléctricamente (con excepción del equipo que sea propiedad de la compañía
de luz). También se debe incluir el equipo de la subestación eléctrica, si es 61
propiedad del cliente. De igual modo, esta clasificación puede abarcar las
cimentaciones de concreto y plataformas necesarias para sostener el equipo, así
como el alambrado que sirva como cerco de seguridad.
Tubería para procesamiento
Esta clasificación se deberá emplear sólo cuando se utilicen sistemas de procesos
de fabricación. Ejemplo: refinerías de petróleo, procesadoras de alimentos, fábricas
de papel, etc.
Tubería de la planta
Esta categoría se reserva para instalaciones industriales no relacionadas con
procesos de manufactura. Abarca, entre otros: Accesorios para montaje de tubería,
válvulas, sujetadores, instrumentos de medición, etc.
Equipo general de planta
Aquí se incluyen principalmente las piezas de bajo costo necesarias para la
operación de la planta. Consiste de: mobiliario y accesorios de la planta, bancos,
rejillas y casilleros, básculas, carretillas, relojes checadores, escaleras,
extinguidores, etc.
Vehículos de planta
Incluye vehículos tales como montacargas, grúas, tractores, etc., sin licencia para
circular por la vía pública.
Equipo de laboratorio/prueba
Todo lo necesario para la operación de un laboratorio o centro de pruebas. Entre el
equipo más común se cuentan: Microscopios, mesas, campanas extractaras de
humo, sistemas de ventilación, espectofotómetros, hornos, destiladores, y otros
aparatos.
Mobiliario y accesorios de oficina
Abarca escritorios, mesas, sillas, credenzas, archiveros, gabinetes, cajas de
seguridad, mamparas portátiles, etc.
Maquinas y equipo de oficina
62
Esta clasificación incluye máquinas de escribir, calculadoras, fotocopiadoras,
protectoras de cheques, equipo de dictado, cajas registradoras, duplicadoras, etc.
Equipo para procesamiento de datos
Incluye computadoras, impresoras, graneadoras, terminales, modems, monitores,
procesadores de palabra, etc.
Vehículos automotores
Incluye automóviles, camiones, tractores, trailers, etc. con licencia para circular por
la vía pública.
Herramientas
Esta clasificación se debe dividir entre herramientas de larga y de corta duración.
Herramientas de larga duración
Incluye herramientas portátiles eléctricas y neumáticas, yunques, tornillos de
carpintero, calibradores, platos para torno, etc.
Herramientas de corta duración
(Herramientas con alto desgaste) incluye cinceles, brocas, anillos metálicos, espitas,
etc.
Herramientas especiales
(También se le puede llamar: Herramientas, dados, matrices y accesorios). Son
todos los aparatos diseñados para operaciones o aplicaciones especificas, incluye:
Dados, matrices, accesorios, moldes, cintas de control numérico.
Patrones y plantillas
Incluye todos los patrones y plantillas que se utilizan en los procesos de producción.
Cuentas especiales
Esta clasificación cubre activos relacionados con industrias especificas, tales como:
Maquinaria y equipo aeronáutico
Botellas y rejillas (Industria de bebidas)
Pantallas (Impresión)
63
Machos y moldes (Fundición)
Charolas y moldes (Panadería)
Construcciones en proceso- Incluye proyectos en construcción. En esta clasificación
se deben anotar los costos incurridos por el cliente a la fecha del avalúo.
2.5.- ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS A SEGUIR POR LOS
CORREDORES PÚBLICOS PARA EMITIR AVALÚOS.
(Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 09/03/1999)
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos
mexicanos.- Secretaría de Comercio y Fomento Industrial.
HERMINIO BLANCO MENDOZA, Secretario de Comercio y Fomento
Industrial, con fundamento en los artículos 34 fracción XXX de la Ley
Orgánica de la Administración Pública Federal; 2o., 3o. fracciones I y IV y
6o. fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública, y 5o. fracción XVI del
Reglamento Interior de la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial, y
CONSIDERANDO Que en términos de la Ley Federal de Correduría
Pública, corresponde a la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial
vigilar la actuación de los corredores públicos y asegurar la eficacia del
servicio que prestan como auxiliares del comercio, cuidando siempre la
seguridad jurídica en los actos en que intervengan; Que el Código de
Comercio, la Ley de Instituciones de Crédito, el Código Financiero para el
Distrito Federal y el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, entre
otros ordenamientos, además de la Ley Federal de Correduría Pública,
prevén la facultad del corredor público para fungir como perito valuador, y
Que al no señalar dichos ordenamientos los parámetros técnicos y jurídicos
a los que deben sujetarse los avalúos que practiquen los corredores
públicos, es necesario establecer lineamientos mínimos para ello a fin de
salvaguardar los intereses de los particulares que acuden a los corredores
64
públicos para solicitar sus servicios en esta materia y asegurar su actuación
conforme a derecho, he tenido a bien expedir el siguiente:
ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS A SEGUIR POR LOS
CORREDORES PÚBLICOS PARA EMITIR AVALÚOS
Artículo 1.- El presente Acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos
técnicos y jurídicos mínimos que deberán observar los corredores públicos
al emitir los avalúos en que intervengan, a solicitud de particulares,
sociedades, instituciones o por requerimiento de autoridad competente.
Artículo 2.- El dictamen valuatorio que el corredor público emita deberá estar
integrado por las secciones siguientes:
I.-Antecedentes;
II.- Datos del bien o servicio sujeto a valuación;
111.-Fundamento jurídico y consideraciones previas;
IV.-Metodología empleada;
V.-Desarrollo del avalúo, y
VI.-Conclusiones.
Además, en todo caso, el corredor público deberá tener el soporte documental
completo acerca del estudio de mercado realizado para efectos del avalúo.
Artículo 3.- Los avalúos practicados por corredor público a bienes inmuebles, al
menos deberán contener:
I.-Nombre y domicilio de la persona física o moral, autoridad o
institución que solicita el avalúo;
II.-Nombre del propietario del inmueble y su domicilio para oír
notificaciones;
III.- Motivo del avalúo;
IV.- Ubicación del inmueble;
65
V.- Número de cuenta de las declaraciones de valor catastral del
inmueble, y el o los números de cuenta del pago de los derechos por
el suministro, uso o aprovechamiento de agua si tuviere;
VI.-Descripción del inmueble y su uso actual y potencial;
Vil.-Clave del área o del corredor de valor, del uso, rango de nivel y
clase de cada porción de construcción, además de su denominación,
así como de cada factor de eficiencia que identifican al inmueble o a
porciones del mismo;
VIII.- Descripción de elementos urbanos significativos del área o
corredor en que se ubique el inmueble, destacando, en su caso,
aquellos que lo distinguen de otras áreas o corredor de valor;
IX.-Análisis metodológico y consideraciones previas a la conclusión;
X.- Fecha en que se realizó el avalúo, periodo de vigencia y fecha a la
cual se está retrotrayendo el valor en caso de que así se requiera, y
XI.-Nombre y número del corredor público que realiza el avalúo, así
como su rúbrica y sello en cada hoja del dictamen. El corredor
público deberá contar con la documentación mínima para la práctica
del avalúo como lo son: la copia certificada de la escritura pública,
boleta predial y planos arquitectónicos, asimismo deberá acompañar
el avalúo de planos o croquis acotados o a escala, y fotografías
interiores y exteriores de las partes más representativas del
inmueble, imágenes que podrá guardar mediante cualquier sistema
electrónico, de procesamiento de datos o mecánico.
Artículo 4.- Los avalúos practicados por corredor público a terrenos urbanos o
suburbanos, además de lo previsto en el artículo anterior, al menos deberán
contener:
I.- Régimen de propiedad;
II.- Dimensiones, formas y proporción;
III.- Uso del suelo;
IV.- Calidad de los suelos, y
66
V.- Densidad de población, intensidad de construcción, servicios,
afectaciones o restricciones a que estén sujetos.
Para la determinación del valor unitario de un lote tipo se considerará el programa y
planes parciales de desarrollo urbano de la localidad. Asimismo, el precio máximo o
mínimo de adquisición o venta de terrenos urbanos se definirá mediante el análisis y la
investigación pertinente del mercado de predios similares al del estudio tanto en zonas
colindantes como contrastantes.
Artículo 5.- Los avalúos practicados por corredor público a terrenos agropecuarios o
rurales, además de lo previsto en el artículo 3 del presente Acuerdo, al
menos deberán consignar:
¡.-Régimen de posesión o propiedad;
II.-Dimensiones, superficies, linderos y colindancias;
III.-Clasificación del predio;
IV.-Calidad de suelos;
V.-Afectaciones o restricciones a que estén sujetos;
VI.-Productividad;
Vil.-Aspectos agrometeorológicos;
VIII.- Cultivos en la zona del predio, y
IX.-Características panorámicas.
Artículo 6.- Los avalúos practicados por corredor público a unidades industriales,
además de lo previsto en el artículo 3 del presente Acuerdo, al menos
comprenderán:
I-Valor físico de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y
demás elementos incorporados al inmueble de manera
permanente;
II.-Valor de reposición nuevo, al que se le aplicará, en su caso, el
factor de demérito que corresponda por edad, estado de
conservación, mantenimiento, diseño industrial, aparición de
nuevos y mejores modelos; 67
111.-Con base en los valores anteriores, el valor neto de reposición,
vida útil remanente, depreciación anual, considerando si se valúa
un negocio en marcha o un proyecto de inversión;
IV.-Análisis y descripción de los bienes y/o servicios producidos, las
características de comercialización, la tecnología ocupada y grado
de obsolescencia, comportamiento de precios, costos de personal
técnico y administrativo, así como el comportamiento financiero de
la unidad industrial;
V.-Definición del valor presente neto basada en la relación ingresos-
egresos y de la tasa interna de retomo, conforme al rendimiento y
recuperación de inversiones, así como los márgenes de inversión y
flujos de caja descontados para definir los puntos de equilibrio y
posición del negocio;
VI.-Definición del valor conclusivo del negocio, mediante el
procesamiento del valor en libros, como referencia adicional;
Vil.-Diagnóstico final considerando la evaluación de la unidad
industrial con base en el estudio de mercado, técnico y financiero, y
la evaluación económica de la misma, y
VIII.- Análisis residual con base al mejor proyecto posible.
Para efectos de valuación de maquinaria y equipo, no será necesario determinar el
valor físico del terreno, construcciones e instalaciones específicas.
Artículo 7.- Los avalúos practicados por corredor público a edificaciones, además
de lo previsto en el artículo 3 del presente Acuerdo, al menos deberán:
I.-Indicar en forma pormenorizada los tipos de construcción que
puedan
determinarse acorde a su uso, calidad y descripción de los elementos
de construcción;
II.-Señalar para cada tipo un valor de reposición nuevo, al que se le
deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado
de conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de
funcionalidad; 68
III.-Determinar el valor neto de reposición, considerando el valor
unitario correspondiente de aquellas instalaciones especiales o
elementos accesorios que formen parte integral del inmueble;
IV.-Señalar el valor comercial, mediante el análisis y la investigación
pertinente del mercado de inmuebles similares al del estudio en
zonas colindantes y contrastantes, considerando los antecedentes,
condiciones físicas y de seguridad estructural actuales del
inmueble, valor de capitalización, sus perspectivas físicas, jurídicas,
económicas y sociales, y
V.-Determinar la capitalización de rentas, con base en las rentas
investigadas o determinadas con una tasa mínima de capitalización.
Artículo 8.- Los avalúos practicados por corredor público a inmuebles sujetos al
régimen de propiedad en condominio, además de lo previsto en el artículo 3
del presente Acuerdo, al menos deberán:
I.-Determinar el valor del local, departamento o despacho en función
del indiviso que le corresponda con relación al valor total del
terreno, a áreas comunes e instalaciones generales del edificio o
conjunto habitacional valuadas en forma separada y
detalladamente, así como al valor de las áreas privativas e
instalaciones propias, en su caso;
II.-Señalar las superficies correctas del terreno, porciones de la
construcción, instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias, el indiviso que corresponda, así como la
justificación del indiviso y la forma en que se llegó a tal justificación,
y
III.-Contener la descripción y razón del método o métodos y factores
de eficiencia que se aplicaron para determinar el valor del inmueble.
Artículo 9.- El corredor público para determinar la renta de un inmueble, al menos
deberá:
69
I.-Establecer los precios mínimo y/o máximo de renta nueva de
inmuebles, en forma unitaria para cada tipo de construcción
apreciado, mediante el análisis y la investigación pertinente del
mercado de arrendamiento de inmuebles similares al del estudio en
zonas colindantes y contrastantes;
II.-Considerar la capitalización de rentas con base en las rentas
investigadas o determinadas, con una tasa mínima de capitalización
que utilicen empresas que deben destinar inversiones a activos
inmobiliarios;
III.-Tomar en cuenta el valor físico del inmueble, y
IV.-Efectuar las aclaraciones metodológicas pertinentes.
Artículo 10.- En los avalúos que practique el corredor público a los activos,
maquinaria y equipo especializado, vehículos, mobiliario y equipo de oficina,
con objeto de compraventa, reexpresión de estados financieros,
reaseguramiento, garantía, remate judicial, remate o liquidación de los
activos de una sociedad, o actos relacionados con sucesiones; determinará
su valor de reposición nuevo y neto de reposición, mediante la investigación
pertinente del mercado de bienes nuevos y secundarios, así como su vida
útil consumida y remanente, su precio mínimo de venta y su depreciación
anual.
