Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 1
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 2
La industria del desarrollo inmobiliario es el motor de la actividad empresarial que ensambla y aplica los recursos financieros y fsicos para construir nuevos edificios.
Desarrollo inmobiliario: proceso creativo y emprendedor, caracterizado por: visin, ambicin, cooperacin y riesgo.
Cooperacin entre sector pblico y privado; constructores y entidades financieras.
An una economa en recesin necesita grandes cantidades de espacio edificado existente slo para continuar funcionando.
La adicin de nuevos edificios al stock del espacio construido es requerido slo por el crecimiento econmico.
El espacio construido es un commodity de larga vida.
Es slo la demanda de nuevos edificios lo que sostiene a la industria de la construccin. Por esta razn la actividad constructora es la ms cclica de todas las ramas de la industria inmobiliaria.
SECTOR INMOBILIARIO:
INDUSTRIA DEL DESARROLLO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 3
Rol de la industria de la construccin:
transformadora de capital financiero en capital
fsico, como una retroalimentacin que va desde
el mercado de activos al mercado espacial,
incrementando la oferta del mercado espacial.
LA PROPIEDAD COMERCIAL DE LA
INDUSTRIA DEL DESARROLLO
Recursos
Financieros
Recursos
Fsicos
Nuevo espacio
construido
Industria de la
Construccin
(Industria del
desarrollo)
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 4
Tres principales elementos del sistema inmobiliario: el
mercado espacial, el mercado de activos y la industria de la
construccin (o industria del desarrollo).
Los mercados espacial y de activos, reflejando la base
econmica subyacente y el mercado de capitales,
interactan para producir valores de mercado de activos
inmobiliarios actuales. Estos valores representan la seal
clave (output), desde el mercado de activos hacia la
industria de la construccin.
Si los valores actuales de los activos son iguales o exceden
los costos de desarrollo (construccin, terreno, utilidad del
constructor), la construccin se llevar a cabo.
Los participantes del mercado de activos deben ser buenos
pronosticadores todo el tiempo.
PANORAMA DEL SISTEMA
INMOBILIARIO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 5
EL SISTEMA INMOBILIARIO
Mercado espacial
Oferta
(propietarios)
Demanda
(inquilinos)
Rentas y
ocupabilidad
Nuevo edificio
aadido a la oferta
Economa local
y nacional
Mercado de activos
Flujo de caja Oferta
propietarios
vendedores
Valor de
mercado
propiedad
Demanda
inversionistas
compradores
Mercado
de
capitales
Cap rate
del
mercado
Pronsticos
futuros
Industria de la
construccin
S proyecto
rentable?
Costos de
construccin
incluido el terreno
Flujo de informacin Flujo causal
Fuente: Geltner, David. Commercial Real Estate: Analysis and Investment
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 6
Es el mercado para el uso o derecho de usar la
propiedad inmueble, ya sea en terrenos o
espacios construidos.
Mercado del uso o mercado del alquiler.
La demanda est constituida por individuos y
firmas que quieren usar el espacio con el objetivo
de consumir o producir.
En el lado de la oferta del mercado espacial estn
los propietarios de bienes races, quienes ofrecen
alquilar sus propiedades a los inquilinos.
EL MERCADO ESPACIAL
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 7
EL MERCADO ESPACIAL
Oferta:
Propietarios
(dueos)
Demanda:
Usuarios
(inquilinos)
MERCADO
ESPACIAL
Renta (alquiler) ($/m2)
Ocupabilidad
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 8
DEMANDA DEL MERCADO ESPACIAL
Renta
($)
500
Cantidad de espacio construido (miles m2)
450 400 350 650 600 550
$100
$150
$200
$250
24,000 hab.
30,000 hab.
36,000 hab.
Demanda: funcin decreciente, a mayor
renta, menor cantidad de espacio
construido demandada.
