3.- MEMÒRIA D’ORDENACIÓ · 2018-07-24 · respecte la proposta del PG96, al situar-se enretirat...

SPAY DEVELOPMENT SL / TORTAJADA & RODES ARQUITECTURA Y URBANISMO

PMU-13. Maresme-Toló_Juny 2018 29

3.1.- Proposta d’ordenació. Objectius i criteris

3.1.1- Adequació de l’ordenació a les determinacions del PG96

L’ordenació proposada respon a les determinacions del PG96, al desenvolupar la transformació de l’actual àmbit d’activitat industrial en un nou àmbit residencial, integrant-se al teixit residencial existent de l’eixample de llevant de Mataró.

A la vegada, la distribució de l’espai públic, la nova viabilitat i l’ordenació proposada són coherents amb els criteris aplicats per a la configuració del front marítim, en els successius àmbits de planejament desenvolupats delimitats al PG96. Aquests criteris són, d’una banda, la voluntat de crear una façana permeable a través de volums perpendiculars al mar i la generació d’activitat comercial o usos públics en plantes baixes, i en segon lloc la generació d’espai verd urbà vinculat a l’eix cívic de l’Avinguda Maresme i el passeig marítim.

La proposta resultant s’ha desenvolupat amb la supervisió dels serveis tècnics municipals d’urbanisme a través de diferents reunions de treball.

3.1.2.- Definició dels límits del sector i delimitació del polígon d’actuació urbanística

Tal i com s’ha precisat al punt 1.4 Precisió de límits es proposa un ajust dels límits del

sector, de manera que la superfície final de l’àmbit és de 6.238,83m2.

Per a la seva gestió es preveu la delimitació d’un únic Polígon d’Actuació Urbanística que tindria els mateixos límits i superfície que el sector descrit.

3.1.3.- Objectius principals de l’ordenació

Els objectius principals de l’ordenació es centren en:

• La configuració d’un teixit residencial de ciutat oberta que encaixi amb el funcionament de l’Eixample de llevant i s’integri i formi part de la façana marítima de la ciutat.

• Crear un nou espai verd urbà entre l’edificació i el mar que dinamitzi l’activitat social i comercial del barri i faciliti l’accés cap al passeig marítim i les platges.

3.- MEMÒRIA D’ORDENACIÓ



• Incorporació de l’espai lliure que limita amb el sector, de titularitat municipal, fins l’Av. Maresme, aconseguint una zona verda urbanitzada amb una superfície de 3.066,04m2 equivalent a quasi la meitat de l’àmbit.

3.1.4.-Descripció de l’ordenació proposada

Organització del sòl

L’àmbit de planejament contempla els usos del sòl següents: D’una banda, sòl públic destinat a sistema de parcs i jardins urbans (clau V) i a sistema viari (clau C). D’altra banda, sòl d’aprofitament privat, destinat a Zona d’edificació amb volumetria específica (clau 3b).

La nova organització dels usos proposa:

• En primer lloc, la col·locació dela superfície desistema de parcs i jardins urbans al sud est de l’àmbit, configurant un espai estructurador del barri en contacte amb l’Avinguda Maresme i el passeig marítim. S’avança doncs en la consolidació d’un futur corredorpel front marítim del municipi, que connecti diferents espais verds urbans i l’entorn natural, i que s’haurà de consolidar amb una futura transformació que pacifiqui la via ifomenti el caràcter ciutadà de la N-II i afavoreixi una major vinculació de la ciutat amb la zona marítima.

Així mateix, el nou espai lliure, facilita la mobilitat a peu i en bicicleta entre l’Avinguda Maresme i els carrers Cristòfor Colom, Toló i Navarro, permetent moviments en diagonal i posant en relació les edificacions i les activitats que es situen en contacte amb aquest nou espai urbà. S’enllaça també el futur espai lliure, al centre de l’illa, previst en el planejament que desenvolupa el Sector Colón-Toló (MPG-56).

D’altra banda, s’amplia el carrer Navarro, reforçant el caràcter cívic d’aquest eix que connecta el front marítim i els Jardins de l’Antic Escorxador, enllaçant el Parc de la Llibertat i l’Escola Montserrat Solà.

