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1 Universidad Centroamericana UCA Facultad de ciencias jurídicas “Análisis de los efectos jurídico registrales de la inscripción inmobiliaria en Nicaragua a partir de la entrada en vigencia de la ley general de registros, ley 698.” Tesis para obtener el titulo de licenciado en derecho, con especialidad en derecho económico. Autor: Marcia Leticia Medrano Ibarra Tutor: Roger Alfaro Cortes.
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Universidad Centroamericana
UCA
Facultad de ciencias jurídicas
“Análisis de los efectos jurídico registrales de la inscripción
inmobiliaria en Nicaragua a partir de la entrada en vigencia de
la ley general de registros, ley 698.”
Tesis para obtener el titulo de licenciado en derecho, con especialidad
en derecho económico.
Autor: Marcia Leticia Medrano Ibarra
Tutor: Roger Alfaro Cortes.
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Managua 28 de junio de 2010
Dedicatoria
A mi madre, por enseñarme que la grandeza no esta en nunca
tropezar, sino en tropezar, y aprender a seguir adelante en medio de la
adversidad.
A mi hijo, que junto a el he aprendido a dar valor a las cosas mas
pequeñas de la vida.
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Agradecimientos:
A Dios, por iluminar cada minuto del tiempo dedicado al presente
trabajo.
A mi tutor, por su paciencia y dedicación y valiosos consejos para la
realización de este trabajo investigativo.
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Resumen:
El presente se realizó con la intensión de ahondar en el tema de la inscripción
inmobiliaria en Nicaragua y los cambios que la entrada en vigencia de la ley
general de registros viene a producir en el sistema inmobiliario registral, luego de
encontrarnos regulados bajo una legislación inmobiliaria de mas de cien años.
En el proyecto de ley general de registros públicos, ley 698, se pretendía dar un
giro a la inscripción inmobiliaria y cambiar su carácter de constitutivo a declarativo,
y a raíz de la publicación de la mencionada ley, nos surgía la duda del carácter
realmente abordado en la nueva ley general de registros, por falta de claridad de
los artículos referidos al mismo.
Luego del estudio y análisis de las opiniones de estudiosos del derecho, se logro
entender el carácter que pretendieron dar los legisladores a la nueva legislación
registral, el que realmente lograron dar, como debemos entenderlo y los efectos
del mismo en el sistema registral nicaragüense.
TABLA DE CONTENIDO Pág.
Dedicatoria Agradecimientos Resumen Tabla de contenidos 1
Introducción 3
Objetivos 5
Capítulo I GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 6
1. LOS DERECHOS REALES 6
1.1. Nociones generales 6
1.2 Facultades que integran el derecho real. 13
1.3. Del dominio y posesión 14
2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Y SU NATURALEZA 16
2.1. La publicidad del dominio y de los derechos reales 17
2.2. Principios inmobiliarios registrales 18
3. LA INSCRIPCIÓN 22
3.1. La inscripción como acto y resultado 24
3.2. La inscripción como resultado de la acción de inscribir 25
4. TIPOS DE INSCRIPCIÓN 26
4.1. Inscripción voluntaria 26
4.2. Inscripción constitutiva 27
4.3. Inscripción obligatoria 27
4.4. Inscripción declarativa 28
4.5. Diferencia entre inscripción constitutiva e inscripción
declarativa. 28
Capítulo II SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGÜENSE 30
1. LEGISLACIÓN NICARAGÜENSE ANTES DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY 698 30
1.1. Breve reseña histórica 30
1.2. El registro público actual 32
2. DE LAS FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE 33
2.1. Organización territorial 34
3. EL REGISTRO Y SU INCIDENCIA EN EL TRÁFICO JURÍDICO DE BIENES INMUEBLES 35
4. TRATAMIENTO DE PRINCIPIOS INMOBILIARIO REGISTRALES 36
4.1. Principio de inscripción 36
4.2. El principio de rogación 38
4.3. Principio de legalidad 38
4.4. Principio de tracto sucesivo 39
4.5. Principio de prioridad 39
4.6. Principio de publicidad 41
4.7. Principio de legitimación 42
4.8. Principio de fe pública registral 43
5. LA INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA NICARAGÜENSE 43
5.1. Carácter de la inscripción en el registro de la propiedad 44
5.2. Inscripción constitutiva respecto a la hipoteca 44
5.3. Inscripción constitutiva respecto a la permuta 45
5.4. Inscripción constitutiva con respecto a las donaciones 45
6. CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES DEL SISTEMA REGISTRAL NICARAGÜENSE 46
7. DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN 47
8. INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 48
8.1. Derechos y situaciones susceptibles de inscripción 48
8.2. Derechos personales no inscribibles e inscribibles 49
8.3. Inscripción de resoluciones judiciales que afectan a la persona
respecto de la titularidad de derechos reales 49
Capítulo III LEY GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS (LEY 698) 51
1 PRINCIPIOS REGISTRALES ADOPTADOS 51
1.1. El principio de especialización 52
2. DEL CARÁCTER DE LA INSCRIPCIÓN 52
2.1. Efectos de la inscripción 56
2.2. Constitución de derechos 57
3. DE LOS ACTOS Y DERECHOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 58
3.1. Sujetos que pueden pedir la inscripción 59
3.2. Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer 59
3.3. De las anotaciones preventivas 60
3.4. Las hipotecas 62
3.5. Inscripción de cédulas hipotecarias 63
Capítulo IV PERSPECTIVA DE LA APLICACIÓN DE LA LEY 689 EN NICARAGUA 67
1. AFECTACIONES REALES POR LA NO INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO 67
1.1. Facultades de los derechos reales condicionadas a la
inscripción 67
1.2. Afectaciones a los titulares con dominio no inscrito antes de la
entrada en vigencia de la ley 689 69
2. DE LA POSESIÓN PREVIA A LA INSCRIPCIÓN 71
3. EFECTOS Y DERECHOS QUE OTORGA EL TÍTULO DE DOMINIO NO INSCRITO 72
4. LA INSCRIPCIÓN COMO ACTO DE PERFECCIONAMIENTO DEL DOMINIO 73
METODOLOGÍA 76
DESARROLLO 78
CONCLUSIONES 105
RECOMENDACIONES 106
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 107
ANEXOS 109
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INTRODUCCIÓN
El tema de la inscripción inmobiliaria en Nicaragua es un tema muy
singular, entre los legisladores, conocedores del derecho y los mismos
propietarios de bienes inmuebles. La legislación inmobiliaria registral
nicaragüense, hasta el pasado 17 de junio de 2010, era un poco
ambigua y llevaba con nosotros más de cien años; con el paso del
tiempo la necesidad de protección de los derechos sobre los
inmuebles se vuelve más necesaria, y las leyes deben por lo tanto
ajustarse a las realidades de cada ordenamiento.
Durante más de 7 años fue motivo de discusión el proyecto de la ley
general de registros públicos, hoy ley 698. En un principio parecía
existir en nuestros legisladores la intención de realizar un cambio en lo
relativo al carácter de la inscripción, y para mayor seguridad de los
derechos y certeza de las publicaciones registrales, adoptar un
sistema similar al alemán y darle a ésta un carácter constitutivo;
pasando por alto que las premisas de nuestra legislación registral
están lejos de ser similar al sistema alemán en donde las funciones
notariales son cumplidas ante los oficios registrales, dando de esta
manera nacimiento al derecho posterior al acto de inscribir, nuestra
legislación sigue el sistema francés, en donde los contratos ya de
previo a su inscripción provocan del nacimiento de obligaciones
personales.
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Desde la publicación de la ley 698, a sido esta motivo de confusión
este tema para muchos conocedores del derecho; al parecer nuestros
legisladores para no entrar en mayor discrepancia por un tema que por
más de un siglo ha sido ya motivo de discordia en nuestra legislación,
pasaron por alto el artículo que provocaba la transformación del
carácter de la inscripción, pero dejaron abiertos otros tantos que crean
galimatías a efectos de entendimiento de la ley.
Por esto, se hace menester el estudio de los cambios relativos a la
inscripción inmobiliaria y los efectos que crea la misma en nuestra
legislación inmobiliaria registral.
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Objetivos:
General.
Conocer los efectos jurídicos registrales que trae consigo la ley
general de registros, ley 698 en lo relativo a la inscripción
inmobiliaria, a partir de su entrada en vigencia.
Específicos.
• Analizar los cambios en materia inmobiliaria que establece la ley
general de registros.
• Identificar las características de la inscripción declarativa y
constitutiva y la aplicación de la misma en nuestro ordenamiento
jurídico.
• Revisar los antecedentes de nuestro ordenamiento jurídico en
materia registral para lograr una mejor comprensión de los
cambios del mismo con la entrada en vigencia de la nueva ley
general de registros.
CAPÍTULO I
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GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
En este capítulo se hará una breve introducción a lo que es el derecho registral, se
retomarán conceptos generales de los derechos reales y las diferentes teorías y
concepciones doctrinarias, al mismo tiempo que nos adentremos a las
concepciones básicas de la inscripción, los tipos de inscripciones y conceptos
generales de la inscripción inmobiliaria.
1. LOS DERECHOS REALES
1.1. NOCIONES GENERALES
Según la concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales, el Derecho
Real es aquel que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una
cosa, y que por tanto puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.
La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias
consideran que del derecho real deriva un deber de abstención u obligación pasiva
que se opone ante todos (erga omnes). También se ha señalado que esta tesis no
parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal
invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente.
Una concepción intermedia establece dos elementos del derecho real:
• Un poder del sujeto sobre la cosa, de contenido económico.
• Una relación del sujeto con terceros, una garantía jurídica o formal.
Se puede concluir que los Derechos Reales son derechos subjetivos (puesto que
confieren a su titular una facultad) de naturaleza patrimonial (susceptibles de
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tasación pecuniaria) cuyo objeto son las cosas sobre las que asocian al titular un
señorío oponible "erga omnes” en virtud del cual puede obtener, por si, sin la
necesidad de la intervención de otro sujeto de derecho.
