Valoración de Mercado
INFORME DE VALUACIÓN
Santiago de Chile, fecha de informe: 03/12/2018
Solicitado por: Renta Nacional Compañía de Seguros S.A
Inmueble de propiedad de: Frutícola Viluco S.A.
Comuna de Nancagua, región del Libertador Bernardo O'Higgins.
Predio agrícola, Fundo Santa Berta de Puquillay
accelerating success.
Capítulo Página
1. 3
2. 4 1
3. 5 1
4. 6 1
5. 7 3
6. 8 2
7. 17 3
8. 19 1
9. 25 5
10. 26 1
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
ENFOQUE DE MERCADO
ANEXOS
PRINCIPIOS GENERALES ADOPTADOS
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD
TABLA DE CONTENIDOS
CARTA DE ENVÍO A LOS DESTINATARIOS
RESUMEN EJECUTIVO
SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES
INFORME DE VALUACIÓN
OBJETIVO Y ALCANCE
2 Confidencial - Colliers International 2018
Saludamos atentamente a usted,
Colliers International
Tenemos el agrado de adjuntar el informe que contiene los resultados de la estimación del valor justo de algunos de los bienes inmuebles de
Para la estimación del valor razonable, se utilizaron criterios consecuentes con el tipo de activo, su uso esperado, su ubicación, estado de
conservación y a los antecedentes contenidos en la documentación entregada por el mandante.
Propósito
La presente valoración ha sido preparada por Colliers International a solicitud de Renta Nacional Compañía de Seguros S.A, rut: 94.716.000-1,
en los términos establecidos en la propuesta remitida al mandante. El informe incluye la valoración en términos inmobiliarios de la propiedad
ubicada en Fundo Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, con fecha 03/12/2018.
1. CARTA DE ENVÍO A LOS DESTINATARIOS
Las Condes
Santiago, Chile
Tel: (56-2) 496 1500
Santiago, 03/12/2018.
Estimados Señores
De nuestra consideración
Renta Nacional Compañía de Seguros S.A
El Regidor 66, piso 12
www.colliers.cl
Tasación de Activos Tasación de Activos
Nuestro trabajo ha considerado la inspección de la propiedad, verificación del estado de ésta, la revisión de la información provista por el
mandante y el análisis de la información pública y de mercado disponible.
Cabe destacar que la información proporcionada por el cliente no ha sido objeto de auditoría ni de verificación de nuestra parte. Por lo tanto,
como se estableció en nuestra propuesta, es responsabilidad del mandante la veracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando
las conclusiones de nuestro trabajo sujetos a dicho alcance.
Limitaciones de nuestro alcance
Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por cualquier
pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a nosotros por parte del
propietario, corredor de propiedades, o empleados de la sociedad solicitante o cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado
consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la retención,
ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente para nosotros, sin una nueva petición de la información proporcionada y requerida a
nosotros para ser considerada por nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.
El presente informe está dirigido a la administración superior de Renta Nacional Compañía de Seguros S.A y, por lo tanto, no debe ser
considerado para ningún otro propósito, por lo que la entrega de éste a terceros debe contar con nuestra autorización, en ese caso particular,
se deberá firmar una de entrega de informes a que delimita las condiciones de su utilización y nuestra responsabilidad al
respecto.
Para la aclaración de cualquier duda o comentarios, solicitamos se pongan en contacto directamente con Colliers International.
Bernardita Latorre Carolina Oyarzún
Gerente Analista
3 Confidencial - Colliers International 2018
IVSC (International Valuation Standards Council)
IFRS (International Financial Reporting Standards)
Cuadro de valoración adoptada
Como resultado de la metodología aceptada por IVSC (International Valuation Standards Council) y procedimientos de valorización aplicados, el
valor estimado de la propiedad con fecha 03/12/2018, es el siguiente:
Ítem Cantidad
Por encargo de Renta Nacional Compañía de Seguros S.A, hemos realizado la valuación del inmueble tipo Predio agrícola, ubicado en Fundo
Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, región del Libertador Bernardo O'Higgins. A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como
valor razonable de mercado lo siguiente:
Valor razonable: es el precio que sería recibido por vender un bien a la fecha de la valoración la propiedad en una transacción ordenada entre
un comprador y un vendedor, sin vinculación entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización adecuado
en el cual las partes han actuado conocimiento de causa, de forma prudente y sin coacción.
2.456.852.199$ 89.198
Unidad (UF/Unid.)(CLP/Unid.)
3,78
-$ -
Valor Razonable
6.589
CLP $ U.F.
1.864.352.000$ 67.687
2. RESUMEN EJECUTIVO
Valor Unitario
Terreno 78,40
Predio agrícola
Hás 23.780.000$ 863,35
73.895.050$
181.485.149$
2.683
Derechos de agua 78,40 Lts/Seg 4.300.000$ 156,12 337.120.000$ 12.239
Plantaciones 64,27 Hás 2.823.793$ 102,52
-$
Total
Obras complementarias 1,00
Construcciones 709,00
31.337.401$ 1.137,73
Global
m² 104.224$
0,00
4 Confidencial - Colliers International 2018
x x
x
x
x
La
valLa
val
El alcance de nuestro trabajo no incluye:
Muebles
Maquinarias
Equipos
Instalaciones
Listado de roles SII
Parametría de suelos
Estudio agrológico CIREN
Estado de pago o valor libro
3. OBJETIVO Y ALCANCE
Se deja constancia que se han revisado los siguientes antecedentes para el desarrollo de la valuación:
Planos del inmueble Escrituras de compraventa
Permiso de edificación
Certificado de recepción final
OBJETIVO Este trabajo tuvo por objetivo obtener una estimación del Valor Razonable del inmueble tipo Predio
agrícola ubicado en Fundo Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, Región del Libertador
Bernardo O'Higgins, perteneciente a Frutícola Viluco S.A. de acuerdo a lo indicado por el Servicio
de Impuestos Internos.
