PLAN URBANISTIC ZONAL ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR 1
Analiza modului de ocupare a parcelelor
POT, CUT
Analiza asupra ţesutului se referă la indicatorii urbanistici existenti – POT şi CUT, relevanţi
pentru modul de ocupare.
Aceasta analiză este necesară în scopul obţinerii datelor privind diferitele moduri de ocupare
a terenului în zonele ce definesc centru localităţii, pentru a reglementa ulterior zona în confromitate
cu vocaţia şi cu caracateristicile diferite ale zonei centrale.
Există factori care determină şi influenţează valorile indicilor POT ŞI CUT , precum: morfologia
structurii urbane, valorile de complexitate ale documentaţiilor, situarea în cadrul oraşului, destinaţia
clădirilor şi semnalele de identificare a unor cazuri particulare.
Analiza morfologică urbană relevă forma de constituire şi distribuţia spaţială a ţesutului urban
şi a elementelor componente ale acestuia, cele mai importante fiind: reţeaua stradală, parcelarul,
regimul de construire, relaţia planimetrică şi spaţială dintre volumele construite şi spaţiile libere.
Analiza morfologică facilitează determinarea nivelului de omogenitate a structurilor urbane,
pentru delimitarea corectă a suprafeţelor de referinţă pentru indicii POT şi CUT.
Statistic, se constată că ponderea construcţiilor cu un nivel mare de niveluri este mai
importantă în oraşele mari, fapt ce se reflectă şi în valorile POT şi CUT.
“Geografia urbană” relevă următoarele situaţii caracteristice:
- zone/nuclee centrale
- zone semicentrale
- zone periferice
Diferenţele de poziţie în cadrul oraşului au, de regulă, repercursiuni la nivel funcţional (grade
diferite de complexitate funcţională) care, la rândul lor, determină praguri – intervale de valorice
specifice ale POT şi CUT.
PLAN URBANISTIC ZONAL ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR 2
Pe de altă parte, valorile POT şi CUT identificate pe tipuri de zone existente se constituie ca
semnale utile pentru remedierea unor aspecte negative cum ar fi: subdimensionarea şi structura
necorespunzătoare a tramei stradale, insuficienţa parcajelor, dificultăţile de acces pentru utilajele de
evacuare a deşeurilor din zonele centrale.
În categoria factorilor naturali ce influenţează valorile POT şi CUT se pot menţiona: relieful
terenului, condiţiile hidrotehnice, structura geotehnică a solului şi alte condiţii locale, care impun
limitarea regimului de înălţime a clădirilor, respectiv reducerea valorilor POT şi CUT. Situaţii inverse
se datorează unor condiţii favorabile de teren care facilitează construirea intensivă, cu valori ridicate
de POT şi CUT.
În categoria cazuri praticulare se înscriu cu precădere prezenţele construite cu înălţimi
notabile, cu rol de accente sau de dominante generale sau locale (clădiri a căror înălţime depăşeşte
cu 1/3 înălţimea medie a zonei adiacente). Având în vedere relaţia sistemică dintre indicii POT, CUT
şi regimul de înălţime, situaţiile particulare au relevanţă atunci când dinamica unui indice are
reflectare în valorile celorlalţi şi din acest punct de vedere, clădirile cu înălţimi mari în raport cu
plafonul mediu existent influenţează aleator (îndeosebi POT), astfel încât stabilirea unor limite este
utilă controlului distribuirii punctelor înalte.
Respectarea acestor prescripţii privind retragerile laterale, fata, spate conduce la determinarea
edificabilului parcelei care se corelează cu POT-ul maxim admis şi se menţionează în reglementările
parcelarului..
PLAN URBANISTIC ZONAL ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR 3
DENSITATEA DE OCUPARE - POT (PROCENTUL DE OCUPARE A
TERENULUI) este definit ca fiind raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecţia pe sol a perimetrului etajelor superioare) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa
construită este suprafaţa construită la nivelul solului, cu excepţia teraselor descoperite ale parterului
care depăşesc planul faţadei, a platformelor, scărilor de acces. Proiecţia la sol a balcoanelor a căror
cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat şi a logiilor închise ale etajelor se include
în suprafaţa construită.
În urma analizei procentului de ocupare a terenului pe fiecare parcela, se poate observa că
procentul de ocupare pe zona centrala a municipiului Caracaleste redus. Majoritatea parcelelor,
aproximativ 72% din acestea, au un procent de ocupare între 10 şi 40 %.
