VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES TESIS...

1

BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA DE MÉXICO

FACULTAD DE INGENIERÍA

UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA

ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES

MAESTRÍA EN VALUACIÓN

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

TESIS PROFESIONAL

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRÍA EN VALUACIÓN

PRESENTA:

ING. RONNY GONZÁLEZ MORA

DIRECTOR DE TESIS:

M.V. DAVID SANCHEZ

SAN JOSÉ, COSTA RICA SETIEMBRE 2005

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2

DEDICACÍON

A mi Familia;

Carolina y Felipe.

A mis Padres;

Que me continúan apoyando en mis estudios y proyectos.

AGRADECIMIENTO

A Dios por sus bendiciones y dones.

A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me

dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.



3

INDICE

CAPÍTULO PAG

I INTRODUCCION 1. INTRODUCCIÓN 7 2. OBJETIVOS 9 3. METODOLOGÍA 10

II LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 12 2.1 CONCEPTOS BÁSICOS 12

2.1.1 Vida Total 12

2.1.2 Vida útil 12 2.1.3 Edad 13 2.1.4 Vida útil esperada 13 2.1.5 Vida de servicio 13 2.1.6 Vida agotada 14 2.1.7 Vida útil remanente 14 2.1.8 Vida Media probable 16 2.1.9 Factor Vida 18 2.1.10 Edad actual 19 2.1.11 Edad efectiva 19 2.1.13 Vida útil ponderada 19

III El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL 20 3.1 EL MANTENIMIENTO

20

3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO

21

3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO

23

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

24

IV LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 26

4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL

CONTEXTO MUNDIAL

26



4

4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

28

V VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 44 5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS

DE UNA OBRA

44

5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES

45

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales

45

5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales

47

5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales

48

5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales

49

5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas

50

5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas

51

5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas

52

5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas

53

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

EN EDIFICACIONES COMERCIALES

54

5.3.1 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo condiciones normales

54

5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales

55

5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales

56

5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales

57

5.3.5 Edificaciones comerciales tipo interés social bajo condiciones extremas

58

5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas

59

5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas

60



5

5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas

61

5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS

EN EDIFICACIONES PUBLICAS

62

5.4.1 Edificaciones públicas tipo interés social bajo condiciones normales

62

5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales

63

5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales

64

5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones normales

65

5.4.5 Edificaciones públicas tipo interés social bajo condiciones extremas

66

5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones extremas

67

5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones extremas

68

5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones extremas

69

VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES

DE DETERIORO 70

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE

INSTALACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

70

6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE VIDA

71

6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES

73

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 74 6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 74 6.5 SUSTITUCIONES 75

VII VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 76 7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACION

DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 76

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERARA

78



6

7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta:

mampostería - madera 78

7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA

VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES

83

7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la ONT

84

VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 89

ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra

92

ANEXO II: Tipología Ajustada Propuesta 95 BIBLIOGRAFÍA 132



7

CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN

1. INTRODUCCIÓN

La estimación de la vida útil de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en

general, ha sido un tema de investigación, relativamente poco tratado desde el punto de

vista de la valuación costarricense.

Otras especialidades de la ingeniería, han dirigido su punto de atención hacia las

investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormigón,

las metálicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, según un artículo del autor Turibio Da

Silva(1), señala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de

1938, basados en probetas moldeadas en 1907.

Costa Rica no tiene estudios técnicos que traten el tema de la Vida Útil de las

Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de

materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la

estimación de la resistencia última o media de diferentes materiales constructivos, pero no

dirigidos a las edificaciones como un conjunto.

En el mercado podemos encontrar un sin número de bibliografías que adjuntan tablas de

esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido

desarrolladas en medios y bajo tipologías ajenas a Costa Rica.

Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer

las Vidas Útiles Mínimas de algunas edificaciones aplicando el Método de la Vida Útil

Ponderada.

Se ha tomado la decisión de aplicar el Método de la Vida Útil Ponderada, partiendo del

hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de

materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la



8

calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la

cual se encuentra, entre otros elementos.

El método de la Vida Útil Ponderada, si bien es cierto es sencillo y práctico, conlleva

varios elementos intrínsecos, de los cuales su correcta estimación es vital para lograr un

resultado confiable. Uno de éstos, es la acertada definición del estimado de Vida Probable

de las partidas de la edificación. En el medio podemos encontrar estimados se vida de

muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: ¿son consistentes con la

tipología constructiva nacional?

Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales típicos costarricenses

y luego de una revisión exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de

las propuestas más influyentes a nivel Panamericano, la investigación que sobre las

partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su

escrito ¨Las Edades de un Edificio¨(1).

En los diferentes capítulos de esta obra, el lector podrá analizar el concepto de la vida

probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podrá

observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra ,

ajustados al medio costarricense.

Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del

Método de la Vida Útil Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las

principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podrá

determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado

mínimo de vida de la edificación en análisis.

1 CAPUTTO M (Iván). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV. Venezuela. 2000.



9

2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo general

Aplicar el método de la Vida Útil Ponderada Probable, en la estimación de

la esperanza mínima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y públicos.

2.2 Objetivos específicos

a. Estudiar los métodos de estimación de la esperanza de vida de los bienes

inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.

b. Analizar las variables más importantes que componen el método en

estudio.

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas Útiles Probables de materiales y

partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipología constructiva

costarricense.

d. Aplicar el método recomendado, a una tipología constructiva reconocida y

oficial, como lo es la ¨Tipología Constructiva desarrollada por el Órgano

de Normalización Técnica de Costa Rica¨.



10

3. METODOLOGÍA

Se recopiló e investigó información procedente de diferentes organismos de gran

prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y

de los métodos para la estimación de las vidas probables de éstos y de las partidas de

obra.

Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Método de la Vida Útil

Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los

estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la

edificación.

En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del

conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temáticos del Comité de la

Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM – E 82), en lo que respecta al

capítulo de la vida de los materiales y edificaciones.

También se estudiaron algunos capítulos de la Organización Internacional para la

Estandarización (ISO/DIS 15686), específicamente al apartado referente al planeamiento

de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicación de Marshall and Swift Co.

fue una fuente importante de investigación junto a la obra del investigador Rudbeck.

A nivel nacional, la investigación se complementa con la consulta a valuadores

profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigación en Viviendas

y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniería en Construcción del Instituto

Tecnológico de Costa Rica, al Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT) y

a ingenieros de las especialidades de la Ingeniería Industrial y Mantenimiento Industrial.

Parte del contenido del método propuesto, está integrado por la incidencia del costo de las

partidas de obra con relación al costo total de la edificación. Desde ese punto de vista, se

tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores



11

independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitándose

a presupuestos de edificaciones de carácter residencial, comercial y públicas, no tomando

en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carácter especial.

Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigación, se

propondrá, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de

Vida Útil Probable Mínima de los materiales y partidas de obra más representativos del

mercado nacional.

Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrán los valores de las

Vidas Útiles Probables de los materiales y partidas más consistentes con la tipología

constructiva costarricense, se procede al desarrollo del método por medio del cual se

determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.



12

CAPITULO II. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES 2.1 CONCEPTOS BÁSICOS

Previo a la definición del método para estimar la Vida Útil Ponderara de una Edificación,

es necesario aclarar una serie de términos que los valuadores citan en diferentes casos al

referirse al estimado de vida de los bienes en general.

Con este propósito de integrar al lector sobre esta terminología, se procede a definir y los

siguientes conceptos:

2.1.1 Vida Total:

Promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien

expresada en años, bajo condiciones normales de operación y

mantenimiento.

2.1.2 Vida Útil:

Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio

dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil

probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan

considerando los limites de eficiencia económica y de producción

de la empresa para la cual se esta realizando el avaluó.

Según la ASTM E 632 – 82(2), ¨es el periodo de tiempo después de

la construcción durante la cual todas las propiedades esenciales

alcanzan o superan el valor mínimo aceptable con un

mantenimiento rutinario¨

En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas útiles para diferentes

tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones

han sido desarrolladas en países industrializados que tienen los recursos necesarios para

2 ASTM – American Society for Testing and Materials – Comité G-3. Book of ASTM Standards. 1988



13

desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementación de

investigaciones en laboratorios de materiales.

La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran

parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento físico de resistencia de los

materiales y no en su vida útil o su comportamiento en el tiempo.

Los manuales que señalan la vida de los componentes de una edificación, hasta ahora

estudiados, advierten que éstas no son exactas y se publican únicamente a modo de guía y

se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida útil.

2.1.3 Edad:

Representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien,

hasta la fecha de la valuación.

La edad puede no ser equivalente al período cronológico transcurrido desde la instalación

de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, como

calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que

solo pueden determinarse mediante inspección física del bien.

2.1.4 Vida Normal o Vida Útil Esperada:

La vida normal o Vida útil esperada de un bien es una suposición

sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la

experiencia.

2.1.5 Vida de Servicio:

La vida de servicio es la base del cálculo de la rentabilidad de una

edificación. Esta corresponde a la duración de servicio promedio de



14

un edificio o de un elemento constructivo de una instalación o de

un componente de éste.

2.1.6 Vida Agotada:

La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual.

La opinión de “ vida agotada” debe emitirse como el resultado de

la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede

ser influenciada, tanto por la observación como por la edad.

Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 años y

tener 15 años de edad, pero si por observación revela que no ha sufrido la cantidad

normal de deterioro u obsolescencia durante estos años, la vida remanente esperada puede

aun ser de 20 años, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida

normal. Lo contrario puede también ser cierto y a través de abusos y descuido, el bien

puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.

2.1.7 Vida Útil Remanente:

La vida útil remanente esperada es la que gobierna la

determinación del valor de una propiedad.

Se expresa matemáticamente según la siguiente formula:

V.U.R = V.U * VNR

VRN

Donde:

V.U.R = Vida Útil Remanente

V.U = Vida Útil

VNR = Valor neto de reposición

VRN = Valor de reposición nuevo

El concepto intrínseco de esta fórmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que

en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida útil y la



15

edad cronológica. Este último concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el

restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservación.

Por ejemplo:

Una vivienda de mampostería, en condiciones de conservación normales, cuya vida útil se

ha estimado en 60 años y tiene una edad cronológica de 15 años, implicaría según el

método tradicional que su vida remanente es de 60 – 15 = 45 años.

Según el método propuesto:

V.U.R = V.U * VNR

VRN

Donde:

V.U.R = Vida Útil Remanente

V.U = Vida Útil

VNR = Valor neto de reposición = ¢18.450.000

VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000

V.U.R = 60 * 18.450.000 22.500.000

V.U.R = 49.20 años Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero

que sucede si la vivienda esta en regular estado.

VNR = Valor neto de reposición = ¢12.150.000

VRN = Valor de reposición nuevo = ¢22.500.000



16

V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 años En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 años, diferencia que

puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio

o si una entidad financiera acepta el bien como garantía hipotecaria..

2.1.8 Vida Media Probable:

La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de

las curvas de mortalidad para cada bien.

En nuestro país, es común encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media

Probable y aun continúan en explotación económica.

En el caso de querer determinar el periodo de vida útil durante el cual un bien puede

seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de

probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de

mortalidad o de gráficos que representan la frecuencia de los retiros en función de la

antigüedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo.

Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede

llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.

Sin embargo la vida económica de un bien se encuentra íntimamente relacionada con el

grado de explotación y es, a su vez, función del adelanto tecnológico.

En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es

equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello

ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial. Sin embargo en países de

desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando

servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a

procesar, es decir, que su valor de VMP será apreciable y superior al de desecho.



17

En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida útil

de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa

sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las

ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de

ensayo.

F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / año

No. Total del lote ensayado

Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor máximo, o valor modal,

según se muestra en la figura No.1.

F I I E VMP I I 2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA

Figura No. 1

Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo

simétrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida útil y

máxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho

permite simplificar la confección de la tabla de depreciación por antigüedad, admitiendo

que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida útil

F (max)



18

(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su

vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigüedades

superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asintótica

al eje de las abcisas).

$ $ 1.00 $ 0.25 $ 0.05 I I E VMP I I VU = 2 VMP

Figura No. 2

Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicación sea aplicada a las

edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepción de la vida útil de las

edificaciones de una forma más científica.

2.1.9 Factor de Vida

Se refiere a la relación que hay entre la vida útil total que se estima

prestará servicio un bien considerando los limites de producción y

economía en condiciones de operación normal de un bien.

Fv = VUT - E

VUT



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2.1.10 Edad Actual:

Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.

2.1.11 Edad Efectiva:

Es una edad estimada, basada en la comparación con otras

estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual,

que depende de la condición actual de la propiedad.

Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento,

remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades típicas

que son 25 años menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el

costo de manutención y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de

depreciación.

Como se puede apreciar existen un sin número de formas de citar la vida útil de una

edificación o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que ésta depende

en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificación o al

elemento que se analice.

2.1.13 Vida Útil Ponderada de la Edificación:

Es el promedio de vida, que se obtiene en función de la incidencia o

participación de los componentes más representativos de la obra

respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de

todos ellos representa la vida útil total estimada del inmueble.

En la aplicación del método para estimar esta edad, se requiere

tener una amplia certeza de:

a. La Vida Probable de las partidas de obra

b. De la incidencia de las partidas de obra



20

CAPÍTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL

3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES.

En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75

años luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervención general. Esta

resultará necesaria en relación del edificio que se trate y su función, su uso y también el

mantenimiento que de él se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitación integral

no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y

permanente del tiempo producto de las variaciones climáticas o que ha recibido las

influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o él mismo,

debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada.