La valoración del activo se ha realizado de acuerdo con las normas aprobadas por IVSC
(International Valuation Standards Council). Entendemos que la valoración se destinará
exclusivamente para uso interno de Mandante, para efectos de conocer el valor de su cartera.
El inmueble tipo Predio agrícola fue visitado por la división de Tasación de Activos de Colliers
International con fecha 03/12/2018, con el fin de realizar una inspección física exterior e interior
para su posterior valoración.
Valorador Externo - Confirmamos que Colliers International no tiene conocimiento de la existencia
de ningún hecho que pudiera influir en el resultado de una valoración independiente, imparcial y
objetiva de acuerdo con las normas de valoración.
Fundo Santa Berta de Puquillay, comuna de Nancagua, región del Libertador Bernardo O'Higgins.
INSTRUCCIONES
MANDANTE Renta Nacional Compañía de Seguros S.A, Rut: 94.716.000-1
DIRECCIÓN
POSICIÓN DEL VALORADOR
FECHA DE LA VALORACIÓN
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4.1. FECHA DE VALORACIÓN Y UNIDADES MONETARIAS
4.2. METODOLOGÍAS ACEPTADAS
Enfoques de valorización aprobados por IFRS (International Financial Reporting Standards).Enfoques de valorización aprobados por IVSC (International Valuation Standards Council).
4.3. ENFOQUE DE MERCADO
4. SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES
Unidad Monetaria: CLP (Chile) Valor UF: $ 27.543,79 T/C a USD: -
03/12/2018El inmueble fue valorado con fecha:
Como fuente de información se utilizó la página web del Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl y del Banco Central www.bcentral.cl.
Enfoques de valorización aprobados por IVSC (International Valuation Standards Council).
De este modo entendemos que es posible comparar el valor de nuestro activo entendiendo como tal, aquella suma de dinero que un vendedor
podría obtener por un activo similar al valorizado en condiciones estándares de un mercado activo comparable.
Es fundamental que para el proceso de análisis se trabaje con propiedades similares, sustituibles o equivalentes tanto en calidad técnica,
constructiva y funcional, analizando todas las similitudes y/o diferencias que puedan tener los comparables en relación al activo analizado, este
método es valido siempre y cuando el mercado en análisis sea robusto y presenta gran cantidad de información.
Para el caso de los precios observables, se procedió a recopilar muestras para cada activo a valorizar, considerando información pública
relacionada con ofertas de ventas comparables y/o ventas realizadas en un periodo no superior a doce meses de antigüedad.
Se utilizaron criterios de ajuste por superficie, forma, capacidad de construcción (Coeficiente de construcción), superficies promedio de paños
(Áreas Homogéneas), cierre de negocios para las ofertas de mercado, además de un factor de ajuste para casos especiales. Para todos los
casos en que no es posible identificar las características de alguno de estos factores nuestra posición ha sido neutral o indiferente asignando
un factor uno.
Para valorizar de esta clase de activos se utilizó el enfoque de mercado, para este análisis es imprescindible definir el valor de mercado, el cual
entendemos como:
valor que estaría dispuesto a pagar por el bien un comprador adecuadamente informado, que actúa de buena fe y que no es sujeto de
presiones, este valor debe ser acorde al precio que fijaría un vendedor adecuadamente informado, que no posee apremios financieros y actúa
Para la aplicación del enfoque de mercado debe existir un mercado activo donde se transe el tipo de activo que se está valuando.
Precios observables y transacciones de mercado
El valor de mercado es aquel análisis que le asigna un valor a un activo determinado, basado en medir o estimar el valor de este activo como
el resultado de un análisis de inmuebles con similares características.
ENFOQUES DE
VALUACIÓN
ENFOQUE DE MERCADO
Basado en precios de mercado,
transacciones comparables o múltiplos.
Necesidad de un mercado activo
ENFOQUE DE INGRESOS
Valor presente de los flujos que genera un activo, dado
su riesgo.
ENFOQUE DE COSTOS
Costos de replicar el activo, ajustados por
depreciación, amortización, funcionalidad y
obsolescencia económica.
comparables
dinámico
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5.1. IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE:
5.2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
N°
1
2
N°
1
2
3
4
5
6
7
N°
1
2
3
4
5
6
N°
1
2
Totales:
VALOR FINAL ADOPTADO
0,70 Corriente Bueno
$ 703.570.579 pesos
Clase
II-R
III-R
2.823.793$
3.600.000$ 1,02
Corriente Bueno
2017 416
Peras Packam's con Winter Nellis
Sup. Hás
Peras Packam's 35 130,70 3.600.000$ 1,22 4.388.380$
Bueno
92-94-98 416 Corriente Bueno
2008 416
3.672.000$
3.348.000$
Corriente9,85
102,52
889,49
21
21
36
21
Rut:
0 130,70
3,78
31
03/12/2018
AA.Galpón
U.F. / Hás
Dep.UF/m²
Predios
Primera porción del Fundo Santa Berta de Puquillay
Primera porción del Fundo Santa Berta de Puquillay
Renta Nacional Compañía de Seguros S.A 94.716.000-1
Avalúo fiscal total:
Roles:
Fundo Santa Berta de Puquillay
Nancagua
del Libertador Bernardo O'Higgins
Predio agrícola
Propietario:
Fecha de visita:
3,08
578
5.074 21
Valor UF:03/12/2018Fecha de tasación:
1.229.312.000$
1.864.352.000$
2.937.304$
936.407$
1.270.838$
17.754.875$
7.410.137$
3,78 73.895.050$
635.040.000$
2,43
59
1.224
22.500.000$ 816,88
2.683
495
Valor UFV.U.R.
