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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"MÉTODOS CATASTRALES PARA LA VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. JOSÉ DE JESUS BRISENO GONZALEZ
ESTUDIOS CON RECONOCIMIEKTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO NO.
2003286, DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO, SONORA JULIO 2005
ÍTWm Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
R E S U M E N . El catastro es el inventario de los inmuebles que conforman el territorio de un
municipio, así como de la infraeitructura y equipamiento de los mismos,
estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a la identificación,
descripción, registro, cartografía y valuación masiva de éstos para fines fiscales y
usos multifinalitarios, procurando la actualización permanente de las
características cualitativas y cuantitativas de la tierra y las construcciones que en
ella se asienten.
A medida que se incrementa la cantidad de información en el sistema de gestión
catastral, los programas y nuevo personal, se requiere a la par de un documento
en el cual se determine la metodología a seguir para el procesamiento de ésta
información. De manera general, se nretende aportar información que despierte el
interés sobre la valuación de bienes inmuebles.
Entiéndase como valor catastral a la suma del valor de cambio del terreno mas el
valor de la construcción, elementos accesorios, obras complementarias e
instalaciones especiales, las cuales se determinan mediante el método de costo
neto de reposición.
Para ello, el presente documento aborda la valuación de terrenos mediante los
métodos "HR", Repercusión del Terreno, Razón de Superficie, Combinación de los
2 Métodos anteriores y el Método del Residuo; por otra parte se desarrolla el
Método del Costo Neto de Reposición para la valuación de la construcción,
elementos accesorios, obras complementarias e instalaciones especiales.
Debido a la fluctuación de los valores de los distintos elementos que componen el
valor catastral de un predio, se desarrollo la actualización de estos mediante el
índice Nacional de Precios al Consumidor.
José de Jesús Bnseño González
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos <kB Este trabajo se nutre de los conocimientos adquiridos en la Maestría de Valuación
Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnológico de la Construcción. Trata de
convertirse en una herramienta que apoya a todos aquellos que trabajan en el
área de la valuación catastral.
José de Jesús Briseño González
^úéíSSf Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
ÍNDICE
Capítulo 1 Introducción al Tema de Estudio 3 1.1 Problemática y Objetivo 5
Capítulo 2 El Catastro 7 2.1 Breve Reseña Histórica del Catastro en México 9 2.2 Aspectos Legales en los Inmuebles 14
2.2.1 El Régimen de Propiedad de los Inmuebles 16 2.3 Generalidades del Catastro 19
Capítulo 3 La Valuación de los Inmuebles 23 3.1 Valuación de Terrenos 28
3.1.1 Topografía, Localización y Forma 28 3.1.2 Estudios Valúatorios de Predios de Gran Extensión 32 3.1.3 El Método "HR" 38 3.1.4 El Método de la Repercusión de Terreno 44 3.1.5 El Método de la Razón de Superficie 48 3.1.6 Combinación del Método de Repercusión de Terreno y del Método
de la Razón de Superficie 50 3.1.7 El Método del Residuo 53
Capítulo 4 Valuación de Construcciones, Elementos Accesorios, Instalaciones Especiales y Obras Complementarias por el Método de Costo Neto de Reposición eo 4.1 El Factor por Demérito 65
4.1.1 Demérito por el Criterio Contable Tradicional 66 4.1.2 Demérito por el Criterio de Ross Heidecke 67 4.1.3 Demérito por el Criterio "HR" 68 4.1.4 Demérito por el Criterio de Kuentzle 69 4.1.5 Demérito por el Criterio de Ezequiel Siller 70
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3 €ui t i l í i l ip Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ ^ I P ^
Capítulo 5 Actualizaciones y Referencias de Valores 72 5.1 índice Nacional de Precios al Consumidor 73
Capítulo 6 Comentarios y Conclusiones 76
Bibliografía 78
Apéndice. Conceptos Generales 79
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r; i i c ^wretjdol-gatiwtrálesJpefra la Vclaacifcttdamredios Urbanos
I. INTRODUCCIÓN AL TEMA DE
ESTUDIO
La presente es una investigación descriptiva que presenta información sobre la
historia de la valuación en México, así como también se expone el marco jurídico
que regula la actividad catastral; se describen los procesos metodológicos
necesarios para llevar a cabo la valuación catastral y también se encontrarán
conclusiones y propuestas enfocadas a mejorar y homogenizar el procedimiento
de la valuación catastral.
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos obliga a todo ciudadano
a inscribir su propiedad inmueble en el registro catastral del municipio que
corresponda, y también determina, entre las obligaciones que tenemos todos los
mexicanos, la de contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como
del Estado y Municipio en el que el individuo reside, de la manera proporcional y
equitativa que dispongan las leyes en la materia.
Así mismo, los ordenamientos fiscales señalan que tal proporcionalidad y equidad,
en lo que respecta al impuesto predial, se revelan por el valor catastral de los
predios, o por el monto de las rentas que éstos produzcan, o sean susceptibles de
producir, tocando entonces a las tesorerías de los distintos municipios, el
establecimiento de las técnicas catastrales que permitan determinar, dentro del
marco jurídico establecido, las bases gravables de los predios ubicados dentro de
su jurisdicción.
Se ha dicho que hacer Catastro es una tarea difícil, y que mantenerlo actualizado,
lo es aún más. Sus funciones pudieran parecer sencillas en principio, pero si
consideramos que ellas se encuentran íntimamente ligadas a los fenómenos y
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wamsM Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ |l l ! l l ip
cambios de orden político, social, económico, psicológico y aún religioso, es decir,
a todos los aspectos que cubre el desarrollo integral del ser humano y que, día a
día, ama de manera imperceptible, modifican los patrones de forma de vida en
nuestras comunidades, tenemos que reconocer que la problemática es
sumamente compleja y que en Catastro se presenta con múltiples y cambiantes
requerimientos. Entre éstos, el aspecto técnico valúatorio juega un papel
predominante.
Algunos estudiosos afirman que tan fundamental ha sido la transformación de la
vida humana por la técnica, que ella está presente en el mismo cimiento de todas
las relaciones humanas, así como que las relaciones económicas y políticas son
consecuencia del progreso técnico, resultando éste, así, un verdadero factor
revolucionario.
Aún cuando lo anterior pudiera ser discutible, resulta fuera de controversia
reconocer el efecto modificador que este factor ejerce en nuestras vidas y que, de
la calidad de nuestra técnica, dependerá en gran parte la calidad del producto de
nuestro trabajo.
La valuación, en sí, no ha experimentado una evolución tan espectacular como la
que puede apreciarse en otros campos del conocimiento, sin embargo, su
desarrollo ha seguido siempre lineamientos cada vez más consistentes, el más
trascendental, sin duda alguna, es haber superado el empirismo mediante la
aplicación de la técnica, permitiéndonos manejar, de forma objetiva, los aspectos
que encuadran al valor.
Ahora bien, ¿cómo debe determinarse la base gravable y qué técnicas son las
adecuadas para tal fin? Evidentemente, el valor catastral hay que referirlo a una
propiedad raíz, pero aún los criterios seguidos por los municipios de nuestro país
no son concurrentes; no obstante, el Catastro debe garantizar, mediante la
aplicación de técnicas específicas, la subsistencia del principio constitucional de
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C I I c* JtótodosIIatastrales parata Varaatión de Pre
B I 8 L I u T £ C A id y equidad contributivas, descansarfdo
Tesis: Itótodosliatastrales parara Varaatión de Predios Urbanos
proporcionalidad y equidad contributivas, descansarfdo en ello la confianza de
quienes contribuyen a los gastos públicos para el progreso y bienestar de los
municipios de nuestro país.
1.1. PROBLEMÁTICA Y OBJETIVO
A medida que se incrementa la cantidad de información en el sistema de gestión
catastral, los programas y nuevo personal, se requiere a la par de un documento
en el cual se determine la metodología a seguir para el procesamiento de ésta
información, por lo tanto se pretende:
• Aportar elementos que mejoren la metodología de la valuación catastral.
• Crear la base para la elaboración del manual de valuación catastral en el
estado de Sonora.
• Orientar a los interesados en general sobre las bases que originan el valor
catastral de un predio incluyendo su construcción, mismo que representa en
nuestro estado la base para el cobro del impuesto predial, y un uso
multifinalitario de la información.
• Brindar apoyo técnico a los responsables de la actividad catastral en los
ayuntamientos.
• Informar a todos aquellos estudiantes de ingeniería que se interesen en el
conocimiento de la valuación, sobre las posibilidades que tienen de abrir el
abanico de oportunidades de trabajo y desempeñarse en este campo,
considerando que pueden utilizar los conocimientos adquiridos durante su
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ig- Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
carrera, para la debida observación, análisis, y aplicación de los métodos
con buen criterio, enriqueciendo la formación de profesionales en la
valuación.
De manera general, se pretende aportar información que despierte el interés sobre
la valuación de bienes inmuebles,
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
II. EL CATASTRO
El catastro es el inventario de los inmuebles que conforman el territorio de un
municipio, así como de la infraestructura y equipamiento de los mismos,
estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a la identificación,
descripción, registro, cartografía y valuación masiva de éstos para fines fiscales y
usos multifinalitarios, procurando la actualización permanente de las
características cualitativas y cuantitativas de la tierra y las construcciones que en
ella se asienten.
A primera vista, el catastro se ofrece a los ojos del público, y aún para muchos
expertos, como un conjunto de actividades de índole puramente técnica. En
consecuencia, nada parecería más ajeno a estas actividades técnicas que las
consideraciones conceptuales. Más aún, parecería obvio que un buen valuador,
por ejemplo, no requiere del conocimiento de las bases abstractas de la valuación
para realizar su tarea con eficacia; indistintamente se diría que el hecho de
dominar dichas bases no garantiza el desempeño concreto de la valuación.
A partir de marzo de 2000, con las reformas hechas por el Congreso e la Unión al
artículo 115 constitucional, todos los ayuntamientos tienen la necesidad de realizar
la valuación de las propiedades de la mancha urbana de las ciudades y de
eficientar los siguientes servicios:
• Contribución con los planes de desarrollo municipal en lo que se refiere a la
determinación de los usos de suelo.
• Control más organizado del crecimiento de la población.
• Proporcionar y manejar información cartográfica actualizada.
• Coordinación con las autoridades municipales para la regulación de la
tenencia de la tierra.
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• p Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
• Incrementar la facturación del impuesto predial.
Con base en lo anterior se puede decir que el catastro requiere de técnicas y
procedimientos más precisos y confiables para la valuación colectiva de los
diferentes inmuebles, esto debido al crecimiento acelerado de las áreas urbanas, y
en ese sentido, todos los municipio? del país tienen la necesidad de contar con
información veraz de las propiedades que los conforman, ya que existen cambios
constantes en los inmuebles y las características del entorno urbano de cada uno
de ellos que repercuten en sus valores.
La utilización de la valuación colectiva ofrece ventajas con respecto al avalúo
individual en lo que respecta a tiempo y costo, pero minimizando la subjetividad en
los manuales de procedimientos establecidos por el catastro.
Puntualmente, los objetivos de un catastro son:
1. Obtener, clasificar, procesar y proporcionar información certificada
concerniente al suelo y a las construcciones del terreno urbano y rural del
municipio.
2. Mantener en operación técnicas para la formación, mejoramiento y
conservación del catastro.
3. Determinar y establecer normas técnicas para proponer tablas de valores
unitarios, así como de incremento y demérito del valor de la propiedad raíz.
4. Integrar y conservar actualizado un sistema de información geográfica
catastral.
5. Registrar, controlar y mantener permanentemente actualizados las
características cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles
José de Jesús Enseño González Página 8
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
comprendidos en su jurisdicción territorial para fines de orden fiscal y otros
usos multifinalitarios que se pudieran generar.
6. Localizar y deslindar los predios ubicados dentro del territorio del municipio.
7. Establecer zonas y regiones catastrales de los predios urbanos y rurales del
municipio.
8. Crear un registro sistematizado y pormenorizado de todos los bienes
inmuebles dentro del patrimonio municipal.
9. Identificar cualquier predio de forma única para su localización a través del
uso de un código compuesto por dígitos que se refiera al municipio,
población, región, manzana y predio o lote.
11.1. BREVE RESEÑA HISTÓRICA DEL CATASTRO EN
MÉXICO
En tiempos precolombinos, después de la fundación de la Tenochtitlán, los
aztecas iniciaron la conquista de los territorios aledaños y la imposición de tributos
como forma de enriquecimiento. En aquél entonces, la ciudad contaba con un
aparato administrativo y fiscal integrado, entre otros, por un Chihuacóhuatl (similar
a un ministro de Hacienda) y un Hueycalpixque (equivalente a un tesorero
general), del cual dependían numerosos recaudadores.
Con ese sentido, los aztecas dividieron las tierras y dominios para fines jurídicos,
económicos, administrativos y fiscales en: propiedad pública (tlaltocatlalli), tierra
José de Jesús Briseño González Página 9
c I I i B I B L i G T E C A Sw? Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
de los templos (teopantlalli), tierra de los nobles (pilalli), tierra de la guerra
(michimalli) y propiedad comunal (altepetlalli).
Después de la conquista, Herpán Cortés encargó el primer plano de la ciudad a
Alonso García Bravo, quién fue auxiliado por Bernardino Vázquez Tapia y por dos
aztecas. Este primer plano es conocido como la "Traza de Cortés". Derivado de
aquella labor, se determinó que la ciudad tenía una población de 30,000
habitantes, y en 1524 el cabildo dispone y pregona en la plaza de la ciudad que
todas las personas que tienen solares los cerquen y limpien si no los pudieran
labrar de aquí al día de la Navidad primera que viene, con apercibimiento que, sin
más esperar ni prorrogar término alguno, les serán quitados y los darán a
personas que los cerquen y labren en ellos, para que esta Ciudad se pueble y sea
más noblecita.
Durante el virreinato se establecieron diversos impuestos relacionados con el
suelo. Así, encontramos que en 1548 se cobraban veinte pesos a cada solar para
empedrado y en 1582 se estableció un pleito entre el Ayuntamiento y los vecinos
en relación con el pago de agua.
