Valuador Profesional No. 40 - Revista FECOVAL · oxidación de diferentes tipos. ! En el año 2006,...

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VALUADORAO 12 1ER TRIMESTRE

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PROFESIONAL

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 40 | 1ER. TRIMESTRE, 2015

stimados Colegas Valuadores:!Iniciamos este nuevo ao 2015, los retos estoy seguro sern muchos.!#

La unidad como factor clave para afrontarlos y la fortaleza para superarlos sern dos de los factores fundamentes para alcanzar los objetivos que nos hemos propuesto.!#La unin gremial genera la certeza de rumbo y direccin que toda organizacin requiere. !#Nos hemos dado a la tarea de que a los valuadores del pas nos vaya bien, y como lo he venido mencionando que nos vaya muy bien. Es en este sentido que el aspecto econmico debe ser uno de los mayores intereses de la Federacin en beneficio de nuestros representados.!#

Gradualmente hemos venido construyendo en todo el pas la imagen de una Federacin que al representar a los mejores valuadores del pas se compromete y genera esa confianza necesaria hacia nuestros representados. Es tarea de todos seguirla generando, conservarla y acrecentarla en todos los mbitos.!#Estoy seguro que hoy por hoy nuestra Federacin est mas unida que nunca, que es reconocida, que las instituciones, las empresas y en especial los valuadores de muchas partes del Pas ya nos escuchan y nos procuran, pero sobre todo que saben que nuestro actuar es en beneficio de los valuadores de Mxico.!#Continuemos trabajando unidos, con buenas intenciones y con mejores acciones.!

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

Armando H. Escalante Chavira Presidente FECOVAL [email protected] #Enero de 2015

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DIRECTIVA FECOVAL 3

PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. MTRO. ING. ALBERTO PEA NAVA

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

Y PRESIDENTE DE LA COMISIN DE RELACIONES Y DIFUSIN ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNNDEZ ACERETO

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE Y PRESIDENTE DE LA COMISIN DE ACCIN GREMIAL

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUOZ CORRAL SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIN LEGISLATIVA

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESS VALDEZ HERRERA TESORERA

ESP. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRAS SUBTESORERO

ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SERGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO COMISARIO

M. EN V. ING. JOS DE JESS ORENDAY CARRILLO GERENTE

LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCA

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CONTENIDO 4PRESIDENTE Esp. En Val. Ing. Armando Heraclio Escalante Chavira!#PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y PRESIDENTE DE LA COMISIN DE RELACIONES Y DIFUSIN Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernndez Acereto!#DISEO Alan Lazalde!#FECOVAL Insurgentes Sur No. 1480 2do. Piso!Col. Barrio Actipan, C.P. 03230 Mxico, D.F.!Tels: (55) 5534-6467, (55) 5534-6273!www.fecoval.mx!#REVISTA VALUADOR PROFESIONAL Calle 75 Norte, Fracc. La Florida, Edificio 2,!Depto. 1 Reg. 92, Mz. 22, CP 77516,!Cancn, Quintana Roo!Tel. (998) [email protected]!#PORTADA Wilderness Lodge Lobby and Christmas Tree, CC BY 2.0, Matthew Paulson!#La revista VALUADOR PROFESIONAL rgano informativo de la FECOVAL, es una publicacin trimestral de distribucin electrnica gratuita. El contenido de los artculos y fotografas usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinin de FECOVAL.!#Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de ttulo y reserva al ttulo en Derechos de Autor en trmite. Se permite la reproduccin total y/o parcial de los artculos contenidos en esta publicacin, previa autorizacin escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernndez Acereto. Cancn, Q. Roo, Mxico.

2 Mensaje del Presidente

3 Directiva FECOVAL

4 Contenido

5 Consideraciones Valuatorias de una Laguna de Oxidacin

10 Valuacin de vivienda ecolgica

13 Crisis de Credibilidad en los profesionales de la valuacin

17 LI Congreso Nacional de Valuacin 2015

18 Valuacin, una disciplina de la metrologa?

22 Son justos los honorarios que reciben los valuadores?

26 Directorio


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CONSIDERACIONES VALUATORIAS DE UNA LAGUNA DE OXIDACIN

ARTCULO

Por Ing. Aracely Favela Uriarte!Maestra en Valuacin de Inmuebles

Miembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. y del Instituto Mexicano de Valuacin de Sonora, A.C.


6ARTCULO ace algunos aos trabaj en la Direccin de Infraestructura de la Comisin Estatal del Agua

(CEA), una de mis funciones era supervisar las obras en construccin de lagunas de oxidacin de diferentes tipos. !

En el ao 2006, mi compaero de trabajo, el Ing. Jess Duarte, recorri todo el Estado de Sonora inspeccionando fsicamente y evaluando tcnicamente las plantas tratadoras de aguas residuales (PTAR). Eso llam mi atencin y decid realizar una comparativa entre el procedimiento utilizado denominado Valuacin Econmica de PTAR con un formato comn de avalo de inmuebles, esto con el objetivo de ampliar nuestro criterio e incluir ciertos aspectos que deben ser considerados en el dictamen valuatorio para obtener un resultado de valor ms certero.!

Aspectos importantes de las plantas de tratamiento:!

1. El agua residual puede llegar a travs de un Emisor (Lnea a presin) o a travs de un Colector (lnea a gravedad).!

2. En ambos casos mencionados anteriormente, podemos tener un pre-tratamiento primario, que consiste en eliminar los slidos gruesos y finos (rejillas de desvaste), as como tambin un desarenador, y si la llegada es a causa de gravedad, se requiere un crcamo de bombeo. !

3. El tratamiento de las aguas de un sistema puede empezar desde el crcamo de bombeo de las aguas negras inclusive a pesar de que no se encuentre dentro de las instalaciones de la PTAR (Planta de Tratamiento de Aguas Residuales). Cabe mencionar que se les llama as aun siendo lagunas o plantas mecanizadas.!

Dentro del documento de Valuacin Econmica de PTAR, se encuentran los captulos: tratamiento preliminar y primario, lodos, desinfeccin, sistema elctrico, laboratorio, interconexiones del sistema, obra exterior, terreno, etc. Estos captulos incluyen desde el tipo de tratamiento utilizado en cada planta, hasta la capacidad de la subestacin elctrica.!

La laguna de estabilizacin (oxidacin), dentro de la valuacin se considera como un inmueble atpico, ya que es heterogneo (no existen dos lagunas exactamente iguales en su naturaleza y sus funciones).!

Un apoyo importante para el valuador es el proyecto ejecutivo de la laguna, este incluye los antecedentes, diseo, clculos, planos y reporte fotogrfico de cmo se encontraba el terreno antes de iniciar la construccin , as mismo en la bitcora de obra se encuentran imgenes de como quedo finalmente y cuando fue su entrega-recepcin.

H


7ARTCULODespus de eso se necesita conseguir datos de cuando inicio su operacin, tiempos de mantenimiento, anlisis efectuados a las aguas tratadas y los pormenores con respecto a la operacin diaria.!

En mi experiencia en el ao 2013, realice el avalo de una laguna de oxidacin de San pedro de la

Cueva, Sonora. En mi caso en el ao 2009, supervise el proceso constructivo y estuve al tanto de todo el proceso en sus dos etapas. De esto se deriva lo siguiente:!

Caso 1, valuador nuevo:!

Cuando el valuador desconoce en su totalidad el inmueble, lo ms probable es que valu el terreno y la construccin como se encuentra en el momento de la inspeccin. Obteniendo como resultado un valor sin conocimiento de aspectos importantes del pasado.!

Caso 2, valuador que conoce el inmueble: !