21
11
40
30
863,35
M° UF/m²
1.088
40
Regular
CRN UF
2,964,84Normal
30
Normal
AE.Galpón
Regular
23.780.000$ 67.687
3,63 29.955.475$
13.630.013$
Regular380 2010 1.379
78,40
PR
ED
IOS
149-17 50,18 Semi-regular Plana 24.500.000$
Rol Forma Topografía
149-17 28,22 Semi-regular Plana
Regular
9,21
Subtotal terrenos
1.617
174 2,96
3,08
5,38
3,53
2,86 2,86
3,53
149-17
Rol
30
65
40
H.Pref.Madera
2010
Regular
Baja
149-17 CorrienteMódulos 140
Bodega pesticidas
14
19
2010
CO
NS
TR
UC
CIO
NE
S
Corriente
Casa de trabajador 1
Duchas y baños aplicadores 2010
50
149-17 36
1990
Sup. m² Tipo Cons.
2000 H.Pref.Madera
149-17
Corriente
Normal
Baja
CRN.UF/m²
149-17 Casa de trabajador 2
709
2,43
Subtotal construcciones
Corriente
37
11,55
17,48
5. INFORME DE VALUACIÓN
27.543,79$
34
46
645D.Alb.Armada
Bodega petróleo y filtros
70 1990
Construcciones
Galpón principal
Estado
43
Nombre:
Ubicación:
Comuna:
Región:
Tipo de activo:
Frutícola Viluco S.A.
DESCRIPCIÓN FOTOGRAFÍA REPRESENTATIVA
La propiedad analizada, denominada Fundo Santa Berta de Puquillay, está ubicada en
la comuna de Nancagua, provincia de Colchagua, región de O´Higgins.
Posee una superficie de 78,4 hectáreas planas de clasificación de capacidad de uso
de suelos II y III. posee 64,27 hectáreas plantadas, los cuales se aprecian en normal
estado de conservación y estado fitosanitario.
La propiedad además presenta una serie de construcciones que totalizan una
superficie de 709 m2, destinadas a la actividad agrícola desarrollada en la propiedad.
Posee derechos de agua equivalentes a 78,4 litros por segundo, los cuales se estiman
suficientes para el riego total de la superficie plantada.
*Existe discrepancia entre la superficie indicada por el Servicio de Impuestos
Internos y el plano aportado por el cliente. La presente tasación considera la
superficie señalada por el cliente, la cual es coincidente con medición mediante
imagenes satelitales.
149-17
149-17
5.3. CUADRO DE VALUACIÓN DETALLADO
AE.Galpón
149-17
44.631
Valor $
89.198
11,55
Sup. Hás Valor UF$ / Hás
9,21
107
2,43
23.056
Valor $V.U.
AE.Galpón
269
2,43
CalidadAño
5,38
4.300.000$
7,16
130,70 3.600.000$ 0,93
35
Factor M°
0,70
Costo $/Há
3.600.000$
Costo UF/Há
Peras Packam's (injertadas)
Valor M° $/Há
2.520.000$ 130,70
Subtotal plantaciones 181.485.149$ 6.589
35 130,70 3.600.000$ 0,93
4.300.000$
Peras Danjou 35
Prod. Tons
$ 2.456.852.199 UF 89.198
$ 2.456.852.199
32.977.800$ 1.197
17.476.560$ 635
14.657.189$ 532
2.570.400$ 93
5,22
3,34
Valor UF
1982 416 Corriente Bueno 113.475.600$ 4.120
1982 416 Corriente Bueno 327.600$ 12Peras Danjou 35 130,70 3.600.000$ 0,70
45,03
0,13 2.520.000$
PL
AN
TA
CIO
NE
S
Año Uni x Hás Calidad Estado Valor $
3.348.000$ Peras Packam's 92-94-97 416
Valor $ Lts/Seg
4.300.000$
Naturaleza Captación Ejercicio
Superficial Gravitacional Permanente
Valor UF Lts/SegCiclo
Continuo
Tipo
Consuntivo
2.823.793$
D°
AG
UA
Valor $ Valor UF
276.619.000$ 10.043
60.501.000$ 2.197
Subtotal derechos de agua 337.120.000$ 12.23978,40
156,12
Permanente Continuo 156,12
64,27
Plantaciones (especie y variedad)
Canal El Pueblo Uno 14,07
Indice global $/Há: $ 31.337.401
Origen, cuenca Caudal Lts/Seg
Canal Los Tablones 64,33
Consuntivo Superficial Gravitacional
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6.1. INFORMACIÓN GENERAL DEL SECTOR
a a
6.2. URBANIZACIÓN DEL SECTOR
s/inf
Agua potable: Red privada
Precipitación anual: 764 mm T° media anual (°C): 14,7 °C N° de heladas anuales:
En Chépica el clima es cálido y templado. En invierno hay mucho más lluvia que en verano. Este clima es considerado como Cs
según la clasificación climática de Köppen-Geiger. La temperatura promedio en Chépica es 14,7 °C. La precipitación promedio es
de 784 mm. El mes más seco corresponde a enero, con 5 mm promedio, mientras que junio con un promedio de 212 mm, es el
mes que concentra las mayores precipitaciones del año. Enero es el mes más caluroso del año con un promedio de 21,5° C. Julio
es el mes más frío del año con un promedio de 8,6 °C.
Observaciones:
La urbanización se observa acorde a las necesidades del sector.
