Valorizacion Facil Ica
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FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL INGENIERIA DE VALUACIONES
"Año de la diversificación productiva y del Fortalecimiento de la educación”
FACULTAD INGENIERIA CIVIL
TEMA: TASACION DE VIVIENDA
ING. ABRAHAM MANAY MENDOZA 1
UNIVERSIDADUNIVERSIDAD NACIONALNACIONAL
SAN LUISSAN LUIS GONZAGA DEGONZAGA DE
ICAICA
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL INGENIERIA DE VALUACIONES
CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES
DOCENTE : ING. MANAY MENDOZA ABRAHAM
ALUMNOS : CONDORI AGUILAR CARLOS
CICLO : VIII “B”
VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADOEN URB. EL OASIS - CALLE LOS LEONCITOS
DISTRITO DE CERCADO DE ICA - ICAA 9 DE DICIEMBRE DEL 2014
ING. ABRAHAM MANAY MENDOZA 2
22001155
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL INGENIERIA DE VALUACIONES
Ubicación del inmueble valuado
Fachada del inmueble valuado
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FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL INGENIERIA DE VALUACIONES
Entorno del inmueble valuado
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Entorno del inmueble valuado
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MEMORIA DESCRIPTIVA
1. LOCALIZACION
Urb. Portales de Chavin III Etapa Mz C Lote 5,– Interseccion del Pasaje San Antonio y la Calle San Cipriano en el distrito de San Martin de Porres, provincia de Lima y Departamento de Lima.
2. PROPIEDAD DEL INMUEBLE
Sr. José A. Martínez Candela
3. METODOLOGIA EMPLEADA
La presente valuación se efectúa en concordancia con el reglamento con el
reglamento de tasaciones del Perú, Aplicando el método de valuación
directa.
4. CALIFICACION DE LA UBICACION
Predio ubicado en el distrito de San Martin de Porres con una zonificación de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada también en la Calle San Cipriano, una calle medianamente comercial cuya zonificación está
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declarada como CM y CZ, zona comercial media y comercio zonal respectivamente.
Según los parámetros urbanísticos se permite tener una construcción de hasta 3 pisos. Actualmente con los cuales cuenta. El predio está cerca de un parque como área verde y cerca de la Cl. San Cipriano una vía primaria que conecta con la Av. Canta Callao.El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios públicos.
5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
El inmueble materia de valuación es:
Una vivienda de 3 pisos con una sala frontal, puertas de fierro y vidrio, una fachada tarrajeada totalmente y en buen estado. A un lado y al frente del inmueble, se encuentran viviendas que presentan similares características.
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Viviendas aledañas al predio en venta, características similares
6. DISTRIBUCIÓN
Sala - comedor con pisos de cerámica, cuenta con excelente iluminación y ventilación – minibar – consultorio. Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cerámicos y una sala de estar en el 2do piso. Cocina con cerámicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de diario. 1 baños completo con enchapado en cerámico en la ducha y piso de cerámica nacional. Patio con lavandería. 1 Cochera.
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7. CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIÓN
Las características de la edificación y sus materiales predominantes son los siguientes:
La vivienda está construida de ladrillo con tarrajeo de concreto en interiores y en toda la fachada principal, puertas y marcos de fierro en la
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fachada, ventanas de material de fierro, material de madera en los muebles y mobiliarios en el interior de la casa; piso de cerámica.
8. TAMAÑO DEL INMUEBLE
a) El área del terreno es: 160.00 m2. Linderos: Frente: Con el Psje. San Antonio de 8.00 mts. Posterior: Con propiedad de terceros de 8.00 mts. Derecho: Con propiedad de terceros de 20.00 mts. Izquierdo: Con Calle San Cipriano de 20.00 mts.
Área del terreno del predio
b) De la edificación (Área techada).- Primer piso: 124.65 m2Segundo piso: 124.65 m2Tercer piso: 13.08 m2Total: 262.38 m2
9. USO ACTUAL
Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.
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10.CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta una alta calidad arquitectónica, con medianos espacios y una buena área libre. El estado arquitectónico de espacios del inmueble se encuentra en un buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo constituyen, los muros son de ladrillo, pórticos y vigas de concreto, paredes tarrajeadas y pintadas. El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de conservación, cuenta con muros, pórticos y vigas, losa aligerada. El inmueble cuenta servicios básicos completos sanitarios, eléctricos, cable e internet.
11. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
La antigüedad de la edificación es de 14 años. El estado de conservación que presenta es BUENA.
12.DEPRECIACIÓN
La depreciación del inmueble en venta es del 13 %, ya que posee una antigüedad de los 14 años y está construido de ladrillo, la conservación del inmueble es buena.