Existen a su vez otros derechos que aún recayendo sobre cosas ajenas merecen
la consideración de derechos reales, ya que permiten a sus titulares el ejercicio
de facultades de disfrute o explotación y pueden defender su derecho
directamente contra cualquier persona que perturbe el ejercicio del derecho o se
opongan a él, incluso contra el propietario. (Conde, Pórtico Legal, 1998)
El ius ad rem (categoría intermedia entre el derecho real y el derecho
obligacional). El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir
un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos
obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba
en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido
entregada.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico. Así, por ejemplo, cuando
se nombraba un nuevo Obispo y éste no había tomado posesión del cargo se
decía que no tenía el ius in re al Obispado pero tenía un ius ad rem, es decir, una
expectativa al mismo.
La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no
obstante lo cual, hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través de dos
supuestos:
• Doble venta: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes
compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad
pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no
haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la
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posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre
que haya buena fe. Se trata de explicar a través del concepto de ius ad rem la
eficacia del derecho personal del comprador frente a otro comprador de la misma
cosa.
• La anotación preventiva: La anotación preventiva es un asiento registral de
carácter provisional cuyo objeto es hacer constar una situación jurídica que, por no
estar consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por
tanto, en estos casos no cabría hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.
En la actualidad se entiende que el ius ad rem es aquella titularidad que se
atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una
resolución judicial, para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa
determinada que aún no tiene.
El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española.
1.1.1 DERECHOS REALES IN FACIENDO
El derecho real in faciendo es el vínculo jurídico entre dos personas; son aquellos
que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada
conducta o prestación.
Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que no son legítimos derechos
reales, dado a que su contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que
existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, este punto es
discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales.
Se pueden mencionar como supuestos de derechos reales in faciendo las
servidumbres personales, los censos y, modernamente, al aprovechamiento
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urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad in faciendo separado del suelo,
que puede incluso ser objeto de hipoteca.
Por derechos reales in faciendo se entiende entonces, aquellos en que los
terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer a favor del
titular del derecho.
“En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en un derecho
real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a
un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte
del mismo”. (Conde, 1998)
1.1.2. TIPOS DE DERECHOS REALES
Según las diferentes corrientes encontramos las siguientes clasificaciones de
derechos reales:
a) Según la Doctrina italiana:
• Derechos de goce y disposición.
• Derechos de simple goce.
• Derechos de garantía.
b) Para la Doctrina alemana:
• Derechos reales provisionales
• Derechos reales definitivos.
c) En la Doctrina española encontramos:
• Sobre cosas corporales
o De protección provisoria.
o De protección perfecta y definitiva.
o Plenos.
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o Limitados: goce, garantía y adquisición.
• Sobre bienes incorporales
1.1.3. PROPIEDAD Y OTROS DERECHOS REALES
La propiedad es el derecho real por excelencia, su prototipo. Es el que significa el
máximo poder sobre una cosa que reconoce a su titular. Frente a la propiedad se
coloca lo que la doctrina llama derechos reales limitados, derechos fraccionarios o
derechos en cosa ajena (iura in re aliena). Se afirma que son derechos limitados
en cuanto no otorgan todo el pleno poder sobre un objeto que es específico del
derecho real de la propiedad, o porque limitan, comprimen o impiden el libre
ejercicio de ésta.
La clasificación de derechos fraccionarios está en decadencia doctrinal. Puede
denotar la idea de que la propiedad es una suma de facultades o poderes, de la
que se extraen algunos determinados para formar un derecho real. Lo cual no es
cierto, pues el dominio es un señorío global en el que no es posible la
determinación de todas y cada una de las facultades que concede. Los derechos
reales coexisten con la propiedad (p. ej.; una propiedad gravada con un usufructo,
o con una servidumbre de paso y otra de luces y vistas a favor de otro fundo)
porque son derechos menores evidentemente.
(DIEZ PICAZO, Fundamentos de derecho Civil T. III, 1996)
1.1.3.1. Los derechos reales sobre una cosa ajena: Atendiendo a su función económica, se distinguen entre los derechos reales de
goce y los de realización de valor:
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1.1.3.1.1. Los derechos reales de goce Permiten estos a su titular la utilización o explotación, total o parcial, de un bien
ajeno, así como, en algunos casos, la adquisición de los frutos que producen.
En esta categoría se encuadran los derechos de usufructo, que posibilita un
máximo goce y utilización; de uso y habitación en los que aquel goce y utilización
es mucho menor, de servidumbre, en la que la utilidad que proporciona el predio
gravado al sirviente o a una persona, según sea este predial o personal, no
absorbe todas las que es capaz de generar; de superficie, en la que el goce del
inmueble ajeno radica en el poder de construir en el haciéndose el superficiario (o
titular del derecho) dueño de lo construido mientras dura el derecho real.
1.1.3.1.2. Los derechos de realización de valor Estos otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, mediante los
trámites legales establecidos a tal efecto, para obtener el valor de la misma.
Son derechos de garantías porque mediante ellos se asegura el cumplimiento de
la obligación, de que es acreedor el titular del derecho. Constriñen al deudor a
pagar para evitar la ejecución, y en caso de incumplimiento, con el valor obtenido
para satisfacerse el acreedor.
Son derechos de garantías clásicos la prenda, la hipoteca y la anticresis, no
obstante su naturaleza real es fuertemente objetada, ya que en ellos no se da
ningún poder directo o inmediato a su titular para satisfacción de su interés.
1.1.3.2. Derechos reales discutidos
1.1.3.2.1. El derecho de arrendamiento
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En el derecho romano el arrendamiento era un derecho personal y como
consecuencia, el nuevo adquirente no estaba obligado a respetarlo. Pero en la
edad media se produce un movimiento abolicionista y se abole la ley que regulaba
lo anteriormente dicho, lo que se traduce en la obligación por la parte del
arrendador de enajenar la cosa arrendada respetando el arriendo. (Escobar Fornos,
1999)
La oponibilidad del arrendamiento ha provocado una fuerte controversia acerca de
la naturaleza real o personal del arriendo. Una parte de la doctrina mantiene la
tesis de que, si bien no puede decirse que todo arrendatario genera un derecho
real, no puede a éste negársele que son derechos reales los arrendamientos
inscribibles en el registro de la propiedad.
1.1.3.2.2. El derecho retención Recibe este nombre una medida especial de garantía concedida a ciertos
acreedores que consiste en la facultad de conservar la cosa del deudor, de la cual
se encuentran en posesión, hasta que se les satisfaga ciertos créditos
relacionados con la cosa misma.
1.1.3.2.3. La opción de compra Por virtud de este derecho, el titular tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del
contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente. Es claro pues
que la opción de compra no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y
también lo es que la opción no puede hacerse efectiva frente a un tercer
adquirente de la cosa.
1.1.3.2.4. Derechos de tanteo y de retracto El derecho de retracto pude definirse como el derecho que se reserva en
vendedor, de recuperar la cosa vendida mediante la entrega del precio que
obtuvo, gastos del contrato, gastos necesarios y útiles hecho en la cosa vendida y
cumplimiento de las demás especificaciones convenidas en el pacto.
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El derecho de Tanteo es aquel derecho que confiere a su titular la facultad de ser
preferido para el tanteo. Es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la
vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier
otro comprador.
1.2 FACULTADES QUE INTEGRAN EL DERECHO REAL
El doctor Jairo Guzmán expresa (Guzman Garcia, 2007) que en la doctrina civilista
moderna se enuncian como facultades que manan del derecho real las siguientes:
1.2.1. Facultad de realización directa del interés Es esta la primera facultad de la cual está dotado el propietario respecto de su
bien, es el hecho de que tal titularidad le permite una realización directa de su
interés sin necesidad de tener que realizar ninguna contraprestación a favor de
nadie.
1.2.2. Facultad de exclusión Esta facultad se descompone a su vez en un doble aspecto, preventivo y
represivo. Su aspecto preventivo es la posibilidad de poner la cosa en condiciones
tales que evite la eventual intromisión o perturbación de terceros. Desde del
aspecto represivo, la facultad de exclusión en la posesión junto con las medidas
tendentes a poner fin a una perturbación o lesión que ya se ha consumado.
1.2.3. Facultad de oponer la titularidad real Ya que el derecho real es oponible ante terceros, por lo cual ha de tolerar el
ejercicio de los poderes y facultades que constituyen su contenido.
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1.2.4. Facultad de persecución Constituye desde antiguamente, una de las principales características del derecho
real que atribuye a su titular la posibilidad legalmente protegida de perseguir la
cosa, en cualquier tiempo, donde quiera que este, y contra cualquiera que la
detente.
1.2.5. Facultad de disposición “Esta facultad se concreta en el hecho de que el derecho real puede ser
enajenado, cedido o transferido a un tercero, a su vez comprende la posibilidad
de autolimitar su derecho de propiedad a través del desglose de las facultades que
integran al mismo”. (DIEZ PICAZO, 2002, pág. 50)
1.3. DEL DOMINIO Y POSESIÓN
La propiedad o dominio, es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas por la ley, en general cuando nos pertenece o es
propio, sea su índole material o no, jurídica o de otra especie es la facultad amplia
de gozar o disponer ampliamente de una cosa.
(Puig Brutau, 2000) “Cuando se habla de propiedad y no de derecho de propiedad,
se alude a una relación meramente económica que se ofrece como la materia
social que ha de ser regulada jurídicamente; por el contrario, bajo la palabra
dominio se entiende ya implícita su condición jurídica, hasta el punto que sería
redundante hablar de derecho de dominio”.
El dominio se plantea como un derecho real, el principal de todos los que
pertenecen a este tipo. Constituye la más completa facultad que sobre una cosa
se puede tener, muy al contrario de la posesión, no es pues ésta un derecho sino
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más bien un hecho, la mera tenencia de la cosa, la situación fáctica que recae
sobre la cosa.
