UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
SEMIAUTOMATIZACIÓN DE PRESUPUESTOS DE OBRA PARA CALCULAR EL COSTO DE
REPOSICIÓN A NUEVO EN AUTOCONSTRUCCIONES DE 2 PISOS EN BOGOTÁ
JAIRMO ABSALÓN RODRÍGUEZ MATEUS
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2019
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
SEMIAUTOMATIZACIÓN DE PRESUPUESTOS DE OBRA PARA CALCULAR EL COSTO DE
REPOSICIÓN A NUEVO EN AUTOCONSTRUCCIONES DE 2 PISOS EN BOGOTÁ
JAIRMO ABSALÓN RODRÍGUEZ MATEUS
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
PROYECTO DE GRADO
DIRECTOR
HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
DOCENTE Y COORDINADOR DE LA ESPECIALIZACIÓN
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2019
TABLA DE CONTENIDO
LISTA DE TABLAS ................................................................................................................................................... 4
LISTA DE FIGURAS ................................................................................................................................................. 5
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................................................... 6
RESUMEN .............................................................................................................................................................. 7
1. PROBLEMA ............................................................................................................................................... 8
2. JUSTIFICACIÓN .......................................................................................................................................... 8
3. ANTECEDENTES ........................................................................................................................................ 9
4. OBJETIVOS .............................................................................................................................................. 11
4.1 Objetivo General ....................................................................................................................................... 11
4.2 Objetivos Específicos ................................................................................................................................ 11
5. MARCO TEÓRICO .................................................................................................................................... 11
6. MARCO METODOLÓGICO ....................................................................................................................... 18
7. RECURSOS EMPLEADOS ......................................................................................................................... 20
8. RESULTADOS .......................................................................................................................................... 21
8.1 Investigación de APUs, y Presupuestos de Obra para Autoconstrucciones ............................................. 21
8.2 Plantilla Estandarizada de APUs, Presupuesto Detallado y Presupuesto Resumido ......................... 21
8.3 Precios Comerciales Actualizados de Materiales, Equipos y Mano de Obra; y Consolidación en una
Base de Datos ................................................................................................................................................. 26
8.4 Cálculo de Cantidades de Obra .......................................................................................................... 28
8.5 Ficha para la calificación de las construcciones ................................................................................. 31
8.6 Verificación de los resultados arrojados por el aplicativo ................................................................. 32
9. RECOMENDACIONES .............................................................................................................................. 33
10. CONCLUSIONES ...................................................................................................................................... 34
BIBLIOGRAFÍA...................................................................................................................................................... 35
ANEXOS ............................................................................................................................................................... 36
LISTA DE TABLAS
Tabla 1: Dimensiones Mínimas Vigas De Cimentación (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 14
Tabla 2: Espesor Mínimo De Muros (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 15
Tabla 3: Espesor Mínimo De Losas De Entrepiso (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 16
Tabla 4: Refuerzo Mínimo De Losas Macizas (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 17
Tabla 5: Especificaciones De Losas Aligeradas (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 17
Tabla 6: Muestra De La Plantilla De Apus (Elaborado Para El Presente Proyecto) 24
Tabla 7: Muestra De La Plantilla Del Presupuesto Detallado (Elaborado Para El Presente Proyecto) 25
Tabla 8: Muestra Del Presupuesto Resumido (Elaborado Para El Presente Proyecto) 26
Tabla 9: Muestra De Base De Datos De Precios (Elaborada Para El Presente Proyecto) 28
Tabla 10: Muestra De La Plantilla De Datos De Entrada (Elaborada Para El Presente Proyecto) 29
Tabla 11: Plantilla Para Selección Semiautomatizada De Apus (Elaborada Para El Presente Proyecto) 31
Tabla 12: Ficha Calificación De Construcciones (Elaborada Para El Presente Proyecto) 32
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Vista Aplicativo De Sena Para Generar Presupuestos De Obra (Biblioteca Virtual Sena) 10
Figura 2: Vista De Presupuesto Elaborado (Archivo Prefesor Efrén Fernández) 21
Figura 3: Vista De La Revista Construdata (Portada Original De La Revista) 22
Figura 4: Vista De Análisis De Precios Unitarios (Revista Construdata) 26
Figura 5: Fotografía De La Tienda De Construcción Homecenter (Plaza Imperial) 27
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INTRODUCCIÓN
Como es sabido uno de los componentes para la elaboración de avalúos inmobiliarios es
el avalúo de la construcción, que de acuerdo a la resolución 620 de 2008 emitida por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC y las Normas Internacionales de Valuación –
IVS, se debe calcular siguiendo la metodología de “Costo de Reposición” que consiste en
determinar el costo de la construcción a precios de hoy y restarle la depreciación
acumulada.
De acuerdo a la experiencia en el campo de avalúos y la interrelación con expertos
avaluadores, actualmente el costo de reposición se calcula tomando como base los
valores de metro cuadrado de las tipologías de construcciones establecidos en la revista
“Construdata”, o de acuerdo a la experiencia del avaluador de manera subjetiva se asigna
el valor, en algunas ocasiones se elaboran presupuestos de obra especialmente cuando
se trata de construcciones atípicas, pero en este último los honorarios cobrados por el
avalúo se incrementan sustancialmente ya que elaborar un presupuesto es bastante
dispendioso.
Con el fin de calcular el valor de la construcción de manera más objetiva el procedimiento
más aconsejable es hacerlo a partir de presupuestos de obra soportados con el análisis
de precios unitarios – APUs, esto lleva además a que el avalúo quede mejor sustentado,
sin embargo es un proceso que implica mucho tiempo y costos lo que resulta
improcedente para avalúos de construcciones “sencillas” como es el caso de las
autoconstrucciones, sumado a que el valor de los honorarios para este tipo de avalúos no
es suficiente para cubrir el costos de un presupuesto. Por lo tanto para abordar este
problema en el presente proyecto de grado se propone la elaboración de un aplicativo que
de manera semiautomatizada construya APUs y presupuestos de obra para
autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá, esto a partir de una serie de parámetros y
estándares que facilitan y agilizan esta labor, el aplicativo requiere de una base de datos
que contiene los precios de materias primas, mano de obra y equipos; la base de datos
esta soportada en precios a Abril de 2019 en Bogotá, y queda propuesta para ser
actualizada semestralmente y teniendo en cuenta la ciudad en donde se encuentre
ubicado el inmueble objeto del encargo valuatorio.
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RESUMEN
Para determinar el costo de reposición en el avalúo de autoconstrucciones en Bogotá y
específicamente de dos pisos, de manera objetiva por medio de APUs y Presupuestos de
obra, se construyó un aplicativo que contiene una base de datos actualizada a marzo de
2019 con precios de materiales, mano de obra y equipos, usados comúnmente en este
tipo de construcciones, el aplicativo requiere para su funcionamiento del ingreso de una
serie de parámetros que se recogen en el momento del reconocimiento predial de la
construcción como lo son las áreas construidas, el tipo de cimentación, el sistema
estructural, la cubierta, los acabados, entre otros necesarios para la construcción
semiautomatizada del presupuesto, para la captura de dichos elementos también se
diseñó una ficha de calificación de construcciones.
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1. PROBLEMA
A causa del tiempo y los honorarios con que cuenta un avaluador en Colombia para llevar
a cabo un encargo valuatorio, en la mayoría de casos para los avalúos de inmuebles con
construcciones “sencillas” como lo son aquellas realizadas por sistemas
autoconstructivos, se determina el valor de la construcción tomando como base los
valores de metro cuadrado definidos en revistas inmobiliarias como “Construtada” de
acuerdo a las tipologías de construcciones que allí se establecen.