Artículo 11.- En los avalúos practicados por corredor público a obras de arte y joyas,
se determinará el precio de referencia mediante la investigación de
mercados especializados de obras de arte y joyería, a través del tratamiento
valuatorio con alto grado de calificación con relación a la naturaleza del
peritaje, considerando: el tipo de obra valuada, su autor, los materiales
empleados, las técnicas utilizadas para su creación, y sus características
extrínsecas e intrínsecas, así como la concurrencia interdisciplinaria en la
materia a nivel nacional e internacional.
70
Artículo 12.- En los avalúos practicados por corredor público a bienes intangibles, en
atención a su naturaleza o tipo, se podrán determinar sus valores de
acuerdo a lo siguiente:
I.-Mediante la investigación de mercado de bienes y productos
similares o sucedáneos con base a referencias comerciales, valores
implícitos y calculados, considerando volúmenes de venta y
rentabilidad, posibles casos de compraventa o, en su defecto, pago
de regalías por el uso y explotación de patentes, marcas o
franquicias;
11.-En el caso de proyectos, se analizará la infraestructura de
servicios con que cuenta, características de comercialización,
tecnología ocupada, fijación de precios, costos de inversión, lucro
cesante, comportamiento financiero y márgenes de utilidad, para
con ello realizar un diagnóstico de sus márgenes de inversión, flujos
de caja y puntos de equilibrio;
lll.-A través del estudio del mejor aprovechamiento de los proyectos y
el valor comercial de las rentas brutas reales o potenciales que
genera, así como calcular el capital equivalente capaz de proveer
esas rentas en condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo,
considerando si se está en presencia de una valuación de proyecto
o un negocio en marcha, o
IV.-Cuando se trate de la fijación de precios de transferencia, se hará
mediante la aplicación de los procedimientos establecidos en la Ley
del Impuesto sobre la Renta o, en su defecto, utilizará el método
apropiado al caso.
Artículo 13.- El corredor público llevará un índice actualizado, mediante cualquier
sistema manual, mecanizado o electrónico que permita la consulta e
identificación de los avalúos que practique, mismo que deberá integrarse:
I.-En orden alfabético de acuerdo al nombre del solicitante;
II.-Con datos del bien objeto del avalúo, y
III.-Según el tipo de avalúo. 71
Artículo 14.- La Dirección General del Registro Mercantil y Correduría elaborará
anualmente la lista de corredores públicos en activo, así como su
especialidad en materia de valuación, la cual deberá publicarse en el Diario
Oficial de la Federación, con el objeto de orientar a los usuarios de los
servicios que prestan los corredores públicos. Dicho listado también se
proporcionará a las delegaciones federales de esta Secretaría, para que
faciliten copia a los interesados que lo soliciten.
TRANSITORIO ÚNICO. El presente Acuerdo entrará en vigor al día siguiente de su
publicación en el Diario Oficial de la Federación. México, D. F., a 25 de febrero de
1999.- El Secretario de Comercio y Fomento Industrial, Herminio Blanco Mendoza.-
Reporte de Investigación:
Titulo:
Autor:
País:
Dirección Electrónica:
Contenido:
Recomendación Personal:
ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS
A SEGUIR POR LOS CORREDORES PÚBLICOS
PARA EMITIR AVALÚOS.
(Publicado en el Diario Oficial de ¡a Federación el
09/03/1999)
México.
http://www.economia.qob. mx/pics/p/p1376/A 17.pdf.
Que el Código de Comercio, la Ley de Instituciones de
Crédito, el Código Financiero para el Distrito Federal y
el Reglamento del Código Fiscal de la Federación,
entre otros ordenamientos, además de la Ley Federal
de Correduría Pública, prevén la facultad del corredor
público para fungir como perito valuador,
No estoy de acuerdo en que un corredor publico
funcione como perito valuador por que no tiene el perfil
72
adecuado, en caso e bienes inmuebles pues su
experiencia se limita a la venta de bienes raíces de
acuerdo al postor y al manejar un arancel de acuerdo
al porcentaje valuado pues se pierde seriedad en su
dictamen pues verdaderamente solo les interesa
cobrar mas
2.6.- PROGRAMA DE APOYO A LA COMPETITIVIDAD E INNOVACIÓN EN LOS
SECTORES PRODUCTIVOS
"Innovación Empresarial"
República de Panamá
Presidencia de la República
COMPETITIVIDAD es, en buena parte, el resultado de la combinación inteligente de
la investigación, la aplicación del conocimiento científico, del pensamiento innovador
y del aprovechamiento de las ventajas del mercado.
La COMPETITIVIDAD económica implica cambios en los modelos organizacionales
gerenciales y en la cultura de innovación de las empresas. También guarda
estrecha relación con los niveles de productividad, gestión de la calidad y la
capacidad de crear nuevos y efectivos procesos y productos, de acuerdo con las
necesidades de la población, los cambios en la demanda que se registran en el
mercado y la transformación del conocimiento a gran escala.
INNOVAR representa un trabajo sistemático que implica ver el cambio como una
oportunidad, es un esfuerzo por lograr algo nuevo y mejor, es una idea nueva
llevada al nivel de realización práctica hasta que sea utilizable y aplicable.
La INNOVACIÓN constituye un factor determinante de la competitividad y su
fomento es un desafío permanente para empresarios, trabajadores, académicos e
investigadores. Se logra por medio de cambios en el comportamiento de las 73
empresas, los esquemas organizacionales y prácticas gerenciales que permitan
incrementar la productividad y eficiencia operacional tanto como las estrategias
dirigidas al desarrollo de nuevos proceso y productos, mediante la generación,
transferencia, incorporación y adaptación de tecnologías adecuadas.
2.6.- Normas y lineamientos para Peritos
Colegio Nacional de Ingenieros Industriales
NORMAS Y LINEAMIENTOS PARA PERITOS
2.6.1.- NOTA PRELIMINAR. -
Este trabajo se nutre de la larga historia que el Colegio tiene como principal
organismo profesional gremial para los Ingenieros Industriales y sigue la tradición de
normalización iniciada por el Colegio Nacional de Ingenieros Industriales que formuló
las Normas para la evaluación para los aspirantes a peritos en las diversas
disciplinas.
Representa el producto del trabajo conjunto de los profesionales de todo el País
interesados en contar con un cuerpo de reglas de observancia general que orienten
al usuario y fijen las expectativas de la profesión en cuanto a la calidad dei trabajo
que deben producir los profesionales en México.
Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone carecen de
obligatoriedad para el usuario y obligan, por decisión del Colegio a los prestadores
de servicios, confiamos que al demostrar su utilidad habrán de servir como base
para la elaboración de la Normas Mexicanas primero y, con el andar del tiempo y su
perfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama nuestra profesión.
La profesión tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y el
Código que ¡as complemente y presentando los comentarios y sugerencias que
estime útiles y pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que este
tipo de documentos por fuerza son dinámicos y perfectibles. Su avance depende de
todos.
2.6.2.- Prefacio 74
El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales , A.C., en respuesta a la necesidad
que se percibe en el ámbito económico mexicano, del que incuestionablemente
forman parte nuestro gremio, tiene la satisfacción de presentar las Normas
Profesionales que constituyen un cuerpo documental que precisa y regula la forma
en que debe desarrollarse y prestarse este servicio profesional. Las Normas tienen
los siguientes propósitos:
a) unificar la práctica profesional de los profesionistas mexicanos
asociados en el CONAII
b) armonizar los principios de la práctica profesional en México con
aquellos que se siguen por los peritos de otros países.
c) promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la
profesión para definir las responsabilidades profesionales y legales, así
como los límites de la responsabilidad civil.
d) contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes
en relación a los peritos y permitir a éstos influir en el contenido de sus
contratos y comisiones.
e) proteger el interés de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales
deben realizarse los peritajes.
f) auxiliar en la calificación del trabajo de los peritos individuales sobre la
base de los criterios objetivos fijados por estas normas.
Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y el International Valuation
Standards Committee
(IVSC), de las que la Asociación forma parte. Toman en cuenta, también,
disposiciones que aplican los peritos de otros países como los Estados Unidos de
75
América, Canadá y el Brasil, así como las adoptadas por las asociaciones de Peritos
en la Unión Europea.
Debe hacerse énfasis en que estas normas son de carácter general y dinámicas.
Deberán ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se
irá haciendo necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se
lleguen a requerir en la práctica.
El Código de Ética Profesional y Prácticas que Regulan el Ejercicio forma parte
integrante de estas Normas. La aplicación de ese Código por cada uno de los
Colegios asociados, habrá de ser la base fundamental para ordenar el
comportamiento profesional de los miembros del gremio y cimentar el
reconocimiento de nuestra profesión.
2.6.3.- PRINCIPIOS GENERALES
2.6.3.1.- Norma I -Aplicación de las Normas Profesionales
2.6.3.1.1. Las Normas Profesionales obligan a los peritos profesionales
definidos en la Norma II así como a las personas que realizan peritajes
bajo cualquier otro tipo de autorización legalmente reconocida, si están
asociados al Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.
2.6.3.1.2. Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las
señaladas en 1 si el contrato de servicio profesional para realizar un
peritaje así lo estipula.
2.6.3.1.3. El Perito Profesional está obligado ceñirse a estas Normas en
su ejercicio profesional. En los acuerdos con sus clientes deberá
referirse a ellas en los siguientes términos:
"Este informe de se ha elaborado conforme a las Normas Profesionales
del Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.
76
2.6.3.1.4. En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y
la Ley vigente en la jurisdicción en que se practique o haya de utilizar la
valoración al tiempo de realizar el peritaje o a la fecha a que se refiera el
peritaje, el Perito tiene la obligación de respetar las provisiones de la ley.
Tal conflicto debe señalarse en el informe ó en la sección en la que
definan las características de propiedad del bien.
2.6.3.1.5. Las Normas Profesionales se han diseñado para quedar
abiertas a modificación y ampliación en el futuro en atención a cambios
en la legislación, requisitos de los mercados de bienes a valuar y al
desarrollo de la educación y práctica de acuerdo a la especialidad del
perito La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en
estas Normas descansa en el Colegio Nacional de Ingenieros
Industriales. A.C.
2.6.4.- EL PERITO PROFESIONAL
2.6.4.1.- Norma II -Definición de Valuador Profesional
2.6.4.1.1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:
a) posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y
políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;
b) ha recibido grado de licenciatura en Ingeniería Industrial ó equivalente,
de universidad o institución educativa de nivel superior debidamente
autorizada;
c) ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en el ó
las áreas que es perito ha llevado programas acreditados o debidamente
autorizados y reconocidos, que validen su competencia en el área o áreas
a las que se dedica y,
d) ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el
área ó áreas que practica.
77
2.6.4.1.2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que
realice peritajes sujetos a cualquier otra autorización legal, que sean
miembros del Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.
2.6.4.1.3. El Valuador Profesional está obligado a actuar con sujeción a
las leyes, a estas Normas Profesionales y al Código de Ética y Principios
que regulan el Ejercicio de la Valuación en México, emitido por esta
Asociación.
2.6.4.1.4. El Valuador Profesional deberá desarrollar su labor profesional
de una manera competente e independiente; en el ejercicio de sus
funciones no podrá recibir de las partes interesadas ningún beneficio
personal, obsequios o prebendas con la excepción de los honorarios que
hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no
deberán estar relacionados con o condicionados por el valor resultante
para el bien en estudio.
2.6.4.1.5. Los honorarios del Perito se basarán en factores que incluyan:
a) el carácter, tamaño y tipo del bien a valuar,
b) la magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el
relacionado con la investigación de mercado y el esfuerzo requerido en la
aplicación de los enfoques, métodos y técnicas elegidos,
c) la competencia del Peritor,
d) los límites de tiempo y los términos para aceptar el trabajo,
e) los costos en que incurrirá el Perito al desarrollar el trabajo (v.g.
impuestos, cobertura de riesgos, etc.)
f) los gastos adicionales que deba hacer el perito para la realización del
trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viáticos, hospedaje,
contratación de otros profesionales, no forman parte de los honorarios,
son adicionales a ellos, serán por cuenta del cliente, quien los cubrirá por
separado de los honorarios e independientemente de ellos.
78
2.6.4.1.6. Los requisitos de formación académica señalados en 1. c
implican que el perito debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado
en examen oral, escrito o ambos, según lo requiera la institución
académica que señale el CONAII, ó el mismo CONAII:
siguientes materias:
a) Introducción a la Especialidad de la que se ostente como perito (que
incluirá nociones de macro y microeconomía, economía urbana, procesos
económicos y conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en
particular de la forma como se practica en México),
b) Filosofía del Valor y Ética,
c) Ingeniería Económica o Matemáticas Financieras,
d) Ingeniería de Costos,
e) Legislación para cada especialidad.
f) Contabilidad,
g) Estadística y Probabilidad,
h) Administración y Mercadotecnia,
i) Capitalización y Productividad
j) evaluación de acuerdo a la especialidad.
