8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
1/91
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS OCCIDENTALES
“EZEQUIEL ZAMORA”
UNELLEZ
JOSÉ CONTRERAS SALAS
PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N° 101
SUDEBAN N° P-773
UANARE! MARZO "007
0
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
2/91
#NDICE
PRÓLOGO
INTRODUCCIÓN
3
4
1. ASPECTOS GENERALES DEFINICIONES
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
PROPOSITOS O TIPOS DE AVALUO
PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES
56
7
10
11
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA 12
3. PLANEAMIENTO URBANO
DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LAS VARIABLES URBANAS ZONIFICACION LE! ORGANICA DE GESTIÓN ! ORDENANZA
"L.O.G.O#
PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL "P.D.U.L#
REGISTRO SUBALTERNO FUNCIONAMIENTO LIBROS PASOS
PARA LOCALIZAR LOS REFERECIALES
13
1313
14
14
4. PRINCIPIOS BASICOS DE MATEMATICA FINANCIERA. PROBLEMAS 15
5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I ! II. E$ERCICIOS PRACTICOS 246. VALORACION DE TERRENOS URBANOS ! PRE%URBANOS SIN
CONSTRUCCION
METODOS DIRECTOS&
MERCADO O VENTAS COMPARABLES FORMA TRADICIONAL
MERCADO O VENTAS COMPARABLES "REGRESION MULTIPLE#
APLICACIÓN ! UTILIZACION DEL PAQUETE ESTADISTICO SPSS
12.0 E$ERCICIOS PRACTICOS
METODOS INDIRECTOS&
PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDIAS
MERCADO DE OFERTAS
RENTA DEL TERRENO
PRO!ECCIONES 'IPOTETICAS O METODO INVOLUTIVO
E$ERCICIOS PRACTICOS
30
30
30
3(
40
40
47
47
47
47
47
4)
1
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
3/91
7. MODELO DE INFORME PARA VALORACION DE TERRENO SIN
CONSTRUCCION
ELEMENTOS PRELIMINARES DE CONCLUSION DEL VALOR
COMPLEMENTARIOS ! ANE*OS RECOMENDACIONES GENERALES SOBRE EL INFORME DE
AVALUO
ESQUEMA DE PRESENTACION A INSTITUCIONES PUBLICAS O
PRIVADAS
4(
50
51
53
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 54
CASO PRACTICO 55
PR$LOO
2
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
4/91
L+, -/+,& A-+, B, I89/-, I: ; A-+, B, I89/-,II: - ->8 =+9??@ >-?>9- $+, C+>, S-, =+ ?++?+ =+ ,9 - >;?>+ ?+8+ +?> U,>+ P ;P+,>+ - U, N?+- E=8>- -+, L-+, O??>-,E9- Z8+ "UNELLEZ# ; =+ ,9 ?+>/9?@ - , - A,+??@ C- A-9+,P+
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
5/91
E- =,> >/+ =,9 =?=-8> =+=@,>+, ?>?+, +>+, -
9-?@ ?++?8>+, /,?+, ,+/ -+ 89/-,. A> >++ , >>
=,> +8> +, - -+?@ >+, 9/+, =%9/+, 8>8>? H,>? =-? -+
89/-, /-, 9/, -, 9>-?@ =-??@ - =9>
,>H,>?+ SPSS 12.0 9 , -?+ ?+ ?>+, ; 8>++, =+=+, - >,?@.
D 8++ , => +> - >8 ,+ 8, / 9 -
9 ,9,?=>/- =8>8> +-9?+ ?+ - ?+=+?@ 9+,
8>++, =?=+, +?+, , 9 ?++?8>+ 8, =+9?>9 9/.
L =-??@ - 8>++-+H 8, ?9 = - -?@ 9 >/+
-+?@ 89/-, = -8> -, ?+?+, 8?+
?+ 9 , - >,+ =+ - >9- - ,?+ 9 , => ,+--
; -+, 8>++, ,=+/-,.
F-8> , ,= 9 ,> >/+ ?98=- -, =?>>, - -?>+ ;
,8/ 9 ,8-- -+, =>?=>, -+, ?9,+, -+ - ,+? ;
?+> ?+ ,> >,> =+ ,9, +, -
?8=+ =+
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
6/91
S+-+ >H>9-+ ?+>++ = +, , ? -9+,
?+?=>+, 9 / ,> =,>, - ,?@ -+?@ -9?@ -+ =+,?@ >+ "VRN#&
S - D??++ C?, $9H?, P+-H>?, ; S+?-, "M9- O,++#
-+ , - ??@ + + -+ + -9 ,J- 9 +/>+ 9 / +
9 ,?+ - -+ ?+,=+> ,9 ,>8?@ ,H ?+8+ >8/ =+-
=?+.
L =,@ -+ > 8=+>? 9H? = ,+, ?>+, ; 9 =+ ,
9-> >,?@ , =-?/- =,>8+, =+>?+, ,9?,+,
=+=?+, 8?+, 8/+, =>?+,.
N,>+ G?H L@=& E, /,?8> 9 =+?,+ +/>+ ; ++
-?++ ?+ 9 =+=@,>+ ; ,?, +/,?+, ; - >+H
?+@8? - ?9- =+9? 9 ,>8+ -+ ?8/+ =+ + +
9 =+= ,=?H-?+, I9,>-,: ?& - >
,>8 ,9 9,> 8 8+> - =>? =+, =+= /,
,=?H
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
7/91
,=?H/+ ,>?@ , 9 =-??@ ;
?+8/?@ ?++8H - > -,, 8?+ -,, ,@.
L -9?@ + ? -+ ,+ 9 +/, 88> >++, -+, ,=?>+, 9
,+ =++ -
>8 8=?- ; +,>+.
Q9 , 9 -9+ /, 89/-,
E- -9+ , - =,+ 9 ,>8 ?> ?- + -+
,=?H 9 9+ 9 =+, -+, 9,>+, ?,+, = ?9> +
9 =+?,+ 9 -+ ?+?@ - -,, - >,?@ ; -
+ ,9 Q9 ,
=+>, +,>+, ; ?+, - - ? - 8+ >/+ >+
,9, ?=?, , >+8 ?9> - 89?@ + =?+ - =>+
-+, - =,+ --8> 9>+ = - +=@ ,+/ 9 ?+,.
E- >H?9-+ 556 - C@+ - P+?8>+ C- = , -9+ ,
9 , - -9 + ,> ,>9+, -+, /, ; =+,
?++?8>+, =?>?+, -, ??>H,>?, ?- =?+, -, ?+,, 9
, +/>+ - 9,>=?+.
A>H?9-+ 560 - 9,>=?+ +, ?9+ ?+ -,
,=+,?+, >+, , ?9-> = - 9.
A-9+ , - UNELLEZ , 9- =++ =+,>+ ?> ?? 9 - + ?> >?, =,+, - =?+
9 /. S ? 9 9 >,+ > 9 =+?+ I+ A9>?>+
E?++8,> A8,>+ C+>+ A/++ E,>H,>?+ >?. =+
- -+ 8, 8=+>> , 9 , ,>+. Q9 -, ,
+, ; / -+, +?98>+, 9 89,> - 9,>+, ; 8>++, 8, ?9+, = -- 9
9,>=?+ - /.
6
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
8/91
P
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
9/91
− O89%6/ / 4 M,&(4/ :V(/, &/;,&%( + =+ -+,
=?+, - 8?+ 8+/-+ ; = - -/ 9+ - + ;
8. E,> ?+?=>+ ,> + - =?=+ 9 9 =,+
=9> ; / H ?+8= + > 9 =+= ,9,>>9>
?+8=/- ?+ - 9>- 9->.
− V(/, 4 &(;8%/& C=? 9 / +/> ?8/+ - -+ +>+
/ -+ 9 , >9? 9 -+ ?+8?-. E,>+, /, , =9 9-? ?+ +>+, /, 8=-+& D+ 8>-, =?+,+, +/,
> -+, 8?.
− V(/, 4 U)/& ?=? 9 >8+ / ,>,+, /, + , =9 >+ + > 9->
- -+ -?@ ?+ +>+, /,. E8=-+& E- - 9 -+, -8>+,
>?.
− V(/, 4 )/& E, - -+ ?>9- >+ -+, +,.
− V(/, %=%4(&%> ?/,./)(& E, - -+ -+, ?>+, 9 8=, 9/
+ ?>− V(/, ,)%4(& E, - 9 >+8 - ?>+ - >8+ ,9 >-. E, - -+
- ?>+ ?9+ , ,?+=+ -+, -/+, ?+>/-. S - --8
>8/ -+ ,?+ -+ ?> -+ ,->.
− V(/, )@ %8,/)& E, - -+ -+, ?>+, -+, -/+, ?+>/-.
− V(/, %)>,%&/& V-+ ?+8= -+ , 9. E, - -+ - /
89/- ?9+ & E, - -+ 9 > - 8?+ 9 / 89/- 9-+ ,8> - 9 , ,> -9+ =+ 9+.
• P(,&( 4 ,,/& -8> >+ 9/
• L/ 4 ,,/& -8> >+ , 9/
• P(,&( U%?(;%%(,& A9-- + - + ?+,>9 9 ,+-
9
• P(,&( B%?(;%%(,& A9-- + - + - ?+,>9??@ +,
9, .
)
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
10/91
• P(,&( M%?(;%%(,& A9-- + - + - ?+,>9??@
8, +, 9, .
• P(,&(;%/& C+9>+ =?-, +, ?+8+ 9 >++ ; 9 ,=+
-+, ,?+, /,?+, 9?>9 ; 9=8>+.• F/4/ 4 ( 2(,&(& , - -+>9 ?+8= > - -+ - ; -
-+ + ==?9- - =8+.
• L%4,/& E, - -H 9 -8> 9 =?- + -+> >+ ?+ +> - 8,8
>9- ?+ 9 H + ?+ 9 ??> >9-.
• P(,&( 4%?%&(4(& E, 9-- + ,> 9 ?+,>9??@
• P/@//& P-+ ?, ; 9 ?+> 9
. E, 9- ?9+ ,9, -+, ,+ 9-, 9-, ?9+ + , ?98=- ,>?+?@.
• P/%@/( U,8((& E, - =-+ + > - 9@ -+, >?, >+
- ?9- , ,?/ - 9/.
• R%,/& D,>? > - ? >+ - 89+ - -+ 9 =?- ; -
- 9 >+.
• C(.(4(& => 9 ?-- + H ,> - >,>+ H?9-+,.