Otra de las maneras para definir el valor del metro cuadrado de la construcción de manera
rápida es hacerlo de manera subjetiva, de acuerdo a la experiencia del avaluador o
consultando a un experto quien define el valor de acuerdo a las características que
observa en la construcción, sin embargo, este procedimiento no respalda técnicamente un
avalúo, y actualmente los clientes están requiriendo un presupuesto de obra que muestre
matemáticamente de donde sale el valor adoptado.
Sin embargo, realizar un presupuesto de obra con el respectivo análisis de precios
unitarios – APUs, es costoso e implica mucho más tiempo de dedicación al presupuestado
para elaborar un avalúo inmobiliario, teniendo en cuenta que los honorarios pagados
generalmente por avalúos de inmuebles con construcciones comunes como las
autoconstrucciones, no son suficientes para llevar a cabo esta actividad. Es por ello que
se recurre a la determinación del valor de manera ágil y subjetiva.
Por esto nos plantearnos la siguiente pregunta que buscaremos resolver en el desarrollo
del trabajo de investigación:
¿Cómo facilitar y agilizar el proceso de elaboración de presupuestos de obra de
autoconstrucciones de dos pisos?
2. JUSTIFICACIÓN
Debido a que en la actualidad los clientes de encargos valuatorios solicitan que los
informes estén soportados en presupuestos que muestren objetivamente de donde se
obtiene el valor de las construcciones asociadas, se hace necesario contar con una
herramienta que facilite y agilice la elaboración de dichos presupuestos; teniendo en
cuenta que la elaboración manual paso a paso de un presupuesto es bastante
dispendiosa y el valor de los honorarios que se pagan generalmente en Colombia por un
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avalúo inmobiliario de predios con construcciones sencillas no es suficiente para cubrir los
costos de elaborar un presupuesto.
Por esta razón me he propuesto construir una herramienta que de manera
semiautomatizada elabore presupuestos de obra y APUs, para autoconstrucciones de dos
pisos en Bogotá, que de acuerdo a la experiencia en temas inmobiliarios mantienen
sistemas constructivos y materiales similares, además emplean equipos y mano de obra
semejantes.
Es una herramienta soportada en una base de datos actualizada periódicamente de
precios de materiales, mano de obra y equipos; que puede ser usada por cualquier
profesional experto en avalúos para calcular el costo de reposición como nuevo de
autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá, y si desea usarlo en otras ciudades o
regiones del país bastaría con actualizar la base de datos de precios de acuerdo a la
ubicación del inmueble.
3. ANTECEDENTES
La resolución 620 de 2008 del IGAC establece que para determinar el valor de la
construcción (uno de los componentes de un avalúo inmobiliario), es a través del Método
de Costo de Reposición y lo define como: “Es el que busca establecer el valor comercial
del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de
hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al
valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.”
Las Normas Técnicas Sectoriales Colombianas NTS – 03, NTS – 01 Y NTS - 04 con
aprobación ICONTEC a través de su Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad
Valuatoria y Servicio de Avalúos – USN AVSA, enmarcadas dentro de las Normas
Internacionales de Valuación del “International Valuation Standars Committee” – IVSC,
definen el método de costo de reposición como “ El enfoque o método que considera la
posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierto bien, uno podría construir otro
bien que sea o una réplica del original o uno que proporcionara una utilidad equivalente.
En la práctica, el enfoque o método también tiene en consideración la estimación de la
depreciación de bienes más antiguos y/o menos funcionales de forma que la estimación
del costo de uno nuevo excedería el precio que probablemente se pagaría por el bien
tasado.”
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De esta manera el método de costo de reposición es el aceptado a nivel nacional e
internacional para determinar el valor de las construcciones, calculando el valor total de la
construcción a precios de hoy y restarle la depreciación acumulada.
Por información secundaría me han informado que la Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital – UAECD, usa un aplicativo que genera presupuestos de obra a partir de
la información ingresada de las fichas prediales, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –
IGAC, tiene también un aplicativo en proceso de construcción para establecer el valor de
las construcciones a partir de presupuesto de obra que son construidos a partir de una
serie de parámetros, pero como es información confidencial de cada entidad no se tiene
acceso para analizar su funcionamiento.
Otro aplicativo del que se tiene conocimiento, usado para crear presupuestos de obra de
manera semiautomatizada es uno que usa el SENA, enlazado con la información de la
base de datos de revista Construdata, al cual se le debe seleccionar paso a paso cada
aspecto de la construcción capitulo por capitulo, así como las cantidades de obra de cada
uno (Ver figura 1), lo que implica bastante tiempo y conocimiento de obras civiles para
definirlo; además que se debe ser estudiante del SENA para tener acceso a él.
Figura 1: Vista aplicativo de SENA para generar presupuestos de obra (Biblioteca virtual SENA)
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4. OBJETIVOS
4.1 Objetivo General
Construir una herramienta tecnológica que construya presupuestos de obra de manera
semiautomatizada para calcular el costo de reposición a nuevo de autoconstrucciones de
2 pisos en Bogotá.
4.2 Objetivos Específicos
Diseñar un formulario para la captura de los elementos constructivos en las visitas
de reconocimiento predial a los inmuebles objeto de avalúo, requeridos para la
elaboración semiautomatizada de los presupuestos de obra de autoconstrucciones
de 2 pisos.
Obtener por diferentes medios precios actualizados de materias primas, equipos y
mano de obra en Bogotá; usados frecuentemente en las autoconstrucciones, para
alimentar la base de datos del aplicativo de presupuestos semiautomatizados.
Construcción y validación de la herramienta tecnológica que de manera
semiautomatizada elabore APUs y presupuestos de obra detallados y resumidos
para autoconstrucciones de 2 pisos en Bogotá.
5. MARCO TEÓRICO
Método de Costo de Reposición: “Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así
obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.” (Resolución 620 de
2008 IGAC). El presente proyecto busca hacer uso de este método de reposición para
facilitar y precisar el cálculo del costo de la construcción basándonos en presupuestos de
obra.
Para el cálculo de depreciación acumulada de las construcciones la resolución 620 de
2008 del IGAC enuncia que se debe usar un método que incluya la edad y el estado de
conservación y recomienda usar las tablas de Fitto y Corvini, sin embargo, existen otros
métodos como el de Ross Heidecke que también tiene en cuenta dichas variables y las
tablas corresponden con las formulas usadas para hallarlas.
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El método más exacto para estimar el costo total de una construcción a precios de hoy
como lo propone la resolución 620 de 2008 y otras normas de avalúos, es realizarlo a
partir de presupuestos de obra que a su vez se sustentan en los Análisis de Precios
Unitarios - APUs, para la construcción de APUs es necesario tener en cuenta tres
aspectos básicos como lo son la maquinaria y equipo, materiales y la mano de obra; la
investigación de precios de estos tres aspectos se puede realizar de manera directa en
tiendas especializadas en venta de materiales, maquinaria y equipo de construcción, y
consultando con expertos en temas constructivos; o también se puede realizar
consultando información secundaria en medios especializados de la construcción como la
revista Construdata, páginas web como http://www.generadordeprecios.info/,
http://www.guafa.com, entre otros que son de frecuente uso para la elaboración de
presupuestos de obra debido a la actualización periódica de precios.
