Transformacion Modelo Negocio Inmobiliario

SECTOR INMOBILIARIO

Transformacin delmodelo de negocioinmobiliario

Octubre, 2010

2010 KPMG, S.A., sociedad annima espaola, esuna filial de KPMG Europe LLP y miembro de la redKPMG de firmas independientes, miembros de la redKPMG, afiliadas a KPMG International Cooperative(KPMG International), sociedad suiza. Todos losderechos reservados.KPMG y el logotipo de KPMG son marcas registradasde KPMG International Cooperative (KPMGInternational), sociedad suiza.

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kpmg.es

1. Resumen ejecutivo

2. Anlisis del sector a travs de sus empresas

2.1. Evolucin de la cifra de negocio y del resultado

2.2. Anlisis del activo

2.3. Anlisis del pasivo

2.4. Ajuste de la plantilla

3. El nuevo modelo de negocio inmobiliario

3.1. Nuevos parmetros de la empresa inmobiliaria

3.2. El trnsito hacia el nuevo modelo

4. Anexos

4.1. Nota metodolgica

4.2. Otros informes de KPMG sobre el sector inmobiliario

ndice

4.2 Otros informes publicados por KPMGsobre el sector inmobiliario

Situacin actual y perspectivas del sector inmobiliario en Espaa

Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario espaol.Recoge las principales claves de la actual situacin de crisis y lasestrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevoentorno. Incluye un artculo de Gregorio Izquierdo, Director del Institutode Estudios Econmicos, aportando su visin y perspectivas sobre elsector.

Fiscalidad de los REIT's

Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigeneste tipo de instrumentos de inversin inmobiliaria.

Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario 2007

Publicacin del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasanlas principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global,incluyendo un anlisis de los diferentes tipos de activos negociados en losmercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sectorinmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG enel World Economic Forum, grupo de trabajo de construccin e ingeniera.

Nueva Fisonoma de la Empresa Inmobiliaria: del modelo decrecimiento al de gestin eficiente

Informe presentado en el SIMA de mayo de 2007 donde se analiza elproceso de transformacin del sector inmobiliario, repasando lasprincipales claves desde su evolucin hasta los vectores de crecimientoque impulsan la nueva fisionoma de las empresas inmobiliarias.

El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a travs de 21grandes empresas (2004-2005)

Anlisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de laComunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.

Octubre 2008

Mayo 2008

Febrero 2008

Septiembre2007

Marzo 2007

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario 1


KPMG presenta su tercer informe que tiene por objeto reflexionar sobre losprocesos de transformacin que afectan al sector inmobiliario espaol. Enesta ocasin se fija el foco en los efectos que la crisis financiera y econmicaest teniendo sobre las empresas del sector a travs del anlisis de susprincipales magnitudes contables. A continuacin se reflexiona sobre culpodra ser el modelo de xito en el nuevo entorno y cmo las inmobiliariaspueden avanzar hacia l.

El anlisis realizado sobre las principalesinmobiliarias espaolas para el periodoque va desde 2007 hasta 2010, haarrojado las siguientes conclusiones deinters:

Las principales inmobiliarias hanperdido cifra de negocio desde 2007 aun ritmo anual medio del 17%. Lacada podra ser mayor si dejamos detener en cuenta aquellas ventasvinculadas a procesos de canje dedeuda por activos.

Los activos en manos de lasinmobiliarias han sufrido importantescorrecciones valorativas, que en elcaso de las cotizadas han estado porencima del 30% acumulado en dosaos. Se observa tambin que elactivo inmovilizado ha ido ganandoterreno progresivamente al activocirculante, sntoma de que el modelode negocio patrimonialista estresistiendo mejor la crisis que el depromocin inmobiliaria.

Los fondos propios de las empresashan cado sucesivamente debido a laacumulacin de prdidas ycorrecciones valorativas de activos. En2009 los fondos propios de lascotizadas representan tan slo el 7%del total del pasivo, en contraste con elms del 20% que representaban en2007.

El gasto financiero soportado por lasinmobiliarias creci muysignificativamente en 2008 debido alincremento de las primas de riesgoaplicadas al sector. La cada de lostipos de inters de referencia en 2009ha neutralizado este efecto y se harebajado la factura financiera hastaniveles pre-crisis.

Se ha producido una fuertereestructuracin organizativa con unajuste de las plantillas de lasinmobiliarias que en 2008 fue de un29%. En 2009 las inmobiliariascotizadas, por su parte, habanreducido hasta un 40% sus estructurasde personal.

Cules son los parmetros clave quevan a definir el nuevo modelo de xito enel sector inmobiliario?. Segn nuestravisin se ha de trabajar en tres planosdiferentes:

Foco en el producto. Incluye realizaresfuerzos en su diferenciacin, atravs de elementos como el diseo,la localizacin o la sostenibilidad.

Nuevo modelo de negocio. Centradoen funciones donde la promocininmobiliaria puede aportar valoraadido, evitando en la medida de loposible procesos de integracinvertical. Adems, la mayor presenciade capital propio en la estructurafinanciera de las empresas es ahora unelemento bsico.

Reorganizacin. Estructurasorganizativas reducidas y flexibles, quecuenten slo con aquellos recursospermanentes necesarios para llevar abuen trmino los proyectosinmobiliarios. La externalizacin es laherramienta bsica para lograr esteobjetivo.

El trnsito hacia este nuevo modelo haempezado ya en el sector inmobiliarioespaol y requiere de la colaboracinactiva entre promotoras y entidadesfinancieras. Esta tarea plantea dosdesafos bsicos:

Reduccin inmediata de los stocks devivienda terminada.

Elaboracin de planes de negocio amedio y largo plazo, previo anlisis dela cartera de activos con el objetivo decatalogar y seleccionar aquellos quetienen sentido en la nueva hoja de rutade las empresas.