De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podrá
ser necesario que acredite, además, el estudio de:
I) Control Ambiental
m) Control de Calidad
n) Valuación Industrial o de Negocios.
o) Otras especialidades valuatorias.
El contenido programático mínimo de cada una de las materias será el
que a el efecto fije el propio Colegio Nacional de Ingenieros Industriales.,
por conducto del Consejo Técnico del Posgrado en la especialidad.
2.6.4.1.7. Los procedimientos y sistemas de evaluación para la
acreditación de los cursos de la especialidad son los que establezca el 79
CONAII, o los que en su caso fije cada una de las Universidades con las
que aquella haya convenido la impartición de esta especialidad. La
terminación de cualquier nivel de la especialidad requiere la presentación
de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso estipule el CONAII
o la Universidad.
2.6.4.1.8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mérito
en 1. d, se calificarán conforme a los procedimientos de evaluación que
establece el CONAII
2.6.5.- BASES DE VALUACIÓN
2.6.5.1.- Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuación
Como Primer punto definiremos al especialista se refiere en este caso al
perito.
2.6.5.1.1. Valor de Mercado
2.6.5.1.1.1 Valor de Mercado es el precio mas probable que podría
obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:
a) una operación directa en la que cada parte actúa de manera
racional y sin motivación especial,
b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador
dispuestos),
c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes
que afectan el valor,
d) que las partes actúan sin presión alguna,
80
e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el
bien en el mercado con publicidad apropiada, como el
requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la
naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente
con la definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes
TIAVSC) v.g. " la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un
activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una
transacción directa después de apropiada comercialización en la cual las
partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin
presiones").
2.6.5.1.1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de
Valuación. El Valuador deberá considerar que el bien se vende en la
fecha de Valuación conforme a los anteriores supuestos.
2.6.5.1.1.3 La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en
la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se
llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el
periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la
negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio.
2.6.5.1.1.4 El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la
fecha del avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha
anterior. Esta disposición no se aplica a los casos del párrafo 7 adelante.
2.6.5.1.1.5 El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en
venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para
investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación
del precio de venta.
81
2.6.5.1.1.6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un
uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación,
solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso
alterno al bien.
2.6.5.1.1.7 El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma
alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a
cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá
consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuación.
2.6.5.1.2. Categorías de Valor de Mercado
2.7.5.1.1.2.1 Esta Norma identifica las siguientes categorías de valor de
mercado conforme a la definición dada arriba:
Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo),
Valor de mercado para venta forzosa,
Valor de mercado para venta futura,
Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán
de:
a) los términos del contrato para el trabajo de Valuación,
b) el objeto del avalúo,
c) el estado del mercado y las características específicas
relacionadas con el bien en cuestión
2.6.5.1.1.2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de
avalúo la categoría de valor de mercado que ha adoptado.
2.6.5.1.1.2.3 El valuador deberá aconsejar a su cliente de las
consecuencias de adoptar una categoría de valor de mercado y los
posibles resultados de adoptar una distinta. 82
2.6.5.1.3. Valor de Mercado para Uso Existente
2.6.5.1.3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que
es el valor de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de
que el bien continuará en su uso actual.
2.6.5.1.3.2 El valor de mercado para uso existente excluye cualquier
valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado
con cualquier proceso de inversión especial. Sin embargo el valor de uso
existente deberá tomar en cuenta los cambios de valor conectados con
la ampliación o restricción de las edificaciones y el desarrollo potencial
de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual) suponiendo
que tales trabajos no afectarían ni interrumpirían el uso actual del bien.
2.6.5.1.3.3. El valor de mercado para uso existente se tasa bajo el
supuesto de que el bien está en concordancia con lo previsto en el
PDUCP. Si el uso del bien en ese plan se define como de naturaleza
temporal el valuador deberá considerar el valor de mercado para el uso
actual así como el valor de mercado tomando en cuenta las restricciones
del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede ser
mayor o menor que el valor para uso existente.
2.6.5.1.3.4 El uso existente de la tierra no tiene porque ser la actividad
efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente temar en
cuenta la naturaleza general de la actividad actual. Así, por ejemplo
(excluyendo restricciones especiales) edificios industriales similares
tendrán valores similares independientemente de sus actividades
productivas específicas y los locales comerciales en una misma zona
tendrán valores similares independientemente de la naturaleza de los
bienes que en ellos se expendan. 83
2.6.5.1.3.5 La base de Valuación para uso existente puede aplicarse
especialmente a bienes ocupados por una negociación para su propio
uso suponiendo que el negocio habrá de continuar operando en el futuro
previsible.
2.6.5.1.4. Valor de Mercado para Uso Alterno.
2.6.5.1.4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial
posible de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor
para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual
esto deberá explicarlo claramente el valuador en su informe de avalúo.
2.6.5.1.4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es
objeto de Valuación entonces, suponiendo que el negocio continuará sus
operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el
supuesto de liquidación, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe
excluirse. Sin embargo tal valor podría ser importante para determinar el
valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan
solo uno de los componentes.
2.6.5.1.4.3. La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de
ingresos o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en
cuenta cualquier uso alterno potencial.
2.6.5.1.4.4. En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse
en información y datos concretos que respalden el potencial para uso
alterno. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales
a este respecto.
84
2.6.5.1 5. Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo)
2.6.5.1.5.1 El valor de mercado para uso óptimo es una variante
específica del valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de
valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad
habrá de usarse de la manera mas eficiente (uso mejor y mas
productivo).
2.6.5.1.5.2. El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso mas
eficiente y mejor del bien entendido como legal, físicamente posible,
financieramente viable y que resulta en el valor mas alto.
2.6.5.1.5.3. Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a
los supuestos arriba señalados y conforme a los principios para
establecer el valor de mercado para uso alterno. Debería aplicarse
particularmente a la Valuación de tierra para desarrollar.
La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual o anticipado del
bien si tal destino impide el uso mejor y mas productivo del inmueble.
2.6.5.1.5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de
mercado para uso óptimo, el valuador deberá valuar el bien
independientemente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la
necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal forma, pero sujeto a
las provisiones del párrafo 2.7.5.1.5.2.
2.6.5.1.5.5. El valor de mercado para uso óptimo deberá basarse en
información y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El
valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este
respecto.
85
2.6.5.1 6. Valor de Mercado Para Venta Forzada
2.6.5.1.6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se
obtendría bajo el supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro
tipo para la venta de la propiedad que normalmente no se considerarían
satisfactorias o razonables en términos del tiempo apropiado que se
requeriría para la comercialización y formalización de una venta.
2.6.5.1.6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el
valuador deberá describir y substanciar en su informe de avalúo las
restricciones supuestas que ha considerado necesarias, o aquellas que
derivan de las instrucciones del cliente.
2.6.5.1.7. Valor de Mercado para Venta Futura
2.6.5.1.7.1 El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado
que puede anticiparse tendría el bien a la fecha de venta.
2.6.5.1.7.2 El valor de mercado para venta futura deberá determinarse
sólo en el caso que el cliente recién haya decidido vender su propiedad o
en el caso de que el cliente desee saber el valor de mercado del bien
pasado el periodo de tiempo que se requiera para las actividades.
En tales casos el valuador deberá:
a) formular una opinión del tiempo que se requiere para el
desarrollo de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e,
conforme al tipo de bien objeto del avalúo.
b) indicar en su informe de avalúo que se ha separado de la
definición de valor de mercado citada en el párrafo 1 y hará
referencia más específicamente al incumplimiento de condiciones
estipuladas en el párrafo 1.1 e.
86
c) analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminaría
el periodo de tiempo que se ha indicado.
d) toda vez que se trata de una deducción a futuro y que el
Valuador está sujeto al análisis de contingencias de origen
externo que por lo general son imposibles de predecir y cuantificar
con precisión, podrá, incluir en su informe de Valuación una
cláusula de limitación de responsabilidad que exprese con toda
claridad que: "Se han tomado en consideración todos los datos
disponibles a la fecha para emitir una opinión sobre un resultado
posible que, por el solo hecho de manejarse a futuro puede
quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razón el Valuador
de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su
cumplimiento."
2.6.5.1.7.3 Al determinar el valor de mercado para venta futura, el
valuador deberá tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o
que pudiera ser capaz de anticipar al momento de hacer su Valuación.
2.6.5.1.8. Enfoques, Métodos y Técnicas Básicas para Establecer el Valor de
Mercado
2.6.5.1.8.1 Para llegar al Valor de Mercado deberán usarse los
siguientes enfoques, dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el
propósito de la Valuación.
a) enfoque comparativo
b) enfoque de ingresos
2.6.5.1.8.2 El método de comparación del precio de venta deberá
aplicarse en el enfoque comparativo para la determinación del valor de
mercado.
87
2.6.5.1.8.3 En el enfoque de ingresos deberán aplicarse los siguientes
métodos y técnicas:
a) Método de inversión usando:
- La física directa de capitalización del ingreso.
- La física del flujo de caja descontado.
b) Método de utilidades.
c) Método residual.
2.6.5.2.- NORMA IV - COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO COMO BASE DE
VALUACIÓN
2.6.5.2.1. El costo de reposición depreciado se aplica como base de
Valuación de inmuebles:
- si se requiere por reglamentación o normatividad especial.
- para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el
mercado para su uso actual
2.6.5.2.1.1. La Valuación de una propiedad sobre la base de costo de
reposición depreciado exige:
a) la determinación del valor de la tierra para el uso actual,
b) una estimación del costo de los edificios y de los demás elementos
de la propiedad,
c) la valoración de la depreciación de los edificios y demás elementos
como resultado de su edad, obsolescencia económica y funcional y
factores ambientales y de otro tipo,
d) el establecimiento del costo neto de reposición después de que se
deducen del costo bruto de reposición los importes que corresponden
a depreciación.
88
2.6.5.2.1.2 El costo de reposición depreciado incluye el valor de la tierra
y el costo de reposición de los edificios y otros elementos de la
propiedad menos el importe de la depreciación (costo neto de
reposición). La depreciación es una medida y expresión de la pérdida de
valor de los edificios derivada de sus condiciones físicas y y funcionales
y también de factores ambientales.
2.6.5.2.1.3 La valoración de la propiedad basada en el costo de
reposición se hace desde el punto de vista del comprador potencial (no
de un contratista) y supone que el comprador no pagaría mas por la
propiedad que lo que le costaría reponer el edificio en el mismo sitio,
suponiendo la misma edad y obsolescencia de las edificaciones.
2.6.5.2.1.4 El valuador deberá explicar en su informe las razones que le
indicaron la conveniencia de utilizar en su Valuación este procedimiento.
2.6.5.2.1.5 El valuador deberá señalar en su informe valuatorio la fecha
del avalúo así como la fecha a la cual ha referido el grado de
depreciación que se ha determinado. Puede ser la fecha del informe de
Valuación o una fecha anterior si así lo requieren disposiciones
legislativas o normativas específicas.
2.6.5.2.1.6 El costo de reposición depreciado puede ser aplicable aún en
los casos en que el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en
fideicomiso) a largo plazo en tanto que las edificaciones se tengan en
propiedad absoluta.
2.6.5.2.1.7 Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a
reglamentación o disposiciones específicas, el valuador debe fijar el
costo neto de reposición de los edificios y otros elementos de la
propiedad deduciendo únicamente la depreciación que resulta del
desgaste técnico de tales edificios y sus elementos. 89
2.6.5.2.2. Determinación del Valor de la Tierra
2.6.5.2.2.1 El costo de reposición de la tierra es el importe (precio) que
habría de pagarse por adquirir tierra para la misma función (tipo de uso),
calidad y ubicación, que la haga comparable con la tierra en estudio.
2.6.5.2.2.2 Aún cuando la Valuación se refiere al inmueble en estudio, en
algunas situaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso
existente mediante la comparación del costo de adquirir tierra sustituía
en la misma localización igualmente utilizable para el uso actual. El sitio
substituto debería tener las mismas características que el predio en
estudio con la excepción de aquellas del sitio objeto de avalúo que no
son críticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es mayor de lo
necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos
que los substituyan, la superficie del terreno substituto podría reducirse a
menos de la superficie del terreno estudiado.
2.6.5.2.2.3 Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin
afectar el uso actual, el Valuador deberá ponderar si es apropiado valuar
esa porción excedente sobre la base de valor para uso alterno.
2.6.5.2.2.4 El Valuador debe primero considerar si el enfoque de
comparación y el método de comparación de precio podrían aplicarse a
determinar el valor de la tierra. La deducción del valor del terreno en una
Valuación de costo de reposición puede resultar complicada, porque de
acuerdo con los criterios señalados atrás, la propiedad por su naturaleza,
no sea una para la cual existe mercado. En esas circunstancias pueden
aplicarse otros métodos y técnicas de Valuación (v.g. el método
residual).
2.6.5.2.3. Estimación del Costo de Reposición de las Edificaciones
2.7.5.2.3.1 La forma en que se estima el costo bruto de reposición de los
edificios depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el
Valuador 90
a) el costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del
edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras
y soluciones funcionales.
b) el costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio
sustituto moderno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas
funciones, pero construido con materiales modernos y empleando
técnicas modernas de edificación.
