Universidad Fermín Toro

Vice-Rectorado Académica

Facultad De Ciencias Jurídicas Y Políticas

Escuela De Derecho

Derecho

Inquilinario

Estudiante: Darwin Figueroa.

C.I:20.471.239

Barquisimeto, 205

Fijación del Canon de arrendamiento

El pago del canon de arrendamiento será mensual y ha de efectuarse dentro de los

primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes.

Procedimiento para la determinación del canon de arrendamiento

El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe

abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación

arrendaticia.

No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el

arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta

de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus

obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se

realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo

que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el

efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o

documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las

cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la

totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor.

Determinación del cálculo del justo valor

Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional

de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los siguientes elementos científicos:

1. Valor de reposición: aquél determinado por el valor de construcción en la

actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular

con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser

expresado en bolívares por metro cuadrado. El Ministerio del Poder Popular

con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los

tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su

estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones

eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y

cualquier otro detalle que distinga al inmueble.

2. Dimensiones del inmueble.

3. Valor de depreciación: El porcentaje de depreciación del inmueble estará

basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad,

condiciones de mantenimiento y estado de conservación.

4. Vulnerabilidad sísmica.

5. Región geográfica.

Así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a

favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de

arrendamiento establecidos en esta Ley.

Fijación del canon

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles regulados, estará

basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de

rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de

arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad cuando así

lo determinen razones de interés público o social.

Fórmula para la fijación del canon

Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido

anteriormente, se debe aplicar la siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA

En donde:

1. CA = valor del canon de arrendamiento.

2.  VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la

presente Ley.

3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el

artículo 77 de la presente Ley.

Procedimiento para la fijación y revisión del canon

La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de

oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de

Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento y notificará a

las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos

pudieren resultar afectados.

En caso que sea a solicitud a parte interesada, una vez presentada la solicitud

escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Superintendencia Nacional

de Arrendamiento de Vivienda la admitirá dentro de los tres días hábiles

siguientes, si cumple con todos los requisitos establecidos en la Ley; en caso de

que presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las

mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince días calendarios

siguientes, contados a partir de su notificación, sin perjuicio que el interesado

presente una nueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanados, se le

dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud,

deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso

administrativo correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a

la notificación del acto administrativo denegatorio.

Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la ley,

serán revisados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,

a instancia de cualesquiera de los interesados en los casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de

arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por

el órgano administrativo o jurisdiccional competente. En este caso los

interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al

vencimiento del término fijado.

2. Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue

arrendado el inmueble.

3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo

indicado en el numeral 1, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento

(20%) del valor del inmueble.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de

mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún

interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento

correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a

costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere

lugar

Terminación de la relación arrendaticia

La demanda

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de

arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia

arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra

acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a

vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las

disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley,

independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las

disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento

Civil.

Inicio del procedimiento

El procedimiento se inicia por demanda escrita que debe llenar los requisitos

exigidos en el Código de Procedimiento Civil, para el juicio ordinario. Al libelo se

deben acompañar todas las pruebas documentales de que se disponga, así como,

indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el

proceso. Las pruebas podrán promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio.

El tribunal se pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los tres días

de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos. En el auto de

admisión el tribunal señalará a la parte actora los vicios de forma que pudiere

detectar y ordenará sus correcciones, las cuales deberán ser subsanadas dentro de

los tres días de Despacho siguientes; una vez realizadas las mismas, fijará el día y

la hora de la audiencia de mediación, la cual se celebrará al quinto día de

despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citación

del demandado, concediendo el término de la distancia si fuere el caso.

La audiencia será oral, privada y presidida por el juez, con la asistencia obligatoria

de las partes o sus apoderados. De cada audiencia se levantará un acta en la cual

deberá constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artículo

189 del Código de Procedimiento Civil.

Audiencia de mediación y sustanciación

La audiencia de mediación será en forma oral, privada y presidida personalmente

por el juez, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados. Esta

audiencia tendrá como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes,

tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia, a través de

los medios de autocomposición procesal. El juez dará por concluido el proceso,

mediante sentencia en forma oral, que dictará de inmediato, homologando el

acuerdo, el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada. Las

opiniones que emita el juez en la audiencia de mediación no podrán ser

consideradas como causales de recusación.

Si el demandante no comparece a la audiencia de mediación se considerará

desistido el procedimiento, terminando el proceso mediante sentencia oral que se

reducirá en un acta motivada, la cual deberá publicarse en la misma fecha. Contra

esta decisión el demandante podrá dentro de los cinco días de despacho siguientes

apelar por ante el tribunal que conoce de la causa, el recurso se oirá en ambos

efectos. La no comparecencia del demandado a la audiencia de mediación no

causará efecto alguno, continuando el proceso con la contestación de la demanda.

