Foro Nacional deVivienda Económica
Veracruz, Veracruz 25 de septiembre de 2007
25 de septiembre de 2007
2
Contenido
Antecedentes
Propuesta
Ventajas del Modelo
3
Rezago en vivienda social
Durante la siguiente década, más del 50% de la demanda de vivienda urbana estará concentrada en familias con ingresos menores a 5 Salarios Mínimos …
Fuente:Softec, “Mexican Housing Overview 2006” y datos de SHF
Como resultado de este rezago, la población de menores ingresos se ve obligada a establecerse en asentamiento irregulares.
… sin embargo, este segmento de la población presenta rezagos de cobertura.
Demanda de vivienda Segmento Objetivo
Mer
cad
o P
ote
nci
al (
Un
idad
es)
Ingreso Familiar en SMM
Demanda de vivienda por nivel de ingreso
11 33 55 77 3131 3535 3939 4343 4747 505099 1111 1515 1919 2323 2727
45,00045,000
40,00040,000
35,00035,000
30,00030,000
25,00025,000
20,00020,000
15,00015,000
10,00010,000
5,0005,000
Segmento atendido de vivienda y créditos hipotecarios
… con una especial concentración en familias con ingresos inferiores a 2 SM
4
Disminución de inventarios de tierra apta
Sin embargo, el incremento en la actividad de desarrollo inmobiliario ha consumido una parte importante del inventario de tierra apta para vivienda, lo que ha incrementado su costo.
Para mitigar este fenómeno, es necesario que los planes de desarrollo tomen en cuenta el reestablecimiento de los inventarios que se van consumiendo.
• Compatible con planes urbanos.
• Con fácil acceso a infraestructura.
• Con títulos de propiedad en orden.
• Compatible con planes urbanos.
• Con fácil acceso a infraestructura.
• Con títulos de propiedad en orden.
Tierra apta Tierra apta
Incremento en actividad inmobiliaria
Incremento en actividad inmobiliaria
Reducción en inventarios
Reducción en inventarios
El desarrollo de los últimos años se ha llevado a cabo sin expandir la frontera de tierra apta.
El desarrollo de los últimos años se ha llevado a cabo sin expandir la frontera de tierra apta.
Inventario acumuladoInventario acumulado
Incremento en el precio de la
tierra
Tierra apta Tierra apta Incremento en el precio
de la vivienda
5
Atractivo limitado para los desarrolladores
En el caso particular de la vivienda social, para disminuir su precio es necesario hacerla más atractiva para los desarrolladores, sin embargo ….
… el margen de la vivienda social es más bajo debido, principalmente, al costo de invertir en infraestructura básica …
… el margen de la vivienda social es más bajo debido, principalmente, al costo de invertir en infraestructura básica …
… los primeros eslabones de la cadena de valor son considerados de alto riesgo… los primeros eslabones de la cadena de valor son considerados de alto riesgo
No existe reserva estratégica de tierra para vivienda a nivel municipal y estatal que ordene el crecimiento urbano.
La regulación de uso de suelo es inconsistente con el crecimiento urbano y los periodos de autorización son largos e inciertos.
Adquisición del suelo
Proyecto urbano
Infraestructura básica
El costo de infraestructura primaria es muy alto y largo periodo de recuperación.
*Fuente: Softec, “Mexican Housing Overview 2006”
MargenImprevistos
Costo Financiero
Ventas y mercadotecniaAdministrativos
Proyecto y SupervisiónPermisos y licencias
Construcción
Infraestructura
Tierra en breña
Social y económica
Residencial y Plus
Cos
tos
Cos
tos
Lo que encarece la vivienda social y genera desequilibrios en el mercado que llevan a que la población de menores recursos se establezca en asentamientos irregulares.Lo que encarece la vivienda social y genera desequilibrios en el mercado que llevan a que la población de menores recursos se establezca en asentamientos irregulares.
10%10%19%19%
4%4%13%13%
6
Problema para estados y municipios
Como resultado de este proceso, se generan problemas urbanos que deben ser solucionados por los estados y municipios.
• Se desplaza a las periferias de las ciudades.
• Se establece en asentamientos informales.
• Ocupa terrenos carentes de servicios y equipamiento urbano.
• Recurre a la autoconstrucción con materiales de baja calidad.
• Vive en condiciones de alto riesgo y de vulnerabilidad ambiental.
• Sin planeación urbana.
• Con un alto costo de proveer servicios básicos.