2.6.5.2.3.2 El supuesto 3.1 anterior deberá limitarse a los siguientes
casos:
a) si así lo requieren disposiciones legales especiales
b) si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g.
edificios catalogados de importancia histórica.
c) en cualquier otro caso justificado.
2.6.5.2.3.3 Antes de estimar el costo de reposición de acuerdo con el
supuesto 3.1.b., debe darse debida consideración a la posibilidad de
alojar la actividad actual en un edificio mas pequeño, en razón de
cambios tecnológicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno
sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar la
actividad presente, así como satisfacer los requisitos de uso actuales.
2.6.5.2.3.4 En su informe el Valuador no deberá estimar el costo de erigir
el edificio en el futuro, sino el costo de completar la edificación en
periodo fijo de tiempo tal que el edificio habría de estar listo para
ocupación a la fecha de Valuación.
2.6.5.2.3.5 El costo de reposición deberá incluir los costos necesarios
para proveer las instalaciones auxiliares que se requieren para el uso
apropiado del inmueble, el costo de preparar la documentación de
diseño, supervisión y otros costos (v.g. Participación) que se justifican
conforme a la reglamentación local.
2.6.5.2.3.6 El costo de reposición de los edificios se estima por el
Valuador mediante la aplicación de la que resulte apropiada entre las
siguientes técnicas:
a) física detallada (presupuesto por conceptos individuales) 91
b) física de elementos integrados (presupuesto por ensambles)
c) física de estimación global.
El Valuador deberá seleccionar la física apropiada tomando en cuenta el propósito
del avalúo, el tipo y condición (incluyendo edad) de los edificios.
2.6.5.2.4. Determinación de la Depreciación
2.7.5.2.4.1 El Valuador deberá valorar el nivel de depreciación de
acuerdo a los principios que se señalan en la Norma VI.
2.6.5.3.- Norma V - Información sobre los Derechos de Propiedad.
2.7.5.3.1. Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las
modalidades que la Ley le impone afecta o puede afectar el valor de un
inmueble, es obligación del valuador examinar los documentos que establecen
los derechos que se tienen sobre aquel que se valúa.
Para hacer esto el valuador deberá:
2.7.5.3.1.1. Obtener del cliente documentos que demuestren:
a) quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de
propiedad o quien y con que fundamento legal es el propietario del
inmueble o la parte valuada;
b) que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o
servidumbres (arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble;
c) en que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situación
jurídica y la fecha en que fueron construidas las edificaciones y
demás mejoras;
d) el uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan
de Desarrollo Urbano local;
e) cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas
con el inmueble en estudio o parte de él.
2.6.5.3.1.2. Si los documentos proporcionados provocan dudas en la
mente del Valuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador
deberá determinar la situación legal del inmueble en cuestión basándose
en explicaciones apropiadas, declaraciones del cliente y el examen de la 92
documentación legal disponible. Si está no fuere suficiente podrá,
comunicándolo previamente al cliente, acudir a fuentes oficiales como
Registro Público de la Propiedad, Oficinas Catastrales o cualquiera otra
que pueda proporcionar información adecuada. Esta tarea se considerará
adicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengará honorarios
adicionales por este trabajo.
Se deberá hacer mención concreta y clara en el informe de avalúo, de las
fuentes de información que se hayan utilizado para este objeto.
2.6.5.3.1.3 Obtener del cliente la base legal, términos contractuales y en
particular el precio de adquisición de la propiedad en la medida en que
esta información resulte pertinente para la determinación del valor.
2.6.5.3.1.4. Constatar con información del propietario si la propiedad ha
sido ofrecida para venta, cuando y bajo que condiciones.
2.6.5.3.2. Deberán incluirse en el informe de avalúo los datos relativos a la
situación legal de la propiedad. En particular, el Valuador deberá indicar todas
las restricciones, gravámenes y servidumbres que la afecten (incluyendo
hipotecas, derechos de paso y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido
tomarse en cuenta en su Valuación.
2.6.5.3.3. Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por
otras razones no conectadas con el Valuador, éste ha quedado restringido en
su examen de la situación legal del inmueble, tal situación deberá mencionarse
con toda claridad y explicarse en el informe valuatorio.
2.6.5.4.- Norma VI - Determinación de la Depreciación
2.6.5.4.1. El Valuador deberá analizar la depreciación de la propiedad determinando
su impacto sobre el valor del inmueble en estudio.
2.6.5.4.2. El Valuador definirá y estimará personalmente la depreciación, en este
aspecto no estará limitado ni por cualquier reglamentación dictada en materia de 93
depreciación de los edificios o las mejoras, ni por tablas o fórmulas matemáticas
presentadas en la literatura.
2.6.5.4.3. Se entiende que la depreciación es la pérdida de valor del inmueble o bien
en estudio que surge de factores técnicos (físicos), funcionales (de uso),
ambientales y extemos al bien (económicos).
2.6.5.4.4. El Valuador describirá la naturaleza de la depreciación con toda precisión,
en el informe valuatorio, de la siguiente manera:
2.6.5.4.4.1. Física, la que deriva de la edad del edificio, la durabilidad de los
materiales empleados, el comportamiento del edificio, manera de uso y
explotación, condiciones, defectos o fallas de diseño, reparaciones ejecutadas,
etc. Normalmente la depreciación se expresa como un porcentaje. En lugar de
tomar en cuenta un porcentaje fijo de pérdida de valor puede ser deseable en
ciertos casos considerar
a) El costo de llevar la instalación a una buena condición Física,
b) la vida útil remanente de la edificación para el uso o negocio actual.
Esto depende del enfoque de Valuación adoptado, v.g., costo de
reposición o valor de mercado.
2.6.5.4.4.1.1. La evaluación de la condición Física puede hacerse
mediante inspección visual o escrutinio, dependiendo de la
naturaleza de la depreciación en relación a la totalidad del conjunto.
2.6.5.4.4.1.2. Si el Valuador no puede llevar a cabo esta evaluación
por su cuenta deberá confiarlo a un especialista calificado o a una
empresa apropiada.
2.6.5.4.4.1.3. Los resultados de la inspección y evaluación realizada
conforme a 2.6.5.4.4.1.2. deberán detallarse en el informe de
Valuación.
2.6.5.4.4.1.4. Si el Valuador acepta que no está en posibilidad de
determinar y evaluar la condición física de un elemento dado de la
edificación o instalación sin que se lleve a cabo un examen por
profesional especializado y tiene reserva en cuanto a su condición,
deberá estipularlo claramente en el informe valuatorio.
94
2.6.5.4.4.2. Funcional - la que deriva de la comparación entre las soluciones de
diseño aplicadas en el inmueble, bien o instalación en estudio y aquellas que se
prefieren en el presente (determinación de la obsolescencia) y también de
comparaciones al respecto de la calidad de los acabados y del equipo técnico
así como de diseños o elementos especiales que pueden hacer mas
complicado o definitivamente evitar cualquier cambio de uso. Esta depreciación
puede medirse por el grado de reducción en la productividad del inmueble, bien
o instalación dado en relación a otros comparables.
2.6.5.4.4.3. Ambiental - que deriva, por ejemplo, de:
a) Cambios actuales o planificados en el vecindario del inmueble que
causan perturbación en su uso, tales como: construcción de una planta
individual en las inmediaciones de la propiedad, caminos con tráfico
intenso, líneas férreas, vais de agua no reguladas, etc.
b) Explotación presente o esperada de yacimientos minerales en el área,
que pudiera causar daño duradero al inmueble.
c) La influencia detrimento de un medio ecológicamente dañado sobre la
durabilidad de las instalaciones y la calidad del suelo.
2.6.5.4.4.4. Económica - la que se origina en factores externos, tales como:
a) Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de carácter
tributario.
b) Cuotas pendientes de liquidación por aportación para mejoras de tipo
comentario.
c) Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas por
acto administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por
disposición de leyes
y reglamentos.
d) Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificación
derivadas de
planes de desarrollo urbano o de zonificación.
2.6.5.4.5. Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones
Física, funcional, ambiental y económica, y obtenido diferentes resultados para cada
una de ellas, deberá adoptar la suma mas alta en términos porcentuales. 95
2.6.5.5.- NORMA Vil - CÁLCULO DEL ÁREA Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS.
2.6.5.5.1. Se entiende por área bruta o área total de edificación la suma de las
superficies que en cada nivel de un edificio están circundadas por muros, cualquiera
que sea el material de que estén fabricados y cubiertas de manera permanente.
2.6.5.5.2. Se define como área neta o área útil la superficie que resulta de restar del
área bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes y divisorios
permanentes. Es permisible determinar el área neta de edificación mediante
medición directa en el sitio entre los paramentos interiores de los muros envolventes
o divisorios. Cuando el avalúo se formule sobre la base de superficie neta
determinada en ésta forma deberá, incluirse en el informe una cláusula que precise:
"El área ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y
divisorios del edificio."
2.6.5.5.3. El volumen de edificación se calculará conforme a las disposiciones que al
efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calcule
el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador deberá
tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos en relación a
la superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. El
informe valuatorio deberá incluir una explicación detallada en cuanto al método
empleado para el cálculo del volumen de los anexos.
2.6.5.5.4. Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable deberán basarse en la
información contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la
información de las escrituras.
2.6.5.5.5. En caso de discrepancia entre las áreas que aparecen en los registros de
catastro
inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Público de la Propiedad y de
Comercio, el valuador deberá comunicarlo al cliente con el propósito de que se
formule la corrección necesaria
2.6.5.5.6. Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la
fecha de elaboración del informe valuatorio, el Valuador deberá utilizar la
información contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deberá
incluir en su informe una cláusula que estipule la superficie utilizada con una nota en 96
la que se explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con
antelación a la preparación del informe valuatorio.
2.6.5.6.- NORMA VIII - EFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES SOBRE LA
VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD
Al preparar el avalúo de una propiedad deberá considerarse el efecto tanto positivo
como negativo de los factores ambientales, especialmente cuando su efecto sea
mayor sobre el bien en estudio que sobre propiedades comparables.
2.6.5.6.1. El Valuador deberá determinar el efecto de los factores ambientales
tomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por él o por
especialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspección
preliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores es o puede llegar a
ser importante.
2.6.5.6.2. Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble de
manera especial son los que se presentan en la siguiente lista:
a) vecindad con plantas industriales dañinas al medio natural,
b) emisión de polvos e impurezas,
c) ruido,
d) cauces de aguas subterráneas,
e) humedad y nivel de aguas friáticas,
f) socavones de minas,
g) falta de iluminación o asoleamiento,
h) efectos de contaminación química y radiológica,
i) vecindad de parques y áreas recreativas,
j) otros
2.6.5.6.3. Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar los
problemas especializados relacionados con factores ambientales, deberá solicitar un
análisis ambiental u obtener asesoría adecuada antes de formular el informe de
avalúo. Tal estudio y el costo que llegue a representar serán por cuenta del cliente y
no se considerarán parte de los honorarios del Valuador.
97
2.6.5.6.4. La reducción de valor debida a el efecto de factores ambientales se
determina usando los mismos métodos y técnicas que en la medición de la pérdida
de valor debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar los
residuos tóxicos o eliminar los daños debidos a minas puede compararse con el
costo de restituir inmuebles obsoletos a su condición original. Debe hacerse notar,
sin embargo, que el valor de mercado de un inmuebles después de deducir el costo
de limpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales cálculos.
2.6.5.6.5. El costo de restituir el inmueble a su condición anterior no contaminada
incluye:
a) retiro o eliminación de la contaminación del suelo,
b) establecimiento de un control de contaminación mas efectivo,
c) rediseño de las plantas de producción,
d) pago de multas y compensación por la violación de legislación o
reglamentación relacionada con la protección del medio ambiente natural,
e) seguros contra daños futuros, conforme los establezca o exija la legislación
en vigor.
2.6.5.6.6. El Valuador deberá determinar si:
a) es posible eliminar realmente la fuente de contaminación o la amenaza de
contaminación tomando en cuenta también consideraciones económicas y
legales,
b) puede limitarse la contaminación o la amenaza de contaminación hasta el
grado
de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un periodo de
tiempo limitado,
c) es posible de alguna manera reducir la contaminación,
d) puede justificarse el costo de garantizarse contra daños futuros.
Para determinar estas posibilidades el Valuador podrá solicitar asesoría de
especialistas adecuados o de una dependencia que trate con la protección del medio
ambiente. Esas personas deberán mencionarse en el informe de Valuación
anexándose él sus opiniones.
98
2.6.5.6.7. Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminación o sus efectos,
debe tomarse en cuenta en el avalúo el costo de eliminación, así como otros
factores que afecten el valor del inmueble y, especialmente:
a) la imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble,
b) mala reputación del predio en el mercado,
c) riesgo de contaminación renovada,
d) compensación por los trastornos que ocasione en el uso del inmueble,
e) el riesgo de cambios en la legislación y reglamentación ambiental.
2.6.5.7.- NORMA IX - VALUACIÓN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL
EXTRANJERO O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR
Salvo que disposiciones específicas establezcan otra cosa, la valuación de
propiedades inmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o en
el extranjero deberá realizarse conforme a los siguientes principios:
2.6.5.7.1. El Valuador solamente podrá aceptar el trabajo de valuación de inmuebles
ubicados fuera de su plaza o en el extranjero si está familiarizado con el mercado
inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia. Si el
Valuador carece de tal experiencia deberá asegurarse de realizar la valuación
conjuntamente con un Valuador del lugar en que está ubicada la propiedad, que esté
adecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria.
