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MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, MODALIDAD PARTICULAR, DEL PROYECTO CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE
ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.
RESUMEN EJECUTIVO
CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.
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MIA-P
A) NOMBRE DEL PROYECTO.
Proyecto Condo Hotel Bahía/Residencial Punta Sam, Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo.
B) TIPO DE OBRA O ACTIVIDAD.
El proyecto denominado CondoHotel Bahía / Residencial Punta Sam propone la construcción de
nueva infraestructura turística en la porción continental del municipio de Isla Mujeres. Dicha
infraestructura consiste en un conjunto habitacional integrado en una torre de 11 niveles, con una
altura máxima de 40 m y un total 100 cuartos distribuidos en 40 departamentos. El proyecto
contará con un lobby con recepción, oficinas, cafetería, bussines center, spa, gimnasio,
estacionamiento cubierto, jardines, lavandería, salón de usos múltiples, ludoteca y terraza, así
como club de playa. Todo esto se distribuye en un predio con una superficie de 2,819.89 m2 y un
COS de 38.4%.
El uso que se le dará a este conjunto habitacional es de condominio fraccional, es decir, que será
un edificio en el que las unidades condominales se utilizan para uso residencial, pero también se
consideran las comodidades de los servicios de hospedaje. Un proyecto como el planteado en esta
MIA-P es diseñado y operado como residencia de lujo, conformado por unidades condominales
que permiten que se venda como propiedad privada con la posibilidad de que se disponga como
una residencia vacacional permanente que, cuando no la está ocupando, puede ofrecerse como
espacio hotelero por medio de la cadena hotelera que se encarga de la administración y
promoción del condo hotel /Residencial PUNTA SAM.
En relación con el uso de suelo, el 18 de octubre de 2006, durante la Vigésima Tercer Sesión
Extraordinaria del Honorable Ayuntamiento de Isla Mujeres autorizó y aprobó el cambio de
lineamientos urbanos del predio ubicado en la Supermanzana 001, manzana 004, Lote 41, Punta
Sam kilómetro cuatro, zona continental del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo. La
Autorización y Aprobación fue publicada el día 15 de de febrero de 2008, en el Tomo I, Número 3,
Séptima Época, del Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.
CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.
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MIA-P
C) AVANCE QUE GUARDA EL PROYECTO.
Al momento de realizar el presente estudio no se ha iniciado ninguna actividad relacionada con la
preparación del sitio y construcción. El avance existente se refiere a trabajos gabinete para el
diseño del proyecto, sin que este implique ninguna alteración en el predio.
D) UBICACIÓN FÍSICA DEL PROYECTO. El proyecto se localiza en el litoral del Caribe, en la porción continental del municipio de Isla
Mujeres. El predio se encuentra al norte de la ciudad de Cancún, en la Supermanzana 001,
Manzana 004, Lote 41, Punta Sam kilómetro 4.7. La ubicación general del proyecto respecto a la
ciudad de Cancún, el centro urbano más cercano, se presenta en la figura 1.
Figura 1. Ubicación general del predio en la porción continental del municipio de Isla Mujeres.
CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.
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MIA-P
E) DIMENSIONES DEL PROYECTO.
El proyecto propuesto ocupará una superficie total de 2,819.89 m2 de los cuales la torre ocuparán
924.65 m2, lo que representa un 32.7% del predio. La relación entre la superficie ocupada y las
áreas verdes se ha determinado de acuerdo con el criterio ecológico establecido en el
ordenamiento aplicable. Las áreas ocupadas por cada uno de los elementos del proyecto se
presentan en la siguiente tabla Ninguna de las estructuras requiere de eliminación de superficies
provistas de vegetación.
CUADRO DE ÁREAS
Concepto Superficie m2 Porcentaje
Superficie total del predio 2,819.89 100.00 %
Superficie o área total de construcción 9,891.97 -
Superficie total de desplante 1,082.91 38.4 %
Superficie total de áreas exteriores 1,736.98 61.6 %
Superficie total de áreas verdes Alberca-chapoteadero-asoleadero Club de playa y áreas comunes
566.58 134.88
1,035.52
32.6 % 7.8%
59.6%
Tal y como se muestra en esta tabla, el 61.6% del predio del proyecto se encuentra desprovisto de
construcciones; teniendo así conceptos como “áreas exteriores” que se entienden como todas
aquellas áreas que no están techadas, dentro de esta categoría se consideran: las áreas verdes
(566.58 m2), alberca-chapoteadero-asoleadero (134.88m2), club de playa y áreas comunes
(1,035.52 m2) y cuya sumatoria dan un total de 1,736.98 m2, lo que corresponde al 61.6% del
terreno.
