El proponente deberá mejorar (y/o hacer aportaciones para) el sistema existente,

tanto para el sistema de Acueductos como a de Alcantarillado Sanitario. Las

mejoras y/o aportaciones serán determinadas en consultas posteriores a la AAA.

6.2 DEPARTAMENTO DE RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES En carta del 21 de octubre de 2003 el Departamento señala haber evaluado el

predio, encontrando no se afectarán los sistemas naturales en dicha área.

Señala que el proyecto deberá cumplir con lo siguiente: (véase anejo núm. 3)

a) Deberá cumplir con las disposiciones del Reglamento de Planificación Núm.

25. (Reglamento Siembra, Corte y Forestación de Puerto Rico) Para el

proyecto propuesto se tiene en agenda la preparación de un Plan de Siembra

y Forestación en cumplimiento con el Reglamento de Planificación Núm.

25. Dicho plan incluirá un inventario de los árboles existentes en el predio,

las recomendaciones de siembra una vez se realice la construcción y la

orientación sobre el cuido y mantenimiento de la vegetación. El mismo será

sometido al DRNA para su aprobación.

b) El Proyecto ubica en Zona II de acuerdo a los Mapas de Zonas Susceptibles

a Inundaciones de la Junta de Planificación. A tales efectos, se deberá

aplicar las disposiciones del Reglamento Núm. 13 de Planificación.

(Reglamento sobre Zonas Susceptibles a Inundaciones)

c) Deberá obtener de la Junta de Calidad Ambiental del Permiso para el

Control de Erosión y Sedimentación para minimizar la erosión hacia los

cuerpos de aguas más cercanos al proyecto. Además, se deberá obtener

cualquier permiso requerido por esa entidad para realizar el proyecto ó

actividad.

La erosión del terreno resultante de actividades humanas y la sedimentación

causada por dicha erosión puede contribuir a la contaminación de las aguas, por lo

45

que la Junta de Calidad Ambiental a tenor de las disposiciones de la Ley sobre

Política Pública Ambiental (Ley Núm. 9 del 1970) promulga el Reglamento para el

Control de la Erosión y Prevención de la Sedimentación, en el cual establece los

requisitos y procedimientos para obtener un Permiso para el Control de la Erosión

y la Prevención de la Sedimentación (permiso CES). Una vez aprobado el proyecto

se someterá a la Junta de Calidad Ambiental un Plan CES para su aprobación.

a) Deberá mantener el área de mogotes en su estado natural y establecer una

franja de amortiguamiento (también en su estado natural) de 10 metros de

ancho medido desde la base de los mismos.

b) Para cualquier obra en el Caño Campanero deberá someterse los cómputos

hidráulicos que dieron base al diseño de las obras, con un periodo de

recurrencia de 100 años.

c) Deberá aplicar las disposiciones de los Reglamentos de Planificación Núm.

3. (Reglamento de Lotificación y Urbanización), Sección 14.00 (Manejo de

Aguas Pluviales)

d) Deberá obtener una exención al movimiento de tierra en el Centro Expreso

del Trámite de la Administración de Reglamentos y Permisos.

Una vez cumpla con las recomendaciones antes indicadas, el Departamento de

Recursos Naturales y Ambientales no tiene objeción al proyecto propuesto.

Se cumplirá con todos los requerimientos del Departamento de Recursos Naturales

y Ambientales.

46

6.3 AUTORIDADES MUNICIPALES

En correspondencia del 4 de octubre del 2002, las autoridades municipales señalan

haber evaluado el proyecto comercial propuesto y endosan el mismo

condicionando a que se obtengan todos los permisos y consultas reglamentarias

para este tipo de desarrollo. (Véase Anejo Núm. 4)

6.4 INSTITUTO DE CULTURA PUERTORRIQUEÑA

En carta del 8 de octubre del 2003, el Instituto de Cultura Puertorriqueña señala la

necesidad de radicar en el Programa de Arqueología y Etnohistoria del Instituto

una solicitud de evaluación arqueológica para efectos de endoso por parte de la

Institución. (Véase Anejo Núm. 5)

Dicha solicitud se hará posterior a la aprobación de la Consulta.

6.5 AUTORIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA En carta del 6 de octubre de 2003 la Autoridad indica no tener objeción con la

consulta propuesta. (Véase Anejo Núm. 6) indica que se realizará el estudio

correspondiente para indicar el punto de conexión y las aportaciones necesarias

para mejorar el sistema eléctrico existente y servir al proyecto.

6.6 AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIÓN

Hasta el presente no se han obtenido las recomendaciones del Departamento de

Transportación y Obras Públicas. No obstante, se está utilizando el estudio de

tránsito que se preparara con motivo un proyecto de Parque Industrial el cual se iba

a desarrollar en el predio del proyecto.

Las conclusiones y recomendaciones a las cuales llegó dicho estudio determinaron

que las mismas son válidas para cualquier otro proyecto comercial y de oficinas a

47

establecerse en el área. (Véase anejo núm. 14)

6.7 CUERPO DE INGENIERO DEL EJERCITO DE LOS ESTADOS UNIDOS

En correspondencia del 24 de septiembre del 2003 dirigido a la Junta de

Planificación, el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos advierte

sobre la ocurrencia del Caño Campanero en el área del proyecto. (Véase Anejo

Núm. 9)

Indica además que los suelos presentes en el área del proyecto son de las Series

Coloso y Toa limo arcilloso lómico, los cuales son suelos hídricos con un nivel

freático alto.