Debe mencionarse en el Informe de Valuación a cualquier Valuador local que
colabore en la realización del avalúo.
2.6.5.7.2. El informe de valuación relacionado con bienes situados en el extranjero,
deberá incluir:
a) una estimación del valor de mercado o el costo de reposición depreciado del
inmueble, dependiendo del propósito de la valuación;
b) un declaración que confirme si se ha dado la debida consideración a las
leyes impositivas del país en donde se ubica el inmueble o se localizan los
bienes objeto del avalúo y si la valuación refleja cualesquiera cantidades
adicionales relacionados con la conversión de la moneda; 99
T í o B I B L I O T E C A
c) tablas de tipo de cambio, aún cuando el informe de avalúo deberá citar los
valores tanto en la moneda local del país de ubicación del inmueble como en la
moneda del país en que se formula el avalúo, estipulando las fechas, tipos de
cambio y las fuentes de información en que se apoyo el Valuador en conexión
con tales tipos.
2.6.5.7.3. El Informe de Valuación relacionado con bienes situados fuera de la plaza
del Valuador, pero en el mismo país, deberá incluir:
a) una estimación del valor de mercado o el costo de reposición depreciado del
inmueble, dependiendo del propósito de la valuación;
b) una declaración que confirme que se ha dado la debida consideración a las
leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el inmueble o se
localizan los bienes que se valúan.
c) en tratándose de bienes inmuebles, se señalará claramente que se han
tenido en cuenta las disposiciones locales de planificación urbana y
zonificación, así como cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en
el valor de este tipo de bienes.
2.6.5.7.4. El Valuador deberá examinar en detalle e indicar en su informe de
valuación todas las diferencias esenciales legales, de costumbre y de práctica entre
su país y plaza y la plaza, Estado o país en el que lleva a cabo la valuación.
2.6.5.7.5 Si hay diferencias esenciales en el método o la práctica adoptada de
valuación o
en las reglas de contabilidad entre el país del cliente y el país en que se ubica la
propiedad o se localizan los bienes, entonces deberán observarse las prácticas del
país del cliente en primer lugar, sujeto a que esas diferencias y acciones del
valuador queden debidamente estipuladas en el informe.
2.6.5.7.6. El Valuador deberá incluir en su informe información sobre las leyes
impositivas del país en que el bien valuado se ubica que afecten la venta o compra
de ese inmueble.
Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan
altos que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sería
significativamente diferente del valor determinado para el inmueble, entonces esto
deberá claramente exponerse en el informe. 100
Deberá incluir información similar y hacer igual consideración en el caso de bienes
situados en el país del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su residencia.
2.6.5.8.- NORMA X - VALUACIÓN DE INMUEBLES PARA FINES DE GARANTÍA
DE PRÉSTAMO
Los préstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra, los
edificios, el predio o derechos materiales o reales específicos. Son aceptados
también otros métodos de garantizar los prestamos y la prenda sobre inmuebles.
La valuación de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales
créditos deberán realizarse sobre la base de valor de mercado.
2.6.5.8.1. La valuación de un inmueble para el objeto de garantizar un préstamo o
una hipoteca deberá realizarse por un Valuador que:
2.6.5.8.1.1 no tiene relación personal ni oficial con el propietario o persona
autorizada para tratar en relación a la propiedad,
2.6.5.8.1.2 no es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal,
2.6.5.8.1.3 no es el acreditado ni su cónyuge o pariente,
2.6.5.8.1.4 recibe remuneración que de ningún manera tiene relación o
depende de que el
crédito en cuestión se otorgue o no.
2.6.5.8.2.0 El Valuador siempre deberá determinar el valor de mercado para el uso
actual teniendo en cuenta que:
2.6.5.8.2.1 El Informe de Valuación deberá describir claramente el propósito y
la base de la valuación y si existen razones importantes el Valuador podrá
modificar el concepto de valor de mercado siempre que las razones queden
debidamente explicadas y justificadas en el mismo documento.
2.6.5.8.2.2 El informe de avalúo, aparte de exponer el valor de mercado para
uso actual puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmuebles
siempre que este último sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local
y se justifique con los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de
factores tecnológicos, sociales, de mercado, etc.
101
2.6.5.8.3.0 El método de valuación que adopte el Valuador también depende del tipo
de inmueble que constituirá la garantía. Si se trata de:
2.6.5.8.3.1 Un inmueble típico entonces, para:
a) terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso
presente o futuro, la valuación se lleva a cabo de acuerdo al valor de
mercado para el uso actual o anticipado,
b) terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el
propietario y sus familiares, que no genera ingresos -la valuación se
realizará sobre la base de valor de mercado para el uso actual,
c) terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria
la valuación deberá llevarse a cabo sobre la base de valor de mercado
para el uso actual,
d) terreno, edificios y accesiones en proceso de construcción.
e) si el préstamo ha de ser otorgado después de la terminación de la
construcción o parcialmente a la terminación y parcialmente cuando el
inmueble ya sea productivo o haya sido totalmente arrendado:
- la valuación deberá realizarse sobre la base de valor de mercado
para un uso consistente con el propósito de la edificación;
f) si el préstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso de
construcción, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el
progreso de los trabajos a la fecha de valuación o el valor de mercado
del inmueble después de la terminación de la construcción después de
deducir el valor de la obra aún por realizar tomando en consideración
el nivel de precios a la fecha de valuación.
2.6.5.8.3.2 Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos
que no se incluyen en 3.1- no son adecuados como garantía de préstamo.
Por tanto el Valuador sólo puede valuar el terreno para su uso actual.
2.6.5.8.4. Si se pide al Valuador que emita opinión en cuanto a si el inmueble es
adecuado como garantía de préstamo, entonces deberá indicar en el informe de
avalúo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo del
acreedor.
102
Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluación o valoración
del riesgo.
Las circunstancias que pueden pesar en la evaluación del riesgo del acreedor son,
en particular
2.6.5.8.4.1. la condición física del inmueble,
2.6.5.8.4.2. la adecuación del inmueble para su uso actual y para un uso alterno
potencial de conformidad con la planificación del sitio y las disposiciones
reglamentarias de edificación,
2.6.5.8.4.3 el ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se
espera habrá de obtenerse de una ampliación o reconstrucción del inmueble,
2.6.5.8.4.4 la vida económica de los edificios y sus complementos,
2.6.5.8.4.5 la ocupación de los edificios y obras complementarias por el
propietario, sus familiares u otras personas en virtud de un título legal
específico,
2.6.5.8.4.5 el potencial económico del inmueble -el valuador deberá indicar las
posibles fluctuaciones en la prosperidad económica del inmueble y la fuente de
la información obtenida y utilizada.
2.6.5.8.5 Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto máximo del
crédito que puede otorgarse, éste puede basar su consejo en el valor del inmueble
que ha de usarse como garantía del préstamo. Debe, sin embargo, hacer la
estipulación de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sin
considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del préstamo
otorgado.
2.6.5.8.6. El prestamista negocia con el cliente los términos y condiciones sobre las
que ha de otorgarse el préstamo y en particular el monto del mismo, la forma de
pago del capital, la tasa de interés y los ingresos que se derivarán de la propiedad
para cubrir el pago del préstamo.
Cuando se evalúa el riesgo y se fijan los términos del préstamo, el prestamista
considera no solamente el informe de valuación elaborado por el Valuador sino
también las condiciones del mercado de préstamos y la situación financiera del
acreditado. Una opinión del Valuador, como se cita en 4, es sólo de naturaleza
informal y no puede prejuzgar el monto del crédito que se otorgará. Se deberá incluir 103
en el informe de avalúo una cláusula que en forma clara precise esto y señale el
límite de la responsabilidad del Valuador en relación a este aspecto.
2.6.5.8.7. Con las salvedades del caso y las excepciones lógicas, los principios
arriba enunciados son aplicables cuando lo bienes ofrecidos en garantía no son
inmuebles.
2.6.5.8.8. Los principios señalados en esta Norma se aplican también a situaciones
relacionadas con todos los tipos de arreglos de créditos y prestamos autorizados por
la ley.
2.6.5.9.- NORMA XI, PLANTA Y MAQUINARIA VALUADOS COMO PARTE DEL
INMUEBLE
2.6.5.9.1. Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del
inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para el
adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.
2.6.5.9.2. La Valuación del inmueble no incluye la Valuación de planta, maquinaria y
equipo usados total o parcialmente en conexión con procesos industriales,
tecnológicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valúan conforme a la Norma
XII.
2.6.5.9.3. La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes integrales de
la tierra, edificaciones y elementos accesorios, deberán describirse claramente en el
informe de Valuación.
2.6.5.9.4. El Valuador deberá decidir qué partidas habrá de incluir en su Valuación
tomando en cuenta el propósito del avalúo, tipo de inmueble, tipo de maquinaria,
planta y equipo y su situación legal.
2.6.5.9.5. Las instalaciones de servicio, el cableado subterráneo y la planta
conectados con ellas serán por lo general valuados como partes integrales del
terreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes:
a) electricidad
- cables de alimentación, instalaciones, cuartos de transformadores y su
equipo, unidades de generación de fuerza, - en edificios no industriales las
instalaciones internas o de fuerza e iluminación desde el tablero hasta puntos 104
en los muros o cielos, - en edificios industriales instalaciones internas de fuerza
e iluminación desde el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo
instalaciones y circuitos que constituyan el equipo de maquinaria y planta no
valuados como parte del inmueble.- instalaciones extemas con alambrado y
accesorios incluyendo las estructuras
b) telefonía, comunicación interna, sonido ambiental, ductos y cableado de
televisión.
c) gas:
- líneas de gas con medidores y tuberías desde medidores que se empleen
para fines no conectados con procesos tecnológicos
d) agua:- pozos, barrenos de perforación, tomas de agua, cuartos de equipo y
accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con líneas de agua, plantas
de tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalar o
localizar la(s) planta(s) o instalaciones,
e) sistema de drenaje:
- sistema sanitario y pluvial,
- plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con la purificación
de agua y otros líquidos usados en procesos tecnológicos o producción.
f) calefacción y agua caliente:
- calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible,
instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base de vapor
o agua caliente para calefacción y otros fines no conectados con procesos
tecnológicos (producción).
g) acondicionamiento de aire y ventilación:
- acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos, extractores de
ventilación excluyendo aquellos que sirven a maquinaria y planta que no se
valúa como parte del inmueble.
h) equipo y sistema de protección contra fuego:
- hidrantes, bombas y líneas de agua, sistemas de aspersores, detectores de
humo, alarmas contra fuego y contra robo.
i) elevadores y grúas viajeras:
105
- elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras
peatonales diseñadas y destinadas para uso en conexión con el uso general de
los edificios,
- rieles para elevadores y grúas viajeras cuando forman parte integral del
edificio, normalmente se excluyen de esta parte de la Valuación los
transportadores, grúas, grúas viajeras, etc.
j) estructuras incluyendo:
- chimeneas de mampostería, concreto o acero, equipo de los cuartos de
calderas, calentadores de agua, filtros de agua,
- cercos internos y externos,
- calles, caminos, patios y superficies pavimentadas,
- vías férreas,
- puentes y construcciones y cuartos para transportadores.
2.6.5.9.6. Las estructuras que forman parte integral o complementaria de maquinaria
y planta utilizados en los procesos tecnológicos normalmente habrán de excluirse
para valuarse por separado. Esto también deberá aplicarse a estructuras que no se
usan para los procesos tecnológicos, si el Valuador considera apropiado y necesario
tratar esas estructuras por separado en congruencia con el inventario de activos fijos
o conforme a las instrucciones del cliente.
2.6.5.9.7. Alcance de la Valuación.
7.1 La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman parte
componente del inmueble deberán valuarse junto con el inmueble en estudio.
7.2 Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede surgir.
2.6.5.9.8. Distribución del Valor.
2.6.5.9.8.1 Dependiendo del objeto del avalúo, puede ser necesario hacer en el
informe de Valuación un desglose o distribución del valor entre los
componentes individuales como sigue:
a) terreno, edificio y elementos accesorios,
b) planta y maquinaria que forman parte del inmueble.
2.6.5.9.8.2 En los casos en sea aplicable 8.1. deberá claramente estipularse en
el informe de Valuación que:
106
a) el valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el
desglose de valores es solamente una distribución convencional de ese
valor total,
b) el valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria y
la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse
por separado,
c) en caso de separación de una partida, pieza o elemento de planta y
maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante
cambiara y requerirá una nueva valoración.
2.6.5.10 - NORMA XII - VALUACIÓN DE PLANTA Y MAQUINARIA
2.6.5.10.1. Previo al inicio del proceso de Valuación de planta y maquinaria deberá
de clasificarse y proceder a su división en:
2.6.5.10.1.1 planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble
(terreno, edificios o elementos accesorio), necesaria para el funcionamiento del
inmueble y que se valúa como parte del inmueble conforme a la Norma XI.
2.6.5.10.1.2 la planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que
estén siendo sujetos de Valuación separada, tal división debe relacionarse
claramente en el informe de Valuación.