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OFERTA DEL MERCADO ESPACIAL
Renta ($)
500
Cantidad de espacio construido (miles m2)
450 400 350 650 600 550
$100
$150
$200
$250
Cantidad
existente
$160
Kink point
Costo marginal de largo plazo:
costo de proveer una unidad
adicional de espacio en el
mercado; costo de desarrollar
nuevos edificios incluyendo el
costo de adquisicin del terreno,
el costo de la construccin y la
utilidad del contratista.
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 10
VARIACIONES EN LA DEMANDA Y EN
LA OFERTA
Renta (S/.)
Cantidad
(m2)
Q2 Q1
R1
R2
Oferta = const
Demanda
inicial
Efecto del incremento de la
demanda sobre la renta: sube
la renta
Renta (S/.)
Cantidad
(m2)
Q2 Q1
R1
R2
Oferta inicial
Oferta
final
Demanda =
const
Efecto del incremento de la oferta
sobre la renta: baja la renta
Demanda
final
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 11
Debido a que la oferta y demanda necesitan una ubicacin y tipo de edificio especficos, el mercado espacial inmobiliario es altamente segmentado.
Mercados espaciales tienden a ser locales antes que nacionales, y especializados alrededor de ciertas categoras de uso de los edificios.
Debido a la segmentacin del mercado espacial, es posible diferenciar precios de alquiler de edificios con funciones iguales y fsicamente similares dependiendo de su ubicacin, as como tambin diferenciar dichos alquileres de un tipo de edificio a otro en virtualmente la misma ubicacin.
Segmentacin geogrfica: rea metropolitana: ciudad central y suburbios.
Segmentacin por el tipo de uso de la propiedad. Los principales tipos de mercados espaciales para rentar propiedad incluyen: oficinas, venta minorista, industria y vivienda multifamiliar.
SEGMENTACIN DEL MERCADO
ESPACIAL
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 12
Es el mercado de la propiedad de bienes races, que consiste en los terrenos y en los edificios construidos.
Es conocido como el mercado de la propiedad.
Desde una perspectiva econmica, tales mercados consisten esencialmente de demandas de futuros flujos de caja, como por ejemplo, las rentas que los inquilinos pagan a los dueos.
Estos activos inmobiliarios compiten en el mercado de capitales con otras formas de capital, tales como bonos y existencias. El mercado de activos inmobiliarios es parte del mercado de capitales.
EL MERCADO DE ACTIVOS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 13
EL MERCADO DE ACTIVOS
Oferta:
Inversionistas
que quieren
vender
Demanda:
Inversionistas
que quieren
comprar
MERCADO
DE
ACTIVOS
Precios de propiedades:
Cap Rates
1/($activo/$ingreso)
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 14
CARACTERSTICAS DE UN
PROYECTO INMOBILIARIO
Ubicacin rgida: la naturaleza inmueble del producto hace
que ste no sea transportable por lo que la ubicacin juega
un papel crucial en el proyecto.
Larga duracin del producto: los inmuebles son
considerados los activos fijos de ms largo plazo.
Multidisciplinario: el proyecto inmobiliario es uno en los que
se requiere la participacin de un gran nmero de disciplinas
y especialidades.
Creacin del proyecto y transferencia del producto: estas
caractersticas implican una gestin comercial.
Alto impacto en el desarrollo de la ciudad.
Altamente dependiente de variables macroeconmicas:
principalmente de la tasa de inters y de la inflacin.
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 15
DISCIPLINAS TCNICAS EN EL
DESARROLLO INMOBILIARIO
Anlisis Financiero
Contabilidad
Finanzas corporativas
Evaluacin de proyectos
Anlisis de riesgo
Anlisis de Mercado y Competitividad
Economa urbana e inmobiliaria
Marketing inmobiliario
Planeamiento estratgico
Anlisis Poltico y Legal
Derecho Real
Tributacin
Legislacin y Organizacin municipal
Anlisis Fsico y de diseo
Urbanismo
Arquitectura
Ingeniera Civil y Estructural
Ingeniera Sanitaria
Ingeniera Elctrica
Ingeniera Mecnica
Diseo de Interiores
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STAKEHOLDERS (ACTORES):
PROYECTO INMOBILIARIO
Todos aquellos cuyos intereses se ven afectados
positiva o negativamente por el proyecto.