Recomienda el preparar y someter a su consideración una Determinación de

Jurisdicción de Humedales. La misma está realizándose. Se someterá

posteriormente.

6.8 SERVICIO DE PESCA Y VIDA SILVESTRE DEL DEPARTAMENTO DE EL INTERIOR DE LOS ESTADOS UNIDOS En correspondencia del 26 de septiembre de 2003, señala la posibilidad de que

basándose en las series de suelos existentes puedan encontrarse áreas de

humedales. (Véase anejo núm. 10)

Señala además que por la canalización propuesta del Caño Campanero se debía

solicitar del Cuerpo de Ingenieros Federal una aplicación de Determinación

Jurisdiccional sobre Humedales.

Señala la necesidad de preparar un Estudio de Flora y Fauna así como tomar

provisiones necesarias para la protección de los Mogotes cercanos al proyecto.

La planificación del proyecto toma en consideración la importancia de los

recursos naturales del área en particular del Caño Campanero, los Mogotes

existentes y posibilidad de existencia de humedales.

A tales efectos se están realizando los estudios correspondientes.

48

6.9 DEPARTAMENTO DE AGRICULTURA

El Departamento objeta la consulta por entender que los terrenos a utilizarse en el

proyecto incluyen suelos que se consideran de excelente capacidad agrológica para

desarrollos de proyectos agrícolas. (Véase Anejo Núm. 11)

Los estudios de suelos llevados a cabo por el Servicio de Conservación de Suelos

Federal, nos indica la existencia de suelos de la Serie Toa y Coloso considerados

como suelos de alta productividad agrícola. No obstante encontramos que estos

han sido impactados por actividades que han mermado su capacidad agrológica.

Entre las actividades que afectaron los terrenos, podemos mencionar la operación

de una Cantera en el área de los terrenos de altura en dicho predio.

El continuo movimiento vehicular en la operación de la Cantera a través de la

finca, afectó grandemente los suelos. Los terrenos llanos además fueron

impactados cuando en estos se depositó gran parte de los terrenos generados por el

derrumbe ocasionado en la finca cercana al peaje de Toa Baja, terreno aledaño al

proyecto. Estos terrenos provenían de suelos de la Serie Tanama, Suelos calcareos

y de baja fertilidad. Los mismos fueron esparcidos por todo el área llana de la

finca, ocasionando en muchos casos obstrucción al drenaje natural de la misma.

6.10 AUTORIDAD DE DESPERDICIOS SÓLIDOS En correspondencia de la Autoridad de Desperdicios Sólidos con fecha del 16 de

marzo de 2004 a la Junta de Planificación señala la necesidad que el proyecto

propuesto cumpla con las siguientes recomendaciones: (Véase anejo núm. 12)

a. Estimar la cantidad de desperdicios sólidos a ser generados según la cantidad

de empleados y clientes que frecuentarán el proyecto.

B. Informar como efectuarán el reciclaje de los residuos sólidos durante las

etapas de construcción del proyecto.

49

b. Cumplir con la Ley Núm. 411 del 8 de octubre de 2000 “Ley para la

Reducción y Reciclaje de los Desperdicios Sólidos”.

Se cumplirá con todas las recomendaciones y requerimientos de la Autoridad de

Desperdicios Sólidos.

7. ACCION PROPUESTA Y ALTERNATIVAS CONSIDERADAS

7.1 NO TOMAR ACCION La alternativa de no construir el proyecto implicaría que no se aprovecharía el

potencial uso del predio tanto económica como ambientalmente y socialmente.

La alternativa de no llevar a cabo el desarrollo fue encontrada inadecuada en

consideración a las necesidades de los servicios comerciales en el Municipio de

Toa Baja y Municipios limítrofes.

Esto se debe principalmente a que el Municipio de Toa Baja no cuenta con un

centro comercial diseñado para atender las necesidades particulares y que sea de

fácil y cómodo acceso, siendo así el proyecto propuesto se considera necesario

para el municipio de Toa Baja y municipios aledaños.

El desarrollo también se justifica en la perspectiva económica, ya que ofrecerá

oportunidades de empleo y comerciales, beneficiando tanto el municipio de Toa

Baja y áreas circundantes.

El Municipio de Toa Baja también se beneficiará ya que los negocios y servicios

que se pretenden establecer allí, estarán sujetos a los cargos de patentes

municipales y demás requisitos.

El proyecto también mejoraría el área ya que el concepto del Centro Comercial en

la creación de nuevos espacio de esparcimiento beneficiaría al ambiente

comunitario.

50

7.2 LUGARES ALTERNOS PARA LA FACILIDAD COMERCIAL

Diferentes lugares en el área fueron evaluados para el desarrollo del proyecto

comercial como el propuesto.

La condición de terrenos inundables clasificados como Zona Uno (Z-1), condición

agrícola de alta productividad, falta de la infraestructura, accesos inadecuados y

área insuficiente hacen que los mismos no se adapten para el propósito comercial

propuesto.

7.3 ALTERNATIVAS AL DESARROLLO

Luego de la evaluación de las diferentes alternativas, se concluyó que la alternativa

preferida es desarrollar el proyecto comercial en la parcela objeto de este

documento ambiental.

Luego de analizar las características del área, se concluyó que el proyecto debe ser

desarrollado tal y como está propuesto.

