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L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN IRAPUATO, GTO. 2014, MÉXICO

“Valuación: pasado, presente y futuro”

“LOS VALUADORES PROFESIONALES COMO INSTRUMENTO PARA UNA MEJOR IMPARTICIÓN DE JUSTICIA”

José de Jesús Orenday Carrillo

UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE AGUASCALIENTES COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES A. C.

Irapuato, Guanajuato, del 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014.

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ABSTRACT

En los Tribunales del ámbito Estatal y Federal frecuentemente se tramitan juicios que involucran inmuebles y muebles en los que es necesario realizar valuaciones de esos bienes, asimismo se requiere de opiniones de peritos valuadores para participar en pruebas periciales que involucran valor. Para llevar a cabo lo anterior, es necesario contar con profesionales en la Valuación que emitan dictámenes justos sobre los bienes en controversia.

En este marco se hace la propuesta de la ponencia que tiene como propósito dar a conocer la metodología para llevar a cabo dictámenes de valor, presentando algunos de los casos prácticos acumulados en más de 29 años en el ejercicio de la actividad judicial, lo que permitirá a los asistentes conocer el campo profesional del valuador en el ámbito judicial.

Cabe destacar que el enfoque de la ponencia no es jurídico, más bien es el producto de la experiencia técnica en este tipo de asuntos, en la que el valuador es nombrado por las partes en el juicio, o por el juez, como perito tercero en discordia, en asuntos del fuero común y federal.

La relevancia de esta ponencia radica en dar a conocer una opción laboral más, que el valuador puede desarrollar en el ejercicio de su profesión.

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PALABRAS CLAVE Inmuebles, Valuación, Juzgados, Prueba Pericial, Cuestionario Pericial.

INTRODUCCIÓN:

Es común que en los trámites judiciales donde intervienen inmuebles, la autoridad judicial necesita contar con la opinión de expertos en la materia que proporcionen información técnica de esos bienes, sobre medidas, superficies, traslapes de terrenos, deslindes, daños y defectos de construcción, valuación, rentabilidad, entre otros.

Estas opiniones técnicas, denominadas dictámenes periciales, están perfectamente establecidas dentro de los procedimientos judiciales de los juicios civiles, mercantiles, penales, etc., a través de los ordenamientos legales como son los Códigos de Procedimientos Civiles de los Estados, El Código de Comercio de orden Federal, los Procedimientos para Juicios Civiles de los juzgados de Distrito, etc.

Los dictámenes técnicos cuyos temas más comunes ya hemos hecho referencia, tienen que ser sustentados y justificados por trabajos que deben ser llevados a cabo de forma correcta, apoyándose las mas de las veces en documentos tales como escrituras, títulos, contratos, planos y trabajos de campo; posteriormente se lleva a cabo el análisis y procesamiento de la información, elaboración de planos, replanteo de puntos en campo, cálculo de superficies, cálculo del valor, y por supuesto la rendición de un dictamen pericial.

Dentro de las pruebas periciales, existe una que tiene relación directa con los profesionales de la valuación, siendo la pericial de avalúo, la cual consiste prácticamente en determinar el valor comercial de bienes inmuebles y muebles a valor presente y en ocasiones si el asunto lo amerita a valor referido, casi siempre es a una fecha pasada; en ocasiones es necesario contestar una serie de cuestionarios periciales, que aparte de establecer el valor de un bien, el perito responderá las preguntas del interrogatorio pericial, que involucra cuestiones de valor.

El interrogatorio pericial, también llamado cuestionario pericial, comprende una serie de preguntas técnicas que el perito debe contestar y es propuesto por una de las partes en un juicio o por ambas, según lo que a su derecho convenga.

Por lo anterior, tomando en cuenta que muchas veces los valuadores profesionales no estamos involucrados con estos trabajos, se consideró pertinente participar en este congreso con esta ponencia, la cual tiene como propósito que los valuadores profesionales conozcan en qué consiste la prueba pericial en valuación dentro de los asuntos judiciales, quién la puede realizar, el proceso que hay que seguir hasta concluir con el dictamen pericial, para cerrar con la presentación de dos casos prácticos donde el suscrito participó.

Es importante mencionar que el enfoque de la ponencia no es jurídico, ya que este campo corresponde directamente a los profesionales del derecho; el enfoque será desde el punto de vista técnico; es el producto de la experiencia acumulada por más de veintinueve años de participar como perito en asuntos judiciales del fuero común y federal, nombrado por las partes del juicio o por los Juzgados como perito valuador tercero en discordia, procurando siempre aportar información cualitativa y cuantitativa sobre los bienes inmuebles que se involucran en algún asunto, que permita al juzgador la toma de decisiones a la hora de dictar

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sentencia, ya que finalmente este es el papel principal de los peritos en materia judicial: proporcionar opiniones técnicas sobre ciertos aspectos que el juzgador no está en posibilidad de conocer y por eso se recurre a los expertos en la materia.

OBJETIVO:

Dar a conocer la metodología para llevar a cabo dictámenes de valor, relacionados con inmuebles y muebles sujetos a procesos judiciales, presentando dos casos prácticos que permitan a los asistentes familiarizarse con estos asuntos.

PARTE I: METODOLOGÍA PARA RENDIR AVALÚOS JUDICIALES

1. LA PRUEBA PERICIAL

En los asuntos judiciales que involucran inmuebles, una de las pruebas más importantes y que en muchos casos es determinante en un juicio, es la “prueba pericial”; tiene como objetivo que la parte que la ofrece pueda probar lo que a su interés convenga, acerca de situaciones específicas referentes a inmuebles y muebles, especialmente sobre valor presente y en ocasiones referido, sobre la rentabilidad de los bienes, respecto de mejoras realizadas, etc.; la prueba pericial tiene relación con la persona que la realiza, o sea el perito, que es el profesionista que aplica la “pericia”, para establecer situaciones referentes a un bien específico.

El perito, es una persona especializada en alguna ciencia, arte u oficio, que con sus conocimientos y experiencia, puede emitir su opinión técnica ante quien lo solicite; como en este caso nos estamos refiriendo específicamente a valuación de inmuebles (terrenos urbanos, rústicos y construcciones de todo tipo), normalmente los peritos que participan en estas pruebas son Ingenieros Civiles, Arquitectos, Ingenieros Municipales y otras áreas afines, contando en la actualidad con especialización ó Maestría en Valuación.

