URBANISTICO – P2

1. Permiso de edificación. Que autoridad los otorga, cuál es su ámbito de aplicación. Cuáles son las obras que están exentas de pedir permiso de edificación. Plazos, que pasa con los revisores independientes, documentación para acompañar, quien lo puede pedir. También caducidad.

De los permisos de edificación.

La necesidad de requerir un permiso de construcción emana del artículo 116 de la LGUC. Deben ser solicitados por el propietario. Estos permisos son otorgados por el Director de Obras Municipales, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 24 de la LOCM.

Si no se otorgare el permiso, el DOM puede ordenar la paralización de la obra que se esté construyendo sin permiso. Por decreto alcaldicio también podría ordenar la demolición. (art 148 nº 1)

Ello comprende la edificación propiamente tal, la transformación de edificios, la ampliación, las obras de urbanización, e inclusive, las demoliciones de edificios.

Estos permisos alcanzan tanto a las áreas urbanas como rurales.

Para otorgar estos permisos, el DOM debe exigir:

- Requisitos de la LGUC.- Requisitos de la OGUC.- Por excepción, otras leyes que se remiten específicamente.

Quedan fuera los planes reguladores e instrumentos de planificación en general, estos no pueden establecer requisitos especiales.

El DOM debe entregar los permisos si se cumple con los requisitos urbanísticos . No es una facultad discrecional, ni se pueden agregar más requisitos que los mencionados.

Es una garantía para los particulares y para los funcionarios municipales. No se puede exigir el cumplimiento de otras disposiciones (sanitarias o medio ambientales por ejemplo).

En la práctica ocurre que el DOM exige y revisa más que normas urbanísticas (eso le crea problemas).

Lista de control de trámite:

Archivo de los permisos que se están tramitando. (La solicitud de un permiso es una forma de iniciar un procedimiento administrativo. La vida de la solicitud y sus trámites queda en esta lista).

Condición jurídica de los edificios:

Requieren permisos las obras que realicen personas particulares, como así las urbanizaciones y construcciones fiscales, semi-fiscales, y las de corporaciones o empresas autónomas del Estado, además, las de las FFAA y FF de orden, siempre que no tengan carácter militar.

Obras que no requieren permisos:

- Obra de infraestructura del Estado (aeropuertos)- Obras de carácter militar, de las fuerzas de Orden y Seguridad, destinadas a sus fines

propios.- Ciertas obras urbanas o rurales, ya sean de carácter ligero o provisorio, o que carecen de

significancia. Ello lo determina la OGUC. (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones)

Usualmente, la cadena de tramitaciones es la siguiente:

1)-. Art 116: Certificado de informaciones previas:

Instrumento que contiene las disposiciones urbanísticas que se le aplican a un predio determinado.

Estos certificados los puede pedir cualquier persona, son de uso cotidiano.

Señala:

- -Uso que le afecta.- -Si está sujeto o no a la declaratoria de utilidad pública.

2)-. Anteproyectos:

Son una presentación previa de un proyecto, ya sea de loteo, de edificación o urbanización en el que se contemplan los proyectos esenciales relacionados con la aplicación de las normas urbanísticas.

Esto tiene relevancia, ya que la mayoría de las empresas constructoras que realizan grandes obras inmobiliarias, lo efectúan con financiamiento bancario, y este financiamiento lo obtienen exhibiendo un anteproyecto aprobado. Estos pueden ser tanto para edificación, como de loteos.

La duración del anteproyecto tiene, por lo general, una vigencia de 180 días. Si es una obra de gran envergadura, puede llegar hasta 1 año. Si el loteo es de más de 5 hcts., o un proyecto de edificación de más de 1000 m2 tienen vigencia de 1 año.

Una vez aprobados, se genera un importante efecto:

- Se mantienen las condiciones urbanísticas con que se hubiere aprobado , quien tiene un anteproyecto aprobado goza de un derecho adquirido, por lo que si se modifica la

legislación urbanística, el permiso se otorga conforme a la normativa vigente a la aprobación del mismo.