Grafic nr.1 Identificarea numărului de parcele în funcţie de POT
Zonele de locuinţe individuale amplasate spre exteriorul zonei centrale au un procent de
ocupare mai mic. Excepţie fac parcelele ce au rezutlat în urma împărţirii terenurilor în parcele cu
suprafete mici astfel pe ele rezultă un procent de ocupare ridicat.
Terenurile cu o ocupare mai mare sunt ampalsate pe strada Piaţa Victoriei, Bulevardul
Antonius Caracalla şi calea Bucureşti.
În zonele de locuinţe colective procentul de ocupare existent este la limită, de unde rezultă că
aceste zone sunt în mod evident la limita capacitătii de construire, interventiile posibile limitându-se
la amenajări
Am indentificat un numar de aproximativ 180 de parcele ce depăşesc procentul de ocupare
impus de PUG pentru UTR-ul din care fac parte. Aceste parcele se pot vedea in anexa b5.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
intre 1-10 intre 10-20
intre 20-30
intre 30-40
intre 40-50
intre 50-60
intre 60-70
intre 70-80
peste 80
Numar de parcele ce au P.O.T.-ul
PLAN URBANISTIC ZONAL ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR 4
INTENSITATEA DE OCUPARE A TERENULUI- CUT (COEFICIENTUL
DE OCUPARE A TERENULUI) este definit ca fiind raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată (suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa parcelei inclusă în unitatea
teritorială de referinţă. Nu se iau în calculul suprafeţei construite desfăşurate: suprafaţa subsolurilor
cu înălţimea liberă de până la 1,80 m, suprafaţa subsolurilor cu destinaţie strictă pentru gararea
autovehiculelor, spaţiile tehnice sau spaţiile destinate protecţiei civile, suprafaţa balcoanelor,
logiilor, teraselor deschise şi neacoperite, teraselor şi copertinelor necirculabile, precum şi a
podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele
de protecţie.
Zona centrală este caracterizat din punct de vedere al altimetriei fondului construit existent de
un regim mic de inaltime, cladirile de maxim P+2 niveluri, acopera o pondere de aproximativ 80-
90% din totalul construtiilor.
Grafic nr.2 Identificarea numărului de parcele în funcţie de POT
Conform graficului nr.2 se poate observa coeficeintul de utilizare redus pentru zona centrala,
81 % din parcelele analizate au un CUT sub 0,5.
O zona în care observăm o creştere a coficientului este de-a lungul bulevardului Antonius
Caracalla unde şi regim de înalţime creşte la P+2 – P+4 şi este caracteristic doar locuinţelor colective.
Pe zona centrală am identificat aproximativ 30 de parcele ce depăşesc coeficientul de utilizare
al terenului impus de PUG pentru UTR-ul din care fac parte. Aceste parcele se pot vedea in anexa c6.
0
100
200
300
400
500
600
0,01-0,25 0,25-0,50 0,50-0,75 0,75-1,00 1,00-1,25 1,25-1,50 1,50-1,75 1,75-2,00 peste 2
Numar de parcele ce au P.O.T.-ul
PLAN URBANISTIC ZONAL ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR 5
Este necesara evitarea împartirii terenurilor in parcelele mici si foarte mici deoarece duc la o
supraocupare a parcelelor şi o tendintă de dezvoltare pe înaltime care reduce confortul locuirii (prin
încălcarea cerinţelor de însorire, lipsa spaţiilor verzi şi a locurilor de parcare în incinta, lipsa
intimităţii)
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA b1
Parcele cu POT sub 20 %
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA b2
Parcele cu POT intre 21 si 40 %
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA b3
Parcele cu POT intr 41 si 60 %
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA b4
Parcele cu POT-ul peste 60 %
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA b5
Parcele de depasesc pot-ul stabilit prin PUG
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA c1
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
Parcele ce au CUT intre 0,6 si 0,9
ANEXA c2
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
Parcele ce au CUT intre 0,9 si 1,2
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA c3
Parcele ce au CUT intre 1,2 si 1,5
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA c4
Parcele ce au CUT intre 1,5 si 2
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA c5
Parcele ce au CUT peste 2
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
ANEXA c6
Parcele ce au CUT peste 2
ANEXA c7
PLAN URBANISTIC ZONAL – ZONA CENTRAL PROTEJATA A MUNICIPIULUI CARACAL
| STUDIU URBANISTIC – ANALIZA MODULUI DE OCUPARE AL PARCELELOR
Parcele ce au CUT peste 2
Top Related