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Presentación a Inversionistas InstitucionalesFideicomiso F/2157 – FMTY14 Octubre, 2018
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Jorge Avalos CarpinteyroDirector General, CEO
Más de 20 años de experiencia en el sector financiero 4 años en Fibra Mty
Javier Llaca GarcíaDirector de Operaciones y Adquisiciones, COO
Más de 24 años de experiencia en el sector de real estate4 años en Fibra Mty
Jaime Martínez TriguerosDirector de Administración y Finanzas, CFO
Más de 24 años de experiencia en el mercado de capitales4 años en Fibra Mty
ExpositoresEquipo directivo de Fibra Mty
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Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty
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Fibra Mty revolucionó los estándares de Gobierno Corporativo para las Fibras en México.
Alineación de incentivos
• Primer estructura de administración interna que no cobra comisiones.
• Economías de escala que se han traducido en mayores dividendos
Rendición de cuentas
• Más del 70% del Comité Técnico es independiente y sujeto a aprobación de la Asamblea
• 100% institucional al no existir un grupo de control (de las pocas emisoras en el mercado)
• El administrador puede ser removido por el Comité Técnico y no existe una penalización por remoción.
Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty
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Dic2014
Dic2015
Dic2016
Oferta Pública Inicial
$2,012
Suscripción
$2,260
Dic2017Primer
Suple-mento
$1,500
Año
2015
2016
2017
Propiedades
9
35
43
ABR
504,534
2014
22
132,698
220,287
406,264
Valor de Propiedades
9,607
2,796
4,537
7,995
NOI (1)
725
-
308
529
AFFO p/CBFI
1.03
-
0.82
0.96
Capitalización de Mercado
8,006
3,615
3,910
5,718
Costo Administrativo
0.91%
N/A
1.41%
1.06%
Fibra Mty: Crecimiento, Desempeño y Rentabilidad SostenidosValor de Propiedades, Capitalización de Mercado y NOI en millones de Pesos
2018E* 47 576,567 11,009 8231.04-1.05
(3)-0.86%
Rendimiento Distribuciones
(2)
8.7%@11.85
-
6.7%@12.20
7.4%@12.90
8.3% @12.60
*Incluye las transacciones anunciadas Zinc (44), Patria (45), Panamericana 1 (46) y Panamericana 2 (47)(1) Considera el NOI estimado al cierre del 2018 (2) Calculado sobre el precio al inicio del periodo (3) Guía de Resultados del 2018 publicada en el 4T17
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Retorno Sostenido por Encima de los Principales Instrumentos de InversiónRetorno total a partir del 2015
Fuente: Bloomberg
Mexbol: El S&P/BMV IPC busca a las emisoras más grandes y liquidas en la Bolsa Mexicana de Valores. Se encuentra ponderada de acuerdo a la Capitalización de Mercado de sus emisoras.
UDITRAC: Busca resultados en la inversión que le correspondan al precio y tasa de un bono, antes de gastos y comisiones. Se basa en la inflación del sector del gobierno mexicano mejor conocido como UDIBONO.
CETETRC: Busca resultados en la inversión que le correspondan al precio y tasa de un cete, antes de gastos y comisiones. Se basa en el corto plazo del Mercado de tesorería de México, mejor conocido como CETES.
M10TRAC: Busca resultados en la inversión que le corresponden al precio y tasa de un bono antes de gastos y comisiones. Se basa en el sector de tasa fija del gobierno mexicano, el cual es mejor conocido como BONOS M.
FRMEX: El S&P/BMV Índice de Fibras esta diseñado para medir a los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) más grandes y bursátiles listadas en la Bolsa Mexicana de Valores. Esta ponderada por el volumen intradía con un máximo de 25%.
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Fideicomiso EmisorF/2157
Primera Fibra en México con una estructura de administración y asesoría 100% interna
✓ No existen comisiones al administrador de la Fibra por asesoría o adquisiciones. Sus ejecutivos tienen una compensación fija y un bono ligado directamente a los resultados de la empresa
✓ No existe un fideicomiso de Control. Cada miembro del Comité Técnico tiene un solo voto
✓ El Comité Técnico se tiene que ratificar anualmente por la asamblea de Tenedores. “Unstaggered Board”
Asamblea de Tenedores / Mercado
Comité Técnico y otros órganos de
gobierno corporativo
Administrador Fibra Mty, S.C.