Por lo anterior, el 38.4% del área del predio se empleará para el desarrollo de la torre, de tal
manera que no se rebasa el 40% del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) estipulado en el
acta de cabildo en la que se modifican los lineamientos urbanos del predio (publicada el 15 de
febrero de 2008 el Periódico Oficial de Chetumal Quintana Roo).
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MIA-P
F) MATERIALES E INSUMOS UTILIZADOS.
• Personal. Para el desarrollo del proyecto se generará un estimado de alrededor de 100
empleos en las diferentes especialidades, incluyendo albañiles, oficiales, medios oficiales,
peones, carpinteros, plomeros, operadores de maquinaria, etc. Para todas las categorías se
generarán empleos a lo largo de 19 meses. Además, en la etapa de operación se crearán
puestos para la vigilancia y mantenimiento de las instalaciones, que serán ofrecidos en el
mercado laboral de la ciudad de Isla Mujeres y Cancún.
• Maquinaria. La maquinaria que se empleará para la construcción del proyecto se presenta en
la tabla 3.
Tabla 2. Maquinaria a emplear en la construcción del Condo-Hotel
Maquinaria o Equipo Características Cantidad
Torre grúa - 1
Bacha - -
Canastilla - -
Malacate - -
Retro excavadora con bote Catepillar o similares 1
Retro excavadora con martillo HID Catepillar o similares 1
Vibrocompactador - -
Bob cat Catepillar o similares 1
Camión de Volteo de 7 y 14 m3 - -
Pipa de agua - -
Volquete de 3 m3 - -
Planta generadora de energía a base de Diesel - 1
Planta eléctrica para soldar - 1
Rompedora de concreto - 1
Bailarinas - -
Moldes metálicos - -
Equipo para incado de pilotes - 1
Equipo para excavación de pilotes - 1
• Materiales de construcción. El material de construcción requerido será adquirido con
distribuidores autorizados en la misma zona y transportado por vía terrestre en camiones
hasta la zona del proyecto. Los materiales a utilizar son elementos prefabricados de concreto,
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MIA-P
cemento, yeso, recubrimientos cerámicos, tubería de cobre y/o pvc, tubería de polietileno de
alta densidad, pinturas vinílicas, tabique rojo, impermeabilizantes asfálticos, adopasto,
adocreto, elementos metálicos (barandales), cimbras de madera, ataguías metálicas, varillas
de acero, alambrón y agregados como arena, grava, agua, etc.
La forma de traslado hasta el sitio de la obra será por medios mecánicos en camiones y dentro de
la obra se movilizarán por medio de la retroexcavadora o medios manuales (carretillas). La forma
de almacenamiento será en una bodega provisional debidamente cubierta protegidos de la
intemperie y/o estibados al aire libre, en el caso de los materiales cuya calidad y sus propiedades
no se pongan en riesgo.
G) TIPO Y CANTIDAD DE RESIDUOS QUE SE GENERARÁN.
G.1. Etapa de Preparación del Sitio y Construcción.
• Residuos Sólidos. Los residuos sólidos generados en esta etapa provendrán
principalmente de la demolición de la estructura existente en el predio. Este material se
depositará en alguno de los sitios autorizados existentes en la zona, mediante el pago
correspondiente.
Durante la construcción del proyecto los residuos consistirán principalmente en materiales de
empaque y desechos de madera, clavos, concreto demolido, cartón, entre. Todos estos residuos
serán acumulados en un lugar especifico dentro del área para el proyecto y retirados
periódicamente para ser trasladados al sitio de disposición final designado por el municipio.
Los desechos sólidos generados por los trabajadores de la construcción en el proyecto durante
estas fases, considerando un máximo de 100 obreros, pueden llegar a tener un peso estimado de
17.5 a 37.5 kg diarios. Para este tipo de desechos se dispondrá de tambos de 200 litros con tapa,
marcado según el tipo de residuo para el que estén destinados (materiales orgánicos o inorgánicos)
con el fin de captar de manera separada todos los residuos sólidos generados. Los residuos
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MIA-P
recolectados serán entregados al servicio de limpia del municipio para ser llevados al sitio de
disposición final.
• Aguas Residuales. Las aguas residuales que se generen por el uso de las letrinas portátiles,
serán retiradas periódicamente por la empresa que renta este tipo de equipo, mediante el uso
de una pipa equipada con una bomba, para trasladarlas al sitio que tengan autorizado para su
tratamiento y disposición final.