Sin duda aquellas empresas que seancapaces de estabilizar su situacin acorto plazo y plantear al mismo tiempoun plan de negocio slido y con futuro,tienen todo a su favor para liderar elsector inmobiliario de los prximos aos.

2 Transformacin del modelo de negocio inmobiliario


El anlisis de los balances y cuentas de resultados del conjunto de lascincuenta principales inmobiliarias espaolas y, al mismo tiempo, de lasnueve grandes cotizadas, ha sido la herramienta elegida en este informe paraobtener una visin de cmo se est reestructurando el sector despus desufrir el impacto de la crisis financiera de verano de 2007 y afrontar unperiodo de muy dbil demanda y racionamiento del crdito. An as esnecesario advertir que el sector inmobiliario espaol ha estadotradicionalmente muy atomizado1, por lo tanto cualquier anlisis sobre lasprincipales empresas del sector debe ser tomado con la cautela necesaria.

El anlisis se ha centrado en algunasmagnitudes contables que puedenaportar informacin til sobre elimpacto del ajuste en el sectorinmobiliario. En primera instancia seanaliza la evolucin del negocio, atravs de las series temporales deCifra de Negocio, Resultado deExplotacin y Resultado Neto desde2007 hasta el cierre de 2009. Acontinuacin se analiza el aspecto

patrimonial de estas empresas ycmo ha impactado la evolucin delas magnitudes anteriores en laestructura de activo y de pasivo.Finalmente, como elementorepresentativo de los ajustes de lasestructuras de las empresas, serealiza un anlisis tanto de la plantillade las inmobiliarias como de supartida asociada de gastos depersonal.

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Grfico 1. Evolucin cifra negocio inmobiliarias 2007-2009

1 Las cinco primeras promotoras inmobiliarias construan en 2007 tan slo el 5% del total de viviendas iniciadas en dicho ejercicio.

2.1 Evolucin de la cifra denegocio y del resultado

Cifra de Negocio

La debilidad de la demanda de viviendaque ha caracterizado los ejercicios2008 y 2009 ha impactadodirectamente en la cifra de negocio delas inmobiliarias. Las principalescincuenta inmobiliarias sufrieron unrecorte en sus ingresos del 17,3% en2008 respecto a lo obtenido en 2007. Silimitamos el anlisis al caso de lasinmobiliarias cotizadas encontramosque est cada es menos acentuada ysupuso un 12,1% en 2008 y un 13,7%en 2009. Los primeros meses de 2010(primer trimestre) han representadotambin para estas ltimas una cadaen su cifra de negocio del 16,4%, sibien en este caso se trata de unacomparacin parcial trimestral que hayque tomar con cautela.

En el anlisis de estas magnitudes hayque tener en cuenta el hecho de que lacada real de las ventas a clientesfinales puede haber sido mucho mayorya que en estas cifras pueden estarincluidas operaciones de canje dedeuda por activos, procesos a travs delos cuales las empresas han vendidolotes de suelo y vivienda a susentidades financieras acreedoras.

En consecuencia y a la vista de estosdatos, parece que la mayora deempresas del sector llevan sufriendorecortes de cmo mnimo dos dgitosen su cifra de negocio al menosdurante dos ejercicios completos.

Resultado de explotacin

La cada tanto de las ventas como delos precios de las viviendas, en muchasocasiones por debajo de sus costes deproduccin teniendo en cuenta elprecio de adquisicin del suelo sobreen el que se han edificado, llev a lasinmobiliarias a incurrir en prdidas de

explotacin en 2008 cuando en 2007en general an se obtenan cifraspositivas. Las cincuenta principalesinmobiliarias pasaron en 2007 de unresultado de explotacin conjuntopositivo de 2.620 millones de a unasprdidas en 2008 de 2.195 millones de. Esto supone una cada del 184%.

Las inmobiliarias cotizadas tuvieron en2008 un comportamiento similar, conuna cada incluso mayor, un -258%. En2009 el resultado de explotacin deestas inmobiliarias sigue siendonegativo: 461 millones de . Si bien hayque tener en cuenta que en 2009algunas de ellas ya arrojan cifraspositivas, esto parece no ser suficientepara compensar los malos datos de lasempresas an en concurso o deaquellas en las que en su modelo denegocio tienen pocos ingresosrecurrentes al no contar con unaactividad patrimonial significativa.

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Grfico 2. Evolucin resultado explotacin y resultado neto inmobiliarias cotizadas 2007-2009


Resultado Neto

Si aadimos a los datos anteriores deresultado de explotacin, el impactodel resultado financiero y de lasminusvalas originadas enoperaciones de venta de activosforzadas, los resultados netosagregados para 2008 fueron tambinnegativos y supusieron un impactoen el sector de ms de 10.000millones de en prdidas. Teniendoen cuenta que en 2007 an seobtena un dato positivo, en torno aunos 1.500 millones de debeneficio neto, se hace patente lamagnitud del ajuste sufrido por elsector durante el ejercicio 2008.

Sin embargo en 2009 lasinmobiliarias cotizadas ya presentanuna importante reduccin deprdidas respecto a 2008 (en torno aun 68% menos) y dado que los datoscontables publicados para el primertrimestre de 2010 insisten con unareduccin de prdidas netas en tornoal 18%, parece razonable afirmar queel sector toc fondo durante 2008 yen la actualidad est inmerso en unafase de cierta recuperacin.

2.2

Anlisis del activoEl estallido de la burbuja inmobiliariaha tenido como consecuencia unacorreccin importante del valor de losactivos inmobiliarios en manos de lasempresas del sector, circunstanciaque se ha ido trasladandopaulatinamente a los balances de lasempresas. Este ajuste se haproducido tanto desde el punto devista del precio (menor valor de losactivos incluidos en los balances)como desde la cantidad (lasempresas se han deshecho demuchos activos con el objetivo dereducir deuda).