En 1628, cuando la Ciudad tenía 8 Km2, Don Juan Gómez de Trasmonte levanta
el segundo plano de la ciudad, y Don Manuel de la Concha produjo los primeros
avalúos, estableciendo que la Ciudad tenía un valor de $20,000,000 de unidades
monetarias.
En el México independiente, hacia 1830, se iniciaron los primeros avalúos
periciales, asignándose un valor de 100 reales la vara cuadrada1 sobre la calle de
Plateros, hoy Francisco I. Madero, del Centro Histórico de la Ciudad de México.
1 Se atribuye al virrey Don Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas que rigió en Nueva España, y que fue promulgada en la capital de la colonia el 4 de julio de 1536. Conforme a esta ordenanza la unidad de medida de longitud era el paso
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mmm Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ i w i p F '
En esa época un solar era denominado fundo, el cual tenía 96 varas o pasos de
cabezada por 192 de largo, y una caballería constaba de 192 varas o pasos de
cabezada por 384 varas o pasos de longitud. Este paso es indudablemente el que
los agrimensores llamaban salomónico, que daba base a la legua, compuesta de
3,000 pasos salomónicos o de 3 millas de 1,000 pasos cada una, o bien 100
cordeles o mecates, o sea 5,000 varas.
Se usó también el marco para las medidas agrarias, el cual equivale a 2 varas y 7
octavas de las varas modernas mexicanas. La vara mexicana es la unidad de las
medidas lineales equivalente a 838 milímetros. Usaban los agrimensores un cordel
de 8 marcos, equivalente a un cordel o mecate de 23 varas modernas mexicanas.
Para medir una caballería de tierra, usaban los prácticos un mecate o cordel de 69
varas o pasos salomónicos; circunstancia que es necesaria tener en cuenta al
estudiar títulos antiguos y expresar en medidas métricas la capacidad agraria
amparada por dichos títulos.
En todas las medidas de tierras se usaba antiguamente el cordel. Un cordel tiene
50 varas mexicanas, aunque en los deslindes y medidas de terrenos se usaba la
legua, que era medida itineraria y geográfica.
En la Constitución de 1857, en su artículo 131, fracción II, se señalaba que "era
obligación de todo mexicano contribuir para los gastos públicos, así de la
federación como del estado o municipio en que reside, de la manera proporcional
y equitativa que dispongan las leyes ".
En 1869 se realizó el primer plano de la Ciudad de México de la época
independiente, en el que aparecía la colonia Santa María la Ribera; y once años
o vara. La vara o paso consta de 5 pies o 36 pulgadas, y se divide en 3 tercias, en 4 cuartas, o en 8 octavas.
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mff Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^^¡¡¡PF^
después, en 1880 se hizo el segundo, donde además se refería la colonia
Guerrero.
A partir de los hechos referidos anteriormente, a finales del siglo XIX, se estableció
un catastro propiamente dicho en la Ciudad de México: eM1 de enero de 1881, el
Ing. Jacobo Mercado propuso al Ministerio de Hacienda, Don Francisco Landero y
Cos, la formación de un catastro. En febrero de aquel año se integró una
"Comisión de Catastro", formada por seis miembros, para elaborar una ley y su
reglamento. Así, el 22 de diciembre de 1896, nació el primer catastro moderno
mexicano, mediante una ley que ordenó la formación de un catastro geométrico y
parcelario en el Distrito Federal, fundado sobre la medida y sobre el avalúo. Es así
como la primera generación de los catastros mexicanos tiene su origen en el
Distrito Federal, mismo que sirvió de modelo general para los catastros de los
estados y territorios.
En aquella época los objetivos de ese catastro eran dos: describir la propiedad
inmueble y hacer constar sus cambios, y partir equitativamente el impuesto sobre
la propiedad. Se trataba de un catastro avanzado para su tiempo, pues se le
concibe como un catastro fiscal con miras a aplicaciones multifinalitarias.
En la reglamentación de este catastro, realizada en 1899, se estableció que las
operaciones catastrales constarían ae dos períodos: uno de formación y otro de
conservación, los cuales le fueron encomendados a una "Dirección de Catastro",
dependiente de la Secretaría de Hacienda.
En 1905 la Dirección General de Catastro dictaminó las instrucciones para las
operaciones topográficas, mismas que, para el levantamiento y medida de las
parcelas, empezaron a apoyarse directa e indirectamente en poligonales de
primero y segundo orden, las que a su vez tendrían apoyo en cuatro puntos más
notables del terreno.
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ ^ a — w
Es importante señalar que el reconocimiento para establecer la triangulación de
primer orden se inició en 1899, y que el primer vértice geodésico estuvo localizado
en el cerro "El Chiquihuite" (en esta estación se eligieron 14 vértices). Ese mismo
año comenzó la medición con un teodolito norteamericano "Gurley", tomándose
tres lecturas dobles directas y tres lecturas dobles inversas, o sea, un total de
doce lecturas hacia cada vértice. También se realizó la primera libreta de
poligonales en ese año.
En 1901 se inició el deslinde de las municipalidades y se establecieron trece de
ellas. La ciudad de México fue dividida en nueve cuarteles que, en 1932,
aumentaron a trece.
En 1905 se crearon nuevas instrucciones para el catastro, en las cuales se
especificó que las municipalidades se designarían de acuerdo con los documentos
del catastro, con base en los nombres que les había asignado previamente el
decreto del 26 de marzo de 1903, el cual sirvió para el deslinde de las
municipalidades. Fue en esta época cuando se elaboraron los planos de conjuntos
de municipalidades. Asimismo, en una reforma efectuada en 1906 se confirió a la
Secretaría de Hacienda la atribución de catastrar cualquier superficie de terreno o
población que no estuviera incluida en el catastro.
Aún cuando las bases y antecedentes del catastro realizado de manera científica
están ubicadas dentro de la época del Porfiriato, la actividad catastral siguió
desarrollándose en las épocas posteriores de la historia de nuestro país. En 1917,
siendo presidente Venustiano Carranza, se expidió la Ley de Hacienda del
Gobierno del Distrito Federal, que establece, entre otras contribuciones, la predial.
Con base en las disposiciones de la Ley del Impuesto Predial del Distrito Federal
del 21 de agosto de 1933, en 1936 aparece el Instructivo para la Subdirección del
Catastro del Distrito Federal. En él se dispuso que la planificación incluiría el
deslinde y levantamiento de los predios comprendidos en las zonas del Distrito
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má Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Federal que no hubieren sido catastradas conforme a las disposiciones de las
leyes derogadas de 1896 y 1898, o conforme a la Ley vigente en aquel entonces
del Impuesto del Distrito Federal.
En 1953 se decreto formalmente el Catastro del Distrito Federal con una doble
finalidad: fiscal y estadística. Este hecho marca el nacimiento de una nueva
generación del catastro en México.
Para la creación de la cartografía catastral se introdujeron dos recursos que hasta
entonces no habían sido utilizados en México: la fotogrametría y las computadoras
y así fue posible agrupar un sistema de información multifinalitario.
En la década de los ochenta se dio otro paso en el desarrollo del catastro, cuando
se utilizó un sistema de información integral con base en el geoproceso, y en la
década de los noventas surgió otra etapa de transformación, agregándose a la
base de datos alfanuméricos la información relativas a las redes de infraestructura
y equipamiento en los predios, como es agua potable, drenaje, pavimentos,
servicios públicos, etc., todo esto con fines multifinalitarios.
II.2. ASPECTOS LEGALES EN LOS INMUEBLES
Según el artículo 750 del Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y
para toda la República en materia federal, son bienes inmuebles:
1. El suelo y las construcciones adheridas a él;
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I Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean
separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él
adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal
forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al
fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotación de la misma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo de la finca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para
conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
están destinadas a ese objeto;
11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de
un río, lago o costa;
12. Los derechos reales sobre inmuebles;
13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones
radiotelegráficas fijas.
11.2.1. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES
En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser
de tres tipos:
a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedad social.
La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se ilustra en
el cuadro sinóptico que a continuación se muestra:
José de Jesús Briseño González Página 16
Tesis: Métodos Catastrales pa a la Valuación de Predios Urbanos (O
REGIMEN DE PROPIEDAD
PATRIMONIO NACIONAL
PROP EDAD PRIVADA
D amnio público de la Federación
D Ofrinio privado de la F ederación
Individual
Privativa Condomn» *j
I Comii
Colectiva "!
. Copropiedad
Certificados de participación inmobiliaria
t Certificados de vivienda
Ejido
. Propiedad comuial
Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles
PROP EDAD SOCIAL
Los núcleos de población ejidales o "ejidos" tienen personalidad jurídica y
patrimonio propio, y operan de acuerdo con su reglamento interno, sin más
limitaciones en sus actividades que las que dispone la ley; dicho reglamento debe
contener las bases generales para la organización económica y social del ejido,
siendo ejidatarios los hombres y las mujeres titulares de los derechos ejidales, y
corresponde a éstos el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus
parcelas, así como los derechos que el reglamento interno les otorgue.
Los ejidatarios tienen la facultad de designar a quien deba sucederles en sus
derechos sobre la parcela y en los demás inherentes a su calidad; también podrán
enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo
núcleo de población, entendiendo por avecindados del ejido, a todos aquellos
mexicanos mayores de edad que han residido por un año o más en las tierras del
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mm Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ a W i l r
núcleo de población ejidal y que han sido reconocidos como tales por la asamblea
ejidal o el tribunal agrario competente.
Por su destino, las tierras ejidales se dividen en tierras para el asentamiento
humano, tierras de uso común y tierras parceladas, y será la asamblea de cada
ejido la que podrá determinarlo en favor de los ejidatarios. La asamblea es uno de
los órganos con que cuentan los ejidos (los otros son el comisariado ejidal y el
consejo de vigilancia), y es éste el órgano supremo del ejido, pues en ella
participan todos los ejidatarios.
Las tierras destinadas al asentamiento humano integran el área necesaria para el
desarrollo de la vida comunitaria del ejido, que está compuesta por los terrenos en
que se ubique la zona de urbanización y su fundo legal, conforman el área
irreducible del ejido y son inalienabíes, imprescriptibles e inembargables, por lo
que cualquier acto que tenga por objeto enajenar, prescribir o embargar dichas
tierras será nulo de pleno derecho.
Las tierras ejidales de uso común constituyen el sustento económico de la vida en
comunidad del ejido y están conformadas por aquellas tierras que no hubieren
sido especialmente reservadas por la asamblea para el asentamiento del núcleo
de población, ni sean tierras parceladas.
En la propiedad comunal, la comunidad determinará el uso de sus tierras, su
división en distintas porciones según distintas finalidades y la organización para el
aprovechamiento de sus bienes. Las tierras bajo este régimen son inalienables,
imprescriptibles e inembargables, salvo que se aporten a una sociedad civil o
mercantil. También se podrá encargar la administración o ceder temporalmente el
uso y disfrute de sus bienes para su mejor aprovechamiento.
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hé Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
11.3. GENERALIDADES DEL CATASTRO
En su sentido más usual, el término catastro se refiere a la inscripción oficial de la
localización, extensión, tenencia, propiedad y del valor de un inmueble, para
obtener un conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles de
una municipalidad territorial. Así, un sistema catastral puede definirse como un
registro de los inmuebles, incluyendo tierras, mejoras y sus derechos establecidos
metódicamente en todo un municipio.
En virtud de la gran variedad de términos que se asocian a la palabra catastro,
resulta necesario intentar una clasificación. De modo que, según el propósito del
levantamiento, se habla de un catastro jurídico o legal, de un catastro de
propiedades, de un catastro geométrico y de un catastro de impuestos o catastro
fiscal; en términos descriptivos, existen el catastro de edificaciones, el catastro de
abastecimientos, el catastro forestal y agrícola, etc., y de acuerdo con el método
de levantamiento de un catastro gráfico, de un catastro numérico y de un catastro
computacional o informático.
Por lo que respecta al origen del vocablo catastro, se han señalado diversas
hipótesis, sin que exista hasta el momento un consenso uniforme. Así, hay
quienes lo ubican en la palabra latina capitastrum, como una fusión de capitum
registrum (registro de parcelas gravables) o de capitationis registrum (registro del
impuesto gravable a cada persona o a cada parcela).
Otros estudiosos señalan la palabra italiana catastico (lista de ciudadanos con
propiedades gravables), derivada del vocablo bizantino catastijon (registro, lista,
cuenta), como el verdadero origen de catastro.
El registro de la propiedad gravable constituye una actividad secular, ya que el
crecimiento urbano, el desarrollo industrial y la instauración de un orden social
CO
José de Jesús Briseño González Página 19
C I I c B I B L I O T E C A tóufft
: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^MÍI I |PF
cada vez más complejo, donde el uso del suelo se diversifica progresivamente, ha
surgido la necesidad de contar con sistemas regístrales ágiles y eficientes. En
efecto, problemas diversos como la concentración industrial, la inmigración, la
tendencia irregular de la tierra, el escaso desarrollo urbano, la contaminación
ambiental, el transporte insuficiente y la insalubridad, entre otros constituyen el
común denominador de las grandes urbes contemporáneas. Tales problemas
representan un reto que demanda respuestas racionales.
El catastro constituye una base fundamental para un municipio, ya que permite
sentar las bases para la recaudación del impuesto predial, para poder destinar
recursos al financiamiento del desarrollo regional, y las operaciones catastrales
permiten integrar un banco informativo multifinalitario, con aplicaciones prácticas
que rebasan los propósitos estrictamente fiscales..
Dentro de esta concepción amplia y multifinalitaria del catastro, los aspectos
impositivos, con ser sólo una de las facetas, revisten extrema importancia. En este
renglón, la modernización de las actividades catastrales resulta indispensable para
incrementar la recaudación sin aumentar la carga fiscal, optimizando las
operaciones, eliminado la evasión, complementando la información y logrando la
máxima equidad en el cobro de impuestos.
Sin lugar a dudas, la actividad fiscal debe ser realizada de la manera más precisa
y cuidadosa, con el concurso de los progresos técnicos, pues ella representa no
sólo una fuente de recursos económicos par el Estado, sino también un vehículo
de relación entre el gobierno y los ciudadanos. De ahí que sea necesario lograr un
equilibrio óptimo entre las capacidades de pago de los diferentes sectores de la
población y las necesidades que el gobierno tiene de sufragar obras en beneficio
de esa misma población. Ello sólo puede ser logrado mediante un catastro ágil y
moderno.