2. REQUISITOS PARA DESEMPEÑARSE COMO PERITO

Cada legislación estatal o federal, según a donde corresponda el juicio, establece con claridad estos requisitos, sin embargo como mínimo se requiere ser mayor de edad, gozar de buena reputación, conocer la ciencia, arte u oficio de que se trate el peritaje y acreditar sus conocimientos y experiencia con título y cédula profesional en el campo en que vaya a participar, en este caso sobre Valuación.

3. JUICIOS EN LOS QUE SE PUEDE ACTUAR COMO PERITO

Los avalúos se realizan, tanto para juicios del fuero común como en el federal básicamente, cuando por la naturaleza del juicio se requiere conocer el valor comercial de algún bien.

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4. TIPOS DE JUICIOS:

Abarca los juicios familiares, penales (en delitos que no son del fuero federal), la mayoría de los juicios civiles y laborales (en asuntos que no son de competencia federal). En materia penal, la legislación estatal prevé ciertos delitos, que en ese caso serian del fuero común, como por ejemplo robo, violación, lesiones, etc. En materia administrativa, los juicios del fuero común son cuando interviene alguna autoridad estatal o municipal, y son del fuero federal cuando interviene alguna autoridad de la federación. Las autoridades jurisdiccionales para el fuero común es el Tribunal de lo Contencioso y Administrativo del estado y para el fuero federal, el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa. La materia mercantil es de competencia concurrente. Es decir, el actor puede decidir si demanda ante una autoridad federal o una estatal, pero las leyes mercantiles son siempre federales. Es decir, en materia mercantil, un juez del fuero común puede aplicar leyes federales. El fuero federal abarca lo que son juicios penales tratándose de delitos de esa índole, laborales cuando se trata de empresas dedicadas a ciertas ramas establecida por la Ley Federal del Trabajo (como la rama automotriz, alimentaria, entre otras), algunos civiles y los juicios de amparo.

5. PARA QUE SE REALIZAN AVALÚOS EN ESTOS JUICIOS

a).- Del fuero común En el fuero común, la mayor parte de los avalúos se realizan para conocer el valor de algún bien para ser sacado a remate, lo cual se da posterior a un embargo y es en virtud de un incumplimiento de pago del demandado. La mayoría de las veces se trata de juicios ejecutivos mercantiles iniciados en virtud de un pagaré, pero también se dan por cheques sin fondos, sin embargo, existen otros juicios en los cuales se requiere avalúo para remate, como podría ser algún juicio único civil en el cual se demande el pago de cualquier cantidad por cualquier concepto. Existen otros juicios en el fuero común en los que se requiere un avalúo, aun que no sea para realizar un remate; ejemplos de ello serian los juicios sucesorios, en los cuales la ley obliga a presentar un avalúo de los bienes que conforman la masa hereditaria; también se requieren avalúos, por ejemplo, al demandar el pago de pensiones rentísticas para saber a cuánto ascienden tales pensiones. En los juicios penales también son necesarios los avalúos, aunque en esos casos se realizan por medio de servicios periciales de la Procuraduría General de Justicia, sobre todo tratándose de delitos patrimoniales, pues por ejemplo para el robo, la legislación penal prevé diferentes sanciones de acuerdo al valor de los bienes robados.

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b).- Del fuero federal En el fuero federal se pueden requerir avalúos en juicios de amparo indirecto, por ejemplo, para saber el monto a que debe ascender alguna indemnización por algún acto administrativo; ejemplo de ello serian actos administrativos en virtud de los cuales la autoridad ocupa inmuebles de propiedad privada sin existir expropiación, que por el destino que se le dio a dichos bienes no pueden ser devueltos al particular, y en cumplimiento sustituto, el juez de amparo ordena se pague una indemnización, correspondiente al valor comercial del bien. En materia administrativa, tanto del fuero común como del federal, son necesarios los avalúos por ejemplo, tratándose de responsabilidad patrimonial del estado, es decir, cuando un particular sufre un menoscabo patrimonial derivado de la actividad administrativa irregular del Estado, es decir, que se le causa un daño o perjuicio sin tener obligación de soportarlo, para lo cual es necesario un avalúo para cuantificar el monto de la indemnización correspondiente. Otro procedimiento en el cual se requiere forzosamente un avalúo es la expropiación, pues se debe conocer el valor comercial del bien a expropiar para conocer el monto a que debe ascender la indemnización correspondiente.

También en el procedimiento administrativo de ejecución (por sus siglas PAE) se requiere un avalúo, pues dicho procedimiento tiene por objeto rematar bienes por parte de la autoridad para cobrar contribuciones no pagadas. Ahora bien, en juicios contenciosos administrativos, ya sean del fuero común (ventilados ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado) o del fuero federal (ventilados ante el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa), se requieren avalúos, sobre todo, para conocer el monto a que deben ascender las indemnizaciones a que tengan derecho los particulares con motivo de algún acto administrativo. En realidad, los casos en los que se puede requerir un avalúo en este tipo de juicios son prácticamente los mismos que tratándose de amparos. En materia agraria no es tan común que sea necesario emitir un avalúo, ya que lo que más se utiliza en este tipo de asuntos son periciales topográficas, pero dependiendo de la naturaleza de cada juicio, puede ser necesario emitir un avalúo de tierras ejidales, cuando se requiera conocer el valor de las mismas. 6. QUÉ ES LO QUE SE VALÚA PARA ESTOS JUICIOS

Durante la práctica profesional sobre avalúos judiciales sean del fuero común o federal, se puede intervenir en los siguientes tipos de avalúos:

a). Bienes muebles

Muebles y equipos de oficina de todo tipo

Automóviles, camionetas, camiones, equipo agrícola, etc.

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Maquinaria pesada de todo tipo

Aeronaves y embarcaciones

b).- Bienes inmuebles

Casas, terrenos urbanos, edificios, naves industriales, etc.

Predios rústicos y en transición.

Centros comerciales.

Centros deportivos con instalaciones especiales.

Para concluir con esta primera parte sobre la Metodología a seguir para este tipo de asuntos, es necesario tener en cuenta que para actuar como perito en materia judicial, en primer lugar se debe contar con la cédula profesional como especialista o maestro en valuación, cada legislación establece con toda precisión este requisito; también es necesario que el perito valuador propuesto conozca al menos un poco sobre el proceso y los términos legales que le

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otorga el tribunal para rendir su dictamen, esto también depende del tipo de juicio; sobre la aceptación del cargo, el término que se le concede para emitir su avalúo, sobre los casos en que se le revoca del cargo, en los casos en que es citado por una de las partes o por el juez para ser interrogado sobre su dictamen emitido, sobre el pago de honorarios, etc. Un aspecto importante es que el perito valuador que participe por las partes o directamente nombrado por el tribunal, sea una persona con una probada ética profesional y capacidad técnica, para que actúe con imparcialidad y profesionalismo al realizar su avalúo, principalmente cuando el tribunal lo nombra, ya que muchas ocasiones de su actuación depende el patrimonio de las personas que están interviniendo en el juicio de que se trate.

