VALUACIÓN DE
TERRENOS
RÚSTICOS Y CULTIVOS
Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo
BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES
Las Regiones Naturales del Perú
El Mapa Ecológico del Perú
El Sistema de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso Mayor
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS
Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realización Valor Afectivo Valor de Remate Valor según rentabilidad agrícola y/o
ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos
VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS
Pasos a seguir en valuación de terrenos rústicos:
Inspección ocular de campo
Determinación de la Región geográfica del Perú
correspondiente Zona de Vida
Categorías de suelos
Estudio de mercado
Toma de vistas fotográficas
ESTUDIO DE MERCADO EN CAÑETE
En un estudio de Mercado del Valle de Cañete se
encontró una escritura compra-venta de terreno rústico
correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis,
celebrada entre la Municipalidad de Cañete y una
persona particular en que el valor pactado fue de
$35,000/ha.
Por otro lado, se detectó que ofertaban terrenos de
segunda categoría entre 30 y 32 mil dólares por
hectárea; y de tercera categoría; entre 20 a 25 mil
dólares por hectárea.
Por tanto, para los terrenos motivo de valorización de
tercera categoría, por contenido tolerable de sales
solubles se adoptó el valor de 20 mil dólares por
hectárea.
VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E VBE = Valor básico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categoría d = Distancia al área con valor oficial urbano U = Uso T = Topografía y naturaleza del terreno V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de corrección ecológica
En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
VALORIZACIÓN DE CULTIVOS
TRANSITORIOS
Tipo de Cultivo
Estado de período vegetativo
Cultivo índice en la zona o localidad
Rendimiento/Ha
Previo en chacra
Valor Bruto de Producción
Costo de Producción
Rentabilidad
FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN DE TANGUIS
CULTIVO: Zapallo
VARIEDAD: Macre
EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año
NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto
Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días
DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.
A. MANO DE OBRA
LABOR Nº DE JORNAL VALOR
UNITARIO S/.
COSTO TOTAL
S/.
a. Preparación del terreno
Limpia de canales y acequias
Despaje
Chaleo y Quema Bordeadura
Tomeo
Incorporación de Estiércol
Riego de Machaco
Tapadura de surcos
b. Siembra
Siembra
c. Labores culturales
Primer abonamiento Primer deshierbo
Segundo abonamiento
Cambio de surco
Desahije
Acomodo de guías
Segundo deshierbo
Aplicaciones foliares
d. Riegos
e. Control Fitosanitario
f. Cosecha
Cosecha y selección
Guardianía
3
4
4 2
1
3
1
2
2
5 6
3
6
1
4
6
6
12
12
20
30
12.00
12.00
12.00 12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00 12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
36.00
48.00
48.00 24.00
12.00
36.00
12.00
24.00
24.00
60.00 72.00
36.00
72.00
12.00
48.00
72.00
72.00
144.00
144.00
240.00
360.00
TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00
I. COSTOS DIRECTOS
FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
B. MAQUINARIA Y EQUIPO
C. INSUMOS
II. COSTOS INDIRECTOS
GASTOS GENERALES
Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/. 242.24
Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80
TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04
CONSOLIDADO
COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00
A. Mano de Obra S/.996.00
B. Insumo 305.00
C. Insumos 1,727.00
COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04
D. Gastos de Administración S/. 242.24
E. Imprevistos S/. 302.80
COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$
FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
Tipo y edad de las plantación
Distanciamiento entre plantas y entre líneas
Número de plantas por hectárea
Estado de conservación
Rentabilidad de plantación modelo en la zona o
localidad
Depreciación
Valor por hectárea de la plantación y valor por planta
según años restantes de vida útil
VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación) Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco
Cultivo, Variedad : UC 157 F1
Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000
Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL
MEDIDA SOLES SOLES
COSTOS DIRECTOS 13,267.82
MANO DE OBRA 1,456.00 Preparación de Terreno
Despaje, incorporación de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00
Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00 Siembra
Selección y desinfección de plántulas Jornal 4.00 16.00 64.00
Distribución de plántula Jornal 4.00 16.00 64.00
Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00
Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00 Labores Culturales
Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00
Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00
Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00
Aplicación de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00
Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00
A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq 6.00 50.00 300.00
B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq 5.00 50.00 250.00
C. Acarreo de abonos Hora/máq 2.00 50.00 100.00
D. Cultivo, rayado Hora/máq 9.00 50.00 450.00
C. INSUMOS 10,711.82
1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00
2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90
Fosfato Di Amónico Kg. 435.00 1.27 552.45
Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00
3 Pesticidas
Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26
Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00
Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92
Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21
Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38
Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07
Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00
Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00
Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09
4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00
5 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32
II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82
A Imprevistos 8% 1,061.43
B Gastos Administrativos 2.50% 331.70
C Asistencia técnica 2.50% 331.70
D Interes Bancario
COSTO TOTAL 14,992.63
$ 3,931.00
S/. 13,758.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION
EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000
* Precio Promedio de Venta (Kg.) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 14,992.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 * Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia
Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco
Cultivo, Variedad : UC 157 F1
Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000
Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL
S/ S/
COSTOS DIRECTOS 9,504.62
MANO DE OBRA 2,000.00 Labores Culturales
Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00
Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00
Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00
Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00
Aplicación de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00 Cosecha
Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento)
B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00
Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00
Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00
Incorporación de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00
C. INSUMOS 6,854.62
1 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95
Fosfato Di Amónico Kg. 457 1.27 580.39
Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00
2 Pesticidas
Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42
Poliphos Lt. 4 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28
Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07
Benlate Kg. 3 148.59 445.77
Lorsban Lt. 3 59.00 177.00
Dipel Kg. 2 154.42 308.84
Plantvax Lt. 2 213.75 427.50
Citowett Lt. 2 31.09 62.18
3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00
4 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54
II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60
A Imprevistos 8% 760.37
B Gastos Administrativos 2.50% 237.62
C Asistencia técnica 2.50% 237.62
D Interés Bancario
COSTO TOTAL 10,740.22
$ 2,129.00
S/. 7,451.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000
* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 10,740.22
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. 10,299.78
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29
* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78
* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA :
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia
FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO
AÑO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
KG./HA US$/KG. US$ US$ US$
1 3000 0.8 2400 3931 -1531
2 8000 0.8 6400 2129 4271
3 16000 0.8 12800 2966 9834
4 14000 0.8 11200 3377 7823
5 12000 0.8 9600 2686 6914
6 9000 0.8 7200 2476 4724
Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2 cosechas al año se reduce a 6 años.
Características constructivas, área afectada y áreas techada
Edad de la o las Edificaciones
Depreciaciones
Aplicación de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservación
VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RÚSTICOS
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION
CODIGO Nº CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha – Hualgayoc
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008
ESTADO ACTUAL OCUPADO
PREDIO RUSTICO
USO ACTUAL VIVIENDA
ZONIFICACION Rural
TERRENO
Considerado en valor total del mismo
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
Por el Frente 5.00
Por la Derecha 7.00
Por la Izquierda 7.00
Por el Fondo 5.00 PERIMETRO ( m ) 24.00
AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES:
ESTADO DE CONSERVACION Regular No cuenta con servicios de agua,desagüe ni energía eléctrica.
ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO:
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Se desconoce inscripción registral. Terrenos de pasturas.
II. VALUACION
PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )
MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72 TECHOS Calamina F 34.80 PISOS Tierra Compactada I 5.59 PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64 REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00 BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00
INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00
VALOR UNITARIO DE
LA EDIFICACION S/. 246.75
VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75 DEPRECIACION ( % ) 35
FACTOR DE DEPRECIACION 0.65
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39 AREA TECHADA (m2 ) 35.00
VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65
III. VALOR DE LA EDIFICACION
VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO
TOTAL ( S/. ) 6,175.02
VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO
TOTAL ( $ ) 2,129.32
Valuación Total Comercial del predio:
VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de
plantaciones transitorias y/o
permanentes (VP) + valor
edificaciones (VE)
¡ MUCHAS GRACIAS !
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