El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el

demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa

días continuos, contados a partir de la fecha en que la sentencia haya quedado

definitivamente firme.

Concluida la audiencia de mediación sin que se haya alcanzado un acuerdo, el

demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar

contestación a la demanda, determinando con claridad cuáles de los hechos

invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza,

expresando así mismo, los hechos o fundamentos de su defensa, así como

promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención

de terceros y la pretensión de reconvención.

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos

establecidos, no promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho se

aplicarán los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento

Civil; el tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco días de

despacho siguientes, ateniéndose a la confesión presunta. El demandado podrá

promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho

siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en caso de promoverse

pruebas las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este

procedimiento.

Lapso probatorio

Concluido el lapso de la contestación de la demanda, dentro de los tres días de

despacho siguientes, el juez dictará un auto fijando los puntos controvertidos y

abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días

de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de

pruebas.

Audiencia de juicio

Al segundo día de despacho siguiente a la finalización del lapso de promoción de

prueba, el juez fijará, por auto expreso, el día y la hora para la celebración de la

audiencia de juicio, la cual deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor a cinco

días de despacho.

En el día y la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio, deberán

concurrir las partes o sus apoderados, quienes expondrán oralmente los alegatos

contenidos en la demanda y en su contestación, y no podrá ya admitirse la

alegación de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia,

el proceso se extinguirá y así lo hará constar el juez, en acta que inmediatamente

levantará al efecto.

Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán

las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la

parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o

valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.

Evacuación de pruebas

La audiencia será presidida por el juez, quien dispondrá de todas las facultades

disciplinarias para asegurar su mejor celebración. Oídos los alegatos de las partes,

se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez, comenzando con las

del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la

presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente

en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral. En este acto, las partes

presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de

la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba, estos deberán comparecer

sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite

expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y

por el juez. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se

evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las

pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la

evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de

la prueba.

Sentencia

Concluida la audiencia el juez se retirará por un tiempo que no excederá de

sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencias.

De regreso a la sala, el juez pronunciará su sentencia oralmente, expresando el

dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de

derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva. El

pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de

despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez hará declaración expresa

en el auto de diferimiento.

Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la

sentencia, el juez deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo

completo, el cual se agregará al expediente, dejando constancia el secretario, del

día y hora de la publicación.

Preferencia ofertiva

En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva

es el derecho que corresponde al arrendatario que lo ocupa para que se le ofrezca

en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor

a la preferencia ofertiva el arrendatario que se encuentre solvente en el pago de los

cánones de arrendamiento.

Requisitos para la Preferencia Ofertiva

A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario

deberá informar al que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su

voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia. Dicha

comunicación deberá indicar:

1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en

el cálculo del justo valor, establecido en la presente ley para la fecha de la

oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Condiciones de venta.

3. Modalidades de negociación.

4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.

5. Documento de propiedad del inmueble.

6. Documento de condominio y/o propiedad colectiva familiar o

multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.

7. Certificación de Gravamen.

Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario

y/o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal

alguno.

De la extinción del ofrecimiento

Transcurrido un año, contado a partir de la fecha del rechazo o no contestación al

ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará

sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursar una nueva oferta

al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.

Retracto Legal

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios de

subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de

la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por

cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en

arrendamiento.

Lapso para ejercer el Retracto Legal

El derecho de retracto deberá ser ejercido por los arrendatarios dentro del plazo de

ciento ochentadías hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta,

que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente, mediante

documento público. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia

certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder

de los notificados.

Síntesis de la jurisprudencia

1. Parte demandante: ÁNGEL DOMINGO BRETTO CALDERÓN.

2. Parte demandada: CARMEN RAFAELA GUERRA BELLO y

GIAN CARLO GARCÍA TORRES.

3. Asunto: retracto legal.

El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el

propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino

previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En

este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionado a

los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

1. Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad

a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino-

retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad

legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".

2. Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con

posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica

circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente",

le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de

cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura

respectiva".

3. Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no

fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a

la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho

no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de

integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del

vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada

jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá

a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de

caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la

escritura respectiva".

El retracto legal puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario

de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble

arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las

misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna.

