INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER
CRITERIOS ADECUADOS DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
J ALOIX COPADO QUINTANA
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE
OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO, SONORA, MÉXICO DICIEMBRE 2005
1
"Normas, reglamentos, leyes, conceptos, estructuras, procesos, mejores prácticas y
el uso más progresivo de tecnología no pueden asegurar la transparencia y rendición
de cuentas. Esto sólo se da cuando individuos con entereza hacen lo correcto."
Sotres Mora Bertha Eugenia
11
AGRADECIMIENTOS
A mi familia, por su sacrificio y comprensión para que yo pudiera realizar mi proyecto
profesional.
Al Lie. Alejandro Hernández de la Fuente, por su apoyo para la realización de este
trabajo.
A mis amigos, por su paciencia al entender que mi ausencia en algunos momentos
no era por desinterés, sino por alcanzar una meta.
ÍNDICE
Capítulo I. Introducción
1.1. Antecedentes
1.2. Justificación
1.3. Planteamiento del problema
1.4. Objetivos
1.4.1. Objetivo general
1.4.2. Objetivos específicos
1.5. Hipótesis
1.6. Limitaciones
Capítulo II. Principios generalmente aceptados
cuantificación monetaria de daños
2.1. El costo de las edificaciones de un inmueble
2.2. El método del Costo Neto de Reposición
2.3. El Factor por Demérito
2.4. Demérito por el Criterio Contable Tradicional
2.5. Demérito por el Criterio Ross Heidecke
2.6. Demérito por el Criterio HR
2.7. Demérito por el Criterio de Kuentzle
2.8. Demérito por el Criterio de Ezequiel Siller
Capítulo III. Descripción del caso de estudio
3.1. Descripción del Inmueble
3.2. Características constructivas
IV
3.2.1. Nave Industrial 31
3.2.2. Oficinas 32
3.3. Descripción de daños 33
3.3.1. En nave industrial 33
3.3.1.1. Daños por fuego 33
3.3.1.2. Daños por calor 33
3.3.1.3. Daños por humo 34
3.3.2. En edificio de oficinas 34
3.4. Cuantificación de daños por los ajustadores 34
3.5. Costo 35
3.5.1. Obra civil 35
3.5.2. Instalación eléctrica 36
3.6. Maquinaria y equipo 36
3.6.1. Reporte de inspección 36
3.6.2. Cuantificación de reparación de equipo dañado 45
3.7. Conclusiones de los ajustadores 52
3.7.1. Estimado total de reparación de equipo 52
3.7.2. Análisis de costo de la cuadrilla 53
3.8. Equipo de oficina 53
3.9. Autos y camiones 55
Capítulo IV. Resultados y conclusiones
4.1. Resultados 56
4.2. Comparativos de valores obtenidos en el esquema de metodología de valuación
contra los valores obtenidos por los ajustadores de seguros 58
4.3. Conclusiones 59
4.4. Recomendaciones 60
Bibliografía 62
Anexos
V
1. Avalúo de edificio compuesto por nave industrial y oficinas administrativas.
2. Avalúo de maquinaria, equipo de oficina y equipo de trasporte.
3. Avalúo realizado por los ajustadores de la obra civil.
4. Plano de distribución de alumbrado producción.
5. Plano de distribución eléctrica producción.
6. Presupuesto comparativo de reparación de instalaciones eléctricas.
7. Presupuesto comparativo de reparación de obra civil.
8. Presupuesto inicial para la reclamación del pago monetario por daños en obra
civil.
9. Presupuesto modificado para la reclamación del pago monetario por daños de
obra civil.
10. Presupuesto para la reparación de instalaciones eléctricas.
VI
RESUMEN
Al ocurrir un siniestro ya sea accidental o provocado como el caso de un incendio y
que se encuentra protegido con un contrato de seguro, se pueden presentar
problemas en el momento de llegar a los acuerdos de indemnización que establece
personal nombrado por las compañías de seguros y los asegurados, por no
corresponder por un lado a las expectativas de la cantidad que el cliente espera
recibir y la que establece como indemnización final la compañía aseguradora.
El presente trabajo es un análisis de un caso en particular, desarrollado en base a un
siniestro por incendio en una empresa ubicada en un parque industrial cuyo alcance
puedo ser catastrófico y que tiene implicaciones socio-económicas por intervenir en
ella inversionistas privados amparados con una compañía de seguros.
Se pretende revisar los procedimientos utilizados actualmente para encontrar los
montos indemnizables por los ajustadores (personal que realizan valuaciones de
daños para las compañías aseguradoras).
Asimismo, establecer criterios que se apeguen a la metodología que se establece en
las leyes y reglamentos vigentes. Y que las instituciones que agrupan a los
valuadores profesionales, deberían intervenir en la peritación de los daños sufridos
como consultores capacitados y con estudios reconocidos por instituciones
académicas que reflejarían un nivel de profesionalismo; suficiente para que sea
válido ante instancias que pudieran intervenir para solucionar conflictos entre cliente -
aseguradora.
# " X
• I Ü L É Q T £ C
CAPITULO I
INTRODUCCIÓN
Los incendios industriales son aquellos que pueden presentarse en forma súbita,
gradual o instantánea en plantas e industrias que emplean materiales de fácil ignición
y agentes químicos, en el tránsito de vehículos con tanques que transportan
líquidos inflamables y/o tóxicos, la generada por cableado eléctrico de alta tensión,
en bodegas de materiales combustibles o por combustión espontánea (como
consecuencia de la degradación y/o descomposición orgánica de algunos
compuestos químicos, cuyo resultado es una reacción exotérmica o un
sobrecalentamiento gradual, que provoca fuego) y que requieren para su eliminación
o control de métodos acordes al tipo de agente que lo origina.
Una de las principales causas por las cuales un incendio se sale de control es por la
falta de atención oportuna y/o destiempo en su detección y notificación al personal
indicado.
Los incendios industriales que se dan en zonas de alta densidad poblacional implican
mayores riesgos, por ello la preparación y colaboración ciudadana adquiere mayor
importancia y valor. Dado que el desarrollo urbano y su convivencia con zonas
industriales implica incongruencia, por la mezcla de establecimientos industriales
peligrosos con mercados, escuelas y zonas habitacionales. Cuando un riesgo no se
puede eliminar, en primera instancia se debe buscar el método de protección más
eficaz y eficiente, que permita la prevención de desastres y la reducción de lesiones
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y daños a la población y su entorno.
Una forma de prevenir o mitigar los efectos de este tipo de fenómenos es la de
evaluar meticulosamente los riesgos inherentes a las actividades industriales,
además de planificar la actuación interinstitucional coordinada que permita prestar el
auxilio oportuno y eficaz en caso de este tipo de contingencia, por lo que atendiendo
al tamaño o extensión física, al tipo de fuego y agente que lo origina será la magnitud
del posible daño, así podrá considerarse de baja intensidad, cuando éste se presente
y pueda ser controlado sin mayor dificultad, sin implicar un gran peligro para la
población y entorno, causando únicamente los daños propios de su naturaleza al
área siniestrada; de media, cuando el fuego abarca una parte importante de la
instalación o área geográfica, con la inminente posibilidad de que se salga de control
y cause víctimas; y alta, cuando el fenómeno esta completamente fuera de control, y
es de alta destructividad, afectando toda la instalación o área, siendo difícil de
combatir directamente, lo que representa una situación de alto y permanente riesgo,
a vidas y bienes de los alrededores, siendo necesario evacuar la zona.
En la actualidad es casi una necesidad, además de contar con planes de protección
civil diseñados por autoridades y personal capacitado para implementar estos planes,
tener un plan de previsión para la protección que en caso de presentarse un incendio
el propietario de la industria o empresa tenga el respaldo monetario para hacerle
frente no solo a la reconstrucción y reparación del inmueble y equipo de su
propiedad, sino también a las responsabilidades civiles que se puedan derivar.
1.1. Antecedentes.
Podemos afirmar que la necesidad de seguridad es inherente al ser humano, quien
frente a los peligros a que está expuesto en el medio ambiente en que vive, como
son los efectos climáticos adversos, el ataque de animales o del propio hombre y los
riesgos de la naturaleza, desde su origen, ha buscado diversas formas de protección.
Más adelante, con su propia evolución y al desarrollar nuevas actividades, el hombre
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socializa y aprende a vivir en comunidades, pero esto a su vez lo obliga a
organizarse e intercambiar los productos que ha cultivado o producido, con el paso
del tiempo crea el comercio, naciendo así las primeras formas de empresa, pese a
los logros alcanzados el hombre comprueba que puede perder lo que con su trabajo
ha creado, construido, edificado y ganado para si, e incluso, puede perder la vida. A
raíz de esta premisa el hombre ha ideado diversas formas de protección.
Todas las medidas de protección buscan lograr dos objetivos reducir la frecuencia en
que ocurren pérdidas al tiempo que las pérdidas sean menores en cada ocasión que
sucedan.
Lo anterior implica que el riesgo al que se está expuesto, aunque disminuido debido
a la implementación y apego a las medidas de protección diseñadas, subsiste, y
cuando llegara a realizarse va a producir pérdidas económicas, poniendo en peligro
la integridad o permanencia de las personas tanto físicas como morales con el
consecuente impacto socio económico adverso para las familias, las organizaciones
y el país.
Ante la imposibilidad de eliminar totalmente el riesgo y consecuentemente las
pérdidas que eventualmente produzca cualquier contingencia, el hombre puso en
juego su imaginación y creatividad, encontrando que la mejor solución es el
desplazamiento o transferencia de su riesgo a un tercero.
Pero ¿a quién transferirlo? ¿cómo transferirlo? Estas respuestas las encontró el ser
humano, al crear mecanismos de aseguramiento, sin embargo, hoy en día, al haber
diversas opciones tanto en coberturas, servicios y precios, surge una nueva
interrogante: ¿cómo lograr que lo que adquiera se convierta en una inversión y no un
gasto? ¿cómo saber cuánto seguro es suficiente? ¿cómo adquirir un producto que
sea como un traje a la medida de las propias necesidades del hombre o sus
organizaciones? que cubra los riesgos a la vez que no sea oneroso, esto es, no
adquirir más seguro que el que realmente necesita o puede pagar (Burkett, 1995).
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En la actualidad, principalmente los hombres y mujeres de empresa están tomando
conciencia de la importancia de asegurar su patrimonio, su empresa, sin embargo en
repetidas ocasiones por desconocimiento del tema adquieren un producto "barato"
excluyendo coberturas indispensables, que lo único que hace es dar una sensación
de seguridad, pero que al final de cuentas no responda a sus verdaderas
necesidades, convirtiéndose en un problema adicional en lugar de una solución, o
por el contrario, adquieren producto que exceden sus necesidades solo por el
capricho y la mala asesoría en el área de seguros.
Para tener un panorama más amplio se debe tomar en cuenta que la actividad
aseguradora por su alto contenido económico-social, tiene una función que se
desempeña en toda sociedad de diversas formas, ya sea por quien asume la
responsabilidad de desarrollarla u operarla y/o por la naturaleza de los riesgos y la
gran diversidad de coberturas que se ofrecen para la protección patrimonial y/o
estabilidad económica de las personas físicas y morales.
En un sentido amplio, el objeto del seguro es la compensación del perjuicio
económico experimentado por el patrimonio a consecuencia de un siniestro. Aparte
de este sentido, que puede identificarse con la finalidad del seguro, el objeto, en su
aspecto contractual, es el bien material sujeto al riesgo sobre el cual gira la función
indemnizatoria.
En la definición del seguro se deberá destacar la solidaridad humana al considerar
como tal la institución que garantiza un sustitutivo al afectado por un riesgo, mediante
el reparto del daño entre un número elevado de personas amenazadas por el mismo
peligro; también se puede señalar el principio de contraprestación, esto es, que el
seguro es una operación en virtud de la cual, una parte (el asegurado) se hace
acreedor, mediante el pago de una remuneración (la prima), de una prestación que
habrá de satisfacerle la otra parte (el asegurador) en caso de que se produzca un
siniestro.
^ T T c * ¡ O Í - Í Ü T E C A
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Desde un punto de vista general, puede también entenderse como una actividad
económica-financiera que presta el servicio de transformación de los riesgos de
diversa naturaleza, a que están sometidos los patrimonios, en un gasto periódico
presupuestable, que pueda ser soportado fácilmente por cada unidad patrimonial.
De lo anterior podemos destacar los siguientes aspectos:
Actividad de servicios: El seguro es una actividad de servicios y no una actividad
industrial. En esta última, las notas características radican en la existencia de unos
bienes (materia prima) que quedan convertidos en artículos de uso o consumo, y en
el hecho de que en dicha transformación el elemento capital (maquinaria) tiene gran
importancia; por el contrario, la actividad de servicios constituye una prestación
eminentemente personal que elimina en quien la recibe la necesidad de prestar una
atención especial o desarrollar una actividad particular para conseguir determinados
fines. Además, en las actividades de servicios predomina el elemento trabajo (acción
personal de las empresas que la prestan).
Acento financiero y económico: La actividad aseguradora tiene un marcado acento
financiero y económico, no sólo porque se percibe un precio (prima), cuya
contraprestación consiste generalmente en una masa económica (indemnización),
sino también y principalmente porque desempeña la importante tarea financiera de
lograr una redistribución de capitales al motivar que un elevado número de unidades
patrimoniales puedan ser afectadas por las pérdidas (siniestros) que se produzcan
en cualquiera de ellas.
Transformación de riesgos en pagos periódicos: Por otro lado, otro fin del seguro en
la transformación de riesgos en pagos periódicos presupuestables, esta idea de
transformación no ha de interpretarse en un sentido estricto, sino en un carácter
amplio de cambio que experimentan las prestaciones satisfechas por los asegurados
(primas), al poder convertirse en una considerable masa de capital con motivo de los
riesgos de diversa naturaleza a que están sujetos los patrimonios, personal y
financiero, de los individuos.
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Valores agregados: Ha de señalarse además que el seguro supone también otros
servicios, tan importantes como por ejemplo, ayuda para el ahorro, particularmente
mediante algunas modalidades del seguro de vida, estimulando las inversiones
familiares; asistencia técnica, especialmente en los riesgos de naturaleza industrial
como prevención y protección contra incendio; asistencia médica, clínica, quirúrgica
o de rehabilitación funcional (accidentes de trabajo por citar un ejemplo), o servicio
de asistencia jurídica (defensa procesal, prestación de fianzas individuales, entre
otras) especialmente en los riesgos de responsabilidad civil.
En el aspecto legal, La Ley sobre el Contrato de Seguro aplicable en México en su
artículo 1o establece:
"Por el contrato de seguro, la empresa aseguradora se obliga, mediante una prima, a
resarcir un daño o a pagar una suma de dinero al verificarse la eventualidad prevista
en el Contrato". (Ley sobre el Contrato de Seguro, art. 1°, Edición 2002)
La actividad o institución aseguradora puede ser definida en síntesis, como la
manifestación técnica y organizada que realiza la función socioeconómica de la
Compensación d e rieSgOS. (Manual de Curso Propedéutico de MAPFRE TEPEYAC, S.A., 2003)
El contrato de seguros, en general es el documento o póliza suscrito con una entidad
de seguros en que se establecen las normas que han de regular la relación
contractual de aseguramiento entre ambas partes (asegurador y asegurado),
especificándose sus derechos y obligaciones respectivos.
El seguro, desde el punto de vista jurídico, es un contrato mediante el cual una
compañía de seguros se compromete a realizar un pago contingente al asegurado en
caso d e ocurrir el siniestro (Ley sobre ei contrato de seguros, Edición 2002). E n México se trata d e
un contrato de naturaleza consensual, es decir, basta con el consentimiento de
ambas partes para que el contrato se perfeccione, sin que se condicione el mismo a
la entrega de la póliza o al pago de la prima.
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El contrato de seguros se caracteriza por ser fundamentalmente:
1 Consensual: Formado por el consentimiento de las contrapartes.
2 Bilateral: Se comprometen a los dos contratantes.
3 Aleatorios: Dependen de un suceso fortuito.
4 Oneroso: Genera gastos.
5 De adhesión: Forma parte de un grupo.
Está basado en La Buena Fe: Se considera la intención recta de ambos contratantes (Manual de Curso Propedéutico de MAPFRE TEPEYAC, S.A., 2003).
1.2. Justificación.
El desarrollo de la presente investigación es debido a que, al existir leyes y
reglamentos que establecen las bases y los criterios para la contratación de pólizas
de seguros para cualquier ramo, inclusive para la elaboración de los contratos que se
anexan a las pólizas que se adquieren por los asegurados, nos encontramos que la
interpretación de las cláusulas y convenios especiales recaen en personas que
hacen "avalúos" de daños para indemnización poco preparados, cuando este trabajo
debe de hacerlo personal calificado y capacitado, para que su trabajo sea reconocido
por todas las instituciones que intervienen y reglamentan la actividad de las
sociedades mutualistas e instituciones de seguros y autoridades judiciales en
determinado momento que se llegase a presentar una queja o inconformidad por no
estar de acuerdo en el monto indemnizatorio a recibir.
Como se sabe, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos
sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,
juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una
decisión tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome
posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas
que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y eficientes, para aquellos problemas que
se consideran de rutina y repetitivos.
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
Una decisión es una contestación a una interrogante donde los sucesos a su
alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas
consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se actúa
adecuadamente.
Por otro lado es importante decir que las metodologías expuestas en este documento
han ayudado a resolver problemas de diversas áreas del conocimiento, la valuación
es una de ellas, y muchas de las aplicaciones aquí desarrolladas han demostrado
que proveen bases para lograr un análisis integrado y objetivo de los problemas que
se presentan en esta materia. La característica distintiva de estas técnicas es la
necesidad de expandir los puntos de vista para tomar una actitud más crítica e
interrogadora en los dictámenes de valor; además, estimulan el pensamiento
objetivo, en parte porque hacen énfasis en conceptos amplios, y también porque la
naturaleza de los modelos y de las técnicas limitan la influencia de las preferencias
personales.
Asimismo, también permiten encontrar soluciones creativas y adecuadas a los
problemas del campo de la valuación, ayudando a identificar las partes críticas de
éstos y suministrando así una base sólida de carácter cualitativo y cuantitativo para
orientar el juicio del tomador de decisiones, disminuyendo el esfuerzo y el tiempo de
análisis para intensificar el potencial de su actividad en un sentido más racional.
Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es
decir, para efectos de evaluación surge la necesidad de valuar, y puede afirmarse
que tomar decisiones es una habilidad clave de las personas, quienes las deberán
tomar cuando exista un problema que requiera una solución; para ello deberán
contar frecuentemente con el conocimiento del valor, expresado en términos
económicos, de proyectos o negocios, así como de los bienes y derechos
involucrados en ellos.
Un problema, en términos conceptuales, será entendido como la diferencia que
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existe entre un estado real y otro que es deseado, y una decisión será asumida como
la contestación a una interrogante cuyos sucesos a su alrededor tienen tanta
incertidumbre que la respuesta no resulta obvia.
Para tomar una decisión, los individuos primeramente establecen variables y
parámetros de comparación con base en sus conveniencias, preferencias y gustos;
después, a partir de los valores asignados a los parámetros, o calculados para las
variables, se selecciona el mejor elemento de un posible conjunto de soluciones
mediante un proceso iterativo de comparación, el cual confronta a cada una de ellas
con todas las demás. Este proceso puede entenderse como un ciclo que se
desarrolla junto con el paso del tiempo, cuyo esquema es el siguiente:
Gráfica 1. Proceso de toma de decisiones.
• PROCESO |
TOMA DE
DECISIÓN
Fuente: Acosta, F., "Ingeniería de Sistemas", apuntes DEPFI, UNAM, México (s.f.)
Cada elemento del posible conjunto de soluciones recibe el nombre de "alternativa",
de donde aquella que aporte los mayores beneficios, o bien, los menores perjuicios,
se llamará opción. Puede existir el caso que más de una alternativa aporte al
tomador de decisiones los mismos beneficios o perjuicios, por lo que será posible
que en un conjunto de alternativas exista más de una opción.
En ese sentido, para encontrar la opción buscada en un momento dado, los analistas
y tomadores de decisiones se apoyan fundamentalmente en procedimientos tales
como la valuación, técnica que es motivo del desarrollo del presente documento.
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Tomando como base lo anteriormente expuesto, y considerando que el plan de
estudios de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial nos proporcionó las
bases necesarias para la comprensión de la problemática planteada, pudiéndola
enfrentar mediante la aplicación del conocimiento adquirido en los temas específicos
de Análisis de Costos, Introducción a la valuación, Valuación Inmobiliaria, Valuación
de Maquinaria y Equipo y Valuación Industrial.
1.3. Planteamiento del problema.
A través del tiempo los clientes o asegurados han manifestado su desconfianza en
las compañías de seguros que existen en el mercado asegurador mexicano, en
ciertas ocasiones, se debe a la poca y escueta información que el intermediario
proporciona al cliente, dejando interrogantes en el comprador que no le son
disipadas; en general, la poca cultura del seguro del pueblo mexicano y tal vez el
escaso conocimiento del intermediario, y en algunos casos la falta de ética de
ambos, contribuyen a acrecentar el problema.
Por lo tanto, se ha difundido y prevalecido la idea de que las compañías de seguros
son injustas al determinar la indemnización de un siniestro, cosa que en algunos
casos pudiera ser cierto, y esto generalmente se debe a que no existe una
metodología única que permita al valuador el manejo de indicadores de alcance
general que hagan transparente el procedimiento.
Las compañías de seguros en general utilizan ajustadores (personas físicas,
despachos o empresas de valuación) que han aprendido a determinar pérdidas en
forma empírica o por comparación de la indemnización de daños a las empresas,
que a través del tiempo ha causado en ciertos casos problemas en la aceptación final
de las propuestas de indemnización por los daños sufrido en el siniestro reclamado y
como consecuencia, recaen en problemas legales que conllevan al entorpeciendo de
la operación misma de las aseguradoras porque se les obliga a destinar recursos
tanto humanos como monetarios para dar una solución, pudiendo ser utilizados estos
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recursos en el ahorro y optimización de los mismos, conservando un nivel de
rentabilidad que les permita incluso bajar tarifas en futuras contrataciones de
seguros.
Las reclamaciones y demandas por parte de los contratantes a las aseguradoras es
una condición que ocasiona grandes pérdidas económicas tanto por horas hombre
como por parte de pagos de honorarios a despachos legales externos, para dar
contestación y litigar las demandas.
Gráfica 2. Estadísticas de reclamaciones ante CONDUSEF en el año 2004.
Asistencias Técnicas y Jurídicas recibidas an CONDUSEF durante el ano 26U
Reclamaciones presentadas en COHOOSEf durante «I aíte 2004
r > « , ¡ ' o ¡ taiíili;Éyífií*'
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Distribución de causas (Principales Ramos de Seguros)
2003-2004
N«s«evm úñ la institución • proportion» ¡ntonnatídn sobf»»(«4*ufiCju»9u»rdate(x>ítea. Reefcaz» oe te irmiitueion a la ecritcttud ti* cancelaooft <*» Ni p&Sza por parte «jal ususario.
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Fuente: Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financiero (CONDUSEF), "Anuario
estadístico 2004". http://www.condusef.gob.mx/estadisticas/menu informes.htm
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1.4. Objetivos.
