Actividad y Construcción

Julio 2006 1MVA-Macroeconomía

Crédito Hipotecario:Crédito Hipotecario:Situación y PerspectivasSituación y Perspectivas

PRESENTACION CPAU

Manuel Sánchez Gómez

MVA-Macroeconomía


Actividad y Construcción

La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de

construcción, tuvo su correlato en la demanda.construcción, tuvo su correlato en la demanda.

Construcción y PBI MensualSeries desestacionalizadas - Base 1997=100

45

60

75

90

105

120

135

93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06

Construcción

PBIMensual

Fuente: MVA-Macroeconomía en base a Indec

+12%

+13%


Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el

impacto de la crisis.impacto de la crisis.

Nivel del Crédito Hipotecario

Stock de Créditos Hipotecarios Bancarios(en millones )

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

1996 1998 2000 2002 2004 2006

Valuados en Pesos

Valuados en Dólares-83%

-46%

Fuente: MVA-Macroeconomía en base a BCRA


Pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de Pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es

actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001.actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001.

Monto Mensual Operado Nuevos Préstamos Hipotecarios Bancarios

(en millones )

0

100

200

300

400

500

600

1996 1998 2000 2002 2004 2006

Valuados en Pesos

Valuados en Dólares

Promedio 1998



En términos del PBI, el stock de créditos hipotecarios bancarios En términos del PBI, el stock de créditos hipotecarios bancarios representa apenas 1,5%, frente a 5-6% en la pre-crisis.representa apenas 1,5%, frente a 5-6% en la pre-crisis.


Créditos Hipotecarios Bancariosen % PBI

3,8% 4,0%

4,8%5,4%

5,8%6,2%

5,1%

2,7%

2,0%1,7% 1,5%1,4% 1,7% 1,6% 1,5% 1,6%

1,0%

0,1% 0,1% 0,3% 0,5% 0,6%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Stock CH

Otorgamiento CH



La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por cuestiones de tasas de interés. Las tasas de los CH a tasa fija en cuestiones de tasas de interés. Las tasas de los CH a tasa fija en Pesos son actualmente iguale o menores a las tasas de Dólares Pesos son actualmente iguale o menores a las tasas de Dólares

previas a los 90´sprevias a los 90´s

Tasas Créditos Hipotecarios en Pesos Promedio PonderadoTasa Fija y Variable

5

7

9

11

13

15

17

19

21

jun-96

jun-97

jun-98

jun-99

jun-00

jun-01

jun-02

jun-03

jun-04

jun-05

Hasta 5 años

de 5 a 10 años

Mas de 10 años

Tasas de Interés


Importancia del créditos a personas físicas Año 2006 - En Miles de $

0

100.000

200.000

300.000

400.000

De 1 a29 días

De 30 a89 días

De 90 a179días

De 180a 1 año

Entre 1y 5

años

Entre 5y 10años

Entre10 y 15

años

De 15años ymás

Personas Físicas

244.751

34.525 45.793 52.403

209.880

294.379

208.055

271.721100%

99,6%

66%

31%

13,6%

13,8%32,7% 60,7%


Actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a Actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al

100%. Los más cortos son tomados por empresas.100%. Los más cortos son tomados por empresas.

Plazos de los Créditos Hipotecarios


Personas físicas: cantidad de creditos Año 2006 -Clasificación según monto

2%

55%

13%

0% 0%

30%

< 10.000 De 10.000 a 49.999

De 50.000 a 99.999 De 100.000 a 499.999

De 500.000 a 999.999 > 1.000.000


Personas Físicas: composiciónAño 2006

25,2%

33,0%

1,8%0,6%

3,9%

7,9%

23,6%

4,1%

De 1 a 29 días De 30 a 89 días De 90 a 179 días

De 180 a 1 año Entre 1 y 5 años Entre 5 y 10 años

Entre 10 y 15 años De 15 años y más


Plazos y Montos de los Créditos Hipotecarios

Más de la mitad de los CH a personas físicas son por montos Más de la mitad de los CH a personas físicas son por montos inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a

los 10 años.los 10 años.


Valor de las propiedades y salarios

El problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre El problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras

que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó

40%.40%.

1219

708

1.018

1.259

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Precio x m2 departamento nuevo

Precios del M2 y Salario en Dólares. Ciudad de Bs. As.En US$ corrientes

Fuente: MVA-Macroeconomía en base a UADE y SIJ yP

Salario Promedio Registrado en Dólares



Antes de la crisis un mes de salario promedio “en blanco” de la CBA Antes de la crisis un mes de salario promedio “en blanco” de la CBA permitía comprar más de 1 m2. Actualmente la mitad.permitía comprar más de 1 m2. Actualmente la mitad.