Para ejercer el derecho a Retracto Legal Arrendaticio; el arrendatario, una

vez que ha sido notificado por el adquiriente del inmueble, tendrá un lapso de

caducidad de cuarenta días calendario para intentar la demanda de Retracto Legal

Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la obligación de además de

notificarle al arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que

le acompañe copia certificada del documento de la negociación, que debe quedar

en poder del notificado. Es decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar

que cuando informa el nuevo propietario de a adquisición de la venta deberá

hacerlo acompañándole de una copia del documento. Pero también puede ocurrir

que no lo haga, o que no cumpla el extremo de la notificación, en estos casos, para

establecer que también hay derecho al retracto, porque la venta no nos fue

notificada o habiéndolo sido no se la hizo con todo los requisitos que están

exigidos. Igualmente existe el derecho de querellarse en el retracto legal

arrendaticio, cuando la venta se haya hecho por un precio o condiciones inferiores

a los ha sido ofertado ab initio al arrendatario.

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente: CARLOS OBERTO VÉLEZ

 

En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante

el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del

Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de

Caracas, por el ciudadano  ÁNGEL DOMINGO BRETTO

CALDERÓN , representado por los profesionales del derecho Carlos

E. Mederico y José M. Ciarrochi Márquez, contra los

ciudadanos CARMEN RAFAELA GUERRA BELLO y GIAN

CARLO GARCÍA TORRES , representados por el abogado en

ejercicio de su profesión Petronio Arturo Silvio Velásquez; el

Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la

misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia

funcional jerárquica vertical, en fecha 7 de noviembre de 2001,

dictó sentencia declarando sin lugar la apelación interpuesta, con

lugar la cuestión previa de caducidad y sin lugar la demanda,

confirmando de esta forma la sentencia apelada. Se condenó  a la

demandante, al pago de las costas procesales.

Contra la preindicada sentencia, anunció recurso de

casación la demandante, el cual fue admitido y formalizado. No

hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso, pasa la Sala a

dictar su máxima decisión procesal, bajo la ponencia del Magistrado

que con tal carácter la suscribe, y lo hace previa las siguientes

consideraciones:

 

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

UNICA

De conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código

de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.547

del Código Civil, por falsa aplicación.

Para fundamentar la denuncia, el recurrente señala, lo siguiente :“.. .En el presente caso la sentencia impugnada al resolver sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada, referente a la caducidad de la acción, prevista en el artículo 1.547 del Código Civil, expresa que la misma resulta procedente, en vista que desde la fecha en que se protocolizó la venta del bien inmueble a la  fecha en que se interpuso la demanda, transcurrió el lapso de caducidad de cuarenta días previsto en la citada norma. 

(. . .Omissis.. .) 

Pero pese haber declarado la procedencia de la caducidad regulada en el artículo 1.547 del Código Civil, se establece, al mismo tiempo  que el arrendatario demandante,SE ENCONTRABA PRESENTE EN EL

PAÍS, EN EL LUGAR DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE .Adicionalmente también establece el fallo recurrido, que no se verificó la notificación del inquilino, toda vez que dice:  NO OBSTANTE HABERSE OMITIDO EL AVISO PERTINENTE . . .Ahora bien, la norma acusada de infracción , señala que: “Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el  vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.” La referida norma prevé dos lapsos distintos de caducidad:1.    Uno de nueve días contados desde el aviso

(notificación) que DEBE  darse al comprador, este lapso es el que, opera como regla general en los casos de venta del bien arrendado;

2.    Otro, de cuarenta días contados desde la fecha de protocolización de la venta, que ÚNICAMENTE  resulta aplicable en los casos en que se verifiquen, concurrentemente dos circunstancias:

     Que el arrendador no esté en el país,  y,      Que no tenga representante

 Como puede apreciarse de los expuesto hasta  ahora, no resulta aplicable el lapso de caducidad de cuarenta días si el arrendatario se encuentra en el país, pues en ese supuesto la norma ORDENA   la notificación o aviso de la venta, a los fines de que éste ejerza o no su derecho de retracto. Con fundamento en lo señalado, es claro que el aviso o notificación del arrendatario resulta imperiosa para que pueda comenzar a transcurrir  el lapso de caducidad que prevé la ley.1La intención de la norma es precisamente  obligar al vendedor o al comprador del inmueble arrendado a notificar al arrendatario de la venta, para que este, si

