Responsabilidad ante El Subadquirente Del Edificio
La Posición del Subadquirente
El Subadquirente es aquel que adquirió el bien de quien a su vez, lo adquirió el
fraudator. El Subadquirente del bien objeto del acto impugnado, se hallará cubierto de la
acción pauliana, si acredita que lo es de buena fe y a titulo oneroso, cualquiera que haya
sido el titulo de su antecesor. Nuestro código civil ha previsto la situación en el Art.
197º.
Se discute el fundamento de la acción del Subadquirente de la vivienda o
edificio: mientras una tesis señala que tienen legitimación propia, basada en el carácter
legal de la responsabilidad derivada del Art. 1591.1 del Código Civil; otra tesis entiende
que el Subadquirente se subroga en las acciones que correspondían al comitente
propietario o al primitivo propietario. Algunas sentencias llegan incluso a decir que la
transmisión de un adquirente posterior de la vivienda o edificio no impide al dueño
inicial de la obra reclamar.
El adquirente a titulo oneroso (compraventa) y gratuito (donación) pleno (el que
adquiere la “propiedad”) o titular de un derecho real limitado de goce o disfrute (cuando
sufra daños materiales en el edificio). Esto es, el ocupante, usufructuario, precarista,
arrendatario, o el titular de un derecho de uso o habitación , o el titular de una
servidumbre o el titular de un derecho de aprovechamiento por turno que se ve
perjudicado por los daños materiales sufridos en todo o parte del edificio.
Para el caso de que el propietario lo sea de un piso sometido al régimen de
propiedad horizontal también estaría legitimado activamente aunque no lo haya dicho
de modo explicito la Ley, el Presidente de la comunidad de propietarios sujeto a quien
jurisprudencia no solo legitimó activamente respecto de los daños ocasionados en
elementos comunes, sino también en elementos privados siempre y cuando el
propietario no se oponga a ello.
El promotor, o su Compañía de seguros, en calidad de propietario de todo o
parte del edificio parte que la legitimación activa del promotor no propietario plantea
mayores dudas, porque ya no lo es (o lo que es lo mismo, porque ha dejado de serlo tras
la venta de todo o parte del edificio) o porque nunca lo fue (porque promovió la obra
para un tercero).
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