TXOSTENA / PONENCIA - Hasiera - Bizkaia.eus · 3.2.4 Rm koefizientea. ... sarbideak, labore mota...
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Katastroaren eta Zerbitzuen Zuzendari Nagusiaren 101/2016 Ebazpena, ekainaren 13koa, Ugao-Miraballes udalerrian kokatutako landa- eta hiri-ondasun higiezinen balio-txostenak onesten dituena
Resolución 101/2016, de 13 de junio de la Directora General de Catastro y Servicios por la que se aprueba la ponencia de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica del municipio de Ugao-Miraballes.
Ondasun Higiezinen gaineko Zergari buruzko 1990eko ekainaren 30eko 9/1989 Foru Arauan ezarritakoarekin bat, katastro-balioak berrikusteko prozedura abiatu zen Partaidetza Organoaren bitartez, eta horren guztiaren emaitza hau izan da: orain indarrean dagoen Bizkaiko Lurralde Historikoko Higiezinen Foru Katastroari buruzko 2016ko maiatzaren 18ko 3/2016 Foru Araua. Bada, prozedura horretan zehar, Ugao-Miraballes udalerrian kokatutako landa- eta hiri-ondasun higiezinen balio-txostenaren proposamena landu zen eta proposamen hori Udalari helarazi zitzaion, nahitaezko txostena eman zezan.
Al amparo de lo dispuesto en la Norma Foral 9/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se procedió, a través del Órgano de Participación, al inicio del procedimiento de revisión de los valores catastrales que culmina bajo la vigencia de la Norma Foral 3/2016, de 18 de mayo, del Catastro Inmobiliario Foral del Territorio Histórico de Bizkaia. En el curso de este procedimiento, se elaboró una propuesta de ponencia de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica del municipio de Ugao-Miraballes, la cual fue entregada al Ayuntamiento para que emitiera el correspondiente informe preceptivo.
Oinarritzat harturik bai Udalari hasieran bidali zitzaion balio-txostenaren proposamena, bai udal horrek landutako nahitaezko txostena (halakorik egin badu) eta aurreko horren ondorioz Katastro eta Balorazio Zerbitzuak landutakoa, Ugao-Miraballes udalerriko balio-txostena egin da.
En base a la propuesta inicial de ponencia de valores remitida al municipio y, en su caso, al informe preceptivo emitido por el Ayuntamiento y el consiguiente informe del Servicio de Catastro y Valoración, se ha elaborado la ponencia de valores del municipio de Ugao-Miraballes.
Azaldutakoa dela bide, honako hau En virtud de lo expuesto,
EBAZTEN DUT: RESUELVO:
Lehenengoa: Onestea Ugao-Miraballes udalerrian kokatutako landa- eta hiri-ondasun higiezinen balio-txostena, ezaugarri bereziko ondasun higiezinena izan ezik, azken horiek egungo katastro-balioak mantenduko dituzte eta.
Primero: Aprobar la ponencia de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica del municipio de Ugao-Miraballes, excepto los Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES) que mantendrán los valores catastrales actuales.
Bigarrena: Balio-txostena jendaurrean Segundo: Someter dicha ponencia de
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jartzea, Bizkaiko Foru Ogasunaren bulegoetan (Basurtuko Kaputxinoen kalea 4, Bilbo), dagokion udaletxean eta www.bizkaia.eus/katastroarenberrikusketa webean. Hamabost egun balioduneko epean zehar egongo dira jendaurrean, iragarki hau Bizkaiko Aldizkari Ofizialean argitaratu eta biharamunetik aurrera.
valores a exposición pública en las oficinas de la Hacienda Foral de Bizkaia (Camino Capuchinos de Basurto, nº 4, Bilbao), en el Ayuntamiento respectivo y en la página web www.bizkaia.eus/revisioncatastral durante el plazo de quince días naturales contados a partir del siguiente a la publicación en el Boletín Oficial de Bizkaia.
Hirugarrena: Agindua ematea, udal bakoitzean jendaurreko erakusketa noiz irekiko den iragartzeko; horretarako, iragarkiak jarriko dira Bizkaiko Aldizkari Ofizialean zein Bizkaiko Lurralde Historikoan zabalkunde handiena duten egunkarietan.
Tercero: Ordenar la publicación de la apertura de exposición pública en el Ayuntamiento respectivo y mediante anuncios en el Boletín Oficial de Bizkaia y en los diarios de mayor difusión del Territorio Histórico de Bizkaia.
Laugarrena: Ebazpen honek administrazio-bidea amaitzen du, eta beronen aurka berraztertze-errekurtsoa jarri ahal izango da Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendari nagusiaren aurrean, edo erreklamazio ekonomiko-administratiboa, Bizkaiko Foru Auzitegi Ekonomiko Administratiboan, jendaurreko erakusketaren epea amaitu eta biharamunetik aurrera. Errekurtso biak ezin dira aldi berean jarri.
Cuarto: Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de reposición ante la Directora General de Catastro y Servicios o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente a aquel en que finalice el período de exposición pública, sin que puedan simultanearse ambos recursos.
Bilbon, 2016ko ekainaren 13an En Bilbao, a 13 de junio de 2016
Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendari nagusia
Directora General de Catastro y Servicios
Dña Maite Asensio de la Villa and.
TXOSTENA / PONENCIA
UGAO-MIRABALLES
EDUKIA / CONTENIDO
BALIO TXOSTENA
PONENCIA DE VALORES
ERANSKINAK / ANEXOS
2016ko EKAINA / JUNIO - 2016
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Aurkibidea
BALIO TXOSTENA, BALORAZIO-IRIZPIDEAK ETA BALIODUN GUNEEN ZERRENDA
1. TXOSTEN OROKORRA .................................................................................................................... 3
1.1 BALIO TXOSTENA IDAZTEKO JUSTIFIKAZIOA ............................................................................................ 3
1.2 ARAUDI EREMU ETA ESPARRUA. .......................................................................................................... 5
1.3 ONDASUN HIGIEZINAK ....................................................................................................................... 6
1.3.1 Hiri izaerako ondasun higiezinak ............................................................................................ 7
1.3.2 Landa izaerako ondasun higiezinak ........................................................................................ 8
1.3.3 Ezaugarri bereziak dituzten ondasun higiezinak (EBOH) ........................................................ 8
2. LURZORUA MUGATZEKO IRIZPIDEAK............................................................................................. 9
3. HIRI BALIOZTAPENERAKO IRIZPIDEAK ......................................................................................... 10
3.1 BALIOEN KOORDINAZIOA. MERKATU AZTERLANA .................................................................................. 10
3.1.1 Gune baliodunen mugaketa ................................................................................................. 12
3.2 METODOLOGIA OROKORRA .............................................................................................................. 13
3.2.1 Lurzoruaren balioztapena ..................................................................................................... 14 3.2.1.1 Lurzoruaren eragin balioak......................................................................................................... 15 3.2.1.2 Lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua ..................................................... 19
3.2.2 Eraikuntzaren balioztapena .................................................................................................. 24 3.2.2.1 Eraikuntzen sailkapena. Kategoriak. ........................................................................................... 24 3.2.2.2 Eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua ................................................... 31
3.2.3 Lurzoru eta eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua .......................... 33
3.2.4 Rm koefizientea. Merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea, katastro-
balioa kalkulatzeko ............................................................................................................................ 37
4. LANDA BALIOZTAPENEKO IRIZPIDEAK ......................................................................................... 38
4.1 METODOLOGIA OROKORRA .............................................................................................................. 38
4.1.1 Lurzoruaren balioztapena ..................................................................................................... 41 4.1.1.1 Azpipartzelen balioaren koefiziente zuzentzaileak .................................................................... 43
4.1.2 Eraikuntzaren balioztapena .................................................................................................. 47 4.1.2.1 Eraikuntzen sailkapena kategorien arabera. .............................................................................. 49 4.1.2.2 Eraikuntzaren koefiziente zuzentzaileak .................................................................................... 51
5. EBOHEN ZERRENDA ..................................................................................................................... 56
6. GUNE BALIODUNEN ZERRENDA ................................................................................................... 57
7 ERANSKINAK
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
1. Txosten orokorra
1.1 Balio txostena idazteko justifikazioa
Katastro balioak ezartzeko beharrezko irizpideak, gune baliodunak, balorazio arau teknikoak,
lurzoruaren mugaketa eta gainerako elementuak balio txostenetan jasotzen dira.
Egun Ugao Miraballesko udalerrian indarrean dauden hiri ondasun higiezinen katastro-balioak
1975eko urriaren 2an Hiri Lurralde Kontribuzioa (HLK) eskuratzeko balio-txostenean
(espediente zenbakia: 66/70) oinarritzen dira. HLK horrek hiri ondasun higiezinek sortzen
zituzten errenta potentzialak zergapetzen zituen.
Landa ondasun higiezinen katastro balioek, egun Bizkaiko udalerri guztietan indarrean
daudenek, 1955. eta 1956. urteetan katastroa ezartzeko lanetan zehar udalerri bakoitzerako
onartu ziren ebaluazio motetan dute bere jatorria. Izan ere, horiek Landa Lurraldearen
Kontribuzioa (LLK) lortzeko ziren. LLK horrek hiri ondasun higiezinek sortzen zituzten errenta
errealak edo potentzialak zergapetzen zituen.
Ondoren, OHZaren 9/89 FA onartu ondoren, landa lursailetarako katastro balioak zehaztu ziren
eta FA onartu zen unean indarrean zeuden likidazio oinarriak %3 kapitalizatu ziren. Horiek
ebaluazio moten %50 ziren.
Merkatuko balioek izan behar dute katastro balioen abiapuntu, baina udalerriaren barruan
sakabanaketa handia dago horien artean, eta, gainera, denboraren poderioz, udalerriko
hirigintza bilakaeraren ondorioz eta higiezinen merkatuak izan duen bilakaera aldakorra dela-
eta, nekazaritza eta baso ustiapenetan sartutako hobekuntzengatik eta gauzatu diren
azpiegituren ondorioz hutsalduta geratu dira. Landa eraikuntzen kasu zehatzean, ezarri zen une
historikoan zergaren kontzeptuarengatik, ez dira inoiz balioetsiak egon.
Udalerri honen hiri ondasun higiezinei buruzko azterlan ekonomikorako oinarria Bizkaiko
Lurralde Historiko osoan egindako merkatu azterlana izan da. Bertan, guztiz koordinatu dira bai
guneko oinarrizko balioak eta eraikuntzaren oinarrizko balioa eskuratzeko metodoa, bai balio
horien bateratzea.
Azterlan hori Bizkaiko Lurralde Historikoko udalerri guztietan gauzatu zen aldi berean. Horietako
batzuetan higiezinen merkatuak ez duenez garrantzi handirik, eskualdeka banatu dira, lagin
kopuruaren, kokapenaren eta higiezinen merkatuaren antzekotasunaren arabera. Azterlana
Bizkaiko Foru Aldundiko Katastro eta Balorazio Zerbitzuan dago dokumentatuta eta eskuragarri.
Landa lursailen azterlan ekonomikorako Bizkaiko Lurralde Historikoan urteetan zehar egindako
salerosketak kontuan hartu dira. Izan ere, horiek parametro objektibo eta neurgarrietan oinarritu
dira, hala nola aldapa, sarbideak, labore mota edo partzelaren aprobetxamendua, etab. Horiek
balioa irabazi edo galdu dute beste aldagai batzuen arabera. Kalifikazio honetako eraikuntzen
katastroaren balioa kalkulatzeko, berritze kostuak zehazten dira.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Horrenbestez, honako betebehar hauek ditugu:
1. Denbora tarte luzea igaro da, bereziki, zabala landa ondasunen kasuan, balioztapen
kolektibo orokorra egiteko aurreko prozeduraren ondorioz katastro balioak indarrean
sartu zirenetik.
2. Udalerriko higiezinen merkatuaren eta hirigintza errealitatearen bilakaeraren ondorioz,
desfase handia egon da katastro balioen eta merkatuko balioen artean. Gainera,
desfase horrek ez du patroi homogeneo bat jarraitzen udalerrian; alde nabarmenak
antzeman dira udalerriko gune desberdinetarako eskuratutako emaitzen eta erabileren
edo laboreen arabera merkatua erabileren arabera aztertzean eskuratutako emaitzen
artean.
3. Udalerriko hirigintza plangintzan aldaketak eta garapenak egon dira eta horrek aurreko
puntuan adierazitako desfasea areagotu du.
4. Laboreen ohituretan aldaketak, aprobetxamendu berriak sartzea, landa bizia uztea eta
orokorrean Lurralde Historiko guztian zehar gauzatu diren azpiegituren garapena
funtsezkoak izan dira landa lursailetan katastro balioaren eta egiazko balioaren arteko
korrelazio nuluan.
Hori dela eta, aipatutako puntuak jaso eta eguneratuko dituen Balio txosten berria idatzi
beharra dagoela justifikatuta dago.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
1.2 Araudi eremu eta esparrua.
Balio txosten honen eremua udalerriko ondasun higiezin guztietara mugatzen da, ezaugarri
bereziak dituzten ondasun higiezinetara (EBOH) izan ezik, hala baleude.
Txosten hau idazteko orduan kontuan hartu den indarreko araudia honako hau izan da:
3/2016 FORU ARAUA, maiatzaren 18koa, Bizkaiko Lurralde Historikoko Foru
Higiezinen Katastroa.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
1.3 Ondasun higiezinak
Ondasun higiezinak katastroaren ikuspegitik beren izaeraren arabera sailkatzen dira hiri
ondasun higiezin, landa ondasun higiezin eta ezaugarri berezikoetan.
Katastrorako, ondasun higiezintzat jotzen da udalerri batean kokatutako lurzoruaren zati edo
partzela, poligonoa jarraiki mugatuta badago pertsona bat jabe izateagatik edo batzuk jabe
izanda indibisoa suertatzeagatik. Halaber, eremuan dauden eraikuntzak sartzen dira.
Halaber, ondorengoak ondasun higiezinak dira:
Aprobetxamendu independentea izan dezaketen eraikinetako elementuak,
jabetza horizontalaren araubide berezia bete behar badute; baita elementu
pribatibo desberdinek osatutako multzoak ere, egintza unitatean elkarri lotu edo
erosi badira eta, araubidez zehazten diren baldintzetan, trasteleku eta
aparkaleku indibisoak, titularraren erabilera eta gozamen esklusibo eta
iraunkorrari atxikiak badaude.
Ezaugarri bereziak dituzten ondasun higiezinak.
Azaleraren eskubidea edo administrazio emakida duen espazio eremua.
Eraikuntzak hurrengoak dira:
Eraikinak, edozein elementuz eraikiak daudelarik, kokatuak dauden tokiak,
altxatuak dauden lurzoru mota eta duten erabilera, nahiz eta lursaila
eraikuntzaren jabearena ez izan.
Urbanizazio eta hobekuntza obrak, esaterako lur-berdinketak, eta aterpe
gabeko guneak erabiltzeko egiten direnak, horrelakotzat hartzen direla azoka
legez erabiltzeko barrunbeak, zerupeko gordailutegiak, kiroletan jarduteko zelai
edo instalazioak, kaiak, aparkalekuak eta eraikuntzei erantsitako ondoko
guneak.
Presak, ur-jauziak eta urtegiak, oheak eta ontziak barne.
Industria, merkataritza, kirol eta jolas instalazioak; baita nekazaritza,
abeltzaintza, baso eta arrain-hazkuntzarako instalazioak ere, horrelakotzat
hartzen direla kokatzen diren lursailari modu finkoan lotuak dauden elementu
guztiak eta, bereziki, dikeak, gordetegiak, zamatzeko tokiak, kaiak, pantalanak
eta berotegiak, beti ere horien instalaziorako egin beharreko lanek lurzorua eta
iraunkorrean aldatzen badute, makineria eta tresnak baztertuta, agerian
instalazioaren zatia ez denean.
Energia ekoitzi, biltegiratu eta banatzera bideratutako instalazio mota guztiak,
pertsonak komunikatu eta garraiatzeko edozein azpiegitura, ibilgailuak edo
aireontziak, baita fluidoak eta energia gidatu eta garraiatzeko azpiegiturak ere.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Katastroaren ondorioetarako, inoiz ere ez dira eraikuntzatzat hartuko estalpe edo
aterpe txikiak nekazaritza, abeltzaintza eta basogintzaren ustiapenetan erabiltzen
badira, baldin eta haiek eraikitzeko material arin eta iraungaitzak erabili direnez,
eraikuntzok bakarrik erabil badaitezke lurra hobeto aprobetxatzeko, soroak
babesteko, abereak aldi batez edukitzeko edo loturik dauden jardueran erabiltzen
diren tresna eta lanabesak gordetzeko. Halaber, ez dira eraikuntzatzat hartuko
landa-lurretan egiten diren obra eta hobekuntzak, baldin eta lurron balioaren osagai
banaezinak badira.
1.3.1 Hiri izaerako ondasun higiezinak
Hiri izaerako lurzorutzat jotzen da:
a. Hiri lurzorua
Hirigintzako plangintzak hiriko lurzoru gisa sailkatzen duena.
Hirigintzako plangintzak lurzoru urbanizagarri sektorizatu gisa sailkatzen duena.
Hirigintzako plangintzak lurzoru urbanizagarri ez sektorizatu gisa sailkatzen
duena, dagokion sektorizazio plana onesten den unetik.
Zolatutako bideak edo zintarriztatutako espaloiak dituzten eta, gainera,
estolderiak, ur hornidura, argindarraren hornidura eta argiteria publikoa
dauzkaten lursailak.
Hiri eraikuntzek okupatutako lurzorua.
Izaera berekoak izango dira nekazaritzaren legeriak xedatutakoaren aurka zatitzen
diren lursailak, betiere zatiketarekin nekazaritzaren erabilera indargabetzen bada.
b. Hiri izaerako eraikuntzak, hala nola landa izaerarekin berariaz kalifikatu ez diren
eraikuntza guztiak.
Ezaugarri bereziko ondasun higiezinaren barruan sartuak dauden lurzoruak eta
eraikuntzak salbuesten dira.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
1.3.2 Landa izaerako ondasun higiezinak
Hauexek dira landa izaerako ondasun higiezinak:
a. Hiri lurzoruaren kalifikazioa ez duen lurzorua.
b. Landa izaerako eraikuntzak, besteak beste, nekazaritza, abeltzaintza, arrain-
haztegi eta basogintzarako eraikinak eta instalazioak, landa izaerako lursailetan
kokatuak egonda, jarduera garatzeko beharrezkoak badira.
Hala eta guztiz ere, jardueraren garapenarekin loturaren bat daukaten eraikuntzak,
egoitza- edo turismo-elementuren bat baldin badute, hiri ondasuntzat hartuko dira.
Ezaugarri bereziko ondasun higiezinaren barruan sartuak dauden lurzoruak eta
eraikuntzak salbuesten dira.
1.3.3 Ezaugarri bereziak dituzten ondasun higiezinak (EBOH)
Ezaugarri bereziko ondasun higiezinek erabilera espezializatuko multzo konplexua
osatzen dute eta zein daitezke taldean baliozta edota ezin dezakete karakterizazio
normalizatua izan; lurzoru, eraikin, instalazio eta urbanizaziorako eta hobekuntzarako
obrek eratua, eta horien banakako izaeragatik eta funtzionamendurako lotuta
egoteagatik, ondasun higiezin bakar gisa zenbatzen dira katastroaren ondoreetarako.
Ezaugarri bereziko ondasun higiezintzat jotzen dira, besteak beste, honako taldeetan
sartzen direnak:
Besteak beste, energia, gasa, petrolio findua eta deribatuak ekoitzi, biltegiratu
eta banatzera bideratutakoak, instalazio termikoak, eolikoak eta fotovoltaikoak
barne.
Presak, ur-jauziak eta urtegiak, horien ibilgua edo ontzia barne, ureztaketarako
soilik direnak salbu.
Autopistak, errepideak, ordaintzeko tunelak eta trenbideak.
Aireportuak, merkataritza portuak eta tren geltokiak.
Beste edozein ondasun higiezinen multzo, ezaugarri bereziak kontuan hartuta,
multzo espezializatua eratzen badu ezin delako taldean balioztatu edota ez
duelako karakterizazio normalizaturik.
Higiezin horiek Foruko Higiezinen Katastroan inskribatu eta baloratzeko, ez da
baztertuko instalazioetan dagoen makineria, ez eta fisikoki horien parte dena edo
funtzionalki horiekin lotuta dagoena ere.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
2. Lurzorua mugatzeko irizpideak
Txosten honi lotutako lurzoruaren mugaketa Katastroaren eta Zerbitzuen zuzendari nagusiak
onetsi du, parte hartze organoak (udalerriko, Katastro eta Balorazio Zerbitzuko eta Eudeleko
ordezkariek osatzen dutena) aurkeztutako proposamena dela bide.
Eranskinak dokumentuan balio txostenari lotuta dauden lurzoruen mugaketa modu grafikoan
jaso da.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
3. Hiri balioztapenerako irizpideak
Hiri-ondasun higiezinen katastro-balioa kalkulatzeko, merkatuko balioa hartuko da
erreferentziatzat eta lehengoak ezingo du inola ere balio hori gainditu. Aipatutako balioa
kalkulatzeko, Txosten honetako Arau Teknikoetan jasotakoa beteko da.
Merkatu azterlanen ondoriozko balioa oinarria izango da lurzoru eta eraikuntzaren oinarrizko
balioak zehazteko.
Hiri ondasun higiezinen katastro balioa honakoek osatuko dute: lurzoruaren balioak eta
eraikuntzenak, Y12 garaje eta Y11 trasteleku erabileretan izan ezik. Horiek zuzenean
adieraziko dute beren balioa.
Higiezinaren azken balioa ezingo da izan, inolaz ere, higiezina hartzen duen lursaileko lurzorua
baloratuz gero lortuko litzatekeen balioa baino txikiagoa.
Inguruabar ezberdinak direla bide higiezin batzuk ezin badira baloratu txosten honek oinarritzat
hartu dituen arau teknikoak modu masiboan aplikatuz, higiezin horiek hartzen dituzten lursailek
txostena onartu aurretik zuten katastro balio berari eutsiko diote; nolanahi ere, aurrekontu bidez
urtero eguneratu ahalko dira, harik eta banaka baloratu edo txosten zehatzetan jaso arte.
Txostena berrikusteko beharrezko baldintzak ematen ez direnean eta lurzoruaren oinarrizko
balioak etxebizitza babestuen administrazio-balioen aldaketetara egokitu behar direnean.
Katastro Zerbitzuak balioak zuzenduko ditu, balioak sartzeko, sailkapena kentzeko edo akatsak
zuzentzeko, haren kokalekuaren eta, hala badagokio, mugakideen baldintzak eta inguruabarrak
kontuan hartuta.
Halaber, irizpide bera erabili ahal izango da garatu gabeko lurzoruetan, haien ezarpen-
parametroak eta / edo ezaugarriak indargabetzen dituzten zuzkidura-jarduketen edo aldaketen
xede direnean.
3.1 Balioen koordinazioa. Merkatu azterlana
Udalerri honen azterlan ekonomikorako oinarria Bizkaiko Lurralde Historiko osoan egindako
merkatu azterlana izan da. Bertan, guztiz koordinatu dira bai guneko oinarrizko balioak eta
eraikuntzaren oinarrizko balioa eskuratzeko metodoa, bai balio horien bateratzea. Azterlan hori
Bizkaiko Lurralde Historikoko udalerri guztietan gauzatu zen aldi berean. Horietako batzuetan
higiezinen merkatuak ez duenez garrantzi handirik, eskualdeka banatu dira, lagin kopuruaren,
kokapenaren eta higiezinen merkatuaren antzekotasunaren arabera.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Ugao Miraballes, zehazki, NERBIOI izeneko eskualdean sartzen da eta honako udalerriek
osatzen dute eskualdea:
005 ARAKALDO
009 ARRANKUDIAGA
011 ARRIGORRIAGA
025 ZEBERIO
065 UGAO
074 ORDUÑA
075 OROZKO
097 ZARATAMO
Lurzoruaren eta eraikuntzaren oinarrizko balioak lortzeko, honako datuak erabili dira:
KOD UDALERRIA
LAGINAK TASAZIOAK
G C G E O G C G E O G
005 ARAKALDO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
009 ARRANKUDIAGA 4 0 0 0 0 3 1 0 7 0 0
011 ARRIGORRIAGA 30 8 28 2 1 97 11 175 13 0 62
025 ZEBERIO 5 0 0 0 0 12 0 7 0 0 5
065 UGAO 17 2 5 3 1 43 6 10 3 0 26
074 ORDUÑA 21 2 1 0 0 22 6 2 35 10 7
075 OROZKO 6 3 1 0 0 31 1 8 3 0 12
097 ZARATAMO 4 0 1 0 0 11 1 3 13 0 4
GUZTIRA 87 15 36 5 2 219 26 205 74 10 116
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
3.1.1 Gune baliodunen mugaketa
Bestalde, balorazio masiboak egiteko, egin beharreko lanak era mekaniko eta aise
informatizatzea errazten duen prozedura behar da.
Ildo horri jarraiki, lurzoruaren area ekonomiko homogeneoak definitu dira eta etxebizitza,
industria eta merkataritza erabilerei buruzkoak dira. Nolanahi ere, horiei erabilera bakoitzeko
Lurzoruaren Eraginaren Oinarrizko Balioa atxiki zaie. Lurzoruaren area ekonomiko
homogeneoak oinarritzat hartuko dira gainerako erabileretarako eta modalitateko lurzoruaren
eraginaren oinarrizko balio berezia esleituko zaie.
Lurzoruaren arlo ekonomiko homogeneoek (gune baliodunak deiturikoek) zonalde geografikoak
mugatzen dituzte; hauetan, higiezinen merkatuak, lurzoruari dagokionez, ezaugarri parekideak
agertzen ditu, eta horrek bide ematen du bere portaerak modulatzeko.
Gune baliodun horiek, halaber, beste erabilera batzuetarako erabili ahalko dira, horietako
bakoitzerako lurzoruaren oinarrizko ondore balio espezifikoa egotzita.
Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea eskuratzeko, higiezin
ekoizkinaren balioa eratzean esku hartzen duten faktore guztiak kontuan hartuta, honako
formula hau ezarri da:
V=1,40 *[Vs+Vc]*S
hau da:
V = Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea, eurotan adierazia.
1,40 = Gastu orokorren guztizko kopurua haztatzen duen koefiziente finkoa da, finantzazio,
kudeaketa eta sustapen gastuak barne, baita eraikigarritasuna gauzatzeko beharrezko
higiezinen sustapenerako enpresa etekin normala ere.
Vs = Lurzoruaren balioa, euro /m²-tan
Vc = Eraikuntzaren balioa, euro /m²-tan
S = Objektuaren azalera eraikia, m²-tan
Trastelekuen erabilerari dagokionez, area homogeneoak zehaztu dira eta euro/m²-n adierazita
balioa atxiki zaie.
Halakoetan, merkatuko balio probablea esleitutako baliotik CCC3 eta CCSC3 koefizienteekin
zuzendu ostean zuzenean lortuko da.
Era berean, arlo homogeneoak ezarriko dira garajearen erabilerarako, eta eurotan adierazitako
balioa esleituko zaie.
Halakoetan, merkatuko balio probablea esleitutako baliotik CCC3, CCSC4 eta CCSC6
koefizienteekin zuzendu ostean zuzenean lortuko da.
13
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Mugatutako gune baliodunek horietan zehaztutako balioen aplikazio eremuak ordezkatuko
dituzte.
3.2 Metodologia orokorra
Dagozkion zona baliodunak definitu ostean, hiri ondasun higiezinei dagozkien merkatuko balio
probablea lortuko da hurrengo moduan:
V=1,40*[(ZOB*CCS)+(VBC*CMCUC*CCC)]*CCSC*S
hau da:
V = Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea, eurotan adierazia.
ZOB = Guneko oinarrizko balioa, euro /m²-tan.
VBC = Eraikuntzaren oinarrizko balioa, euro /m²-tan.
CCS = Lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak.
CCC = Eraikuntzaren koefiziente zuzentzaileak.
CCCS = Eraikuntza eta lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak.
CMCUC= Eraikuntzaren koefiziente modulatzailea, erabileren eta kategorien arabera
S = Objektuaren azalera eraikia, m²-tan.
Higiezinen merkatuko balio probablea kalkulatu baino lehen gutxiago eraikiak dauden partzelak
direnean, atal honetan xedatutako metodo orokorraren arabera lortutako lurzoruaren balioa (Vs)
eta higiezinari egotzitako lurzoruaren balioa alderatuko dira.
Merkatuko balio probablea kalkulatzeko, lurzoruaren balio gisa aurreko paragrafoan aipatutako
bi balioetatik handiena kontuan hartuko da.
Xede horrez, gutxiegi eraikitako partzelak izango dira indarreko hirigintza plangintzak
baimendutako eraikuntzaren muga lortzen ez duten guztiak.
Orube eta lurzoru hutsen balioa, edo, hala badagokio, horiek banatzen diren azalera partzial
bakoitza, honako formula aplikatuta kalkulatuko da:
V = ZOB * E * CCL * S
hau da:
V = Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea, eurotan adierazia.
ZOB = Guneko oinarrizko balioa, euro /m²-tan.
E = Eraikigarritasuna, eraiki daitezkeen m² / m² lurzoruan adierazita.
CCL = Orube eta lurzoru hutsen balioaren koefiziente zuzentzaileak.
S = Baloratu beharreko azalera, m²-tan
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Aplikatutako eraikigarritasuna, lehentasun ordenan, honakoa izango da:
- Indarreko plangintzak zehaztutakoa.
- Plangintzako gune homogeneoan dagoen batez bestekoa, jakinez gero.
Aurrekorik ezean:
- Hiri lurzoruetarako: 0,25 m²/ m²
- Lurzoru urbanizagarri edo antzekoetarako: 0,10 m²/ m²
Hiri izaerako ondasun higiezinen katastro balioa honela lortuko da:
VC= Rm* V
hau da:
VC = Hiri izaerako ondasun higiezinen katastro balioa, eurotan adierazia.
Rm = Merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea katastro baliorako.
V = Hiri izaerako ondasun higiezinen merkatuko balio probablea, eurotan adierazia.
3.2.1 Lurzoruaren balioztapena
Eraikitako lurzorua eragin-balioaren arabera balioetsiko da, Y12 garajeetarako eta Y11
trastelekuetarako izan ezik. Horiek balio unitarioei jarraiki kalkulatuko dira.
Orube eta lurzoru hutsen balioa unitate balioaren arabera kalkulatuko da, bai indarreko
plangintzaren zehaztapenen arabera, bai zehaztutako lurzoruaren arlo ekonomiko
homogeneoei jarraiki eta orubeak edo lurzoru hutsak banatzen diren azalera partzialen balioen
batura izango da.