6.3. CLIMATOLOGÍA - Fuente: http://es.climate-data.org/
Clasificación climática de Köppen: Csc - Templado - Subpolar oceánico con verano seco
La propiedad se ubica en una zona exclusivamente rural de la comuna de Chépica. Según el Ministerio de Agricultura, la
propiedad está inserta en un sector predominantemente agrícola, con amplia presencia de agroindustrias, plantas de embalaje,
cámaras de frío y cámaras de fumigación, destinadas al correcto desarrollo agrícola de la zona. Es posible observar plantaciones
de ciruelos, uva de mesa, moras, perales, kiwis, naranjos, duraznos, arándanos y cerezos, entre otros.
Localización y accesibilidad:
Se accede desde Nancagua avanzando hacia el sur por la ruta I-82 por 3,8 kms. La propiedad se ubica a ambos lados del camino
y las oficinas administrativas se encuentran al lado izquierdo (sur oriente) de la vía. El camino es asfaltado y está en buen
estado.
Urbanización: Incompleta Tipo de calzada: Asfalto Electricidad: Aérea
Diagrama de temperatura
Descripción:
6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
Kms.0Nancagua a Chépica (ruta I-82)
Tipo de zona:
Destino principal
Camino principal:
Calidad de suelos:
Disponibilidad agua:
Agrícola
Suficiente
Rural
Centro urbano más cercano
Sin información
Expedita
4
Agricultura
Recurrencia heladas
Accesibilidad
Características generales del sector: cultivos principales, agroempresas destacables
Kms.
Conservación: Bueno Alcantarillado: Sin red
Climograma
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6.4. NORMATIVA
6.5. SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE
Monto:
6.6. TERRENO
Hás Hás
Hás Hás
Hás Hás
Hás Hás
Hás HásSup. adoptada: 78,40 Superficie neta tasada: 78,40
Clases Iir y IIIr Norte Con Hacienda Las Palmeras, propietarios particulares y pequeños propietarios.
Topografía Plana
78,40
Inscrip. de prohibiciones: Sin información Foja / n° / año: -
Comentarios: aspectos legales, servidumbres, gravámenes o restricciones
Según escritura pública señalada "De los deslindes singularizados precedentemente debe excluirse un lote de terreno número
catorce del plano y cuadro de expropiación, de una superficie aproximada de diecinueve mil novecientos setenta y cinco metros
cuadrados expropiado por decreto número ciento cincuenta con fecha 28 de mayo de 1993, para el Fisco guión Dirección de
Vialidad para la ejecución de la obra Camino Rancagua guión Puquillay Chépica".
1. Rol: 149-17 Primera porción del Fundo Santa Berta de Puquillay Fuente deslindes: Escrituras
Semi-regular
Poniente
78,40
Inscrip. de dominio: CBR San Fernando Foja / n° / año: 1494 / 1525 / 2010 839.514.518
Inscrip. de servidumbre: Sin información Foja / n° / año: -
OrienteForma
Con propiedad de don Juan de Dios Rivera y propietarios particulares.
Sur
Con Sucesión Corral, propietarios particulares, pequeños propietarios y con camino a
Nancagua que la divide de la porción denominada "Las Casas" o a tres A del plano
antes individualizado.
Observaciones: usos permitidos, normas específicas, modificaciones del plan regulador:
El predio se encuentra fuera del límite urbano, por lo tanto la normativa a la que se acoge corresponde al artículo 55 de la Ley
General de Urbanismo y Construcción.
Antecedentes Legales
Sup. según escrituras: - Expropiación : 0,00
Sup. según SII: 122,12 Cesión: 0,00
Sup. según levantamiento: 78,40 Servidumbres: 0,00
Con camino a Chépica y propietarios particulares.
Sup. según plano: Superficie total bruta:
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Serie de suelos:
Clasificación de capacidad de uso de suelos:
Topografía:
Descripción detallada de los suelos:
La propiedad está ubicada en la serie de suelos Chépica, la cual presenta las
siguientes características:
Geomorfología y Topografía: Suelo de posición baja, plano depositacional.
Material de origen: Aluvial de rocas mixtas, principalmente andesíticas y basálticas.
Drenaje: Externo e interno bueno.
Características de los tipos y fases: Suelo aluvial que ocupa posición plana,
uniforme, desarrollado en planos depositacionales y ocasionalmente en terrazas
recientes. Constituido por limos o arcillas que a veces aparecen sobre una grava
fresca de composición mixta. Presenta un tipo de textura fina, una fase de drenaje
restringido; una fase delgada; una fase moderadamente pedregosa y una fase con
micro relieve.
Imagen serie de suelos
Según el Ministerio de Agricultura y el Servicio de Impuestos Internos la propiedad posee suelos clases IIR y IIIR, lo cual es
concordante con lo observado en terreno. Las características de la clasificación de uso de suelos correspondiente a la propiedad
es la siguiente:
Clase II: Los suelos Clase II presentan algunas limitaciones que reducen la elección de los cultivos o requieren moderadas
prácticas de conservación. Corresponden a suelos planos con ligeras pendientes. Son suelos profundos o moderadamente
profundos, de buena permeabilidad y drenaje, presentan texturas favorables, que pueden variar a extremos más arcillosos o
arenosos que la Clase I.
Clase III: Los suelos de la Clase III presentan moderadas limitaciones en su uso y restringen la elección de cultivos, aunque
pueden ser buenas para ciertos cultivos. Tienen severas limitaciones que reducen la elección de plantas o requieren de prácticas
especiales de conservación o de ambas.
La propiedad posee una topografía plana a ligeramente
inclinada, con inclinaciones que varían desde 0% a 1,9%. La
inclinación promedio de la propiedad se sitúa en torno al 0,7%.
La altitud varía desde 208 m.s.n.m hasta 212 m.s.n.m, con un
promedio de 210 m.s.n.m.