Con la revisión de este problema, se pretende hacer una evaluación que determine
los valores comerciales o de mercado de los inmuebles, de la maquinaria y equipo
que en determinado momento salen dañados en un siniestro y que implique una
indemnización en unidades monetarias para los dueños de las empresas por una
compañía de seguros y de cómo se determinan las pérdidas en base al contrato de
seguros.
1.4.1. Objetivo General.
Analizar y establecer criterios de valuación para que en lo sucesivo los siniestros que
se presenten en las plantas industriales que existen en el país sean valuados con
estándares establecidos en leyes y reglamentos vigentes, para obtener de los
clientes o asegurados la plena confianza en las indemnizaciones monetarias que les
corresponde.
Se busca explicar como se determina el pago de los daños causados por incendio
en plantas industriales, en edificios, maquinaria y equipo; para determinar el valor
real y efectuar la indemnización correcta hecha por la compañía de seguros.
1.4.2. Objetivos Específicos.
1. Analizar la información recavada para determinar su uso como material útil en
la determinación de las pérdidas.
2. Comparar los valores comerciales obtenidos con los valores de indemnización
utilizados por la compañía de seguros.
3. Establecer el valor del inmueble, maquinaria y equipo a través de los
estándares de valuación actualmente aceptados.
4. Explicar el porqué de la indemnización calculada por la compañía de seguros
es apegada o no al contrato.
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5. Justificar o detectar la correcta indemnización a la planta industrial.
1.5. Hipótesis.
Los trabajos de ajuste de daños en las empresas que sufren siniestros por
cuestiones provocados intencionalmente o por accidente como incendio; por exceso
de lluvias, huracanes y en general que ocurran por fenómenos naturales y que se
encuentran cubiertos por alguna cobertura contratada con una compañía de seguros
se deben realizar por personas o compañías con personal capacitado y autorizado
académicamente para firmar un dictamen de pérdida que implique una
indemnización monetaria.
1.6. Limitaciones.
La información proporcionada para el análisis no fue del todo satisfactoria, ya que se
encontraba incompleta en muchos detalles, fue necesario visitar en tres ocasiones la
zona, las instalaciones y aún así, no nos fue proporcionada más información por
considerarse confidencial; por lo tanto se aplicaron criterios basados en información
obtenida de personal que conoció o estuvo en el momento del siniestro (H. Cuerpo
de Bomberos y personal de la aseguradora).
CAPITULO II
PRINCIPIOS GENERALMENTE ACEPTADOS EN VALUACIÓN APLICABLES A
LA CUANTIFICACIÓN MONETARIA DE DAÑOS
2.1. El costo de las edificaciones de un inmueble.
En todo proyecto de construcción es importante calcular, por separado, los costos
directos desglosados por materiales y mano de obra, así como los costos indirectos
de cada una de las actividades o acciones concretas por ejecutar.
La estimación de los costos de una obra en todas las etapas del proceso de la
construcción es de primordial importancia para un buen control administrativo, sea
que se administre para el cliente, el diseñador, constructor o usuario de la
instalación. La estimación proporciona la base para todos los pronósticos
económicos y financieros, así como para los presupuestos programados y el control.
Los métodos de estimación varían dependiendo del grado de exactitud que se
espera y de la etapa del desarrollo de la documentación a partir de la cual se prepara
la estimación, los métodos que se emplean se rigen de acuerdo al propósito, la etapa
del diseño o construcción en la cual se produce el mismo y a quien se le dará el
costo evaluado.
Los propósitos de las estimaciones de la construcción se clasifican, en general en
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tres formas:
1. Estimaciones utilizadas para planeación y pronóstico con el objeto de que
ayuden en las evaluaciones económicas y financieras de la inversión.
2. Estimaciones de control que se hacen durante el diseño para asegurarse de
que las evaluaciones económicas siguen siendo válidas conforme progrese el
diseño.
3. Estimaciones de la propuesta, que reflejan el costo que tiene para un
constructor realizar el diseño terminado, permitiéndole de esta manera
preparar una oferta para su presentación al cliente.
Para satisfacer las necesidades de las clasificaciones anteriores hay cuatro tipos de
estimaciones, a saber.
a) Estimaciones de planeación, que se utilizan en la primera clasificación.
b) Estimaciones preliminares de ingeniería, que se usan en la segunda
clasificación.
c) Estimaciones detalladas de ingeniería, usados en la segunda clasificación.
d) Estimaciones en la fase de construcción, que se emplean en la tercera
clasificación.
Cada una de las estimaciones se produce en una etapa diferente del desarrollo del
proyecto y de la obra; esta situación debe considerarse cuidadosamente y
comprenderse en su totalidad. Cuando se preparan estimaciones en una etapa muy
temprana en el diseño, las técnicas empleadas deben permitir establecer
contingencias para cubrir variaciones no previsibles en los costos conforme el
proyecto pasa a la construcción final.
La técnica también debe reflejar el desarrollo del diseño a partir del cual se prepara.
No tiene caso aplicar métodos de estimación muy detallados a un diseño conceptual
bajo; de igual forma, la estimación de un boceto está fuera de contexto cuando se
tiene disponible el diseño y las especificaciones detalladas. Por consiguiente, la
exactitud esperada de la estimación variará con la etapa de desarrollo del proyecto
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
en la cual se produce.
El propietario, diseñador, constructor y usuario consideran la estimación desde un
punto de vista enteramente diferente; los costos para el propietario influyen más que
los costos de la construcción física. Por supuesto, los costos de la construcción son
el fundamento de esta información, pero para esta estimación base debe añadir un
conjunto completo de otros costos, dependiendo del tipo de instalación. Entre estos
costos se incluyen los honorarios de diseño, seguros, honorarios establecidos,
costos del terreno, costos del financiamiento, impuestos, y otros semejantes; por otro
lado, el diseñador considerará su estimación de los costos físicos del producto
terminado para transferirlos al cliente. Este costo muy bien puede incluir el
amueblado completo, accesorios y equipo.
Particularmente en el sector de la construcción se emplea el concepto del costo
indirecto, el cual representa la cantidad de recursos monetarios aplicables al
desarrollo de diversas actividades que forman parte inherente de un proyecto, son
todos aquellos gastos generales que, por su naturaleza intrínseca, son de aplicación
a todos y cada uno de los conceptos de trabajo que forman parte de una obra
determinada, siendo ejercidos por la empresa constructora para hacer posible la
ejecución de todas sus operaciones en las obras y proyectos a su cargo.
Así pues, dicho costo indirecto se integrará al precio del proyecto, representando a la
suma de gastos erogados necesariamente con el fin de administrarlo y controlarlo, el
cual se puede determinar mediante un presupuesto preciso o a través de una
estimación referida en función del costo directo, aunque éste es perfectamente
previsible en cada obra en particular, pudiendo analizarlo, o estimarlo dentro de un
orden adecuado de aproximación en función del costo directo, y a su vez, también se
puede controlar para mantenerlo dentro de los limites prefijados.
El costo indirecto es generado operativamente por dos causas fundamentales:
1. Por administración central (oficina).
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
2. Por administración de campo (obra).
Para poder determinar adecuadamente la cuantía de estos costos será indispensable
conocer la estructura de organización de las oficinas generales y la de cada obra en
particular; ello permitirá establecer, por ejemplo, la cantidad monetaria que deberá
destinarse para sufragar la renta de los locales, el uso de los muebles y equipos de
oficina, así como sus depreciaciones, el consumo de papelería y desperdicios
generados, los honorarios por asesorías legales y consultorías técnicas externas y,
en general, todo aquello que permita ejecutar las actividades inherentes y de apoyo
de la obra.
También debe estar consciente de establecer reservas en su documentación para
incluir cosas tales como sumas provisionales y costos de producción, que cubran
productos especiales y condiciones desconocidas. Al constructor le preocupará
preparar estimaciones del costo para su organización para la elección física de los
elementos que contrate para construir e instalar, desde los cimientos hasta los
acabados. Para esto debe añadir una utilidad que le proporcionará la organización
con un rendimiento razonable por los riesgos que toma.
Por tanto, es importante que cada parte individual se interese por el costo de la
estimación de la parte del proyecto de la cual es responsable, ya que cada una
experimentará un nivel diferente de costos.
En cualquier etapa una estimación explica los costos pronosticados, y en muchos
casos los costos que no se deben a la construcción de las instalaciones variarán
proporcionalmente con la magnitud del costo físico de la estimación del proyecto,
aunque no siempre es este el caso.
Debe prepararse una estimación para cada fase del desarrollo, conforme se tenga
Información más definitiva sobre los detalles del proyecto (según se desarrolle el
diseño) las estimaciones anteriores se hacen cada vez menos válidas, y es necesario
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
hacer una nueva estimación basándose en información más confiable. Las
estimaciones que evolucionan le proporcionan a la gerencia una información
continua sobre costo, que afecta las fases en curso de los procesos de diseño y
construcción.
La exactitud de cada estimación varía con el grado de información que se tenga
disponible sobre el proyecto a partir de la cual se produzca. Según se desarrolla el
diseño cada fase y especificaciones se vuelven más claras, se notan más detalles, y
progresivamente la estimación es más confiable.
Durante estas primeras etapas del diseño hay mucha incertidumbre, misma que debe
ser compensada por una suma o una cantidad apropiada para contingencias con el
objeto de cubrir conceptos que aún no están definidos. Conforme el diseño progresa
y se especifican las áreas indefinidas, se reduce esta reserva para contingencia, y la
estimación se detalla progresivamente.
Para cada estimación, los detalles a los que se fijará precio habrán de dividirse en los
componentes más pequeños posibles para evaluar y documentar en un marco de
trabajo lógico. Este marco de trabajo, que va desde la definición del alcance del
proyecto hasta las descripciones de los componentes del diseño totalmente
detallados, recibe un precio partiendo de los costos reales pertinentes y actuales
analizados de una obra realizada con anterioridad de una naturaleza semejante.
En una etapa temprana de la concepción del proyecto se requiere planear la
estimación para ayudar a determinar la factibilidad del proyecto y el desarrollo de las
decisiones sobre política. Por tanto, ésta es probablemente la fase más importante
de la estimación, pero, paradójicamente, es la fase en donde menos información se
tiene disponible.
Los detalles utilizados para planear las estimaciones se extraen, en general, de
esbozos o definiciones de alcance que, en esencia, son registros documentados de
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la cohesión de ideas del propietario y el diseñador o proyectista. Esta documentación
constituye un detalle de diseño poco tangible, pero puede representar los únicos
datos cuantitativos a partir de los cuales se establece la estimación inicial.
Habrá de identificarse el espacio y/o capacidades de la planta dentro del resumen del
alcance, y la planeación de lo estimado se prepara sobre la base de una definición
cuantitativa de un solo parámetro, por ejemplo:
• Costo por metro cuadrado de espacio para oficinas o viviendas.
• Costo por número de camas por hospital.
• Costo por salida en kilowatts-hora de una planta generadora.
• Costo por tonelada por día de una fábrica o planta.
• Costo por litro por día de una planta de drenaje o alcantarillado.
• Costo por movimiento de pasajero en la hora pico de viaje para los
servicios de aeropuerto.
• Costo por número de barcos por hora pico en los servicios portuarios.
No obstante, para fines financieros y de evaluación del flujo del presupuesto, es
necesario referir los costos por unidad de tiempo de trabajo, primordialmente, por
día, por semana, o por mes.
La ingeniería conceptual tiene lugar después de que se han tomada las decisiones
básicas del diseño y se han definido extensamente los sistemas constituyentes que
formarán la instalación. La ingeniería conceptual es el ejercicio de unir a los sistemas
y asignaciones de espacio de una manera funcional para formar el esquema
completo de las cosas. Se producen dibujos esquemáticos y se esbozan
especificaciones a partir de las cuales se cuantifican y calculan estimaciones de la
segunda etapa.
En la parte detallada de ingeniería los diseños esquemáticos o conceptuales se
consolidan y se realizan diseños y especificaciones detallados. Se establecen los
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
sistemas y subsistemas de ingeniería de un proyecto, y se identifican las partes
componentes. Si el diseño de un componente está bien definido y especificado
razonablemente, representa un conjunto de artículos o conceptos que pueden
compararse e instalarse, permite la producción de una estimación detallada de los
costos de ingeniería al cual se añade la utilidad anticipada del constructor. Esta
estimación del diseño final representa la suma probable que presentará el
concursante con la cotización más baja posible para las instalaciones documentadas.
Una fase de la estimación de construcción, realizada por un contratista que concursa
para el trabajo proyectado u obra proyectada, de ordinario es la estimación final de
un proyecto antes de comenzar el trabajo. En esta etapa resulta importante tener en
mente no sólo lo que se ha hecho, sino también cómo se va a hacer el trabajo para
satisfacer todos los requisitos de los documentos contractuales, de la manera como
dicte la lógica derivada de la complejidad del proyecto.
También habrá de formularse una estrategia detallada de operación a partir de la
cual se produzca una estimación basada en los recursos; añadiendo la utilidad y los
gastos generales, constituyéndose así la oferta que se presentará.
Las fases de la estimación que se mencionaron muestran la evolución que existe
durante el proceso de construcción de una obra, pero siembre habrán de
considerarse refinamientos adicionales que pueden modificar, ampliar o ajustar una
estimación presupuestal.
2.2. El Método del Costo Neto de Reposición.
Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e inmuebles, y
no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para establecer
cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el
costo que tendría reponer un bien específico en términos efectivos, en el estado que
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se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propósito
primordial de un seguro.
Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en mercados
primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más utilidad) como
fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es determinar la
cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de
valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su productor, pero
descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al tiempo en que ha
estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en que se encuentre al
momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los debidos a su obsolescencia
técnica y/o económica que resulte por la posible aparición de nuevos bienes
sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí, o bien, mejoras en su
proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y, como consecuencia,
redunden en la disminución del costo de fabricación.
Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio (para el
productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo de reposición
nuevo" (C. R .N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin uso y de
adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no reúne
estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado, normalmente
reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al concepto de
"costo neto de reposición" (C. N. R.) y que son derivados de:
1. Los años que ha estado en uso,
2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,
3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.
Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a través del
"factor por vida agotada" (F. Va.), el cual considera los años que ha estado en uso el
mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil consumida" (V. U. C.)
y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o sea, su "vida útil total"
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"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
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(V. U. T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más adelante, aunque
cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la experiencia del
valuador, quien podría aplicar un factor estimativo fundamentado razonablemente en
una inspección visual del bien.
La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia técnica" (F.
Ot.), que se determina mediante la observación directa por el valuador atendiendo al
modelo del bien y a la vigencia de su uso actual. A este factor se le suele llamar
"factor por obsolescencia funcional" (F. Of.), o también "factor por obsolescencia
económica" (F. Oe.), ya que el avance tecnológico que se incorpora a los bienes
repercute, primordialmente, en la eficiencia de las funciones que realiza, dando como
resultado que su rendimiento y costos de operación y mantenimiento sean menores,
además que el precio de adquisición también se ve modificado.
El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a
través del "factor por conservación" (F. Co.), también llamado "factor por
mantenimiento" (F. Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante
observación directa y atendiendo a su experiencia.
Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia de los
valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la escala del uno
al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde
corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes
nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro,
que significa muy mal estado. Los valores tres, dos, y uno significan que el bien se
encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide entre
diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del "factor por
demérito" (F. De.) que será abordado más adelante.
Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de reposición son
dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:
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1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a
cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a
valuar, representándose por la expresión:
C. N. R. = C. R. N. [(F. Va.)(F. Co.)(F. Ot.)]
2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de valores
a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le
consideró una importancia determinada según el bien a valuar,
caracterizándose por la expresión:
C. N. R. = C. R. N. [(F. Va.)(A) + (F. Co.)(B) + (F. Ot.)(C)]
Donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio
por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.
Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo que la
del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo que
parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad,
conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición
nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situación; en
cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación en
el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la
ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el
principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en
virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman
simultáneamente valores diferentes de la unidad.
La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada bajo
ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando se trata de bienes usados
o que son destinados a la producción de beneficios económicos o financieros, pero
sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía monetaria que
podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable que el concepto
del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en que este concepto,
junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia numérica (el momento del
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intercambio entre el oferente y el demandante), sin olvidar que la idea de un bien
nuevo con la que se está partiendo.
No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el
método establece una cuota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues en
términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo que
costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios
cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado en
lo que a los valores de cambio y de uso se refiere.
Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de
reposición integra el valor del terreno que puede tener o no edificaciones construidas
en él (la tierra carece de costo, ya que es un bien imposible de producir), y si es que
las tiene, se adiciona el costo actual de construcción de tales edificaciones,
incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones
especiales, pero descontando los efectos del tiempo que han estado en uso y el
grado de mantenimiento o conservación que se les haya proporcionado, así como
también sus obsolescencias económicas y/o funcionales, para considerar de este
modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del sujeto de valuación.
Cuando se trata de construcciones no contemporáneas, el valuador estimará el costo
de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en realidad y que
contendría el mismo número, tipo y tamaño de habitaciones que el bien que se está
valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples detalles de materiales y
hechuras que darían un carácter único a la propiedad y que actualmente han sido
sustituidos por otros. No obstante, la determinación de los costos habrá de
considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad que posee la propiedad,
pero de acuerdo con su definición conforme a las normas contemporáneas.
Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es
imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
actual, por lo que el valuador tendrá que medir también el efecto de esta condición
sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las características existentes del
bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo deseables
que resulten en el mercado.
Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería exterior e
interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se encuentra en la
actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir características
de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción disponibles en el
mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos, tales como molduras
elaboradas, se pueden encontrar en materiales que tienen la misma apariencia que
los originales de los cuales han sido copiados, aunque dichos materiales podrían ser
más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo cual significaría que se obtendrá
un costo neto de reposición menor.
2.3. El Factor por Demérito.
El factor por demérito (F. De.) será entendiendo como el producto del factor por vida
agotada (F. Va.) por el factor por conservación (F. Co.) y por el factor por
obsolescencia técnica (F. Ot.), es decir:
F. De. = (F. Va.) (F. Co.) (F. Ot.)
Donde:
F. De. Factor por Demérito.
F. Va. Factor por Vida Agotada.
F. Co. Factor por Conservación o mantenimiento actual.
F.Ot. Factor por Obsolescencia técnica o económica.
Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los cinco
criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciación
lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor retardadamente al paso del
tiempo:
1. El criterio contable tradicional
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2. El criterio de Ross Heidecke
3. El criterio HR
4. El criterio Kuentzle
5. El criterio de Ezequiel Siller
2.4. Demérito por el Criterio Contable Tradicional.
Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable, estableciendo que
los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma directamente proporcional al
tiempo transcurrido desde su adquisición, lo cual se traduce en la siguiente expresión
aplicable al caso del factor por vida agotada:
F. Va. = 1-(V. U. C./V. U.T.).
Donde:
F. Va. Factor por Vida agotada.
V. U. C. Vida Útil Consumida expresada en años.
V. U. T. Vida Útil Total también expresada en años.
El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación que
el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la expresión
siguiente:
F. Co. = C./10
Donde:
F. Co. Factor por Conservación.
C. Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en escala
absoluta del cero al diez.
Por lo que toca al factor por obsolescencia técnica, éste tomará un valor entre el cero
y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también establecido
conforme la experiencia y criterio del valuador.
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2.5. Demérito por el Criterio Ross Heidecke.
El criterio de Ross Heidecke involucra el conocimiento de la edad del bien en
cuestión expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico
del bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar
fácilmente el factor por demérito (F. De.) adecuado para aplicarlo en la metodología
valuatoria, según lo siguiente:
F. Va. = 1 - (V . U. C. /V. U.T.)1-4
Donde:
F. Va. Factor por Vida agotada.
V. U. C. Vida Útil Consumida.
V. U. T. Vida Útil Total.
El factor por conservación (F. Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo
señalado en la siguiente tabla:
Tabla 1. Valores del factor por conservación (F. Co.) adoptados por el criterio
Ross Heidecke
ESTADO
Excelente
Muy bueno
Bueno
Regular
Malo
Muy Malo
Pésimo
Desecho
Menos que desecho
CALIFICACIÓN
10
9
8
7
6
5
4
3
2
F. Co.
1.00
0.92
0.84
0.78
0.72
0.64
0.52
0.35
0.11
Fuente: Sapag Chain, N., "Criterios de Evaluación de Proyectos", Me. Graw-Hill, México, 2000, 144 pp.
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"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
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Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que
respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del
valuador como ya ha sido citado.
2.6. Demérito por el Criterio HR.
Del mismo modo que el criterio anterior, se toma en cuenta la edad del bien a valuar
y su estado físico mediante la asignación de una calificación estimativa. El factor por
vida agotada se calculará, según el criterio "HR", de la siguiente forma:
F. Va. = 1 - (V . U. C./V. U.T.)2
Donde:
F.Va. Factor por Vida agotada.
V. U. C. Vida Útil Consumida.
V. U. T. Vida Útil Total.
El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la manera
siguiente:
F. Co. = 1 - [{(10 - C.)2 + (10 - C.)} {1 - P. D. N.} / 56]
Donde:
F. Co. Factor por Conservación o mantenimiento actual.
C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en escala
absoluta del cero al diez.
P. D. N. Porcentaje de Desecho Nuevo.
El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia a un
bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil
remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien
nuevo.
Evidentemente no es factible además de ¡lógico tratar con un bien que al mismo
tiempo sea nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a menos que
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este bien haya sufrido un accidente que lo dañara irremediablemente, pero esta idea
es inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar
geométrico que sirve como cuota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado por
un bien específico con el paso del tiempo y en estado de desecho.
Igualmente, como se refirió en el método anterior, cuando se requiera el cálculo de
un factor por demérito específico, el factor por obsolescencia técnica será
determinado por criterio del valuador.
2.7. Demérito por el Criterio de Kuentzle.
El cuarto de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle postula la siguiente
expresión para determinar el factor por vida agotada:
F. Va. = [(V. R. N.)(V. U. T.)2- (V. R. N. -V. R.)(V. U. C.)2] / [(V. R. N.)(V. U. T.)2]
Donde:
F. Va. Factor por Vida agotada.
V. R. N. Valor de Reposición Nuevo.
V. U. T. Vida Útil Total.
V. R. Valor de Rescate del bien a finalizar su vida útil total
V. U. C. Vida Útil Consumida.
Al igual que el método anterior, el factor por conservación será establecido por el
valuador mediante la expresión siguiente:
F. Co. = C./10
Donde:
F. Co. Factor por Conservación o mantenimiento actual.
C. Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en escala
absoluta del cero al diez.
El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será establecido
conforme la experiencia y criterio del valuador.
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2.8. Demérito por el Criterio de Ezequiel Siller.
Finalmente, el quinto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula la
siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:
F. Va. = 0.30 + 0.70 [(V .U. T. - V. U. C.) / (V .U. T.)]
Donde:
F. Va. Factor por Vida agotada.
V. U. T. Vida Útil Total.
V. U. C. Vida Útil Consumida.
Mientras que el factor por conservación es establecido por el valuador del bien sujeto
a estudio del siguiente modo:
F. Co. = C./10
Donde:
F. Co. Factor por Conservación o mantenimiento actual.
C. Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en escala
absoluta del cero al diez.