- Se produce congelamiento.- Para la aprobación del anteproyecto se debe pagar un 10 % del permiso de edificación.

3)-.Solicitud del permiso de edificación:

Se solicita ante el DOM. Solo puede solicitarlo el propietario.

- Por regla general , el DOM tiene plazo de 30 días para pronunciarse.- Excepción: 15 días cuando la solicitud está acompañada por una aprobación por parte de

un revisor independiente. (son personas privadas que tienen que cumplir varios requisitos, como ser DOM muchos años, y estar inscrito en un registro especial)

En este plazo, el DOM debe emitir un informe sobre si el proyecto cumple o no con los requisitos.

Si no se otorga (o deniega) el permiso en plazo, el valor de los derechos se reduce un 30% para el particular que solicita el permiso.

La contraloría ha dictaminado que el silencio administrativo no opera en materia urbanística. (Problemática constitucional sobre validez de decretos contra ley).

Acta de observaciones:

Debe contener por escrito la totalidad de los reparos urbanísticos que la DOM considera que tiene el proyecto. Debe indicarse con claridad las normas supuestamente incumplidas (deber de los órganos de la administración de fundamentar sus decisiones)

El administrado tiene plazo de 60 días para solucionar estos reparos o contra argumentar. Si dentro de estos 60 días no contesta, el DOM debe devolver la solicitud, rechazándola.

Si hay contra argumentos, el DOM puede aprobar o rechazar indicando motivos de fundamento.

La caducidad y prórroga de un permiso se regulan en la ordenanza

Duración del permiso:

Curiosamente no está en la ley, sino que está en la OGUC, por lo que en cierto sentido, esta OGUC llega a tener casi una carácter de legislación complementaria. (es muy criticable).

En su Art. 1.4.17 establece que el permiso caducará automáticamente a los 3 años de concedido, si no se hubieren iniciado las obras correspondientes, o si estas permanecieren paralizadas durante el mismo lapso. ¿Qué se entiende por iniciar la obra? La OGUC lo señala expresamente, y dice que se entiende iniciada una vez realizados los trazados, y comenzadas las excavaciones contempladas en el proyecto.

¿Qué pasa si vence el plazo de tres años, qué podría hacerse para poder construir en un lugar donde cambió la planificación?

Se puede alegar que el artículo que dispone la prescripción es inaplicable por constitucionalidad (materias de ley tratada en reglamento). El tribunal constitucional en general resolverá más rápido que los tribunales ordinarios. (Sustento: Artículos 63, 19 nº 24... de la CPR)

Rechazado el permiso, el interesado podrá reclamar directamente a la SEREMI (secretaría regional ministerial) del MinViU. La SEREMI, dentro de 3 días, debe solicitar informe al Director de Obras Municipales. A su vez, el Director de Obras tiene un plazo de 15 días para evacuar su informe, y la SEREMI tiene otros 15 días para resolver en definitiva sobre la materia.

Los permisos de edificación suponen el pago de derechos municipales. Estos se calculan de la siguiente forma:

en obras de edificación, según el presupuesto que elabora el constructor. tratándose de loteos y subdivisiones, la base para su computo es el avaluó fiscal. en el caso de las urbanizaciones, estas no pagan derechos municipales.

El Director de Obras Municipales esta facultado para dar facilidades de pago, en cuotas trimestrales, hasta por 12 meses.

Modificación de los proyectos aprobados: Artículo 119, ver.

Es una necesidad muy frecuente. No se puede modificar completamente, sino hasta un 5% de la constructibilidad del edificio.

4)-. Recepción de las obras:

Se inicia la construcción de ahí hasta la recepción definitiva hay una etapa de inspección y fiscalización por parte de la DOM

Permisos de edificación son públicos y cualquier persona puede tener acceso a ellos, se realiza un expediente especial con ficha y un libro en el que los inspectores municipales harán cualquier indicación en cuanto la obra se realice en discordancia con la obra permitida.