• Emisiones a la Atmósfera. El uso de maquinaria ligera y equipos de combustión interna,
principalmente la operación de la maquinaria para la nivelación y despalme, así como la
revolvedora de dos sacos, generarán emisiones de gases contaminantes a la atmósfera, pero
que no deberán rebasar los niveles máximos permisibles de las Normas Oficiales Mexicanas.
Este tipo de emisiones será generado para un periodo de trabajo de 8 horas (un turno).
Asimismo, durante el manejo del material de relleno y construcción, se deberá evitar la
dispersión de polvos que irriten las vías respiratorias y los ojos de las personas que trabajen o
se encuentren en las inmediaciones de las obras, realizando el manejo de material en fase
húmeda.
• Emisiones de Ruido. Durante las etapas de preparación del sitio y de construcción, los niveles
de ruido que sean producidos por la maquinaria no deben sobrepasar los máximos permisibles
según la NOM-080-SEMARNAT-1994 que establece que la intensidad de ruido se limitará a 86,
92 y 99 db para vehículos de menos de 3,000 Kg de peso bruto, de 3,000 a 10,000 Kg y, de más
de 10,000 Kg respectivamente. Para reducir los niveles, se exigirá y vigilará a los operadores
para que cierren los escapes de sus unidades cuando circulen cerca de las zonas habitadas o
con gente en circulación.
G.2. Etapa de Operación.
• Aguas Residuales. Acorde con lo que establece el POEL aplicable (criterios CG-06 y U9-17), en
el proyecto CondoHotel Bahía / Residencial Punta Sam se integrará una planta de tratamiento
para la reutilización del agua tratada en áreas comunes y jardines. El objetivo es reducir el
consumo de agua y por ende disminuir el volumen descargado al sistema de drenaje municipal,
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MIA-P
de manera que se garantice que la descarga cumpla con las normas de calidad de agua
aplicables; en caso de no contar con sistema de drenaje en la zona, se buscará que en el
manejo de la planta de tratamiento no se generen excedentes.
• Residuos Sólidos (No peligrosos). Se considera que durante la operación normal del proyecto,
se generen residuos en las unidades condominales, el restaurante y el club de playa, así como
los que sean recolectados en el barrido de las áreas abiertas y ocasionalmente en las labores
de jardinería.
De acuerdo con el criterio U9-23 del POEL se establecerá un programa de separación, reutilización
y reciclaje de los residuos, previo a la recolección por parte del servicio de aseo urbano del
municipio de Isla Mujeres. La recolección de los residuos sólidos generados en las instalaciones se
realizará diariamente.
H) INSTRUMENTOS JURIDICOS RELEVANTES.
La siguiente tabla presenta las categorías e instrumentos aplicables al sitio del proyecto. En este
caso se considera que el proyecto no tiene conflictos con ningún instrumento legal de planeación
o protección de áreas naturales.
Programas y ordenamientos aplicables al sitio propuesto para el proyecto.
Programa u Ordenamiento Sitio del Proyecto
AICA (Áreas de Importancia para la Conservación de Aves) no
Sitios Ramsar no
Regiones Terrestres Prioritarias de México si
Regiones Prioritarias Marinas de México
si
Regiones Hidrológicas Prioritarias de México si
Decretos ANP Federales no
Decretos ANP Estatales no
Planes de Desarrollo Urbano si
Ordenamiento Ecológico Municipal si
Acta de Cabildo si
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MIA-P
Programas y ordenamientos aplicables al sitio propuesto para el proyecto.
Programa u Ordenamiento Sitio del Proyecto
I) CARACTERÍSTICAS DEL SITIO EN QUE SE DESARROLLARÁ EL PROYECTO.
Actualmente al predio no se le da ningún uso o aprovechamiento de cualquier tipo. Por sus
condiciones, con muy baja cobertura vegetal, tampoco constituye parte de las áreas naturales del
municipio. En el pasado el predio fue utilizado como área de apoyo para las actividades de
urbanización en áreas aledañas.
El predio para el proyecto es un terreno con una plancha de concreto y un cobertizo, con el resto
de su superficie desprovisto de vegetación o con pasto y hierbas oportunistas que crecen en la
época de lluvias. Existen algunas plantas inducidas actualmente abandonadas y un antiguo pozo.
Figura Vegetación existente en el Sitio del Proyecto.
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MIA-P
Figura Vegetación y uso del Suelo en el predio donde se destacan los elementos existentes.
Figura Vista completa del predio con suelo desnudo y con herbazal.
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MIA-P
Figura Azucena cultivada– pastos, cuscuta y hierbas dentro y fuera del predio.
J) IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES. Para la identificación de los impactos generados por el proyecto propuesto, este se dividió en 5
etapas, con 16 actividades, subactividades y acciones, las cuales se incluyen en la matriz de
interacciones. En la siguiente tabla se presentan los símbolos que posteriormente se emplearán en
las matrices de interacción.
Simbología empleada en la matriz de interacciones Proyecto-Componentes Ambientales.
Tipo de Impacto Símbolo Tipo de Impacto Símbolo
Sin Interacciones Esperadas · Interacción Adversa Media �
Efectos Desconocidos o Indefinidos � Interacción Adversa No Relevante �
Interacción Adversa Relevante Interacción Benéfica �
Interacción Benéfica No Relevante �
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MIA-P
Interacciones del proyecto y componentes del SA.
Elementos Ambientales presentes en el Sistema Ambiental en donde se
insertará el Proyecto
PR
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EN
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Prepa-ración
del Sitio
Obras y Actividades Provisionales y Asociadas.
Construcción. Operación y
Manteni-miento.
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CLIMA Y ATMÓSFERA
Clima S · · · · · · · · · · · � · · · · ·
Calidad del aire. S � � · · · · · · · · · · · · · · ·
Calidad del entorno acústico. S � � · · · · · · � � · · · · · · ·
GEOLOGÍA Y EDAFOLOGÍA
Suelo Litoral (roca no consolidada) S · � · · · · · · · · · · · · · · ·
Suelo tipo Regosol calcárico S · � · · · · · · · · · · · · · · ·
HIDROLOGÍA
Recursos hídraúlicos de servicios públicos S · · · · � · · · · · · · � · · · ·
Infiltración al subsuelo S · · · · · · · · · � · · · · · · ·
VEGETACIÓN
Herbazal S · � · · · · · · · · · · · · · · ·
FAUNA
Reptiles menores S · · · · · · · · · · · � · · · · ·
Aves S · · · · · · · · · · · � · · · · ·
PAISAJE
Paisaje natural S · · · · · · · · · � · · · · · ·
Paisaje transformado S · · · · · · · · · � · · · · · · ·
ENTORNO SOCIOECONÓMICO
Potencial Recreativo del Sitio S · · · · · · · · · · · · � � · · ·
Servicios Públicos Municipales S · · · · · · � � · · · · · · � · ·
Oferta de empleo. S � � · · · · · � � � � � � � · � ·
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MIA-P
K) MEDIDAS DE MITIGACIÓN Y COMPENSACIÓN.
Medidas de mitigación, prevención o compensación para aplicar en el Condo Hotel Bahía/Residencial Punta Sam.
Impacto Medida Aplicable Tipo de Medida
Objetivo Momento de
Ejecución Responsable de
su Aplicación
ATM
ÓSF
ERA
Reducción de la calidad del aire por polvo durante la nivelación del terreno.
Mantener húmedos lo materiales pétreos y el cascajo y rociar la zona de trabajo periódicamente
Mitigación
Reducir la cantidad de polvo disponible para resuspensión por el viento.
Construcción
Promovente/
empresa constructora
Reducción de la calidad del aire por gases de combustión de vehículos de construcción.
Verificación y mantenimiento periódico de los vehículos y maquinaria
Prevención Reducir la cantidad de emisiones a la atmósfera.
Construcción
Promovente/
empresa constructora
Reducción de la calidad del aire por gases de combustión de vehículos de usuarios.
Colocar señales que promuevan entre los residentes y visitantes conservar los motores de sus vehículos en buen estado
Prevención
Contribuir a la educación ambiental del público usuario, promoviendo la reducción de la contaminación.
Operación Promovente
Reducción de la calidad del hábitat por ruido.
Dar mantenimiento adecuado a la maquinaria, de construcción.
Prevención
Evitar la generación de ruido por encima de niveles máximos permitidos.
Construcción
Promovente/
empresa constructora
Observar las medidas aplicables respecto al entorno laboral.
Prevención Dar a los trabajadores condiciones de trabajo adecuadas.
Construcción
Promovente/
empresa constructora
HID
RO
SFER
A
Reducción de recursos hídricos disponibles.
Reutilizar el agua tratada para usarla en el riego de áreas verdes, evitando un uso poco racional del agua proporcionada por Aguakan.
Mitigación
Utilizar la menor cantidad posible de agua y darle a esta el mayor uso, antes de descargarla a la red de drenaje municipal.
Operación Promovente
PA
ISA
JE Transformación de la
calidad del paisaje por introducción de nuevos elementos artificiales
Construir estructuras equilibradas, en buen estado de conservación y con áreas verdes con mantenimiento.
Prevención Evitar los impactos en el entorno visual.
Al inicio del proyecto
ejecutivo y al final, en los acabados.
Promovente
Mejoramiento del derecho de vía Puerto Juárez –Punta Sam.