En este caso, por el hecho de conocer la obra desde su inicio nos permite hacer las observaciones ms detalladas obteniendo un valor ms preciso segn el criterio del valuador. !

Ejemplo: en referencia a la laguna valuada de San Pedro, ver Tabla.!

Algunas de las consideraciones para inspeccin fsica para determinar el valor de una laguna de estabilizacin son: !

El clima

En este caso, ayuda a determinar la profundidad al momento que se est diseando. En climas clidos, la profundidad debe ser mayor a 1.5 m. (entre 1.80 m y 2.00 m), esto se debe a razones de botnica. Adems esto permite adoptar cargas superficiales mayores, lo cual a su vez es favorable para el

Imagen Observacin Notas del valuador

En la primera etapa de la construccin, un muro de contencin de block se derrumb en plena construccin en donde perdieron la vida dos trabajadores de la construccin

Es importante asentar en el avalo que ese muro en particular fue reconstruido y podra presentar problemas de infiltracin.

En la ltima etapa, existi un deslave y la laguna se afect en uno de sus mdulos.

Aqu podemos advertir que a futuro puede presentarse deslaves de nuevo y que debido a que no existe muro de contencin para ese talud, se puede ver afectado el inmueble.


8ARTCULObalance del lquido, puesto que con menor rea disminuyen las perdidas por evaporacin y percolacin. La profundidad mayor a 3.00 m permite la acumulacin de lodos.!

Diseo de la laguna

El diseo de una laguna no es complejo debido a que son depsitos construidos mediante excavacin compactacin de la tierra para almacenar agua por un periodo de tiempo determinado. Su popularidad se debe a su simplicidad de operacin, bajo costo y eficiencia energtica. !

Los dos aspectos importantes para el diseo, es tomar en cuenta las condiciones ambientales para poder determinar su forma de operacin, tipo de proceso que realizar y la cantidad de terreno con que se cuenta.!

Este permite la conservacin en buen estado de las unidades construidas y del equipo colocado para asegurar el funcionamiento continuo en forma eficiente. Debe tomarse en cuenta si existe el preventivo y el correctivo.!

La falta de mantenimiento puede provocar problemas operativos, por tanto es de suma importancia considerar los siguientes aspectos al momento de la inspeccin de la laguna de estabilizacin: !

Limpieza en cada seccin, tuberas desazolvadas!

Estado actual de los equipos: desgastes, lubricacin, pintura, etc.!

Bordos y caminos de acceso libre de maleza!

Remocin de la materia flotante!

Se cuente con un control de: nivel de agua, vegetacin acutica, madrigueras de animales, insectos, etc.!

Mantenimiento:

Este permite la conservacin en buen estado de las unidades construidas y del equipo colocado para asegurar el funcionamiento continuo en forma eficiente. Debe tomarse en cuenta si existe el preventivo y el correctivo.!

La falta de mantenimiento puede provocar problemas operativos, por tanto es de suma importancia considerar los siguientes aspectos al momento de la inspeccin de la laguna de estabilizacin:!

Limpieza en cada seccin, tuberas desazolvadas!

Estado actual de los equipos: desgastes, lubricacin, pintura, etc.!

Bordos y caminos de acceso libre de maleza!

Remocin de la materia flotante! Se cuente con un control de: nivel de agua,

vegetacin acutica, madrigueras de animales, insectos, etc.!

Correccin de sobrecarga de malos olores! Prevencin de corto-circuitos ! Otros!

Destino del Efluente

Es importante conocer cul ser el fin del agua tratada: riego de pastizales y terrenos agrcolas, regado de calles, parques y jardines, recargos de mantos freticos, venta de lodos activados, etc.

Moctezuma. el Llano Huatabampo

Arcilla Liner Gaviones Concreto

Santa Ana San Pedro de la Cueva

ARTCULO 9

OBRA CIVIL

Tipo de Laguna segn su Proceso: Cimentacin: Material de los muros: Estructura: Muros y Trabes Rejillas: Impermeabilizante: Escaleras: Otro:

OBRA ELECTRICA

Equipo de Control Elctrico:

Subestacin:

Alumbrado:

Red de fuerza y tierra:

Tuberas y conductores:

Instalaciones elctricas:

EQUIPO DE BOMBEO

Equipo de Bombeo: Descripcin de la unidad:

Marca:

Modelo:

Potencia:

Laguna municipio de Mazatan, Sonora

Laguna municipio de San Luis Ro Colorado, Sonora

Laguna la Atravezada, Empalme, Sonora

ACABADOS Pisos Muros

rea de Recepcin de Afluente:

Mdulo 1

Mdulo 2

Mdulo 3

rea de Descarga de Efluente:

Patio:

Estacionamiento:

OBRAS COMPLEMENTARIAS

Camino de Acceso:

Red de Agua potable:

Red de Alcantarillado Interno

Sistemas de Emergencia:

MANTENIMIENTO

No. Mantenimientos por ao: No. de personas que ejecutan el mantenimiento:

OBSERVACIONES

Lugar de descarga del efluente: Utilizacin del agua tratada: Capacidad de la laguna: Observaciones a la laguna: Se efecta Anlisis Qumico del agua: Presenta islas en su interior:

Mientras tanto en la homologacin se pueden considerar los factores: forma, zona, ubicacin, edad, topografa, desnivel, inundacin, servicios, superficie, etc. Por ultimo hay que recordar que estas consideraciones es solo el comienzo de una serie de descripciones que pueden realizarse al llevar a cabo un avalu de este tipo, depende del criterio y la experiencia del valuador como determinar el valor.

En el dictamen valuatorio, en la seccin de descripcin de los elementos de construccin se pueden usar los siguientes:!


!VALUADOR PROFESIONAL | NO. 40 | 1ER. TRIMESTRE, 2015

! 10ARTCULO

VALUACIN DE VIVIENDA ECOLGICA

Por Arq. Mara del Rosario Domnguez Gonzlez Colegio de Valuadores de Puebla


n nuestra actualidad, el cuidado del medio ambiente se extiende a todas las profesiones,

incluyendo a nuestro gremio en el mbito inmobiliario. La demanda de vivienda ecolgica va en aumento, debido a que la iniciativa privada e instancias federales se unen para contrarrestar las consecuencias negativas que conlleva la edificacin convencional.!

Por mencionar, en un inmueble convencional denominado enfermo, se tiende a tener: mala ventilacin u orientacin, descompensacin de temperaturas, cargas inicas y electromagnticas, partculas en suspensin, gases y vapores de origen qumico y natural como el gas radn, entre otros agentes, que provocan malestares como dolor de cabeza, alergias, nuseas, mareos, resfriados persistentes, irritaciones de las vas respiratorias, piel y ojos, etc. !

La edificacin ecolgica ha sido una propuesta para aprovechar de manera racional los recursos naturales, consiguiendo con ello satisfacer las necesidades de los usuarios sin disminuir o comprometer la capacidad de las generaciones futuras de satisfacer las suyas; siendo ste el reto de la sostenibilidad que tanto se busca actualmente.!

Este tipo de edificaciones han tenido auge tanto en zonas rurales como urbanas, ya como opcin de particulares o bien como parte de

programas de fomento a la vivienda, formando as parte del campo de trabajo de los valuadores inmobiliarios.!

Es as que uno de los principales retos del valuador de la edificacin ecolgica es demostrar los ahorros significativos del inmueble sustentable sobre sus contrapartes convencionales. Un ejemplo de esto pueden ser las reducciones anticipadas en costos de atencin mdica resultantes de que la gente viva y trabaje en inmuebles ms sanos e integrados a la naturaleza.!