• P/,&(9 4 8%&(&%>& R-?@ =+?>9- > - 9/??@ -
& R-?@ =+?>9- > - ?+,>9??@
- 9??@ 240 82 )0 300 82
• R6(/,%.(&%>& P+?,+ ?>9-?@ - -+ -+, ?>+, - 8=, =+
??+, - +, ,+/ - > + +/->++ -
-+?@ -+, ?>+, - 3112(2 ?+ - 9>-?@ =+ - B.C.V. "A>. 12
L.I.S.R.#
REV V-+ - A?>+ "F.A.I.# F.A.I. IPCA IPC'
(
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
11/91
• M9/,()& ,+ >++, -+, /, 9 , - ? -+, >+, = ?8> ,9
?=? ,+--+. E8=-+ 8+,& -8= >98/ 8+?@ ; /+>
,?+8/+, ?@ / --+, + -?@ ?+,>9??@ , 89+,
+, >=-,.
• B%&,%()& T++, -+, /, ?+=+, =+ - +8/ - >+ =8>
9 + =9 , >+, , ?9,- J+ + 9. E8=-+ /?9,&
C,, +, ??,.
• P,&%/& L ?> /+-H, 9 , = =+ 9 / 89/- - 8?+.
• P,/2%4(4& S - A>. 545 - C@+ C- , - ?+ 9, + ;
,=+ 9 / 89/- 8 ?-9, ?+ -, ,>??+, ;
+/-?+, ,>/-?, =+ - L;.
• B%) %;8)& S A>. 526 - C@+ C- -+, /, ,+ 89/-, =+
,9 >9- =+ ,9 ,>?@ + =+ - +/>+ 9 , +
/9? +>+ ,?,
• P/, 4)%(&%>& , + - - / 89/-.
PROP$SITOS O TIPOS DE AVALOS5
C+,/-8> > 9 >8 -?@ ?+ - -+ >9?+, 9- + 9H? ,
- =9/ 9 =,>8+ ; - ?-> ?+-+? ?+8+ >H 9 =?- + -+> >+.
P,%6(4/ / 2(,%&(,& S+ 9--+, -+, 9 ,+ -/++, =,+, >9-, +
9H?, = ,/ + ?++? ,9 -+ 9 8 ; + ,+ ?=>+, =+
-, ,>>9?+, >+ 1)0 H, ,9>, - =>9 -
,9?,@ ?9+ - A>. 27 - L; I8=9,>+, S+/ S9?,+, +?+, ;
8, 8+, ?++, 9/ 1(((.
J4%&%()& C9+ , -+ =+ 8>+ 9 $9 8> - ,?@ 9
=>+ -9+ =+ => - >/9- - ?9,.
P,+, 9 , ,9 = -/+ 9 -+ 9?-&
10
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
12/91
1. D,?@ - =>+ >,+ =+ => - >/9-
2. A?=>?@ =+ => - + -+, =>+, - - S?>H
- T/9-
3. $98>?@ > - S?>H - T/9-
4. E> - ??- =+ => - $9
5. E> - -+ - S?>H - T/9- 9>+ ?+ - => H ;
+ 9?.
E2,/2%(&%/)& S+ -+, -+, -+, =+ - E,>+ +-+ ?9+
9 >+, =+ ?9, 9>- =/-? + ,+?-.
C/(8)& S+ 9--+, 9 , -/+ =+ 8>+ 9 ?+>+ =/-?+ =
-/+ -+, 9,>, -+, ,>+,
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
13/91
• P,%&%2%/) 4 &/?/,;%4(4 @(
• P,%&%2%/) 4 %%4(4
• P,%&%2%/) 4 %6 4 2,&%/)
"' DIANOSTICO DE LA ZONA
A>, -+ 9 =?- + -+> >+ , ?,+ ??> -
>++ + , 9/? = ?++? ?-8> 9/??@ >+=+?-, - +
-8>?+,.
A ?+>9?@ , =,> 9 @,>?+ -/++ = -+, >+,
9/+, + =%9/+,.1. A,=?>+, L-,&
1.1. I>+
1.3. T?
1.4. G8, 9 +>, ,>??+, >=+ --
1.5. S>9?@ 9H?
1.5.1. O?9=+
1.5.2. D,+?9=+
1.5.3. A+
2. A,=?>+, FH,?+,
2.1. U/??@
2.1.1. P+-H>?
2.1.2. P?>?
2.1.3. A,>+@8?
2.2. Z+9??@
2.2.2. U/??@
2.2.3. 8H8
2.3. F+8
2.4.
2.5. L+,
2.6. T+=+
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
14/91
3. A,=?>+, ,+?+%?+@8?+,
3.1. S?+, =/-?+,
3.2. A??,+ ; -
3.3. A?>, ?+@8?, =+8>,
3.4. N- ,+?+%?+@8?+,
4. A-,,
3' PLANEAMIENTO URBANO
DEFINICI$N E IDENTIFICACI$N DE VARIABLES URBANAS'
L L; O? O8>+ U/+ H,>?, ,+--+ =+=, -+,
89/-, 9/+,. E,>, ??>H,>?, , , -+?- -+,
89/-, ; - =>?@ 9 , ?,+ - --+,.
L +8?@ V/-,: , - =+,/- 9 > ,,
??>H,>?, =,> =+, -+, , ? ?,+ + ,>9?@.
L+, A>. )6 ; )7 L.O.O.U , ,>/-? -, ??>H,>?, 9 -+, +, ,
L; ?+, /-, 9/,.
L UNELLEZ -, ,>
?+?+ -8> -, 9, - 9/+. E,>, /-, ,>
, =+ - +++, -+, M9?=+,
? -+, P.D.U.L. "P- D,+--+ U/+ L+?-#.
ZONIFICACI$N
S+ -+, ,>98>+, --, ?+, =+ -, 89?=-, = ??> >++,
-+, >+, 9 ,> /+ ,9 9,??@ ??>?@ 9 ,> =+ +,/-, 9/??@ +>9?+-
13
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
15/91
C 9 ,>, 8?+?>+H, =9 ,, , -,
,9->+ ?>+H, ; ,9/?>+H,.
GREAS URBANAS
S+ >+, -, , ?+8=, >+ -+, -H8>, + ND%IV
L9+ , > Z+ C%2 C%3 C%4 "C+8?+ ?+89- ; ?>-#
Z+ I "I9,>-# Z+ D "D=+>,# Z+ P "P+>??@# Z+ S.A."S?+,
,,>?-,#.
"A>. ) - L; O? O?@ U/H,>? ; A>. 21 ,9 R-8>+#
"A>. 27 - L; O? O?@ U/H,>? ; A>. 21 ,9 R-8>+#
L; O? O?@ U/H,>?: G?> O 9 O R,>+ - , ,>
>++, -+, +?98>+, ?+8=%> ; 8, >++ >=+ 89/-,
9/?+, - M9?=+. E- R,>+ S9/->+ ?9+ - L; R,>+
P/-?+ -- >, "3# -/+, L/+ ?:. L/+ D+: ; L/+, P+>+?+-+,:.
E - L/+ ? , ,> -, +=?+, + -?+ =+ - =--+
-+, +>+>, ,>+, ,>+, , ?989- >8,>-8> >- 8 9 ?
J+ ; ?9>+ "4# -/+, H?. E - + , ,> H H >++, -+, +?98>+,
9 -- + , =+>+?+- - ,=?> ++ - -/+ + ?+8+ -H? , ?9> 9 ,98 -, +=?+, ,>, ?+ -+, ,9>, >+,
-,.
− C+8=+ +
− M+>+%
− T=+ +=?+, "> =+>?#
− U/??@ - I89/-
− T=+ T,??@ "T+ ?,#
14
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
16/91
− F? +=?@
− C> R,>+ "N D+?98>+ T+8+ P+>+?+-+ F+-+,#
E -+, T+8+, + P+>+?+-+, 9 , -- =+ >8,> , ,> ?+,?9>8>
-, +=?+, >-- ?+9- 9 >> "> =+>?-/?@# =+ ? >8,> ; ? ++ , / >>+, T+8+, ?+8+
+=?+, , =+;?> - >8,> ,=?>+. L+, >+, ,+/ P+>+?+-+ T+8+
N8+ - +=?@ , -+?- - + + - H? ?+,=+> -
8,>. L => 9 + , ,> - -/+ + ; - H? , =?+
9>+ "P.U.# ,> , ?-?9- + - 8+>+ "B,# > - . E8=-+&
P.U. M+>+ "B,# B,8
2
"82#
P -+?- -+, =8+ - -/+ H?
?+,=+> - >8,> 9 , - , ?+8/- ?+8 -+
-+, >8,>, 8, ??+, - , 9 , - 98>+ - + =+ /-+
=+,>+ - /?+ =+ 9 J+. E- >, >8/ , =9 - - ?- "F P I# - 8=-+
>+ >8+,& B,. 66.00000 % B,. 50.000 B,. 16.00000 9 , - >, 9 @
- + - S. M?-- =+ =+,> + =,> ,9 + - I,>>9?@ B?.
15
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
17/91
C9+ - >, , =, ?+8+ 9 =+?> - ?> +- "C=>-
?-# =+ U T8=+ - ,9->+ , +8 T, I>,.
E,> >, , ?-?9- - ,9> 8&
I
T, >, I>, + 100 I 100 C=>- I?- P
B,. 16.00000 100 032 32 B,. 50.00000
D,=+ 1 9 1 = + I 50.00000 032
I B,. 16.000 , ,=8+, = I B,. 16.000 B,. 50.00000 032
E- =++ >8=+ ?+88> 9>-+ = =, - >, ?+8+ >,
>, , 9 J+. S 8/+ -, >,, >, , =9 >8/ =,
8,9- >8,>- ; ,8,>-.
P,/8;()& E- ,J+ $9 A9 =+,>@ - B?+ V9- - 020)(7 B,.
100.000 9 J+ 8, > >@ B,. 134.00000. S = ?-?9-&
.%# I>, +/>+.
/.%# T, >,.
.%# C=>- & I F % P B,. 134.000 % B,. 100.000 % B,. 34.000I B,. 34.000
T, I>, I B,. 24.00000 034 -00 34 P B,. 100.00000
C=>- F- P W 1 B,. 100.000 W B,. 34.000 % B,. - 34.000
C I 34.000 100.000 B,. 034
16
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
18/91
I,+) S%;2 * C/;2)/5
E- >, , - 89?@ 9 , ?/ =+ - >, - ?=>- , ? ,
- + + =+ - ?=>- >+. S > =+ ?=>- - V-+ M+>+
- ?> /, >+, +=?+, , ,8=- ?9+ - ?=>- >+ + =+,>+ 9
I,>>9?@ F? >,, 9> 9 >8=+ >8+ =+ -+, >,,
9> >8=+ >8+ + ,9 + >,, ?,+ 9 - +
, =+,>+.
E,> + =+ - ,9> =,@
I P .. + P C=>- I?-
T, >, ; - >8=+.
P,/8;(5 C-?9- - >, ,8=- B,. 60.00000 - 33 9- 9> 10 8,,
S/&%>5
P 60.00000
033 33 275 % 00275 10 B,. 16.50000
10 8,,
I P .. B,. 60.00000 00275 10 B,. 16.50000
I B,. 16.50000
A?>9-8> - ?8=+ -, - - >, ,8=- ,9
-9 , ,> 9>-+ - >, ?+8=9,>+ 9 ,,, +,
,9 + >,, ,9 &
F P "1 W 1#X
D+& P C=>- I?-.