Como el presente proyecto pretende construir un aplicativo que genere presupuestos de
obra de manera semiautomatizada para edificaciones de uno y dos pisos en mampostería
confinada, es necesario remitirnos al “Título E Casas de Uno y Dos Pisos del Reglamento
Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes – NSR-10”, este reglamento establece
las condiciones mínimas que debe cumplir este tipo de construcciones en cuanto a
Cimentación, Mampostería Confinada, Losas de Entrepisos, Cubiertas y Muros Divisorios.
Con base en estas condiciones mínimas se estandarizarán los capítulos del presupuesto
y algunas cantidades de obra de manera proporcional a las dimensiones de la
construcción que permitirán semi-automatizar los presupuestos.
La norma de sismo resistencia establece que este tipo de construcciones deben cumplir
con una serie de criterios para lograr un buen comportamiento sísmico como lo son:
Sistema de Resistencia Sísmica, con muros estructurales confinados que
resistan a las fuerzas horizontales, diafragmas que trabajen en conjunto con los
muros estructurales mediante amarres, y sistema de cimentación que transmita las
cargas al suelo previniendo los asentamientos diferenciales.
Disposición de Muros Estructurales, en las dos dimensiones dispuestos de
manera ortogonal para resistir a las cargas laterales.
Simetría, hace referencia a una distribución simétrica de los muros en la
edificación como un todo para obtener un buen comportamiento sísmico.
Integridad Estructural, con una continuidad vertical de los muros estructurales
desde la cimentación hasta la cubierta, regularidad geométrica en planta,
regularidad geométrica en altura, evitar o aislar adiciones a la construcción con
materiales o sistemas constructivos diferentes, juntas sísmicas cuando la relación
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longitud – ancho de la construcción exceda 3:1, en pendientes superiores al 30%
separando las viviendas, entre casas construidas de manera independiente para
que actúen de forma aislada.
Peso de los Elementos de Construcción, evitar elementos muy pesados
especialmente en la cubierta como tanques de excesiva capacidad.
A continuación, se detallan las condiciones mínimas que debe poseer una construcción de
uno y dos pisos en mampostería confinada, según la norma de sismo resistencia en
cuanto a cimentación, mampostería confinada, elementos de confinamiento en
mampostería confinada, losas de entrepisos, cubiertas, muros divisorios y parapetos:
A. CIMENTACIÓN
Investigación Mínima: Verificar el comportamiento de casas similares en zonas
aledañas para verificar posibles fallas estructurales, verificar ausencia de procesos
de remoción en masa, erosión, cuerpos de agua en el sector, o actividad minera
en el sector, realizar un apique cada 300 m² con profundidad mínima de 2 m para
verificar las condiciones del suelo de cimentación en donde se enuncie las
recomendaciones y espesores de los horizontes del suelo.
Estudio Geotécnico: se debe realizar en los siguientes casos:
- Suelos con inestabilidad lateral
- Pendientes mayores a 30%
- Suelos con compresibilidad excesiva
- Suelos con expansibilidad de intermedia a alta
- Suelos que presenten colapsabilidad
- Zonas con procesos de remoción en masa, erosión, cuerpos de agua, o actividad minera
en el sector.
Limpieza del Terreno: Limpiar el material orgánico y realizar los drenajes
necesarios. Si es necesario se debe mejorar el suelo con capas de recebo con
espesor entre 10 y 15 cm.
Sistema de Cimentación: Debe usarse un sistema reticular de vigas con anillos
rectangulares en planta, debe existir una viga de cimentación por cada muro
estructural. El contacto con el suelo debe llevar mortero pobre de 4 cm.
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Uso de Zapatas: en caso de usarse zapas se rige por las disposiciones del título
C de la norma de sismo resistencia, la altura mínima de la zapata será de 15 cm,
y la profundidad va de acuerdo al tipo de suelo.
Configuración en planta: La relación largo – ancho de cada anillo de cimentación
no debe ser mayor a dos, y las longitudes de cada lado del anillo no debe ser
superior a 4 m, en caso contrario será necesario incluir una viga intermedia.
Estructuración de los cimentos: Las dimensiones mínimas y resistencia de las
vigas de cimentación son las siguientes:
Un Piso Dos Pisos
Anchura 25 cm 30 cm
Altura 20 cm 25 cm
Acero Longitudinal 4 número 3 4 número 4
Estribos Número 2 a 20 cm Número 2 a 20 cm
Acero para anclaje de muros Número 3 Número 3
Tabla 1: Dimensiones mínimas Vigas de Cimentación (Norma Sismo Resistente NSR 10)
Cimientos sobre terreno inclinado: en pendientes mayores a 20% se deben
construir pilares circulares en concreto en la esquina inferior de la ladera a
distancias menores a 5 m, a profundidad mayor de 1 m.
Sobre cimientos: Las vigas de cimentación deben estar a una profundidad mínima
de 500 mm por debajo del acabado del primer piso, sobre esta se construye unas
vigas de sobrecimiento de amarre y a partir de allí va la placa de contrapiso pero
aislada de las vigas de sobrecimiento. Cuando la profundidad efectiva del suelo es
mayor a 700 mm debe construirse una cementación ciclópea.
Instalaciones Hidrosanitarias: las tuberías no deben empotrarse en las vigas de
cimentación, deben ir por encima.
B. MAMPOSTERIA CONFINADA
Las unidades de mampostería pueden ser de concreto (bloque, tolete o concreto), arcilla
(bloque, tolete, arcilla), o sílico-calcáreas.
Mortero de Pega: Debe tener buena plasticidad y consistencia y la proporción
arena – cemento no puede ser inferior a 1:4
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Abertura entre Muros: No deben ser ubicadas en las esquinas, y no mayor a 35%
del área del muro, la distancia mínima entre aberturas es de 50 cm, se debe
reforzar los vanos con vigas y columnas de concreto reforzado.
Espesor de Muros: La distancia vertical entre diafragmas no debe ser superior a
25 veces el espesor del muro, los espesores mínimos son los siguientes:
Amenaza Sísmica Un Piso Dos Pisos
Alta 110 mm 110 mm, 100 mm
Media 100 mm 110 mm, 95 mm
Baja 95 mm 110 mm, 95 mm
Tabla 2: Espesor mínimo de Muros (Norma Sismo Resistente NSR 10)
Longitud de Muros Confinados: Los muros confinados deben ser simétricos y estar
ubicados lo más cerca de la periferia, los muros en las dos direcciones deben
tener longitudes similares, la longitud en cada dirección debe ser mínimo la
resultante de aplicar la siguiente ecuación:
Lmin = (Mo*Ap)/t donde:
Lmin = Longitud mínima de muros estructurales en cada dirección (m)
Mo = Coeficiente que depende de la zona sísmica, para Bogotá es 13
t = Espesor efectivo de los muros (mm)
Ap = Se considera en m² así:
*Área de la cubierta con cubierta en concreto, construcciones de un piso
*Área de la cubierta con cubierta en concreto, construcciones de dos pisos, muros de
segundo nivel.
*Área de la cubierta + área del entrepiso con cubierta en concreto, construcciones de dos
pisos, muros de primer nivel.
*Cuando se empleen cubiertas livianas, los valores del área de cubierta se pueden
multiplicar por 2/3.
Solo se contabilizan los muros estructurales sin aberturas entre columnas y que son
continuos desde la cimentación hasta la cubierta
C. ELEMENTOS DE CONFINANIMENTO
Materiales: Concreto con resistencia a los 28 días de 17,5 Mpa, acero de refuerzo
con límite de fluencia mayor a 240 Mpa.