Faseka (S.1.2.) exekutatutako orubeen balio indibidualizatua kalkulatzeko, hondar-partzelaren
proportzioa hartuko da kontuan.
Xede horrez, orube eta lurzoru hutsak hurrengo erabilera eta motatan sailkatuko dira:
S.1.1. Orube eta lurzoru hutsak
S.1.2. Aprobetxatzeke
S.2.1. Eraikuntza finkatuez inguratutako orube eta lurzoru hutsak, herri-bideetara zuzeneko sarbiderik gabe
S.3.1. Orube eta lurzoru hutsak, eraikitze-aprobetxamendua agortua dutenak
S.4.1 Lurzoru hutsak garatzeke
15
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
3.2.1.1 Lurzoruaren eragin balioak
Balioztapen-metodologia zehazteko, erabilera desberdin bakoitzerako Zonaren Oinarrizko
Balioa hurrengo moduan definitzen da: balioztatzen ari den produktu higiezinaren metro karratu
eraikiko lurzoruaren eragin-balioa, zona homogeneo bakoitzean hondar-metodoa erabiliz
lortuta. Xede horrez, produktu higiezinaren balioari eraikuntzaren zenbatekoa, produkzio
kostuak eta sustapenaren irabaziak kenduko zaizkio. ZOB sigla izango ditu. Balio hori finka
bakoitzari aplikatu behar zaizkion balioak kalkulatzeko erabiliko da eta euro/m²-n adieraziko da.
Lurzoruaren oinarrizko eragin balioak (ZOB), egoitzaren, industriaren eta merkataritzaren
erabilerei buruzkoak, hain zuzen ere, lurzoruaren area ekonomiko homogeneoei atxikitakoak,
erreferentzia bezala erabiliko dira gainerako erabilerei dagokienez lurzoruaren oinarrizko balioa
kalkulatzeko. Ildo horri jarraiki, hurrengo taulak kontuan hartuta, dagozkien CRU eta CRZ
koefizienteak aplikatuko zaizkie:
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
CRU koefizientea. Erabilera Arautzeko Koefizientea.
ERABILERA MOTA MODALITATEA
Erreferentziazko
ZOB
CRU
koefizientea
V. EGOITZA
V.1 HIRI IZAERAKO ETXEBIZITZA KOLEKTIBOAK
V.1.1 ERAIKUNTZA IREKIAN
Etxebizitza
1,00
V.1.2 ETXADI ITXIAN
V.2 HIRI IZAERAKO FAMILIA BAKARREKO ETXEBIZITZAK
V.2.1 ERAIKUNTZA ISOLATUAN
V.2.2 ETXADIAN EDO ATXIKITA
V.3 LANDA IZAERAKO ETXEBIZITZAK
V.3.1 ETXEBIZITZA-ERABILERA ESKLUSIBOA
V.3.2 BINAKAKO ETXEBIZITZA EDO ATXIKIA
V.4 ETXEBIZITZAKO BESTE BATZUK
V.4.1 AURREFABRIKATUTAKO ETXEBIZITZAK, BUNGALOWAK Etxebizitza 0,80
V.4.2 GAINERAKO ETXEBIZITZAK
D. KIROLAK
D.1 ESTALIAK
D.1.1 BALIO ANITZEKO KIROLAK Bulegoak/Merkatar
itza 0,70 D.1.2 GAINERAKO KIROLAK
D.1.3 KIROL ERABILERAK BABESTEKO ZERBITZUAK
D.2 ESTALI GABEAK
D.2.1 HAINBAT KIROL
Etxebizitza 0,01 D.2.2 IGERILEKUAK
D.2.3 KANPINAK
D.2.4 GOLF-ZELAIAK
E. IKUSKIZUNAK ETA JOLASAK
E.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN
E.1.1 ESTADIOAK ZEZEN PLAZAK Bulegoa / Merkataritza
0,70
E.1.2 BELODROMOAK - HIPODROMOAK - AUDITORIOAK
E.1.3 AISIALDI ETA JOLASETARAKO ZENTROAK
Merkataritza 0,90
E.1.4 ZINEMAK - JAI ARETOAK - DISKOTEKAK
E.1.5 ANTZOKIAK
E.2 ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN E.2.1 JAI ARETOAK - DISKOTEKAK - ZINEMAK - ANTZOKIAK
E.2.2 AISIALDI ETA JOLASETARAKO ZENTROAK
T. TURISMOA - AISIA ETA
OSTALARITZA
T.1 EGOITZAREKIN T.1.1 HOTELAK - APARTAHOTELAK
Bulegoa 1,00
T.1.2 GAINERAKO OSTATUAK
T.2 EGOITZARIK GABE ERAIKIN ESKLUSIBOAN
T.2.1 JATETXEAK
Merkataritza 0.90 T.2.2 TABERNAK - KAFETEGIAK – ELKARTE GASTRONOMIKOAK
T.2.3 KASINOAK GIZARTE KLUBAK BINGOAK
T.2.4 ERAKUSKETAK - BILTZARRAK Bulegoak/Merkatar
itza 0.70
B. OSASUNA ETA ONGINTZA
B.1 SANITARIOAK OHEEKIN B.1.1 ERIETXEAK - KLINIKAK
Bulegoa / Merkataritza
0,70
B.1.2 OSPITALEAK
B.2 HAINBAT SANITARIO B.2.1 ANBULATORIOAK - LABORATEGIAK
B.2.2 BAINUETXEAK
B.3 ONGINTZA EDOTA LAGUNTZA
B.3.1 EGOITZAREKIN
B.3.2 EGOITZARIK GABE
K. KULTURALAK
K.1 EGOITZAREKIN K.1.1 BARNETEGIAK – UNIBERTSITATEKO EGOITZAK
Bulegoa / Merkataritza
0,70 K.1.2 IKASTETXE NAGUSIAK
K.2 EGOITZARIK GABE K.2.1 IRAKASKUNTZA ETA ZERBITZUAK
K.2.2 LIBURUTEGIAK – MUSEOAK - ARTE-ZENTROAK
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
ERABILERA MOTA MODALITATEA
Erreferentziazko
ZOB
CRU
koefizientea
R. ERLIJIOSOAK
R.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN R.1.1 KOMENTUAK - MINTEGIAK - PARROKIA EGOITZAK
Bulegoa / Merkataritza
0,70 R.1.2 KULTU ZENTROAK
R.2 HAINBAT R.2.1 BESTELAKOAK ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN
R.2.2 HILERRIAK
P. PUBLIKOAK - BITXIAK
P.1 HISTORIKOAK - ARTISTIKOAK
P.1.1 MONUMENTUAK
Bulegoa / Merkataritza
0,70
P.1.2 BERTAKO TIPIKOAK EDO OHIKOAK
P.2 IZAERA OFIZIALEKOAK P.2.1 ADMINISTRAZIOKOAK ETA ESANGURATSUAK
P.2.2 ZERBITZU PUBLIKOAK
P.3 IZAERA BEREZIKOAK P.3.1 PRESONDEGIAK - MILITARRAK - POLIZIA ETXEAK
I. INDUSTRIALA
I.1 SOLAIRU BAT
I.1.1 BILTEGIAK
Industria 1,00
I.1.2 LANTEGIAK
I.1.3 TAILERRAK
I.1.4 ERAIKINA. GARAJEAK ETA APARKALEKUAK
I.2 HAINBAT SOLAIRU
I.2.1 BILTEGIAK
I.2.2 LANTEGIAK
I.2.3 TAILERRAK
I.2.4 APARKALEKUEN ETA GARAJEEN ERAIKINA
I.3 GARRAIO ZERBITZU PRIBATUAK
I.3.1 GARRAIO ETA ZERBITZU GUNEEN ERAIKINAK Industria 1,00
I.3.3 NASA ESTALIAK - GELTOKIEN ERANSKINAK
I.4 ERAIKIN BEREZIAK I.4.1 GAS BILTEGIAK Industria
0,50
I.4.2 SOLIDO ETA LIKIDOEN SILOAK- BILTEGIAK
I.5 HAINBAT ERABILERA I.5.1 HIRUGARREN SEKTOREA Bulegoa 1,00
I.6 ERANSKINAK I.6.1 INDUSTRIA ERABILERAK BABESTEKO ZERBITZUAK Industria 1,00
C. MERKATARITZA
C.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN
C.1.1 SOLAIRU BATEAN
Merkataritza 0,90 C.1.2 HAINBAT SOLAIRUTAN
C.1.3 MERKATUAK
C.1.4 HIPERMERKATUAK ETA SUPERMERKATUAK
C.2 ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN
C.2.1 MERKATARITZAKO LOKALAK
Merkataritza 0,80
C.2.2 MERKATARITZA GALERIAK
C.2.3 MERKATUAK - POSTUAK
C.2.4 HIPERMERKATUAK ETA SUPERMERKATUAK
Y. BESTE ERABILERA
BATZUK
Y.1 HIRI IZAERAKO ETXEBIZITZEN ERANSKINAK
Y.1.1 TRASTELEKUAK Trastelekua
Y.1.2 GARAJEAK Garajea
Y.1.3 BANATU GABEKO SOTOAK Etxebizitza 0,40
Y.1.4 LORATEGIAK - ESPAZIO LIBREAK Etxebizitza 0,01
Y.2 BIDEAK, BARNE URBANIZAZIOA ETA AZPIEGITURAK
Y.2.1 GUNE URBANIZATUAK - MARKESINAK Etxebizitza
0,02
Y.2.2 SARRERAK - BIDEAK
Y.2.3 ZERBITZUETAKO SAREAK ETA EKIPOAK Industria 0,70
Y.3 LANDA IZAERAKO ETXEBIZITZEN ERANSKINAK
Y.3.1 BESTE ERABILERA BATZUETAKO ERAIKINA EDOTA LOKALA
Etxebizitza 0,40
Y.4 EKIPAMENDU ETA HORNIDUREN ERANSKINAK
Y.4.1 GARAJEAK ETA TRASTELEKUAK SOLAIRUAN EDOTA LOKALA
Bulegoa / Merkataritza
0,50
18
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
ERABILERA MOTA MODALITATEA
Erreferentziazko
ZOB
CRU
koefizientea
Y.4.2 BABES ZERBITZUAK
0,70
Y.4.3 INSTALAZIOEN ERAKIN EDOTA LOKALA - BILTEGIAK
O. BULEGOAK O.1 ERAIKIN ESKLUSIBOAN
O.1.1 BULEGO ANITZAK
Bulegoa 1,00
O.1.2 BANAKAKO BULEGOAK
O.1.3 BANKUAK ETA ASEGURUAK
O.2 ERAIKIN EZ ESKLUSIBOAN
O.2.1 ETXEBIZITZADUN ERAIKINEAN
O.2.2 INDUSTRIADUN ERAIKINEAN
O.2.3 BANKUAK ETA ASEGURUAK
CRU koefizientea-Orubeak: Erabilera Arautzeko Koefizientea
ERABILERA MOTA/MODALITATEA PLANGINTZAREN ERABILERA Erreferentziazko ZOB CRU koefizientea
S. ORUBEAK
S.1.1 S.2.1 S.3.1
EGOITZAZKOA Etxebizitza 0,90
MERKATARITZA Merkataritza 0,90
INDUSTRIA Industria 0,90
HIRUGARREN SEKTOREKOA Bulegoa 0,85
SISTEMA OROKORRAK ETA
EKIPAMENDUAK Bulegoak/Merkataritza 0,65
GARAJEA (ESKLUSIBOKI
SESTRAREN AZPIAN) Etxebizitza 0,40
S.4.1
EGOITZAZKOA Etxebizitza 0,85
MERKATARITZA Merkataritza 0,85
INDUSTRIA Industria 0,85
HIRUGARREN SEKTOREKOA Bulegoa 0,80
A eta B taulan, erreferentziazko bi ZOB balio adierazten direnean, txikiena hartuko da.
CRZ koefizientea: Gunea Arautzeko Koefizientea
Kokapen faktorea, V3 landa eraikinei, V4 bereziei eta Y3 eranskinei, baita garatu gabeko hiri
lurzoruari eta urbanizagarri sektorizatuari (S41) ere aplikatzen zaiena.
Erreferentziazko ZOBri aplika ahal zaizkion koefizienteak, udalerri honetan, hauek dira:
APLIKAZIO EREMUA
V3, V4 eta Y3 eraikinak lurzoru ez-urbanizagarrian 0,80
V3, V4 eta Y3 eraikinak hiri lurzoru/urbanizagarri sektorizatuan 0,90
S41 lurzorua urbanizagarri sektorizatuan
S41 lurzorua hiri lurzoruan 1,00
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
3.2.1.2 Lurzoruaren koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua
1. Lurzoru eraikiaren balioaren koefiziente zuzentzaileak
- CCS1 koefizientea: igogailua
Igogailurik ez duten eraikinetan kokaturik dauden hiri etxebizitza kolektiboei (V.1) aplikatuko
zaie, honako taula honen arabera:
Solairua
Koefizientea
< 2 1,000
2 0,950
3 0,900
4 0,800
5 0,750
6 0,700
- CCS2 koefizientea: barneko etxebizitza
Hiriko eraikin itxietako talde etxebizitzei aplikatuko zaie, hain zuzen ere argi bao guztiak
lurzatiko (ez etxadiko) patioetara begira edukitzeagatik barrukotzat jotzen direnei, taula honen
arabera:
Solairua
Koefizientea
< 3 0,800
3 0,825
4 0,850
5 0,875
> 5 0,900
- CCS3 koefizientea: azpiko etxebizitzak
Koefiziente hau etxebizitzaren erabilera bereziaren eta kokatuta dagoen solairuaren arabera
aplikatzen da.
V.1 erabilera. Hiri etxebizitza kolektiboei aplikatuko zaie, honako taula honen arabera:
Solairua
Koefizientea
< BS 0,840
BS 0,880
1 0,920
>1 1,000
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
I.2 erabilera. Solairu batzuetako eraikinetan kokatuta dauden industria lokalei
aplikatuko zaie, honako taula honi atxikiz.
Solairua
Koefizientea
< BS 0,800
BS 1,200
1 1,000
> 1 0,800
M, I, T, I.5, O, K, E, P, K, Y.4 erabilerak: merkataritza, ikuskizun eta jolas, turismo,
industria I.5 (hainbat erabilera), ongintza, osasun, kultura, erlijio, eraikin publiko berezi,
kirol eta beste erabilera batzuetarako ondasun higiezinei aplikatuko zaie, ekipamendu
eta horniduren eranskinak direnean (Y.4). Taula honetan azaltzen diren balioak izango
ditu:
Solairua Koefizientea
Sotoa 0,500
Erdisotoa 0,800
Beheko solairua 1,000
Solairuartea 0,600
Lehen solairua
0,700
Bigarren solairua
0,650
Hirugarrenetik bosgarrenera arteko solairuak 0,550
Bosgarrenetik gorako solairua 0,500
Behegaina 0,600
Y.3. erabilera. Landa izaerako etxebizitza eranskinei aplikatuko zaie eta taula honetan
azaltzen diren balioak izango ditu:
Solairua Koefizientea
Sotoa 0,600
Erdisotoa 0,700
Beheko solairua 1,000
Lehen solairua
0,700
Lehenengo solairutik gora
0,500
21
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
- CCS4 koefizientea: barneko lokalaren koefizientea
Ondokoei aplikatuko zaie: merkataritza erabilerako ondasun higiezinak (C), kaletik sarbiderik ez
dutenak: Balio hauek izango ditu:
Lokala Koefizientea
Sarbidea beste ondasun higiezin batetik 0,750
Sarbidea eraikineko atarian zehar 0,800
Sarbidea merkataritza galeriatik edota merkatuetatik
0,900
- CCS5 koefizientea: ertzeko koefizientea
Kale batera baino gehiagotara ematen duten merkataritza erabilerarako ondasun higiezinei
aplikatuko zaie. 1,100 balioa izango du.
- CCS6 koefizientea: lokalaren altueraren koefizientea
Koefiziente hau merkataritza erabilerako ondasun higiezinei (C) aplikatuko zaie altuera
askearen arabera (altuera hau zorutik sabairainokoa da, forjatuen artean neurtuta, apaingarriak
kontuan hartu gabe).
Altuera Koefizientea
Gehienez 2,25 m 0,700
2,25 m eta 3,00 m artean 0,850
3,00 m eta 5,00 m artean 1,000
5,00 m baino gehiago 1,100
- CCS7 koefizientea: sestrarekiko kokapen koefizientea
Koefiziente hau merkataritza erabilerako ondasun higiezinei aplikatuko zaie kaleko sestraren
eta lokalaren behealdearen artean dagoen distantziaren arabera (behealdearen altuera
beheren dagoen tokian neurtuko da).
Altuera Koefizientea
< - 1,00 m 0,850
- 1,00 m eta 1,00 m artean 1,000
> 1,00 m 0,850
Atal honetako bi koefiziente edo gehiago elkartzen direnean, koefizientea ez da inoiz 0,500etik
beherakoa izango, eraikin esklusiboetako merkataritzarako (C.1) izan ezin. Halakoetan,
gutxienekoa 0,400 da.
22
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
2. Orube eta lurzoru hutsen balioaren koefiziente zuzentzaileak
Honako koefiziente zuzentzaile hauek aplikatu beharko dira:
a. Koefiziente baztertzaileak: Aurretiazko baldintzak betetzen dituztenen artean,
honako koefizienteetatik baxuena aplikatuko da soilik.
- CCL1 - Barruko lurzatia
Eraikuntza finkatuz inguraturik dauden eta bide publikoetatik sarbide zuzena ez duten
orube eta lurzoru hutsei aplikatuko zaie (S.2.1)
Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL1 = 0,500
Orubearen edo lurzoru hutsen azalera osoari aplikatuko zaio.
- CCL2 - Sestrapeko aprobetxamendua
Sestrapeko eraikuntza aprobetxamendua baino ez duten orube eta lurzoru hutsei
aplikatuko zaie (S.1.1 eta S.2.1).
Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL2 = 0,500.
Aurretiazko baldintza betetzen duten azalera partzialetan aplikatuko da.
- CCL3 - Aprobetxamendu agortua
Eraikuntza aprobetxamendu agortua duten orube eta lurzoru hutsei aplikatuko zaie (S.3.1).
Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL3 = 0,020.
Aurretiazko baldintza betetzen duten azalera partzialetan aplikatuko da.
b. Koefiziente ez baztertzaileak: Hurrengo koefiziente hauek aplikatuko dira:
- CCL5 – Azalera guztia
Azalera osoaren arabera aplikatuko zaie orube eta lurzoru hutsei (S.1.1., S.2.1., S.3.1.,
S.4.1.).
Hurrengo koefiziente hauek aplikatuko dira:
Azalera Koefizientea
200 m² arte 1,000
200 m² eta 1.000 m² bitartean 0,900
1.000 m² eta 10.000 m² bitartean 0,800
10.000 m² eta 30.000 m² bitartean 0,750
30.000 m² eta 75.000 m² bitartean 0,700
75.000 m²-tik gora 0,650
Orubearen edo lurzoru hutsen azalera osoari aplikatuko zaio.
23
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
- CCL6 - Bide publikoetarako aurrealdeak
Orube eta lurzoru hutsei aplikatuko zaie, bide publikoetarako aurrealdeen arabera
aprobetxamendua agortu ez badute (S.1.1).
Hurrengo koefiziente hauek aplikatuko dira:
Bide publikoetarako aurrealde kopurua
Koefizientea
Bi aurrealde baino gehiago 1,150
Bi aurrealde 1,100
Bi aurrealde baino gutxiago 1,000
Orubearen edo lurzoru hutsen azalera osoari aplikatuko zaio.
- CCL7 - Aprobetxamendu pribatizagarria
Indarreko plangintzari jarraiki bete behar dituzten aprobetxamendu lagapenen arabera
aplikatuko zaie lurzoru hutsei (S.4.1).
Honako koefiziente hau aplikatuko da: CCL7 = aprobetxamendu pribatizagarriaren
ehunekoa 0,85.
Azalera partzialei aplikatuko zaie, beren ehunekoen arabera.
- CCL10 – Lurzorua garatu gabe
Garatzearen zain dauden lurzoru hutsei (bai hiri lurzoruari, bai lurzoru urbanizagarriari,
garatu gabe badago) aplikatuko zaie, indarreko plangintzak atxiki dien aprobetxamendu
edo eraikigarritasunaren arabera (S.4.1.).
Hurrengo koefiziente hauek aplikatuko dira:
Aprobetxamendua/Eraikigarritasuna Egoitzazkoa Industria/Tertziarioa/Merkataritza
+1,30 m²/m² 0,65 0,75
+0,80 m²/m² eta 1,30 m²/m² bitartean 0,60 0,70
+0,50 m²/m² eta 0,80 m²/m² bitartean 0,55 0,65
+0,30 m²/m² eta 0,50 m²/m² bitartean 0,50 0,60
0,30 m²/m² arte 0,45 0,55
24
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
3.2.2 Eraikuntzaren balioztapena
Eraikuntzak baloratzeko birjarpen metodoa erabiliko da: oraingo kostua kalkulatuko da,
erabilera, mota, modalitate eta kategoriagatik esleitzen diren koefizienteak hartuko dira kontuan,
eta hala dagokionean, koefiziente zuzentzaileen bitartez merkatura egokitzeko aurrez ikusi
diren antzinatasun eta gainerako inguruabarren arabera baztertuko da.
Egungo kostua kalkulatzeko batuketa hau egin behar da: burutzapen kostua, kontratako
mozkinak barne, gehi lanbide ordainsariak eta eraikuntza kargatzen duten tributuen
zenbatekoa.
Egindako merkatu azterlanetan oinarrituz, Eraikuntzaren Oinarrizko Balioa zehazten da; txosten
honetarako zehaztutakoa 700 €/m² da.
Eraikuntzaren Oinarrizko balioa (VBC) hartuko da abiapuntutzat, euro/m²-tan definitua,
erabilera, mota, modalitate eta kategoriagatik esleitzen den koefizientea (CMCUC) aplikatuko
zaio, jarraian jasotako taulari dagokionez, eta eraikuntza mota bakoitzerako euro/m²-tan
adierazitako balioa egongo da.
Eraikuntzaren balioa ateratzeko, honako eragiketa egingo da: eraikitako azalera bider unitateko
balioa eta bider aplikatu beharreko eraikuntza balioaren koefiziente zuzentzaileak.
Eraikitako azalera hau da: eraikuntza baten perimetroko parametroen kanpo-lerroaren barruan
sartuta dagoen azalera, eta, hala badagokio, mehelinen ardatzen barruan sartutakoa, baina
argi-patioen azalera kenduta.
Balkoiak, terrazak, ataripeak eta gainerako elementu analogoak, estalita daudenean, beren
azaleraren ehuneko 50ean konputatuko dira, salbu eta beren lau orientazioetatik hirutan itxita
daudenean, orduan 100eko 100ean konputatuko baitira.
Ez dira eraikitako azaleratzat hartuko 1,50 metro altueratik beherako guneak.
3.2.2.1 Eraikuntzen sailkapena. Kategoriak.
Balorazio automatizatuak egitea ahalbidetze aldera, eraikuntzen balioaren taula markoaren
arabera sailkatuko dira eraikuntzak.
Eraikuntzaren kategoria erabilera nagusiaren arabera kalkulatuko da. Eraikuntza ezaugarri
bereziak dituzten eraikinen kasuan, Katastro eta Balorazio Zerbitzuko teknikariek banan-banan
ezarriko dituzte kategoriak.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
ERABILERA, MOTA, MODALITATE ETA KATEGORIEN TAULA MARKOA: CMCUC
KOEFIZIENTEAK
ERABILERA MOTA MODALITATEA KATEGORIAK
1 2 3 4 5 6 7
V. EGOITZA
V.1 Hiri izaerako etxebizitza kolektiboak
V.1.1 Eraikuntza irekian 1,45 1,30 1,15 1,05 0,95 0,80 0,70
V.1.2 etxadi itxian 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65
V.2 Familia bakarrerako etxebizitzak hirian
V.2.1 Eraikuntza isolatuan 1,80 1,50 1,25 1,05 0,95 0,75 0,65
V.2.2 Etxadian edo atxikia 1,75 1,45 1,20 1,00 0,90 0,70 0,60
V.3 Landa izaerako etxebizitzak
V.3.1 Etxebizitza erabilera esklusiboa 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40
V.3.2 Binakako etxebizitza edo atxikia 1,60 1,35 1,15 0,95 0,80 0,60 0,35
V.4 Beste etxebizitza batzuk V.4.1 Aurrefabrikatutako etxebizitzak, bungalowak 1,35 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,30
V.4.2 Gainerako etxebizitzak 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25
I. INDUSTRIALA
I.1 Solairu bat
I.1.1 Biltegiak 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,25
I.1.2 Lantegiak 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30
I.1.3 Tailerrak 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30
I.1.4 Aparkalekuen eta garajeen eraikina 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20
I.2 Hainbat solairu
I.2.1 Biltegiak 0,40 0,37 0,33 0,30 0,27 0,24 0,20
I.2.2 Lantegiak 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25
I.2.3 Tailerrak 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25
I.2.4 Aparkalekuen eta garajeen eraikina 0,50 0,48 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25
I.3 Garraio zerbitzu pribatuak I.3.1 Garraio eta zerbitzu guneen eraikinak 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
I.3.3 Nasa estaliak - geltokien eranskinak 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20
I.4 Eraikin bereziak I.4.1 Gas biltegiak 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25
I.4.2 Solido eta likidoen siloak- biltegiak 0,35 0,30 0,25 0,20 0,18 0,15 0,12
I.5 Hainbat erabilera I.5.1 Hirugarren sektorea 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
I.6 Eranskinak I.6.1 Industria erabilerak babesteko zerbitzuak 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25
O. BULEGOAK
O.1 Eraikin esklusiboan
O.1.1 Bulego anitzak 1,75 1,55 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80
O.1.2 Banakako bulegoak 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90
O.1.3 Bankuak eta aseguruak 2,10 1,85 1,60 1,35 1,20 1,05 0,90
O.2 Eraikin ez esklusiboan
O.2.1 Etxebizitzadun eraikinean 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65
O.2.2 Industriadun eraikinean 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30
O.2.3 Bankuak eta aseguruak 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90
C. MERKATARITZA
O.1 Eraikin esklusiboan
C.1.1 Solairu batean 2,15 1,85 1,55 1,35 1,15 0,85 0,55
C.1.2 Hainbat solairutan 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
C.1.3 Merkatuak 1,80 1,60 1,40 1,15 0,90 0,70 0,45
C.1.4 Hipermerkatuak eta supermerkatuak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
O.2 Eraikin ez esklusiboan
C.2.1 Merkataritzako lokalak 1,35 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70
C.2.2 Merkataritza galeriak 1,50 1,30 1,20 1,10 1,00 0,85 0,70
C.2.3 Merkatuak - postuak 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
C.2.4 Hipermerkatuak eta supermerkatuak 1,35 1,20 1,05 0,85 0,65 0,45 0,30
B. OSASUNA ETA ONGINTZA
B.1 Sanitarioak oheekin B.1.1 Erietxeak - klinikak 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
B.1.2 Ospitaleak 2,60 2,25 1,90 1,60 1,40 1,15 0,85
B.2 Hainbat sanitario B.2.1 Anbulatorioak - laborategiak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
B.2.2 Bainuetxeak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
B.3 Ongintza edota laguntza B.3.1 Egoitzarekin 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
B.3.2 Egoitzarik gabe 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40
D. KIROLAK
D.1 Estaliak
D.1.1 Balio anitzeko kirolak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
D.1.2 Gainerako kirolak 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
D.1.3 Kirol erabilerak babesteko zerbitzuak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
D.2 Estali gabeak
D.2.1 Hainbat kirol 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,15 0,10
D.2.2 Igerilekuak 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25
D.2.3 Kanpinak 0,15 0,13 0,11 0,08 0,06 0,04 0,02
D.2.4 Golf-zelaiak 0,040 0,035 0,027 0,020 0,015 0,010 0,005
E. IKUSKIZUNAK ETA OLGETA
O.1 Eraikin esklusiboan
E.1.1 Estadioak - Zezen plazak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
E.1.2 Belodromoak - Hipodromoak - Auditorioak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
E.1.3 Aisialdi eta jolasetarako zentroak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
E.1.4 Zinemak - Jai aretoak - Diskotekak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
E.1.5 Antzokiak 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
O.2 Eraikin ez esklusiboan E.2.1 Jai aretoak, Diskotekak, Zinemak, -Antzokiak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
E.2.2 Aisialdi eta jolasetarako zentroak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
K. KULTURALAK
K.1 Egoitzarekin K.1.1 Unibertsitateko egoitza eta barnetegiak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
K.1.2 Ikastetxe nagusiak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
K.2 Egoitzarik gabe K.2.1 Irakaskuntza eta zerbitzuak 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45
K.2.2 Liburutegiak – Museoak - Arte-zentroak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
P. PUBLIKOAK - BITXIAK
P.1 Historikoak - Artistikoak P.1.1 Monumentuak 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
P.1.2 Tipikoak edo ohikoak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
P.2 Izaera ofizialekoak P.2.1 Administraziokoak eta esanguratsuak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
P.2.2 Zerbitzu publikoak 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45
P.3 Izaera berezikoak P.3.1 Presondegiak - Militarrak - Polizia etxeak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
R. ERLIJIOSOAK
O.1 Eraikin esklusiboan R.1.1 Komentuak, Mintegiak, Parrokia egoitzak 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45
R.1.2 Kultu zentroak 2,75 2,40 2,05 1,70 1,45 1,20 0,90
R.2 Hainbat R.2.1 Bestelakoak eraikin ez esklusiboan 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
R.2.2 Hilerriak 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03
T. TURISMOA - AISIA ETA OSTALARITZA
T.1 Egoitzarekin T.1.1 Hotelak - Apartahotelak 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
T.1.2 Gainerako ostatuak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
T.2 Egoitzarik gabe Eraikin esklusibo batean
T.2.1 Jatetxeak 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
T.2.2 Tabernak - Kafetegiak 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
ERABILERA MOTA MODALITATEA KATEGORIAK
1 2 3 4 5 6 7 T.2.3 Kasinoak, Gizarte klubak, Bingoak 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
T.2.4 Erakusketak - Biltzarrak 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
Y. BESTE ERABILERA BATZUK
Y.1 Hiri izaerako etxebizitzen eranskinak
Y.1.1 Trastelekuak 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20
Y.1.2 Garajeak 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20
Y.1.3 Banatu gabeko sotoak 0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15
Y.1.4 Lorategiak - Espazio libreak 0,14 0,12 0,10 0,07 0,06 0,04 0,02
Y.2 Bideak, barne urbanizazioa eta azpiegiturak
Y.2.1 Gune urbanizatuak - Markesinak 0,22 0,17 0,13 0,09 0,07 0,05 0,03
Y.2.2 Sarrerak - Bideak 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03
Y.2.3 Zerbitzuetako sareak eta ekipoak 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20
Y.3 Landa izaerako etxebizitzen eranskinak
Y.3.1 Beste erabilera batzuetako eraikina edota lokala
0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15
Y.4 Ekipamendu eta horniduren eranskinak
Y.4.1 Garajeak eta trastelekuak solairuan edota lokala
0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25
Y.4.2 Babes zerbitzuak 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
Y.4.3 Instalazioen erakin edota lokala - Biltegiak 0,90 0,75 0,65 0,50 0,45 0,35 0,25
Oharra: CMCUC koefizienteen taularen haritik:
1. Taulan, egoitza erabilerari dagozkien koefizienteetan sartutzat jotzen da obra
osagarrien zati proportzionala, hala nola, itxiturak, barruko lorategiak, barruko
urbanizazio obrak, jolasguneak, etab.; aitzitik, ez daude sartuta igerilekuen, tenis edo
bestelako kiroletarako zelaien kostuak, edo beste edonolako instalazio berezienak.