José de Jesús Briseño González Página 20
liIMgal Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^JWWP
Dentro de este marco de análisis, todos los objetivos principales de un catastro
moderno pueden resumirse en la realización de un sistema que aporte la
información necesaria para:
a) La fiscalización apropiada del suelo.
b) La planificación del uso del suelo.
c) La administración del suelo.
d) La coordinación de la inversión pública en el suelo.
De estos cuatro puntos, el que motiva el interés del presente trabajo es el primero,
pues el valor de base catastral define una política tributaria para impulsar la
justicia social en la fijación de los impuestos prediales, con equidad impositiva y
estableciendo incentivos con efectos positivos en los ámbitos social,
socioeconómico, y urbanístico, incluyendo la regularización y, en su caso, el
aumento de los ingresos fiscales.
La finalidad primaria de un sistema catastral fiscal es la imposición de un impuesto
sobre los bienes raíces. En la mayoría de los países, este gravamen es un
impuesto advalorem y, por lo tanto, el factor más importante es la obtención del
valor de cada inmueble, el cual puede llevarse a cabo en forma individual o
colectiva. En términos generales, se opta por un sistema de valuación individual
cuando los inmuebles por valuarse son pocos y dispersos, cuando los propietarios
facilitan toda la información solicitada y cuando se dispone de valuadores
expertos; en cambio, cuando se realiza la fase de valuación en un sistema
catastral, por lo común hay un gran número de predios por valuar, se cuenta con
pocos expertos y con fondos escases, se dispone de tiempo limitado y no existe
una actitud de colaboración franca por parte de los causantes.
Tales circunstancias determinan la necesidad de aplicar un sistema eficiente,
productivo, preciso y económico, que incluya la creación de un organismo
responsable con controles técnicos y administrativos eficientes, así como la
José de Jesús Briseño González Página 21
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ ~ l l U P r
aplicación de técnicas que garanticen valuaciones uniformes y equitativas. Todas
estas finalidades pueden lograrse empleando métodos de valuación colectiva o
masiva.
La elección de uno u otro método dependerá fundamentalmente de las
circunstancias y necesidades concretas y deberá siempre tener el objetivo de
combinar la eficiencia con la precisión.
José de Jesús Briseño González Página 22
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ JBP
III. LA VALUACIÓN DE LOS
INMUEBLES
La valoración de un inmueble debe considerar:
a) Terreno,
b) Edificaciones,
c) Elementos accesorios,
d) Instalaciones especiales, y
e) Obras complementarias.
Para ello será necesario recabar datos y documentación como es: fecha de
construcción, copia fotostática de la escritura o documento relativo donde se
indiquen medidas y colindancias, así como superficie y nomenclatura catastral
vigente, además de planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones
hidrosanitarias, eléctricas y especiales, en caso de existir construcciones.
El terreno es el elemento fundamental de la valuación, constituido por el predio o
solar que alberga a las edificaciones, elementos accesorios, instalaciones
especiales y obras complementarias. Las edificaciones son constituidas por los
espacios físicos que alojan la actividad humana.
Las instalaciones especiales son los bienes muebles ligados de manera temporal
o permanente a un inmueble de uso común, con el fin de darle a este último un
mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los elevadores y
montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o aire
lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas de riego por aspersión, albercas y
chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas parabólicas,
pozos artesianos, sistemas de aspiración central, bóvedas de seguridad,
José de Jesús Briseño González Página 23
Éfcr Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^J^MP 1
subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos, equipos
contra incendio, equipos de seguridad y circuitos cerrados de televisión, etc.
Los elementos accesorios son aquellos bienes muebles ligado y considerados
necesarios e indispensables para el funcionamiento operacional de un inmueble
ligado a la explotación económica o al resguardo cultural. Estos elementos, en sí,
se convierten en característicos del bien inmueble analizado, como puede ser la
caldera en un hotel y baños públicos, el depósito de combustible en plantas
industriales, la espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematógrafo,
la planta de emergencia en un hospital, o las butacas en una sala de
espectáculos.
Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o
beneficio adicional a un inmueble de uso común, como son las bardas, celosías,
rejas, patios y andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos de
agua, terrazas, balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de
bombeo, gas estacionario, etc.
Los inmuebles deben ser valuados en función del uso actual de los mismos y no
de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El informe que se integre
se desarrollará bajo los siguientes incisos:
I. Antecedentes,
II. Características urbanas generales del predio,
III. Datos específicos del terreno,
IV. Descripción general del inmueble,
V. Descripción de elementos de los tipos de construcciones,
VI. Descripción metodológica y consideraciones previas,
Vil. Valuación por el método del costo neto de reposición (físico),
VIII. Valuación por el método del valor de cambio (mercado),
IX. Valuación por el método del valor de uso (capitalización de rentas),
José de Jesús Briseño González Página 24
>3 • É Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
X. Resumen de valores obtenidos,
XI. Consideraciones previas a la conclusión, y
XII. Conclusiones.
Debe notarse que, si el inmueble por valuar se trata únicamente de un terreno, de
lo anteriormente listado se omitirán los puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX.
Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresión
de estados financieros, se requerirá señalar separadamente el valor del terreno y
el de las construcciones.
La descripción de los elementos que integran los diferentes tipos de
construcciones deberá realizarse de manera breve y concisa, señalando, al
menos, los siguientes puntos pormenorizados:
1. Edificaciones
a) Obra gruesa.
b) Revestimientos y acabados interiores.
c) Carpintería.
d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias.
e) Instalaciones eléctricas.
f) Cerrajería.
g) Revestimientos y acabados exteriores.
2. Instalaciones especiales.
3. Elementos accesorios.
4. Obras complementarias.
Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarán
integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente
indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en
general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como
independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una
iiintb
José de Jesús Briseño González Página 25
I Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
propiedad, considerado sólo e ignorando su relación con el resto, se conoce como
"valuación parcial", de la cual existen usos legítimos, como es el caso de la
valuación de edificios para contratar un seguro, en la cual se descuenta el valor de
la cimentación, pero la buena práctica valuatoria requiere que una valuación
parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte
del cliente ó de terceras personas queden claramente establecidas.
Los avalúos inmobiliarios deberán contener los valores obtenidos por los métodos
del costo (físico), del valor de cambio (mercado) y del valor de uso (capitalización);
mismos que se fundamentarán en estudios de mercado en la zona en que se
encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarán aquellos factores o
condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas
de los valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.
La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los
siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, características
panorámicas, dimensiones, forma, proporción, uso del suelo, densidad de
población, intensidad de construcción, servicios municipales, afectaciones o
restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad.
En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en
cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se
afectará en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de
acuerdo con los criterios más recomendables.
En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario
(fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de
cálculo del "valor residual", el cual podrá ser fundamentado en una visión estática
o en una visión dinámica. La visión estática se basará en suponer que dicho
desarrollo existe, y por lo tanto se le puede asignar un valor global hipotético en el
mercado; dicho valor global de mercado será reducido por los costos de las
José de Jesús Briseño González Página 26
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ " M J I ^
construcciones que se edificarían para dar lugar al desarrollo inmobiliario, y el
"residuo" que resta corresponderá al valor del terreno. Por su parte, la visión
dinámica se fundamentará en suponer el establecimiento de un negocio de índole
inmobiliaria, donde se considerará el valor del dinero en el tiempo y donde la
cuantía monetaria involucrada por concepto del terreno será la variable por
calcular; este principio financiero será aplicable a los costos y beneficios que
actuarían durante un periodo de planeación específico y razonable para que dicho
negocio posea características deseables de rentabilidad.
Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de
construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de
los elementos de construcción, que se indicarán en forma pormenorizada y
completa, señalándose para cada tipo un Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) al
que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado de
conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad.
Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras
complementarias que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse
con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como
su factor de depreciación.
En las valuaciones de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio,
el valor del local, departamento o despacho deberá determinarse en función del
porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno, a áreas
comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y
detalladamente, así como el valor de las áreas privativas e instalaciones propias
en su caso.
Para determinar el valor por el método de capitalización de un inmueble, deberán
considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta óptima o
renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas, debiendo
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^JiSlMWr'
determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciado,
deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales,
debidamente fundamentados, la tasa de capitalización fundada en edad, vida
probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica,
constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros que sean necesarios a
juicio del valuador.
Para los avalúos agropecuarios, independientemente de la investigación de
mercado, en la que se considerarán las condiciones físicas, tanto del terreno como
de las construcciones e instalaciones propias, se determinará el índice de
redituabilidad, tomando en cuenta, según corresponda, el coeficiente de
agostadero, o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras
dedicadas a las explotaciones típicas de la región que ofrezcan las mismas
características de las que son motivo del avalúo, fundamentando los resultados de
dichos exámenes.
III. 1. VALUACIÓN DE TERRENOS
111.1.1. TOPOGRAFÍA, LOCALIZACIÓN Y FORMA
Existen tres aspectos importantes que intervienen en la determinación del valor de
cambio de los predios, los cuales son llamados factores de eficiencia del suelo,
tales como son:
I. su topografía
II. su localización dentro de la manzana
III. su forma
José de Jesús Briseño González Página 28
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
De acuerdo con su topografía, considerando cómo es el fondo del predio respecto
de su acceso, éstos pueden ser:
a) Planos o nivelados
b) Ascendentes o elevados
c) Descendentes o hundidos
d) Accidentados o rugosos
En el ámbito urbano se considera que los terrenos planos o nivelados facilitan la
realización de proyectos constructivos, aunque esto no es motivo de un mérito,
sino que es la normalidad de los casos, el resto de ellos son demeritados por la
dificultad en cuanto a lo que se refiere a la construcción, pero es importante decir
que, en otro ámbito, podrían ser mentados, como puede ser en el caso de una
vista al mar, a un panorama boscoso, a un lago, etc. Estas razones hacen que la
eficiencia fijada para estos terrenos sea subjetiva y variable.
Según su localización dentro de la manzana, es decir, según la posición de los
terrenos en la traza urbana, pueden ser:
a) Interior
b) Intermedio
c) Transversal
d) Escuadra
e) Esquinero
f) Cabecero
g) Manzanero
Dicha posición establece el número de acceso que un solar posee desde la calle,
de manera que el interior no cuenta con acceso propio, sino que algún predio
vecino debe proporcionar una "servidumbre de paso"; el intermedio tiene un
José de Jesús Bnseño González Página 29
taiÉliig Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^JIIIIIIP-
acceso; el transversal dos, pero opuestos; en escuadra también dos, aunque no
contiguos; el esquinero se ubica en una esquina, y por tanto tendrá dos accesos;
el cabecero le corresponden tres frentes; y, finalmente, el cabecero cuatro.
En ese sentido, se considera que cuando no existe un acceso propio la eficiencia
del valor del terreno, en términos de su potencial es del 50 al 70%; la normalidad
queda definida cuando se tiene un acceso; cuando se tienen dos accesos no
contiguos se debe considerar un mérito al predio en un 10%, si son contiguos
(esquina), dicho mérito será del 15%; si existen tres acceso se adicionará un 20%
al valor normal del predio; y, finalmente, si se tienen cuatro el mérito será del 30%.
Estas cantidades, aunque también subjetivas, al igual que factor anterior, son
empleadas por uso y costumbre, siendo generalmente aceptadas en el ámbito de
la valuación.
Por su parte, la forma hace que los predios se clasifiquen en dos categorías:
a) Regulares
b) Irregulares
En términos generales, los predios considerados regulares cuentan con cuatro
vértices rectángulos, siendo cualquier otra circunstancia la que da lugar a los
predios irregulares, situación que, en el ámbito urbano, hace que los terrenos se
consideren de menor valor.
La eficiencia general de un predio irregular estará dada por el llamado "factor por
forma". Como su nombre lo indica, éste es un factor que pretende calificar, de una
manera sistémica, la eficiencia de un solar con base en la cantidad de ángulos que
forman las intersecciones de sus lados; y dependiendo de cuántos sean, la forma
del predio se clasificará en regular o irregular.
José de Jesús Briseño González Página 30
4J¡il i i l Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^WÉi iP^
Aunque los criterios elegidos para este efecto son diversos y existen conflictos
entre ellos, en términos generales se piensa que, para el desarrollo de proyectos
constructivos que se asientan o asentarán en un predio, la forma que-éste pose es
un factor que puede dificultar o restringir los diseños realizables; sin embargo, esta
situación pareciera depender del tamaño del terreno, ya que es diferente hablar de
un terreno irregular de poca superficie, que de uno también irregular pero extenso
que no representaría problema alguno para diseñar y construir proyectos de
edificaciones. Esto indica que la irregularidad pierde importancia en la medida de
la extensión del terreno.
No obstante esto, es difícil establecer la frontera en que la irregularidad es
¡rrelevante en relación con el tamaño, pero comúnmente se acepta que, mientras
sea posible construir edificaciones adecuadas para un uso específico, la forma del
terreno puede pasarse por alto.
El criterio que se expone en este apartado define que el área de un predio puede
dividirse en porciones regulares e irregulares, y a su vez, ambas también pueden
dividirse en anteriores y posteriores, resultando así cuatro tipos de porciones: las
superficies regulares anteriores, las superficies regulares posteriores, las
superficies irregulares anteriores y las superficies irregulares posteriores.
Por supuesto que la cuantificación del factor por forma se realiza con base en la
comparación, es decir, qué eficiencia tiene la irregularidad de un terreno en
relación con otro que es regular y que permite el desarrollo de adecuados
proyectos constructivos; para ello se cuantificarán los cocientes de los cuatro tipos
de porciones anteriormente mencionados obtenidos en razón de la superficie total
del predio, posteriormente se multiplicarán por una eficiencia particular asignada a
cada uno de ellos, y finalmente se sumaran los cuatro resultados obtenidos. Esto
es:
José de Jesús Briseño González Página 31
mmmé Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
F.Fo. = 1.00(ARA/A.Te.) + 0.80(AIA/A.Te.) + 0.70(ARP/A.Te.) + 0.50(AIP/A.Te.)
donde:
A.Te.- Área total del terreno.
ARA.- Área regular anterior (con acceso directo desde la calle).