Ante esta situacin, dentro de la prctica valuatoria debemos identificar la amplia gama de viviendas a las que se les denomina

ecolgicas. Por mencionar un ejemplo, en algunos inmuebles el concepto de vivienda ecolgica se encuentra en un nivel bsico o condicionado, debido a que tiene

dispositivos ahorradores que reducen el consumo de energa y agua, pero dentro del desarrollo de la instalacin elctrica o hidrulica no est implcito el ahorro de la energa, es decir, si el usuario cambia por termino de servicio el foco ahorrador o algn otro dispositivo, por uno no ecolgico, dejara de ser una vivienda ecolgica. En contraste, una vivienda ecolgica sustentable aprovecha la energa del ambiente dentro de su desarrollo (solar, elica, etc.) y esto no se ve afectado si el propietario cambia un foco ahorrador por uno que no lo sea.!

EL CUIDADO DEL MEDIO AMBIENTE SE EXTIENDE A TODAS LAS PROFESIONES, INCLUYENDO NUESTRO GREMIO

11ARTCULO

E


Por el desconocimiento de parmetros ecolgicos establecidos contra las edificaciones convencionales, el valuador no puede obtener el valor real implcito que existe en estas viviendas.!

Las preguntas que surgen ante estas circunstancias son:!

Cmo puede el profesional en valuacin, ponderar los beneficios intangibles que ofrecen las viviendas ecolgicas? y Cmo valuar vivienda ecolgicas sustentables que reciben certificaciones del sistema LEED? (Sistema de evaluacin de edificacin sustentable utilizado por E.U.A.).!

La inquietud de conocer lo intangible que estas viviendas ofrecen, deriv en la investigacin y propuesta de un mtodo valuatorio, llamado Mtodo de porcentaje de sustentabilidad, que afecta de forma positiva el valor de una vivienda ecolgica. !

Asimismo es respuesta al Art. 13. De la Comisin de Cooperacin Ambiental de Amrica del Norte, en donde Mxico participa y se menciona: Recomendamos que los dirigentes gubernamentales y del sector privado, cooperen para promover la elaboracin y adopcin de mecanismos de valuacin y clculo de costos del ciclo de vida que integren presupuestos de capital y de operacin; respalden los esfuerzos para generar informacin, mtodos y prcticas esenciales en materia de valuacin y establecimiento de garantas para la adecuada valuacin de las edificaciones sustentables, apoyen la recopilacin y el anlisis de informacin sobre rendimiento

financiero y ambiental posterior a la ocupacin, lo que mejorar el conocimiento sobre las caractersticas de la edificacin sustentable y su financiamiento.!

El resultado de la metodologa, refleja el grado de sustentabilidad de la vivienda, premindola de acuerdo a los criterios e indicadores que posea y de esta forma pueda favorecer la oferta y demanda de este tipo de inmuebles.!

Mediante este instrumento se podrn generar crditos hipotecarios para los propietarios o inversionistas que tengan la visin de proyectar viviendas ambientalmente amigables y lograr ingresar al Programa de Actividades (PoA), para la obtencin de bonos de carbono, mediante la instancia del CONAVI o los programas que se apliquen segn sea el caso.!

Se ha procurado que esta propuesta metodolgica pueda tener aplicacin en los diferentes bioclimas de Mxico.!

Con esta propuesta, se espera despertar el inters y la conciencia de quienes an se encuentran indiferentes en colocar entre sus prioridades el valorar econmicamente la naturaleza y lo que ella ofrece, mediante la vivienda ecolgica, fomentando con esto el consumo razonable de los recursos.!

Esta es una invitacin a los profesionales del ramo a tener una perspectiva de diferentes disciplinas para analizar la propuesta y as puedan aportar, ayudar u obtener criterios de valor de estos bienes inmuebles sustentables.

12ARTCULO


! 13ARTCULO

CRISIS DE CREDIBILIDAD EN LOS PROFESIONALES

DE LA VALUACIN

Por Ing. Juan Antonio Gmez Velzquez Especialista en valuacin por la UNAM

Director General de CEIITVAL Profesor de la Divisin de posgrado en la UNAM

EQUIDAD + OBJETIVIDAD = CONFIANZA


os valuadores en Mxico, nos encontramos ante la disyuntiva de la confianza y la credibilidad de nuestro

trabajo, ambos sentimiento integran variables de una ecuacin cuyo resultado es la paranoia de las autoridades, que ven en cada valuador un engaador consuetudinario del que hay que desconfiar perenemente. !

En el marco de la equidad y transparencia, los valuadores no merecemos el beneficio de la duda sobre que hay excepciones y que curiosamente somos la mayora y que satanicen por unos pocos a todo el gremio. Indudablemente que hay malosos entre el gremio, pero tambin hay leyes del orden civil y penal que se les debe aplicar a los que delinquen y estoy convencido que las Asociaciones y Colegios de Valuadores, son los primeros en sumar con las autoridades federales y locales para poner en su lugar a esos facinerosos de la valuacin.!

!Omito decir que me dira el mecnico automotriz si lo conminara a que debe tomarse fotografa junto al automvil que le he pedido reparar, por poner un ejemplo. O del sastre que hizo el traje que adquiero, en fin hay tantos ejemplos que mejor los omito porque quiero llegar a las particularidades de la problemtica y enfatizar que los valuadores, somos personas fsicas y morales generadores de empleo de diferentes perfiles escolaridad y todos intervienen en una parte del proceso de elaboracin de un avalo y por supuesto con diferentes niveles de responsabilidad, la cual es directamente proporcional a su escolaridad. Elaborar un avalo es tarea de varias personas, desde la solicitud hasta la edicin del avalo. Una de

ellas la que firma el dictamen, tiene Cdula de posgraduado y con registro en SHF y otras entidades usuarias del Dictamen, es el responsable y el que da la cara en la calidad y oportunidad del trabajo, l integra un equipo humano al cual capacita de acuerdo a las funciones que le delega y por supuesto, que pone el mejor de sus empeos en capacitarlo porque de no ser eficientes, estar latente el peligro de que sea sancionado y pierda el registro.!

Los avalos pueden ser de paquete o de mercado abierto, en ese marco de referencia los tiempos de traslado en el Distrito Federal (ciudad de Mxico) y zona conurbada del Estado de Mxico, implican cuando menos DOS HORAS para trasladarse y en el caso de mercado abierto, sera tan solo para ver un inmueble y la probabilidad de que el siguiente inmueble est en el otro lado de la mancha urbana, implicara que se pudieran visitar tan

solo dos por da, a lo anterior se suma que hay conjuntos horizontales y verticales que tienen control de acceso y en muchos de esos casos por polticas de seguridad no admiten fotografas. Tomarse la foto el

valuador en la fachada de los inmuebles requerir invertir tiempo de traslado que implican horas improductivas y que repercutirn en la entrega oportuna de los avalos. Pero quiero hacer hincapi, que esos traslados en el mejor de los casos ascienden a $100 pesos si es traslado en microbuses o alternativas equivalentes, pero esa cantidad se multiplica si el valuador lleva su vehculo. !

Los costos y gastos para elaborar un avalo son significativos y el margen de utilidad se reducir considerablemente, ahora con la nueva disposicin.!

NOS ENCONTRAMOS ANTE LA DISYUNTIVA DE LA CONFIANZA Y LA CREDIBILIDAD DE NUESTRO TRABAJO

14ARTCULO

L


Ahora quiero abundar en las consecuencias de la disposicin relativa a la fotografa del valuador en la fachada del inmueble, por lo que me referir a la inseguridad que lamentablemente priva en el Pas, con el cumplimiento de tal disposicin la delincuencia obtendr un catlogo de valuadores por regin, que emplear para a extorsiones y secuestros. Lamentablemente hasta los policas locales entran en la extorsin. En lo personal quiero compartir dos experiencias verdaderamente traumticas; una en la que por va telefnica me lean la direccin de mi despacho y amenazaban en ir a esa direccin a masacrar a alguno de los que estuvieran en la oficina y en la otra ocasin, aseguraban que tenan a un empleado. En ambas ocasiones ordenaban depositar XX cantidad de dinero. !