F C=>- F-.
T, I>,
T8=+.D8+,>?@ -
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
19/91
V8+, ,9=+ 9 - S. $9 M?-- ? =+,> +; "P# ?=>- -
B?+ U@ ,> ?=>- , - >+H - -+ - >8=+ > 9 9
>, , ? ,> =+,>+ 9 >, >, >+?, - >, =+ "P#
- =8 J+ , P ; - ?> >+>- + - +- "P# 8, -+, >,, +, "P # , ?& P W P ,?+
+ ?+8 "P# 9 P "1 W #. S - S. M?-- ? - + - B?+
9> 9 J+ 8, - >, + , P "1 W # ; - ?> >+>- - 9 F P "1 W #1 W P "1 W #2 W P "1 W #3 W P "1 W #4 W P"1 W #
F P"1 W #
E,> , ?+8=9,>+ + -+ 9+ 9 ?=>-. L
=,@ "1 W # , +8 + ?=>-?@ ?+8=9,>+ ,9- ; ,
=,> -, >/-, M>8>? F? ?+8+ "FP # 9 , - -- -
-+ 9+ "F# ?++?+, .
P,/8;(5 L ?9> ++ - B?+ V9-
B,. 600.00000 = - B?+ 9 >, >, 9- - 36 =+ ?>+.
L + > >+ 6 J+,.
S/&%>&
P B,. 600.00000
I 36 036
6 J+,F
F P "1 W # F 600.00000 "1 W 036#6
F 600.00000 "63275# 3.7(6.51133 B,.
V(/, (&( 4 &(2%(5
F P "1 W # ,=+ P >8+,
1)
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
20/91
P F . ?+ ,> +
=,> "P# 9-> 9 ?> 9 "F# , "P# + 9 >,
>, ?+8=9,>+ 9> "# J+, =,@ , ?++? ?+8+ +
?>9-?@ ?+8=9,> ,9- ; , =,> -, >/-, M>8>?
9- B,. 3.7(6.5 1133 9 , +, =+ -
+ + 6 J+, - B?+ V9- 9 +>+ 9 36
>, >, 9-.
S/&%>5
F B,. 3.7(6.51133
36 030
6 J+,
P
P F 1 3.7(6.51133 B, 1 3.7(6.51133 "015)0
"1 W I#
"1 W 036#6
P 60.00000 B,.
E,> > = ?>9- -+, ,+, 9+, -+, =+;?>+,
H?+-, + =?9+, ?9+ , ?-?9- - T, > >++ "T.I.R.#.
A(%4(4)5 ,+ =+, 9-, >-+, 9-, >8=+ = ,9 ?-?9-+ ,
9>- - &
A F Y "1 W # 1
D+& A A9-.
F V-+ 9+.
N8+ J+,.
T, >,.
1 U ?+,>>.
1(
1[[["1 W #
1[[["1 W #
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
21/91
L =,@ , ?++? ?+8+ + 8+>?@ ?+8=9,>+
8->=- ; =? -, >/-, M>8>? F? ?+ AF 9 , 9- XAX 9 =9 , >+8 9
=@,>+ =,> X=X 9> XX J+, 9 >, >, ?+8=9,>+ , =9
?-?9- - + ,9,>>9;+ - -+ XFX =+ 8=-+&
A F , ,9,>>9; - -+ F P "1 W # >8+, A P "1 W # .
T8+, A P "1 W # , >+9? - =,@ "1 W # >+ - ?+?>; 9 A P - =,@ , ?++? ?+8+ +
R?9=?@ C=>- ; =? -, >/-, M>8>? F? ?+8+ AP
9 ,- =+9 ?+ - , =9 ,/ -+ ,9>& 9 ?>
+ > 9 ??- - ?-> >++, -+, J+, = 9 - I,>>9?@ F?
=9 ?9= - ?=>- =,>+ 9 >, >, XX : >8=+.
20
[ ["1 W # % 1
Y [ "1 W # % 1
Y [ "1 W # % 1
Y "1 W # "1 W # % 1
"1 W #["1 W # % 1
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
22/91
P,/8;(5 L F? E- A-?: 9@ 9 >?>+ I>?+- =+ B,.
1.200.00000 ACO ; CIA. L, ?+?+, - ?+>>+ ,+ -, ,9>,& 20
?- ; 30 ?9+>, =, 8,9-8> - 43 >, 9-.
C(&(, 6(/, 4 &(4( &/(5
S/&%>5
P 1 .200.00000 20 (60.00000 B,.
A
43 043 12 35)
30 8,,
A P Y "1 W # (60.000 B, 054( 52.720(5 B,. "1 W # 1
A 52.720(5 B,. M,9-
D - - ,=+ F: "1 W # 1
F A - =,@ , ?++?+ ?+8+ + ?=>-?@?+8=9,>+ 8->=- ; =? -, >/-, ?+8+ F 9 , - ?-?9- - -+
XFX ?++?+ A .
P,/8;(5 Q9 ?> + + 9 =,+ 9 =+,> B,. 3.00000 >++,
-+, 8,, 9> 5 J+, - B?+ U@ 9 = 9 >, >, - 36
9-
S/&%>5
F A 3.00000 B,.
35 12 3
5 J+, 12 50 8,,
F Y "1 W # 1 3.000 B,. 16305 4)(.16031 B,.
F 4)(.-603- B,.
21
Y"1 W # % 1
Y"1 W # % 1
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
23/91
D - - ,=+
P: P A - =,@ , ?++? ?+8+ +
?>9-?@ ?+8=9,>+ 8->=- ; =? -, >/-, M>8>? F?
?+8+ PA 9 , - ?-?9- - -+ XPX ?++?+ .
P,/8;(5
Q9 ?> + > 9 =+,> +; - B?+ M?>- 9 =+9 C?, ; > 9 9>+9+,. E- =8?
+, J+, ; / > 8,9-8> - ?9> B,. ).00000. E- B?+ 9 >,
>, 9- - 32.S/&%>5
P
A ).00000 B,.
32 12 267
2 J+, 4) 8,,
P A Y "1 W #
).000B,. 26)) 215.04156 B,. "1 W #
P 215.04156 B,
A ?+>9?@ , -9+, =+/-8, 9 =8> ?+8= 8+ -+,
-8>+, >@?+, =-?+,.
P,/8;( N 1& S9=@, 9 9 ?+8=+ 9 ?+ 9 ?9,> B,. (2.00000 ?+>+ > 9 = 30 ?- ; - ,>+ 24 ?9+>, 8,9-, ?+ 9 >,
- 12 9-. C9>+ > 9 = 8,9-8>
E ,> 8=-+ -9 >/ ?+ 9-, , >/ ?+ 8,9-, =+
- ?+?=?@ , - 8,8 =9+, 9>- -, >/-, =+ + 9 - =++ ,
8,9- - >, 9>- , 8,9- =+ -+ 9
- >/- , / 9>- > >, >, - - =+ ?>+.
22
Y "1 W #["1 W # 1
Y "1 W # 1"1 W # 1
Y "1 W # 1"1 W # 1
12[[12 8,,
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
24/91
D(/)5
12 9- 1 8,9-
24 8,,
A
P 64.00000
E - >/- , ?9> 9 = 1 ; 24 8,,
E- + , 9- A& 004707 =+ -+ >>+ - 8,9- ,
A P "AP# 1 24 64.400 004707 3.0313 1 B,. 8,9-.
P,/8;( N "5 P+ P > =-8,>-8>. C9>+ / =+,> ? >8,>
D(/)5
F B,. 20.00000
10 9- 250 >8,>-
6 J+, 4 >8,>, 24 >8,>,
A
P F "AF 250 24# 20.000 0030(1 B,.61)26
P,/8;( N 3& C9>+ + 9 =,+ , =+,> B,. 1.000 9-, 9> 10
J+, 9 >, - ) 9- ?+8=9,>+ 9-8>
D(/)5
A B,. 1.00000
I )
N 10 J+,F
P A"FA # 1.000 144)6 14.4)6 B,.
F B,. 14.4)6
P,/8;( N H5 C9>+ / =+,> ,> J+ - B?+ V9- 9 =
>++, -+, 8,, B,. 2.50000 9> 5 J+,
,? M. E- B?+ >,, - 7 9- "+ 9 + - B?+- + J+#.
23
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
25/91
D(/)5
A B,. 2.50000
I 05)
N 60 8,,
P
P A "PA. 05)60# 2.500 5055 126.3753(B,.
P B,. 126.3753(
' FUNDAMENTOS DE ESTAD#STICA
L ,>H,>? , 9 ?+9>+ 8>++, ; >??, =-?/-, -,
?9>+ +/> ?+, 9 +, =8> +,>?
?, -,. A- ?+9>+ 8>++, , -, +8 ,>H,>?+.
I?,&%( E)(4)%&(&
I ,
?+?-9,+, ?+ /, 8, ,>H,>?,. E >,?@ -+ 9 , => , -
- ?+8=+>8>+ 8?+ 8+/-+ ">+, 9/+, =%9/+,
+?+-+, - R,>+
S9/->+. L H,>? , - = =? - /- =?+
=> -+, ?++?+, +>, /-, ?+ 9 >8+ + ?+9?@ , =,> -9, 8+ -
>8.
• U%6,)/& E, - ?+9>+ >+>- 9+, ?+,, ?+, ,>9?+, 9 ,
,> ?+,+ ?9+ ,9, ??>H,>?, ?+89, +/,/-, 8=-+&
- >+>- 9, V9- -+, ->8+, ) J+,. T+>-
89/-, - M9?=+ G9.
• P/8(&%>& E- ?+9>+ >+, -, +/,?+, =+,/-, , ->, 9
=> - 8?+ 9 , => -. E8=-+& P+/-?@ - 8?+
-+?-, ?+8?-, B9,8>+. P+/-?@ -+>, >+ 9
9/?@ 9 9,+ , =9 +/> 89?, =+/-?+,.
• M),(& E, - ,9/%?+9>+ +/,?+, - =+/-?@. E -+, >/+,
>,?@ , 8=+,/- +/> >++, -+, >+, 9 ?++ -
24
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
26/91
8?+ 9 , 9 ,>9 / , =+ -8>?+, >8=+ ?+,>+, 89;
->+, =+ --+ , >/ ?+ 89,> - =+/-?@.
• P(,;,/)& ,+ -, ??>H,>?, 98?, 9 =+/-?@. L+, =8>+,
8, 8=+>>, 9 =+/-?@ ,+ - 8 ; - ,?@ ,>. L 8
? - >? ?>- ; - ,?@ ,> - ,=,@ ?+ 9 -+, >+, ,
,=+ >++ - 8.
• E)(4)%&/)& S+ -, ??>H,>?, 98?, 9 89,>. E8=-+& R 2 F
M>+ ; T+8,+ D9/ \>,+.