Igualmente que los demás métodos referidos, el factor por obsolescencia técnica o
económica, será establecido según juzgue el valuador, dependiendo de los adelantos
tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se
está valuando, las sofisticaciones que les son adicionadas, las disminuciones
considerables en precios, etc.
CAPITULO III
DESCRIPCIÓN DEL CASO DE ESTUDIO
3.1. Descripción del Inmueble.
El inmueble asegurado es una planta industrial ubicada en el Parque Industrial de la
ciudad de Tijuana, B.C., la cual compone de dos edificios (nave y oficinas),
construidos en un terreno descendente de forma rectangular de 4,000 m2 de
superficie; en el exterior cuenta con estacionamiento, patio de maniobras, patio
posterior para sotechados.
3.2. Características constructivas.
3.2.1. Nave Industrial.
Edificio de forma rectangular, con superficie de 1932 m2 construidos; de 60 m de
largo por 32 m de ancho, con estructura de cubierta a dos aguas, con entre ejes a
cada 20 m, con las siguientes características:
Pisos: De concreto reforzado, con juntas transversales constructivas de contracción y
dilatación; cortes transversales con disco a cada 5 m, acabado fino pulido con
allanadora mecánica.
Muros: De block de concreto hueco confinados con cadenas y castillos de concreto
reforzado.
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Estructura metálica: Marcos rígidos a cada 8 m formados por columnas de viga acero
de sección constante en forma de IPR; trabes de acero de sección constante con
viga tipo IPR; larguero de monten estructural de acero para soporte de techumbre de
lámina de 8" de peralte.
Cubierta: Techumbre de lámina galvanizada Pintro tipo R-105, el 5% de la superficie
está cubierta con lámina acrílica traslúcida compatible.
Herrería: Cortinas enrollable de acero en puertas de anden de carga; puertas de
acceso y emergencia en nave de lámina metálica con bastidor de perfiles tubulares
de acceso tipo PTR.
Instalación eléctrica: Alumbrado con lámparas de aditivos metálicos de 400 Watts; y
en zonas de producción con lámparas fluorescentes tipo industrial, alimentación
general en alta tensión llegando al transformador de 100 Kva, derivándose a dos
tableros principales en baja tensión 220 y 440 Volts, posteriormente se distribuye a
dos tableros de control para alumbrado y fuerza, usando tubería de fierro
galvanizado pared gruesa de diversos diámetros, caja registro de aluminio y lámina
galvanizada, y en general usándose cables tipo Vinanel anti-flama de varios calibres.
Instalación hidrosanitaria: Para dos núcleos de sanitarios en el interior de la nave;
con muebles de cerámica esmaltada de calidad económica, tuberías de cobre en
alimentación y PVC sanitario en descargas.
Acabados: Pintura vinílica en muros y falsos plafones en baños; pisos de loseta de
cerámica en baños; pintura de esmalte anticorrosivo en estructura metálica; puertas y
cortinas metálicas con pintura de esmalte anticorrosivo.
3.2.2. Oficinas
Edificio a dos niveles formado por estructuras de marcos rígidos de columnas, trabes
y losas de concreto reforzado, con pisos de loseta de cerámica, muros de tabique o
block de concreto confinados con dalas y castillos de concreto reforzado, con
recubrimientos de aplanado de mortero con loseta de azulejo en baños, falsos
plafones de paneles modulares de fibras acústicas; instalaciones eléctricas en
tubería metálica con lámparas fluorescentes en gabinete de lámina esmaltada para
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VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
empotrar en falso plafón; ventanas con perfiles de aluminio anodinado tipo
Duranodic, con cristales obscuros de 6 mm de espesor; en fachada puertas en
cancel de piso a techo con perfiles de aluminio anodinado Duranodic y cristales
filtrasol; puertas de intercomunicación en oficinas de madera de tambor con acabado
en barniz; aire acondicionado con dos equipos de enfriamiento tipo "fan and coil".
3.3. Descripción de daños.
3.3.1. En nave industrial.
Con fecha 07 de mayo del 2004, se suscito un incendio en el interior de la nave
industrial, por lo observado en el lugar el fuego no se propagó a toda la nave,
concentrándose en la parte media y hacia el fondo de ésta; además el fuego intenso
estuvo limitado a un área de 300 m2 , y solo de ahí se propagó el calor y el humo al
resto de la nave, sin salir a los exteriores y tampoco al edificio de oficinas; por lo que
los daños se clasifican en tres niveles de afectación: por fuego, calor y humo,
respectivamente y que a continuación se detallan.
3.3.1.1. Daños por fuego.
Torcedura parcial a la estructura metálica (dos columnas y tres trabes), torcedura a
largueros de soporte de la techumbre 320 m2, torcedura y colapso de lámina de
techumbre en 640 m2, lámparas de alumbrado y alimentación a equipos de
producción; torcedura de canalón de lámina para bajadas de aguas pluviales;
colapso de muro falso de tabla-roca en zona de máquinas.
3.3.1.2. Daños por calor.
Torcedura parcial de largueros de soporte de la techumbre 200 m2; torcedura y
colapso de lámina de techumbre 800 m2, lámparas de alumbrado; deterioro parcial
de la tubería y cableado de la instalación eléctrica para el alumbrado y alimentación a
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"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
equipos de producción; deterioro de tableros de control eléctrico; torceduras de
bajadas pluviales de PVC.
3.3.1.3. Daños por humo.
Manchas e impregnación de la estructura metálica de columnas, trabes y largueros;
manchas e impregnación a lámparas de alumbrado; impregnación interna de la
tubería y cableado de la instalación eléctrica para el alumbrado y alimentación a
equipos de producción; impregnación interior de tableros de control eléctrico;
manchas e impregnación de hollín en muros perimetrales de block de concreto;
manchas e impregnación de humo en muros y falsos plafones de baños; manchas e
impregnación de humo en pisos y elementos diversos del edificio.
3.3.2. En edificio de oficinas
El edificio de oficinas sólo fue afectado en el circuito de alimentación de instalación
eléctrica, ya que se deriva del interior de la nave de producción, de los tableros
principales; afectados por humo.
3.4. Cuantificación de daños por los ajustadores.
Con los datos e información obtenida en el lugar del siniestro los ajustadores
contratados por la compañía de seguros procedieron a cuantificar los daños
causados por el incendio, estando en desacuerdo desde inicio con los técnicos
nombrados por el dueño del inmueble en cuanto a los daños causados a la
estructura metálica, realizando el dueño por cuenta propia estudios de laboratorio
(pruebas a la estructura) para que se determinase correctamente los daños y
pérdidas en ese concepto.
Con los reportes e información proporcionada por los dueños del inmueble los
ajustadores hicieron sus estimaciones de pérdidas, negociando con los dueños su
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"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
aceptación; la cual fue aceptada de acuerdo con la propuesta inicial, quedando como
a continuación se describe.
3.5. Costo.
3.5.1. Obra civil.
Inicialmente el asegurado hace entrega de presupuesto por la cantidad de
$2'232,459.60 pesos (Dos millones doscientos treinta y dos mil cuatrocientos
cincuenta y nueve pesos 60/100 M. N.) correspondiente a la reclamación por daños a
la obra civil.
Posteriormente y derivado de las revisiones en conjunto con el técnico nombrado por
el asegurado, donde se le hicieron algunas observaciones al presupuesto se acordó
realizar una reconsideración, resultando al final en la cantidad de $1'096,720.27
pesos (Un millón noventa y seis mil setecientos veinte pesos 27/100 M. N.)
De las revisiones por parte de los ajustadores nombrados por la compañía de
seguros a los presupuestos presentados por los técnicos de los dueños,
determinaron que la cantidad correcta a aplicar en la reparación por concepto de
obra civil era la cantidad de $795,111.28 pesos (Setecientos noventa y cinco mil
ciento once pesos 28/100 M. N.)
RECLAMACIÓN INICIAL
$2'232,459.60
RECLAMACIÓN
MODIFICADA
$1'096,720.27
REVISIÓN
AJUSTADORES
$795,111.28
NOTA: El importe escrito es en pesos y no incluye IVA.
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'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
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3.5.2. Instalación eléctrica.
El asegurado entregó un presupuesto inicial por la cantidad de $771,370.55 pesos
(Setecientos setenta y un mil trescientos setenta pesos 55/100 M. N.)
correspondiente a la reparación de instalación eléctrica para el alumbrado de la nave
industrial y para el suministro eléctrico a la maquinaria de producción.
De la revisión realizada por los ajustadores nombrados por la compañía de seguros a
los daños y el análisis del presupuesto presentado por el asegurado determinaron
que la cantidad a aplicar en la reparación del sistema eléctrico sería de $458,948.46
pesos (Cuatrocientos cincuenta y ocho mil novecientos cuarenta y ocho pesos
46/100 M. N.)
TOTAL RECLAMADO
$771,370.55
TOTAL DETERMINADO POR
AJUSTADORES
$458,948.46
NOTA: Importe en pesos y no incluyen IVA.
Adicionalmente, para efecto y proceso de ajuste por parte de los ajustadores
nombrados para atender este siniestro, se realizó el avalúo de la obra civil del
edificio, determinando un valor de:
AVALÚO VALOR REPOSICIÓN
$6'309,405.48
AVALÚO VALOR REAL
$4*031,998.20
3.6. Maquinaria y equipo.
3.6.1. Reporte de inspección.
Después de conocer los antecedentes del siniestro, se revisó el interior del local
donde se encontraban los equipos (dañados) almacenados, y que aparentemente
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habían sufrido daños por los efectos del calory la exposición al fuego directo.
Se revisaron todas las máquinas que se almacenaban ya desinstaladas
encontrándose lo siguiente:
Máquina 57.- Auto Nailer Stanley Bostictch, modelo AJJ00450, número serie S/N.
Este equipo no presenta daños físicos, porque únicamente se considera la oxidación
de la placa, así como la mesa de trabajo.
Máquina 58.- Lijadora de molduras marca Holsander Bouyguy Co., modelo 101,
número de serie 101.
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Este equipo requiere únicamente limpieza en algunas secciones. Todos los
conceptos adicionales no son por efecto del siniestro.
Máquina 59.- Molder SCML modelo Superset, número de serie AB/087391, HP 25,
440-220.
t . • • • J J
I •f É
En este equipo se observó que los conceptos que se están considerando están
inflados y la plancha no requiere reparación.
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 60.- Ensambladura del carrusel Taylor modelo 800120, número de serie S/N
En este equipo no se está considerando el suministro de partes, únicamente la
limpieza, también se esta eliminando el montaje y el encuadre y nivelación.
Máquina 61.- Perforadora múltiple automática Nichols, modelo S/M, número de serie
R605604A.
Este equipo no presenta daños por los efectos del siniestro.
Máquina 62.- Colector de polvos 3HP, I Phase, 4 bolsas.
Este equipo requiere la revisión del motor cambiándole baleros, así como el cambio
de bolsas, limpieza y ajuste.
Máquina 63.- Serrucho de mesa SCM, modelo S-115-F, 5HP, 220/440 V.
n Este equipo no requiere trabajos de reconstrucción por efectos del siniestro.
Máquina 64.- Rip Saw Matterson, modelo 202, número de serie 12017.
Este equipo no presenta ralladuras por efecto del siniestro.
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Máquina 65.- CHP Sawgarland Industries, modelo S/M, número de serie N5101-2-
102587, 71 /2HP, 220/440.
*PKJ" 1
Este equipo no presenta ningún daño en sus secciones, se observa una oxidación en
la cubierta que se produce por falta de pintura.
Máquina 66.- Cortadora Cta. Machines, modelo M2-25, número de serie 3872, 2HP,
220/440 V.
En este equipo no se observa oxidación, así como no cuenta con el sistema eléctrico.
Máquina 67.- Hole-her vertical panel saw, modelo S/M, número de serie 6738.
Este equipo requiere únicamente limpieza.
Máquina 68.- Sierra de cinta Agazzani G, modelo 500, número de serie 5381, 5HP,
480 V.
Este equipo únicamente presenta problemas de oxidación, para lo cual deberá
llevarse a cabo una limpieza y posteriormente una lubricación.
Máquina 69.- Sierra de cinta Band Saw N.R.A., modelo 440248.
Este equipo no sufrió daños, por lo que no se requiere ningún servicio por el evento.
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 70.- Taladro de base Buffalo, modelo 3755.
Este equipo no presenta daños por el evento, tampoco se observan fallas de lo
eléctrico.
Máquina 83.- Lijadora horizontal oscilatoria, modelo H6, número de serie 3226, 2HP,
220 V.
Esta máquina necesita limpieza de equipo, desarmado de equipo, cambio de dos
baleros en rodillo tensor. Las fabricaciones no son producto del siniestro. La pintura
no sufrió daños por el evento.
Máquina 85.- G. P. Machinery Drum Sander, modelo EPN, número de serie G-8528,
2HP, 220 V.
g * " * » ' *
Este equipo presenta daños en el motor por alta temperatura generada por el
incendio, el cual deberá removerse para instalar uno nuevo al igual que el cableado y
el tubo flexible para alimentar el motor eléctrico.
Máquina 86.- Perforadora de banda horizontal sencilla Ritter, modelo PA30, número
de serie 438.
Existe oxidación en flecha de correa armada con baleros lineales.
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Máquina 87.- Perforadora horizontal múltiple RYE Woodworking, modelo 106,
número de serie D850, 71/2 HP, 220/440 V.
. . y
(i
Este equipo presenta daños de oxidación en todos los elementos mecánicos, sin que
deba desarmarse.
Máquina 88.- Timesavers lijadora de banda, modelo 289, número de serie 26906T.
1 f
Este equipo se considera pérdida total.
Máquina 91.- Pindouter BMT, modelo S/M, número de serie B-700.
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Este equipo presenta evidencias de retiro de partes.
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 92.- Serrucho de mesa transponer, modelo BS350, número de serie 99948.
Este equipo presenta oxidación en su interior, lo cual requiere de su desmontaje para
realizar su limpieza.
Referente a los baleros se considera necesario su cambio.
Máquina 93.- Serrucho de mesa EMA, modelo 84-15-11, número de serie KST, 7KW,
220 V.
Este equipo presenta daños por oxidación en la cubierta y en sus componentes
interiores, por lo que se deberá limpiar retirando la oxidación.
Máquina 94.- Taladro de base Delta, modelo S/M, número de serie R9322.
Este equipo presenta daños por oxidación en todos sus elementos por estar
sometido a radiación.
Máquina 95.- Davis and Wells Shaper, modelo FS2.24, número de serie SP178182.
En este equipo se apreció con una alta contaminación por oxidación en la flecha del
motor, ocasionada por el agua que se utilizó para apagar el fuego.
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Máquina 96.- Shapper Ritter Manufacturig, modelo 2.11, número de serie 1130.
A este equipo se le observó gran cantidad de oxidación por efectos de la temperatura
y el agua utilizada por los bomberos. Para llevar acabo el trabajo de limpieza se
deberá desarmar y terminado el trabajo armarse de nueva cuenta y lubricarse.
Máquina 108.-
20.001.240.
Edgebander I. D. M., modelo Dinament/49, número de serie
Este equipo no presenta daños por radiación o fuego directo, pero si tiene daños por
oxidación, lo cual deberá limpiarse y mediante un procedimiento de desarmado y
armado posterior lubricando todos los componentes.
Máquina 110.- Ensambladura de cajones, modelo K11a51.
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Este equipo no presenta daños físicos, únicamente presenta daños por oxidación, las
partes faltantes fueron producto del desmontaje.
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Máquina 112.- Ensambladura de gabinete OCMAC, modelo S/M.
Esta máquina no presenta ningún daño, por lo tanto, no procede reclamación alguna.
Máquina 114.- Ensambladura de marcos, modelo s/m, 1.5HP, 380 V.
Este equipo requiere únicamente de limpieza, los conceptos adicionales no están
considerándose por ser necesarios para mantenimiento.
TRANSPORTADORES 131, 132, 133 v 134.
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De este sistema se observa que se encuentran dañados curvas y rodillo Conveyor
por efectos del agua y radiación, los cuales no pueden ser utilizados.
De acuerdo con los antecedentes que se tenían del reclamo y después de observar
el estado de los equipos, le fue indicado al asegurado que se necesitaba revisar cada
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uno de los equipos para determinar los daños físicos que presentaban y que podían
reclamarse como consecuencia del incendio en la nave industrial. Igualmente le fue
indicado que para llevar a cabo la revisión física, se requería la presencia de los
técnicos que le presentaron la propuesta de reparación, con el fin de ubicar los daños
y determinar conjuntamente los conceptos que reportaron en su propuesta.
Es importante hacer mención que el procedimiento utilizado en el trabajo de revisión
y evaluación de daños requirió discutir con el asegurado todos los conceptos
reclamados como consecuencia del siniestro, sin embargo muchos de estos
conceptos fueron considerados no procedentes, aún así correspondiendo a una
relación comercial la compañía de seguros autorizó realizar ciertas reparaciones a
las máquinas para regresar a su funcionamiento normal, por lo anterior el cliente
aceptó retirar del catálogo de concepto reclamados no procedentes.
3.6.2. Cuantificación de reparación de equipo dañado.
A continuación se podrá observar el catálogo de cada una de las máquinas, así como
las cantidades analizadas por el personal del despacho de ajustes que servirán como
base para la indemnización del siniestro.
Máquina 57.- Auto Nailer Stanley Bostictch, modelo AJJ00450, número de serie S/N.
CONCEPTO FACTURA* UNIDAD VALOR Reparación general del sistema neumático $
Reparación general del sistema eléctrico $ Ajustes y lubricación en general $ 4,398 18 Sub-total $ 4,39818
Máquina 58.- Lijadora de molduras marca Holsander Bouyguy Co., modelo 101,
número de serie 101.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Ensamble general del sistema. $ Ajustar, encuadrar mesa transportadora $ Conexiones eléctricas de motores. $ Reconstrucción general sistema eléctrico $
Limpieza y lubricación general. _$ 4,398 18 Sub-total $ 4,398 18
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Máquina 59.- Molder SCML modelo Superset, número de serie AB/087391, HP 25,
440-220.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Reconstruir tablero de control (material) $ 109,000 00 Reconstruir tablero de control (mano de $ 16,994 10 obra) Alambrado general de maquina (material) $ 7,500 00 Alambrado general de maquina (mano de $ 11,329 40
obra) Reparación general sistema neumático $ 15,000 00
(material) Reparación general sistema neumático $ 9,70216
(mano de obra) Reparación general de 7 motores $ 7,930 58
Reparación flechas para cabezales $ 12,127 70 Reparación plancha y zapatas $ 9,702 16 Servicio, mano de obra $ 10,262 42 Sub-total $ 209,548 52
Máquina 60.- Ensambladura del carrusel Taylor modelo 800120, número de serie S/N | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Limpiar, lubricar, inspeccionar sistema general $ 2,425 54 Remover oxido en prensas 120 brazos $ 8,796 36 Limpiar, remover oxido cadena transportadora S 2,932 12 Reconstruir sistema neumático prensas $ Desarmar y limpiar piston $ Armar bastidor de maquina S Cuadrar, nivelar ensambladora $ -Sub-total $ 14,154 02
Máquina 61.- Perforadora múltiple automática Nichols, modelo S/M, número de serie
R605604A. I C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R |
Limpieza general de maquina $
Inspección y reacomodo sistema eléctrico $
Inspección y ajuste del sistema mecánico _$ -Sub-total $
Máquina 62.- Colector de polvos 3HP, I Phase, 4 bolsas. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Nivelar y ajustar sistema de succión (turbina) $ 800 00 Limpieza general de motor (cambio de baleros) $ 1,200 00 Reconstruir sistema eléctrico $
Reemplazar 4 bolsas (2 de almacenamiento y 2 de filtración) marca Seco $ Reemplazar mangueras flexibles Sub-total $ 2,000 00
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 63.- Serrucho de mesa SCM, modelo S-115-F, 5HP, 220/440 V. | C O N C E P T O j F A C T U R A U | U N I D A D | V A L O R | Limpieza y lubricación de sistema de $ -elevación disco corte Remover oxido de plancha superior $ Reacondicionar sistema eléctrico $ Ajustar, nivelar disco $ Verificar funcionamiento baleros, flecha y $ -motor Sub-total $ -
Máquina 64.- Rip Saw Matterson, modelo 202, número de serie 12017. | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR Limpieza y lubricación de maquina $ Inspección y reconocimiento sistema $ eléctrico Reparación de sistema para lubricar cadena $ transportadora Ajuste general de sistema de corte _$ ; Sub-total $ -_
Máquina 65.- CHP Sawgarland Industries, modelo S/M, número de serie N5101-2-
102587, 71/2HP, 220/440. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Limpieza general de sistema $ Verificar funcionamiento de motor 3> Verificar baleros flecha principal £ Ajuste sistema neumático S Armar mesa _JB ^ _ Sub-total S -
Máquina 66.- Cortadora Cta. Machines, modelo M2-25, número de serie 3872, 2HP,
220/440 V. r C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Remover oxidación, limpiar y lubricar S maquina, limpieza Recostruir sistema eléctrico en general $ Cambiar baleros a motores (material) $ 1,800 00 Cambiar baleros a motores (mano de obra) S 4,851 08
Sub-total
Máquina 67.- Hole-her vertical panel saw, modelo S/M, número de serie6738. I CONCEPTO 1 FACTURA # | UNIDAD | VALOR Limpieza y lubricación de maquina $ 2,425 5 Reconstruir sistema eléctrico $ Ajustar sistema corte $ Ajustar corredor horizontal y vertical _$ ; Sub-total $ 2,425 5
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Máquina 68.- Sierra de cinta Agazzani G, modelo 500, número de serie 5381, 5HP,
480 V. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Limpieza general sistema de lubricación $ 1,212 77
Remover oxido de secciones afectadas $ 1,466 06 Corregir y reparar protecciones S Ajustar volantes y guisa para carrera _$ ^__ Sub-total $ 2,678 83
Máquina 69.- Sierra de cinta Band Saw N.R.A., modelo 440248. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R Limpieza y lubricación maquina $ Verificar funcionamiento de volantes $ Verificar funcionamiento de baleros $ Ajustar sistema para control de carrera y $ corte de banda Sub-total $
Máquina 70.- Taladro de Base Buffalo, modelo 3755. C O N C E P T O F A C T U R A # U N I D A D
Limpieza y lubricación general Remover oxido barra elevación Reacomodo sistema eléctrico Sub-total
Máquina 83.- Lijadora horizontal oscilatoria, modelo H6, número de serie 3226, 2HP,
220 V.
| CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Remover motor de oscilación S 404 25 Remover motor principal $ 404 25 Remover rotor $ 404 25
Desarmar motor oscilatorio GMB baleros $
Desarmar, cambiar baleros motor principal $
Desarmar ambos baleros motos $
Remover oxidación, limpiar y lubricar $ 4,398 18 maquina Fabricación de flecha en taller $ Fabricación mesa y superficie principal $ Remover arrancador $ Limpiar, verificar funcionamiento $ arrancador 2 HP Instalar baleros a motor (material) $ 600 00 Instalar baleros a motor (mano de obra) $ 1,212 77 Instalar baleros a motor principal $ Instalar baleros a motor oscilatorio $ 1,212 77 Instalar motor $ 606 38 Instalar motor principal $ 606 38 Instalar motor de oscilación $ 606 38 Pintura en general _$ -__ Sub-total S 10,455 61
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DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 85.- G. P. Machinery Drum Sander, modelo EPN, número de serie G-8528,
2HP, 220 V. | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR | Remover motor dañado de 2 HP $ 404 25 Remover tubo flexible dañado S 377 64 Remover y cambiar cable eléctrico S 377 64 Remover arrancador S Limpiar, verificar funcionamiento S arrancador Instalar motor nuevo 2 HP 1725 RPM $ 1,800 00 Instalar motor nuevo 2 HP 1725 RPM $ 377 64 Instalar tubo flexible nuevo $ 377 64 Limpieza y lubricación de la maquina $ Instalar cable eléctrico $ 377 64 Instalar arrancador magnético tipo O _$ -__ Sub-total $ 4,092 45
Máquina 86.- Perforadora de banda horizontal sencilla Ritter, modelo PA30, número
de serie 438.