De la misma manera que ocurre con un automóvil al que hoy las fabricas imponen

mantenimientos preventivos que aseguran las garantías ofrecidas, al que la venta se

acompaña de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido

del motor se lo conduce a un taller mecánico para que personal especialmente preparado

lo revise y repare.

Los edificios también deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados técnicamente

por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparición de cualquier falla de

la construcción para descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones

correspondientes para su reparación integral. Debe considerarse que habitualmente el

tiempo transcurrido entre la aparición de la lesión y la consulta, es directamente

proporcional al futuro costo de la reparación, a la vez que dificulta el descubrimiento

inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios deberán

incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.



21

3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SÍNDROME

DEL EDIFICIO ENFERMO.

Los edificios protegen a sus ocupantes de la polución reinante en la ciudad. Pero en

muchos casos, durante la vida útil del edificio, los índices de contaminación pueden

excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases

tóxicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de

contaminación en el interior del edificio.

Cuando más del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea,

mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal,

ojos llorosos, fatiga excesiva y estos síntomas desaparecen si estas personas salen de su

lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos síntomas estén

siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia

simultanea de algunos de estos síntomas en un conjunto de personas se conoce como el

“Síndrome del Edificio Enfermo” (SEE) o “Sick Building Syndrome” (SBS). Un edificio

en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel.

Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento, es lograr

un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones

de partes del edificio cuya vida útil doble o triplique el periodo de las inspecciones.

Para estos motivos es necesario establecer la ¨vida útil de materiales y sistemas¨ con

suficiente aproximación. Para este fin es necesario contar con información fehaciente

procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o

provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observación de aquellos que están

involucrados en el proceso constructivo.

En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles

con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas útiles de más de 50 años.

Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de



22

PVC, etc. Por esa razón, el valuador erróneamente puede concluir que la expectativa de

los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 años.

La investigación sobre el tema de la vida útil de los principales materiales que componen

las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o

listas de vida útiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo,

no señalan como o bajo que metodologías o parámetros fueron obtenidas.

El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los

edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de

grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida útil de la

edificación, pero no es la norma.

En nuestro medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía el

mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Al

mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses

individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposición hasta que se

convierten en un hábito social. En los años 60 el tema del control de calidad y

mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada sólo por grandes

corporaciones, hoy día conocemos el nivel de especialización, las experiencias y lo

exitoso que han sido los planes de mantenimiento.

Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego

imprescindible de materiales y hombres para elevar físicamente el edificio son los

siguientes:

a. Introducción de la materia en el país por algunos iniciados a partir de

experiencias en general de otros países.

b. Aparición sucesiva de artículos en revistas y congresos.

c. Alternativamente acuerdos entre países introducen mandatos o compromisos



23

d. Aparece el primer decreto

e. Aparecen más decretos, los técnicos se aprestan a exigirlos

f. Diez años después las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5

años hay renovación) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las

cosas.

g. Veinte años después ya nadie discute la “nueva” actividad que se practica con

naturalidad.

Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase ¨d¨, mejor. En mantenimiento ya hemos

llegado a este punto afortunadamente.

3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO

El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo

técnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas

probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. Así ha ocurrido con la

calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo.

Con el mantenimiento no podía ser menos y en el eco que nos llega de la discusión

internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de

necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo más o menos rudimentario.

Así se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de

mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promoción,

al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda

su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de



24

enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias décadas de vida útil

del edificio.

En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que

consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el

mantenimiento. Además se incide también en aspectos como la flexibilidad de lo

construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y

estancias.

Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de

uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de

referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de

rehabilitación provocadas por el cambio previsto de funciones.

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo

enfoque están centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecución, son las

siguientes:

a. Concepción

b. Establecimiento de la vida útil prevista del edificio

c. Prediseño

d. Establecimiento de la vida útil de prevista para los componentes

e. Evaluación de la vida de servicio de los componentes

f. Comprobación de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista

g. Realizar el proyecto

h. Elaborar el programa de mantenimiento

Aclararemos que la vida útil prevista es la duración que el propietario y el proyectista

establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.



25

Con elementos básicos aquí tratados, podemos claramente percibir que para el

establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida útil

de los bienes que formarán parte la edificación en estudio.

Como puede observarse, la estimación de la vida útil de una edificación, no sólo es

necesaria para la estimación de la depreciación en los procesos de valuación de

inmuebles. Es básica y necesaria para la correcta implementación de los procesos de

mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.



26

CAPITULO IV. LA VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES

4.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO

MUNDIAL.

Una edificación sea residencial, de oficinas o industrial está compuesta por una serie de

materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la

prestación de un servicio o actividad. Los avances de la tecnología constructiva han hecho

que muchos de estos materiales sean muy versátiles teniendo diferentes usos y

aplicaciones.

Sin embargo en el fondo el componente básico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento

sea aplicado en una edificación industrial o residencial está compuesto por fibras de

amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos

residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como

PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las

diversas acciones del ambiente y sus múltiples usos.

Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a

partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un gráfico o una

tabulación de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.

Dentro de la investigación realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y

estimación de las vidas útiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada día más

organismos e investigadores se han involucrado.



27

Para citar algunos ejemplos, sólo para el año 2002 había 24 proyectos de investigación

dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenían alguna relación con la

durabilidad de los concretos y la protección de los metales.

Entre los grupos de investigación en aspectos de vida útil de estructuras más notables, se

encuentran los comités CIB-RILEM: ¨Comité 130 CLS – Métodos para la estimación de

la vida de servicio de estructuras de concreto¨, y uno de los más recientes como es el

Comité 140-TLS: ¨Sobre la predicción de la vida de servicio de los componentes de

materiales en las edificaciones¨.

Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American

Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for

Standardization (ISO), específicamente en su apartado “Draft International Standard

ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning”, la publicación de Marshall and Swift

Publication Co. “Life Expectancy Guidelines”, y la obra del investigador Rudbeck:

“Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions”.

En la conclusión de los valores propuestos en este capítulo, es importante resaltar que los

estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente

primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de

laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable

con un alto grado de confiabilidad.

Todas estas publicaciones son claras al señalar que la vida de una edificación, no depende

de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor

proporción, una incidencia dentro de la vida útil de la obra.



28

Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigación científica o de alguna otra

índole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de

componentes de las edificaciones, que son consistentes con la industria de la

construcción nacional y en la cual sus compuestos básicos son similares o los mismos que

los aplicados en nuestro medio.

Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han

excluido de esta investigación, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad

constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos

elementos relacionados con las técnicas constructivas para países con marcadas cinco

estaciones.

Como se verá en el Capítulo V, parte integral del método para estimar la Vida Útil

Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los

componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultarían en

vidas útiles ponderadas no confiables

4.2 VIDAS ÚTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

Las vidas útiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores

nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignación de la vida útil ponderada

de la edificación. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia

consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento

industrial, ingenieros constructores y a la comparación directa con obras de diversas

edades cronológicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mínimas.

Estos valores son básicos en el siguiente proceso que es la estimación de la Vida Probable

de los componentes de las edificaciones.



29

Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente

bibliográfica o investigación, sino que de diferentes fuentes se han extraído aquellos

valores que más se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos

profesionales nacionales que tienen relación con el uso de materiales.

De forma complementaria, el autor realizó diferentes visitas a inmuebles y proveedores,

entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios públicos, con edades que

oscilaron entre 10 y 45 años. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se

generó un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida

útil probable para aquellos bienes más representativos de la tipología constructiva

nacional

Tabla No. 1

Vida Útil Probable Mínimas de los Materiales Básicos de una Edificación Residencial o Comercial

Material Vida Útil Probable

Estructura de soporte de techos

Concretos 85 Madera 35 Metal 65 Aislamiento térmico

Cubierta lisa, sin protección 20 Cubierta Metálica

Hierro galvanizado 20 Aluminio 40 Cobre 50 Cromo, níquel, titanio, zinc 50 Lámina con pintura protección 15 Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso 35 Cubierta impermeabilizada con materiales sintético 30 Cubierta con pendiente

Cubierta de terracota 45



30

Cubierta de concreto 50 Cubierta de fibrocemento 45 Cubierta de placas onduladas de fibrocemento 35 Piedras naturales (Ej. Pizarra) 50 Evacuaciones pluviales

Hierro galvanizado 25 Aluminio 40 Cobre 50 Cromo, níquel 50 Plomo 40 Lamina pintada 15 Aberturas en la cubierta

Tragaluz 25 Cúpulas, ventanas longitudinales 20 Protección solar en aberturas en techos

Lámina fija 30 Toldos 15 Toldos expuestos exterior 10 Toldos sobre techos interiores 15 Pararrayos

Cobre 40 Columnas, paredes exteriores

Mampostería sin repello 50 Concreto 90 Mampostería con repello 80 Concreto celular 40 Aislamientos térmicos

Exteriores mortero 35 Exteriores sintéticos 25 Repellos

Metálico 45 Piedra natural 50 Piedra artificial 50 Fibra cemento 40



31

Cerámica 40 Madera 30 Repellos con argamasa

Con componentes y resistencia mineral 50 Con aislante térmico 25 Argamasa aislante 25 Pinturas

Sobre madera 8 Sobre piedra 10 Sobre concreto 5 Sobre metales 7 Sobre argamasa 5 Juntas de dilatación

Masilla 8 Cinta aislante 15 Ventanas y puertas exteriores

Marcos y batientes Madera 25 Madera- Metal 40 Material Sintético 35 Acero 45 Aluminio 45 Cristales

Simples o dobles 40 Aislantes dobles o triples 30 Cristales 35 Aislantes y resistentes a condiciones térmicas 15 Herrajes en ventanas 15 Pintura Marcos

Sobre madera 5 Sobre metal 3 Vitrinas

Escaparate (vitrina) 30



32

Protecciones solares

Alero móvil madera 30 Alero móvil metálico 40 Alero móvil material sintético 35 Toldos

Lámina con broches 15 Metálica apilable 25 De lona 15 Persiana

Madera 30 Metal 40 Material sintético 40 Parasol (corta viento) Madera 30 Metal 40 Concreto 50 Vidrio 35 Vidrieras de invernadero jardín

Vidriera fachada 30 Vidriera resistente viento 30 Vidriera de invernadero 30 Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio

Paredes en plataforma de vidrio 45 Paredes en perfiles de vidrio 45 Vidrio bloque entre hiladas sin masilla 30 Vidrio bloque entre hiladas con masilla 30 Instalaciones Alta Tensión

Instalaciones de alimentación de energía Elementos de enlace y conteo 40 Transformadores 30 Distribución 40 Compensadores de energía reactiva 35 Grupos electrógenos de emergencia a diesel 35 Alimentadores de corriente continua 15



33

Instalaciones

Instalaciones de fuerza y luz 40 Tableros de distribución de baja tensión 40 Tableros de comando y regulación 30 Instalaciones de iluminación

Luminarias 20 Luminarias emergencia 10 Instalaciones de comunicación y seguridad

Instalaciones telefónicas Centrales telefónicas modernas 15 Instalaciones y distribuidores 30 Aparatos telefónicos 15 Instalaciones baja corriente

Instalaciones de timbreo e interfon 20 Búsqueda y llamado personas 15 Instalaciones de radio/ TV y audiovisual 15 Instalaciones de seguridad

Control acceso y tiempo 20 Sistemas de cierre 20 Sistemas de transmisión datos

Equipos activos de comunicación datos 15 Cableado de comunicación datos 15 Sistemas de calefacción Alimentación y almacenamiento agentes energéticos

Depósitos de combustible internos 40 Depósitos de combustible subterráneos 30 Acumuladores 40 Conductos 30 Maquinaria 20 Elementos de regulación y seguridad 15 Tableros eléctricos y neumáticos 15 Producción (Generadores de calor) Caldera en acero 20 Caldera en hierro fundido 20 Caldera de acumulador eléctrico 40



34

Caldera con quemador integrado (atmosférico) 15 Tipo de combustión

Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso 15 Carburados por leña 10 Sistemas de alimentación automáticos por combustible sólido

15

Conductos 40

Conductos aislantes 30 Conductos de regulación y seguridad 15 Producción de calor 30 Tableros eléctricos / neumáticos 15 Distribuidores de calor

Equipos y subestaciones Tuberías de bombeo 15 Bomba zócalo 25 Intercambiador de calor tubular 40 Intercambiador de calor placas 20 Conductos dentro del edificio 40 Conductos con aislamiento 30 Conductos de hasta 100o C Conductos subterráneos 20 Conductos ubicados galerías accesibles 40 Conductos ubicados galerías no accesibles 20 Conductos aire libre 30 Conductos sobre 100o C Conductos en galerías accesibles 40 Conductos en galerías no accesibles 20 Conductos aire libre 30 Distribuidores de calor

Radiadores 40 Calefacción a nivel suelo 30 Calefacción con aire caliente 30 Chimenea

En acero 20 Material sintético 25 Vidrio 25



35

Cerámica 25 Instalación media de calefacción con bomba circulación 25 Instalaciones de ventilación y climatización

Centrales de ventilación / climatización Equipos de ventilación / climatización Equipo monobloque 20 Ventiladores 20 20 Equipos compactos

Distribuidores de aire Canales 25 Canales aislantes 20 Componentes

Recuperadores rotativos de calor 15 Recuperadores estáticos de calor con agua anticongelante 20 Ventiladores cubiertos 25 Armazón 20 Instalaciones de refrigeración