Imagen perfil de elevación
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6.7. EDIFICACIONES
1.
2.
Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción No posee
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: Nacionales corrientes Sistema de alarma: No posee
Tabiques: Madera Pavimentos húmedos: Sin información Gas: No posee
Techumbre: Cercha de madera Puertas: Madera Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: Madera tablero Agua potable: De red privada
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Sin información Electricidad: De red pública
Estado: Regular Estado: Regular Estado: Regular
Estructura principal: Madera Terminación muros: Pintura Alcantarillado: A pozo / fosa
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Regular Calidad: Corriente Calidad: Corriente
Módulos Año construcción: 1990 Superficie total: 140,00
Imagen representativa
Descripción: Módulos destinados a alojamiento, comedor y baños. Año de
construcción estimado.
Programa: 5 módulos independientes para alojamiento de trabajadores, 1
módulo para comedor y 1 módulo para baños.
Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción Leña
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: Nacionales corrientes Sistema de alarma: No posee
Tabiques: Madera Pavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada
Techumbre: Cercha de madera Puertas: Madera Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: No posee Agua potable: De red privada
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier y madera Electricidad: De red pública
Estado: Normal Estado: Regular Estado: Regular
Estructura principal: Madera Terminación muros: Madera o zinc Alcantarillado: A pozo / fosa
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Regular Calidad: Regular Calidad: Regular
Galpón principal Año construcción: 2010 Superficie total: 423,00
Imagen representativa
Descripción: Galpón antiguo con separaciones con distintos usos y calidades.
En el año 2010 fue remodelado parcialmente.
Programa: Oficina administrador, alero para guardar maquinarias, bodegas
secundarias y bodega principal.
11 Confidencial - Colliers International 2018
3.
4.
Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción No posee
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: Nacionales corrientes Sistema de alarma: No posee
Tabiques: Madera placas yeso-cartónPavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada
Techumbre: Vigas de madera Puertas: Madera Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: Madera tabla Agua potable: De red privada
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier Electricidad: De red pública
Estado: Normal Estado: Normal Estado: Normal
Estructura principal: Madera Terminación muros: Planchas de zinc Alcantarillado: A pozo / fosa
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Corriente Calidad: Corriente Calidad: Corriente
Duchas y baños aplicadores Año construcción: 2010 Superficie total: 14,00
Imagen representativa
Descripción: Recinto para uso de los aplicadores de productos químicos. Año
de construcción estimado.
Programa: Sector para duchas y guardería
Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: No posee Calefacción No posee
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: No posee Sistema de alarma: No posee
Tabiques: No posee Pavimentos húmedos: Sin información Gas: No posee
Techumbre: Perfiles de acero Puertas: Metálica Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: No posee Agua potable: No posee
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier Electricidad: De red pública
Estado: Normal Estado: Normal Estado: Normal
Estructura principal: Metálica Terminación muros: Planchas de zinc Alcantarillado: No posee
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Corriente Calidad: Corriente Calidad: Corriente
Bodega pesticidas Año construcción: 2010 Superficie total: 36,00
Imagen representativa
Descripción: Bodega cerrada para guardar productos químicos. Año de
construcción estimado. Año de construcción estimado.
Programa: Sin programa
12 Confidencial - Colliers International 2018
5.
6.
Cubierta: Fibrocemento planchas Ventanas: Madera pintada Calefacción Leña
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: Nacionales corrientes Sistema de alarma: No posee
Tabiques: Albañilería ladrillos Pavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada
Techumbre: Cercha de madera Puertas: Madera Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: Madera tabla Agua potable: De red privada
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Madera Electricidad: De red pública
Estado: Regular Estado: Regular Estado: Regular
Estructura principal: Albañilería Terminación muros: Pintura Alcantarillado: A pozo / fosa
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Corriente Calidad: Corriente Calidad: Corriente
Casa de trabajador 1 Año construcción: 1990 Superficie total: 70,00
Descripción: Casa habitación ocupada por un trabajador. Año de
construcción estimado.
Programa: 3 dormitorios, cocina, comedor, baño interior. Sin visita
interior.
Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: No posee Calefacción No posee
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: No posee Sistema de alarma: No posee
Tabiques: Acero paneles prefabricadosPavimentos húmedos: Sin información Gas: No posee
Techumbre: Perfiles de acero Puertas: Metálica Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: No posee Agua potable: No posee
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier Electricidad: De red pública
Estado: Normal Estado: Normal Estado: Normal
Estructura principal: metal Terminación muros: Planchas de zinc Alcantarillado: No posee
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Corriente Calidad: Corriente Calidad: Corriente
Bodega petróleo y filtros Año construcción: 2010 Superficie total: 19,00
Imagen representativa
Descripción: Recinto cerrado para guardar petróleo. Año de construcción
estimado.
Programa: Sin programa
13 Confidencial - Colliers International 2018
7.
6.8. OBRAS COMPLEMENTARIAS
Comentarios: observaciones y otras obras complementarias
No se observaron obras complementarias
Cubierta: Acero zincado acanaladoVentanas: Madera pintada Calefacción Leña
N° de pisos: 1 Artefactos de baño: Nacionales corrientes Sistema de alarma: No posee
Tabiques: Madera Pavimentos húmedos: Sin información Gas: De red privada
Techumbre: Cercha de madera Puertas: Madera Climatización: No posee
Entrepiso: No posee Cielos: Madera tabla Agua potable: De red privada
Escaleras: No posee Pavimentos secos: Radier Electricidad: De red pública
Estado: Regular Estado: Regular Estado: Regular
Estructura principal: madera Terminación muros: Pintura Alcantarillado: A pozo / fosa
Obra gruesa Terminaciones Instalaciones
Calidad: Corriente Calidad: Corriente Calidad: Corriente
Casa de trabajador 2 Año construcción: 2000 Superficie total: 50,00
Descripción: Casa habitación ocupada por trabajador. Año de construcción
estimado.
