LINCOLN INSTITUTE OF LAND  PROVINCIA DE BUENOS AIRESPOLICY Instituto de la Vivienda

Ministerio de Infraestructura

Seminario Internacional

Abordajes AlternativosAbordajes AlternativosAbordajes Alternativos Abordajes Alternativos para el Fortalecimiento de las Políticas de Hábitat para el Fortalecimiento de las Políticas de Hábitat 

en la Provincia de Buenos Airesen la Provincia de Buenos Aires

La Política de Vivienda en México

9 y 10 de septiembre de 2010

Alfonso Iracheta

El Colegio Mexiquense / Consejo Mundial deEl Colegio Mexiquense / Consejo Mundial de ONU‐HABITAT

1. EL RETO HABITACIONAL DE MÉXICOMÉXICO

1. El Cambio demográfico

De 1970 a 2000, la población del país pasó de 48.2 a 97.5millones de habitantes con una TCMA que disminuyó de 3.20(70‐80) a 1.57 (95‐2000).

Hacia 2040 México alcanzará su límite histórico de crecimientodemográfico –del orden de 140 millones de habitantes‐.

El cambio demográfico ha trasladado la presión de crecimientoa la población productiva –especialmente joven‐ que exige:educación media superior y superior empleo y VIVIENDAeducación media superior y superior, empleo y VIVIENDA.

La tendencia al envejecimiento demográfico marca cambios enla vivienda: la población de mayor edad requiere viviendap y qadecuada.

Las posibilidades de movilidad general –entre ciudades,regiones y países‐ obligan a valorar la necesidad de más viviendaen renta; un signo del presente y del futuro cercano es lamigración.

2. El Proceso de Urbanización

l bl ó b d óEn 2000, la población urbana ascendió a 72.8millones (75.7%) y se estima que la población quehabite en ciudades en 2020 alcance 95.3 millones(79.0%).

Buena parte del crecimiento urbano será deBuena parte del crecimiento urbano será depoblación pobre.

é i í b i d dMéxico es un país urbano y tiende a concentrar cadavez más población en grandes ciudades, metrópolis yregiones metropolitanas, destacando la megalópolisdel centro del país.

México: Evolución del grado de urbanización 1970-2020

140

160

80%

90%

100%

100

120

Millones de 60%

70%

80%

bani

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ón

60

80habitantes

30%

40%

50%

Gra

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20

40

0%

10%

20%

1970 1980 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

Población total 48.2 66.8 81.2 91.2 97.5 106.4 111.6 116.3 120.6

Grado de urbanización 58.7% 66.3% 71.4% 73.5% 74.6% 75.7% 76.8% 77.9% 79.0%

1970 1980 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

1

1/ Población que vive en localidades de 2,500 habitantes y más.Fuente: INEGI,1972-2001: IX-XII Censos Generales de Población y Vivienda 1970-2000 y Conteo de Población y Vivienda 1995; Conapo, 2002. Proyecciones de la Población de México 2000-2050

Megalópolis del Centro de México

El nuevo fenómeno: las regiones urbanizadas, megalópolis (metrópoli de metrópolis)

REGIÓN METROPOLITANA O MEGALÓPOLIS DEL CENTRO DE MÉXICOREGIÓN METROPOLITANA O MEGALÓPOLIS DEL CENTRO DE MÉXICO

0.7 millones

20 millones

26 7 millones

3 4 millones1.8 millones

26.7 millonesde habitantes

3.4 millones

0.8 millones

6

3. El Fenómeno Habitacional

Por el cambio demográfico, en las próximas décadas elinventario actual de vivienda (+‐ 27 millones) crecerámás de 60 %.

Todo indica que la pobreza persistirá y se concentraráTodo indica que la pobreza persistirá y se concentrarámás en las ciudades.

Para acceder a la vivienda más barata que se ofrece enPara acceder a la vivienda más barata que se ofrece enel mercado, se requiere un ingreso del orden de 6.26vsmm (4.34 vsmm para satisfacer necesidades básicasmás 1.92 vsmm que es el mínimo ingreso exigido parala vivienda más barata en el mercado formal).