2.6.5.10.2. La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propósitos, en
particular
a) en conexión con privatización,
b) para división o fusión de empresas,
c) en conexión con el traslado de la propiedad, incluyendo venta, aportación a
una sociedad, permuta, etc.,
d) garantía de préstamo,
e) para determinar depreciación,
f) para efectos de seguro,
g) para efectos impositivos y aduaneros,
h) liquidación del negocio,
i) para determinar la viabilidad de emprender reparaciones, 107
j) para otros propósitos.
2.6.5.10.3. El Valuador realiza el avalúo de planta y maquinaria teniendo en cuenta
el objeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y maquinaria que
ha de valuarse.
Estos criterios se toman en consideración al seleccionar las bases y el método por
aplicar. Atendiendo al objeto o propósito del avalúo, el Valuador podrá adoptar un
método de Valuación diferente en relación a planta y maquinaria, que el que se ha
adoptado para la Valuación de tierra y edificaciones.
2.6.5.10.4. Métodos de Valuación.
Dependiendo del propósito de la valoración, pueden determinarse los siguientes
valores:
a) costo neto de reposición,
b) valor de mercado,
c) valor determinado por otro método si así se requiere en atención a
reglamentación específica.
2.6.5.10.5. Costo neto de reposición.
5.1. El costo neto de reposición se fija teniendo en cuenta la vida útil económica
de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de
reposición actual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una
consideración por depreciación que refleje el efecto de uso y desgaste técnico,
la edad y obsolescencia; su disponibilidad, adecuación y limitaciones de uso.
a) El costo bruto de reposición actual es el costo de cambiar el elemento,
pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una
nueva pieza de equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar
capacidad de producción o potencial de servicio.
b) El Valuador llega a este valor basado en la información de productores
o calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria por
un fabricante medio, usando técnicas y materiales actuales.
2.6.5.10.5.2 Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de
reposición actual puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado
abierto una pieza de maquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida
108
útil económica remanente que la pieza considerada, incrementado en el costo
de instalación deduciendo una cantidad por depreciación.
2.6.5.10.5.3 Después de estimar el costo bruto de reposición actual, el Valuador
deberá considerar qué deducciones deberán hacerse por depreciación,
tomando en cuenta las condiciones técnicas, modernidad y adecuación de la
pieza de equipo que se valúa, dando debida consideración a lo siguiente:
2.6.5.10.5.3.1 Obsolescencia física o técnica.
Al determinar la depreciación por obsolescencia física o técnica no
deberán utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta
los siguientes factores:
- edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente,
- condición de la trabajabilidad de la planta o maquinaria,
- frecuencia de fallas,
- naturaleza y fechas de las reparaciones
- condiciones técnicas de la planta o maquinaria,
- muestras o señales de descuido en el trabajo del personal de
mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones de
trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de óxido, muestras
o señas de actividad poco profesional,
- costo de mantener el equipo en su condición actual comparado con uno
nuevo.
Si la planta o maquinaria está sujeta a verificación o inspección física
periódica, el Valuador deberá tomar en cuenta los datos de la
documentación apropiada.
El grado de obsolescencia física o técnica se determina sobre la base de
observación e inspección de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En
casos especiales relacionados con la Valuación de planta y maquinaria de
naturaleza tecnológica importante relativos a seguridad en el trabajo, el
Valuador, antes de realizar su Valuación deberá pedir al cliente un informe
de un especialista sobre la adecuación para el trabajo de la pieza de
planta o maquinaria en cuestión.
2.6.5.10.5.3.2 Indicador de obsolescencia física 109
El indicador de obsolescencia física se determina mediante la
comparación de la pieza o equipo que se está valuando con piezas o
equipos similares que se estén produciendo actualmente tomando en
cuenta factores tales como productividad, calidad de producción, costo en
uso, ergonomía, seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales.
2.6.5.10.5.3.3 índice de obsolescencia económica La obsolescencia
económica es el deterioro de la deseabilidad o vida útil de un bien como
resultado de factores externos a él, tales como fuerzas económicas o
cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en
el mercado. La pérdida en el uso o valor de un bien resultante de los
factores de obsolescencia económica ha de distinguirse de la pérdida de
valor originada por el deterioro físico y obsolescencia funcional, ambos
inherentes al bien.
2.6.5.10.5.3.4 Utilidad
El Valuador deberá evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo
para su uso actual y también su potencial futuro cuando ya no sea
necesario. En este último caso, el valor deberá determinarse sobre la base
del precio que podría obtenerse en el mercado. Si hay un límite de tiempo
para efectuar la venta, se deberá establecer un valor de venta forzosa.
2.6.5.10.5.4 Al realizar la Valuación el Valuador deberá tener en cuenta lo
siguientes:
a) tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc.,
b) especificación y país de origen,
c) calidad y características fuera de lo ordinario,
d) precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado,
e) el tamaño del mercado y relación entre oferta y demanda,
f) utilidad del equipo en sitio, así como fuera de él,
g) flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad para sólo un
cliente,
h) moda,
i) costo de mantenimiento,
j) la posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de repuesto. 110
Si el Valuador detecta una disminución permanente en el valor de una pieza de
equipo por debajo del costo actual de reposición, entonces puede adoptarse
como base de Valuación la cantidad recuperable. Este es el monto que podría
alcanzarse durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida útil,
incrementado por el valor residual neto recuperable (valor de rescate) y
disminuido por el costo de retiro.
2.6.5.10.6. Valor de Mercado.
2.7.5.10.6.1 El Valor de Mercado definido en la Norma III lo determina el
Valuador después de un estudio detallado de las piezas o elementos por valuar,
incluyendo los factores mencionados arriba en 5.3 y 5.4 en relación a las
condiciones técnicas, modernidad, obsolescencia y utilidad, así como otras
circunstancias, particularmente oferta y demanda de los mismos o similares
equipos.
2.6.5.10.6.2 El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como el
valor de mercado sujeto a un límite de tiempo impuesto por el vendedor, en el
cual debe realizarse la venta y cuyo límite de tiempo no puede considerarse
como un periodo razonable para una adecuada comercialización y para
negociar las condiciones de la venta.
2.6.5.10.6.3 Valor de remate es el precio que se obtendría de la venta obligada
del bien en subasta pública, por orden judicial o por determinación
administrativa, en la que se satisfagan todas las formalidades de ley. Los
supuestos incluyen, que la subasta haya sido debidamente convocada y
anunciada, que la puja sea pública y abierta y que el precio se pague de
contado.
n i
CAPITULO III
3.- Método
3.1.- Tipo de investigación:
3.1.1.- Descriptiva.-
Identifica, determina y mide las variables de los Métodos de Valuación de
una empresa y sus activos tangibles y con base en ello establece una
propuesta de solución.
Los estudios descriptivos buscan especificar las propiedades importantes
de personas, grupos comunidades, Equipo Industrial o cualquier otro
fenómeno que sea sometido a análisis (Dankhe 1996). Miden o evalúan
diversos aspectos, dimensiones o componentes del fenómeno a
investigar. Desde el punto de vista científico, describir es medir. Esto es,
en un estudio descriptivo se selecciona una serie de cuestiones y se mide
cada una de ellas independientemente, para si describir lo que se
investiga.
Los estudios descriptivos miden de manera más bien independiente los
conceptos o variables a los que se refiere aunque, pueden integrar las
mediciones de cada una de dichas variables para decir como es y como
se manifiesta el fenómeno de interés, su objetivo no es indicar como se
relacionan las variables medidas.
3.2.- Hipótesis.
3.2.1.- Hipótesis de la investigación (Hi), el valor de una empresa
Industrial depende de las variables en los métodos de valuación
aplicados para definir la oferta y la demanda, además de las
variables endógenas. 112
3.3.- Modelo operational de las variables de la hipótesis
variables en los
métodos de
valuación
Variables
independientes
Xi
Variables en los
métodos de
valuación, exógenas
X2
Variables de oferta y
demanda
Variables endógenas
X4
Flujos de efectivo
generados de la
empresa a 5 años
traídos a valor
preresente
Variables
independientes
VALUACIÓN DE
EMPRESA
INDUSTRIAL
Variables
dependientes
VALUACIÓN DE
EMPRESA
INDUSTRIAL
(Método de negocio
en marcha)
Variables
dependientes
113
3.4.- Descripción de las Variables.
Xi, 2,3...-- Variables macroeconómicas.- son aquellas en las que se fundamenta el
sistema económico nacional y esta representadas por las variables en los métodos de
valuación, variables exógenas, variables de oferta y demanda y variables endógenas.
X2.- Valor estimado del mercado y que se utiliza normalmente en la actualización de los
activos sin depreciar
X3.- El estado de uso y vida útil de los activos de la empresa.
X4.- Flujos de efectivo.- producto en términos monetarios de la producción del bien o
servicio generados por la empresa.
Yi.- Valor del Equipo Industrial (según su estado incluyendo la obra civil), costo en
términos monetarios de esta propiedad o patrimonio.
3.5.- Diseño de la Investigación.
Diseño No Experimental: donde se mediaran las variables en un
ambiente de control sin manipular las variables que inciden en la valuación
de equipo industrial y se estudia el fenómeno en su contexto natural.
a) Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del
inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria
para el adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.
b) La Valuación del inmueble no incluye la Valuación de planta,
maquinaria y equipo usados total o parcialmente en conexión con
procesos industriales, tecnológicos o de otro tipo.
114
c) La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes
integrales de la tierra, edificaciones y elementos accesorios, deberán
describirse claramente en el informe de Valuación.
d) El Valuador deberá decidir qué partidas habrá de incluir en su
Valuación tomando en cuenta el propósito del avalúo, tipo de
inmueble, tipo de maquinaria, planta y equipo y su situación legal.
e) Métodos de Valuación.
Dependiendo del propósito de la valoración, pueden determinarse los
siguientes valores:
I. Avalúo del negocio en marcha, este método considera la
ponderación del valor comercial de los activos tangibles a valor de
mercado sustentándose en los estados de posesión financiera de la
Empresa PROFORMA (proyectados), considerando también el flujo
de efectivo generado por la empresa a través del tiempo (las
Utilidades), producto del bien o servicio que ofrece comúnmente
proyectado a cinco años y con estos elementos de transacción se
determina su valor comercial.
II. El costo neto de reposición se fija teniendo en cuenta la vida útil
económica de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el
costo bruto de reposición actual de cada elemento, pieza o partida y
deduciendo una consideración por depreciación que refleje el efecto
de uso y desgaste técnico, la edad y obsolescencia; su
disponibilidad, adecuación y limitaciones de uso.
• El costo bruto de reposición actual es el costo de cambiar el
elemento, pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el 115
costo de instalar una nueva pieza de equipo, de planta o
maquinaria de la misma o similar capacidad de producción o
potencial de servicio.
• El Valuador llega a este valor basado en la información de
productores o calculando el costo de producir el elemento o
pieza de maquinaria por un fabricante medio, usando técnicas
y materiales actuales.
III. Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposición
actual puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado
abierto una pieza de maquinaria o elemento similar, que tenga la
misma vida útil económica remanente que la pieza considerada,
incrementado en el costo de instalación deduciendo una cantidad por
depreciación.
IV. Después de estimar el costo bruto de reposición actual, el Valuador
deberá considerar qué deducciones deberán hacerse por
depreciación, tomando en cuenta las condiciones técnicas,
modernidad y adecuación de la pieza de equipo que se valúa, dando
debida consideración a lo siguiente:
IV. Obsolescencia física o técnica.
Al determinar la depreciación por obsolescencia física o técnica no
deberán utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en
cuenta los siguientes factores:
• edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente,
• condición de la trabajabilidad de la planta o maquinaria,
116
• frecuencia de fallas,
• naturaleza y fechas de las reparaciones
• condiciones técnicas de la planta o maquinaria,
• muestras o señales de descuido en el trabajo del personal de
mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las
estaciones de trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite,
picaduras de óxido, muestras o señas de actividad poco
profesional,
• costo de mantener el equipo en su condición actual
comparado con uno nuevo.
Si la planta o maquinaria está sujeta a verificación o inspección física
periódica, el Valuador deberá tomar en cuenta los datos de la
documentación apropiada.