• En segon lloc, es situa la superfície de sòl amb aprofitament privat, on es

desenvoluparà principalment l’ús d’habitatge (lliure i protegit), en contacte amb el Camí Ral El Ravalet. S’apropa aixíl’ús residencial a la trama urbana i possibilita la consolidació del front de façana del Camí Ral,eix cívic que connecta el municipi de sudoest a nordest, travessa el centre de la ciutat, ienllaça diferents punts de centralitat en el seu recorregut.

Ordenació detallada del sòl privat

• L’ordenació detallada proposada, definida en els plànols d’ordenació O.01,O.01a,O.01b, O.O2a i O.02b així com a les normes urbanístiques del present document,planteja la integracióde la nova edificacióamb el teixit existent a partir del reconeixement d’una doble condició de l’entorn: l’estructura d’eixample de llevant i la

posició de l’illa en el front marítim de la ciutat.



• D’acord amb això, es proposa una configuració consistent entres volums edificats que, d’una banda, donen continuïtat a l’estructura d’eixample alineant-se i consolidant el front de façana dels carrers Camí Ral, Toló i Navarro. I d’altra banda, s’obren al front marítim, amb la disposició perpendicular dels blocs alineats als carrer Toló i Navarro, deixant espai lliure entre mig i afavorint la continuïtat visual de l’espai públic, amb l’espai comunitari interior d’illa, de caràcter privat.La configuració defineix un ritme i una forma urbana coherent amb la definició d’àmbits com El Rengle, Iveco-Renfe, Cafè del Mar o Cooperativa Agrària, també al front marítim de la ciutat.

• Destacar també que la configuració en tres volums permet evitar l’aparició d’habitatges en cantonada, fet que, sumat a les fondàries edificables i les distribucions previstes afavoreixen una incidència solar òptima i la ventilació creuada de gairebétots els habitatges.

• Els volums tenen alçades diferents, oscil·lant entre planta baixa +2PP iplanta baixa +5PP, en funció del caràcter del vial.D’acord amb això, es defineix un volum de planta baixa + 2PP amb façana al Camí Ral, un volum de planta baixa + 3 PP al carrer Toló, i un volum de planta baixa + 4PP (ó 5PPenretirat)al carrer Navarro.

• En el cas del carrer Navarro, el volum proposat, presenta doncs una major alçada respecte la proposta del PG96, al situar-se enretirat respecte el límit del sector i augmentant la distància entre façanes (fins a 15m) així com la superfície destinada a espai públic. L’alçada del volum,així com l’eixamplament de l’espai públic reforcen el caràcter cívic i singular que es vol donar a aquest eix.

• La planta baixa, es concep com a sòcol comercial amb una zona comunitària privada interior, delimitada pels edificis serveix d’accés als mateixos. L’alçada de la planta baixa, s’adapta a la rasant del carrer, mantenint l’horitzontalitat del forjat de la planta primera i creixent en alçada, a mesura que ens apropem el mar, en els carrers Toló i Navarro.

• L’ordenació preveu també l’enrederament de la façana, en planta baixa, en els volums situats en els carrers Toló i Navarro, generant dues franges d’espai privat d’ús públic, cobert –sense pilars- en els carrers Toló (de 3,5m com a màxim) i Navarro (de 3,5m com a màxim). Aquestes franges, urbanitzades en continuïtat amb la resta de vorera, milloren la mobilitat a peu i reforcen el caràcter cívic de l’entorn, especialment del carrer Navarro. Aquest tractament en planta baixa es produeix igualment en els testers dels edificisen la trobada amb el nou espai verd urbà, on s’enretiren 4m com a màxim.

• La planta baixa, en el volum situat al Camí Ral, manté l’alineació del carrer i creix lleugerament a l’interior d’illa per permetre la instal·lació d’un tipus d’activitat comercial de major superfície.

• Les cobertes dels edificis són planes i els gàlibs dels elements tècnics d’instal·lacions es tractaran en la UMP.



• Aprofitant el desnivell del terreny, es preveuen dues plantes soterrani a la zona del camí Ral, i d’una planta a la resta del conjunt, amb accés des del carrer Toló,obtenint una planta sencera i mitja planta addicional, per donar compliment dels requeriments d’aparcament descrits més endavant, i amb previsió que tota la promoció es desenvolupi de manera unitària, amb una sola fase. Tal i com determina el PG96, l’aparcament es situa íntegrament en sòl d’aprofitament privat i, per tant, no s’ocupa el subsòl de l’espai públic.

• Pel que fa a l’organització funcional, es reserva la planta baixa per a l’ús comercial i altres usos ciutadans, en el perímetre, i per a espai comunitari de la promoció, a l’interior d’illa. L’ús d’habitatge (lliure i protegit) es situa a partir de la planta pis. L’espai interior d’illa d’ús privatiu, funciona com a zona comunitària i com a espai d’accés als vestíbuls dels habitatges. Es tracta d’un espai en contacte amb el nou espai verd urbà, pel qual el límit entre allò públic i privat ha de permetre la continuïtat visual entre ambdós espais, participant així de la millora paisatgística de l’entorn urbà. La col·locació dels accessos a l’espai interior d’illa, permetpotenciar la continuïtat del sòcol comercial, facilitant i fomentant la relació de les noves activitats amb el carrer. En el mateix sentit, l’accés a l’aparcament soterrani, es situa al límit de la nova edificació, al carrer Toló, afavorint la continuïtat dels aparadors i fent que les eventuals entrades i sortides de vehicles generin les mínimes molèsties per a l’ús i gaudir de l’espai públic. A partir de planta pis, es situa l’ús d’habitatge, del qual un 70% del sostre serà de preu lliure, mentre que el 30% restant serà a preu protegit, de règim general o concertat.

3.1.5.-Compliment de les determinacions de la mobilitat sostenible

L’aplicació de l’art 3.1.c del PGO Mataró per un planejament derivat ens obliga a la redacció d’un Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada regulat pel Decret D344/2006 de Regulació d’estudis d’avaluació de la mobilitat generada, dona com a resultat que l’activitat residencial -terciària d’aquesta illa no genera mes de 5.000 viatges /dia d’acord als articles 3 apartat 3.4g i viatges generats de l’annex 1 del mateix decret.

Segons l’estudi de mobilitat que acompanya com a annex

previstos en el projecte edificatori



Mobilitat a peu o en bicicleta



Mobilitat amb transport públic

Mobilitat amb transport públic

Pel que fa la justificació de l’accessibilitat al sector amb transport públic, tenim la proximitat de l’estació de tren de l’Avinguda Maresme i el servei actual de transport públic d’autobusos, els quals veiem tenen proximitat el sector Maresme -Toló

Amb els93 habitatges màxims que es preveuen al PMU, i els 1.500,00m2 aprox. de locals comercials, no suposarà directament cap necessitat de reforç de l’actual xarxa de transports públics, i per tant no es generarà cap càrrega econòmica addicional al sector



Compliment de la reserva d’estacionament

Aquest compliment es justifica a partir d’un supòsit de nombre d’habitatges i de superfícies de locals comercials obtinguts en avantprojecte d’edificació. Caldrà doncs actualitzar aquestes reserves de places en el projecte concret en el tràmit de l’autorització de la llicència d’edificació

Seguint l’article 142.(2)(58) del PGO, previsió mínima de places d’aparcament obligatòries, tindrem els següents requeriments:

Ús Habitatge:

1 plaça per cada habitatge de superfície menor o igual a 105m2 de superfície construïda

1,5places per cada habitatge de superfície major de 105m2 i menor o igual a 120m2 de superfície construïda.

2 places per a cada habitatge de superfície superior a 120m2 de superfície construïda.

Per tant, com tenim 70 habitatges a la fincali corresponen 78 places d’aparcament. (Veure quadre inferior)

Ús Comercial:

-En tipologies inferiors a 400m2 de sostre construït, una plaça per local comercial.

Per tant, com tenim 6 locals comercials d’aquest tipus a la finca li corresponen 6 places d’aparcament. (Veure quadre inferior)

-En tipologies comercials iguals o superiors a 400m2 de sostre construït, segons normativa li corresponen 8 places d’aparcament per cada 100m2 de sostre construït.

A l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada, en tipologies comercials iguals o superiors a 400m2 de sostre construït s’ha considerat 4 places d’aparcament per cada 100m2 de sostre construït per a locals .