Esto origina denuncias que ve el JPL.

El DOM incluso puede pedir la demolición de lo construido en disconformidad con el permiso otorgado.

Si la obra está terminada el propietario de pedir la “recepción final” acompañado de un informe del arquitecto encargado de la obra, y el informe de un revisor independiente (se paga menos un 30 % de los derechos municipales y el plazo de treinta días de otorgamiento del permiso se reduce a 15) debe acompañarse también informe de las diversas empresas que den los servicios básicos a la construcción, si son obras en altura se pide un informe de cálculo hecho por un ingeniero

calculista, en caso que se esté edificando en zona riesgosa el DOM puede pedir un informe sobre mecánica de suelo pero en general la responsabilidad del DOM es formal, ya que él se fía de los informes entregados, él en teoría debe advertir si la obra de la que piden la recepción definitiva es igual que lo que autorizo ya que no podrá revocar esta decisión.

El DOM otorga un certificado de recepción final que es de vital importancia para las ventas inmobiliarias ya que desde este minuto se pueden vender las individualidades inmobiliarias.

Existen edificaciones que se rigen por normas especiales, estas son:

2. Conjuntos armónicos

Los conjuntos armónicos: Son agrupaciones de construcciones que por condiciones de uso, localización o dimensión están relacionados entre sí de tal manera que constituyen una unidad en virtud de la cual la ley los autoriza para variar las normas generales urbanísticas. Ejemplo: Empresa inmobiliaria realiza tres torres

Este conjunto permite salirse de las normas como construir en mayor altura o tener un coeficiente de constructibilidad mayor.

Art 107, 108 y 109 de la LGUYC

Son tres casos es voluntario acogerse a esto pero se establecen estos tres casos:

* Condiciones de dimensión:

1ª Ciertas edificaciones están emplazadas en un terreno cuya superficie total sea = o superior a 5 veces la superficie predial mínima de cada comuna siempre que no sea inferior a 5000 metros cuadrados.

2ª Terreno en sí constituya una manzana cualquiera que sea la superficie de ésta.

3ª Están emplazadas las edificaciones a realizar en terreno producto de una fusión predial siempre que no sea inferior a 2500 metros.

Previamente o conjuntamente con la solicitud de permiso de edificación debe pedirse la fusión de los terrenos: lo que pasa es que desaparecen los roles de avalúo de los dos predios y queda uno sólo, esto requiere una resolución emanada de la DOM y comunicada al RCBR, SII,

El solicitante de la fusión debe acompañarse un plano en que se muestren los terrenos que para fusionarse deben ser contiguos, deben llevar el rol de avalúo actual y debe acreditarse que es dueño.

*Condiciones de uso:

Cuando el edificio que se solicita en conjunto armónico está dedicado al equipamiento consultado en el plan regulador como tal, al = debe cumplir que no puede ser inferior a 2500 metros.

* Condición de localización: estar emplazados junto a inmuebles declarados bienes nacionales o de conservación histórica

3. Ley de Copropiedad inmobiliaria. Estamentos relacionados, las asambleas ordinarias y extraordinarias, las diferencia de quorum, sus materias y las funciones que tienen el comité de administración y la administración

Bajo el gobierno de Alessandri Palma se dictó la Ley de “Venta Por Piso” (Ley Nº 6071) Antes de que existiera esta ley, el edificio era propiedad de una comunidad, en donde cada propietario tenía un porcentaje de propiedad.

Hace posible la coexistencia de dos derechos, un derecho de propiedad como tal sobre la unidad de respectiva y un derecho de copropiedad de los bienes comunes. Sin embargo, presenta problemas respecto a construcciones no contempladas a la fecha (ejemplo: construcciones horizontales, condominios, etc). El dominio absoluto se mantiene sobre la propiedad y la copropiedad respecto de los bienes comunes.

La última versión de la ley es del 23 de Octubre del 2008. Sólo reemplaza la ley anterior en los términos en que se contradigan.

