TIEMPO COMPARTIDO

DEFINICIN

Tiempo compartido consiste en la prestacin del derecho de uso y goce de una propiedad, (unidad variable, o sea indeterminada) por lo general algn tipo de alojamiento vacacional, durante un periodo determinado en el contrato, que al momento de disfrutar del tiempo compartido se indicara el lugar y la fecha determinada.

El concepto de tiempo compartido de inmuebles vacacionales se ha extendido tambin a otro tipo de bienes como automviles, embarcaciones y aviones.

ANTECEDENTES

El concepto de tiempo compartido surgi en Europa a principios de los aos 60. Desde all se extendi a Canad y Estados Unidos, donde aparece por primera vez en 1974 de la mano de Caribbean International Corp... Dicha compaa, radicada en Fort Lauderdale, Florida, ofreca un tiempo compartido con una duracin de 25 aos.

CARACTERSTICAS

Es un contrato bilateral en el que una de las partes se obliga a otorgar el uso y goce de una unidad habitacional con todo lo que la misma incluye (servicios, muebles, etc.), mientras que la otra parte por su lado se obliga a pagar un precio cierto dinero ms el pago de las cuotas correspondientes.

Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitacional debe abonar una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la misma y a su vez la empresa se obliga a garantizarle el uso y goce de la cosa, su mantenimiento y administracin.

Se trata a su vez de un contrato atpico ya que en nuestro pas no se encuentra regulado por ninguna ley especfica. Slo en muy pocos pases como por ejemplo Portugal, Grecia y Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido, se encuentra tipificado.

Es un contrato de adhesin donde una empresa le ofrece le ofrece un contrato ya establecido al futuro consumidor este debe firmarlo o no manifestando as su consentimiento o la falta del mismo.

Tambin es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestacin se cumple peridicamente debido a que el adquirente se compromete al pago de una cuota mensual o anual.

Y su ltimo carcter alude a que es un contrato no formal en el que la ley no exige forma determinada.

Las partes pueden celebrarlo de la forma que prefieran pero es de suma importancia que el mismo sea realizado por escrito con el fin de obtener elementos probatorios en el caso de existir un futuro litigio.

ELEMENTOS

- El "Desarrollista o desarrollador": este es la persona fsica o jurdica propietaria del inmueble, que enajenar derechos bajo este sistema. Se lo llama as porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra del terreno, el financiamiento de la construccin, la comercializacin y la organizacin de los aspectos normativos, hasta la prestacin de esos servicios.-

- El Usuario: que es la persona fsica o jurdica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios enajenados por el sistema de Tiempo Compartido.-

- El Administrador: a cuyo cargo estn las tareas de administracin de las cosas de uso exclusivo y de uso comn y de la prestacin inherentes al sistema. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollista.-

- El Comercializador: ste e dedica a la promocin del complejo turstico, otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato definitivo.

- Una Cadena de Intercambio: la operacin de intercambio consiste en que el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su derecho por un perodo a la denominada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de gozar de igual derecho, en el perodo concertado, en un complejo de otro lugar del pas o extranjero que est adherido a la misma red.

De todos estos sujetos, los indispensables para la celebracin del contrato son dos: El desarrollista y el adquirente.

En cuanto al objeto del contrato, el mismo consiste en la transferencia del derecho de uso y goce de una unidad residencial vacacional, los bienes muebles que en ella se encuentren afectos y, en su caso, las instalaciones, reas, construcciones y servicios comunes, que una parte hace a la otra a cambio de un precio cierto en dinero. El ejercicio de ese derecho est limitado a un nmero determinado de das por un perodo determinado de aos.

El bien sobre el cual recae el contrato puede ser un edificio de departamentos, en un club de campo o en un complejo vacacional. Sin embargo, tambin puede tratarse de un automvil, un yate p un equipo o programas de computacin, etc.