$ $
$
$
$
$
$ $ s
s s $ $
$ $ s
566 47 283 23
283 23
-
606 38
606 38
800 00 1,212 77
566 47 600 00
3,950 00 3,500 00
566 47
13,541 40
I CONCEPTO I FACTURA # | UNIDAD | VALOR Remover motor dañado por el incendio Remover arrancador manual dañado por el incendio motor 5 HP Remover tubo flexible dañado por incendio
Remover cable eléctrico dañado por incendio Remover flecha principal dañado por incendio Desarmar y remover baleros usados daños en flecha principal Rec Flecha en taller torno Rec Flecha en taller tomo (material) Instalar baleros nuevos a flecha principal
Instalar cable eléctrico Instalar tubo flexible Instalar tubo flexible (material) Instalar arrancador manual para motor 5 HP Instalar motor 5 HP Pintura general Sub-total
Máquina 87.- Perforadora horizontal múltiple RYE Woodworking, modelo 106,
número de serie D850, 71/2 HP, 220/440 V. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Remover motores $ 141 61 Desarmar motores para cambiar baleros $ Servicio sistema de elevación $ 549 75 Remover sistema neumático $ Remover válvula neumaüca Limpieza lubricación de maquina Desarmar válvula neumática No Instalar sistema neumático Instalar sistema elevación Instalar baleros Instalar motores Sub-total
Máquina 88.- Timesavers lijadora de banda, modelo 289, número de serie 26906T. 1 CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
_$ -S\ib- total $ -
$ $ $ s $ $ $ $
1,446 06
---
606 36
--
2,743 78
• " • T I C B I B L I O T E C A
4 50
VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 91.- Pindouter BMT, modelo S/M, número de serie B-700. | C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | V A L O R | Reparación general sistema neumático $ Reparación general sistema eléctrico S Realambrado de controles £ Reinstalación sistema de lubricación S Rectificación plancha S 2,425 54 Limpieza y lubricación general _$ 2.932 12 Sub-total $ 5 357 66
Máquina 92.- Serrucho de mesa transponer, modelo BS350, número de serie 99948. I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR Remover arrancador 7 1/2 HP Remover cable eléctrico Remover oxidación, lubricar maquina Remover oxidación sistema de elevación Remover flechas de disco Remover baleros flecha y disco Rect flecha disco Instalar baleros flecha Instalar flecha Instalar sistema de elevación Instalar cable eléctrico Instalar arrancador 7 1/2 HP Sub-total
Máquina 93.- Serrucho de mesa EMA, modelo 84-15-11, número de serie KST, 7KW,
220 V.
$ $ $ $ $ s $ $ $ $ 9.
$ $
141 61 70 80
1,212 77 151 59 151 59 151 59
-151 59 151 59 303 18 70 75
141 50 2,698 56
| C O N C E P T O | F A C T U R A # | U N I D A D | Remover arrancador motor 7 KW Remover cable eléctrico Remover oxidación limpieza de maquina Remover sistema de elevación Remover flecha de disco Remover baleros flecha de disco Rec flecha disco Instalar baleros flecha, disco Instalar flecha disco Instalar sistema elevación Instalar cable eléctrico Instalar arrancador Instalar guia para corte Sub-total
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
V A L O R |
--2,932 12
606 38 303 18 151 59
151 59 151 59 303 18
---4 599 63
Máquina 94.- Taladro de base Delta, modelo S/M, número de serie R9322. I CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR |
Máquina 95.- Davis and Wells Shaper, modelo FS2.24, número de serie SP178182. | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | Remover y desarmar flecha principal Remover baleros usados, dañados en flecha principal Remover, limpiar, lubricar, verificar funcionamiento al sistema elevador Remover caja eléctrica de madera Remover arrancador Limpieza y lubricación de maquina Remover tensor de madera Instalar baleros nuevos a flecha principal
Armar e instalar flecha principal Instalar sistema de elevación Instalar caja eléctrica nueva Instalar arrancador nuevo Instalar tensor de banda nueva Sub-total
$ $
$ $ $ $ S
$ $ $ $ $ $ s
VALOR | 1,212 77
606 38
1,212 77
--
2,932 12
-606 38
1,212 77 1,212 77
---
8,995 96
51
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Máquina 96.-Shapper Ritter Manufacturig, modelo 2.11, número de serie 1130. CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR
Remover sistema de transporte Remover oxidación, limpieza lubircacion maquina Remover arrancador Des Limpieza verificar funcionamiento de arrancador Remover y desarmar flecha principal Rectificar flecha principal Remover baleros de flecha principal Remover motor Remover, limpieza, lubricar, ajustar funcionamiento sistema eléctrico Armar e instalar flecha principal Instalar sistema de elevación Instalar arrancador Instalar motor Instalar sistema de transporte nuevo Sub-total
1,212 77 606 38
Máquina 108.- Edgebander I. D.
20.001.240.
M., modelo Dinament/49, número de serie
CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR Cambio baleros 5 mot alta velocidad Cambio baleros 5 mot alta velocidad Limpieza sistema elevación, flechas, barras soporte, torn, ajustadores Limpieza sistema elevación, flechas, barras soporte, torn, ajustadores Reparación controles eléctricos Reparación sistema pegamento Reparación sistema rodillos y cadena transportadora Ajuste general de maquina Sub-total
11,000 00 3,638 31 6,063 85
Máquina 110.- Ensambladora de cajones, modelo K11a51,
CONCEPTO FACTURA # UNIDAD VALOR Reconstruir rectificador de barras sin fin Reconstruir piston principal Verificar estado de empaque justar y cuadrar planchas laterales Limpiar, lubricar maquina en general Sub-total
Máquina 112.- Ensambladora de gabinete OCMAC, modelo S/M. CONCEPTO
Limpieza y lubricación de maquina Reemplazo mangueras neumáticas 30% Remover oxido en barras de elevación Insp pistones Sub-total
| FACTURA # j UNIDAD | VALOR
Máquina 114.- Ensambladora de marcos, modelo s/m, 1.5HP, 380 V. | CONCEPTO Limpieza y lubricación sistema mecánico Remover oxido de maquina Limpieza general bomba hidráulica Cambio de aceite y filtros Inspección empaques para pistones
I FACTURA # | U N I D A D I S $ s $ $ $ s
V A L O R | 1,212 77 4,398 18
5,610 95
52
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
Transportadores 131, 132, 133 y 134 | CONCEPTO | FACTURA # | UNIDAD | VALOR Curva de 90° sección de transformadores $ 5,061 8 de rodillo (Conveyor) de 30" X 90" con rodillo concéntrico Curva de 90° sección de transportador de $ 20,247 3 rodillo (Conveyor) de 30" X 90" con rodillo concéntrico Transportador de rodillos Conveyor de 30" $ 67,683 9 X 10" con rodillo de 3" de diámetro y de 3" de distancia de centro a centro Transportador de rodillos Conveyor de 30" $ 99,645 8 X 10" con rodillo de 3" de diámetro y de 3" de distancia de centro a centro Sub-total S 192,638 9
3.7. Conclusiones de los ajustadores.
"Considerando todos los elementos encontrados en la inspección ocular, así como en
la segunda inspección detallada de cada uno de los equipos, se determinó que en
todas las máquinas se puede ejercer principalmente un trabajo de limpieza y
engrasado, eliminando con eso la oxidación existente".
"De las máquinas que presentaban daños físicos considerables igualmente se llevó a
cabo la evaluación, de la cual se obtuvieron los resultados de reparación,
considerándose la reposición de las partes que sufrieron daños."
3.7.1. Estimado total de reparación de equipo. | EQUIPO
Maquina 57 Maquina 58 Maquina 59 Maquina 60 Maquina 61 Maquina 62 Maquina 63 Maquina 64 Maquina 65 Maquina 66 Maquina 67 Maquina 68 Maquina 69 Maquina 70 Maquina 83 Maquina 85 Maquina 86 Maquina 87 Maquina 88 Maquina 91 Maquina 92 Maquina 93 Maquina 94 Maquina 95 Maquina 96 Maquina 108 Maquina 110 Maquina 112 Maquina 114 Transportadores 131 132133 134 Total Indirectos Gran Total
I $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
y
$ $ $ $
IMPORTE | 4 398 18 4 39818
209 548 52 14 154 02
2 000 00
-6 651 08 2 425 54 2 678 83
10 455 61 4,092 45
13,541 40 2 743 78
5,357 66 2,698 56 4 599 63
8 995 96 11674 79 28 032 46
2 932 12
5 610 95
192,638 92 539,628 64
97 157 12 636,785 76
53
'VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
3.7.2. Análisis de costo de la cuadrilla.
"Los costos y tiempo necesarios para llevar a cabo todas las actividades requeridas
para reparación fueron desarrolladas en gabinete, preparando con personal propio
de los ajustadores, las cuadrillas para llevar a cabo las actividades correspondientes
a cada concepto (se anexa costo de la cuadrilla)."
CONCEPTO SUELDO DIARIO
IVA DE M 0
COSTO POR
JORNAL 8 HRS
COSTO POR HR JOR 8 HRS
Mecánico Ayudante
Eléctrico Ayudante
Oficial Ayudante
Oficial Ayudante Ayudante
$ $ $
$ $ $
$ $ $
$ $ $ $
756 00 298 67
1,054 67
695 50 289 67 985 17
695 50 289 67 985 17
695 50 289 67 289 67
1,274 84
$
$
$
$
158 20
147 78
147 78
191 23
$
$
$
$
1 212 87
1,132 95
1,132 95
1,466 07
$
$
$
$
151 61
141 62
141 62
183 26
Fuente: Del 3.5.1. al 3.7.2 Corporación Internacional de Ingeniería, S.A. de C.V, "Evaluación y cuantificación de los daños
sufridos por la maquinaria y equipo", México, 2004.
3.8. Equipo de oficina.
El equipo que a continuación se relaciona se toma en cuenta únicamente para
efectos de conocer el valor actual en el momento del sinietro, ya que no presentan
daños que implique un costo en su reparación, sino únicamente de limpieza ya que
fueron contaminados por humo, pero su funcionamiento sigue siendo normal de
acuerdo a su vida útil agotada.
• Aire acondicionado de 12,500 Btu/hr Marca Carrier.
• Aire acondicionado de 23,500 Btu/hr Marca Carrier.
• Aire acondicionado de 27,800 Btu/hr Marca York.
54
VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS
• Anaqueles metálicos tipo esqueleto con 7 entrepaños de 0.90x0.30x2.21
• Archivero color arena, modelo 1539AR.
• Archivero con caja de seguridad, color arena, modelo 1539AR.
• Archivero de 2 gavetas oficio 0.50 X 0.76m.
• Aspiradora modelo Jomatt de uso semi-industrial serie # 271, incluye
aditamentos.
• Caja fuerte contra incendio marca Mongardex, línea Óptima 2, modelo SP5019
de 152 cm. de alto, 67 cms. de ancho, 67 cm. de fondo equipada con una
cerradura digital Sargent & Gr73eenleaf modelo 6120 con retardo de 1a 9
minutos, tres entrepaños.
• Casillero modelo 1670.
• Casilleros.
• Computadora 486 Dlc de 40 Mhz, 128 Kb cache, 4 Mb de memoria principal,
Ram disco duro de 210 Mb, 14' monitor Super Vga color Multisync, tarjeta de
video Svga 512 Kb, 1 drive de 3 1/2 de 1.44 Mb, 1 mouse, 1 puerto paralelo 2
seriales, controlador de fuente.
• Copiadora, máquina telecopiadora marca Xerox mod. 7225
• Escritorio ejecutivo arena, modelo 600PNAR
• Escritorio metálico en escuadra con 1 pedestal cubierta de madera forrada con
chapa melanina 1.51x0.75x0.76
• Extinguidores de polvo Co2 2.5 Kg.
• Fax center Dwc 160, # de serie OEM6019492, OEM6015070, OEM6015108
• Horno de microondas Sanyo.
• Impresora HP Laserjet 6p 8ppm, 600X600 DPI de resolución, 2Mb Ram puerto
serial y cable paralelo de 6 Fts.
• Máquina de escribir AX325 Brother
• No break inteligente marca APC modelo 1400 1000va/670 Watts serie No.
3FB9906004845
• Perchero con 4 ganchos
Proyector Visión 260 W331DMAT00239
55
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
• Silla secretarial con pistón neumático base en polipropileno, rodajas tipo yoyo,
acojinada y tapizada en tela
• Sillón ejecutivo Iris
• Teléfono analógico Lucent
3.9. Autos y camiones.
Las unidades que se detallan se toman en cuenta únicamente para efectos de
conocer el valor actual en el momento del siniestro, ya que los daños presentados
son mínimos y los deducibles a aplicar no son rebasados por los costos de
reparación.
• Automóvil marca Nissan modelo Tsuru GSI austero t/m, año 2002, no. de motor
GA16-840729R, # de serie 3N1EB31S62K423956, 4 puertas, 4 cilindros
capacidad 5 pasajeros combustible gasolina, color blanco polar gris.
• Camioneta marca Chevrolet tipo Van V8 año 2002 importado, # de serie
1GCHG35R221171255, capacidad 1.5 toneladas, 8 cilindros, color blanco
Olimpo.
• Pick-up marca Nissan Std año 2001, no. de motor KA24-964470M, # de serie
3N6CD12S81K032482, capacidad 3 pasajeros, 2 puertas, 4 cilindros
combustible gasolina, color blanco polar gris.
CAPITULO IV
RESULTADOS Y CONCLUSIONES
4.1. Resultados.
De la documentación recabada como información y del análisis realizado se encontró
una serie de procedimientos aplicados en el proceso de valuación de los daños
causados por incendio, el cual en este caso particular, no se apegan a los
procedimientos de valuación que las leyes y reglamentos exigen actualmente.
De las cotizaciones realizadas por el propietario para reclamar las indemnizaciones
por daños por incendio en el inmueble y equipo de su propiedad, recurre a personas
morales y físicas especializadas y dedicadas a la venta y/o reparación de equipos
para el giro al que se dedica el propietario, los cuales son de la calidad moral
aceptable por él y por lo tanto cuentan con su confianza; sin embargo cuando los
ajustadores revisan los presupuestos y determinan que las cantidades no son
correctas o están más elevadas de lo que ellos consideran, provocan un
enfrentamiento o choque emocional para con lo que el propietario pretende; por no
tener la capacidad los ajustadores y desde un principio explicarle que el avalúo final
de los daños va a ser el resultado de comparar varios presupuestos (método no
recomendado) para determinar las cantidades monetarias a indemnizar.
Es importante comprender y entender los valores de reposición de los bienes que se
están valuando, con la finalidad de determinar si es factible una reparación o si es
57
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
mejor considerar una pérdida total, tomando en cuenta la obsolescencia del equipo
principalmente, ya que en las construcciones es difícil que se presente dicho
fenómeno, es política de algunas compañías de seguros, considerar un porcentaje
del valor de los bienes muebles (generalmente es el 50%) como un máximo para
considerarlo como reparable y al ser rebasado ese porcentaje considerarlo como
pérdida total, sin importar si se puede o no reparar ese bien asegurado.
Los ajustadores de daños buscan "abaratar" o bajar los costos de reparación como
un método para ahorrarle recursos a las compañías de seguros, pero no toman en
cuenta que con eso molestan a los clientes, provocando que el cliente cancele las
pólizas y con ello se obtiene un ahorro mal entendido, que a través del tiempo estos
cliente se vuelven desconfiados y prefieren no asegurarse a menos que se les exija
por la contratación de un crédito con alguna institución financiera o por alguna
autoridad.
58
VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS'
4.2. Comparativo de valores obtenidos en el esquema de metodología de valuación
contra los valores obtenidos por los ajustadores de seguros.
Inmueble y Valores resultantes de Valores de reparación maquinaria avalúo obtenida por ajustadores Diferencia resultante Diferencia en %
Inmueble sin terreno Máquina 57
Máquina 58
Máquina 59
Máquina 60
Máquina 61
Máquina 62
Máquina 63
Máquina 64
Máquina 65
Maquina 66
Máquina 67
Máquina 68
Maquina 69
Máquina 70
Máquina 83
Máquina 85
Maquina 86
Maquina 87
Máquina 88
Máquina 91
Máquina 92
Máquina 93
Máquina 94
Máquina 95
Máquina 96
Máquina 108
Máquina 110
Máquina 112
Máquina 114
Transportadores 131,132,133 y 134 Total
Indirectos
Gran Total
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
$
$
8,806,000 00
65,740 32
14,047 42
736,035 30
103,799 85
75,481 37
5,848 70
23,893 21
7,772 49
27,824 98
3,408 12
6,327 71
6,772 38
6,460 80
2,951 41
24,284 61
16,848 25
62,118 38
54,609 57
10,490 42
18,086 38
15,163 79
18,592 94
7,696 83
17,119 08
13,921 01
354,320 00
191,443 53
125,181 81
152,684 24
2,504,599 50
13,479,524 40
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
$ $ $ $
1,254,059 70
4,398 18
4,398 18
209,548 52
14,154 02
-2,000 00
---
6,651 08
2,425 54
2,678 83
--
10,455 61
4,092 45
13,541 40
2,743 78
-5,357 66
2,698 56
4,599 63
-8,995 96
11,674 79
28,032 46
2,932 12
-5,610 95
192,638 92
539,628 64
97,157 12
2,430,474 10
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
$ -$ -$ $
7,551,940 30
61,342 14
9,649 24
526,486 78
89,645 83
75,481 37
3,848 70
23,893 21
7,772 49
27,824 98
3,242 96
3,902 17
4,093 55
6,460 80
2,951 41
13,829 00
12,755 80
48,576 98
51,865 79
10,490 42
12,728 72
12,465 23
13,993 31
7,696 83
8,123 12
2,246 22
326,287 54
188,511 41
125,181 81
147,073 29
2,311,960 58
539,628 64
97,157 12
11,049,050 30
14 24%
6 69%
31 31%
28 47%
13 64%
0 00%
34 20%
0 00%
0 00%
0 00%
195 15%
38 33%
39 56%
0 00%
0 00%
43 05%
24 29%
21 80%
5 02%
0 00%
29 62%
17 80%
24 74%
0 00%
52 55%
83 86%
7 91%
1 53%
0 00%
3 67%
7 69%
Fuente. (X-Factory Machinan/ Yellow Pages, "Catalogo de maquinaria", USA, http //www xfactorv com , Amazon Tools &
Hardware, "Catálogo de maquinaria", USA, http //www amazon com/qp/browse html/ref=amb hnk/104-4647043-
8878305?%5Fencodinq=UTF8&node=552894&%5Fencodinq=UTF8)
59
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
4.3. Conclusiones.
1. Se utilizó por los ajustadores principalmente el método de comparación para
determinar los costos de reparación tanto de los daños en obra civil, como los que
presentó en maquinaria y equipo, método que conduce a encontrar una cantidad
monetaria para indemnizar daños causados por riesgos cubiertos en una póliza de
seguros, pero que causa mucha desconfianza en el asegurado, siendo necesario que
los ajustadores o el funcionario de la compañía de seguros realicen un trabajo
adicional para convencer al cliente y éste, acepte el pago por indemnización.
Presentándose que en ocasiones el cliente acepte por necesidad, más que por el
convencimiento real de que ese cálculo realizado como avalúo es correcto.
2. Se realiza un avalúo en forma por demás inaceptable de la construcción (nave
industrial y edificio de oficinas) para la práctica valuatoria, debido a que no se toman
en cuenta datos y factores fundamentales para obtener un valor real del inmueble
como tal, siendo primordial para determinar el porcentaje que representan los daños
causados en un edificio por un siniestro ocurrido por causas naturales o por causas
accidentales e intencionales.
3. Como consecuencia de lo anterior, esta práctica conduce a crear conflictos entre
asegurados y compañías de seguros en general, no tanto por los clausulados de los
contratos de las pólizas, sino por no estar de acuerdo con las cantidades a
indemnizar, y al no aceptar, eso conduce a consultar a especialistas para que los
asesoren y buscar la forma de obtener más dinero de las compañías, que al verse
demandadas, a veces prefieren negociar o irse a demandas que en cualquiera de la
formas que se solucione el problema, ya enfrentaron actos que se podían haber
evitado, invirtiendo tiempo y recursos monetarios adicionales encareciendo con ello
la actividad.
4. Como resultado del análisis de los valores obtenidos por los ajustadores
autorizados por la compañía de seguros, se concretaron a cotizar la reparación sin
60
"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
tomar en cuenta el valor comercial del mismo, por lo tanto sus conclusiones son
hasta cierto punto parciales, debido a que no estiman el valor real del equipo o del
valor de reposición y solo utilizan el costo de reparación para la toma de decisiones
en la indemnización.
La indemnización resultante después de haber acordado entre los ajustadores, el
asegurado o sus asesores, se apega a la Ley sobre el Contrato de Seguro, porque
existe un perito nombrado por el asegurado que lo representa, y otro por parte de la
compañía de seguros con la intención de determinar los montos a indemnizar,
además en las condiciones generales que se anexan como parte del contrato se
establece que: "La Compañía, en caso de siniestro bajo términos del presente
Contrato de Seguro que afecte al inmueble o contenidos, puede optar por sustituirlos
o repararlos a satisfacción del Asegurado, o bien pagar en efectivo el valor real de
los mismos en la fecha del siniestro, sin exceder de la Suma Asegurada en vigor".
(Póliza de Seguro Múltiple Empresarial, "Condiciones Generales", Mapire Tepeyac, S.A., México, s.f.)
6. Después de analizado y corroborado que la indemnización se apega a las
condiciones generales del contrato, sin embargo, desde el punto de vista del los
principios y métodos de valuación vigentes deja mucho que desear por el método
aplicado en este caso en particular, ya que difieren con mucho entre los valores que
calculan los asesores del asegurado y los que determinan los ajustadores, además
de no tomarse en cuenta factores e índices que reflejarían un monto más real.
4.4. Recomendaciones.
Se recomienda que las compañías de seguros capaciten o contraten personal para
que realicen ese tipo de trabajo con conocimientos adquiridos académicamente con
antelación, de tal forma que desde el inicio del trabajo a realizar, puedan convencer
al cliente de que la valuación de los daños serán reales causando la confianza
necesaria, y permitan a las compañías de seguros conservar sus clientes a través del
tiempo.
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"VALUACIÓN DE INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL, PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
En caso de controversia o desacuerdo por alguna de las partes involucradas con los
resultados de los ajustes realizados, en primera instancia las compañías de seguros
junto con los asegurados deberán acudir a las asociaciones, colegios o cámaras
como agentes de consulta para la revisión de valuaciones, organismos formados por
profesionales en ese ramo.