PARTE II: PRESENTACIÓN DE DOS CASOS PRÁCTICOS SOBRE PERITAJES JUDICIALES

CASO I:

SE PRESENTA UN CASO CONSISTENTE EN UNA PRUEBA PERICIAL EN VALUACIÓN TRAMITADA ANTE UN JUZGADO FEDERAL, EN CONTRA DE UN AVALÚO QUE SIRVIVIRÍA DE BASE PARA EL PAGO DE IMPUESTOS ANTE LA SECRETARÍA DE HACIENDA Y CRÉDITO PÚBLICO.

Este nombramiento fue muy enriquecedor ya que permitió confirmar que los avalúos que realizan los peritos valuadores profesionales deben ser elaborados de forma pulcra, ordenada, con buena técnica y bajo un esquema de coherencia en todo el cuerpo de avalúo.

En el caso que nos ocupa un ciudadano particular se inconformó contra un avalúo que serviría de base para establecer la base para el pago de impuestos. El despacho de abogados del inconforme contrató los servicios profesionales del suscrito para que actuara como perito en materia de Valuación, y propuso una “prueba pericial de avalúo”, anexando un cuestionario que versó sobre la metodología que el perito valuador utilizó para realizar el trabajo. Con esta prueba se pretendió poner en evidencia varios errores e inconsistencias en la realización del avalúo, con la intención de que el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa no tomara en cuenta el avalúo, ya que de esta manera beneficiaría la causa legal del inconforme.

A continuación se presenta el cuestionario pericial sobre metodología y técnica de valuación, el cual comprende las preguntas y respuestas del perito.

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CUESTIONARIO PERICIAL SOBRE “METODOLOGÍA Y TÉCNICA DE VALUACIÓN”

1.- Que diga el perito su profesión, ocupación y años de experiencia.

RESPUESTA.- El suscrito cursó la licenciatura en Ingeniería, y cuenta con el grado de Maestro en Valuación por la Universidad Autónoma de Aguascalientes, contando con correspondiente cédula profesional de Maestría en Valuación con número 3214157. Desde hace 29 años vengo ejerciendo la valuación inmobiliaria de predios urbanos y rústicos; con injerencia en asuntos judiciales, bancarios y particulares. También participo como perito topógrafo y valuador ante los Juzgados del fuero común en la Entidad.

2.- Que señale el perito cuales son las principales técnicas y metodologías utilizadas en la práctica de avalúos comerciales referidos a fecha cierta

RESPUESTA.- En la práctica de avalúos profesionales de inmuebles (urbanos ó rústicos, construcciones con diferentes características, etc.); el valor del bien se establece a la fecha actual; es decir, a la que corresponda a la visita física del inmueble y posteriormente se traslada a una fecha determinada hacia el pasado, si así fuera el caso. Para obtener el valor a fecha actual, se aplican tres métodos o enfoques que deben utilizarse en la valuación; siendo los siguientes:

1.- Enfoque comparativo de mercado.

2.- Enfoque de costos.

3.- Enfoque de ingresos.

Con el primer método se obtiene el valor del inmueble sujeto a avalúo, en base a un grupo de inmuebles que tienen características semejantes al inmueble valuado, llamados “comparables” llevando a cabo la homologación respectiva.

El segundo método consiste en calcular el valor en función de tres elementos: 1. valor del terreno, 2. valor de las construcciones, y 3. valor de las instalaciones especiales y obras complementarias.

El tercer método parte de la productividad que es capaz de generar un inmueble; esto es que el valor del bien se determina directamente relacionado con la rentabilidad que genera; por tanto, a mayor rentabilidad, mayor será el valor que del inmueble; y a menor rentabilidad, menor será el valor del inmueble.

Finalmente, para obtener el valor referido de un bien a fecha cierta, debe partirse del valor que le corresponde a fecha actual y trasladar este valor al pasado aplicando lo establecido en el artículo 7° de Ley del Impuesto sobre la Renta, que considera los Índices Nacionales de Precios al Consumidor que emite el Banco de México, de los cuales se obtiene la inflación producida por el periodo a que se deba referir la valuación, y que debe aplicarse para obtener el valor referido pretendido.

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3.- Que diga el perito si alguna de las técnicas y metodologías que señaló en su respuesta anterior permite la estimación de valores sin soportarla en información o documentos, que además deba relacionar en el dictamen.

RESPUESTA.- No; cualquiera que sea el método utilizado, para emitir un avalúo apropiadamente y que las conclusiones del análisis y estudio practicado sean certeras y en todo caso correctas deben soportarse debidamente; así en todo avalúo debe capturarse información básica del bien mismo, tales como el nombre del propietario, la superficie del inmueble, sus medidas y colindancias, el tipo de construcción, entre muchos otros. También existe un apartado importante dentro del avalúo donde se establecen valores numéricos de la superficie del terreno, de la construcción, y lo relativo a las instalaciones especiales y obras complementarias, que se refiere a construcciones especiales que no están incluidas dentro de la superficie de construcción. Pues bien, toda la información, tanto la básica para identificar al inmueble, así como la numérica y que se maneja en metros cuadrados, metros lineales, metros cúbicos, número de piezas, lote, etc., deben ser datos obtenidos de algún documento oficial o directamente del estudio de campo a través de mediciones y observaciones, pero siempre el avalúo debe referir a la fuente de información ya sea documental o de cualquier otro tipo, que soporte la información o los valores contenidos en el avalúo.

4.- Que diga el perito si el método de investigación de mercado de inmuebles resulta la metodología adecuada para obtener el valor de mejoras realizadas a un inmueble referidas a fecha cierta.

RESPUESTA.- No, el método de investigación de mercado se utiliza cuando lo que se valúa es un bien inmueble, que puede ser urbano ó rústico, una casa habitación, un edificio, una nave industrial; entre otros. Más, si se trata de estimar el valor de las mejoras aplicadas a un cierto bien; lo debido es aplicar o utilizar el método o enfoque de costos; es decir, que primeramente se debe conocer cuáles o de qué tipo son las mejoras aplicadas y luego presupuestar su costo directo a fecha actual, tomando en cuenta los materiales utilizados, la maquinaria utilizada y la mano de obra; así, una vez obtenido el valor de las mejoras a fecha actual, se podrá referir a fecha cierta, aplicando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor.