Programa: 2 dormitorios, baño, cocina, comedor. Sin visita interior.
14 Confidencial - Colliers International 2018
6.9. PLANTACIONES
1.
6 x 4 mts.
2.
6 x 4 mts.
3.
6 x 4 mts.
4.
6 x 4 mts.
Imagen representativa
Descripción: Peras variedad D'Anjou. Desarrollo normal. Trabajos al día.
Tipo: Frutales Mercado: Externo
Calidad: Corriente Producción anual 35 ton/ha
Estado: Bueno Sistema de riego Surcos
Distancia plantas: Vida útil: 20
Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 0
Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 0
Año : 1992/1994/1998 Superficie Hás: 5,22
Año : 1992/1994/1997 Superficie Hás: 9,85
Imagen representativa
Descripción: Peras Packam's. Desarrollo normal. Trabajos al día.
Tipo: Frutales Mercado: Externo
Calidad: Corriente Producción anual 35 ton/ha
Estado: Bueno Sistema de riego Surcos
Distancia plantas: Vida útil: 20
Imagen representativa
Descripción: Peras variedad D'Anjou. Desarrollo normal. Trabajos al día.
Tipo: Frutales Mercado: Externo
Calidad: Corriente Producción anual 35 ton/ha
Estado: Bueno Sistema de riego Surcos
Distancia plantas: Vida útil: 20
Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 0
Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 0
Año : 1982 Superficie Hás: 0,13
Año : 1982 Superficie Hás: 45,03
Imagen representativa
Descripción: Peras Packam's con polinizante Winter Nellis. Desarrollo
normal. Trabajos al día.
Tipo: Frutales Mercado: Externo
Calidad: Corriente Producción anual 35 ton/ha
Estado: Bueno Sistema de riego Surcos
Distancia plantas: Vida útil: 20
Peras Packam's con Winter Nellis
Peras Danjou
Peras Packam's
Peras Danjou
15 Confidencial - Colliers International 2018
5.
6 x 4 mts.
6.
6 x 4 mts.
6.10. AGUAS
Imagen representativa
Descripción: Peras Packam's injertadas sobre patrón del año 1992.
Tipo: Frutales Mercado: Externo
Calidad: Corriente Producción anual 0
Estado: Normal Sistema de riego Surcos
Distancia plantas: Vida útil: 20
Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 19
Densidad (uni/há) 416 Vida útil remanente 10
Año : 2017 Superficie Hás: 0,70
Año : 2008 Superficie Hás: 3,34
Imagen representativa
Descripción: Peras Packam's. Desarrollo normal. Trabajos al día.
Tipo: Frutales Mercado: Externo
Calidad: Corriente Producción anual 35 ton/ha
Estado: Bueno Sistema de riego Surcos
Distancia plantas: Vida útil: 20
Peras Packam's
Peras Packam's (injertadas)
Observaciones y extracto de escritura
Según escritura de compraventa de fecha julio de 2010, Frutícola Viluco S.A es dueña de los derechos de aprovechamiento de
aguas con que se riega el predio denominado Santa Berta de Puquillay, ubicado en la comuna de Nancagua que corresponden a:
1) Sesenta y cuatro coma treinta y tres acciones de un total de doscientas cincuenta y cinco coma noventa y seis acciones de la
Comunidad de aguas Canal Los Tablones, sobre las aguas que proceden del Cauce Natural denominado Estero Puquillay.
2) Catorce coma cero siete acciones, de un total de veintidós coma setenta y nueve acciones que constituyen la dotación del
Canal El Pueblo Uno de la Comunidad Canal El Pueblo Uno, de Nancagua de aprovechamiento de aguas que se especifican en
cada caso, sobre las aguas que proceden del cauce natural denominado Estero Puquillay.
*Según información obtenida de https://www.federacionjuntas.cl/junta/estero-puqillay, cada acción equivale a 1 litro por
segundo.
16 Confidencial - Colliers International 2018
7.1. REFERENCIAS DE MERCADO
1
2
3
4
5
1 20% -5% 20% 0%
2 0% -5% 0% 0%
3 20% 10% 20% 0%
4 0% -5% 0% 0%
5 5% -5% 0% 0%
Tas En el análisis muestral, también se consideró la dispersión de estos datos, obteniendo una desviación estándar (al 95% de nivel de confianza) de 2573100 $/há, con un error estadístico de 1150800 $/há, lo cual nos permite tener una franja de valores esperados, que va desde 26911800 $/há a 29213200 $/há, ubicándose esta propiedad por sobre la muestra, en virtud de las características observadas del inmueble y las 5 referencias utilizadas para este análisis.2.573.070 1.150.712
Fuente / Link
https://www.economicos.cl/propiedades/vendo-parcela-con-arandanos-santa-cruz-colchagua-codAALOQRY.html
https://www.economicos.cl/propiedades/campo-con-vina-y-arandanos-wwwvcpropiedadescl-codAAKXPEY.html
Coal y Correa Corretajes
https://mercadohidrico.cl/2018/07/05/acciones-de-aguas/
https://www.contactospropiedades.cl/predio/campo-en-nancagua_79
Ubicación
Santa Cruz
Nancagua
Chépica, rol 64-49
Chépica, Auquinco
Nancagua
S
En el análisis muestral, también se consideró la dispersión de estos datos, obteniendo una desviación estándar (al 95% de nivel de confianza)
de 2.573.100 $/há, con un error estadístico de 1.150.800 $/há, lo cual nos permite tener una franja de valores esperados, que va desde
26.911.800 $/há a 29.213.200 $/há, ubicándose esta propiedad por sobre la muestra, en virtud de las características observadas del inmueble
y las 5 referencias utilizadas para este análisis.
