XXXX INFORME DE AVANCE DE OBRAS

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTO MONTE DEL BARCO CIERRE AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2018

Fecha de elaboración del informe: 24 de enero del 2018. Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007 Plazo del Fondo: 15 años.

“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”. “La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.

Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.

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I. INTRODUCCIÓN Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño del proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, en el periodo de tres meses comprendidos entre octubre y diciembre 2018. II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE Constructora Costarricense S.A. realizó un proceso de revisión y debida diligencia de la veracidad y suficiencia de la información contenida en este informe de avance referido a los aspectos técnico – constructivos, con corte al 30 de diciembre del 2018.

Generalidades y organización Descripción

Nombre: Constructora Costarricense S.A. Razón Social: COCOSA Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones Bodega #7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén, detrás de MATRA entrando por el Boulevard). Apartado: 11110 – 1000 San José, Costa Rica Teléfono: 2282-7141 Fax: 2282-7226 Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977 Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta REGISTROS PROFESIONAL: Ingenieros Consultores y Constructores Registro No. CC-0254 Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, Cámara Costarricense de la Construcción.

III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de terreno que tiene como propósito fundamental la venta de parcelas en las que el futuro comprador desarrollará las unidades residenciales para la venta al detalle, de conformidad con lo planteado originalmente en la adenda del proyecto de julio del 2008. El proyecto se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste. IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS Programación del proyecto A continuación, se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle de avance desde el informe anterior, todo de conformidad con el cronograma de ejecución de obras aprobado por el Comité de Inversión del Fondo de Inversión de Desarrollo de proyectos Monte del Barco, celebrada el 4 de febrero del 2009. Los detalles que se presentan a continuación reportan únicamente el estado de avance de las obras del proyecto que se enmarcan dentro del propósito del FIDI según el cronograma del 2009, el cual incluye

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toda la infraestructura básica y amenidades del proyecto a saber: infraestructura principal, club de playa, cancha de golf, club de golf temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de operaciones y servicios. En el Cuadro #1, se muestra un análisis comparativo del avance general del proyecto con respecto al avance proyectado para el período terminado al 30 de diciembre del 2018, incluyendo obra física, diseños y permisos.

El avance general de la obra al 31 de diciembre 2018 corresponde a un 18% de las actividades de infraestructura y amenidades y no contempla la compra del terreno. Como se ha informado, la ejecución del cronograma de obras depende de la disponibilidad de recursos provenientes de financiamiento bancario, ventas o capital adicional. Debido a las características del entorno económico el acceso a recursos bancarios ha sido muy limitado razón por la cual no ha existido disponibilidad de recursos para avanzar en la construcción de las obras al ritmo inicialmente previsto.

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V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS A continuación, se realiza una descripción de la información financiera, todo de conformidad con el cronograma de ejecución de obras aprobado por el Comité de Inversión del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Monte del Barco, celebrada el 27 de julio del 2011. 1. Actualización de información financiera 1.1 Ejecución de obra

A continuación, presentamos los cuadros comparativos de gasto ejecutado al cierre del período de tres meses concluido el 31 de diciembre 2018 con respecto al presupuesto por obras como por cada una de las etapas aprobado en julio del 2011. 1.1.1 Gasto ejecutado a nivel general del proyecto Al 31 de diciembre del 2018, el gasto total ejecutado ascendió a la suma de $123.979.859 cifra que representa el 75,91% del costo total presupuestado para el proyecto.

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El avance en obras de desarrollo se ubicó en un 75,93% con respecto al presupuesto total de obras de desarrollo, que se desglosa en el Cuadro #3. Al analizar el grado de avance por cada uno de los conceptos de inversión del presupuesto, para el período terminado el 31 de diciembre 2018, se obtuvieron los siguientes resultados:

• Costo de desarrollo del sitio Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre operativos necesarios para continuar con el desarrollo del proyecto. El mismo ascendió a la suma de $25.055.648,00 (58,67% de avance con respecto al presupuesto total).

• Costos de amenidades En el desarrollo de las amenidades, esta inversión ascendió en $1.933.179,00 que representan el 37,98% del presupuesto vigente para amenidades.

• Otros costos La inversión en este rubro ascendió a $4.402.163,00 (45,98% del presupuesto para este concepto). Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes inmuebles y otros cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende la finca y el mantenimiento del proyecto.