2. Egoitzadun turismo erabilerari dagozkien koefizienteetan, igerileku, mini-golf, kirol eta
abarreko instalazioen kostuaren zati proportzionala barruan dagoela ulertzen da, baina
ez dira sartzen beste erabilera batzuetarako (adibidez, merkataritza galeriak,
diskotekak, eta abar) eraikuntza erantsiak.
3. Aurreko atalean ezarritakoa gorabehera, instalazio osagarri horiek eraikuntza
nagusiaren azaleraren aldean garrantzi handikoak direnean, bereizita baloratuko dira.
4. Etxebizitzei erantsitako lorategi eta espazio libreen koefizienteetan (Y.1.4), lursaila
aipatu xedera egokitzeko beharrezko azpiegitura obren kostua aurreikusten da lorategi
publiko nahiz pribatuetan.
5. Halaber, kanpinetan eta golf-zelaietan, eraikuntzen baturak gehi horien instalazioek
okupatzen duten lur zatiak osatuko dute balioa.
6. Eraikin baten tipifikazioan, zenbait lokalen erabilera eraikuntza tipologiarekin bat ez
datorrenean (esate baterako, etxebizitzetan kokatutako bulegoak, etxebizitzetan
kokatutako dendak, etab.), aipatutako lokalei beren eraikuntza tipologiaren arabera
dagokien balioa aplikatuko zaie.
7. Eraikuntzen balioaren koefizienteen taulan ezarritako tipologien barruan sartzen diren
eraikuntza guztiei kategoria zehatz bat ematen zaie katastroko datu-basean, Arau
Teknikoetan ezartzen diren aldagai ezberdinen arabera.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
1. ETXEBIZITZA ETA BULEGOAK
Etxebizitzen eta bulegoen kategoriak lortzeko, erabilera nagusi hori duten eta katastroko datu-
basean bilduta dauden eraikin guztien azterketa eta analisi zabala egiten da.
Ondoren adierazten dira oinarri gisa erabili diren elementuak eta beren puntuazioa:
Etxebizitzak, bulegoa Puntuak
Atezaina Automatikoa 1
Bideo atezaina, fisikoa 2
Berokuntza Badauka 2
Bainugela kopurua
Bainugela bat 1
Bi bainugela 2
Hiru bainugela edo gehiago 3
Itxiera
Zarpiatuak eta emokadurak 1
Bistako adreilua eta kalitate ertaineko lauza txikia
2
Bistako adreilua eta goi kalitateko lauza txikia 3
Harria eta errezel-horma 4
Kanpoko arotzeria
Egurra eta burdina 1
Gineako egurra eta kolore gabeko aluminioa 2
PVC, aluminio anodizatua edo lakatua 3
Ataria
Irekitasun txikia edo ertaina 1
Irekitasun handia 2
Zorua: terrazo edo antzekoa 1
Zorua: marmola, granitoa edo antzekoa 2
Igogailua
Etxebizitza kopurua / Igogailu kopurua
- 15 arte 3
- 16 eta 25 artean 2
- 25etik gora 1
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Ondoko taula hauetan zehazten da dagokion erabilera eta motaren arabera gertatzen den
eraikuntza kategoria:
Erabilera Mota Puntuak Eraikuntza kategoria
E
B
B
B
1
1
2
3
< 5 7
5-8 6
9-11 5
12-14 4
15-18 3
19-20 2
>20 1
E 2
< 5 7
5-6 6
7-8 5
9-10 4
11-13 3
14-16 2
>16 1
E
E
3
4
<3 7
3-5 6
6-8 5
9-11 4
12-14 3
15-17 2
>17 1
2. ERAIKUNTZA INDUSTRIALAK
Industrien kategoriak lortzeko, erabilera nagusi hori duten eta katastroko datu-basean bilduta
dauden eraikin guztien azterketa eta analisia egiten da, etxebizitzetarako eta bulegoetarako
garatu denaren antzera.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Ondoren adierazten dira oinarri gisa erabili diren elementuak eta beren puntuazioa:
Industria Puntuak
Eraikuntza Itxia 1
Zolata Hormigoia 1
Beste mota bat 2
Altuera librea < 7 metro 1
≥ 7 metro 2
Egitura Metalikoa, hormigoia 1
Kanpoko itxitura
Zarpiatua, blokea, bestelako bukatu sinplea
1
Kalitate oneko blokea, txapa lakatua 2
Zertxa argia <11 metro 1
≥ 11 metro 2
Forjatuetako argia < 7 metro 1
≥ 7 metro 2
Garabi zubia < 8 T 1
≥ 8 T 2
Igogailuak
< 1.001 kg 1
≥ 1.001 kg 2
Ibilgailuentzako sarbidea solairuetara 3
Ondoko taula hauetan zehazten da dagokion erabilera eta motaren arabera gertatzen den
eraikuntza kategoria
Erabilera
Klasea Puntuak Eraikuntza kategoria
I
I
1
2
< 7 7
7 6
8-9 5
10 4
11 3
12 2
>12 1
I
I
I
3
5
6
<4 7
4 6
5 5
6-7 4
8-9 3
10 2
>10 1
30
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Eraikuntza berezien eraikuntza berezitasunak kontuan hartuta (I.4 erabilera/mota), bere
bolumenaren arabera ezin bada kategoria zehaztu, banan-banan zehaztuko da
3. IKUSKIZUN ETA JOLAS, TURISMO, AISIALDI ETA OSTALARITZA, ONGINTZA ETA
OSASUN, KULTURA, ERLIJIO, PUBLIKO BEREZI, ERAIKIN ESKLUSIBOKO
MERKATARITZA ETA KIROLERAKO ERABILIKO DIREN ERAIKUNTZAK
Gainerako erabileren kategoriak eskuratzeko (J, T, O, KU, R, P, M.1, K), aipatutako erabilera
nagusiren bat duten eraikuntza guztien azterlan eta analisia hartuko da abiapuntutzat, aurreko
arauetan garatutakoaren antzekoa, eta, hori guztia Katastroko datu-basean azaltzen diren
eraikin-fitxetan jasoko da.
Ondoren adierazten dira oinarri gisa erabili diren elementuak eta beren puntuazioa:
Beste erabilera batzuk Puntuak
Itxiturak
Zarpiatuak eta emokadurak
1
Bistako adreilua eta kalitate ertaineko lauza txikia
2
Bistako adreilua eta goi kalitateko lauza txikia
3
Harria eta errezel-horma
4
Kanpoko arotzeria
Egurra eta burdina 1
Gineako egurra eta kolore gabeko aluminioa
2
PVC, aluminio anodizatua edo lakatua
3
Igogailua Badauka 2
Berokuntza Badauka 2
Aire girotua Badauka 2
Instalazioak
Ertainak 1
Onak 2
Bereziak 3
Turismoa
Hotela 2
Ostatua 1
Motela 1
Pentsioa 1
Apartamentuak 1
Apartahotela 2
Bungalowak 1
Izarrak
1 1
2 2
3 3
4 4
31
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Beste erabilera batzuk Puntuak
5 5
Eraik. nabarmena Bai 2
Eraik. historia Bai 2
Monumentu babestua Bai 2
Ondoko taula hauetan zehazten da dagokion erabilera eta motaren arabera gertatzen den
eraikuntza kategoria:
Erabilera mota Puntuak Eraikuntza kategoria
K O J
T.2 KU E P
M.1
<3 7
3-4 6
5-6 5
7-9 4
10-12 3
13-15 2
>15 1
T.1
<4 7
4-6 6
7-10 5
11-13 4
14-17 3
18-22 2
>22 1
3.2.2.2 Eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua
Ondokoak dira, hala behar denean, aplikatu beharreko koefiziente zuzentzaileak:
- CCC1 koefizientea: Eraikuntzaren antzinatasuna
Eraikuntzari ezarritako balio oinarria zuzentzeko eraikuntzaren antzinatasunaren araberako
haztapen koefizientea aplikatuko da, eta haztapenerako eraikinaren erabilera nagusia eta
eraikuntzaren kalitatea hartuko dira kontuan. Koefizientea kalkulatzeko ondoko taula erabiliko
da, eta beraren oinarri matematikoa adierazpen hau da:
D =[1 - 1,5 *d/(u*c*100)]t
hau da:
d = 1- (t - 35)/350
u: eraikinaren erabilera nagusia; formula horretan ondoko balioak hartzen ditu:
32
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
-1. erabilera. Egoitza (E), bulegoak (B), kultura (K), erlijioa (E), eraikin publiko bereziak
(P) eta beste erabilera batzuk (Y): 1,000.
-2. erabilera. Industria (I), merkataritza (M), ikuskizun eta jolasak (I), turismoa, aisia eta
ostalaritza (T), ongintza eta osasuna (O) eta kirolak (K): 0,900.
c: eraikuntza kalitatea koefiziente taulako kategorien arabera; formula horretan, ondoko balioak
hartzen ditu:
- 1. eta 2. kategoriak: 1,200.
- 3., 4. eta 5. kategoriak: 1,100.
- 6. eta 7. kategoriak 1,000.
t: eraiki, berreraiki edo erabat birgaitu denetik igarotako urteak.
Aurreko definizioen arabera CCC1 koefizienteak ondoko taulako balioak izan ditzake:
t CCC1
Urte osoak
Egoitza, bulegoak, kultura, erlijioa,
eraikin publikoak eta bereziak, eta beste
erabilera batzuk
Industria, merkataritza, ikuskizun eta
jolasak, turismoa-aisia eta ostalaritza, ongintza, osasuna
eta kirolak
Kategoriak Kategoriak
1- 2 3- 4- 5 6 - 7 1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7
0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5-9 0,93 0,93 0,92 0,93 0,92 0,91
10-14 0,87 0,86 0,85 0,86 0,85 0,84
15-19 0,82 0,80 0,79 0,80 0,78 0,77
20-24 0,77 0,75 0,73 0,75 0,73 0,70
25-29 0,72 0,70 0,68 0,70 0,68 0,65
30-34 0,68 0,66 0,63 0,65 0,63 0,60
35-39 0,64 0,62 0,59 0,61 0,59 0,56
40-44 0,61 0,58 0,55 0,58 0,55 0,52
45-49 0,58 0,55 0,52 0,54 0,51 0,48
50-54 0,55 0,52 0,49 0,51 0,48 0,45
55-59 0,52 0,49 0,46 0,48 0,45 0,42
60 edo gehiago 0,50 0,47 0,43 0,46 0,43 0,39
Antzinatasuna eraikina eraiki, berreraiki edo guztiz birgaitu zenetik balorazioa egin arte
igarotako urteen kopuru bidez adieraziko da.
33
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
- CCC3 koefizientea: kontserbazio egoera
Eraikinei kontserbazio egoeraren arabera aplikatuko zaie, hurrengo taularen arabera:
Kontserbazio egoera CCC3
Ohikoa; duten antzinatasuna izanda ere, konponketa garrantzitsurik behar ez duten eraikuntzak 1,00
Arrunta; huts iraunkorrak dituzte, baina eraikinen bizigarritasunerako eta egonkortasunerako ohiko baldintzak ez dituzte arriskuan jartzen
0,85
Urria; nahiko konponketa garrantzitsuak behar dituzten eraikinak dira, eta ohiko bizigarritasun eta egonkortasun baldintzak arriskuan jartzen dituzte. Antolamenduz kanpoko eraikuntzak 0,50
Aurri egoera; argi dago eraikin horietan ezin dela bizi, edo eraikin horien aurri egoera legez aitortu da 0,00
3.2.3 Lurzoru eta eraikuntzako koefiziente zuzentzaileak eta aplikazio eremua
Ondasun higiezinen ezaugarri batzuek, berezkoak zein kanpokoak, era bereko eragina dute
lurzoru eta eraikuntzetan; beraz, hauen gainean ezartzeko koefiziente zuzentzaileak baten zein
besteen balioei aplikatu behar zaizkie.
Ondokoak dira, hala behar denean, aplikatu beharreko koefiziente zuzentzaileak:
- CCSC2 koefizientea: azalera gehiago edo gutxiago
E erabilera: Eraikitako azalera 60 m² baino txikiagoa edo 200 m² baino handiagoa duten
egoitza erabilerako ondasun higiezinei aplikatuko zaie, taula honen arabera:
Azalera Koefizientea
< 38 m² 1,400
≥ 38 m²< 40 m² 1,350
≥ 40 m²< 42 m² 1,300
≥ 42 m²< 44 m² 1,250
≥ 44 m²< 46 m² 1,200
≥ 46 m²< 48 m² 1,150
≥ 48 m²< 51 m² 1,100
≥ 51 m²< 60 m² 1,050
≥ 60 m²< 201 m² 1,000
≥ 201 m²< 241 m² 0,950
≥ 241 m²< 256 m² 0,900
≥ 256 m²< 271 m² 0,850
≥ 271 m²< 281 m² 0,800
≥ 281 m²< 291 m² 0,750
>290 m² 0,700
34
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
B erabilera: Eraikitako azalera 50 m² baino txikiagoa edo 200 m² baino handiagoa duten
bulegoei aplikatuko zaie taula honen arabera
Azalera Koefizientea
< 50 m² 1,100
≥ 50 m² ≤ 200 m² 1,000
> 200 m² 0,900
I,T erabilerak: Industria erabilerarako diren ondasun higiezinei eta turismo, aisialdi eta
ostalaritzarako ondasun higiezinei aplikatuko zaie, baldin eta horien azalera eraikia 500 m²-tik
beherakoa edo 1000 m²-tik gorakoa bada, taula honen arabera:
Azalera Koefizientea
< 150 m² 1,300
≥ 150 m² < 301 m² 1,200
≥ 301 m² < 501 m² 1,100
≥ 501 m² < 1.001 m² 1,000
≥ 1.001 m² < 2.001
m² 0,900
≥ 2.001 m² < 3.001
m² 0,800
≥ 3.001 m² < 5.001
m² 0,700
> 5.001 m² 0,600
M.2, I.2 erabilera: Esklusiboa ez den eraikinetan dauden merkataritza erabilerako ondasun
higiezinei eta eraikin ez esklusiboko ikuskizun eta jolasetarako ondasun higiezinei aplikatuko
zaie, hain zuzen ere. eraikitako azalera 50 m² baino txikiagoa edo 100 m² baino handiagoa
dutenei, taula honen arabera:
Azalera Koefizientea
< 25 m² 1,250
≥ 25 m² < 31 m² 1,200
≥ 31 m² < 36 m² 1,150
≥ 36 m² < 41 m² 1,100
≥ 41 m² < 51 m² 1,050
≥ 51 m² < 101 m² 1,000
≥ 101 m² < 121 m² 0,950
≥ 121 m² < 141 m² 0,900
≥ 141 m² < 161 m² 0,850
≥ 161 m² < 201 m² 0,800
≥ 201 m² < 251 m² 0,750
> 251 m² 0,700
35
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Y.3 erabilera: Landa izaerako etxebizitzen eranskinei aplikatuko zaie, baldin eta horien azalera
eraikia 50 m²-koa edo handiagoa bada, taula honen arabera:
Azalera Koefizientea
< 50 m² 1,000
≥ 50 m² ≤ 100 m² 0,850
> 100 m² 0,700
M.1, K, I1, O, KU, E, P, Y.4 erabilerak: Eraikin esklusiboko merkataritza, kirol, eraikin
esklusiboko ikuskizun eta jolas, ongintza eta osasun, kultura, erlijio eta erabilera publiko
berezietarako diren eraikinei nahiz beste erabilera batzuei aplikatuko zaie, ekipamendu eta
horniduren eranskinak direnean eta azalera eraikia 300 m²-koa edo altuagoa denean, taula
honen arabera:
Azalera Koefizientea
< 300 m² 1,000
≥ 300 m² < 1.001 m² 0,900
≥ 1.001 m² < 3.001 m² 0,800
≥ 3.001 m² < 5.001 m² 0,700
> 5.001 m² 0,600
-CCSC3 koefizientea: trastelekuak
Trastelekuei soilik aplikatuko zaie, taula honen arabera:
Azalera Koefizientea
< 4 m² 1,300
≥ 4 m² < 5 m² 1,200
≥ 5 m² < 6 m² 1,100
≥ 6 m² < 7 m² 1,000
≥ 7 m² < 8 m² 0,900
≥ 8 m² < 9 m² 0,850
≥ 9 m² < 10 m² 0,800
≥ 10 m² < 11 m² 0,750
≥ 11 m² 0,700
36
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
- CCSC4 koefizientea: garajeak
Hiri etxebizitzei erantsiak dauden garajeei soilik aplikatuko zaie (Y.1.2), irizpide honen arabera:
a) Garajeen eredu-azalera 13 metro koadrokoa dela aintzat hartuta (neurketan ez dira
zenbatuko ibilgailuentzako bideak, itxiera hormak etab.), aplikazio taula honako hau
izango da:
Azalera Koefizientea
< 9 m² 0,500
≥ 9 m²a < 11 m² 0,750
≥ 11 m²a < 21 m² 1,000
≥ 21 m²a < 30 m² 1,500
≥ 30 m² C= [S/13]
Hauexek izanik:
C = zatiduraren zati osoa
S = partzelaren azalera
b) Kalkuluan ibilgailuentzako bideak, itxiera hormak etab. zenbatuz gero, lur zatiaren
eredu azalera 25 m² izango da; hona aplikazio taula:
Azalera Koefizientea
< 15 m² 0,500
≥ 15 m²a < 25 m² 0,750
≥ 25 m²a < 35 m² 1,000
≥ 35 m²a < 50 m² 1,500
≥ 50 m² C= [S/25]
Hauexek izanik:
C = zatiduraren zati osoa
S = lokalaren azalera
Banakako balioztapenetan, garaje saila itxita badago, gainera, 1,100 koefizientea aplikatuko da
kasu guztietan.
- CCSC5 koefizientea: azaleraren eta fatxadaren arteko erlazioa
Eraikin ez esklusiboko merkataritza erabilerako ondasun higiezinetan (C.2) soilik aplikatuko da
eta lokalaren eskuragarritasuna haztatutako da fatxadaren luzera handiagoarekin edo
txikiagoarekin, azalerari dagokionez.
37
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Gehieneko balioa 1,150 eta gutxieneko balioa 0,800 izango dira eta honako formula
matematikoaren bidez eskuratuko da emaitza:
CCSC5=1,150 + 0,01*(5 – R)
Bertan:
- R: azalera edo azaleren batura (m²), lotutako hainbat lokal baldin badira, zati lokalaren edo
lokalen fatxaden luzera (m) guztien batura.
- CCSC6 koefizientea: Garajeen solairua
Hiri etxebizitzei erantsiak dauden garajeei soilik aplikatuko zaie (Y.1.2), irizpide honen arabera:
Solairua Koefizientea
-2 0,950
-3 0,900
-4 0,850
≤ -5 0,800
3.2.4 Rm koefizientea. Merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea, katastro-balioa kalkulatzeko
Hiri izaerako ondasun higiezinen katastro balioa merkatuko balio probablea zuzendu ondoren
lortutakoa izango da; horretarako, Foru Agindu bidez onartuko den Rm merkatuarekiko
erreferentziazko koefiziente modulatzailea aplikatuko da.
Txosten honetarako Rm= 0,5 balioa ezarri da.
38
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
4. Landa balioztapeneko irizpideak
Zergari betira, landa-ondasun higiezinen katastro-balioa kalkulatzeko, merkatuko balioa hartuko
da erreferentziatzat eta lehengoak ezingo du inola ere balio hori gainditu.
Bai lursailak, bai eraikuntzak kontuan hartuta, landako ondasun higiezinen merkatuak garrantzi
gutxi duenez, Bizkaiko Foru Aldundiko Katastro eta Balorazio Zerbitzuari dagozkion higiezinen
balioztapen teknikariek erreferentziazko balioak alderaketa azterketa edota analisia eta
frogatutako analisi estatistikoak erabiliz zehaztuko dituzte.
Landa ondasun zehatzari dagokionez, Merkatuan Balio Probablea (MBP) Arau Tekniko hauek
aplikatzetik ateratakoa da.
Landa ondasun higiezinen Merkatuko Balio Probablea (MBP) Katastro Balioa (KB) lortzeko
erabiliko da eta, horretarako, merkatuari aipamena egiten dion koefiziente modulatzailea
aplikatuko da.
4.1 Metodologia orokorra
Landa ondasun higiezinen Merkatuko Balio Probablea (VPM) ondorengoek osatuko dute:
Landa Lursailaren Merkatuko Balio Probableak (VPT) eta Landa Eraikuntzaren Merkatutako
Balio Probableak (VPC). Lehenengoa lursailaren balioa izango da, bere kokagunean dagoen
produkzio gaitasun baliokidearen arabera. Bigarrena, berriz, kokagunearen kostuari jarraiki
zehaztuko da.
VPM = VPT + VPC
Landa lurzoruan kokatutako eraikuntzek hiri izaera dutenean, beren balioa, horiek hartutako
lursailaren balioa barne, ponentzia honetako hiri ondasun higiezinen Balioztapen Arau
Teknikoen arabera kalkulatuko da.
Landa izaerako ondasun higiezinen katastro balioa (VC) merkatuko balio probablea (VPM)
zuzendu ondoren lortutakoa izango da; horretarako, Rm merkatuarekiko erreferentziazko
koefiziente modulatzailea aplikatuko da, ondoren deskribatzen den moduan:
VC= VPM x Rm
hau da:
VC: Landa izaerako higiezinaren katastro balioa, eurotan adierazita.
VPM: Landa izaerako higiezinaren merkatuko balio probablea, eurotan adierazita.
Rm: Katastro baliorako merkatuarekiko erreferentziazko koefiziente modulatzailea.
Landa izaerako lursailak balioztatzeko arau teknikoen aplikazio eremua hurrengo labore
motetarako izango da:
39
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Kodea Labore mota Egiazko laborea
C LANA
BARATZE LABOREA
LANERAKO BARATZEA
BASO LANDAREEN HAZTEGIA
LORATEGIA
J OTALURRA LARREA
EU EUKALIPTOAK KOSTALDEKO EUKALIPTOAK BARNEKO EUKALIPTOAK
F FRUTA-ZUHAITZAK
KIWIA
SAGARRONDOAK
UDAREONDOAK
FRUITU TXIKIA
FRUTA ZUHAITZAK
INTXAURRONDOAK
I PRODUKZIORIK GABEKOAK
LURZORU HARRITSUAK
UREZ BETETZEN DEN LURZORUA
ZONA URBANIZATUA
LANDA ERAIKUNTZA
ZOR ERREPIDEA
UR XAFLA
LURZORU OKUPATUA
NE NEGUTEGIA NEGUTEGIA
S SASTRAKADIA OTADI SASTRAKADIA
HZM HOSTOZABALEN MENDIA
HARITZ GORRIA
IDI BIHOTZ ARBOLA
HAZKUNTZA ERTAINEKO HOSTOZABALAK PAGADIA
URKIDIA
HARIZTIA
ARTADIA
GAZTAINAK
HAZKUNTZA MOTELEKO HOSTOZABALAK
HALTZADIA
IBAIERTZEKO BASOA
SASIAKAZIA
HURRONDOA
GEREZIONDOA
40
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Kodea Labore mota Egiazko laborea
EM EGUR MENDIA
INTSINIS PINUA
ITSAS PINUA
LAWSON ALTZIFREA
LARIZIO PINUA
PINU BASATIA
DOUGLAS IZEIA
HAZKUNTZA ERTAINEKO KONIFEROA
MAKALDIA
ALERTZEA
KONIFEROEN ETA HOSTOZABALEN NAHASTEA
BE BELARDIA BELARDIA
MA MAHASTIA MAHASTIA
“Hiri eraikuntzako labore ez-emankorra” duten azpipartzelak ponentzia honetako hiri ondasun
higiezinen Balioztapen Arau Teknikoekin balioetsiko dira
Landa izaerako lursailen balioa kalkulatzeko metodologia alderaketa eta sintesiarena da.
Kalkuluak katastroaren datuetan oinarrituta egiten dira.
Egiazko labore mota azpipartzelaren berezko ezaugarria da, beraz, kalkulu unitatea
azpipartzela da edo, hori izan ezean, partzela bera. Azpipartzela bakoitza balioztatzen denean,
partzelaren balioa partzelak dituen azpipartzela guztien balioen batura izango da.
Bizkaiko Lurralde Historikoan egiazko labore mota bakoitzaren balio ezin hobetik abiatuta eta
analisi geografikoaren bidez balioa zuzentzen da. Balio ezin hobea erabilerako lursailaren
baldintzarik onenetan ematen da. Aztertu diren aldagaien arabera, balio ezin hobeak
produktibitate ezaugarriengatik eta kokapenarengatik gutxietsiz doaz. Bestalde, zona
antropizatuetara hurbil gelditzeagatik balioa gehi daiteke, Bizkaiko higiezinen merkatuak izan
dezakeen eraginaren ondorioz.
Labore bakoitzaren balio ezin hobea eta hirigunetik edo gune urbanizagarritik hurbil egotearen
ondoriozko balioztatze balioa alderaketa azterlanak eta analisi estatistiko frogatuak erabiliz
zehaztu dira. Horiek Katastro eta Balorazio Zerbitzuko balioztapen teknikariek burutu dituzte,
urteetan zehar Bizkaiko Lurralde Historikoan egin diren transakzioetan oinarrituta eta landa
izaerako azpipartzela bakoitzari aplikatzeko balioa kalkulatzen denean erabiliko dira.
Laborearen balio ezin hobea egiazko labore mota bakoitzerako produktibitatearen eta
kokapenaren baldintza ezin hobeetan balioa da. Balioztatze balioa, berriz, hiri lurzoruarekiko
edo urbanizagarriarekiko hurbil egoteagatik landa lursailen gaindizko prezioaren balioa da.
41
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
4.1.1 Lurzoruaren balioztapena
Partzela bakoitzari dagokionez, Lursailaren Merkatuko Balio Probablea (VPT) azpipartzela
bakoitzaren Lursailaren Merkatuko Balio Probablearen (VPTS) batura da.
Azpipartzela bakoitzaren Merkatutako Balio Probablea (VPTS) honako formula aplikatuz
kalkulatuko da:
VPTS = {VOPT-CULTIVO x CP x CL + VAPRECIO x CC} x SS
hau da:
VPTS = Landa izaerako azpipartzelaren merkatuko balio probablea, eurotan adierazita.
VOPT-CULTIVO = Egiazko labore mota bakoitzerako lursailaren balio ezin hobea, euro/m²-tan
adierazita.
CP = Produktibitatearen koefizientea.
CL = Kokapenaren koefizientea.
VAPRECIO = Hiri lurzoru edo urbanizagarriarekiko hurbil egoteagatik balioztapenaren balio finkoa,
euro/m²-tan adierazita.
CC = Hurbiltasunaren koefizientea.
SS = Balioztatzeke dagoen azpipartzelaren azalera, m²-tan adierazita
168_2014 Foru Araua aplikatzeko laboreen balio optimoaren zerrenda:
Kodea Benetako laborea Laborearen balio optimoa (€/m²)
2 ORTUA/HUERTA DE LABOR 6,9
3 ZUHAITZ MINTEGIA/VIVERO PLANTA FORESTAL 4,6
8 MAKALDIA/CHOPERA 2,3
10 BEROTEGIA/INVERNADERO 23
11 INVERNADERO PLANTAS ORNAMENTALES 23
13 MAHASTIA/VIÑEDO 4,6
14 KIWIAK/KIWI 5,75
15 SAGARRONDOAK/MANZANOS 3,45
16 MADARIONDOAK/PERALES 3,45
17 FRUITU TXIKIAK/PEQUEÑOS FRUTOS 4,6
18 FRUTA ARBOLAK/FRUTALES 3,45
21 INTXAURRONDOAK/NOGALES 2,52
25 GEREZIONDOAK/CEREZOS 3,45
30 BELARDIA/PRADERA 3,45
32 LARREA/PASTIZAL 1,95
42
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Kodea Benetako laborea Laborearen balio optimoa (€/m²)
34 OTADIA/ARGOMAL 1,1
37 SASTRAKADIA/MATORRAL 1,1
38 RADIATA PINUA/PINO RADIATA 0,69
39 ITSAS PINUA/PINO MARITIMO 0,57
40 LAWSON ALTZIFREA/CIPRES DE LAWSON 0,57
41 LARIZIO PINUA/PINO LARICIO 0,57
42 PINU GORRIA/PINO SILVESTRE 0,57
43 DOUGLAS IZEIA/ABETO DOUGLAS 0,57
44 HARITZ AMERIKARRAK/ROBLE AMERICANO 0,46
45 TULIPARBOLA BASOA/TULIPERO 0,46
47 HAZKUNDE ERT.KONIF./CONIFERA CREC. MED. 0,57
48 HAZK.ERT.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.MED. 0,46
49 KOSTALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR COSTA 0,69
50 BARNEALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR INTERIOR 0,57
51 PAGADIA/HAYEDO 0,46
52 URKIDIA/ABEDULAR 0,34
53 HARIZTIA/ROBLEDAL 0,46
54 ARTADIA/ENCINAR 0,34
55 GAZTANADIA/CASTAÑAR 0,34
56 HAZK.GELD.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.LENTO 0,34
57 HALTZADIA/ALISEDA 0,34
61 ERREKA ERTZEKO BASOA/BOSQUES DE RIBERA 0,34
62 HAITZAK/SUELO ROCOSO 0,23
63 LUR URPERAGAIA/SUELO ANEGABLE 0,23
73 LORATEGIA/JARDIN 9,2
74 GUNE URBANIZATUA/ZONA URBANIZADA 9,2
76 ZORTASUN BIDEA/CAMINO DE SERVIDUMBRE 2,8
83 LARITZA/ALERCE 0,57
88 KONIFERA-HOSTOZABAL/CONIFERA-FRONDOSA 0,46
90 NEKAZAL ERAIKINA/EDIFICACIÓN RÚSTICA 17,24
91 ARKAZIAK/FALSA ACACIA 0,46
92 UR-LAMINA/LÁMINA AGUA 0,35
93 LUR-OKUPATUA/SUELO OCUPADO 0,35
VAPRECIO
43
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Udalerri guztiak 4 €/m²
4.1.1.1 Azpipartzelen balioaren koefiziente zuzentzaileak
Koefizienteak koefiziente bakoitzerako aplikagarriak diren baldintzak betetzen dituzten azalera
partzialei aplikatuko zaizkie. Aldagai bakoitzak eragindako azalera analisi geografikoz neurtuko
da.