5.- Que diga el perito la definición de concepto de “valor comercial actual”

RESPUESTA.- En los tratados de valuación se define “valor comercial” como el valor justo de mercado que le corresponde a un bien, el cual está siendo comercializado entre un comprador y un vendedor debidamente orientados sin que exista presión de ninguna de las partes.

6.- Que diga el perito si para obtener el “valor comercial actual” de un inmueble, debe tenerse en consideración el valor de las construcciones edificadas en él, al momento de que se emite el dictamen.

RESPUESTA.- Si; para el caso de que el inmueble que se está valuando tenga construcciones, entonces para obtener su valor comercial actual se deberá incluir el valor de las mismas, para lo cual los formatos de avalúos consideran un apartado para incluir la superficie de construcción, valor de reposición nuevo, demérito por edad y conservación,

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etcétera; por el contrario, si el inmueble tiene construcciones y éstas no son tomadas en cuenta para obtener su valor comercial actual, tal conclusión se apartará de la realidad de mercado pues el valor dado no puede en ningún caso ser el que efectivamente tiene el inmueble.

7.- Que diga el perito si para conocer el “valor comercial referido” a fecha cierta, es requisito previo e indispensable que se obtenga el “valor comercial actual” al momento de emisión del avalúo.

RESPUESTA.- En efecto, para establecer un valor referido a fecha cierta es indispensable establecer primeramente el valor de ese bien a fecha actual y después trasladarlo al pasado; es decir, a la fecha en que se pretenda referir el valor, lo que se obtiene al tomar en cuenta la inflación del periodo considerado al aplicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor.

8.- Que diga el perito si el “valor comercial referido” a fecha cierta, se puede obtener correctamente siendo que el “valor comercial actual” a la fecha de emisión del dictamen se obtuvo sin considerar el valor de las construcciones edificadas en el inmueble en ese momento.

RESPUESTA.- No es posible obtener un valor comercial referido correcto si el valor comercial actual del que parte es incorrecto; esto es que cuando un inmueble consta de construcciones, instalaciones especiales y obras complementarias, además claro está del terreno; es necesario considerar en el avalúo todos estos conceptos siempre y cuando existan en la realidad para poder calcular el valor comercial a fecha actual del que luego se obtiene el valor comercial referido del mismo inmueble; de este modo si el valor comercial actual no consideró el todo que constituye al inmueble, el resultado en el que se concluya se alejará de la realidad y por consecuencia el valor comercial referido que se obtenga también será incorrecto.

9.- Que diga el perito si un avalúo cuyo objeto y propósito sea conocer el “valor comercial actual” de un inmueble y referido ese valor a fecha cierta, debe concluir en el valor de las mejoras realizadas al propio inmueble.

RESPUESTA.- No; desde su inicio un avalúo debe explicar con toda claridad su objeto, entonces si especifica que éste es conocer el valor comercial actual del inmueble, por tanto los alcances del trabajo serán precisamente en torno al valor comercial actual del objeto a valuación; concepto que no engloba el estudio de las mejoras practicadas al mismo, por lo que tales conclusiones escapan del marco o encuadre que el propio valuador determinó dar a su trabajo. Por tanto, si mediante el avalúo se pretenden conocer las mejoras practicadas a cierto inmueble referidas a cierta fecha, entonces habrá que especificar con toda claridad desde la hoja de ANTECEDENTES, que el objeto del avalúo es “conocer las mejoras realizadas”.

10.- Que diga el perito si aplicando el método de investigación de mercado de inmuebles, al realizar la investigación de mercado; se pueden tomar como inmuebles comparables, unos que disten en más del 100% en su valor unitario por metro cuadrado una vez aplicados los factores de homologación.

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RESPUESTA.- No se pueden tener como comparables bienes que disten en más del 100% en su valor unitario, pues tal circunstancia pone en evidencia que NO son similares o comparables entre sí; esto es que una vez seleccionados ciertos bienes para que sirvan de comparables respecto del objeto de valuación y homologados sus valores, si estos resultan en una diferencia considerable ya no se diga en más del 100% entre sí, se tiene pues que tales bienes aún homologados no resultan similares en cuanto a su valor, y por tanto no puede determinarse el valor del objeto de avalúo con referencia a éstos. La realidad es que los resultados obtenidos después de la homologación deben ser muy similares, pues el fin de llevar a cabo la homologación mediante factores es llegar a resultados homogéneos; muy parecidos, pues de lo contrario o los comprables no fueron seleccionados correctamente o la homologación no se hizo adecuadamente.

11.- Que diga el perito si son comparables dos inmuebles entre si, si su valor unitario por metro cuadrado es distinto en más del 100%

RESPUESTA.- No son comparables. Cuando se seleccionan los comparables para un avalúo, se debe tener cuidado que éstos tengan características parecidas al objeto de avalúo; tales como la superficie de terreno, de construcción, la zona, su ubicación, la edad, el estado de conservación, número de niveles, etc.

Desde luego los comparables no tienen porqué ser iguales, pero por lo menos sí muy similares, aún más si sus valores ya fueron pretendidamente homologados. Esto es que si el valor del metro cuadrado en un comparable es 100% mayor al de otro comparable, no existe entre estos dos elementos grado de comparación alguno en cuanto a su valor, lo que deriva lógicamente que sus características deben ser también distintas, circunstancias por las que su valor es desde luego muy distinto entre ambos. Lo anterior quiere decir que los comparables no están bien seleccionados y no pueden servir al profesionista valuador para con base en ellos arrojar el valor unitario por metro cuadrado de su objeto a valuar.

12.- Que diga el perito si el valor unitario por metro cuadrado obtenido de promediar los valores unitarios de los comparables aplicados, debe ser igual que el VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN NUEVO.

RESPUESTA.- Si con “Valor Unitario de Reposición Nuevo” se refiere al Valor Unitario que le corresponde al terreno, entonces el promedio de los valores unitarios de los comprables ya homologados sí debe ser igual al Valor Unitario del terreno.

13.- Que diga el perito si para valuar las mejoras realizadas a un inmueble, es necesario allegarse de información sobre los volúmenes de obra, calidad de las mismas, y demás información análoga, con el objeto de obtener fuentes de información que den soporte a los valores en los que se concluya.

RESPUESTA.- Para valuar las mejoras que se le hicieron a un inmueble, lógicamente lo primero es conocer cuáles fueron éstas, después se tendrá que constituir el perito en el inmueble para conocer esas mejoras, para saber sobre la edad, los materiales utilizados, la maquinaria que se utilizó, los acabados, etcétera; posteriormente se deben conocer los volúmenes de obra, que podrán calcularse en m2, metros lineales, m3, piezas, lote, etcétera y según corresponda; esta información se podrá obtener directamente de campo, es decir

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llevando a cabo mediciones directas o bien obtenerlas de forma indirecta de información proporcionada por un tercero, o algún documento que sea confiable. Cualquiera que sea la información de la que se haga el perito, ésta debe ser referida y relacionada en el avalúo de tal forma que sustenten los valores que se manejen y acrediten la certeza en las conclusiones que se arrojen.

14.- Que diga el perito si es correcto que un valor obtenido por determinado concepto en un avalúo, pueda ser utilizado con un valor distinto, cuando se trata del mismo concepto, dentro del mismo avalúo.

RESPUESTA.- No. Es incorrecto que el valor obtenido por determinado concepto en un avalúo sea utilizado con una cantidad distinta en otra parte del mismo documento. En todo caso, si un valor se maneja de forma diferente en otra parte del avalúo, se deberá indicar porqué se cambia ese valor, es decir, se deberá justificar el nuevo valor.

15.- Que diga el perito bajo que casos y supuestos específicos utilizando el método de investigación de mercado de inmuebles es posible estimar valores sin soporte informativo o documental.

RESPUESTA.- En ningún caso sea cual fuere el método empleado por el valuador, pueden estimarse arbitrariamente valores; esto es que siempre el profesionista que practique el avalúo debe incluir como parte del mismo la cita o referencia de la información o los documentos de los que parte para emitir su estudio. No obstante lo anterior, la información y documentación, aún cuando sea referida en el trabajo debe ser la adecuada según sus características particulares y contenido para obtener los datos que se requieran a efecto de valuar el objeto a avalúo; esto es que la información y documentación obtenida sea la idónea para aplicarse a tal o cual concepto necesario para producir el análisis.

16.- Que diga el perito si la información o documentos utilizados en la práctica de avalúos comerciales referidos a fecha cierta, en los que se utilice el método de investigación de mercado de inmuebles, deba ser relacionada en cuanto a su contenido y fuente en el dictamen.

RESPUESTA.- Sí. Naturalmente la información y documentación utilizada en la práctica del avalúo debe ser relacionada en cuanto a su fuente y contenido, ello con el objeto de dar soporte y sustento a las conclusiones que se arrojen mediante el dictamen.

17.- Que diga el perito, con base en sus respuestas anteriores, si el avalúo de fecha 29 de mayo del 2010, practicado por el perito valuador NNN a solicitud de la Administración Local de Auditoría Fiscal de Aguascalientes, que fue anexado como prueba documental en el presente juicio de nulidad, emplea la metodología o técnica correcta para la obtención del valor de la mejoras realizadas al predio y referidas a fecha cierta.

RESPUESTA.- El avalúo hace alusión expresa a la utilización exclusiva del método o enfoque comparativo de mercado; éste método no es adecuado para obtener el valor referido de las mejoras practicadas al inmueble, sino que lo es en todo caso el método o enfoque de costos; y aunque éste último sí fue utilizado para obtener las conclusiones relativas a las mejoras, es inconsistente que en todo el documento en el que consta el avalúo no se indique

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la aplicación de este método. Entonces, si el avalúo utiliza, -según el propio profesionista que lo practicara-, exclusivamente el método comparativo de mercado, se tiene que este enfoque no es correcto para obtener conclusiones respecto de las mejoras practicadas al inmueble.

18.- Que diga el perito, con base en sus respuestas anteriores, si el avalúo de fecha 29 de mayo del 2010, practicado por el perito valuador NNN a solicitud de la Administración Local de Auditoría Fiscal de Aguascalientes, que fue anexado como prueba documental en el presente juicio de nulidad, reúne los requisitos y elementos técnicos y metodológicos acordes al método de investigación de mercado de inmuebles, por ser el método que dice emplear para obtener el valor de las mejoras realizadas al predio referidas a enero de 2006.

RESPUESTA.- En cuanto al objeto y propósito que dice buscar el avalúo, el método empleado es correcto; sin embargo, en cuanto a la obtención del valor de las mejoras realizadas al inmueble, éste método no es adecuado ni puede arrojar conclusiones correctas. Así, aún cuando el profesionista aplicara el método o enfoque de costos para obtener conclusiones respecto de las mejoras realizadas al inmueble, su trabajo en cuanto a este concepto no encuadra en relación al método que dijo textual y exclusivamente utilizar, por lo que es inconsistente.

Estas fueron las respuestas que dio el perito a las preguntas de la pericial.

Es necesario mencionar que habiendo presentado este dictamen ante el juzgado federal, se comprobó que el avalúo que sirvió de base para el pago de impuestos ante el SAT, no cumplió con las formalidades técnicas y metodológicas requeridas, por lo tanto la resolución del Tribunal fue en el sentido de desechar el avalúo elaborado, modificando radicalmente la dirección del juicio, poniéndose en evidencia la poca pulcritud de quién lo elaboró.

CASO II

SE PRESENTA EL DICTAMEN PERICIAL QUE UN TRIBUNAL LE SOLICITÓ AL SUSCRITO COMO PERITO TERCERO EN DISCORDIA, REFERENTE A DETERMINAR EL VALOR DE UNAS OBRAS QUE NO FUERON REALIZADAS EN UN FRACCIONAMIENTO DE LA CIUDAD DE AGUASCALIENTES.

Para ilustrar este caso, se presenta el formato utilizado para elaborar el dictamen pericial y presentarlo ante el Juez, describiendo las etapas y metodologías que se utilizaron con el objeto de cumplir con el objetivo propuesto para esta ponencia.

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EXP. NO. 0000/2009

JUAN CARLOS LÓPEZ LUÉVANO VS. CONSTRUCTORA AMADOMA S.A.

C. JUEZ CUARTO DE LO MERCANTIL PALACIO DE JUSTICIA. C I U D A D.

ING. JOSE DE JESÚS ORENDAY CARRILLO, Mexicano, mayor de edad, casado, con domicilio para oír notificaciones en la Calle Condell No. 141, interior 104, Zona Centro, de esta ciudad de Aguascalientes, ante usted, con el debido respeto, comparezco y expongo:

En virtud de haber sido designado por ese Juzgado perito tercero en discordia, en el presente asunto, cargo que ya acepté y protesté desempeñar fiel y legalmente y por este conducto me permito emitir el dictamen que me corresponde, en relación con las preguntas de la PRUEBA PERICIAL EN VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES, cuestionario que se contesta en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

SITUACIÓN A RESOLVER

El objeto principal de la pericial consiste en determinar el costo actual de varias obras e instalaciones constructivas que en su momento dejaron de construirse en el fraccionamiento “La Alborada”, ubicado sobre la avenida Cielo Azúl, al norte de la ciudad de Aguascalientes, consistentes en lo siguiente:

1.- Caseta de acceso conocida como Zona Norte del fraccionamiento “La Alborada”

2.- Parque sur ubicado en el mismo condominio.

3.- Pavimentos, guarniciones y banquetas que deberían haberse construido en la avenida Cielo Azul en el tramo que va de la parte poniente de la glorieta de esa avenida, hasta la barda perimetral poniente de ese fraccionamiento.

4.- La barda del Sillar, del parque poniente.

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METODOLOGÍA

COMO SE ELABORÓ

Para llevar a cabo el trabajo solicitado, el suscrito recabó la documentación que tiene relación con el caso que nos ocupa, como planos varios, cuestionario pericial, dictámenes periciales, etc., posteriormente se constituyó personalmente con personal técnico, en el inmueble sujeto a la pericial, ubicado en el fraccionamiento “La Alborada”, al Norte de esta ciudad de Aguascalientes, con el objeto de llevar a cabo una inspección ocular y reconocimiento del inmueble, lo que permitió conocer la ubicación física donde se llevarían a cabo las construcciones que más adelante se detallarán y establecerá su costo físico, dictamen que presento a continuación.

LOCALIZACIÓN DEL FRACCIONAMIENTO; MICROLOCALIZACIÓN Y MACROLOCALIZACIÓN

GEOREFERENCIACIÓN

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CONSIDERACIONES PREVIAS

IDENTIFICACION DE LOS ELEMENTOS A PESUPUESTAR

En las imágenes anteriores se muestra, del lado izquierdo la fotografía aérea del condominio en su estado actual, sombreada en amarillo el área total del fraccionamiento con un cuadro verde que ubica la imagen del lado derecho, que muestra el proyecto de lo que debió haberse construido.

Actualmente cuenta con una caseta de acceso (1), un parque de uso común para los condóminos (2).

El proyecto original contemplaba una segunda caseta (A) y un "parque sur" (B) de las mismas características que el parque norte existente.

También se incluía la continuación de la avenida Cielo Azul, hasta la barda poniente (C) y una barda para cerrar el acceso desde la misma avenida a la parte norte del fraccionamiento (D).

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CONSIDERACIONES PREVIAS

PROYECTO

Para la elaboración de este peritaje se contó con los siguientes planos:

1. AQ-01 que contiene la planta de conjunto del Desarrollo Habitacional “La Alborada”, en el cual se indican claramente la ubicación y distribución de los elementos de los cuales se determinará la cantidad de dinero que costaría construir las obras (en adelante "El Presupuesto").

2. Lámina Glorieta, contiene el diseño arquitectónico de la Caseta Norte (A), parte del Parque Sur (B), los pavimentos, guarniciones y banquetas de la parte que no se construyó de la avenida Cielo Azul (C) y la barda del sillar del parque norte (D).

3. Lámina Parque Sur, contiene el diseño arquitectónico del parque sur en la que se distinguen los siguientes elementos que deberán ser presupuestados: Área de mesas con dos baños y plataforma de asadores, cancha de basquetbol, área de juegos infantiles, baño perros, fuente, tres plataformas de concreto oxidado, un andador de concreto liso y jardines.

INFORMACIÓN FALTANTE

NO SE CONTÓ con el proyecto ejecutivo completo, detalles constructivos, planos estructurales, de acabados ni planos de instalaciones, tampoco memorias de cálculo, especificaciones de construcción ni información adicional alguna.

El presupuesto se elaboró en base a la información contenida en estos planos, y se supondrá que los elementos que no se construyeron mantienen las mismas características de diseño, materiales y acabados que las obras que si se construyeron y fueron inspeccionadas.

En el aspecto estructural, las cimentaciones, estructuras no visibles como cadenas y castillos, sus refuerzos con varillas, resistencia de los concretos y todos aquellos criterios de diseño que se desconocen y no se pueden deducir a simple vista, serán tomados en consideración de acuerdo con los conocimientos en ingeniería de este perito, suponiéndose prediseños en base a obras similares y especificaciones de construcción comunes en la región.

DESCRIPCION DE LOS CONCEPTOS DE OBRA A PRESUPUESTAR

Debido a que no se cuenta con la información completa y que se harán suposiciones en cuanto a las especificaciones completas de los elementos por construir, en este presupuesto se emplearán descripciones cortas de los conceptos de obra. Por ejemplo, se acostumbra en

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los presupuestos de obra hacer descripciones como las que empleó el perito de la parte actora en el concepto No.01 de su presupuesto:

TRAZO Y NIVELACION A CIELO ABIERTO CON APARATO TOPOGRAFICO, LAS VECES QUE SEA NECESARIO, EL CONCEPTO INCUYE: MADERA DE PINO DE 2DA, PARA REFERENCIAS, PUENTES Y NIVELETAS, PINTURA DE ESMALTE, CLAVOS, CALHIDRA E HILO DE PLASTICO.

En este presupuesto utilizaremos descripciones cortas, asumiendo que cualquier constructor conoce los alcances del concepto y sin entrar a la descripción de resistencias de los concretos, armados, o hasta de los hilos que se deben considerar, por no ser necesario o porque estaremos suponiendo estas características, aunque los precios si toman en consideración todo los costos necesarios. Para el mismo concepto simplemente asentaremos:

TRAZO Y NIVELACION

CONSIDERACIONES PREVIAS

ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS

Los análisis de precios unitarios son parte de la propuesta económica en una licitación de obra pública normada por la Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas, y su reglamento, así como su similar Ley de Obras Públicas para el Estado de Aguascalientes.

En este caso, por tratarse de un contrato privado, las partes no están obligadas a cumplir con todo lo que estas leyes exigen.

Para la elaboración de este presupuesto omitiremos todos los análisis innecesarios exigidos por la Ley: Análisis del Factor de Salario Real, Análisis de Costos Horarios de Maquinaria, Análisis de Auxiliares o Básicos, Análisis de Indirectos de Oficinas Centrales, Análisis de Indirectos de Obra, Análisis del costo por financiamiento, utilidad y cargos adicionales.

Los precios que plasmamos en el presupuesto son el resultado redondeado del conjunto de todos estos análisis en presupuestos de obra pública que hemos elaborado durante muchos años y nos dan el conocimiento del mercado de la construcción y los precios que se están ofertando en obras similares.

En este presupuesto estamos considerando indirectos de obra del 10.00%, indirectos de oficina central del 6.00%, un costo financiero del 1.00%, utilidad del 3.00% y 0.00% de cargos adicionales. Asimismo, el 3.00% de herramienta menor y 10.00% por mandos intermedios. Todos estos porcentajes corresponden a los parámetros que los constructores en Aguascalientes están empleando en este tipo de obras.

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CONSIDERACIONES PREVIAS

PRECISIÓN

En nuestra experiencia, los desarrolladores y clientes privados no optan por elegir las propuestas más bajas, pues representan riesgos de incumplimiento y mala calidad de los trabajos.

Nuestro presupuesto corresponde a precios competitivos, pero razonables, de los que ofertan las compañías serias y reconocidas en Aguascalientes.

Bajo estos supuestos, este perito considera que la variación máxima de este presupuesto contra lo que pudiera cotizar un constructor serio y reconocido de Aguascalientes, andará en un rango de +/- 5%.

El hecho de que no se cuente con el proyecto ejecutivo y la información completa no pone en riesgo la precisión de este trabajo, pues de la inspección que se hizo al sitio, se observan elementos de construcción comunes.

Se esperarían variaciones en mas y en menos dependiendo de los criterios de los proyectistas y los constructores, que tienden a compensarse.

CONSIDERACIONES PREVIAS

VIGENCIA

Este presupuesto está calculado con precios del 27 de Agosto de 2013, fecha en la que se verificaron los precios de los materiales más representativos con los proveedores locales.

La vigencia de los mismos, de acuerdo con las condiciones actuales de la construcción, es de dos meses.

PRUEBA PERICIAL

DESCRIPCIÓN

A).- La ciencia, arte, técnica, oficio o industria sobre la que deba practicarse la prueba, es la PERICIAL DE CONSTRUCCIÓN DE OBRAS, respecto de las obras que omitió construir el demandado, en relación al contrato de obra base de la acción del juicio principal y que fueron determinadas en la sentencia de segunda instancia dictada con fecha 13 de noviembre de 2012.

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B).- Los puntos sobre los que versará la prueba y las cuestiones que se deben resolver con la pericial son las siguientes:

1.- Los peritos deberán tener a la vista el contrato de obra de urbanización celebrado entre las partes de este juicio, con fecha 30 de enero del 2004, y demás documentos que obran en autos.

RESPUESTA.- Tan pronto como fui nombrado perito tercero en discordia por ese H. Juzgado, me presenté en ese tribunal con el objeto de allegarme del mencionado contrato, pero además de los planos que tienen relación con el asunto que nos ocupa, como el plano de proyecto del condominio que aparece como anexo No. 1, de obra de urbanización celebrado entre las partes de este juicio, con fecha 30 de enero del 2004, además de otros planos y demás documentos que obran en autos y que tienen relación con el asunto que nos ocupa. En los planos de referencia se aprecian los espacios físicos en los cuáles se construirían las mencionas obras faltantes.

2).- Los peritos deberán constituirse físicamente en el fraccionamiento denominado “La Alborada” y ubicar dentro del mismo, los espacios que deberían ocupar las obras que se omitieron construir, de las establecidas en el contrato de obra de urbanización celebrado por las partes y que son las siguientes:

a).- Caseta de acceso conocida como “zona norte”, del condominio “La Alborada”.

b).- El Parque Sur del mismo Condominio.

c).- Los pavimentos, guarniciones y banquetas que deberían construirse en la avenida Cielo Azul, en el tramo que va de la parte poniente de la glorieta de esa avenida, hasta la barda perimetral poniente del fraccionamiento.

d).- La barda del Sillar del parque norte.

RESPUESTA.- El suscrito y su equipo de trabajo se constituyó hasta en dos ocasiones en el fraccionamiento, previo permiso que me fue otorgado por la administradora del lugar, con el objeto de llevar a cabo una inspección ocular, verificación de espacios de acuerdo a los planos correspondientes, conocimiento de las diversas obras existentes que tienen relación con el asunto que nos ocupa, calidad de los materiales utilizados en las construcciones existentes y toma de fotografías; todo lo anterior con el objeto de establecer el lugar donde se deberían construir las obras faltantes, conociendo el lugar físico donde irían los mismos.

3.- Los peritos deberán determinar la cantidad de dinero que costaría construir las obras antes mencionadas, conforme a los planos y especificaciones con que fueron contratadas.

RESPUESTA.- Con los datos, documentos, planos e inspección ocular practicada, el suscrito se avocó a llevar a cabo el cálculo del dinero que costaría construir las obras mencionadas, para lo cual informo que no obstante no se cuenta con los planos arquitectónicos, especificaciones técnicas respecto de los materiales y acabados, o en algunos casos con superficies, el criterio que el suscrito utilizó para llevar a cabo el trabajo fue tomar como base

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los propios materiales y acabados con que están construías las otras obras existentes en el condominio, ya que si se requiere establecer el costo de la obra de una caseta de vigilancia, entonces se utilizó como comparable la caseta misma existente en la parte sur del condominio, o bien si se va a establecer el costo para construir el parque sur, se tomó como base las características particulares del parque norte, y así sucesivamente.

Considero en lo personal que si bien no se llega con exactamente al valor buscado, este método de comparación, nos permite llegar a resultados satisfactorios.

Por lo anterior, el costo total actual de dichas obras es de $1’514,168.65 (UN MILLON, QUINIENTOS CATORCE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO PESOS 65/100 M.N.)

Adjunto al presente el presupuesto que se realizó por partidas de obra.

4).- Los peritos deberán establecer los estudios que hayan realizado y los conocimientos prácticos que tengan en relación a las materias objeto de la prueba.

RESPUESTA.- El suscrito cuenta con título y cédula profesional en la rama de la Ingeniería, con título y cédula profesional de Maestría en Valuación, desde hace 29 años se viene desempeñando como perito de inmueble y muebles, facultado por el Supremo Tribunal de Justicia del estado de Aguascalientes para actuar como perito tercero en discordia.

Por lo anterior A USTED C. JUEZ, atentamente pido:

PRIMERO.- Se me tenga emitiendo en tiempo y forma el presente dictamen pericial, en mi calidad de perito tercero en discordia.