• Con problemas para regularizar los títulos de propiedad de la tierra.
• Sin obtener el beneficio de la plusvalía de la tierra.
• Sin planeación urbana.
• Con un alto costo de proveer servicios básicos.
• Con problemas para regularizar los títulos de propiedad de la tierra.
• Sin obtener el beneficio de la plusvalía de la tierra.
Los estados y municipios se ven obligados a atender estos problemas en forma reactiva
Rezago de vivienda
La población de menores recursos:La población de menores recursos:
7
Estos programas no han sido suficientes…
La principal limitante para su instrumentación ha sido la falta de recursos, lo que restringe su
alcance ...
Estos programas no han sido suficientes…
La principal limitante para su instrumentación ha sido la falta de recursos, lo que restringe su
alcance ...
• Aprovechar la infraestructura existente en las zonas centrales;
• Reducir la presión urbana al suelo de conservación y zonas de recarga de mantos acuíferos;
• Atender la demanda de vivienda de la población de menores ingresos.
La solución tradicional se ha enfocado en la regularización urbana que fomenta la construcción de conjuntos habitacionales y restringe el uso de suelo en las regiones periféricas con el fin de:
… por lo que es necesario establecer nuevos mecanismos para que los gobiernos puedan apoyar el desarrollo urbano y, a la vez, atender a la población que no tiene vivienda.
Solución tradicional
8
Contenido
Antecedentes
Propuesta
Ventajas del Modelo
9
Desarrollo urbano ordenadoDesarrollo urbano ordenado Mitigación de riesgos asociados a la infraestructura básica
Mitigación de riesgos asociados a la infraestructura básica
Colaboración entre sectores
Para contribuir a la disminución del costo de la vivienda social es necesario alinear los intereses de las autoridades y de los desarrolladores …
DesarrolladoresDesarrolladoresEstados y MunicipiosEstados y Municipios
• Estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado.
• Compromiso formal de los desarrolladores para contribuir al desarrollo urbano ordenado.
• Financiamiento y/o garantías de Banobras a riesgo proyecto para la infraestructura básica de macro-lotes, a través de estructuras donde participen:
• Institutos de vivienda estatales.
• Municipios y entidades paramunicipales.
• Desarrolladores privados.
• Estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado.
• Compromiso formal de los desarrolladores para contribuir al desarrollo urbano ordenado.
• Financiamiento y/o garantías de Banobras a riesgo proyecto para la infraestructura básica de macro-lotes, a través de estructuras donde participen:
• Institutos de vivienda estatales.
• Municipios y entidades paramunicipales.
• Desarrolladores privados.
10
Participación de los estados y municipios
Los estados y municipios deben promover proyectos compatibles con los planes de desarrollo urbano ordenado para alinear sus intereses con los desarrolladores:
• Responsabilizarse del desarrollo urbano de las tierras para ordenar el crecimiento de las ciudades.
• Crear condiciones atractivas para los desarrolladores, proveyéndoles de certidumbre en el proceso.
• Responsabilizarse del desarrollo urbano de las tierras para ordenar el crecimiento de las ciudades.
• Crear condiciones atractivas para los desarrolladores, proveyéndoles de certidumbre en el proceso.
• Desarrollo urbano mejor planeado y ordenado.
• Comparten la plusvalía del desarrollo de vivienda.
• Obtienen ingresos fiscales asociados a la tenencia de la tierra y a la dotación de servicios.
• Desarrollo urbano mejor planeado y ordenado.
• Comparten la plusvalía del desarrollo de vivienda.
• Obtienen ingresos fiscales asociados a la tenencia de la tierra y a la dotación de servicios.
Como resultado obtienen
Como resultado obtienen
11
Participación de los desarrolladores
Para que el modelo sea exitoso, se disminuya el riesgo y se compartan los beneficios, es necesario que los desarrolladores …
• Esté regido por los planes de desarrollo urbano planteados por las autoridades locales y estatales.
• Dé prioridad a las necesidades de la población local en términos de desarrollo social y económico.
• Esté regido por los planes de desarrollo urbano planteados por las autoridades locales y estatales.
• Dé prioridad a las necesidades de la población local en términos de desarrollo social y económico.
• Poder contar con apoyo para la construcción de vivienda social.
• Asegurar fuentes de financiamiento y subsidios para la adquisición de dicha vivienda.
• Poder contar con apoyo para la construcción de vivienda social.
• Asegurar fuentes de financiamiento y subsidios para la adquisición de dicha vivienda.