lo estima pertinente, ejerza su derecho de retracto. Sólo en los casos en que el arrendatario no esté en el país y no tenga quien lo represente, el Legislador  previó, un lapso de caducidad más largo, que permitiera que la noticia de la venta llegar al no presente. Por ello, pretender, como lo hace la recurrida, que el lapso de cuarenta días por ser más extenso puede ser aplicado por analogía para la situación de autos,  en la que el arrendatario   si estaba presente en el país , resulta abiertamente contrario a la norma contenida en el artículo 1.547 del Código Civil. Ciudadanos Magistrados, hay que considerar que, el presente caso tipifica el primer supuesto previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en efecto me encontraba en el  país, por lo que, no era posible que el vendedor ni el comprador ambos demandados en esta causa, omitieran la obligación de dar el aviso que refiere ese artículo, cuando señala que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto se computa “ desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente ” , lo que evidentemente supone una carga para ellos, sin las cual no es posible que se verifique la caducidad. Es por ello que el fallo recurrido al declarar la caducidad computado cuarenta días desde la fecha de protocolización de la venta, sin que se hubiese verificado el aviso que obliga la Ley, incurre en una falsa aplicación de la norma contenida en el artículo 1.547 del Código Civil, que se acusa de infracción. Lo anterior resulta determinante para el dispositivo de la decisión en tanto que, de no haber cometido la infracción apuntada, el fallo recurrido no hubiese declarado la caducidad en este caso, por no haberse verificado el supuesto de aplicabilidad del artículo 1.547 del Código Civil, es decir, estar ausente el arrendatario y no tener quien lo represente. Señalo como norma que ha debido aplicarse y no se aplicó el mismo artículo 1.547 en su primera parte, es decir, que “No puede usarse del derecho de retracto

sino dentro de nueve días,  contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente ” ; en función de lo cual, el fallo recurrido ha debido desechar la procedencia de la caducidad, por no haberse verificado el indicado aviso. 

(. . .Omissis.. .) 

Como complemento de lo expuesto hasta ahora, debemos señalar además, que siendo el artículo 1.547 del Código Civil, una norma que prevé caducidades, su interpretación debe ser restringida, es decir, no puede aplicarse analógicamente a situaciones parecidas. No es posible, como lo pretende la recurrida, que un plazo de caducidad sea aplicado analógicamente a situaciones de hecho no reguladas expresamente por el Legislador, pues, tratándose de una materia de orden público que limita el derecho a accionar de los particulares, su interpretación debe ser restringida . Es con base a las consideraciones precedentemente expuestas, respetuosamente solicito a esta  Sala de Casación Civil que la presente denuncia sea declarada Con Lugar con todos lospronunciamientos de Ley”.

 

La Sala para decidir, observa:

La presente delación se contrae a evidenciar la falsa

aplicación en la sentencia recurrida del artículo 1.547 del Código

Civil, debido a que el recurrente considera que en la acción por

retracto legal arrendaticio no ha operado la caducidad declarada por

la sentencia recurrida. 

El derecho a ejercitar la acción de retracto legal

arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona

el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6

del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este

supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está

condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código

Civil, los cuales son: 

1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con

posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada) ", le será

aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la

"acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días

computados a partir de dicha notificación.

 

2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el

comprador" con posterioridad a la " enajenación (venta)

perfeccionada ", por la específica circunstancia de que "no estuviere

presente y no hubiere quien  lo represente ", le será aplicable a dicho

inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40)

días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva. 

Ahora bien, de acuerdo con la recurrida,  las fechas, de

protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de

proposición de la demanda de retracto legal, son los dos puntos de

comparación, para determinar si la parte accionante del retracto

legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo

1.547 del Código Civil y 6º del Decreto sobre Desalojo de

Viviendas, dado que en el caso bajo estudio, no obstante encontrarse

presente el titular del derecho de retracto, no fue notificado de la

operación de compraventa realizada.

Siendo estas dos fechas las determinantes para demostrar

la caducidad alegada por los demandados, la recurrida sumó el

tiempo transcurrido entre la oportunidad en que se vendió el bien

(17 de octubre de 1997) y la que se admitió la demanda (20 de

octubre de 1999), y determinó que entre las mismas habían

transcurrido dos (2) años, dos (2) meses y tres (3) días, tiempo que

a su parecer, rebasó sustancialmente el término fijado por la parte

final del artículo 1.547 del Código Civil, para interponer la acción

de retracto legal, cuando no se le ha dado el aviso de venta

al arrendatario. En consecuencia desechó la demanda interpuesta en razón de

que operó la caducidad alegada.

