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Tratamiento Tributario de la Enajenación de Bienes Raíces

Ley N°20.780

Mayo 2015

Enajenación de bienes raícesRégimen Actual

Mayor valor obtenido en la enajenación de

bienes raíces

Régimen Tributario

Ingreso no Renta

Art. 17 N°8 letra b) LIR.

Régimen General

Actual Art. 17 Nº 8 Letra b)

Artículo 17°: No constituye renta:

8º.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes

operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 18:

b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales osociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellosque formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas dela primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estadoobligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar susrentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debíadeclarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugarla enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedadresultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estadoacogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaraciónde rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bienraíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a loscitados regímenes para dichos efectos.

Ingreso NO RENTARégimen Actual

Es un INGRESO NO RENTA el mayor valor obtenido en la enajenaciónde bienes raíces situados en Chile o derechos o cuotas sobre ellos,realizada por personas naturales o sociedades de personas formadasexclusivamente por personas naturales, salvo que:

1) Inmueble sea parte del activo de una empresa que declare surenta efectiva según contabilidad completa.

2) Sea una operación habitual

3) El adquirente sea una sociedad relacionada

4) No se verifiquen OTRAS circunstancias limitantes.

Presunciones de Habitualidad

a) Subdivisión de terrenos urbanos o rurales;

b) Venta de edificios por pisos o departamentos

Dentro de los 4 años desde

construcción o adquisición

Después de los 4 años desde


Presunción de Derecho

No existe presunción

En todos los demás casos que no sean Subdivisión de terrenos urbanos o

rurales; o Venta de edificios por pisos o departamentos

Dentro de 1 año desde


Después de 1 año desde


Presunción Legal

No existe presunción

ENAJENACIÓN

ENAJENACIÓN

Mayor valor en enajenación de bienes raíces

Régimen Actual

Habitualidad

La ley no define el concepto “habitualidad” pero faculta alSII para calificar una operación de habitual, considerandoel conjunto de circunstancias previas o concurrentes a laenajenación.

Mayor valor en enajenación de bienes raícesRégimen Actual

Normas de Relación

Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones quehagan:

ENAJENACIONES EFECTUADAS POR:

Socios de sociedades de personas

A la respectiva sociedad de personas

Accionistas de sociedades anónimas cerradas

A la respectiva sociedad de anónima cerrada

Accionistas de sociedades anónimas abiertas, dueños del 10% o más

A la respectiva sociedad de anónima abierta

Un enajenante A la sociedad en que tenga “interés”

Normas de Relación

…. “en las que tengan intereses” ….

“ocurre cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o un interés

económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma directa oindirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentravinculada patrimonialmente o tiene un interés económico con lasociedad adquirente…” .(Oficio N° 2386, 2007, SII).

De esta forma las relaciones de parentesco ACTUALMENTE no sonconsideradas.

Otras Restricciones: Forma de determinar la renta en el ejercicio

inmediatamente anterior

Tipo de Contribuyente Año inmediatamente anterior

Año de la Enajenación Tratamiento Tributario

Persona Natural Renta Efectiva según contabilidad Completa

-Renta Presunta-Renta efectiva según contabilidad Simplificada-Renta Efectiva según contrato

Ingreso No renta

Sociedades de Personas(formadas sólo por personas naturales)



Ingreso No renta

Sociedades de Personas(formadas sólo por personas naturales)

Renta Efectiva según contabilidad Completa


Renta Afecta

Régimen a partir del 1° de enero de 2017

REGLA GENERAL

El mayor valor obtenido de la enajenación de bienes raíces o de derechos o cuotasrespecto de tales bienes poseídos en comunidad, tributa conforme al régimen general.

NORMA ESPECIAL

SÓLO respecto a inmuebles de personas naturales con domicilio o residencia enChile, que no declaren renta efectiva, y que hayan sido adquiridos antes del01.01.2004, se regirán por las normas actuales de la LIR.

Régimen a partir del 1° de enero de 2017.

NORMA ESPECIAL DE COSTO:Las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, que no declarenrenta efectiva, respecto de los inmuebles adquiridos antes del 29.09.2014,podrán considerar como valor de adquisición:

1.- Valor de adquisición reajustado por IPC, pudiendo incorporar elvalor las mejoras (reajustado), que hayan aumentado el valor del bien(declaradas al SII para la determinación del avalúo fiscal para efectos de lascontribuciones, con anterioridad a la enajenación):

Efectuadas por el enajenante, o;

Efectuadas por un tercero pero que hayan pasado a formar parte de lapropiedad del enajenante.