• V(,%(8& E, 9 ?> 9 ,98 -+, , =9>+, +/,?@
=9+ ,& ?9>>> ?9+ - /- =9 , ?9>,
,>98>+, 8 8=-+& - - 8+ />?+,?> =,+, 9 > ?9+ - /- + =9 ,
?9> 9-- ?9;+ -+ = + - -+ 9 >+8 +>,
/-,. E8=-+& =?+ 9>+ 8+>+. I=>, ,+ 9--, ?9;+ -+
+ = - -+ 9 >+8 +>, /-, 8=-+& 9/??@ >8=+
- 8+ /J+, 8+ />?+,.
• E)%;(4/,) 4 4&%( &,(& L+, 8, 9>-+, ,+ - 8 >8>? "*#
- 8 "8# ; - 8+ "M#. ?+>9?@ , =,> -+, ,>8+, ,>,
8, = 9 89,> 8+ -8>+, +, =+ "*1 *2 *3]]. *#
• M4%( A,%;+%&( * ^
* ) W 10 W 12 W 10 40 ) 5 5
C++? ,8=-8> ?+8+ 8 , +/> =+ - ,98>+ -+, -8>+,
- 89,> +, =+ - ?> >+,.
• L( M4%((& E, - >8+ ?>- 9 89,> + ?9+ - 8+
-8>+, , 8= ; - ,8%,98 -+, >+, ?>-, ?9+ - 8+
-8>+, , = 8=-+ 8=&
M 5 ) 7 10 12 ++-+, & 5 7 ) 10 12 + M )
E8=-+ =& 25 10 16 2) 30 40 ++-+, & 10 16 25
2) 30 40 + , > 9& M 25 W 2) 2650
2
25
*[[ N
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
27/91
• M/4(& E, - -+ 8, 9 89,> ; , =,> 8, 8>
9 , >+, , - +> M+.
E8=-+& + -+, -+,&
7 ) 6 7 3 2 7 4 5 7
M+ 7 , - -+ =>>+ - 89,>
• E)%;(4/,) 4 4%)2,)%>& L+, >+, - 8?+ 8+/-+ -
> ?+?>, >++ 9 -+ ?>-. D=+ - ,=,@
-+, >+, +/,+, ,> ?+?>?@ =9 , 8;+ + 8+ =9+ +?9
>, >=+, ?9& -=>+?>?, ?9+ -+, >+, ,> / ?+?>+,
=->?9>?, ?9+ -+, >+, ,> 89; ,=,+, ; 8,+?9>?, ?,+
>8+.
L, 8, ,=,@ ,> 8, 9>-, ,+& - + + -
,?@ ,> ; - ?+ ?@.
• V(,%(.(& S ?-?9- =+ - 8 -, ,?+, ?9>?, ,>+ , - 8
-, ? -8>+ +/,+ "!# ; - 8 -+, -+,
+/,+, -+, - ?9+.
V K : ,9 9>-?@ , 9 =+, - 8,8 9 - 8 ; ,9
>=>?@ , 8, ,?--. E- =9> ,>H,>?+ SPSS 12.0 - +8 +
>H=?+ - ,>8?@: S K :
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
28/91
E, 9 8 >,> =, +, - ??@ ?9>+ =,> -
,?@ ,> -?@ - 8.
• E)%;(&%>& E - 8;+ => -+, ,>9+, ,>H,>?+, -+, =8>+,
=+/-?+-, ,+ ,?++?+, ; , ?,+ ,>8-+, 8> 9 89,>
/+ 9 , 8+, ?+,>+, ; >8=+ 9>- - >+>- -
=+/-?@. L ,>8?@ 9 -+ ?+ = 9 =8>+ - =+/-?@ , -
--8 E,>8?@ P9>9-. U -, ,>, - ,>8?@ =9>9- , 9 -
8,8 + =8> =, ,9 + ?>98/ =+ ,+ ; 9 9>- E-
I>-+ ?+8 =+//- + "_# ; 9
>-+ " /# -+, , =9 ?+> - -+ ?+ 9 8 + >
- 2 ; 5 8>8>?8> , +> - ,9> 8& P.U. ` ,. > a ` W
,.>. + ` ,.>. , - +8 -H8> . , - --8 -H8>
,9=+.
• C/,,(&%>5 E, - >? 9 > +, + 8, /-, -?+, +
,+?, 8 - +
,+??@ + >-?@ > -, /-,.
P ?++? - -?@ ,>> > - /- => ; -, =>,
=+ =, , ?,+ -/+ 9 8> ?+-?@: 9 , 9 +8>+
-+, -+, -, /-, ,9 9- + ,8>?.
P -/+ ,9, ?-?9-+, ,+ >+,+, , 8/+ ?+ - ;9 -,
?+8=9>+, ; -+, =9>, ,>H,>?+, >-, ?+8+ - SPSS 12.0 ,> , -/+
.
L ?+-?@ > -, /-, =9 ,
W D/-
W R9-
W F9>
W M9; F9>
W P
P.U P.U.
27
N>
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
29/91
T8=+
P ,/ , , + /- ; 9 >=> - ,9> >/-
0 + ; ?+-?@
0 030 D/-
031 070 R9-
071 0(0 F9>
0(1 0(( M9;
1 P
E- -,, - - 8> ?+-?@ =8> +/>
9 ,?=?@ - >? - 8?+ 8+/-+. A,H = -, /-, 9
?+ 8?+ - =?+ 9>+ "P.U.# , ?8> ?9+ -
-+ - /- => , =+,>+ ; ,89; ?9+ - -+ -
/- => , >+.
C+?-9,@& - ?+-?@ ,+-+ >8 , +, "2# /-, "=>,
=>,# ,> -?+, --8> ; - ,
-?@ =+ + =? -+, 9>+,. L =??@ ?+,=+ ,+-+ -+ 9
, ?++? ?+8+ ,@:.
• R,@& E, - 9 ,>9 - >9- - ?+-?@ ; , ?= =? -
=?+ 9>+. A?>9-8> - -,, ,@ , 9 -, 8, -
,>H,>? 8, 9>- ,>?+, ?>H+,
9/+, =%9/+, ; =? - /-. E,>
=9 , ,8=- ; 8->=-.
S8=-& S - --8 ,8=- ?9+ ?+,> 9 ,+- /- =>&
` B0 W B1*1 +
B0 >?=>+ + ?+,>> + -+ ?-?9-+ ` ?9+ *1 0
B1 => - -H ?> 9 = -+, -+, 9 >+8 - /-
=> "*1#
M->=-& C9+ ?+,> , /-, =>,` B0 W B1*1 W B2*2 W B3*3 W ]]]]].. W B*
2)
P+,>
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
30/91
E)(4)%&/) = %4%&( ,@,)%> &/9(&
C+ >8?@ 9,>+ + ?++ "R 2#
I? -, ?+, - /- => 9 ,+ =-?, =+ -,
/-, =>,. E,> ?+ >+8 -+, > 0 a R 2 a 1 8
9 > 9+ -, /-, =>, =-? 8+ - /-
=>.
E- -+ R 2 / , 8;+ - 75 = =+ ; ,+- - ?9?@ ,@. E - =9> ,>H,>?+ SPSS 12.0
/ , 8;+ - (0 = 9 ; ,@ ?+9>. S , 8+ - 75 ;
9 =9 - 89,> = --+ , ?9 - ?9+ @,>?+ =+ ?,+: ; -
?+-98 ,9+, >=+, 9--+, + 8;+ + 9- 14 ; 9 -8-+, =+9 ,> + - -H ,@ ; ,> ,>+,++ - 8+-+ ;
9 ?+ 9+ - =+8 ,> 9 - R 2 9,>+ , 8;+ - 75.
E8=-+&
S R 2 9,>+ , 9- (2 ,>+ , "P&U# ,+ =-?, =+ -, /-, =>, 9
, =-? - ) ; ,@ ?+9>.
E,>H,>?+ F"D,>/9?@ M>+ ; T+8,+#& C+,>>9; -+ 9 , --8
-,, - .
E,> ,>H,>?+ ;9 /9?+, -, /-, =>, - =??@ - =?+ 9>+ ,>, =9 + + ?+>/9 = ,/-+ ,
?+8= - -+ F + - ?9+ A+ "=9> ,>H,>?+ SPSS 12.0#
?+ - -+ F _ + - T/- S?+: ?9+ -+, +,
-/> ; 8+ /-, =>, 9>-,.
S F b F _ ?+>/9; , F a F _ + ?+>/9;.
E,> ,>H,>?+ - =9> SPSS 12.0 =8> =+/ - =@>,, 9 -
,
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
31/91
,>H,>?+ S>>c F+ \+c, , =9/ - =@>,, ?+ 9 -
, > - /- => ; -,
=>, ?+ 9 ?+ - =@>,,
?+ 9 ()(0 ?+, ?+>/9; -
+ ; ; ,@ ?+9>.
E,>H,>?+ >& E,> ,>H,>?+ ,J- - , ? 9 -,
/-, =>, ,> , 9 , 8+ + 9- - 3 -
=9> ,>H,>?+ SPSS 12.0 ; 5 - =9> ,>H,>?+ S>>c F+
\+c, = 9 ; ,@ ?+9>. A?+- - -+ /,+-9>+ -,
/-, =>, / , 9- + 8;+ +, "2# = ? -
=>. S - , ; ?+ - =+8
,> 9 - - , , 8+ + 9-
- 3.
' VALORACI$N DE TERRENOS URBANOS PRE-URBANOS SIN
CONSTRUCCI$N
L >8?@ - -+ -+, >+, , - ,?@ 8,
8=+>> ; -? =+ -+ ?9- 9 - 8;+ ?9+ ; +/- ?,8>
?9 ,+, 8>++, ?>+, ?>+, 9 =8> -- 9 -+ - ;
+ - >+.
A?>9-8> ,> 8>++, ?>+, ?>+, = -- - 9,>=?+
MÉTODO DIRECTO O DE MERCADO FORMA TRADICIONAL&
E,> 8>++ ?+,,> - -, >,??+, ?+8= >
>+, 9-, + ,8>, 9 ; ,+ /8> ,>+, ; =+>+?+-+,
- ++ ,9/->+ - 89?=+ + , 9/? - =?- + -+>
>+ 9> -+, +, ->8+, J+, => - 8+8>+ 9 , - - -+.
T+8+ 9 8+ * , ?9>+ - =?+ ;9/??@.
30
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
32/91
A>, =-? ,> 8>++ , ,>? -9+, =8>+, 9 ,+ 8=+>>,
?++?&
P,+, = =-? - M>++ D?>+ M?+ F+8 T?+-
• I>+ + -+> >+ ,> , =9 > -+, ,9>, +?98>+,&
. P--- ,9?,+-
/. C+>>+ 8>+
?. D+?98>+ P+=
• S -+ >+ =+= - -9+ ,+-+ - >, -
,9> + -+, ?> ,>+ "N -
+?98>+ >+8+ =+>+?+-+ J+ >8,>#.