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VALUACION DEL PREDIO
1.- VALUACION DEL TERRENO
La valuación definitiva de los terrenos ubicados en zonas de expansión
urbana, que se determinan multiplicando el valor terreno de cada zona por
su correspondiente área.
Arancel urbano (Calle san Cipriano) = 140 soles/m2
Arancel urbano (Pasaje San Antonio) = 110 soles/m2
Hallando el área de terreno:
A = 20 X 8 = 160 m2
A´ = 3 x 82 = 192 m2 > 160 m2
Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:
Reemplazando valores:
VT =160 m2 x 110 soles/ m2
VT1 = S/ 17, 600.00
Hallando el área de terreno:
A = 20 X 8 = 160 m2
A´ = 3 x 202 = 1200 m2 > 160 m2
Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:
Reemplazando valores:
VT =160 m2 x 140 soles/ m2
VT2 = S/ 22, 400.00
Reparto Proporcional:
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V. T = AT x
AR
V. T = AT x
AR
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A1 = (160 m2/28m)* 8m= 45.71m2
A2 = (160 m2/28m)* 20m= 114.29 m2
VT1’= A´ = 3 x 82 = 192 m2 > 45.71m2
VT = 45.71 m2 x 110 soles/ m2
VT1 = S/ 5, 028.10
VT2’= A´ = 3 x 202 = 1200 m2 > 114.29m2
VT = 114.29 m2 x 140 soles/ m2
VT2 = S/ 16, 000.60
VT3 = VT1’+VT2’ = 5, 028.10 + 16, 000.60 = S/. 21, 028.70
TOMAMOS EL MAYOR VT2 = S/.22, 400.00
2.- AREAS
Área terreno 160.00 m2
Área techada 1ª Piso 124.65 m2
Área libre 1ª Piso 35.35 m2
Área techada 2ª Piso 124.65
Área libre 2ª Piso 35.35 m2
Área techada 3ª Piso 13.08 m2
Área libre 3ª Piso 146.92 m2
Área total techada 262.38 m2
3.- MATERIALES DE LA EDIFICACION
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Muros y columnas: columnas, vigas y albañilería armada
Techos: aligerado y losas de concreto armado horizontal.
Pisos: pisos con cerámica nacional.
Puertas y ventanas: Ventanas de fierro y puertas de madera selecta
(caoba, cedro).
Revestimientos: tarrajeo frotachado.
Baños: baños completos nacionales con mayólica o cerámica nacional.
Instalaciones eléctricas y sanitarias: agua fría y caliente, sistema
de bombeo de agua potable y gas natural.
4.- VALUACION DE LA EDIFICACION
Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa
Vigente desde el 01 al 31 de diciembre del 2014
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA
C ATE
GO
RÍA ESTRUCTURAS A
CABAI
NSTALACIONES ELÉCTRICAS Y
SANITARIAS
MUROS Y C
OLUMNAS
TECHOS
PISOS
PUERTAS Y V
REVESTI-
M
BAÑOS
(
A
Estructuras laminares curvadas de concreto armado que incluyen en una sola armadura la cimentación y el techo. Para este caso no se considera los valores de la columna Nº2.
Losa o aligerado de concreto armado con luces mayores de 6m. Con sobrecarga mayor
a 300 kg/m2.
Mármol importado, piedras naturales importadas, porcelanato.
Aluminio pesado con perfiles especiales. Madera fina ornamental (caoba, cedro o pino selecto). Vidrio
insulado (1)
Mármol importado, madera fina (caoba o similar), baldosa acústica en techo o similar.
Baños completos (7)de lujo importado con enchape fino (mármol o similar).
Aire acondicionado, ilu- minación especial, venti lación forzada, sist. hidro neumático, agua caliente y fría, intercomunicador alarmas, ascensor, sist. de bombeo de agua y desague (5), teléfono, gas natural.
437.44 265.68 234.63 237.39 255.88 8 253.76
B
Columnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas.
Aligerados o losas de concreto armado inclinadas.
Mármol nacional o reconstituido, parquet fino (olivo, chonta o similar), cerámica importada, madera fina.
aluminio o madera fina (caoba o similar) de diseño especial, vidrio polarizado (2) y curvado, laminado o templado.
Mármol nacional, madera fina (caoba o similar) enchapes en techos.
Baños completos (7) importados con mayólica o cerámico deco- rativo importado.
Sistemas de bombeo de agua potable (5), ascensor, teléfono, agua caliente y fría, gas natural.
282.03 173.34 140.63 125.31 194.15 6 185.29
C
Placas de concreto (e=10 a 15 cm), alba- ñilería armada, ladrillo o similar con columna y vigas de amarre deconcreto armado.
Aligerado o losas de concreto armado horizontales.
Madera fina machihembrada, terrazo.
Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado (2), laminado o templado.
Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial, enchape en techos.
Baños completos (7) nacionales con mayólica o cerámico nacional de color.