La reducció de places proposada és producte de reduir el ràtio de places del local de mida >400 m2 de 8 places/100 m2a 4 places/100 m2. Queda justificat a l’apartat 4.4.2. de l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada.

Per tant, com tenim un local de superfície construïda de 920 m2 a la finca li corresponen un total de 37 places. (Veure quadre inferior)

Pels motius exposats al mencionat apartat de l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada es considera justificable la reducció de les places de turisme corresponents al local gran (>400 m2) de l’ús comercial, de 74 places a 37 places.

TOTAL: 78+6+37 = 121 places d’aparcament



Donant compliment a la Reserva del 30% del total de places obteniml’equivalent a 37 places addicionals.

Per tant, la finca en estudi disposarà de 121 places d’estacionament per a turismes (78 d’ús dels habitatges i 43 d’ús comercial), a més a més d’una reserva extra equivalent al 30% de l’oferta de places, el que suposa un total de 158 places. (Veure quadre inferior)

L’estalvi de 37 places corresponents al local gran de mida >400 m2 s’ajusta a les 37 places extra d’aparcament que la finca disposarà com a reserva. És a dir, la reducció de places proposada quedarà compensada al 100% amb la reserva de places d’aparcament de la finca, amb les quals s’assoliran les 158 places.

Amb el local comercial de superfície 920 m2 donem compliment a la situació més desfavorable, que en planta baixa, a més d’ubicar-se 6 locals comercials petits sense ús definit, també s’ubiqui un establiment comercial mig (MEC), segons definició de l’article 130 del PGO PUNT 2.3. de superfície de venda igual o superior a 800m2 i inferiors a 1.300m2, amb un total de 74 places d’aparcament, tal i com s’ha justificat.

També complim amb el Decret 378/2006 d’equipaments comercials, aquest tipus d’establiment per superfície correspondria a la tipologia de supermercat petit segons article 2 apartat c i que requerirà una previsió de 8 places d’aparcament cada 100m2 segons article 12.3.

Es farà una reserva de 1 plaça per minusvàlid (PMR) vinculada al seu habitatge i 2 places d’aparcament per minusvàlid (PMR) per la zona comercial.



Aquests aparcaments es resolen en una planta sota els edificis i la zona verda privada i una entreplanta junt al Camí Ral, aprofitant el desnivell de 2 m que hi ha entre el camí Ral i l’Av. Maresme.

A més de les places de vehicles, hem de preveure:

A l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada es justifica que la necessitat per aquesta implantació i al barri en que es troba es de40 places d’aparcament de motocicleta com a màxim.

RESERVA PLACES APARCAMENT VEHICLES SEGONS PGO

RESERVA PLACES D'APARCAMENT VEHICLES Rati NUM. HABITATGES NºPK Normatiu

1PK/ Hab SC<105m2 1 9 9

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 0

2pk/ Haab SC >120m2 2 0

1PK/ Hab SC<105m2 1 12 12

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 0

2pk/ Haab SC >120m2 2 0

1PK/ Hab SC<105m2 1 0

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 4 6

2pk/ Haab SC >120m2 2 0

1PK/ Hab SC<105m2 1 4 4

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 2 3

2pk/ Haab SC >120m2 2 0

1PK/ Hab SC<105m2 1 16 16

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 0

2pk/ Haab SC >120m2 2 0

1PK/ Hab SC<105m2 1 2 2

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 8 12

2pk/ Haab SC >120m2 2 0

1PK/ Hab SC<105m2 1 12 12

1,5PK/ Hab SC>105m2<120m2 1,5 0

2pk/ Haab SC >120m2 2 1 2

1PK/ Local Comercial SC<400m2 1 6 6 6LOCALS PETITS

LC01-02-03-07-08-09

4PK/100m2 LC SC >100m2 4 920 36,8 37LOCAL GRAN

LC04+05+06

TOTAL PK TOTAL 120,8 121 SUBTOTAL

Reserva 30% total 36,24 37 RESERVA

TOTAL PLACES APARCAMENT VEHICLES - PK 157,04 158 TOTAL

RESUM

78 HABITATGES

RESERVA PLACES MOTOS SEGONS DECRET 344/2006

RESERVA PLACES APARCAMENT MOTOS

per

NUM.

HABITATGES

per

M2 SOSTRE

HABITATGE

0,5 places moto / habitatges 0,5 70 35

1 plaça moto / 200m2 sostre habitatge 200 7.858,25 màx. 39,29

TOTAL PLACES MOTO - M 35 40



A l’Estudi d’Avaluació de la Mobilitat Generada es justifica que la necessitat per aquesta implantació i al barri en que es troba és de 200 places d’aparcament de bicicleta com a màxim.

3.2.- Quadre de característiques del planejament proposat

3.2.1.- Paràmetres definits en el PG96

Els paràmetres d’ordenació, edificació i ús, queden definits a l’ANNEX Normatiu 3, illa 5-05 del “SECTOR MARESME – TOLO”, del PG96:

Àmbit

- La superfície del sector és de 6.238,83 m2, després d’adaptar la precisió de límits.

Condicions bàsiques de desenvolupament

- El coeficient d’edificabilitat bruta serà d’1,50m2 sostre /m2 sòl.

- L’edificabilitat privada màxima del sector serà de: 9.358,25m2.

- Les superfícies i els percentatges aplicats sobre la superfície del sector seran:

PG 96 Sector 6.238,83 100,00 % Sistemes. Sòl Públic 2.620,31 42,00 %

Viari 561,49 9,00 % Espais lliures 2.058,82 33,00 % Zones. Sòl privat 3.618,52 58,00 %

RESERVA PLACES BICICLETES SEGONS DECTRET 344/2006

RESERVA PLACES D'APARCAMENT BICICLETES

per

NUM.

HABITATGES

per

M2 SOSTRE

HABITATGE

2 places bicicleta / habitatge 2 70 140,00

2 places bicicleta / 100m2 sostre habitate 2 100 7.858,25 màx. 157,17

1 plaça bicicleta / 100 m2 sostre comercial 100 1.500,00 mín. 15,00 15,00 15 COMERCIAL

1 plaça bicicleta / 100 m2 zona verda 1 100 2.620,99 26,21 26,21 27 Z. VERDA

TOTAL PLACES BICICLETA 181,21 198,37 200 TOTAL

RESUM

158 HABITATGES

QUADRE COMPARATIU ENTRE EL PG-96 I PMU-13

Distribució de Sol(m2) PG-96 PMU-13

Sector 6.328,00 100,000% 6.238,83 100,000%

Sistemes.Sol Públic 2.658,00 42,004% 2.620,99 42,011%

Viari © 570,00 9,008% 562,17 9,011%

Parcs i Jardins Urbans (V) 2.088,00 32,996% 2.058,82 33,000%

Zones . Sol d'aprofi tament priva t 3.670,00 57,996% 3.617,84 57,989%



Com es pot observar comparativament entre els paràmetres del Pla general 1996 pel

sector i el planejament proposat PMU, es compleixen els estàndards obligatoris per sistemes de sòl públic i concretament per Sistema d’Espais Lliures:

-Es manté la superfície mínima per Sistema d’Espais Lliures; 2.058,82 m2

3.2.2.- Quadre de característiques del planejament proposat

Tal i com s’explicita en el punt 1.4 de la present memòria, es planteja d’inici l’ajust de límits del sector pel que es parteix d’una superfície de 6.238,83 m2, i una edificabilitat màxima de 9.358,25m2st.

El sòl amb aprofitament urbanístic, es qualifica com a Zona d’edificació amb volumetria específica (3b), d’acord a les disposicions establertes a l’ANNEX Normatiu 3, illa 5-05 del “SECTOR MARESME – TOLO”, del PG96. Concretament s’estableixen les subzones 3b41 i 3b41hpp per a l’habitatge amb protecció oficial.

D’acord a això els paràmetres de sòl de l’ordenació proposada presenten els valors següents:

UA-91 “Toló-Maresme” Distribució del sòl públic Sistema Viari 562,17m2 9,011% Sistema espais lliures 2.058,82m2 33,000% Total sòl públic 2.620,99m2 42,011% Distribució del sòl privat Zona 3b41 -3b41hpp 3.617,84m2 57,989% Total sòl privat 3.617,84m2 57,989% Total sòl sector 6.238,83m2 100,000%

• El sostre privat màxim del polígon és de 9.358,25 m2 de sostre.

• Distribució del sostre privat per usos:

Distribució del Sostre per usos Sostre terciari – comercial (mínim) 1.500,00 m2* 16,03% Sostre habitatge lliure (70%) 5.500,78 m2 Sostre habitatge amb protecció oficial de preu concertat

(10%) 785,82 m2

Sostre habitatge amb protecció oficial de règim general

(20%) 1.571,65 m2

Total sostre per a habitatge (màxim) 7.858,25 m2* 83,97% Total sostre privat sector 9.358,25 m2 100,00%

• Nombre màxim d’habitatges:

Distribució d’habitatges habitatge lliure 1 hab / 85m2st 64 habitatge amb protecció oficial de preu concertat 1 hab / 80m2st 9 habitatge amb protecció oficial de règim general 1 hab / 75m2st 20 Total nombre d’habitatges màxim 93



El 10% d’aprofitament Urbanístic serà l’equivalent al 10% del sostre comercial i del sostre residencial amb les seves tres tipologies d’acord al’article 37 i 43 del text refós de la Llei d’Urbanisme 1/2010 amb les modificacions introduïdes per la llei 3/2012

L’asterisc (*) indica la tolerància del +/-5% de sostre comercial establert que es pot

deduir o compensar amb els sostre residencial de les plantes pis, que s’haurà de

concretar en la llicència o UMP si és el cas.

3.3.- Proposta d’Urbanització

S’adjunta el plànol O.03aProposta d’Urbanització, el qual reflecteix l’impacte d’aquesta actuació entre els edificis confrontants i la continuïtat amb el planejament aprovat de Toló-Colom.

Com a característica important tenim la gran zona verda lliure que integra l’espai entre la NII i els edificis com si fos una sola parcel·la amb característiques vegetals formant una barrera acústica entre la NII i els edificis així com creant un espai lliure verd entre els edificis confrontants.

En quant a la viabilitat, tractarem el carrer Navarro com a plataforma única amb eixamplament de la vorera que dona front a les edificacions existents per permetre la plantació d’una filera d’arbres, que juntament amb els de la part confrontant amb l’edificació formaran un passeig peatonal davant de la zona comercial del carrer Navarro. Potenciant l’eix del carrer Navarro cap al centre del poble.

Pel que fa al carrer Toló i Camí Ral, eixamplarem la vorera amb plantació d’arbrat i reposició del paviment existent.

Amb el plànol que s’acompanya es poden veure els tractaments previstos per aquests vials així com la gran zona verda que es conformaria entre la cessió pròpia d’aquest PMU i l’espai fora de l’àmbit fins la NII.

L’estimació dels costos d’urbanització s’ha efectuat a partir d’uns amidaments efectuats sobre la proposta d’obres d’urbanització plantejada per aquest sector, incloses les obres fora de l’àmbit requerides per l’Ajuntament.

Pel que fa l’enderroc de les edificacions existents s’han demanat 3 pressupostos a empreses del sector.

Així dons obtenim les següents dades que serviran de base per obtenir el valor actual del sòl.



El que repartit entre els 9.358,25 m2 ens dona una repercussió de 144,37€/m2

Obres Urbanirzació

treballs previs 46.621,21 €

moviment terres 47.191,21 €

pavimentació 209.907,56 €

xarxa Aigua 10.763,56 €

xarxa sanejament 40.175,88 €

Xarxa electrica 92.755,64 €

enllumenat públic 82.577,09 €

Xarxa telecomunicacions 15.517,22 €

jardineria 39.220,08 €

mobiliari urba 30.387,15 €

Senyalització 4.112,94 €

TOTAL PEM 619.229,54 €

Ggenerals 13% 80.499,84 €

BI 6% 37.153,77 €

TOTAL PEC 736.883,15 €

Enderroc 435.858,00 €

Endesa 80.000,00 €

Honoraris planejament 98.330,36 €

TOTAL URBANITZACIÓ 1.351.071,51 €



4. AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA I PLA D’ETAPES

4.1.- Estudi estàtic de viabilitat econòmica

De l’estudi de viabilitat redactat pel Sr Agustí Jover de PromoAssesors que s’acompanya com annex i part integrant d’aquest PMU tenim al seu punt 5 el valor residual del sòl urbanitzat:

A partir del valor del sòl brut urbanitzat, obtindrem el valor del sòl brut aportat, segons el quadre 7 del’Estudi de Viabilitat

Conclusions

El valor del sòl brut aportat coincideix amb el valor de subhasta d’adquisició de la finca de SPAY DEVELOPMENT, SL (Prades) per valor de 2.002.000,00€ pel 79,90% de l’àmbit el que significa un valor total de 2.505.544,16€ per a tot l’àmbit amb el mateix preu de repercussió.