Se puede afirmar que la posesión es el ejercicio de la detentación efectiva y física
sobre un bien, lo que constituye al mismo tiempo una apariencia de propiedad.
(Guzman Garcia, 2007)
Para existir como hecho jurídico, la posesión supone la existencia de dos
elementos que tradicionalmente, se designan como:
Animus: es el elemento psicológico, es pues la intención en el autor de los actos
materiales de los actos materiales relativos a la cosa de manejarse como
propietario de ésta o como titular de cualquier otro derecho real sobre la misma y
no simplemente ejercer sobre ella un dominio de hecho.
Corpus: es el elemento material representado por el conjunto de hechos que
relevan la posesión, actos de dominio sobre ella.
En nuestra legislación establece que la posesión se entiende como la retención o
disfrute de cualquier cosa o derecho. La posesión como medio de adquirir la
propiedad puede ser de buena fe o de mala fe. En el primero de los casos, es
cuando procede de un título cuyos vicios no sean conocidos por el poseedor; en el
segundo es la que se verifica en la hipótesis contraria. Pueden únicamente ser
objeto de posesión las cosas y derechos cierto, determinados y que sean
susceptibles de apropiación.
2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Y SU NATURALEZA
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Amoros Guardiola en su libro Estudios Jurídicos vol. 3, lo define como aquél que
regula de modo inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y
eficacia de las relaciones jurídicas registrales y, de un modo general, la
organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad.
Roca Sastre, en su libro Derecho Hipotecario, que sigue en parte esta concepción,
lo define como el conjunto de normas legales que regulan la organización y el
funcionamiento del Registro de la Propiedad inmueble, la práctica, valor y efectos
de los asientos de inmatriculación de fincas y de sus modificaciones, así como la
inscripción de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables y las
anotaciones preventivas admitidas.
Para LACRUZ BERDEJO, en su obra Derecho Inmobiliario Registral, cataloga al
Derecho inmobiliario como un conjunto de normas civiles, administrativas y
procesales concurrentes sobre un mismo objeto.
Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su notable autonomía
didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si se observa que la relación
registral que regulan imprime a muchas de esas normas un carácter específico
muy acentuado, distanciándolas lo mínimo del proceso propiamente dicho que del
derecho subjetivo civil: así las referentes a las inscripciones, sus efectos, su
práctica y rectificación, etc.
“El carácter específico de esta disciplina se manifiesta en la peculiaridad de los
funcionarios y órganos de la publicidad, dotados de una suerte de jurisdicción y,
no obstante, ajenos al poder judicial”. (LACRUZ BERDEJO, 2001)
En este punto ha de tenerse en cuenta que las distintas divisiones del Derecho ya
existentes a la aparición de nuestro Derecho Inmobiliario, permitían entonces
clasificar cualesquiera normas que se promulgasen. Esto sigue ocurriendo hoy,
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cualquier nueva regla jurídica puede ser calificada de civil, mercantil, procesal,
política o administrativa.
Estas clasificaciones cubren el campo del Derecho, y por eso las nuevas materias
que en estas últimas décadas surgen del desarrollo de ciertos aspectos de la vida
social, de ciertos hechos técnicos, etc. tienen que asentar sus realidades
necesariamente sobre terreno ajeno. Esto no es indicativo de que estas nuevas
materias no puedan tener autonomía.
2.1. LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES
(DIEZ PICAZO, Fundamentos de derecho Civil T. III, 1996)
“La importancia de la publicidad en la transferencia y en el gravamen del dominio
de los derechos reales es evidente. La mayor o menor seguridad del tráfico
jurídico económico está en función de la publicidad, al igual que el desarrollo del
crédito territorial, que son objetivos de índole económica deseables en una
comunidad organizada. Esto es muy claro cuando se trata de la transmisión de
bienes inmuebles. El adquirente solo habrá realizado una adquisición
perfectamente segura, cuando pueda constar razonablemente con que nadie le va
a perturbar en su propiedad por motivos anteriores a la adquisición. Por su parte,
el sustantivo “publicidad”, hace referencia a la calidad de lo que es público
(notorio, patente, manifiesto, visto o sabido por todos); aunque también se puede
determinar como el conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender
la noticia de las cosas o de los hechos.”
“Se podría decir la publicidad registral no es otra cosa que lo antónimo u opuesto a
la clandestinidad y en consecuencia es la actividad que tiene por objeto hacer
público el conocimiento de una cosa, hecho o situación”. (Chico y Ortiz, 2000)
En definitiva, se puede decir que la publicidad registral no es más que un medio
oficial creado y organizado por el Estado, para la divulgación y protección del
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tráfico jurídico, dentro del cual se destacan algunas notas caracterizadoras a
saber. (Olivas, 2000)
Luego del análisis de los derechos reales y sus generalidades, se abordaran los
principios registrales, para lograr su comprensión y posteriormente en el capítulo II
a hablar de la aplicación de los mismos en nuestro ordenamiento jurídico, a su vez
también se estudiara el valor de la inscripción, y las diferentes clasificaciones de la
misma
2.2. PRINCIPIOS INMOBILIARIOS REGISTRALES
Los principios inmobiliarios registrales son características propias de los diferentes
ordenamientos jurídicos, que según sus sistemas registrales y las medidas que
determinen para la protección de los derechos reales pueden variar, de manera
general y luego de la observancia de estos en distintos ordenamientos jurídicos,
se hará a continuación una breve descripción de los más prevalecientes.
2.2.1. Principio de inscripción
Dentro del derecho registral el término inscripción tiene dos acepciones. La
primera hace referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculación y sucesivas
transmisiones del bien. En segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el término
inscripción para referirse a los asientos registrales.
El principio de inscripción puede entenderse como la necesidad de que los actos
de constitución trasmisión o gravamen de derechos reales sean objeto de
publicidad por parte del Registro de la Propiedad.
2.2.2. Principio de publicidad
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Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos
están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es "juris et de
jure" porque no se admite prueba en contrario, nadie podrá alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas
de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran
mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados.
2.2.3. Principio de rogación Llamado también principio de instancia, y significa que las inscripciones en los
Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada,
no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del
Registrador; la rogatoria o la solicitud es necesaria.
2.2.4. Principio de legitimación Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en
virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado
inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica
mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia
del mismo.
2.2.5. Tracto sucesivo
Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, sino
también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y
poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha
inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá
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anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no está inscrito
el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de
capital si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen
excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación
preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir
sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá
abrir una partida o ficha especial, sin tener en cuenta el tracto sucesivo. De la
misma manera, cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas
que funcionan sin estar inscritas en el libro de Sociedades Mercantiles. Para dicha
sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo, no obstante,
al no haberse inscrito el acto constitutivo, se abrirá partida especial.
2.2.6. Principio de especialidad Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los derechos
inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción
se haga en partida separada.
Roca Sastre afirma que este principio es expresión que denota un criterio
singularizado, particularizado y de especificación.
Pérez Isola, señala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la
determinación exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del
Registro sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se
circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una
hoja registral propia.
2.2.7. Principio de legalidad
25
Se refiere que todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin
excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de que en
los asientos correspondientes solamente tenga acceso los títulos válidos y
perfectos.
2.2.8. Principio de fe pública registral
Se encuentra justificado bajo la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la
contratación a base de los asientos de inscripción que obran en los registros, pero
cabe señalar, que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de
Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes), por otro lado,
la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la
obligación de probarla.
Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho
a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, está en camino, pero sólo en camino de
convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe
pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable
por todos.
2.2.9. Principio de prioridad Este principio se refiere que los derechos que otorgan los registros públicos están
determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción
está determinada por el día y la hora de su presentación. Es la perfecta aplicación
del apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más
poderoso en el derecho).
3. LA INSCRIPCIÓN
26
LACRUZ BERDEJO, siguiendo la definición de Sáenz Fernández, expresa que
inscripción en el sentido amplio equivale al asiento registral, o sea a la
constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del registro.
La palabra inscripción tiene en el sistema hipotecario español dos aceptaciones,
una sustantiva y una formal; en cuanto a la sustantiva identifica la inscripción con
el valor y los efectos que la misma produce y su voluntariedad, pero que además
otorga el derecho real contenido en el documento sujeto a esta formalidad, una
efectividad “erga omnes” que de otra forma no tendría.
Desde el punto de vista formal, la inscripción podemos decir que se identifica con
el concepto de asiento. Es la constatación registral del contenido de un título, acto,
hecho o circunstancia, realizada en los libros del registro para sufrir los efectos
procedentes.
A toda esta materia inscribible se abren, al parecer, cinco vías, que se pueden
deducir del conjunto de la normativa inmobiliario-registral: asientos de
presentación, inscripciones propiamente dichas, anotaciones preventivas,
cancelaciones y notas marginales.
El procedimiento de inscripción se inicia, normalmente, a instancia de parte,
mediante la presentación del documento inscribible en el Registro. Es en ese
momento cuando se practica el asiento de presentación, en el libro llamado
“diario”. Se trata de un asiento que no excluye la práctica de la correspondiente
inscripción, anotación preventiva o nota marginal; antes al contrario es un
presupuesto de ellas, y no tiene otra misión que prepararlas y suministrar la fecha
inicial de la protección del Registro.
27
No así tiene una existencia autónoma junto a los asientos destinados a la
publicidad, sino que los prepara, y les permite producir sus efectos aun antes de
nacer (pero sólo para el caso de que nazcan).
Desde otro punto de vista, la cancelación tiene escasa sustancia propia y se
reduce a una inscripción, anotación o nota marginal de tipo negativo, dejando sin
valor, en todo o en parte, un anterior asiento de tipo positivo y de la misma clase.