72.609
3,78
-5% S
-7% -12%-5%
-5% S
Análisis estadístico de la muestra
LP LMe 748.000.000 969,88 26.714.28627.157
1.999.920.000 1.018,83
S
28.062.426
Propiedad tasada: 89.198 2.456.852.199 1.137,73 31.337.401
Promedio de homologación:
n°Índices
S -3% 42%
-15%
Negociación Acceso Tamaño Suelos GeografíaAjuste
Tasador %
-12% 18%S
-25%
-5%
S
-5%
Coef. De
Ajuste %
Valor UF
Ajustado
309.326
S
MP
LMe
LMe
Ma
LMe 0%
1.534.400.000 1.031,2855.708
MP
-10% 213.300.000 980,26
300.000.000 968,16
7.744 S
28.405.241
Valor $UF/há $/há
218.300.000 990,70 27.287.500
26.666.667
8.520.000.000 1.185,16 32.643.678
27.000.000
MP
S
10.892
7.926
7. ENFOQUE DE MERCADO
oct-18 Oferta 11,3 - 14.522
- 6.717
Sup.
Constru. m²
Tipo de inmuebles: Predios agrícolas
Para valorizar de esta clase de activos se utilizó el enfoque de mercado, para este análisis es imprescindible definir el valor de mercado, el cual
entendemos como, valor que estaría dispuesto a pagar por el bien un comprador adecuadamente informado, que actúa de buena fe y que
no es sujeto de presiones, este valor debe ser acorde al precio que fijaría un vendedor adecuadamente informado, que no posee apremios
financieros y actúa de buena fe, así la transacción sería equitativa para ambas Para la aplicación del enfoque de mercado debe existir
un mercado activo donde se transe el tipo de activo que se está valuando.
Valor UF
n° Fecha Tipo
oct-18 Oferta
Oferta 28,0
ene-18
27.543,79$ Valor UF03/12/2018Fecha de valoración
Índices
8,0
- 217.835
- 30.860
Valor $
185.000.000
Sup.
Terreno Hás
Oferta 261,0
400.000.000
6.000.000.000
237.000.000
850.000.000
Homologación de: Predios agrícolas
oct-18 Oferta 7,9 - 8.604
oct-18
Promedio de la muestra: - 63,2
Desv. Stand. Error Stand.
MP
1.102,14 30.357.143
UF/há $/há
839,57 23.125.000
1.290,87 35.555.556
834,62 22.988.506
1.089,17 30.000.000
17 Confidencial - Colliers International 2018
1
2
7.2. UBICACIÓN REFERENCIAS DE MERCADO
Observaciones: nivel de oferta, demanda, transparencia del mercado.
Se estima que las referencias de derechos encontradas representan el valor de derechos de agua esperados para el sector.
oct-18 Oferta Río Tinguiririca http://www.compragua.cl/00403-060-0640,2 6.629 182.586.622 164,94 4.543.086
Promedio de la muestra: 65,1 9.963 274.423.593 156,34 4.306.324
oct-18 Oferta Estero Chimbarongo http://www.compragua.cl/00317-060-0690,0 13.297 366.260.564 147,75 4.069.562
Tipo de intangible: Derechos de agua Fecha de valoración 03/12/2018 Valor UF 27.543,79$
n° Fecha Tipo Ubicación Fuente / LinkCaudal
Lts./Seg.Valor UF Valor $
Índices
UF/Lt./Seg. $/Lt./Seg.
1. La propiedad se ubica en la comuna de Santa Cruz, a 17 kms de la Plaza de
Armas. Posee una superficie de 8 hectáreas, con una plantación de 5,2
hectáreas de arándanos. La propiedad cuenta con pozo profundo y riego
tecnificado.
2. La propiedad se ubica en la comuna de Nancagua. Posee una superficie de
11,25 hectáreas, con plantación de 5 hectáreas de viñas Cabernet Sauvignon
y 6 hectáreas de arándanos en plena producción.
3. La propiedad se ubica en la comuna de Chépica, sector de Aunquinco.
Posee una superficie de 261 hectáreas agrícolas clasificadas como III de riego
según el SII. Posee 36 hectáreas de viña vinífera y 225 hectáreas cultivadas
con maiz. Posee derechos de agua inscritos y riego por pivotes que abarcan
210 hectáreas.
4. La propiedad se ubica en la comuna de Chépica, sector de Auquinco.
Posee una superficie de 7,9 hectáreas de categoría agrícola. La propiedad
posee 4,965 acciones de agua del Canal Comunidad.
5. La propiedad se ubica en la comuna de Nancagua. Posee una superficie de
28 hectáreas de categoría agrícola con 13 hectáreas de uvas viníferas
variedad Merlot del año 1997. La propiedad posee derechos de agua inscritos
y 2 casas para trabajadores.
18 Confidencial - Colliers International 2018
8.1. PLANO DE UBICACIÓN
8. ANEXOS
Fotografía Aérea
Plano de Ubicación
19 Confidencial - Colliers International 2018
8.2. PLANIMETRÍA DEL INMUEBLE
20 Confidencial - Colliers International 2018
8.3. OTROS ANTECEDENTES (CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL, PERMISOS, RECEPCIONES, ESCRITURAS, ETC).