ARP.- Área regular posterior (sin acceso directo desde la calle).
AIA.- Área irregular anterior (con acceso directo).
AIP.- Área irregular posterior (sin acceso directo).
111.1.2. ESTUDIOS VALUATORIOS DE PREDIOS DE GRAN
EXTENSIÓN
Para propósitos de planeación de los distintos sectores del ámbito nacional, en
varias ocasiones es necesario estimar el valor de tierra de los predios sobre los
cuales se pretende edificar proyectos específicos. Para lograr este fin se
programan estudios valuatorios sobre los diferentes tipos de terreno existentes
que integran a los mencionados predios.
Es recomendable que el estudio valuatorio se sujete a los criterios técnicos
dispuestos por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, a efecto de seguir la
metodología propia para estos casos y, en lo referente al producto resultado del
estudio, que éste se apegue a lo que se considera un Avalúo Maestro. Por
consiguiente, se da por entendido que la valuación tendrá como objeto el
seccionamiento del predio según los distintos usos del suelo que se tengan
(criterio denominado "por tramos") y no el de lotes individuales.
José de Jesús Briseño González Página 32
m¿ Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
El objetivo primordial será determinar el precio mínimo y máximo de cada uno de
los diferentes tipos de terrenos que se identifiquen en el predio, con el fin de
estimar el pago que por indemnización les pueda corresponder a sus legítimos
propietarios o poseedores, así como también de los elementos inmuebles que en
él se encuentren; así como establecer un fabulador con los precios que
correspondan a cada uno de los tipos de terreno con base en su valor de
mercado, a los cultivos que se encuentren y a los distintos grupos de
construcciones con iguales características que sean identificados.
El estudio valuatorio del predio en cuestión, como ya se especificó, atenderá al
criterio "por tramos" y los valores individuales que en su momento procedan, por
su parte, serán determinados con base en aquellos que sean obtenidos en este
estudio; no obstante, se investigarán en las instancias competentes los aspectos
relacionados con la tenencia de la tierra y se señalarán, como valor de referencia,
el valor de terrenos de propiedad ejidal.
Aquellos lotes que cuenten con características no correspondientes con las
señaladas en este estudio, serán considerados como casos especiales
susceptibles de un avalúo individual posterior, si en su momento procede.
Los trabajos que se realicen serán orientados hacia la consecución de, al menos,
los siguientes puntos:
1. Recopilación y análisis de una base informativa documental.
2. Análisis de planos cartográficos y fotos aéreas existentes.
3. Ordenamiento de labores de campo y logística de visitas.
4. Levantamiento topográfico.
5. Verificación ocular de tramos y clasificación de construcciones
existentes por tipo.
6. Elaboración de reporte fotográfico.
7. Elaboración de plano topográfico.
José de Jesús Briseño González Página 33
%>v* ! Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
8. Investigación de mercado.
9. Clasificación definitiva de tramos y construcciones existentes.
10. Determinación de los valores de cada tipo terreno y de
construcción.
11. Señalamiento de tramos y construcciones en plano topográfico.
12. Elaboración de tabuíadores y de fichas técnicas por cada tramo
identificado y por cada tipo de construcción.
1. Recopilación y análisis de una base informativa documental. Se acudirá
a las autoridades relacionadas con el registro catastral de la región y con
dependencias federales encargadas de la administración informática
nacional, para obtener la mayor cantidad de documentos que permitan
elaborar un marco informativo en el cual se indique la situación jurídica de la
tenencia de la tierra, los usos agronómicos potenciales, los tipos de suelo
existentes, etcétera. De igual manera, se identificarán las características
físicas y urbanas del predio y FU posible integración a planes de desarrollo
regionales, estatales o nacionales.
2. Análisis de planos cartográficos y fotos aéreas existentes. Esta actividad
tendrá la finalidad de efectuar una clasificación preliminar de los tramos que
integran el predio en estudio, así como también ubicar posibles
construcciones que en él existan.
3. Ordenamiento de labores de campo y logística de visitas. Se
determinarán las posibles rutas que deberán seguir las brigadas de campo
para llevar a cabo el levantamiento topográfico y la verificación ocular,
incluyendo también las fechas y horarios en que deberán realizarse las visitas
al sitio.
4. Levantamiento topográfico. El levantamiento topográfico del predio y de los
tramos particulares que lo componen se hará con base en los planos
José de Jesús Briseño González Página 34
i » « l Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^^TÍ I I IP1^
cartográficos y fotografías aéreas existentes, trazando sobre el terreno una
poligonal envolvente, la cual quedará debidamente referenciada,
determinándose las coordenadas de todos sus vértices y realizando su
compensación de forma que se tenga una precisión de cierre lineal mínima
de 1:20,000. Partiendo de la poligonal de apoyo envolvente y sus
coordenadas, se trazarán poligonales auxiliares que permitan levantar los
vértices que delimitan cada uno de los tramos particulares que existen en el
predio y se calculará su área. Las construcciones que sean encontradas, por
su parte, serán referidas a alguno de los vértices determinados.
5. Verificación ocular de tramos y clasificación de construcciones
existentes por tipo. Se realizarán visitas de inspección con apoyo de
cuadrillas conformadas por ingenieros agrónomos y civiles, esto, con el fin de
ratificar o rectificar las conclusiones obtenidas de los análisis de la base
informativa documental y de la interpretación cartográfica y fotogramétrica,
así como también de analizar con más detalle las características del suelo y,
en los casos que se tenga duda, realizar muéstreos simples del suelo para
asegurar que el tipo inicialmente previsto sea correcto. Igualmente, se
ubicarán las construcciones que existan y se determinará, en los casos que
sea posible, su área exacta (ruando no sea posible acceder a ellas, se
estimará). Otras cuadrillas identificarán los principales cultivos a lo largo del
tramo y obtendrán información sobre las técnicas de producción,
rendimientos y costos de los insumos para especificar los precios de los
cultivos más importantes.
6. Elaboración de reporte fotográfico. Como un resultado que también se
obtendrá del punto inmediato anterior, será la toma, el ordenamiento y la
elaboración de un compendio de fotografías que ilustrarán los distintos
tramos que se ubiquen, las construcciones existentes, los panoramas físicos
o urbanos que puedan influir en el valor, los cultivos más importantes y otros
aspectos que se consideren relevantes.
José de Jesús Bnseño González Página 35
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
7. Elaboración de plano topográfico. Con los datos generados durante la
etapa de levantamiento, se elaborará un plano en el que se indiquen las
coordenadas de los puntos que tormén los vértices de la poligonal del predio.
8. Investigación de mercado. Se conformarán, como en el caso anterior, otras
cuadrillas que tendrán como objetivo realizar la investigación de mercado,
con la cual se determinarán los valores comerciales de cada uno de los tipos
de terreno que se hayan identificado y confirmado para los diversos usos
actuales y potenciales. Esta información se obtendrá mediante la búsqueda
directa de los precios reales de venta en la zona y en las aledañas, según
sea aplicable al caso: por hectárea o por metro cuadrado.
9. Clasificación definitiva de tramos y construcciones existentes. Con las
conclusiones obtenidas en los análisis cartográficos, en la inspección de
campo y con los resultados de los muéstreos simples que sean requeridos,
se determinarán las características del suelo en los terrenos que serán
afectados, con lo que posteriormente se procederá a identificar los diferentes
tramos homogéneos que existan en el predio sobre el plano topográfico que
sea elaborado. Esta clasificación se realizará de acuerdo con los aspectos
fundamentales del uso del suelo, topografía, edafología (empleando tablas de
factores físicos y agrológicos que afecten la productividad del suelo) y
climatología, procurando reflejar sólo cambios que se consideren
significativos.
10. Determinación de los valores de cada tipo terreno y de construcción.
Habiendo realizado la investigación de mercado y determinado las
características más importantes de los tramos de suelo y de las
construcciones existentes, se aplicará un análisis estadístico a los precios
obtenidos y se determinará el nivel de confianza de la muestra. Con ello se
fundamentarán los precios máximos y mínimos de cada tramo identificado,
José de Jesús Briseño González Página 36
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
procurando mantener consistencia a lo largo de la superficie que será
afectada. Para lo anterior se clasificarán los precios de terrenos obtenidos
para cada uno de los tramos identificados, ordenándolos de menor a mayor.
Adicionalmente se considerará lo establecido por la Ley de la Reforma
Agraria y la Ley de Expropiación.
11. Señalamiento de tramos y construcciones en plano topográfico. Con
base en los elementos cartográficos y fotografías aéreas existentes, así como
con el levantamiento ejecutado, se indicarán en el plano respectivo los
distintos tramos que integran el predio, señalando en cada uno de ellos el
área con que cuentan y sus principales características.
12. Elaboración de fabuladores y de fichas técnicas por cada tramo
identificado y por cada tipo de construcción. Se elaborará un resumen
que muestre la ubicación topográfica de cada uno de los tramos, su
extensión, regímenes de propiedad existentes, así como los precios máximos
y mínimos. Del mismo modo, se identificarán los tramos en fichas individuales
que indiquen sus características físicas, agronómicas o urbanas, según sea
el caso, junto con sus precios máximo y mínimo.
La relación esquemática de estas actividades puede ser observada en la figura
que a continuación se muestra; la secuencia antecedente y consecuente de dichas
actividades, así como su nomenclatura, se señala en la tabla que le sigue.
vOÉ
Diagrama Esquemático de la relación de actividades para realizar estudios
valuatorios relativos a predios de gran extensión
José de Jesús Briseño González Página 37
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos CO
ACTIVIDAD
A
B
C
D
E
F
G
H
1
J
K
L
Secuen
DESCRIPCIÓN
Recopilación y análisis de base informativa documental
Análisis de planos cartográficos y fotos aéreas existentes
Ordenamiento de labores de campo y logística de visitas
Verificación ocular de tramos y construcciones existentes
Levantamiento topográfico
Elaboración de reporte fotográfico
Elaboración de plano topográfico
Investigación de mercado
Clasificación definitiva de tramos y construcciones existentes
Determinación de valores de terreno y construcciones
Señalamiento de tramos y construcciones en plano topográfico
Elaboración de fabuladores y fichas técnicas
cia y nomenclatura de actividades para rea
ANTECEDENTE
*
*
A, B
C
C
D
E
D
D, E
H, 1
G, 1
F, J *
izar estudios
CONSECUENTE
C
C
D, E
F, H, 1
G, 1
L
K
J
J, K
L
*
*
valuatorios
relativos a predios de gran extensión
En este informe se indicarán también antecedentes, características y descripción
general del predio y, en su caso, de los inmuebles que existan y de los elementos
agronómicos. Asimismo, se integrarán las consideraciones previas del estudio
valuatorio, constituidas por los datos oficiales del predio (información catastral y
datos de uso del suelo), resultado de las actividades respectivas.
111.1.3. EL MÉTODO "HR"
Para el tema tratado, esta faceta del método es aplicable para determinar el valor
de cambio de terrenos ubicados en zonas de alto grado de saturación, sobre los
cuales pueden existir o no edificaciones. Las principios que sustenta al método
son aquellas que la práctica valuatoria generalmente aplica en el ámbito urbano
José de Jesús Briseño González Página 38
fes Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
(casas habitación, departamentos en condominio, locales comerciales, despachos
de oficina, etc.). Sin embargo, si el objetivo fuera valuar la tierra sobre la que se
ubican o ubicarán inmuebles ligados a la explotación económica, será más
conveniente realizar esta acción mediante técnicas financieras o de evaluación de
proyectos, o bien, habría que revisar la hipótesis planteada y definir si es posible
seguir este camino alternativo.
El método plantea que el valor de cambio (valor de mercado) de un inmueble es
aquel con el cual se realiza el intercambio del mismo (compraventa); éste puede
ser expresado en términos ponderados de su costo neto de reposición (valor
físico) y de su valor de uso (valor de capitalización) a través de la siguiente
expresión:
V.C. = [(a) (V.F.) + (b) (V.U.)] / (a+b) «KD
donde:
V.C: Valor de cambio del inmueble en cuestión.
V.F.: Valor físico o costo neto de reposición del inmueble en cuestión.
V.U.: Valor de uso del inmueble en cuestión.
a: Parámetro ponderador del valor físico.
b: Parámetro ponderador del valor de uso.
Por otro lado, el factor de comercialización de un inmueble cualquiera se define
como:
F.C. =V.C./V.F.,
Expresión de la cual puede espejarse el valor de cambio, el cual cumplirá con la
siguiente igualdad:
José de Jesús Briseño González Página 39
a» Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
V.C. = (F.C.) (V.F.) eq.(2)
Donde las variables involucradas son del inmueble: «
V.C: Su valor comercial.
V.F.: Su valor físico o costo neto de reposición.
F.C: Su factor de comercialización.
Como es lógico pensar, un inmueble será comercializado en una cuantía superior
a la representada por su valor físico, lo que significa que, normalmente, su factor
de comercialización será superior que la unidad; sin embargo, en un momento
determinado y por condiciones de recesión, podría ser dispuesto en el mercado en
una cuantía inferior, por lo que, con base en esto, dicho factor de comercialización
podría ser menor que la unidad, pero definitivamente, siempre será mayor que
cero.
El valor físico de un inmueble integrará, como siempre, el valor de cambio del
terreno y los costos de reposición nuevo (valores de reposición nuevo) de las
construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de
las obras complementarias, debidamente reducidos por los factores respectivos,
es decir:
V.F. = V.C.terreno + C . N . R . c > ¡ e i e a i O C eq. (3)
donde:
V.F.: Valor físico de un inmueble.
V.C.terreno: Valor de cambio del terreno del inmueble.
C.N.R.C:ie,ea,oc: Costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias
del inmueble.
co
José de Jesús Briseño González Página 40
wáUmm Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ailllipp1^
No obstante lo anterior, es posible establecer una proporción a través del valor de
cambio del terreno de un inmueble y su valor físico, misma que a continuación se
muestra:
P = V.C.terreno/V.F.,
que será equivalente a:
P = R.Te./C.N.R.'c,¡e,ea,oc,
con lo que se desprende lo siguiente:
V.C.terreno = (P ) ( V . F . ) eq.(4)
donde:
V.C.terreno: Valor de cambio del terreno del inmueble.