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VALUACIÓN DE INMUEBLE MAQUINARIA Y EQUIPO DAÑADOS POR INCENDIO EN UNA PLANTA INDUSTRIAL PARA ESTABLECER CRITERIOS ADECUADOS
DE INDEMNIZACIÓN POR UNA COMPAÑÍA DE SEGUROS"
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ANEXOS
1. AVALÚO DE EDIFICIO COMPUESTO POR NAVE INDUSTRIAL Y OFICINAS
ADMINISTRATIVAS
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA COQJ-00001-2005
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RESUMEN DE AVALUÓ INMOBILIARIO
Inmueble que se Valúa:
NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS
Solicitante del Avalúo: ALEJANDRO HERNANDEZ DE LA FUENTE, DIRECT Propietario del Inmueble: PARQUE INDUSTRIAL DE TIJUANA, S. A. Ubicación del Inmueble: Calle y N°
6 ORIENTE 1632
Int.: X Colonia/Fraccionamiento
CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY Municipio/Delegación
TIJUANA Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa
TIJUANA, B. C.
Edad: 20 Años Vida Total:140 Años
Vida Útil Remanente: 20 Años Recámaras: X
Unidades Rentables: X RelaciónC/T: 61.49%
(Porcentaje de terreno ocupado por las construcciones)
Cuenta Predial:, NO SE OBTUVO
Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se valúa
Estado Conservación: Normal, se observó mantenimiento continuo al inmueble Proyecto: Bueno, de diseño y ejecución profesional.
Estacionamiento: NO TIENE Seguridad Estructural:
Zona: Servicios:
No se aprecian grietas, fallas o asentamientos PARQUE INDUSTRIAL SON DE BUENA CALIDAD
Presupuesto Presentado: Avance de Obra:
Conceptos realizados: Obra faltante:
Conceptos faltantes: Terminado: SI ESTA TERMINADO
Observaciones: NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS: describir el inmueble iniciando por el terreno, los diferentes niveles, describir de manera que permita identificar la distribución de las distintas areas o espacios que conforman la propiedad
Enfoque Fisico: $ Enfoque de ingresos: $ Enfoque de Mercado: $
Valor de Seguro: $
9,850,000.00 8,700,000.00
15,767,000.00 5,694,245.84
Perito valuador:
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
VALOR COMERCIAL $ 9,850,000.00 Fecha del Avalúo: Noviembre 24, 2005
COQ J-00001-2005
I. ANTECEDENTES Perito Valuador: Nombre: ING. J ALOIX COPADO QUINTANA
Cédula Profesional: 1190155 Autorización para ejercer la especialidad: CQ-011932 (Valuación Inmobiliaria)
Reg. Colegio Profesionistas, Especialidad(es): CMIC-0664, C-H-04 (Inmuebles) Vigencia: 31 de Diciembre de 2010
Solicitante del Avalúo: Nombre: ALEJANDRO HERNANDEZ DE LA FUENTE, DIRECTOR DIVISIONAL Domicilio: DR. ALT # 1 ESQ. VIA RÁPIDA, ZONA RIO, TIJUANA, B. C.
R.F.C.: COQA-590516-PT8
Inmueble que se valúa (uso): Régimen de propiedad: Ubicación del Inmueble: Calle:
No.: Col./Fraccionamiento: Delegación/Municipio:
C.P.: Ciudad y Edo.:
N° de Cuenta Predial / Reg. Catastral: N° de cuenta de agua Propietario del inmueble: Nombre:
Fuente de referencia: Domicilio:
NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS Privada. 6 ORIENTE 1632 Interior: X CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY TIJUANA 22518 TIJUANA, B. C. NO SE OBTUVO NO SE OBTUVO PARQUE INDUSTRIAL DE TIJUANA, S. A. PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE DR. ALT NO. 1, ESQ, VIA RÁPIDA, ZONA RIO, TIJUANA, B . C.
Fecha de la visita al inmueble que se valúa: 23 de Noviembre de 2005 Fecha de avalúo: 24 de Noviembre de 2005 Objeto del Avalúo: Determinar el valor comercial del inmueble Propósito o destino del Avalúo: DETERMINAR LA INDEMNIZACIÓN CORRECTA POR SINIESTRO (INCENDIO )
II. CARACTERÍSTICAS Clasificación de zona: (uso, categ.) Tipo de entorno: Tipo de construcción predominante: (calle/zona) índice de saturación zona: (% aprox.) Densidad de población en la zona: (Hab/Ha) Densidad habitacional de la zona: (viv./sup.) Nivel socio-económico: (predominante) Contaminación ambiental: (tipo/grado) Contaminación auditiva: (fuente/intensidad) Nivel de seguridad pública de Zona:
Vías de acceso e importancia
Infraestructura urbana:
Servicios públicos municipales:
Equipamiento y mobiliario urbano:
URBANAS DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE PARQUE INDUSTRIAL INDUSTRIAL BODEGAS, TALLERES Y EDIFICIOS DE OFICINA..
95% en zona Inmediata, 95% en la zona en general. Aproximadamente 800 hab/Ha. FLOTANTE YA QUE TRABAJAN EN LAS PLANTAS. Aproximadamente XXX viviendas por lote de XXX m2. XXX PARTÍCULAS SUSPENDIADAS EN EL AIRE PRODUCIDAS POR LA INDUSTRIA QUE POR RUIDO, A NIVELES NORMALES Alto, en general.
CALLE 10 Secundaria PTE 200M
(Calle y zona) Completa: redes de electrificación de tipo mixto (subterránea y aérea), agua potable en tomas domiciliarias, iluminación exterior de buena calidad, drenaje sanitario y pluvial, pavimentos asfálticos, banquetas y guarniciones de concreto hidráulico, red oculta de gas natural, tomas de bomberos, TV por cable y telefonía pública y privada.
Transporte público a 200 m, recolección de basura, vigilancia policiaca y servicio de correo.
Escuelas privadas de niveles preescolar, primario y secundario, centros deportivos, religiosos y comerciales, sucursales bancarias, tiendas y comercios de diferentes giros.
Calle: Tipo de vía: Orientación:
Distancia:
BLVR. INDUSTRIAL Primaria NTE 600M
CALLE 9 Secundaria OTE 200M
Superficie del lote moda: USO DE SUELO permitido en zona:
20X200 M USO PARQUE INDUSTRIAL
C.O.S.: 95.00% C.U.S.: 100.00 v.a.t.
(Observado): 95.00% 0.00 v.a.t.
COQ J-00001-2005
III. DATOS DEL TERRENO Tramo de Calle, transversales limítrofes y orientación
El predio está orientado al sobre la calle entre la calle
y la calle completa la manzana la calle
distancia a la esquina más próxima Medidas y colindancias: según:
NORTE 6 ORIENTE 9 al PONIENTE 10 al ORIENTE 7 al SUR 200 m con CALLE 9 no se obtuvo
orientaciones medidas colindantes
Area Total del TERRENO:
Norte: 32.00 m Sur: 32.00 m Este 125.00 m
Oeste 125.00 m Noreste X Sureste X
Noroeste X Suroeste X
4000 M2 Fuente de referencia:
Configuración Topografía Número de frentes a calles: Características panorámicas: Densidad habitacional observada (existente): Intensidad de construcción observada (existente): Servidumbres y/o restricciones del terreno: Uso de suelo autorizado para el terreno: Clasificación según el plan de desarrollo urbano vigente Nomenclatura catastral del área de valor Consideraciones adicionales: Croquis de localización:
Hi*"1 ' .. .^i-r.-nUy'.iC-
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EN EL CASÓ DE CONDOMINIO: INDIVISO: Area Privativa, del terreno:
100.0000% 4,000.00 m2
con CALLE 6 con CALLE 7 con LOTE MARCADO CON EL NUM. 1634 con LOTE MARCADO CON EL NUM. 1630 con con con con 4,000.00 m 2
Escritura pública anteriormente citada REGULAR DESCENDIENTE DOS Las propias de la zona, con vista a otras naves similares a la valuada. 95% 100.00 v.a.t. Ninguna según la información proporcionada. USO INDUSTRIAL USO INDUSTRIAL
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Uso actual del Inmueble
Tipos de construcción
Superficies de construcción
Clasificación y calidad Numero de niveles Edad aproximada (en años) Vida Útil Total (años) Vida Útil Remanente (V u R) Estado de Conservación Calidad del Proyecto Unidades Rentables
COQJ-00001-2005
IV DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE NAVE INDUSTRIAL CON OFICINAS describir el inmueble iniciando por el terreno, los diferentes niveles, describir de manera que permita identificar la distribución de las distintas areas o espacios que conforman la propiedad
Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5
Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5
EDIFICIO DE OFICINAS NAVE INDUSTRIAL
527 69 m2
1,932 00 m2
INDUSTRIAL BUENA
Dos y azotea 20 años 40 años 20 años Normal, se observo mantenimiento continuo al inmueble Bueno, de diseño y ejecución profesional Una, EL AREA DE OFICINAS Y NAVE INDUSTRIAL
V ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN a) OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentación Probable, a base de zapatas corridas de concreto armado Estructura A base de muros de carga con refuerzos (horizontales y verticales) de concreto armado
Muros De block hueco de cemento, en general Entrepisos De losa monolítica de concreto armado, tipo tradicional
Techos Planos de concreto reforzado e inclinados de estructura metálica y lamina galvanizada Azoteas Recubiertas, con material ligero para dar pendiente e impermeabilizada en loza de concreto
armado Bardas De block hueco de cemento, en general
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES. Muros De yeso a plomo y regla En areas de oficina
Plafones De yeso a plomo y regla En areas de oficina Lambnnes Loseta de cerámica vidriada 20x30 a media altura de muros en baños y cocina
Pisos Loseta de cerámica 30x30 antiderrapante en general En area de oficina Zoclos Loseta de cerámica en tiras de 5 x 30 cms En area de oficina
Aplanados en muros exteriores Zarpeo de mezcla mortero-arena terminado fino Escaleras Rampa de concreto armado con escalones forrados con loseta de cerámica idem a pisos,
barandal de fierro forjado con pasamanos de madera Pintura y pastas Vinilica en general, esmalte en herrería y barniz en carpintería
Recubrimientos especiales Alfombra de mediana calidad en genral
c) CARPINTERÍA. Calidad mediana Puertas De intercomunicación de tambor de pino laqueadas Marcos De intercomunicación de tambor de pino laqueadas
Ventanas De intercomunicación de tambor de pino laqueadas Guardarropas y muebles fijos No tiene
Lambnnes o plafones No tiene Pisos NO tiene Otros No tiene
COQJ-00001-2005
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
Red de alimentación: Ocultas, probable a base de tubería de cobre. Red de desagües: Ocultas, probable a base de tubería de PVC. Muebles de baño: Modernos, de color, nacionales de muy buena calidad.
Accesorios De porcelana Espejos: lunas en baños de 5 mm. sobre bastidor de madera con marco de aluminio.
Muebles de cocina y lavandería: no tiene. Calentador: De depósito, marca calorex (g-60) de 60 Its. A base de gas L.P.
Tinacos: De PVC de 5000 Its de capacidad
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS Redes de alimentación: Ocultas, con salidas suficientes.
Accesorios y luminarias: De buena calidad. f) CERRAJERÍA.
Chapas: De lujo del pais marca schlage.
g) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EXTERIORES. Fachadas De estilo contemporáneo, aplanados finos de mortero-arena, cancelería de aluminio con cristal
normal. Número de fachadas: una
Carpintería: en puertas de intercomunicación en area de oficinas Herrería De perfiles de aluminio duranodik de 2" y 214". Vidriería Cristal flotado de 6mm. De espesor de 1.20 x 1.20 mts. En promedio Domos: De acrilico tipo cañón en baños. Bardas: Tabique rojo recocido con refuerzos verticales de concreto armado.
Otros: no aplica.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
INSTALACIONES ESPECIALES: Red contra incendio con tomas de agua de FO FO.
ELEMENTOS ACCESORIOS: X
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Pavimento asfáltico en estacionamiento interior para personal.
COQJ-00001-2005 VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN
a) METODOLOGÍA APLICADA EN LA VALUACIÓN El método Físico o Directo (enfoque de COSTOS), es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien idéntico o similar al que se valúa, considerando sus características propias de edad (F.Ed.), estado de conservación (F.Co.) y obsolescencia económica o técnica (F.Ot.) observados.
El método de Capitalización de Rentas (enfoque de INGRESOS), es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado (a la fecha de la valuación) de los ingresos netos que produce o es susceptible de producir el inmueble durante su vida útil remanente (V.U.R.) de modo constante, deflactados por una determinada tasa de capitalización aplicable al caso específico en estudio, considerando también un valor de rescate al final de este periodo equivalente al valor comercial del terreno que le corresponde.
El método Comparativo (enfoque de MERCADO), es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar, en términos estadísticos, el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación),
b) DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) o Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.): Es la cuantía económica expresada en términos monetarios, que se determina por investigación de mercado (documental y/o de campo), que puede alcanzar un bien nuevo, idéntico o similar, al que se pretende valuar en mercados primarios, secundarios o especializados, que para este proyecto, es equivalente al costo actual de adquisición más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, ingeniería de detalle, etc., sin incluir descuentos o bonificaciones. Un bien idéntico a otro, es aquel que tiene las mismas propiedades de uso o de cambio, tanto en marca, modelo, tamaño, forma, diseño y capacidad; mientras que uno similar, es el que tiene propiedades análogas de uso, pero variaciones respecto del original en alguna de estas características mencionadas. Este valor se obtiene por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes
Costo Neto de Reposición (C.N.R.): Es el Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) de un bien disminuido por los efectos debidos a la vida útil consumida (V.U.C.) respecto de su vida útil total (V.U.T), ponderada por el estado de conservación y grado de obsolescencia relativos a su uso.
Vida Útil Total (V.U.T.): Es el periodo expresado en años, en que un bien es económicamente funcional y/o productivo, desde que es nuevo, hasta que es completamente desechado; misma que es fijada por estándares internacionales con base en el uso normal de los bienes.
Vida Útil Consumida (V.U.C): Es el periodo referido en años, que ha transcurrido desde que el bien fue adquirido como nuevo, y el momento en que se valúa. La manera de ser determinada puede ser a través de investigación documental (facturas, registros de almacén, bitácoras, etc.), de campo (comunicación directa con el usuario o con el responsable), o bien por una estimación apreciativa generada por la inspección visual del
Vida Útil Remanente (V.U.R.): Es la diferencia expresada en años que existe entre la vida útil total y la vida útil consumida de un bien, la cual es afectada por los factores por obsolescencia técnica y por conservación.
Factor por Vida agotada (F.Va.): Es el factor incluido en el Factor Resultante, que refleja en términos prácticos el porcentaje, en forma decimal, del tiempo que queda por consumir del bien.
Factor por Conservación (F.Co.): Es un factor apreciativo, ende subjetivo, que reduce o incrementa la vida útil remanente de un bien (por su participación en el Factor Resultante). Se determina con base en el mantenimiento que le es suministrado, tanto de tipo preventivo como correctivo, o bien las modificaciones y/o adecuaciones que se le hagan al bien para cumplir con el fin específico para el cual es empleado; se entiende aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos útil o deseable, debido a avances tecnológicos, o cambios en el arte, diseño o proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra, o bien por su relación con otros bienes propiedad de la empresa, o por influencias negativas sobre el medio ambiente. Este factor modificará, al igual que el anterior, el Valor Neto de Reposición del bien.
Factor por Obsolescencia técnica (F.Ot.): Es un factor sugerido y anotado con base en la experiencia del perito valuador, quien es asesorado por especialistas del área específica a la que pertenece el bien, y que califica al mismo de manera decimal, en función de los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se está valuando, las sofisticaciones que les son adicionados, las disminuciones considerables en precios, etc.; y que representará, en términos prácticos, una reducción porcentual de la vida útil remanente que le quede al bien, y por consiguiente, también afectará al Valor Neto de Reposición al aplicar el Factor Resultante como se describió anteriormente. El valor de esta factor será un número positivo menor que la unidad, pero nunca igual a cero.
Factor Resultante (F.Re.): Es el factor que resulta del producto de los Factores por Vida agotada, por Obsolescencia técnica y por Conservación en el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles; pero en el caso de terrenos será el producto de los Factores por Zona, por Ubicación, por Frente y por Superficie. Cuando se esté valuando una construcción, o bien un bien mueble, este factor multiplicará a la vida útil total y al Valor de Reposición Nuevo para determinar la vida útil remanente y el Valor Neto de Reposición respectivamente; y cuando se valúe un terreno, solamente multiplicará al Valor de Mercado del terreno para obtener su Valor Neto de Reposición.
Factor de Homologación (F.Ho.): Es el número, cercano a la unidad, con el cual se mide, de manera aproximada, la diferencia que, relativa a un aspecto específico apreciado en el mercado, existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar de comparación, a partir del cual se obtendrá el valor del primero en términos de identidad.
Tasa de Capitalización Real (T.C.R.): Es la tasa efectiva de interés de deflactación expresada en periodos anuales que servirá para traer a Valor Presente una serie de flujos de efectivo proyectados en unidades monetarias constantes.
Tasa de Productividad Nominal (T.P.N.): Es la tasa de interés referida en términos anuales que será equivalente al valor de aquellas a las que la entidad accede mediante sus inversiones; o bien, puede considerarse equivalente a las tasas líderes en mercados financieros (v.gr. CETES). Estas tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetarias corrientes.
COQJ-00001-2005 VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN
Tasa Inflacionaria Anual (T.I.A.): Es aquella tasa referida, como su nombre lo indica, a periodos equivalentes a un año que incrementa el monto de los precios entre un periodo pasado y otro presente, o bien, entre uno presente y otro futuro. Las unidades monetarias sobre las que se aplicará esta tasa serán de tipo corriente.
Tasa Anual de Productividad (T.A.P.): Es una tasa determinada con fundamento en la teoría de interés y mediante las expresiones propias de las amortizaciones, calculada para efectos de valuación inmobiliaria, con la premisa de considerar al promedio de valores unitarios de bienes en venta (valor presente) y al valor unitario de renta anual de un bien particular (amortización) ligados con una tasa de interés (anual e productividad).
c) CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL TRABAJO VALUATORIO La información y antecedentes de propiedad asentados en la presente valuación es la contenida en la documentación proporcionada por el solicitante de la misma y/o propietario del bien valuado, la cual se presume correcta. Entre lo citado puede mencionarse a la escritura pública de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).
No fue verificada la posible existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, por lo que al no ser declarados por el solicitante y/o propieterio del mismo, no será de nuestra responsabilidad la omisión de información relacionada en la solicitud del avalúo.
Quienes intervinieron en la elaboración de la presente valuación declaran, bajo protesta de decir verdad, que no guardan relación alguna, nexo de parentesco o de negocios con el solicitante y/o propietario del bien inmueble que se valúa.
En la Inspección ocular del bien motivo del presente, no fue posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación.
El presente documento es para el uso exclusivo del(os) solicitante(s), para el fin o propósito expresado en el mismo, en el apartado que expresa los antecedentes, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
La vigencia del presente documento estará determinada por su propósito o destino, y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca la autoridad competente ó los factores externos que influyen en el valor comercial.
La edad considerada en este dictamen corresponde a la "aparente" o "estimada" por el valuador, en razón de la observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.
Los planos de ubicación del inmueble y los croquis de la distribución de las edificaciones plasmados en el presente documento poseen medidas aproximadas, por ningún motivo deben considerarse como realizados a escala, es decir, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.
Toda vez que el objetivo del presente dictamen no ha sido constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restricción de tip legal, el valor comercial concluido sólo consideró las aquellas situaciones expresadas en el propio documento, algunas de las cuales fueron observadas durante la inspección visual al bien, y otras fueron detectadas en la documentación proporcionada como antecedente para la elaboración del trabajo valuatorio.
d) CONSIDERACIONES ESPECIFICAS RELATIVAS AL INMUEBLE QUE SE VALÚA x
x
Vil. INDAGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
COQJ-00001-2005
N° | Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)
1 2 3 4 5
Oferta
Blvd De las Bellas Artes, P Ind Tijuana, BC
Calle 1 Poniente entre 11 Nte y 1 Pte, P Ind Tijuana, B(
Blvd Industrial, P Ind Tijuana, BC
Precio de VENTA Terrenos
Area [m2] Precio Unit. [$/m2]
1 $ 3,200,000.00 i 4,000 00 : $ 800.00
2 $ 2,975,000.00 I 3,500 00 $ 850.00
3 $ 4,590,000.00 4,500 00 i $ 1,020.00 4
5
Relac.
SUP SUP SUP
Übic. | Form.
1 1 1 1 1 1
Fecha | Teléfono | Fuente/Antecedente
08-NOV-05
08-NOV-05 '
08-NOV-05
Factores de HOMOLOGACIÓN F.Zo.
1.00
1.00
1,00
F.Ub.
0.80
0.80
1.20
I
F.Us. | F.Fo. | F.To.
1.00 ! 1.00 I 0.75
1 00 ' 1.00 0.80
1.00 , 1.00 0.90
F.Su. F.Ne.
1 00 0 85
0 96 0 85
1 04 0 85
Directo
Directo
Directo
F.Ho.Re.
0.77
0.75
0.90
Valor Unit, resultante [$/m2]
$ 616.00
$ 637.50
$ 918.00
Area del sujeto: 4,000.00 m2 Valor Unitario Promedio [$/m2; Valor unitario aplicable en números redondos [$/m2]:
b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
723.83 740.00
N° | Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)
1 Tijuana Industrial Center # 4, P Industrial, Tijuana, BC 2 Florido, P Industrial, Tijuana, BC
3 Blvd Bellas Artes, P Industrial Tijuana, BC 4
5
Oferta Precio de RENTA Inmuebles
Area [m2] Te.
1, $ 219,614.24 l 3,936 2
3
4
5
$ 345,296.84 6,782
$ 548,964.00 12,750
Co.
3,936
6,782
8,428
Precio Unit. [$/m2/mes]
$ 55.80
$ 50.91
$ 65.14
i
Area del sujeto. 4,000 2,460 m2
Relac.
1
0.8
0.9
Edad |conserv
1 0.95
1 0.95
1 0.95
Fecha
08-NOV-05
08-Nov-05
08-Nov-05
Teléfono | Fuente/Antecedente
Factores de HOMOLOGACIÓN F.Zo.
0.93 0,93
0.99
Edad:
F.Ub. F.Us.
0.91 i 1,00 0.91 1.00
0.91
20
1.00
F.Ed. F.Co. | F.Su. F.Ne.
0.90 ' 0.95 i 1.10 0 95
0.95 0.90 1 22 i 0 95
0.90 0.90 , 1.28 0 95
Valor Unltari
!
o Promedio [$
MI México
MI México
MI México
F.Ho.Re.
0.98 1.09 1.14
m2/mes]:
Valor Unit, resultante [$/m2/mes]
$ 54.68
$ 55.50
$ 74.25
61.48
c) COMPARABLES de INMUEBLES en N°
Valor unitario aplicable, en números redondos [$/m2/mes]: VENTA semejantes en USO al que se valúa (Terreno + Construcciones)
Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)
1 Florido, P Industrial, Tijuana, BC
2 Blvd Industrial, P. Industrial, Tijuana, BC
3 Pacifico Industrial Park, Tijuana, BC
4
5
Oferta Precio de VENTA Inmuebles
1 $ 28,484,400.00
Area (m2) Te. | Co.