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Columnas de Confinamiento: Deben ir ancladas a la cimentación y se funden
posteriormente al alzado de los muros y directamente contra ellos, deben tener
área mayor a 200 cm² con espesor igual al muro, deben ir a distancias no mayores
a 35 veces el espesor del muro, 1,5 veces la distancia vertical entre elementos
horizontales de confinamiento; el refuerzo mínimo de cada columna es de 4 barras
N° 3 o 3 barras N° 4, con refuerzos transversales de estribos cerrados mayor a N°
2 espaciados a 20 cm, los primeros 6 estribos espaciados 10 cm.
Vigas de Confinamiento: Del mismo modo que las columnas van en concreto
reforzado y se vacían directamente contra los muros estructurales, el ancho igual
al muro, deben ubicarse a nivel de la cimentación, a nivel del entrepiso en casas
de dos niveles en donde se pueden ir embebidas entre la placa de entrepiso, y a
nivel de enrase de la cubierta. Los refuerzos deben ser mayor a 4 barras N° 3 y
refuerzos transversales con estribos N° 2 espaciados a 10 cm en los primeros 50
cm, y cada 20 cm en el resto de la luz.
Cintas de Amarre: son suplementarias a las vigas de amarre, se ubican en
antepechos de ventanas, remates de culatas o de parapetos, son en concreto
reforzado de 10 cm de altura con ancho igual al espesor del muro y reforzada
mínimo con 2 barras N° 3.
D. LOSAS DE ENTREPISO
Para placas prefabricadas el espesor del muro debe ser mínimo de 12 cm, para
considerarse como diafragma debe tener un recubrimiento mínimo de 2,5 cm, el espesor
mínimo es el que se muestra en la tabla 3.
CONDICIÓN DE APOYO
TIPO DE LOSA Simplemente Apoyada
Un Apoyo Continuo
Continuo con Voladizo
Maciza 20 24 10
Aligerada (Viguetas en una dirección) 16 18,5 8
Tabla 3: Espesor mínimo de losas de entrepiso (Norma Sismo Resistente NSR 10)
Losas Macizas: conformadas por una sola sección de concreto con refuerzo en las
dos direcciones, apoyada por lo menos en dos muros, el refuerzo mínimo se
muestra en la tabla 4.
Luz de Diseño (m)
Espesor Mínimo (cm)
Refuerzo Mínimo
Principal Secundario
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1,0 - 2,0 8 1 N° 4 cada 30 cm 1 N° 2 cada 20 cm
2,1 - 2,5 10 1 N° 4 cada 30 cm 1 N° 2 cada 15 cm
2,6 - 3,0 12 1 N° 4 cada 25 cm 1 N° 3 cada 25 cm
3,1 - 3,5 15 1 N° 4 cada 25 cm 1 N° 3 cada 20 cm
3,6 - 4,0 18 1 N° 4 cada 20 cm 1 N° 2 cada 15 cm arriba y abajo
Tabla 4: Refuerzo mínimo de Losas Macizas (Norma Sismo Resistente NSR 10)
Losas Aligeradas: se usan en luces más grandes que las losas macizas, está
conformada por una torta inferior en mortero de 2 a 3 cm, elementos aligerantes
formando las cavidades de las viguetas, una placa superior en concreto con
espesor de 5 cm y refuerzos con maya electro-soldada o varilla Nª 2 cada 30 cm, y
las viguetas con ancho mínimo de 8 cm y espaciado entre sí de 60 cm, los
refuerzos mínimos son los que se muestran en la tabla 5.
luz (m)
Espesor total de la placa
(cm)
Refuerzo Inferior
Continuo
Refuerzo Inferior
complementario en el centro de
la luz
Refuerzo Superior Continuo
Refuerzo Superior
complementario en apoyos internos
Estribos
1,0 - 2,5 15 1 Nº 4 1 Nº 4 Nº 2 cada 8 cm
2,6 - 3,5 20 1 Nº 4 1 Nº 4 Nº 2 cada 8 cm
3,6 - 4,5 28 1 Nº 4 1 Nº 3 1 Nº 4 1 Nº 3
Nº 2 cada 12 cm
4,6 - 5,5 35 1 Nº 4 1 Nº 3 1 Nº 4 1 Nº 3
Nº 2 cada 15 cm
Tabla 5: Especificaciones de Losas Aligeradas (Norma Sismo Resistente NSR 10)
E. CUBIERTAS
Las soleras que soportan la cubierta deben estar ancladas a las vigas de amarre o cintas
para transmitir las cargas verticales y horizontales a los muros estructurales, si la cubierta
es en concreto reforzado debe cumplir con los requisitos de las losas de entrepiso,
F. MUROS DIVISORIOS
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Los muros divisorios solo se usan para separar espacios no son estructurales, deben
soportar su propio peso y se unen a la estructura con mortero, se deben unir al diafragma
inferior y en lo posible al superior.
6. MARCO METODOLÓGICO
Por la naturaleza del estudio, es necesario utilizar herramientas que permitan recolectar
información de precios comerciales actualizados de materiales, mano de obra y equipos
usados comúnmente en este tipo de construcciones. Con base en la información de
precios se construirá una base de datos que consolide dicha información, a partir de esta
base de datos se construirán los Análisis de Precios Unitarios – APUs de manera
detallada que serán la base del presupuesto de obra, dichos APUS además de las
especificaciones de cada elemento de los diferentes capítulos deben cuantificar las
cantidades de obra de acuerdo a la construcción para lo cual se debe medir y cuantificar
algunos elementos en la visita de reconocimiento predial al predio objeto de avalúo.
De esta manera, se hace necesario la planeación y el desarrollo de las siguientes etapas
que nos permitirán la realización de este proyecto.
Etapa 1. Investigación de APUs, y presupuestos de obra para autoconstrucciones
Actividad 1:
Se toma como insumo los presupuestos de obra junto con los respectivos APUs, del
archivo del profesor de la especialización en avalúos Efrén Fernández recolectados por
los alumnos en el módulo de Construcciones de la Especialización, estos indicaran la
estructura más usada, los capítulos y los componentes de cada uno.
Etapa 2. Diseño de la plantilla estandarizada en Excel de APUs, Presupuesto Detallado y
Presupuesto Resumido.
Actividad 1:
Después de realizar un análisis minucioso de los diferentes presupuestos recolectados en
la etapa 1, se construirá una plantilla estandarizada en el software Excel de los APUs que
son los componentes de cada capítulo del presupuesto para autoconstrucciones de dos
pisos, los precios y cantidades de obra serán alimentados en etapas posteriores.
Actividad 2:
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Teniendo como soportes los APUs, se construirá una plantilla en el software Excel del
presupuesto detallado, capítulo por capítulo con cada uno de sus componentes enlazado
con los resultados de los APUs.
Actividad 3:
Del mismo modo teniendo como soporte el presupuesto detallado se construirá una
plantilla en Excel con el presupuesto resumido de cada capítulo, enlazado con los
resultados del presupuesto detallado.
Etapa 3. Obtener precios comerciales actualizados de materiales, equipos y mano de
obra, para la consolidación en una base de datos.
Actividad 1:
Realizar investigación de mercado de precios de materiales, equipos y mano de obra en
revistas especializadas en la construcción como Construdata, teniendo en cuenta los
componentes de los APUs que se estandarizaron en la plantilla elaborada en Excel en la
etapa previa.