V.F.: Valor físico de un inmueble.
p: . Porcentaje con el cual participa el terreno del inmueble en su valor
físico.
Es evidente que el complemento con la unidad del parámetro "p" representará el
valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en cuestión, lo cual
quedará representado del siguiente modo:
C.N.R. c , i e ,ea,oc=(1-p)(V.F.) .
Con lo hasta ahora planteado, han quedado establecidos tres parámetros: "a", "b"
y "p", los cuales tomarán valores del conjunto de los números reales positivos;
además "p" sólo podrá tomar valores mayores que cero, pero menores que la
José de Jesús Briseño González Página 41
Éff Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ J l l i P ^
unidad. El valor de estas tres literales será fijado por el sano criterio sano del
valuador y con base en su experiencia adquirida por la práctica profesional; esto
quiera decir que será él mismo quien fijará la ponderación del valor físico y del
valor de uso capitalización y que, según su sensibilidad y principios de balance,
establecerá para cada caso el porcentaje de participación del terreno con respecto
a la totalidad del valor físico del inmueble.
No obstante, aún falta resolver el problema de determinar, mediante las premisas
expuestas, el valor de cambio de un terreno situado en una zona urbana con alto
grado de saturación. Si se iguala la eq. (1) con la eq. (2) y se despeja el valor
físico se tendrá que:
F.C. (V.F.) = [a (V.F.) + b (V.U.)] / (a + b);
V.F. [F.C. - {a / (a + b)}] = [b (V.U.) / (a + b)];
V.F. = [b (V.U.)] / [ F.C. (a + b) - a] eq.(5)
Sustituyendo la eq. (5) en la eq. (3) y despejando de la expresión el V.C.terreno, se
encontrará lo siguiente:
V.C. t e r r e n o = { (b) (V.U.) / [(F.C.) (a + b) - a]} - C.N.R.Ci¡e,ea,oc2
Por otro lado, si se sustituye la Eq. (3) en la Eq. (4) se puede encontrar que:
V.C.terreno = P (V.C.terreno + C.IN.K.cje.ea.oc)
V.C.terreno = (p) (V.C.terreno) + (p) (C.N.R.c,¡e,ea,oc)
V.C.terreno — P (V.C.terreno) = P (C.N.R.c,¡e,ea,oc)
V.C.terreno (1 - p) = P (C.N.R.cie.ea.oc)
V.C.terreno = P (C .N.R. C i ie ,ea ,oc) / ( 1 - P ) eq. (6)
2 Expresión para determinar el valor de tierra de un inmueble que es exclusivamente rentado, a partir de su valor de capitalización, del factor de comercialización y los ponderadores del valor comercial de la zona ("a" y "b", que son fijados por criterio del valuador).
José de Jesús Briseño González Página 42
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Si se sustituye la eq. (3) en la eq. (2) podrá ver que:
V . C . = (F.C.) (V.C.terreno + C.N.R.Cj¡e,ea,oc) eq. (7)
Sustituyendo la Eq. (6) en la Eq. (7), y despejando F.C. se tiene que:
V.C. = F.C. [{(p) (C.N.R.c,¡e,ea,oc) / (1 " P)} + C.N.R.cje.ea.oc];
V.C. = [F.C. / (1 - p)] [(p) (C.N.R.cje.ea.oc) + (C.N.R.c.ie.ea.oc) (1 - p)];
V.C. = [F.C. / (1 - p)] [(p) (C.N.R.cje.ea.oc) + C.N.R.cje.ea.oc " (p) (C.N.R.cje,ea,oc)];
V.C. = [F.C./(1-p)][C.N.R.c je,ea,oc];
F.C. = (V.C.) (1 - p) / C.N.R.c,ie,ea,oc3
Despejando de Eq. (2) el valor físico se obtiene:
V.F. = V.C. / F.C. eq.(8)
Posteriormente, si se sustituye la eq. (8) en la Eq. (3) y se despeja el valor de
cambio del terreno se llegará a la siguiente igualdad:
V.C / r.C = V.C.terreno "*" C.N.K.c.ie.ea.oc
V.C.terreno = (V .C . / F.C.) — C.N.R.Ci¡ejea,oc
Es necesario reiterar que este método es aplicable para determinar el valor de
cambio de terrenos que se ubiquen en zonas con un alto índice de saturación,
3 Expresión para determinar el factor de comercialización de un bien inmueble, para el caso de no existir un mercado de terrenos en la zona, y por ende, no es posible determinar la cuantía del valor neto de reposición. El porcentaje de participación del valor del terreno respecto al valor físico de todo el inmueble ("p"), es fijado según la experiencia y el criterio del valuador, teniendo en cuenta el principio del balance en valuación.
4 Expresión para obtener el valor de tierra de un inmueble, sobre la base de su valor comercial o valor de venta, el factor de comercialización de la zona y el valor de sus construcciones.
José de Jesús Briseño González Página 43
ÉP Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
mismos que pueden tener construidas edificaciones sobre ellos, o bien, carecer de
ellas, por lo que debe excluirse su aplicación sobre inmuebles comercializados en
mercados especializados, con condiciones anormales o, simplemente, con
manejos "sui generis" por estar ligados a una explotación económica específica.
111.1.4. EL MÉTODO DE LA REPERCUSIÓN DE TERRENO
La repercusión de terreno (R.Te.) es la cantidad del valor total del un terreno de un
inmueble que impacta a cada unidad de superficie construida en él. Se define de
la siguiente manera:
RTe. = V.C •terreno /A.Co.
donde:
R.Te.:
V . U . terreno-
A.Co.:
Repercusión de terreno correspondiente al predio.
Valor de cambio del terreno en cuestión.
Área total de construcción del inmueble.
No obstante, sabiendo que:
A.Co. = (A.Te.) (N.N.) (C.O.S.)
y que:
V.Lr . terreno — "•'-'•terreno ' ^ ' ©•
también puede aplicarse la siguiente igualdad:
José de Jesús Briseño González Página 44
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
R T e . = V.C.'terreno / [(N.N.) (C.O.S.)]
donde:
RTe.:
V . U . terreno-
N.N.:
C.O.S.:
Repercusión de terreno correspondiente al predio.
Valor de cambio unitario del terreno en cuestión.
Número de niveles que integran a la construcción.
Coeficiente de ocupación del suelo o densidad de construcción.
Cuando sobre un terreno se ubiquen " j " tipos de edificaciones construidas en él,
referidos a través del parámetro contador "t", la repercusión de terreno del k-ésimo
tipo se determinará con base en el costo neto de reposición de la construcción que
se trate, es decir:
R.Te.t = [C.N.R.t / C.N.R.total] [V.C.terreno / A.CO.J
RTe. t = [(C.N.R.'t) (V.C.terreno)] / C.N.R.total
donde:
R.Te.t: Repercusión de terreno del tipo de construcción "t".
C.N.R.t: Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al
tipo "t".
C.N.R.'t: Costo neto de reposición unitario de las construcciones
correspondientes al tipo "t".
C.N.R.totai: Costo neto de reposición de los " j " tipos de construcción, es decir, del
total de las construcciones ubicadas en el inmueble.
V.C.terreno: Valor de cambio del terreno en cuestión.
A.Co.t: Área de construcción del tipo de construcción "t".
j : Número de tipos de construcción existentes en el inmueble.
Lo anterior significa que el subíndice "t" tomará los valores de los " j " tipos de
edificaciones, es decir, tendrá valores desde la unidad hasta " j " . Las " j"
José de Jesús Briseño González Página 45
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
repercusiones de terreno calculadas para cada tipo de construcción del inmueble
guardarán la siguiente relación con la repercusión de terreno general:
j
R.Te. = C.N.R.t0tai / 2 (C.N.R.t / R.Te.t) t=i
donde:
R.Te.: Repercusión de terreno correspondiente al predio.
C.N.R.totai: Costo neto de reposición de los "k" tipos de construcción, es decir,
del total de las construcciones ubicadas en el inmueble.
C.N.R.t: Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al
tipo "k".
R.Te.t: Repercusión de terreno del tipo de construcción "k".
Este método de valuación de terrenos es aplicable cuando se pretende valuar un
terreno a través de otros (al menos dos) que posean el mismo uso, pero que
tengan diferente superficie y diferente edificabilidad. Podría aplicarse también, si
se cuenta con un estudio estadístico, al menos dos "medias" de superficie y dos
de valores netos de reposición unitarios de terreno ya homologados, con los que
se formarán, al menos, dos pares ordenados. Se aplicará, por cada par ordenado,
alguna de las dos siguiente expresiones, según proceda:
R.Te.¡ = V.C.¡terreno / A.Co.¡
RTe. j = V.C'terreno / [ (N.N,) (C.O.S,)]
donde:
R.Te.¡: Repercusión de terreno correspondiente al iésimo predio o par
ordenado procedente de un estudio estadístico.
V.C.¡terreno: Valor de cambio del iésimo elemento (terreno) cuyo valor es sabido.
A.Co.¡: Área máxima permitida de las edificaciones que pueden ser
construidas en el iésimo terreno cuyo valor se conoce.
José de Jesús Briseño González Página 46
te? Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
V.C.,'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio (terreno) del cual es
conocido su valor.
N.N.,: Número máximo de niveles que se permiten construir el iésimo
terreno con valor sabido.
C.O.S.,: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual se conoce su valor.
Seguidamente, se determinará una función que relacione la superficie de los
predios con sus respectivas repercusiones de terreno, en la que será sustituido el
valor numérico correspondiente a la superficie del terreno que se desea saber su
valor. Dicha función podrá ser obtenida mediante la aplicación del "Método de
Mínimos Cuadrados" o, simplemente, mediante la interpolación lineal de dos pares
ordenados.
Finalmente, con la repercusión de terreno obtenida para el predio que se pretende
valuar, se aplicará la siguiente expresión:
V.C.xterreno = (R.Te. x ) (A.CO. x )
donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar.
R.Te.x: Repercusión de terreno determinada para el predio por valuar.
A.Co.x: Área máxima de las construcciones que pueden ser edificadas en el
terreno cuyo valor quiere ser conocido.
José de Jesús Enseño González Página 47
ají " Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
III.1.5. EL MÉTODO DE LA RAZÓN DE SUPERFICIE
Este método será aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en
otros dos que posean el mismo uso y edificabilidad, pero diferente superficie entre
ellos y aquél por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La
primera de ellas, la definición de la razón de superficie:
R.Su.j = A.Te.i / A.Te.v
donde:
R.Su.¡: Razón de superficie del iésimo predio cuyo valor es conocido.
A.Te.j: Área del iésimo predio del cual se conoce su valor.
A.Te.x: Área del predio que se pretende valuar,
i: Sólo tomará los valores equivalentes a uno y dos.
Y la segunda, la idealización del comportamiento de dicha razón con un modelo
matemático del tipo:
F.Su. = R.Su.1/k
donde:
F.Su.: Factor por superficie.
R.Su.: Razón de superficie.
k: índice del radical de la razón de superficie.
José de Jesús Briseño González Página 48
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Este modelo matemático mantiene una relación directa entre la razón de superficie
y el factor por superficie, es decir, cuando el primero crece, el segundo también lo
hará, ocurriendo lo análogo en caso contrario; sin embargo, si la razón de
superficie es igual a cero o a la unidad, el factor por superficie tendrá, igualmente,
el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las superficies de los
predios involucrados en el método, situación que hace al modelo adecuado y
conveniente en lo que respecta a su aplicación.
Posteriormente, se establecerá la siguiente equivalencia:
V.C.x ' terreno = (V.C.i ' terreno) ( F . S l I . i ) = (V.C^' terreno) ( F . S u . 2 )
donde:
V.C.x'terreno: Valor de cambio unitario del predio que se pretende valuar.
F.Su.¡: Factor por superficie del iésimo predio cuyo valor es sabido.
V.C.i': Valor de cambio unitario del iésimo predio del cual se conoce su
valor.
Acto seguido, se determinará el valor de "k" aplicable al modelo matemático,
mismo que se determinará del siguiente modo:
(V.dWreno) ( R . S u V * ) = (V.Cs'terreno) (R.Su.21/k)
[V .dWreno ] [(A.Te.i / A.Te.x)1 /k] = [V.C.terreno] [(A.Te.2 / A.Te.x)1 /k ]
Ln(V.C.1'terreno)+[1/k] [Ln(A.Te. i ) -Ln(A.Te. x ) ] = LníV.C^terrenoMI/k] [Ln(A.Te.2)-
Ln(A.Te.x)]
k [LnO/.C.ñerreno) - Ln(V.C.2'terreno)] = Ln(A.Te.2) - [Ln(A.Te.^
k = [ L n ( A . T e . 2 ) - [ L n í A . T e . O ] / [LníV.C.-, ' terreno) - Ln(V.C.2 ' terreno)]
donde:
José de Jesús Briseño González Página 49
s
I B L I G T E C A & Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
A.Te.j: Área del iésimo terreno del cual se sabe su valor.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
k: índice del radical de la razón de superficie.
Por último, el valor del predio en cuestión se determinará aplicando las siguientes
equivalencias:
V.C.xterreno = (V.C.1 ' te r reno)(A.Te.1)1/k(A.Te.x) [ (k-1) /k l
V.C.xterreno = (V.C.2'terreno)(A.Te.2)1/k(A.Te.x)[(k-1)/k]
donde:
V.U.xterreno:
V .U . j terreno'•
A.Te.¡:
A.Te.x:
k:
Valor de cambio del predio que se pretende valuar.
Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
Área del iésimo terreno del cual se sabe su valor.
Área del terreno que se quiere valuar.
índice del radical de la razón de superficie.