• Gastos financieros Este rubro abarca gastos por intereses (Banco Lafise, Banco Cathay, London Bank y Monte del Barco Real Estate Corp.) comisiones y otros cargos financieros, los cuales totalizaron $7,045,085.00 al 31 de diciembre 2018. Se informa además que el saldo de la deuda de Promerica se canceló en diciembre 2015.

Monte del Barco Real Estate Corp. por su parte ya trasladó la cuenta por cobrar que mantenía con el FIDI Monte del Barco al Fideicomiso. Este movimiento se refleja en los estados financieros del fondo.

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• Comisión por administración del Fondo: Para este periodo la comisión suma $3.899.341,00 y representó un 55,47% del presupuesto total de comisiones por este concepto. Esta comisión no se capitaliza a los costos del proyecto, razón por la cual se muestra de manera independiente de los rubros descritos en los ítems anteriores.

2. Gasto ejecutado por etapa

El siguiente cuadro, se presenta el presupuesto estimado para el trimestre concluido al 31 de diciembre del 2018 y su comparación con la ejecución de gastos reales a dicha fecha, donde destaca el cumplimiento del 100% de la Etapa 1 -compra de terrenos-. El costo incurrido en la Etapa 2 corresponde a $1.933.179,00 equivalente al 37.98% de avance, mientras que la Etapa 3 muestra un gasto total de $36,502,896.00, para un avance de 52,50%. Por su parte, las obras correspondientes a la Etapa 4 se ejecutaron en la Etapa 3.

En el siguiente cuadro se presenta el análisis comparativo de los costos del avance real a nivel general del proyecto respecto a lo presupuestado para el período terminado el 31 de diciembre 2018.

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Como se observa en el cuadro anterior, la inversión total presupuestada al 31de diciembre 2018, es de $159.646.562,00, siendo el costo del terreno el rubro que presenta la mayor ponderación del total de inversiones estimadas. La ejecución total a la fecha de corte ascendió a $124.010.385,00 para una sub-ejecución de $35.636.178,00, que se explica por el menor ritmo en las inversiones en diseños, obras de infraestructura, amenidades y otros costos proyectados al 31 de diciembre 2018.

3. Flujo de caja del proyecto Del 19 de diciembre del 2011, fecha en que se realizó la Asamblea, al 31 de diciembre del 2018, el FIDI ha generado el flujo de caja detallado a continuación. El mismo será reintegrado una vez ingresen nuevos recursos. La empresa ALD Inmobiliaria S.A. ha aportado estos recursos al proyecto.

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VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO

El FIDI fue constituido con el propósito de adquirir un proyecto en marcha dueño de una propiedad en el Polo de Desarrollo Papagayo en Guanacaste de 420 hectáreas sobre la que se desarrollaría una infraestructura necesaria para vender parcelas a desarrolladores inmobiliarios interesados en participar en dos tipos de negocio, el negocio residencial (desarrollo de casas) y el negocio hotelero (construcción de hotel a ser operado por una bandera internacional). El máster plan diseñado ubica al proyecto en una categoría de “resort de lujo” comparable con similares en el Caribe y México. La crisis global causó que el proyecto inmobiliario pospusiera su desarrollo. Sin embargo, al día de hoy, el FIDI Monte del Barco se asoció estratégicamente con dos firmas dando como resultado una nueva visión del negocio sin alterar el master plan original que permite pasar de un estado de estancamiento a uno de reactivación en los próximos meses. Estructura de negocio definida El FIDI, dueño de las tierras, culminó un máster plan para las 420 hectáreas que fue dividido en dos proyectos complementarios.

• Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas)

• Hotel de lujo (en 20 hectáreas)

Socios estratégicos

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El 14 de enero del 2016 Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión informa que la empresa Hotelera Monte del Barco S.A., subsidiaria del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Monte del Barco, suscribió un contrato de Licencia y Operación con la cadena hotelera Rosewood Hoteles & Resorts para el desarrollo de un hotel de lujo con 130 habitaciones en Papagayo, Guanacaste. También firmaron el contrato otras dos subsidiarias, las empresas Inversiones Monte del Barco S.A. e Inversiones Goda S.A. en su condición de concesionarias del ICT. Se informa además que Hotelera Monte del Barco procederá de inmediato con el diseño arquitectónico del hotel con la firma HKS, basada en Dallas, así como con las gestiones para el levantamiento del capital necesario para la construcción, que se estima en aproximadamente 100 millones de dólares. Seguidamente de estas afirmaciones se procede a realizar algunas aclaraciones en relación con este comunicado:

• El objetivo de toda acción para la reactivación de Monte del Barco, a lo largo de los últimos

años, ha sido pensada y ejecutada con el propósito de proteger el patrimonio del Fondo.