Actividad 2:
Realizar investigación de precios de “materiales y equipos”, directamente en tiendas
especializadas en la construcción en Bogotá, para complementar y verificar los
encontrados en revistas de construcción.
Actividad 3:
Realizar investigación con personas dedicadas a la construcción del componente “mano
de obra”, usada en los diferentes procesos constructivos de autoconstrucciones para
complementar y verificar los encontrados en las revistas de construcción.
Actividad 4:
Consolidar la información recolectada de precios de materiales, equipos y mano de obra
en una base de datos de Excel, que se enlazará con la plantilla de APUs y de esta
manera calcular valores por unidades constructivas como metro longitudinal, metro
cuadrado o unidad.
Etapa 4. Calcular las Cantidades de Obra para definir el valor de las APUs de acuerdo a
la construcción objeto de avalúo.
Actividad 1:
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Construir una plantilla en Excel con los valores de entrada de la construcción, que será
alimentada con los datos necesarios recolectados en la visita de reconocimiento predial al
inmueble objeto de avalúo.
Actividad 2:
A partir del análisis del “Título E Casas de Uno y Dos Pisos del Reglamento Colombiano
de Construcciones Sismo Resistentes – NSR-10”, estandarizar las cantidades de obra a
partir de cálculos en Excel, con los datos de entrada de la construcción que se está
avaluando.
Actividad 3:
Realizar la programación respectiva para la selección semiautomatizada de los APUs que
aplican según las características constructivas de la construcción objeto de avalúo junto
con las cantidades de obra respectivas.
Etapa 5. Construcción de una plantilla que facilite la captura de los elementos
constructivos en la visita de reconocimiento predial al predio objeto de avalúo
Actividad 1:
Elaboración de una plantilla que contenga los elementos que se definieron en la plantilla
de datos de entrada del aplicativo que facilite su captura en el momento del
reconocimiento predial y de manera organizada permitan alimentar el aplicativo para la
construcción de los APUs y el presupuesto de obra de la construcción.
Etapa 6. Verificación de los resultados arrojados por el aplicativo.
Actividad 1:
Poner a prueba el aplicativo ingresando valores de autoconstrucciones de 2 pisos reales,
para verificar los resultados de APUs, Presupuesto Detallado y Presupuesto Resumido
para definir la coherencia de valores de metro cuadrado de construcción a nuevo
arrojados.
7. RECURSOS EMPLEADOS
Presupuestos de obra del archivo del profesor Efrén Fernández.
Análisis de Precios Unitarios – APUs del archivo del profesor Efrén Fernández.
Revista Construdata – Vigencia abril de 2019.
Software Excel
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8. RESULTADOS
8.1 Investigación de APUs, y Presupuestos de Obra para Autoconstrucciones
Para el desarrollo de esta etapa se tomó como insumo 8 presupuestos de obra junto con
los respectivos APUs, del archivo del profesor de la especialización en avalúos Efrén
Fernández recolectados por los alumnos en el módulo de Construcciones de la
Especialización, de ellos se analizó la estructura, los capítulos y los componentes de cada
uno con sus respectivos Análisis de Precios Unitarios – APUs, con el fin de consolidar un
modelo estándar para los APUs y presupuesto en las autoconstrucciones de 2 pisos.
Figura 2: Vista de Presupuesto elaborado (Archivo prefesor Efrén Fernández)
8.2 Plantilla Estandarizada de APUs, Presupuesto Detallado y Presupuesto Resumido
Después de realizar un análisis minucioso de los diferentes presupuestos recolectados en
la etapa 1, se construyó una plantilla estandarizada en el software Excel de los APUs por
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cada capítulo del presupuesto para autoconstrucciones de dos pisos. Como los APUs de
los presupuestos recolectados eran principalmente para edificios PH se recibió la asesoría
de una persona con experiencia en la construcción para seleccionar los que aplican para
las autoconstrucciones de 2 pisos y se complementó con los APUs definidos en la revista
Construdata edición 189 y 190.
Figura 3: Vista de la Revista Construdata (Portada Original de la Revista)
Construcción de Plantilla de APUs
Como resultado del trabajo se construyó la plantilla con los diferentes APUs por capítulos
del presupuesto, obteniendo 82 APUs detallados, con materiales, mano de obra y equipos
usados (ver tabla 06).
ITEM
DESCRIPCION UN
CANTIDA
D obra
CANT TOTA
L
VR TOTAL
PRECIO UNITARI
O
VALOR PARCIA
L
cant vr
unitario
vr parcial
vr total
01 PRELIMINARES
-
-
-
0101 CARGUE Y RETIRO DE MATERIAL m3
-
-
47.836 10,80
- 47.836 516.629
Vehiculo con capacidad mayor a 3 ton día
0,125
309.00
0,00
38.625 10,80 1,35 417.150,00
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc
0,50
18.422,
00
9.211 10,80 5,40 99.478,80
-
-
-
0102 LOCALIZACION Y REPLANTEO m2
-
-
2.628 54,00
- 2.628 141.893
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Durmiente de ordinario 3m un
0,34
5.730,0
0
1.948 54,00 18,36 105.202,80
Herramienta menor %
1,00
26,00
26 54,00 54,00 1.404,00
Puntilla 2" Lb
0,10
2.850,0
0
285 54,00 5,40 15.390,00
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc
0,02
18.422,
00
368 54,00 1,08 19.895,76
-
0103
CERRAMIENTO PROVICIONAL EN POLISOMBRA m
7.186 9,00
- 7.186 64.670
Herramienta menor cerramiento %
1,00
652,61
653 9,00 9,00
5.873,49
Polisombra 1 x 4 m (Rollo 1000 m2) m
1,00
1.666,0
0
1.666 9,00 9,00 14.994,00
Durmiente de ordinario 3m un
0,33
5.730,0
0
1.891 9,00 2,97 17.018,10
Puntilla 2" lb
0,01
2.850,0
0
29 9,00 0,09 256,50
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc
0,16
18.422,
00
2.948 9,00 1,44 26.527,68
-
0104 EXCAVACIÓN MANUAL GENERAL m3
13.540 4,56
- 13.540 61.801
Herramienta menor excavación %
1,00
644,77
645 4,56 4,56
2.942,91
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc
0,70
18.422,
00
12.895 4,56 3,20 58.858,29
-
0105
EXCAVACIÓN MANUAL PROFUNDA 1 A 2 m m3
23.212 24,00
- 23.212 557.081
Herramienta menor excavación profunda %
1,00
1.105,3
2
1.105 24,00 24,00 26.527,68
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc
1,20
18.422,
00
22.106 24,00 28,80 530.553,60
-
0106 RELLENOS DE EXCAVACIÓN m3
11.606 24,00
- 11.606 278.541
Herramienta menor relleno excavación %
1,00
552,66
553 24,00 24,00
13.263,84
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc
0,60
18.422,
00
11.053 24,00 14,40 265.276,80
-
0107
EJECUCION RED PROVISIONAL AGUA 30m un
-
-
191.33
5 1,00 - 191.335 191.335
Red provicional agua 30m un
1,00
191.33
5,00
191.33
5 1,00 1,00 191.335,00
-
-
-
0108
EJECUCION RED PROVISIONAL ENERGIA 50m un
-
-
3.200.