Compresores de refrigeración a pistón 14 Compresores de refrigeración rotativos 18 Conductos de refrigeración 15 Aislantes de conductos de refrigeración 15 Instalaciones de refrigeración industriales 18 Aislantes de cámaras de refrigeración 20 Equipos de regulación y seguridad

Aparatos de regulación y seguridad 15 Tableros eléctricos / neumáticos 15 Instalaciones medios de ventilación 20 Instalaciones de ventilación y evacuación de aguas

Conductos de alimentación de agua Conductos de agua refrigerada Tubería inoxidable 40 Tubería galvanizada 30 Tubería de cobre 40 Tubería PVC 20 Tubería PE,PP,PB 30



36

Tubería de agua caliente

Tubería inoxidable 40 Tubería galvanizada 30 Tubería cobre 40 Tubería PE, PP, PB 30 Evacuación agua pluviales y servidas

Tubería en hierro 50 Tubería en acero 30 Tubería en fibrocemento 40 Tubería en PE 40 Lavado y losa sanitaria

Bañeras 30 Lavado, WC, orinales 30 Fregadero 30 Maquinas de lavar 15 Maquinas de lavar vajilla 15 Centrífugas 15 Cámaras centrífuga 15 Plancha cocción 20 Grifería (cocina, WC, baño) 20 Grifería de conductos 30 Estufas

Estructura inoxidable 30 Estructura revestida / esmaltada 20 Tratamiento de agua

Descalcificador / dosificador 15 Instalaciones osmosis / inversa 20 Instalaciones desmineralización 15 Poste antiincendio 40 Bombas evacuación agua 30 Instalaciones de elevación de la presión 20 Compresor de aire comprimido 15 Bomba de circulación de agua caliente 20 Equipos de laboratorio 25



37

Instalaciones a gas

Instalaciones completas (componentes, grifería, conductos) 25 Instalaciones de energía alternativa

Bombas de calor Maquina a pistón con motor eléctrico 14 Maquina rotativa con motor eléctrico 18 Motor a combustión 12 Colectores terrestres y sondas geotérmicas (medios líquidos) 20 Colectores terrestres por aire 60 Evaporadores estáticos 25 Instalaciones de energía solar 20

Colectores, lisos, vidrio 20 Colectores, lisos, sin vidrio 15 Instalaciones biogas 12 Instalaciones de cogeneración (p.e. UFC) 15 Instalaciones foto voltaicas 20 Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor

Instalación completa 30 Instalaciones de aire comprimido

Instalaciones de aire comprimido, sin compresor 25 Instalaciones de defensa contra incendio

Electrónicos 15 Sistemas de gestión, edificios 15 Ventilación de protección 25 Instalaciones de extensión

Equipos CO2 30 Equipos de transporte

Ascensores estándar 30 Sistema arrastre, eléctrico, cuarto de maquina alto 30 Ascensor de personas 30 Ascensor montacargas 30



38

Instalaciones parqueo

Parqueos 25 Escaleras mecánicas 25 Sistema andamiaje profesionales 25 Elementos internos edificio

Paredes divisorias y puertas internas Lamina yeso 40 De madera o derivadas madera 35 Vitrocemento e instalaciones vidrio

Paredes vitrocemento (translucido) 45 Puertas y paredes de vidrio 30 Paredes divisorias móviles

En madera o derivadas madera 35 En metal 35 Paredes biombo o corrediza

Pared plegable 20 Pared corrediza 25 Paredes divisorias cabinas

Cabinas WC, duchas 25 Puertas internas

En madera con marco de acero 35 En madera con marco en madera 30 Puertas industriales 30 Portones internos 30 Ventanas, internas 40 Elementos de protección Elementos de protección externa 40 Guarniciones de escalera- pasamanos 50 Rejas 35 Cerraduras y cerrojos 20



39

Pavimentos

Pavimentos ligados con suelo 35 Pavimentos en linóleo 25 Pavimentos en material sintético 25 Pavimentos en textiles 10 Pavimentos en piedra natural y artificial

Pavimentos en piedra natural 45 Pavimentos en piedra artificial 45 Tratamiento de superficie

Pinturas 5 Revestimiento del suelo enlozado

Cerámica-Arenisca 40 Clinkers 40 Barro- cocido 40 Revestimientos en madera

Parquets y tablas en láminas 30 Resinosos- maderas confiera 30 Maderas duras 40 Parquets 35 Revestimientos derivados madera 30 Pavimentos estructurales 15 Revestimiento paredes

Aislantes térmicos de muros perimetrales Visibles 15 Con argamasa 35 Revestimientos 35 Rellenos con espumas huecas 35 Revestimiento

Revestimientos en argamasa 40 Pinturas

Sobre tapicería 10 Sobre madera 15



40

Revestimiento de paredes en tapicería

Tapicería 15 Tapicería aislante 15 Revestimiento de paredes en lastre de piedra

Naturales y artificiales 45 Revestimiento de paredes en cerámica 45 Revestimiento en madera o derivados

Madera maciza 35 Derivada de madera 35 Revestimiento antiincendio 35 Cielos

Revestidos Argamasa 25 Habitación 40 Cocina 25 Pinturas

Habitación 5 Cocina, baños 3 Cielos con elementos metálicos

Suspendidos 30 Cielos con paredes en yeso

Suspendidos 30 Cielos con paredes en fibrocemento

Suspendidos 30 Plafones en madera o sus derivados

Madera 30 Derivados madera 25 Elementos Aislantes del cielo

Revestidos 35 Argamasas 30 Conductos de alimentación y descarga

Conductos agua 40



41

Conductos de descarga y drenaje

Conductos en material sintético 50 Conductos de gas 50 Conductos de alta y baja tensión 40 Conductos para audio- televisión por cable 25 Conductos de calefacción a distancia

Conductos tele térmicos 25 Conductos subterráneos 20 Conductos lugares accesibles 40 Conductos lugares no accesibles 20 Conductos expuestos 30 Conductos de calefacción temperaturas >100º C

Conductos lugares accesibles 40 Conductos lugares no accesibles 20 Conductos sobre superficie 30 Conductos aire comprimido 30 Superficies en espacios abiertos

Superficies sin pavimentar 20 Con pavimento bituminoso 30 Con pavimento concreto 40 Empedrados, rastreados, césped 20 Tratamiento bituminoso 15 Cordón y caño

Concreto 30 Piedra natural 35 Barrera guarda vía 30 Cuneta

Canales 45 Drenajes 30 Escalas

Piedras naturales 35 Concreto 30



42

Tapias o vallas

Vallas con enrejado metálico diagonal 30 Portones 25 Vallas madera 25 Paredes anti - sonido 25 Instalaciones eléctrica e hidráulica 25 Instalaciones eléctricas 30 Conductos eléctricos 25 Postes concreto armado 30 Postes madera 25 Cables HT y BT 30 Faroles, iluminación externa 25 Instalaciones de Pararrayos 25 Cajas registro 20 Instalaciones de agua Conductos 35 Pozos filtrantes 35 Pozos filtrantes concreto 35 Captación agua, pozos infiltración 35 Estaciones de depuración concreto 35 Estaciones de depuración mecánica biológica Parte constructiva 35 Parte mecánica 20 Instalaciones de irrigación 25 Equipos y herramientas Juegos infantiles (columpios, etc) 10 Máquinas de deportes 15 Equipamientos externos 15 Postes metálicos 25



43

Pintura sobre metal / madera 10

Canales y bajantes Galvanizados De 15 a 20

Calefacción y aire acondicionado

Caldera de aire caliente De 8 a 12 Bombas de calor De 8 a 12 Compresores de aire acondicionado De 8 a 15 Enfriadores de gas De 8 a 15 Calderas de agua caliente De 30 a 50 Plomería

Calentador de agua a gas De 8 a 12 Calentador de agua eléctrico De 10 a 15 Sistema de desechos Privado (pozo séptico) De 15 a 25 Tubería galvanizada de agua De 30 a 50 Cielos

Fibrocemento De 10 a 25 Gypsum De 15 a 20 Maderas contrachapadas De 15 a 30 Maderas aglomeradas De 5 a 15 Tablilla PVC De 10 a 25 Tablilla artesonado De 15 a 30 Techos

Tela asfáltica De 12 a 20 Tejamanil y tablones de madera De 12 a 20 Fibra de vidrio De 15 a 20 Asfalto De 15 a 20 Tejamanil de asbesto De 30 a 50 Pizarra De 40 a 75

Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen éstos y se

requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones

severas, el organismo recomienda disminuir la vida útil probable en un rango de 5 a 10

años.



44

CAPITULO V. VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA

5.1 VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS DE UNA

EDIFICACIÓN.

En el Capítulo IV, se sugirieron las vidas útiles probables de diferentes materiales que son

parte de una edificación. Sin embargo, generalmente en la aplicación del método de la

Vida Útil Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de

obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.

Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuación se presentan las expectativas de

vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de

Valuación de La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV, Octubre

2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Iván Caputto y el Arq. Pablo Herrera.

Este estudio fue realizado para edificaciones de la República de Venezuela.

Las Vidas Útiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para

cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o económica, media o estándar, buena

o de primera y óptima o superior.

Como parte de esta investigación, se ha determinado que la tipología constructiva básica

esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde

el punto de vista de calidad como de diversidad. Así mismo, se ha determinado que en

promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio,

son aceptables y similares a las condiciones típicas promedio de Costa Rica, por ejemplo

en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.



45

Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el método de la Vida

Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos

ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.

5.2 TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN

EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales

Se presenta a continuación los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que

edificación cumpla con:

a. Vivienda tipo interés social

b. Bajo condiciones de uso normales



46

Tabla No. 2

Obra tipo interés social bajo condiciones normales

Componente de Obra Vida Útil Probable

Cimientos y concreto 65 Vigas y columnas de concreto 70 Instalaciones Sanitarias 20 Instalaciones Eléctricas 20 Instalaciones mecánicas y especiales 23 Cubierta de techo metálica 12 Cubierta de techos de madera y metálica 18 Cubierta de techos de concreto y tejas 35 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 28 Revestimiento y acabado externo 26

Pavimentos 18 Carpintería 18 Herrería 20 Cerrajería 10 Impermeabilizaciones 3 Pintura 3 Vidrios 15 Artefactos Sanitarios 18 Ascensores 35 Sistemas de bombeo 15 Otros equipos 20 Obras exteriores 25



47

5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.



a. Vivienda tipo de calidad media o estándar


Tabla No. 3

Obra de calidad media bajo condiciones normales


Cimientos y concreto 85 Vigas y columnas de concreto 80 Instalaciones Sanitarias 25 Instalaciones Eléctricas 30 Instalaciones mecánicas y especiales 26 Cubierta de techo metálica 15 Cubierta de techos de madera y metálica 20 Cubierta de techos de concreto y tejas 40 Paredes de bloques de concreto 80 Revestimiento y acabado interno 38 Revestimiento y acabado externo 36 Pavimentos 20 Carpintería 20 Herrería 35 Cerrajería 15 Impermeabilizaciones 5 Pintura 5 Vidrios 20 Artefactos Sanitarios 25 Ascensores 40 Sistemas de bombeo 20 Otros equipos 25 Obras exteriores 30



48

5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.



a. Vivienda de primera calidad


Tabla No. 4

Obra de primera calidad bajo condiciones normales





49

5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales.



a. Vivienda de calidad óptima


Tabla No. 5

Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones normales





50

5.2.5 Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas.



a. Vivienda tipo interés social

b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 6

Obra de calidad económica bajo condiciones extremas





51

5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.



a. Vivienda tipo calidad media


Tabla No. 7

Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas





52

5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.



a. Vivienda tipo primera calidad


Tabla No. 8

Obra de calidad óptima o primera bajo condiciones extremas





53

5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.



a. Vivienda tipo calidad óptima o superior


Tabla No. 9

Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas





54


EDIFICACIONES COMERCIALES.

5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.



a. Comercio tipo baja calidad


Tabla No. 10

Obra de calidad baja o económica bajo condiciones normales





55

5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.



a. Comercio calidad media


Tabla No. 11

Obra de calidad media o estándar bajo condiciones normales





56

5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.



a. Comercio de primera calidad


Tabla No. 12






57

5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales.



a. Comercio calidad óptima


Tabla No. 13

Obra de calidad óptima bajo condiciones normales





58

5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo baja calidad


Tabla No. 14

Obra de calidad baja o económica bajo condiciones extremas





59

5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo calidad media


Tabla No. 15

Obra de calidad media o estándar bajo condiciones extremas





60

5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo primera calidad


Tabla No. 16

Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas





61

5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.



a. Comercio tipo calidad óptima


Tabla No. 17

Obra de calidad óptima o superior bajo condiciones extremas





62


EDIFICACIONES PÚBLICAS.