En esta regulación existen 2 tipos de condominios:

1. “Construcción Vertical o en Altura”. Por ejemplo: departamentos, edificios y comercios, junto con sus combinaciones.

2. “Construcción Horizontal”. Condominios.

¿Quién acoge estas construcciones? El DO Municipal. Tratándose de construcciones horizontales, puede ser tanto sitios con proyecto de construcción o bien, ya construidos.

¿Qué pide el DO Municipal? Requisitos para acoger:

1) Zona Urbana, o bien requisitos del DFL …2) Planos y especificaciones. 3) Reglamento de Copropiedad. Esto es importante, porque se establece el cuadro de

superficie y el a prorrateo de la copropiedad. Debe estar antes, y se reduce a Escritura Pública, y se registra en el Conservador de Bienes Raíces en el Registro de Gravámenes (puede firmar el dueño de la inmobiliaria, no es necesario que vayan todos los copropietarios).

Es importante el porcentaje de derechos, porque ello tendrá correspondencia con los gastos comunes. Ahora bien, pueden haber excepciones o eximiciones al pago de los gastos comunes (debe expresarse).

Importante: Tratándose de los gastos comunes, da lo mismo que no se use el servicio. Es una obligación de ese derecho de copropiedad. También hay que considerar que pueden existir cualquier tipo de diferenciaciones en los gastos comunes, estableciéndose estas previamente.

El derecho a los bienes comunes es inseparable al derecho de dominio individual. Tanto es así, que tampoco es necesario mencionarlo en la escritura pública. Es algo implícito.

¿Cómo se administra el condominio? Existen 3 órganos de administración.

1. Asamblea. Reside la soberanía del condominio, pueden ser: i) ordinarias, deben celebrarse a lo menos 1 vez al año; ii) extraordinario, se celebra cada vez que se amerite, se puede convocar a petición del administrador o a través del comité.

- Asamblea Ordinaria se resuelve: (60% de quórum de los derechos, en primera citación; y en segunda citación, con los que asistan; la diferencia mínima entre ambas puede haber una diferencia de un mínimo de una hora, máximo 4 horas).

1) Nombramiento del Administrador y Comité de Administración. 2) Cualquier materia que quieran debatir los copropietarios referente al uso de los

bienes comunes. 3) Gastos ordinarios.

Los acuerdos se toman por mayoría absoluta, y el voto se considera en función de los derechos de la copropiedad.

Copropietario hábil: Copropietario que puede votar porque está al día con los gastos comunes. Se puede votar personalmente o por mandato, valiendo según el derecho.

Nota: Cada Condominio, por ley, debe tener una cuenta corriente bancaria. Sólo pueden girar quienes la Asamblea haya autorizado para el uso.

- Asamblea Extraordinaria: (primera citación, 85%; segunda citación, 60%; acuerdos requieren un voto de 75%): Deben mediar 5 días y máximo 15 días. Sólo se puede hablar de la materia convocado.

1) Modificación al reglamento de copropiedad. 2) Cualquier alteración en el uso o goce de los bienes comunes. 3) Gastos extraordinarios. (Definido por un monto, ver la ley).

Importante: Cada vez que un condominio se declara afecto a la Ley de Copropiedad, el DO Municipal NO puede revocar dicha resolución. Sólo se puede disolver a través de la decisión de una Asamblea Extraordinaria y por unanimidad.

2. Comité de Administración. Nombra a un Presidente de Comité. Mínimo son 3, máximo lo que establezca el Reglamento o la Asamblea. Si no se ha nombrado administrador, se entenderá que el administrador es el Presidente.

La labor del Comité es representar a la Asamblea y hacer cumplir los acuerdos de la Asamblea. Además, debe fiscalizar al Administrador.

3. Administrador. Puede estar 3 años, aunque hay posibilidad de reelección. Es el representante judicial de la comunidad. El administrador es la persona encargada de ejecutar los acuerdos de la comunidad. Además, contrata al personal y a cargo del pago de los sueldos. Debe velar para que se cumpla el acuerdo de copropiedad, y puede denunciar al JPL que corresponda. Si es que se prevé la aplicación de multas, el administrador es el que las cobra. También debe cobrar los gastos comunes, esta materia la conoce la Justicia Ordinaria (y el certificado que emite el Administrador sirve como título ejecutivo).