000 -
3.200.000
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Red eléctrica provicional 50m un
1,00
3.200.000,00
3.200.0
00 -
-
-
-
TOTAL CAPITULO -
-
-
Tabla 6: Muestra de la plantilla de APUs (Elaborado para el presente proyecto)
Construcción de Plantilla de Presupuesto Detallado
Teniendo como soportes los APUs, se construyó una plantilla en el software Excel del
presupuesto detallado, capítulo por capítulo con cada uno de sus componentes,
enlazándolo con los resultados de los APUs. (Ver tabla 7)
PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA NUEVA
ITEM DESCRIPCION UN CANTIDA
D obra PRECIO
UNITARIO VALOR
PARCIAL VALOR TOTAL
% PART X CAP
01 PRELIMINARES
0101 CARGUE Y RETIRO DE MATERIAL m3 10,80 47.836 516.629 28,5%
0102 LOCALIZACION Y REPLANTEO m2 54,00 2.628 141.893 7,8%
0103 CERRAMIENTO PROVICIONAL EN POLISOMBRA m 9,00 7.186 64.670 3,6%
0104 EXCAVACIÓN MANUAL GENERAL m3 4,56 13.540 61.801 3,4%
0105 EXCAVACIÓN MANUAL PROFUNDA 1 A 2 m m3 24,00 23.212 557.081 30,7%
0106 RELLENOS DE EXCAVACIÓN m3 24,00 11.606 278.541 15,4%
0107 EJECUCION RED PROVISIONAL AGUA 30m un 1,00 191.335 191.335 10,6%
0108 EJECUCION RED PROVISIONAL ENERGIA 50m un 3.200.000
TOTAL CAPITULO 1.811.94
9
02 CIMENTACION
0201 ZAPATAS EN CONCRETO COMÚN m3 3,00 623.764 1.871.292 13,58
%
0202 VIGA DE CIMENTACIÓN 3000 PSI m 60,86 195.148 11.876.160 86,16
%
0203 CIMENTACIÓN CICLÓPEA (MEZCLA OBRA) M3 361.704
0204 RETIORO DE SOBRANTES TIERRA m3 4,56 8.106 36.997 0,27%
TOTAL CAPITULO
13.784.448
03 ESTRUCTURAS EN CONCRETO
0301 PLACA EN CONCRETO 10cm SOBRE LAMINA METALDECK 2 m2 124.086
0302 LOSA MACIZA H=0,10M, Contrapiso m2 54,00 88.749 4.792.440 5,8%
0303 LOSA MACIZA H=0,15M, Entrepiso m2 230,40 125.619 28.942.544 35,1%
0304 PLACA FACIL BLOQUELÓN m2 111.396
0305 COLUMNA DE CONFINAMIENTO 20 X 12 cm m 180,00 106.091 19.096.423 23,2%
0306 VIGA DE CONFINAMIENTO 12 X 20 cm m 243,43 103.799 25.267.628 30,7%
0307 ESCALERAS MACIZA UN TRAMO m2 4,00 1.077.736 4.310.943 5,2%
TOTAL CAPITULO 82.409.9
77
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04 MAMPOSTERIA
0401 MURO BLOQUE ESTRIADO N° 4 m2 658,29 29.629 19.504.143 85,6%
0402 MURO FACHADA LADRILLO PRENSADO LIVIANO m2 36,00 90.820 3.269.530 14,4%
0403 MURO TIPO CONFINADO LADRILLO PRENSADO MACIZO m2 87.079
TOTAL CAPITULO 22.773.6
73
Tabla 7: Muestra de la plantilla del Presupuesto Detallado (Elaborado para el presente proyecto)
Construcción de Plantilla de Presupuesto Resumido
Del mismo modo teniendo como soporte el presupuesto detallado se construyó una
plantilla en Excel con el presupuesto resumido de cada capítulo, enlazado con los
resultados del presupuesto detallado. (Ver Tabla 8)
RESUMEN PRESUPUESTO DE OBRA NUEVA
PREDIO CLL 138 101D 22 BOGOTÁ
ITEM CAPITULO VR PARCIAL % CAPITULO
1 PRELIMINARES 1.811.949 0,8%
2 CIMENTACION 13.784.448 6,3%
3 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 82.409.977 37,7%
4 MAMPOSTERIA 22.773.673 10,4%
5 INSTALACIONES SANITARIAS 2.531.679 1,2%
6 RED HIDRÁULICA 617.068 0,3%
7 INSTALACIONES ELECTRICAS 10.683.807 4,9%
8 INSTALACIÓN GAS DOMICILIARIO 1.817.770 0,8%
9 PAÑETES 14.738.778 6,7%
10 PISOS, ACABADOS Y ENCHAPES 14.043.397 6,4%
11 CUBIERTAS 3.527.758 1,6%
12 CARPINTERIA METALICA 4.371.236 2,0%
13 MUEBLES PARA COCINAS Y ROPAS 2.985.493 1,4%
14 CARPINTERIA DE MADERA 8.500.000 3,9%
15 APARATOS Y ACCESORIOS SANITARIOS 5.026.400 2,3%
16 CIELO RASOS E ILUMINACION
17 PINTURAS 24.434.045 11,2%
18 CERRAJERÍA 1.436.000 0,7%
19 ESPEJOS Y VIDRIOS 414.000 0,2%
20 OBRAS EXTERIORES 199.400 0,1%
21 ASEO Y VARIOS 2.302.020 1,1%
22 EQUIPOS
TOTAL PRESUPUESTO COSTOS DIRECTOS 218.408.900
TOTAL PRESUPUESTO COSTOS INDIRECTOS 21.840.890
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TOTAL PRESUPUESTO 240.249.790
TOTAL PRESUPUESTO M2 1.059.302
Tabla 8: Muestra del Presupuesto Resumido (Elaborado para el presente proyecto)
8.3 Precios Comerciales Actualizados de Materiales, Equipos y Mano de Obra; y Consolidación en una Base de Datos
Se Realizó investigación de mercado de precios de materiales, equipos y mano de obra
en revistas especializadas en la construcción como Construdata, teniendo en cuenta los
componentes de los APUs que se estandarizaron en la plantilla elaborada en Excel en la
etapa previa.
Figura 4: Vista de Análisis de Precios Unitarios (Revista Construdata)
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Para complementar los precios recolectados de la revista Construdata, se realizó
investigación de precios de “materiales y equipos”, directamente en tiendas
especializadas en la construcción en Bogotá como Homecenter.
Figura 5: Fotografía de la Tienda de Construcción Homecenter (Plaza Imperial)
También se realizó investigación con personas dedicadas a la construcción del
componente “mano de obra”, usada en los diferentes procesos constructivos de
autoconstrucciones para complementar y verificar los encontrados en las revistas de
construcción.