De esta manera el proyecto, según propuesto, serviría de una forma más eficiente a

la población del municipio de Toa Baja y áreas aledañas y su realización llevaría

un impacto ambiental mínimo.

De acuerdo a los Estudios de Suelo del Servicio de Conservación de Suelos

Federal, parte de los terrenos del proyecto están clasificados de alta productividad

agrícola, no obstante los mismos en la actualidad no pueden clasificarse como

tales.

El área de suelos de la Serie Tanama que comprende el proyecto fue utilizada

como cantera para extracción de piedra.

El movimiento vehicular utilizado en dicha Cantera compactó el terreno y limitó el

crecimiento de la vegetación.

También el hecho de que se depositara el terreno proveniente del derrumbe en

finca aledaña al proyecto, inmediatamente al peaje ocasionó que se impactara los

51

terrenos agrícolas. Por lo cual dicho terreno no puede en la actualidad clasificarse

como terreno agrícola de alta productividad.

La accesibilidad del lugar promueve el uso de sus servicios tanto a los residentes

del municipio de Toa Baja como pueblos limítrofes. El lugar tiene acceso directo a

las Carreteras Estatales PR-165 la cual conecta con la Carretera Estatal PR-2 y PR-

22, permitiendo el libre acceso y salidas a las personas que patrocinan el mismo.

Estos factores en unión a la disponibilidad de infraestructura señalan que el lugar

más apropiado para ubicar el proyecto es el lugar propuesto. Los servicios de agua

potable, servicios sanitarios y energía eléctrica son de fácil instalación en el lugar

seleccionado.

El proyecto proveerá empleos a los residentes del municipio de Toa Baja y otros

municipios aledaños y brindará oportunidades comerciales para hacer negocios en

el sector.

Aunque a corto plazo el proyecto ocupará un área que no ha sido desarrollada. Sin

embargo, a largo plazo el desarrollo propuesto mejorará en productividad del área.

Por lo cual el balance de estos factores señala que la alternativa propuesta rebasa

los beneficios de otras alternativas.

La evaluación de las características ambientales del área sugiere que el impacto

ambiental causado por el desarrollo de la parcela en cuestión será mínimo.

8. IMPACTOS ACUMULATIVOS Los impactos son los efectos que genera una actividad sobre el entorno. Estos

pueden ser causados por las actividades del hombre o por los fenómenos de la

naturaleza. Por consiguiente hay la necesidad de tratar de eliminar o reducir los

impactos negativos causados por el hombre a niveles aceptables y tomar las

precauciones para proteger de los impactos negativos de los fenómenos naturales.

52

Los impactos acumulativos, por otro lado, se generan como consecuencia directa o

indirecta de los impactos primarios que recibe un área como resultado de una

actividad.

En la evaluación que hemos llevado a cabo sobre los posibles impactos

acumulativos hemos considerado en primer termino las acciones ó actividades

propuestas en el área donde ubica el proyecto propuesto.

En ausencia de guías que pueden ayudar a evaluar adecuadamente los efectos

acumulativos de los proyectos así como las acciones propuestas nos hemos ceñido

hacer esta avaluación considerando el impacto de nuestro proyecto.

A tales efectos analizaremos como la acción propuesta pudiera tener efecto sobre:

1) Paisaje.

2) Flora y Fauna.

3) Infraestructura.

a. Agua Potable

b. Aguas Usadas

c. Energía Eléctrica

d. Vías y Rutas de Acceso

4) Desperdicios Sólidos

8.1 PAISAJE

Observando el plano conceptual del proyecto o bien visitando el sector se puede

apreciar que el desarrollo propuesto puede traer consigo un embellecimiento del

paisaje y el enaltecimiento de los recursos del área para el disfrute de los futuros

usuarios del proyecto o sus visitantes.

El área del proyecto comprende aproximadamente 79.92 cuerdas, cuyos suelos

basándose en su capacidad agrológica se clasifican como agrícolas. No obstante su

capacidad de retención de agua y su condición de inundabilidad (Zona 2) limitan los

53

cultivos que puedan producirse en los mismos. La mayoría se mantienen en pastos

naturales, propia para crianza de ganado.

Este tipo de terreno abunda grandemente en el área de Toa Baja y Dorado.

Por otro lado la ubicación del mismo contando con accesos adecuados por las

Carreteras Estatales PR-2, PR-22 y PR-165 hacen de el un área apropiada para el

establecimiento de un Centro Comercial como proponemos, ya que proveen un

acceso favorable al mismo.

Este Centro Comercial Regional tendrá un tamaño aproximado de 1,200,000 pies

cuadrados en construcción con 1,000,000 pies cuadrados de área rentable. Su diseño

así como las facilidades a proveerse traerá una mezcla de inquilinos diversos,

espacios de oficinas y elemento de entretenimiento que fortalecerán el poder de

atracción del mismo y no tendrá impacto negativo sobre el paisaje, sino tendrá un

impacto acumulativo positivo con relación al paisaje.

8.2 FLORA Y FAUNA

8.2.1 FLORA

En el área de construcción del proyecto (64.38 cds.) no existe vegetación rara ni en

peligro de extinción. La vegetación presente es común y de rápida propagación. El

proyecto tendrá un impacto acumulativo positivo con respecto a la flora del lugar,

ya que el proyecto afectará solo alrededor de 64.38 cuerdas aproximadamente y el

resto de los terrenos se mantendrán en áreas verdes y servirá como área de

amortiguamiento al proyecto. Las medidas de reforestación que se efectúen serán

apropiadas para la zona.