Sin duda las anotaciones o notas marginales de tipo negativo tienen un
tratamiento legal diferente en algunos puntos del de los correspondientes asientos
positivos (sobre todo, las cancelaciones por consentimiento formal o contra la
voluntad del titular), pero eso depende de la subordinación en que se hallan
siempre frente al asiento positivo del cual son contrafigura.
En último término, nunca podría la cancelación ser un cuarto asiento, al lado de la
inscripción, la anotación y la nota, sino que supondría otras tres especies o
maneras de publicación, a saber, la cancelación de inscripción, de anotación y de
nota, opuesta cada una de ellas al asiento positivo correspondiente.
(Guzman Garcia, 2007)
En verdad, sólo tres son las formas autónomas de ingreso en el libro principal o de
inscripciones (Como especies diferenciadas y autónomas de inscripción, quedan
sólo tres tipos de asiento):
• La inscripción
• La anotación preventiva
• La nota marginal
3.1. LA INSCRIPCIÓN COMO ACTO Y RESULTADO
28
Carnelutti, sin referirse a la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino a la
documentación de actos y negocios), nos señala la contrariedad entre el inscribir
como comportamiento indispensable para dar apariencia a un estado espiritual, y
lo inscrito como nueva cosa creada a través de la alteración de la hoja de papel.
Estos elementos se pueden presentar de la siguiente forma:
La inscripción como acto terminal de un proceso. La acción de inscribir, que
realiza el Registrador, no es un elemento autónomo, sino que obedece a una serie
de antecedentes vinculados entre sí por una relación de causa a efecto,
constituyendo un proceso. Puntos culminantes de estos antecedentes son, la
presentación del documento y petición de inscripción, y el examen del acto por el
Registrador y subsiguiente declaración favorable a su ingreso en los libros, que da
lugar inmediatamente a la inscripción.
La práctica de la inscripción por el registrador es un acto debido, en cuanto que
éste no puede denegarla caprichosamente, sino que ha de proceder a practicarla
si el título reúne las condiciones exigidas por la ley, en sí y en relación con los
otros asientos que ya constan en el Registro.
Es un acto voluntario, en el sentido de que la voluntad del Registrador debe estar
exenta de coacción. Pero, evidentemente, no es una declaración de voluntad.
En sí, el inscribir (la acción del Registrador de practicar la inscripción) no supone
una manifestación negocial de voluntad ni tampoco una reproducción o
verificación del negocio, sino algo distinto: su publicación, tras de un proceso de
jurisdicción voluntaria destinado a comprobar, hasta cierto punto, la susceptibilidad
del acto inscribible, según su contenido y circunstancias, para ser trasladado a los
libros registrales, y luego a dar efectividad a este traslado. Tal publicación es, en
definitiva, un acto de derecho público de naturaleza cuasi jurisdiccional. Un acto
voluntario, evidentemente, pero no una declaración de voluntad.
29
3.2. LA INSCRIPCIÓN COMO RESULTADO DE LA ACCIÓN DE INSCRIBIR
La acción del Registrador convierte el folio en blanco del libro registral en un
documento público. La inscripción, en este sentido, es un documento en el cual se
da cuenta de ciertos actos, mas no a virtud de un conocimiento directo del que los
inscribe y con el fin de demostrarlos, sino tomándolos de la copia de otro
documento y con el fin de darlos a conocer a los demás.
En cuanto resultado de la acción de inscribir, la inscripción sirve para dar a
conocer un hecho a través de su contenido representativo, y sus efectos,
completamente autónomos, no le vienen dados por la voluntad manifestada al
instar el acceso al Registro, ni por el Registrador al practicar el asiento, sino por la
ley, en relación con el contenido del documento inscribible. El asiento, una vez que
se ha consignado en el folio, cobra vida independiente, sea verdad o mentira lo
que manifieste, y haya llegado al libro a través del camino legal o de uno ilegal,
quedando desligado del título y convertido en una especie de edicto destinado a
hacer saber algo, en tema de derechos sobre inmuebles, al público interesado,
que cumple su misión por el mero hecho de existir, y al que la ley, por ese solo
hecho, le atribuye los efectos de publicidad que se estudiará posteriormente.
Aun cuando la inscripción no sea una declaración de voluntad ni de ciencia, sin
embargo, encierra un contenido negocial que debe ser interpretado. La materia
interpretable, en este caso, es el negocio traslativo, declarativo, etc., extractado
por el Registrador: no, ciertamente, la actividad (en sí misma) del Registrador o la
instancia del que pidió la inscripción. (Guzman Garcia, 2007, pág. 55ss)
Ahora bien, “la interpretación no versa sobre el contenido negocial en cuanto
acuerdo entre unas partes contratantes, sino en cuanto a la manifestación al
público: según hemos dicho, como si se tratara de un edicto. Por eso, cuando el
derecho inscrito entre en colisión con la esfera jurídica de terceras personas, se
30
habrá de entender, no ya, como cuando se interpretaba el negocio en cuanto tal, a
la común intención de los contratantes o a la voluntad del que hizo la declaración
unilateral, sino exclusivamente a las circunstancias visibles a los que no
participaron en el acto o contrato, pero cuyos derechos vienen afectados por la
inscripción”.
4. TIPOS DE INSCRIPCIÓN
Existen algunos supuestos legales en los que la no inscripción, conduce a la
inexistencia del derecho real, por el contrario existen a su vez supuestos legales
en los que se vuelve innecesario inscribir el cambio real. Lo claro es que existe la
siguiente distinción:
4.1. INSCRIPCIÓN VOLUNTARIA
Normalmente, ésta puede ser confundida con la inscripción declarativa; en cambio
esta representa el hecho de que se deja a criterio de los particulares el abocarse o
no a los efectos que brinda a manera de protección jurídica el acto de inscripción.
GARCÌA GARCÌA; habla de la inscripción voluntaria como una carga. Señala pues
que su concepto está íntimamente ligada a la carga, pues el interesado es libre
aquí de decidir o no la realización del acto; pero se produce la consecuencia de
que si no cumple con lo el requisito de la carga, el acto solo despliega unos
determinados efectos y no otros.
4.2. INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA
31
“La inscripción se torna constitutiva cuando produce el nacimiento de o la extinción
del derecho, cuando sus efectos son la constitución, transmisión y extinción de los
derechos inmobiliarios.” (Chico y Ortiz, 2000)
(Guzman Garcia, 2007) Citando a GARCIA GARCIA expresa:
“La principal característica de esta inscripción es precisamente que ésta es un
requisito necesario para la existencia del derecho, de forma tal que sin ésta el
derecho no puede surgir. El acto o negocio jurídico se forma por la declaración de
la voluntad y la forma, pero el derecho que surja de ese acto jurídico queda en
suspenso, no nace, no existe, hasta que se haya producido la inscripción. Así
entonces es que se constituye o se crea el derecho”.
Para Lacruz Berdejo, la inscripción es constitutiva, dado que a merced de ella
queda perfeccionada la transmisión y constituido el derecho real limitado.
Naturalmente la inscripción constitutiva cumple además de la misión indicada de
operar la transmisión y constitución, de las cuales es requisito indispensable e
insustituible, el papel de todas las demás inscripciones de publicar, con los efectos
muy importantes, el cambio real.
No es una especie opuesta a la inscripción corriente (la llamada declarativa) y
contradictoria con ella; simplemente está dotada de un plus de eficacia. Es en
dictoria, una declarativa, a la que se ha añadido la virtualidad de constituir la
situación jurídica que, ella misma declara y pública. (LACRUZ BERDEJO, 2001)
4.3. INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA
La inscripción obligatoria en palabras simples, no es otra cosa sino la imposición
legal de un precepto que no determina la inexistencia, ni la eficacia, ni la validez
del acto, sino que lo que determina es otra consecuencia derivada del
incumplimiento de la obligación.
32
De inscripción obligatoria se puede hablar en sentido propio, sólo en tanto en
cuanto la ley impone, bajo la amenaza de una sanción, la obligación de inscribir:
una obligación estricta, y no una carga a la que viene condicionado un beneficio.
4.4. INSCRIPCIÓN DECLARATIVA
CRISTÓBAL MONTES, se refiere a esta inscripción como aquella que se limita a
recoger y publicar los elementos jurídicos que originan el nacimiento del derecho
real, sin conferirle ningún valor especial por ellas mismas, es decir, cuando no
constituye elemento esencial para el nacimiento, trasmisión, modificación o
extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
LACRUZ BERDEJO, alude a las inscripciones declarativas como aquellas que se
limitan a manifestar un cambio real sin haber intervenido en él, declara una
trasferencia de propiedad que ha acaecido ya cuando llega al Registro. En este
mismo sentido ROCA SASTRE, dice que la inscripción es declarativa cuando la
mutación jurídico real inmobiliaria se opera independientemente del Registro,
señala que tiene una función rectificadora del contenido inexacto del Registro.
4.5. DIFERENCIA ENTRE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA E INSCRIPCIÓN DECLARATIVA
Como se ha enunciado antes, la inscripción constitutiva es un requisito o un
elemento necesario para la existencia de un derecho, de forma tal, que sin ella el
derecho, no nace, es un requisito indispensable para la constitución, transmisión,
modificación de los derechos reales.
(Guzman Garcia, 2007) Citando a García Gracia nos dice que la inscripción
obligatoria es un deber impuesto por un determinado precepto (una obligación
33
legal), cuyo cumplimiento no determina la inexistencia ni la eficacia del acto, sino
otra consecuencia derivada del incumplimiento de una obligación.
La diferencia entre ambos deriva de que la inscripción constitutiva no representa
un deber legal cuyo incumplimiento es sancionado, sino que es un requisito para
que un derecho tenga plena eficacia. La inscripción obligatoria no determina los
efectos de la inscripción, sino que se inserta dentro de los requisitos de la
inscripción, como excepción al requisito de voluntariedad de la inscripción.