POR QU INSISTO SOBRE LA CRISIS DE CREDIBILIDAD

A los policas que conducen a un supuesto delincuente, les cubren la cara para que no sean objeto de venganzas y ahora disponen que aparezca la fotografa del valuador; es decir se le deja vulnerable a extorsiones.!

Los profesionales de la valuacin hemos tocado fondo en credibilidad en nuestro trabajo, estamos en la frontera de la honradez y la decencia, por antonomasia se duda de todo lo que hacemos desde el trabajo de campo, hasta la certeza de que nuestros desarrollos analticos estn mal hasta que demostremos lo contrario. Por lo que veo est prximo el da en el que

tengamos que anexar pelcula sobre el recorrido que hicimos en el trabajo de campo e inclusive, donde se aprecie que fuimos nosotros los que calculamos.!

El valuador tiene que firmar todas y cada una de las hojas que integran un avalo.!

Demostrar que se ha estado actualizando en temas de la valuacin como si esta rea de conocimiento fuera prolfica en nuevos criterios tcnicos o procedimiento. No confundir con decisiones unilaterales, que la autoridad permanentemente

impone con singular ligereza, ms para prevenir el delito que para enriquecer la tcnica que se requiere para elaborar avalos. Si predomina la paranoia !

Lo anterior con independencia que tiene que acreditar su posgrado en

valuacin (Especialidad o Maestra).!

Pero no para ah, se nos exige ser integrantes del colegio afn a nuestra formacin (Arquitecto o Ingeniero) y adems pertenecer a una asociacin gremial, por supuesto ambas entidades usufructan la constancia que expiden.!

Pero ahora hay que certificarse y ello implica otra afectacin a la economa del valuador.!

Las instituciones educativas tienen otro nicho de negocio en los valuadores y ofrece Especialidades en el que tal parece compiten entre ellas para hacer cada vez ms laxos estudios, se tienen excesos como el de ofrecer Especialidades y Maestras en Valuacin en seis meses, estudindolas tan solo en una tarde y una maana de fin de semana. POR SUPUESTO QUE HAY EXCEPCIONES PERO SON LAS MENOS.!

15ARTCULO

HEMOS TOCADO FONDO EN CREDIBILIDAD EN NUESTRO TRABAJO


Los trabajos del valuador requieren de pasar el visto bueno de un revisor que no necesariamente es valuador, para finalmente pasar a firma de un Controlador con Cdula de Especialista.!

Ahora se pide, que la fotografa del valuador aparezca en los avalos, una disposicin insensible a la problemtica de seguridad que se tiene en todos los rincones del Pas, la delincuencia tiene en la extorsin una herramienta de intimidacin no solo amenazando la integridad fsica de los familiares, sino tambin a la de colaboradores tcnicos y administrativos de las PYMES en el giro de la valuacin, las amenazas se extienden las instalaciones inmobiliarias donde se opera e inclusive en los bienes muebles. !

A lo anterior se suma, que ante el clima de inseguridad los habitantes donde se localiza el inmueble, puedan confundir al valuador o ayudantes con delincuentes y ante la poca de autodefensa, pueden agredirlos o inclusive hasta ser vctimas de la polica local.!

La confianza es la seguridad o esperanza firme que alguien tiene de otro individuo o de algo y la credibilidad es un concepto que las personas utilizan para decidir si creen o no una informacin de la que no son testigos directos; Los valuadores no tenemos la confianza como tampoco la credibilidad. !

Los valuadores habremos de agotar estos y otros argumentos para tocar la sensibilidad de las autoridades, las cuales seguramente no haban evaluado o reflexionado estos efectos colaterales.

16ARTCULO


! 18ARTCULO

VALUACIN UNA DISCIPLINA DE LA

METROLOGA? Por I.C., M.C., FRICS Julio E. Torres Coto

Presidente de la UPAV !


ara muchos no cabe discusin y la encuadran en la ingeniera. Otros

consideran que debe entenderse, por lo menos en lo que a inmuebles corresponde, en la arquitectura. De igual manera los agrnomos la consideran propia cuando de valorar propiedades agrarias se trata y los contadores la entienden suya en el mbito de la valoracin de empresas e intangibles.!

Nuestros colegas de habla inglesa prefieren entender que deriva de la economa y han logrado convencer a algunos de otras latitudes de esa verdad.!

Ello no obstante hay una escuela diversa de pensamiento, la promovida y defendida por el doctor Eduard Magnou desde su reducto en la cordillera andina, quien sostiene que la nuestra es una disciplina cuya finalidad es nica y precisamente medir el valor, destacando el verbo medir. As las cosas, ha propuesto que la valuacin o valoracin, a la que algunos en Sudamrica prefieren llamar tasacin, como ciencia debe entenderse dentro del rea de la metrologa. A esa lnea de pensamiento adhiere el doctor Vicente Caballer Mellado, una de las mentes ms preclaras en el mundo de la valuacin. !

De acuerdo con la Academia metrologa (Delgr., medida,y-loga). 1. f. Ciencia que tiene por objeto el estudio de los sistemas de pesos y medidas.!

Ms ampliamente explicado: Lametrologa(delgriego[metron], medida, y el sufijo -loga, tratado, estudio, ciencia, y este del sufijo griego-[logua])es la rama de la fsica que estudia las mediciones de las magnitudes garantizando su normalizacinmediante la trazabilidad. Acorta la incertidumbre en las medidas mediante un campo de tolerancia. Incluye el estudio, mantenimiento y aplicacin del sistema de pesos y medidas. Acta tanto en

los mbitos cientfico, industrial y legal, como en cualquier otro demandado por la sociedad. Su objetivo fundamental es la obtencin y expresin del valor de las magnitudesempleando para

ello instrumentos, mtodos y medios apropiados, con la exactitud requerida en cada caso.!

En lengua inglesa se dice que metrologa es la ciencia de las mediciones. La metrologa incluye todos los aspectos tericos y prcticos de la medicin. En cuanto a su etimologa explica que viene del griego medida y cuyo significado incluye habla, oracin, discurso, cita, estudio, clculo, razn. Y ampla: en la Grecia antigua el trmino significaba teora de razones es decir teora de ratios.!

Ya concretamente en nuestra disciplina, el doctor Magnou va un paso adelante y atendiendo a que la expresin griega 1 tiene entre sus mltiples acepciones valor, propone que a la ciencia que profesamos se le llame timometrologa como ciencia que es de medicin del valor. !

AN NO PARECE QUE LLEGUEMOS A UN ACUERDO SOBRE EN QU RAMA DEL SABER ENCAJA.

A lo largo de las dcadas hemos discutido si la valuacin es una ciencia, si es una profesin y, tambin, a que disciplinas es afn. En Mxico y en algunos otros pases de Amrica Latina parece que venimos convencindonos de que, en efecto, ya rene las caractersticas de una ciencia y la formalidad de una profesin. Sin embargo an no parece que lleguemos a un acuerdo sobre en qu rama del saber encaja."

19ARTCULO

P

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!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


Partiendo del principio que valuar o valorar no es otra cosa que medir el precio potencial, nos propone el neologismo que queda anotado cuyo significado es precisamente medicin del precio.!