La cada del activo total en 2008 delas 50 principales inmobiliarias fuedel 17%, desde los casi 100.000millones de (99.671) en 2007 hastalos 82.726 a 31 de diciembre de2008. En el caso de las inmobiliariascotizadas la cada fue incluso mayorcon un recorte del 20,7% en 2008.Un factor que puede contribuir aexplicar esta diferencia es la mayorsupervisin contable y financiera a laque estn sujetas estas compaas,que les lleva a reconocer los ajustesde valor de activos antes que el restode las empresas. En 2009 el ajustese suaviza con una cada del 14,7%,lo que ahonda en la impresinanteriormente comentada de que2008 fue el ao donde las empresasdel sector se ajustaron con mayorseveridad. An as, despus de dosaos de ajuste el conjunto del activohabra cado un 32,4% Es importantedestacar que las inmobiliariascotizadas representan en torno a un60% de los activos totales de las 50principales inmobiliarias, por tanto sucomportamiento se puede considerarmoderadamente representativo delsector en su conjunto.

A la hora de abordar el anlisis delactivo de las empresas inmobiliariases necesario tener en cuenta las

diferencias en la contabilizacin delos activos segn se trate deinmobiliarias patrimonialistas opromotoras. En el primer caso, setrata de empresas cuyo objeto denegocio principal es la explotacin deinmuebles en rgimen de alquiler,sean de naturaleza comercial,industrial o incluso residencial. En elsegundo, incluimos la actividadtradicional de promocin inmobiliaria,que consiste bsicamente en lacompra y transformacin de suelopara desarrollar viviendas destinadasa la venta.

Por regla general, las patrimonialistascontabilizan sus activos inmobiliariosen partidas dentro del Inmovilizado,mientras que las promotorasinmobiliarias contabilizan el suelo ylas viviendas como existenciasdentro del activo circulante. As,segn el destino que pueda tener unsuelo (desarrollo de patrimonio opromocin de vivienda), se clasificarde una manera de otra. Adems,estos modelos de negocio puedencoexistir dentro de una mismaempresa, por lo que es posibleencontrar casos en los que hayaactivos como suelo o inmueblescontabilizados, algunos comocirculante, otros como inmovilizado.


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Grfico 3. Evolucin activo total de las inmobiliarias 2007-2009

Inmovilizado

Si analizamos la composicin delactivo total (fijo y circulante), en eltranscurso del ejercicio 2008 elactivo inmovilizado de las 50principales inmobiliarias ha idoganando terreno progresivamentefrente al circulante. En 2007representaba un 38,7% del activo y afinales de 2008 un 42,8%. En el casode las inmobiliarias cotizadas seproduce una evolucin en el mismosentido, si bien el punto de partidade distribucin del activo entre fijo ycirculante es ms equilibrado en estecaso (43,7% y 56,3%respectivamente). Esto se puedeexplicar por el hecho de que entre lascotizadas abunda ms el modelo denegocio patrimonialista que secaracteriza por mantener una mayorproporcin de inmovilizado quecirculante en los balances.

Esta evolucin positiva delinmovilizado frente al circulante sepuede explicar como unaconsecuencia de la mayor fortalezaque presenta el negociopatrimonialista frente a los efectosde una crisis inmobiliaria como laactual, que ha afectado con msseveridad a las inmobiliariascentradas en la promocin deviviendas.

Circulante

Ya hemos comentado que durante elperiodo 2007-2009 el activocirculante de las inmobiliariascotizadas ha ido perdiendo pesofrente al inmovilizado, pasando derepresentar ms de la mitad delactivo total (56,3% en 2007) a menosde la mitad en 2009 (46,8%). Elresultado de todo esto parece ser elpaso de un modelo pre-crisis dondeel sector estaba dominado por lasinmobiliarias centradas en lapromocin inmobiliaria, con fuertessaldos de circulante (suelo yvivienda) a un modelo post-crisisdonde esta situacin se ha invertidoy el modelo de negociopatrimonialista parece imperar.

Pero, Qu razones han impulsadoesta reduccin del circulante en elsector?. No hay que olvidar que lacapacidad de las inmobiliarias paradesarrollar el stock de suelo en supoder ha quedado drsticamentelimitada desde mediados de 2007debido primero a la crisis de crdito ydespus a la debilidad de la demandade vivienda. Esto les ha obligado acorregir el valor de este suelo queahora es menos lquido, o bien les haforzado a transferirlo a las entidadesfinancieras acreedoras en el marcode procesos de canje de activos pordeuda.

El efecto sobre los otroscomponentes del activo circulante essimilar. El valor de los stocks deviviendas terminadas se ha vistorecortado de manera significativa porla prctica inexistencia de demandade vivienda a causa delendurecimiento del crdito a lasfamilias y a la mala evolucin de lasvariables y expectativasmacroeconmicas, entre ellas la tasade desempleo. De igual manera seve afectado el valor de las viviendasen curso, como consecuencia de larestriccin del crdito promotor (queimpide continuar con el desarrollo delas promociones) y a la reduccin delas expectativas de una venta rpidacomo en el pasado.

A esto hay que aadir la fuertereduccin que han sufrido lasinmobiliarias en general en susposiciones de tesorera, saldos declientes e inversiones financierastemporales, elementos que tambinestn incluidos en el activocirculante.

Por todo ello el activo circulante delas principales inmobiliariasespaolas cay en 2008 un 22,6%,mientras que el de las cotizadas caya tasas incluso mayores: 27,1% en2008 y 22,9% en 2009, lo queacumuladamente representa un43,8% en un periodo de dosejercicios.