34
CAPÍTULO II SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGÜENSE
En este segundo capítulo se traslada el estudio de los conceptos generales
referidos en el capítulo anterior, a la realidad inmobiliaria registral de nuestro país
antes de la entrada en vigencia de la ley 698, que por más de un siglo nos había
regulado.
1. LEGISLACIÓN NICARAGÜE NSE ANTES DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY 698
En 1904 entró en vigencia el nuevo código civil, el cual regulaba el derecho
registral, dicha normativa fue reformada y derogada parcialmente el pasado 17 de
julio con la entrada en vigencia de la Ley 698; el sistema adoptando en el código
civil fue inspirado directamente en la ley hipotecaria española de 1861, e
indirectamente a través del código civil de Costa Rica y el código civil de
Guatemala, el nuevo sistema recogió los principios rectores de inscripción,
prioridad, especialidad, legalidad, publicidad, tracto sucesivo y rogación y
abandonó la vieja técnica de folio personal al establecer el folio real.
1.1. BREVE RESEÑA HISTÓRICA (Poder judicial Republica de Nicaragua)
Los llamados “OFICIOS DE HIPOTECAS ESPAÑOLES” se extendieron a las
colonias españolas en América, y en lo referido a Nicaragua, fue en León,
entonces cabecera de la Provincia, donde por primera vez se estableció una
Notaría de Hipotecas u Oficios de hipotecas, para posteriormente crearse otra en
Granada.
35
El Registro de los documentos se llevaba en libros foliados y encuadernados, la
toma de razón se hacía dentro de los encasillados, registrándose hipotecas,
imposiciones y venta de censos y tributos, fundación de mayorazgos y obras pías
(liberación de censos, tributos y demás gravámenes). Las otras transmisiones
inmobiliarias y las hipotecas legales y generales estaban al margen del Registro.
Las Notarías de Hipotecas u Oficios de Hipotecas, aparecen como el primer
Registro, representando para la época de su vigencia un gran avance en materia
de publicidad, a pesar de sus limitaciones en cuanto a los derechos inscribibles y
al número de ellas, puesto que sólo se contaba con dos (León y Granada).
En enero de 1867 se sancionó el primer Código Civil, en el Libro II, Título VI,
Capítulo III, se estableció el Registro del Conservador, y en junio de 1877 se
aprueba el Reglamento del Registro Conservatorio.
Con el nacimiento de este Registro, se viene a llenar un gran vacío en materia
Registral, aplicando dos grandes principios:
• La publicidad y
• La especialidad.
Este sistema, viene a cerrar las puertas a las hipotecas ocultas, dando lugar a que
ingresen al Registro, el dominio de los inmuebles y demás Derechos Reales
constituidos sobre ellos.
El Código de 1867, siguió la Teoría del Título y el Modo, además, consagró y
reglamentó la Tradición como modo de adquirir el dominio de las cosas.
El Registro del Conservador y su Reglamento, siguieron la técnica del folio
personal, se estableció también en cada cabecera departamental un registro y el
funcionario Público titular era llamado CONSERVADOR.
36
El Registro se llevaba en libros escritos a mano, foliados, numerados y
empastados; se llevaban tres Registros:
1. Registro de la Propiedad;
2. Registro de Hipotecas y Gravámenes; y
3. Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
Además, había el libro de Índice General conteniendo el índice general de los
escritos en los Registros Parciales y el Libro Repertorio, al que hoy se le conoce
como Diario.
1.2. EL REGISTRO PÚBLICO ACTUAL En el año 1904, que entró en vigencia el nuevo Código Civil que actualmente nos
preside, en el Tomo II, Libro III, Título XXV se regulan las disposiciones sobre el
Registro Público y el Reglamento del Registro Público anexo al código que fuera
promulgado por el Poder Legislativo, disposiciones legales inspiradas
directamente en la Ley Hipotecaria de España de 1861 y su reforma de 1869.
Este Registro, abandonó la vieja técnica del sistema de folio personal
sustituyéndola por el sistema de folio real, que hasta hoy impera en nuestro
sistema, representando también, en aquel entonces, grandes avances.
El Registro Público por mandato legal ha sido una dependencia del Poder Judicial
de Nicaragua, con facultades de organismo de supervisión y de control
administrativo, con responsabilidad de nombrar y destituir a los Registradores
Públicos.
En el año de 1980, por Decreto Ley de la Junta de Gobierno de Reconstrucción
Nacional, la institución del Registro Público se traslada bajo la dependencia del
Ministerio de Justicia del Poder Ejecutivo, el que años más tarde desaparece y,
37
por considerarse que la adscripción del Registro Público al Poder Judicial no
identificaba la función administrativa del Registro con la administración de Justicia,
fue que en el año 1988, que se traslada por Decreto-Ley la adscripción del
Registro Público al Ministerio de Finanzas.
En el año de 1990 nuevamente el Registro Público de la Propiedad Inmueble y
Mercantil recupera su estado original de dependencia orgánica y administrativa al
Poder Judicial, por mandato legal de la “Ley sobre los Registros Públicos de la
Propiedad Inmueble y Mercantil, Ley No. 80 del 12 de marzo de 1990, como
órgano al servicio de la Administración de Justicia conforme la Ley Orgánica del
Poder Judicial.
Los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil son órganos
auxiliares de Poder Judicial. Estos cuentan con secciones especializadas, para un
mejor desempeño de sus funciones siendo estas:
• Sección Diario,
• Sección Mercantil y
• Sección Derechos Reales,
• Sección de Archivo.
Los Registros de la Propiedad Inmueble y Mercantil llevan la custodia de los Libros
de Derechos Reales que es donde se realizan derechos inscribibles relacionados
a la propiedad, (finca).
2. DE LAS FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
El Registro de la Propiedad Inmueble y Mercantil es la institución que se encarga
de regular la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre Bienes
Inmuebles y los efectos que ésta produce mediante la aplicación de las normas del
Derecho Registral, así como darle vida legal a los actos mercantiles de una
persona natural o jurídica.
38
La función principal del mismo es dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario
y mercantil.
Los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil son órganos
auxiliares de Poder Judicial. Estos cuentan con secciones especializadas, para un
mejor desempeño de sus funciones siendo estas:
• Sección Diario,
• Sección Mercantil y
• Sección Derechos Reales,
• Sección de Archivo.
Es por tanto esta institución la responsable de regular a través de la inscripción
registral del título, la tradición del dominio de Bienes Inmuebles y demás derechos
reales sobre Inmuebles y los efectos jurídicos que produce mediante la aplicación
de los principios y normas del Derecho Registral.
2.1. ORGANIZACIÓN TERRITORIAL (Poder judicial Republica de Nicaragua)
Conforme la Ley Orgánica del Poder Judicial la organización territorial de los
Registros Públicos corresponde a una oficina en cada cabecera departamental y
de las Regiones Autónomas de la Costa Atlántica, por mandato de la ley
corresponde a 17 oficinas en el ámbito nacional: 15 en las cabeceras de los
Departamentos Geográficos y 2 que corresponde a las cabeceras de la Región
Autónoma del Atlántico Norte y Sur.
En Agosto del 2001 oficialmente fue establecida por la Corte Suprema de Justicia
la apertura de la oficina No 17 del Registro Público en la ciudad de Bilwi, Puerto
39
Cabezas, cabecera de la Región Autónoma del Atlántico Norte (RAAN),
descentralizado territorialmente lo que fuera el departamento de Zelaya.
Las oficinas territoriales de los Registros Públicos comprenden a todas las
entidades que por mandato de ley se encuentran en una sola oficina denominada
por la Ley Orgánica del Poder Judicial como Registros Públicos de la Propiedad
Inmueble y Mercantil.
3. EL REGISTRO Y SU INCIDENCIA EN EL TRÁFICO JURÍDICO DE BIENES
INMUEBLES Con la promulgación del vigente Código Civil y su Reglamento del Registro
Público, se propició la posibilidad de potenciación del crédito hipotecario, pero lo
que es más importante, es que la seguridad jurídica que dispensa la Publicidad se
vio fuertemente favorecida. Así, tanto la inmatriculación de fincas, a efectos tanto
fiscales como de conocimiento del estado de la propiedad inmobiliaria, se vieron
favorecidas directamente por el contenido normativo del Código y del Reglamento:
se posibilitó el acceso los terceros al conocimiento de las mutaciones jurídico-
reales. (Guzman Garcia, 2007)
Es precisamente ese conocimiento que los terceros tienen de las transacciones
jurídico-reales y en especial, la protección que el Estado les otorga ante dicha
publicidad registral, que crea la confianza a todos los terceros de negociar y
participar en el tráfico jurídico en el país; por supuesto, todo buen tráfico jurídico
sobre bienes inmuebles es beneficioso para la economía nacional, pues es claro
que la seguridad fomenta la inversión, reconociéndole así, al Registro Público un
papel importante en el mercado inmobiliario.
4. TRATAMIENTO DE PRINCIPIOS INMOBILIARIO REGISTRALES
40
De la doctrina registralista moderna, hemos extraído grandes ideas que se han
venido insertando en nuestro conjunto normativo, debidamente sistematizadas y
configuradas como conceptos evidentes y determinados como aspectos
individuales que contribuyen al entendimiento de la realidad registral, constituyen
lo que se ha dado en llamar: “Principios Inmobiliario-Registrales”.
Así pues, la determinación de la existencia de unos esquemas que informan el
ordenamiento registral es denotativa del hecho de que una forma ordenada y
sistemática de aprehender lo jurídico-registral se hace necesaria si lo que se
quiere es no dejar resquicio alguno respecto del entendimiento de la realidad de la
protección de la Publicidad Registral.