Koefizienteak ez dira baztertzaileak, beraz, eragina aldi berean suertatzen da horien balioak
biderkatuz.
1. Lursailari atxikitako faktoreak
A. Produktibitatearen koefizientea (CP)
Lursailari atxikitako faktoreak eta produktibitatea murrizten dutenak. Aztertutako aldagai
bakoitzerako balio galeraren arabera koefizienteak zehaztu dira. Laborearen produkzioarekiko
egokitzapena zuzentzen dute.
CP = CPALTITUD x CPPENDIENTE
CPALTITUD: Produktibitatearen koefizientea altitudearengatik
CPPENDIENTE: Produktibitatearen koefizientea aldaparengatik
a. CPALTITUD: Produktibitatearen koefizientea altitudearengatik
CPALTITUD
Altitudea itsas mailaren gainean (m)
Labore mota
Negutegia, Mahastia Laborea, otalurra, eukaliptoak, fruta-zuhaitzak, produkziorik
gabeak, sastrakadia, hostozabaleko mendia, egun
mendia, belardia
< 400 m
1 1
≥ < 400 m
0,8 1
Balioa gutxitzean lursailak duen aldaparen eragina neurri berean gertatzen da basoko laboreen
kasuan eta modu desberdinean nekazaritzako laboreei eta larreei dagokienez.
Basoko laboreetarako baso landaketetan makineria erabiltzeko araudian zehazten diren aldapa
tarteak kontuan hartu dira.
44
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Nekazaritzako laboreen eta larreen kasuan, nekazaritzarako makineriaren erabilera mugatzen
duten aldapa tarteak eta abeltzaintzarako aprobetxamendua mugatzen duten aldapak batu dira.
Balioztatzen ari den landa azpipartzelaren azalera zehatzari aplikatuko zaio, labore moten eta
aldaparen arabera.
b. CPPENDIENTE: Produktibitatearen koefizientea aldaparengatik
CPPENDIENTE
Aldapa (%)
Labore mota
Eukaliptoak, Sastrakadia, hostozabalen mendia, egur
mendia
Laborea, fruta-zuhaitzak, otalurra, larrea, produkziorik
gabea
Negutegia, mahastia
≤15 1 1 1
>15 - ≤30 1 0,7 1
>30 - ≤50 0,70 0,4 1
>50 0,60 0,4 1
2. Lursailarekiko kanpotiko faktoreak
Faktore hauek ez diote zuzenean lursailaren produktibitateari eragiten; kokapenarengatik eta
irisgarritasunarengatik lursailen balioari eragiten dioten faktoreak dira.
A. Kokapenaren koefizientea (CL)
CL= CLVIAS x CLVIVIENDAS x CLMUNICIPIO
CLVIAS: Ibilgailuetarako bidearekiko distantziaren koefizientea
CLVIVIENDAS: Etxebizitzekiko distantziaren koefizientea
CLMUNICIPIO: Udalerriaren arabera balio-galeraren koefizientea.
a. CLVIAS: Ibilgailuetarako bidearekiko distantziaren koefizientea
Edozein ustiapenera ibilgailuz irits badaiteke, balioa gehituko du, bertan egiten diren lanak
errazten baititu, aprobetxamendua bukatuko dutenen aldetik prezio hobea lortzen baita eta
merkatura hobe irtengo delako.
Nolanahi ere, ibilgailuetarako bidea urtearen edozein garaitan errepideko ibilgailuak ibiltzeko
modukoa izango da eta ez da etenik egongo. Baldintza horiek betetzen dituzten Bizkaiko bide
nagusien mapa egin da.
CLVIAS
45
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Distantzia bide nagusira (m)
Labore mota
Negutegia, mahastia Laborea, otalurra, eukaliptoak, fruta-zuhaitzak, produkziorik gabeak,
sastrakadia, hostozabaleko mendia, egur mendia, larrea
< 100 m 1 1
≥ -100 m 0,7 1
b. CLVIVIENDAS = Etxebizitzekiko distantziaren koefizientea
Lurzoru ez-urbanizagarrian etxebizitzetatik hurbil dagoen lursaila urrunago dagoena baino
gehiago balioztatzen da, ustiatzeko eta kokapenari erreparatuta erosoagoa baita.
CLVIVIENDAS
Distantzia etxebizitzetara (m)
Labore mota
Negutegia, mahastia Laborea, otalurra, eukaliptoak, fruta-zuhaitzak, produkziorik gabeak,
sastrakadia, hostozabaleko mendia, egur mendia, larrea
< 50 m 1 1
≥ 50 m 0,8 1
c. CLMUNICIPIO: Udalerriaren arabera balio-galeraren koefizientea.
Kokatuak dauden udalerriari dagokion katalogazioaren arabera lursailei aplikatuko zaie.
CLMUNICIPIO
Eukaliptoak, Sastrakadia, Hostozabalen Mendia, Egur
Mendia, Negutegia, Mahastia
Laborea, fruta-zuhaitzak, otalurra, larrea, produkziorik
gabea
1 0,8
B. Hurbiltasunaren koefizientea (CC)
Koefiziente honek hiri-lurzoruetara edo urbanizagarrietara hurbil egoteagatik lursailen balioak
duen gaindizko prezioa modulatzen du.
CC= CCURBANA x CCPENDIENTE x CCMUNICIPIO
CCURBANA: Hirigunera duen distantziarengatik garestiagoa izateari dagokion zuzenketa.
CCPENDIENTE: Lursailaren aldaparengatik prezio gehiago izatearen zuzenketa.
46
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
CCMUNICIPIO: Udalerriaren arabera hiri-lurzorura edo urbanizagarrira hurbil egoteagatik
garestiagoa izatearen zuzenketa.
Bizkaiko higiezinen merkatuan hiri lurzoruaren balioari dagokionez aldaketa nabarmenak daude
udalerriaren arabera eta, aldi berean, desberdintasun horiek labore mota guztietan eragiten
dute.
Lursaila hiri lurzorutik edo urbanizagarritik hurbil badago, balio gehiago du udalerri bakoitzeko
higiezinen merkatuaren eraginez eta lursail horietan eragina aldaparekin bat aldatzen da.
a. CCURBANA: Hirigunera duen distantziarengatik garestiagoa izateari dagokion
zuzenketa.
Edozein udalerritan lursailaren prezioaren banaketa hiri-lurzoruarekiko edo urbanizagarriarekiko
distantziaren araberakoa da, bai ezaugarri hobea dutelako, bai zerbitzuen hornidura onagoa
delako.
Hiri lurzoru edo urbanizagarriarekiko distantzia plangintzaren arabera (m)
CC:
Labore mota guztiak
< 50 m 1
≥ 50 m 0
b. CC: Lursailaren aldaparengatik prezio gehiago izatearen zuzenketa
Aldaparen arabera aplikatuko zaie lursailei.
CCPENDIENTE
Aldapa (%) Labore mota guztiak
≤ 30 1
>30 - ≤ 50 0,70
>50 0,60
c. CCMUNICIPIO: Udalerriaren arabera hiri-lurzorura edo urbanizagarrira hurbil
egoteagatik garestiagoa izatearen zuzenketa
Kokatuak dauden udalerriari dagokion katalogazioaren arabera lursailei aplikatuko zaie.
CCMUNICIPIO
0,8
47
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
4.1.2 Eraikuntzaren balioztapena
Landa izaerako eraikuntzak balioztatzeko honako modalitateetan banatzen dira:
A10. Industria pabiloien antzeko eraikuntza-tipologiak dituzten horiek.
A20. Bulegoak eta zerbitzu guneak (aldagelak, kontrola, erakusketa, merkataritza,
etab.), A10 izenekoen bolumenetan sar daitezke edo espazio erantsiak ala eraikin
osagarriak izan daitezke A10 izenekoen eraikuntza-ezaugarri berdinekin. Eraikuntza
ezaugarriengatik egoitza tipologiekin pareka daitezkeen eraikinak ere sartzen dira.
A30. A10ekoen eraikinak edo gelak (eranskinetan solairuartean), instalazioak, biltegiak,
araztegiak, ponpak, elektrizitatea, etab. hartzeko. Halaber, eraikin independente
txikiagoak eratzen dituzte, ustiapen zaharretan animaliak gordetzeko eraikinak eta
bordak barne.
A40. Gordetegiak, siloak, putzuak eta urmaelak, arrain haztegiak eta haztegiak (estali
gabe).
A50. Negutegiak eta itzaltegiak.
Aurreko koadroan tipifikatu gabe dagoen erabilera agertzen denean, ezaugarrien arabera
erabilera egokienari parekatuko zaio.
Hurrengo eraikuntza balioak definitzen dira:
Kontrataren Gauzatze Kostua (CEC): Metro karratuko balio unitarioa da eta eraikuntza baten
ordez berria egiteko beharrezko inbertsioen batura da. Eraikuntza balioa kalkulatzeko,
Kontratarengatik Gauzatze Kostuak ematen dituen eraikuntza ezaugarrien arabera balioztapen
analitikoa egiten da. Eraikuntza desberdinak aztertuko dira eta balio unitarioa lortzeko oinarri
bezala erabiltzen direnekin alderatuko dira, horiek antzeko ezaugarriak badituzte. Kontrataren
kostuan eraikitzailearen irabaziak eta gastu orokorrak, ordainsari profesionalak eta eraikuntzan
ordaindu behar diren zergak sartzen dira.
Egungo Berritze Balioa (VRA): Dagoen eraikina ordezkatzeko egungo kostua zehaztean
datza. Horri adinarengatik eta kontserbazio egoerarengatik balio gutxitzeak kendu beharko
zaizkio, beraz, gauzatzeko kostuaren balioari (CEC) ondorengoak kendu ostean lortuko da:
sustatzailearen administrazio gastuak, eraikuntzaren balio-galtze fisikoa eta funtzionala
balioztapenaren datan, egoeraren eta antzinatasunaren arabera. Hala, balio garbia edo egungo
balioa izango da.
Landa izaerako eraikuntzak balioztatzeko berritze kostuei buruzko metodoa erabiliko da, hortaz,
landa izaerako Eraikuntzen Merkatu Balio Probablea (VPC) Egungo Berritze Balioa (VRA)
izango da:
VPC = VRA
48
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Egungo Berritze Balioa hurrengo formularen bitartez lortuko da:
VRA= CEC x KP x CA x SUP
Hau da:
VRA: Egungo Berritze Balioa (euroak).
CEC: Kontrataren Gauzatze Kostua: gauzatze materiala gehi gastu orokorrak eta
eraikitzailearen irabazia, proiektu eta obra zuzendaritzarengatik ordainsari teknikoak, lizentzia,
eraikuntza tasa eta barruko partzela moldatzeko kostua (euro/m²).
KP: Sustatzailearen administrazio gastuak.
CA: Nekazaritza eta abeltzaintzarako eraikuntzen koefiziente zuzentzaileak.
SUP: Azalera eraikia. Itxiturarik gabeko eraikuntzen kasuan, perimetro bezala egituraren
kanpoko lerrotik garatzen dena izango da (m²).
Kontrataren Gauzatze Kostua (CEC)
Kontrataren Gauzatze Kostua (CEC) lortzeko, euro/m²-tan eraikuntzaren oinarrizko balioari
(VBC), alderaketa azterlanen eta analisi frogatuen arabera higiezinen balioztapen teknikariek
definitutakoari, nekazaritza eta abeltzaintzako erabilera eta motaren kategoria koefizientea
(CCUCA) aplikatuko zaio, eraikuntzaren mota/erabilera/kategoriari jarraiki honako taularekin
bat:
CEC= VBC x CCUCA
CCUCA
Erabilera Mota Kategoria
1 2 3 4
A. Nekazaritza, abeltzaintza eta
basogintza
A.10. Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako eraikuntza.
0,70 0,50 0,35 0,20
A.20. Bulegoak, aldagelak eta zerbitzuak 1,20 0,90 0,60 0,40
A.30. Biltegiak, instalazio erantsiak, etab. 0,45 0,35 0,25 0,15
A.40. Siloak, gordetegiak eta putzuak 0,70 0,50 0,35 0,20
A.50. Negutegiak eta itzaltegiak 0,40 0,30 0,20 0,10
Aurreko koadroan tipifikatu gabe dagoen erabilera agertzen denean, ezaugarrien arabera
erabilera egokienari parekatuko zaio.
49
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Lau eraikuntza kategoria definitzen dira eraikin modalitate bakoitzerako:
1. Oso ona.
2. Ona.
3. Normala.
4. Baxua.
Bere urbanizazioarekin partzela moldatzeko obrak kostuetan kontuan hartuko dira,
zenbatekoarengatik jarduera nagusia garatzeko ohikoa gainditzen dutenean izan ezik.
Sustapen gastuak (KP)
Balioa modulatzen duen koefizientea da. Bertan sustatzailearen administrazio eta kudeaketa
gastuak eta arrisku prima sartuko dira.
Erabilera/mota A10 A20 A30 A40 A50
KP 1,15 1,15 1,10 1,05 1,10
4.1.2.1 Eraikuntzen sailkapena kategorien arabera.
Kategorien araberako eraikuntzen sailkapen honetan dimentsioak, egitura tipologiak, erabilitako
materialak eta eraikuntza elementuak, baita oinarrizko instalazioak ere kontuan hartuko dira.
Lau eraikuntza kategoria definitzen dira eraikin modalitate bakoitzerako:
E/K/M Kategoria Tipifikazioa
A10
1. Oso ona Egitura: Bereziak metalikoak eta hormigoia. Egur ijeztuz aurrefabrikatua.
Itxiera: Harrizko fabrikak eta bukatu bereziak, zenbait orri. Hormigoizko xafla aurrefabrikatua.
Zolata: Zolata zolatuarekin.
Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur hotz sanitarioa.
Atariaren edo zertxaren zabalera: >10 m
Baoa edo forjaketaren argia: >10 m
2. Ona Egitura: Aurrefabrikatuak eta bertan, hormigoia edo metalikoak.
Itxiera: Bistako adreiluaren fabrika edo bloke bereziak, hormigoizko xafla aurrefabrikatua,
panel xafla sandwicha.
Zolata: Zolata tratatuarekin, aurrez fabrikatutako xaflen lurzoruak
Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur hotz sanitarioa.
Atariaren edo zertxaren zabalera: >10 m
Baoa edo forjaketaren argia: >10 m
3. Normala Egitura: Hormigoizko edo metalezko aurrefabrikatuak.
Itxiera: Adreilu fabrika edo bloke xumea, xafla bukatu bereziekin.
Zolata: Zolatu gabeko zolata.
Oinarrizko instalazioak: Oinarrizko instalaziorik gabe.
Atariaren edo zertxaren zabalera: <10 m
Baoa edo forjaketaren argia: <10 m
50
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
E/K/M Kategoria Tipifikazioa
4. Baxua Egitura: Zama hormak, egurra edota metalikoa eta estalki arinak.
Itxiera: Xafla xumea eta fabrika arruntak.
Zolata: Zolatarik gabe.
Oinarrizko instalazioak: Oinarrizko instalaziorik gabe.
Atariaren edo zertxaren zabalera: <10 m
Baoa edo forjaketaren argia: <10 m
A20
1. Oso ona Itxiera: Harrizko fabrikak eta bukatu bereziak, zenbait orri. Hormigoizko xafla aurrefabrikatua.
Arotzeria: PVC eta aluminioa zubi termikoarekin.
Zerbitzuak: Zenbait komun edota bainugela.
Zolata: Zolata zolatuarekin.
Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur bero sanitarioa eta klimatizazioa.
2. Ona Itxiera: Bistako adreiluaren fabrika edo bloke bereziak.
Zolata: Zolata tratatuarekin.
Arotzeria: PVC eta aluminioa zubi termikoarekin.
Zerbitzuak: Komuna edota bainugela.
Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur bero sanitarioa eta berogailua.
3. Normala Itxiera: Adreiluaren fabrika edo bloke xume zarpiatuak, panel xafla sandwicha.
Zolata: Zolatu gabeko zolata.
Arotzeria: Gineako egurra eta aluminioa zubi termikorik gabe.
Zerbitzuak: Komun bat.
Oinarrizko instalazioak: Indarrekoak, argiak, su itzalgailuak, ur hotz sanitarioa.
4. Baxua Itxiera: Xafla eta fabrika arruntak.
Zolata: Hormigoizko zolatarik gabe.
Arotzeria: Egurra eta burdina.
Zerbitzuak: Komunik gabe.
Oinarrizko instalazioak: Oinarrizko instalaziorik gabe.
A30
1. Oso ona Itxiera: Zenbait orriko bukatu berezien fabrikak. Harlangaitz horma ilaratua
Estalkia: Teila forjaketa edo zertxaren gainean.
Zolata: Zolata zolatuarekin.
Oinarrizko instalazioak: Instalazio batzuekin.
2. Ona Itxiera: Bistako adreiluen fabrika edo bloke bereziak ala kareharrizko harlangaitza.
Estalkia: Teila forjaketa edo zertxaren gainean. Panel xafla sandwicha.
Zolata: Zolata tratatuarekin.
Oinarrizko instalazioak: Instalazio batzuekin.
3. Normala Itxiera: Adreiluaren fabrika edo bloke xume zarpiatuak, panel xafla sandwicha, ohiko
harlangaitza.
Estalkia: Teila panelaren edo oholtzen gainean. Xaflak bukatu bereziekin.
Zolata: Zolatu gabeko zolata.
4. Baxua Itxiera: Xafla eta fabrika arruntak.
Estalkia: Xafla xumea.
Zolata: Zolatarik gabe.
51
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
E/K/M Kategoria Tipifikazioa
A40
1. Oso ona Hormigoizko siloak
2. Ona Fabrika eta poliesterreko siloak.
Hormigoizko gordetegiak.
3. Normala Altzairu galvanizatuzko xaflen siloak.
Fabrika eta poliesterreko gordetegiak.
4. Baxua Altzairuzko xaflen siloak edo urmaelak.
A50
1. Oso ona Egur ijeztuaren egitura, polikarbonato edo beirazko itxiturak, aireztapen zenital automatizatuarekin.
2. Ona Egitura galvanizatua, hormigoi armatuzko inguratze hormaren gainean eta beirazko edo polikarbonatozko itxiturak, aireztapen zenital mekanikoarekin.
3. Normala Egitura galvanizatua, lur berdinketa ertainarekin, polikarbonatozko itxiturekin, aireztapen
zenitalarekin.
4. Baxua Altzairuzko bastidoreak eta plastikozko edota polikarbonatozko itxiturak.
Kategoria horiek ezin hobeki tipifikatzea zaila denez, gutxi gorabeherako arauak eskaintzen dira
eta oinarrizko ezaugarriak deskribatzea dute helburu, esleitutako kategoria eraikuntzaren
egiazko gastuarekin bat etortzeko. Beraz, ez dira deskribatutako ezaugarri guztiak bete behar.
Jarduera mota bakoitzerako instalazio bereziak atal honetan baztertuak daude, CA4
koefizientean ebaluatzen baitira.
4.1.2.2 Eraikuntzaren koefiziente zuzentzaileak
VRA (Egungo Berritze Balioa) lortzeko koefiziente zuzentzaile aplikagarriak ondorengoak dira:
1. CA1. Itxituraren koefizientea
Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako eraikin guztiei aplikatuko zaie, tipologiak ebaluatu
eta itxitura guztiak edo horien zati bat ez dutenei (gordailuei barne) balioa jaisteko, honakoekin
bat:
Itxitura maila CA1 koefizientea
Guztizko itxitura 1,00
Itxitura partziala 0,80
Itxiturarik gabe 0,60
52
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
2. CA2. Azaleraren koefizientea
A10/A50 erabilera/motei aplikatuko zaie, erabilera/motaren arabera guztiz eraikitako azalerari
jarraiki eraikuntzaren kostua haztatzeko.
Azalera CA2 koefizientea - Erabilera/Mota
A10 A50
<200 1,15 1,10
≥200 - <900 1,00 1,00
≥900 0,80 0,90
3. CA3. Solairuen koefizientea
A10 erabilera/motei aplikatuko zaie, eraikuntzaren kostua haztatzeko, zenbait solairu dituzten
eraikinetan. Hala, industria gainkargetarako egokiak diren forjaketengatik eraikuntza prozesua
garestiagoa dela kontuan hartzen da. Halaber, egitura eta zimendua gaindiz dimentsionatu
behar da.
Eraikin bereko elementu guztiei aplikatuko zaie, eraikinak solairu oso bat baino gehiago badu,
solairuarteei (E) izan ezik.
CA3 koefizientea Koefizientea
1,20
4. CA4. Instalazioen koefizientea
A10/A30/A50 erabilera/motei aplikatuko zaie.
Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako ustiapenen helburuak produkzioaren
hobekuntzarekin zerikusia duela eta, horretarako, geroz eta bitarteko sofistikatuagoak erabiltzen
direla kontuan hartuta, instalazio berezi horiek ezartzea garestiagoa da eta, xede horrez, bere
kategoriaren arabera horiek ebaluatzen dituen koefiziente hau erabili da.
Instalazio bereziak dira egindako hobekuntzak, ingurumen kontrolerako neurriekin eta
ustiapenaren azpiegiturekin zerikusia duten eremuetan balio handiagoa dutelako. Besteak
beste, isolamenduaren sistemak, klimatizazioaren instalazioak (aireztapena, hozte instalazioak,
berokuntza), segurtasuna, instalazio agroenergetikoak, elikadura sistemak, kaiolak eta
estabulazioak, esnea jaisteko robota, automatizazio sistemak, arazteko ekipoak, ureztapen
instalazioak, fertiirrigazioa, ihinztatzea eta lainoztapena, pantaila termikoak eta itzala
ematekoak eta upelategiak (harrera sistema, hautespena, ponpak, prentsa, gordetegiak,
iragazpena, botiletan sartzea, kontrola eta laborategia).
53
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Kategoria 1 2 3 4
CA4 koefizientea 1,40 1,30 1,20 1,10
Ez da koefiziente hau aplikatzen instalazioak indarraren oinarrizko azpiegiturekin, argiekin, su
itzalgailuekin, ur hotz sanitarioarekin bat datozenean.
5. CA5. Antzinatasun/zaharkitzapenaren koefizientea
Nekazaritza, abeltzaintza eta basogintzako eraikuntza guztiei aplikatzen zaie.
Berritze balio gordina adinarengatik balioa jaisteari buruzko koefizientea aplikatuz zuzenduko
da. Nolanahi ere, zaharkitzapenari erreparatuz, eraikuntza ezaugarriak eta bizi erabilgarria
kontuan hartuko ditu, produkzio prozesuetan eragiten baitute funtzionaltasuna galtzen dutenean
eta fisikoki hondatzen direnean. Horiengatik prozesuek gaitasuna galtzen dutelako balioa
jaisten da.
CA5 – Antzinatasuna eta zaharkitzapena
D Urte Osoak
Nekazaritza eta abeltzaintzako eraikinak
Kategoriak
1-2 3-4
0-4 1,00 1,00
5-9 0,93 0,90
10-14 0,86 0,83
15-19 0,78 0,73
20-24 0,70 0,66
25-29 0,63 0,59
30-34 0,57 0,52
35-39 0,51 0,46
40-44 0,46 0,41
45-49 0,42 0,37
50 edo gehiago 0,37 0,32
Koefiziente hori aplikatzeko, orokorrean, kasu bakoitzean eraiki, berreraiki edota osorik birgaitu
zirenetik igaro diren urte osoak kontuan hartuko dira.
Birgaitze osotzat jotzen da obra planta berrian egiteak suposatzen duen zenbateko
ekonomikotik abiatuta, %75 gainditzen duten obrak egitea eta, ondorioz, lehenengo bizi
egoeraren baliokidea denera iristea.
Berrikuntza obren kasuan, aurreko paragrafoan definitutakoari jarraiki, zenbateko ekonomikoak
%75 gainditzen ez duenean, honako irizpideak aplikatuko dira:
54
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Berrikuntzak koefiziente baten bitartez jasoko dira eta berrikuntza mailaren (Gr) arabera, obra
berriarekiko obren kostuaren erlazioa kuantifikatuko du. Gainera, kalkulatzeko kontuan hartu
behar den antzinatasuna zuzenduko du, honako berrikuntza mailekin:
Berrikuntza maila Gr
1 - Oinarrizko berrikuntza
Berrikuntza honetan Kontrataren Eraikuntza Kostua %25ean gainditzen da, %40ra iritsi gabe.
CCCaren %25era iristen ez diren berrikuntza obrak kontserbazio obrak izango dira eta kasu horretan antzinatasunaren koefizientea eraikinaren eraikuntza urtearekin bat etorriko da.
0,25
2 - Berrikuntza ertaina
Berrikuntzan kostua CCCaren %40 eta %60 bitartean kokatzen da.
0,50
3 - Erabateko berrikuntza
Berrikuntzan kostua CCCaren %60 eta %75 bitartean kokatzen da.
0,75
Beraz, kalkulatzeko antzinatasunaren data (Fac) aurrez ikusten da eta hurrengo
adierazpenaren bitartez lortuko da:
Fac =Fa + (Fr-Fa) x Gr
Hau da:
Fac: Kalkulatzeko antzinatasunaren data.
Fa: Eraikuntzaren antzinatasunaren data.
Fr: Berrikuntzaren data
Gr: Berrikuntza maila.
6. CA6 koefizientea: kontserbazio maila
Nekazaritza, abeltzaintza edota basogintzako eraikuntza guztiei aplikatzen zaie, eraikuntzan
sortutako urritasunek oinarrizko elementuei (itxiturak, estalkia eta egitura) eragin behar
dizkietela kontuan hartuta. Horiek ez dira sortuko mantentze-lanak ez izateagatik. Zehazteko
teknikari eskudunaren irizpidea kontuan hartuko da.
55
Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
Egoeraren arabera, hurrengo murrizte koefizienteak definitzen dira:
Kontserbazio egoera CA6
1 - Normala Eraikinaren itxura orokorra normala denean, pitzadura eta kalte garrantzitsuak ez dituenean. 1,00
2 - Erdipurdikoa
Bizigarritasunaren edo erabileraren baldintza normalak arriskuan jarri gabe, urritasun nabarmenak hautematen direnean fatxaden estalduretan, arotzerian, teilatu hegalak egoera txarrean, etab. Pitzadura eta kalte puntualak agertzen dira elementu garrantzitsuetan edo egiturazkoetan: pitzadura txikiak karga hormetan edota fatxadan, estalkia kurbatua, etab.
0,85
3 - Urria
Bizigarritasun, erabilera eta egonkortasunaren baldintzak arriskuan jartzen dira eta funtsezko edo egiturazko elementuetan urritasunak orokortuak daude. Gainera, bigarren mailako elementuetan narriadura nabarmena da (aurri egoera hasten). Kasu honetan arrailak agertzen dira mugimenduengatik, egitura akatsengatik, gauzatze okerrengatik, eta abarrengatik patologien ondorioz. Hala, arrailak azpimarragarriak dira. Eraikina berritzeko obrak garestiak dira eta teknikari eskudunek parte hartu behar dute.
0,50
4 - Aurria Araubidez aitortutako aurria edo lehen ikusian hautematen dena. Eraikina ezin daiteke berreskura eta bakarrik berreraikitzea dagokio.
0,00
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
5. EBOHen zerrenda
Ezaugarri Bereziak dituzten Ondasun Higizinen zerrenda udalerrian eta balio txosten honen
barruan ez daudenak:
- Linea Renfe
- Autopista A68
Eranskinak dokumentuan haien mugaketa modu grafikoan jaso da.
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Balioei buruzko Txostena – Bizkaiko Lurralde Historikoko ondasun higiezinen katastro balioa berraztertzea
6. Gune baliodunen zerrenda
Aurreko ataletan zehaztu den bezala, udalerriaren barruan gune baliodunak mugatu dira eta
horietan zehaztutako balioen aplikazio eremuak adierazten dituzte, EGOITZA, TRASTELEKU,
GARAJE, BULEGO, INDUSTRIA eta MERKATARITZAKO erabilerei dagokienez. Guneoi
lurzoruaren oinarrizko eragin balio bat egotziko zaie erabilera bereizi bakoitzeko. Egoitza,
trasteleku, garaje, bulego eta industriako erabileretarako egindako zonifikazioek lurzatiak eta
eraikinak dituzte barnealdean. Hala ere, merkataritzako zonifikazioak, bere konplexutasuna dela
eta, elementuak ditu lurzati eta eraikinez gain, hau da, eraikin batzuk merkataritza balorazioko
gune batean baino gehiagotan daude.
Eranskinak dokumentuan zerrendak eta dokumentazio grafikoa hiri katastrorako egoitza,
trasteleku, garaje, bulego, industria eta merkataritzaren erabileretarako lurzoruen mugatzeko
eta gune balioduen mugaketa grafikoki irudikatua dago. Halaber, landa katastrorako
produktibitatearen koefizienteei (altitudea eta aldapa), kokagunearen koefizienteei (bideak eta
etxebizitzak) eta hurbiltasun koefizienteei (hirikoa eta aldapa) buruzko landa lurreko
koefizienteen geruzak agertzen dira.