1,20

0,56

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Relación entre Precio del M2 y Salario en DólaresM2 x Salario Promedio

Fuente: MVA-Macroeconomía en base a UADE y SIJ yP


100

5156

4956

0

20

40

60

80

100

120

2001 2002 2003 2004 2005Fuente: MVA-Macroeconomía en base Indec y datos del mercadoMacroe

Indice Precios Vivienda (CBA) / PBI per CápitaIndice 2001 = 100

Si se considera ingresos no salariales, la situación es levemente Si se considera ingresos no salariales, la situación es levemente mejor, pero aún así muy lejos de la época de la Convertibilidadmejor, pero aún así muy lejos de la época de la Convertibilidad



Tramos de Ingresos

Cantidad de Trabajadore

s

Porcentaje del Total

Salario Promedio

Neto

30% Remun.

Promedio

Cuota total por cada $10,000

credito a 15 años

Crédito Máximo

Disponible

Valor de la Propiedad

en miles

Hasta $300 106 8,2% 207 62 138 4.505 6.436

de $301 a $500 115 8,9% 430 129 138 9.356 13.366

de $501 a $800 262 20,3% 677 203 138 14.714 21.020

de $801 a $1.200 291 22,6% 965 289 138 20.971 29.958

de $1.201 a $1.500 126 9,8% 1.289 387 138 28.014 40.020

de $1.501 a $2.000 131 10,2% 1.640 492 138 35.647 50.924

de $2.001 a $2.500 76 5,9% 2.095 628 138 45.533 65.047

más de $2.500 182 14,1% 5.096 1.529 138 110.783 158.262

Dada la exigencia de cuota-salario no mayor al 30% (no muy Dada la exigencia de cuota-salario no mayor al 30% (no muy diferente de otros países), solamente el 15% de los trabajadores en diferente de otros países), solamente el 15% de los trabajadores en

CBA tiene acceso a un crédito hipotecario superior a los $50.000 CBA tiene acceso a un crédito hipotecario superior a los $50.000 (siempre que cumplan además otros requisitos).(siempre que cumplan además otros requisitos).



0 20 40 60 80 100 120 140

Promedio OECD

Irlanda

Reino Unido

España

Suecia

Francia

Australia

Holanda

Estados Unidos

Argentina

Fuente: MVA-Macroeconomía en base a FMI

Precios de Viviendas.Variación real acumulada 1997 - 2005

El aumento de los precios de viviendas en el mundo

El fenómeno de incremento del valor de las viviendas en términos El fenómeno de incremento del valor de las viviendas en términos reales no es exclusivo de la Argentina. Sin embargo, las causas no reales no es exclusivo de la Argentina. Sin embargo, las causas no

son necesariamente las mismas que en los países centrales.son necesariamente las mismas que en los países centrales.


La difusión y accesibilidad del crédito hipotecario en los países La difusión y accesibilidad del crédito hipotecario en los países centrales, hace que una gran proporción de los ocupantes sean centrales, hace que una gran proporción de los ocupantes sean

dueños de sus viviendas y que una alta proporción de ellos tenga dueños de sus viviendas y que una alta proporción de ellos tenga crédito hipotecario.crédito hipotecario.

Crédito hipotecario en el mundo

Finaciamiento en Relación a

Valor de Vivienda

Plazo en años

Viviendas Ocupadas

por sus dueños

Porcentaje de habitantes-dueños

con créditos hipotecarios

Crédito Hipotecario

en % PBI

España 70-80% 15-20 82% n.a 46%

Italia 80% 15-20 80% n.a 15%

Mexico 80-100% 10-15 78% n.a

Australia 60-70% 25 72% 45%

Bélgica 80-100% 20 71% 56% 31%

Reino Unido 70% 25 69% 60% 70%

Francia 78% 15-20 55% 38% 50%

Alemania 80-100% 20-30 42% n.a 52%

Estados Unidos 85% 30 68% 65% 64%

Fuete: MVA-Macroeconomía en base a BIS


Resumen y Conclusiones

•Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis.recupera de la crisis.

•Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La moneda de denominación por ahora no es un limitante.moneda de denominación por ahora no es un limitante.

•Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable.torna en un obstáculo insalvable.

•Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib).Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib).

•Trabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadasTrabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadas

•La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector.financieros y desregulación del sector.

•El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.

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