6,782! 6,782
2 $ 34,594,600 00 9,290 7,989 i i
3 $ 84,344,600.00 '62,000110,219 4 5,
Area del sujeto: 4,000 2,460
Precio Unit. [$/m2]
$ 4,200.00
$ 4,330.28
$ 8,253 70
m2
R e l a c . E d a d conserv F e c h a
1
5
5
i
0.95 08-NOV-05
0.85 08-NOV-05
0.85 08-NOV-05
Teléfono
Factores de HOMOLOGACIÓN F.Zo. | F.Ub.
0.93 0.91
0.95 0.92 1.21 0.92
Edad: 20
F.Us. | F.Ed.
1.00 0.95
1,00 > 0.85
1.00 ' 0.85
F.Co.
0.90 0.85 0.85
F.Su. | F.Ne.
1 22 | 0 90
1.27 ' 0 90
1.33 0 90
\ /alor U nitano Promec
60.00
Fuente/Informante
MI México
MI México
MI México
F.Ho.Re.
1.03 1.04 1.16
IO [$/m2]:
Valor Unit, resultante [$/m2]
$ $ $
4,326.00
4,503.49
9,574.30
6,134.60 Valor unitario aplicable en números redondos [$/m2] 6,410.00
COQJ -00001-2005
VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS) a) DEL TERRENO. CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO
Lote Tipo o Moda: 20*200 m2
Valor de Calle o Zona: $ 800.00 /m2
FRACC. LOCALIZACIÓN AREA (m2)
1 Area total 4,000.00 2 3
VALOR UNIT. ($/NP)
Factor result
$ 800.00 ' 1.00
!
MOTIVO
Integro
VALOR UNIT, result. ($/M*)
$ 800.00
IMPORTE
$ 3,200,000.00
SUB-TOTAL a): 4,000.00 m2 Valor Unitario Resultante: $ 800.00 $ 3,200,000.00
b) DE LAS CONSTRUCIONES. CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO USO AREA (ma) C.R.N. UNIT. ($/m!)
FACTORES DE DEMÉRITO
F.Va. | F.Co. | F.Ot. | F.De.
INDIVISO
C.N.R. UNIT, result. ($/m2)
100%
IMPORTE $
1 EDIFICIO DE OFICINAS 2 NAVE INDUSTRIAL 3 4 5
527.69 1,932.00
4,200 00
3,000 00
0.86 ' $ 3,612.00 I $ 1,906,016.28 0.77 , $ 2,310.00 $ 4,462,920.00
SUB-TOTAL b): ~, 2,459.69 m2 Valor Unitario Resultante: $ 2,589.32 $ 6,368,936.28
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. CLAVE EDAD
(Años) DESCRIPCIÓN CANT. U.
(Unidad) C.R.N. UNIT.
($/U) F.DE DEMÉRITO
F.Va. | F.Co. | F.Re.
Ind
% C.N.R. UNIT.
($/U) IMPORTE
$ c 1 INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos FIJOS)
1 2 3 4
20 RED CONTRA INCENDIO
I
220 M $ 750 00 0.85 0.90 0.77 1000000 $
!
577 50 | $
i
127,050.00
c.2 ELEMENTOS ACCESORIOS
c.3 OBRAS COMPLEMENTARIAS
20 PAVIMENTO ASF. 320 M2 480 00 0.90 0.90 1.00 ¡100 00001 $ 480 00 $ 153,600.00
SUB-TOTAL c):
VALOR FÍSICO (COSTO NETO DE REPOSICIÓN) en números redondos [ a + b + c ] :
OBSERVACIONES:
$ 280,650.00
$ 9,850,000.00
32% % PARTICIPACIÓN
65%
H Terreno
• Construcción |
D Inst. Espec
COQJ-00001-2005
IX. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
Tipo
1
2
3
4
5
Uso o destino del área (tipo)
EDIFICIO DE OFICINAS
NAVE INDUSTRIAL
Area Total:
Area [m2]
527.69
1,932.00
2,459.69
Precio Unit. [$/m2]
$ $ $ $ $
6,410.00
6,410.00
6,410.00
6,410.00
6,410.00
m2
Factor de Ajuste
1.00
1.00
Precio Unit. Nlodif [$/m2]
6,410.00
6,410.00
Valor Unit, resultante [S/m2]
$ $
3,382,492.90
12,384,120.00
$ 15,766,612.90
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 15,767,000.00 Notas 1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es
mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se está valuando.
VALOR DE MERCADO
NAVE INDUSTR 79%
EDIFICIO DE OFICINAS 21%
EDIFICIO DE OFICINAS NAVE INDUSTRIAL
D
i
D
B
OBSERVACIONES:
COQJ-00001-2005
X. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)
a) CALCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES. 1. Vacíos 2. Impuesto Predial 3. Agua 4. Conserv./mantenimiento
7,380.00 27,500.00
$ $ $ $ 10,332.00
" 5,00% '18.63% -0.00% 7.00%
5. Administración 6. Energía (a. comunes) 7. Seguros (daños) 8. Otros (ISR)
$ $ $ $
7,380.00 --
16,890.52
5.00% 0.00% 0.00% 11,44% „
SUMAN DEDUCCIONES: $ 69,482.52 47.07%
b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN. Primeramente, con base en la tasa líder nominal y en la tasa inflacionaria presentes actualmente en nuestro país y que a continuación se expresan, se calculará la tasa de interés efectiva anual libre de riesgo aplicable, en términos reales, a cualquier inversión financiera: Tasa de la última subasta de CETES a 28 días: 8.61 % Tasa de la última subasta de CETES a 91 días: 8.72% Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del año: 1.97% Meses transcurridos en lo que va del año: 11 Tasa efectiva anual libre de riesgo en términos reales: TASA 1 : 6.71%
Posteriormente, se obtendrá la prima adicional de riesgo que corresponde al tipo de inmueble que se valúa, en razón de su uso y grado de liquidez, como sigue:
Prima de riesgo por grado de liquidez: TASA 2: 1,00%
Finalmente, la tasa de capitalización,compuesta de las dos anteriores, se obtiene como sigue: 6.71% + 1.00% = tasa de capitalización
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
7.70%
TIPO
1 2 3
USO o destino del Area (tipo)
EDIFICIO DE OFICINAS NAVE INDUSTRIAL
4 5
F. Ajuste
1.00 1.00
Area (m2)
527.69 1,932.00
-
V.U. ($/m2)
$ 60.00 $ 60.00 $ 60.00 $ 60.00 $ 60.00
V.U. Ajustado
$ 60.00 $ 60.00
Renta Bruta Mensual
$ 31,661.40 $ 115,920.00
TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO 2,459.69 $ 60.00 $ RENTA REAL ó RENTA EFECTIVA
RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.) en números redondos: $ SUMAN DEDUCCIONES (D): 47.00% $ RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]: $ RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]: $
147,581.40
147,600.00 69,372.00 78,228.00
938,736.00
[Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) a 7.70% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de: $ 8,700,000.00
COQJ-00001-2005 XI. RESUMEN DE RESULTADOS
RESULTADOS
$20,000,000
$15,000,000
$10,000,000
$5,000,000
$-
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor.
Da)M. Físico (COSTOS) • b) M. de Capitalización (RENTAS) Dc)M. comparativo (MERCADO)
RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
Resultado por el Método Físico o de COSTOS: $ 9,850,000.00
Resultado por Capitalización de RENTAS: $ 8,700,000.00
Resultado del comparativo o de MERCADO: $ 15,767,000.00
XI. CONSIDERACIONES PARA CONCLUIR EL VALOR COMERCIAL 1.- Debido a las características propias del inmueble, el Valor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el Método
físico o de Costos. 2.- Véase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVI/
AL AVALÚO", Hoja 5. 3.- se toma como valor comercial el resultado de la valuación por el método físico o de costos por ser para efecto de seguros. 4.-5.-X 6.-X
XII. CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL
EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE SUJETO AL PRESENTE ESTUDIO Y DICTAMEN DETERMINADO AL JUEVES 24 DE NOVIEMBRE DE 2005 CORRESPONDE A LA CANTIDAD DE: $
(QUINCE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.) 15,767,000.00
Lugar y fecha en que se emite el presente reporte: México D.F., a 24 de Noviembre de 2005 ESTA FECHA CORRESPONDE A LA ANOTADA EN LA HOJA 1 DEL PRESENTE AVALÚO.
Valor Unitario Vendible resultante: $6,410.16 /m2
Perito Valuador
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA Ced. Prof. Y Autorización de Especialidad Registro y Certificación de Especialidad: 1190155, CQ-011932 (Valuación Inmobiliaria) CMIC-0664, C-H-04 (Inmuebles)
VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble
al día: es la suma en números redondos de: $ según I.N.P.C. / Banxico
COQJ-00001-2005
ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA
* # ' • "
K ^ | I •""p^crnsnií'ií
*&»i¡mu
FOTODE FACHADA PRINCIPAL
FOTO DE PUERTA DE ANDEM
•BC,
FOTO ACCESO PARA CAMIONES
FOTO DE TABLERO GENERAL DE CONTROL
FOTO DE ACCESO LATERAL
FOTO DE VISTA GENERAL FOTO DE VISTA GENERAL
COQJ-00001-2005 ANEXO 2. PLANOS DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA.
Pícete ;t»ü!Cíl¡üd'»aw íraiitífe
A . ^ j . . .
Oííl'í-'-*-<ry .Uro
ANEXO 3. REPORTE FOTOGRÁFICO DE COMPARABLES COQJ-00001-2005
WMI MEXICO
{«*«> ?Ops |3^ "»> 690-30-29
' ~-ÜJB « Í l í ¡ f c i ¡ í ^ ¿ j e ¡ COMPARABLE No. 1
COMPARABLE No. 3 'M''
jt™s"jS3^atw»*r*i
«* -"nasa." J-'-tf^t.
»J = i i '*fe»*"f* 5: »*.-»•-n 1 J r .^-^ssw-»'* ' •*
^ ̂ Jlliiílk' ^ i 5 ^ -
COMPARABLE No. 3
Uso del inmueble: Industria pesada L*J 1 Industria liaera 1 ̂
Calidad de las construcciones: Media LA_ 1 Buena 1 •
Conservación de las construcciones: Bueno I_A_| I Normal I •
Criterio para el factor por edad: 1 Ross Heidecke LAJ Kuentzle •
Vida útil total probable del inmueble: |Suqerida automáticamente L * i | Determinada por el valuado^ • |
Vida útil total asignada al inmueble automáticamente:
Edad del Inmueble: Factor por edad aplicable:
40
20 0.62107
Deducciones
Uso actual del inmueble
Entidad Federativa^
r Valor total de terreno: Superficie de terreno:
Valor medio unitario de terreno. Valor total de reposic ión nuevo de la construcc ión:
Superf icie de construcc ión: Valor unitario de reposic ión nuevo de la construcción
Edad de la construcción Vida úti l total de la construcción-
Valor neto de reposic ión de las inst e s p , elem. acc. y o comp.
Renta bruta mensual: Renta unitaria bruta mensual :
Renta bruta anual
HABITACIONAL <IÓ hAfelYACIÓNAL
DISTRITO FEDERAL S T A D Ó DE MEXICO
$ 3,200,000.00 4,000.00 m 1
$ 800 00 /n í $ 8,012,298 00
2,459.69 m2
$ 3,257 44/m» 20 años 40 años
$ 280,650.00 $ 147,600 00 mensuales
$ 60 01/m'/mes $1,771,200 00 anuales
-H ^ ._J V
Gastos por desocupación. 5.00% de la renta bruta anual
T iempo est imado que podría el inqui l ino ocupar el inmueble: T iempo est imado que podría tardar el inmueble en ser ocupado nuevamente.
5 años 3 meses
Gastos por conservación y mantenimiento: 7.00% de la renta bruta anua
Áreas privativas
Áreas comunes
% DE LA RENTA BRUTA ANUAL GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O
%
%
_ j _ ^ .
VALOR PORCENTUAL
[XX.XX] 7 00
0 00
Gastos por administración: I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL L ^ ~
5.00% de la renta bruta anua GASTO PERIÓDICO *j
C O N C E P T O VALOR
PORCENTUAL [XX.XX]
5 00
E Gastos por consumo de energía eléctrica en ¿reas comunes I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL
0 00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O VALOR
PORCENTUAL [XX.XX]
0 00
Gastos por pago de seguros: I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL 0.00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO ~
C O N C E P T O
EROGACIÓN PERIÓDICA
[H 0 00
Gastos por consumo de aaua I % DE LA RENTA BRUTA ANUAL 0 00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O
%
K l 1*1
VALOR PORCENTUAL
[XX.XX] 0 00
Gastos oor otros concentos-1 % DE LA RENTA BRUTA
2.00% de la renta bruta anual GASTO PERIÓDICO
C O N C E P T O
%
ANUAL
- f r VAL
PORCE [XX.
2C
OR NTUAL XX] 0
Gastos por impuesto predial:1 CALCULO AUTOMÁTICO 18.63% He la renta hrnta anual DATO CONOCIDO (Boleta)
C O N C E P T O
Impuesto
- l * EROGACIÓN PERIÓDICA
[ « 55,000 00
PERIODO
@ 1 bimestres
2. AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO DE OFICINA Y EQUIPO DE TRASPORTE
AVALÚO DE:
MAQUINARIA
PARA
FABRICACIÓN
DE
MUEBLES DE MADERA
PROPIEDAD DE:
TIJUANA INDUSTRIAL, S.A. DE C.V.
CALLE 6 DE ORIENTE #1632
COL. CD. INDUSTRIAL
TIJUANA, B.C.
NOVIEMBRE DE 2005
Consideraciones previas al AVALÚO
CONSIDERACIONES PREVIAS.
1.- Se realizó el avalúo de los bienes señalados por el solicitante mediante la documentación proporcionada, durante la inspección técnica y de identificación de los mismos, en el inmueble donde se localizan actualmente:
CALLE 6 DE ORIENTE #1632
COL. CD. INDUSTRIAL
TIJUANA, B.C.
2.- Los bienes comprendidos dentro del presente avalúo corresponden a los señalados por el Ing. Carlos A.Rábago Chávez, representante del asegurado. Los cuales comprenden la totalidad de la planta industrial.
3.- Se pudo apreciar que dichos bienes se encuentran desinstalados actualmente, y no se pudo constatar su adecuado funcionamiento, debido a que se encontraban en dañados por incendio al momento de la inspección técnica.
4.- Los bienes valuados se presentan en el mismo orden en que aparecen en los listados proporcionados por el solicitante, para facilitar así su identificación.
5.- Las consideraciones técnicas para el presente trabajo son las siguientes:
A: El presente avalúo comprende los siguientes bienes:
MAQUINARIA Y EQUIPOS PARA LA MANUFACTURA DE MUEBLES DE MADERA
UBICADOS EN: CALLE 6 DE ORIENTE # 1632, COL. CD. INDUSTRIAL, TIJUANA, B.C..
B: Los bienes Incluidos corresponden a aquéllos que fueron señalados, para fines de su valuación, con cifras al mes de NOVIEMBRE DE 2005. La propiedad legal de los mismos no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de dominio que pudieran existir sobre éstos.
C: Se constató la existencia y características de cada uno de los bienes solicitados para su valuación durante la inspección técnica, se puede mencionar que el estado general de los bienes es adecuado para su edad y forma de operación.
D: Se determinó que ninguno de los bienes puede ser clasificado como desecho, por lo que se valuaron con las metodologías generalmente utilizadas en la valuación.
E: Los bienes valuados se ordenaron conforme a los listados proporcionados por el solicitante.
F: Las definiciones de los términos utilizados en el cuerpo del presente trabajo son las siguientes:
V.R.N. Valor de Reposición Nuevo, se entenderá como el valor de cotización o estimado de mercado de un bien o equipo igual o equivalente más los gastos en que se incurriría en la actualidad, por concepto de derechos de importación y gastos aduanales, fletes y seguros, ingeniería, etc. El V.R.N. se tomó de cotización directa con proveedores de maquinaria y equipos similares, investigación de mercado de bienes usados, entre particulares, catálogos históricos, etc.
V.N.R. Valor Neto de Reposición, se entenderá como el valor que tienen los bienes en cuestión a la fecha del avalúo y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo, corregido por el factor de demérito resultante.
F.R. Factor Resultante, se entenderá como el factor de corrección del V.R.N. debido a los factores de la edad, mantenimiento del bien o equipo, estado de conservación y grado de obsolescencia en el mismo. Debido a que los bienes solicitados para su valuación no son nuevos, otro factor que influye es el Factor de Conservación (FCo), además de los ya mencionados Factor de Edad (FEd), Factor de Mantenimiento (FMt) y Factor de Obsolescencia (FOb). Dichos factores reflejan el estado actual del bien y son el resultado de la ponderación de los elementos más importantes.
V.U.R. Vida útil Remanente, se entenderá como la vida de un bien, en años, considerando su vida útil total o designada corregida por el factor de edad FEd. Debido a que los bienes valuados sobrepasan los 20 años, su vida útil remanente se considera como ios años que muy probablemente pueda seguir operando de manera adecuada, bajo un programa de mantenimiento que no resulte antieconómico.
D.A. Depreciación Anual, se entenderá como el cargo anual, en términos económicos, y de producción en el período de su vida útil remanente.
G: Se practicó el avalúo con los precios que regían en el mercado durante el mes de NOVIEMBRE DE 2005, en el caso de los bienes de importación se consideraron las paridades de 10.75 pesos mexicanos por dólar estadounidense. La mayoría de los bienes incluidos en el presente avalúo, se encuentran en el mercado nacional y los distribuidores de los mismos los ofrecen en pesos mexicanos y puestos LAB en la Ciudad de México.
H: No se tomaron en cuenta descuentos especiales por parte de los proveedores, para la maquinaria o equipos valuados, así como tampoco el impuesto al valor agregado I.V.A.
NOTA: Los cálculos se automatizan en un programa que realiza operaciones aritméticas con un mayor número de cifras significativas, que las presentadas en el trabajo impreso, sin embargo las diferencias no representan valores que modifiquen substancialmente el presente dictamen.
I: Los proveedores consultados, para efectos del presente avalúo, son los siguientes:
- ELECTRICIDAD Y MANTENIMIENTO INDUSTRIAL TEL. 65-404-55 AT'N. ING. JUAN CARLOS MARTINEZ
- AMAZON TOOLS & HARDWARE, WWW.AMAZON.COM, USA
-EXFACTORY INC. 1805 SARDISE ROAD NORTH CHARLLOTE, NC. 28270 TEL.- 704-841-20- 01
Consideraciones previas a la CONCLUSIÓN
CONSIDERACIONES Para efectos de la estimación del Valor Comercial de los bienes valuados, se consideraron los costos aproximados por concepto de: posible desmontaje, maniobras, flete y embalaje especializados, prima de seguros durante e transporte, almacenamiento durante un horizonte de comercialización de aproximadamente 8 meses.
Resumen de VALORES
SUMA TOTAL:
V.R.N.
$6,061,506.10
SUMA TOTAL:
D.A.
$ 228,762.96
SUMA TOTAL:
V.N.R.
$ 5,072,695.66
CONCLUSIONES
EN NÚMEROS REDONDOS:
V A L O R D E REPOSICIÓN NUEVO: $6,062,000.00
(SEIS MILLONES SESENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.)
DEPRECIACIÓN ANUAL: $ 229,000.00
DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.)
VALOR NETO DE REPOSICIÓN: $ 5,073,000.00
; CINCO MILLONES SETENTA Y TRES MIL PESOS 00/100 M.N.)
Estas cantidades representan los valores considerados al mes de: NOVIEMBRE DE 2005.
ING. J ALOIX COPADO QUINTANA Avalúos de Inmuebles, Maquinaria y Equipos.
Cd. Obregón, Sonora NOVIEMBRE DE 2005
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
FECHA DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
FECHA DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ. Cant. Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
MAQUINARIA Y EQUIPOS
MAQ 57 AUTO NALLER STANLEY BOSTICTCH, MODELO 2001
AJJ00450, NUMERO DE SERIE S/N
MAQ 58 CHAROLA DE MOLDURAS MARCA HOLSANDER 1997
BOUYGUY CO, MODELO 101, NUMERO DE
SERIE 101
MAQ 59 MOLDER SCML MODELO SUPERSET, NUMERO 1998
DE SERIE AB/087391, H P 25,440-220
MAQ 60 ENSAMBLADURA DEL CARRUSEL TAYLOR 1998
MODELO 800120, NUMERO DE SERIE S/N
MAQ 61 PERFORADORA MULTIPLE AUTOMÁTICA 1998
NICHOLS, MODELO S/MODELO, NUMERO DE
SERIE R605604A
MAQ 62 COLECTOR DE POLVOS DE 3 HP, 1 PHASE 4 2000
BOLSAS
MAQ 63 SERRUCHO DE MESA SCM, MODELO S-115-F, 5 2000
HP, 220/440 V
MAQ 64 RIP SAW MATTERSON, MODELO 202 NUMERO 2001
DE SERIE 2017
P Z 75,563.59 75,563.59 0.87 65,740.32 17 3,867.08 65,740.32
P Z 18,983.00 18,983.00 0.74 14,047.42 13 1,080.57
P Z 7,046.63 7,046.63 0.83 5,848.70 16
P Z 28,787.00 28,787.00 0.83 23,893.21 16 1,493.33
P Z 8,933.90 8,933.90 0.87 7,772.49 17 457.21
14,047.42
P Z 955,890.00 955,890.00 0 77 736,035.30 14 52,573.95 736,035.30
P Z 134,805.00 134,805.00 0.77 103,799.85 14 7,414.28 103,799.85
P Z 98,027.75 98,027.75 0 77 75,481.37 14 5,391.53 75,481.37
365.54 5,848.70
23,893 21
7,772 49
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
F E C H A DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
F E C H A DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ.
Cant. Un. V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V.R.N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
MAQ 65 CHP SAWGARLAND INDUSTRIES, MODELO S/M, 2003
NUMERO DE SERIE N5101-2-102587, 71/2HP,
220/440
MAQ 66 CORTADORA CTA MACHINES, MODELO M2-25, 2003
NUMERO DE SERIE 3872, 2HP, 220/440 V
MAQ 67 HOLE-HER VERTICAL PANEL SAW, MODELO 1999
S/M, NUMERO DE SERIE6738
MAQ 68 SIERRA CINTA AGAZZANI G, MODELO 500, 2002
NUMERO DE SERIE 5381, 5HP, 480 V
MAQ 69 SIERRA CINTA BAND SAW N R A , MODELO 2003
440248
MAQ 70 TALADRO DE BASE BUFFALO, MODELO 3755 2003
MAQ 83 LIJADORA HORIZONTAL OSCILATORIA, 2003
MODELO H6, NUMERO DE SERIE 3226, 2HP, 220
V
MAQ 85 G P MACHINERY DRUM SANDER, MODELO 2001
EPN, NUMERO DE SERIE G-8528, 2HP, 220 V
MAQ 86 PERFORADORA DE BANDA HORIZONTAL 2002
SENCILLA RITTER, MODELO PA30, NUMERO DE
SERIE 438
PZ 29,289.45 29,28945 0 95 27,824.98 19 1,464 47 27,824 98
PZ 8,968.73 8,968.73 0.38 3,40812 19
PZ 12,168.68 12,168.68 0.52 6,327.71 15
PZ 18,812.18 18,812.18 0 36 6,772.38 18
PZ 21,536.01 21,536.01 0.30 6,460 80 19
PZ 3,106.75 3,106.75 0.95 2,951.41 19
PZ 19,365.80 19,365.80 0.87 16,848.25 17
PZ 68,261.96
179.37 3,408.12
421.85
376.24
340.04
155.34
PZ 25,562.75 25,562.75 0.95 24,284 61 19 1,278.14
6,327.71
6,772 38
6,460.80
2,951.41
24,284.61
991.07 16,848.25
1,261.96 0.91 62,118.38 18 3,451.02 62,118.38
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A. DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C.