El cumplimiento del Reglamento de Planificación Núm. 25 sobre Siembra, Corte

y Reforestación a llevarse a cabo cubrirá el total de la finca con el fin de hacer

recomendaciones que redunden en beneficio del proyecto y sus áreas verdes.

54

En correspondencia del Servicio de Pesca y Vida Silvestre señala la posibilidad de

que en el área del mogote puedan encontrarse las especies de flora en peligro de

extinción como lo son el árbol Palo de Rosa y Diablito de Tres Cuernos.

El área donde habitan estas especies, los mogotes, no están consideradas en el área

de construcción del proyecto, estas se mantendrán como áreas verdes.

El proyecto tendrá un impacto acumulativo positivo con relación a la Flora.

8.2.2 FAUNA

En el área comprendida por el proyecto no existe fauna que pueda catalogarse en

peligro de extinción.

Correspondencia del Servicio de Pesca y Vida Silvestre señalaba que el área del

proyecto en la zona de mogotes podría encontrarse la Boa Puertorriqueña, especie

en peligro de extinción.

El área de mogote donde pueda existir no forma parte del proyecto y se mantendrá

como área verde.

8.3 INFRAESTRUCTURA

8.3.1 AGUA POTABLE

El sector completo cuenta con suministro apropiado de agua potable que pueden

suplir todas las necesidades en el sector.

No se espera impacto acumulativo del proyecto ya que el proponente realizará las

mejoras pertinentes, además de cumplir con las aportaciones requeridas por la

Autoridad de Acueductos y Alcantarillados.

55

8.3.2 AGUAS USADAS

No existen facilidades para el Alcantarillado Sanitario frente al proyecto, no

obstante estas serán conectadas a la troncal sanitaria existente en la Carretera

Estatal PR-165 a una distancia aproximada de 3 Kms. cerca del lugar del proyecto,

la cual irá a descargar a la Planta Los Filtros La Plata.

Se cumplirá con todos los requerimientos de la Autoridad de Acueductos y

Alcantarillados tanto para las facilidades de abastos de agua como de alcantarillado

sanitario.

Mediante las mejoras a realizarse a las facilidades de alcantarillado sanitario que el

proponente está incorporando en esta propuesta las mismas tendrán un efecto

positivo al área donde ubica el proyecto.

No habrá un impacto acumulativo negativo con relación a las aguas usadas.

8.3.3 ENERGIA ELECTRICA

No se espera un efecto acumulativo negativo del proyecto propuesto. El proyecto

aportará para las mejoras al sistema eléctrico y cumplirá con todos los

requerimientos de la Autoridad de Energía Eléctrica.

En resumen este proyecto no genera un impacto acumulativo negativo en el área,

por el contrario será de grandes beneficios para el área donde ubica.

8.3.4 VIAS Y RUTAS DE ACCESO

Las rutas de acceso al proyecto serán las Carreteras Estatales PR-2, PR-22 y PR-

165.

El estudio de tránsito determinó que el tránsito a ser generado por el proyecto

propuesto no causará impactos significativos en los patrones de tránsito en la zona

estudiada. Sin embargo, ciertas medidas deberán ser observadas para asegurar el

mejor funcionamiento de las vías de comunicación. Se recomienda la implantación

de las siguientes medidas: 56

1) Aún cuando el proyecto no afecta la operación de los virajes en la

intersección de la PR-22 y la PR-165 se debe instalar un sistema de

semáforo para mejorar el nivel de servicio y la seguridad en la Carretera

Estatal PR Núm-165.

2) Aún cuando, ha quedado demostrado que el proyecto no ocasionará impacto

significativo en las secciones de entrecruce (“weaving sections”) se

recomienda construir una marginal separada de la vía principal hacia el lado

del proyecto. Esa marginal puede ser construida desde el puente sobre la

PR-2 hasta pasada la rampa de entrada a la PR-22 hacia el este. Esto

eliminaría todos los conflictos del entrecruce, además de incrementar la

seguridad.

No se espera un efecto acumulativo negativo con relación al tránsito.

8.4 DESPERDICIOS SOLIDOS

Los desperdicios sólidos del proyecto serán recogidos y dispuestos por una

compañía privada autorizada por la Junta de Calidad Ambiental.

La cantidad de desperdicios sólidos generados por la construcción y operación del

proyecto será de 500 y 6,000 libras por día respectivamente no constituyen

problema alguno para su disposición.

Se instará a los inquilinos del Centro Comercial a establecer un programa de

recuperación de materiales reciclables para reducir la cantidad de desperdicios que

requieran disposición final en un vertedero u otra instalación, por lo que el

impacto en la zona será positivo.

Se cumplirá con la Ley Núm. 61 del 10 de mayo del 2002, designando un área para

recuperación de materiales de reciclaje en un área del proyecto.

57

9. ASPECTOS SOCIO-ECONOMICOS

De acuerdo al Censo Poblacional para el año 1990 la población de la Isla de Puerto

Rico era de 3,522,037 habitantes y para el año 2000 se proyectaba un aumento

poblacional de aproximadamente 300,000 habitantes. El aumento de habitantes

exige mayor demanda de infraestructura física, social y económica. El proyecto

aquí propuesto está dirigido a suplir los requerimientos de áreas comerciales tan

necesaria para el Municipio de Toa Baja y sus áreas circundantes.