• S - -9 + , 9/? - =?- + -+> >+ >, 9-+ >9-+ >=?+ =--+8+ >?.
• M - -+> + =?- = ?+8=- ?+ -, 8, - +?98>+ =+=
; >+8 -, +++ = , ?+@8?, =+8>, >=+, ?+,>9??@
- ,?>+ - ,+?+%?+@8?+ +8/ -, 9/?+, 9 ,>
->8> ??,.
• E,=? + =?- >+ >-, ?+8+&
=+= ?+=+= 9,, ,98/.
• S - ++ 9/+ ; ,+-?> 9 ?+,>? /-,
9/,.• S - O+ S9/->+ - M9?=+ + , 9/? -
=?- + -+> >+.
R,>+ S9/->+& ,+ -, +++, -+ 89?=+, + ,
,> ; , =+>+?+- >++, -+, +?98>+, ?+8= > /,
89/-,. E- R,>+ ,> ?+ =+ 9 ,>+ - , -- >, -/+, -
+ H? ; =+>+?+-+. A- -9+ ,+-+ - >, , - -/+ H? ; - +.
31
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
33/91
E- L/+ ? -- +>+ >+, -, >,??+, ?+8= >
8,>. L - -/+
H? , - ,9>& C+8=+ + 8+>+ ?> ,>+. L & ?+8=+ + 8+>+ ?> ,>+ +. E- 8+ +8 - -9+ , +8, -
S+? T,+, B,- = - M>++ M?+ ?+- , NR
3 "KW1# + d N /-, =>, ; 3 ; 1 ?+,>>,
C+8+ -, + =+ ?>9-?@ =?+, - >8=+ >,?9+ > - >. E,>
?+?>+ , =9 - =+ >, 8>++,&
. E M+/4/ 4 N%6 ,( 4 P,&%/)
U>-+ -+, I.P.C. +, =+ - B?+ C>- V9-
VA P.U.R. "F.A.I# + F.A.I I.P.C. ?>9-[[ I.P.C. >+
VA V-+ ?>9-+
P.U.R. P?+ 9>+ - + 9,> =+
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
34/91
N J+, + 8,,
"1 2 3 ........ #
L - F.A.I.&
CUADRO X
CORRECTIVO DE PRECIOS
R?,&%(N
F&( V(/, U%(,%/B);"
C/,,&%6/ F'A'I' V'A'
I'P'C'A' I'P'C''1 10 05 06 125.000 614)3 54464 112 140.000002 05 0) 06 12).000 614)3 5)053 105 134.400003 10 04 06 132.000 614)3 535(4 114 150.4)000
TOTAL H"H'0!00
P 9>- - 8>++ -, >,, =,, ; - - UNELLEZ , 9>- -
?9+ ,9>&
CUADRO
CORRECTIVO DE PRECIOS
R?,&%( N F&( V(/, U%(,%/ B);" F(&/, :1 %
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
35/91
C+?>+ =+ ,9=+ 9 =?- >+ ,> 8J+ ,9 =+ 8=-+ 9 >+ 50082 > 9 -+ 8;+ 9 9
=?- )0082. E - =?>? ?9+ , ,-??+ -+, +, -+, 9,>+ -, , 9>-+ -+, ,9>,
8>++,&
M>++ C+-?@ P+>?-&
S /9,? - ?9 8;+ 9,> + - 9 > - ?+ 8, ->+ ; ,
+=> - ?9 8?+ 8, =+//-. L 8, >H=? - 8?+ 8+/-+ ,
- ?+-?@ =+>?- + -H >=+ -+H>8?+.
! A "*#B + ! -+ 9>+ =-?/- - =?- B,82
A P+8+ -+, 8+>+, -+, 8+ - &
L+ ! L+ A W B . L+ *
B L+ ! L+ A L+ *S > - ?9 ?+ - - ; , +/> ?>8> - -+ 9>+
9,>+.
M>++ L++ D R9+ "L.D.R.#
! V-+ 9>+ =-?/- - =?- B,82
*ARR P+8+ , ,>, - R,>+ S9/->+AI -9 - 89/-P.U.C. P?+ U>+ C++ =+ >8=+
34
! *AR P.U.C.
AI
66
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
36/91
M>++ - D. C-+, M;&
E- D. M; ?& 9 ?9+ 9 >+ 9/+ + =%9/+ 9=-? ,9 ,9
-+ ,89; 9 10 + ?,. E- ,9->+ - =?+ 9>+ - >+
+ , ?+8=+> ?+8+ 9 + -,
/-, =?+ 9>+ ; >+ - ?> ; - =?+
9>+ ?++ , +/> 8> +, =,+, 8>8>?,&
. C9+ - - >+ -+ , 8;+ 9 - =+8+ -+,
&
! 1 * W * "P.U.C.#
+
! V-+ 9>+ 9,>+AI - >+ -+*ARR P+8+ -, -+, + ?++* C+,>> 010
/. C9+ - - >+ -+ , 8+ 9 - =+8+ -, ,
-+,
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
37/91
, -
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
38/91
CUADRO "
CORRECTIVOS DE PRECIOS POTR TIEMPO
R?'N°
F&( G,( :;"< M// B)' P' U%(,%/B);"
FACTOR:1%+ P.U.
A%)%) )(4)%&/5
C&/ 4 ( ;4%( (,%;+%&( :X<* 1.)().)(1)2 126.5(27) B,82
15
C&/ 4 ( ;4%(( :M4<
M 10).350 B,82
E=-??@& S >+8@ - 8 >8>? /+ &
. L =?- =+, >++, -+, ,?+, =/-?+,
/. T 9 ?-> 9/??@
?. S9 ? , ?->
. P+, +
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
39/91
A9) / &/,,&%6/ 4 ,()5
S 9>-@ ?+-?@ =+>?- =+9 , 9 8>++ 9,- ; , - 8, 9>-+
- 8?+ 8+/-+ ?9+ , 9 +8+ 9 89,> =+ + -,
?>8> - =?+ 9>+ 9,>+
! A "*#h
! 422.247.4666 "500#%0(724
! 422.247.4666 "0003# 106.)2))6 B,82
V(/, /( 2(,&( 4 ,,/
VT 5.000 82 106.)2))6 B,82 534.144.300 B,.
A2%&(4/ M+/4/ 4 L/,./ DWR@@%,/&
! *AR "P.U.A#AI
! 4.1)6)) 126.5(27) B,82
5000
! "0(735# "126.5(27)# 123.23)07 B,82
3)
66
66
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
40/91
A2%&(&%> ( C(,/) M*,5
! 1 * W * "P.U.C.#
! 1 % 500[[ 010 W 010 "126.5(27)#4.1)6))
! 124.136)) B, 82
MÉTODO DE MERCADO INFERENCIA ESTAD#STICA :MODELO DE
RERESI$N MLTIPLE<A+=?@ 8+-+, -+, => -+, 8>++, ?>H>+,
=+ - H,>?.
E ,> 8>++ -, >?, ,+ >H, - =+=+ 8?+ ,>+ , -+,
>+, - 8?+.
E- +/>+ - 8>++ ?>H - >,+ , - ,?+? -,
, - -, --, ; >>-, -
/,9 8+-+, 9 =-9 8 ,>,+ - /- +/,
-+, =?+, - 8?+ 9 , ,>9. P+ -+ >>+ , / ,9 -+, ,9>,
=,+,&
C++?8>+ >+,
R?+-??@ D>+,
P+?,8>+ ; -,, >+,
I>=>?@ -+, ,9->+,
R??@ - 8+-+ / , =-?+ ?9+ , ?,> 8, 9 /-
=> = =+ =-? - /- -+, =?+, 9,+, - 8?+
8+/-+.
E -+, >+, 9/+, ; =%9/+, ?>9-8> , ,> >/+ ?+
8+-+, ,@ 8->=- >+ ?+,?@ -+, 8->=-, +, 9
>+, 9/+,.
3(
AI
*AR
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
41/91
C9+ => =-? - ?+8=+>8>+ - 8?+ >+, 9/+,
/,+, 9 89,> - =+/-?@ ; =?+, - 9,+ "!# ?+,+
??>H,>?, 9 - - 8+-+ ,@ -- - 9
?+,,> 9 , ?++?,.
L +H , ,+-+ - ?,+ >+ =+
H,>?.
A ?+>9?@ 89,> -+, -,, -+, ,>H,>?+, 9 ? ,@
?+9> "R 2 9,>+ F >#.
PRIMERA CORRIDA' MATRIZ DE CORRELACI$N
E- O/>+ - 8> ?+-?@ , ?++? - >? ; 8>9 - +
,+??@ -?@ > -, /-, =>, > ,. L+, ?+, -
8> ,J- 9 ?+-?@ 9- ; +=9,> > - =?+ 9>+ ; - -
>+ 89; ; ?> > - =?+ 9>+ ; - 9/??@ /- ; ?> ?+
- >8=+. E, 8=+>> 9 - >,+ -? 9 /9 ,-??@ -, /-,
=>, = =? - /- => /+ 9 ?9+ ,
,-??+ - 8+-+ ,@ -- 8->=- -+, ?+, + ,>H,>?+, ,9- 8+, ?+ - ?+-?@ > -, /-,
=>, + 9 =,> =+/-8, 89->?+--. U ?+-?@
8;+ - 70 > -, /-, =>, , 8+>+ >?@ =+9
,>+,+ - 8+-+ ; -+, ,>H,>?+, 9 ? ,@ ?+9> >-, ?+8+& R 2
F ; > = ?/-.
S > R 2 9,>+ 0(0 ? 9 -, ?+, - =?+ 9>+ ,+
=-?, 9 (2 =+ -, /-, =>, + ,+, - 8+-+ 9 ,=-? 9 ) ,J-+ ,@ ?+9>. P+ +> => - -+ F 54534
40
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
42/91
?+ - ?9+ A+ >+ 9 ?+- - ,>/9?@ 9 =+=+?@
_ 0000 "-+ 9 ? ?+8+ ,# +/>+, 9 ?+? ,@ ?+9>.
S +/, 9 > "?+ - ?9+ ?+,#= - /-
=> - ,+, 9 ?+? ,@ ?+9>.
P - /- 9/??@ - ,+, 9
?+.