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
F E C H A DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
F E C H A DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ, Cant. Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L „
MAQ 87 PERFORADORA HORIZONTAL MULTIPLE RYE 1999
WOODWORKING, MODELO 106, NUMERO DE
SERIE D850, 71/2 HP, 220/440 V.
MAQ 88 TIMEAVERS LIJADORA BANDA, MODELO 289, 2001
NÚMERO DE SERIE 26906T.
MAQ 91 PINDOUTER BMT, MODELO S/M, NUMERO DE 2002
SERIE B-700.
MAQ 92 SERRUCHO DE MESA TRANSPONER, MODELO 2000
BS350, NUMERO DE SERIE 99948.
MAQ 93 SERRUCHO DE MESA EMA, MODELO 84-15-11, 1999
NUMERO DE SERIE KST, 7KW, 220 V.
MAQ 94 TALADRO DE BASE DELTA, MODELO S/M, 2001
NUMERO DE SERIE R9322.
MAQ 95 DAVIS AND WELLS SHAPER, MODELO FS2.24, 2002
NUMERO DE SERIE SP178182
MAQ 96 SHAPPER RITTER MANUFACTURIG, MODELO 1997
2.11, NÚMERO DE SERIE 1130
MAQ 108 EDGE BANDUNG I D M , MODELO DINAMENT/49, 1999
NUMERO DE SERIE 20.001.240.
PZ 68,261.96 68,261.96 0.80 54,609.57 15 3,640.64 54,609.57
PZ 12,057.95 12,057.95 0.87 10,490.42 17 617.08 10,490.42
PZ 19,875.14 19,875.14 0.91 18,086.38 18 1,004.80
PZ 18,269.63 18,269.63 0.83 15,163.79 16
PZ 23,241.18 23,241.18 0.80 18,592.94 15
947.74
1,239.53
PZ 18,812.18 18,812.18 0.74 13,921.01 13 1,070.85
18,086.38
15,163.79
18,592.94
PZ 8,846.93 8,846.93 0.87 7,696.83 17 452.75 7,696.83
PZ 18,812.18 18,812.18 0.91 17,119.08 18 951.06 17,119.08
13,921.01
PZ 442,900.00 442,900.00 0.80 354,320.00 15 23,621.33 354,320.00
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
FECHA DE REPORTE: NOVIEMBRE DE 2005
FECHA DE CORTE : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ. Cant Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO •,
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
MAQ110 ENSAMBLADURA DE CAJONES, MODELO 2002 -| p z 210,377.50 210,377.50 0 91 191,443.53 18 10,635.75 191,443.53 K11A51
MAQ 112 ENSAMBLADURA DE GABINETE OCMAC, 2001 1 pz 143,887.14 MODELO S/M
143,887.14 0 87 125,181.81 17 7,363.64 125,181.81
MAQ 114 ENSAMBLADURA DE MARCOS, MODELO S/M, 2001 <| p z 175,499.13 175,499.13 0.87 152,684.24 17 8,981.43 152,684 24 1 5HP, 380 V
MAQ VARIAS TRANSPORTADORAS* 131,132,133 Y134 2001 4 p z 719,712.50 2,878,850.00 0.87 626,149 88 17 36,832.35 2,504,599.50
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA
AIRE ACONDICIONADO DE 12,500 BTU/HR 1994 •) p z MARCA CARRIER
AIRE ACONDICIONADO DE 23,500 BTU/HR 1994 -| pz MARCA CARRIER
AIREACONDICIONADO DE 27,800 BTUHR MARCA 1994 •] p z YORK
1,800 00 1,800.00 0.86 1,548.00 10
2,800.00 2,800.00 0.86 2,408.00 10
4,000.00 4,000.00 0.86 3,440.00 10
154 80
240.80
344.00
1,548.00
2,408.00
3,440.00
ANAQUELES METÁLICOS TIPO ESQUELETO 1994 1 pz 600.00 CON 7 ENTREPAÑOS DE 0 90X0 30X2 21
600.00 0.86 516.00 10 51.60 516.00
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C F E C H A DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
F E C H A DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ, Cant. Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
ARCHIVERO COLOR ARENA, MODELO 1539AR 1994
ARCHIVERO CON CAJA DE SEGURIDAD, COLOR 1994
ARENA, MODELO 1539AR
ARCHIVERO DE 2 GAVETAS OFICIO 0 50 X 1994
076M
ASPIRADORA MOD JOMATT DE USO SEMI- 1994
INDUSTRIAL SERIE No 271, INCLUYE
ADITAMENTOS
CAJA FUERTE CONTRA INCENDIO MARCA 1986 MONGARDEX, LINEA OPTIMA 2, MODELO SP-5019 DE 152 CM DE ALTO, 67 CMS DE ANCHO, 67 CM DF FONDO FOI UPADA CON IINA CASILLERO, MODELO 1670 1994
CASILLEROS 1994
COMPUTADORA 486 DLC DE 40 MHZ, 128KB 1996
CACHE 4 MB DE MEMORIA PRINCIPAL
RAMDISCO DURO DE 210 MB DE 14 MS
MONITOR SI IPFR VGA COI OR MI II TISYNO
COPIADORA, MAQUINA TELECOPIADORA 1994
MARCA XEROX MOD 7225
PZ 3,000.00 3,000 00 0.86 2,580.00 10 258.00 2,580.00
PZ 3,500.00 3,500.00 0.86 3,010.00 10
PZ 2,086.00 2,086.00 0 86 1,793.96 10
PZ 3,500.00 3,500.00 0.86 3,010.00 10
PZ 13,200 00 13,200.00 0 91 12,012 00 18
P Z 1,500.00 1,500.00 0.86 1,290.00 10
PZ 1,500.00 1,500.00 0.86 1,290.00 10
PZ 4,500.00 4,500 00 0.83 3,735.00 8
PZ 7,000.00 7,000.00 0 86 6,020.00 10
301.00
179.40
301.00
667.33
129.00
129.00
3,010.00
1,793.96
3,010.00
12,012 00
1,290.00
1,290 00
466.88 3,735.00
602.00 6,020.00
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
F E C H A DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
F E C H A DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADO.
Cant. Un. V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS jLifl r\«
V.N.R. T O T A L
ESCRITORIO EJECUTIVO ARENA, MODELO 1994
600PNAR
ESCRITORIO METÁLICO EN ESCUADRA CON 1 1994
PEDESTAL CUBIERTA DE MADERA FORRADA
CON CHAPA MELAMINA 1 51X0 75X0 76
EXTINGUIDORES DEPOLVO C02 2 5 KG 1994
FAX CENTRE DWC 160 No DE SERIE 1996
OEM6019492, OEM6015070, OEM6015108
HORNO DE MICROONDAS SANYO 1994
IMPRESORA HEWLWTT PACKARD LASERJET 6P 2000 8PPM, 600*600 DPI RESOLUCIÓN, 2MB RAM PUERTO SERIAL Y PARALELOCABLE PARALELO n>F fi FTñ MAQUINA DE ESCRIBIR AX325 BROTHER 1996
NO BREAK UPS INTELIGENTE MARCA APC
MODELO 1400 1000VA/670 WATTS SERIE No
3FB9906004845
PERCHERO CON 4 GANCHOS
1996
1994
PZ 2,500 00 2,500.00 0.86 2,150.00 10
PZ 2,500.00 2,500.00 0.86 2,150.00 10
PZ 100.00
PZ 290.00
100 00 0 86 86 00 10
PZ 3,700.00 3,700.00 0 83 3,071.00 8
PZ 1,500.00 1,500.00 0.86 1,290.00 10
PZ 4,200 00 4,200.00 0.75 3,15000 4
PZ 1,400.00 1,400.00 0.83 1,162.00 8
PZ 1,500.00 1,500.00 0.83 1,245.00 8
290.00 0.86 249.40 10
215.00 2,150.00
215.00
I.60
129.00
145.25
24.94
2,150.00
86.00
383.88 3,071.00
1,290.00
787.50 3,150.00
1,162.00
155.63 1,245 00
249.40
P R O P I E D A D DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
FECHA DE R E P O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
FECHA DE C O R T E : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADO. >
Cant Un. V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. v T O T A L
PROYECTOR VISION 260 W331DMAT00239 1996 1 PZ 12,780 00 12,780.00 0.83 10,607.40 8 1,325.93 10,607.40
SILLA SECRETARIAL CON PISTON NEUMÁTICO 1994 BASE EN POLIPROPILENO, RODAJAS TIPO YOYO, ACOJINADA Y TAPIZADA EN TELA
SILLÓN EJECUTIVO IRIS 1994
1 PZ
1 PZ
1,900.00
2,100.00
1,900.00 0.86
2,100.00 0.86
1,634.00 10
1,806.00 10
163.40
180.60
1,634.00
1,806.00
TELEFONO ANALÓGICO LUCENT 1996 -| pz 250 00 250.00 0.83 207.50 8 25.94 207.50
PARQUE VEHICULAR
AUTOMÓVIL MARCA NISSAN, TSURU GSI AUSTERO T/M, AÑO 2002, No DE MOTOR GA16-840729R, No DE SERIE 3N1EB31S62K423956, 4 PUERTAS, 4 CILINDROS CAPACIDAD 5 PASAJEROS COMBUSTIBLE GASOLINA, COLOR BLANCO POLAR GRIS
2002 1 PZ 82,000.00 82,000 00 0.83 68,060.00 8 8,507.50 68,060 00
CAMIONETA MARCA CHEVROLET TIPO VAN V8, AÑO 2002 IMPORTADO, No DE SERIE 1GCHG35R221171255, CAPACIDAD 15 TONELADAS, 8 CILINDROS, COLOR BLANCO OLIMPO
2002 1 PZ 208,000.00 208,000.00 0.83 172,640.00 8 21,580.00 172,640.00
AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
PROPIEDAD DE: TIJUANA INDUSTRIAL, S A DE C V
UBICACIÓN : CD INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA, TIJUANA, B C FECHA DE REPORTE: NOVIEMBRE DE 2005
FECHA DE CORTE : NOVIEMBRE DE 2005
PART. D E S C R I P C I Ó N AÑO ADQ. Cant. Un.
V. R. N. UNITARIO
INSTALADO
V. R. N. TOTAL
INSTALADO
FRe V.N.R. UNITARIO
V.U.R. EN
AÑOS D.A.
V.N.R. T O T A L
PICK-UP MARCA NISSAN STD AÑO 2001, No DE 2001 -| P Z 113,000.00 113,000.00 0.77 87,010 00 7 1243000 8701000 MOTOR KA24-964470M, No DE SERIE ' ' 3N6CD12S81K032482, CAPACIDAD 3 PASAJEROS, 2 PUERTAS, 4 CILINDROS COMBUSTIBLE GASOLINA, COLOR BLANCO POLAR GRIS
TOTAL 6,061,506 228,763 5,072,696
3. AVALÚO REALIZADO POR LOS AJUSTADORES DE LA OBRA CIVIL
AVALÚO OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
NO.
1 Nave 2 Oficinas
Total
CONCEPTO UNID. CANT. P.U. US
M2 1,932.00 $ M2 527.69 $
P.U VALOR REPOSICIÓN DEPRECIACIÓN VALOR REAL
200.00 $ 2,150.00 $ 380.00 $ 4,085.00 $
$
4,153,800.00 $ 2,155,613.65 $
6,309,413.65
1,661,520.00 $ 2,492,280.00 615,858.82 $ 1,539,754.83
$ 4,032,034.83
Nota: Importe en pesos y no incluye IVA No se incluye valor de cimentación o terreno
VALOR REPOSICIÓN.- SE REFIERE A COSTO DE REPOSICIÓN NUEVA
VALOR REAL:- SE REFIERE AL COSTO NETO DE REPOSICIÓN
Cálculo del porcentaje de depreciación
Nave: Edad aproximada del inmueble 20 años Vida útil 50 años
Edad aproximada 20 años 50 años es el 100% 20 años es X X= 40 %
Oficinas: Edad aproximada del inmueble 20 años Vida útil 70 años
Edad aproximada 20 años 70 años es el 100% 20 años es X X= 28.57 %
AUTOR: MONJE AJUSTADORES, S. C.
4. PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE ALUMBRADO PRODUCCIÓN
PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE ALUMBRADO PRODUCCIÓN
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5. PLANO DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA PRODUCCIÓN.
PLANO DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA PRODUCCIÓN
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ELC-02
6. PRESUPUESTO COMPARATIVO DE REPARACIÓN DE INSTALACIONES
ELÉCTRICAS
CUADRO COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS DE OBRA ELÉCTRICA
COMPAÑÍA DE SEGUROS: PÓLIZA NO.-*SEGURADO: SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE DTAY, TIJUANA, B.C. \JUSTADOR:
COMPARATIVO DE PRESUPUESTO RECLAMACIÓN REVISIÓN MO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE UNID. CANT. P.U REPOSICIÓN OBSERVACIONES
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE ALUMBRADO ALUMBRADO ÁREA DE PRODUCCIÓN (LUMINARIAS)
1 Suministro e instalación de lámpara tipo High Bay Lumark de aditivos metálicos de 400 Watts en embarque Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70 Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
2 Suministro e instalación de lámpara tipo High Bay Lumark de aditivos metálicos de 400 Watts en departamento de pintura Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70 Pieza 4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
3 Suministro e instalación de luminaria flourescente de 2X40 con acrílico envolvente antivapor en área de cabina Pieza 22.00 $ 3,134.70 $ 68,963.40 Pieza 22.00 $ 1,182.50 $ 26,015.00
4 Suministro e intalación de luminaria flourescentes de 2X75 Watts tipo industrial con acrílico en área de producción Pieza 67.00 $ 1,058.88 $ 70,944.63 Pieza 62.00 $ 1,058.88 $ 65,650.25
5 Suministro e instalación de luminaria flourescente de 2X75 Watts tipo industrial con acrílico en área de molino fino Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50 Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50
6 Suministro e instalación de luminaria flourescente de 2X40 Watts tipo industrial con acrílico en área de producción Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88 Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88
Subtotal $ 187,376.80 $139,134.03
ALUMBRADO AREA DE PRODUCCIÓN (TABLEROS)
7 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar 200 Amp 42 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuito derivados 26 piezas 1X20A@277Volts LP-1 Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58 Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58
8 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar de 125 Amp 30 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 11 piezas 1X20 A@ 277 Volts LP-2 Pieza 1.00 $18,818.95 $ 18,818.95 Pieza 1.00 $ 9,409.48 $ 9,409.48 Parcial
9 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar de 125 Amp 24 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 10 piezas 1X20 A@ 277 Volts LP-3 Pieza 1.00 $13,544.36 $ 13,544.36 Pieza 1.00 $ 6,772.18 $ 6,772.18 Parcial
Subtotal $ 54,768.89 $ 38,587.23
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE ALUMBRADOS)
10 Suministro e instalación de salidas eléctricas para luminarias, incluye tubería, soportería, caja metálica, cable THHN en calibre 12, herramienta y equipo para luminarias tipo reflector
Parcial, en algunas no requiere tubería
Pieza 8.00 $ 913.75 $ 7,310.00 Pieza 8.00 $ 548.25 $ 4,386.00 nueva.
11 Suministro e instalación de salidas eléctricas para luminarias, incluye tubería, soportería, caja metálica, cable THHN en calibre 12, herramienta y equipo para luminarias tipo flourescente industrial
12 Suministro e instalación de salidas eléctricas para luminarias, incluye tubería, soportería, caja metálica, cable THHN en calibre 12, herramienta y equipo para luminarias tipo flourescente a prueba de vapores
Subtotal
Subtotal alumbrado
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE FUERZA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (TABLEROS Y
TRANSFORMADOR SECO) 13 Suministro e instalación de tablero de
distribución marca General Electric o similar de 600 Amp 3 fases 4 hilos 480/277 Volts 35 Kamps SYM sin interruptor principal y circuitos derivados 1 pieza 3X200, 1 pieza 3X150 Amp, 2 piezas 3X100 Amp, 1 pieza 3X60 Amp, 2 piezas 3X40 Amp MDP-1
14 Suministro e instalación de tablero de producción marca General Electric o similar de 200 Amp 42 espacios 3 fases 4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 200 Amp y circuitos derivados 6 piezas 3X20, 5 piezas 3X50 Amp PP-2
Parcial, en algunas no requiere tubería
44,988.75 Pieza 88.00 $ 290.25 $ 25,542.00 nueva.
Parcial, en algunas no requiere tubería
15,372.50 Pieza 22.00 $ 419.25 $ 9,223.50 nueva.
67,671.25 $ 39,151.50
309,816.94 $ 216,872.76
72,849.96 Pieza 1.00 $29,140.03 $ 29,140.03 Solo rehabilitado
27,388.85 Pieza 1.00 $ 10,955.54 $ 10,955.54 Solo rehabilitado
Suministro e instalación de tablero de contactos marca General Electric o similar de 200 Amp 30 espacios 3 fases 4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 10 piezas 1X20, 10 piezas 2X20 Amp RP-2 Pieza 2.00 $ 13,739.47
16 Suministro e instalación de transformador seco de 75 Kva voltaje primario 480 V.- Secundario 208/120 se incluye soporte metálico, interruptor de seguridad, tubería, cableado y conexiones necesarias Pieza 2.00 $23,282.35
Subtotal
ALIMENTADORES PRINCIPALES Y SECUNDARIOS
17 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 600 Amp 480 Volts tablero MDP-1 ML 20.00 $ 1,140.90
18 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 200 Amp 208 Volts tablero PP-2 ML 50.00 $ 798.62
19 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 125 Amp 208 Volts tablero RP-1 y PR-2 ML 50.00 $ 588.56
20 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H A 200 Amp 208 Volts tablero TR-1 y TR-2 ML 30.00 $ 798.62
Subtotal
$ 27,478.94 Pieza 2.00 $ 5,495.83 $ 10,991.66 Solo rehabilitado
$ 46,564.70 Pieza 2.00 $ 9,312.94 $ 18,625.88 Solo rehabilitado
$ 174,282.44 $ 69,713.11
Se requiere tubería $ 22,817.95 ML 20.00 $ 684.56 $ 13,691.20 nueva
Se requiere tubería $ 39,930.88 ML 50.00 $ 479.13 $ 23,956.38 nueva
Se requiere tubería $ 29,428.13 ML 50.00 $ 353.14 $ 17,656.88 nueva
Se requiere tubería $ 23,958.53 ML 30.00 $ 479.13 $ 14,373.83 nueva
$ 116,135.48 $ 69,678.28
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE FUERZA)
21 Salida eléctrica para compresor, se incluye alimentación de 60 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible. Pieza 1.00 $10,320.00
22 Salida eléctrica para extractor de cabina, se incluye alimentación de 40 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Pieza 6.00 $ 2,848.75
23 Salida eléctrica para moldeadora, se incluye alimentación de 5 HP de 20 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Pieza 6.00 $ 3,948.69
24 Salida eléctrica para pulidora, se incluye alimentación de 25 HP de 70 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Pieza 2.00 $ 21,636.53
25 Salida eléctrica para equipos menores se incluye alimentación de 40 Amp con cable de cobre THHN 90 °C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y/o contactos para caja. Pieza 8.00 $ 2,015.20
Parcial, en algunas no se requiere
$ 10,320.00 Pieza 1.00 $ 6,192.00 $ 6,192.00 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 17,092.50 Pieza 6.00 $ 1,709.25 $ 10,255.50 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 23,692.14 Pieza 6.00 $ 2,369.19 $ 14,215.16 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 43,273.05 Pieza 2.00 $12,981.92 $ 25,963.83 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
$ 16,121.56 Pieza 8.00 $ 1,209.16 $ 9,673.28 tubería nueva
Subtotal $ 110,499.25 $ 66,299.77
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA (SALIDAS DE CONVENIENCIA)
26 Salida eléctrica para soldadora 220 Volts menores, se incluye alimentación de 50 Amp con cable de cobre calibre 6 THHN 90 °C, tubería metálica PD
27 Salida eléctrica para contactos de 20 Amp con cable de cobre calibre 10 THHN 90 °C, tubería metálica PD
28 Salida eléctrica para grúa metálica 220 Volts menores, se incluye alimentación de 30 Amp con cable de cobre calibre 8 THHN 90 °C, tubería metálica PD, se incluye SAFETY switch al equipo
29 Mano de obra y equipo necesario para montaje, movimiento, habilitación y puesta en operación de la maquinaria de producción
Pieza 2.00 $ 2,099.48 $ 4,198.95 Pieza
Pieza 10.00 $ 806.25 $ 8,062.50 Pieza
Pieza 1.00 $ 2,687.50 $ 2,687.50 Pieza
Pieza 50.00 $ 913.75 $ 45,687.50 Pieza
Parcial, en algunas no se requiere
2.00 $ 1,259.69 $ 2,519.37 tubería nueva Parcial, en algunas no se requiere
10.00 $ 483.75 $ 4,837.50 tubería nueva
Parcial, en algunas no se requiere
1.00 $ 1,612.50 $ 1,612.50 tubería nueva Parcial, en algunas no se requiere
50.00 $ 548.25 $ 27,412.50 tubería nueva
Subtotal
Subtotal Distribución Eléctrica
TOTAL OBRA ELCTRICA
$ 60,636.45
$ 461,553.62
$ 771,370.55
$ 36,381.87
$ 242,073.02
$ 458,945.77
AUTOR: MONGE AJUSTADORES, S. C.