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Grfico 4. Evolucin de la estructura del activo de las inmobiliarias cotizadas (2007 - 2009)



2.3 Anlisis del pasivo

Fondos propios

Los fondos propios de las principalesinmobiliarias espaolas cayeron en 2008un 38,6%, cifra que se puede explicarcomo el resultado de la acumulacin deprdidas operativas, minusvalas eimpacto de las provisiones pordepreciacin de activos, tanto en suelocomo en vivienda u otros activos comoinmuebles en renta. Las inmobiliariascotizadas estn sufriendo este ajuste demanera mucho ms acelerada con unatasa de cada de los fondos propios en2008 del 60,3% y en 2009 del 46,3%.Esto supone en los dos ejercicios haberperdido un 78,8%. Hay que destacarque estos fondos propios en 2007representaban ms de un 20% de todoel pasivo y a cierre de 2009 no llegabanal 7%.

Esta drstica reduccin de los fondospropios ha abocado a muchasinmobiliarias al concurso de acreedoreso incluso a su liquidacin. Unaconsecuencia a corto plazo de estefenmeno es el hecho de que el fondode maniobra de las principalesinmobiliarias se redujo en 2008 un43,1%, como una expresin deposiciones de caja muy dbilescombinadas con fuertes vencimientosde deuda a corto plazo. La reduccin realdel fondo de maniobra en algunos casospodra ser incluso ms acusada, almantener muchas promotoras suelosilquidos en su activo circulante, dentrodel epgrafe de existencias.

No obstante este anlisis sobre losfondos propios de las inmobiliariascotizadas se ha de matizar, ya queexisten diferencias importantes de unasa otras. Las inmobiliarias en concurso deacreedores pueden presentar valoresnegativos, mientras que las que gozan

de mejor salud financiera han sufridosimplemente reducciones menosdrsticas. Tambin es cierto que antesde la crisis muchas empresas del sectorpresentaban importantes volmenes derecursos propios, despus de aos deacumulacin de beneficios, plusvalas enactivos y sobretodo para el caso de lasinmobiliarias de menor tamao, unaclara tendencia a la reinversin de losbeneficios.

20%DE TODO EL PASIVO Y A CIERREDE 2009 NO LLEGABAN AL 7%

Grfico 5. Evolucin activo circulante de las inmobiliarias (2007-2009)

LOS FONDOS PROPIOS DE LASCOTIZADAS EN 2007REPRESENTABAN MS DE UN

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Exigible

El ajuste del endeudamiento delsector tambin tiene su reflejo en losbalances. El pasivo exigible de las 50principales inmobiliarias cay en 2008un 10,5%, lo que implica una clarareduccin del nivel de endeudamientodel sector.

En el caso de las cotizadas, la cadafue similar con un 9,7% en 2008 y un10,8% en 2009, lo que implica unarebaja del endeudamiento de casi el20% en dos ejercicios.

Esto ha sido posible debidofundamentalmente a: 1) procesos decanje de activos por deuda, 2) ventaforzada de activos estratgicos(frecuentemente con minusvalasimportantes) o 3) quitas logradas enalgunos procesos dereestructuracin/concurso. Respectoa este ltimo fenmeno, hay quedestacar que su importancia esrelativa en trminos cuantitativos,dado que los bancos acreedores sehan mostrado en general msdispuestos al aplazamiento que a laquita.

Aunque cabra esperar que lasrefinanciaciones hayan transformadola estructura de la deuda de lasempresas, aumentado la proporcinde deuda a largo plazo respecto a ladeuda a corto, los datos no parecenconfirmar este hecho (Ver grfico 6).Esto parece apuntar, entre otrascosas, a que an quedara ciertorecorrido dentro de lasreestructuraciones de deuda delsector para lograr una adecuacindefinitiva del pasivo inmobiliario a lanueva dinmica del sector.

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Grfico 6. Evolucin de la estructura del pasivo de las inmobiliariascotizadas (2007 - 2009)

10,5%ES EL PORCENTAJE EN QUE HA CAIDO EL PASIVOEXIGIBLE DE LAS 50 PRINCIPALES INMOBILIARIASEN 2008, LO QUE IMPLICA UNA CLARA REDUCCINDEL NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DEL SECTOR

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Grfico 7. Evolucin pasivo exigible de las inmobiliarias (2007-2009)



A pesar de la reduccin general delendeudamiento de las empresas delsector, los gastos financierosaumentan considerablemente hastadoblarse en 2008 (101,6%). Estefenmeno se puede explicar por elincremento de las primas de riesgo quesoportan las inmobiliarias espaolas,que an logrando en los procesos derefinanciacin mayores plazos dedevolucin del capital, deben asumir almismo tiempo un mayor costefinanciero.

Para unos tipos de inters dereferencia similares en 2007 y 2008,las empresas inmobiliarias tuvieron quehacer frente durante 2008 a unaaltsima factura financiera debido alincremento de las primas de riesgoaplicadas al sector. En 2009 estasituacin parece haber cambiado deplano ya que los datos publicados eneste ejercicio sobre gasto financieroreflejan cadas importantes, con unareduccin de la factura financiera quesoportan las inmobiliarias cotizadas deen torno a un 63%. Sin duda laevolucin intensamente bajista de lostipos de inters de referencia, como el

Euribor, ha tenido un papel importanteen este sentido. Tambin es lgicopensar que segn se van cerrandorefinanciaciones de empresas delsector con planes de negocio slidos,las primas de riesgo tienen quemoderarse como consecuencia de uncambio en la percepcin del riesgo porparte de las entidades financieras.

2.4 Ajuste de la plantilla

La situacin del mercado ha llevado asus empresas a reducir sus estructurasal mnimo, frecuentemente en el

contexto de un plan de negocio oreestructuracin financiera. El anlisisde la evolucin de la plantilla y delgasto de personal es una buenaaproximacin al ajuste organizativo quelas empresas estn llevando a cabo.