… se comprometan a contribuir a un desarrollo urbano ordenado que:
… se comprometan a contribuir a un desarrollo urbano ordenado que:
… incluyan la participación de SHF, INFONAVIT, CONAVI y autoridades de vivienda para:
… incluyan la participación de SHF, INFONAVIT, CONAVI y autoridades de vivienda para:
12
Participación de Banobras
Adquisición del suelo
Proyecto urbano
Infraestructura básica
Urbanización secundaria
Edificación viviendas
Individualización
Banobras está en condiciones de financiar y/o garantizar financiamiento para la construcción de infraestructura primaria en macro-lotes.Banobras está en condiciones de financiar y/o garantizar financiamiento para la construcción de infraestructura primaria en macro-lotes.
Ciclo de producción de la viviendaCiclo de producción de la vivienda
Con la participación de Banobras, se estaría apoyando una de las fases de mayor riesgo y que afecta negativamente el margen de los desarrolladores, cambiando la perspectiva de los proyectos de vivienda social.
Con la participación de Banobras, se estaría apoyando una de las fases de mayor riesgo y que afecta negativamente el margen de los desarrolladores, cambiando la perspectiva de los proyectos de vivienda social.
13
Elementos de éxito
Para que estos proyectos puedan llevarse a cabo con éxito, es necesario que incluyan los siguientes elementos:Para que estos proyectos puedan llevarse a cabo con éxito, es necesario que incluyan los siguientes elementos:
Banobras financiaría y/o garantizaría, a riesgo proyecto, la construcción de infraestructura básica que se realice a través de vehículos especializados que le dan viabilidad financiera a proyectos de desarrollo urbano.
Banobras financiaría y/o garantizaría, a riesgo proyecto, la construcción de infraestructura básica que se realice a través de vehículos especializados que le dan viabilidad financiera a proyectos de desarrollo urbano.
Participación de estados y municipios
Participación de estados y municipios
Coordinación con autoridades
de vivienda
Coordinación con autoridades
de vivienda
Participación privada
Participación privada
• SHF• INFONAVIT• CONAVI
• SHF• INFONAVIT• CONAVI
• Planes urbanos• Licencias y
permisos
• Planes urbanos• Licencias y
permisos
• Estructuración de fideicomisos de garantía
• Estructuración de fideicomisos de garantía
• Financiamiento a desarrollo de vivienda
• Inclusión de desarrolladores y constructores
• Financiamiento a desarrollo de vivienda
• Inclusión de desarrolladores y constructores
Estructuración riesgo
proyecto
Estructuración riesgo
proyecto
14
Contenido
Antecedentes
Propuesta
Ventajas del Modelo
15
• Fuentes de financiamiento para desarrollo urbano ordenado.
• Estimula el desarrollo de proyectos de vivienda social.
• Permite la atención a la población más necesitada, al producir vivienda de menor precio.
• Comparten la plusvalía de la tierra e inciden en su distribución.
• Fuentes de financiamiento para desarrollo urbano ordenado.
• Estimula el desarrollo de proyectos de vivienda social.
• Permite la atención a la población más necesitada, al producir vivienda de menor precio.
• Comparten la plusvalía de la tierra e inciden en su distribución.
• Obtienen seguridad jurídica del proyecto.
• Se les garantiza urbanización e infraestructura básica.
• Permisos y licencias comprometidas.
• Obtienen financiamiento para líneas de negocio que antes eran inviables.
• Reducción del riesgo en un eslabón crítico de la cadena de construcción de vivienda.
• Obtienen seguridad jurídica del proyecto.
• Se les garantiza urbanización e infraestructura básica.
• Permisos y licencias comprometidas.
• Obtienen financiamiento para líneas de negocio que antes eran inviables.
• Reducción del riesgo en un eslabón crítico de la cadena de construcción de vivienda.
Como resultado final, la población tiene acceso a viviendas con equipamiento y servicios a precios accesibles con la posibilidad de obtener créditos.Como resultado final, la población tiene acceso a viviendas con equipamiento y servicios a precios accesibles con la posibilidad de obtener créditos.
Ventajas potenciales
DesarrolladoresDesarrolladoresEstados y MunicipiosEstados y Municipios
Con este tipo de modelo, se alinean los intereses de los desarrolladores y las autoridades, lo que resulta en ventajas para todos los involucrados …
Foro Nacional deVivienda Económica
Veracruz, Veracruz 25 de septiembre de 2007
25 de septiembre de 2007
Top Related