P - /- >8=+ -, ,+, 9
?+? ,@
?+9>. O/,8+, 9 -+, -+, > = -, /-, >8=+ ,+ 8+,
-+ /,+-9>+ +, "2# ,J-+ 9 -?@ /- ?+ - /- =>
,>+ ? 9 ; 9 =9 - 89,> ; , - ?9+ C, c, +,>?,
"D@,>?+ =+ ?,+# ; - ?+-98 S> ,9- "R,9+, E,>+,# >++,
9--+, -+, /,+-9>+, 8;+, 14 ; 9 -8-+,
=+9 ? ,=,@ ?+ ,=?>+ - ?> ,@ ; ; 9 +- ?+
- =+8 ,> 9 - - ,+, -, /-, =>,
, 8+ + 9- - 3 ?+ 9 - ?+
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
43/91
M(,%. 4 C/,,(&%>
C/,,(&%>
2'' G,( U8%&(&%> T%;2/ =.9. P,+ C+->+
S. "2%>-# N
1
15
%.445.0(6
15
.(5)gg000
15
.264
.34215
P,+ C+->+S. "2%>-#
N
%.445.0(6
15
1
15
%.417.122
15
.4)(
.06415
U/??@ P,+ C+->+S. "2%>-#
N
.(5)gg000
15
%.417.122
15
1
15
.206
.46215
T8=+ P,+ C+->+
S. "2%>-# N
.264
.34215
.4)(
.06415
.206
.46215
1
15gg C+->+ , , > > 0.01 -- "2%>-#
R@,)%>
V(,%(8) E,4R;/648
M/4 V(,%(8 E,4 V(,%(8 R;/64 M/41 T8=+ 9/??@ E>
A-- 9,> /-, >
/ D=> /-& =.9.
M/4 S;;(,*8
M/4 R R S=, A49)4 R S=(,
E4 E,,/, /? E)%;(
D,8(-()/
1 .(6) .(37 .(20 )(63.12322 2.70( P?>+,& "C+,>># >8=+ 9/??@
/ D=> /-& =.9.
ANOVA8
M/4 S;/ ? S=(,
D? M( S=(, F S%@
1 R,@R,9-T+>-
1.31E W 10).)4E W 0)1.40E W 10
31114
43)111654).4)0337577.7((
54.534 .000
P?>+,& "C+,>># >8=+ 9/??@
/ D=> /-& =.9.
42
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
44/91
C/??%&%)(
M/4U)(4(,4%.4
C/??%&%)S(4(,4%.4C/??%&%) S%@
B S4' E,,/, 8(1 "C+,>>#
U/??@T8=+
%42(5.)11%1.213
37050.231)733.017
16)65.014.745
4255.2))5014.444
%.17).)47.177
%.255%1.62().7071.742
.)04
.132
.000
.10( D=> /-& =.9.
C()Y%) D%(@/)%&)(
C() N;8, S4' R)%4( 2'' P,4%&4 V( R)%4(
1 %.162 (2125 )357).2203 %1453.2202 .212 (3420 (1516.5607 1(03.43(33 %.2)1 (62)0 ()7(4.2))2 %2514.2))4 %.127 (6320 (7460.2732 %114.2735 .636 ()310 (260(.30(5 5700.6(056 %.1)2 ()500 10012(.5)5 %162(.5)57 %.1)2 ()500 10012(.5)5 %162(.5)5) %.043 ()530 ()(16.)443 %3)6.)4430( .521 7167(45 6700(.72(4 466(.7206
10 %1.66) 1265(510 141547.45) %14(52.3611 2.20) 1614()71 141711.)57 1(7)6.)4312 .423 14511)73 141327.321 37(1.37)613 %1.355 12(16)(( 141317.510 %1214).6114 %.457 10040161 1044(5.141 %40(3.54115 .457 1(115)(0 1)7062.666 40(6.233) D=> /-& =.9.
R)%4() S(%)%&)(
M%%;; M%; M( S4' D6%(%/ NP?> V-9R,9-S>. P?> V-9S>. R,9-
6700(.727%14(52.36
%1.507%1.66)
1)7062.671(7)6.)42
2.4122.20)
113173.76.00000
.000
.000
30640.017777(44.(5(57
1.000.))6
15151515
D=> /-& =.9.
43
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
45/91
SEUNDA CORRIDA
L+, ?+, - 8> ,J- 9 ?+-?@ 9- ; +=9,> > - =?+
9>+ ; - >+ 89; ; ?> > - =?+ 9>+ ; - 9/??@
9- ; ?> ?+ - >8=+.
A-,, -+, E,>H,>?+,&
S +/, 9 -+ R 2 9,>+ 0(6( -+ 9 ? 9 -, ?+, -
=?+ 9>+ - >+ ,+ =-?, 9 =+=+?@ ,9=+ - (6 =+ -,
/-, =-?>, 9/??@ ; >8=+. A,H ?+8+ - -+ - ,>H,>?+ F
12477) = 9 ?+- - ?9 + - ,
9 ?+H,>?+ > + - T/- C+, ,
8;+ +, "2# -+ /,+-9>+ = ? 9 -, ?+/-, 9/??@ ;
>8=+. P 9 - ,, >++ ,>+ ? - ,>? ,@ ?+9>. S+ -
?9?@ 9,>&
` %406)013 1141*1 W 366112(*2 W )74110*3
D+&
` P?+ 9>+ =? B,82
*1 82
*2 U/??@ /9
*3 T8=+ >8,>,
R,+-+ - ?9?@&
` %406)013 1141 "500082# W 36.6112( "3# W ).74110 "(#
"I>-+, -+ 8?+ = - =?- >+ - 8, + 1
T8,> J+ 2007 >8=+ (#
N+>& L+, ,+, -, /-, =>, - ?9?@ 9,> ,+ =+,>+,
?+ ?=?@ =+ -+ >>+ - 8?+ =,> 9 ?+8=+>8>+ ?+-` 17).73075 B,82
E,> -+ ,>H,>? , --8 ,>8?@ =9>9- 9 -, ,>,
- ,>8?@ =9>9- , 9 - 8,8 + =8> =, ,9 + ?>98/
=+ ,+ , 9 ; 9 9>- - >-+ ?+8
=+//- + "_# ; 9 >-+ " /# -+, , =9 ?+> - =?+
9>+ - >+ ?+ 9 8 + > - 2 ; 5 8>8>?8> , +>
- ,9> 8&P.U. ` >., a P.U.M. a ` W >.,.
44
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
46/91
D+ ` >.,. , - +8 -H8> .,. -H8> ,9=+.
C+8+ 15 89,> =9J , 9>- - ,>/9?@ > ,>9> ?+ 9 (5
?+-# N
1
13
%.363.223
13
.(76gg000
13
.334
.26513
P,+ C+->+S. "2%>-#
N
%.363.223
13
1
13
%.32).273
13
.4(3
.0)713
U/??@ P,+ C+->+S. "2%>-#
N
.(76gg000
13
%.32).273
13
1
13
.257
.3(713
T8=+ P,+ C+->+S. "2%>-#
N
.334
.26513
.4(3
.0)713
.257
.3(713
1
13
gg C+->+ , , > > 0.01 -- "2%>-#
R@,)%>
V(,%(8) E,4R;/648
M/4 V(,%(8 E,4 V(,%(8 R;/64 M/41 T8=+ 9/??@ E>
A-- 9,> /-, >
/ D=> /-& =.9.
45
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
47/91
M/4 S;;(,*8
M/4 R R S=, A49)4 R S=(,
E4 E,,/, /? E)%;(
D,8(-()/
1 .()) .(77 .(6( 540(.74503 2.10( P?>+,& "C+,>># >8=+ 9/??@
/ D=> /-& =.9.
ANOVA8
M/4 S;/ ? S=(,
D? M( S=(, F S%@
1 R,@R,9-T+>-
1.10E W 102.63E W 0)1.12E W 10
3(
12
365165612).62(265341.2))
124.77) .000
P?>+,& "C+,>># >8=+ 9/??@ / D=> /-& =.9.
C/??%&%)(
M/4U)(4(,4%.4
C/??%&%)S(4(,4%.4C/??%&%) S%@
B S4' E,,/, 8(1 "C+,>>#
U/??@
T8=+
%406).013%1.141
36611.2(0
)741.10(
101)0.546.455
264(.)3(
302).317
%.175.)6)
.1(7
%.400%2.50613.)16
2.))6
.6((
.034
.000
.01) D=> /-& =.9.
C()Y%) D%(@/)%&)(
C() N;8, S4' R)%4( 2'' P,4%&4 V( R)%4(1 %.1)0 (2125 (30(6.2043 %(71.204262 .41) (3420 (1156.76(1 2263.230(3 %.416 (62)0 ()52).)64) %224).)654 %.176 (6320 (7273.(361 %(53.(36145 1.035 ()310 (2710.55(3 55((.44076 %.335 ()500 100310.)24 %1)10.)24
7 %.335 ()500 100310.)24 %1)10.)24) %.11) ()530 ((16(.(7(6 %63(.(7(60( .))( 7167(45 66)71.0751 4)0).374(10 %.)(1 14511)73 1402(7.(11 4)20.)1)(11 %2.056 12(16)(( 1402)).6)2 %1111(.7512 %.645 10040161 103)(1.745 %34(0.13513 %1.027 1(115).( 1)5605.246 5553.653( D=> /-& =.9.
46
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
48/91
R)%4() S(%)%&)(
M%%;; M%; M( S4' D6%(%/ NP?> V-9R,9-S>. P?> V-9S>. R,9-
66)71.07)%1111(.75
%1.375%2.056
1)5605.2555((.440(
2.5541.035
10)424.05.00000
.000
.000
30214.4672746)4.(7662
1.000.))6
13131313
D=> /-& =.9.
MÉTODOS INDIRECTOS
PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALD#AS
E,> 8>++ ?+,,> /9,? - -+ -+, >+, -, +,>+
+ , ,+-?> 9 ?+,>? -+, -+, =+/+, C8 M9?=-
>+ ,=?- ?9+ - ?+-+9 - =?+,.
MERCADO DE OFERTAS
C+,,> /9,? ,
,=?-, ?>-, + ; ?9,>, - -9 + , 9/? - =?-
>+.
L, 8+/-, =+, +, -+, 9-,. S - ,+-?> 3 @ 4 ? ?>- >-, ?+8+& 8 >8>? 8 +.
E- 8,8+ =+?8>+ , - ?+ -, ?9,>, ; -+, ,+, ?-, ?-?9- - -+ ,9- - =?- >+ =>+ 9
=+;?>+ =+>>?+ /,+ - ?=? ,+--+ - =?- + =+ -
+. L 9>-?@ ,> 8>++ ,+-+ =+? , , -,
??9,>?, ,9>,&
(< N+ ,> ->> = =-? - 8>++ 8?+ =+ + ,> 9-+,.
8< N+ ,> ?+>>+, 8>+, >+, 9-, + ,8>,.
