Propuesta Conceptual de la Nueva Ordenanza para el Corredor Metropolitano del Distrito Metropolitano de Quito.

INTRODUCCIÓN

La puesta en práctica de un urbanismo sostenible, debe producirse a distintas escalas, desde lo pequeño: del detalle en el espacio público o en la vivienda, hasta la escala municipal e incluso regional de la planificación territorial. Pero en nuestro análisis cobra especial importancia el espacio cotidiano, para reinventarlo y priorizar temas como la seguridad, la accesibilidad, la regeneración de lo existente, así como la socialización, aprovechamiento, creación y recuperación de los espacios públicos.

Las soluciones, igual que las ciudades, son múltiples. Cada lugar es diferente, tiene su propia identidad, y habrá que entender su complejidad y diversidad social, cultural y territorial.

Es necesario recuperar la función social del urbanismo, planificando el territorio no en base al mercado sino a las necesidades reales de la población. Las ciudades deben diseñarse de acuerdo a los principios de eficiencia: suelo, energía, agua, movilidad, calidad de vida, etc.

El proyecto está concebido en dos etapas, la primera estrictamente urbana, dentro del cual se plantea la introducción de una ordenanza especial para el Corredor metropolitano de Quito dentro del PUOS a entrar en vigencia a partir de mayo de 2020, en las zonas denominadas “Hipercentros de Desarrollo por Influencia del Metro”, este se convertirá en el diseño del sistema de conjunto urbano en su totalidad, cuyas normas regirán para el diseño arquitectónico posterior,

La estrategia sugiere el implementar mejoras a la realidad construida de la ciudad favoreciendo la recuperación de los espacios urbanos convirtiéndolos en polos de desarrollo así como la regeneración urbana y repoblación de las zonas en decadencia.

Esta ordenanza marcará como fundamental la recuperación del espacio público, así como la creación e integración a la ciudad de áreas verdes.

La segunda etapa significa el cambio de la noción de COS Coeficiente de ocupación de Suelo y de la generalidad de una capacidad de carga de metros cuadrados útiles de un lote.

Este análisis debe procurar entender las cuantías de m2 descritas para el COS Total, es decir el porcentaje de área de ocupación en planta baja COS PB multiplicado por número de pisos descritos como un referente base vigente y variable en la ciudad

según las fisonomías y morfologías de los sectores y análisis de cada uno de los barrios de la ciudad.

Se propone que estas cuantías sean duplicadas en los hipercentros que tienen como enfoque de desarrollo las nuevas paradas del metro; reduciendo el porcentaje de la huella del edifico en un 15%, llegando en el caso de 50% a 35%, incentivando al mismo tiempo la fusión de lotes para adquirir derechos y mejorar la zonificación permitida.

De acuerdo a los análisis urbanos morfológicos de ciudad, y según se incremente la distancia a la zona de influencia de desarrollo de los Hipercentros por Influencia del Metro pueden de manera descendente, permitirse el incremento en altura con la redistribución de COS, únicamente hasta llegar al máximo permitido.

De este modo se consigue una continuidad urbana entre el plan propuesto: el entorno edificado, la trama existente, dejando de lado la tendencia actual de desarrollar una ciudad con espacios poco amigables para sus habitantes.

LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA PROPUESTA DEL PROYECTO:

Es una propuesta en la cual el área natural, la recuperación de los espacios públicos y la reinserción de vivienda se pueden convertir en el nuevo pulmón dentro de una ciudad que contribuye a la preservación de la vida, a dejar la subutilización de la infraestructura existente, al rescate de la condición natural y solidaria de un vecindario, gracias al innovador concepto de esta arquitectura urbana.

Se basa en la interrelación entre construcción de edificaciones de vivienda en altura con el entorno natural y con el espacio público.

Es un planteamiento con un modelo diferente y eficiente de ciudad.

CONCEPTOS GENERALES ESTUDIADOS EN LA PROPUESTA:

Valoración formal de las estructuras urbanas Conservación y realce del entorno natural Definición de tipo y morfología. Operatividad del proyecto. La rehabilitación del sitio como elemento esencial del proyecto. El aprovechamiento de la infraestructura y servicios que actualmente cuenta el

Corredor Metropolitano d Quito y sus zonas e de influencia. Liberación de COS planta baja o reducción parcial de la huella de los edificios. Capacidad de carga (COS Total) expresada en un porcentaje o cuantía fija para

su aplicación. En las zonas de regeneración la altura y número de pisos debe ser abierto sin

límite, sin exceder la capacidad nueva máxima de carga (COS Total) de cada lote. El número de pisos libre permitirá escalonar los edificios, Intercalar parques y áreas verdes entre pisos y plantear edificaciones con mayores recursos formales y morfológicos que dispongan de un mayor impacto iconográfico en la relación de paisaje e hito dentro de la ciudad.