Compensación
Mejorar la vialidad con áreas atractivas y valiosas características escénicas.
Construcción
Promovente/
empresa constructora
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MIA-P
L) PROGRAMA CALENDARIZADO DE EJECUCIÓN DE OBRAS. El presente proyecto se desarrollará en 5 etapas y 16 actividades, subactividades o acciones, los
cuales serán construidos a lo largo de 19 meses (Tabla II.4):
Programa General de trabajo para el proyecto Condo Hotel Bahía/Residencial Punta Sam
ACTIVIDAD Mes
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Preparación del Sitio
Trazo y nivelación
Despalme
Obras y Actividades Provisionales y Asociadas
Instalación del campamento provisional
Almacenamiento temporal de materiales
Aprovisionamiento de agua potable
Generación de residuos sólidos de construcción
Disposición de aguas residuales de la obra
Operación del área de servicios administrativos
Construcción
Incado de pilas y cimentación
Construcción de la torre
Construcción del Club de Playa
Establecimiento de áreas verdes
Operación y Mantenimiento
Operación de las unidades habitacionales (1)
Operación del club de playa (1)
Mantenimiento (1)
Abandono del Sitio (2)
(1) A partir del decimonoveno mes en adelante se realizará la operación.
(2) No se contempla esta etapa.
Actividades a realizar durante toda la duración de las etapas de preparación del sitio y construcción.
M) CONCLUSIONES.
A partir de la información revisada en el presente documento se puede concluir que el proyecto
no provocará impactos ambientales adversos significativos al Sistema Ambiental en el que se ubica
el predio. La realización del proyecto no provocará daños al ecosistema marino ni a los elementos
naturales de Punta Sam o el municipio de Isla Mujeres. Las principales conclusiones que se
desprenden son las siguientes:
CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.
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MIA-P
Impactos sobre el Medio Ambiente Natural.
� El principal impacto por el desarrollo consiste de la transformación de terrenos con herbazal o
sin vegetación aparente mediante la construcción de infraestructura, siendo este un impacto
no reversible pero no significativo.
� Por la construcción del proyecto habrá una disminución permanente de la infiltración del agua
pluvial en la zona correspondiente a la superficie de desplante de la edificación, que se tornará
impermeable, equivalente a un estimado de 1,076 m, que representan el 38.18% del terreno.
La infiltración del agua continuará en las áreas verdes que se establezcan.
� Al entrar en operación las unidades residenciales habrá un incremento en la demanda de agua
para uso doméstico, la cual será reutilizada en el riego de áreas verdes una vez tratada, a fin
de no crear una presión excesiva sobre este recurso.
� La integración de áreas verdes con elementos de la flora nativa en las zonas perimetrales del
proyecto y en las jardineras permitirá que generen hábitats para las especies que hoy ya no
están en el predio, a partir de los organismos que colonicen dichos hábitats provenientes de
las áreas vecinas. Esto incluye aves y pequeños reptiles.
Vinculación con la Normatividad vigente.
� El proyecto es consistente con el uso establecido por el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la
Península de Chacmuchuch en la Zona Continental del Municipio de Isla Mujeres, Quintana
Roo (PDDU-Chacmuchuch) y sus modificaciones establecidas en el acta de la Vigésima Tercera
Sesión Extraordinaria de Cabildo de fecha 18 de octubre de 2006, para la porción sureste del
SA delimitado.
� El sitio para la ubicación del proyecto se encuentra definido en el PDDU como una zona de uso
turístico hotelero y de servicios turísticos recreativos, los cuales serán reforzados por las obras
que se propone realizar, por lo que el proyecto no tiene ningún conflicto en lo que se refiere al
uso del suelo.
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MIA-P
� El proyecto cumple también con lo establecido por el Decreto del Programa de Ordenamiento
Ecológico Local del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo.
� El sitio del proyecto no se localiza dentro de ningún Área Natural Protegida de competencia
Federal y/o Estatal, ni en sitios RAMSAR, con los cuales no se prevé interacción y/o generación
de impactos ambientales sobre estos elementos.
Medio Ambiente Socioeconómico.
� Se dispondrá en la zona de una mayor oferta de vivienda de servicios para los visitantes de
complejo turístico Cancún-Isla Mujeres que facilitará y promoverá el aprovechamiento los
recursos recreativos de esta zona del municipio de Isla Mujeres.
� Habrá una derrama económica de carácter temporal, que en forma directa beneficiará al
sector de la construcción de las ciudades de Isla Mujeres y Cancún, así como una derrama
permanente para el sector servicios por la creación de diversos puestos para atender las
facilidades que se crearán.