Si recordamos lo que dice la definicin de valor de mercado de las Normas Internacionales de Valuacin, misma que el Glosario de Trminos en Valuacin del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (IndAABin) nos ofrece para valor comercial!

es el importe estimado por el cual un activo debera intercambiarse en la fecha de valuacin, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin libre, tras una comercializacin adecuada en la cual las partes hayan actuado cada cual con la informacin suficiente, de manera prudente y sin coaccin. 2!

Es el Precio ms probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin. 3!

Toda vez que importe (Deimportar). 1.m.Cuanta de un precio, crdito, deuda o saldo, estamos acordes que lo que medimos al final de cuentas es eso, un precio. Luego, siguiendo la lgica de don Eduardo, pasamos a ser timometrlogos es decir medidores de precio o medidores de valor. S, de ese precio potencial o en los trminos de la definicin de IndAABin, precio ms probable estimado.!

Desde luego que no vengo a proponer, como la ha hecho formalmente el doctor Magnou, la adopcin panhispnica del vocablo que acu. Simplemente interesa plantear el hecho de que nuestra disciplina ha superado los lmites estrechos en que la quisimos constreir durante todo el Siglo Veinte y ha quedado demostrado que dej de depender de las ingenieras, por ms

que utilice muchas de las herramientas de ellas; y tambin que si bien emplea instrumentos y mtodos propios de la economa, ya no es una ciencia econmica y tampoco, por ms que sirve a las empresas y a las finanzas, es un apndice la contadura, la auditora y las finanzas. !

S, como sostienen muchos colegas, es multidisciplinaria, pero eso no nos dice en donde encuadra. Sabemos y reconocemos que se apoya, como la mayor parte de las ciencias en la actualidad, en lo que otras ciencias y tcnicas han desarrollado, pero eso no resuelve el problema de cul es el rea de conocimiento a la que debe entenderse pertenece.!

Los argumentos que escuche esgrimir a don Vicente Caballer Mellado hace unos das en Lima, Per, y los escritos del colega Magnou, me convencen de que nuestra disciplina y ciencia se centra esencialmente en la medicin y habida cuenta que la metrologa es la ciencia de las mediciones, me parece lgico que en ese campo se integre la valuacin o valoracin. 4!

Habida cuenta que la metrologa tiene dos caractersticas muy importantes; el resultado de la medicin y la incertidumbre de medida, me parece claro que en ello se identifica nuestra tarea. Hemos aprendido en inferencia estadstica que todo clculo, toda medicin, tiene un cierto margen de error. Nuestro trabajo de valoracin en cuanto a medicin del precio ms probable no est exento de esa posibilidad. Es decir, la nuestra dista mucho de ser la ciencia exacta que algunos pretenden y otros quisieran fuera. Por ello aceptamos que en lo que hacemos, en los valores que estimamos, por sofisticadas que sean las herramientas matemticas y de otra ndole de que nos valgamos, hay siempre imprecisin. Ay del valuador que pretenda sostener que su trabajo es exacto o preciso! Entonces hay, desde este punto de vista, identidad con esa caracterstica de la metrologa.!

20ARTCULO

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Por otra parte, a quienes confan en nosotros para la estimacin del valor de sus bienes o ms precisamente de los derechos que sobre ellos tienen, en su momento el fisco, y tambin las entidades financieras, centran su inters en el resultado de nuestra medicin. Tanto, que, como a muchos consta, lo nico que suelen leer en nuestros informes es la conclusin, sin interesar qu fue lo que hicimos y menos an cmo llegamos a ella. !

La incertidumbre en valuacin no es algo nuevo, la venimos discutiendo desde hace un buen nmero de aos, como se desprende de lo que dicen French y Gabrielli:!

La valuacin es el proceso de estimar el precio en el Mercado. Sin embargo, tal estimacin ha de verse afectada por incertidumbres. Esas incertidumbres en los insumos se traducirn en una incertidumbre sobre la cifra producida, la valoracin. El grado de incertidumbre variar de acuerdo con la actividad del mercado; cuanto ms activo sea un mercado, ms crdito puede darse a la

informacin de entrada. 5!

Y el hecho es que el tema se ha tomado con la mayor seriedad en los medios profesionales, como lo pone de manifiesto, por una parte, la emisin de la Nota de Gua emitida por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 6 y, por otra, el Documento de Informacin Tcnica (DIT) Nmero 4, Incertidumbre en Valuacin, publicado por el International Valuation Standards Council (IVSC) con la edicin 2013 de las Normas Internacionales de Valuacin. 7!

As las cosas y visto que la generalidad acepta que la valuacin es una actividad multidisciplinaria, para hacernos entender que su acervo de conocimiento recurre al de muy variadas disciplinas. Por ello difcilmente puede encuadrrsele dentro de alguna de ellas en particular, a pesar de lo que a lo largo de los aos hemos venido sosteniendo ingenieros, por una parte y arquitectos por la otra. Entonces se antoja que es llegado el momento de buscar la definicin del rea de conocimiento dentro de la cual debe entenderse se ubica.!

Coincidimos, en principio, que la tarea principal del valorador o valuador es la de medir el valor o, como sostiene Magnou, el precio de algo. Posiblemente sea conveniente acotar, como lo afirman algunos autores, que lo que realmente se mide es el valor de los derechos de propiedad que sobre ese algo tiene una persona dada. !

Aceptando, que la tarea del valuador es esa de medir podemos, en consecuencia, aceptar que valuador sera

sinnimo de metrlogo, esto es especialista en la ciencia de la medicin. Cierto, slo de la medicin del valor, no de toda medicin, pero aun as, su ciencia se relaciona con y se integra en la metrologa. !

Dejmoslo ah, como punto de partida en una discusin que quiz llegue a ser interesante. Entindase como el planteamiento de una idea, no como una propuesta para que cambiemos de nombre, sencillamente para que empecemos a razonar en donde debe quedar encuadrada nuestra profesin, nuestra disciplina y nuestra actividad profesional en el universo de las reas de conocimiento formalmente definidas.!

Referencias !

1. f., precio, valor, coste, precios, honor, costa, vala, precio unitario, costo, gasto, honorario, importe, gaje, canon, honra, respeto, tarifa, tasa. (Global Glossary Greek Spanish). !

2. International Valuation Standards Council Normas Internacionales de Valuacin 2013, ATASA-UPAV, Madrid, 2014, p. 19.!

3. Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, Glosario de Trminos en Valuacin, Glosari%20de%20trminos%20Agosto%202004.pdf, Mxico, 2004, p. 35. !

4. En el Cono Sur se emplea el vocablo tasacin para lo que nosotros en el norte de la Amrica Latina llamamos valuacin y los espaoles valoracin. Hace muchos aos el fallecido valuador mexicano Rul Bujalil Hadad nos haca ver que tasar, segn el criterio de la Academia significa: Fijar oficialmente el precio mximo o mnimo para una mercanca ograduar el precio o valor de una cosa o un trabajo, y que esto dista mucho de lo que hace un valuador. Afirmaba que, en todo caso, quienes trabajan en el Catastro y en efecto fijan el valor catastral, son tasadores y tasan. Pero los dems, los que trabajamos en el mercado abierto no pretendemos fijar precio o valor alguno, simplemente lo estimamos, es decir nos aproximamos a l en un esfuerzo de medicin. Yo me apego a sus argumentos sin tratar de convencer a nuestros colegas del sur del continente en sentido alguno. Recordamos aqu que tasacin viene de taxare y de taxatio de donde tambin proviene el ingls tax impuesto o gravamen.!

5. French, Nick y Gabrielli, Laura (2004) "The uncertainty of valuation",Journal of Property Investment & Finance, Vol. 22 Iss: 6, pp.484 - 500. (La traduccin es nuestra).!

6. RICS Guidance Note (GN5), Londres, 2008.!

7. International Valuation Standards Council Technical Information Paper 4 Valuation Uncertainty, IVSC, London, 2013.!

21ARTCULO


! 22ARTCULO

SON JUSTOS LOS HONORARIOS QUE

RECIBEN LOS VALUADORES?

Por Ing. Jos de Jess Orenday Carrillo Maestro en Valuacin; Profesor de la Universidad Autnoma de Aguascalientes; Socio fundador del Colegio de Valuadores

del Estado de Aguascalientes, actualmente ex Presidente; Comisario de la Federacin de Colegios de Valuadores A. C.


PLANTEAMIENTO DEL CASO

Abordar este tema es obligado en virtud de que a ltimas fechas es muy comentado en varios espacios (reuniones de colegios de valuadores, congresos nacionales, foros, paneles, etc.) y la mayora de las veces los valuadores profesionales se quejan de los honorarios tan bajos que, en ocasiones reciben por el pago de su trabajo, sobre todo cuando lo que se est valuando asume un valor comercial bajo y en ocasiones son muchos los requisitos que debe cumplir el avalo y muy frecuentemente mucha la tramitologa que hay que llevar a cabo.#

Por lo anterior, me parece que es un tema de la ms alta prioridad e importancia el poder abordarlo, sobre todo ponerlo en la mesa de la discusin a nivel nacional, tal y como lo hicimos varios compaeros en la sede del Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes, en fecha reciente. #Seguramente que al leer estos prrafos, muchos de los valuadores coincidirn conmigo en el sentido de que el valuador deber ser reivindicado en cuanto a sus honorarios, deber ser mejor pagado, lo que seguramente repercutir en un servicio de mayor calidad.#

PREPARACIN ACADMICA DE UN VALUADOR PROFESIONAL

Sabemos que en algunos pases, los valuadores o tasadores, (como se les llama en varios lugares), no cuentan con la preparacin acadmica a nivel de posgrado que se tiene en Mxico, sin embargo cuentan con otras herramientas que les ayudan a hacer bien su trabajo. En Mxico la valuacin por muchos aos se llev a cabo por Ingenieros Civiles y Arquitectos solamente con nivel de licenciatura y en muchos de los casos se preparaban de forma autodidacta, y en la prctica, seguramente cometiendo errores al principio de su ejercicio; sin embargo, poco a poco la actividad valuatoria se fue profesionalizando a travs de cursos que las agrupaciones de valuadores ofrecan a sus agremiados, hasta llegar al da de hoy, donde ms de 30 universidades entre pblicas y privadas del pas ofrecen especialidades y maestras en Valuacin,

con lo cual los egresados una vez que se incorporan al mercado laboral y despus de un tiempo de ejercicio profesional, seguramente podrn brindar servicios valuatorios de calidad en beneficio de la sociedad. #

METODOLOGA PARA ELABORAR UN AVALO

Voy a referirme en este artculo a la metodologa que se sigue para llevar a cabo el avalo de un inmueble, con el propsito de recordar todo el proceso que tiene que llevar a cabo un valuador para elaborar un avalo. Antes de llevar a cabo un avalo, es necesario contar como mnimo con la siguiente documentacin: #

1. Escritura de propiedad#

2. Boleta del predial#

3. Boleta de la cuenta de agua #

4. Plano arquitectnico (si tiene construcciones)#

5. Dependiendo del caso, se podr conocer sobre los Planes y Programas de Desarrollo Urbano, Informacin Cartogrfica digital, etc.#

Posteriormente el Valuador se constituye en el inmueble para conocer un nmero importante de variables, a travs de la inspeccin ocular, siendo estos elementos los que finalmente van a repercutir directamente en el valor al inmueble; por ejemplo se conocer la zona, ubicacin, vas de acceso y su importancia, topografa, forma del terreno, construcciones existentes, proyecto, estado de conservacin, tipos de construccin apreciados, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, presencia de fallas geolgicas, afectaciones y restricciones, etc., levantando adems las imgenes fotogrficas que sean necesarias, del inmueble y de los comparables utilizados y si el avalo es para INFONAVIT y FOVISSSTE, adems se deben agregar imgenes de las ecotecnologas con que cuente la vivienda.

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Es recomendable que el valuador se haga acompaar de personal de su confianza para que lo apoye en la obtencin de esa informacin, tal es el caso de aquellos inmuebles alejados de las manchas urbanas; los que cuentan con varios tipos de construccin, los que no tienen plano arquitectnico, etc. por lo que el auxiliar podr apoyar en el levantamiento de medidas y superficies, toma de fotografas, etc.; con lo cual el valuador proyecta mayor profesionalismo en su actividad. #

Ya en la oficina el valuador deber llevar a cabo la investigacin de mercado, sobre los comprables que haya seleccionado, captura de informacin en los formatos de acuerdo al tipo de avalo de que se trate, envo de borrador para validacin por parte del controlador, impresin y envo del documento en fsico.#

A raz de los comentarios surgidos por varios compaeros, en el sentido de que se debe profesionalizar el pago a los valuadores, en fecha reciente, el Colegio de Valuadores del estado de Aguascalientes, realiz un ejercicio para calcular el costo mnimo de un avalo para una casa econmica, donde se consideraron todos los elementos que intervienen en la realizacin del avalo, llegando a la conclusin que el costo rebasa los $1,200.00 (UN MIL DOSCIENTOS PESOS 00/100 M. N.) #

PARA QUIN TRABAJA UN VALUADOR?

Los valuadores prestan sus servicios profesionales, entre otros, para:#

1. Instituciones financieras (bancos)#

2. Instituciones de orden gubernamental como el INFONAVIT, INDAABIN, etc.#

3. Gobierno federal, como la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, Secretara de la Reforma Agraria, y otras.#

4. El poder Judicial de la Federacin y los Tribunales Superiores de Justicia de los Estados.#

5. Los gobiernos de los estados y/o municipios, para fines diversos#

6. Trmites de fianzas y seguros.#

7. Particulares con fines de compraventa, y/o empresas para actualizar sus activos y otros.#

Naturalmente que hay otras instancias donde el valuador puede prestar sus servicios, pero refirindonos solamente a los casos anteriores, considero que un volumen importante de avalos son dirigidos a instituciones, y los honorarios que reciben los valuadores como pago de sus servicios, estn perfectamente establecidos por esas instituciones, y el valuador no puede de forma individual ni colectivamente solicitar

mejores dividendos por sus servicios. #

El segundo mbito de desarrollo del trabajo valuatorio comprende un volumen ms reducido, siendo aqullos solicitados por particulares, empresas, afianzadoras,

dependencias de gobierno, etc., donde al valuador establece aparentemente de forma libre sus honorarios por el trabajo realizado; sin embargo, la realidad es que en muchos casos los honorarios son regateados por quien solicita el avalo, argumentando mil cosas o bien los mismos valuadores, orillados probablemente por la difcil situacin econmica ofrecen sus servicios por un raqutico pago de honorarios, en perjuicio de la actividad valuatoria en general.#

CONSIDERACIONES

Por lo antes expuesto, lo cierto es que de una o de otra forma, en la mayora de los casos, los valuadores profesionales se encuentran limitados para poder defender un pago justo por los servicios prestados, ya que si nos referimos al