• De conformidad con lo que se indicó en Hechos Relevantes anteriores, el proyecto del hotel en

Monte del Barco no será desarrollado directamente por el Fondo de Inversión, sino por un

desarrollador hotelero independiente del fondo, quien lo ejecutaría bajo una figura jurídica

independiente.

• Dentro de los planes de acción se valoró la conveniencia de vender solo la tierra del hotel a ese

desarrollador hotelero; sin embargo, se concluyó que se generaría mayor valor agregado si se

ofrecía todo el proyecto, y no solamente la tierra, por lo que se ha trabajado activamente en ese

propósito, en beneficio de los inversionistas del fondo.

• Como ese inversionista será quien desarrolle el proyecto, deberá garantizar el financiamiento

para la construcción del hotel.

• Dentro de esa línea de acción, la firma del contrato con la cadena hotelera es un hito importante

para la reactivación del proyecto Monte del Barco, ya que lo posiciona como un destino de lujo

a nivel mundial, lo cual facilitará y beneficiará en el proceso siguiente de desarrollo del hotel.

• Los términos del contrato suscrito contemplan la autorización del uso de la marca Rosewood,

así como la prestación de servicios de asesoría por parte de la cadena hotelera en todos los

aspectos técnicos previos a la apertura del hotel y de la administración del hotel post apertura.

Adicionalmente, dispone que el inicio de construcción deberá iniciarse en el 2017 y la apertura

del hotel en el 2019.

• De conformidad con la estrategia explicada, el Fondo buscará la venta de todo el proyecto

hotelero bajo la sociedad Hotelera Monte del Barco, la cual deberá incluir la tierra necesaria

para hacer el desarrollo, así como los contratos con Rosewood, los diseños arquitectónicos,

estudios de mercado, proyecciones financieras y todo lo relacionado con el desarrollo y

construcción del hotel Rosewood.

• Los recursos de esta transacción se verán reflejados en el Fondo una vez que se perfeccione la

venta antes indicada al desarrollador del hotel, y en su momento dichos recursos se invertirán

conforme con las atribuciones del prospecto.

• Paralelamente, se continuará trabajando en la estructuración del desarrollo residencial, el cual

es un complemento.

• Los contratos firmados con la cadena hotelera están protegidos por cláusulas de

confidencialidad.

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Desde el momento del anuncio de la firma con Rosewood, se han mantenido conversaciones no

solamente en la búsqueda de financiamiento, sino también en la búsqueda de aliados comerciales que

puedan ayudarnos con el proceso de comercialización del hotel y las villas, cuyas ventas ayudarían a

financiar la construcción del hotel.

Uno de estos aliados es la firma IMI Resort Sales, LLC que es una firma especializada en comercializar

resorts de lujo. Estos acuerdos se circunscriben para el desarrollo de un plan de comercialización y

preventas a nivel internacional, que tiene como fin la comercialización de las unidades habitacionales.

En esta etapa las gestiones de IMI se han circunscrito a obtener reservas para futuras ventas una vez que

las villas y hotel estén en construcción. Aclaramos son a mejor esfuerzo y no garantizan ventas.

En nuestro esquema se incluyen la venta de tierra y/o proyectos inmobiliarios, sin embargo, aclaramos

que al día de hoy no se ha generado ninguna venta.

A través del desarrollador ALD inmobiliaria se han propuesto diferentes relaciones comerciales con el

fin de generar valor para los inversionistas en el Fondo, de acuerdo con lo anterior se entró en un acuerdo

para uso de la tecnología Crystal Lagoons, que permite crear lagunas artificiales y se proyecta a su

alrededor desarrollo habitacional, de nuevo aclaramos que para este proyecto se necesita un

desarrollador que lo fondee y construya, lo cual aún no se ha finiquitado.