DERECHOS Y OBLIGACIONES

En el contrato de tiempo compartido, el adjudicatario adquiere el derecho en virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que generalmente es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. De esto se desprende que las partes confortantes del contrato de tiempo compartido son dos ya que se trata de un contrato bilateral:

La empresa que crea el sistema la cual adquiere o hace construir las unidades El adquirenteTanto una parte como la otra tienen diversos derechos y obligaciones.

La empresa que crea el sistema de tiempo compartido, es representada mayormente por un administrador el cual tiene diversas obligaciones. La principal es la de garantizarle al adquirente el uso y goce de la unidad habitacional pactada en el contrato y debe asegurarse que tanto los servicios que integran el contrato como el personal que se encarga de satisfacer al cliente, funcionen como es debido y correctamente. Es tambin obligacin de la empresa o administrador reparar lo que sea necesario para mantener la unidad habitacional en estado ptimo. Tambin est obligado a recaudar las expensas y de llevar a cabo la administracin del inmueble informando a los ocupantes de los gastos peridicos que realizan.

Por su parte el adquirente est obligado a concretar el uso y goce de la unidad habitacional con los fines estipulados con anterioridad. Tambin debe conservar el estado en que se le entreg la unidad y si rompiese algo por su culpa o negligencia debe hacerse cargo del acto, realizando la reparacin de lo daado. Por ltimo debe pagar las expensas que le correspondan, los servicios utilizados extra contractualmente y la cuota que se desprenda del contrato antes pactado.

Tanto el administrador como el adquirente estn obligados a velar por el mantenimiento de la unidad funcional. Las dos partes deben entregarla en condiciones ptimas en las cuales supuestamente se les fue dada.

Pero en realidad en la prctica este tipo de contrato no es bilateral, sino que multilateral ya que segn Ghersi nos encontramos frente a una serie de contratos o relaciones jurdicas conexas durante todo el ter contractual que resultan imprescindibles para la correcta prestacin de la obligacin principal.

El contrato de tiempo compartido, celebrado de la manera correcta, puede llegar a tener una importante funcin econmica al favorecer el turismo. Puede resultar de gran beneficio para el pas fomentar la actividad turstica a travs de este tipo de negocio, procurando, de esta manera el desarrollo social y econmico y promoviendo inversiones.

El sector de turismo es, sin dudas, muy importante para la economa de nuestro pas, el mismo suele estar influenciado por los cambios e innovaciones internacionales; en donde han aparecido figuras con particularidades propias que, dificultan su encuadre en la normativa existente; como ocurre con la figura del tiempo compartido. Este sistema permite entre que, los hoteles y complejos tursticos mantengan un alto nivel de ocupacin de sus instalaciones durante todo el ao, contribuyendo al desarrollo y crecimiento econmico del pas. Pero para que eso ocurra es necesario que exista una ley que, al mismo tiempo que impulsa las inversiones en el sector, otorgue seguridad a los usuarios del Tiempo Compartido, de modo de evitar abusos de una de las partes, y generar la confianza necesaria para hacer operativo el sistema.

APLICABILIDAD.

Proporcionar al usuario una amplia variedad de excelentes alojamientos, en toda una gama de atractivos destinos, por un perodo de tiempo que se adaptar a sus necesidades.

Tipos de tiempo compartido.

El Contrato de tiempo compartido, es un trmino que describe la forma de uso exclusivo de hospedaje par un nmero particular de das cada ao. Generalmente es vendido por semanas, tambin conocido como Intervalo o Propiedad Vacacional.

La compra de un intervalo de tiempo compartido puede tomar varias formas o modalidades:

Semana y unidad fija a perpetuidad.

El comprador recibe una escritura permitiendo el uso de un condominio especfico, en una semana determinada, cada ao y para siempre, igual que comprar una casa. Los beneficios pueden incluir el beneficio fiscal de propiedad, ms el derecho a participar en la administracin del desarrollo. El propietario puede rentar, revender, intercambiar, donar el intervalo vacacional.

Derecho de uso.

La propiedad del desarrollo la mantiene el desarrollador. El comprador obtiene el derecho a usar en uno o ms desarrollos, durante un nmero especfico de aos, generalmente entre 5 y 50 y al trmino del plazo los derechos regresan al desarrolla.