1
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
PONENCIA DE VALORES DE LOS
BIENES INMUEBLES DEL MUNICIPIO
DE UGAO-MIRABALLES
JUNIO - 2016
2
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Índice
PONENCIA VALORES: MEMORIA, CRITERIOS DE VALORACIÓN Y LISTADOS DE ZONAS DE
VALOR
1. MEMORIA GENERAL ...................................................................................................................... 3
1.1 JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN DE LA PONENCIA DE VALORES ................................................................ 3
1.2 ÁMBITO Y MARCO NORMATIVO. .......................................................................................................... 5
1.3 BIENES INMUEBLES ........................................................................................................................... 6
1.3.1 Bienes inmuebles de naturaleza urbana ................................................................................. 7
1.3.2 Bienes Inmuebles de naturaleza rústica ................................................................................. 8
1.3.3 Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES) ......................................................... 8
2. CRITERIOS PARA LA DELIMITACIÓN DE SUELO SUJETO .................................................................. 9
3. CRITERIOS DE VALORACIÓN URBANA .......................................................................................... 10
3.1 COORDINACIÓN DE VALORES. ESTUDIO DE MERCADO ........................................................................... 10
3.1.1 Delimitación de zonas de valor ............................................................................................. 11
3.2 METODOLOGÍA GENERAL ................................................................................................................. 13
3.2.1 Valoración del suelo .............................................................................................................. 14 3.2.1.1 Valores de repercusión de suelo ................................................................................................ 15 3.2.1.2 Coeficientes correctores del suelo y su campo de aplicación .................................................... 19
3.2.2 Valoración de la construcción ............................................................................................... 24 3.2.2.1 Clasificación de las construcciones. Categorías. ......................................................................... 24 3.2.2.2 Coeficientes correctores de la construcción y su campo de aplicación...................................... 32
3.2.3 Coeficientes correctores del suelo y de la construcción y su campo de aplicación ............... 33
3.2.4 Coeficiente Rm. Coeficiente modulador de referencia con el mercado para el cálculo del
valor catastral .................................................................................................................................... 37
4. CRITERIOS DE VALORACIÓN RÚSTICA .......................................................................................... 38
4.1 METODOLOGÍA GENERAL ................................................................................................................. 38
4.1.1 Valoración del suelo .............................................................................................................. 41 4.1.1.1 Coeficientes correctores del valor de las subparcelas ................................................................ 43
4.1.2 Valoración de la construcción ............................................................................................... 47 4.1.2.1 Clasificación de las construcciones en categorías ...................................................................... 49 4.1.2.2 Coeficientes correctores de la construcción .............................................................................. 51
5. LISTADO DE BICES ........................................................................................................................ 55
6. LISTADO DE ZONAS DE VALOR ..................................................................................................... 56
7 ANEXOS
3
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
1. Memoria general
1.1 Justificación de la redacción de la Ponencia de Valores
Las ponencias de valores recogen los criterios, zonas de valor, normas técnicas de valoración,
delimitación del suelo y demás elementos precisos para llevar a cabo la fijación de los valores
catastrales.
Los valores catastrales de los Bienes Inmuebles de naturaleza urbana actualmente en vigor del
Municipio de Ugao-Miraballes tienen su origen en la Ponencia de Valores aprobada el 2 de
octubre de 1975, expediente n° 66/70, para la obtención de la Contribución Territorial Urbana
(C.T.U.). Dicha C.T.U. gravaba las rentas potenciales que generaban los bienes inmuebles de
naturaleza urbana.
Los valores catastrales de los Bienes Inmuebles de naturaleza rústica actualmente en vigor
para todos los municipios de Bizkaia tienen su origen en los Tipos Evaluatorios aprobados para
cada municipio durante las labores de implantación catastral en los años 1955 y 1956, para la
obtención de la Contribución Territorial Rústica (C.T.R.). Dicha C.T.R. gravaba las rentas reales
o potenciales que generaban los bienes inmuebles de naturaleza rústica.
Posteriormente, tras la aprobación de la Norma Foral 9/89 del IBI se determinaron los valores
catastrales para los terrenos rústicos capitalizando al 3 % las Bases Liquidables vigentes en el
momento de la aprobación de la Norma Foral, las cuales eran el 50% de los Tipos Evaluatorios.
Los valores catastrales deben de tener como referencia los valores del mercado, pero existe
una gran dispersión de los mismos dentro del propio Municipio, y además han quedado
desvirtuados por el paso del tiempo, por la evolución urbanística del Municipio, como
consecuencia de la desigual evolución del mercado inmobiliario, por las mejoras incorporadas a
las explotaciones agrícolas y forestales y por las diversas infraestructuras ejecutadas. En el
caso concreto de las construcciones de naturaleza rústica, por la propia consideración del
impuesto en el momento histórico de su implantación, nunca han estado valoradas.
Para el estudio económico de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de este Municipio se
ha partido del Estudio de Mercado realizado en todo el Territorio Histórico de Bizkaia, en el que
se ha coordinado totalmente tanto el método de obtención de los valores básicos de zona y el
valor básico de construcción como la unificación de dichos valores.
Dicho estudio se realizó en todos los Municipios del Territorio Histórico de Bizkaia a la vez.
Dado que en alguno de ellos el mercado inmobiliario es de escasa entidad, se han agrupado
por Comarcas en función del número de muestras, de su localización y similitud de mercado
inmobiliario. Este estudio está documentado y disponible en el Servicio de Catastro y
Valoración de la Diputación Foral de Bizkaia.
4
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Para el estudio económico de los terrenos de naturaleza rústica se han tomado como base las
transacciones que se han realizado a lo largo de los años en el Territorio Histórico de Bizkaia,
las cuales se han fundamentado en parámetros objetivos y medibles tales como pendiente,
existencia de accesos, tipo de cultivo o aprovechamiento al que se dedica la parcela, etc., los
cuales se han apreciado o depreciado en función de otras variables. Para el cálculo del valor
catastral de las construcciones de esta calificación se determinan los costes de reposición.
Por tanto tenemos que,
1. Ha transcurrido un largo periodo de tiempo, especialmente dilatado en el caso de los
bienes de naturaleza rústica, desde la entrada en vigor de los valores catastrales
derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general.
2. La evolución del mercado inmobiliario y de la realidad urbanística en el municipio han
tenido como consecuencia un gran desfase entre los valores catastrales y los valores
de mercado. Además, dicho desfase no sigue un patrón homogéneo en el municipio
observándose fuertes diferencias entre los resultados obtenidos para distintas zonas
del municipio y entre los resultados obtenidos analizando el mercado por usos o
cultivos en su caso.
3. Se han producido modificaciones y desarrollos del planeamiento urbanístico del
Municipio que han contribuido al desfase indicado en el punto anterior.
4. Los cambios en los hábitos de cultivo, la introducción de nuevos aprovechamientos, el
abandono de la vida rural y el desarrollo de diversas infraestructuras que se desarrollan
en todo el Territorio Histórico en general, han sido fundamentales en la nula correlación
entre el valor catastral y el valor real de los terrenos rústicos
Todo ello nos lleva a justificar totalmente la redacción de una nueva Ponencia de Valores
que recoja y actualice los puntos referidos.
5
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
1.2 Ámbito y marco normativo.
El ámbito de esta Ponencia de Valor se circunscribe a la totalidad de los bienes inmuebles del
municipio excepto los Bienes Inmuebles de características especiales (BICEs) si los hubiera.
La normativa vigente que se ha tenido en cuenta para redactar esta ponencia ha sido la
siguiente:
NORMA FORAL 3/2016, de 18 de mayo, del Catastro Inmobiliario Foral del Territorio
Histórico de Bizkaia.
6
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
1.3 Bienes Inmuebles
Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente, según su naturaleza, en bienes inmuebles
urbanos, rústicos y de características especiales.
A efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo
enclavada en un término municipal y delimitada poligonalmente por razón de su pertenencia a
una persona en propiedad o a varias pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas
en dicho ámbito.
Tendrán también la consideración de bien inmueble:
Los diferentes elementos de los edificios que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad
horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos
mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones
que reglamentariamente se determinen, los trasteros y plazas de
estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y
permanente de un o una titular.
Los bienes inmuebles de características especiales.
El ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión
administrativa.
Tendrán la consideración de construcciones:
Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los
lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido
levantados y el uso a que se destinen, aun cuando el terreno en el que se
hallen situados no pertenezca al dueño o dueña de la construcción.
Las obras de urbanización y de mejora, como las explanaciones y las que se
realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales
los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e
instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y
los espacios anejos a las construcciones.
Las presas, saltos de agua y embalses, incluidos su lecho o vaso.
Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas y de recreo; así como
las instalaciones agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas, considerándose
como tales a todos los elementos que estén unidos de manera fija al terreno
sobre el que se emplazan y en particular los diques, tanques, cargaderos,
muelles, pantalanes e invernaderos, siempre que las obras necesarias para su
instalación supongan una alteración permanente del suelo, con exclusión de la
maquinaria y el utillaje cuando de manera inequívoca no forme parte de la
propia instalación.
7
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Todo tipo de instalaciones destinadas a la producción, almacenamiento o
distribución de energía, cualesquiera infraestructuras destinadas a la
comunicación y al transporte de personas, vehículos o aeronaves, así como las
infraestructuras de conducción y transporte de fluidos y energía.
En ningún caso tendrán la consideración de construcciones a efectos catastrales,
los tinglados o cobertizos de pequeña entidad utilizados en explotaciones
agrícolas, ganaderas o forestales que, por el carácter ligero y poco duradero de los
materiales empleados en su construcción, sólo sirvan para usos tales como el
mayor aprovechamiento de la tierra, la protección de cultivos, albergue temporal de
ganados en despoblado o guarda de aperos e instrumentos propios de la actividad
a la que sirven y están afectos. Igualmente, no tendrán la consideración de
construcciones las obras y mejoras realizadas en terrenos de naturaleza rústica,
siempre que constituyan elementos que formen parte indisociable de estos.
1.3.1 Bienes inmuebles de naturaleza urbana
Se entiende por bien inmueble de naturaleza urbana:
a. El suelo urbano
El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano.
El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable
sectorizado.
El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable no
sectorizado, desde el momento en que se apruebe el correspondiente plan de
sectorización.
Los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y
cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía
eléctrica y alumbrado público.
El suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana.
Tendrán la misma consideración los terrenos que se fraccionen en contra de lo
dispuesto en la legislación agraria siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso
agrario.
b. Las construcciones de naturaleza urbana, entendiendo como tales todas las
construcciones no calificadas expresamente como de naturaleza rústica.
Se exceptúan los suelos y construcciones integrados en un bien inmueble de
características especiales.
8
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
1.3.2 Bienes Inmuebles de naturaleza rústica
Tendrá la consideración de bien inmueble de naturaleza rústica:
a. El suelo que no tenga la calificación de suelo urbano.
b. Las construcciones de naturaleza rústica, entendiendo por tales los edificios
e instalaciones de carácter agrario, ganadero, piscícola o forestal, que situados
en los terrenos de naturaleza rústica, constituyan parte integrante del desarrollo
de dichas actividades.
Aquellas construcciones que aun teniendo alguna vinculación con el desarrollo de la
actividad, tuvieran algún elemento con uso residencial o de turismo, serán
consideradas como bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Se exceptúan los suelos y construcciones integrados en un bien inmueble de
características especiales.
1.3.3 Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES)
Los bienes inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo
de uso especializado, no susceptible de valoración colectiva y/o caracterización
normalizada, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y
mejora que, por su carácter unitario y por estar ligados de forma definitiva para su
funcionamiento, se configuran a efectos catastrales como un único bien inmueble.
Se considerarán bienes inmuebles de características especiales, entre otros, los
comprendidos en los siguientes grupos:
Los destinados a la producción, almacenamiento y distribución de, entre otros,
energía, gas, refinado de petróleo y derivados, incluidas las instalaciones
térmicas, eólicas y fotovoltaicas.
Las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las
destinadas exclusivamente al riego.
Las carreteras y túneles de peaje y vías de ferrocarril.
Los aeropuertos, puertos comerciales y estaciones de ferrocarril.
Cualquier otro conjunto de bienes inmuebles que, atendiendo a sus
características específicas, constituya un conjunto especializado que no sea
susceptible de valoración colectiva y/o caracterización normalizada.
A efectos de la inscripción de estos inmuebles en el Catastro Inmobiliario Foral y de su
valoración, no se excluirá la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquella que
forme parte físicamente de las mismas o que esté vinculada funcionalmente a ellas.
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
2. Criterios para la delimitación de suelo sujeto
La delimitación del suelo sujeto a la presente ponencia ha sido aprobada por la Directora
General de Catastro y Servicios, en virtud de la propuesta presentada por el Órgano de
participación, formado por representantes del municipio, del Servicio de Catastro y Valoración y
de Eudel.
En el documento Anexos se recoge de manera gráfica la delimitación del suelo sujeto a
Ponencia de valores.
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
3. Criterios de valoración urbana
Para el cálculo del Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se tomará
como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder el de éste. Dicho
cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las Normas Técnicas de esta Ponencia.
El valor obtenido de los estudios de mercado realizados servirá de base para determinar los
valores básicos del suelo y de la construcción.
El Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, estará integrado por el valor
del suelo y el de las construcciones, excepto en los usos de garaje Y12 y trastero Y11 que
expresarán directamente su valor.
En ningún caso el valor final del inmueble podrá ser inferior al valor que se obtendría si se
valorara únicamente el suelo de la parcela sobre la que se encuentra ubicado.
Aquellas parcelas que contengan Bienes Inmuebles que por diversas circunstancias no puedan
ser valorados mediante la aplicación masiva de las Normas Técnicas en las que se apoya esta
ponencia, conservarán el valor catastral que tuvieren antes de la aprobación de la misma, sin
perjuicio de las actualizaciones anuales vía presupuesto, hasta que sean valoradas
individualizadamente o incluidas en ponencias específicas.
En tanto no concurran las condiciones necesarias para la revisión de la Ponencia y cuando sea
necesario adaptar los Valores Básicos de Suelo a las variaciones en los Valores
Administrativos de las viviendas protegidas. Se procederá, por el Servicio de Catastro, a la
corrección de los mismos, tanto para su incorporación, descalificación o subsanación de
errores, atendiendo a las condiciones y circunstancias de la zona de su ubicación y en su caso
de las colindantes.
Así mismo, este criterio, podrá hacerse extensible a los suelos sin desarrollar, cuando estos
ámbitos sean objeto de actuaciones dotacionales o modificaciones que desvirtúen
puntualmente sus parámetros y/o características de implantación.
3.1 Coordinación de valores. Estudio de Mercado
Para el estudio económico de este Municipio se ha partido del Estudio de Mercado realizado en
todo el Territorio Histórico de Bizkaia en el que se ha coordinado totalmente tanto el método de
obtención de los valores básicos de zona y el valor básico de construcción como la unificación
de dichos valores. Dicho estudio se realizó en todos los Municipios del Territorio Histórico de
Bizkaia a la vez. Dado que en alguno de ellos el mercado inmobiliario es de escasa entidad, se
han agrupado por Comarcas en función del número de muestras, de su localización y similitud
de mercado inmobiliario.
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Concretamente Ugao-Miraballes forma parte de la Comarca denominada NERBIOI y que está
integrada por los siguientes Municipios:
005 ARAKALDO
009 ARRANKUDIAGA
011 ARRIGORRIAGA
025 ZEBERIO
065 UGAO
074 ORDUÑA
075 OROZKO
097 ZARATAMO
Para la obtención de los valores básicos de suelo y de construcción se han manejado los
siguientes datos:
COD MUNICIPIO
MUESTRAS TASACIONES
V C G I O V C G I O T
005 ARAKALDO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
009 ARRANKUDIAGA 4 0 0 0 0 3 1 0 7 0 0
011 ARRIGORRIAGA 30 8 28 2 1 97 11 175 13 0 62
025 ZEBERIO 5 0 0 0 0 12 0 7 0 0 5
065 UGAO 17 2 5 3 1 43 6 10 3 0 26
074 ORDUÑA 21 2 1 0 0 22 6 2 35 10 7
075 OROZKO 6 3 1 0 0 31 1 8 3 0 12
097 ZARATAMO 4 0 1 0 0 11 1 3 13 0 4
TOTAL 87 15 36 5 2 219 26 205 74 10 116
3.1.1 Delimitación de zonas de valor
La realización de valoraciones masivas precisa de un procedimiento que facilite los trabajos a
realizar, de una forma mecánica y fácilmente informatizable.
En este sentido han sido definidas unas áreas económicas homogéneas del suelo, referidas a
los usos residencial, industrial y comercial, a las que se han asignado un Valor Básico de
Repercusión de Suelo por cada uso diferenciado. Estas áreas económicas homogéneas del
suelo servirán de base para el resto de los usos a los que se les asignará un valor básico de
repercusión del suelo específico para cada modalidad.
12
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Estas áreas económicas homogéneas del suelo, denominadas zonas de valor, delimitan zonas
geográficas en las que el mercado inmobiliario, en su componente suelo, tiene unas
características similares que permiten obtener una modulación de su comportamiento.
Las zonas de valor podrán servir, asimismo, para otros usos asignándoles un Valor Básico de
Repercusión de Suelo específico para cada uno de ellos.
Para la obtención del Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana, considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto
inmobiliario, se establece la siguiente expresión:
V=1,40 *[Vs+Vc]*S
En la que:
V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en
euros.
1,40 = Coeficiente fijo que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de
financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de
promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Vs = Valor del suelo, en euros /m².
Vc = Valor de la construcción, en euros /m².
S = Superficie construida del objeto, en m².
En cuanto al uso trastero, se han establecido unas áreas homogéneas con la asignación de un
valor expresado en euros/ m²
En este caso, el valor probable de mercado se obtendrá directamente del valor asignado
corregido por los coeficientes CCC3 y CCSC3
Asimismo se designarán unas áreas homogéneas referidas al uso garaje, a las cuales se les
asignará un valor expresado en euros.
En este caso, el valor probable de mercado se obtendrá directamente del valor asignado
corregido por los coeficientes CCC3, CCSC4 y CCSC6.
Las zonas de valor delimitadas representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas
determinados.
13
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
3.2 Metodología general
Una vez definidas las zonas de valor que correspondan, se obtendrá el valor probable de
mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana del siguiente modo:
V=1,40*[(VBS*CCS)+(VBC*CMCUC*CCC)]*CCSC*S
En la que:
V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en
euros.
VBS = Valor básico de zona, en euros /m².
VBC = Valor básico de la construcción, en euros /m².
CCS = Coeficientes correctores del suelo.
CCC = Coeficientes correctores de la construcción.
CCCS = Coeficientes correctores del suelo y de la construcción.
CMCUC= Coeficiente Modulador de la construcción según usos y categorías
S = Superficie construida del objeto, en m².
Cuando se trate de parcelas subedificadas previamente al cálculo del valor probable de
mercado del inmueble de que se trate, se compararán el valor del suelo (Vs) obtenido según el
método general establecido en el presente apartado y el valor del suelo imputado al inmueble.
El cálculo del valor probable de mercado se realizará teniendo en cuenta como valor del suelo
el mayor de los dos valores referidos en el párrafo anterior.
A estos efectos, se consideran parcelas subedificadas todas aquellas parcelas que no alcancen
el límite de edificación permitido por el planeamiento urbanístico vigente.
El valor de los solares y suelos vacantes o, en su caso, cada una de las superficies parciales
en que se subdividan, se calculará aplicando la siguiente expresión:
V = VBS * E * CCL * S
En la que:
V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en
euros.
VBS = Valor básico de zona, en euros /m².
E = Edificabilidad, expresado en m² susceptibles de construcción/ m² de suelo
CCL = Coeficientes correctores del valor de los solares y suelos vacantes.
S = Superficie a valorar, expresada en m²
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La edificabilidad aplicada será, en orden de prevalencia, la siguiente:
- La definida por el planeamiento vigente.
- La media existente en el área homogénea de planeamiento si fuera conocida.
En defecto de las anteriores:
- Para suelos urbanos: 0,25 m²/ m²
- Para suelos urbanizables ó asimilados: 0,10 m²/ m²
El Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se obtendrá del siguiente
modo:
VC= Rm* V
En la que:
VC= Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana expresado en euros.
Rm = Coeficiente modulador de referencia al mercado para el valor catastral
V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en
euros
3.2.1 Valoración del suelo
El suelo edificado se valorará por el valor de repercusión, salvo para garajes Y12 y trasteros
Y11, que se calcularán por sus valores unitarios.
El valor de los solares y suelos vacantes se calculará por su valor unitario, tanto en función de
las determinaciones del planeamiento vigente, como de las áreas económicas homogéneas de
suelo definidas, y será la suma de los valores de las superficies parciales en que se subdividan
dichos solares o suelos vacantes. En el cálculo individualizado del valor de los solares
ejecutados por fases (S.1.2.), se tendrá en cuenta la proporción de la parcela residual.
A estos efectos, los solares y suelos vacantes se clasifican en los usos y clases siguientes:
S.1.1. Solares y suelos vacantes
S.1.2. Con aprovechamiento pendiente
S.2.1. Solares y suelos vacantes rodeados por edificación consolidada que no tengan acceso directo a vías públicas
S.3.1. Solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio está agotado
S.4.1 Suelos vacantes pendientes de desarrollo
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3.2.1.1 Valores de repercusión de suelo
A los efectos de metodología de valoración, se define el Valor Básico de Zona, para cada uso
diferenciado, como el valor de repercusión del suelo por metro cuadrado construido del
producto inmobiliario objeto de valoración, obtenido mediante el método residual en cada zona
homogénea. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario, VBS. Dicho valor es el
que servirá para el cálculo de los valores aplicables a cada finca y vendrá expresado en
euros/m².
Los valores básicos de repercusión de suelo (VBS) referidos a los usos residencial, industria y
comercio, asignados a las áreas económicas homogéneas del suelo servirán de referencia para
el cálculo del valor básico del suelo para el resto de los usos, aplicando los coeficientes CRU y
CRZ que les correspondan en las siguientes tablas:
Coeficiente CRU: Coeficiente Regulador de Uso.
USO CLASE MODALIDAD
VBS de
Referencia
Coeficiente
CRU
V. RESIDENCIAL
V.1 VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARÁCTER URBANO
V.1.1. EN EDIFICACION ABIERTA
Vivienda 1,00
V.1.2 EN MANZANA CERRADA
V.2 VIVIENDAS UNIFAMILIARES CON CARÁCTER URBANO
V.2.1. EN EDIFICACION AISLADA
V.2.2 EN MANZANA O ADOSADA
V.3 VIVIENDAS DE CARÁCTER RURAL
V.3.1 USO EXCLUSIVO VIVIENDA
V.3.2 VIVIENDA PAREADA O ADOSADA
V.4 OTRAS DE VIVIENDAS
V.4.1 VIVIENDAS PREFABRICADAS, BUNGALOWS Vivienda 0,80
V.4.2 RESTO VIVIENDAS
D. DEPORTES
D.1 CUBIERTOS
D.1.1 DEPORTES POLIVALENTES
Oficinas/Comercio 0,70 D.1.2 RESTO DEPORTES
D.1.3 SERVICIOS DE APOYO A USOS DEPORTIVOS
D.2 DESCUBIERTOS
D.2.1 DEPORTES VARIOS
Vivienda 0,01 D.2.2 PISCINAS
D.2.3 CAMPINGS
D.2.4 CAMPOS DE GOLF
E. ESPECTACULO
S Y RECREATIVOS
E.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO
E.1.1 ESTADIOS - PLAZAS DE TOROS Oficina / Comercio 0,70
E.1.2 VELODROMOS – HIPODROMOS - AUDITORIOS
E.1.3 CENTROS DE OCIO Y RECREATIVOS
Comercio 0,90
E.1.4 CINES - SALAS DE FIESTAS - DISCOTECAS
E.1.5 TEATROS
E.2 EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO
E.2.1 SALAS DE FIESTAS – DISCOTECAS – CINES - TEATROS
E.2.2 CENTROS DE OCIO Y RECREATIVOS
T. TURISMO - OCIO Y
HOSTELERIA
T.1 CON RESIDENCIA T.1.1 HOTELES - APARTHOTELES
Oficina 1,00
T.1.2 RESTO HOSPEDAJE
T.2 SIN RESIDENCIA T.2.1 RESTAURANTES Comercio 0.90
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USO CLASE MODALIDAD
VBS de
Referencia
Coeficiente
CRU
EN EDIFICIO EXCLUSIVO
T.2.2 BARES - CAFETERIAS – SOCIEDADES GASTRONOMICAS
T.2.3 CASINOS - CLUBS SOCIALES - BINGOS
T.2.4 EXPOSICIONES – CONGRESOS Oficina/Comercio 0.70
B. SANIDAD Y BENEFICIENCIA
B.1 SANITARIOS CON CAMAS B.1.1 SANATORIOS - CLINICAS
Oficina / Comercio 0,70
B.1.2 HOSPITALES
B.2 SANITARIOS VARIOS B.2.1 AMBULATORIOS - LABORATORIOS
B.2.2 BALNEARIOS - CASAS DE BAÑOS
B.3 BENEFICIENCIA Y/O
ASISTENCIA
B.3.1 CON RESIDENCIA
B.3.2 SIN RESIDENCIA
K. CULTURALES
K.1 CON RESIDENCIA K.1.1 INTERNADOS – RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS
Oficina / Comercio 0,70 K.1.2 COLEGIOS MAYORES
K.2 SIN RESIDENCIA K.2.1 ENSEÑANZA Y SERVICIOS
K.2.2 BIBLIOTECAS - MUSEOS - CENTROS DE ARTE
R. RELIGIOSOS
R.1 EN EDIF, EXCLUSIVO
R.1.1 CONVENTOS - SEMINARIOS - CENTROS PARROQUIALES
Oficina / Comercio 0,70 R.1.2 CENTROS DE CULTO
R.2 VARIOS R.2.1 OTROS EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO
R.2.2 CEMENTERIOS
P. PUBLICOS - SINGULARES
P.1 HISTORICO - ARTISTICOS P.1.1 MONUMENTALES
Oficina / Comercio 0,70
P.1.2 AMBIENTALES Ó TIPICOS
P.2 DE CARÁCTER OFICIAL P.2.1 ADMINISTRATIVOS y REPRESENTATIVOS
P.2.2 SERVICIOS PUBLICOS
P.3 DE CARÁCTER ESPECIAL P.3.1 PENITENCIARIOS – MILITARES – CENTROS POLICIALES
I. INDUSTRIAL
I.1 UNA PLANTA
I.1.1 ALMACENES
Industria 1,00
I.1.2 FABRICAS
I.1.3 TALLERES
I.1.4 EDIFICIO. GARAJES Y APARCAMIENTOS
I.2 VARIAS PLANTAS
I.2.1 ALMACENES
I.2.2 FABRICAS
I.2.3 TALLERES
I.2.4 EDIFICIO GARAJES Y APARCAMIENTOS
I.3 SERVICIOS DE TRANSPORTE PRIVADOS
I.3.1 EDIFICIOS DE LAS ESTACIONES DE SERVICIO Y TRANSPORTES Industria 1,00
I.3.3 ANDENES CUBIERTOS - ANEXOS DE LAS ESTACIONES
I.4 EDIFICIOS SINGULARES I.4.1 DEPOSITOS DE GASES
Industria 0,50
I.4.2 SILOS- DEPOSITOS DE SÓLIDOS Y LIQUIDOS
I.5 VARIOS USOS I.5.1 TERCIARIO Oficina 1,00
I.6 ANEXOS I.6.1 SERVICIOS DE APOYO A USOS INDUSTRIALES Industria 1,00
C. COMERCIAL C.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO
C.1.1 EN UNA PLANTA
Comercio 0,90 C.1.2 EN VARIAS PLANTAS
C.1.3 MERCADOS
C.1.4 HIPERMECADOS Y SUPERMECADOS
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USO CLASE MODALIDAD
VBS de
Referencia
Coeficiente
CRU
C.2 EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO
C.2.1 LOCALES COMERCIALES
Comercio 0,80
C.2.2 GALERIAS COMERCIALES
C.2.3 MERCADOS - PUESTOS
C.2.4 HIPERMECADOS Y SUPERMECADOS
Y. OTROS USOS
Y.1 ANEXOS A VIVIENDAS DE CARÁCTER URBANO
Y.1.1 TRASTEROS Trastero
Y.1.2 GARAJES Garaje
Y.1.3 SOTANOS SIN DISTRIBUIR Vivienda 0,40
Y.1.4 JARDINES -ESPACIOS LIBRES Vivienda 0,01
Y.2 VIALES, URBANIZACION INTERIOR E INFRAESTRUCTURAS
Y.2.1 ZONAS URBANIZADAS - MARQUESINAS Vivienda 0,02
Y.2.2 ACCESOS – VIALES
Y.2.3 REDES Y EQUIPOS DE SERVICIOS Industria 0,70
Y.3 ANEXOS A VIVIENDA DE CARACTER RURAL
Y.3.1 EDIFICIO Y/O LOCAL OTROS USOS Vivienda 0,40
Y.4 ANEXOS A EQUIPAMIENTOS Y DOTACIONES
Y.4.1 GARAJES Y TRASTEROS EN PLANTA Y/O LOCAL
Oficina / Comercio
0,50
Y.4.2 SERVICIOS DE APOYO 0,70
Y.4.3 EDIFICIO Y/O LOCAL INSTALACIONES -ALMACENES
O. OFICINAS O.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO
O.1.1 OFICINAS MULTIPLES
Oficina 1,00
O.1.2 OFICINAS UNITARIAS
O.1.3 BANCA Y SEGUROS
O.2 EN EDIFICIO NO
EXCLUSIVO
O.2.1 EN EDIFICIO CON VIVIENDAS
O.2.2 EN EDIFICIO CON INDUSTRIAS
O.2.3 BANCA Y SEGUROS
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Coeficiente CRU-Solares: Coeficiente Regulador de Uso
USO CLASE/MODALIDAD USO DE PLANEAMIENTO VBS de referencia Coeficiente CRU
S. SOLARES
S.1.1 S.2.1 S.3.1
RESIDENCIAL Vivienda 0,90
COMERCIO Comercio 0,90
INDUSTRIA Industria 0,90
TERCIARIO Oficina 0,85
SISTEMAS GENERALES Y
EQUIPAMIENTOS Oficina/Comercio 0,65
GARAJE (EXCLUSIVO BAJO
RASANTE) Vivienda 0,40
S.4.1
RESIDENCIAL Vivienda 0,85
COMERCIO Comercio 0,85
INDUSTRIA Industria 0,85
TERCIARIO Oficina 0,80
En la tabla A y B, cuando se indican dos valores VBS de Referencia, se toma el menor.
Coeficiente CRZ: Coeficiente Regulador de Zona
Factor de localización, de aplicación a edificaciones de carácter rural V3, especiales V4 y
anexos Y3 y al suelo urbano sin desarrollar y urbanizable sectorizado, tipificado como S41.
Los coeficientes aplicables al VBS de referencia, para este municipio, son:
AMBITO DE APLICACIÓN
Construcciones V3, V4, Y3 en no urbanizable 0,80
Construcciones V3, V4, Y3 en urbano/urbanizable- sectorizado 0,90
Suelo S41 en urbanizable-sectorizado
Suelo S41 en urbano 1,00
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3.2.1.2 Coeficientes correctores del suelo y su campo de aplicación
1. Coeficientes correctores del valor del suelo edificado
- Coeficiente CCS1: Ascensor
Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano (V.1), ubicadas en edificios que
no posean ascensor, de acuerdo con la siguiente tabla:
Planta Coeficiente
< 2 1,000
2 0,950
3 0,900
4 0,800
5 0,750
6 0,700
- Coeficiente CCS2: Vivienda interior
Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano en edificación cerrada
consideradas como interiores por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de
manzana), de acuerdo a la siguiente tabla:
Planta Coeficiente
< 3 0,800
3 0,825
4 0,850
5 0,875
> 5 0,900
- Coeficiente CCS3: Pisos bajos
Este coeficiente se aplica en función del uso característico y de la planta en la que se sitúe el
elemento.