5.4.1 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones normales.



a. Inmueble público tipo baja calidad


Tabla No. 18

Obra de baja calidad bajo condiciones normales





63

5.4.2 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones normales.



a. Inmueble público tipo calidad media


Tabla No. 19

Obra de calidad media bajo condiciones normales





64

5.4.3 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones normales.



a. Inmueble público tipo primera calidad

c. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 20






65

5.4.4 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones normales.



a. Inmueble público tipo calidad óptima


Tabla No. 21

Obra de calidad óptima bajo condiciones normales


Infraestructura 90 Superestructuras 80 Instalaciones Sanitarias 28 Instalaciones Eléctricas 29 Instalaciones mecánicas y especiales 38 Cubierta de techo metálica 21 Cubierta de techos de madera y metálica 30 Cubierta de techos de concreto y tejas 50 Paredes de bloques de concreto 75 Revestimiento y acabado interno 43 Revestimiento y acabado externo 42 Pavimentos 43 Carpintería 45 Herrería 55 Cerrajería 35 Impermeabilizaciones 7 Pintura 10 Vidrios 38 Artefactos Sanitarios 37 Ascensores 50 Sistemas de bombeo 30 Otros equipos 35 Obras exteriores 40



66

5.4.5 Edificaciones públicas de baja calidad bajo condiciones extremas.



a. Inmueble público tipo baja calidad


Tabla No. 22

Obra de baja calidad bajo condiciones extremas





67

5.4.6 Edificaciones públicas de calidad media bajo condiciones extremas.



a. Inmueble público tipo calidad media


Tabla No. 23

Obra de calidad media bajo condiciones extremas





68

5.4.7 Edificaciones públicas de primera calidad bajo condiciones extremas.



a. Inmueble público tipo primera calidad


Tabla No. 24

Obra de baja calidad bajo condiciones extremas





69

5.4.8 Edificaciones públicas de calidad óptima bajo condiciones extremas.



a. Inmueble público tipo calidad óptima


Tabla No. 25

Obra de calidad óptima bajo condiciones extremas





70

CAPÍTULO VI. LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS EDIFICACIONES.

Es importante destacar, que dentro del proceso de definición de la Vida Útil Probable,

Ponderada, Media, etc, de una edificación, no sólo se ha de tomar en cuento la incidencia

de los costos, las características mecánicas de los materiales y su durabilidad, el grado de

instalación de la edificación. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la

literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado.

Los métodos no han tratado específicamente el como cuantificar el efecto de elementos

tan importantes como los indicados en el párrafo anterior. Si existe un consenso claro que

todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos:

Ø Exigencias relativas a las condiciones ambientales a través del tiempo

Ø Del valor arquitectónico

Ø Genero de construcción

Ø Grado de instalación

En segundo lugar a partir de:

Ø Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente

Ø La calidad de las construcciones

Ø Del plan de conservación, mantenimiento y de servicio

En lo que respecta al grado de instalación éste se clasifica en:

Poco: Sin sistemas de calefacción, instalaciones electromecánicas sencillas de ventilación

y sanitarios.



71

Medio: Con sistemas electromecánicos, sistema de ventilación y sanitarios normales.

Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecánicos importantes, sistemas

sanitarios importantes.

El género de la construcción, se clasifica en Masiva o Mixta.

En lo que respecta al grado de instalación de una edificación, la Oficina Federal de

Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26.

Tabla No. 26

Vida Útil Probable de inmuebles por su grado de instalación

Género de la construcción

Grado Instalación

Poco Medio Elevado Masiva 60 50 40 Mixta 50 40 30

En caso de que la vida útil se sobrepase al estimado se debe considerar:

Ø Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparación.

Ø Las limitaciones en las funciones.

Ø Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de estética

e higiénicos.

6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA

Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificación o

de un edificio son, entre otros:



72

Ø Cambio prematuro en el uso

Ø Problemas con la adquisición de piezas en componentes o refacciones

Ø La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos

Ø Las nuevas tendencias o innovaciones

Ø Reemplazo o sustitución de elementos de la construcción en vez de reemplazar

el elemento mas débil

Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, están:

a) Condiciones físicas:

1. Accidente.

2. Catástrofe.

3. Deterioro debido al tiempo.

4. Deseaste y desperfectos debidos al uso

b) Circunstancias funcionales:

1. Inadecuación

2. Obsolescencia

c) Circunstancias externas a los inmuebles

1. Término de la necesidad

2. Abandono del inmueble

3. Imposición de la autoridad



73

Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos

de los casos difícil. Por ello el conocimiento de la clasificación general de las causas de

retirada de los bienes puede ayudar a la predicción del tiempo de vida útil.

6.3 LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES

De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue:

1. Los daños físicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como

explosiones, colisiones, caídas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de

la máquina debido a fuerzas extrañas.

2. Cuando se producen daños repentinos por desastres tales como incendios, tormentas,

inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destrucción, los bienes son retirados. Si los

daños son parciales, el costo de reparación o reconstrucción se compara con el costo de

sustitución para decidir si los bienes deben o no ser retirados.

3. La caducidad física resulta de la debilitación se desarrolle e incrementa durante el

servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservación. La

caducidad física puede ser causada por el deterioro debido a la oxidación o a otros

procesos químicos, a los efectos mecánicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones

de la temperatura o a una gradual descomposición, como en el maderamen y en otros

materiales de origen orgánico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera

poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosión.

El deterioro físico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposición a los

elementos destructivos, mas bien que con el uso.

4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,



74

tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o

una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son

proporcionales al uso más bien que a la edad.

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES

Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseño

idéntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o más

económicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:

1. Inadecuación o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo

encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de

100.00 libras por hora.

2. La Obsolescencia otra característica de inconveniencia funcional, aparece generalmente

con la invención y el desarrollo de nuevos dispositivos de idéntico carácter general. Un

ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por

pulgada cuadrada de presión en grandes centrales eléctricas, donde la utilización de

modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitiría realizar grandes

economías.

Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de

obsolescencia tecnológica, funcional, económica así cuando un tipo diferente de

estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia económica. Por

ejemplo, la instalación de motores eléctricos o de combustión interna en vez de

generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros serán más

económicos etc.

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES

Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su



75

negocio puede sufrir cambios de tal índole que se haga innecesario para lo sucesivo el

empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando:

1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una

empresa que abandona la fabricación de aparatos calefactores con el fin de dedicar su

plena capacidad a la producción de hornos y gas y petróleo, retirará ciertos instrumentos

de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos.

2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del

levantamiento de una fábrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento más

cercano a una nueva cantera.

3. Retirada de servicios subterráneos para dejar paso a vías de tránsito municipales o la

remoción de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizás

por una nueva carretera.

6.6 SUSTITUCIONES

Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitución consiste en reemplazar los

bienes retirados al final de su vida útil, generalmente por hallarse dañados, desgastados o

anticuados. Una sustitución no siempre significa la reproducción exacta de los bienes

retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo

bienes antiguos), pero no se limitan a ello.



76

CAPITULO VII. VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

7.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA

PONDERADA DE LAS EDIFICACIÓN.

Por Vida Útil Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificación estimada a

partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los

principales componentes de la obra, en función de la participación que representa cada

uno de éstos, en el costo total de la obra.

Como ya se ha descrito en los capítulos IV y V, existen una serie de estándares que

indican cual podría ser la posible Vida Útil Probable, la Esperanza de Vida o la Vida

Económica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo

estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes al

costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no

típicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos países no tienen humedades o cantidades

de lluvia como las existentes en los países tropicales.

Como un buen precedente en Costa Rica, el Órgano de Normalización Técnica (ONT),

adscrito al Ministerio de Hacienda, desarrolló ya hace unos años una Tipología

Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones típicas más

representativas de la industria de la construcción nacional. Adicionalmente al costo de

reposición nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una

parte de la Tipología Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este

trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de

tipo pública, sin embargo ésta es aún más amplia.

La tipología generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las

edificaciones, como por ejemplo, si su función es bajo condiciones normales o severas o

si su grado de instalación es poco, medio o elevado.



77

Para la estimación de la Vida Ponderada de una Edificación, se ha utilizado el método

tradicional que consiste en los siguientes pasos:

1. Se elige una edificación nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual

existe la necesidad de definir la Vida Útil Ponderada, determinando factores

como la función, el uso, el ambiente en que se encuentra y el resto de factores

internos y externos, citados en el Capítulo VI.

2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes

costos por cada uno de estos ítems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos,

instalaciones mecánicas, etc.

3. Se procede a estimar la participación o peso de cada uno de las partidas de la

obra respecto al costo total.

4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas en

el Capítulo V y VI, tomando en cuenta las diferentes clasificaciones descritas en el

Capítulo II, en razón de:

a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media, de Primera u

Óptima o Superior.

b. Las condiciones externas: Normales o Severas

5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y

cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida Útil Probable.

6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su

respectiva vida útil probable.



78

7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada

componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultará en la Vida Ponderada

de la Edificación analizada.

Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostería le asigno una de vida probable de

60 años y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribución de

las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 años (60 * 0.30). La

sumatoria de los productos de todas las partidas resultará en la Vida Probable Ponderada

de la edificación.

Es importante hacer notar, que para la aplicación de este método, se deben tener

presupuestos de obras confiables y de tener claro la tipología a la cual responde la obra,

sus condiciones de servicio, ambientales y la vida útil probable de cada uno de los

componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio.

Estas cinco condiciones se han definido y están presentes en las vidas ponderadas

definidas en el presente trabajo.

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA

PONDERADA.

7.2.1 Aplicación del método a una vivienda mixta: mampostería - madera

En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y características del

inmueble:

a. Sistema estructural: zócalo en mampostería integral de 1 m de altura

b. Vigas y columnas de madera

c. Sobre el zócalo tendrá paredes de madera en tablilla y las paredes internas

serán totalmente en madera.

d. Cielos de Gypsum



79

e. Sistema eléctrico enductado en PVC

f. Pintura acrílica a dos manos

g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla

h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera

i. Área a construir: 65 m2

En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la

vivienda descrita.

Tabla No. 27

Resumen de presupuesto de obra por partidas

En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la

Tabla No. 27.

Reglón de Obra Cant Unidad Material Horas/hom Mano de

obra Total C/Unidad % Inc Cimientos 3,12 m3 176.141,00 48,00 33.120,00 209.261,00 3.219,40 2,90 Paredes de bloques 40,00 m2 329.171,00 151,00 104.190,00 433.361,00 6.667,09 6,00 Paredes de madera 3000,00 varas 1.700.000,00 184,00 126.960,00 1.826.960,00 28.107,08 25,31 Formaleteo 88,00 m2 78.720,00 55,00 37.950,00 116.670,00 1.794,92 1,62 Viga corona madera 1,00 M 132.800,00 123,00 84.870,00 217.670,00 3.348,77 3,02 Columnas madera 1,00 M 298.830,00 267,00 184.230,00 483.060,00 7.431,69 6,69 Viga banquina made 1,00 M 109.680,00 83,00 57.270,00 166.950,00 2.568,46 2,31 Tubería de potable 1,00 gbl 41.120,00 22,90 18.700,93 59.820,93 920,32 0,83 Tubería de A/negra y pl. 1,00 gbl 270.840,00 66,74 50.056,50 320.896,50 4.936,87 4,45 Drenaje 1,00 gbl 45.000,00 42,25 24.823,05 69.823,05 1.074,20 0,97 Tanque séptico 1,00 gbl 99.860,00 35,57 24.544,34 124.404,34 1.913,91 1,72 Electrificación 1,00 gbl 69.820,00 265,33 205.630,75 275.450,75 4.237,70 3,82 Canoa 1,00 gbl 29.760,00 18,23 14.128,25 43.888,25 675,20 0,61 Closets tablilla c/puertas 2,00 un 206.160,00 93,24 92.773,80 298.933,80 4.598,98 4,14 Techos 96,00 m2 355.021,00 96,36 68.888,98 423.909,98 6.521,69 5,87 Cielos 42,00 m2 277.620,00 131,88 102.207,00 379.827,00 5.843,49 5,26 Puertas externas 2 un 159.200,00 15,82 18.390,00 177.590,00 2.732,15 2,46 Contrapiso 6,2 m3 266.600,00 63,01 39.879,00 306.479,00 4.715,06 4,25 Piso de cerámica 62 m2 217.000,00 125,03 97.110,00 314.110,00 4.832,46 4,35 Puertas internas 4 un 7.800,00 45,50 37.538,00 45.338,00 697,51 0,63 Fregadero 1 un 20.000,00 -------- 7.500,00 27.500,00 423,08 0,38 Rodapié 62 m 23.400,00 5,15 3.999,00 27.399,00 421,52 0,38 Rejas de protección 8 un 360.000,00 ------- 45.000,00 405.000,00 6.230,77 5,61 Cornisa 68 m 4.080,00 6,32 4.901,00 8.981,00 138,17 0,12 Pila hecha 1 un 45.000,00 ------ 15.000,00 60.000,00 923,08 0,83 Pintura 8 gal 59.200,00 27,65 21.432,00 80.632,00 1.240,49 1,12 TOTALES 5.382.823,00 1.521.092,60 106.214,09



80

Generalmente, se recomienda el uso de una tabla más resumida que permita al valuador

anotar de manera más sucinta, los datos necesarios para aplicar el método.

En la Tabla No. 28, se anotan los datos mínimos necesarios que permiten aplicar el

método de la Vida Útil Ponderada de una forma práctica.

Tabla No. 28

Formato con el contenido mínimo de datos necesarios

Reglón de Obra

Vida Útil

Probable (años)

Porcentaje de

Participación

Incidencia de la

partida (años)

Cimientos 2,90 Paredes de bloques 6,00 Paredes de madera 25,31 Formaleteo 1,62 Viga corona 3,02 Columnas 6,69 Viga banquina 2,31 Tubería de potable 0,83 Tubería de aguas negras y pluvial.