El grado de obsolescencia física o técnica se determina sobre la
base de observación e inspección de la pieza o elemento trabajando
y ociosa. En casos especiales relacionados con la Valuación de
planta y maquinaria de naturaleza tecnológica importante relativos a
seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de realizar su Valuación
deberá pedir al cliente un informe de un especialista sobre la
adecuación para el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en
cuestión.
f) Indicador de obsolescencia física
- El indicador de obsolescencia física se determina mediante la
comparación de la pieza o equipo que se está valuando con piezas o
equipos similares que se estén produciendo actualmente tomando en
117
cuenta factores tales como productividad, calidad de producción, costo en
uso, ergonomía, seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales.
g) índice de obsolescencia económica
La obsolescencia económica es el deterioro de la deseabilidad o vida útil
de un bien como resultado de factores extemos a él, tales como fuerzas
económicas o cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y
demanda en el mercado. La pérdida en el uso o valor de un bien
resultante de los factores de obsolescencia económica ha de distinguirse
de la pérdida de valor originada por el deterioro físico y obsolescencia
funcional, ambos inherentes al bien.
h) Utilidad
El Valuador deberá evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo
para su uso actual y también su potencial futuro cuando ya no sea
necesario. En este último caso, el valor deberá determinarse sobre la base
del precio que podría obtenerse en el mercado. Si hay un límite de tiempo
para efectuar la venta, se deberá establecer un valor de venta forzosa.
i) Al realizar la Valuación el Valuador deberá tener en cuenta lo
siguientes:
I. Tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc.,
II. Especificación y país de origen,
III. Calidad y características fuera de lo ordinario,
IV. Precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado,
V. El tamaño del mercado y relación entre oferta y demanda,
VI. Utilidad del equipo en sitio, así como fuera de él,
118
Vil. Flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad
para sólo un cliente,
VIII. Moda,
IX. Costo de mantenimiento,
X. La posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de
repuesto. Si el Valuador detecta una disminución permanente en
el valor de una pieza de equipo por debajo del costo actual de
reposición, entonces puede adoptarse como base de Valuación la
cantidad recuperable. Este es el monto que podría alcanzarse
durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida útil,
incrementado por el valor residual neto recuperable (valor de
rescate) y disminuido por el costo de retiro.
j) Valor de Mercado.
I. El Valor de Mercado lo determina el Valuador después de un
estudio detallado de las piezas o elementos por valuar, con
relación a las condiciones técnicas, modernidad, obsolescencia y
utilidad, así como otras circunstancias, particularmente oferta y
demanda de los mismos o similares equipos.
II. El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como
el valor de mercado sujeto a un límite de tiempo impuesto por el
vendedor, en el cual debe realizarse la venta y cuyo límite de
tiempo no puede considerarse como un periodo razonable para
una adecuada comercialización y para negociar las condiciones
de la venta.
III. Valor de remate es el precio que se obtendría de la venta
obligada del bien en subasta pública, por orden judicial o por
determinación administrativa, en la que se satisfagan todas las 119
formalidades de ley. Los supuestos incluyen, que la subasta haya
sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea
pública y abierta y que el precio se pague de contado.
120
CAPITULO IV
4.- Ejemplo de aplicación de valuación Industrial
4.1.- descripción de la empresa y bienes y servicios que ofrece
La empresa tiene como denominación social el nombre de "Diseño y
Mantenimiento Arquitectónico" y su principal giro es el de la construcción
preferentemente de vivienda de interés social, apoyado por los créditos del INFONAVIT
Y FOVISSSTE, así como también al mantenimiento de edificios en la modalidad de
Mantenimiento Correctivo y Mantenimiento Preventivo a edificios e instituciones
publicas (C.F.E., Refrescos de Oaxaca, y a edificios municipales, etc.) prestando los
servicios técnicos de electricidad, plomería, vidriaría, suministro de accesorios de
oficina (cortinas, puertas, escritorios, archiveros, etc.) la empresa cuenta con diferente
equipo desde maquinaria para lavar fachadas de edificio con agua a alta presión,
bombas para aplicar pintura, sopletes para impermeabilización, pipas de agua, etc.
La empresa se encuentra ubicada en las esquina que forman las calles de
González Ortega y Carbonera en la zona conocida como "la Noria" código postal 68 000
en la ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax.
En el ejercicio propuesto la pregunta obligada será: con que fin se valora una
empresa o como justificamos nuestra presencia como valuadoren la Industria;
Se valúa esta empresa que tiene funciones tipo industrial para tomar decisiones de...:
• Adquisiciones o ventas de empresas
• Fusiones
• Establecimiento de acuerdos de compraventa
• Capitalización de una empresa
• Valoración de activos intangibles (fondo de comercio)
121
• Obtención de líneas de financiación
• Valoraciones patrimoniales
• Valoraciones fiscales
• Compraventa de acciones
• Herencias
• Confirmación de otras valorizaciones. "Segunda opinión"
• Valoración de paquetes accionariales minoritarios
• Suspensiones de pagos.
La valoración de esta empresa puede ayudar a responder preguntas tales como:
• ¿Cuánto vale esta empresa?
• ¿Cuál ha sido la rentabilidad sobre la inversión de la empresa?
• ¿Qué se puede hacer para mejorar esta rentabilidad y crear más
riqueza?
4.2.- Ejercicio practico de aplicación de valuación Industrial por el método de
negocio en marcha
En el mundo de los negocios existe una pregunta muy importante cuya respuesta
genera toda clase de opiniones porque involucra una serie de factores internos y
externos, tangibles e intangibles, económicos, sociales, tecnológicos, productivos,
laborales, legales, de mercado y es " ¿CUANTO VALE ESTA EMPRESA?".
El valor comercial de un negocio debe determinar en cualquier situación pero se hace
indispensable en ciertos casos como ingreso o retiro de socios de entidades no inscritas
en la bolsa de valores y en general, en transacciones de compraventa: en la evaluación
de la gestión de la administración cuando el objetivo básico de los propietarios es
maximizar el valor que la empresa tiene para ellos; en el análisis e interpretación de la
122
situación financiera del negocio y cuando se analiza el esfuerzo al emprender un
negocio una empresa.
Para darle el valor a un negocio se puede recurrir a elementos cuantitativos y
cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables como son el balance general, estado
de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La información
contable tiene como característica el agrupar cuentas cuya cifra son una combinación
entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto la cantidad que arroja como resultado no
puede ser el valor comercial de la empresa.
Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad cuanto vale un
negocio, ¿como se puede determinar? Un negocio vale por su capacidad de generar
beneficios futuros (Good-Will) adicionalmente de lo que posee en un momento
determinado, es decir, un negocio vale por sus activos netos mas el valor presente de
sus beneficios futuros.
El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa es el
siguiente:
VALOR DEL ACTIVO NETO:
Consiste en encontrar el valor comercial de los activos saneados y restarle el valor de
los pasivos ajustados.
Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas
teniendo presente estas observaciones:
CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores
comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar la
valuación.
123
INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado al momento de la valuación,
teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluación y las comisiones que se
deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las acciones o los bonos
convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un análisis cuidadoso de
todos y cada uno de ellos.
CUENTAS POR COBRAR: Debe analizarse los vencimientos y con base en la calidad
de cada una de ellas protegerlas según el grado de garantía que se tenga sobre las
mismas.
INVENTARIOS: Se debe dividir en materia primas, producto en proceso y producto
terminado y fijar el valor por el cual podrían venderse en el mercado en el estado en
que se encuentran. El método de valoración de inventarios (PEPS, UEPS, Promedio
Ponderado) y la provisión para inventarios que aparece en el balance general carecen
de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede ser un trabajo muy dispendioso
por la cantidad de artículos y la posible exclusividad de ellos en el mercado.
ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se debe
consultar a avaluadores expertos que determinan su valor independientemente de que
estén incorporados a un negocio especifico. En este rubro se pueden presentar
dificultades, como maquinaria que no se encuentre en el mercado pero que es vital para
el funcionamiento del negocio.
VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinación del
valor comercial de los activos.
Respecto a los pasivos ajustados se debe hacer un análisis de los vencimientos de
cada uno de ellos para determinar el plazo promedio de vencimiento que servirá como
aspecto cualitativo en la determinación del valor comercial del negocio. Adicionalmente,
se debe calcular aquellos pasivos contingentes que no estén incorporados en el
balance general y legalizar un documento con los antiguos propietarios en el cual se 124
comprometan a hacerse cargo de aquellos pasivos generados en periodos anteriores y
que se presenten luego de concluido el periodo de venta.
4.2.1.- DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL GOOD-WILL
Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los flujos
de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante
un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances
tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición
de productos sustitutos, etc.
Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en
cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el numero
de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de
oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del
negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe
tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor
del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.
ESQUEMA DEL FLUJO DE CAJA
COMPAÑÍA: "DISEÑO Y MANTENIMIENTO ARQUITECTÓNICO"
FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO
Ingresos por ventas MMM
- Costos variables (MMM)
Margen de Contribución MMM
- Costos Fijos (MMM)
- Depreciación (MMM)
125
Utilidad antes de impuestos MMM
- Impuestos (MMM)
Utilidad después de impuestos MMM
+ Depreciación MMM
Flujo de caja MMM
Como puede observarse el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es similar al
estado de resultados pero difieren en que el primero es con base en EFECTIVO y el
segundo con base en CAUSACIÓN; El estado de resultados incluye intereses y el flujo
de caja no, y en el flujo de caja la depreciación hace las veces de escudo fiscal con el
fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con base en
el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este genere
beneficios en efectivo que sean independientes del grado de endeudamiento que dicho
activo tenga, debido a que el hecho de tener o no acreencias no afecta para nada los
ingresos y costos operativos, que en ultima instancia son los que determinan el
concepto de Good-Will del negocio.
126
4.3.- EJERCICIO PRÁCTICO PARA CALCULAR EL VALOR COMERCIAL DE UN
NEGOCIO.
Se presentan ios estados financieros y la información adicional requerida para proyectar
durante cinco (5) años la situación financiera de la empresa "DISEÑO Y
MANTENIMIENTO ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V.
ACTIVOS
Caja Cuentas por Cobrar Provisión de Cartera Cuentas por Cobrar Invéntanos Protección Invéntanos Invéntanos
VALOR EN
LIBROS
1000 800
-200 600
3000 -500 2500
VALOR COMERCIAL
1000
500
4000
PASIVOS
Cuentas por Pagar Pasivos Laborales Deuda a Largo Plazo
TOTAL PASIVO
VALOR EN
3000 2000 4000
9000
COMERCIAL
3000 2000 4000
9000
7200 Propiedades Planta Depreciación Planta Planta Neto Equipo Depreciación Equipo Equipo Neto Valonzaaones TOTAL ACTIVO
6000 4000
-4000 0
2500 -1500 1000 1000
12,100
10000
5000
200 0
22,500
PATRIMONIO Capital Utilidades Retenidas Superávit por Valoración
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
2000 100
1000
3100
12,100
13,500
22,500
Cuentas de Orden 5000 0 Cuentas de orden por Contra
5000J 0
127
COMPAÑÍA "DISEÑO Y MANTENIMIENTO ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V.
ESTADO DE RESULTADOS
Enero 01 a Diciembre 31 de 2000
Ingresos por ventas 20,000.00 - Costos Variables - 11,000.00 Margen de Contribución 9,000.00 - Costos Fijos - 4,000.00
(Incluye $200 de Depreciación) Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 5,000.00 - Intereses - 3,500.00 Utilidad Antes de Impuestos 1,500.00 -Impuestos 10% - 150.00 Utilidad Neta 1,350.00 - Reparto de Utilidades - 950.00 Utilidades Retenidas 400.00
INFORMACIÓN ADICIONAL
1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años.
2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente
año.
3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo período.
4. La depreciación será de $200 anuales durante cada uno de los 5 años.
5. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 10% anual.
Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales durante 5
años.
128
COMPAÑÍA "DISEÑO Y MANTENIMIENTO ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V..
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
flujo de caja proyectado al año Ingresos por Ventas
(D Costos Variables (2)
Margen de Contribución
Costos Fijos (3)
Utilidad Antes de Impuestos
Impuestos ISR 30% ( )
Utilidad Después de Impuestos Más Depreciación
FLUJO DE CAJA
2001
23,100.00
13,750.00
9,350.00
4,950.00
4,400.00
1,320.00
3,080.00
200.00
3,280.00
2002
30,625.00
17,187.50
13,437.50
6,137.50
7,300.00
2,190.00
5,110.00
200.00
5,310.00
2003
38,281.20
21,484.40
16,796.80
7,621.90
9,174.90
2,752.47
6,422.43
200.00
6,622.43
2004
47,851.50
26,855.50
20,996.00
9,477.30
11,518.70
3,455.61
8,063.09
200.00
8,263.09
2005
59,814.40
33,569.40
26,245.00
11,796.70
14,448.30
4,334.49
10,113.81
200.00
10,313.81
GOOD-WILL
Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés
compuesto, así: VF = VP(1+i)n de donde VP= VF/(1+i)n
3,280.00 + 5,310.00 + 6,622.43 + 8,263.09 + 10,313.81 = 1.1 1.7424 2.299968 3.03595776 4.00746424 14>204.09
NOTAS:
(1) Para el año uno, las ventas serán: 20,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $23,100
Para el año dos, las ventas serán: 20,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $30,625.00
(2) Para el año uno los costos variables serán: $11,000 x 1.25 = $13,750
Para el año uno los costos variables serán: $13,750 x 1.25 = $17,187.50
129
(3) Para el año uno los costos fijos serán: $3800 x 1.25 + 20 = $4950
Para el año dos los costos fijos serán: $3800 x (1.25)2 + 20 = $6137.5
En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía "DISEÑO Y MANTENIMIENTO
ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V.. es de $36, 704.09 , representados por $22,500 del
valor del activo neto en el mercado más $ 14,204.09 del intangible Good-Will.
Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de
negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor comercial de
un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos, económicos, tecnológicos;
alteración en los gustos y preferencias del consumidor final de los bienes y servicios
que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo
del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la
organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene
el mercado.
CONTABILIZACIÓN DEL GOOD-WILL ?