El área Norte en general, está considerada como uno de los centros de expansión

de mayor capacidad de crecimiento. Debido a que Toa Baja forma parte de esta

área, la misma se encuentra sometido a las presiones de crecimiento de ésta.

Hoy en día, el Municipio de Toa Baja está altamente industrializado en las

diferentes ramas del comercio. Se elaboran diferentes productos tales como:

alimenticios, de metal, de plástico, de concreto, textiles, maquinaria eléctrica,

electrónica y licores entre otros.

En el aspecto agrícola, las empresas principales lo constituyen los frutos menores,

además de la siembra de pastos para el ganado lechero.

El municipio cuenta con instituciones educativas, centros de diagnóstico y

tratamiento, servicios de correo y teléfonos, emisoras de radio, autopistas y

carreteras de primer y segundo orden.

En términos del impacto del proyecto propuesto sobre el renglón de empleo,

podemos expresar que estima alrededor de 11,458 empleos directos, indirectos e

inducidos anualmente.

Entendemos que los impactos socio-económicos de un proyecto de esta naturaleza

se verán relacionados con el Municipio donde esté ubicado y como consecuencia

también tendrá un impacto de carácter regional. Todo el proyecto será financiado

por fondos privados por lo que no representa un costo para el Municipio ó entidad

gubernamental alguna.

58

10. BASE REGLAMENTARIA

El proyecto está dirigido y armoniza con los siguientes Reglamentos y Planes de

Uso de Terreno que rigen el uso de Terrenos en Puerto Rico.

1) Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación.

2) Plan de Usos de Terreno – Región Metropolitana de San Juan

3) Objetivos y Políticas del Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico.

4) Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Toa Baja.

5) Reglamento de Planificación Núm. Cuatro (Zonificación) del año 2000.

10.1 REGLAMENTO DE PROCEDIMIENTOS ADJUDICATIVOS DE LA

JUNTA DE PLANIFICACION

El proyecto se somete a tenor con la Sección 3:03-1 del Reglamento de

Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación.

Dicha Sección señala los proyectos que requieren Consultas a saber:

1) En áreas zonificadas, proyecto cuyo uso e intensidad no son permitidos

ministerialmente por el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico

(Reglamento de Zonificación Núm. Cuatro), o por un Plan de Ordenación

Territorial, sino que dicha reglamentación permite que los mismos puedan

ser autorizados por la Junta, en el ejercicio de sus facultades discrecionales,

siguiendo el trámite de consulta de ubicación.

Entre los tipos de proyectos que requieren Consulta de Ubicación ante la Junta de

Planificación señala en la Sección 3:03-2 lo siguiente:

Comercial: Proyectos de carácter comercial de 10,000 pies cuadrados o más en áreas

no zonificadas de área bruta de piso en municipios que no hayan obtenido

su autonomía municipal. Cualquier proyecto comercial con carácter sub-

regional, regional y supra-regional con un área de construcción de

100,000 pies cuadrados o más en el área neta de venta y en aquellos

Municipios Autónomos, donde las jerarquías otorgadas no los facultan

59

corresponden a la Junta de Planificación esté o no zonificada.

Señala en su Sección 4.02 la información requerida por la Junta con relación a

Proyectos o Facilidades Comerciales. En estas podemos señalar lo siguiente:

1) Categoría del Proyecto

2) Descripción del Proyecto

3) Armonía con el Plan de Uso de Terrenos

4) Beneficios Económicos

5) Contexto de la Actividad Comercial

6) Capacidad de Infraestructura existente. A tales efectos consideramos haber cumplido con todos los requerimientos antes

señalados en la Consulta sometida a la consideración de la Junta de Planificación.

10.2 PLAN DE USOS DE TERRENOS – REGION METROPOLITANA DE SAN

JUAN.

El Plan de Usos de Terrenos – Región Metropolitana de San Juan incluye al

Municipio de Toa Baja dentro de la Zona de Áreas Urbanas Adyacentes.

Estos son aquellos municipios incluidos en dicho Plan que no se funden con el

ámbito de la metrópoli. Se caracteriza por que casi todas las actividades se llevan a

cabo en los alrededores de los cascos tradicionales. El comercio ocurre

mayormente en el frente de las Carreteras Estatales.

Hay pocas fuentes de empleo en comparación con la población que reside en ella.

Sobre un 40% de la población trabaja fuera del municipio. El centro del pueblo

constituye lugar importante para la actividad comercial.

El Plan reconoce existe una deficiencia en las facilidades de estacionamiento lo

que dificulta el acceso al casco, a los servicios y comercios existentes.

Nuestro proyecto a una distancia razonable del municipio de Toa Baja y accesos

adecuados ayudaría grandemente a la economía del municipio en la creación de

empleos y allegan fondos al erario público tanto municipal como estatal.

60

10.3 OBJETIVOS Y POLÍTICAS PUBLICAS DEL PLAN DE USO DE TERRENOS PARA PUERTO RICO. El proyecto cumple con la Sección 1:01 del Reglamento Sobre Objetivos y

Políticas de Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico en cuanto a identificar por

medio de los Planes de Usos de los Terrenos en diferente escala, Planes de

Ordenación Territorial, Mapas de Expansión Urbana y aplicación de instrumentos

de implantación como zonificación y nuevas competencias, hasta aquellos lugares

donde es deseable encauzar el crecimiento urbano.