4,45

Drenaje 0,97 Tanque séptico 1,72 Electrificación 3,82 Canoa 0,61 Closets tablilla c/puertas 4,14 Techos 5,87 Cielos 5,26 Puertas externas 2,46 Contrapiso 4,25 Piso de cerámica 4,35 Puertas internas 0,63 Fregadero 0,38 Rodapie 0,38 Rejas de protección 5,61 Cornisa 0,12 Pila hecha 0,83 Pintura 1,12

Este dato se obtiene de los valores de indicados en los Capítulos IV y V, o de algunos otros estándares recomendados

Este dato los calcula el valuador del presupuesto de la obra o de alguna tipología o estándar constructivo

Esta columna se completa con tantos reglones de obra como los requiera el valuador



81

En este ejemplo práctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales:

a. Condiciones de Uso: normales

b. Vivienda residencial

c. Calidad de la obra: Media o estándar

Tabla No. 29

Estimado de Vida Útil Ponderada

Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso normales

Reglón de obra

Vida Útil

Probable (años)

Porcentaje de

Participación

Incidencia de la partida (años)

Cimientos

85 2,9 2,47 Paredes de bloques 80 15,84 12,67 Paredes de madera 30 25,31 7,59 Viga corona 25 3,02 0,76 Columnas 25 6,69 1,67 Viga banquina 25 2,31 0,58 Tubería de potable 50 0,83 0,42 Tubería de aguas negras y pluvial. 40 4,45 1,78 Tanque séptico 50 1,72 0,86 Electrificación 30 3,82 1,15 Canoas 15 0,61 0,09 Closets tablilla c/puertas 30 4,14 1,24 Techos 15 5,87 0,88 Cielos Fibrocemento 20 5,26 1,05 Puertas externas 20 2,46 0,49 Contrapiso 80 4,25 3,40 Piso de cerámica 40 4,35 1,74 Puertas internas 25 0,63 0,16 Fregadero 25 0,38 0,10 Rodapie 15 0,38 0,06 Rejas de protección 30 5,61 1,68 Cornisa 15 0,12 0,02 Pila hecha 30 0,83 0,25 Pintura 5 1,12 0,06 Sumatoria 41



82

En este caso como resultado se obtiene que para las condiciones dadas en este inmueble,

se estima una Vida Pondera Mínima de 41 años. Recordemos que la mayor parte de las

paredes de esta vivienda son de madera.

Si la vivienda anterior estuviera sometida a condiciones extremas, obtendríamos los

resultados que se aplican en la Tabla No. 30.

Tabla No. 30


Vivienda en Zócalo de calidad media, bajo condiciones uso extremas

Reglón de Obra Vida Útil

probable Incidencia Vida Útil

Ponderada

Cimientos 75 2,9 2,18 Paredes de bloques 70 15,84 11,09 Paredes de madera 15 25,31 3,80 Viga corona 15 3,02 0,45 Columnas 15 6,69 1,00 Viga banquina 15 2,31 0,35 Tubería de potable 35 0,83 0,29 Tubería de aguas negras y pluvial. 35 4,45 1,56 Tanque séptico 35 1,72 0,60 Electrificación 15 3,82 0,57 Canoas 5 0,61 0,03 Closets tablilla c/puertas 15 4,14 0,62 Techos 10 5,87 0,59 Cielos Fibrocemento 15 5,26 0,79 Puertas externas 15 2,46 0,37 Contrapiso 70 4,25 2,98 Piso de cerámica 15 4,35 0,65 Puertas internas 15 0,63 0,09 Fregadero 15 0,38 0,06 Rodapie 5 0,38 0,02 Rejas de protección 15 5,61 0,84 Cornisa 10 0,12 0,01 Pila hecha 15 0,83 0,12 Pintura 2 1,12 0,02 Sumatoria 29



83

En este caso podemos observar que al estar sometida la vivienda a condiciones extremas,

su Vida Útil Ponderada disminuyó de 41 años a 29 años.

Lo anterior lo determinamos aplicando los valores para condiciones extremas que

señalamos en el Capítulo VI, para viviendas de calidad estándar.

Es importante destacar al lector, que no todas las partidas de obra como las hemos

desglosado en este estudio, corresponden con las partidas del estudio de los autores

Caputto, Herrera y Silva. En esos casos se recomienda al valuador, el uso de las tablas de

vida recomendadas por la Oficina Federal de Construcciones de Suecia y ajustadas por el

autor. Cuando se utilicen los valores del citado organismo y se requieran evaluar

condiciones diferentes a las normales (como el caso de severas), el organismo recomienda

disminuir la edad probable en un rango de 5 a 10 años.

7.3 LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA

DE LAS EDIFICACIONES.

En el Anexo II, se trascribe parte de la tipología constructiva elaborada y actualmente

utilizada por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de Costa Rica. Esta

tipología ha sido confeccionada por este organismo, con el objetivo de ser aplicada por

las Municipalidades de nuestro país, en sus departamentos de bienes inmuebles. Es

mucho más amplia, sin embargo por los objetivos de este trabajo, se utilizaron sólo las

obras civiles descritas en el citado anexo.

A cada una de las edificaciones que se describen la tipología adjunta en el Anexo II, se

les aplicó el procedimiento descrito en este Capítulo. Las obras fueron analizadas para las

dos condiciones aquí propuestas: Normales y Severas.

Para los efectos de poder determinar los porcentajes de participación de cada una de las

partidas de obra, se contó con el acceso a presupuestos suministrados por empresas

constructoras y profesionales constructores independientes de alto prestigio.



84

Bajo esta perspectiva, el autor propone al gremio de valuadores costarricenses, el uso de

esta Tipología Ajustada. Esta se presenta en el Anexo II.

7.3.1 Aplicación del método a la vivienda Tipo VC01 de la ONT

La vivienda que a continuación se muestra como ejemplo, parte de las siguientes

características básicas, según el manual de la tipología del Órgano de Normalización

Técnica, ONT:

Clasificación: Tipo VC01

A esta tipología constructiva, se le ha aplicado el método y el procedimiento descrito en

el apartado 7.1. A partir de los resultados obtenidos en las Tablas No. 31 y 32, podemos

obtener las siguientes conclusiones:

a. Con la aplicación del método de la Vida Útil Ponderada, se propone que la Vida

Probable de la vivienda tipo VC01, sea considerada 7 años mayor a la referida por

la ONT.

Este caso se cumple bajo condiciones normales.

Unidad Constructiva Nivel Acabado Paredes Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas

prefabricadas Pisos Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón. Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de

fibrocemento Cielos Sin cielos Pluviales Caída libre Baños Un baño económico Otros Sin closets, sin mueble de cocina



85

b. En el caso que la misma vivienda esté sometida a condiciones extremas, se

recomienda que la Vida Probable, sea considerada 6 años menor a la referida por

la ONT.

De acuerdo a este resultado contrastado con las recomendaciones de la Oficina

Federal de las Construcciones de Suecia, que bajo condiciones extremas

recomienda reducir la vida útil en un rango de 5 a 10 años, se observa que bajo el

método de la ponderación, se obtiene un resultado congruente con esta tendencia.

d. Es importante reconocer y destacar, que muchas de las obras descritas en la

Tipología de la ONT, son especiales, en el sentido que no son obras comunes o de

normal construcción, como el caso de Hoteles, Cines, Centros comerciales,

Teatros y otros. En estos casos, el valuador debe hacer uso de presupuestos o

algunos manuales que los refieran a obras similares y de esa manera indirecta

pueden proyectar una posible vida probable o una vida ponderada.



86

Tabla No. 31


Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones normales

Reglón de Obra Vida Útil probable

(años)

Incidencia (%)

Vida Útil Ponderada

(años) Cimientos 65 5,03 3,27 Paredes de bloques 75 29,5 22,13 Vigas banquina 70 0,96 0,67 Viga corona 70 2,74 1,92 Estructura techos 50 11,22 5,61 Cubierta 12 9,21 1,11 Tapichel HG 20 1,8 0,36 Hojalatería 12 2,24 0,27 Aleros fibrocemento 18 1,75 0,32 Tubería potable 40 1,26 0,50 Tubería aguas negras 40 1,05 0,42 Tanque séptico 50 4,16 2,08 Tubería aguas pluviales 40 0,83 0,33 Canoa HG 15 2,15 0,32 Electrificación 25 4,23 1,06 Repello quemado 30 5,44 1,63 Contrapiso lujado 80 3,98 3,18 Marcos de puertas 25 0,8 0,20 Puertas 20 1,97 0,39 Cerrajería 10 0,95 0,10 Vidrios 40 2,45 0,98 Fregadero 25 1,28 0,32 Pila 30 0,5 0,15 Pintura agua 3 4,5 0,14 Sumatoria 47



87

Tabla No. 32


Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones extremas

Reglón de Obra Vida Útil probable

(años)

Incidencia (%)

Vida Útil Ponderada

(años) Cimientos 50 5,03 2,52 Paredes de bloques 50 29,5 14,75 Vigas banquina 50 0,96 0,48 Viga corona 50 2,74 1,37 Estructura techos 50 11,22 5,61 Cubierta 7 9,21 0,64 Tapichel HG 15 1,8 0,27 Hojalatería 7 2,24 0,16 Aleros fibrocemento 15 1,75 0,26 Tubería potable 25 1,26 0,32 Tubería aguas negras 30 1,05 0,32 Tanque séptico 40 4,16 1,66 Tubería aguas pluviales 35 0,83 0,29 Canoa HG 7 2,15 0,15 Electrificación 15 4,23 0,63 Repello quemado 20 5,44 1,09 Contrapiso lujado 50 3,98 1,99 Marcos de puertas 15 0,8 0,12 Puertas 12 1,97 0,24 Cerrajería 5 0,95 0,05 Vidrios 35 2,45 0,86 Fregadero 20 1,28 0,26 Pila 25 0,5 0,13 Pintura agua 1 4,5 0,05

Sumatoria 34



88

Un proceso similar se ha aplicado al resto de las edificaciones descritas en el Anexo II,

proponiendo una nueva variable que no contempla la Tipología de la ONT. Esta nueva

variable considera las edificaciones bajo condiciones de uso extremas.

A continuación en la Tabla No. 33, se muestra un segmento de la tipología de la ONT,

ajustada bajo el concepto de la Vida Útil Ponderada y respondiendo a dos variables: la

edificación bajo uso normal y extremo.

Tabla No. 33

Tipología ONT Ajustada para condiciones normales o extremas

(viviendas de concreto)

Viviendas de Concreto Vida Útil Ponderada

(años) Bajo condiciones normales

Vida Útil probable (años)

Bajo condiciones severas

Tipo VC01 47 34 Tipo VC02 45 36 Tipo VC03 53 42 Tipo VC04 65 53 Tipo VC05 65 50 Tipo VC06 67 55 Tipo VC07 68 57 Tipo VC08 73 62 Tipo VC09 74 66 Tipo VC10 75 67 Tipo VC11 75 65

En el Anexo II, se ubican las descripciones literales a las que responden cada una de los

tipos o códigos de obra.

Estos nuevos valores, son una propuesta del autor, de forma que la comunidad de

valuadores profesionales los analicen a la luz de sus labores diarias, con la esperanza que

en un corto plazo, el país cuente con investigaciones mayores en este campo y se pueda

generar una tipología oficial más completa y que responda a las necesidades,

características y condiciones del medio y de las edificaciones costarricenses.



89

CAPÍTULO VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Ø En Costa Rica, aún no se reconoce la investigación en materia de valuación. En el

caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas

sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud más

critica sobre temas técnicos, como el aquí tratado. Las Vidas Útiles de los bienes es

un punto crítico a establecer en un sin número de procedimientos. En algunos casos el

punto de decisión sobe el hacer o no una inversión, o sobre el aceptar un bien como

garantía, queda sujeto a la vida de la inversión o a la vida residual. Pero aún

continuamos exportando ¨recetarios¨, que nos sugieren vidas de bienes y edificaciones

concebidas bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales.

Ø Dentro de la teoría señalada en esta tesis, se han determinado las extensas

investigaciones en materia de la estimación de la vida útil de los bienes, que tanto

profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel

mundial han desarrollado. En el medio existen un sin número de tablas y resúmenes,

sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definición,

en esta tesis, se propone el uso de dos tipo de valores. Un grupo de ellos toma en

cuenta la vida útil probable de los materiales y un segundo grupo propone vidas útiles

de partidas de obra. Estos valores se consideran más acertados para las obras típicas

del medio costarricense, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran

inmersas. No se parte de los resultados de una sola investigación, sino, se han tomado

los valores más acordes a nuestra realidad, de diferentes fuentes de investigación.

Ø No sólo el método de la vida útil ponderada hace uso de las vidas probables o de la

esperanza de vida de los bienes. La estimación de la vida remanente, o de la vida

efectiva de una edificación o la estimación del valor, entre otras, requieren de una

adecuada y acertada definición de este parámetro, motivo adicional para profundizar

en el tema en futuras investigaciones.



90

Ø El método de la vida ponderara, no debe tomarse a la ligera. Debe ser sometido a

análisis, como en parte se ha realizado en este proyecto. Variables como, los costos de

la obra, la incidencia de los mismos y la vida probable de los bienes, deben definirse y

ser sostenibles tan claramente que no de lugar a dudas. En muchas ocasiones se dice

que el método no es eficaz, pero debemos hacer un alto y preguntarnos: ¿es el método

ineficaz o es que se ha alimentado el mismo con factores fuera del entorno? Todas y

cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas

y aprobar el filtro del cuestionamiento. Así y solo así, se podrá concluir sobre la

aplicabilidad o no del método.