Aproximadamente 85% de la población ocupadamexicana tiene ingresos iguales o menores a 6 vsmm.

4. El Suelo Urbano y Periurbano

El suelo es básicamente una mercancía en un mercado pocotransparente caracterizado por la especulación descontrolada.

Se accede a un lote habitacional según capacidad de compra: elmás rico tiene todos las localizaciones para elegir y el más pobre,lo que dejan los demás.q j

Los pobres son “expulsados” por el precio a los peores lugares.No hay oferta legal y bien localizada para ellos.y g y p

Se dice que la falta de recursos impide ofrecer suelo urbanizadoa los más pobres. Sí hay dinero pero:a los más pobres. Sí hay dinero pero:

a). Su recuperación por la vía fiscal inmobiliaria (predial,plusvalía) es extremadamente limitada.

b). El que hay es para infraestructura y vivienda para los menospobres.

5. El Ambiente y los Recursos Naturales

La explotación, administración y consumo poco responsabledel agua está llevando a una crisis hidráulica en muchasciudades del paísciudades del país.

La ocupación indiscriminada del territorio periurbano hadestruido bosques, manglares y dunas y por ello es

bl d b t d i f óresponsable de buena parte de riesgos y fenómenosdestructivos en las ciudades.

El manejo, aprovechamiento y disposición de los residuosj , p y psólidos, sigue siendo una tarea pendiente para muchosAyuntamientos de México.

Las ciudades son responsables de tres cuartas partes de laLas ciudades son responsables de tres cuartas partes de laemisión de gases de efecto invernadero, destacando losvehículos de combustión interna y los cambios de uso delsuelo.

2. LAS POLÍTICAS DE GOBIERNO

1.1. La Planeación Urbana:La Planeación Urbana:

Discrecional, sin visión de largo plazo, pocoparticipativa y sin consecuencias por incumplimiento.

Desarticulada (3 sistemas separados: planeación deldesarrollo; planeación territorial; planeaciónambiental)ambiental).

Cambios de uso de suelo a gusto de la demandasolvente.

No preserva el ambiente ni los recursos naturales.p

2. La Regularización de la Tenencia de la Tierra:2. La Regularización de la Tenencia de la Tierra:

Como opera hoy es inacabable e incalculable.

Las acciones de “regularización” provocan másilegalidad y generalizan el mensaje “asiéntate dondequieras que vendrá el gobierno a regularizarte”quieras que vendrá el gobierno a regularizarte .

Al ritmo de regularización actual, el fenómenopersistirá con tendencias a agudizarse.

33.. LaLa ReservaReserva TerritorialTerritorial::

Persiste el concepto de reserva como tierra adquirida por elgobierno y no tierra designada en planes para urbanizarse,independientemente de quien sea el propietario.independientemente de quien sea el propietario.

Por ello tiende a ser cara porque predomina la adquisición aprecios de mercado (la expropiación está casi en desuso)precios de mercado (la expropiación está casi en desuso).

Su localización es alejada del tejido urbano por los elevadoscostos del suelo provocando fenómenos que pretendecostos del suelo, provocando fenómenos que pretenderesolver.

No atiende a las necesidades urbanas y habitacionales deNo atiende a las necesidades urbanas y habitacionales delos más pobres.

No se orienta a ocupar vacíos urbanos y promover unaNo se orienta a ocupar vacíos urbanos y promover unaciudad más compacta.

México: Número de financiamientos institucionales para vivienda social 2000‐2010vivienda social 2000 2010

1 769 169 1 740 400

2.000.000

1 177 204

1.769.169 1.740.400

1.400.000

1.600.000

1.800.000

704.512815.023

1.177.204

1.104.379 1.102.843

800.000

1.000.000

1.200.000

476.788

461.927

735.168 768.532

400.000

600.000

800.000

0

200.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20101) 2)

Notas:  1) Cifras preliminares. 2) Meta estimada.