Uso V.1 Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano, de acuerdo
con la siguiente tabla:
Planta Coeficiente
< PB 0,840
PB 0,880
1 0,920
>1 1,000
Uso I.2 Se aplicará a aquellos locales industriales situados en edificaciones con varias
plantas, de acuerdo con la siguiente tabla:
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Planta Coeficiente
< PB 0,800
PB 1,200
1 1,000
> 1 0,800
Usos C, E, T, I.5, B, K, R, P, D, Y.4: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso
comercio, espectáculos y recreativos, turismo, industria I.5 (varios usos), beneficencia,
sanidad, culturales, religiosos, edificios públicos-singulares, deportivos y a otros usos
cuando se trate de anexos a equipamientos y dotaciones (Y.4.) Tendrá los valores que
se indican en la siguiente tabla:
Planta Coeficiente
Sótano 0,500
Semisótano 0,800
Planta baja 1,000
Entreplanta 0,600
Planta primera
0,700
Planta segunda
0,650
Planta tercera a quinta 0,550
Planta superior a quinta 0,500
Entresuelo 0,600
Uso Y.3. Se aplicará a los anexos de viviendas de carácter rural y tendrá los valores
que se indican en la siguiente tabla:
Planta Coeficiente
Sótano 0,600
Semisótano 0,700
Planta baja 1,000
Planta primera
0,700
Superior a planta primera
0,500
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- Coeficiente CCS4: Coeficiente de local interior
Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio (C) que no tengan acceso desde la calle.
Tendrá los siguientes valores:
Local Coeficiente
Acceso por otro bien inmueble 0,750
Acceso por el portal del edificio 0,800
Acceso por galería comercial y/o mercados 0,900
- Coeficiente CCS5: Coeficiente de esquina
Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio que den a más de una calle. Su valor será
de 1,100.
- Coeficiente CCS6: Coeficiente de altura del local
Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio (C) en función de la altura libre de los
mismos, medida entre el suelo y techo (entre forjados) sin tener en cuenta los elementos
decorativos.
Altura Coeficiente
Hasta 2,25 m 0,700
Superior a 2,25 m hasta 3,00 m 0,850
Superior a 3,00 m hasta 5,00 m 1,000
Superior a 5,00 m 1,100
- Coeficiente CCS7: Coeficiente de situación respecto a rasante
Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio en función de la diferencia de nivel
existente entre la rasante de la calle y la parte inferior del local, tomada en el punto en que sea
menor la misma.
Altura Coeficiente
< - 1,00 m 0,850
- 1,00 m a 1,00 m 1,000
> 1,00 m 0,850
Cuando concurran dos o más coeficientes, de los considerados en este apartado, el coeficiente
resultante nunca será inferior a 0,500, excepto para comercio en edificio exclusivo (C.1) en
cuyo caso el mínimo se fija en 0,400
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
2. Coeficientes correctores del valor de los solares y suelos vacantes
Serán de aplicación los siguientes coeficientes correctores:
a. Coeficientes excluyentes: Se aplicará exclusivamente el menor, entre los que
cumplan las condiciones previas, de los siguientes coeficientes:
- CCL1 - Parcela interior
Se aplicará a los solares y suelos vacantes que estando rodeados por edificación
consolidada no tengan acceso directo a vías públicas (S.2.1)
Se aplicará el coeficiente CCL1 = 0,500
La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante
- CCL2 – Aprovechamiento bajo rasante
Se aplicará a los solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio sea
exclusivamente bajo rasante (S.1.1 y S.2:1)
Se aplicará el coeficiente CCL2 = 0,500
La aplicación se realizará a las superficies parciales que cumplan la condición previa.
- CCL3 – Aprovechamiento agotado
Se aplicará a los solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio esté
agotado (S.3.1)
Se aplicará el coeficiente CCL3 = 0,020
La aplicación se realizará a las superficies parciales que cumplan la condición previa.
b. Coeficientes no excluyentes: Se aplicarán los siguientes coeficientes:
- CCL5 – Superficie total
Se aplicará a los solares y suelos vacantes en función de la superficie total (S.1.1., S.2.1.,
S.3.1., S.4.1.)
Se aplicarán los coeficientes:
Superficie Coeficiente
Hasta 200 m² 1,000
Superior 200 m² y hasta 1.000 m² 0,900
Más de 1.000 m² y hasta 10.000 m² 0,800
Más de 10.000 m² y hasta 30.000 m² 0,750
Más de 30.000 m² y hasta 75.000 m² 0,700
Más de 75.000 m² 0,650
La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante
23
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
- CCL6 – Frentes a vías públicas
Se aplicará a los solares y suelos vacantes, que no hayan agotado su aprovechamiento,
en función del número de frentes a vías públicas (S.1.1)
Se aplicarán los coeficientes:
Nº de frentes a vías públicas Coeficiente
Más de dos frentes 1,150
Dos frentes 1,100
Menos de dos frentes 1,000
La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante.
- CCL7 – Aprovechamiento privatizable
Se aplicará a los suelos vacantes en función de las cesiones de aprovechamiento a que se
encuentren obligados por el planeamiento vigente (S.4.1)
Se aplicará el coeficiente CCL7 = porcentaje de aprovechamiento privatizable 0,85
La aplicación se realizará a las superficies parciales según sus respectivos porcentajes.
- CCL10 – Suelo sin desarrollar
Se aplicará a suelos vacantes pendientes de desarrollo (tanto a suelo urbano como al
suelo urbanizable que esté sin desarrollar), en función del aprovechamiento o
edificabilidad que tengan asignado por el planeamiento vigente (S.4.1.)
Se aplicarán los coeficientes:
Aprovechamiento/Edificabilidad Residencial Industrial/Terciario/Comercio
+1,30 m²/m² 0,65 0,75
+0,80 m²/m² hasta 1,30 m²/m² 0,60 0,70
+0,50 m²/m² hasta 0,80 m²/m² 0,55 0,65
+0,30 m²/m² hasta 0,50 m²/m² 0,50 0,60
Hasta 0,30 m²/m² 0,45 0,55
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
3.2.2 Valoración de la construcción
Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual,
teniendo en cuenta los coeficientes que se asignan por el uso, clase, modalidad y categoría,
depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad y demás circunstancias
contempladas en los coeficientes correctores para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los
beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la
construcción.
A partir de los estudios de mercado realizados se determina el Valor Básico de la Construcción,
que para la presente ponencia se fija en 700 €/m²
Definido el valor básico de construcción (VBC), en euros/m², se le aplicará el coeficiente que se
asigna por el uso, clase, modalidad y categoría (CMCUC) que corresponda del cuadro recogido
a continuación, resultando un valor unitario en euros/m² para cada tipo de construcción.
El valor de la construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el valor
unitario y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones que le fueran de
aplicación.
Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los
paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías,
deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se
computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus
orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
No se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros
3.2.2.1 Clasificación de las construcciones. Categorías.
Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones automatizadas, las construcciones se
clasificarán de acuerdo con el cuadro marco del valor de las construcciones.
La categoría de la construcción se calculará según su uso predominante. En el caso de
edificios de características constructivas especiales, los técnicos del Servicio de Catastro y
Valoración establecerán las categorías individualizadamente.
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Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
CUADRO MARCO DE USOS, CLASES, MODALIDADES Y CATEGORÍAS: COEFICIENTES
CMCUC
USO CLASE MODALIDAD CATEGORIAS
1 2 3 4 5 6 7
V. RESIDENCIAL
V.1 Viviendas colectivas de carácter urbano
V.1.1 En edificación abierta 1,45 1,30 1,15 1,05 0,95 0,80 0,70
V.1.2 En manzana cerrada 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65
V.2 Viviendas unifamiliares con carácter urbano
V.2.1 En edificación aislada 1,80 1,50 1,25 1,05 0,95 0,75 0,65
V.2.2 En manzana o adosada 1,75 1,45 1,20 1,00 0,90 0,70 0,60
V.3 Viviendas de carácter rural V.3.1 Uso exclusivo vivienda 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40
V.3.2 Vivienda pareada o adosada 1,60 1,35 1,15 0,95 0,80 0,60 0,35
V.4 Otras viviendas V.4.1 Viviendas prefabricadas, bungalows 1,35 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,30
V.4.2 Resto viviendas 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25
I. INDUSTRIAL
I.1 Una planta
I.1.1 Almacenes 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,25
I.1.2 Fabricas 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30
I.1.3 Talleres 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30
I.1.4 Edificio garajes y aparcamientos 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20
I.2 Varias plantas
I.2.1 Almacenes 0,40 0,37 0,33 0,30 0,27 0,24 0,20
I.2.2 Fabricas 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25
I.2.3 Talleres 0,45 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,25
I.2.4 Edificio garajes y aparcamientos 0,50 0,48 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25
I.3 Servicios de transporte privados
I.3.1 Edificios de las estaciones de servicios y transportes
1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
I.3.3 Andenes cubiertos – Anexos de las estaciones 0,45 0,42 0,38 0,35 0,30 0,25 0,20
I.4 Edificios singulares I.4.1 Depósitos de gases 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25
I.4.2 Silos- Depósitos de sólidos y líquidos 0,35 0,30 0,25 0,20 0,18 0,15 0,12
I.5 Varios usos I.5.1 Terciario 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
I.6 Anexos I.6.1 Servicios de apoyo a usos industriales 1,15 1,00 0,85 0,70 0,55 0,40 0,25
O. OFICINAS
O.1 En edificio exclusivo
O.1.1 Oficinas múltiples 1,75 1,55 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80
O.1.2 Oficinas unitarias 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90
O.1.3 Banca y seguros 2,10 1,85 1,60 1,35 1,20 1,05 0,90
O.2 En edificio no exclusivo
O.2.1 En edificio con viviendas 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,75 0,65
O.2.2 En edificio con industrias 0,65 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,30
O.2.3 Banca y seguros 1,90 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90
C. COMERCIAL
C.1 En edificio exclusivo
C.1.1 En una planta 2,15 1,85 1,55 1,35 1,15 0,85 0,55
C.1.2 En varias plantas 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
C.1.3 Mercados 1,80 1,60 1,40 1,15 0,90 0,70 0,45
C.1.4 Hipermercados y supermercados 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
C.2 En edificio no exclusivo
C.2.1 Locales comerciales 1,35 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70
C.2.2 Galerías comerciales 1,50 1,30 1,20 1,10 1,00 0,85 0,70
C.2.3 Mercados - puestos 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
C.2.4 Hipermercados y supermercados 1,35 1,20 1,05 0,85 0,65 0,45 0,30
B. SANIDAD Y BENEFICENCIA
B.1 Sanitarios con camas B.1.1 Sanatorios - clínicas 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
B.1.2 Hospitales 2,60 2,25 1,90 1,60 1,40 1,15 0,85
B.2 Sanitarios varios B.2.1 Ambulatorios - Laboratorios 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
B.2.2 Balnearios - Casas de baños 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
B.3 Beneficencia y/o asistencia
B.3.1 Con residencia 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
B.3.2 Sin residencia 1,65 1,40 1,20 1,00 0,85 0,65 0,40
D. DEPORTES
D.1 Cubiertos
D.1.1 Deportes polivalentes 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
D.1.2 Resto deportes 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
D.1.3 Servicios de apoyo a usos deportivos 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
D.2 Descubiertos
D.2.1 Deportes varios 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,15 0,10
D.2.2 Piscinas 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25
D.2.3 Campings 0,15 0,13 0,11 0,08 0,06 0,04 0,02
D.2.4 Campos de golf 0,040 0,035 0,027 0,020 0,015 0,010 0,005
E. ESPECTACULOS Y RECREATIVOS
E.1 En edificio exclusivo
E.1.1 Estadios - Plazas de toros 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
E.1.2 Velódromos - Hipódromos - Auditorios 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
E.1.3 Centros de ocio y recreativos 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
E.1.4 Cines - Salas de fiestas - Discotecas 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
E.1.5 Teatros 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
E.2 En edificio no exclusivo E.2.1 Salas de fiestas, Discotecas, Cines, Teatros 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
E.2.2 Centros de ocio y recreativos 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
K. CULTURALES
K.1 Con residencia K.1.1 Internados – Residencias universitarias 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
K.1.2 Colegios mayores 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
K.2 Sin residencia K.2.1 Enseñanza y servicios 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45
K.2.2 Bibliotecas - Museos - Centros de arte 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
P. PUBLICOS - SINGULARES
P.1 Histórico - Artísticos P.1.1 Monumentales 2,50 2,15 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
P.1.2 Ambientales ó típicos 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
P.2 De carácter oficial P.2.1 Administrativos y representativos 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
P.2.2 Servicios públicos 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45
P.3 De carácter especial P.3.1 Penitenciarios – Militares – Centros policiales 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
R. RELIGIOSOS
R.1 En edificio exclusivo R.1.1 Conventos, Seminarios, Centros parroquiales 1,80 1,50 1,25 1,05 0,90 0,65 0,45
R.1.2 Centros de culto 2,75 2,40 2,05 1,70 1,45 1,20 0,90
R.2 Varios R.2.1 Otros en edificio no exclusivo 1,40 1,25 1,10 0,90 0,70 0,50 0,35
R.2.2 Cementerios 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03
T. TURISMO - OCIO Y HOSTELERIA
T.1 Con residencia T.1.1 Hoteles - Aparthoteles 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
T.1.2 Resto hospedaje 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
T.2 Sin residencia en edificio exclusivo
T.2.1 Restaurantes 2,20 1,85 1,60 1,35 1,15 0,85 0,60
T.2.2 Bares - Cafeterías 2,00 1,75 1,50 1,30 1,10 0,80 0,50
26
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
USO CLASE MODALIDAD CATEGORIAS
1 2 3 4 5 6 7
T.2.3 Casinos - Clubs sociales - Bingos 2,45 2,10 1,80 1,50 1,25 1,00 0,70
T.2.4 Exposiciones – Congresos 2,25 1,95 1,65 1,40 1,20 0,90 0,60
Y. OTROS USOS
Y.1 Anexos a viviendas de carácter urbano
Y.1.1 Trasteros 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20
Y.1.2 Garajes 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20
Y.1.3 Sótanos sin distribuir 0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15
Y.1.4 Jardines -Espacios libres 0,14 0,12 0,10 0,07 0,06 0,04 0,02
Y.2 Viales, urbanización interior e infraestructuras
Y.2.1 Zonas urbanizadas - Marquesinas 0,22 0,17 0,13 0,09 0,07 0,05 0,03
Y.2.2 Accesos – Viales 0,26 0,22 0,17 0,13 0,09 0,06 0,03
Y.2.3 Redes y equipos de servicios 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,25 0,20
Y.3 Anexos a vivienda de carácter rural
Y.3.1 Edificio y/o local otros usos 0,65 0,55 0,45 0,40 0,30 0,25 0,15
Y.4 Anexos a equipamientos y dotaciones
Y.4.1 Garajes y trasteros en planta y/o local 0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25
Y.4.2 Servicios de apoyo 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40
Y.4.3 Edificio y/o local instalaciones -Almacenes 0,90 0,75 0,65 0,50 0,45 0,35 0,25
Notas: En relación con el cuadro de coeficientes CMCUC:
1. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial se considera incluida
la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería interior,
obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las
piscinas, campos de tenis, o de otros deportes, o cualquier otro tipo de instalaciones
especiales.
2. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso de turismo con residencia, se
considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-
golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros
usos como galerías comerciales, discotecas, etc.
3. No obstante lo establecido en el apartado anterior, cuando la importancia de dichas
instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación
principal, se valorarán aparte.
4. En los coeficientes del cuadro correspondientes a jardines y espacios libres anexos a
viviendas (Y.1.4) se contempla el coste de las obras de infraestructura necesarias para
la adecuación del terreno al destino indicado en jardines, tanto públicos como privados.
5. Asimismo en los Campings y los Campos de golf, su valor estará constituido por la
suma de las edificaciones más el de la parcela ocupada por las instalaciones propias
de los mismos.
6. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están
destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas
en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el
valor que corresponda a su tipología constructiva.
7. Todas las edificaciones incluidas dentro de las tipologías establecidas en el cuadro de
coeficientes del valor de las construcciones, se encuentran categorizadas en la Base
de Datos de Catastro en función de diferentes variables que se regulan en las Normas
Técnicas.
27
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
1. VIVIENDA Y OFICINAS
Para la obtención de las categorías de viviendas y de oficinas, se parte de un estudio y análisis
exhaustivo de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el referido y se encuentre
recogido dentro de la Base de Datos de Catastro.
Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los
siguientes:
Viviendas, oficina Puntos
Portero Automático 1
Vídeo-portero, físico 2
Calefacción Tiene 2
Número de baños
Un baño 1
Dos baños 2
Tres o más de tres baños 3
Cerramiento
Enfoscados y revocos 1
Caravista y plaqueta de calidad media 2
Caravista y plaqueta de alta calidad 3
Piedra y muro cortina 4
Carpintería exterior
Madera y hierro 1
Madera de Guinea y aluminio s/color 2
PVC, aluminio anodizado o lacado 3
Portal
Amplitud poca o media 1
Amplitud grande 2
Suelo de terrazo o similar 1
Suelo de mármol, granito o similar 2
Ascensor
Número viviendas/ Número ascensores.
- Hasta 15 3
- De 16 a 25 2
- Más de 25 1
28
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se
detalla en los siguientes cuadros:
Uso Clase Puntos Categoría de construcción
V
O
O
O
1
1
2
3
< 5 7
5-8 6
9-11 5
12-14 4
15-18 3
19-20 2
>20 1
V 2
< 5 7
5-6 6
7-8 5
9-10 4
11-13 3
14-16 2
>16 1
V
V
3
4
<3 7
3-5 6
6-8 5
9-11 4
12-14 3
15-17 2
>17 1
2. CONSTRUCCIONES INDUSTRIALES
Para la obtención de las categorías industriales se parte de un estudio y análisis, análogo al
desarrollado para viviendas y oficinas, de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el
referido y que se encuentre recogido dentro de la Base de Datos de Catastro.
29
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los
siguientes:
Industria Puntos
Edificación Cerrada 1
Solera Hormigón 1
Otro tipo 2
Altura libre < 7 metros 1
≥ 7 metros 2
Estructura Metálica, hormigón 1
Cerramiento exterior Raseo, bloque, otros acabados sencillos 1
Bloque de buena calidad, chapa lacada 2
Luz de cercha < 11 metros 1
≥ 11 metros 2
Luz de forjados < 7 metros 1
≥ 7 metros 2
Grúa puente < 8 Tn 1
≥ 8 Tn 2
Elevadores
< 1.001 Kg. 1
≥ 1.001 Kg. 2
Acceso rodado a plantas 3
La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se
detalla en los siguientes cuadros:
Uso Clase Puntos Categoría de construcción
I
I
1
2
< 7 7
7 6
8-9 5
10 4
11 3
12 2
>12 1
I
I
I
3
5
6
<4 7
4 6
5 5
6-7 4
8-9 3
10 2
>10 1
30
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Teniendo en cuenta las peculiaridades constructivas de las edificaciones singulares (uso/clase
I.4), en tanto no se pueda determinar su categoría en función de su volumen, se determinará
individualizadamente.
3. CONSTRUCCIONES CON USO ESPECTÁCULOS Y RECREATIVOS, TURISMO-OCIO Y
HOSTELERÍA, BENEFICIENCIA Y SANIDAD, CULTURALES, RELIGIOSOS,
PÚBLICOS-SINGULARES, COMERCIO EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y DEPORTE
Para la obtención de las categorías del resto de usos (E, T, B, K, R, P, C.1, D) se parte de un
estudio y análisis, análogo al desarrollado en los apartados anteriores, de todas las
edificaciones cuyo uso predominante sea el de referencia, recogiéndose, todo ello, en las
fichas de edificio que figura en la Base de Datos de Catastro.
Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los
siguientes:
Otros usos Puntos
Cerramientos
Enfoscados y revocos 1
Caravista y plaqueta de calidad media
2
Caravista y plaqueta de alta calidad
3
Piedra y muro cortina 4
Carpintería exterior
Madera y hierro 1
Madera de Guinea y aluminio s/color
2
PVC, aluminio anodizado o lacado
3
Ascensor Tiene 2
Calefacción Tiene 2
Aire acondicionado Tiene 2
Instalaciones
Medias 1
Buenas 2
Especiales 3
Turismo
Hotel 2
Hostal 1
Motel 1
Pensión 1
Apartamentos 1
Apartahotel 2
Bungalows 1
Estrellas
1 1
2 2
3 3
4 4
5 5
31
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Otros usos Puntos
Edif. Singular Si 2
Edif. Histórico Si 2
Monumento Protegido Si 2
La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se
detalla en los siguientes cuadros:
Uso Clase Puntos Categoría de construcción
D B E
T.2 K R P
C.1
<3 7
3-4 6
5-6 5
7-9 4
10-12 3
13-15 2
>15 1
T.1
<4 7
4-6 6
7-10 5
11-13 4
14-17 3
18-22 2
>22 1
32
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
3.2.2.2 Coeficientes correctores de la construcción y su campo de aplicación
Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son los siguientes:
- Coeficiente CCC1: Antigüedad de la construcción
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la
construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva.
Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo
fundamento matemático es la siguiente expresión:
D =[1 - 1,5 *d/(u*c*100)]t
en la que:
d = 1- (t - 35)/350.
u : uso predominante del edificio; adopta en la fórmula los siguientes valores:
-Uso 1º. Residencial (V), oficinas (O), culturales (K), religiosos (R), edificios públicos-
singulares (P) y otros usos (Y): 1,000.
-Uso 2º. Industrial (I), comercio (C), espectáculos y recreativos (E), turismo-ocio y
hostelería (T), beneficencia y sanidad (B) y deportes (D): 0,900.
c : calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes; adopta en la fórmula los
siguientes valores:
- Categorías 1 y 2: 1,200.
- Categorías 3, 4 y 5: 1,100.
- Categorías 6 y 7: 1,000.
t : años transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.
En función de estas definiciones, el coeficiente CCC1 adopta los valores incluidos en la
siguiente tabla:
t CCC1
Años completos
Residencial, Oficinas, Culturales, Religiosos, Edificios Públicos-Singulares
y Otros Usos
Industrial, Comercio, Espectáculos y
Recreativos, Turismo-Ocio y
Hostelería, Beneficencia,
Sanidad y Deportes
Categorías Categorías
1- 2 3- 4- 5 6 - 7 1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7
0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5-9 0,93 0,93 0,92 0,93 0,92 0,91
33
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
t CCC1
10-14 0,87 0,86 0,85 0,86 0,85 0,84
15-19 0,82 0,80 0,79 0,80 0,78 0,77
20-24 0,77 0,75 0,73 0,75 0,73 0,70
25-29 0,72 0,70 0,68 0,70 0,68 0,65
30-34 0,68 0,66 0,63 0,65 0,63 0,60
35-39 0,64 0,62 0,59 0,61 0,59 0,56
40-44 0,61 0,58 0,55 0,58 0,55 0,52
45-49 0,58 0,55 0,52 0,54 0,51 0,48
50-54 0,55 0,52 0,49 0,51 0,48 0,45
55-59 0,52 0,49 0,46 0,48 0,45 0,42
60 o más 0,50 0,47 0,43 0,46 0,43 0,39
El período de antigüedad se expresará en años transcurridos desde el año de construcción,
reconstrucción o rehabilitación integral del edificio, hasta el año en que se produzca la
valoración.
- Coeficiente CCC3: Estado de conservación
Se aplicará a los edificios en función de su estado de conservación, según la tabla siguiente:
Estado de conservación CCC3
Normal, construcciones que a pesar de su edad, no necesitan reparaciones importantes 1,00
Regular, construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad
0,85
Deficiente, construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Construcciones fuera de ordenación 0,50
Ruinoso, construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina 0,00
3.2.3 Coeficientes correctores del suelo y de la construcción y su campo de aplicación
Determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los bienes inmuebles afectan de
igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen
referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y de otras.
Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son los siguientes:
34
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
- Coeficiente CCSC2: Superficie superior o inferior
Uso V: Se aplicará a aquellos bienes inmuebles de uso residencial cuya superficie construida
sea inferior a 60 m² o superior a 200 m², de acuerdo con la siguiente tabla:
Superficie Coeficiente
< 38 m² 1,400
≥ 38 m²< 40 m² 1,350
≥ 40 m²< 42 m² 1,300
≥ 42 m²< 44 m² 1,250
≥ 44 m²< 46 m² 1,200
≥ 46 m²< 48 m² 1,150
≥ 48 m²< 51 m² 1,100
≥ 51 m²< 60 m² 1,050
≥ 60 m²< 201m² 1,000
≥ 201 m²< 241 m² 0,950
≥ 241 m²< 256 m² 0,900
≥ 256 m²< 271 m² 0,850
≥ 271 m²< 281 m² 0,800
≥ 281 m²< 291 m² 0,750
>290 m² 0,700
Uso O: Se aplicará a aquellas oficinas cuya superficie construida sea inferior a 50 m² o superior
a 200 m², de acuerdo con la siguiente tabla:
Superficie Coeficiente
< 50 m² 1,100
≥ 50 m² ≤ 200m² 1,000
> 200 m² 0,900
Usos I, T: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso industrial, así como a bienes inmuebles
de uso turismo-ocio y hostelería, cuya superficie construida sea inferior a 500 m² o superior a
1000 m², de acuerdo con la siguiente tabla:
Superficie Coeficiente
< 150 m² 1,300
≥ 150 m² < 301 m² 1,200
≥ 301 m² < 501 m² 1,100
≥ 501 m² < 1001 m² 1,000
≥ 1001 m² < 2001 m² 0,900
≥ 2001 m² < 3001 m² 0,800
≥ 3001 m² < 5001 m² 0,700
> 5001 m² 0,600
35
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Uso C.2, E.2: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio en edificio no exclusivo, así
como para los de espectáculos y recreativos en edificio no exclusivo, cuya superficie construida
sea inferior a 50 m² o superior a 100 m², de acuerdo con la siguiente tabla
Superficie Coeficiente.
< 25 m² 1,250
≥ 25 m² < 31 m² 1,200
≥ 31 m² < 36 m² 1,150
≥ 36 m² < 41 m² 1,100
≥ 41 m² < 51 m² 1,050
≥ 51 m² < 101m² 1,000
≥ 101 m² < 121 m² 0,950
≥ 121 m² < 141 m² 0,900
≥ 141 m² < 161 m² 0,850
≥ 161 m² < 201 m² 0,800
≥ 201 m² < 251 m² 0,750
> 251 m² 0,700
Uso Y.3: Se aplicará a los anexos a viviendas de carácter rural cuya superficie construida sea
igual o superior a 50 m², de acuerdo con la siguiente tabla:
Superficie Coeficiente.
< 50 m² 1,000
≥ 50 m² ≤ 100 m² 0,850
> 100 m² 0,700
Usos C.1, D, E1, B, K, R, P, Y.4: Se aplicará a los edificios con uso comercio en edificio
exclusivo, deportivo, de espectáculos y recreativos en edificio exclusivo, beneficencia y
sanidad, culturales, religiosos y públicos-singulares, así como a otros usos cuando se trate de
anexos a equipamientos y dotaciones, cuya superficie construida sea igual o superior a 300 m²,
según la siguiente tabla:
Superficie Coeficiente.
< 300 m² 1,000
≥ 300 m² < 1.001 m² 0,900
≥ 1.001 m² < 3.001 m² 0,800
≥ 3.001 m² < 5.001 m² 0,700
> 5.001 m² 0,600
36
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
-Coeficiente CCSC3: Trastero
Se aplicará exclusivamente a los trasteros, de acuerdo con la siguiente tabla:
Superficie Coeficiente
< 4 m² 1,300
≥ 4 m² < 5 m² 1,200
≥ 5 m² < 6 m² 1,100
≥ 6 m² < 7 m² 1,000
≥ 7 m² < 8 m² 0,900
≥ 8 m² < 9 m² 0,850
≥ 9 m² < 10 m² 0,800
≥ 10 m² < 11 m² 0,750
≥ 11 m² 0,700
- Coeficiente CCSC4: Garajes
Se aplicará exclusivamente a los garajes anexos a viviendas de carácter urbano (Y.1.2), de
acuerdo con el siguiente criterio:
a) Considerando que la superficie de parcela tipo es de 13 metros cuadrados (sin tener
en cuenta al considerar la misma los caminos de rodadura, muros de cierre, etc.), el
cuadro de aplicación será:
Superficie Coeficiente
< 9 m² 0,500
≥ 9 m²a < 11m² 0,750
≥ 11 m²a < 21 m² 1,000
≥ 21 m²a < 30 m² 1,500
≥ 30 m² C= [S/13]
Siendo:
C = parte entera del cociente.
S = superficie de la parcela
b) Considerando en el cálculo de la superficie los caminos de rodadura, muros de cierre,
etc., la parcela tipo sería de 25 m² y el cuadro de aplicación será:
Superficie Coeficiente
< 15 m² 0,500
≥ 15 m²a < 25 m² 0,750
≥ 25 m²a < 35 m² 1,000
≥ 35 m²a < 50 m² 1,500
≥ 50 m² C= [S/25]
37
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Siendo:
C = parte entera del cociente.
S = superficie del local
En las valoraciones individualizadas, cuando se trate de parcelas de garaje cerradas se le
aplicará además un coeficiente de 1,100 en todos los casos.
- Coeficiente CCSC5: Relación entre superficie y fachada
Será de aplicación solamente en los bienes inmuebles de uso comercio en edificio no exclusivo
(C.2) y ponderará la disponibilidad del local con una mayor o menor longitud de la fachada en
relación a su superficie.
Tendrá como valor máximo 1,150 y como valor mínimo 0,800 y se obtendrá de acuerdo con la
siguiente expresión matemática:
CCSC5=1,150 + 0,01*(5 – R)
Donde:
- R es el resultado de dividir la superficie o la suma de superficies (m²), en caso de tratarse de
varios locales unidos, entre la suma de todas las longitudes de las fachadas del local o locales
(m).