24ARTCULO

EN LA MAYORA DE LOS CASOS, LOS VALUADORES PROFESIONALES SE ENCUENTRAN LIMITADOS PARA PODER DEFENDER UN PAGO JUSTO POR LOS SERVICIOS PRESTADOS


primer caso no pueden de forma individual ni en grupo demandar un mejor pago a las instituciones a las cuales prestan sus servicios, porque esas instituciones cuentan con aranceles establecidos y los valuadores muchas veces reciben porcentajes muy bajos de lo que la institucin cobra al cliente. Respecto del segundo caso, donde aparentemente tienen la libertad de establecer sus propios honorarios en avalos que son para particulares, sucede que no hay homogeneidad entre lo que cobran los valuadores de la regin y muchas veces se ven obligados a cobrar menos, porque existe una competencia desleal con sus mismos compaeros valuadores, por lo que el valuador cobra menos o se queda fuera del mercado.#

CONCLUSION

Por lo anterior, propongo:#

1. Para el caso donde los valuadores prestan sus servicios a instituciones financieras, INFONAVIT, INDAABIN, etc., las agrupaciones de valuadores reconocidas a nivel nacional, como la Federacin de

Colegios de Valuadores A. C. (FECOVAL), podran intervenir a nombre de los agremiados para llevar a cabo plticas con los directivos de las instituciones para lograr acuerdos que contribuyan a mejorar la retribucin econmica por sus servicios; no dudo que ya hayan iniciado el dilogo, porque s que los directivos de FECOVAL son personas comprometidas con los valuadores, pero los invito a continuar adelante en la bsqueda de un mejor posicionamiento para el valuador. #

2. En el caso del ejercicio libre de la profesin, es decir, donde hay cierta libertad para el cobro de honorarios, mi propuesta es que los Presidentes de los Colegios pongan en la mesa de la discusin este tema, para que establezcan acuerdos con los socios de esos colegios en el sentido de respetar un cobro mnimo por los servicios que prestan. Cuando en una entidad exista ms de un colegio, se recomienda platicar con los directivos de los otros colegios para apoyar la propuesta, ya que al final los resultados sern benficos para todos.

25ARTCULO

VALUADOR PROFESIONAL EN ACTIVO CAPACITACIN DE LOS VALUADORES


! 26DIRECTORIO INSTITUTO PRESIDENTE DIRECCIN LD TELFONOS FAX E-MAIL

FEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVALESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA Cel: 257-0196

ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 262-9717

[email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX)ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA Cel: 257-0196

ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 262-9717


COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.ESP. EN VAL. ING. MARCELO GONZLEZ ALVEAR CEL. 045664-364.26.43

SOR JUANA INES DE LA CRUZ NO.13606-1 COL. REAL DEL MONTE, C. P. 22195, TIJUANA, B. C. COLEGIO: AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, TIJUANA, B.C., 22020

664 681-9152 Col. 684-8865 622.90.38 [email protected] [email protected] www.covalbc.org

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. KARLA ANTONIA ANGUIANO LUNA CEL. 045 686 569 6878

CALZ. DE LAS AMERICAS 560, COLONIA CUAHUTMOC SUR, C.P. 21200. MEXICALI, BAJA CALIFORNIA 686 554-3449 554-3449


COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE REN CORRAL CAZARESCALLEJN HERMENEJILDO GALEANA No. 140 pte., COLONIA CENTRO, C.P. 81200, LOS MOCHIS, SINALOA 668 812 06 47 812 06 47 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. SALVADOR PADILLA CASTILLO CEL. (667) 751 02 31

BLVD. CONSTITUCIN No. 1018 PTE. COL. JORGE ALMADA, CULIACAN, SIN DOMICILIO COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN SINALOA

667 713 88 37 Colegio 713-7610 713 88 37 [email protected] [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

M. V. ING. RODRIGO ALBERTO PEA PORCHAS CEL. 045-6621-030328

NAYARIT N 227, ENTRE RAMON CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. CONTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO, SONORA. 662 216-1768

Colegio 302-5058


COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS COVAIIN, A.C.

M. EN V.I. LUIS ERNESTO GASTELUM CELAYA

QUINTA MAYOR N 4, COLONIA LAS QUINTAS, C.P. 83240, HERMOSILLO SONORA 662 1810996 1810996 [email protected]

COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JOSE GUILLERMO SERRANO CORNEJOCALIFORNIA 315-A NORTE COLONIA CUAUHTEMOC, CIUDAD OBREGON SONORA 644 4142704 4142526


COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.ESP. EN VAL. ING. MARIO ALBERTO ELIZALDE HERRERA CEL. 044 844 8 70 66

ALVAREZ N 721 INT 3 ZONA CENTRO. SALTILLO, COAHUILA. MEXICO C.P. 25000 844 415-3255 415-3255 [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. ESP EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIARAV. VENUSTIANO CARRANZA N 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L. 81

1768-1044 Colegio 8343-0177 8375-7687

[email protected] Colegio: [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C. M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMEROAVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIRE C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. 833

227-13-83 Colegio 2167986 227-13-84


COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZ BACAAV. LZARO CRDENAS N 117 LOCAL FRACC. MEXICO, C.P. 87049, CD. VICTORIA, TAMAULIPAS 834

1-35-11-97 Col. 0189-99301975 1-35-10-44 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

MTRA. EN VAL. DENISSE PAOLA BLANCO CORRAL Cel. (618) 165 86 46

CALLE PALOMA 145 PTE. ENTRE ZARCO Y PATONI, ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGO. 618

811 33 10

811 33 10 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C.ESP. EN VAL. ING. ISIDRO SAUL MARTNEZ ESCANDN Cel. 2988566

A. BUSTAMANTE N 811, FRACCTO. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350. 656 6189657 6189657 [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.ING. EDEN OSCAR LUIS SORIA GOMEZ Cel. 614-342-85-94

FERNANDO DE BORJA No. 310, PARQUES DE SAN FELIPE, CP 31203, CHIHUAHUA CHIH. 614 426-71-00 426-71-00

[email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.ESP. EN VAL. ING. RAL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO CEL: 045-33-38-14-40-15

AV. VALLARTA N 1835-17, COLONIA LATAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA JALISCO 33

36-15-73-41 Colegio

36-29-77-4736-15-46-31 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.M. en VAL. JUAN JOS LPEZ RODRGUEZ CEL. (312) 319 52 32

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL 312

3111403 Colegio 313 3610 3111403


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C. M. EN V. ING. RAL FERNNDEZ MASACCHIO NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS. 449 242-4412 242-4412 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JORGE CUEVAS CANCINO

CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO, C.P. 59510, JIQUILPAN JOS MARIA IGLESIAS N 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.

353533-1064

Col. 01443-3149239

533-1064 [email protected] [email protected]

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C. ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUREZCIRCUITO MOISES SOLANA No. 411, VISTA ALEGRE 1 SECCION, C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 442

213 97 32 Colegio 229-06-10 213 97 32 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C.ESP. EN VAL. ING. EUGENIO MONTEJANO MORAN CEL. 045444 8490006

MARIANO AVILA 297-3, 2 PISO BARRIO TEQUISQUIQPSN, C.P. 78239 SAN LUIS POTOS, S.L.P. 444 811-6101

833-0909 [email protected] [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. RIGOBERTO SALDAA CERVANTES Cel. 469-603-87-78

CALLE ARTEAGA No. 4 INT. 3, ZONA CENTRO C.P. 36900 PENJAMO, GTO 469 692-4508 692-4508 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.ARQ. CLAUDIA IVONNE HIBERT SANCHEZ Cel. 4771203366

LLUVIA 301, COLONIA JARDINES DEL MORAL, C.P.37190 477 717-34-35 717-34-35 [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. ARQ. CLAUDIA MORN NOLASCO Celular: 045 271 108 23 46 AV. 3 No. 1414, CENTRO, CRDOBA, VER., C.P 94500 271 712-1618 Ext. 108 712-1618 Ext.