Teniendo como criterios normativos los siguientes:

a) proveer terrenos suficientes y adecuados para acomodar el crecimiento

poblacional a tono con la necesidad particular de cada municipio.

b) Seleccionar para propósitos urbanos como primera prioridad, terrenos con

las siguientes características: terrenos en áreas adecuadas que propicien el

desarrollo y la densificación selectiva, bolsillos de terrenos vacantes (que no

constituyan espacios abiertos), terrenos que no sean de alta productividad

agrícola o inundables y donde exista o se puedan mejorar, operar y

mantener un costo razonable la infraestructura.

c) Utilizar la programación y la construcción de la infraestructura como

instrumento de planificación para promover el desarrollo integral de los

terrenos identificados aptos.

Nuestro proyecto cumple con los criterios establecidos bajo la política pública del

Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico.

Los terrenos del proyecto cuentan con la infraestructura necesaria para su

desarrollo sufragando todos los costos necesarios para su mantenimiento.

Aunque los terrenos son inundables, los mismos serán rescatados. Los mismos

armonizarán con los niveles que establece el Cuerpo de Ingenieros en sus planes

de embalse del Río La Plata.

61

Aunque sus terrenos se clasifican como terrenos agrícolas por su tipo de suelo, los

cuales son hídricos con una alta capacidad de retención de agua, lo cual reduce

grandemente su fertilidad dedicándose en su mayoría a la siembra de pastos.

El área además, constituye un bolsillo de terreno vacante rodeado por las

Carreteras PR2,22 y 165, hacen de esta una ubicación ideal para el proyecto

propuesto.

El proyecto además, cumple con la Sección 2.02 que señala los criterios para

intensificar los usos comerciales y de servicios tanto públicos como privados, en

cuanto a mantener un balance entre los centros comerciales regionales, sub-

regionales, comunales y vecinales con los pequeños y medianos comerciantes de

los municipios.

Nuestro proyecto ayudará a la descongestión de los núcleos urbanos de los

municipios aledaños.

Ayudará grandemente a la economía de estos en su creación de empleos y al pago

de arbitrios e impuestos a pagar tanto por los comercios como por los empleados.

10.4 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El Plan de Ordenamiento Territorial de Toa Baja se encuentra en su cuarta etapa y

adopto como su Reglamento de Ordenación el Reglamento de Planificación Núm.

4 del año 2000. (Zonificación)

No obstante hasta que el Plan de Ordenamiento Territorial entre en vigor los

Reglamentos de la Junta de Planificación o la Administración de Reglamentos y

Permisos continuará en vigor y se aplicará al municipio.

62

10.5 REGLAMENTO DE PLANIFICACIÓN NUM. CUATRO AÑ0 2000 (ZONIFICACION)

El municipio de Toa Baja adoptó para guiar el Plan de Ordenamiento Territorial el

Reglamento de Planificación Núm. Cuatro del año 2000 (Zonificación)

El área donde se propone desarrollar el proyecto objeto de esta evaluación radica

en un Distrito de Zonificación R-O según aparece en los Mapas de Zonificación de

la Junta de Planificación para el Municipio de Toa Baja.

El Distrito R-O de acuerdo a la Sección 10.01 del Reglamento de Planificación

Núm. Cuatro (Zonificación) del año 2000 lleva como propósito lo siguiente:

*Este distrito especial de baja densidad poblacional, con solar mínimo de

ocho mil (8,000) metros cuadrados, se establece para facilitar el control de

la expansión o crecimiento urbano; proteger la utilidad de las vías

arteriales; preservar terrenos de alta productividad agrícola; proteger

áreas que requieran la preservación de su flora o fauna por su importancia

económica, ecológica o científica y proteger el disfrute y preservación de

recursos de interés público tales como rasgos topográficos, bosques,

arboledas, paisajes, formaciones geológicas manantiales, quebradas, ríos,

lagos, lagunas, fuentes naturales de agua, mangles yacimientos minerales o

playas.*

Reconocemos que el proyecto comercial propuesto no cabe ministerialmente

dentro de este distrito, pero es totalmente correcto que la Sub-Sección 10:02 la cual

establece los usos en el Distrito RO en su Inciso Núm. Cuatro (4) permite

Desarrollos Extensos de conformidad con las Secciones 79.00, 80.00 y 81.00 de

este Reglamento.

La Sección 2:00 del Reglamento de Planificación Núm. Cuatro (Zonificación)

define el Desarrollo Extenso de la siguiente forma:

63

Desarrollo Extenso

Comprende los desarrollos residenciales para veinte (20) o más familias o solares

en pueblos o áreas con una población urbana censal menor de diez mil (10,000)

personas; treinta (30) o más familias o solares en pueblos o áreas con una

población urbana censal entre diez mil (10,000) a cuarenta mil (40,000) personas y

cuarenta (40) o más familias o solares en pueblos o áreas con una población urbana

censal sobre cuarenta mil (40,000) personas conforme a los resultados del último

Censo Poblacional, o el desarrollo de facilidades comerciales, industriales,

institucionales o recreativos que exceden veinte mil (20,000) pies cuadrados de

construcción o en terrenos que exceden la cantidad máxima permitida para

un cambio de zonificación.

Consideramos nuestra propuesta como un Proyecto de Desarrollo Extenso.