De manera general, los principios inmobiliario-registrales pueden entenderse como
aquellas reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado
sistema registral. (López, 2001)
Se puede concretar el entendimiento de los principios inmobiliario-registrales
acudiendo a la idea de ideas motrices de las normas que regulan la vigencia y
eficacia de la publicidad registral. (Guzman Garcia, 2007)
En nuestro ordenamiento jurídico, los principios inmobiliarios pueden ser:
4.1. Principio de inscripción
En un sentido estricto y como se a bordo de manera breve en el capítulo anterior,
este principio se produce en sistemas registrales como el alemán en el cual, la
transmisión del dominio requiere un perfeccionamiento a través de la constancia
en el Registro.
41
Por la razón antes expuesta se puede decir que dicho principio no rige de tal forma
en nuestro país, puesto que los derechos reales, de manera general, no adquieren
su perfeccionamiento a través de la inscripción.
Así pues, para nuestra realidad, lo que importa este principio no es otra cosa que
el hecho de que se pueda determinar el carácter constitutivo o no de la inscripción
relativa a determinados derechos.
La idea que subyace en este punto es la relativa al hecho de que la constancia
registral de una situación jurídico-real pueda ser eficaz en cuanto a la publicidad
que ella representa para los terceros.
En tal sentido se habla de una inscripción convalidante o bien de una de tipo
configuradora o conformadora, mas como ya se dijo, lo fundamental dentro de la
realidad de este principio no es más que la concreción de si el derecho civilmente
constituido puede tener trascendencia jurídica de cara al público a través de su
constancia en los medios eficaces de la publicidad: los libros.
En este punto debemos aclarar que pese a que nuestro sistema describe
evidentemente un sistema declarativo respecto de la inscripción de los derechos
reales, lo cierto es que existen algunos supuestos en que la inscripción se puede
considerar como constitutiva.
En nuestro ordenamiento jurídico uno de los ejemplos más simples de este
supuesto es el artículo 1479 C que literalmente expresa lo siguiente: “el usufructo
que ha de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare
por instrumento público inscrito.”
Igual para el caso de los efectos de la hipoteca en el artículo 3772” la hipoteca
debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el registro competente.
42
4.2. El principio de rogación
Es la expresión de la necesidad de que el procedimiento de inscripción se inicie a
instancia del interesado, es decir en los que el Registrador no puede, tomando la
iniciativa, iniciar el procedimiento aludido. Sin embargo debemos aclarar desde ya
que la idea central de este principio es el hecho de que el Registrador no pueda
iniciar por su propia voluntad el proceso de inscripción, pero que una vez iniciado,
puede realizar todos los actos necesarios tendentes al logro de la inscripción sin
que medie la voluntad o petición del interesado.
Podemos sustentar este principio con bajo lo expresado en artículo 3944 C “El
procedimiento registral se iniciará con la presentación del documento inscribible en
el Registro a solicitud del que tenga interés legítimo o por su representante
debidamente acreditado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador o
Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a
instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley
expresa."
4.3. Principio de legalidad
Su determinación está dada por el hecho de que la seguridad jurídica que se
pretende obtener con la publicación de las situaciones jurídico-reales exige,
definitivamente, que el objeto de la inscripción que son las titularidades,
debidamente constantes en un documento, por lo general únicamente en escritura
pública, contengan una apariencia de legalidad o verdad jurídicas.
Este principio nos remite a la idea de que los títulos y los derechos que acceden al
Registro deben ser verdaderos y válidos. Por tal razón, se concede al Registrador
una función, la más propia de su labor: la llamada calificación registral, que no es
otra cosa que la potestad de revisión de la legalidad de los derechos y de los
documentos que se presentan a inscripción.
43
4.4. Principio de tracto sucesivo
Como lo que el Registro procura a través de su actividad publicitaria es la
seguridad jurídica de las situaciones jurídico-reales, a través de este aspecto
registral se manifiesta espléndidamente el aforismo nemo dat quod non habet,
razón que justifica el tracto sucesivo: es necesario que el tradens sea verdadero
titular del derecho que transmite y que el accipiens haya adquirido justamente de
aquél. Dicho de otra manera, el tracto sucesivo se resume a ser el principio por el
cual en el libro del Registro, cada mutación de derechos reales se encuentra
ligada directamente a la antecedente y que a aquella sirve de base. De esta
manera se va estableciendo una base de datos de toda la cadena de titularidades
de derechos a las que ha sido sometido el Derecho real de que se trate.
4.5. Principio de prioridad Debemos tener en cuenta que dos o varios derechos reales difícilmente pueden
coexistir sobre una misma cosa en un plano de igualdad.
Los derechos deben seguir un orden de jerarquía, para eso, para ponerlos en
orden, hace falta un criterio de ordenación. Tal criterio es “prior tempore potior
jure”, el cual tratándose de derechos de igual contenido, protege siempre al primer
adquirente, y en la ordenación jerárquica de derechos reales diversos sobre cosa
ajena, significa la posibilidad de desconocer el titular de cada uno de los que se
hayan constituido con posterioridad al suyo. (LACRUZ BERDEJO, 2001)
Se evidencia aquí el hecho de que el Registro de la Propiedad nace al servicio del
principio prior tempore potior iure, que constituye la misión más importante de los
Registradores.
44
Este principio supone la idea de que se trata de algo cronológico, primero es aquel
que logra adelantar a los otros concurrentes en el tiempo, el Registro al fijar las
fechas de modo inequívoco y con toda la fuerza de la documentación pública,
resulta un valioso elemento de simplificación y preconstitución de la prueba.
No obstante lo que hasta ahora pudiera pensarse, la prioridad Registral sólo es
aplicada en un sentido muy especial: primero es quien acude ante a él, no quien
muestre título de fecha más antigua. La prioridad en inscribir es la que
proporciona, en principio, la protección registral y ello, hasta el punto de que los
asientos que en algún modo son incompatibles con el que ya consta en los libros
no tiene acceso a los libros.
Tal es, simplemente, el significado de la regla de prioridad, aplicada al Registro,
que, en definitiva, se traduce en las siguientes reglas derivadas:
Quien llega primero al Registro, obtiene la protección registral (si reúne las
debidas cualidades) con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie
llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del “tercero” llegado antes.
Un documento llegado después que otro, si es completamente incompatible con
él, no puede mientras los Tribunales no declaren la preferencia del derecho que
contiene y anulen la anterior inscripción.
En nuestra legislación se nos presenta este principio de la siguiente manera.
“Inscrito o anotado preventivamente en el registro un título traslativo de dominio de
los inmuebles, no se podrá inscribir ni anotarse ningún otro de fecha anterior, por
el cual se transmite o grave la propiedad del mismo inmueble”... (Reglamento de
Registro Público, 1904)
45
Siguiendo la misma línea, el artículo 17 del reglamento deja en manos del
registrador la responsabilidad de denegar la inscripción de otro derecho similar, tal
circunstancia se desprende cuando el artículo precitado expresa en su parte
conducente que el registrador bajo su responsabilidad, suspenderá o denegará la
inscripción de los títulos que en algún concepto sean legalmente inadmisibles en
el registro y tomando anotación preventiva, si lo pidiere el interesado. (Reglamento
de registro público , 1904)
De igual manera el artículo 24 del mismo cuerpo normativo señala, que para
determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de la misma fecha relativa
a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el registro de los
libros respectivos.
4.6. Principio de Publicidad
Dicho principio tiene un doble significado: formal y material. El principio de
publicidad formal es la apertura del Registro a todos los que quieran conocer su
contenido y manifiesten un interés digno de protección.
En el sistema registral nicaragüense, el carácter público de los Registros se
manifiesta en el hecho de que los libros se pueden manifestar, o bien, en que es
posible obtener certificaciones de las situaciones jurídico-reales.
Por su parte, la publicidad material expresa todos los efectos sustantivos que del
Registro se derivan para el titular del derecho que accede al mismo. Coincide con
el concepto de publicidad, en el que se pone de relieve, precisamente, su eficacia
en la esfera jurídica del titular registral. Su contendido puede variar de un sistema
a otro, pues ello depende del tipo de protección que en el mismo se quiera
dispensar.
46
La publicidad en su sentido material ha sido el motor que ha impulsado toda la
evolución del Derecho inmobiliario registral, dado que desde sus inicios se ha
entendido que la seguridad jurídica que se quería alcanzar, no era posible sin que
se derivara de este medio de publicidad determinados efectos sustantivos para los
que accedían al mismo.
“El registro es público y puede ser consultado por cualquier persona.” (Codigo Civil
de la República de Nicaragua, 1904 artículo 3940)
4.7. Principio de legitimación
Por virtud de este principio registral se supone que el Registro es exacto, en el
sentido de que lo que en el mismo se publica coincide con la realidad
extrarregistral. (López, 2001)
En un sistema de inscripción constitutiva este principio constituye una
consecuencia lógica de lo anterior, pues al operarse la modificación jurídico real a
través del Registro, resulta de ello que no hay más realidad que la que nace de
sus asientos.
En un sistema como el nicaragüense, como se apreciará cuando se estudie en
profundidad este aspecto, su formulación debe ser matizada.
Así, la existencia del folio real, del tracto sucesivo, del principio de legalidad hacen
que el Registro tienda a ser tendencialmente exacto; pero la doble realidad de la
que el mismo parte, la civil y la registral, determina que ello no se pueda afirmar
con términos de presunción iuris tantum, cuya principal manifestación es la
legitimación registral y sólo se afirma iuris et de iure cuando se está ante un
supuesto patológico de discordancia entre Registro y realidad, y se dan las
condiciones para la aplicación de la fe pública registral.
47
4.8. Principio de fe pública registral
Este principio es indicativo de la consecuencia más importante de la publicidad
registral. Se parte aquí de un supuesto de quiebra declarada entre la realidad
extrarregistral y la registral, que puede abocar a la pérdida del derecho cuando
alguien lo adquiere del que figura en el Registro con facultades para transmitirlo y,
después, se ve sorprendido por la reclamación de su titular. Para evitar este
resultado, y con ello la inseguridad del tráfico jurídico, en este conflicto se protege
al tercero que ha confiado en la publicidad, cuando concurren en él mismo
determinadas circunstancias, llegándose a consolidar, con ello, una adquisición a
non domino.