Ø Una Tipología Constructiva Oficial asociada a las Vidas Probables Mínimas, le

brindaría a los valuadores profesionales un marco de referencia estandarizado,

práctico y eficiente. La Tipología Constructiva que ha desarrollado el Órgano de

Normalización Técnica (ONT), de Costa Rica, es un instrumento de gran ayuda, en

razón que contempla un gran número de tipos de edificaciones asociadas a sus

respectivos costos y a cada una de ellas le asigna una vida probable. Sin embargo,

sería importante retomar esa tipología, ya sea por un ente privado o el mismo ente

estatal, de forma que se definan las vidas útiles para por lo menos dos alternativas:

obras en condiciones normales y obras en condiciones extremas.

Ø El Método de la Vida Útil Ponderada, tema central de tesis, es un método que se

propone sea aplicado a la Tipología de la ONT. De esa forma se tendía un conjunto de

valores de vidas útiles ponderas, que cumplan con las expectativas de las

edificaciones nacionales y estarían sujetos a ser fácilmente ajustados, conforme

cambian las calidades de los principales componentes de obra. Por este motivo, se ha

realizado un primer ejercicio, propuesta incluida en esta tesis, que analiza parte de la

Tipología de la ONT, aplicando el método aquí descrito y para dos condiciones; bajo

uso normal y extremo.



91

Ø Se hace hincapié en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores

profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el

nivel de valuación local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigación,

única vía válida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y

futura.



92

ANEXO I

PRESUPUESTO DE OBRA

VIVIENDA SIMILAR A ¨VCOI¨, SEGÚN TIPOLOGÍA DEL

ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA (ONT)



93

ITEM UNIDAD CANTIDAD COSTO UN TOTAL(colones) (colones)

Trabajos preliminaresLimpieza y botada de basura Gbl 1 50.000,00 50.000,00

Bodega Gbl 1 193.000,00 193.000,00

CimientosPlaca corrida m3 3,12 56.712,00 176.941,44

Paredes de bloquesBloques m2 36,84 5.780,00 212.935,20

Mortero de pega m3 0,27 23.000,00 6.210,00Mortero de repello m3 0,3 23.000,00 6.900,00Acero de refuerzo m2 36,84 1.628,66 59.999,83

Concreto de relleno m3 1,25 34.500,00 43.125,00

Paredes de MaderaEmplantillado de madera varas 500 400,00 200.000,00

Tablilla (12mmx3") varas 2500 600,00 1.500.000,00

Columnas m3 2,66 112.342,10 298.829,99

Viga banquina m3 1 109.680,00 109.680,00

Viga corona m 1 109.680,00 109.680,00

Contrapiso m3 6,2 43.000,00 266.600,00

Formaleta de 1"x12" varas 96 820,00 78.720,00

Instalación sanitariaCachera Price Pfister p/ ducha un 1 9.980,00 9.980,00

Lavatorio Acualyn blanco un 1 9.500,00 9.500,00Inodoro económico blanco un 1 16.250,00 16.250,00

Drenaje piso, aluminio pulido un 1 1.500,00 1.500,00Tanque séptico y drenaje un 1 40.000,00 40.000,00

Ducha un 1 5.500,00 5.500,00

Instalaciones EléctricasCable #12 m 326 90,00 29.340,00

Tubo conduit un 43 655,00 28.165,00Caja rectangular un 24 75,00 1.800,00Caja Ortogonal un 23 105,00 2.415,00

Conectores un 60 135,00 8.100,00107

Tubería PluvialTubo 10cm m 28 2.185,00 61.180,00

Caja de registro un 6 5.183,00 31.098,00

RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA



94

ITEM UNIDAD CANTIDAD COSTO UN TOTALCanoas un 6 4.960,00 29.760,00

Tubería SanitariaTubo 10cm m 26 3.563,00 92.638,00

Caja de registro un 6 9.360,00 56.160,00Tanque séptico un 1 99.936,00 99.936,00

Tubería PotableTubos m 30 200,00 6.000,00Codos un 10 60,00 600,00

Tes un 6 70,00 420,00Llaves un 4 1.550,00 6.200,00

Llave ducha un 1 8.900,00 8.900,00Llave lavatorio un 1 9.300,00 9.300,00

Niples 8" un 5 1.600,00 8.000,00Niples 4" un 2 900,00 1.800,00Uniones un 8 50,00 400,00

37Puertas

Puertas externas un 2 64.000,00 128.000,00Puertas internas un 4 7.800,00 31.200,00

Marcos varas 23,84 400,00 9.536,00Vatiente varas 23,84 80,00 1.907,20

VentanasMarcos de madera varas 8 400,00 3.200,00Rejas de protección un 8 45.000,00 360.000,00

Vidrios transparentes 1/8 m2 5,4 5.552,00 29.980,80

TechosCubierta HG28 m2 96 2.448,14 235.021,44

Cercha de madera varas 300 400,00 120.000,00

Rodapies m 62 390,00 24.180,00

Closets un 2 103.077,59 206.155,18

Pila un 1 45.000,00 45.000,00

Fregadero un 1 18.000,00 18.000,00

PinturaPintura base acrílica acentuada m2 234 7.400,00 1.731.600,00

CielosGypsum m2 42 6.610,00 277.620,00

RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA



95

ANEXO II

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES PROPUESTAS

POR EL AUTOR

(TOMA COMO BASE LA TIPOLOGÍA Y DESCRIPCIÓN ELABORADA POR

EL ORGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA DE COSTA RICA)



96

TIPOLOGÍA (ONT) AJUSTADA

VIVIENDAS EN MAMPOSTERÍA

VIVIENDAS DE MADERA

Viviendas en bloques de

concreto

Vida Útil Ponderada Bajo condiciones

normales (años)


extremas (años)

Tipo VC01 47 34 Tipo VC02 45 36 Tipo VC03 53 42 Tipo VC04 65 53 Tipo VC05 65 50 Tipo VC06 62 55 Tipo VC07 64 57 Tipo VC08 73 62 Tipo VC09 74 66 Tipo VC10 75 67 Tipo VC11 77 65

Viviendas de Madera


normales (años)


extremas (años)

Tipo VM01 47 30 Tipo VM02 45 30 Tipo VM03 52 42 Tipo VM04 55 40 Tipo VM05 55 40



97

APARTAMENTOS

CONDOMINIOS

Apartamentos


normales (años)


extremas (años)

Tipo AP01 60 50 Tipo AP02 63 50 Tipo AP03 70 62 Tipo AP04 75 60 Tipo AP05 75 55

Condominios


normales (años)


extremas (años)

Tipo CN01 43 35 Tipo CN02 56 42 Tipo CN03 67 54 Tipo CN04 72 60 Tipo CN05 75 65 Tipo CN06 75 65



98

EDIFICIOS DE OFICINA

GALERONES MAMPOSTERÍA SENCILLOS

GALERONES PREFABRICADOS

Edificios Oficina


normales (años)


extremas (años)

Tipo EO01 55 40 Tipo EO02 55 43 Tipo EO03 66 50 Tipo EO04 66 50 Tipo EO05 71 57 Tipo EO06 75 55 Tipo EO07 75 55

Galerones mampostería

sencillos


normales (años)


extremas (años)

Tipo GA01 40 31

Galerones prefabricados


normales (años)


extremas (años)

Tipo GA02 55 45 Tipo GA03 65 51



99

GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA ABIERTA

GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA LLENA

GALERONES EN MAMPOSTERÍA

Galerones estructura alma

abierta


normales (años)


extremas (años)

Tipo GA04 65 47 Tipo GA05 65 49 Tipo GA06 70 51 Tipo GA07 73 58

Galerones con estructura

alma llena


normales (años)


extremas (años)

Tipo GA04 65 47 Tipo GA05 65 49 Tipo GA06 70 51 Tipo GA07 73 58

Galerones en mampostería


normales (años)


extremas (años)

Tipo GA12 65 53 Tipo GA13 72 57



100

LOCALES COMERCIALES

EDIFICIOS COMERCIALES

Locales comerciales


normales (años)


extremas (años)

Tipo LC01 50 42 Tipo LC02 55 47 Tipo LC03 53 44 Tipo LC04 65 53 Tipo LC05 68 55

Edificios comerciales


normales (años)


extremas (años)

Tipo EC01 55 45 Tipo EC02 55 48 Tipo EC03 67 50 Tipo EC04 65 50



101

CENTROS COMERCIALES

EDIFICIOS EDUCATIVOS

EDIFICIOS RELIGIOSOS

Centros comerciales


normales (años)


extremas (años)

Tipo CC01 53 46 Tipo CC02 65 54 Tipo CC03 67 56 Tipo CC04 73 60

Edificios educativos


normales (años)


extremas (años)

Tipo EE01 42 30 Tipo EE02 45 33 Tipo EE03 54 42 Tipo EE04 67 51

Edificios religiosos


normales (años)


extremas (años)

Tipo ER01 55 40 Tipo ER02 66 60



102

EDIFICIOS DE SALUD

Edificios de salud


normales (años)


extremas (años)

Tipo ES01 63 50 Tipo ES02 65 54 Tipo ES03 73 60



103

A continuación se procede a una breve descripción cada una de las edificaciones,

codificadas al inicio del Anexo II. De esta forma el lector podrá tener una idea del tipo de

obra a que corresponde cada código anotado en las tablas resumen.

Es importante dejar claro que esta descripción ha sido trascrita de la Tipología

Constructiva desarrollada por el Organo de Normalización técnica de Costa Rica, ONT.

DESCRIPCIÓN DETALLADA POR TIPO DE EDIFICACIÓN Vivienda Bloques de Concreto Clasificación: Tipo VC01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas Pisos Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tablón. Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de

fibrocemento Cielos Sin cielos Pluviales Caída libre Baños Un baño económico Otros Sin closets, sin mueble de cocina Clasificación: Tipo VC02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Exteriores de bloques de concreto con repello quemado, interiores de

madera de doble forro o similar Pisos Mosaico, tabloncillo semiduro Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lámina de

fibrocemento



104

Cielos Madera aglomerada de 4 mm. Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Baños Un baño económico Otros Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad.

Puertas doble forro en lámina de madera aglomerada


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto con repello quemado Pisos Terracín hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncillo Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Cielos Lámina de Madera aglomerada en 4 mm o cartón estriado Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Baños Un baño normal y medio económico Otros Closets pequeños de acabados sencillo, muebles de cocina solo

fregadero Clasificación: Tipo VC04

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto con repello sin masilla Pisos Terracín , loseta de barro, tabloncillo semiduro similar Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Cielos Madera laminada o fibrocemento de 4 mm , con revestimiento,

tablilla semidura Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto con red de

recolección subterránea Baños Un baño normal o dos económicos Otros Closets con puertas corrientes, muebles de cocina, solo fregadero,

cochera sin cielo y con piso de mosaico. Puerta principal de tableros en madera sólida. Cochera sencilla



105


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto con repello fino Pisos Terrazo hasta 70%, cerámica nacional, loseta o arabesco de barro. El

resto con alfombra de regular calidad, parquet o tabloncillo de surá o similar

Techos Cubierta de hierro galvanizado con pendientes hasta un 30%. Cerchas de madera o perfiles RT (perling)

Cielos Tablilla o similar hasta un 50% el resto de la lamina de fibrocemento, losa de concreto, o madera laminada decorativa

Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado o tubo de polivinil Baños Dos baños completos y medio todos, tipo normal Otros Mueble de cocina y closets con puertas sencillas. Cochera sencilla


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto , repello y enmasillado puede tener algunas

paredes en ladrillo enchape de loseta de barro, madera, piedra o similares

Pisos Hasta un 50% con paladiana en cuadro, cerámica brasileña o similar. Terrazo, arabesco. El resto en alfombra, parquet o cerámica nacional

Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas y viguetas de artesón de madera

Cielos Artesanados en surá o similar hasta un 40%. El resto en lamina de fibrocemento, escayolas, cielos de tablilla o losas de concreto

Pluviales Canoas y bajantes internos con red subterránea de recolección Baños Un baño bueno y dos normales. Dos buenos y medio baño Otros Mueble de cocina , de baño y desayunador. Closets



106


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo, fachadas con buen diseño. Enchapes

en laja, loseta de barro, madera o solamente enmasillada Pisos Hasta un 60% en materiales como terrazo o paladiana monolítico ,

cerámicas italianas, españolas o similar alfombras de buena calidad o parquet de maderas duras. El resto en terrazo, terracín en cuadro, tabloncillo o parquet en madera semidura

Techos Cubierta esmaltada, estructural, teja de concreto pigmentada hasta un 50% o similar

Cielos Artesanados con madera de buena calidad, losa de concreto, tablilla de buena calidad laqueada, fibrocemento con revestimiento en diseños combinados con madera expuesta

Pluviales Canoas ocultas por precintas o expuestas del tipo pecho paloma o diseños especiales, bajantes internos con red de recolección subterránea

Baños Hasta tres baños, uno de lujo y dos normales Otros Mueble de cocina en maderas de buena calidad, o de concreto

enchapados en cerámicas extranjeras (Brasileñas o similares), muebles de cocina y closets. Puerta principal en madera fina. Jardín interior. Chimenea sencilla. Residencias en una o dos plantas. Garage cerrado.


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto y ladrillo. Diseños de fachadas elegantes.