En efecto, la sentencia impugnada resolvió lo siguiente: “.. .para determinar si la caducidad de la acción se ha producido y así poder determinar si la cuestión previa opuesta por la parte querellada es procedente o no, se hace necesario determinar la oportunidad en que la demanda se propone y hace del conocimiento del demandado y, al examinar las actas procesales encontramos que al fallo 56, cursa auto de fecha 20 de diciembre del año 1.999 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde admite la acción de Retracto Legal Inquilinario. Estas dos fechas, la de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de proposición de la demanda de Retracto legal, son los dos puntos de comparación, suficientes y necesarios, para determinar si la parte accionante del retracto legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1.547 del Código Civil y 6º del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se propuso la acción y, al realizar la simple operación matemática de sumar el tiempo transcurrido entre la oportunidad en que se vende el bien: 17 de octubre de 1997 y en que se admite la demanda: 20 de octubre de 1999, nos da resultado de

dos (2) años, dos (2) meses y tres (03) días, tiempo que rebasa sustancialmente el término fijado por la parte final del artículo 1.547 del Código Civil, para interponer la acción de retracto legal, cuando no se le ha dado el aviso de venta al arrendatario y, como quiera que ese término fijado en la citada Ley es de caducidad, la presente demanda queda desechada, y así se declara.. .”.  

De conformidad con lo expuesto, tanto por lo el

formalizante como por la recurrida, en el caso bajo análisis el

inquilino, titular del derecho a retracto, encontrándose presente en

el país no fue notificado de la operación de compraventa del

inmueble sobre el cual tiene derecho de retracto. La situación antes

descrita, ha sido catalogada por la jurisprudencia como un vació de

ley, concretamente del artículo 1.547 del Código Civil, en lo

referente al punto de partida del lapso de caducidad para que el

titular del derecho a retraer presente en el país, pero no notificado,

intente su demanda de retracto.

La laguna de ley, a la que se hizo referencia en el párrafo

anterior, indujo a la jurisprudencia de este máximo Tribunal a

buscar apoyo hermenéutico en el artículo 4° del Código Civil y a

aplicar, a esta circunstancia no regulada, la solución aportada por la

norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547  eiusdem ,

para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se

encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido,

por interpretación analógica, la falta de aviso de ley, se equipara a

la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso

para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a

partir del registro de la escritura.

 

El criterio anteriormente expuesto ha sido recogido en

numerosas sentencias, entre ellas, la N° 55 de fecha 21 de marzo de

2000, Exp. No. 99-761,  juicio José Noel Gómez Castro y otros

contra Luis García Dávila, Magdalena Arreaza de Matos, Juana

Elena Ontiveros de Villarreal y Luis Andrés Villarreal , en la que se

expresó, lo siguiente: “.. .El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el  artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la  acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son: 1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor  o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada ", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación". 2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada ", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente ", le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva". 3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado  por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada ", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el  empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente  Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma

Sala de Casación Civil transcrita   infra , procederá a aplicar la  solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva".  

De conformidad con la decisión parcialmente transcrita si

el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin

embargo, no fue notificado por el  "vendedor o el comprador" con

posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, el lapso de

caducidad legal a aplicarse será el de cuarenta (40) días contados

desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

En el caso bajo decisión, como previamente se dejó

establecido, el titular del derecho de retracto se encontraba presente

en el país y no se le dio aviso de la operación de compraventa

realizada, por lo tanto, se hace aplicable la solución jurisprudencial

antes transcrita. En consecuencia, el lapso para intentar su derecho

de retracto comenzó al día siguiente del registro de la escritura, es

decir el 18 de octubre de 1997 y venció el 26 de noviembre de

1997, todo lo cual evidencia que la demanda por retracto legal

interpuesta en 1.999, debe desecharse por haber operado la

caducidad invocada por los demandados, tal como lo declaró la

recurrida. 

En consecuencia, no es procedente la denuncia por falsa

aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, lo cual determina,

por ser la única denuncia contenida en el presente escrito de

formalización, que el recurso de casación interpuesto sea declarado

sin lugar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del

presente fallo. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de

Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de

Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y

por autoridad de la Ley, declara:  SIN LUGAR  el recurso de

casación, anunciado y formalizado por la demandante, contra la

sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil,

Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área

Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de noviembre de 2001.  Se

condena al recurrente en las costas del recurso, conforme al artículo

320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal

de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil,

Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área

Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al Juzgado de

origen ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del

Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala

de Casación Civil del Tribunal   Supremo de  Justicia,    en Caracas, a

los  veinticinco (25)   días del mes de Abril de dos mil tres. Años

193º de Independencia y 144º de Federación.

 

El presidente de la Sala,

 

________________________FRANKLIN ARRIECHE G.

  El Vicepresidente-Ponente,   _______________________CARLOS OBERTO VÉLEZ  

 Magistrado,

   

___________________________ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ

   

La Secretaria,   

___________________________ADRIANA PADILLA ALFONSO

   

Exp. N°AA20-C-2002-000062.