Como notará el Distrito R-O permite la evaluación de una consulta de ubicación

según propuesta como un Desarrollo Extenso y nuestra propuesta cumple a

cabalidad con la definición de desarrollo extenso.

La Sección 81:00 del Reglamento de Planificación Núm. Cuatro señala los

proyectos de Desarrollo Extensos a considerarse por la Junta.

En su disposición general señala que la Junta podrá considerar cualquier tipo de

proyecto que se indica en la sección solos o combinados, independientemente del

distrito en que se proponga sin que se considere una variación a las disposiciones

reglamentarias aplicables.

A tales efectos se considera en la Sección 81:03 los Proyectos de Desarrollos

Comerciales Extensos o Mixtos que Incluyan Comercios y Viviendas de Acuerdo

con lo siguiente:

1) La cabida del predio excederá al máximo permitido como cambio de

zonificación y cada estructura ubicará en un solar con tamaño suficiente para

proveer el estacionamiento requerido.

64

2) El proyecto estará conforme con las recomendaciones del Plan de Uso de

Terrenos vigente.

3) Si la infraestructura necesaria para atender las necesidades del proyecto

propuesto y para mitigar sus efectos directos e indirectos está disponible o

puede proveerse.

4) Se celebrará vista pública con notificación a los dueños de las propiedades

en un radio de cien (100) metros del área en que se propone el proyecto,

medidas tomando los puntos más cercanos entre dicha área y cada una de las

referidas propiedades.

5) Cuando se combinen usos comerciales y residenciales en una sola estructura,

los accesos al estacionamiento y las aceras serán separadas e independientes

para cada uso.

6) Cuando se proyecte la combinación de usos residenciales y comerciales en

una sola estructura podrán someterse cómputos de estacionamiento

compartido debidamente justificados y validados.

Como señalamos anteriormente el proyecto conlleva un cambio de zonificación de

los terrenos propuestos. Por lo cual le corresponde a la Junta de Planificación

evaluar el proyecto al amparo del Inciso 4.09 del Reglamento de Planificación

Número Cuatro del año 2000 el cual señala sobre Cambios de Zonificación

mediante Consulta de Ubicación lo siguiente:

La Junta podrá por iniciativa propia o a solicitud discutir y considerar cambios de

zonificación, mediante el mecanismo de consulta de ubicación para usos

específicos; para lo cual la Junta celebrará vistas públicas cumpliendo únicamente

con lo dispuesto a continuación:

a) Radicar de conformidad con la reglamentación vigente una consulta de

ubicación.

b) Radicar los documentos requeridos para la celebración de una Vista Pública.

Nuestro proyecto ha cumplido con todos los requerimientos antes señalados.

65

1. ESTUDIO DE MERCADEO E IMPACTO ECONOMICO

El Estudio de Mercadeo e Impacto económico del proyecto Centro Comercial

realizado por la firma Estudios Técnico evaluó los aspectos del mercado y

viabilidad del desarrollo de un Centro Comercial regional por parte de la empresa

Inversiones Comerciales en el municipio de Toa Baja. (Véase Anejo Núm. 11)

Se evaluó el proyecto propuesto, conforme al criterio exigido por la Junta de

Planificación en el apartado 5 del “Reglamento de Procedimientos Adjudicativos”

sobre consultas de ubicación el cual expone que el proponente deberá:

Enmarcar el proyecto propuesto en el contexto de la actividad comercial existente

y aprobada en el área de mercado, incluyendo:

a) La saturación del mercado.

b) La oferta de servicios en el área dentro del renglón ofrecido.

c) Los comercios existentes de los casco tradicionales existentes y las avenidas

principales comerciales.

Así también se deberá tomar en consideración el impacto adverso ó positivo que

traerá el nuevo proyecto al área peticionada en términos comerciales ó generales.

También se analizarán las condiciones socio-económicas prevalecientes, tales

como: el ingreso per capita, el desempleo, y otras que puedan arrojar luz sobre la

viabilidad del proyecto.

Las secciones en que está estructurado el estudio presentan la información que

requiere el Reglamento Adjudicativo de la Junta de Planificación, a saber:

Descripción del Proyecto

En esta sección se presenta una descripción del proyecto, en términos de ubicación,

concepto y tipo de mercado a captar entre otros.

Impactos Económicos

En esta parte se analizan los impactos económicos del proyecto en la fase de

construcción y en la fase operacional. Estos se presentan en términos de empleos,

66

ingresos e impacto al fisco, tanto los directos, como los indirectos e inducidos.

Conclusiones

Esta sección presenta nuestras conclusiones sobre la viabilidad económica del

centro comercial y el efecto sobre el comercio existente y aprobado en el área del

mercado.

11.1 DESCRIPCION DEL PROYECTO

El informe evalúa el desarrollo de un centro comercial regional en el municipio de

Toa Baja, en una finca que colinda al norte con la Carretera Estatal PR-22, al sur

con la Carretera Estatal PR-2 y al oeste con la Carretera Estatal PR-165. El

proyecto tiene buena ubicación y accesos. (Véase Figura Núm. 5)

El proyecto total tendrá 1,200,000 pies cuadrados de construcción y alrededor de

un millón de pies cuadrados de área rentable. El objetivo del proponente es

satisfacer la necesidad de comercio, entretenimientos y servicios en el municipio

de Toa Baja y municipios limítrofes al norte y centro del país. La clientela que se

intentará atraer al proyecto es de ingresos medianos y medianos bajos.