D’aquest valor, cada propietari tindrà la seva part segons el seu coeficient d’aportació. No entrem a valorar coeficients de situació propis del projecte de reparcel·lació, ja que les finques aportades al costat de l’Av. del Maresme no tenen el mateix valor que les del Camí Ral.

El 10% d’aprofitament urbanístic de cessió a l’Ajuntament tindrà un valor de 439.327,93€

VRS Vv K cc VRS Unitari VRS Total

HPO 1.521,95 1,4 802,32 284,78 € 447.575,78

Preu Concertat 2.354,26 1,4 1.043,91 637,70 € 501.117,86

Habitatge Lliure 2.509,24 1,4 1.043,91 748,40 € 4.116.791,48

Comercial 1.036,00 1,4 521,96 218,04 € 327.065,34

Aparcament 16.520,00 1,4 469,76 163,92 €- 999.271,21 -

TOTAL EDIFICACIÓ 4.393.279,25

Valor sól brut aportat:

VRS VRS Total VRS VRS carrega Taxa lliure Prima dr risc Carrega urbanistica VRS Brut

10%AU Privatiu urbanistica de risc ponderada Actualitzada

HPO 447.575,78 €

Preu Concertat 501.117,86 €

Habitatge Lliure 4.116.791,48 €

Comercial 327.065,34 €

Aparcament 999.271,21 €-

TOTAL EDIFICACIÓ 4.393.279,25 € 439.327,93 € 3.953.951,33 € 1.351.071,51 € 1,00 € 1,09 € 1.470.997,66 € 2.458.018,39 €



4.2.- Estudi estàtic de viabilitat econòmica

Despeses i ingressos

Per a l’estudi de costos tindrem en compte:

D’acord amb el BEC, la tipologia d’edifici equiparable a l’ús residencial plurifamiliar lliure es correspon amb la tipologia Casa de renta normal entre medianeras, que té un cost de construcció PEC de 1.137,16 €/m2st. L’habitatge afecte a HPO s’assimila a Vivienda plurifamiliar aislada. Renta social altura B+4 plantas que té un cost base de 873,99 €/m2 st. construït amb elements comuns inclosos. En canvi, l’HPC que en preu s’assimila a l’habitatge lliure, pel que fa al cost de construcció també s’ha d’assimilar al lliure.

Els locals comercials en PB, d’acord amb la sistemàtica del BEC, tenen un cost igual al 50% del cost de l’habitatge lliure. Els aparcaments, seguint també la sistemàtica del BEC, tenen un cost del 45% del cost unitari de l’habitatge lliure.

El sector de la construcció opera actualment a costos per sota dels fixats pel BEC, raó per la que s’ajusten tots els costos base un 10% a la baixa.

Htge Lliure HPO PC HPO RG LC en PB Aparcament

M2 st. M2 st. M2 st. M2 st. M2 st.

Cost BASE* 1.137,16 1.137,16 873,99 568,58 511,72

(€/M2 construït)

Cost ajustat (�� 10%) 1.023,44 1.023,44 786,59 511,72 460,55

(€/M2 construït)

Seguretat i salut 20,47 20,47 15,73 10,23 9,21

(2%)

Cost PEC 1.043,91 1.043,91 802,32 521,96 469,76

(€/M2 construït)

Font: elaboració pròpia amb dades del BoletínEconómico de la Construcción. I trimestre 2018

Per obtenir la valoració del sòl utilitzarem la formula: Vs=Vv/1,4-Cc, segons queda explicat a l’estudi de viabilitat que s’acompanya. Utilitzarem per a cada tipologia les dades obtingudes de costos, i per a les ventes les del’Estudi de Mercat que s’acompanya a l’Estudi de Viabilitat.