Se concluyeron positivamente negociaciones con grupos de Estados Unidos que representan marcas líderes a nivel mundial, para desarrollar en forma directa o mediante una estructura legal (sociedad anónima, fideicomiso o fondo de inversión) tierra del proyecto Monte del Barco en Papagayo; el primero para el desarrollo de un hotel de cinco estrellas de 130 habitaciones y 50 villas que formarían parte del inventario de cuartos bajo la misma marca del hotel y el segundo para la construcción y venta de residencias de lujo, esta segunda no comprende las concesiones, sino la tierra que la rodea y sirve de acceso al hotel. Como parte de estos convenios se construiría la infraestructura, el campo de golf y la casa club. Con ambos grupos se suscribió una carta de intenciones con cláusula de confidencialidad. Al día de hoy se han culminado todas las debidas diligencias y se han firmado las cartas de intención respectivas. Las mismas incluyen cláusulas de confidencialidad las cuales no permiten revelar ciertos detalles debido a la sensibilidad que este tipo de negociaciones conllevan, sobre todo con el manejo de marcas. En este momento, ambos grupos se encuentran asegurando el financiamiento del capital accionario, que es condición necesaria para el inicio de las obras. Por tratarse de dos transacciones independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el éxito de la otra. Paralelamente, se llevó a cabo un nuevo estudio de factibilidad para la operación del hotel. Dicho estudio fue fundamental para que la cadena hotelera aceptara incorporar su marca al proyecto. También fue preparado un nuevo anteproyecto del hotel y se está trabajando en un nuevo diseño de campo de golf. Estrategia de fondeo Para el fondeo se está trabajando con potenciales inversionistas que manejan portafolios que son invertidos justamente en proyectos de este tipo o similares. El enfoque ha sido hacia Fondos de Capital Privado conocidos como (“Private Equity Funds”) que tengan dentro de su portafolio proyectos fuera de

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los Estados Unidos o que tengan dentro de su política de inversión un mandato para hacerlo. Estos fondos irían a los nuevos vehículos de inversión y le comprarían la tierra al FIDI Monte del Barco. Es importante destacar que dichos fondos no entrarían al fondo actual, el cual únicamente les vendería la tierra para que sean estos otros los que desarrollen. Desde el punto de vista legal, se ha iniciado con la fase de la división de las concesiones para adaptarlas al sitio proyectado para la construcción de este hotel. Con ese propósito se celebró una reunión con el Ministerio de Turismo para explicar los avances del proyecto y, de igual forma, se sostuvo una reunión con el personal técnico del ICT, en la que explicamos que la nueva estructura del proyecto requiere la cesión de las concesiones a una figura jurídica independiente, misma que será definida por los desarrolladores. Se coordinó una reunión entre los abogados de Monte del Barco, ICT y Registro Público (encargado de concesiones) para asegurar que el trámite de cesión de las concesiones sea lo fluido que el proyecto requiere. Se ha venido dando seguimiento a las concesiones ambientales, de agua y minera, así como, la revisión del proyecto de Ley de Gestión de Recurso Hídrico para efectos de asegurar que no se vayan enfrentar demoras a la hora de iniciar la fase constructiva. Se prepararon nuevas propuestas de planos de las concesiones para ser catastrados acorde al nuevo plan. Adicionalmente, ya se generaron logotipos y se definió la marca a utilizar en el nuevo desarrollo. Con respecto a la viabilidad ambiental, desde el año 2016 se ingresó una solicitud de readecuación de la viabilidad otorgada en el año 2007, y fue aprobada el pasado mes de mayo 2017. La viabilidad ambiental se encuentra vigente. Además, se informa que:

• Las concesiones de los pozos de agua se encuentran vigentes.

• La concesión del tajo se encuentra vigente y actualmente en explotación. VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL FIDI MONTE DEL BARCO El pasado 26 de abril del 2018, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. (SCRiesgo) en sesión ordinaria No. 1142018, acordó mantener al FIDI la calificación “scrB-4”, lo cual indica que se ratifica una estabilidad en los fundamentales del Fondo. El informe completo de esta calificación de riesgo se encuentra publicado en la página web de Aldesa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión: www.aldesa.com.

Recuerde que usted puede contactar a su Asesor de Fondos de Inversión o a su Corredor de Bolsa correspondiente, para que canalice cualquier consulta adicional o bien, si tiene alguna queja o denuncia, puede localizarnos directamente al teléfono 800-900-1000 o escribirnos a: aldesa@aldesa.com, asegurándonos de darle atención oportuna en un plazo máximo de 10 días hábiles.