Àrea de Territori i SostenibilitatGerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats La gestió de la rehabilitació en l’àmbit local
La gestió de la rehabilitació en l’àmbit localEl paper dels ajuntaments en la rehabilitació dels edificis d’habitatges
Gerència de Serveis Habitatge, Urbanisme i Activitats6,13,21,27 de novembre i 4 de desembre de 2014
Àrea de Territori i SostenibilitatGerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats La gestió de la rehabilitació en l’àmbit local
Estratègies d’intervenció en àrees urbanes
El barri de Sant Elm d’Arenys de Mar
Ramon Muñoz, arquitecteNydia Tremoleda, antropòlogaBarcelona, 21 de novembre del 2014
PROJECTE D’INTERVENCIÓ INTEGRAL DE SANT ELM
• Projecte aprovat a la convocatòria 2007 de la Llei de Barris.
• Proposa 26 actuacions en els 8 camps d’intervenció.
• Preveu la inversió de 3.247.000 €, cofinançats pel Departament de Política Territorial i Obres Públiques i l’Ajuntament d’Arenys de Mar.
• S’estructura al voltant de 4 eixos: l’edificació i l’espai, la vida col.lectiva, l’aïllament, i el paisatge i Sinera.
4
SUBSISTEMA DIAGNOSI INTERVENCIÓ
ESTRUCTURA •Degradació puntual de biguetes en zones humides
•Reforç de les unitats afectades
FAÇANES •Degradació de vores d’elements voladís•Fissures i esquerdes localitzades•Degradació de revestiments, proliferació de fongs•Alteracions i elements afegits•Afectació de BCIN
•Sistematització del conjunt•Reparació de vores•Consolidació d’esquerdes i fissures•Substitució de revestiments
PROTECCIÓ I AÏLLAMENTS
•Humitats de condensació•Dèficit d’aïllament
•Millora d’eficiència energètica en façanes i cobertes•Tancament de terrasses
COBERTES •Filtracions localitzades•Obsolescència de les membranes impermeables
•Substitució de membranes•Adeqüació de condicions d’accés a coberta
ESCALA •Intervenció en zones comunes •Restitució de revestiments
INSTAL.LACIONS •Obsolescència de xarxes d’aigua i sanejament.•Les escomeses elèctrica i d’aigua comparteixen la mateixa cambra, amb risc d’incendi
•Substitució xarxa d’aigua amb desplaçament de bateria•Substitució de baixant i col.lectors•Adeqüació d’antenes
REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS
Resum del projecte
7
• El pressupost previst a la Llei de Barris ha assumit el 50% de la despesa de les actuacions al camp 2.
• El Departament de Medi Ambient i Habitatge, ha aportat el 38% dels recursos.
• Els propietaris han contribuït amb el 13% de la despesa, amb una inversiómitjana de 2.370 € per habitatge.
REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS
Participació en la despesa
Concepte Ajuntament DPTOP DMAH PropietarisObra 394.023,40 394.023,40 551.632,76 236.414,04Visats 309,89 309,89 433,85 185,93Honoraris projecte 27.025,21 27.025,21 0,00 0,00Honoraris direcció 0,00 0,00 113.566,33 0,00Fons social* 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL REALITZAT 421.358,50 421.358,50 665.632,94 236.599,98
Fons Social* 23.736 23.736 0 0
TOTAL 445.094,09 445.094,09 665.632,94 236.599,98665.632,94 236.599,98
38% 13%50%
842.717,00
Llei de Barris
890.188,18
8
Els reptes
• Rehabilitació d’un polígon d’habitatges dels anys 60 amb múltiples dèficits (estructura, instal.lacions, façanes i cobertes, barreres arquitectòniques).
• Rehabilitació de la totalitat del grup, 13 comunitats de propietaris.
19
Primer… un pas enrera
• Recollir la rumorologia (sintetitza el mal estar)• Analitzar els antecedents (promoció pública, intervenció d’ADIGSA)
• Analitzar els estudis tècnics previs:– Perill dels projectes estàndard– Perill dels projectes inabastables– Perill dels projectes no explicats (interpretats com a ocults)
• Procès de “deconstrucció”.
20
El diagnòstic, clau de volta.
• L’Estat dels edificis. Eines per al diagnòstic. La valoració econòmica en fase de diagnosi.
• L’Estat dels habitatges, malgrat només s’intervingui en els elements comuns dels edificis.
• La percepció dels veïns i veïnes.
• Els desitjos dels veïns i veïnes.
21
El finançament
• Esforç econòmic màxim: la curva normal com a forma d’establir el pressupost.
• Els ajuts públics. L’adaptació fins a extrems lògics del contingut del projecte.
• Complements extraordinaris (ajuts socials, fons de reserva comunitat…)
• Estratègies: l’obra per fases, el pagament diferit, l’endós dels ajuts públics.
22
Els veïns, promotors.
• Els veïns com a líders del procés de rehabilitació.• La comunitat de veïns, cèl.lula bàsica en la presa de decisions i unitat minima de formalitzacio de compromisos.
• El suport extern: l’Ajuntament i la Generalitat. El treball en conveni.
• El suport professional: administradors, tècnics, contructors, gestors. La contractació de serveis.
• La delegació: la comissió d’obres. Avantatges i perills.
23
La contractació i execució de l’obra
• Solvència econòmica i tècnica dels professionals i empreses.
• Contractes estàndard. Clàusules de penalització i per incompliment.
• La importància de la direcció d’obres. Estratègies de negociació i reconducció de conflictes.
24
Punts crítics
• Compatibilització dels procediments d’ajuts (Llei de barris i ajuts generals del Pla de rehabilitació).
• Interessos individuals (obres privatives, ús d’espais comuns) en conflicte amb el projecte.
• Manca de regulació prèvia i expectatives excessives pels ajuts extraordinaris.
• Endarreriment en el pagament dels ajuts extraordinaris.
25
Top Related