Estos planes actualmente son los ms comnmente utilizados por nuevas compaas de alto renombre y funcionan como una membresa de club.

Clubes vacacionales o programas puntos.

Ofrecen la mayor flexibilidad de uso en distinta fecha cada vacacin. Los miembros del club compran un paquete de puntos los cuales son usados como moneda de circulacin, para acceder a los distintos tamaos de suite, temporada o nmero de das. El nmero de puntos requeridos vara con relacin a la demanda de los socios, el tamao de unidad, temporada, ubicacin del desarrollo. Un club vacacional puede ofrecer contratos de derecho a uso o a perpetuidad.

Propiedad fraccionada.

Permite a los consumidores comprar una cantidad mayor de semanas, generalmente entre 4 y 26, por un costo menor.

Unidades con lock-off o lock-out.

Permiten a los propietarios la opcin de ocupar solo una porcin de la unidad en una fecha, y el resto en otra. Puede rentarse una de las porciones o inclusive intercambiarla.

Intervalos vacacionales.

Los intervalos vacacionales son los perodos de tiempo que ofrece una compaa a las personas interesadas a comprar tiempo compartido.

Con tiempo fijo.

La unidad (condominio), o tipo de unidad, es comprada para ser usada una semana especfica, ese intervalo queda asignado para cada ao a ese miembro.

Con tiempo flotante.

Se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una temporada especfica del ao (verano, invierno, todo el ao, etc.). El propietario debe reservar con anticipacin su fecha de vacaciones deseada, ya que la confirmacin de la reservacin se realiza generalmente sobre la base de primera llamada/primera confirmacin.

Sobre espacio flotante.

Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional, con caractersticas precisas cuya determinacin se har segn la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos.

Semana dividida.

Son requeridas por los miembros que prefieren vacaciones ms cortas y les permiten dividir su intervalo en dos o tres visitas separadas a su desarrollo comnmente una por 3 noches y otra por 4, en dos diferentes fechas en el ao. Las reservaciones son generalmente confirmadas tambin sobre la base de primera llamada/primera confirmacin y sujetas a disponibilidad.

Propiedad bianual o uso alterno.

Permite el uso de la propiedad solo cada dos aos nicamente, su costo ms econmico que la anual, resulta atractivo para aquellos que no toman vacaciones cada ao o no cuentan con los recursos econmicos para adquirir el plan completo.

Mixto.

Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional con caractersticas precisas dentro de una cierta temporada o estaciones del ao, cuya determinacin se har segn la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos, pudiendo fraccionarse el disfrute de la semana o semanas en das no continuos.

La ley establece que tiene carcter real a los derechos adquiridos por contratos de tiempo compartido fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio flotante y mixto tiene carcter personal.

La caracterstica comn a todas las modalidades de tiempo compartido, es la finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad recreacional o turstica residencial.

CONCLUCIONES El contrato de tiempo compartido es un contrato atpico ya que no se encuentra regulado en una ley. El contrato de tiempo compartido da al usuario una amplia variedad de excelentes alojamientos, en toda una gama de atractivos destinos, por un perodo de tiempo que se adaptar a sus necesidades. Existe una diversidad de modalidades del contrato de tiempo compartido las cuales se adecuan a las exigencias del usuario.RECOMENDACIONES

Verificar que modalidad del contrato es la ms conveniente para el usuario de estos contratos. Leer detenidamente el contrato antes de firmarlo, as tener un conocimiento amplio y este y evitar clausulas ocultas.

FARINA, Juan. M, Contratos comerciales modernos, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1997.

PAPAO Ricardo, y otros, Derechos Reales, Vol. II, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1990.

FARINA, Juan. M, Contratos comerciales modernos, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1997.

PAPAO Ricardo, y otros, Derechos Reales, Vol II, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1990.

LOVECE, Graciela y GHERSI, Carlos A.: "Contrato de tiempo compartido" (Timesharing) - Ed. Universidad - Buenos Aires, 2000.

GHERSI Carlos, Contratos Civiles y Comerciales, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1998