El proyecto pretende atraer los siguientes tipos de inquilinos: centro de servicios de

automóviles, servicios financieros, restaurantes de comida rápida y familiares,

correo, cuido de niños, tiendas de ropa, calzado y accesorios, gimnasios,

lavandería, oficinas médicas, profesionales y farmacia, tienda de conveniencia,

entre otros dentro de esta línea.

11.2 ESTIMADO DE IMPACTOS ECONOMICOS

En esta sección se evalúa los impactos económicos del proyecto en términos de

empleo, ingresos y recaudos fiscales. Los efectos de la fase de construcción son

transitorios, a pesar de lo cual suelen ser significativos. Por otro lado, el efecto de

la fase operacional es recurrente.

67

La inversión total del proyecto será de $102 millones aproximadamente,

asumiendo que se construyen 1,200,000 pies cuadrados a un promedio de $85 por

p.c., incluyendo costos iniciales. Se espera que la misma se distribuya en dos años.

Los estimados se llevaron a cabo para la fase de construcción y para la de

operación, suponiendo que la primera comenzará en el año 2005 y continuará hasta

el 2006 y la segunda comenzará en el 2007.

Para la estimación del efecto que tendrá el proyecto en el empleo, se utilizaron los

coeficientes de requisitos de empleo directo, indirecto e inducido, publicados por la

Junta de Planificación de Puerto Rico.

Durante la fase operacional, el sector comercial generará 10.86 empleos directos

por cada millón de dólares en ingresos, calculándose en un promedio anual de

11,458 empleos directos, indirectos e inducidos.

Para estimar el efecto en el ingreso generado por la economía local, se utilizó un

estimado del salario promedio anual por trabajador en el sector de ventas al detal

$12,835 y con construcción de $16,0504.

11.3 CONCLUSIONES

Los resultados del estudio apoyan el desarrollo del proyecto. El proyecto propuesto

es viable, desde la perspectiva de potencial del mercado.

Los beneficios a la ciudadanía son varios e incluyen la creación de empleos,

ofrecimientos comerciales que complementan la oferta existente y un excelente

acceso y ubicación.

La viabilidad del proyecto se sostiene en los siguientes hallazgos:

• El estudio identificó que en el área de mercado hubo un fuerte

crecimiento en el desarrollo de vivienda, población y el ingreso durante

la pasada década.

• El proyecto propuesto responde a las necesidades futuras de desarrollo

de espacio comercial del área de mercado. En los próximos años se

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proyecta un aumento considerable en la necesidad de espacio comercial

para ventas al detal en el área de mercado, por lo que el proyecto

propuesto no saturará el mercado de ventas al detal.

Para atender estas ventas potenciales deben construirse unos 5.0

millones de pies cuadrados los locales comerciales, según las ventas por

pies cuadrados de locales comerciales, según las ventas por pies

cuadrados estimadas para Puerto Rico. Se han identificados 3.5

millones de pies cuadrados comerciales, que ya están aprobados o que

entraron al área después del Censo del 1997, por lo que aún habría una

necesidad de 1.5 millones de pies cuadrados para atender

razonablemente a los residentes del área de mercado.

• En Toa Baja hay pocas facilidades modernas para albergar oficinas.

• El impacto del proyecto sobre la economía de Puerto Rico es el

siguiente: la construcción del desarrollo propuesto podría generar 1,461

empleos directos, indirectos e inducidos cada año de construcción. Esto

produciría una inyección a la economía durante los dos años de

construcción de $70.6 millones en ingresos directos, indirectos e

inducidos. El proyecto además aportará $6,614,000 al fisco durante la

construcción.

• En la fase operacional del proyecto, se generarán un promedio anual de

4,000 empleos directo. Los ingresos directo, indirecto e inducidos

promedio durante los primeros cinco años el proyecto ascienden a

$135.2 millones. El total de ingresos fiscales que generará anualmente

la operación del proyecto, se estimó desde $1.4 millones el primer año

de operaciones, hasta $2.6 millones al quinto año.

69

ANEJOS

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Listado de Anejos

Anejo 1 Resolución de la Junta de Planificación Consulta Núm. 2002-13-1010JPV Anejo 2 Estudio de Flora y Fauna Anejo 3 Correspondencia de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados Anejo 4 Correspondencia del Depto. De Recursos Naturales y Ambientales Anejo 5 Correspondencia de las Autoridades Municipales Anejo 6 Correspondencia del Instituto de Cultura Puertorriqueña Anejo 7 Correspondencia de la Autoridad de Energía Eléctrica Anejo 8 Correspondencia de la Autoridad de Carreteras Anejo 9 Correspondencia del Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos Anejo 10 Correspondencia del Servicio de Pesca y Vida Silvestre Anejo 11 Correspondencia del Depto. de Agricultura Anejo 12 Estudio de Mercadeo e Impacto Económico Centro Comercial La Plata en Toa Baja Anejo 13 Correspondencia de la Autoridad de Desperdicios Sólidos Anejo 14 Estudio de Tránsito

ANEJO NUMERO 1

RESOLUCION DE LA JUNTA DE PLANIFICACION DE PUERTO RICO

CONSULTA NUMERO 2002-13-1010 JPU

ANEJO NUMERO 2

ESTUDIO DE FLORA Y FAUNA

ANEJO NUMERO 3

CORRESPONDENCIA DE LA AUTORIDAD DE ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS