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BIENES RAÍCES
Las 8 Formas de invertir en Bienes Raíces y algunos consejos. A Fondo.viernes, 19 de septiembre de 2014
Por A.Carlos González 7 Comments
Ya que uno de nuestros lectores nos pedía que tratáramos el tema de
la inversión en bienes raíces, vamos a hablar de ello a fondo,
explicandotodas las formas en las que puedes invertir en
inmuebles y algunos consejos a tener en cuenta.
Decir antes de nada que a pesar de que la inversión en bienes
raíces ha sido históricamente más rentable incluso que las
acciones, lo cierto es que es un tipo de inversión que requiere de
más capital en la mayoría de sus formas, o de endeudamiento
inteligente en otros casos.
Pero antes de nada, ¿Qué no es invertir en bienes raíces?
Desde luego no es comprar una casa pidiendo una hipoteca con la
esperanza de que el precio del inmueble suba. Eso es estrangularse
financieramente, aunque cabe la posibilidad de que se pueda alquilar
el inmueble por un precio mensual superior al pago de la hipoteca.
Difícil, pero posible. De lo contrario, este tipo de inversión sería
considerada de riesgo al haber adquirido una deuda en un activo no
líquido.
En estos momentos, al menos en España, incluso con un mercado
inmobiliario caído que no levanta cabeza, ha surgido una
oportunidad de negocio alrededor de la inversión en cocheras.
Y es que como habrás podido observar, prácticamente todas las
ciudades están teniendo cada vez más problemas de aparcamiento,
facilitando el crecimiento de la explotación de parking, y provocando
un aumento en el precio de las cocheras. En principio, la inversión
en cocheras promete ser muy rentable para los próximos años.
¿Qué tipo de de inversión en bienes raíces existen?
1. Inversión en bienes raíces residenciales.
Son propiedades como casas, adosados, apartamentos o edificios de
apartamentos, donde tenemos la posibilidad de cobrar a un inquilino
la cantidad estipulada durante la duración del contrato.
2. Inversión en bienes raíces comerciales.
Sobre todo son edificios de oficinas y locales comerciales. En los
edificios de empresas, solemos tener más probabilidad de ser
financiados por el banco, pues la idea es alquilar las diferentes
oficinas y plantas a otras empresas o negocios.
3. Inversiones en bienes raíces industriales.
Desde naves industriales en polígonos (mal negocio en este
momento) hasta todo tipo de suelos destinados al área industrial.
4. Inversiones en centros comerciales.
Este tipo de inversión sí que requiere de mucho capital. Y comienza a
haber burbuja de centros comerciales en la mayoría de ciudades.
Creo que no hace falta que expliquemos en qué consiste, pues habrás
visto que un centro comercial alquila todos los espacios para tiendas,
cafeterías, cine y grandes cadenas de alimentación como Carrefour o
Alcampo. También discotecas.
Este negocio ha sido muy lucrativo durante muchos años, y al ser tan
lucrativo, provocó que muchos otros empresarios se lanzaran a este
negocio, y entre ellos se están matando. A menudo ya se ven algunos
centros comerciales con demasiados espacios sin alquilar. Y esos
espacios cerrados crecientes, muestran que probablemente no estén
ganando todo el dinero que deberían.
5. Inversión mixta en bienes raíces.
Aquí ya nos iríamos a los verdaderos multimillonarios, pues esta
inversión es prácticamente todo lo anterior pero junto. Por
ejemplo, el proyecto de Dubai, donde se está construyendo toda una
ciudad inteligente y climatizada que incorporará el centro comercial
más grande del mundo.
6. Inversión en terrenos.
Durante la reciente burbuja, cualquiera ha podido hacer millones con
este tipo de inversión. A menudo consistía en hacer una inversión en
un terreno rústico, hacer otra pequeña inversión dentro de un sobre
hacia la mano del concejal de urbanismo para su recalificación a
urbanizable, y "Tachan!!!". El terreno triplicaba su valor en cuestión
de días.
Otros menos adictos al arte de sobornar alcaldes y concejales, lo que
hacían era comprar una gran extensión de tierra y venderla por
partes. En los bienes raíces, el valor de la división hace que podamos
ganar más dinero.
7. Invertir en bienes raíces a través de REITs.
Los Real Estate Investiment Trusts (REITs) son una forma de
invertir en inmuebles pero como si estuvieras invirtiendo en
acciones.
Los REITs son sociedades que invierten en activos
inmobiliarios con la idea de generar rentas y paga a los inversores
en forma de dividendos. Son atractivos porque suelen estar sujetos a
una fiscalidad muy baja. No obstante es una inversión compleja que
requeriría explicarla largo y tendido, pues también invierten
en préstamos hipotecarios, participaciones en otros REITs y
acciones.
Los REITs tienen una cotización diaria, por lo que su precio fluctúa
diariamente. Otra de sus ventajas es que es un activo líquido que
podemos vender con rapidez, pero conlleva riesgos.
8. Invertir en bienes raíces a través de acciones.
Evidentemente, podemos invertir en acciones de inmobiliarias, y
conforme el mercado inmobiliario se recupere, las acciones subirían
su valor, además del pago de dividendos, en caso de que los
repartan.
Consejos a tener en cuenta.
Cuando invertimos en bienes raíces, el pedir prestado dinero no es
malo siempre y cuando hayamos trazado un plan por el que la
ecuación riesgo-rentabilidad sea llamativo. De hecho, la mayoría de
proyectos en bienes raíces están financiados o participados por
entidades o socios, pero hay que tener en cuenta que existe la
posibilidad de que el proyecto no salga como esperábamos y
acabemos endeudados. Eso mismo fue lo que le ocurrió a Donald
Trump, el cual se vio debiendo miles de millones a los bancos.
Y por último, los inversores de bienes raíces estadounidenses no se
la juegan a la hora de poner sus inversiones a su nombre.
Es decir, si compran 3 edificios de oficinas, crean 3 sociedades
diferentes. Una para cada edificio. De esa forma, una sociedad
puede avalar un nuevo proyecto, y en caso de acción judicial,
únicamente podrían llevarse el inmueble que hay a nombre de la
sociedad, sin poder tocar el resto.
Lo mismo ocurre con las demandas civiles en caso de que alguien
salga herido por el desplome de una planta o que le caiga una teja en
la cabeza dentro de nuestra propiedad.
En la inversión en inmuebles, cualquier gran inversor te
recomendará hacerlo de esta forma.
Pero sobre todo, en el mercado de los bienes raíces, el momento de
entrar, al igual que en las acciones, es lo esencial.
No sé si me he dejado algo por ahí. Si alguien tiene algo más que
aportar, no dude en dejar un comentario.