- Coeficiente CCSC6: Planta de garaje
Se aplicará exclusivamente a los garajes anexos a viviendas de carácter urbano (Y.1.2.) de
acuerdo con el siguiente criterio:
Planta Coeficiente
-2 0,950
-3 0,900
-4 0,850
≤ -5 0,800
3.2.4 Coeficiente Rm. Coeficiente modulador de referencia con el mercado para el cálculo del valor catastral
El Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana será el resultante de la
corrección del Valor Probable de Mercado, mediante la aplicación de un coeficiente modulador
de referencia con el mercado Rm, cuyo valor será aprobado mediante Orden Foral.
Para la presente ponencia se ha establecido un valor Rm= 0,5.
38
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
4. Criterios de valoración rústica
Para el cálculo del Valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza rústica se
tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.
Dada la escasa entidad de mercado existente en cuanto a bienes inmuebles rústicos, tanto en
cuanto a los terrenos como en cuanto a las construcciones de tal naturaleza, las y los
técnicos de valoración inmobiliaria del Servicio de Catastro y Valoración de la Diputación
Foral de Bizkaia establecerán los valores de referencia mediante los estudios comparativos
y/o analíticos y análisis estadísticos contrastados.
El Valor Probable de Mercado (VPM) de un determinado bien de naturaleza rústica será el que
resulte de la aplicación de las presentes Normas Técnicas.
El Valor Probable de Mercado (VPM) de los bienes inmuebles de naturaleza rústica servirá
para la obtención del Valor Catastral (VC) mediante la aplicación del coeficiente modulador de
referencia al mercado.
4.1 Metodología general
El Valor Probable de Mercado de los bienes inmuebles de naturaleza rústica (VPM), estará
integrado por el Valor Probable de Mercado del Terreno de naturaleza rústica (VPT),
determinado por el valor del terreno en función de su actitud productiva equivalente en la zona
de su emplazamiento y el Valor Probable de Mercado de la Construcción de naturaleza rústica
(VPC), en su caso, determinado por los costes de reemplazamiento.
VPM = VPT + VPC
Cuando las construcciones ubicadas en suelos de naturaleza rústica tengan naturaleza urbana,
su valor, incluido el valor del terreno ocupado por las mismas, se calculará en base a las
Normas Técnicas de Valoración de los bienes inmuebles de Naturaleza Urbana de esta
ponencia.
El Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza rústica (VC) será el resultante de
la corrección del Valor Probable de Mercado (VPM), mediante la aplicación de un coeficiente
modulador de referencia al mercado (Rm), tal y como se describe a continuación:
VC= VPM x Rm
39
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
En la que:
VC: Valor catastral de un inmueble de naturaleza rústica, expresado en euros.
VPM: Valor probable de mercado de un inmueble de naturaleza rústica, expresado en euros.
Rm: Coeficiente modulador de referencia al mercado.
El ámbito de aplicación de las Normas Técnicas para la valoración de los terrenos de
naturaleza rústica será para las siguientes Clases de Cultivo:
Código Clase de cultivo Cultivo real
C LABOR
CULTIVO HORTICOLA
HUERTA DE LABOR
VIVERO DE PLANTA FORESTAL
JARDÍN
E ERIAL PASTIZAL
EU EUCALIPTAR EUCALIPTAR COSTERO EUCALIPTAR DE INTERIOR
F FRUTAL
KIWI
MANZANOS
PERALES
PEQUEÑOS FRUTOS
FRUTALES
NOGALES
I IMPRODUCTIVO
SUELO ROCOSO
SUELO ANEGABLE
ZONA URBANIZADA
EDIFICACION RÚSTICA
CAMINO DE SERVIDUMBRE
LAMINA DE AGUA
SUELO OCUPADO
IN INVERNADERO INVERNADERO
M MATORRAL ARGOMAL MATORRAL
MF MONTE FRONDOSO
ROBLE AMERICANO
TULIPERO
FRONDOSAS DE CRECIMIENTO MEDIO HAYEDO
ABEDULAR
ROBLEDAL
ENCINAR
CASTAÑAR
FRONDOSAS DE CRECIMIENTO LENTO
ALISEDA
BOSQUE DE RIBERA
FALSA ACACIA
AVELLANOS
CEREZOS
40
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Código Clase de cultivo Cultivo real
MM MONTE MADERABLE
PINO RADIATA
PINO MARITIMO
CIPRES DE LAWSON
PINO LARICIO
PINO SILVESTRE
ABETO DOUGLAS
CONIFERAS DE CRECIMIENTO MEDIO
CHOPERA
ALERCE
MEZCLA DE CONIFERAS CON FRONDOSAS
PD PRADERA PRADERA
VI VIÑEDO VIÑEDO
Las subparcelas con cultivo “improductivo de edificación urbana” se valoraran con las Normas
Técnicas de Valoración de los bienes inmuebles de Naturaleza Urbana de esta ponencia.
La metodología empleada para el cálculo del valor de los terrenos de naturaleza rústica, es la
de comparación y síntesis.
Los cálculos se realizan en base a los datos catastrales.
La clase de cultivo real es una característica propia de la subparcela por lo que la unidad de
cálculo es la subparcela o, en su defecto, la parcela. Realizada la valoración para cada
subparcela, el valor de una parcela será la suma del valor de todas las subparcelas que
engloban dicha parcela.
Se parte de un valor óptimo de cada clase de cultivo real en el Territorio Histórico de Bizkaia y
mediante análisis geográficos se corrige ese valor. Este valor óptimo se da en las mejores
condiciones del terreno para el uso que tiene. En función de las variables que se han
estudiado, estos valores óptimos se van depreciando por las características de productividad y
localización y, por otra parte, por cercanía a zonas antropizadas se pueden ver incrementados,
derivados de la afección del mercado inmobiliario de Bizkaia.
El valor óptimo de cada cultivo y el valor de aprecio por cercanía a zona urbana o urbanizable
se han determinado mediante estudios comparativos y análisis estadísticos contrastados
realizados por los/las técnicos/as de Valoración del Servicio de Catastro y Valoración, cogiendo
como base las transacciones que se han ido realizando a lo largo de los años en el Territorio
Histórico de Bizkaia y servirán para el cálculo de los valores aplicables a cada subparcela de
naturaleza rústica.
41
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
El Valor óptimo de cultivo, es el valor para cada clase de cultivo real en las mejores
condiciones de productividad y localización y el Valor de aprecio es el valor del sobreprecio de
los terrenos de naturaleza rústica por la cercanía al suelo urbano o urbanizable.
4.1.1 Valoración del suelo
El Valor Probable de Mercado del Terreno (VPT) de cada parcela es la suma del Valor
Probable de Mercado del Terreno de cada subparcela (VPTS).
El Valor Probable de Mercado de cada subparcela (VPTS) se calculará aplicando la siguiente
fórmula:
VPTS = {VOPT-CULTIVO x CP x CL + VAPRECIO x CC} x SS
En la que:
VPTS = Valor Probable de Mercado de las subparcelas de naturaleza rústica, expresado en
euros.
VOPT-CULTIVO = Valor óptimo de terreno para cada clase de cultivo real, expresado en euro/m².
CP = Coeficiente de Productividad.
CL = Coeficiente de Localización.
VAPRECIO = Valor fijo de aprecio por cercanía a suelo urbano o urbanizable, expresado en
euro/m².
CC = Coeficiente de Cercanía.
SS = Superficie de la subparcela a valorar, expresada en m².
Listado de valores óptimos para aplicar el Decreto Foral 168_2014:
Código Clase de cultivo real Valor óptimo de cultivo (€/m²)
2 ORTUA/HUERTA DE LABOR 6,9
3 ZUHAITZ MINTEGIA/VIVERO PLANTA FORESTAL 4,6
8 MAKALDIA/CHOPERA 2,3
10 BEROTEGIA/INVERNADERO 23
11 INVERNADERO PLANTAS ORNAMENTALES 23
13 MAHASTIA/VIÑEDO 4,6
14 KIWIAK/KIWI 5,75
15 SAGARRONDOAK/MANZANOS 3,45
16 MADARIONDOAK/PERALES 3,45
17 FRUITU TXIKIAK/PEQUEÑOS FRUTOS 4,6
18 FRUTA ARBOLAK/FRUTALES 3,45
42
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Código Clase de cultivo real Valor óptimo de cultivo (€/m²)
21 INTXAURRONDOAK/NOGALES 2,52
25 GEREZIONDOAK/CEREZOS 3,45
30 BELARDIA/PRADERA 3,45
32 LARREA/PASTIZAL 1,95
34 OTADIA/ARGOMAL 1,1
37 SASTRAKADIA/MATORRAL 1,1
38 RADIATA PINUA/PINO RADIATA 0,69
39 ITSAS PINUA/PINO MARITIMO 0,57
40 LAWSON ALTZIFREA/CIPRES DE LAWSON 0,57
41 LARIZIO PINUA/PINO LARICIO 0,57
42 PINU GORRIA/PINO SILVESTRE 0,57
43 DOUGLAS IZEIA/ABETO DOUGLAS 0,57
44 HARITZ AMERIKARRAK/ROBLE AMERICANO 0,46
45 TULIPARBOLA BASOA/TULIPERO 0,46
47 HAZKUNDE ERT.KONIF./CONIFERA CREC. MED. 0,57
48 HAZK.ERT.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.MED. 0,46
49 KOSTALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR COSTA 0,69
50 BARNEALDEKO EUKAL./EUCALIPTAR INTERIOR 0,57
51 PAGADIA/HAYEDO 0,46
52 URKIDIA/ABEDULAR 0,34
53 HARIZTIA/ROBLEDAL 0,46
54 ARTADIA/ENCINAR 0,34
55 GAZTANADIA/CASTAÑAR 0,34
56 HAZK.GELD.HOSTOZ./FRONDOSAS CREC.LENTO 0,34
57 HALTZADIA/ALISEDA 0,34
61 ERREKA ERTZEKO BASOA/BOSQUES DE RIBERA 0,34
62 HAITZAK/SUELO ROCOSO 0,23
63 LUR URPERAGAIA/SUELO ANEGABLE 0,23
73 LORATEGIA/JARDIN 9,2
74 GUNE URBANIZATUA/ZONA URBANIZADA 9,2
76 ZORTASUN BIDEA/CAMINO DE SERVIDUMBRE 2,8
83 LARITZA/ALERCE 0,57
88 KONIFERA-HOSTOZABAL/CONIFERA-FRONDOSA 0,46
90 NEKAZAL ERAIKINA/EDIFICACIÓN RÚSTICA 17,24
91 ARKAZIAK/FALSA ACACIA 0,46
92 UR-LAMINA/LÁMINA AGUA 0,35
93 LUR-OKUPATUA/SUELO OCUPADO 0,35
43
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
VAPRECIO
Todos los municipios 4 €/m²
4.1.1.1 Coeficientes correctores del valor de las subparcelas
La aplicación de los coeficientes se realizará a las superficies parciales que cumplan las
condiciones aplicables para cada coeficiente. La medición de la superficie afectada por cada
variable se hace por análisis geográfico.
Los coeficientes no tienen carácter excluyente, por lo que su afección se produce de manera
simultánea a través del producto de sus valores.
1. Factores intrínsecos del terreno
A. Coeficiente de productividad (CP)
Son factores intrínsecos al terreno que minoran su productividad. Se han establecido
coeficientes en función de la depreciación de cada una de las variables analizadas. Corrigen la
adecuación a la producción del cultivo.
CP = CPALTITUD x CPPENDIENTE
CPALTITUD: Coeficiente de productividad por altitud
CPPENDIENTE: Coeficiente de productividad por pendiente
a. CPALTITUD: Coeficiente de productividad por altitud
CPALTITUD
Altitud sobre el nivel del mar (m)
Clase de cultivo
Invernadero, Viñedo Labor, Erial, Eucaliptar, Frutal, Improductivo, Matorral, Monte Frondoso, Monte Maderable,
Pradera
< 400m 1 1
≥ 400m 0.8 1
Se ha estimado que la influencia de la pendiente del terreno en la minoración de su valor se
produce en la misma medida por una parte para los cultivos forestales y por otra diferente para
los cultivos agrícolas y de pastos.
Para los cultivos forestales se han considerado los rangos de pendientes que se establecen en
la normativa de utilización de maquinaria en las repoblaciones forestales.
Para los cultivos agrícolas y pastos se ha realizado un compendio entre los rangos de
pendientes que limitan el uso de la maquinaria agrícola y las pendientes que limitan el
aprovechamiento ganadero.
44
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Se aplicará a la superficie concreta de la subparcela rústica a valorar, en función de las Clases
de Cultivo y pendiente.
b. CPPENDIENTE: Coeficiente de productividad por pendiente
CPPENDIENTE
Pendiente (%)
Clase de cultivo
Eucaliptar, Matorral, Monte Frondoso, Monte Maderable
Labor, Frutal, Erial, Pradera, Improductivo
Invernadero, Viñedo
≤15 1 1 1
>15 - ≤30 1 0,7 1
>30 - ≤50 0,70 0,4 1
>50 0,60 0,4 1
2. Factores extrínsecos al terreno
Estos factores no afectan directamente a la productividad del terreno sino que son factores que
afectan al valor de los terrenos por su localización y accesibilidad.
A. Coeficiente de localización (CL)
CL= CLVIAS x CLVIVIENDAS x CLMUNICIPIO
CLVIAS: Coeficiente de distancia a vía rodada
CLVIVIENDAS: Coeficiente de distancia a viviendas
CLMUNICIPIO: Coeficiente de minoración según municipio
a. CLVIAS: Coeficiente de distancia a vía rodada
El acceso con vehículo a cualquier explotación incrementa su valor, por facilitar las labores que
se deben desempeñar en ella, por obtener un mejor precio de los rematantes que van a realizar
su aprovechamiento y por tener mejor salida al mercado.
En todo caso la vía rodada debe ser transitable en vehículos de carretera y en cualquier época
del año, no presentando interrupciones. Se ha elaborado un mapa de las principales vías de
Bizkaia que cumplen estos requisitos.
CLVIAS
Distancia a vía principal (m)
Clase de cultivo
Invernadero, Viñedo Labor, Erial, Eucaliptar, Frutal, Improductivo, Matorral, Monte
Frondoso, Monte Maderable, Pradera
< 100m 1 1
≥ 100m 0,7 1
45
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
b. CLVIVIENDAS = Coeficiente de distancia a viviendas
El terreno próximo a las viviendas en suelo no urbanizable es más valorado que el que se
encuentra más alejado de ellas, por la comodidad en su explotación y su ubicación.
CLVIVIENDAS
Distancia a vivienda (m)
Clase de cultivo
Invernadero, Viñedo Labor, Erial, Eucaliptar, Frutal, Improductivo, Matorral, Monte
Frondoso, Monte Maderable, Pradera
< 50m 1 1
≥ 50m 0,8 1
c. CLMUNICIPIO: Coeficiente de minoración según municipio
Se aplicará a los terrenos en función de la catalogación del municipio en el que se ubican.
CLMUNICIPIO
Eucaliptar, Matorral,Monte Frondoso, Monte Maderable,
Invernadero, Viñedo.
Labor, Frutal, Erial, Pradera, Improductivo
1 0,8
B. Coeficiente de cercanía (CC)
Este coeficiente tiene por objeto modular el sobreprecio del valor de los terrenos por su
proximidad a suelos urbanos o urbanizables.
CC= CCURBANA x CCPENDIENTE x CCMUNICIPIO
CCURBANA: Corrección del aprecio por la distancia a zona urbana.
CCPENDIENTE: Corrección del aprecio por la pendiente del terreno.
CCMUNICIPIO: Corrección del aprecio por la proximidad a suelo urbano o urbanizable por
municipio.
En el mercado inmobiliario de Bizkaia se evidencian variaciones sustanciales en el valor del
suelo urbano en función del municipio, diferencia que incide del mismo modo en todas las
clases de cultivo.
Si el terreno es cercano a un suelo urbano o urbanizable, el valor del mismo se ve
incrementado por influencia del mercado inmobiliario de cada municipio y en esos terrenos la
afección varía en función de la pendiente.
46
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
a. CCURBANA: Corrección del aprecio por la distancia a zona urbana.
La distribución del precio del terreno en cualquier municipio se ve afectada por la distancia a la
que se encuentra del suelo urbano o urbanizable, bien sea por unas mejores características y/o
por su mejor dotación de servicios
Distancia a suelo urbano o urbanizable según el planeamiento (m)
CCURBANA
Todas las clases de cultivo
< 50m 1
≥ 50m 0
b. CCPENDIENTE: Corrección del aprecio por la pendiente del terreno
Se aplicará a los terrenos en función de la pendiente.
CCPENDIENTE
Pendiente (%) Todas las clases de cultivo
≤ 30 1
>30 - ≤ 50 0,70
>50 0,60
c. CCMUNICIPIO: Corrección del aprecio por la proximidad a suelo urbano o
urbanizable por municipio
Se aplicará a los terrenos en función de la catalogación del municipio en el que se ubican.
CCMUNICIPIO
0,8
47
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
4.1.2 Valoración de la construcción
Las construcciones de naturaleza rústica, a efectos de su valoración, se dividen en las
siguientes modalidades:
A10. Aquellas con tipologías constructivas similares a las de pabellones industriales.
A20. Oficinas y zonas de servicio (vestuarios, control, exposición, comercial, etc.),
pueden formar parte del volumen de los A10 o constituir espacios anexos o incluso
edificios auxiliares con las mismas características constructivas de los A10.
Incluyéndose los edificios que por sus características constructivas puedan ser
asimilados a las tipologías residenciales.
A30. Edificios o habitáculos de los A10 (en anexos o entreplanta), para albergar
instalaciones, almacenes, o locales de depuración, bombas, electricidad, etc. También
están conformadas por edificios independientes de menor dimensión, incluyéndose
entre estos los de guarda de animales de antiguas explotaciones o bordas.
A40. Depósitos, silos, balsas y estanques, piscifactorías y viveros (sin cubrición).
A50. Invernaderos y umbráculos.
Cuando exista un uso no tipificado en el cuadro anterior, se asimilará al uso más adecuado en
función de sus características.
Se definen los siguientes valores de construcción:
Coste de Ejecución de Contrata (CEC): Es el valor unitario por metro cuadrado, deducido de
las suma de inversiones necesarias para reemplazar una construcción por otra nueva. Para
calcular el valor de la construcción se efectúa una valoración analítica en función de las
características constructivas que arroje el Coste de Ejecución por Contrata. Supone un estudio
de las distintas construcciones, de modo que sean comparables con las que sirven de base
para la obtención del valor unitario a aplicar a las de características análogas. El coste de
contrata incluye los gastos generales y beneficios del constructor, los honorarios profesionales
y los impuestos que graven la construcción.
Valor de Reposición Actual (VRA): Consiste en determinar el coste actual de
reemplazamiento del edificio existente, detrayendo del mismo el conjunto de depreciaciones
por edad y estado de conservación, por lo que es el resultado de deducir del valor del coste de
ejecución (CEC) con gastos de administración del promotor, la depreciación física y funcional
de la construcción en la fecha de la valoración, en función de su estado y antigüedad,
obteniéndose el valor neto o actual.
Para valorar las construcciones de naturaleza rústica se utilizará el método de costes de
reposición, por lo que el Valor Probable de Mercado de las Construcciones de naturaleza
rústica (VPC) será el Valor de Reposición Actual (VRA):
VPC = VRA
48
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
El Valor de Reposición actual se obtendrá según la siguiente fórmula:
VRA= CEC x KP x CA x SUP
Dónde:
VRA: Valor de Reposición Actual (euros).
CEC: Coste de Ejecución de Contrata, incluye la ejecución material más los gastos generales y
beneficio del constructor, honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra, licencia, tasa de
la construcción y el coste de acondicionamiento de la parcela interior (euro/m²).
KP: Gastos de administración del promotor.
CA: Coeficientes correctores de las construcciones agropecuarias.
SUP: Superficie construida. En caso de edificaciones sin cerramientos, se tomará como
perímetro el que se desarrolla por la línea exterior de la estructura (m²)
Coste de ejecución de Contrata (CEC)
Para la obtención del Coste de ejecución de contrata (CEC), al Valor Básico de construcción en
euro/m² (VBC) definido por las y los técnicos de valoración inmobiliaria en función de los
estudios comparativos y análisis contrastados, se aplicará el Coeficiente de Categoría Uso y
Clase Agropecuarias (CCUCA) en función de cada clase/uso/categoría de construcción, según
la siguiente tabla:
CEC= VBC x CCUCA
CCUCA
Uso Clase Categoría
1 2 3 4
A. Agropecuario y forestal
A.10. Edificación agropecuaria y/o forestal. 0,70 0,50 0,35 0,20
A.20. Oficinas, vestuarios y servicios. 1,20 0,90 0,60 0,40
A.30. Almacenes, instalaciones anexas, etc. 0,45 0,35 0,25 0,15
A.40. Silos, depósitos y balsas 0,70 0,50 0,35 0,20
A.50. Invernaderos y umbráculos 0,40 0,30 0,20 0,10
Cuando exista un uso no tipificado en el cuadro anterior, se asimilará el uso más adecuado en
función de sus características.
Se definen cuatro categorías constructivas para cada una de las modalidades de edificación:
1. Muy buena.
2. Buena.
3. Normal.
4. Baja.
49
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Las obras de acondicionamiento de la parcela con su urbanización, se tendrán en cuenta en
dicho coste, salvo que por su cuantía, excedan de lo normal para el desarrollo de la actividad
principal.
Gastos de promoción (KP)
Coeficiente modulador del valor que incluye los gastos de administración y gestión del promotor
y prima de riesgo.
Uso/clase A10 A20 A30 A40 A50
KP 1,15 1,15 1,10 1,05 1,10
4.1.2.1 Clasificación de las construcciones en categorías
En esta clasificación de las construcciones en categorías se tendrán en cuenta sus
dimensiones, las tipologías estructurales, los materiales utilizados y los elementos
constructivos, y las instalaciones básicas.
Se definen cuatro categorías constructivas para cada una de las modalidades de edificación:
U/C/M Categoría Tipificación
A10
1. Muy buena Estructura: Especiales metálicas y hormigón. Prefabricadas de madera laminadas.
Cerramiento: Fábricas de piedra y de acabados especiales varias hojas. Placas de hormigón prefabricado.
Solera: Con solera pavimentada.
Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua fría sanitaria.
Anchura de pórtico o cercha: >10 m.
Vano o luz de forjado: >10 m.
2. Buena Estructura: Prefabricadas e in situ de hormigón o metálicas.
Cerramiento: Fábrica de ladrillo caravista o bloques especiales, placa de hormigón
prefabricado, chapa panel sándwich.
Solera: Con solera tratada, suelos de placas prefabricadas.
Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua fría sanitaria.
Anchura de pórtico o cercha: >10 m.
Vano o luz de forjado: >10 m.
3. Normal Estructura: Prefabricadas de hormigón o metálicas.
Cerramiento: Fábrica de ladrillo o bloque sencillo, chapa con acabados especiales.
Solera: Con solera sin pavimentar.
Instalaciones básicas: Con carencia de instalaciones básicas.
Anchura de pórtico o cercha: <10 m.
Vano o luz de forjado: <10 m.
4. Baja Estructura: De muros de carga, madera y/o metálica y cubiertas ligeras.
Cerramiento: De chapa sencilla y fábricas ordinarias.
Solera: Sin solera.
Instalaciones básicas: Con carencia de instalaciones básicas.
Anchura de pórtico o cercha: <10 m.
Vano o luz de forjado: <10 m.
50
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
U/C/M Categoría Tipificación
A20
1. Muy buena Cerramiento: Fábricas de piedra y de acabados especiales varias hojas. Placas de hormigón prefabricado.
Carpintería: PVC y aluminio con puente térmico.
Servicios: Varios aseos y/o baños.
Solera: Con solera pavimentada.
Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua caliente sanitaria y climatización.
2. Buena Cerramiento: Fábrica de ladrillo caravista o bloques especiales.
Solera: Con solera tratada.
Carpintería: PVC y aluminio con puente térmico.
Servicios: Un aseo y/o baño.
Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua caliente sanitaria y calefacción.
3. Normal Cerramiento: Fábrica de ladrillo o bloque sencillo enfoscados, chapa panel sándwich.
Solera: Con solera sin pavimentar.
Carpintería: Madera de guinea y aluminio sin puente térmico.
Servicios: Un aseo.
Instalaciones básicas: De fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua fría sanitaria.
4. Baja Cerramiento: De chapa y fábricas ordinarias.
Solera: Sin solera de hormigón.
Carpintería: Madera y hierro.
Servicios: Sin aseo.
Instalaciones básicas: Con carencia de instalaciones básicas.
A30
1. Muy buena Cerramiento: Fábricas de acabados especiales de varias hojas. Mampostería concertada.
Cubierta: Teja sobre forjado o cercha.
Solera: Con solera pavimentada.
Instalaciones básicas: Con alguna instalación.
2. Buena Cerramiento: Fábrica de ladrillo caravista o bloques especiales o de mampostería careada.
Cubierta: Teja sobre forjado o cercha. Chapa panel sándwich.
Solera: Con solera tratada.
Instalaciones básicas: Con alguna instalación.
3. Normal Cerramiento: Fábrica de ladrillo o bloque sencillo enfoscados, chapa panel sándwich,
mampostería ordinaria.
Cubierta: Teja sobre panel o entablado. Chapas con acabados especiales.
Solera: Con solera sin pavimentar.
4. Baja Cerramiento: De chapa y fábricas ordinarias.
Cubierta: De chapa sencilla.
Solera: Sin solera.
A40
1. Muy buena Silos de hormigón.
2. Buena Silos de fábrica y poliéster.
Depósitos de Hormigón.
3. Normal Silos de chapa de acero galvanizado.
Depósitos de fábrica y poliéster.
4. Baja Silos o balsas de chapa de acero.
A50
1. Muy buena Estructura madera laminada, cierres policarbonato o vidrio, con ventilación cenital automatizada.
2. Buena Estructura galvanizada, sobre muro perimetral de hormigón armado y cierres de vidrio o policarbonato, con ventilación cenital mecánica.
3. Normal Estructura galvanizada, con explanación mediana, con cierres de policarbonato, con
ventilación cenital.
51
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
U/C/M Categoría Tipificación
4. Baja Bastidores de acero y cierres de plástico y/o de policarbonato.
Dada la dificultad existente en tipificar perfectamente estas categorías, se establecen estas
normas orientativas que tienen por objeto describir las características tipo, para que la
categoría asignada corresponda al coste real de la construcción. Por lo que no es necesario
cumplir la totalidad de las características descritas.
Las instalaciones especiales necesarias para cada tipo de actividad, se excluyen de este
apartado, dado que se evalúan en el coeficiente CA4.
4.1.2.2 Coeficientes correctores de la construcción
Los coeficientes correctores aplicables para la obtención del VRA (Valor de Reposición Actual),
serán los siguientes:
1. CA1. Coeficiente de Cerramiento
Aplicable a todas las edificaciones agropecuarias y/o forestales, para evaluar sus tipologías y
depreciar aquellas que carezcan de todos o parte de sus cerramientos (incluso en depósitos),
según lo siguiente:
Grado de cerramiento Coeficiente CA1
Cerramiento total 1,00
Cerramiento parcial 0,80
Sin cerramientos 0,60
2. CA2. Coeficiente de superficie
Se aplicará a los uso/clase A10/A50, para ponderar el coste de construcción en función de la
superficie total construida por uso/clase.
Superficie Coeficiente CA2 - Uso/Clase
A10 A50
<200 1,15 1,10
≥200 - <900 1,00 1,00
≥900 0,80 0,90
52
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
3. CA3. Coeficiente de Plantas
Se aplicará a los uso/clase A10, para ponderar el coste de construcción, en las edificaciones
con varias plantas para tener en cuenta el mayor coste del proceso constructivo por la
presencia de forjados aptos para sobrecargas industriales y su influencia en el
sobredimensionamiento de la estructura y la cimentación.
Será de aplicación a todos los elementos de un mismo edificio con más de una planta
completa, excepto a las entreplantas (E)
Coeficiente CA3 Coeficiente
1,20
4. CA4. Coeficiente Instalaciones
Se aplicará a los uso/clase A10/A30/A50.
Teniendo en cuenta que el fin de las explotaciones agropecuarias y/o forestales está
relacionado con la mejora de la producción empleando una utilización de medios cada vez más
sofisticados, para tener en cuenta que la implantación de estas instalaciones especiales
conlleva un mayor coste, se incluye un coeficiente que evalúa los mismos en función de su
categoría.
Se consideran instalaciones especiales, las mejoras realizadas por su mayor valor en los
ámbitos relacionados con las medidas de control ambiental y las infraestructuras de la
explotación. Entre otras, los sistemas de aislamiento, instalaciones de climatización
(ventilación, refrigeración, calefacción), seguridad, instalaciones agroenergéticas, sistemas de
alimentación, jaulas y estabulaciones, robot de ordeño, sistemas de automatización, equipos de
depuración, instalaciones de riego, fertirrigación, aspersión y nebulización, pantallas térmicas y
de sombreo, y de bodegas (sistemas de recepción, selección, bombas, prensa, depósitos,
filtración, embotellamiento, control y laboratorio)
Categoría 1 2 3 4
Coeficiente CA4 1,40 1,30 1,20 1,10
No se aplica este coeficiente cuando las instalaciones correspondan a las infraestructuras
básicas de fuerza, iluminación, extintores de incendios, agua fría sanitaria.
5. CA5. Coeficiente de antigüedad/obsolescencia
Aplicable a todas las edificaciones agropecuarias y/o forestales.
El valor de reposición bruto, se corregirá aplicando un coeficiente de depreciación por edad que
tiene en cuenta las características constructivas y su vida útil, relacionada con la obsolescencia
que influye en los procesos productivos por perdida de funcionalidad y deterioro físico, que
conllevan una caída de valor asociada a la pérdida de capacidad en dicho proceso
53
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
CA5 - Antigüedad y obsolescencia
T Años completos
Edificaciones agropecuarias
Categorías
1-2 3-4
0-4 1,00 1,00
5-9 0,93 0,90
10-14 0,86 0,83
15-19 0,78 0,73
20-24 0,70 0,66
25-29 0,63 0,59
30-34 0,57 0,52
35-39 0,51 0,46
40-44 0,46 0,41
45-49 0,42 0,37
50 o más 0,37 0,32
A los efectos de aplicación de este coeficiente, con carácter general se considera, en cada
caso, los años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción y/o rehabilitación
integral.
Se entiende por rehabilitación integral, las obras cuya cuantía económica supere el 75% de la
cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, alcanzando una situación
equivalente a su primer estado de vida.
En el caso de obras de reforma, cuando la cuantía económica no supere el 75% definido en el
párrafo anterior, se estará a los siguientes criterios:
Las reformas existentes se recogen a través de un coeficiente, que en función del grado de
reforma (Gr), cuantifica la relación entre el coste de las obras respecto de la obra nueva y
corrige la antigüedad a considerar a efectos de cálculo, con los siguientes grados de reforma:
Grado de reforma Gr
1 - Reforma básica
Es aquella reforma cuyo coste supera el 25% del Coste de Construcción de Contrata (CCC), sin llegar a superar el 40%.