NORMA ESPECIAL DE COSTO (continuación):

2.- Avalúo fiscal vigente al 01.01.2017;

3.- Valor de mercado acreditado fehacientemente por elcontribuyente, a la fecha de publicación de la ley. Ésta deberá sercomunicada al SII hasta el 31.12.2015 mediante Formulario2897.1 (Res. Ex. N° 127, 30 diciembre de 2014).

Régimen a partir del 1 de enero de 2017:

Mayor valor se encontrará gravado con Imp. 1° Categoría y Imp.Global Complementario o Adicional.

EXCEPCIÓN (INGRESO NO RENTA):

Sólo para PERSONAS NATURALES con DOMICILIO o RESIDENCIAen CHILE.

Nueva Norma de Relación:

Las mismas actuales y las vinculaciones establecidas en la Ley deMercado de Valores (art. 96 al 100).

Régimen a partir del 1° de enero de 2017

HABITUALIDAD

La habitualidad NO será un elemento a considerarpara determinar el tratamiento del mayor valor enla venta de Inmuebles o derechos sobre ellos.

Régimen a partir del 1 de enero de 2017

a) Subdivisión de terrenos urbanos o rurales;

b) Venta de edificios por pisos o departamentos



Régimen General

En todos los demás casos (que no sean Subdivisión de terrenos urbanos o

rurales; o Venta de edificios por pisos o departamentos)





Régimen General

Ingreso NO RENTA (sí se

cumplen otros requisitos)



Ingreso NO RENTA (sí se

cumplen otros requisitos)

ENAJENACIÓN

ENAJENACIÓN


• “En el caso que la convención (Compraventa) que da origen a laenajenación se celebre en cumplimiento de cualquier acto o contrato quetenga por objeto suscribir el contrato que sirva de título para enajenar elinmueble respectivo (Promesa), el plazo señalado se computará desde lafecha de celebración de dicho acto o contrato (Promesa)”.

Fecha Adquisición

FechaPromesa

Fecha Venta Régimen

10/10/2005 10/10/2016 01/02/2017 ¿Régimen General? ¿INR?

01/01/2017 01/01/2025 01/03/2025 ¿Régimen General? ¿INR?


Límite del Ingreso No renta: 8.000 UF con independencia del número deenajenaciones y número de bienes.

EL EXCEDENTE TRIBUTA, a elección del contribuyente:

1) Sólo con IGC según base percibida o devengada, (pudiendo considerar devengadoel mayor valor durante los años en que el enajenante tuvo el Inmueble hasta 10años).

2) Impuesto único y sustitutivo de tasa 10%, según base percibida.


Si los inmuebles fueron adquiridos por sucesión por causa demuerte, el impuesto sobre las asignaciones por causa de muertees crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital.

NUEVO TRATAMIENTO:Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Se agregan los inmuebles en el concepto de venta.

• Se eliminan las menciones a las empresas constructoras.

• Se grava con IVA la venta habitual de inmuebles

• Se exime de IVA la venta de terrenos y viviendas financiadas con subsidios habitacionales otorgados por el MINVU.

HABITUALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES (FRENTE AL IVA)

Venta de edificios por pisos o departamentos


adquisición o construcción

Presunción Habitualidad (frente al IVA)

En todos los demás casos (que no sean venta de edificios por pisos o

departamentos)





Presunción de Habitualidad (frente al IVA

NO hay presunción de habitualidad



NO hay presunción de habitualidad

Se excluyen las enajenaciones por ejecución de garantías hipotecarias

ENAJENACIÓN

ENAJENACIÓN

Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

• Se grava con IVA la venta de inmuebles que formenparte del activo inmovilizado de la empresa,siempre que el contribuyente haya tenido derecho acrédito fiscal por su adquisición, fabricación oconstrucción.

• Es indiferente el plazo transcurrido entre laadquisición y la venta.


Base imponible

• Valor del contrato.

• En la venta de inmuebles usados, en que no se hayasoportado IVA, realizada por un vendedor habitual, labase imponible corresponde a la diferencia entreprecio de venta y precio de compra.

• Se excluye valor del terreno


• Modificaciones del IVA rigen a contar del 01.01.2016.

Normas transitorias:

1) No aplica a ventas que se efectúen en virtud de una promesa ocontrato de leasing con opción de compra, suscritos conanterioridad a 01.01.2016 (por escritura pública o privadaprotocolizada).

2) Estarán exentas de IVA siempre que el inmueble cuente, al01.01.2016, con permiso de edificación, y las ventas se efectúendentro del año 2016.

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