7. PRESUPUESTO COMPARATIVO DE REPARACIÓN DE OBRA CIVIL
CUADRO COMPARATIVO DE PRESUPUESTOS DE OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: PÓLIZA NO.-ASEGURADO: SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
COMPARATIVO DE PRESUPUESTO RECLAMACIÓN REVISIÓN NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE UNID. CANT. P.U. REPOSICIÓN OBSERVACIONES
PRELIMINARES 1 Limpieza general de obra Lote 1.00 $15,250.00 $ 15,250.00 M2 1,932.00 $ 1.25 $ 2,415.00 2 Desmontaje y retiro de estructura de
acero Lote 1.00 $ 9,150.00 $ 9,150.00 M2 640.00 $ 5.20 $ 3,328.00 3 Desmontaje de cubierta de lámina M2 2,050.65 $ 3.05 $ 6,254.48 M2 1,932.00 $ 2.00 $ 3,864.00 4 Desmontaje y retiro de cortinas de
lámina Pieza 2.00 $ 171.96 $ 343.92 Pieza 2.00 $ 150.00 $ 300.00 5 Desmontaje y demolición de falso
plafón de tabla-roca M2 70.00 $ 1.65 $ 115.50 M2 70.00 $ 2.20 $ 154.00 6 Limpieza de muros M2 720.00 $ 1.90 $ 1,368.00
Subtotal $ 31,113.90 $ 11,429.00
ESTRUCTURA 7 Suministro y colocación de columna y
marcos metálicos formados por vigas de acero Lote 1.00 $ 9,150.00 $ 9,150.00 Kg. 2,500.00 $ 2.30 $ 5,750.00
8 Suministro y colocación de polinería de monten de lámina de 8 MT14 $ - Kg. 5,479.50 $ 1.98 $ 10,849.41
9 Suministro y colocación de lámina galvanizada tipo R105 calibre 26 M2 1,948.11 $ 15.77 $ 30,721.69 M2 1,829.47 $ 13.20 $ 24,149.00
10 Suministro y colocación de canalón de lámina galvanizada calibre 22 ML 64.12 $ 22.56 $ 1,446.55 ML 96.00 $ 25.00 $ 2,400.00
M2 M2 Lote
70.00 $ 2,648.74 $
1.00 $
22.97 3.40
6,684.08
$ $ $
11 Bajadas pluviales de lámina $ 12 Suministro y colocación de lámina
acrílica compatible con R105 M2 102.53 $ 29.45 $ 13 Suministro y colocación de canalón de
lámina galvanizada calibre 22 ML 32.06 $ 28.41 $
Subtotal $
ACABADOS 14 Suministro y colocación de falso
plafón a base de tabla-roca 15 Pintura vinílica en muros y plafones 16 Pintura en estructura metálica 17 Pintura en estructura metálica
existente 18 Suministro y aplicación endurecedor y
sellador en firme de producción M2 2,056.64 $ 2.94 $
Subtotal $
HERRERÍA 19 Cortinas metálicas enrrollables de
2.50 X 3.00 Mts. Pieza 2.00 $ 1,156.90 $
Subtotal $
INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE OFICINAS
20 Suministro e instalación de tablero de alumbrado marca General Electric o similar de 200 Amp 42 espacios 3 fases 4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados 26 piezas 1X20 A@ 277 Volt LP 1 Pieza 1.00 $ 2,084.24 $
ML 38.00
3,019.51 M2 102.53
910.82
45,248.58
1,607.90 M2 70.00 9,005.72 M2 1,250.00 6,684.08
M2 1,500.00
6,046.52
23,344.22
2,313.80 Pieza 2.00
2,313.80
$ 22.00 $ 836.00
$ 29.45 $ 3,019.51
$ 47,003.92
$ 21.00 $ 1,470.00
$ 3.40 $ 4,250.00 $ - $
$ 2.36 $ 3,540.00
$ 9,260.00
$1,150.00 $ 2,300.00
$ 2,300.00
2,084.24 Pieza 1.00 $ 833.70 $ 833.70 Solo rehabilitado
21 Suministro e instalación de alimentador conf. 3F-4H a 200 Amp 208 Volt Tablero TR1 y TR2 ML 30.00 $ 74.29 $ 2,228.70 ML 30.00 $ 44.57 $ 1,337.10 Solo cableado
22 Alimentador derivado ML 120.00 $ 25.00 $ 3,000.00 ML 120.00 $ 15.00 $ 1,800.00 Solo cableado
Subtotal $ 7,312.94 $ 3,970.80
Total $ 109,333.44 $ 73,963.72
AUTOR: MONJE AJUSTADORES, S. C.
'A Quality Assurance Firm"
TESTING SERVICES & INSPECTION INC, >03Q Mam Street San Diego CA 92113
(619) 234-9904 (619) 2J4-4931 Fax
REPORT OF MECHANICAL TEST Customei
SR. VALENTÉ MENDOZA REYES
Project Name SI rSA (MIGUEL A. FIGLEROA C)
Lab No 04-6132
Permit Number N/A
Project Address NAVE UBICADA EN CALLE 6 OTE # 1632 CD. INDUSTRIAL NUEVA TIJUANA
Plan File Number N/A
Material Specification AST M A 370
Contractor Doing Reported Work ¡ N/A
I Archi tect/Engmeer ! N/A
Testing Performed By The Following Codes
ASTMA370
LD NUMBER N/A N/A
SIZE
N/A N/A
HARDNESS TEST HEAT NUMBER BOLT NUT
N/A N/A N/A N/A N/A N/A
WASHER N/A N/A
N/A N/A i N/A N/A N/A
N/A N/A 1 N/A !
N/A , N/A i
N/A N/A N/A N/A N/A
N/A N/A N/A N/A N/A
N/A , N/A N/A i N/A N/A
N/A N/A N/A N/A N/A
TENSILE, YIELD, ELONGATION TEST
ID NTMBW
COLUMN 1
COLUMN 2
ALM1
, 4XM2
\1 V\L\
MINIMI
Acr tAL SETE
0 2') x 680
0 25 x 750
0245 x 750
0 260 \ 7-15
1LM RLQURIA
JMREQI/IREÍ,
ACTUAL IREA
1972
1875
¡8375
1937
ENTS,
- C M S
TENSILE STRENGTH
AGTtALtOA» US'*.
14 800
12 200
12,300
12.200
N/A
N/A
LBS. PER Si} WCH
75.0S0
65 066
66,938
62,983
N/A
N/A.
YIELD STRENGTH
vCTXAt ' IGA15
N/A 1
N/A , i
N/A '
N/A 1
N/A
i N/A
uas.fra M} INCH
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
m
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
ELONGATION
WRCttNT
1
! ! N/A
1 N/A
i N/A
Í N/A t —
1 N/A
1 N'A
i
4 FOR INFORMATION ONLY
TESTED BY JORGE S. GARCIA MIGUEL A. Ft DATE 06-09-04
8. PRESUPUESTO INICIAL PARA LA RECLAMACIÓN DEL PAGO MONETARIO
POR DAÑOS EN OBRA CIVIL
RECLAMACIÓN INICIAL OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P.U. IMPORTE
1 PRELIMINARES 1.1 Limpieza general de obra. Incluye: Lavado de pisos, muros,
carga y acarreo de escombro 1.2 Desmontaje y retiro de estructura de acero 1.3 Desmontaje de cubierta de lámina 1.4 Desmontaje y retiro de cortinas metálicas enrollables
Subtotal
2 ESTRUCTURA Y CUBIERTA 2.1 Estructura metálica 2.2 Suministro y colocación de cubierta metálica tipo KR-18
calibre 24 Zintro 2.3 Suministro y colocación de acrílico compatible a KR-18 2.4 Suministro y colocación de aislante R-11 de 3.5" de espesor
con vinil blanco con refuerzo 2.5 Suministro y colocación de canalón exterior de lámina
galvanizada calibre 22 2.6 Suministro y colocación de canalón interior de lámina
galvanizada calibre 22 2.7 Suministro y colocación de bajante pluvial a base de lámina
galvanizada calibre 22
Subtotal
Lote 1.00 $ 163,937.50 $ 163,937.50 Kg 51,416.00 $ M2 2,056.64 $ Pieza 2.00 $
2.90 $ 32.79 $
1,848.57 $
149,234.94 67,432.08 3,697.14
384,301.66
Kg
M2 M2
M2
ML
ML
ML
51,416.00
1,949.25 102.59
1,949.25
64.12
32.06
37.30
$
$ $
$
$
$
$
21.29
169.42 316.59
51.82
242.52
305.41
231.77
$
$ $
$
$
$
$
$
1,094,389.56
330,241.94 32,478.71
101,000.39
15,550.38
9,791.36
8,645.02
1,592,097.36
3 ACABADOS 3.1 Suministro y colocación de pintura vinílica en muros interiores
y exteriores. Incluye primer y dos manos M2 2,578.74 $ 36.55 $ 94,252.95 3.2 Suministro y colocación de pintura en estructura Kg 51,416.00 $ 1.40 $ 71,853.86 3.3 Suministro y colocación de endurecedor y sellador en firme de
producción M2 2,056.64 $ 31.61 $ 65,000.11
Subtotal $ 231,106.91
4 CORTINAS METÁLICAS 4.1 Suministro y colocación de cortina metálica enrollable de
8XI0 ' calibre 24 con operador manual. Incluye pintura Pieza 2.00 $ 12,427.00 $ 24,854.00
Subtotal $ 24,854.00
Total Presupuesto $ 2,232,359.94
(SON: DOS MILLONES DOSCIENTOS TREITA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE PESOS 94/100 M.N.) MAS EL 10% DE IVA
AUTOR: GRUPO CS
9. PRESUPUESTO MODIFICADO PARA LA RECLAMACIÓN DEL PAGO
MONETARIO POR DAÑOS DE OBRA CIVIL
RECLAMACIÓN MODIFICADA OBRA CIVIL
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
NO. CONCEPTO UNID. CANT. P. U. IMPORTE
1 PRELIMINARES Limpieza general de obra. Incluye: Lavado de pisos, muros,
1.1 carga y acarreo de escombro 1.2 Desmontaje y retiro de estructura de acero 1.3 Desmontaje de cubierta de lámina 1.4 Desmontaje y retiro de cortinas metálicas enrollables 1.5 Demolición de plafón rígido
Subtotal
2 ESTRUCTURA Y CUBIERTA 2.1 Estructura metálica
Suministro y colocación de cubierta metálica tipo KR-18 2.2 calibre 24 Zintro 2.3 Suministro y colocación de acrílico compatible a KR-18
Suministro y colocación de canalón exterior de lámina 2.5 galvanizada calibre 22
Suministro y colocación de canalón interior de lámina 2.6 galvanizada calibre 22
Subtotal
Lote Lote M2 Pieza M2
Lote
1.00 $ 163,937.50 $ 163,937.50 1.00 $ 98,362.50 $ 98,362.50
2,050.65 $ 2.00 $
70.00 $
32.79 $ 1,848.57 $
17.74 $
67,235.69 3,697.14 1,241.63
334,474.45
1.00 $ 98,362.50 $ 98,362.50
M2 M2
ML
ML
1,948.11 102.53
64.12
32.06
$ $
$
$
169.53 316.59
242.52
305.41
$ $
$
$
$
330,258.22 32,459.72
15,550.38
9,791.36
486,422.18
3 ACABADOS Plafón rígido de tabla-roca a base de Stud metálico de 3-5/8 calibre 25 @ 16", incluye: hojas de yeso de 1/2", fulminante,
3.1 soportería, malla, lijado y pateado M2 Suministro y colocación de pintura vinílica en muros interiores
3.2 y exteriores. Incluye primer y dos manos M2 3.3 Suministro y colocación de pintura en estructura Lote
Suministro y colocación de endurecedor y sellador en firme de 3.4 producción M2
Subtotal
4 CORTINAS METÁLICAS Suministro y colocación de cortina metálica enrollable de
4.1 8'X10' calibre 24 con operador manual. Incluye pintura Pieza
Subtotal
Total Presupuesto
(SON: UN MILLÓN NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS DIECISIETE PESOS 16/100 M. N.) MAS EL 10% IVA
AUTOR: GRUPO CS
70.00 $
2,648.74 $ 1.00 $
2,056.54 $
2.00 $
246.93 $
36.55 $ 71,853.86 $
31.61 $
$
12,436.68 $
$
17,284.93
96,811.45 71,853.86
64,996.95
250,947.18
24,873.35
24,873.35
$ 1,096,717.16
10. PRESUPUESTO PARA LA REPARACIÓN DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS
PROYECTO ELÉCTRICO DE ALUMBRADO
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR: PROYECTO: SISTEMA ELÉCTRICO DE ALUMBRADO EN ÁREA DE PRODUCCIÓN
NO.
1 1.1 Alumbrado área de embarque
1.2 Alumbrado departamendo de pintura
1.3 Alumbrado área de cabinas
CONCEPTO UNID.
Alumbrado producción (luminaras) Suministro, instalación y puesta en servicio de alumbrado tipo High Bay, Mea. Lumark o similar reflector de aluminio, luminaria HID aditivos metálicos 277 Volts, lámpara de 400 Watts Pieza Suministro, instalación y puesta en servicio de alumbrado tipo High Bay, Mea. Lumark o similar reflector de aluminio, luminaria HID aditivos metálicos 277 Volts, lámpara de 400 Watts Pieza
Suministro, instalación y puesta en servicio de alumbrado tipo Flourescente, Mea. Holophane o similar, con acrílico envolvente de plástico antivapor y con lámpara con cristal antichispa, con dos piezas 2X40 Watts de 4 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería requerida para montarse en cabinas. Pieza
CANT. P. U. IMPORTE
$187,376.80
4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
4.00 $ 2,611.18 $ 10,444.70
22.00 $ 3,134.70 $ 68,963.40
1.4 Alumbrado área de producción Suministro, instalación y puesta en servicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia o similar, tipo industrial con acrílico metálico y recubrimiento en pintura anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X75 Watts de 8 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería metálica requerida para colgarse con cadena. Pieza 67.00 $ 1,058.88 $ 70,944.63
1.5 Alumbrado área de molino fino Suministro, instalación y puesta en servicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia o similar, tipo industrial con acrílico metálico y recubrimiento en pintura anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X75 Watts de 8 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería metálica requerida para colgarse con cadena. Pieza 20.00 $ 1,058.88 $ 21,177.50
1.6 Alumbrado área de producción Suministro, instalación y puesta en servicio de
alumbrado tipo Flourescente, Mea. Lithonia o similar, tipo industrial con acrílico metálico y recubrimiento en pintura anticorrosiva, con lámpara dos piezas 2X40 Watts de 4 pies blanco frío (Cool white) a un voltaje 277 Volts, se incluye balastra electromagnética y soportería metálica requerida para colgarse con cadena. Pieza 6.00 $ 900.31 $ 5,401.88
Subtotal $ 187,376.80
2 Alumbrado producción (tableros) $ 54,768.89 2.1 Tablero de alumbrado Suministro e instalación de tablero de alumbrado Mea. LP-1 General Electric o similar 200 Amp, 42 espacios, 3 fases-
4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM, con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados. 26 piezas 1X20 A@277 Volt Pieza 1.00 $22,405.58 $ 22,405.58
2.2 Tablero de alumbrado Suministro e instalación de tablero de alumbrado Mea. LP-2 General Electric o similar 125 Amp, 30 espacios, 3 fases
- 4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM, con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados. 11 piezas 1X20 A@277 Volt
2.3 Tablero de alumbrado Suministro e instalación de tablero de alumbrado Mea. LP-3 General Electric o similar 125 Amp, 24 espacios, 3 fases
- 4 hilos 480/277 Volt 14 Kamps SYM, con interruptor principal de 125 Amp y circuitos derivados. 10 piezas 1X20 A@277 Volt
Subtotal
Pieza 1.00 $18,818.95 $ 18,818.95
Pieza 1.00 $13,544.36 $ 13,544.36
$ 54,768.89
3.1 Saudade conveniencia
3.2 Salidas de conveniencia
3.3 Salidas de conveniencia
Distrubución eléctrica (salidas de alumbrado) Suministro e instalación de salidas eléctricas 15 Amp 277 Volts, para luminarias tipo reflector HID, se incluye tubería steel EMT, soportería, caja metálica, cable THHN calibre 12, herramienta y equipo. Pieza Suministro e instalación de salidas eléctricas 15 Amp 277 Volts, para luminarias tipo industrial flourescente tanto de 8 y 4 pies, se incluye tubería steel EMT, soportería, caja metálica, cable THHN 90 °C calibre 12, herramienta y equipo. Pieza
Suministro e instalación de salidas eléctricas 15 Amp 277 Volts, para luminarias tipo envolvente a prueba de vapores con lámpara con cristal antichispa de 4 pies, se incluye tubería steel EMT, soportería, caja metálica, cable THHN 90 °C calibre 12, herramienta y equipo. Pieza
Subtotal
$ 67,671.25
8.00 $ 913.75 $ 7,310.00
93.00 $ 483.75 $ 44,988.75
22.00 $ 698.75 $ 15,372.50
$ 67,671.25
AUTOR:ISEMSA Total Presupuesto (SON: TRESCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIESCISEIS PESOS 94/100 M. N.) + 10% de IVA
$309,816.94
PROYECTO ELÉCTRICO DE DISTRIBUCIÓN
COMPAÑÍA DE SEGUROS: ASEGURADO:
PÓLIZA NO.-SINIESTRO NO.
CALLE 6 ORIENTE, CIUDAD INDUSTRIAL DE OTAY, TIJUANA, B.C. AJUSTADOR: PROYECTO: SISTEMA ELÉCTRICO DE DISTRIBUCIÓN
NO.
4.1 Tablero de distribución principal MDP-1
4.2 Tablero de producción PP-2
CONCEPTO UNID.
Distribución eléctrica (tableros y transí. Seco)
Suministro e instalación de tablero de distribución de 600 Amps 3 fases - 4 hilos marca General Electric o similar 480/277 Volts 35 Kamps SYM sin interruptor principal, se incluyen los siguientes derivados: 1 pieza de 3X200 Amps 1 pieza de 3X150 Amps 2 piezas de 3X100 Amps 1 piezas de 3X60 Amps 2 piezas de 3X40 Amps Se incluye equipo, herramienta. Pieza Suministro e instalación de tablero de producción de 200 Amps 42 espacios 3 fases -4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 200 Amps y circuitos derivados: 6 piezas de 3X20 Amps@280 Volts 5 piezas de 3X50 Amps@208 Volts Se incluye equipo, herramienta. Pieza
CANT. P.U. US P. U. IMPORTE
$174,282.44
1.00 $ 6,776.74 $72,849.96 $ 72,849.96
1.00 $ 2,547.80 $27,388.85 $ 27,388.85
4.3 Tablero de contactos RP-1 y RP-2 Suministro e instalación de tablero de contactos
de 200 Amps, 30 espacios 3 fases - 4 hilos 208/120 Volts 10 Kamps SYM con interruptor principal de 125 Amps y circuitos derivados: 10 piezas de 1X20 Amps@120 Volts 10 piezas de 2X20 Amps@208 Volts Se incluye equipo, herramienta.
4.4 Transformador seco Suministro e instalación de trasnformador seco 75 KBA TR-1 y TR-2 75 KBA, voltaje primario 480 Volts, secundario
208/120 Volts, se incluye soporte metálico, interruptor de seguridad, tubería, cableado y conexiones necesarias
Pieza
Pieza
Subtotal
5.1 Alimentador principal 480 Volts
5.2 Alimentador secundario 208 Volts
5.3 Alimentador secundario 208 Volts
5.4 Alimentador transformador seco 208 Volts
Alimentadores principales y secundarios
Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 600 Amps a 480 Volts, para tablero de distribución MDP-1 (40 mts. aproximadamente). Mts
Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 200 Amps a 208 Volts, para tablero de distribución PP-2 (50 mts. aproximadamente). Mts
Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 125 Amps a 208 Volts, para tablero de distribución RP-1 y RP-2 (25 mts por cada máquina ) Mts Suministro e instalación de alimentador configuración 3F-4H capacidad total a 200 Amps a 208 Volts, para transformador seco TR-1 y TR-2 (15 mts por cada máquina ) Mts
$ 27,478.94
$ 46,564.70
$174,282.44
$116,135.48 I
20.00 $ 106.13 $ 1,140.90 $ 22,817.95
50.00 $ 74.29 $ 798.62 $ 39,930.88
50.00 $ 54.75 $ 588.56 $ 29,428.13
30.00 $ 74.29 $ 798.62 $ 23,958.53
2.00 $ 1,278.09 $13,739.47
2.00 $ 2,165.80 $23,282.35
6 Dístrubución eléctrica (salidas de fuerza) 6.1 Compresor
6.2 Extractores en cabinas
6.3 Moldeadora 5 Hp
6.4 Pulidora automática 25 Hp
$116,135.48
$110,508.93
Pieza 1.00 $ 960.90 $10,329.68 $ 10,329.68
Pieza 6.00 $ 265.00 $ 2,848.75 $ 17,092.50
Pieza 6.00 $ 367.32 $ 3,948.69 $ 23,692.14
Pieza 2.00 $ 2,012.70 $21,636.53 $ 43,273.05
Suministro e instalación de salidas eléctricas para compresor, se incluye alimentación de 60 Amps con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible (no se incluye arrancador ni control alguno). Suministro e instalación de salida eléctrica para extractor de cabina, se incluye alimentación de 40 Amps con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Suministro e instalación de salida eléctrica para moldeadora con una capacidad de 5 Hp, se incluye alimentación de 20 Amps con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, registro, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético. Suministro e instalación de salida eléctrica para pulidora automática con capacidad de 25 Hp, se incluye alimentación de 70 Amps con cable de cobre THHN, tubería metálica, registro, se incluye desconectador de fusible y arrancador magnético.
6.5 Equipos menores a 208 Volts Suministro e instalación de salida eléctrica para
equipos menores tales como sierra de mesa (2), sierra de cinta (2), taladro de mesa (1), cortadora de chicotes (1), prensa engomadora (1), serrucho de mesa (1), serrucho limpiador (1), sierra de paneles (1), se incluye alimentación de 20@40 Amps, con cable de cobre THHN 90°C, tubería metálica, cajas registro y accesorios, se incluye desconectador de fusible y/o contactos para caja. Pieza
Subtotal
7 Distrubución eléctrica (salidas de conveniencia)
7.1 Soldadora Suministro e instalación de salida eléctrica para soldadora, 220 Volts, se incluye alimentación de 50 Amp con cable # 6, tubería metálica pared delgada de 1", cajas registros y accesorios. (Nota: No se incluye arrancador ni control del equipo). Pieza
7.2 Salidas 110 Volts Suministro e instalación de salida eléctrica 110 Volts para contactos de servicio, se incluye alimentación de 20 Amp con cable #10, tubería metálica pared delgada de 1/2", cajas registros y accesorios. (Nota: No se incluye arrancador). Pieza
7.3 Grúa mecánica Suministro e instalación de salida eléctrica para grúa mecánica, 220 Volts, se incluye alimentación de 30 Amp con cable #8, tubería metálica pared delgada de 3/4", cajas registros y accesorios. (Nota: No se incluye safety switch al equipo). Pieza
8.00 $ 187.46 $ 2,015.20 $ 16,121.56
$110,508.93
$ 60,636.45
2.00 $ 195.30 $ 2,099.48 $ 4,198.95
10.00 $ 75.00 $ 806.25 $ 8,062.50
1.00 $ 250.00 $ 2,687.50 $ 2,687.50
7.4 Equipos de producción Mano de obra y equipo necesario para
desmontaje, movimiento, habilitación y puesta en operación conforme a indicaciones y especificaciones eléctricas del fabricante de la maquinaria de producción involucrada, las cuales mencionamos: Bandas transformadoras, equipo de pulido, lijado, corte, horno de convección, engomadoras, sierras, flejadoras, secadores, compresores, extractores, tornos, taladros y moldeadoras, dentro de las actividades se encuentra el suministro de materiales menores, tales como, cable de control, fusibles, soportes, terminales, interruptores, selectores, botoneras y material de señalización e indicación como tapes, cinchos, marcadores y similares. Equipos
Subtotal
Total Presupuesto (SON: CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES PESOS 29/100 M.N.) +10% de IVA
AUTOR: ISEMSA
50.00 $ 85.00 $ 913.75 $ 45,687.50
$ 60,636.45
$461,563.29
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