Construcción de Base de Datos de Precios
Se consolidó la información recolectada de precios de materiales, equipos y mano de obra
en una base de datos de Excel, y se enlazó con la plantilla de APUs para de esta manera
calcular valores por unidades constructivas como metro longitudinal, metro cuadrado,
porcentaje, día, unidad, kilogramo entre otros. (Ver tabla 9)
DESCRIPCIÓN UNIDAD VALOR UNITARIO
Durmiente de ordinario 3m un
5.730,00
Herramienta menor %
26,00
Puntilla 2" Lb
2.850,00
Hora cuadrilla albañileria con prestaciones Hc
18.422,00
Vehiculo con capacidad mayor a 3 ton dia
309.000,00
Red provicional agua 30m un
191.335,00
Red eléctrica provicional 50m un
3.200.000,00
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Herramienta menor cerramiento %
652,61
Polisombra 1 x 4 m (Rollo 1000 m2) ml
1.666,00
Herramienta menor excavación %
644,77
Herramienta menor excavación profunda %
1.105,32
Herramienta menor relleno excavación %
552,66
Concreto corriente grava común 3000 PSI m3
410.988,00
Vibrador concreto gasolina día
26.180,00
Vara de clavo 6 a 8 cm x 3 m, eucalipto un
7.130,00
Listón 3 cm x 3m, sajo un
5.220,00
Tabla chapa 30 cm x 3 m ordinario un
22.906,00
Planchón 23 cm x 3 m, ordinario un
28.521,00
Herramienta menor zapatas %
12.230,67
Alambre negro recocido c-17 (rollo 30 kg) kg
3.032,00
Barra corrugada G-60 3/8 (6m) un
9.087,00
Acero corrugado figurado 1/4 60,000 PSI kg
2.618,00
Membrana curadora Curaseal blanco (20kg) kg
5.074,00
Herramienta menor vigas %
3.822,51
Desencofrante emulsionado Desmoldatoc (16kg) un
273.700,00
Repisa 8 x4cm x 3 m ordinario un
11.459,00
Distanciador CM-30 clip mortero 6,5mm hasta 1/4 un
335,00
Piedra media zonga m3
41.650,00
Cemento gris kg
432,00
Agua lt
16,00
Tabla 9: Muestra de base de datos de precios (Elaborada para el presente proyecto)
8.4 Cálculo de Cantidades de Obra
Se elaboró una plantilla en Excel con los valores de entrada necesarios para el
funcionamiento del aplicativo (Generación semiautomatizada de APUs y Presupuestos de
Obra), dichos valores de entrada son los datos que se deben recolectar en la visita de
reconocimiento predial, al inmueble objeto de avalúo, como por ejemplo la longitud del
frente, la longitud del fondo, el número de pisos, entre otros. (Ver Tabla 10).
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DESCRIPCIÓN CONSTRUCCIÓN UNIDAD MEDIDA
Long Frente m 6
Long Fondo m 9
Long Voladizo m 0,6
Nº de Pisos un 4
N° de Inodoros un 4
N° de Duchas un 4
N° de Cocinas un 4
N° de Lavaderos un 4
N° Cuartos un 12
Medidores Eléctricos un 1
Medidores Acueducto un 1
Medidores Gas un 1
Tabla 10: Muestra de la plantilla de datos de entrada (Elaborada para el presente proyecto)
A partir del análisis del “Título E Casas de Uno y Dos Pisos del Reglamento Colombiano
de Construcciones Sismo Resistentes – NSR-10”, se estandarizó el cálculo de las
cantidades de obra, en una plantilla de Excel que se formula con los datos de entrada de
la construcción que se está avaluando.
Los cálculos de cantidades de obra se enlazaron con los diferentes APUs para de manera
semiautomatizada determinar los valores de cada componente de la construcción objeto
de avalúo.
Además se realizó la programación respectiva para la selección semiautomatizada de los
APUs que aplican según las características constructivas de la construcción objeto de
avalúo junto con las cantidades de obra respectivas. (ver Tabla 11).
DESCRIPCIÓN SELECCIÓN UNIDAD CANTID
CIMENTACIÓN ZAPATAS EN CONCRETO si
CIMENTACIÓN CICLÓPEA no
ESTRUCTURAS EN CONCRETO
PLACA EN CONCRETO 10cm SOBRE LAMINA METALDECK no N° Placas 0
LOSA MACIZA H=0,10M, Contrapiso si
LOSA MACIZA H=0,15M, Entrepiso si N° Placas 4
PLACA FACIL BLOQUELÓN no N° Placas 0
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ESCALERAS EN CONCRETO si N° Escaleras 4
MAMPOSTERIA
MURO BLOQUE ESTRIADO si N° Pisos 4
MURO FACHADA LADRILLO PRENSADO LIVIANO si N° Pisos 4
MURO TIPO CONFINADO LADRILLO PRENSADO MACIZO no N° Pisos 0
PAÑETES PAÑETE LISO MUROS si N° Pisos 4
PAÑETE LISO BAJO PLACA 1:4 si N° Placas 4
PISOS, ACABADOS Y ENCHAPES
GUADAESCOBA CERÁMICA 8x41,6 cm si N° Pisos 4
PISO CERÁMICA 20X20CM no N° Pisos 0
PISO CERÁMICA 33,8X33,8CM no N° Pisos 0
PISO CERÁMICA 45,8X45,8CM si N° Pisos 4
PISO CERÁMICA 55,2x55,2CM no N° Pisos 0
PISO GRES 30,5X30,5CM no N° Pisos 0
PISO GRES 10X10CM no N° Pisos 0
PISO PORCELANATO 56,6X56,6 CM no N° Pisos 0
PISO PORCELANATO 60x60 CM no N° Pisos 0
PISO VINILO 1,5MM 15,2X91,4CM no N° Pisos 0
PISO MADERA NATURAL TABLÓN ABARCO no N° Pisos 0
BAÑOS ENCHAPADOS si N° Baños 4
CUBIERTAS
TEJA FIBOCEMENTO si % Cubierta 0,5
TEJA TRANSPARENTE si % Cubierta 0,5
CUBIERTA SENCILLA TEJA ALUZINC no % Cubierta 0
CABALLETE FIJO PERFIL 7 si
ESTRUCTURA METÁLICA PARA TEJA si % Cubierta 1
CARPINTERIA METALICA
MARCO PUERTA LÁMINA - Interiores si
PUERTA LÁMINA - Exterior si cantidad 2
VENTANA - Exterior si cantidad 6
CARPINTERIA DE MADERA y
MUEBLES COCINA
ESTUFA A GAS ACERO INOXIDABLE si cantidad 2
PUERTAS INTERNAS Entamboradas
Closet en madera si cantidad 2
Mueble cocina inf si cantidad 2
Mueble cocina sup si cantidad 2
Mueble baño si cantidad 2
APARATOS Y ACCESORIOS SANITARIOS
ACCESORIOS CERÁMICOS PARA BAÑO (5UN) si N° Baños 3
SUMINISTRO INDT DIVISIÓN EN PLASTICO - Ducha si N° Baños 2
SUMINISTRO INDT DIVISIÓN EN VIDRIO - Ducha si N° Baños 1
DUCHA CON GRIFERÍA TIPO I si N° Baños 2
DUCHA CON GRIFERÍA TIPO II si N° Baños 2
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LAVAMANOS CON GRIFERÍA TIPO I si N° Baños 2
LAVAMANOS CON GRIFERÍA TIPO II si N° Baños 2
INODORO - TIPO I si N° Baños 2
INODORO - TIPO II si N° Baños 2
CIELO RASOS CIELORRASO Ninguno N° Pisos 1
PINTURAS ESTUCO Y VINILO 3 MANOS si N° Pisos 4
VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS no N° Pisos 0
OBRAS EXTERIORES
ANDEN Concreto long Fondo m 1
PRADIZACIÓN no long Fondo m 0
Tabla 11: Plantilla para selección semiautomatizada de APUs (Elaborada para el presente proyecto)
8.5 Ficha para la calificación de las construcciones
Se elaboró una Ficha que contiene los elementos que se definieron en la plantilla de datos
de entrada del aplicativo para facilitar su captura en el momento del reconocimiento
predial, y de manera organizada y ágil permite alimentar el aplicativo para la elaboración
de los APUs y el presupuesto de obra de la construcción. (Ver Tabla 12).
CALIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES
Dirección:
DESCRIPCIÓN
UN CANT.