Fuente:          México, Comisión Nacional de Vivienda, 2010.

D l t t l d i i d l í ( 27 ill )

Se han ofrecido créditos y se han construido casas como Se han ofrecido créditos y se han construido casas como nunca (del orden de 600 mil/año), PERO:nunca (del orden de 600 mil/año), PERO:

Del total de viviendas en el país (+‐ 27 millones):9.5 presentan algún tipo de rezago: hacinamiento, deterioro o

edificación con algún material precario.

4.8 millones de hogares son prestados o alquilados (demandaaspiracional) y cada año se suman +‐ 500 mil hogares nuevos (60%

d í d d édit i i d i l)podría demandar un crédito para vivienda social).

El rezago se concentra en la población que percibe menosde 5vsm, que no está afiliada a la seguridad social y trabajapor cuenta propia.

9.5*9.5*

3.6

5.3

0.6

4.2

3.6

5.3

0.6

4.2

Fuente: Elaborado por SHF con base en el Censo de Población y Vivienda 2000, 

CONAVI y la ENIGH de INEGI.

Viviendas con materiales regulares

Hacinamiento Rezago Básico

Deterioro Rezago Ampliado

Viviendas con materiales regulares

Hacinamiento Rezago Básico

Deterioro Rezago Ampliado

15

L i i d i l á i d l b dLa vivienda social está orientada a los menos pobres delos pobres y no hay apoyo a la producción social y a laauto‐construcción (+‐ 50% de la demanda real).

Se construye en conjuntos cerrados y esSe construye en conjuntos cerrados y esexclusivamente “industrializada, masiva, homogénea ycon el mismo diseño”.

Su visión, urbanística y arquitectónicamente, es muylimitada. Se localizan donde el suelo es barato enenclaves alejados del centro urbano: “No hacenciudad”ciudad .

No son ambientalmente sustentables y son causaimportante del desorden espacial en las ciudades ymetrópolis.metrópolis.

Ofrecen muy limitado espacio para las necesidadesOfrecen muy limitado espacio para las necesidadescomunitarias (recreación, cultura, deporte, educación,salud, empleo….) y no resuelven las necesidades detransporte que provocan.

Producen vivienda cada vez más pequeña para abatircostos financieros.

LA CAUSA DEL PROBLEMA:

La vivienda social es antes que nada un NEGOCIOLa vivienda social es antes que nada un NEGOCIO INMOBILIARIO y el suelo ha perdido su FUNCIÓN 

SOCIAL.

EL RESULTADO: 

Se están generando nuevas patologías sociales y seSe están generando nuevas patologías sociales y se están abandonando viviendas. 

Se estima que hay 4.3 millones de viviendas desocupadas en el país.

3. ¿QUÉ HACER?

SS ii POLÍTICAPOLÍTICA NACIONALNACIONAL DEDESeSe requiererequiere unauna POLÍTICAPOLÍTICA NACIONALNACIONAL DEDEDESARROLLODESARROLLO URBANOURBANO queque reconozcareconozca alalSUELOSUELO comocomo ejeeje factorfactor principalprincipal deldelSUELOSUELO comocomo ejeeje yy factorfactor principalprincipal deldelprocesoproceso dede urbanizaciónurbanización yy dede lala producciónproduccióndede viviendavivienda enen cadacada ciudadciudad mexicanamexicana DebeDebedede viviendavivienda enen cadacada ciudadciudad mexicanamexicana.. DebeDebeserser INTEGRAL,INTEGRAL, dede LARGOLARGO PLAZOPLAZO yyPARTICIPATIVAPARTICIPATIVAPARTICIPATIVAPARTICIPATIVA..

SuSu contenidocontenido fundamentalfundamental debedebe garantizargarantizar::

Una oferta de suelo apto y bien localizado para los másUna oferta de suelo apto y bien localizado para los máspobres.

Una clara definición de “dónde sí y dónde no urbanizar”Una clara definición de dónde sí y dónde no urbanizary su pleno cumplimiento (priorizar ocupación de tierravacante y controlar expansión periférica).

Política fiscal inmobiliaria: predial fuerte; captura deplusvalías.

Replantear la regularización de la tenencia de la tierra yla Reserva Territorial (tierra con vocación urbana segúnl l i d di d iélos planes, independientemente de quién es supropietario).

Reorientar la política urbana hacia la determinación de las“obligaciones y derechos de la propiedad”.

Asumir “lo urbano/territorial/ambiental” como estratégico yreconocer que el hilo conductor de la planeación es el

l l l óterritorial y no solo el económico.

Hacer de la planeación urbana “Acuerdo socio‐político para latoma de decisiones de los actores (gestión y ejecución),basado en conocimiento riguroso (e información reconocidapor todos) y formalizado en planes soportados en legislación yadministración adecuadas”.

Evitar los cambios de uso del suelo que se hacen a solicitud dela demanda solvente; provocan corrupción e inutilizan en lapráctica los planes de desarrollo urbano.

Integrar la legislación de Asentamientos HumanosIntegrar la legislación de Asentamientos Humanos,la de Vivienda, la Ambiental, la Municipal, la dePlaneación.

Integrar los 3 sistemas de planeación en lasciudades en un Plan Integral de Desarrollo (viabilidadciudades en un Plan Integral de Desarrollo (viabilidadeconómica de la ciudad; reducción de desigualdadessociales; ordenamiento espacial; sustentabilidadambiental).

Hacer obligatoria la coordinación metropolitana yHacer obligatoria la coordinación metropolitana yde conurbación.

Es necesario Es necesario reestructurar la POLÍTICA DE VIVIENDA reestructurar la POLÍTICA DE VIVIENDA dirigiéndola a la recuperación y ejercicio de los derechos a la dirigiéndola a la recuperación y ejercicio de los derechos a la g p y jg p y j

ciudad y a la vivienda:ciudad y a la vivienda:

Garantizar que las acciones de vivienda sean parte de la políticab (“h i d d”) d l bi t l d l fi l i bili iurbana (“hacer ciudad”), de la ambiental y de la fiscal inmobiliaria.

Destinar apoyo efectivo y masivo a la producción social devivienda y a la auto‐construcción (lotes sin o con servicios bieny (localizados, micro‐crédito, asesoría técnica).

Considerar las condiciones de género en la producción popular delhábitathábitat.

Ofrecer subsidio + crédito + ahorro previo a los más pobres (ej.masificar los programas de micro‐crédito).

Hacer de la recuperación y consolidación integral de barrios unapolítica permanente y masiva.

Garantizar un hábitat y una vivienda sustentables (especialmenteen agua, energía y manejo de desechos sólidos).

Es necesario luchar por la PARTICIPACIÓN efectiva y Es necesario luchar por la PARTICIPACIÓN efectiva y corresponsable de los actores socialescorresponsable de los actores sociales..

Impulsar la gobernanza de base territorial (urbana):Organización y participación efectiva de la sociedad en lasdecisiones (presupuesto participativo; planes, programas yproyectos participativos).p y p p )

Crear nuevas estructuras institucionales (las actuales ya dieronde sí), para compartir corresponsablemente, gobierno y), p p p , g ysociedad, la planeación, ejecución y evaluación del desarrollourbano y habitacional:

Institutos Participativos de Planeación Integral.

Consejos Ciudadanos Deliberativos.

Observatorios Ciudadanos para el Desarrollo Urbano.

4 ¿QUÉ ESTAMOS4. ¿QUÉ ESTAMOS PROPONIENDO?

(solo un par de ejemplos)

MACRODESARROLLOS:MACRODESARROLLOS:

Son grandes proyectos de expansión urbana integral con todas lasfunciones urbanas y no solo vivienda (nuevos barrios o nuevasciudades).

Controlan el suelo ANTES de abrirlo al desarrollo.

Son estructuras de desarrollo que parten del establecimiento deSon estructuras de desarrollo que parten del establecimiento depolígonos de actuación coordinada y concertada que suman agobiernos, propietarios del suelo, desarrolladores y actores ciudadanos.

Un “Desarrollador Maestro” (fideicomiso independiente ymultipartita), articula las acciones de los actores que se asocian paraordenar el territorio y adquiere o incorpora el suelo y lo oferta “almayoreo”.

Enfatiza la creación de espacio público, provisión de suelo para losá b l d d d l b d l d lmás pobres y el cuidado del ambiente, a partir de la sinergia del

proyecto y del gran volumen del negocio inmobiliario.

Gobierno local

Propietarios de tierra

Desarrolladores e inversionistas

++Sumar aLos actores

Desarrollador M

Crear  una organizaciónconfiable que 

Vi i d

Maestroq

administre el MD

Vivienda social y 

residencial Espacio público y equipamientos

Deporte, cultura y entretenimientoDiseñar un 

d ll

MacrodesarrolloÁreas verdes Servicios

desarrolloIntegradoque“haga ciudad” 

y cuidado del ambiente

Movilidad

gy los INSTRUMENTOSque lo garanticen

IndustriaMovilidad urbana

Estudios previosPROYECTOS DE OCUPACIÓN DE TIERRA VACANTE Y CONTROL DE LA EXPANSIÓN URBANA PERIFÉRICA

ESTUDIO ACTIVIDADES

Y CONTROL DE LA EXPANSIÓN URBANA PERIFÉRICA

1ª etapa. Trabajos preliminares e idea de propuesta

1. Identificación de tipología de casos de vacíos urbanos y delimitaciónpreliminar de subconjuntos de predios (polígonos).

2. Identificación de un catálogo preliminar de políticas e instrumentosde suelo urbano que pudieran ser aplicados a la tipología de casosde suelo urbano que pudieran ser aplicados a la tipología de casos.

2ª etapa. Diagnóstico de la ciudad y del conjunto de vacíos urbanos

1. Selección de subconjuntos, polígonos o predios a ocupar de acuerdoa las capacidades de infraestructura y la factibilidad de ocuparlos.

2 Análisis general de la situación jurídica de la propiedad o tenencia2. Análisis general de la situación jurídica de la propiedad o tenenciade los predios donde se aplicarán las políticas.

3ª etapa. Estrategia y políticas de ocupación de 

1. Formulación de la propuesta de usos de suelo para los subconjuntosde predios baldíos a ocupar y/o densificar.

los vacíos detectados por tipo (polígonos). 2. Aplicación de las políticas de ordenamiento territorial y ecológico

en los polígonos con predios sin construcción.

3. Formulación preliminar de las políticas de suelo y estrategia de

31

p p y gordenamiento territorial.

Propuesta de ocupación de los polígonos según prioridad yfactibilidad.

Ej. Ciudad de León (3 mil hectáreas de tierra vacante)

32

Bases de las políticasLeón: Estrategia de ordenamiento urbano

Incentivar la ocupación de los vacíos urbanos para satisfacer lademanda de vivienda en los próximos años y décadas y para reducirlos costos promedio de urbanización y mantenimiento de lainfraestructura, para lo cual se establecieron los siguientes principios:

1 O i i i l í d l b1. Ocupar prioritariamente los vacíos del casco urbano.

2. Promover una mezcla compatible de usos del suelo (no solovivienda) para lograr un espacio ambientalmente sustentablevivienda) para lograr un espacio ambientalmente sustentable.

3. Desalentar la expansión urbana periférica (implica gestionesintermunicipales a nivel metropolitano).intermunicipales a nivel metropolitano).