III.1.6. COMBINACIÓN DEL MÉTODO DE REPERCUSIÓN DE
TERRENO Y DEL MÉTODO DE LA RAZÓN DE SUPERFICIE
El caso interesante a resolver ahora es la consideración simultánea de los
métodos de la razón de superficie de repercusión de terreno. La consideración que
debe postularse estará en función de la siguiente expresión, análoga a la
formulada en el punto inmediato anterior:
R.Te.x = (R.Te.!) (F.Su.i) = (R.Te.2) (F.Su.2)
José de Jesús Briseño González Página 50
ám Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
en la que se establecen, con base en la edificabilidad (área de construcción
existente o potencial del predio), las siguientes equivalencias:
R.Te.T = V.d'terreno / [(N.N.-,) (C.O.S.O]
R.Te.2 = V.C.2'terreno / [(N.N.2) (C.O.S.z)]
F.Su.i = (R.Su. i)1 / k
F.Su.2 = (R.Su.2)1/k
R.Su.1 =A.Co.i /A.Co.x
R.Su.2 = A.Co.2/A.Co.x
A . C d = (A.Te.0 (N.N.O (C.O.S.i)
A.C0.2 = (A.Te.2) (N.N.2) (C.O.S.2)
A.Co.x = (ATe.x) (N.N.X) (C.O.S.x)
donde:
R.Te.x: Repercusión de terreno del predio sujeto a valuación.
R.Te.¡: Repercusión de terreno del iésimo solar comparable.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
F.Su.¡: Factor por superficie correspondiente al iésimo terreno comparable.
R.Su.,: Razón de superficie del iésimo solar comparable,
k: índice del radical de la razón de superficie.
A.Co.¡: Área de construcción (edificabilidad) del iésimo comparable.
A.Te.¡: Área del iésimo terreno comparable.
A.Te.x: Área del terreno sujeto a valuación.
N.N.¡: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno con valor conocido (comparable).
N.N.X: Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno
sujeto a valuación.
C.O.S.J: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual se conoce su valor por indagación.
C.O.S.x: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al predio sujeto a
valuación.
José de Jesús Briseño González Página 51
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
De lo anterior quedará, entonces, la ecuación que se muestra a continuación:
[V.C.1'terreno][(A.Te.1)(N.N.1)(C.O.S.1)]1/k / [(N.N.OÍC.O.S..,)] =
[V.C.2'terreno][(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2)]1/k/[(N.N.2)(C.O.S.2)]
misma que se reduce a lo siguiente:
(V.C.^errenoMN.N.^C.O.S.;,) / (V.C.2\erreno)(U.U.,)(C.O.S.,) =
[(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / (A.Te^MN.N.-OíC.O.S.!)]1^
[ (V.d'terrenoXN.N.^ÍC.O.S.,) / (V.C.2\erreno)(HM.,)(C.O.S.,)f =
(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / (A.Te.1)(N.N.1)(C.O.S.1)
Despejando el exponente "k" de la fórmula anterior se tiene:
k = (ln[A.Te.2]+ln[N.N.2]+ln[C.O.S.2]-ln[A.Te.1Hn[N.N.1]-ln[C.O.S.1]) /
(IntV.C.^te^nol+IntN.N.^+IntC.O.S.J-lniy.C.z'terrenol-IntN.N.!]-
\n[C.O.S^])
donde:
k: índice del radical de la razón de superficie.
A.Te.¡: Área del iésimo terreno comparable.
N.N.¡: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno con valor conocido (comparable).
C.O.S.¡: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual se conoce su valor por indagación.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
José de Jesús Briseño González Página 52
«fei Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Finalmente, el valor del predio en cuestión (sujeto de valuación) se determinará
aplicando las siguientes equivalencias:
V.C.x t e r r e n o = (V.C.1 ' te r reno)(A.Te.1)1/k[(N.N.1)(C.O.S.1)] [ (1-k) /k ][
(A.Te.x)(N.N.x)(C.O.S.x)] [ ( k-1) /k ]
V.C.x t e r r e n o = (V.C.2' terreno)(A.Te.2)1/k[(N.N.2)(C.O.S.2)] [(1-k)/k][
(A.Te.x)(N.N.x)(C.O.S.x)] [ ( k-1) /k l
donde:
V-V-'-xterreno-
V.U.¡ terreno-
A.Te.¡:
A.Te.x:
N.N.J:
N.N.X:
C.O.S.¡:
C.O.S.x:
k:
Valor de cambio del predio sujeto a valuación.
Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
Área del iésimo terreno comparable.
Área del terreno sujeto a valuación.
Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno con valor conocido (comparable).
Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno
sujeto a valuación.
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual se conoce su valor por indagación.
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al predio sujeto a
valuación.
índice del radical de la razón de superficie.
1.1.7. EL MÉTODO DEL RESIDUO
El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que es
posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una
José de Jesús Briseño González Página 53
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ J i g P 1 '
unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de
toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es
decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un
conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede
determinarse a través de la reducción del valor de cambio do de uso asociado con
dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes
restantes de la misma.
Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos
referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo
riesgo, sea éste valor de uso o valor de cambio; sin embargo, no debe confundirse
esta idea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya que el
segundo es integrante de la primera y no al revés.
Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de
bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión de
un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias, y a todos éstos, menos al terreno,
se les puede establecer un costo neto de reposición específico; aunque también
puede ser utilizado en la valuación de derechos o de otro tipo de bienes.
Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes de todo, el valor de uso
o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el bien
que quiere valuarse es parte; por separado se determinarán los costos netos de
reposición de los demás componentes y se adicionarán; y posteriormente, esta
suma será restada del valor de la unidad económicamente divisible, con lo cual se
estará estableciendo el "valor residual" que le corresponderá al bien que se valúa.
Recuérdese que el valor de cambio provendrá de la indagación que se efectúe en
el mercado propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca la unidad
económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes similares
José de Jesús Briseño González Página 54
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ M M p r
se incluirá el proceso de homologación respectivo; por su parte, el valor de uso se
determinará mediante la capitalización de los beneficios que la mencionada unidad
genere realmente, o bien, sea capaz de generar; en el primer caso se procederá
directamente a calcular el valor presente de las rentas que se cobrarán mediante
la deflactación de las mismas con la tasa de interés que sea aplicable (tasa de
productividad), pero en el segundo será necesario, primeramente, proceder con
una indagación de mercado y, eventualmente, también homologar para definir la
cantidad a la que ascenderían los posibles beneficios producidos en el futuro;
finalmente, los costos netos de reposición de los complementos de la unidad ya
referida se establecerán demeritando el costo de reposición nuevo de cada uno de
ellos por las consideraciones particulares de los mismos por lo que respecta a su
vida agotada, obsolescencia técnica y económica.
Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio
recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor de
uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente que la
metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en el
tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al
contrario del residual estático, el dinámico aplica una visión financiera.
Cuando se valúe un terreno baldío de cualquier extensión, y requiera hacerse por
esta técnica, será necesario formular la "hipótesis" de que el predio en cuestión
actualmente es parte de una unidad económicamente divisible concluida y nueva,
que corresponda al principio fundamental de valuación (mayor y mejor uso en
condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma estática del residual; o
bien, la suposición consistirá en plantear una situación que contemple que en el
solar serán ubicados, al paso del tiempo, otros elementos que junto con el predio
conformarán la unidad económicamente divisible que se trate, desarrollándose así
la forma dinámica del método del residuo.
José de Jesús Briseño González Página 55
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos €¿* Al haber dicho que la perspectiva estática de la metodología considerará que el
terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir
que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado
correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las edificaciones o
construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de
las obras complementarias que deberían existir para dar lugar a la unidad
económicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, además
de las comisiones y utilidades deriv&das de la percepción equivalente al valor de
cambio referido, así como también los gastos inherentes de los costos que reciben
el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:
V.C.xterreno = V.C. — C.R.N.c^ea.oc — C. y U. — I.
o bien:
V.C. xterreno = V.U.-C.R.N •c,ie,ea,oc - C . y U . - l .
donde:
V . U . xterreno
V.C:
V.U.:
C.R.N c,ie,ea,oc-
C. yU .
Valor de cambio del terreno por valuar.
Valor de cambio de la unidad económicamente divisible.
Valor de uso de la unidad económicamente divisible.
Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble.
Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
de uso.
Indirectos de los costos de reposición nuevo.
Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento análogo
al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario, en el que se
José de Jesús Briseño González Página 56
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ « — i < ^
establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto de los flujos de
efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de productividad o
tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones (valuador). Para ello se
tomará en cuenta que el terreno será complementado paulatinamente por las
edificaciones o construcciones, por las instalaciones especiales, por los elementos
accesorios y por las obras complementarias, incurriendo así en erogaciones al
paso del tiempo que corresponderán a los costos de reposición nuevo de estos
elementos y, por supuesto, también a sus indirectos; así mismo y paralelamente,
se fijarán como ingresos o beneficios periódicos las cantidades que se
establezcan equivalentemente al valor de cambio o de uso, según considere el
estudio, de la unidad económicamente divisible, menos las comisiones y utilidades
que procedan de estas percepciones.
Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de efectivo
neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados al
paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y utilidades de
éstos, menos los costos de reposición nuevo de los complementos del terreno,
menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con las expresiones
siguientes:
n
V . C . x t e r r e n o = S ( 1 + T . P . ) " j ( V . C . j - C.R.N.j(c,¡e,ea,oc) - C . y U.j - l.j) j=1
o bien:
n
V.C.xterreno = 2 (1+T.P.)"j (V.U.j - C.R.N.j(cie>e.,oc) - C. y U.j - l.j) j=1
donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar.
José de Jesús Briseño González Página 57
«ir Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^OBBBP^
T.P. Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos
de efectivo neto.
V.C.J: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el
j-ésimo instante.
V.U.J: Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j -
ésimo instante.
C.R.N.j(Ciie,ea,oc): Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble en el j-ésimo instante.
C. y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
de uso aplicables en el j-ésimo instante.
I.j Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes -
al j-ésimo instante,
n: Total de periodos analizados en el método.
Cabe acotar la Importancia de la tasa de interés de deflactación que sea elegida,
pues si los flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades monetarias
constantes de la fecha en que se valúa, lo cual es lo recomendable, la tasa de
interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por el
contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces
se deflactarán con tasas de productividad o de interés de tipo "nominal".
La aplicación del método del residuo de ninguna manera garantiza el éxito en lo
que a la valuación del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de un valor,
menos más de un costo, podría obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe
interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habrá de tenerse sumo
cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso o de cambio) o
el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposición
nuevo de los complementos del terreno y de sus indirectos) hayan sido calculados
de una manera inapropiada.
José de Jesús Briseño González Página 58
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^^mSF
Ocasionalmente para el cálculo de los costos de reposición nuevo se aplican
"costos paramétricos", y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades
relativas o porcentuales, lo cual da agilidad a este método, pero puede darse lugar
a imprecisiones intolerables que redundarán en la obtención de los resultados
negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por
tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la
formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de
las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una
valuación adecuada.
José de Jesús Briseño González Página 59
t i lM i i i Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^»Wliiiy"
IV. VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES, ELEMENTOS
ACCESORIOS, INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS POR EL MÉTODO DEL COSTO
NETO DE REPOSICIÓN
Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e inmuebles,
y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para establecer
cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el
costo que tendría "reponer" un bien específico en términos efectivos, en el estado
que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propósito
primordial de un seguro.
Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en
mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más
utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es
determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al
bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su
productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al
tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en
que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los
debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible
aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí,
o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y,
como consecuencia, redunden en la disminución del costo de fabricación.
Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio (para
el productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo de
José de Jesús Bnseño González Página 60
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^W13P
reposición nuevo" (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin
uso y de adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no
reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado,
normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al
concepto de "costo neto de reposición" (C.N.R.) y que son derivados de:
1. Los años que ha estado en uso,
2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,
3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.
Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a través
del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha estado en
uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil consumida"
(V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o sea, su "vida
útil total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más adelante,
aunque cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la experiencia
del valuador, quien podría aplicar un factor estimativo fundamentado
razonablemente en una inspección visual del bien.
La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia técnica"
(F.Ot.), que se determina mediante la observación directa por el valuador
atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual. A este factor se le
suele llamar "factor por obsolescencia funcional" (F.Of.), o también "factor por
obsolescencia económica" (F.Oe.), ya que el avance tecnológico que se incorpora
a los bienes repercute, primordialmente, en la eficiencia de las funciones que
realiza, dando como resultado que su rendimiento y costos de operación y
mantenimiento sean menores, además que el precio de adquisición también se ve
modificado.
El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a
través del "factor por conservación" (F.Co.), también llamado "factor por
José de Jesús Enseño González Página 61
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ ^ S j ^ ^
mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante
observación directa y atendiendo a su experiencia.
Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia de los
valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la escala del
uno al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde
corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes
nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro,
que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien
se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide
entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del
"factor por demérito" (F.De.) que será abordado más adelante.
Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de reposición
son dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:
1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a
cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a
valuar, representándose por la expresión:
C.N.R. = C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]
2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de
valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se
le consideró una importancia determinada según el bien a valuar,
caracterizándose por la expresión:
C.N.R. = C.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]
José de Jesús Briseño González Página 62
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a
criterio por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.
Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo que
la del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo que
parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad,
conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición
nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situación; en
cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación
en el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la
ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el
principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en
virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman
simultáneamente valores diferentes de la unidad.
La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada bajo
ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando se trata de bienes
usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o
financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía
monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable
que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en
que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia
numérica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin
olvidar que la idea de un bien nuevo con la que se está partiendo.
No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el
método establece una cota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues en
términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo que
costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios
cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado
en lo que a los valores de cambio y de uso se refiere.
José de Jesús Briseño González Página 63
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de
reposición integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones
construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de
producir), y si es que las tiene, se adiciona el costo actual de construcción de tales
edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e
instalaciones especiales, pero descontando los efectos del tiempo que han estado
en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se les haya
proporcionado, así como también sus obsolescencias económicas y/o funcionales,
para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del
sujeto de valuación.
Cuando se trata de construcciones no contemporáneas, el valuador estimará el
costo de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en realidad
y que contendría el mismo número, tipo y tamaño de habitaciones que el bien que
se está valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples detalles de
materiales y hechuras que darían un carácter único a la propiedad y que
actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinación de los
costos habrá de considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad que
posee la propiedad, pero de acuerdo con su definición conforme a las normas
contemporáneas.
Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es
imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado
actual, por lo que el valuador tendrá que medir también el efecto de esta condición
sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las características existentes
del bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo
deseables que resulten en el mercado.
Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería exterior
e interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se encuentra en la
José de Jesús Briseño González Página 64
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ Ü H y
actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir
características de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción
disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos,
tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales que tienen la
misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque
dichos materiales podrían ser más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo
cual significaría que se obtendrá un costo neto de reposición menor.