Igual al Punto "B" sin ascensor.
194.48 143.45 9 8 144.07 4 117.09
D
Ladrillo o similar sin elementos de concreto armado. Drywall o similar incluye techo (6)
Calamina metálica, fibrocemento sobre viguería metálica.
Parquet de 1ra., la- jas, cerámica nacio- nal, loseta veneciana40x40 cm, pisolaminado.
Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente (3).
Enchape de madera o laminados, piedra o material vitrificado.
Baños completos (7) nacionales blancos con mayólicablanca.
Agua fría, agua caliente, corriente trifásica teléfono, gas natural.
188.07 9 8 7 110.54 2 7
E
Adobe, tapial o quincha. Madera con material impermeabilizante.
Parquet de 2da., loseta veneciana 30x30 cm, lajas de cemento con canto rodado.
Ventanas de fierro, puertas de madera selecta (caoba o similar), vidrio
Superficie de ladrillo caravista.
Baños con mayólica blanca, parcial.
Agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono, gas natural.
132.38 3 5 6 7 1 5
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F
Madera (estoraque, pumaquiro, huayruro, machinga, catahua amarilla, copaiba, diablo fuerte, tornillo o similares). Dry wall o similar (sin techo)
Calamina metálica, fibrocemento o teja sobre viguería de madera corriente.
Loseta corriente, canto rodado, alfombra.
Ventanas de fierro o aluminio industrial, puertas contraplacadas de madera (cedro o similar), puertas material MDF o HDF, vidrio simple
Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado,pintura lavable.
Baños blancos sin mayólica.
Agua fría, corriente monofásica, gas natural.
9 1 3 4 5 1 3
GPircado con mezcla de barro.
Madera rústica o caña con torta de barro.
Loseta vinílica, cemento bruñado coloreado, tapizón.
Madera corriente con marcos en puertas y ventanas de pvc o
Estucado de yeso y/o barro, pintura al temple o al agua.
Sanitarios básicos de losa de 2da., fierro fundido o
Agua fría, corriente monofásica, teléfono.
5 1 3 2 4 7 2H Sin techo. Cemento pulido,
ladrillo corriente, entablado
Madera rústica. Pintado en ladrillo rústico, placa de
Sin aparatos sanitarios.
Agua fría, corriente monofásica sin empotrar
- 0 2 1 1 0 1I Tierra compactada. Sin puertas
ni ventanas.Sin revestimientos en ladrillo, adobe osimilar.
Sin instalación eléctrica ni sanitaria.
- - 4 0 0 - 0
A. Determinamos el valor unitario de la edificación, de acuerdo a las
características especificadas en la edificación:
Muros y columnas. FILA C S/. 194.48 /m2
Techos. FILA C S/. 143.45 /m2
Pisos. FILA D S/. 81.70 /m2
Puertas y ventanas. FILA E S/. 60.70 /m2
Revestimiento. FILA F S/. 53.60/m2
Baños. FILA C S/. 45.60 /m2
Eléctricas y Sanitarias. FILA C S/. 117.09 /m2
V.U.E = S/. 696.62 /m2
B. Determinamos el valor similar nuevo (VSN), aplicando la fórmula:
Donde:
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V.S.N= AT X V.U.E
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AT= Área techada
V.U.E= valor unitario de la edificación
Reemplazando valores:
V.S.N = AT x V.U.E
V.S.N = 262.38 m2 x S/. 696.62/m2
V.S.N = S/.182, 779.16
C. determinamos la depreciación (D), para lo cual se tomara en cuenta el tiempo de servicio y estado de conservación de la edificación:
D = VSN X%100
ANTERIORMENTE DE LA TABLA X = 13 %
Reemplazando en la formula se tiene:
D = S/.182, 779.16 x 13100
D = S/. 23, 761.29
D. determinar el nuevo valor de la edificación:
ING. ABRAHAM MANAY MENDOZA 17
V.E = V.S.N -
D
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Reemplazando valores:
V.E = S/.182, 779.16 - S/. 23, 761.29
V.E = S/. 159, 017.87
Por lo tanto:
VALUACION DEL TERRENO = VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LA
EDIFICACION
VALUACION DEL TERRENO = S/. 159, 017.87 + S/. 22, 400.00
VALUACION DEL TERRENO = S/ 181, 417.87
Como mi edificación va a estar ubicada cerca de la ciudad universitaria voy
a aumentarle un valor comercial, igual al 5% del valor total y sumarle a
dicho valor para que me de mi valor real de la vivienda más el terreno
Valor comercial = 0.05 x S/ 181, 417.87= S/. 9, 070.89
Valor real de la edificación = S/ 181, 417.87 + S/. 9, 070.89
VALUACION REAL DE LA EDIFICACION S/. 190, 488.76
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