&< L + + , 9/? - >+ , ?+,+ ?+8+ , >+ 9
=+8 =,@ 9/ 9. L, +, +
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
49/91
,>98>+, --, =+89-+, =+ -, C8, M9?=-, -, ?9-, ,
,>/-? -, ??>H,>?, ; ?=?, ,+--+ -+, >+, 8?+,
>+ - M9?=+ /+ ,9 9,??@ ??>+-+, ?9+ ,9
9/??@ +
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
50/91
V> 75.000.000 66.4(1.164 ).50).)36
VA ).50).)36 . 1 7.(37.11514 B, "1 W 00116#6
VUT 7.(3).11514 B, 15.)7423 B,82
500 82
' C(2%(%.(&%> 4 T,,/5
VA RT RT IT GT
RT R> - >+
M8 >, =,
IT I,+, T+>-,
GT G,>+, T+>-,
E,> 8>++ , 9>- ,+-+ 9--+, >+, 9 ,9, =+=>+, -+, >
+ 9 > 8,9- >- , - ?,+ -+, ,>?+8>+, ; -+, >+, 9
9>-
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
51/91
C> 8,@ - ?-> ?+ 9 ,98 -+, ,=?>+, 8=+>>,
; - ,9->+ ; ?+?-9,@ - -+ - / -9+ "/ ; =?,#
U ?> - =,+ + 8=, 9 - -
-+ D?-?@ >? 9 ?>++, 9--+, -8>+, 9 - >>+ - =>?@ -,, ; - ?+?-9,@ - -+ > -+, ?9-, , ?-9; -+,
,9>, -8>+,& A,=?>+, -, 9 / ?+> - +/>+ - -+ ; -
> - =+=>+ + ,+-?>> - +, -+?-?@ , - ++, - 9/,8+ ; -+, -
89/- ", +?98>+, ,=??@ + ?+,>9??@
-?+, 89, 9=+, +>+,#.
F? ; + V-9+ - P>+ -9+ + - T,+.
• E;/) &/;2;(,%/) * (/)&
S+ >++, 9--+, -8>+, +, 9 ,9,>> 9,>
>??+ ? ; ?/- - ,9->+ - +, +, =9 ?9+ - >=+ -+ ; -, ??>H,>?, - / >,. S
50
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
52/91
8/+ 9+, ,+=+>, /,?+, 9 , / ?-9 -
,&
F+>+?+= -+, +?98>+, 9 9,> -
?+ - =+= + =+,,@ - / >,
C+9, + =-+ - =+= >, ?+ -9+, >--, -
? 9/??@ -> -+, ; ?9-9 +>+ >-- 8=+>?
F+>+, - ?> ,9 ; 9 9 -,
??>H,>?, >--, ; ,=?>+, ->, 9 ? - -+
C9-9 +>+ ,+=+> + +?98>+ =+/>++ 9 , ?+, ?,+ ;
9 , -?+, ?+ - >,?@ - / ?9,>@.
RECOMENDACIONES ENERALES
E,>, ?+8?+, + , ?9> ,?>, -/+, ,+ 9 ,+ -
,9->+ =?, =, ; - =?>? ?+>9 - ?> -9>+. A,H
8,8+ + , => 9 -, +>?+, , , , - = - -> =+ 9
+ / +, -+, 9 + ? >+ -+, ,=?>+, 9H
8?++, =+ , >> 9 9H /, -+, ?,+, ; =+/-8, 9 ?+ 8,
- ??@ -+, ++,.
E - ??@ ,?> - >+ -, 8>H?- - >>+ = > -
?+9 "S9>+ . /+ ?+8=-8>+#
E, ?,+ >+, ; - ?>?@ - >,+&
N+8/, ; =--+, ?+8=->+, ?9- > Ne ?+-?@ -
A,+??@ O?@ + I,>>9?@ >,?@ - 9 , =>?
S / ?9 - ,>-+ ; -+, >--, - >/+ -+ 99 ,>+
, - 9 -? - ?@ - 8,8+.
R, 89; / - +>+ 9 ,,
? 9 ,@ ?+8=-> >++, -+, ,=?>+, +>+
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
53/91
E - ??@ ; 9 =+=? - -- - >>+ - -+
9 >8J+ ; >=+ -> ?9 8, > ? - ?+>+
- >>+ ?
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
54/91
ESQUEMA DE PRESENTACI$N A INSTITUCIONES PBLICA O PRIVADAS
1. ?
2. I>+9??@
3. C> ,98 - ,=??@
4. C>H,>?, - T+
6. F+8?@ - -+
7. D@,>?+
). A-+ ?-?9-+,
• E,>9+ 8?+
• C-?9-+,
• A-,, -+, ,9->+,
(. R,98 -+.
A+,&
• M>- ++ =+=
• P-+ 9/??@ ; ,>9?@
• C+9, - =?- >+
• C?-, ; 9>+?+, - >,+
53
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
55/91
REFERENCIAS BIBLIORGFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS' I@%,( 4 T()(&%/)' SOITAV. L. M;+
2002
2. CASTRO RIMALDI LINDLFO. I,2,(&%> * R@(;(&%> 4 ()
V(,%(8) U,8(() F4(;(). U, S8@ B+-H 3. C$DIO CIVIL VENEZOLANO. CAPITULO. III. A>H?9-+, 53) - 553
4. C$DIO PROCEDIMIENTO CIVIL. CAPITULO. VIII. A>H?9-+, 556 - 562 ;
777 - 77)
5. CONTRERAS SALAS JOSÉ' M(( 4 A6(/ B%) I;8)' UNELLEZ.
AJ+ 2000
6. DECLARACI$N DE PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD N° 10' C+-+
C+>+, V9-. AJ+ 2000
7. DESEDA MEDINA LUIS' F4(;/) 4 E)(4)%&( 2(,( A6((4/,) 4
I;8). C?,. $9-+ 1((1
). DESEDA MEDINA LUIS' A6(/ I;/8%%(,%/. UNE*PO. C?, 2002
(. IMENEZ ALEJANDRO' C,)/ 4 M(=%(,() * E=%2/) I4),%().
V-? M+ 2001
10. ERNGNDEZ J. SAMUEL' C,)/ B)%&/ A6(/ B%) I;8). M+
2003
11. LE DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES DONACIONES. C?,
O?>9/ 1(((
12. PIOL ROBERTO. V((&%> 4 E4%?%&(&%/) I)((&%/) R,()' C(,(&()
1((4
13. SOITAVE' M+/4/ 4 M,&(4/ 2(,( T,,/) C/),%4/) * C/,,&%6/) 2(,(
A2,/6&(;%/' C?, J+ 2000
54
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
56/91
A ?+>9?@ , 89,> 9 A-+ ?+8+ 8=-+ -9,>+ - 8>++-+H 9
-+, ?>9-, , ,> 9>-+ = -+ /, 89/-, "T+,# =+ IH,>?.
55
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
57/91
José Contreras S.
A-9+ P+ A8,>?@
PARCELA DE TERRENO SITUADA EN LA AV' SUCRE CON CALLE
CORDOBA! CABASQUEN MUNICIPIO UNDA ESTADO PORTUUESA
PROPIETAROS& PEDRO $OSj SILVA 'ERNNDEZPERITO AVALUADOR & M,?. $+, C+>,
56
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
58/91
CABASQUEN! DICIEMBRE "00
#NDICE
I>+9??@
C>, R,98 -+, ,9->+,
I>H,>?, G-,
L+?- ; E>++
S>9?@ $9H? ,+/ - A8>+
S>9?@ L- - I89/-
S>9?@ U/H,>? - 89/-
E,>9+ M?+
C-?9-+,
R,98 -+
A+,&
M>- +9?@
C+= +?98>+ =+=
C+9, D,>/9?@ "P?- T+#
R,9->+, P9>, E,>H,>?+, SPSS 12.0
C?-, ; A9>+?@ - =>+
1
2
3
4
5
6
6
7
)
10
57
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
59/91
INTRODUCCI$N
E- +/>+ =?=- ,> 8 - -+ - ;
+ "9,>=?+# - 89/- 9/?+ A. S9? ?+ ?-- C@+/
C/,9 M9?=+ U E,>+ P+>99,.
E,> I ?>-++ >+ - ?-,9
?>+ /+ 9 , -/++ = ,+-?> 9 =,>8+ - B?+ D++.
E- M>++ 9>-+ = -+ - =?- >+ , +8+ M?+ +
V>, ?+8=/-, ?+ 9,>, =?+, =+ >8=+ ; ,. T+8+ , >+, 9-, + ,8>, - 9 , ,> -++/8> ,>+, ; =+>+?+-+, - R,>+ S9/->+ - M9?=+
U.
S =-?@ - M>++ C>H
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
60/91
C9+&
ERENTE BANCO DORADO
D ?9+ ?+ -, ,>9??+, , =+?@ - - -+ - 89/-
9/?+ - AVENIDA SUCRE CON CALLE CÓRDOBA C'ABASQUEN
MUNICIPIO UNDA ESTADO PORTUGUESA.
E - ??+ , =9 +/, 9 - =+?8>+ 9>-+ = -
?-?9-+ - -+ , - 9,9-8> 8=-+ - ?8=+ - >,?@ =+ -+ ?9- ,
??, 8=-, ; - 9,+ - 9+, ; -,, ?+,=+>, ,9->@ 9 - 9 -+ ?>9- & CIENTO VEINTITRES MILLLONES CIENTO
VEINTE MIL DE BOLVARES "123.120.00000 B,.#
PERITO AVALUADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
5(
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
61/91
José Contreras S.
A-9+ P+ A8,>?@
PG 1 10
IDENTIFICACI$N
P,%/:)< ,)2/)(8:)< 4 A6(/ $OSj CONTRERAS S. N 45()
N;,/ 4 I)&,%2&%> SUDEBAN 4 A6((4/, P%773
B%:)< A6((4/:)< PARCELA DE TERRENO
F&( 4 A6(/ 12 12 2006
P,/2%(,%/ 4 B% PEDRO $OSj SILVA 'ERNNDEZ
C+4( 4 I4%4(45 V% 3.7)(.654
CERTIFICACI$N
!+ $+, C+>, S. T,+ /+ ?>
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
62/91
. Q9 - -+ +/>+ = - 89/- ,+-?>+ =+ /?+ D++ ; -+ =+ $OSj CONTRERAS AVALUADOR 101 + 8>++, ,?-8> +/>+, ?>H 8>+, ?+8+
9,>+, , 9 -- /+ + ?+8+ - ,9->+ +/>+- =-? -+, 8?++, 8>++,.
/. Q9 + >+ >, ?>+ ?>+ ?+ - =+= -9 ?9-9 =+,/- +=?@ ?+8?- + ?>? 8 - ?+ - =+=>+-+, H+-.
?. Q9 8, ,?+, 8 ??> =+ 8, /, ; ,=+,/-,.