Promotor: empresa que formula el proyecto
Constructor o contratista: ejecuta el proyecto
Patrocinador: financia el proyecto
Cliente
Beneficiarios
Bancos y Entidades Financieras
Gobierno Central: Ministerio de Vivienda, Fondo
MIVIVIENDA, Banco de Materiales
Gobierno Local: Municipalidades Provincial y Distrital
Registros Pblicos
Concesionarios de Servicios Pblicos: agua, luz, telfono
Proveedores
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 17
Terrenos
Viviendas
Oficinas (venta y alquiler)
infraestructura comercial e Industrial
Servicios de parqueo
TIPO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 18
Comprar terrenos es usualmente fcil pero venderlos es
difcil.
Cuidado con los factores emocionales como el atractivo de
un terreno por la belleza del lugar, pensar en trminos de
negocio.
Dos tipos:
Terrenos sin habilitar.
Terrenos con habilitacin urbana: terrenos que cuentan
con servicios bsicos: redes de agua y desage, luz,
pistas.
TERRENOS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 19
Verificar si cuenta o no con habilitacin urbana: servicios
bsicos de agua, desage, alumbrado, pistas
Ubicacin y entorno: qu usos hay alrededor
Planes de zonificacin municipal: parmetros urbansticos y
edificatorios: qu usos estn permitidos, altura de
edificacin, nmero de pisos, retiros, etc.
Caractersticas geomtricas y topogrficas: forma, nmero
de frentes, dimensiones, rea, pendientes
Caractersticas fsicas: tipo de suelo, capacidad portante,
profundidad de cimentacin, existencia de obstculos:
rboles, piedras, napas freticas, rellenos sanitarios,
construcciones antiguas, antiguo uso agrcola, cercana a
zonas inundables o de deslizamientos.
FACTORES A TOMAR EN CUENTA
PARA COMPRAR TERRENOS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 20
Intangibilidad: presencia o cercana a zonas monumentales
o de reserva ecolgica
Caractersticas sociales: presencia o inminencia de
invasiones, delincuencia de la zona.
Saneamiento fsico legal: verificar dueo o dueos,
independizaciones, cargas y gravmenes
Tributos y costos de ley: aportes, impuesto de alcabala,
arbitrios
FACTORES A TOMAR EN CUENTA
PARA COMPRAR TERRENOS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 21
Vivienda es el uso ms comn al que se destinan los
proyectos inmobiliarios.
La demanda de viviendas es altamente sensible al tipo de
inters.
Por lo general no surge como pedido de un cliente por lo
que requiere la elaboracin de un estudio de mercado:
Identificacin del rea del mercado
Factores de demanda
Factores de oferta
Los proyectos residenciales son altamente segmentados:
Segmentacin socioeconmica
Segmentacin geogrfica
Segmentacin psicogrfica
VIVIENDA
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Otra clasificacin de proyectos residenciales:
Vivienda unifamiliar
Vivienda multifamiliar
Vivienda de inters social
VIVIENDA
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 23
El desarrollo de edificios de oficinas es
uno de los ms rentables dentro del
negocio inmobiliario.
El mercado por edificios de oficinas es
altamente cclico, pero predecible.
El punto ms bajo del ciclo es el mejor
momento para desarrollar el proyecto o
bien para comprar un edificio ya
construido diseado para este uso pero
con problemas financieros.
Desde el punto de vista
macroeconmico, la tasa de empleo
determina la demanda de edificios de
oficinas.
OFICINAS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 24
El arquitecto juega un rol esencial en
el desarrollo del edificio, debe lograr
una solucin atractiva y optimizar el
uso del espacio para generar la mayor
rentabilidad por cada m2 construido.
El xito de este tipo de proyecto est
dado por una excelente ubicacin, la
habilidad para manejar el edificio, y la
fortaleza financiera del propietario del
edificio.
Las normativas del gobierno local
juegan un rol crtico para determinar
la sostenibilidad de una propiedad
para uso de un edificio de oficinas.
OFICINAS
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 25
La inversin en locales comerciales (shopping center) es en
general a travs de una asociacin de comerciantes.
En los shopping centers se suelen tener tiendas anclas
como las grandes tiendas de venta al detalle, cines, o algn
atractor que hace que el consumidor circule por todo el
local.
La idea bsica de un shopping center es que el todo sume
ms que las partes. Es decir el beneficio de que diferentes
propietarios estn agrupados en una misma ubicacin es
mayor que si operaran en diferente reas.
COMERCIO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 26
Estos beneficios son conocidos como externalidades
positivas, las que generan un valor agregado:
Proximidad fsica entre los diferentes retailers para el
consumidor.
Servicios complementarios para el consumidor
Servicios comunes: estacionamientos, vigilancia, etc.
Los comerciantes obtienen economas de escala para el
marketing y la promocin de sus productos.
Se pueden sin embargo obtener externalidades negativas,
las que destruyen valor:
Congestin
Desacuerdos entre la junta de comerciantes
COMERCIO
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra 27
Son inversiones en general de bajo costo, baja tecnologa y
relativamente fcil control operativo.
El ingreso potencial de una playa de estacionamiento est
dado por su ubicacin y restringido por la competencia.
Las playas de estacionamiento generan grandes
externalidades: hoteles, centros comerciales, hospitales,
estadios, edificios de oficinas, etc. requieren grandes reas
de estacionamiento.
SERVICIO DE PARKEO
CONSTITUCIN Y ORGANIZACIN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
El tipo de empresa inmobiliaria y/o constructora que se
puede constituir va a depender de la legislacin vigente y
de los intereses particulares para los que se crea la
empresa.
En el Per, se puede constituir los tipos de empres:
Sociedad Annima Cerrada (S.A.C.), Sociedad de
Responsabilidad Limitada (S.R.L.), Sociedad Annima
Regular (S.A.R.), y la Sociedad Annima Abierta (S.A.A.).
Al constituirse la empresa deber definir su misin, visin y
objetivos estratgicos. La estrategia deber estar acorde
con la misin, con el mercado objetivo y con los recursos y
capacidades disponibles en la organizacin.
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 28
CONSTITUCIN Y ORGANIZACIN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
Muchas empresas inmobiliarias y constructoras al empezar
sus actividades aplican una estrategia clsica de
especializacin que consiste en enfocarse en un slo
segmento-nicho de mercado y/o producto determinado.
El diseo de la estructura organizacional depender a su
vez de la estrategia seleccionada, del tamao y del ciclo de
vida de la empresa. La gran mayora de empresas
inmobiliarias, al ser pequeas adoptan una estructura
funcional; otras trabajan bajo una estructura matricial donde
cada subordinado depende de dos gerencias, una funcional
y la otra de proyectos.
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 29
CONSTITUCIN Y ORGANIZACIN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
Para que las empresas inmobiliarias puedan calificar ante
una entidad financiera, la que le proporcionar el
financiamiento para sus proyectos, debe en general
preparar un expediente con los siguientes documentos:
Documentacin Legal:
Constitucin de la empresa
Poder del representante legal: facultades para cartas
fianzas, y para hacer declaraciones de pago
Registro nico de Contribuyente (RUC)
Fotocopias de Documentos de Identidad (DNI) de los
socios y representante legal
Licencia Municipal de Funcionamiento
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 30
CONSTITUCIN Y ORGANIZACIN
DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
Documentacin Financiera:
Balance de apertura (para empresas nuevas)
Balance de las dos ltimas gestiones (empresas
antiguas) y un balance a la fecha
Proyeccin de balances de la empresa (en el horizonte
del proyecto)
Documentacin Curricular:
Obras que ha realizado la empresa: dnde, cunto
costo, fecha, proyecto, fotos, referencias
Curriculum del personal de la empresa: educacin
superior, experiencia en otras empresas y proyectos
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 31
FACTORES CRTICOS DE XITO DE
UN PROYECTO INMOBILIARIO
Ubicacin y terreno
Tamao y velocidad de ventas
Capacidad financiera
Diseo acorde a necesidades y posibilidades del
cliente
Tiempos y costos de trmites de saneamiento
Conocimiento del entorno: distrito y/o ciudad
donde se har el desarrollo inmobiliario
Conocimiento y experiencia del sector
Conocimientos y habilidades de gerencia de
proyectos
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 32
ANLISIS DE LAS OPORTUNIDADES
EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO
Encontrar oportunidades implica analizar el ambiente
externo de la empresa. Contar con informacin:
Nmero de viviendas y otros productos inmobiliarios
construidos anualmente, por localidad
Tipo de productos inmobiliarios construidos
Cantidad de suelo calificado por tipo de producto inmobiliario
Nmero de licencias de construccin y de habilitacin
urbana concedidas
Previsiones futuras de construccin: nmero de proyectos
visados
Anlisis demogrficos
Anlisis de la demanda en funcin de la evolucin
demogrfica, migraciones y tamao de hogares
Evolucin de los precios del suelo
Volumen de concesiones de prstamos hipotecarios Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 33
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 34
FUNDAMENTOS DEL
NEGOCIO INMOBILIARIO
El negocio cambia el entorno urbano.
Influye grandemente en la economa nacional
Muy sensible a las tasas de inters (especialmente vivienda).
Mediante la industria de la construccin transforma insumos fsicos y dinero en espacios habitables para desarrollar actividades.
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 35
ROL Y MISIN DEL
PROMOTOR INMOBILIARIO
Conocimiento del mercado inmobiliario de la ciudad en la que se planifica hacer el desarrollo.
Tener visin de negocio, pronosticar cambios segn la informacin del entorno.
Generar nuevos productos
Contactar nuevos clientes: comercializacin
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 36
CICLO DE VIDA Y FASES DEL
NEGOCIO INMOBILIARIO
FACTIBILIDAD DESARROLLO
DEL PROYECTO
COMERCIALIZACIN Y FINANCIAMIENTO
CONSTRUCCIN SANEAMIENTO FSICO LEGAL
SERVICIO POST-VENTA
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 37
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Factibilidad del Terreno
Estudio de Mercado
Estudio Normativo
Estudio Tributario
Estudio Legal
Programa Arquitectnico
Evaluacin Econmica
Evaluacin Financiera
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 38
DESARROLLO DEL PROYECTO
Anteproyecto
Levantamiento Topogrfico
Estudio de Suelos
Arquitectura
Estructuras
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones Elctricas
Especificaciones tcnicas
Memorias descriptivas
Gestin de licencias
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 39
COMERCIALIZACIN
Producto: diseo
Precio = f (ubicacin, rea, cercana a parques, colegios, N dormitorios, N baos)
Promocin: paneles, avisos, revistas, ferias, maquetas y perspectivas, sala de ventas, etc.
Ventas: equipo de ventas, conocimiento del producto y financiamiento, capacitacin, motivacin, base de datos de clientes, control y cierre de ventas, minutas, cobranzas, entrega de inmuebles.
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 40
FINANCIAMIENTO
Crdito Hipotecario
Crdito Mivivienda
Techo Propio
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 41
CONSTRUCCIN
Planos de obra
Cronograma de obra
Presupuesto de obra
Ejecucin de trabajos
Supervisin
Calidad
Seguridad, riesgos
Cierre
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 42
SANEAMIENTO FSICO LEGAL Y
CIERRE
Contratos
Subcontratos
Conexin de servicios
Recepcin de obra
Actas de cierre
Trmites municipales
Trmites notariales
Trmites registrales
Cierre financiero: devolucin de garantas
Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 43
SERVICIO POST VENTA
Prepararse con antelacin
Respuesta rpida
Ofrecer y cumplir con las garantas
Un cliente satisfecho es un cliente leal
Arq. Juancarlos Landaure Olavarra, PMP 44
GRACIAS
JUANCARLOS LANDAURE OLAVARRA
e-mail: [email protected]
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