IV.1. EL FACTOR POR DEMÉRITO
El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor por
vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por
obsolescencia técnica (F.Ot.), es decir:
F.De. = (F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)
donde:
F.De.: Factor por Demérito.
F.Va.: Factor por Vida Agotada.
F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.
F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica o económica.
Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los cinco
criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciación
lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada o
retardadamente al paso del tiempo:
1. El criterio contable tradicional
José de Jesús Briseño González Página 65
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
2. El criterio de Ross Heidecke,
3. El criterio HR,
4. El criterio Kuentzle,
5. El criterio de Ezequiel Siller.
IV.1.1. DEMÉRITO POR EL CRITERIO CONTABLE TRADICIONAL
Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable, estableciendo
que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma directamente
proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisición, lo cual se traduce en la
siguiente expresión aplicable al caso del factor por vida agotada:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.). donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada.
V.U.C.: Vida Útil Consumida expresada en años.
V.U.T.: Vida Útil Total también expresada en años.
El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación
que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la
expresión siguiente:
F.Co. = C./10
donde:
F.Co.: Factor por Conservación.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero al diez.
José de Jesús Briseño González Página 66
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Por lo que toca al factor por obsolescencia técnica, éste tomará un valor entre el
cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también
establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.
IV.1.2. DEMÉRITO POR EL CRITERIO R O S S HEIDECKE
Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión expresada
en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del bien o de su
estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar fácilmente el
factor por demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la metodología valuatoria,
según lo siguiente:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.)14
donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada.
V.U.C.: Vida Útil Consumida.
V.U.T.: Vida Útil Total.
El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo
señalado en la tabla siguiente:
ESTADO
Excelente
Muy bueno
Bueno
Regular
Malo
CALIFICACIÓN
10
9
8
7
6
F.Co.
1.00
0.92
0.84
0.78
0.72
José de Jesús Briseño González Página 67
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
Muy Malo
Pésimo
Desecho
Menos que desecho
5
4
3
2
0.64
0.52
0.35
0.11
Valores del factor por conservación (F.Co.) adoptados por el criterio Ross
Heidecke
Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que
respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del
valuador como ya ha sido citado.
IV.1.3. DEMÉRITO POR EL CRITERIO HR
El segundo criterio sugerido toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado
físico mediante la asignación de una calificación estimativa. El factor por vida
agotada se calculará, según el criterio "HR", de la siguiente forma:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.)2
donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada.
V.U.C.: Vida Útil Consumida.
V.U.T.: Vida Útil Total.
El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la manera
siguiente:
F.Co. = 1 - [{(10 - C.)2 + (10 - C.)} {1 - P.D.N.} / 56]
José de Jesús Briseño González Página 68
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
donde:
F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero al diez.
P.D.N.: Porcentaje de Desecho Nuevo.
El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia a un
bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil
remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien
nuevo.
Evidentemente es ilógico e infactible tratar con un bien que al mismo tiempo sea
nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a menos que este bien
haya sufrido un accidente que lo dañara irremediablemente, pero esta idea es
inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar
geométrico que sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado
por un bien específico con el paso del tiempo y en estado de desecho. Si se
observa bien la curva inferior del Anexo 8, se notará que ésta cruza el eje vertical
en un punto equivalente al Porcentaje de Desecho Nuevo expresado.
Igualmente, como se refirió en el método anterior, cuando se requiera el cálculo de
un factor por demérito específico, el factor por obsolescencia técnica será
determinado por criterio del valuador.
IV.1.4. DEMÉRITO POR EL CRITERIO DE KUENTZLE
El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula la siguiente
expresión para determinar el factor por vida agotada:
José de Jesús Briseño González Página 69
••—JfcJ Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
F.Va. = [(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] / [(V.R.N.)(V.U.T.)2]
donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada.
V.R.N.: Valor de Reposición Nuevo.
V.U.T.: Vida Útil Total.
V.R.: Valor de Rescate del bien a finalizar su vida útil total
V.U.C.: Vida Útil Consumida.
Al igual que el método anterior, el factor por conservación será establecido por el
valuador mediante la expresión siguiente:
F.Co. = C./10
donde:
F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero al diez.
El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será
establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.
IV.1.5. DEMÉRITO POR EL CRITERIO DE EZEQUIEL S ILLER
Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula la
siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:
José de Jesús Briseño González Página 70
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^™i!JIPF
F.Va. = 0.30 + 0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]
donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada.
V.U.T.: Vida Útil Total.
V.U.C.: Vida Útil Consumida.
Mientras que el factor por conservación es establecido por el valuador del bien
sujeto a estudio del siguiente modo:
F.Co. = C./10
donde:
F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero al diez.
Igualmente que los demás métodos referidos, el factor por obsolescencia técnica o
económica, será establecido según juzgue el valuador, dependiendo de los
adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el
futuro al que se está valuando, las sofisticaciones que les son adicionadas, las
disminuciones considerables en precios, etc.
José de Jesús Bnseño González Página 71
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
V. ACTUALIZACIÓN Y REFERENCIA DE VALORES
La actualización y referencia de los valores consignados en un informe o dictamen
valuatorio se realizará con base en el ajuste por cambios en el nivel general de
precios, lo cual consiste en relacionar la unidad de medida empleada por dicho
informe o dictamen, con otra que corresponde a una fecha distinta, es decir, se
transformarán las unidades monetarias corrientes de la fecha del informe o
dictamen valuatorio en unidades monetarias corrientes del año de actualización o
de referencia, empleando para ello el índice Nacional de Precios al Consumidor
(INPC) que publica el Banco de México a partir de 1950. La actualización de un
valor corresponde al cálculo de un valor presente con base en uno pasado, y la
referencia corresponde a lo contrario.
Como ejemplo puede citarse el caso de un terreno cuyo valor en una fecha
determinada fuera de 1'000,000.00, y que un año después tuviera un valor de
$1'500,000.00, si es que al cabo de un año la inflación fuera del 50% medida a
través del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Si la inflación en el
segundo año fuera del 60%, el valor tendría un incremento de $900,000.00
calculados sobre el $1'500,000.00 a que se ajustó al finalizar el primero, es decir,
un nuevo valor de $2'400,000.00.
El ajuste por cambios en el nivel general de precios actualiza o refiere los valores
en función del porcentaje de inflación habido entre dos fechas, por lo que resulta
evidente que el ajuste por cambios en el nivel general de precios es aquel que
actualiza el valor en función de pesos de poder adquisitivo constante.
Evidentemente el método de ajuste por cambios en el nivel general de precios
tiene consistencia, ya que si se parte del mismo costo histórico y aplicando los
índices oficiales, dos personas distintas llegarán al mismo valor actualizado, pero
José de Jesús Briseño González Página 72
Si WE* Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
tiene el defecto que dichos índices oficiales no siempre reflejan los cambios
precisos en costos y precios existentes en los mercados propios de los bienes que
específicamente se estén tratando.
V.1. EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL
CONSUMIDOR
El índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es el instrumento estadístico
por medio del cual se mide el fenómeno económico que se conoce como inflación;
y se entiende por inflación, el crecimiento continuo y generalizado de los precios
de los bienes y servicios que se expenden en una economía. El índice Nacional de
Precios al Consumidor (INPC) es importante porque permite conocer cual es la
inflación promedio en el país durante un periodo específico.
Los principales componentes del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)
se agrupan en ocho categorías, de acuerdo con la forma en que los consumidores
distribuyen su gasto:
1. Alimentos, bebidas y tabaco;
2. Ropa, calzado y accesorios;
3. Vivienda;
4. Muebles, aparatos y accesorios domésticos;
5. Salud y cuidado personal;
6. Transporte;
7. Educación y esparcimiento; y
8. Otros servicios.
José de Jesús Enseño González Página 73
M i i i i ^ Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ JWPF
Para la elaboración del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se hace
un seguimiento continuo de los precios de productos específicos. Sin embargo,
para fines de cálculo del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) estos
específicos se agrupan para formar conjuntos aproximadamente homogéneos de
bienes y servicios que se denominan genéricos. Estos últimos constituyen la
menor unidad de ponderación dentro del índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC). En la práctica, cada mes se recopilan 170,000 cotizaciones
de productos específicos que se agrupan en 313 conceptos genéricos.
El Banco de México publica el nivel del índice Nacional de Precios al Consumidor
(INPC) en el Diario Oficial de la Federación los días 10 y 25 de cada mes o, en su
caso, el día hábil inmediato anterior. Además de la publicación quincenal del
índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), también se cuenta con una
mensual, que se divulga el día 10 de cada mes. Cabe señalar que el dato del
índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) mensual y del quincenal es un
promedio del periodo respectivo.
Al hablar del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es necesario referir
un año base, el cual es el punto de referencia en el tiempo a partir del cual se
efectúan las comparaciones del cambio en los precios. La teoría moderna sobre la
medición de la inflación señala qué a medida que la canasta y la base de
ponderación de los índices de precios se alejan del período de comparación o
punto de referencia, la inflación estimada tiende a presentar un sesgo al alza. Si
bien dicho sesgo resulta casi imperceptible en un punto en el tiempo, a medida
que se acumule puede resultar importante.
Según la teoría sobre la estimación de la inflación (Baker (1999)), a medida que
los ponderadores del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se alejan
de su período base, la medición resultante tiende a sobreestimar el incremento
promedio. Esta diferencia puede ser poco significativa en un punto en el tiempo,
José de Jesús Briseño González Página 74
Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
pero dado que se vuelve sistemática en periodos sucesivos tiende a generar un
mayor sesgo acumulado.
Para evitar lo anterior la base del índice Nacional de Precios al Consumidor es la
segunda quincena de junio de 2002, de manera que se obtiene concordancia y se
elimina la ocurrencia del mencionado sesgo. Sin embargo, la estructura de los
precios corresponde al consumo del año 2000, pero valuada con los precios de la
segunda quincena de junio de 2002.
Con base en lo anterior, se establece que para relacionar dos valores en el
tiempo, las expresiones que deben aplicarse son:
•actualización = "referencia [ I N P C a c t U a l ' IN rLr r e f e r ¡doJ
"referencia = "actualización [ ' N P C r e f e r j d 0 ' l N r O a c t u a l J
donde:
Vactuahzación: Valor en la fecha de actualización (presente).
Vreferencia: Valor en la fecha anterior a la actualización (pasado).
INPCactuai: índice Nacional de Precios al Consumidor de la fecha presente.
INPCreferido: índice Nacional de Precios al Consumidor de fecha anterior.
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VI. COMENTARIOS Y CONCLUSIONES
Este trabajo se nutre de los conocimientos adquiridos en la Maestría de Valuación
Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnológico de la Construcción. Trata de
convertirse en una herramienta que apoya a todos aquellos que trabajan en el
área de la valuación catastral.
Debe tenerse en mente que toda actividad técnica requiere,, por parte de quien la
ejecuta,, una clara comprensión de las bases conceptuales subyacentes, la cual
reviste de gran importancia en virtud de que permite al técnico percatarse de las
dimensiones reales de su labor, para darle sentido y no enajenarse en parte
específica que le corresponde realizar dentro de un proceso global.
Todos estos elementos repercuten, en última instancia, sobre el mejor desempeño
de la actividad. De esta manera, las consideraciones conceptuales se ponen al
servicio de la técnica, en vez de quedar limitadas a un mero ejercicio intelectual o
a un recurso fácil para desviar la atención de los aspectos eminentemente
prácticos. Así, conceptos, técnicas, teoría y práctica, quedan íntimamente
vinculados para enriquecerse en forma recíproca.
La revisión de los más relevantes aspectos conceptuales del catastro permite
lograr una comprensión del marco de referencia dentro del que se inscriben las
actividades técnicas, así como de su verdadera utilidad y trascendencia.
Se pretende, de este modo, superar el tradicional divorcio entre teoría y práctica,
para lograr una integración que enriquezca a las labores técnicas en las
aportaciones conceptuales y que permite a éstas nutrirse de la realidad. Conocer
las bases teóricas de la valuación catastral representa un elemento que hace más
eficiente y satisfactorio el trabajo concreto. Una integración conceptual y técnica
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ftj Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ J E B P ^
de esta índole no podrá más que repercutir favorablemente sobre el servicio a la
sociedad que representa, en última instancia, el catastro.
Con base en lo anterior, en este trabajo se propone la creación del manual de
procedimientos de valuación catastral, con el fin de hacer eficaz el proceso
valuatorio para fines catastrales. Con ello se evitaría la mala interpretación de los
procedimientos de valuación de terrenos, evitando la interpretación "del leal saber
y entender".
Se busca proteger el interés de los usuarios fijando procedimientos valuatorios
correctos, bajo los cuales deben realizarse las valuaciones de los bienes
inmuebles. Se requiere lograr reformas que lleven a la emisión de dictámenes y
certificaciones de valores correctos, consistentes y, sobre todo, auditables y
comprobables, congruentes con la legislación aplicable en materia de catastro.
Se promueve la consistencia mediante el empleo de criterios y enfoques
adecuados de valuación, sin perder de vista la aplicación práctica del tema,
estandarizándose los conceptos generalmente aceptados en la práctica de la
valuación.
Para concluir, pueden expresarse dos conclusiones puntuales derivadas de este
trabajo: la primera, que el logro de la proporcionalidad y equidad contributivas está
en función de la determinación de la base gravable, establecida, a su vez, por el
valor catastral; y la segunda, que las técnicas para la determinación de la citada
base, deben ofrecer garantía de confiabilidad.
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
BIBLIOGRAFÍA
1. Arce y Cervantes, José, De los Bienes, Porrúa, 3a edición, México, 1997,160
pp.
2. Dobner Eberl, Horst Karl, Catastro: Conceptos, Técnicas, Avances, Sistemas
y Aplicaciones. Instituto Mexicano de Estudios del Comportamiento, A.C. y
Editorial Concepto, S.A., 1a edición, México, 1979, 237 pp.
3. Ventólo Jr, Wiliam L, Williams, Martha R., Técnicas del Avalúo Inmobiliario,
Pax México, México, 1997, 205 pp.
4. Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común, v para toda la
república en Materia Federal, Sista, S.A. de C.V., 2000.
5. Lev de Bienes Nacionales, Porrúa, México, 2000.
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
APÉNDICE
CONCEPTOS GENERALES
AFECTACIÓN
Restricción, limitación y condiciones que se imponen, por la aplicación de una ley,
al uso y/u ocupación de un predio o un bien de propiedad particular o federal, para
destinarlo a obras de utilidad pública.
ALINEAMIENTO
Relación de orden físico que guarda un predio en relación con la vía pública y que
apoyado en las disposiciones de los programas de desarrollo urbano permite
guardar una reserva de suelo para destinarlo y prever las siguientes condiciones
físicas (sanidad y seguridad), dotación de obras y servicios, control y regulación
del desarrollo urbano.
ANÁLISIS DEL SITIO
Serie de procedimientos encaminados a establecer la "vocación natural" o
potencial de uso de una extensión de terreno o territorio, en consideración a sus
características físicas y económicas, esto es: topografía, climas, geología,
hidrología, flora, fauna, ubicación, accesibilidad, existencia o factibilidad de
construcción de infraestructura, usos existentes, etc.
ÁREA URBANA
Superficie comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por el municipio
y/o decretados legalmente por la autoridad competente. Zona en que se presentan
concentradamente características de tipo urbano en los referente a uso y
ocupación del suelo, densidades, servicios y funciones.
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mm Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ • ^ • P ^
AVALÚO CATASTRAL
Es una descripción de los elementos de una propiedad o posesión que generan
un valor catastral, considerando los valores de terreno y construcción de la zona
homogénea o banda de valor aprobados por el congreso del estado de Sonora.
BANDAS DE VALOR
Este concepto se utiliza para asignar el mismo valor unitario de terreno a los
predios ubicados en una vialidad o tramos de ella que por sus características le
corresponda un valor diferente a la generalidad de los predios incluidos en una
Zona Homogénea ó delimitación de la superficie urbana con características
similares.
BIEN RAÍZ Y PROPIEDAD RAÍZ
Bien raíz se refiere al terreno físico, tangible y a todas las cosas permanentemente
unidas a él. Llamados bienes inmuebles. La propiedad raíz se refiere a los
derechos de propiedad sobre el bien físico, que con frecuencia forma parte de un
paquete de derechos para usar, vender, alquilar o ceder el bien raíz, así como el
elegir a no ejercer cualquiera de estos derechos.
CENTRO DE POBLACIÓN
Área urbana equipada con las instalaciones necesarias para la vida normal de su
población, la que se reserve para su expansión futura, la constituida por elementos
naturales que cumplan una función de preservación ecológica; y la que por
resolución de la autoridad competente se dedique a la fundación de los mismos,
acorde con la categoría político administrativa que le señalen las leyes locales
respectivas.
DESARROLLO URBANO
Proceso que, mediante la aplicación de los principios y técnicas de la planeación
viabiliza la consecución de objetivos de gobierno, referentes a, elevación de las
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l i iy isy Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^^m^pr-
condiciones socioeconómicas de la población, la conservación y mejoramiento del
medio ambiente y el mantenimiento de las ciudades en buenas condiciones de
funcionamiento.
EQUIPAMIENTO URBANO
Componente de la estructura urbana que está formado por el conjunto de edificios
y espacios, predominantemente de uso público, en los que se realizan actividades
complementarias a las de habitación y trabajo, o bien, en los que se proporcionan
a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades
económicas, culturales y recreativas.
FRACCIONAMIENTO
Lotificación de un terreno para obtener parcelas o lotes de menor dimensión y uso
acorde a las normas vigentes.
IMPUESTO PREDIAL
Pago de las personas físicas y las morales que sean propietarias o poseedoras del
suelo, ó del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los
derechos que sobre las contribuciones tenga un tercero. Las autoridades fiscales
determinarán el valor catastral y lo notificarán a los contribuyentes y quedan
obligados a enerar.
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN
Relación entre la superficie edificada y la superficie total del sitio.
INFRAESTRUCTURA URBANA
Conjunto de obras de ingeniería que constituyen los nexos o soportes de la
movilidad y el funcionamiento, haciendo posible el uso urbano del suelo, la
accesibilidad, el transporte, el saneamiento, el encauzamiento, la distribución de
agua y energía, las comunicaciones telefónicas, etc.
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^"glipr"^
LÍMITE DE CENTRO DE POBLACIÓN
Línea legalmente establecida que marca el contorno de una localidad,
comprendiendo el área urbana actual, el área destinada a la expansión urbana
futura y el área de preservación ecológica.
LOTE EN CABECERA
Terreno que presenta colindancias en tres calles contiguas, dos de las cuales no
forman esquina entre ellas.
LOTE EN ESQUINA
Terreno que presenta colindancias contiguas con dos calles que forman un cruce.
LOTE INTERIOR
Terreno que presenta colindancias sólo con otros lotes.
LOTE INTERMEDIO
Terreno que presenta colindancia contigua con una calle que es la de su acceso.
LOTE MANZANERO
Terreno que no presenta colindancias con otros inmuebles dentro de la manzana,
rodeado de vialidades.
LOTE TIPO
Se denomina Lote Tipo al lote promedio predominante en una zona homogénea
determinada , tomando como factor principal las medidas de frente y profundidad
así como la relación entre ellas. El Lote Tipo es utilizado como referencia en
ciertos factores de mérito o demérito de los otros lotes de la misma zona
homogénea, (no se utiliza en los procedimientos de valuación masiva en
ICRESON).
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
LOTE TRANSVERSAL O CON FRENTES NO CONTIGUOS
Terreno que tiene dos o mas colindancias con una o más calles que no forman
esquina.
NÚMERO OFICIAL
Cifra o signo progresivo que se le asigna a un determinado predio por la autoridad
competente y que cumple funciones de identificación y ubicación de dicho predio,
que corresponderá a la entrada del mismo.
PREDIO IRREGULAR
Se consideran predios irregulares todos aquellos que teniendo frente a una o dos
calles, presentan inclinaciones en sus linderos mayores de 15° con respecto a una
línea perpendicular al frente. Se consideran causa de irregularidad los ancones
mayores de una metro, o bien que al existir produzcan una figura irregular.
PREDIO REGULAR
Cuadriláteros con un solo frente cuyos ángulos no difieren en más de 15° con el
ángulo recto.
Triángulos con dos o tres frentes a calles.
Cuadriláteros en esquina y pentágonos con dos frentes, siempre que sus linderos
interiores no formen ángulos mayores de 15° con respecto a las perpendiculares
trazadas desde los alineamientos correspondientes.
Polígonos con uno o mas frentes siempre que sean divisibles en cuadriláteros
regulares.
RESTRICCIÓN DE CONSTRUCCIÓN
Limitación impuesta por las normas urbanísticas a los predios urbanos,
suburbanos y rurales, que determina una prohibición para realizar construcciones
en determinadas superficies ( de acuerdo a las dimensiones y uso de las mismas),
así como las previsiones urbanísticas vigentes en las distintas zonas o áreas.
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^¡¡ai l l l i r
SERVIDUMBRE DE PASO
El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin salida a la
vía pública, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de aquélla, por
las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra
cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este
gravamen. (Código Civil de Sonora. Título sexto. De las Servidumbres. Capítulo V.
Art. 1268)
SUBDIVISIÓN
Partición de un terreno que no requiera la apertura de una o más vías públicas.
SUELO
Tierra, territorio o superficie considemda en función de sus cualidades productivas,
así como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento; se le
clasifica o distingue, según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial y/o
suelo rural.
TENENCIA DE LA TIERRA
Acción de poseer físicamente una superficie determinada. Puede suceder que el
propietario sea poseedor de la tierra y que ambas calidades coinciden en una
misma persona o bien el poseedor ostente solo ésta calidad legando con el tiempo
a adquirir la propiedad por cualquiera de los medios que señalen las leyes, tales
como la herencia, la prescripción positiva, la donación, etc.
TERRENO Y PREDIO
Generalmente, la mayoría de las personas tienden a relacionar un terreno con
suelo físico. Sin embargo, desde el punto de vista legal, un terreno es una
superficie de tierra con todo lo que está encima y debajo de él, incluyendo, con
ciertas restricciones, los derechos sobre el aire que lo rodea. En cambio, un predio
es un terreno al que se le suman las mejoras que se le hacen para prepararlo para
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la construcción de una vivienda o un edificio o cualquier estructura. Las mejoras
de un terreno pueden ser el desmonte, la nivelación, relleno, compactación,
mejoras estéticas, y urbanización en general.
TRAZA URBANA
Estructura básica de una ciudad o parte de ella en lo que se refiere a la vialidad y
demarcación de manzanas o predios limitados por la vía pública. Representación
gráfica de los elementos mencionados para un medio urbano existente o en
proyecto.
VALOR
Es el monto presente de los beneficios futuros que surgen de la propiedad para los
usuarios o inversionistas en el mercado.
LA IMPORTANCIA EN LA ACTIVIDAD VALUATORIA SE MANIFIESTA AL CONSIDERAR UNA SERIE
DE FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE
Existen un sinnúmero de usos y definiciones del concepto del valor tales como:
valor comercial, valor catastral, valor de mercado, valor de renta, valor de
reposición, valor de plaza, valor de garantía, valor físico, valor referido.
VALOR CATASTRAL
El valor catastral de un inmueble es el que resulta de la suma de los valores del
terreno y de las construcciones del mismo, y su fin principal es servir de base para
el cálculo del impuesto predial.
Valor comercial
En el avalúo comercial de un bien raíz, es la cantidad expresada en moneda, justa
y probable que se podrá obtener por una propiedad en un mercado abierto y una
fecha determinada.
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Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos ^ ••-JPp
VALOR DIRECTO
Se obtiene de la suma algebraica del valor físico del inmueble más su incremento
o depreciación debido a los factores funcional y económico.
VALOR DE GARANTÍA
Es el valor estimado que tiene un inmueble para cubrir riesgos futuros previsibles.
Este valor se expresa como resultado de un reajuste de valor comercial, el cual
fue determinado con base en el valor de plaza.
VALOR DE MERCADO
Es el precio mas alto en términos de dinero que una propiedad se espera
produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones
necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor
actúan prudentemente, con conocimiento y asumiendo que el precio no está
afectado por un estímulo indebido.
Implícita en esta definición, es la consumación de una venta para una fecha
específica y del traspaso del título de propiedad del vendedor al comprador bajo
condiciones mediante las cuales:
• El comprador y el vendedor están típicamente motivados.
• Ambas partes están bien informadas o bien asesoradas y cada una actúa
en lo que considera su mejor interés.
• Se permite un tiempo razonable para la oferta en el mercado abierto.
• El pago es hecho en efectivo o su equivalente, si las condiciones del
mercado indican que prevalecen las ventas en efectivo.
• El financiamiento; si lo hubiera, se realiza bajo términos típicos
generalmente disponibles en la comunidad para la fecha específica y para
el tipo de propiedad en su localización
• El precio representa una consideración normal para la propiedad vendida
sin que sea afectada por cantidades y/o términos especiales de
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» Tesis: Métodos Catastrales para la Valuación de Predios Urbanos
financiamiento, servicios, honorarios, costos o créditos incurridos en la
transacción.
VALOR DE PLAZA
Es el valor establecido en un mercado abierto por un número de transacciones
reales efectuadas entre vendedores y compradores, sobre inmuebles de
semejante características especialmente cada una de estas operaciones implica el
importe expresado en dinero que un comprador ha pagado por una propiedad en
determinado momento, siempre y cuando se haya efectuado en una forma justa.
Cuando se realizan numerosas ventas en el mercado, el resultado es establecer
como base de las transacciones, valores de plaza correctamente definidos.
VALOR DE RENTABILIDAD
Se obtiene por la capitalización adecuada de las rentas anuales percibidas de una
propiedad y afectadas por las deducciones propias que le corresponden.
VALOR DE REPOSICIÓN
Este es el importe que será necesario invertir para reemplazar un edificio, con las
mismas condiciones y características que poseía.
VALOR FÍSICO
Es el valor que tiene una propiedad tomando en cuenta sólo su costo de
reposición, menos su depreciación física.
VALOR REFERIDO
Se puede determinar a una fecha específica, basándose en el valor directo o físico
actual y a la fecha necesaria, ya sea con carácter informativo o bien para
determinar el monto del cobro de algún impuesto, generalmente se necesita en
traslación de dominio y en sucesión testamentaria.
co
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Tesis: MeBfcoslCatastrales ftara ja VgjuadtSn JeJPrqff^s Urbanos
VALUACIÓN
Es el procedimiento de estimar el precio justo a una cosa, un producto o un
servicio. En términos catastrales, diremos que es el procedimiento para estimar el
precio justo de un bien raíz. La valuación es entonces básicamente un proceso
objetivo y ordenado relacionado con un propósito y se basa en observaciones y en
la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en
efectivo, de una propiedad específica para una fecha, un lugar determinado y un
uso específico. Cada valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación y
combinación de la economía de la tierra, un análisis de mercado y un análisis de
investigación. La valuación no crea un valor, sino que observa meramente todos
los aspectos que influyen en los bienes raíces, sus usos y las fuerzas políticas,
económicas, sociales y físicas que por su interacción influyen en el valor. No
recomienda acción, pero prevé las bases sobre las cuales las decisiones de
acción puedan tomarse.
VIALIDAD
Conjunto de las vías o espacios geográficos destinados a la circulación o
desplazamiento de vehículos y peatones; distinguiéndose generalmente en el
medio urbano como vialidad vehicular, vialidad peatonal y vialidad especial,
destinada ésta última a la circulación de vehículos especiales. En cuanto a la
extensión territorial considerada puede ser: local, urbana, suburbana, regional,
estatal, nacional, internacional, etc.
ZONA HOMOGÉNEA
Es una delimitación del ámbito urbano de una ciudad, en cuyo interior se ubican
inmuebles con o sin construcción en donde su uso del suelo actual y potencial, el
régimen jurídico de la tenencia de la tierra, el índice socioeconómico de la
población, la existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura,
tienen el mismo grado de homogeneidad.
Su perímetro debe ser cerrado, permitiendo cualquier forma y tamaño.
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