De hecho el nmero total detrabajadores de las 50 principalesinmobiliarias espaolas se redujo en2008 un 28,8% y en las cotizadas seobserv un recorte del 43,6% en 2008y de un 39,9% en 2009. Comoconsecuencia de estos recortes laplantilla de estas inmobiliarias hapasado de 5.732 personas en 2007 atan solo 1.936 en 2010.

Grfico 8. Evolucin gasto financiero en inmobiliarias cotizadas (2007-2009)

63%SE HA REDUCIDO LA FACTURAFINANCIERA QUE SOPORTAN LASINMOBILIARIAS COTIZADAS

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Grfico 9. Evolucin plantilla en inmobiliarias cotizadas 2007-2009

Grfico 10. Evolucin gasto personal en inmobiliarias cotizadas 2007-2009

Aunque como hemos visto, la plantillade las inmobiliarias cotizadas seredujo ya en 2008 de maneraconsiderable, el coste de personalrepunt en ese ejercicio, debido alcoste extraordinario de los procesosde ajuste de plantilla,fundamentalmente indemnizaciones(Ver grfico). En 2009 los datosmuestran que el proceso parecehaberse normalizado y los costes depersonal que soportan lasinmobiliarias son ms proporcionalesa la plantilla que mantienen.

Dado que las grandes empresasinmobiliarias espaolas en generalhan mantenido altos niveles desubcontratacin para funciones deproduccin y tcnicas, es lgicopensar que el personal que ha tenidoque ser recortado ha sidofundamentalmente comercial yadministrativo. Todo parece indicarque se han tenido que ajustar unasestructuras claramentesobredimensionadas formadasdurante los aos expansivos del cicloinmobiliario.


3. El nuevo modelo denegocio inmobiliario

Producciones anuales que superen las800.000 viviendas no debenconsiderarse en el escenario basemientras se mantengan los actualesparmetros demogrficos y socio-econmicos que determinan la demandareal de vivienda. Es cierto que en el 2010el mercado empieza a recuperarse conreducciones importantes en los stocksde vivienda terminada en manos de lasentidades financieras, pero, en todocaso, las expectativas de actividad sonmoderadas y consecuentes con lademanda real de vivienda existente enEspaa cifrada por diversas fuentes enuna horquilla de entre 300 y 400 milviviendas anuales. La resultante es portanto una evolucin gradual de las150.000 viviendas que se empezaron aconstruir en 2009 hacia esa cifra de300.000-400.000 , teniendo en cuentaque el periodo medio de desarrollo devivienda est en torno a los dos aos yque existe un stock que debeabsorberse. Este stock debe analizarsesiempre atendiendo a su localizacingeogrfica y tipologa de producto.

El otro elemento que ha sido crtico entodo este proceso es la financiacin. Noparece que el crdito, tanto desde elpunto de vista del promotor como delcomprador de vivienda, vaya a resultartan accesible como en el pasado. Latolerancia al riesgo inmobiliario de lasentidades financieras se mantendrprevisiblemente baja por mucho tiempo,tanto como el que precisen para hacersu propia reestructuracin. Esto significaque las viviendas no se vendern con lamisma rapidez, el esfuerzo comercial delas promotoras deber ser mayor y elabanico de opciones de pago para loscompradores deber ser ms amplio ymenos dependiente de la financiacinbancaria. Por ltimo no podemos perderde vista los factores que determinan lademanda de los individuos a la hora decomprar vivienda, donde se incluyenelementos como la renta, tipos deinters o el nivel de confianza en generaly en particular el convencimiento de queel ajuste de precios inmobiliarios ya haconcludo.

Siendo este el escenario macro, en laspginas siguientes pretendemosidentificar las principales tendencias detransformacin que se apuntan en losnumerosos procesos dereestructuracin en los que estamos yhemos estado presentes como firma deservicios profesionales.

Del anlisis anterior se desprende que el sector se est ajustando reduciendosu capacidad productiva. Parece poco probable que el sector inmobiliarioespaol vuelva a ser lo que fue en los aos anteriores al estallido de la crisisfinanciera de 2007.

No parece que el crdito,tanto desde el punto devista del promotor comodel comprador de vivienda,vaya a resultar tanaccesible como en elpasado

10 Transformacin del modelo de negocoi inmobiliario

3.1 Nuevos parmetros de laempresa inmobiliariaEn un mercado caracterizado por unademanda moderada y un bajo nivel deapalancamiento tanto para familias comopara empresas, qu tipo depromotoras pueden tener msposibilidades de xito?.

En primer lugar aquellas con un alto denivel de profesionalizacin. Desde luego, eltradicional alto grado de atomizacin delsector no ha contribuido en este sentidohasta ahora, pero lo que s que parececlaro es que el actual proceso de duroajuste ha cambiado bastante las cosas. Noen vano, se han cerrado muchasempresas y las que se mantienen handado una vuelta prcticamente completa asu negocio. Esta exigencia deprofesionalizacin, junto con lasdificultades financieras y de demandaactuales, habrn contribuido sin duda aestablecer unas barreras de entrada en elsector que siempre fue conveniente tener.

En este nuevo escenario hemosidentificado tres parmetros definitoriospara la empresa inmobiliaria que no sonotros que el producto, el modelo denegocio y la estructura organizativanecesaria para desarrollar la actividad.

El producto

En un contexto en el que es precisorecuperar una demanda hoy inexistente ycuya componente principal es lademanda real y no la especulativa, ladiferenciacin del producto es clave. No

es suficiente con producir viviendas quecumplan con la legislacin tcnica yurbanstica vigente, sino que debern serproductos innovadores que aporten unclaro valor aadido al comprador por unprecio mucho ms ajustado. La viabilidadde una promocin ha de pasar por elestado o disponibilidad de lasinfraestructuras del lugar donde seasienta, as como su encaje en susrespectivos entornos urbanos. Construirgrandes promociones residenciales enlugares mal comunicados y sin servicios,slo tiene sentido en un mercado conespeculacin. Por otro lado esto es unelemento crtico que permitir valorartambin la buena gestin urbanstica delas entidades locales.

El nuevo esquema va a requerir por tantoun mayor nivel de especializacin de laspromotoras inmobiliarias, que tendrnque invertir en I+D+i, al igual que hacenotras industrias, para ofrecer solucionesresidenciales competitivas e innovadoras.En este sentido, la sostenibilidad y elahorro energtico van a jugar un papelclave en la definicin de los nuevosproductos inmobiliarios, incluyendo el usointensivo de la energa solar, gestin deresiduos y uso de materiales nocontaminantes entre otros. Unaaportacin de valor del sector inmobiliarioa la economa espaola es recuperar elcomponente de diseo de los productos,que tendrn que adaptarse a lasnecesidades y gustos de un mercado decada da ms exigente. En definitiva esuna apuesta por el diseo en un mbitoen el que en muchos casos se habaperdido.

El modelo de negocio

Es preciso que todos los elementos de lacadena de valor del proceso inmobiliariose transformen para adecuarse a la nuevaetapa, de mayor exigencia ycompetencia. Esto requiere un esfuerzopermanente de mejora continua en laeficiencia de cada uno de sus procesos.Solo as el crecimiento se asentar sobrebases slidas.

Teniendo en cuenta que el negocioinmobiliario gira entorno a tareas como laconstruccin, promocin ycomercializacin, es recomendable engeneral que las inmobiliarias se centrenen la segunda de ellas.

Cmo genera valor entonces elpromotor inmobiliario?: conociendo lademanda, gestionando el suelo,diseando el producto adecuado ydefiniendo e impulsando el procesotcnico, administrativo y legal necesariopara llevar a buen trmino la promocin.Estas actividades son complejas yentraan un nivel de riesgo de negocioalto. Por tanto centrar los esfuerzos y elknow-how de la organizacin en estosaspectos justifica la definicin de unmodelo de negocio propio separado delresto de actividades. La ejecucinmaterial de las obras debeencomendarse a constructoresespecializados en el segmentocorrespondiente, con el fin de que aportela mxima productividad y valor. Porltimo la venta de las viviendas puederealizarse a travs de redes decomercializacin inmobiliaria, que tengan

Es preciso que todos los elementos de la cadena de valor delproceso inmobiliario se transformen para adecuarse a lanueva etapa, de mayor exigencia y competencia


una fuerte implantacin fsica (agencias) ovirtual (portales inmobiliarios). En todosestos procesos la existencia de unaadecuada gestin financiera es clave.

Los procesos de integracin verticalobservados en los ltimos aos previosa la crisis, donde algunos promotoresinmobiliarios eran a la vez sus propiosconstructores y comercializadores deproducto, estn sufriendo una evolucininversa, como reflejo en todo caso de lanecesidad de asignar adecuadamentelos diferentes riesgos a las actividadesque los sustentan. Se trata de unejemplo de cmo la reestructuracinsirve para racionalizar modelos denegocio. Otra leccin posible es portanto la clarificacin dentro del negociode tareas con estructuras y procesosdiferentes. El objetivo es que unaactividad exitosa no enmascare unrendimiento deficiente de otra actividad.

Por ltimo, dentro del esquema delnuevo modelo de negocio, la estructurafinanciera de las inmobiliarias es unavariable clave a ajustar. Los niveles deapalancamiento del pasado difcilmentese repetirn y el equity o capital propiova a restarle una parte importante delprotagonismo a la deuda. Est es quizsla leccin ms importante que habraprendido el sector a raz de la crisis yuna buena gestin financiera deberaaplicarla a travs del establecimientosiempre de un loan to value mximoespecialmente a la hora de adquirirsuelo. Al mismo tiempo se debe tratarde adecuar los vencimientos de la deudaa los plazos reales de desarrollo delsuelo: no se debe volver a cometer elerror de financiar su compra coninstrumentos de crdito a corto plazo. En

definitiva y desde la ptica financiera delnegocio, se trata de pasar de unesquema que en el pasado estababasado en al financiacin ajena a unodonde el capital propio debe tener unpapel protagonista. Todo ello asumiendoque el mercado es capaz de solucionar laactual situacin de bloqueo en losmecanismos de financiacin del sector.

La organizacin

Un mercado ms reducido en cuanto avolumen, ms competitivo y con mayorpresin en los mrgenes de beneficio vaa requerir estructuras corporativasdiferentes. Se trata de una tarea urgenteque las empresas del sector ya estnacometiendo, muchas veces en elcontexto de un plan de negociovinculado a una refinanciacin.

La estructura de la empresa inmobiliariadebe ser coherente con el nuevomodelo de negocio y lo idneo es quecuente slo con aquellos recursos queson necesarios mantener de formapermanente para desarrollar las

actividades centrales de la promocininmobiliaria: anlisis de la demanda,gestin de suelo, definicin del productoy control del proceso de produccin yventa.

La externalizacin de determinadasfunciones no centrales (core) delnegocio es una herramienta efectivapara reducir los costes de estructura,considerando como negocio central lapropia promocin inmobiliaria. Ya hemoshablado de las ms evidentes, como lacomercializacin o la construccin, perotambin el rea tcnica puede entrar eneste proceso incrementando lacolaboracin, por ejemplo, condespachos de arquitectos y empresasde project management. Determinadasreas de gestin diaria de la empresapueden ser tambin externalizadas,fundamentalmente todas aquellas quetienen que ver con el cumplimiento(compliance) legal, fiscal y contable. Laelevada especializacin requerida por laactividad inmobiliaria dentro de laasesora legal o financiera, tambin haceaconsejable que estas funciones estnexternalizadas con profesionalesexpertos en la materia.

Dentro del esquema del nuevo modelo de negocio, elequity o capital propio va a restarle una parte importantedel protagonismo a la deuda

12 Transformacin del modelo de negocoi inmobiliario


3.2 El trnsito hacia el nuevomodeloNuestra experiencia en la intermediacincon las entidades financieras nos lleva ala conclusin que un plan de negociocreble debe contar con una estrategia amedio/largo plazo que permita sentar lasbases para aprovechar la reactivacin delmercado en cuanto se produzca.

An siendo la supervivencia la nicapreocupacin de muchas empresasinmobiliarias que siguen en la actualidadinmersas en procesos de refinanciacin yreestructuracin operativa, es importanteno olvidar que se tiene que trabajar desdeya en sentar las bases del plan denegocio de la compaa. No solamenteesto es necesario para asegurar laviabilidad de la empresa a largo plazo,sino que en muchos casos ser elargumento definitivo para convencer a lasentidades financieras acreedoras de quevale la pena realizar un esfuerzo pararefinanciar la deuda.

El objetivo final de un plan de negocioslido es preparar a la empresa y a susactivos para que puedan responder a loscambios en la actividad econmica.

Esto incluye en el caso de la empresainmobiliaria en la actual fase detransicin hacia la reactivacin de lademanda, dos tareas clave:

Dar salida al stock de vivienda terminada.Ha de acometerse con urgencia,permitiendo as a la empresa aliviar susituacin financiera a corto plazo. Hay queconsiderar que en el contexto actual enmuchos casos esto tendr que hacerseaplicando descuentos significativos en elprecio, bien al cliente final, bien a las

entidades financieras acreedoras queestn dispuestas a canjear activos pordeuda. Aprovechar la capacidad decomercializacin de las entidadesfinancieras a travs de sus redes deoficinas junto con la posibilidad devincular financiacin hipotecaria con lacompra de la vivienda, son opciones quelas inmobiliarias deben considerarseriamente a travs de acuerdos decooperacin con el sector financiero. Laaplicacin de soluciones financierasinnovadoras como el alquiler con opcin acompra o bien la conversin de viviendalibre en protegida pueden ayudar tambinen este proceso. Obviamente, esteproceso ser ms o menos fcil enfuncin de la la tipologa de las viviendasque componen dicho stock. Por ejemplo,la primera vivienda localizada (rea urbanade las grandes ciudades) tiene an en lascircunstancias actuales una demandaslida y su venta es relativamentesencilla. No ocurre lo mismo con laprimera vivienda deslocalizada, que esaquella ubicada lejos de los centrosurbanos y mal comunicada, que fueobjeto en el momento lgido del cicloexpansivo de una fuerte presinespeculativa. Los stocks de vivienda deeste tipo van a resultar muy complicadosde liquidar. Por ltimo, la venta de losstocks de segunda residencia va a estarcondicionada a la reactivacin econmicageneral tanto en Espaa como en lospases de nuestro entorno que sonemisores de turismo residencial hacianuestro pas (Gran Bretaa y Alemaniaprincipalmente).

La otra tarea clave es la ordenacin de lacartera de activos y es sin duda la msimportante desde un punto de vistaestratgico.

Este proceso implica realizar una revisinexhaustiva de todos los activosinmobiliarios de la empresa,fundamentalmente suelo, que d comoresultado su catalogacin segn suliquidez, plazo de desarrollo omaduracin. Este anlisis implicaentender las posibilidades reales de cadaactivo, en base a su:

Localizacin

Situacin Urbanstica

Tipologa

Demanda real

Liquidez

Plazos maduracin

Deuda asociada

Necesidades de Capex

Se trata de identificar qu activosconformarn los cimientos sobre los quela promotor inmobiliaria debe construir suestrategia a medio y largo plazo y portanto deben concentrar la escasacapacidad de inversin (capex)disponible en el contexto actual.


Activos LquidosSon activos que pueden generar liquidez y sudesarrollo es inmediato. En la actualidad es pocoprobable que las promotoras inmobiliarias anmantengan activos de este tipo en sus carteras.

Activos No EstratgicosSon activos que generarn escasa liquidez, peroque podran desarrollarse en el corto plazo. No esuna buena opcin centrar esfuerzos en este tipode activos que consumirn valioso capex en sudesarrollo y no van a generar un retorno cercanoa la empresa. Una buena opcin para estosactivos sera proceder a su venta a compradoresoportunistas como fondos.

Activos AplazadosSe trata de activos con pocas expectativas degenerar liquidez y que adems requieren an unplazo largo de tiempo para su desarrollo. No tienesentido para la empresa invertir esfuerzos yrecursos en este tipo de activos. Su venta aterceros ser complicada, por tanto la mejoropcin, si es viable financieramente, esmantenerlos aparcados a la espera de que elmercado permita su desarrollo.

Activos EstratgicosSon activos que por su localizacin ycaractersticas de producto pueden tener unaclara demanda a medio plazo, y por tanto son losmejores candidatos para invertir el capexdisponible. Este tipo de activos son los quepermitirn a la promotora inmobiliaria contar conproductos competitivos en el momento de lareactivacin del mercado.

El eje sobre el que debera girar un plande negocio inmobiliario sostenible seraidneamente el desarrollo de los activosEstratgicos que son los que van agarantizar la actividad y la generacin decaja en el futuro.

Es conveniente que, una vezidentificados, cada uno de estos activostenga su propio sub-plan de negocio,incluyendo un anlisis muypormenorizado de los flujos de cajaprevistos, las hiptesis utilizadas para suclculo y las inversiones necesarias.

La agregacin de todos estos sub-planes de negocio de activos

Estratgicos dar como resultado undocumento clave para ganar la confianzade las entidades financieras acreedoras.De esta manera se tiene ciertaseguridad de que las necesidades decapital planteadas por la empresa en elmarco de un proceso de refinanciacinestn inicialmente destinadas aproyectos viables que generarn unretorno ms o menos cierto. Esta ideaes crucial para que ambas partes,empresa inmobiliaria y entidadfinanciera, se sientan cmodos durantela fase de negociacin de un proceso derefinanciacin.

Alternativamente, ya en un anlisis msdetallado, la cartera de suelo/activos dela empresa se puede analizar tambindescomponiendo el Gross Asset Value(GAV) total de los suelos en poder de laempresa atendiendo a su grado dedesarrollo. Este enfoque dar comoresultado una foto fija del perfil de lacartera de suelo y de su potencial. Dichode otra manera, es importante entenderque porcentaje del GAV total de lacartera est formado por suelosfinalistas (que han superado todas lasfases de desarrollo y estn listos paraedificar) y que porcentaje lo componensuelos brutos.

Este ltimo anlisis puede dar comoresultado cuatro grupos de activos,atendiendo a su liquidez y plazo demaduracin, dentro de la cartera de unapromotora tipo:

Grfico 11. Catalogacin de activos


A modo de ejemplo y a costa desimplificar la realidad de la gestin delsuelo, podramos distinguir los siguienteshitos en el desarrollo tpico de suelo:

PGOU: Inclusin definitiva en un PlanGeneral Ordenacin Urbana.

Plan Parcial: Aprobacin de losinstrumentos de planeamiento talescomo planes parciales, PERI, PAU, etc.

Reparcelacin: Con proyecto dereparcelacin aprobado.

Suelo en proceso de urbanizacin.

Suelo ya urbanizado con condicin desolar listo para ser edificado.

Calculando los GAV de los suelos yclasificndolos en funcin de estos hitospodemos representar la cartera de unainmobiliaria de la siguiente manera:

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Grfico 12. Composicin cartera de suelo

Todo este ejercicio de anlisis, quehabitualmente se realiza apoyado yvalidado por asesores independientes, esen definitiva la herramienta bsica paracerrar cualquier renegociacin de deuda.

Al mismo tiempo que reorientaestratgicamente a la empresa,proporcionando una hoja de ruta clarapara afrontar un mercado inmobiliarioque se parecer, con toda probabilidad,muy poco al que conocimos en los aosinmediatamente anteriores al verano de2007.

4. Anexos

4.1 Nota metodolgica

Se han analizado los datos de lasprincipales inmobiliarias espaolas,atendiendo a su cifra de facturacin yexcluyendo a todas aquellas empresaso grupos cuya actividad principal no esla promocin inmobiliaria o la gestinpatrimonial.

Los datos obtenidos corresponden alejercicio cerrado a diciembre de 2008 yse comparan con los correspondientesal ejercicio anterior, 2007, cuando lasempresas an no haban acusadoplenamente los efectos de la crisis. Portanto, el anlisis comparativo de 2008con 2007, describe muy bien la primerafase del proceso de ajuste del sectorinmobiliario espaol.

Para entender lo que est pasando enla actualidad, despus de ese primerao y medio de ajuste, y dado que afecha de la elaboracin de esteinforme, solamente est publicada lainformacin contable correspondiente a2008, se ha optado por realizar tambinel anlisis de las mismas magnitudesen las inmobiliarias cotizadas, que shan publicado sus cuentas anuales a 31de diciembre de 2009. Esto, junto conel conocimiento del da a da que tienenlos profesionales de KPMG, es la baseque permite en este informe describirla realidad y opciones que tiene en laactualidad el sector inmobiliarioespaol.




2.1. Evolucin de la cifra de negocio y del resultado

2.2. Anlisis del activo

2.3. Anlisis del pasivo

2.4. Ajuste de la plantilla

3. El nuevo modelo de negocio inmobiliario

3.1. Nuevos parmetros de la empresa inmobiliaria

3.2. El trnsito hacia el nuevo modelo

4. Anexos

4.1. Nota metodolgica

4.2. Otros informes de KPMG sobre el sector inmobiliario

ndice

4.2 Otros informes publicados por KPMGsobre el sector inmobiliario

Situacin actual y perspectivas del sector inmobiliario en Espaa

Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario espaol.Recoge las principales claves de la actual situacin de crisis y lasestrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevoentorno. Incluye un artculo de Gregorio Izquierdo, Director del Institutode Estudios Econmicos, aportando su visin y perspectivas sobre elsector.

Fiscalidad de los REIT's

Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigeneste tipo de instrumentos de inversin inmobiliaria.

Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario 2007

Publicacin del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasanlas principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global,incluyendo un anlisis de los diferentes tipos de activos negociados en losmercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sectorinmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG enel World Economic Forum, grupo de trabajo de construccin e ingeniera.

Nueva Fisonoma de la Empresa Inmobiliaria: del modelo decrecimiento al de gestin eficiente

Informe presentado en el SIMA de mayo de 2007 donde se analiza elproceso de transformacin del sector inmobiliario, repasando lasprincipales claves desde su evolucin hasta los vectores de crecimientoque impulsan la nueva fisionoma de las empresas inmobiliarias.

El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a travs de 21grandes empresas (2004-2005)

Anlisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de laComunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.

Octubre 2008

Mayo 2008

Febrero 2008

Septiembre2007

Marzo 2007

KPMG EN ESPAA

Transformacin del modelode negocio inmobiliarioJunio, 2010

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Transformacin del modelode negocio inmobiliarioSeptiembre, 2010

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Fernando Vizoso EstradesGerente de Infraestructuras,Gobierno y SanidadKPMG en EspaaTel. 91 456 60 34E-mail: [email protected]

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