(Guzman Garcia, 2007) “Distinto de lo dicho que calza bien con el sistema germánico, es el de la
imposibilidad, de inspiración francesa. Por el mismo se protege al titular registral
de la disposición del bien o derecho que pudiera haber realizado su causante a
favor de otra persona. Su ámbito es más reducido que el de la fe pública, pues se
reduce al supuesto de doble disposición de un bien o derecho por un mismo titular,
protegiendo a aquel que ha accedido al Registro”.
5. LA INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA NICARAGÜENSE
“El tema de la inscripción no es del todo pacífico; los juristas nicaragüenses se han
situado en dos puntos extremos unos, que constituyen la mayoría sostienen la
teoría que da un valor declarativo al carácter de la inscripción puesto que el
registro es una institución para terceros y que en lo referido en la ley a la
inscripción obligatoria no es sino al valor de este acto en perjuicios de terceros”.
(Escobar Fornos, 1999)
48
Otros en cambio, opinan que los contratos relativos a la transmisión del dominio o
que constituyen derechos sobre bienes inmuebles, no se perfeccionan sino con la
escritura pública inscrita.
Para estos el registro es constitutivo, pues sin la inscripción no hay transmisión del
dominio ni constitución de derechos reales, ni entre las partes, ni con relación a
terceros. La doctrina de la Corte Suprema de Justicia ha sido contradictoria: en
alguna ocasión se ha inclinado a favor de la primera posición mencionada, en
otras ha adoptado posición contraria.
5.1. CARÁCTER DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Siguiendo la posición mayoritaria se hará entonces la siguiente aseveración, que
en nuestra legislación la inscripción es declarativa de dominio, con excepciones de
inscripciones constitutivas como son:
• La hipoteca.
• La permuta de inmuebles y derechos hereditarios.
• Las donaciones entre vivos de bienes raíces.
• El contrato de anticresis.
• La constitución del usufructo sobre bienes inmuebles por actos entre vivos
o por testamento. (Escobar Fornos, 1999)
5.2. INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA RESPECTO A LA HIPOTECA
El carácter constitutivo de la inscripción resulta claro en la referencia del artículo
3772 C. donde señala “La hipoteca debe constituirse por escritura pública e
inscribirse en el competente Registro”. Aquí nos queda claro que la hipoteca
queda válidamente constituida y eficazmente establecida al inscribirse en el
Registro.
49
Algunos autores insisten que de acuerdo con el artículo 3816 C. la inscripción es
declarativa, según el cual la constitución de la hipoteca no perjudica a terceros,
sino cuando se ha hecho pública por su inscripción, pero esta contraposición que
existe entre los artículos 3772 y 3816 C. se esclarece con el artículo 1691 Pr.
donde señala que “no serán ejecutivas las escrituras de donación si no desde
que fue notificado el donante de la aceptación, ni las hipotecas para perseguir los
bienes hipotecados sin la inscripción respectiva...”.
El acto jurídico como suma de declaraciones de voluntad, surge ya antes de la
hipoteca, pero el efecto jurídico de ese acto no se produce hasta obtener la
inscripción.
5.3. INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA RESPECTO A LA PERMUTA
El articulo 2749 C. señala que la permuta se reporta perfecta por el mero
consentimiento, no así en el caso que una de las cosas que se cambian o ambas
sean bienes raíces, o derecho de sucesiones hereditarias en cuyo caso para la
perfección del contrato ante la ley será necesario escritura pública debidamente
inscrita en el Registro de la Propiedad. Podemos observar aquí que la inscripción
es un requisito legal para la existencia de este derecho, cuando se habla de
bienes raíces u otros, sin el cual no se perfecciona el negocio jurídico, ya que no
queda constituido el derecho hasta el momento de la inscripción.
5.4. INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA CON RESPECTO A LAS DONACIONES
El artículo 2768 C señala que “No valdrá la donación entre vivos de cualquier
especie de bienes raíces sino es otorgada por escritura pública debidamente
inscrita”. Reafirmando esto, en el artículo 2774 C. se señala que serán nulas estas
donaciones, si le faltare alguno de los mencionados requisitos pues, es claro que
es necesaria la inscripción para que el negocio jurídico sea perfeccionado.
50
De esta misma manera sucede en la anticresis como lo establece el artículo 3900
C y el usufructo en el artículo 1479 C.
6. CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES DEL SISTEMA REGISTRAL NICARAGÜENSE
En el derecho nicaragüense, la transmisión, constitución, etc., de los derechos
reales por negocio jurídico, ocurre en principio, a través del simple consentimiento
emitido por las partes, sin necesidad de llevar al registro el documento en que
consta tal negocio jurídico. Por tal razón, se puede tener como regla general que
la inscripción es meramente declarativa, la excepción, para los supuestos
legalmente establecida la constitutiva.
Además debe tenerse en cuenta que la toma de razón de los cambios reales es,
en principio facultativa, voluntaria. (Escobar Fornos, 1999)
(Guzman Garcia, 2007) “Nuestra legislación inmobiliaria habla de forma indistinta de la inscripción de
fincas o de bienes inmuebles, de títulos, de derechos o de inscripción de actos o
contratos. En puridad, el registro de la propiedad es un registro de títulos en el
sentido material o sustantivo, es decir, en sentido de fuente de donde nace, o por
la que se modifica o se extingue la situación jurídico-real, así como un testamento,
un contrato o una sentencia.”
Se debe recordar que al encontrarnos ante el Dominio, estamos frente al más
perfecto e ilimitado derecho que se pueda ostentar sobre una cosa, no se puede
obviar que si en el registro de la propiedad inmueble, no sólo se inscribe el
dominio de los bienes inmuebles, sino también los demás derechos reales sobre
estos, por tanto es también menester hablar de la inscripción de los demás
51
derechos reales limitado, como lo son en nuestra legislación el usufructo, el uso, la
habitación, las servidumbres, hipotecas, propiedad horizontal, posesión, anticresis,
enfiteusis y los derechos reales discutidos, como el arrendamiento, derecho legal
de retención y el tanteo y el retracto y la promesa de venta.
El sistema registral nicaragüense se caracteriza, a partir de lo antes expuesto, por
ser:
• Registro de documentos, puesto que ante el funcionario encargado de dicha
oficina se presentan documentos que expresan las titularidades reales que han
sido creadas fuera de dicha oficina.
• De inscripción, puesto que el documento presentado no pasa a formar parte
de los libros, sino que es devuelto, previa toma de razón de su contenido en el
asiento pertinente, con la debida consignación de los datos de su inscripción.
• De folio real, puesto que a cada finca inscrita le corresponde uno o varios
folios a efectos de que todas las mutaciones jurídico reales que pueda sufrir, sean
anotadas a la manera de un historial. Es el sistema que permite conocer,
consultando ese único folio, la entera situación de la finca según el Registro.
7. DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
Con lo referido a la inscripción todas las inscripciones (inscripción anotación
preventiva, notas marginales y cancelaciones) todas deberán llevar los siguientes
requisitos
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• La naturaleza, situación, cabida, linderos, nombre y número, si constaren
del inmueble objeto de la inscripción o la cual afecte el derecho que deba
inscribirse.
• La naturaleza, extensión y condiciones y cargas del derecho sobre el cual
se constituya el que, sea objeto de la inscripción.
• La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.
• Nombre apellido y generales o la denominación de la sociedad, corporación
o persona jurídica a cuyo favor se haga la inscripción y los de aquella que
transfiera o constituya el derecho que ha de inscribirse.
• Nombre y residencia del tribunal, juez, cartulario o funcionario que autorice
el título que se ha de inscribir.
• La hora, fecha y presentación del título en el registro.
8. INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En esta línea argumental resulta trascendental el contenido del artículo 3951 C,
que señala como susceptible de inscripción, los títulos de dominio sobre
inmuebles y los títulos en que se constituyan, reconozcan modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, anticresis y
cualquier otro derecho real distinto de la hipoteca.
8.1. DERECHOS Y SITUACIONES SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN
Consecuentemente, se puede afirmar que nuestra legislación contempla la
posibilidad de inscripción de los derechos reales típicos y de los atípicos, sin
establecer los requisitos exigibles para la creación de estos últimos por los
particulares.
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8.2. DERECHOS PERSONALES NO INSCRIBIBLES E INSCRIBIBLES
Por manera general, se puede sostener que nuestro sistema registral se
fundamenta en la distinción entre derechos reales y derecho de obligación, y niega
como principio general el acceso al Registro de estos últimos, sin perjuicio de que
pueda asegurarse con garantía real su cumplimiento, lo cual sí será materia de
inscripción, o bien de toma de anotación preventiva cuando proceda, como sucede
por ejemplo, en el caso del embargo de un inmueble para lograr la satisfacción
forzosa de una deuda de dinero. Estas son las únicas formas -anotación
preventiva o garantía real- en que el derecho personal entra en los libros
registrales aunque sin cambiar su naturaleza.
Como excepción a lo antes mencionado puede citarse, el arrendamiento de bienes
inmuebles según lo prescrito en el artículo 3951 in fine.
8.3. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTAN A LA PERSONA RESPECTO DE LA TITULARIDAD DE DERECHOS REALES
Al este respecto se puede analizar el contenido del artículo 3962 C, el cual
enumera hasta diez situaciones en que se presenta el supuesto en estudio:
A. Las ejecutorias y documentos en virtud de los cuales resulte modificada la
capacidad civil de las personas.
B. La sentencia que declare la ausencia o presunción de muerte.
C. La insolvencia o quiebra.
D. La aceptación del albacea.
E. La constitución de persona moral y su representación.
F. La declaración de heredero.
G. Las capitulaciones matrimoniales tanto en su constitución como en su
modificación.