4. Elevar la eficiencia promedio de la ciudad y reducir los costosde construcción y mantenimiento de la infraestructura.

33

Criterios para la selección de polígonos con potencial para vivienda de bajo ingresoL d ll h bi i l d b j i d ll

León: Estrategia de ordenamiento urbanoj gLos desarrollos habitacionales de bajo ingreso no pueden llevarse acabo en cualquier predio; por eso se deben seleccionar lospolígonos con vacíos urbanos que cumplan con los siguientescriterios:

Que sean Polígonos de Actuación Concertada.Que sean Polígonos de Pobreza Hábitat (sujetos a subsidioQue sean Polígonos de Pobreza Hábitat (sujetos a subsidio

social).Que tengan un Índice de Marginación Urbana alto o muy

altoalto.Que se les pueda proveer de Agua para Vivienda Popular.Que predomine el uso del suelo habitacional de densidadl ( )alta (H7 y H8).

Para la ciudad de León, los polígonos con potencial se muestran enel siguiente mapa.

34

g p

Polígonos con potencial para vivienda de bajo ingresoLeón: Estrategia de ocupación de vacíos urbanos

35

Definición de instrumentos para la consolidación urbana

Una vez definidos los polígonos con potencial de desarrollohabitacional de bajo ingreso se identificaron y desarrollaronhabitacional de bajo ingreso, se identificaron y desarrollaronlos instrumentos que servirían para ejecutar las políticas desuelo.

Son los siguientes:

36

a. Plan de Desarrollo UrbanoPlan de desarrollo urbano: Debe definir dónde sí y dónde nourbanizar; establecer metas temporales; contar con garantías deurbanizar; establecer metas temporales; contar con garantías deejecución en el largo plazo; elaborarse participativamente.

Acuerdo de ocupación de vacíos urbanos Destinar todo elAcuerdo de ocupación de vacíos urbanos. Destinar todo elapoyo gubernamental para ocupar los predios sin construcciónubicados en el interior del área urbana, restringiendo AL TIEMPO, elcrecimiento periférico Implica inhibir la inversión pública en lascrecimiento periférico. Implica inhibir la inversión pública en lasáreas que no se deben ocupar (periferia).

Revaluación del Catastro Los valores catastrales deben reflejarRevaluación del Catastro. Los valores catastrales deben reflejarla realidad inmobiliaria y las necesidades de la ciudad. Las tasasimpositivas, deben reflejar las políticas urbanas de la autoridadmunicipalmunicipal.

Comisión Valuadora. Responsable de definir precios base y/oparámetros de valuación del suelo del desarrollo a partir del

37

parámetros de valuación del suelo del desarrollo a partir delpotencial económico (mejor proyecto posible).

d. Tasa diferenciada del Impuesto PredialImpuesto Predial. Debe rediseñarse para que:

El interés público prevalezca por encima del individual y privado,distribuyendo las cargas y los beneficios que genera el desarrollourbano, de forma equitativa.

La utilización de los recursos naturales sea de forma sustentable,dando prioridad al interés social, cultural y ambiental de la propiedad.

La población pueda acceder por igual a todos los servicios públicos ysatisfactores que ofrece la ciudad.

Todos los predios sin construcción o no utilizados, puedan serh d l li i d l f ió b d l i d daprovechados para el cumplimiento de la función urbana de la ciudad.

Sea rescatado y valorado el espacio público.

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d. Tasa diferenciada del Impuesto PredialDesarrollador Maestro (Fideicomiso). Administra el sueloy los derechos de desarrollo del proyecto.

Canastas de facilidades administrativas. Integra en unpaquete todos los trámites para un desarrollo.

Canasta de incentivos y apoyos gubernamentales.y p y gIntegra en un paquete los programas que aportan recursos aldesarrollo urbano y la vivienda.

Decisión comunitaria de gasto sobre recaudaciónexcedente.

Fondos: Compensatorio y Comunitario (combina ahorrosocial y capital privado).

39

Polígonos de actuación concertada…………

GRACIASGRACIAS

axic@cmq edu mxaxic@cmq.edu.mxaxicorta@gmail.comg