SEGUNDO.- Se me tenga contestando las preguntas planteadas en el cuestionario pericial de la parte actora, en los términos expuestos anteriormente, fundamentando lo expuesto por la lectura y análisis de la documentación respectiva, así como por los trabajos técnicos, cálculos realizados e inspección ocular.

PROTESTO LO NECESARIO

Aguascalientes, Ags., a 12 de Septiembre de 2013

EL PERITO TERCERO EN DISCORDIA

ING. JOSÉ DE JESÚS ORENDAY CARRILLO

PRESUPUESTO.- VER ARCHIVO ADJUNTO

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CONCLUSIONES

Como se estableció en el cuerpo de este trabajo, el objetivo principal de esta ponencia es dar a conocer la metodología para llevar a cabo dictámenes de valor, relacionados con inmuebles y muebles sujetos a procesos judiciales, presentando dos casos prácticos que permitan a los asistentes a este importante congreso familiarizarse con estos asuntos. Lo anterior obedece a que muchos valuadores profesionales no están enterados y por consiguiente no se dedican a este tipo de asuntos que tiene relación con juicios del fuero común y federal, exponiendo los aspectos más sobresalientes y presentando dos asuntos que al suscrito le tocó resolver: el primero como perito valuador nombrado por la parte actora; el segundo como perito valuador tercero en discordia. En el caso específico de los asuntos judiciales, durante muchos años la valuación que se realizaba en los Tribunales de Justicia no siempre se hacía por profesionales en la materia, ya que en algunos códigos de Procedimientos Civiles, no se especificaba que fuera un profesional en la valuación, sin embargo, a raíz de la aparición de especialidades y maestrías en valuación la actividad de ha profesionalizado, por lo que ahora en su gran mayoría los peritos terceros en discordia cuentan con estudios de valuación, lo que ha redundado en una mejor calidad del servicio valuatorio. Como se desprende del contenido del caso 1, es necesario llevar a cabo trabajos que sean pertinentes, confiables y éticos, ya que de lo contrario nuestros dictámenes podrán ser cuestionados y en ocasiones dejados sin validez, en perjuicio de asuntos importantes y seguramente también en el nuestro, toda vez que las instancias o personas que nos confían esos avalúos pueden llamarnos a cuentas ante alguna autoridad por la mala práctica de algún servicio de avalúo. El segundo caso se presentó porque es un asunto que puede ser cotidiano en la industria de la construcción y su principal objetivo es dar a conocer la metodología sugerida para desarrollar estos dictámenes periciales, para que los asistentes al congreso que no hayan participado en estos asuntos cuenten con información para que puedan incorporarse a estos trabajos si lo consideran conveniente. Finalmente, como se comentó en la propia ponencia, este trabajo no tiene como objetivo resaltar los aspectos jurídicos, ya que solamente se abordaron para contextualizar el tema, sino que lo importante de este tema es tratar de motivar a los asistentes sobre otras opciones de trabajo para desarrollarse en su trabajo profesional fuera de los avalúos convencionales

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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1.- Código de Procedimientos Civiles de Aguascalientes. http://www.aguascalientes.gob.mx/gobierno/leyes/leyes_PDF/31102007_100354.pdf 2.- Código de Comercio. http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/3_130614.pdf 3.- Antuñano Iturbide, A. (2008) El avalúo de los bienes raíces, Editorial Limusa, México. 4.- Banco de México. Índices Nacionales de Precios al Consumidor (Base 2Q junio de 2002 INPC 1950 a 2010) [http://www.sat.gob.mx/sitio_internet/asistencia_contribuyente/informacion_frecuente/inpc/: 30 de agosto de 2011] 4.- Barba Contreras, J. (2001). Taller de Valuación de Predios Agropecuarios, No publicado. México. 5.- Gallegos Jáuregui, B. (1986) Técnicas de Avalúo de Bienes Agropecuarios y Agroindustriales. Instituto Interamericano de cooperación para la Agricultura. El Salvador. 6.- INEGI (2010). “17.Precios”, Estadísticas Históricas de México 2009. [http://www.inegi.gob.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/integracion/pais/historicas10/Tema17_Precios.pdf] México. 7.- Legislación Agraria. (1994) Editorial SISTA, S. A. de C. V. México. 8.- Orenday Carrillo, J. (2010) “Apuntes de Topografía II”, No publicado. México. 9.- Instituto de valuadores de Aguascalientes (1998) Apuntes de Introducción a la Valuación. México. 10.- Apuntes de Avalúos Periciales para Juzgados (2001). Curso de Educación Continua, Universidad Autónoma de Aguascalientes, México. 11.- Apuntes Valuación Inmobiliaria (1995), Capacitación, Sociedad de Arquitectos Valuadores de Aguascalientes, México. 12.- Orenday Carrillo J. (2011) “Determinación del Valor de las Tierras Afectadas por la Construcción de la Presa Plutarco Elías Calles”, Congreso Nacional de Valuación, Morelia, Mich. 2011, México.

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ÍNDICE

ABSTRACT ...............................................................................................................................................................2

INTRODUCCIÓN: ....................................................................................................................................................3

OBJETIVO: ...............................................................................................................................................................4

PARTE I: METODOLOGÍA PARA RENDIR AVALÚOS JUDICIALES ............................................................4

1. LA PRUEBA PERICIAL ..................................................................................................................................4

2. REQUISITOS PARA DESEMPEÑARSE COMO PERITO .......................................................................4

3. JUICIOS EN LOS QUE SE PUEDE ACTUAR COMO PERITO ..............................................................4

4. TIPOS DE JUICIOS: .......................................................................................................................................5

5. PARA QUE SE REALIZAN AVALÚOS EN ESTOS JUICIOS ..................................................................5

6. QUÉ ES LO QUE SE VALÚA PARA ESTOS JUICIOS ............................................................................6

PARTE II: PRESENTACIÓN DE DOS CASOS PRÁCTICOS SOBRE PERITAJES JUDICIALES ............8

CASO I: .................................................................................................................................................................8

CUESTIONARIO PERICIAL SOBRE “METODOLOGÍA Y TÉCNICA DE VALUACIÓN” .........................9

CASO II ............................................................................................................................................................ 144

INFORMACIÓN FALTANTE ........................................................................................................................... 18

DESCRIPCION DE LOS CONCEPTOS DE OBRA A PRESUPUESTAR ............................................... 18

CONCLUSIONES ............................................................................................................................................... 233

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................................................. 24