¿Qué se consideran bienes comunes?

1) Horizontales: Todas vías de acceso, portones, casetas del cuidador, equipamientos, etc. Los bienes particulares serían las unidades.

2) Verticales. Terreno donde se emplazo del edificio, todos los muros exteriores, todos los cimientos, estructura soportante, techumbre, los pasillos, las escalas, la caja y ascensores, ductos, áreas verdes, etc.

Importante: Respecto a las Unidades el dominio es absoluto. Puedo hipotecar, disponer, etc. Esto es bien interesante porque en Estados Unidos los dominios respecto de los individuos están sujetos a las Asambleas.

Todas aquellas divergencias que existan entre los copropietarios, administrador, etc. Las conoce el juez de policía local. Todo salvo la cobranza de los gastos comunes.

4. Decretos de demolición, casos que proceden, acciones adm. y judiciales que proceden.

Demoliciones.

Casos en que proceden las demoliciones. Art. 148 al 157 de la Ley General de Urbanismo. Son resueltas por el Alcalde, a petición del DO Municipal. La demolición puede ser total o parcial.

Procede en los siguientes casos:

1. Obras que no cumplen los requisitos del Permiso de Construcción. Revisar el procedimiento al caso en que se

2. Obras que se ejecuten en bienes de uso público sin la autorización correspondiente, o bien, en casos en que se traspasan los límites de la propiedad. Por ejemplo, alguien

construye más allá de los límites de su propiedad. En éstos casos no hay prescripción adquisitiva, porque los bienes nacionales están fuera de comercio.

3. Amenaza de Ruina.

4. Obras que se ejecutaron conforme autorizaciones especiales, y pasado el plazo no se cumplen los requisitos.

Se establece una acción popular respecto de la demolición que amenace ruina. La denuncia se hace ante la Municipalidad, es decir, al Alcalde. Este es quien deriva e insta al DO Municipal para proceder con la demolición.

En los demás casos, cuando no es una ruina inminente hay que notificar, la notificación se realiza al domicilio del propietario y a los ocupantes del edificio que se quiere demoler. Se hacer uso de la fuerza pública.

Contra el decreto de demolición, existen 2 reclamos:

1. Reclamo Administrativo, que es un recurso de reposición que se presenta ante el Alcalde. El plazo es el mismo que tiene el propietario para demoler.

2. Recurso Judicial. Se recurre al Juez de Letras de Turno, en el plazo de 10 días desde que se notifique el decreto de demolición al afectado. Se emplea el procedimiento Sumario (DFL 458). Se puede pedir orden de no innovar. La sentencia que dicta el Juez de Letras puede haber Apelación y Casación.

No son excluyentes estas dos vías.

5. Traslados de industrias y el régimen de reclamación en materia de D° urbanístico.

Dos clases:

1. Industrias primitivamente bien emplazadas quedan mal emplazadas por una modificación del plano regulador.

2. Industrias mal emplazadas que luego representan peligro.

Art. 57 de la Ley. El uso de suelo se ceñirá estrictamente al uso de suelo consignado en el plan regulador territorial.

Art. 58. Cada vez que se otorga una patente industrial y comercial, debe consultarse si la patente se condice con el plan regulador territorial y comunal.

Primer Caso. En ese caso, si la industria es inofensiva y no molesta, puede seguir la industria pero sujeta al congelamiento de lo ya existente. No se puede ampliar la industria.

Segundo Caso: Deberán trasladarse en el plazo que señale la municipalidad, y varios organismos. El plazo no puede ser inferior a un año. Perdieron la condición que les permitía seguir en una zona que les correspondía, de momento que presenta molestias el Alcalde debe trasladarse.