Las obras de reforma que no alcancen el 25% del CCC, se consideran obras de conservación, en cuyo caso el coeficiente de antigüedad coincidirá con el correspondiente al año de construcción del edificio
0,25
2 - Reforma media Es aquella reforma cuyo coste está comprendido entre el 40% y el 60% del CCC.
0,50
3 - Reforma total Es aquella reforma cuyo valor está comprendido entre el 60% y el 75% del CCC.
0,75
54
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Por tanto, se contempla una fecha de antigüedad a efectos de cálculo (Fac), que se obtiene de
la siguiente expresión:
Fac =Fa + (Fr-Fa) x Gr
Dónde:
Fac: Fecha de antigüedad a efectos de cálculo.
Fa: Fecha de antigüedad de la construcción.
Fr: Fecha de reforma.
Gr: Grado de reforma.
6. CA6. Coeficiente Grado de Conservación
Aplicable a todas las edificaciones agropecuarias y/o forestales, teniendo en cuenta que las
deficiencias generadas en las construcciones, deben afectar a elementos sustanciales
(cerramientos, cubierta y estructura), sin que sean derivadas de la falta de mantenimiento. Su
determinación podrá ser estimada según criterio de Facultativo competente.
En función de su estado se establecen los coeficientes reductores siguientes:
Estado de conservación CA6
1 - Normal Cuando el aspecto general del edificio es normal, no presenta fisuras o desperfectos de entidad apreciable. 1,00
2 - Regular
Sin comprometer las normales condiciones de habitabilidad o uso, se observan deficiencias de carácter apreciable en revestimientos de fachadas, carpinterías, aleros en mal estado, etc. aparición de fisuras y deterioros puntuales en elementos sustanciales o estructurales (pequeñas fisuras en muros de carga y/o fachada, cubierta flectada, etc.,).
0,85
3 - Deficiente
Se comprometen las condiciones de habitabilidad, uso y estabilidad, observándose deficiencias generalizadas en elementos sustanciales o estructurales y degradación acusada en elementos secundarios (ruina incipiente), En este estado aparecen grietas derivadas de patologías por movimientos, fallos estructurales, defectos de ejecución, etc. que producen grietas ostensibles. Las obras para la reposición del edificio son de elevada cuantía y han de realizarse con intervención de técnicos competentes.
0,50
4 - Ruina Ruina declarada reglamentariamente o apreciable a simple vista. El edificio es irrecuperable y solamente procede su reconstrucción.
0,00
55
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
5. Listado de BICEs
Listado de bienes Inmuebles de Características Especiales, incluidos en el municipio y que no
se encuentran incluidos en el ámbito de la presente ponencia:
- Linea Renfe
- Autopista A68
En el documento Anexos se recoge de manera gráfica su delimitación.
56
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
6. Listado de zonas de valor
Tal y como se ha definido en los apartados anteriores se han delimitado dentro del Término
Municipal zonas de valor, que representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas
determinados, referidas a los usos VIVIENDA, TRASTERO, GARAJE, OFICINA, INDUSTRIAL
y COMERCIO a las que se han asignado un Valor Básico de Repercusión de Suelo por cada
uso diferenciado. Las zonificaciones así realizadas para los usos vivienda, trastero, garaje,
oficina e industrial contienen en su interior parcelas y edificios sin embargo la zonificación
comercial dada su complejidad además de parcelas y edificios contiene también elementos, es
decir que hay edificios que se encuentran en más de una zona de valoración comercial.
En el documento Anexos se encuentran los listados y documentación gráfica donde aparecen
representadas gráficamente las zonas de valor referidas a los usos vivienda, trastero, garaje,
oficina, industrial y comercio urbano y las capas de coeficientes rústicos referidas a los
coeficientes de productividad (altitud y pendiente), coeficientes de localización (vías y
viviendas) y coeficientes de cercanía (urbano y pendiente) para el catastro rústico.
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Indizea / Índice
Edukia / Contenido LOTUTA DAUDEN LURZORUAREN MUGAKETA / DELIMITACIÓN DEL SUELO SUJETO
ZONA-SALNEURRI ZERRENDA / LISTADO VALORES-ZONA
ERAIKUNTZAK-ZONAN ZERRENDA / LISTADO EDIFICIOS-ZONA
ZONA-ZENBAKI FINKO ZERRENDA / LISTADO Nº FIJO-ZONA
GUNE BALIODUNAK / ZONAS DE VALOR
LANDA LURREKO KOEFIZIENTEEN GERUZAK / CAPAS DE COEFICIENTES RÚSTICOS
EBOH / BICE’S
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Lotuta dauden lurzoruaren mugaketa / Delimitación del suelo sujeto
1
3
77
16
2 1
4
6
5 5
3
1
7
7
9
11
3
8
9
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14A
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16
10B
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10D
11
1620
18
11A
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20A
13B
10 10A
1
1A
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10F
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13C
3I
3J
1
10H
10I
2
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6
9
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5B
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7A
4
2
1
3(2)
3(3)
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3
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2
9
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11B
11C
11D
4
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10 8
4
2
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4
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6
8
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12
6A
9
7
11
27
24
22
20
A
29
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26
31
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2
3A
998
59
61
67
65
1B
36
69 2
63
5
10
21
1923
8
71
1214
79
11
1
63
A
1
5
3
3
57
911
71A
71B
71C
7
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63B
63C
1
2
24A
25A
23B
23A
6A
8D
6B
6C
15
14
13
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8
10
9
7
6
5
4
3
2
1
2
4
615
A
15B
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1
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10A
20B
24
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12A
28
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2
12E
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2
1
2
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22
22A
3B
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3
3D
3E
13A
13C
13B
13E
13D
1314
12A
12
10B
22C
22B
22A
22
20
18B18A
18
16
11
12D
12C
12B
12B
13F
13G
3G
36A
36B
79A
79
2
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1
3
3A
2
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5
27
27A
27B
4
26C
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5B
1B
1
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1C
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999
14
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57A
79
1113
2
11A
24
26
28
32
34
36
38
16
1
22
24
26
28
30
20
18
2
1412
57
911
1
1B
1A
55
53
51
45
10
5
7
8
9
1
35
19
23
33
25
21
49
24
8
1
6
3
1
1A
14
2A2
4
5
32
34
2
3
21
23
2A
1BIS
47
1A
2
39
43
1
3
1
11
40
19
17
3A
3B
3C
3D
1
6
6B
6A
4A4B
2
3
4
7
5
22
7A
11
8
CL/ JOSE
M B
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PS/ EL JA
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AV/ S
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BO/ ITURRIGORRIALDE
BO/ IT
URRIGORRIA
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CL/ GOIKIRI
CL/ GOIK
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BO/ LUPARDO
BO/ LUPARDO
BO/ LUPARDO
PG/ POLIGONO INDUSTRIAL USILA CALLE 2
PG/ P
OLIG
ONO I
NDUSTRIA
L U
SIL
A C
ALLE 1
BO/ BERECHA
BO/ BERECHA
GP/ SAN LORENZO
CL/ S
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ECL/ S
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BO/ ONDATEGUI
BO/ ONDATEGUI
CL/ S
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OM
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CL/ BID
E Z
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AR
CL/ BID
E Z
AH
AR
CL/ BIDE ZAHARRAREN ETXARTEA
BO/ UDIARRAGA
BO/ UDIARRAGA
GP/ VIC
TOR C
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CL/ A
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BO/ ITURRIGORRIALDE
BO/ BERECHA
CL/ A
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CL/ A
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BO/ ITURRIGORRIALDE
BO/ ITURRIGORRIALDE
BO/ ITURRIGORRIALDE
BO/ BERECHA
CL/ BARRENA
BO/ USIL
A
BO/ USIL
A
BO/ USILA
BO/ U
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CL/ ARANA Y
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CL/ U
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BO/ UDIARRAGA
BO/ ASTIBI
BO/ A
RANDI
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BO/ ARANDIA
BO/ URQUEMENDI
BO/ ASTIBI
BO/ ELOSU
BO/ ELOSU
BO/ ONDATEGUI
BO/ ASTIBI
BO/ URQUEMENDI
CL/ ELKARTASUNA
CL/ BARREN
A
CL/ BARRENA
CL/ U
DIA
RR
AG
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CL/ LANDAKO
CL/ U
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CL/ T
OR
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OCL/ T
OR
RE DE U
GA
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CL/ T
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GA
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CL/ PARTICULAR DE TORRE DE UGAO
PZ/ TRES CANOS
CL/ U
DIA
RR
AG
A
PZ/ GERNIKA
CL/ KONSEJUBASO
CL/ LARRETAMENDI
BO/ MARQUIO
BO/ MARQUIO
BO/ MARQUIO
BO/ MARQUIO
001
003
002
004
FR1
DIS
DIS
R01
79
AU2
37
R01
36
CMN
AU2
35
39
32
AU2
70
CMN
4083
41
69
31
77
28
66
30
67
29
R02
C03
21
23
64 74
25
75
84
20
78 76
63
18
CMN
26
19
17
85
22
12
13
14
11
73
72
71
10
16
9
6
5
7
8
80
3
4
81
82
1
2
114
118
115
R01
AU2
99
98
117
169
116
94
90
86
9291
170
95
87
89
154
156
88
155
153
157
147
AU1
171
174
173
54
85
84
CMN
AU2
172
83148
AU2
R01
55
CMN
22
CMN
143
R01
DIS
82
159
81
75
76
80
149
79
27 176
77
29
177
25
158178
2624
33
7843 53
72
28160
161
51
5674
7358
57
7059
150
71
162
6869
140
CMN
163
60
66
61
45 67 165
164
168
46
52
166
167
47
62
151
R01
CMN
63
144
64
65
48
49145 146
C03
61
62
63
64
6566
67
111
68
60
69
7170
72
54
8
5557
74
73
58
107
56
53
52
51
750
6
49
101
79
59
959
113 CMN
97
12
10
96
102
115
764
119
14
1318
7717
7816
1519
26
942098
103
21105 106
80
47
93
3
12623 2245
7525
82
127
43
46
8144
41
24
87
29
4083
42 28
118
92
48
84
30
2
88
2789
85
91
32 1
CMN
12090
37
38
86
39
31
117
36
33
99
125
34
100
108
112
35
121
122ARR
CMN
109
ARR
115
114
110
123
124
151
C02
27
158
28
76
77
39
25
75
156
130129
155
26
43
15032
42
35
40
3841
125
34
36
47
48
49
165
145
24
CMN
166
154
146
50
157
53
45
63
14754
51
CMN
55
60
140
37
61 123
135
128
144163
46
64
57169
65121
136
CMN
122
70
66
124
FR1C01
15256
C01
CMN
67
164
74
168
73
138
80
CMN
126
141
142
131120
23
143
134
81
CMN
118
16722
1
8385
C01
CMN
82
21
119
133
132
84
87
7
19
2
34
5
96
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b
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b
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b
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k
b
a
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b
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b
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b
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c
b
a
b
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c
a
b
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b
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b
a
c
d
b
a
a
b
bb
aa
b
c
b
c
a
b
b
ba
a
a b
c
d
g
a
a
d
c
f
c
b
ba
c
a
b
b
b
b
a
c
d
a
c
b
b
d c
ba
a
e
a
c
b
e
a
c
b
c
a
a
c
b
d b
b
ba
b
a
b
a
baa
a
g
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a
i f
h
ed
b
b
c
a
bc
a a
ELOSU AUZOA
ZEBERIO A
MIR
ABALLE
S
UDIARRAGA AUZOA
ASTIBI AUZOA
ASTIBI AUZOA
UDIARRAGA AUZOA
UDIARRAGA AUZOA
UDIARRAGA AUZOA
URKEMENDI AUZOA
ERMITA DE SAN JUAN
MARKIO AUZOA
MARKIO AUZOA
GOIKIRI
DELIMITACIÓN DE SUELO SUJETO AL IMPUESTO
LOTUTA DAUDEN LURZORUEN MUGAKETA.
Udalerria / Municipio
Se entiende por suelo de naturaleza urbana:
- El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano.
- El suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana.
Hiri izaerako lurzorutzat jotzen da:
- Hirigintza-plangintzan lurzoru urbanizagarri sektorizatugabe gisa
- Hiri-eraikuntzek okupatutako lurzorua.
sectorizado.
- El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable
- El suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbanizable
plan de sectorización.
no sectorizado, desde el momento en que se apruebe el correspondiente
agua, suministro de energía elØctrica y alumbrado pœblico.
LEGENDA: LEYENDA:
onetsitako eta argitaratutako hirigintza araudia, Bizkaiko Foru
ONDASUN HIGIEZINEN GAINEKO ZERGARI
SOBRE BIENES INMUEBLES.
- Los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado
de aceras y cuenten ademÆs con alcantarillado, suministro de
Se entiende por suelo de naturaleza rœstica:
- El suelo que no tenga la calificación de suelo urbano.
- Se exceptœan de lo dispuesto en el apartado anterior
los suelos y construcciones integrados en un bien inmueble
de características especiales.
- Hirigintza-plangintzan hiri-lurzoru gisa sailkatutako lurzorua.
- Hirigintza-plangintzan lurzoru urbanizagarri sektorizatu gisa
sailkatutako lurzorua.
sailkatutako lurzorua, sektorizatze-plana onartzen den unetik aurrera.
- Hauek dituzten lurrak: bide zolatuak edo espaloi-zintarriak, eta,
argiteria publikoa.
Landa izaerako lurzorutzat jotzen da:
- Hiri-ondasunen kalifikaziorik ez duten lurzoruak.
- Aurreko atalean adierazi denetik salbuetsita daude ezaugarri
berezidun ondasun higiezin baten integratuta dauden lurzoruak
eta eraikuntzak.
Argitalpen-Data / Fecha de Publicación DICIEMBRE-2015
- suelo clasificado por el planeamiento urbanístico
- suelo clasificado por el planeamiento urbanísticocomo urbano y urbanizable sectorizado.
- Hirigintzako plangintzaren arabera hiri lurzorueta lurzoru sektorizatu moduan sailkatu den lurzorua.
- Hirigintzako plangintzaren arabera lurzoruurbanizaezin moduan sailkatu den lurzorua. como no urbanizable.
Balio Txostena / Ponencia de valores
505040.73
4783550.6
3
510627.30
510627.30505040.73
4783550.6
3
4778258.0
9
4778258.0
9
gainera, estolderia, urhornidura, energia elektrikoaren hornidura eta
Para realizar la presente delimitación del suelo se ha tenido
en cuenta la normativa urbanística vigente, aprobada, publicada
antes del 31 de diciembre de 2015.
y puesta en conocimiento del Servicio de Catastro y Valoración
abenduaren 31ean baino lehen jakinarazitakoa.
Aldundiaren Katastro eta Balorazio Zerbitzuari 2015eko
Kasu honetan, lurzorua mugatzeko aintzat hartu da udalherriak
UGAO-MIRABALLES
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Zona-salneurri zerrenda / Listado valores-zona
00101 USILA 840,95 238,02 15.557,20 440,20
00102 ARANA 787,89 314,70 14.584,88 571,49
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALOR
00103
UGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
ITURRIGORRIALDE
Zona/Zona
749,78
ZONA-SALNEURRI ZERRENDA/LISTADO VALORES ZONA
254,57
Izena/Nombre
14.584,88
Bizitegi/Vivienda
477,07
Bulego/Ofiicina
00201
ORRI/PAG. 1
EL JARO 749,78 305,11 14.584,88 520,88
00301 SAN BARTOLOME 954,98 349,51 14.584,88
Garaje/Garaje
451,20
Trasteleku/Trastero
00401 TORRE DE UGAO 799,06 328,79 14.584,88 414,21
00501 UDIARRAGA 869,81 349,51 14.584,88 345,77
00502 UDIARRAGA VPO 282,00 339,05 13.579,79 345,77
00601 VICTOR CHAVARRI 983,98 385,90 14.584,88 451,20
00701 RESTO UGAO 439,87 133,26 9.723,25 339,28
00801 GOIKIRI VPO 282,00 221,10 10.695,58 355,24
00100 USILA
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALOR
Industria/Industria
UGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
129,17
Zona/Zona
00200
ZONA-SALNEURRI ZERRENDA/LISTADO VALORES ZONA
SAN BARTOLOME
Izena/Nombre
Industria/Industria
Erabilera/Uso
114,16
Balio/Valor
00300
ORRI/PAG. 1
PRADERA Industria/Industria 114,16
00400 CASCO Industria/Industria 114,16
00500 RESTO UGAO Industria/Industria 53,00
00600 RESTO UGAO II Industria/Industria 53,00
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Zona/Zona
ZONA-SALNEURRI ZERRENDA/LISTADO VALORES ZONA
Izena/Nombre Erabilera/Uso Balio/Valor
ORRI/PAG. 1
00001 VICTOR CHAVARRI Merkataritza/Comercio 230,33
00002 BARRENA Merkataritza/Comercio 435,18
00003 UDIARRAGA Merkataritza/Comercio 476,37
00004 TORRE UGAO Merkataritza/Comercio 698,02
00005 KONSEJUBASO Merkataritza/Comercio 355,10
00006 SABINO ARANA Merkataritza/Comercio 308,80
00007 RESTO URBANO Merkataritza/Comercio 206,43
00008 RESTO URBANO I Merkataritza/Comercio 135,76
00011 RESTO URBANO IV Merkataritza/Comercio 135,76
00020 RESTO MUNICIPIO Merkataritza/Comercio 52,00
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Eraikuntzak-zonan zerrenda / Listado edificios-zona
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ERAIKUNTZAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO EDIFICIOS-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 1
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00101
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
00300 00007
005A,005A02,005A03,005A04,005A05,005B,001,
002,003,005,007,009
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00102 00300 00007
006A,006B,006C,008D
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00701 00500
ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND
00007
010A,010
Z_COM/MERK_Z
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00701 00500 00020
010B,012A,012B,012C,012D,013A,013B,013C,
013D,013E,013F,013G,018A,018B,022A,022B,
022C,011,012,013,014,016,018,020,022
00002
Zenbakiak/Numeros
BO ARANDIA 00401 00400 00007
007
00002 BO ARANDIA 00701 00400 00007
003A,003B,003D
00002 BO ARANDIA 00701 00400 00008
005B,008A,008
00002 BO ARANDIA 00701 00400 00011
006
00003 BO ASTIBI 00701 00600 00008
002A,002B,003A,004A,001,002,003,004
00005 BO BERECHA 00701 00500 00020
001,002,003
00006 BO ELOSU 00701 00600 00008
001A,001B,002A,002C,001,002,003,004,005,
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00101 00300 00007
001,001002,001003,001005,001006,001007,
001008,001009,001010
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00101 00500 00007
012E,002
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00103 00500 00007
009A,009B,010C,011A,004,005,005003,006,
007,008,009,010,011,011002,016,016002,016003,
018,020
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00103 00500 00020
010A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00701 00500 00020
003B,003C,003D,003E,003G,012A,012B,012C,
012D,022A,003,012,022
00011 BO MARQUIO 00701 00500 00020
004A,004B,006A,006B,007A,002,003,003002,
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ERAIKUNTZAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO EDIFICIOS-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 2
004,005,006,007,008,008002,011,022,022002,
00012
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
BO ONDATEGUI 00701 00400 00008
999
00012 BO ONDATEGUI 00701 00500 00008
001A,001C,002A,002B,003A,001,002,014,998,
00013 CL SAN BARTOLOME
ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND
00201 00400
Z_COM/MERK_Z
00006
016
00013 CL SAN BARTOLOME 00301 00200 00007
019,021,022,023,024,026,027
00013
Zenbakiak/Numeros
CL SAN BARTOLOME 00301 00400 00006
001B,003,005,007,008,009,010,011,012,014,
00013 CL SAN BARTOLOME 00701 00200 00007
031,031002,031003,031004,031005,031006,
031007,031008,031009,031010,031011,031013,
031014
00014 BO UDIARRAGA 00701 00600 00008
023A,023B,024A,025A,026A,026B,026C,026D,
026E,027A,027B,027
00015 BO URQUEMENDI 00701 00400 00008
001B
00015 BO URQUEMENDI 00701 00500 00008
001G,002A,001,002
00016 BO USILA 00101 00100 00007
003A,022A,024A,003,004,012,012002,012003,
014,016,016002,018,020,022,024,026,028,
00016 BO USILA 00101 00500 00007
006,008,010
00016 BO USILA 00701 00500 00020
002
00017 GP VICTOR CHAVARRI Y SALAZAR 00601 00400 00001
015A,015B,001,002,003,004,005,006,007,008,
009,010,011,012,013,014,015
00024 GP SAN LORENZO 00103 00500 00007
002,003,004,005,006,007,008,009,010,011,
012,013,014,014002,016
00024 GP SAN LORENZO 00701 00500 00007
013B,001
00025 PZ TRES CANOS 00501 00400 00003
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ERAIKUNTZAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO EDIFICIOS-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 3
001
00026 CL ELKARTASUNA
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
00401 00400 00004
002
00026 CL ELKARTASUNA 00501 00400 00004
002A
00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400
ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND
002,004,006,008,016
Z_COM/MERK_Z
00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00001
018,020
00027 CL TORRE DE UGAO 00401
Zenbakiak/Numeros
00400 00002
001,003
00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00003
005,010
00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00004
007,009,011,012,013,014,022,024
00027 CL TORRE DE UGAO 00401 00400 00005
019,021,023,026,028,030,032,034,036,036002,
036003
00028 CL BARRENA 00401 00400
005
00028 CL BARRENA 00401 00400 00001
007,009,011
00028 CL BARRENA 00401 00400 00002
001A,001,003
00029 CL PARTICULAR DE TORRE DE UGAO 00401 00400 00001
001,002
00030 CL UDIARRAGA 00101 00300 00007
036A,036B
00030 CL UDIARRAGA 00201 00400 00006
075,077
00030 CL UDIARRAGA 00301 00400 00006
065,067,069,071
00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00001
001A,001B,001BIS,001,003,005
00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00002
002,004,006,007,008,009,011,014,017,019,
021,023
00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00003
033,035
00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00004
038
00030 CL UDIARRAGA 00401 00400 00005
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ERAIKUNTZAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO EDIFICIOS-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 4
063A,040,063
00030 CL UDIARRAGA
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
00501 00400 00003
057A,024,026,028,032,034,036,043,045,045002,
047,049,051,051002,053,055,059,061
00030 CL UDIARRAGA 00502 00400 00002
025
00030 CL UDIARRAGA 00502
ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND
00400 00003
Z_COM/MERK_Z
039
00030 CL UDIARRAGA 00701 00400 00007
079A,079
00031 CL BIDE ZAHAR
Zenbakiak/Numeros
00301 00400 00006
001,003,005,007,009,011
00032 CL BIDE ZAHARRAREN ETXARTEA 00301 00400 00006
001,003,005,007
00034 PZ GERNIKA 00401 00400 00001
001A
00034 PZ GERNIKA 00401 00400 00003
001
00035 BO LUPARDO 00701 00500 00008
001,002,003,003002,003003,004,004002,999,
00037 CL LANDAKO 00401 00400 00003
001A,002A,002,004
00037 CL LANDAKO 00502 00400 00003
001
00038 PS EL JARO 00201 00400 00006
001,002,003,004,005,006,007,008,009,010,
00040 AV SABINO ARANA GOIRI 00201 00400 00006
001,003,005,007,009,011
00043 CL KONSEJUBASO 00401 00400 00005
002
00044 CL LARRETAMENDI 00401 00400
001
00046 CL GOIKIRI 00801 00500 00007
001,002,003,004,005,006,007,008
00047 PG POLIGONO INDUSTRIAL USILA CALLE 1 00101 00100 00007
001,002,004,005,007,008,009,009002,010,
011
00048 PG POLIGONO INDUSTRIAL USILA CALLE 2 00101 00100 00007
001,002,004
00049 CL ARTANDA 00102 00300 00007
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ERAIKUNTZAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO EDIFICIOS-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 5
001,003
00050 BO DIMUTIO-ETXEBARRI
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
00701 00500 00020
001
ETZE_Z/Z_VIV(*) IND_Z/Z_IND Z_COM/MERK_ZZenbakiak/Numeros
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ORUBEAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO SOLARES-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 1
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00101
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
00300 00007
005C,006F,007A
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00101 00300 00008
005C,007A
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00101 00400 00007
IND_Z/Z_INDETZE_Z/Z_VIV(*)
005C,007A
00001
Z_COM/MERK_Z
CL ARANA Y LUPARDO 00101 00400 00008
005C,007A
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00102 00300
Zenbakiak/Numeros
00007
006E,006F,006H
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00103 00500 00007
010F,010I
00001 CL ARANA Y LUPARDO 00701 00500 00007
010C,010D,010E,010F,010G,010H,010I
00002 BO ARANDIA 00401 00400 00007
004A
00002 BO ARANDIA 00701 00400 00007
003C
00002 BO ARANDIA 00701 00400 00011
005A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00101 00500 00007
002A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00103 00500 00007
010B,010D,020A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00103 00500 00020
020A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00701 00500 00007
020A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00701 00500 00020
020A
00008 BO ITURRIGORRIALDE 00801 00500 00007
003I,003J
00013 CL SAN BARTOLOME 00301 00200 00007
020A,029A
00013 CL SAN BARTOLOME 00301 00400 00006
002
00016 BO USILA 00101 00100 00007
011B,011C,011D,012A,016A,020A,020B
00024 GP SAN LORENZO 00103 00500 00007
006A,013A,014A
00024 GP SAN LORENZO 00701 00500 00007
001A,013C
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
Kod./Cod
ORUBEAK-ZONA ZERRENDA/LISTADO SOLARES-ZONA
Kalea/Calle
ORRI/PAG. 2
00028 CL BARRENA 00401
(*) Etxebizitza zonak erreferentzia bezala balio dezake bulego, garaje eta trastelekuoie. Las Zonas de Vivienda sirven de referencia a las de Oficina, Garaje y Tratero.
00400 00002
002
00030 CL UDIARRAGA 00301 00400 00005
063C
00030 CL UDIARRAGA 00301 00400 00006
IND_Z/Z_INDETZE_Z/Z_VIV(*)
063C,071A,071B,071C
00030
Z_COM/MERK_Z
CL UDIARRAGA 00401 00400 00005
063B,063C
00030 CL UDIARRAGA 00401 00400
Zenbakiak/Numeros
00006
063C
00030 CL UDIARRAGA 00701 00400 00007
079A
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Zona-zenbaki finko zerrenda / Listado nº fijo-zona
BALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORBALIOEN TXOSTENA/PONENCIAS DE VALORUGAO-MIRABALLESUGAO-MIRABALLES
NºFijo/Zenb.Fink
ZONA-ZENBAKI FINKO ZERRENDA/LISTADO NºFIJO-ZONA
Z_COM/MERK_Z
ORRI/PAG. 1
K9312870U 00001 K9312871F 00001
NºFijo/Zenb.Fink
N0296878K 00005
Z_COM/MERK_Z
N0296879S 00005
N0296880Q 00004 N0296881B 00005 N0296882J 00004
NºFijo/Zenb.Fink
N0296883R 00004
NºFijo/Zenb.FinkZ_COM/MERK_Z
N9356791M 00001
Z_COM/MERK_Z
N9356794N 00001 N9356797X 00001 N9356799H 00001
N9356802T 00002 N9356805U 00001 N9356807N 00001 N9356809G 00002
N9356810E 00002 U4133318N 00001 U4133406E 00003 U4133408U 00002
U4133411L 00002 U4133521U 00001 U4133524V 00004 U4133526X 00001
U4133527W 00004 U4209460X 00001 U4309449Q 00002 U4309450X 00001
U4309451W 00002 U4309457B 00001 U4309458J 00002 U4309459R 00002
U4309461A 00001 U4405985C 00001 U4405986K 00002 U4405987S 00002
U4405988D 00002 U4707452J 00001 U4807276F 00002 U4807949N 00004
U4908746V 00001 U4908747G 00001 U4908749W 00002 U4908750U 00002
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Gune baliodunak / Zonas de valor
Gune Baliodunak - Zonas de Valor
Bizitegi, Garaje, Trasteleku eta Bulego - Vivienda, Garaje, Trastero y Oficina
Bilbeak - Tramas
Eraikina - Edificio
Lurzorua - Solar
Partzela - Parcela
Legenda - Leyenda
Gune Baliodunak - Zonas de Valor
Industria - Industria
Bilbeak - Tramas
Eraikina - Edificio
Lurzorua - Solar
Partzela - Parcela
Legenda - Leyenda
Gune Baliodunak - Zonas de Valor
Merkataritza - Comercio
Bilbeak - Tramas
Eraikina - Edificio
Lurzorua - Solar
Partzela - Parcela
Legenda - Leyenda
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
Landa lurreko koefizienteen geruzak / Capas de coeficientes rústicos
Produktibitate Koefizientea - Coeficientes de Productividad: Cp Malda - Cp Pendiente Cultivo: Laborea, fruta-arbolak, lur elkorra, belardia, landu gabeko lurra - Labor, Frutal, Erial, Pradera, Improductivo
> 30 % (0.4)
> 15 % - <= 30 % (0.7)
<= 15 % (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Produktibitate Koefizientea - Coeficientes de Productividad: Cp Malda - Cp PendienteLaborantza - Cultivo: Eukaliptoak, sastrakadia, hostozabalen mendia, baso zurgaia - Eucaliptar, Matorral, Monte Frondoso, Monte Maderable
> 50 % (0.6)
> 30 % - <= 50 % (0.7)
<= 30 % (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Hurbiltasun Koefizientea - Coeficientes de Cercanía: Cc Malda - Cc Pendiente
> 50 % (0.6)
> 30 % - <= 50 % (0.7)
<= 30 % (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Hurbiltasun Koefizientea - Coeficientes de Cercanía: Cc Hirigunea - Cc Urbano
>= 50 m (0)
< 50 m (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Kokaleku Koefizientea - Coeficientes de Localización: Cl Etxebizitzak - Viviendas
>= 50 m (0.8)
< 50 m (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Kokaleku Koefizientea - Coeficientes de Localización: Cl Bideak - Cl Vías
>= 100 m (0.7)
< 100 m (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Produktibitate Koefizientea - Coeficientes de Productividad: Cp Altitudea - Cp Altitud
>= 400 m (0.8)
< 400 m (1)
Landa-partzela - Parcela Rustica
Legenda - Leyenda
Balio-txostena - Berrikustea Bizkaiko Lurralde Historikoko higiezin guztien katastro-balioak
Ponencia de valores -Revisión de los valores catastrales de los bienes inmuebles del Territorio Histórico de Bizkaia
EBOH / BICE’s