Enchapes en maderas ornamentales lajas, mármol trunchado Pisos Hasta un 80% en materiales como paladiana, terrazo monolítico,

cerámica italiana o similar, alfombra de muy buena calidad. Parquet con maderas finas como Cristóbal o similar. El resto en terrazo, terracín, cerámica nacional, tabloncillo u otros materiales de menor calidad

Techos Lamina estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra. Con diseños especiales en la planta de techos. Zonas pequeñas con lamina acrílica. Viguetas de artesón en maderas duras, secciones de 5*15 cm o más

Cielos Artesonados con maderas finas como Cristóbal hasta un 75%. Tablilla de buena calidad laqueada, losa de concreto, o cielos



107

acústicos Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales , bajantes

internos y red de recolección subterránea Baños Hasta cuatro baños, dos de lujo y dos buenos o normales Otros Mueble de cocina, y baño integrados a la obra con muy buenos

enchapes. Closets. Construcción en varios niveles. Puertas de maderas finas. Jardines interiores. Chimenea. Garage dos o tres vehículos


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto y ladrillo, con enchapes de laja, mármol,

maderas ornamentales. Fachadas especialmente diseñadas Pisos Hasta un 90% en materiales como paladiana o terrazo integral,

cerámica italiana o similar, parquet en Cristóbal o similar, alfombra de muy buena calidad. El resto en zonas de servicio con tabloncillo, parquet semiduro terrazo o materiales similares

Techos Cubierta estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra, teja de arcilla, lamina acrílica en ciertas zonas o ubicaciones especiales de domos acrílicos. Diseños de cubierta con altas pendientes, viguetas de artesón de maderas finas

Cielos Predominio de artesonados o tablilla de maderas finas, losas de concreto, laminas acústicas

Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseños especiales u ocultas por precintas, bajantes internos con red de recolección subterránea

Baños Baños de lujo, baño de servicio y medio baño Otros Mueble de cocina, de baño y otros integrados a la obra con finos

enchapes. Closets con excelente acabado. Construcción en varios niveles de una o dos plantas con escaleras de concreto armado. Puerta de maderas finas. Chimenea. Garage para tres o cuatro vehículos.


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones

especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol



108

u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas Pisos Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de

lujo, especialmente importados Techos Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en

losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más

Cielos Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares

Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea

Baños Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio Otros Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la

obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y pistas para otros.


Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones

especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mármol u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseñadas

Pisos Paladina, mármol, cerámicas italianas o similar, otros materiales de lujo, especialmente importados

Techos Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en losas de concreto. Diseños especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o más

Cielos Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares

Pluviales Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseños especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recolección subterránea

Baños Baños muy lujosos, baños de visitas lujosos y baño de servicio Otros Mueble de cocina, baño y otros con finos enchapes integrados a la

obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehículos y pistas para otros.



109

Viviendas de Madera Clasificación: Tipo VM01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Estructura de madera de 50 cm *75 cm con un solo forro de tablilla Pisos Tabloncillo semiduro Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Cielos Tablilla o fibrocemento en 4 mm Pluviales Caída libre o canoas y bajantes muy sencillos Baños Un baño económico Otros Son de acabados muy sencillos Clasificación: Tipo VM02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Estructura en madera de 50 cm * 10 cm con doble forro en tablilla

biselada y traslapada Pisos Un 90% es en tabloncillo semiduro/duro. El resto 10% en cascote de

concreto lujado o con mosaico Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Cielos Tablilla de regular calidad (semiduro) Pluviales Bajantes, canoas, de estilo sencillo en hierro galvanizado Baños Un baño normal y medio baño Otros De acabados sencillos, con muebles de cocina, y closets incorporados

a la construcción

Clasificación: Tipo VM03

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Estructura en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla

biselada de diseños diferentes Pisos Tabloncillo de 25 cm * 5 cm o contra piso de concreto con terrazo



110

sencillo Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado ondulado sencillo

o canaleta Cielos Tablilla biselada de regular calidad (semiduro) con diseños sencillos Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado tipo pacho paloma Baños Dos baños normales y medio baño Otros Acabados de regular calidad, muebles de cocina y closet. Usualmente

no exceden los 150 m2 de construcción Clasificación: Tipo VM04

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Estructura total en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en

tablilla biselada , de buena calidad (laurel, ciprés, surá) Pisos Madera tipo tabloncillo machihembrado, de 25 cm * 5 cm o 10 cm,

terrazo, loseta de barro mosaico Techos Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado tipo ondulado,

canaleta o rectangular estructural, teja de barro o teja de concreto Cielos Tablilla biselada de buena calidad , un 30% es del tipo artesonado Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado o plásticos de diferentes

diseños Baños Dos baños buenos , uno de lujo y uno bueno, más medio baño normal Otros Acabados de buena calidad, muebles incorporados a la construcción.

Closets de buenos acabados, cuenta con varios niveles de piso Clasificación: Tipo VM05

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Totalmente en madera de excelente calidad y acabados. La estructura

es en piezas de madera de 5 cm y 10 cm en doble forro de tablilla biselada

Pisos Paladiana, mármol, cerámica importada. Tabloncillo o parquet en surá, Cristóbal similar

Techos Lamina estructural esmaltada, teja arcilla, teja de concreto, pizarra o similar

Cielos Tipo artesonado o con tablilla de surá, nazareno, Cristóbal o similar Pluviales Canoas y bajantes internos o expuestos de plástico o hierro



111

galvanizado de la mejor calidad Baños Baños muy lujosos, medio baño de visitas lujoso y baño de servicio

económico y normal Otros Enchapes finos, muebles de cocina y closet de buena calidad y

acabado, Variedad en niveles de piso. Garage para varios vehículos

Observaciones Generales Para Viviendas de Concreto y Madera Cuartos de Baño

Económico Unidades indispensables, poco accesorio, se ajustan a condiciones

mínimas, concreto lujado Normal Unidades indispensables, en colores pastel accesorios corrientes,

azulejo nacional y enchape solo en la ducha, 160 m de altura Bueno Lavamanos, inodoro y tina o bidé, los accesorios son mas sencillos,

enchapes y pisos de azulejo o cerámicas nacionales o importadas. Existen en casas de semilujo. Superficie máxima 12 m2

De Lujo Cuenta con inodoro, bidé, lavamanos, tina de losa, todos los colores oscuros y de buena calidad, accesorios cromados o de bronce, enchapes en paredes y pisos de azulejo o cerámica importados, divisiones de aluminio y vidrio o acrílico. Con vestidor

Muy Lujoso Inodoro tipo emperador, bidé, lavatorio con pedestal, accesorios metálicos de lujo. Enchapes de cerámica o similar, tina de aguas turbulentas, vestidores amplios pueden incluir sauna y espejos grandes

NOTA: Cuando se hace referencia a medio baño o de visitas, este no incluye ducha.

Para todos los tipos se debe considerar incluida la pintura Cornisa y rodapié.

Apartamentos

Tipo AP 01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto, paredes interiores de madera laminada o lámina

de fibrocemento a doble forro Pisos Tabloncillo o mosaico. Terrazo de un máximo de 30%, y el resto en

los anteriores



112

Techos Lamina de hierro galvanizado. Cerchas de madera o perfiles RT (perling)

Cielos Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera aglomerada de 4 mm

Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestos Baños Un baño normal Otros Muebles solo en el fregadero, con closet, sin agua caliente.

Construcciones de hasta tres pisos Tipo AP 02

Unidad

Constructiva Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo, algunas divisiones interiores pueden

ser en fibra cemento Pisos Terrazo, cerámica nacional. En los dormitorios alfombra de regular

calidad, parquet de caobilla o similar, pisos vinílicos o similar Techos Lamina de hierro galvanizado, estructura de madera Cielos Tablilla hasta 30%. Concreto Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado Baños Un baño de buena calidad Otros Muebles de cocina, closets de buenos acabados, sin agua caliente.

Construcciones de hasta cuatro pisos. Agua distribuida a presión mediante bomba eléctrica. Espacio para un vehículo por apartamento

Tipo AP 03

Unidad


Paredes Bloques de concreto, ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo

ornamental, etc Pisos Terrazo, cerámica nacional. Parquet o alfombra en dormitorios Techos Lamina estructural esmaltada, o de hierro galvanizado, con algunas

láminas acrílicas Cielos Tablilla , fibrocemento o losa de concreto Pluviales Canoas y bajantes internas con red de recolección subterránea Baños Un baño de buena calidad y uno normal o baño para visitas Otros Muebles de cocina integrados a la obra. Muy común el desayunador

enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presión por bomba eléctrica. Pueden ser construcciones de varios pisos. Garage para un vehículo



113

Tipo AP 04

Unidad

Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o

maderas. Elegantes fachadas Pisos Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de

buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de

concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Pluviales Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes

internos. Red de recolección subterránea Baños Un baño de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno

normal Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de

finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados

Tipo AP 05

Unidad

Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o

maderas. Elegantes fachadas Pisos Terrazo blanco, cerámicas importadas. Dormitorios con alfombras de

buena calidad. Parquet de Cristóbal o similar Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de

concreto pigmentada, algunas laminas acrílicas o domos Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Pluviales Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes


normal Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de

finos acabados, sistema de distribución de aguas por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos



114

vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados

Condominios

Tipo CN 01

Unidad


Paredes Bloques de concreto con repello de cemento. Puede tener pared

medianera compartida Pisos Terracín hasta 30 %. Resto en tabloncillo o mosaico Techos Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera Cielos Láminas de madera aglomerada o cartón cercha de madera Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado, expuestas Baños Un baño normal Otros Muebles solo en el fregadero, closets sencillos Tipo CN 02

Unidad


Paredes Bloques de concreto. Paredes interiores de madera laminada o lámina

de fibro cemento Pisos Terrazo en un 30%. Resto en tabloncillo o mosaico Techos Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Cielos Concreto pringado, lámina de fibro cemento o lámina de madera

aglomerada de 4.00 mm Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestas Baños Un baño normal Otros Muebles solo en el fregadero, con closets. Sin agua caliente.

Construcciones de hasta tres pisos. Malla ciclón cerrando el condominio. Área común sencilla. Solo pasillo sin techo y zona verde Espacios para parqueo



115

Tipo CN 03

Unidad


Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Algunas divisiones interiores pueden

ser en fibro cemento de 11 mm Pisos 60% en terrazo o cerámica nacional. En los dormitorios alfombras de

regular calidad. Parquet de caobilla o similar. Pisos vinílicos o similar

Techos Lámina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Cielos Tablilla hasta un 30%. Concreto Pluviales Canoas y bajantes de hierro galvanizado Baños Un baño bueno Otros Muebles de cocina. Closet de finos acabados. Sistema de distribución

de agua por bomba eléctrica. Sin agua caliente. Incluye edificios prefabricados. Ductos para basura. Parqueo para un vehículo por vivienda. Tapias de bloques de concreto con repello quemado y verjas cerrando el condominio. Área común con pasillo y jardines

Tipo CN 04

Unidad


Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo

ornamental, etc Pisos Terrazo blanco, cerámica importada. Parquet o alfombra en

dormitorios y cerámica brasileña o similar en el resto Techos Lámina estructural esmaltada o de hierro galvanizado, con algunas

laminas acrílicas Cielos Tablilla , fibro cemento o losa de concreto Pluviales Bajantes y canoas internos con red de recolección subterránea Baños Un baño bueno y uno normal o medio baño para visitas Otros Muebles de cocina integrados a la obra, muy común el desayunador

enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presión por bomba eléctrica. Construcciones de varios pisos. Garage cerrado para un vehículo. Tapias de bloques de concreto repellados y verjas de hierro en el perímetro del condominio. Área común con pasillo, jardines, zona de juegos infantiles



116

Tipo CN 05

Unidad


Paredes Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en madera, lajas o

ladrillo Elegantes fachadas Pisos Terrazo blanco, cerámica importada. Dormitorios con alfombras de

buena calidad o parquet de Cristóbal o similar Techos Techos con altas gradientes. Lámina estructural esmaltada o teja de

concreto pigmentada. Algunas láminas acrílicas o domos Cielos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, losa de concreto Pluviales Canoas del tipo pecho paloma, u ocultas por precintas. Bajantes


normal Otros Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closet de

fino acabado. Sistema de distribución de agua por bomba eléctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage para dos vehículos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados. Tapias en ladrillo a media altura o con repello fino y el resto verjas con tres diseños. Área común con pasillo y jardines, zonas de juegos infantiles, BBQ y/o piscina

EDIFICIOS DE OFICINA

Tipo E 001

Unidad


Paredes Bloques de concreto con divisiones interiores en madera laminada. Pisos Mosaico, vinílicos o similar. Techos Hierro galvanizado Losa de concreto con canoas y bajantes

expuestos. Cielos Suspensión de aluminio con stereophón Suspensión de madera con

lámina de madera aglomerada con revestimiento, losa de concreto o similar.

Baños Un núcleo de baños del tipo económico enchapado con azulejo solo en el piso.

Observaciones Estos edificios no presentan acabados lujosos. La primera planta puede estar dedicada a otra actividad. Con una altura de paredes mayor que en los pisos restantes. Edificios de hasta tres pisos



117

Tipo E 002

Unidad


Paredes Bloques de concreto en exteriores. Divisiones interiores. Paneles

livianos o similar, normalmente a media altura. Pisos Cerámica importada brasileña o similar Alfombras de regular

calidad. Techos Lámina estructural esmaltada, loza de concreto. Cielos Tablilla. Suspensión de aluminio con fibra mineral, Suspensión de

madera con lámina de fibro cemento Láminas acrílicas en algunas zonas.

Baños Un núcleo de baños por piso Enchapes en piso y paredes hasta media altura Azulejo nacional.

Observaciones Edificios de buen acabado Menores de tres pisos.

Tipo E 003

Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo no 1 más el ducto de ascensores.

Tipo E 004

Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo n° 2 más el ducto de ascensores.

Tipo E 005

Unidad


Paredes Bloques de concreto con enchapes en maderas decorativas,

cerámica, alfombra, ventanales con vidrio polarizado y marco de aluminio.

Pisos Cerámica italiana o similar. Alfombra de buena calidad, parquet de Cristóbal o similar, paladiana en cuadro, terrazo monolítico.