No lo dice la ley, pero es obvio que debe tratarse de industrias que deben contar con el permiso municipal. Si no tiene el permiso deberá ser clausuradas inmediatamente.

Art. 160. Otro evento. Industrias que están funcionando dentro del área industrial o zona mixta, es decir, están bien ubicadas, pero están expuestas a peligros de incendio, etc. Generando molestias. La municipalidad, previo informe del x de Urbanismo, declara el traslado. El plazo no será inferior a un año.

Nota: El afectado puede presentar un plan que solucione antes, generalmente estos no tienen solución.

Régimen de Reclamación.

Dos grupos.

1. Orden Administrativo. Dos cuerpos legales, LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION, y 19.880 sobre Procedimiento Administrativo.

DL. 458.

1.1. Reclamaciones en contra del DO Municipales. Art. 12 y 118. Se presentan directamente ante el SEREMI del Ministerio de Vivienda. En ambos casos se presentan en un plazo de 30 días.

Art. 12: Reclamación Genérica. Concede en contra de cualquier resolución u omisión del DO Municipal. Por ejemplo, permiso de edificación mal otorgado en consideración de los vecinos. O bien, otorgado el permiso de edificación no se otorga el permiso de recepción de edificación.

El SEREMI pide informe del DO, y luego dicta resolución que debe ser acatada por el DO.

Art. 118: Exclusivamente en los casos que se pide un permiso de edificación, y este es denegado por el DO Municipal.

1.2. Reclamación de Reposición del Decreto de Demolición. Art. 154 de la Ley. Se presenta ante el Alcalde, y lo presenta a quien se le ha ordenado demoler. Mismo plazo de la demolición.

1.3. Viviendas Económicas. Reclamación que se hace cuando el DO Municipal resuelve que la vivienda deja de cumplir con los requisitos.

Ley 19880.

1.1. Se aplica a los municipios. Recurso de reposición jerárquico, no se emplea distintamente, en un mismo escrito se presenta el recurso de reposición, y en subsidio superior jerárquico. Plazo de 5 días. Se presenta ante la misma autoridad que dicta la resolución. La autoridad jerárquica del DO debiera ser el Alcalde, a criterio del profesor.

Expresamente un artículo de esta ley dice que cuando se interpone este recurso, se suspende los plazos de acción judicial de recurso de protección. Pero la Corte Suprema ha fallado en contra de esta disposición.

2. Judiciales.

1.1. Reclamo de Ilegalidad de la Ley 18.695, Art. 190. Permite deducir el reclamo de ilegalidad en contra de las acciones y omisiones en contra de los Alcaldes y funcionarios de sus dependencia. La CS ha fallado que el DO es dependiente del Alcalde.

OJO: Debe ser contrario a ley. No puede interponerse en este reclamo porque se han infringido normas del Plan Regulador, etc. No procede tampoco en contra de la decisión arbitraria, pro eso se diferencia con el recurso de protección.

Tiene 2 fases.

1.1.1. Administrativa. Se presenta dentro del plazo de 30 días ante el propio Alcalde. Se puede aceptar, rechazar o silencio (en este caso prima la ley 18.995, por tanto se entiende que esta rechazado). El afectado debe certificar para pasar a la Corte.

1.1.2. Plazo de 15 días. Recurre directamente ante la Corte Apelación. Es parecido al recurso de casación, se debe fundamentar el derecho que fue infringido. Además se piden los perjuicios. La Corte le pide un informe al Alcalde, que tiene un plazo de 10 días para responder, ampliable a 10 días más. Si hay hechos pertinentes y controvertidos, se dicta auto de prueba con un término de 8 días. Es casable en el fondo y forma ante la Corte Suprema.

Los perjuicios son exigibles en procedimiento sumario ante el JL correspondiente, en el cual ya no se discute los hechos, sino solo el monto de los perjuicios.

1.2. Recurso de Protección del Art. 20 de la CPR.

1.3. Amparo Económico.

1.4. Materia Ambiental.

1.5. Acción de Nulidad de Derecho publico.