Permitir la incorporación en todo el Distrito Metropolitano de Quito la Ordenanza de Ecoeficiencia.

ENFOQUE PRINCIPAL:

Dentro de la visión sistémica: los sistemas urbanos, vial y transporte, vivienda, comercio y rentabilidad inmobiliaria.

Dentro de la visión estructural: el análisis de la estructura urbana y sus componentes.

Dentro de la innovación arquitectónica: dar facilidades y libertades de diseño al planificador, donde se permita liberar la planta baja a la ciudad, aumentar retiros entre edificios devolviendo importantes cantidades de espacio a la ciudad, creando  plazas, plazoletas y edificaciones con mayores retiros entre sí.

QUITO: LA NUEVA CIUDAD COMPACTA

El criterio de ciudad compacta nos permite enfocarnos hacia una ciudad eficiente y sostenible, la propuesta que generalmente reúne dos características generales:

1. Densificación urbana, renunciando a la vivienda aislada en medio de una gran parcela.

Densificación de la vivienda: El impacto de la construcción sobre el terreno varía según la implantación, la forma, la estructura y los materiales utilizados. Una manera en que las inmobiliarias pueden construir edificios más grandes, es fusionando su lote con el del vecino de al lado, este planeamiento permite reducir:

La ocupación del suelo La superficie envolvente exterior La cantidad de materiales empleados El consumo de energía El coste de la obra

2. La proximidad a la vivienda del lugar del trabajo, de los servicios y de los equipamientos, lo que favorece a la optimización del uso del espacio.

CONTINUIDAD URBANA

El proyecto establece a la vez continuidad y renovación con el entorno urbano inmediato de la Ciudad.

La continuidad urbana está dada a partir de los ejes viales existentes que se extienden en la zona de intervención y regeneración, así como por la forma de ocupación sobre las avenidas circundantes

RENOVACIÓN URBANA

Se trata de introducir un modelo de organización: Se plantea una normativa de continuidad urbana y recuperación de aptitudes paisajísticas: tejer lazos en el interior de la ciudad que favorece y potenciar los espacios públicos, parques y jardines, recorridos, artes en la ciudad y paisaje.

ZONAS VERDES

Es un reto cultural y social la preservación de grandes espacios verdes, la protección del patrimonio natural y la biodiversidad. Una gestión ecológica de los espacios verdes urbanos implica una colaboración intensa creativa entre urbanistas, arquitectos, ingenieros y paisajistas.

La relación entre naturaleza y entorno construido estructura la identidad de la ciudad. Para conservar el equilibrio ecológico en el medio urbano hay que fomentar la diversidad de las especies vegetales y privilegiar los árboles y plantas nativos del lugar.

Arboles y Espacios verdes, la propuesta quiere rescatar la importancia de la inserción de la ordenanza de Ecoeficiencia en toda nueva edificación, así como la exigencia para toda arquitectura, la incorporación de un árbol en la calle por cada 8 m de altura de fachada de la propiedad, tanto en proyectos nuevos como en ampliatorios*.

Este requerimiento sirve para crear espacios públicos al aire libre, en especial en aéreas con un desarrollo significativo.

En lotes vacantes a lo largo del corredor, y hasta que sus propietarios decidan invertir para su desarrollo, se propone implementar convenios para que puedan ser usados como espacios verdes transitorios (parques y huertos de uso barriales) como medida de compensación hacia la ciudad por el llamado “lotes de engorde”, los que sin uso provocan detrimento del desarrollo urbanístico de la ciudad.

NORMAS DE ESTACIONAMIENTO

Es imperante considerar la desestimación de transporte particular, e incentivar el transporte de uso masivo, la arquitectura para la apropiación y recuperación del espacio público, están dentro de los conceptos generales de esta propuesta, ya que la liberación de la huella de los edificios, generará un impacto positivo hacia la ciudad.

* Este factor se basa en estudios realizados en la ciudad de New York EEUU vigentes en su actual legislación.