Techos Lámina estructural esmaltada. Loza de concreto, lámina acrílica o domos en algunas zonas.

Cielos Tablilla, fibra mineral, perfiles de aluminio en suspensión con lámina



118

de fibra mineral. Escayolas, fibra vidrio. Domos en algunas zonas. Baños Aproximadamente un núcleo de baños por cada 40,00 metros

cuadrados Enchapes en azulejos tipo Brasil o similar. •

Otros Edificios con muy buen acabado y materiales de lujo. Menores de tres pisos

Tipo E 006

Edificios de más de tres pisos con características similares al tipo no. 5 más el

ducto de ascensores.

Tipo E 007

A criterio del perito. Observaciones: Valor: Entrepisos sin cerramientos (para parqueo) Valor: Sótanos (para bodegas o parqueo)

GALERONES

Tipo GA 01

Unidad


Paredes Bloques de concreto con altura máxima de 3.00 m Pisos Cascote corriente Techos Cerchas de madera con claros no mayores de 20.00 m cubierta de

hierro galvanizado Otros Portones de madera. Uso como bodega



119

GALERONES PREFABRICADOS

Tipo GA 02

Unidad


Paredes Columnas, vigas y baldosas prefabricadas. Con cerramiento en

mampostería. Altura mayor de 450 m Pisos Concreto armado Techos Cerchas prefabricadas de concreto pretensado. Cubierta de hierro

galvanizado tipo estructural Otros Portones, apoyos entre columnas no mayores a 26.00 m. Uso

industrial

Tipo GA 03

Similar al tipo No. 2, con luces mayores a 26.00 m y alturas de más de 450 m.

Cerchas de acero.

GALERONES CON ESTRUCTURA METALICA ALMA ABIERTA

Tipo GA 04

Unidad


Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica

alma abierta con luces de 20 a 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes



120

Tipo GA 05

Unidad


Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces

de 20 a 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes

Tipo GA 06

Unidad


Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metalica

alma abierta con luces de más de 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes

Tipo GA 07

Unidad


Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma abierta con luces

de más de 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes



121

Tipo GA 08

Unidad


Paredes Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metálica

alma llena con luces de 20 a 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes

Tipo GA 09

Unidad


Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de

20 a 30 metros. Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes

Tipo GA 10

Unidad


Paredes Paredes forradas con lámina de hierro. Estructura metálica alma llena

con luces de más de 30 metros Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes

Tipo GA 11

Unidad


Paredes Paredes en mampostería. Estructura metálica alma llena con luces de



122

más de 30 metros. Pisos Concreto armado Techos Con perfiles de “RT”. Cubierta de hierro galvanizado Otros Instalación eléctrica enductada y portones metálicos. Posee además

canoas y bajantes

GALERONES DE MAMPOSTERIA

Tipo GA 12

Unidad


Paredes Estructura de vigas y columnas de concreto coladas en sitio. Paredes

de mampostería. Pisos Concreto armado Techos Cercha metálica o de madera cubierta de hierro estructural. Otros Instalación eléctrica enductada, mezanines, portones de cortina

metálica. Distancia entre columnas no mayor de 800 m y alturas que no exceden de los 5.00 m

Tipo GA 13

Similar al tipo N° 12, con luces mayores a 800 m y alturas superiores de 500 m.

NOTA: Valorar el núcleo de oficinas y cualquier otro elemento complementario por aparte.



123

LOCALES COMERCIALES

Tipo LC 01

Incluye locales para comercio en general (tiendas, zapaterías. Farmacias, Pulperías,

ferreterías, etc.). La altura de paredes se estima entre 2.5 a 3.00 m de altura.

Unidad


Paredes Madera doble forro, zócalo de concreto. Pisos Tabloncillo de madera, o mosaico. Techos Lámina de hierro galvanizado. Cielos Lámina de madera aglomerada, tablilla, cartón. Baños Un baño económico para uso interno Otros Áreas pequeñas, venta a través de ventanas o puertas de madera

sencilla.

Tipo LC 02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto, zócalo en el frente. Divisiones interiores en

madera laminada. Pisos Mosaico, terrazo industrial. Techos Lámina de hierro galvanizado. Cielos Lámina de madera aglomerada, cartón. Baños Un baño económico para uso interno. Otros Entrada sencilla, los marcos de las vitrinas suelen ser de madera o

aluminio, rejas en las vitrinas. Rótulos de poca dimensión. Un solo piso

Tipo LC 03

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto, concreto colado en sitio, zócalo en el frente



124

enchapados. Interiormente paredes tapizadas. Pisos Terrazo industrial con alfombras de Hule o vinil en el vestíbulo de

acceso. Techos Lámina de hierro galvanizado o fibro cemento. Precinta de fibro

cemento. Cielos Losa de concreto, madera laminada o aglomerada, cartón. Baños Un bañó sencillo para uso interno. Otros Amplias vitrinas con marco metálico, tubos fluorescentes. Portón de

cortina metálico. Bodega en la parte posterior o una segunda planta para tal fin. Rótulos luminosos.

Tipo LC 04

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto. Amplias zonas enchapadas en cerámicas,

losetas maderas decorativas, espejos, lajas, etc Pisos Terrazo monolítico, paladiana con uniones de bronce, cerámicas

extranjeras Techos Lámina de hierro esmaltada. Precintas de hierro esmaltado o de tipo

estructural Cielos Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos, tablilla decorativa, etc Otros Amplias vitrinas con marcos de metal o sin marcos. Luces indirectas,

muy común el uso de tonos metálicos. Rótulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega.

Tipo LC 05

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Concreto colado en sitio. Amplias zonas enchapadas en cerámicas,

losetas, maderas decorativas, espejos, lajas, etc Pisos Terrazo monolítico, paladiana con uniones, bronce, cerámicas

extranjeras de alta calidad Techos Lámina de hierro esmaltada teja ceramicada o de barro, domos.

Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural Cielos Perfil metálico esmaltado, cielos suspendidos de fibra mineral con

molduras, tablilla decorativa de maderas finas Otros Fachadas con bloques decorativos, repellos de mármol, granito y

otros. Amplias vitrinas transparentes o polarizadas con marcos de aluminio. Tratamientos con luces indirectas. Rótulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega



125

EDIFICIOS COMERCIALES

Tipo EC 01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto. Ladrillo mixto o concreto colado en sitio.

Altura del primer nivel 300 m a 350m. Los pisos superiores 300 m. Ventanales con marcos de madera.

Pisos Mosaico o terrazo industrial. Zonas de transito con alfombra de hule o comercial

Cielos Concreto pringado, cielo falso en madera laminada o aglomerada Baños Un núcleo de baños por piso del tipo normal Otros Primer nivel destinado al comercio. Los restantes a oficinas o

bodegas. Otros destinados solo a comercio. Rótulos luminosos. Ascensores pequeños

Tipo EC 02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Algunos enchapes. Amplios

ventanales. Marcos de aluminio. Altura de 300 m a 350m en el primer nivel pisos superiores 300 m.

Pisos Terrazo o terracín. Amplias zonas de circulación con alfombras de hule. Loseta vinílica. Alfombra comercial.

Cielos Losa de concreto. Cielo suspendido de cartón en estereophón o fibra mineral

Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales

sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaños.

Tipo EC 03

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en

interiores. Altura promedio de 350 m



126

Pisos Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Cielos Suspendidos de fibra mineral Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales


Tipo EC 04

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en

interiores. Altura promedio de 350 m Pisos Cerámica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Cielos Suspendidos en Escayolas Baños Un núcleo de baños por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Otros Típico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales


CENTROS COMERCIALES

Tipo CC 01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto y repello fino Pisos Mosaico, terracín o terrazo Cielos Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera

con fibro cemento o madera laminada Baños Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas

y ventanas. Estructuras de un piso

Tipo CC 02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o concreto armado Pisos Terrazo, cerámica o similar Cielos Suspensión de aluminio con fibra mineral o suspensión de madera



127

con fibro cemento o madera laminada Techos Estructura metálica o madera con laminas de hierro galvanizado Baños Uno normal con enchape de azulejo de calidad en cada local Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas

y ventanas. Edificios de varios pisos

Tipo CC 03

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o concreto armado. Enchapes de ladrillo o

piedra Pisos Cerámica importada en locales en áreas de circulación, alfombras,

pisos vinílicos Cielos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico.

Con laminas de hierro galvanizado o domos acrílicos Techos Estructura metálica con laminas de hierro galvanizado Baños Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local, y una

batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico

Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina

Tipo CC 04

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Concreto armado. Muros de ladrillo o bloques decorativos Pisos Cerámica de alta calidad Cielos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metálico.

Con laminas de hierro estructural, domos acrílicos y aluminio decorativo

Techos Estructura con lamina de hierro galvanizado, teja ceramicada de barro o concreto

Baños Uno normal con enchape de azulejo importado en cada local, y una batería de baños con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico

Otros Amplios ventanales de exhibición con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina, diseños finos en fachadas. Servicios con áreas de descanso y zonas para juegos infantiles, etc.



128

EDIFICIOS EDUCATIVOS

Tipo EE 01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas

prefabricadas de hierro Pisos Mosaico, terrazo o terracín Techos Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera Cielos De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Otros Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una

pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74 m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, pasillo con un promedio de 3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m

Tipo EE 02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas

prefabricadas o de hierro Pisos Mosaico o terracín Techos Lamina de hierro galvanizado y cerchas metálicas o de madera Cielos De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Otros Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una

pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mínima 2.74 m, máxima 3.50 m. Se incluye canoas, bajantes, pintura, sistema electrico, pizarra panorámica y pasillo con un promedio de 3.00 m, el área típica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m

Nota: Aulas aisladas. Generalmente son ampliaciones que se realizan en algunos edificios o son construcciones en zonas alejadas de centros urbanos.

Tipo EE 03

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto, ladrillo mixto o elementos prefabricado



129

Pisos De mosaico, terrazo o terracín Techos Láminas de hierro galvanizado, lámina estructural, cerchas metálicas Cielos De madera aglomerada, fibrocemento fibra mineral suspendida sobre

marcos de aluminio o madera Otros Edificios de uno, dos o más pisos, entrepiso de loza de concreto.

EDIFICIOS RELIGIOSOS

Capilla Tipo ER 01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto hasta 3,00 m, de altura,

divisiones internas en bloques de concreto, repello quemado Pisos Terrazo, mosaico o similar. Cielos Madera aglomerada o fibrocemento. Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado. Pluviales Canoas y bajantes en hierro galvanizado. Baños Núcleos de baños sencillos, uno para hombres con un inodoro, un

orinal, un lavabo y otro para mujeres con un inodoro y un lavabo. Otros Tres puertas de salida, dimensiones pequeñas y acabados

sencillos.

Ermita Tipo ER 02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto con columnas coladas en sitio, con

repello fino, altura mínima de 3,00 m. Pisos Terrazo sencillo, en cuadro o paladiana. En algunos casos de

cerámica. Techos Cerchas metálicas con lámina estructural. Cielos Gypsum, fibrocemento, tablilla o artesonados con maderas finas

laqueadas. Pluviales Canoas y bajantes en hierro galvanizado.



130

Baños Un núcleo para hombres con un mínimo de 2 inodoros, 2 orinales y 2 lavados. Un núcleo para mujeres con un mínimo de dos inodoros y 2 lavados.

Otros Cuatro puertas de salida de hierro, con lámina acrílica escarpada o vidrio, marcos de ventanería de aluminio con vidrio y celosías escarpadas.

EDIFICIOS DE SALUD

Tipo ES 01

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores

de panelería liviana. Pisos De mosaico, terrazo, concreto lujado con piso vinílico y concreto

lujado con material antiderrapante. Cielos Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, sobre marcos de

aluminio. Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o lámina

estructural. Otros Baterías de servicios sanitarios con enchapes hasta 1,50 m de altura.

Tipo ES 02

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores

de panelería liviana. Pisos De terrazo, concreto lujado con piso vinílico y concreto lujado con

material antiderrapante. Cielos Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio

o loza de concreto. Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28.

lámina estructural. Otros Baterías de servicios sanitarios con enchapes en pisos y paredes hasta

una altura de 1,50 m, edificios de regular tamaño de 2 o más pisos, con equipo especial para desarrollo de la actividad correspondiente.



131

Tipo ES 03

Unidad Constructiva

Nivel Acabado

Paredes Bloques de concreto o ladrillo mixto, concreto chorreado o

estructuras prefabricadas, algunas paredes son panelería liviana. Pisos De terrazo, terrazo monolítico, concreto lujado con piso vinílico o

concreto lujado con material antiderrapante. Cielos Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio

o loza de concreto. Techos Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28 ,

lámina estructural. Otros Baterías de servicios sanitarios con enchapes de azulejos de piso a

cielo. Edificios grandes de más de 3 pisos con instalaciones especiales para desarrollar las actividades que en ellos se realizan.



132

BIBLIOGRAFIA

1. Marques Tapia, Mario. Criterios Metodológicos para la Valoración de Inmuebles,

Tomo I (Fundamentos de Valuación Inmobiliaria), México.

2. Barrantes Echavarría, Rodrigo. Investigación Editorial, EUNED, San José, Costa

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Edición, Librería y Editorial Alsina, Buenos Aires, Argentina. 1994.

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Construcciones, San Paulo, Brasil, 2002.

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10. ASTM- AMERICAN SOCIETY for TESTING and MATERIALS- Committee G-3.

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11. Alves Dantas, Rubens; Ingeniería de Tasaciones, Editorial Pini Ltda., Soitave,

Venezuela, 2002.



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