DESCRIPCIÓN
UN CANT.
Long Frente m
N° de Cocinas un
Long Fondo m
N° de Lavaderos un
Long Voladizo m
N° Cuartos un
Nº de Pisos un
Medidores Eléctricos un
N° de Inodoros un
Medidores Acueducto un
N° de Duchas un
Medidores Gas un
CAPIT. DESCRIPCIÓN Sel UN
CANT.
CAPIT. DESCRIPCIÓN
Sel UN
CANT.
CIMENTACIÓN
zapatas en concreto
CARPINTERIA
METALICA
marco puerta lámina - interiores
cimentación ciclópea
puerta lámina - exterior Unidad
ESTRUCTURAS EN
CONCRETO
placa sobre lamina metaldeck Placas
ventana - exterior Unidad
losa maciza h=0,10m, contrapiso
CARPINTERIA DE
MADERA y MUEBLES COCINA
estufa a gas acero inoxidable Unidad
losa maciza h=0,15m, entrepiso Placas
puertas internas Entamborada
placa facil bloquelón Placas
Puertas internas Madera
escaleras en concreto Escaleras
closet en madera Unidad
MAMPOSTERIA
muro bloque estriado Pisos
mueble cocina inf Unidad
muro fach. lad. prensa. liviano Pisos
mueble cocina sup Unidad
muro prensado macizo Pisos
mueble baño Unidad
PAÑETES pañete liso muros Pisos
APARATOS accesorios cerámicos para Baños
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Y ACCESORI
OS SANITARIO
S
baño
pañete liso bajo placa Placas
división en plastico - ducha Baños
PISOS, ACABADOS
Y ENCHAPES
guadaescoba cerámica Pisos
división en vidrio - ducha Baños
piso cerámica 20x20cm Pisos
ducha con grifería tipo i Baños
piso cerámica 33,8x33,8cm Pisos
ducha con grifería tipo ii Baños
piso cerámica 45,8x45,8cm Pisos
lavamanos con grifería tipo i Baños
piso cerámica 55,2x55,2cm Pisos
lavamanos con grifería tipo ii Baños
piso gres 30,5x30,5cm Pisos
inodoro - tipo i Baños
piso gres 10x10cm Pisos
inodoro - tipo ii Baños
piso porcelanato 56,6x56,6 cm Pisos
CIELO RASOS
Triplex Pisos
piso porcelanato 60x60 cm Pisos
Icopor Pisos
piso vinilo 1,5mm 15,2x91,4cm Pisos
Acrilico Pisos
piso madera natural tablón Pisos
Drywall Pisos
baños enchapados Baños
Ninguno Pisos
CUBIERTAS
teja fibocemento % Cubierta
PINTURAS
estuco y vinilo 3 manos Pisos
teja transparente % Cubierta
vinilo sobre pañete 2 manos Pisos
cubierta sencilla teja aluzinc
% Cubierta
OBRAS
EXTERIORES
Anden Condreto lon Fondo m
caballete fijo perfil 7
Anden Adoquín lon Fondo m
estructura metálica para teja
% Cubierta
pradización
lon Fondo m
Tabla 12: Ficha Calificación de Construcciones (Elaborada para el presente proyecto)
8.6 Verificación de los resultados arrojados por el aplicativo
Se diligencio la ficha de calificación de construcciones para tres autoconstrucciones
ubicadas en la localidad de Suba, estos datos se ingresaron al aplicativo y se obtuvo
resultados coherentes con valores de metro cuadrado de construcción alrededor de $
1.000.000, lo que muestra un resultado exitoso en el funcionamiento del aplicativo tanto
en APUs como en Presupuesto Detallado.
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9. RECOMENDACIONES
El aplicativo elaborado en el presente proyecto para la elaboración semiautomatizada de
APUs y Presupuestos de Obra Nueva para calcular el costo de reposición de
autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá, se encuentra actualizado con precios del
primer trimestre del año 2019 para Bogotá, se recomienda realizar una actualización de la
base de datos de precios, semestralmente para obtener resultados de valores de
construcción actualizados.
Los valores de construcción arrojados por el aplicativo son para costo de reposición de
obra nueva, por lo cual se aclara que para el avalúo de una construcción es necesario,
además, realizar la depreciación según la edad y el estado de conservación de la
construcción como lo establece las normas nacionales e internacionales.
Aunque el aplicativo se encuentra actualizado con precios para la ciudad de Bogotá, su
aplicación en otras ciudades o regiones del país para determinar el valor de costo de
reposición a nuevo de autoconstrucciones de 2 pisos, solo implicaría la actualización de la
base de datos de precios según la ubicación del predio objeto de avalúo.
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10. CONCLUSIONES
Con la realización del presente proyecto se comprobó que la elaboración de un
presupuesto de obra detallado para determinar el costo de reposición a nuevo de una
construcción, sustentado en los respectivos APUs, es una tarea larga que requiere de
amplios conocimientos y experiencia en la construcción de obras civiles, así como en
presupuestos de obra.
Se verifico que elaboración de un presupuesto de manera completamente manual implica
mucho tiempo, siendo este el principal motivo por el cual en los informes de avalúos casi
nunca se realizan presupuestos para determinar el valor de la construcción, y por ello se
recurre a definir un valor de metro cuadrado de construcción de manera subjetiva basado
en la experiencia del avaluador.
El presente proyecto facilita notablemente la elaboración de presupuestos de obra con
sus respectivos APUs para autoconstrucciones de dos pisos, ya que es una herramienta
semiautomatizada que requiere relativamente de pocos datos para su funcionamiento,
siempre y cuando se mantenga actualizada la base de datos de precios de mano de obra,
materiales y equipos.
Al poner en funcionamiento el aplicativo se concluye que los valores de metro cuadrado
de construcción establecidos por algunas revistas como Construdata para las tipologías
de construcciones que se proponen, son muy elevados ya que a una construcción con
tipología de 2 pisos, cimentación superficial, en obra blanca se le asigna en dicha revista
un valor de metro cuadrado de construcción de $ 1.338.000, y calculando el valor de
metro cuadrado a una construcción con similares características, por medio del aplicativo
aquí diseñado con el soporte de APUs y presupuesto detallado arroja valores que rondan
alrededor del $ 1.000.000, incluyendo costos directos e indirectos.
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BIBLIOGRAFÍA
REGLAMENTO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SISMO RESISTENTE – NSR10,
Título E – Casas de Uno y Dos Pisos, (Creada por la Ley 400 de 1997). Recuperado el 10
de mayo de 2019, a partir de
https://www.idrd.gov.co/sitio/idrd/sites/default/files/imagenes/5titulo-e-nsr-100.pdf
REVISTA CONSTRUDATA – Edición 189 del 26 de marzo del 2019, revista en físico.
NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES COLOMBIANAS NTS – 03, NTS – 01 y NTS – 04,
Consultadas en la Biblioteca Luis Angel Arango de Bogotá.
Páginas web para consulta libre de precios de mano de obra, materiales y equipos,
http://www.generadordeprecios.info/, http://www.guafa.com.
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ANEXOS
Anexo 1:
Modelo de Ficha de calificación de construcciones, para la captura de información en las
visitas de reconocimiento predial.
Anexo 2:
Aplicativo elaborado en el presente proyecto para la generación semiautomatizada de
Presupuestos de Obra y APUs para el cálculo de costo de reposición a nuevo en
autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá. Archivo con plantillas diseñadas y formuladas
en el software Excel.
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