. Q9 >++, -+, >+, +/>+, >?, =,+, + ?+, = ?+H,>?, ?,, ,> ,>9+ ,+ ?>, ,> + -? - /9 + ?+,?>8> +
8=+>> 9 =9 + ,> -+.F%,;( 4 A6((4/,
ASAPROVE N 101SUDEBAN N P%773
P 2 10
RESUMENP(,(5 BANCO DORADOF&(5 12%12%2006D5 $+, C+>,M/%6/5 A-+ - 89/- M// 4 A6(/& B)' 1"3'1"0'000!00T%2/ 4 I;85 PARCELA DE TERRENO D%,&&%>5 AVENIDA SUCRE CON CALLE CORDOBA
C%4(45 C/,9 M%&%2%/ U D%),%/ [[[[[[[[ E)(4/ P+>99,
DATOS DE REISTRO
R@%),/ 142 P,//&//& 1+
L%8,/)& Ne 121 F/%/& 1 - 3
T/;/& III F&(& 13%11%2006
CARACTER#STICASPARCELA DE TERRNO
61
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
63/91
A,(5 3(3 8,8
U8%&(&%> A),>;%&(& C++, F.G.S. Ne 0(e 16k10.)kk
'& 06(e 56k2(WW
G,(5 61141 82
P 3 10
DESCRIPCI$N DEL GREA
E
C+,>9??@
E,>+ C+,?@
O/,+, , '?KP?- T+ 61141 82
T/( 11!H1 ;"
62
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
64/91
63
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
65/91
P 4 10CARACTER#STICAS ENERALES
PARCELA DE TERRENO
T/2/@,(?( C+ => S8=- V P-
F/,;(
C9 R?>9-
P+-H++ R9- P+-H++ 9-
S,6%&%/)
A9 L9 G, T-?+ T,=+> =/-?+
L%4,/)
N/,5 C-- C@+/ E)& C-+ T+,S,5 S9?,@ P> L, O)& A. S9?
Z/%?%&(&%> * ,@(;/)
Z/%?%&(&%>& NO 'A! G,( M%;(& 300 82
\ &/),&&%>5 )0 \ 8%&(&%>& 60
A&&)/ 4 ( Z/(
A C> C-- V
D)(,,// 4 ( Z/(
U/ S8 9/
E =+?,+ N+ 9/
G,(
& 61141 82
64
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
66/91
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
67/91
P 6 10
SITUACI$N JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTOOCUPADO POR EL PROPIETARIO * ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FEC'A DE LA FIRMA DEL CONTRATO&DURACIÓN DEL CONTRATO&RENTA ESTIPULADA&REVISIÓN DEL CANÓN&
SITUACI$N LEAL DEL INMUEBLE
%2/&(:):) AR % III
C98=- ?+ -, +,
N+ ?98=- ?+ -, +,
C9- '/>/- SI NO
C/;(,%/) E9?+, =/-?,.
66
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
68/91
P 7 10
ESTUDIO DE MERCADO
N° REFERECNIALES GREA :;"< P'V' B);" FECA REISTRO1 C-- 2%C+8?+ 2000 1)4.250.000 (2125 100)05 102 C-- ) P 3700 345.654.000 (3420 220)05 123 C-- 7 C++8+>+ 4(00 471.772.000 (62)0 101005 144 A. 3 24 $9-+ 6000 ()3.100.000 (6320 241105 225 A 1 U> 10000 1.0)3.500.000 ()310 2)1105 25
6 A 3 24 $9-+ 11000 1.0)3.500.000 ()500 150206 2)7 A. 5 N+ P8+ 11000 10)2.236.000 ()500 130206 2)) C-- 3 B+-H 12000 40.000.000 ()530 150206 32( A. 2 17 D?8/ 55)04 20.500.000 7167(45 231105 41
10 C-- ) P 1(747 20.500.000 1265(510 111105 1311 C-- 7 C++8+>+ 61(2 10.000.000 1614()71 201105 3512 A. S9? "4# 37( 50.500.000 14511)73 211005 1513 C-- C@+/ "6# 3)(0( 50.000.000 12(16)(( 021205 3114 C-- 5 R?9> 1((20 20.000.000 10040161 231105 40
15 A. 5 N+ P8+ 41)50 )0.000.000 1(115)(0 170106 1)
P ) 10
AVALO
67
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
69/91
ANGLISIS DE LOS RESULTADOS
D ?9+ -+, ,9->+, ++, =+ - =9> ,>H,>?+ SPSS 12.0 -
?9?@ - ?> ,9->> , =, - ,9> 8&
` B0 W B1*1 W B2*2 W B3*3
D+ 9 , ?98=-&
R 2 A9,>+ 0()
F l F _ 21) l 3)6
> l W 2
P ? 9 -, /-, =>, , =9 + > -,
,9>, >,&
1. E?-> U/??@
2. P+, >++, -+, ,?+, =/-?+,
3. E,> 9/? 9 ?9 - P- B+-H - + C+8?-
VPT 61141 82 15).127(( B,82 (6.6)1.03436 B,82
VPT (6.6)1.03436 B,82
g V +, ,9->+, - =9> ,>H,>?+ SPSS 12.0
P ( 10
6)
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
70/91
RESUMEN DEL AVALO
P 10 10
6(
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
71/91
RESUMEN DEL AVALO
1. V-+ =?- T+ ]]]]]]]]]]]]. B,. 136.)64.)26)0
T+>- ]]]]]] B,. 136.)64.)26)0
V-+ R++ B,. 136.)00.00000
VALOR DE LIQUIDACI$N
S R,+-9?@ Ne 00(11(7 ; =9/-? G?> O
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
72/91
ANEXOS
71
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
73/91
FOTORAF#AS
72
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
74/91
FOTO 1. VISTA NOR%OESTE PARCELA DE TERRENO. ENTORNO URBANO.
C'ABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 2. LINDERO NORTE CALLE CÓRDOBA.
C'ABASQUEN DICIEMBRE 2006
73
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
75/91
FOTO 3. LINDERO OESTE AV. SUCRE. C'ABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 4. LINDERO ESTE CASA MARIO GONZLEZ.
C'ABASQUEN DICIEMBRE 2006
74
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
76/91
FOTO 5. LINDERO SUR PARED DE PETRA LINAREZ
C'ABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 6. REA NO CONSTRUIDA LINDERO SUR
C'ABASQUEN DICIEMBRE 2006
75
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
77/91
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
78/91
77
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
79/91
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
7)
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
80/91
7(
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
81/91
)0
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
82/91
)1
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
83/91
CROQUIS DE DISTRIBUCI$N:PARCELA DE TERRENO<
)2
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
84/91
ÁREA 1(Construida)
Locales Comerciales
ÁREA 3(Sin Construir)Solar
ÁREA 2(Construida)
Salones
28.40 m
18.50 m
15.0 m
!.30 m
15.0 m
4."0 m
.80 m
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN(PARCELA DE TERRENO)
S
N
EO
CÁLC#L$S% Área 1 & 28.40 ' 15.0 & 44304 m Área 2 & .80 ' 4."0 & 33.32 m Área 3 & 18.50 ' !.30 & 135.05 m Área & 11.41 m
2
2
2
2
)3
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
85/91
RESULTADOS PAQUETEESTAD#STICO SPSS 1"'0
)4
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
86/91
CUADRO DE VARIABLES
P'U' G,( U8%&(&%> T%;2/1 (2125 2000 2.00 7.002 (3420 3700 2.00 7.003 (62)0 4(00 2.00 ).004 (6320 6000 2.00 ).005 ()310 10000 2.00 (.00
6 ()500 11000 2.00 (.007 ()500 11000 2.00 (.00) ()530 12000 2.00 ).00( 7167(45 55)04 1.00 ).0010 1265(510 1(747 3.00 ).0011 1614()71 61(2 3.00 ).0012 14511)73 37( 3.00 ).0013 12(16)(( 3)(0( 3.00 ).0014 10040161 1((20 2.00 ).00
15 1(115)(0 41)50 3.00 (.00
M(,%. 4 C/,,(&%>
)5
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
87/91
C/,,(&%>
2'' G,( U8%&(&%> T%;2/ =.9. P,+ C+->+
S. "2%>-# N
1
12
%.1)7.561
12
.()4gg000
12
.0))
.7)512
P,+ C+->+S. "2%>-#
N
%.1)7.561
12
1
12
%.1(2.54(
12
.610g.035
12U/??@ P,+ C+->+
S. "2%>-# N
.()4gg000
12
%.1(2.54(
12
1
12
.022
.(4612
T8=+ P,+ C+->+S. "2%>-#
N
.0))
.7)512
.610g.035
12
.022
.(4612
1
12gg C+->+ , , > > 0.01 -- "2%>-#
g C+->+ , , > > 0.05 -- "2%>-#
R@,)%>
V(,%(8) E,4R;/648
M/4 V(,%(8 E,4 V(,%(8 R;/64 M/41 T8=+ 9/??@ E>
A-- 9,> /-, >
/ D=> /-& =.9.
M/4 S;;(,*8
M/4 R R S=, A49)4 R S=(,
E4 E,,/, /? E)%;(
D,8(-()/
1 .((4 .()) .()3 1(41.)4)40 1.335 P?>+,& "C+,>># >8=+ 9/??@
/ D=> /-& =.9.
ANOVA8
M/4 S;/ ? S=(,
4? M( S=(, F S%@
1 R,@R,9-T+>-
2.47E W 0(301662022.50E W 0(
3)
11
)241272(3.))3770775.22)
21).556 .000
P?>+,& "C+,>># >8=+ 9/??@
/ D=> /-& =.9.
C/??%&%)(
U)(4(,4%.4 S(4(,4%.4
)6
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
88/91
M/4 C/??%&%) C/??%&%) S%@B S4' E,,/, 8(
1 "C+,>>#U/??@
T8=+
107(2.0)7%.344
2)340.340
3(4(.((1
)615.220.161
1167.436
1113.1(1
%.10).(6)
.175
1.253%2.14224.276
3.54)
.246
.065
.000
.00) D=> /-& =.9.
C()Y%) D%(@/)%&)(
C() N;8, S4' R)%4( 2'' P,4%&4 V( R)%4(1 %1.1)( (2125 (4433.(105 %230).(112 %.221 (3420 (3)4).434( %24).434)(3 %.56( (62)0 (73)5.14(2 %1105.14(4 %.353 (6320 (7006.3120 %6)6.311((5 %.653 ()310 ((57).7134 %126).713
6 %.37)()500
((234.3160 %734.316007 %.37) ()500 ((234.3160 %734.31600) 1.)4( ()530 (4(3(.(273 35(0.0727( .5)7 7167(45 70540.16(0 113(.2)1010 %.3)6 14511)73 127345.025 %74(.(251011 .(73 12(16)(( 12727(.724 1))(.206112 .720 10040161 ((004.0(27 13(7.5173 D=> /-& =.9.
R)%4() S(%)%&)(
M%%;; M%; M( S4' D6%(%/ NP?> V-9R,9-S>. P?> V-9S>. R,9-
70540.172%230).(11
%1.(64%1.1)(
127345.0235(0.072)
1.)251.)4(
((()5.)41.00000
.000
.000
14((2.064211656.013))
1.000.)53
12121212
D=> /-& =.9.
)7
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
89/91
CREDENCIALES AUTORIZACI$NDEL PERITO
))
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
90/91
)(
8/18/2019 183277171 Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013 (1)
91/91
Top Related