USO DEL SUELO - CRITERIO GENERAL

Para conservar un equilibrio social se plantea una ciudad poli funcional, equilibrada entre vivienda, oficinas, comercio, servicios, pequeños talleres, equipamiento, ocio,

esparcimiento y paseo. Se propone la combinación de usos compatibles con la vivienda. Se prohíbe, en todos los casos, usos que generen contaminación de conformidad con lo tipificado en las normas.

La residencia se emplaza en las manzanas o unidades urbanas cuyo uso principal es la vivienda, combinado con actividades complementarias, comerciales, productivas.

CONCLUSIONES E INCENTIVOS PARA APLICACIÓN DE ORDENANZA: HIPERCENTROS DE DESARROLLO POR INFLUENCIA DEL METRO

Para los sectores de regeneración urbana y de repoblación de la ciudad se debe contemplar el no cobro por compra de edificabilidad, recuperando el atractivo de inversión a los predios de potencial desarrollo, recuperación y rehabilitación.

El estímulo hacia los habitantes para repoblación de las zonas en recuperación es la exoneración por un tiempo predeterminado del cobro de impuesto predial.

Los hipercentros deben plantear los edificios más altos a las cercanías inmediatas de las paradas del metro y favorecer la densificación en los perímetros inmediatos.

ACERCA DEL FINANCIAMIENTO Y LOS LOTES DE INTERÉS PRIORITARIO DE DESARROLLO

En el planteamiento del concurso se han analizado en cuanto a normativa propuesta y oportunidades urbanas varios predios que se han considerado como ejemplos típicos del potencial de desarrollo de lotes urbanos públicos, privados e institucionales por desarrollarse.

PLANO CURIA

El mecanismo de desarrollo financiero de estos lotes públicos e institucionales está centrado en la figura de APP (Asociación Público Privada) o Concesión como nuevas estrategias de gestión donde la tenencia de dominio se mantiene y no se traspasa sin la maximización del recurso o se mantiene a diferencia de la venta de predios públicos que se ha vuelto habitual en los últimos tiempos.

ANTIGUA BASE AÉREA

Por otro lado, el financiamiento de las mejoras públicas puede venir de la venta de m2 de capacidad carga adicional de los predios urbanos en toda la ciudad con excepción de las áreas que se decida eliminar este cobro para apoyar a la regeneración urbana de ciertos sectores.

DIAGRAMA DE CARGAS BENEFICIOS

Se trata de la implementación de una asociación público-privada que reparta equitativamente las cargas y benéficos, generando un nuevo tramo de ciudad y la ampliación de la Av. Amazonas y su Boulevard.

El sistema de repartición de cargas y beneficios debe lograr dirigir los recursos por venta de pisos a proyectos de regeneración urbana y no al gasto corriente de la Entidad Municipal.

Sería notable como ejemplo de ciudad que en un consenso de ciudad se estime un número básico general uniforme de pisos para todo el polígono central y que desde ahí parta la adjudicación de m2 adicionales.

CASO PLANTEADO AL CONCURSO PREDIOS DE LA ANTIGUA BASE AÉREA EN LA PROLONGACIÓN DE LA AMAZONAS

Históricamente al recuperar los predios del antiguo aeropuerto de Quito para implementar un gran parque urbano y con la consiguiente eliminación del cono de aproximación del aeropuerto, se abren las puertas para la implementación de nuevos desarrollos urbanos de gran escala y altura alrededor del así denominado Parque Bicentenario. Una nueva ordenanza que propone mayor altura con menor coeficiente de ocupación de suelo, usos múltiples de edificación y la inclusión de vivienda social, es el marco urbanístico de esta propuesta.

De esta manera en una superficie de 2,4 hectáreas se prevé articular edificios de vivienda en distintas tipologías, oficinas de distintos metrajes que alberguen tanto a profesionales como a corporaciones, centros comerciales, y centros de salud articulados por un boulevard público que disponga la historia de la ciudad de ese sector, así como implemente un museo aeronáutico recordando la llegada a Quito y la característica calidad de puerta de la ciudad que tuvo muchos años.

La propuesta pretende también ser un elemento articulador perpendicular dentro de la relación del parque con la ciudad.

Se trata de la implementación de una asociación público-privada que reparta equitativamente las cargas y benéficos, generando un nuevo tramo de ciudad y la ampliación de la Av. Amazonas y su Boulevard.