El qual representa per a cadascuna de les tipologies:



valor sol= valor en vta - cost construccion

1,4

Cost construcció HPO RG valor en venda HPO RG

PEC 802,32 € m2 util 1.940,48 €

OU m2 construit 1.521,95 €

TOTAL 802,32 €

Soft cost - €

TOTAL COST 802,32 €

valor del sol = 1.521,95 € 802,32 €- coeficient homogenització

1,4 0,381

Cost construcció HPO Concertat valor en venda HPO Concertat

PEC 1.043,91 € m2 util 3.001,68 €


TOTAL 1.043,91 €

Soft cost - €

TOTAL COST 1.043,91 €

valor del sol = 2.354,26 € 1.043,91 €- coeficient homogenització

1,4 0,8521

Valor del sol= 637,70 €

Cost construcció vivenda lliure valor en venda Vivenda Lliure

PEC 1.043,91 € m2 util 3.461,02 €


TOTAL 1.043,91 €

Soft cost - €

TOTAL COST 1.043,91 €

valor del sol = 2.509,24 € 1.043,91 €- coeficient homogenització

1,4 1,00

Valor del sol= 748,40 €



Amb aquests valors aplicats a les superfícies de cada tipologia tindrem els costos de promoció i el valor en venta per tipologies:

Cost construcció Local Comercial valor en venda Local Comercial

PEC 521,96 € m2 util


TOTAL 521,96 €

Soft cost - €

TOTAL COST 521,96 €

valor del sol = 1.036,00 € 521,96 €- coeficient homogenització

1,4 0,2913

Cost construcció Aparcaments i Trasters valor en venda Aparcament+TR

PEC 469,76 € pvp / ud 16.520,00 €

OU - € pvp/ m2 constr 428,17 €

TOTAL 469,76 €

stc pk 6.096,02

Soft cost - € nº pk 158

TOTAL COST 469,76 € ratio m2/pk 38,58

valor del sol = 428,17 € 469,76 €- coeficient homogenització

1,4 0,2190 -

Valor del sol= 163,92 €-

COSTOS Local HPO RG Concert Libre Total Subsuelo

construcció 1.017.822,00 € 1.639.255,05 € 1.066.429,07 € 7.465.017,06 € 11.188.523,18 € 3.722.766,26 € 14.911.289,45 €

Urbanitzacio 216.558,48 € 226.902,61 € 113.451,30 € 794.160,57 € 1.351.072,96 € 1.351.072,96 €

Suelo +Construccion+urbanització 1.561.440,48 € 2.313.737,59 € 1.681.003,36 € 12.375.986,08 € 17.932.167,51 € 3.722.766,26 € 20.655.667,41 €

ventas netas sin AM 1.521.294,00 € 2.347.205,50 € 1.799.921,96 € 13.391.100,13 € 19.059.521,59 € 2.710.086,64 € 21.769.608,22 €

VENDES VRM TOTAL PREU VENDA

comercial 1.500,00 1.036,00 € 1.554.000,00 €

HPO RG 1.571,65 1.521,95 € 2.391.963,49 €

HPO concertat 785,82 2.354,26 € 1.850.034,26 €

Lliure 5.500,78 2.509,24 € 13.802.780,97 €

subsol 6.096,02 428,17 € 2.610.160,00 €

A deducir AM -439.330,50 €

TOTAL VENDES 15.454,28 21.769.608,22 €



El que suposa una rendibilitat total sobre finca bruta aportada del 45,32% que estimant una durada total de 2 anys tindríem una rendibilitat bruta del 22,66% anual. A aquesta xifra se li hauran de restar els costos financers i despeses pròpies de la promoció equivalents a un 25% restant una rendibilitat del 16,995%, que garanteix la viabilitat del projecte

4.3.- Pla d’etapes

La urbanització i la construcció es realitzaran simultàniament. I està previst iniciar-les com a màxim el mes de Gener de 2019, una vegada aprovat definitivament el PMU, el projecte d’urbanització i reparcel·lació.

Es preveu realitzar-les en etapa única amb una durada de 24 mesos.

3.- MEMÒRIA D’ORDENACIÓ · 2018-07-24 · respecte la proposta del PG96, al situar-se enretirat...

Documents

Transcript of 3.- MEMÒRIA D’ORDENACIÓ · 2018-07-24 · respecte la proposta del PG96, al situar-se enretirat...