(el Administrador)
Comité Técnico Independiente
Federico Garza Santos No
Guillermo Babatz Torres No
Eugenio Clariond Reyes Sí
Juan Carlos Calderón Guzmán Sí
Alberto Terrazas Seyffert Sí
Bernardo Guerra Treviño Sí
Santiago Pinsón Correa Sí
Andrés Ochoa Bünsow Sí
Pro
pie
tari
o 1
00
%
Reg
ula
Reg
ula
Pro
pie
tari
a 9
9.9
%
Gobierno Corporativo AlineadoAlineación de Intereses y Rendición de Cuentas
8
i) AdministraciónInterna
ii) Comité Independiente
>70%
iii) Sin Penalizaciónpor Remover Admin.
i) y ii) ii) y iii)
i, ii) y iii) i, ii) y iii)
Gobierno Corporativo confiable y alineadoLa estructura corporativa de Fibra Mty sigue siendo distinguida incluso en un mercado maduro
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Una Fibra que le pone atención a la predictibilidad de sus flujos de efectivo.
• La ubicación y calidad de los edificios, de los inquilinos, de los contratos de arrendamiento de nuestro portafolio nos permiten tener un elevado nivel de certeza sobre los flujos de efectivo
Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty
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El Portafolio de Fibra MtyCrecimiento y diversificación geográfica
CUAUHTEMOC, CHIH 1,440
19. Monza #4 1,440
LOS MOCHIS, SIN 7,985
13. Casona #5 7,985
PARRAL, CHIH 5,888
14. Casona #4 5,888
CHIHUAHUA, CHIH 27,010
12. Casona #3 12,131
16. Monza #1 8,478
17. Monza #2 1,790
21. Monza #5 4,611
DELICIAS, CHIH 1,971
18. Monza #3 1,971
IRAPUATO, GTO 12,680
10. Casona #1 5,951
11. Casona #2 6,729
SALTILLO, COAH. 82,622
24. Providencia #1 13,717
25. Providencia #2 7,013
26. Providencia #3 11,760
27. Providencia #4 26,165
28. Providencia #5 9,129
29. Providencia #6 6,378
30. Providencia #7 5,093
31. Providencia #8 3,367
HUIXQUILUCAN, MEX 15,137
32. Fortaleza 15,137
CIUDAD JUAREZ, CHIH 49,303
8. Cuadrante 4,520
GUADALAJARA, JAL 19,655
34. Redwood 11,605
43. Patria 8,050
QUERETARO, QRO 21,897
20. Santiago 16,497
35. Catacha #2 5,400
MONTERREY, NL 221,828
1. OEP Torre 1 13,578
2. OEP Torre 2 18,007
3. OEP Plaza Central 13,295
4. CEN|333 Neoris 20,283
5. CEN|333 Axtel 12,937
6. CEN|333 Atento 3,532
7. Danfoss 30,580
9. Cuprum 17,261
15. Catacha 5,431
22. Prometeo 8,135
23. Nico 1 43,272
33. Ciénega 25,223
43. Cuauhtémoc 10,294
44. Zinc en construcción
SAN LUIS POTOSI, SLP. 89,951
36. Huasteco #1 38,503
37. Huasteco #2 15,728
38. Huasteco #3 11,532
39. Huasteco #4 5,750
40. Huasteco #5 1,059
41. Huasteco #6 3,380
42. Huasteco #7 13,999
504,534 m2 de ABR576,567 m2 de ABR*
* Incluye Zinc (44) una vez terminada su construcción y las transacciones en proceso de adquisición Patria (45), Panamericana 1 (46) y Panamericana 2 (47)
Adquiridas
En Proceso
46. Panamericana 1 21,117
47. Panamericana 2 23,666
11
FortalezaCiudad de México
15,137 m2
Oficinas en el ParqueMonterrey, N.L.
44,880 m2
RedwoodGuadalajara, Jal.
11,605 m2
El Portafolio de Fibra MtyAlgunas de nuestras propiedades
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Huasteco AlfaSan Luis Potosí, S.L.P.
3,380 m2
PrometeoMonterrey, N.L.
8,135 m2
DanfossMonterrey, N.L.
30,580 m2
AxtelMonterrey, N.L.
12,937 m2
Neoris/GEMonterrey, N.L.
20,282 m2
El Portafolio de Fibra MtyAlgunas de nuestras propiedades
13
53.9%42.3%
3.8%
Tipo de Propiedad
Oficinas Industrial Comercial
2.7%6.6%
22.1%
15.6%10.5%
8.0% 6.7%
0.1%
11.9%
4.8% 3.1%0.0%
3.4%0.6%
3.9%
2.7%9.3%
31.4%
47.0%57.5%
65.5%72.2% 72.3%
84.2% 89.0% 92.1% 92.1% 95.5% 96.1% 100.0%
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Vencimientos de los contratos de arrendamiento
Vencimiento Acumulado
Promedio ponderado al vencimiento de 5.1 años. 53% del ingreso vence a partir de 2022
54.7%
12.6%
10.3%
7.3%
6.2%
8.9%
Ubicación
NL SLP Coah Jal Chih Otros
93.4%
6.6%
Ocupación
Rentado Disponible
66.6%
33.4%
Moneda
USD MXN
El Portafolio de Fibra MtyIndicadores Clave de Desempeño al 30 de junio de 2018, como % de los ingresos
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Una Fibra comprometida en proteger los recursos de los inversionistas
• El uso prudente del Balance, procurando no exceder el 35% de apalancamiento, está enfocado en mantener una solidez financiera aprovechando los beneficios del apalancamiento
• Las emisiones de capital están diseñadas para un destino específico y uso oportuno de los recursos, minimizando las diluciones en las distribuciones.
Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty
15
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
4T 14 1T 15 2T 15 3T 15 4T 15 1T 16 2T 16 3T 16 4T 16 1T 17 2T 17 3T 17 4T 17 1T 18 2T 18
Ap
alan
cam
ien
to*
Ps.
Mill
on
es
Activos Fijos Activos Circulantes Patrimonio Total Deuda Total
Apalancamiento Límite interno de Apalancamiento Límite regulatorio de Apalancamiento
El apalancamiento es uno de los principales riesgos en una FIBRANuestro compromiso con una estructura de capital balanceada
*Nivel de apalancamiento calculado conforme al Anexo AA de la Circular Única de Emisoras (CUE): "(Deuda + Intereses por pagar) / Total de Activos"
2.6%5.1% 5.3% 5.6%
32.6%
40.8%
2.2% 1.4% 0.7%3.7%
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Calendario de Vencimientos
100.0%
Moneda de la Deuda
USD
98.5%
1.5%
Tasa de la Deuda
Fija Variable
Flexibilidad financiera debido a una estructura de capital balanceada, un manejo prudente de la caja y líneas de
crédito contingentes.
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Dilución de Distribuciones al Emitir Capital
En algunas fibras ha tomado varios trimestres regresar a la distribución ofrecida antes de realizar la dilución
FibraMty
Mantener nivel de Caja en Exceso de las Necesidades OperativasAfecta directamente los niveles de distribución
Índ
ice:
últ
ima
dis
trib
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ón
an
tes
de
emit
ir c
apit
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10
0
17
Una Fibra enfocada en crecer en conjunto con el patrimonio de los inversionistas
• Con el propósito de alcanzar la escala y consecuentemente incremento en la bursatilidad, reduciendo el costo de capital, la Visión 20/20 de Fibra Mty plantea un programa ordenado de crecimiento y los lineamientos de inversión bajo los cuales la Compañía busca alcanzar, hacia finales del año 2020, un valor de propiedades de inversión de aproximadamente $20,000 millones de pesos.
Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty
18
0.1884
0.2741
0.1500
0.2000
0.2500
0.3000
60.00%
65.00%
70.00%
75.00%
80.00%
85.00%
90.00%
1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18
Mg NOI Mg. EBITDA Mg NOI Obj. Mg. EBITDA Obj. Distribución Lineal (Distribución)
Indicadores Operativos y Financieros del PortafolioConsistencia en el desempeño de las propiedades de Fibra Mty
La Eficiencia Operativa de nuestro portafolio, las Economías de Escala derivadas de nuestra Administración Interna y el prudente
manejo del balance, han ocasionado un incremento de más de 45% en las distribuciones a nuestros inversionistas.
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Herramientas tecnológicas enfocadas en el crecimientoSistema de Planificación de recursos empresariales (“ERP”) de vanguardia
• Durante 2016 Fibra Mty diseño e implementó una plataforma de ERP (Enterprise Resource Planning).
• Los procesos del ERP fueron diseñados por la empresa con la asistencia de Deloitte y Prosap, una empresa de servicios de consultoría con sede en España, parte del grupo exprivaia en Italia.
• El ERP comenzó operaciones el 1 de enero de 2017, y permitió a la compañía eliminar servicios terciados para TI y Contabilidad.
• El ERP está basado en SAP S/4HANA y está destinado a la recopilación de datos en el sitio, directamente desde los proveedores de servicios de administración de propiedades a través de la cartera.
• La plataforma proporciona información en tiempo real de todos los indicadores financieros, como por ejemplo los estados financieros.
• El Real Estate Cockpit, es una herramienta única en el sector que provee en tiempo real información operativa del portafolio, entre ellos, la ocupación, distribución geográfica, moneda de ingresos y calendario de vencimiento de contratos de arrendamiento.
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Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty
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Generación de Valor La participación de Fibra Mty mejora la relación Riesgo/Rendimiento en Portafolios de Inversión.