108


COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900

PROLONGACIN POPOCATEPETL N 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER. 228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. MTRO. ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE Cel 044 2299 84 17 53

CALLE 28 No. 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE, C.P. 94294, BOCA DEL RIO, VERACRUZ 229 922-8945 922-8945


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO Cel. 0452223-245282CALLE 29 B NORTE N 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA 222

211-0012 Colegio 2302527 230-1010


COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C. ESP EN VAL. ARQ. FRANCISCO JAVIER ZUBIRAN PADILLAPUNTA YOQUEN N 18, SUPERMANZANA 24, MANZANA 33, CANCUN QUINTANA ROO 998 887-3019 887-3019 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C.ESP. EN VAL. ING. JOS AUGUSTO EROSA VZQUEZ CEL. 045-998-494062

CALLE 62-B N 481X 37, COLONIA CENTRO, C.P. 97000 MRIDA YUCATN 999 920-10-86 920-53-71


COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE DEL CARMEN BAEZA LPEZ cel. 045-9931569851

CALLE 1 N 233 LOCAL 25, FRACCIONAMIENTO ARBOLEDAS, C.P. 086079, VILLA HERMOSA TABASCO 993 3500391 3500391


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES CEL. 0459612698525

1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS 961

612-26-63 612-20-97 Directo 612-22-52 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JOS RAL MANUEL TLLEZ GMEZ CELULAR. 7449 09 07 43

AV. UNIVERSIDAD NO. 5, DESPACHO 102-B, EDIF. MELL, FRACC. MAGALLANES, C.P. 39670, ACAPULCO, GRO. 744 487 49 33 487 49 33 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS 777 312-7276 Nextel. 1-13-08-08 318-6235


INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. DRA. SUSANA FERNNDEZ GUILA CEL. 04455-5418-5050AV. INSURGENTES # 348 - 6 PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MXICO. D.F. 55 55-84-36-76 55-84-36-76


SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC)ARQ. MNICA DEL CARMEN GARCA CORDOVA Cel. 0445554046504

AV. CONSTITUYENTES N 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIN BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MXICO, D.F. 55

52-86-14-45 Savac 55-70-01-96 52-86-92-55


SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV)ESP. EN VAL. ING. MANUEL JOSE FRANCISCO GARCIA CORDOVA Cel. 0445533318946

CAMINO STA. TERESA N 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F. 55

52-86-19-45 Siciv 5606-6349 5606-1327


COLEGIO DE INGENIEROS MECNICOS ELECTRICISTAS, A. C. (CIME)ESP. EN VAL. ING. IGNACIO VALADEZ GUTIRREZ Celular: 044-55-1948-5334

CALLE DE OKLAHOMA # 89, COL. NAPOLES, C.P. 03810, DELEGACIN BENITO JUREZ, MXICO, D.F. 55 55 23 11 23 56 82 01 62 [email protected]

PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL


! 27DIRECTORIO CARGO NOMBRE DIRECCIN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

PRESIDENTEESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI # 53 ESQUINA CALLE TABASCO COLONIA PIMENTEL , C.P. 83188

HERMOSILLO SONORA 662 262-9717 257-0196


VICEPRESIDENTE MTRO. ING. ALBERTO PEA NAVA

AV. DE LA FRAGA 537 COLONIA CENTRO C.P. 91700

VERACRUZ VERACRUZ

229 932-11-09 ID 72*823183*2 NEXT 263-85-20

931-02-03 [email protected] [email protected]

PRIMERO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO

BLVD. BENITO JUAREZ N 10, 3er PISO CENTRO, C.P. 62000

CUERNAVACA MORELOS

777 312.7276 Nextel. 1694130 304.1253

312.7276 [email protected] [email protected]

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA" C.P. 77516

CANCN QUINTANA ROO

998 888-66-91 998-8455654 888-66-91 [email protected]

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUOZ CORRAL

A. BUSTAMANTE N 811 FRACCTO LOS PINOS C.P. 32350

CIUDAD JUAREZ CHIAHUAHUA

656 616-7444 616-2544 611 3349

[email protected]

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIN LEGISLATIVA

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA

HIDALGO N 106 DESP. 2 PB COLONIA CENTRO, C. P. 85000

SONORA 644 169-46-32 045644- 447-40-20 169-39-57 [email protected] [email protected]

TESOREROARQ. E.V. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

ASIENTOS 432-2 SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130

AGUASCALIENTES AGUASCALIENTES

449 996 57 02 996 57 01 [email protected]

SUBTESOREROESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11 CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51 COLONIA CENTRO, C.P. 97000

MERIDA YUCATAN

999 9841775 9992-785384 9841775 [email protected] [email protected]

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SEGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

JESS SIQUEIROS 100-A COLONIA LOMA LINDA C.P. 83150

HERMOSILLO SONORA

662 220-34-78 220-34-78 [email protected] [email protected]

COMISARIOM. EN V. ING. JOS DE JESS ORENDAY CARRILLO

CERRADA TROJES DE MATANCILLAS N 104 FRACC. TROJES DE ORIENTE II

CHIHUAHUA CHIHUAHUA 449 1466052 4491990592 1466052


SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIN DE ACCIN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NOERIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADO No. 106 COLONIA CENTRO, C.P.83000

HERMOSILLO SONORA 662

2131868 2131388 6621370470 2131868 [email protected]

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCA

INSURGENTES SUR 1480-2 PISO COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920

MXICO D.F.

55 55-34-62-73 [email protected] [email protected] [email protected]

REGIN NOMBRE DIRECCIN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADATELFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

IESP. EN VAL. ING. JULIO E. TORRES COTO RUIZ

AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, C.P. 22020

TIJUANA B.C. 664 686-2643 1060261 681-7229


II ESP. EN VAL. ARQ. OSCAR FIDENCIO BUSTAMANTE ESPINOZA

18 No. 144 E/MADRID Y ESPAA COL. BUENAVISTA, C.P. 87340

H. MATAMOROS TAMPS.

868 817-45-44 8688-18-21-81 [email protected] [email protected] [email protected]

IIIESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JORGE CUELLAR RICH CALLE MISIN DE SANTA F No. 7943

C.P. 32401CIUDAD JUREZ CHIHUAHUA

656 6180346 6180346 [email protected] [email protected]

IVM. en C. ARQ. LUIS ALBERTO MENDOZA PREZ

AVENIDA NIOS HEROES No. 453 COLONIA LA BONITA, C.P. 28984

VILLA DE LVAREZ COLIMA 312 3 08 66 91 3121 32 13 24


V MTRO. Y ESP. EN VAL. ING. VICTOR ZETINA MEZA

AV. ACUEDUCTO N 2642 INT. C COL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260

MORELIA MICHOACN

443 314 13 42 314 86 69

443-3281557 [email protected] [email protected]

VI MTRA. ARQ. KATIA BAZAN YITANIDIRECCIN VALENCIA No.102 SEGUNDA SECC.GABRIEL PASTOR C.P. 72420

PUEBLA PUEBLA

222 243-53-03 240-65-41 [email protected] [email protected]

VIIESP. EN VAL. ARQ. FELIPE ITURRALDE SILLER

AV. NICHUPTE N21 PLANTA BAJA MZA-11, SM-15, C.P. 77500

CANCUN QUINTANA ROO. 998 8872388 998865-45-63 8821099


VIIIESP. EN VAL. ING. JORGE ANTONIO PULIDO ALABARDA

RANCHO PIOMO # 10 CASA 13 COLONIA PRADO COAPA

MXICO DISTRITO FEDERAL 55 5679-8577 5679-8577


DIRECTIVA DE FECOVAL

REPRESENTANTES REGIONALES

Valuador Profesional No. 40 - Revista FECOVAL · oxidación de diferentes tipos. ! En el año 2006,...

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