21 Confidencial - Colliers International 2018
8.4. FOTOGRAFÍAS
Acceso principal al predio Fachada galpón principal (oficina y bodega)
Interior del comedor
Piezas transformadas en bodegas Módulos para alojamiento de personal
Interior bodega principal Alero maquinarias
Interior de un módulo refaccionado
22 Confidencial - Colliers International 2018
Casa de trabajador 2 Camino interior del huerto de peras
Caseta del petróleo Casa de trabajador 1
Duchas para aplicadores Interior duchas aplicadores
Baños en módulos alojamiento Bodega pesticidas
23 Confidencial - Colliers International 2018
Orilla de la ruta Plantación de perales
Peral Acequia de riego (izquierda)
24 Confidencial - Colliers International 2018
En
el En
el
COSTES DE MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES
FUENTES DE INFORMACIÓN
9. PRINCIPIOS GENERALES ADOPTADOS
En el informe de valoración se establece el objeto de la valoración y, salvo que se estipule lo
contrario, las bases de la valoración responden a las normas internacionales IVSC
(International Valuation Standards Council).
Valor Razonable: es el precio que sería recibido por vender un bien a la fecha de la valoración
la propiedad en una transacción ordenada entre un comprador y un vendedor, sin vinculación
entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización
adecuado en el cual las partes han actuado conocimiento de causa, de forma prudente y sin
coacción.
BASES DE LA VALORACIÓN
En el informe de valoración se detallan las Fuentes de Información utilizadas. Colliers
International acepta como correcta y completa la información facilitada por las fuentes
indicadas en el informe, y sume que dicha información es fiable, precisa y completa. La
información facilitada por el Mandante y Organismos Públicos. salvo que se indique
expresamente lo contrario, Colliers International considera que la información analizada es
correcta, exacta, adecuada y actualizada y que no ha sido corregida o modificada, reflejando la
verdadera situación en la que se encuentra.
Nuestro análisis y valoración han sido realizados en base a criterios de buena fe y asumiendo
como razonables los supuestos utilizados para la elaboración del informe.
Colliers International no ha analizado la calidad del terreno en los que se encuentran ubicados
los activos (posible inestabilidad o contaminación del suelo), asumiendo que las condiciones del
suelo son adecuadas para la construcción de los activos allí situados o el desarrollo de futuros
proyectos inmobiliarios (sobrecarga del suelo, condiciones del terreno, etc.). Salvo indicación
en contra, entendemos que los materiales, las instalaciones y el terreno se encuentran en
buenas condiciones.
Los informes de valoración no contemplan la realización de un análisis detallado del terreno ni
de las condiciones estructurales de los activos. Colliers International no ha comprobado ni
testado la estructura y características técnica de los activos ni ha solicitado ningún estudio
independiente para analizar aquellas zonas de la propiedad que se encuentran al descubierto y
que no son fácilmente accesibles a visibles, ni la posible utilización de materiales considerados
perjudiciales para la salud o peligrosos. Asimismo, Colliers no ha comprobado que la propiedad
no tenga fallos estructurales, podredumbre, plagas o cualquier otro defecto como falta de
solidez o la posible utilización de materiales perniciosos durante su construcción.
Sin embargo, en el informe de valoración se recogen los comentarios sobre aquellas faltas,
defectos aparentes o activos en mal estado de conservación, que hayan sido detectados
durante la visita a los activos o de los que hayamos sido oportunamente informados.
25 Confidencial - Colliers International 2018
1.
2.
3.
4.
5.
Analista
Tasación de Activos
Atentamente:
Tasación de Activos
Gerente
Bernardita Latorre
Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la valuación.
Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante,
el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la valuación, en conformidad al artículo 22 del Reglamento de
Sociedades Anónimas.
Carolina Oyarzún
Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada
de importancia.
10. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD
El presente Análisis es el resultado de una estimación de valoración independiente, parcial, limitada y aproximada de los inmuebles y ha sido
realizado con las limitaciones y conforme a las bases de valoración y asunciones descritas anteriormente.
Colliers International, no ha emitido ningún juicio, ni garantiza ningún aspecto comercial, financiero, fiscal, contable, actuarial o legal, ni con la
adecuación de los seguros o de cualquier otro contrato o de las condiciones técnicas o físicas de los inmuebles.
En el supuesto de que se produjese una modificación en los inmuebles o que cualquiera de las bases de valoración o asunciones descritas
resultase incorrecta o inadecuada, el Análisis podría tener que ser revisado. A este respecto, Colliers International no será responsable frente
al mandante, ni frente a ningún tercero en relación con la Estimación de Valoración, por la inexactitud de las bases de valoración adoptadas o
las asunciones realizadas.
El presente Análisis y sus Anexos se emiten a favor y para el uso exclusivo del Mandante. El Informe y sus Anexos son confidenciales y no
deben ser revelados a ningún tercero sin la autorización previa y por escrito de Colliers International. Adicionalmente, ninguna otra persona
deberá tener acceso al contenido del mismo sin autorización previa de Colliers International, sin que Colliers sea responsable ante terceros. En
caso contrario. Colliers International, no será responsable por ninguna cuestión al margen del alcance y las limitaciones del presente informe o
del fin para el que se ha emitido.
Colliers International no asume ningún tipo de compromiso de exclusividad en relación con el propósito, ámbito, objeto y contenido del presente
Análisis. La preparación de este Análisis y la Estimación de Valoración no limita ningún sentido la facultad de Colliers International de asesorar,
cooperar, asistir, valorar o en cualquier otra forma, estar vinculado con el Mandante en el futuro.
Este informe de valoración ha sido preparado sobre las bases y circunstancias específicas del mercado inmobiliario en el momento de la
evaluación de los activos y basada en datos, información y documentación proporcionada por el cliente y nuestras fuentes de mercado a la
fecha de la valoración.
Los profesionales que firman este Informe, declaran que:
Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en
forma independiente.
26 Confidencial - Colliers International 2018
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