Elaborado por Fibra Mty con información de Bloomberg
Comparación de Rendimiento y Riesgo (ene15-ago18) Simulando Portafolios
construidos mediante el uso de Indices Reconocidos que Emulan diferentes
clases de Activos y Fibra Mty
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
7.0
6.0 7.0 8.0 9.0 10.0
Re
nd
imie
nto
→
Riesgo →
Ren
dim
ien
to A
nu
aliz
ado
Pro
med
io (%
)
Desviación estándar del Rendimiento (%)
Composición Sharpe Ratio
A 60% BMV IPC (0.05)40% CETEs
B 80% S&P/BMV IPC (0.07)20% CETEs
Composición Sharpe Ratio
X 55% BMV IPC (0.05)35% CETEs
10% M10
Y 40% BMV IPC (0.07)40% CETEs
20% M10
Z 33.3% BMV IPC (0.10)33.3% CETEs
33.3% M10
Portafolios Tradicionales
Portafolios con M10
AB
1 (10% FMTY)
2 (20% FMTY)
3 (33.3% FMTY)
Composición Sharpe Ratio
1 55% BMV IPC 0.0235% CETEs
10% Fibra Mty
2 40% BMV IPC 0.1140% CETEs
20% Fibra Mty
3 33.3% BMV IPC 0.1933.3% CETEs
33.3% Fibra Mty
Portafolios con Fibra Mty
XY Z
22
Siguiendo la tendencia de los REITs en Estados Unidos, el rendimiento de las distribuciones de Fibra Mty ha superado el rendimiento del M10 en un promedio de 100 pbs, incluso después de haber colocado en dos ocasiones CBFIs por encima del precio de la Oferta Pública Inicial.
Elaborado por Fibra Mty con información de Bloomberg
-2.0%
-1.5%
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
2014 2015 2016 2017
Spread de rendimiento por distribuciones de Fibra Mty vs Mercado de Fibras(en comparación a M10)
Spread Mercado de Fibras Spread Promedio del Mercado de Fibras Spread Promedio de Fibra Mty Spread de Fibra Mty
Generación de ValorEl rendimiento por dividendo de Fibra Mty supera a su instrumento de referencia
23
5%
6%
6%
7%
7%
8%
8%
9%
9%
10%
1T1
5
2T1
5
3T1
5
4T1
5
1T1
6
2T1
6
3T1
6
4T1
6
1T1
7
2T1
7
3T1
7
4T1
7
1T1
8
2T1
8
Rentabilidad de las DistribucionesFibra MTY vs Tasa M10
M10 FMTY 12.00 FMTY 12.35 FMTY 12.70
5.9%
• La rentabilidad de las distribuciones de Fibra MTY ha superado la tasa del M10 incluyendo las tres emisiones de capital que se han realizado
• Las distribuciones se han incrementado, a un paso mayor al alza en la tasa del M10
• La mayor volatilidad obedece a movimientos del tipo de cambio
Generación de ValorEvolución de las Distribuciones de FibraMty
9.1%
8.6%
7.6%
24
-10%
0%
10%
20%
1T1
5
2T1
5
3T1
5
4T1
5
1T1
6
2T1
6
3T1
6
4T1
6
1T1
7
2T1
7
3T1
7
4T1
7
1T1
8
2T1
8
Correlación de Distribuciones FMTY vs USDvariación % trimestral
FMTY USD
145
133
90
100
110
120
130
140
150
1T1
5
2T1
5
3T1
5
4T1
5
1T1
6
2T16
3T1
6
4T1
6
1T1
7
2T1
7
3T1
7
4T1
7
1T1
8
2T1
8
Distribución FMTY vs Inflación + DevaluaciónDistribución vs Indice Inflación Mx / Inflación EUA+
Apreciación USD
FMTY Inflación + Devaluación
Gracias a su alta ponderación de rentas en dólares y una negociación eficiente de contratos de arrendamiento, Fibra Mty ha demostrado ser un instrumento defensivo ante periodos inflacionarios y de revaluación monetaria.
Generación de ValorFibra Mty como instrumento defensivo
25
5.4
5.6
5.8
6
6.2
6.4
6.6
6.880
85
90
95
100
105
110
115
120
Índ
ice
de
bu
rsat
ilid
ad
Luga
r d
entr
o d
e la
BM
V
Lugar FMTY Último Lugar B. Media Índice FMTY
• A partir de Julio Fibra MTY alcanzó el nivel de bursatilidad media por primera vez.
• El inicio de operaciones del fondo de recompra en septiembre del 2017 fue con el objetivo de ofrecer liquidez y cerrar los diferenciales entre compra y venta
FMTY: Índice de Bursatilidad y Lugares dentro de la Clasificación de la BolsaMayor / Menor / Cierre (Dic 2017 – Ago 2018)
Fibra MTY: Bursatilidad MediaJulio 2016 – Agosto 2018
Inversión Alternativa defensiva de baja volatilidad
Estabilidad y previsibilidad del flujo de efectivo
Instrumento con el objetivo desuperar el rendimiento del CETE y M10
Portafolio inmobiliario de altacalidad en constante crecimiento
Empresa referente delgobierno corporativo en México
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