Por tratarse de un bien que carece de sustancia física se debe registrar como un
intangible y la contrapartida como superávit del patrimonio, de conformidad con el
decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:
1605 CRÉDITO MERCANTIL
3215 CRÉDITO MERCANTIL
16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).
Para el ejercicio desarrollado sería:
1605 CRÉDITO MERCANTIL $ 14,204.09
3215 CRÉDITO MERCANTIL $ 14,204.09
y el costo justo de la empresa será de $ 36, 704.09
130
4.4.- Otros métodos de Valuación industrial
EL OBJETIVO FINANCIERO: Maximizar las utilidades; Garantizar la supervivencia de
la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y maximizar la rentabilidad del
patrimonio.
JERARQUIZACIÓN DE LAS ÁREAS DE LA EMPRESA: Mercadeo, Calidad,
Financiera, Personal, Producción, Costos-Beneficio Social, Sistematización y
Exportación
FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PROPIEDAD: Valor
comercial de la empresa; Fuerza de distribución, tamaño del mercado y participación;
Crecimiento en el valor intrínseco de la acción.
CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de
Reposición; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.
CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES
Valor intrínseco; valor financiero y precios del mercado.
FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LAS ACCIONES
RELACIONADOS CON LA EMPRESA
• Control general
• Expectativas
• Capital
• Informes gerenciales
• Actividad económica y sector industrial
• Imagen de la empresa
• Aspectos laborales
• Calidad de la administración, honestidad, imagen
131
• Historia de la empresa
• Recursos humanos y tecnológicos
RELACIONADOS CON LA GESTIÓN FINANCIERA
• Solidez
• Rentabilidad
• Utilidades
• Utilidades por acción
• Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversión en activos
• Relación dividendos/precios
• Liquidez
• Nivel de endeudamiento
• Costos financieros
• Perspectivas de la valorización
• Valor de los activos
• Valor de la acción en bolsa frente al valor intrínseco
• Política de dividendos
• Valor de la compañía
• Valor comercial
RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA
• Sector al que pertenece
• Calidad de los productos
• Fuerza de distribución, tamaño del mercado, participación
RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES
• Información disponible
• Especulación
• Competencia de otros valores
• Oferta y demanda 132
• Oportunidades de inversión
• Concentración de la propiedad accionaria
• Transparencia del mercado
RELACIONADOS CON POLÍTICAS GUBERNAMENTALES
• Impuestos
• Incentivos Fiscales
• Política económica
133
4.4.1 .- TEORÍAS Y MODELOS AL RESPECTO
El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de rendimiento
sobre la inversión, el pago de dividendos, el costo de capital, la estructura de capital,
etc. Y que el rango de valores de estas variables lo condicionan elementos externos
como el producto, los factores de producción y los mercados financieros.
TEORÍA DE LA VALUACIÓN DE VALORES
El estudio sobre la valuación de ¡os precios de las acciones es fundamental para
entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa en
una economía de mercado. También es útil para fusiones, consolidaciones y
adquisiciones.
Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo
MODELO CUANTITATIVO: Parte de la premisa de que las acciones inversionistas y de
los vendedores de valores pueden explicarse en términos de ciertas variables
cuantificables y sus relaciones.
MODELO CULITATIVO: Se basa en patrones históricos de relaciones previo-volumen
y en la psicología del mercado, tienen cuenta las circunstancias políticas, económicas,
nacionales e internacionales. A veces este método sirve de base para explicar las
desviaciones inesperadas de los precios calculados en el modelo cuantitativo.
4.4.2.- ENFOQUES METODOLÓGICOS:
Existen tres enfoques metodológicos:
4.4.2.1.- TÉCNICO (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de la
oferta y la demanda que a su vez está supeditada por otros factores diversos y 134
complejos desde la perspectiva del análisis. Se le atribuye este método a los
corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.
Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si presentan
el siguiente comportamiento:
Un FONDO REDONDO indica tendencia a la baja de volumen y precio. Indica una OPORTUNIDAD DE COMPRA y firmeza de precios en las acciones.
La Figura CABEZA-HOMBROS, donde una onda triple cuya cresta central es mayor a las otras dos indica VENDER.
4.4.2.2. FUNDAMENTALISTA (Cuantitativo) Los precios se determinan y pueden
predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a los valores que
ciertas variables presentarán en períodos futuros. Posee los siguientes modelos:
• Modelo de Dividendos
• Modelo de Valuación de Utilidades
• Modelo de Flujo de Efectivo descontado
• Modelo de Inversión-Oportunidad
135
• Modelo de Costo de Capital
4.4.2.3. MODELO DE DIVIDENDOS GORDON Y SHAPIRO
El valor presente del mercado de un valor es la suma de las corriente de dividendos
esperada de el valor.
P = (1+b)rA / K - r b
A es el total de activos de la empresa
1 - b es la tasa de distribución
r es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento
b es la tasa que anticipa la empresa de retención corriente.
K es la tasa de descuento del mercado
P = D / K - g de donde D es el dividendo por acción y G la tasa de crecimiento en los
dividendos.
Ejemplo: El señor Lukas va a determinar el precio de las acciones del "DISEÑO Y
MANTENIMIENTO ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V.., asesorado por una firma de
finanzas llega a la siguientes conclusiones:
Dividendos $2, Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de dividendos 15%:
P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El señor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por acción en
100 acciones de "DISEÑO Y MANTENIMIENTO ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V..
Pero la afirma de finanzas le indica que las acciones están actualmente a $50, por lo
tanto debe revisar sus cálculos o abandonar las acciones por sobre valuación.
136
4.4.2.4. MODELO DE VALUACIÓN DE UTILIDADES
El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las utilidades
futuras.
Pt= Et-lt/CI+K)'
Pt es el precio de mercado de la acción en el período T
Et Son las ganancias por acción ene I período T
It es la inversión por acción en el período T
K es la tasa de descuento del mercado
Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera
retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el inversionista
atribuye a la compañía es del 12%
P = 8 -5 / (1+0.12)' = 3 / 0.12 = $25 "a perpetuidad"
Ejemplo: El señor Lukas desea invertir en "DISEÑO Y MANTENIMIENTO
ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V.., si su rango de precios por acción es entre $16 a
$20. La inversión sería por dos años. Hace dos años las utilidades de dicha empresa
fueron $6 y las utilidades de reinversión $4. El año pasado fueron $7 y $5 se
reinvirtieron. El señor Lukas espera que la compañía continuará con un pago de
dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento sobre inversión del 11 %. Por tanto
esta dispuesto a comprar 100 acciones de "DISEÑO Y MANTENIMIENTO
ARQUITECTÓNICO, S. A. DE C. V.. Y a conservaras durante 2 años siempre y cuando
gane un mínimo del 11%.
E1-I1 + E2-I2 + P2 P= _ __
(1+k) (T+kj2 (1+kf
137
P = 8-6/1.11 + 9-7/(1.11 )2 + 18 / (1.11 )2 =1.80+1.62+14.61 = 18.03
El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100
acciones.
MODELO DLE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO (BODENHORN)
Iguala el capital contable de una empresa como el valor presente de todos los flujos
futuros de efectivo entre los accionistas y la empresa. Estos flujos de efectivo se
materializan en forma de dividendos, recompras de aciones o ventas adicionales de
acciones entre los accionistas.
El modelo propone tres variables: Inversión inicial del accionista, la riqueza esperada
del accionista al final del período y la riqueza real del accionista al final del período.
\N, = CFi + P,
V\li Riqueza real
CFi Flujo de efectivo real durante el período 1
Pi precio real de mercado de la acción al final del período 1
P= CF¡/(1+K)¡
P es la inversión inicial
CFj es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo
K es la tasa de descuento del mercado
(W1)= CF¡/(1+k)M
(W!) es la riqueza esperada
CF¡ y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.
MODELO DEL ENFOQUE DE INVERSIÓN-OPORTUNIDAD (SOLOMON)
El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores
descontados:
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P = V1 + V2 de donde P es el valor de mercado de las acciones de la empresa.
• El valor presente de las utilidades constantes de los activos actualmente mantenidos
por la empresa a perpetuidad V1
• El valor presente de las utilidades provenientes de todas las oportunidades futuras de
inversión emprendidas por la empresa V2
4.4.2.5.- DEL CAMINO ALEATORIO (Cuantitativo) Los cambios en los precios no
pueden pronosticarse a partir de la información histórica o actual. Parte de dos
supuestos:
• Los cambio sucesivos en el precio son independientes y
• Ocurren conforme a cierta distribución de probabilidad
El primer supuesto habla de que la información disponible en un período no puede
emplearse para predecir cambios en los precios en períodos subsecuentes.
El segundo supuesto, indica que los parámetros de distribución de probabilidad sean
estacionario a lo largo del tiempo.
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5.- CONCLUSIONES
Desde el punto de vista de la economía financiera, la distinción entre una pequeña,
mediana y gran empresa, no radica en su tamaño ni en su número de trabajadores, sino
en su pertenencia o no al mercado de capitales.
La valoración de una empresa debe hacerse considerando que la vida de la empresa es
ilimitada, siendo imprescindible por tanto sumar al valor actual de las rentas estimadas
el valor de continuación.
Es muy probable que el mismo negocio tenga valores diferentes para personas
distintas, sin que esto implique error por parte de alguno, normalmente se obtienen
rangos de precios, pero se debe tratar que sean estrechos.
Los factores que se tienen en cuenta para determinar el Good-Will fuera de los
beneficios futuros pueden ser todos los bienes incorporales como propiedad industrial,
fórmulas químicas, procesos técnicos, marcas de fábrica, patentes, propiedad literaria y
artística, la generación de utilidades, optima posición en el mercado, la experiencia, la
buena localización, la calidad de la mercancía o servicio, el trato a los clientes, las
buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la
confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear en el sector
financiero.
Para tener una buena aproximación del valor, se requiere disponer de información
suficiente y cierta, y un conocimiento del sector o sectores en que interviene.
La valoración de un negocio se compone de dos elementos: La deuda y el capital
propio. V = D + C, de donde D es el valor de mercado de la deuda y C es el valor de
mercado del capital propio.
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La mezcla de conocimientos de diversas profesiones, está afectada por aspectos
subjetivos como por ejemplo la interpretación del RIESGO, por tanto, los resultados
pueden ser diversos para cada persona, y esto no implica que sea un error.
Para valorar una compañía es necesario combinar los conocimientos de ingeniería
financiera, contabilidad, administración de negocios, economía, derecho y otras
profesiones.
Valorar económicamente una empresa es proyectar los flujos de caja futuros para
determinar la generación de efectivo y dar a conocer al inversionista la recuperación de
su capital.
La valoración de una sociedad que se plantea en numerosas ocasiones, requiere la
aplicación de métodos de valoración que normalmente contemplan los siguientes
conceptos:
El valor sustancial de la empresa
El fondo de comercio (Good-Will)
El valor sustancial viene determinado por la diferencia entre el activo real de la empresa
y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoración de precios de mercado.
El concepto fondo de comercio surge de la consideración de la empresa como "negocio
en marcha" y por tanto de su capacidad de generar beneficios futuros.
Tanto las cifras utilizadas para el cálculo del valor sustancial como del fondo de
comercio, requieren un estudio preliminar, realizado de acuerdo con unos criterios
específicos, que garanticen la fiabilidad de la información que se va a utilizar en el
método específico de valoración que se establezca.
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El Good-Will traduce "clientela o buen nombre", los clientes se dirigen voluntariamente a
este establecimiento debido a la calidad del servicio prestado y a su reputación. Es el
factor específico de un negocio que ha sabido labrarse un nombre, un puesto, una
clientela y una red de relaciones corresponsales de toda clase, sin que tales elementos
puedan materializarse. Al Good-Will de los clientes se agrega el favor o confianza de
los proveedores, empleados y el conjunto de quienes mantienen relaciones con el
establecimiento.
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6.- BIBLIOGRAFÍA
Métodos y Técnicas de investigación para las ciencias administrativas
Guillermo Briones
México: 2003 Editorial Trillas, 3a Edición
Fundamentos de Administración Financiera.
PHILIPPATOS George C.
México: 1979 McGrawHill. Pág: .357-374
Revista Universidad de Eaift No.70
Métodos de investigación
Roberto Hernández Sampieri
México: 2004 McGraw Hill, 4o Edición,
Revista Universidad de Antioquia
Estadística Descriptiva
Fernando Holguín Quiñones
México: 1984 1a Edición, Cd. Universitaria UNAM
Gaceta informativa de la UNAM junio, octubre, 2003
Internet:
http://www.chi.es/quickvalue/como operar.html
Es la dirección en intranet de la empresa Quick Value, la cual emplea dos métodos para
valoración de empresas:
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I B L I Q T E C A
• SISTEMA CIEGO
• SISTEMA TRADICONAL
El sistema ciego sin necesidad de mención expresa de la empresa. Requieren en este
caso:
• Estados financieros de los últimos tres años (Balance y Estado de Resultados)
• Presupuestos y planes de inversión
• Descripción del sector, empresa y productos
• Tiempo de Respuesta: 48 horas.
http://www.economia.gob. mx/pics/p/p1376/A17.pdf.
http://www. senacyt.gob.pa
http://www.senacyt.qob.pa/q innovacion/convocatoriasi 2005/Presentacion lE.pps.
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