H. Las sentencias de divorcio.
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Básicamente, la utilidad de estas anotaciones estriba en la ayuda al registrador a
la hora de calificar un documento relativo a las fincas o derechos reales inscritos a
favor de la persona a que afecten en cuanto a si ha de tener o no acceso al
Registro, pues uno de los puntos que ha de juzgar es precisamente la capacidad
de las partes para otorgarlo, de lo que resultaría su cierre para los que provengan
de la persona incapacitada y no de sus representantes legales y órganos que
puedan obrar sobre sus bienes.
55
CAPÍTULO III
LEY GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS (LEY 698) En este capítulo se hará una descripción a manera explicativa de lo contenido en
la nueva ley general de registros que entró en vigencia el pasado 17 de junio, se
abordará lo regulado en la misma relativo al tema de la inscripción inmobiliaria.
1. PRINCIPIOS REGISTRALES ADOPTADOS
(Ley general de registros público 698, 2009) En el título tercero, capítulo I, el artículo
30, establece los principios registrales siguientes:
• Inscripción.
• Legalidad.
• Rogación.
• Prioridad.
• Especialidad o determinación.
• Tracto sucesivo.
• Legitimación.
• Fe pública registral y
• Publicidad.
Se realiza el reconocimiento de nueve principios que adoptan los registros
públicos adscritos al SINARED, contando así con un nuevo elemento como lo es
56
el principio de especialización o determinación. Recordando de manera breve lo
que hace al principio de especialización, dado a que se abordó este de manera
más amplia en los capítulos uno y dos, se puede expresar los siguientes.
1.1. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIZACIÓN
(Roca Sastre, 1968)Afirma que este principio es expresión que denota un criterio
singularizador, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala "en sentido
lato, el principio de especialidad busca la determinación exacta de los Derechos
Reales inscribibles y la organización del Registro Sobre la base de la unidad
registral finca”.
La definición clara y precisa de todos y cada uno de los principios inmobiliario
registrales que adopta el sistema nacional del registro, es un avance de relevante
importancia en nuestro ordenamiento jurídico, dado que da mayor claridad y
fortaleza a los principios que adopta nuestro sistema registral, se debe que
anteriormente, la regulación en el código civil no establecía los principios de
manera expresa, más bien de forma implícita se encontraban algunas
características de algunos de los principios inmobiliario registrales adoptadas en la
normativa registral.
2. DEL CARÁCTER DE LA INSCRIPCIÓN
En cuanto al carácter de la inscripción la ley general de registros, expresa casi de
manera idéntica al Arto.3936cc el siguiente enunciado:
(Ley general de registros público 698, 2009)
“Artículo 82: Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces, lo mismo
que el de naves, por la inscripción del título en el registro de la propiedad.
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De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de herencia,
usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, hipoteca, anticresis y demás
derechos constituidos sobre inmuebles.
La tradición de las minas se efectuara también por la inscripción en el registro,
conforme los requisitos que exige la ley de la materia.
Las concesiones de obras públicas, las asignaciones de uso que el Estado hace a
sus instituciones y a los particulares y las que se otorguen de conformidad con la
ley 690. “ley para el desarrollo de las zonas costeras”, deben inscribirse como
derechos reales en el registro de la propiedad”
En la misma manera el artículo 3936 (Codigo Civil de la República de Nicaragua,
1904) dice lo siguiente:
“Se efectuara la tradición del dominio de lo bienes raíces, lo mismo que el de las
naves, por inscripción del título en el registro de la propiedad.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de herencia,
usufructo, usos, habitación, servidumbres activas, hipoteca, anticresis, y demás
derechos reales constituidos sobre inmuebles.
La tradición de las minas se efectuara también por la inscripción en el registro, a
más de los requisitos que exige el código en la materia.
Los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvías y demás obras
públicas de igual índole, deben inscribirse asimismo en el registro de la propiedad
como derechos reales.”
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(DIEZ PICAZO, 1996) Señala que hay diferentes maneras de concebir a la tradición,
se presentan a continuación estas maneras para así poder tener una mejor noción
de lo antes mencionado sobre la tradición del dominio:
• Como un mecanismo jurídico adquisitivo del dominio y constitutivo de los
derechos reales y
• Como un simple traspaso posesorio.
La primera línea otorga un carácter importantísimo a la traditio pues es el acto
constitutivo del dominio, de forma tal, que el adquirente del dominio no podrá
reputarse como tal hasta que le sea entregada la cosa, se podría decir que la
tradición entrega más que la cosa, entrega en definitiva, el derecho sobre el bien.
La segunda línea de pensamiento establece que la traditio únicamente consiste en
la entrega de la posesión, no tiene consecuencias en la adquisición de los
derechos, es un acto meramente material y una simple consecuencia de una
transmisión de derechos hecha previamente.
(DIEZ PICAZO, 1996)
Señala entonces, tres maneras de configurar la tradición.
a) La tradición como un modo de adquirir el dominio o de adquirir y transmitir
los derechos reales. Es un modo que obviamente consiste en la entrega de la
posesión, pero esta entrega de la posesión no es la esencia de la traditio, es
meramente un mecanismo instrumental, pues la esencia de la traditio es la
adquisición y transmisión del dominio, siendo elementos esenciales para la
existencia de la traditio que el transmitente (tradens) sea el propietario y que el
adquirente llegue efectivamente a adquirir.
b) La traditio como una entrega o transmisión de la posesión jurídica realizada
con una estricta finalidad traslativa o con ánimo de transmitir la propiedad o el
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derecho real. El mencionado autor señala que en esta manera de traditio existen
dos elementos, uno el corporal que es la transferencia de la posesión y otro, el
espiritual que es el acuerdo de ambas partes sobre el traspaso del derecho.
La diferencia con la primera concepción es la efectiva transmisión del derecho, en
esta concepción no es necesario que se transmita el derecho para que pueda
existir la traditio, si bien la entrega del bien ha de ser hecha con el ánimo de
transmitir el derecho, para que exista la traditio basta con la entrega de la
posesión, por lo tanto, el cumplimiento o no de la finalidad traslativa (el ánimo o
elemento corporal) es algo que no pertenece al fenómeno de la traditio.
c) Por último, la traditio se desvincula de la transmisión de los derechos y se
coloca casi exclusivamente en materia de la posesión. Esta tercera postura define
a la traditio como un modo derivativo de adquisición de la posesión (no derecho),
producida con la intervención del anterior poseedor (no necesariamente el titular
del derecho). Es entonces, una entrega de la posesión con completa
independencia de los efectos jurídicos o de las funciones que pueda cumplir.
Si por más de un siglo se ha mantenido el criterio de que nuestra legislación es
declarativa del dominio, es porque al momento de referirse a la tradición, el
legislador no se refería a la entrega material del bien sino a la entrega del dominio
sobre bien, para lograr entonces la perfección del derecho, derecho creado de
previo mas no inscrito, sino posteriormente al nacimiento del mismo.
El doctor Jairo Guzmán; (Guzman García, 2010), dice:
“Nuestro sistema de tipo francés, todos los contratos hacen nacer una obligación,
porque son fuente de las obligaciones, en el caso de la compraventa de un
inmueble lo que hace nacer es la obligación de dar una cosa.”
Puede entenderse entonces según lo arriba descrito por el Dr. Guzmán, que en
vista de que en el registro de la propiedad se inscriben derechos reales, y en los
60
contratos donde se transfieran derechos reales, a lo que dan nacimiento es a
derechos de índole personal; la tradición del Dominio (entendiendo el dominio
como el más perfecto derecho que se puede tener sobre los bienes) se adquiere
mediante la inscripción de este derecho real en el registro público, que previo a la
inscripción sólo surte derechos de índole personal, en el registro público
competente, salvo en los casos que la ley establezca lo contrario.
Recordando lo expresado en el Capítulo I, según el cual uno de los elementos
propios y determinantes de los derechos reales, es la oponibilidad de los mismos
ante terceros, está entonces claro que los derechos reales sólo pueden ser
perfectos si están debidamente inscritos.
Esto no quiere decir que se trate de una inscripción constitutiva, pues lo cierto es
que la inscripción constitutiva implica una dinámica jurídica mucho más compleja,
se refiere a la ausencia de derechos previos a la inscripción, en cambio, si en el
registro se inscriben derechos reales, estamos hablando de derechos adquiridos
de previo.
2.1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
Los efectos de la inscripción nacen con la razón de la misma en el registro público
de la propiedad, una vez inscrito o anotado preventivamente cualquier título
traslativo o declarativo del dominio sobre los inmuebles u otros derechos reales
constituidos en el mismo título, no podrán inscribirse o anotarse ningún otro título
de igual o anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo derecho real.
“Únicamente perjudican a terceros aquellas cargas, gravámenes y demás
derechos reales limitados del dominio (usufructo, uso, habitación, servidumbres
etc.) si están debidamente inscritos. En consecuencia, no tendrán valor alguno y
61
deberán cancelarse de oficio las menciones de derechos reales susceptibles de
inscripción especial” artículo 89. (Ley general de registros público 698, 2009)
Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos, no perjudican a terceros,
sino desde la fecha de su presentación en el Registro. Se consideran como
terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la
inscripción.
Y es que como bien se dice, los efectos de la inscripción no son más que el
perfeccionamiento de los derechos, la publicidad, el conocimiento, la titularidad de
ellos reconocida y oponible frente a terceros, el perfeccionamiento del derecho
real, que sin la inscripción no tendría más efectos que los derechos personales
que puedan surgir de una obligación.
2.2. CONSTITUCIÓN DE DERECHOS
Art. 46 Constitución de Derechos. (Ley general de registros público 698, 2009)
“Únicamente pueden constituirse derechos por quien tenga inscrito su derecho en
el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento.”
Para lograr un mejor entendimiento del artículo que antecede, es menester
analizar el diario debate de los honorables diputados de la asamblea nacional para
la aprobación de esta ley, los cuales expresaron que la mejor manera de entender
este artículo es que sólo puede constituir derechos a favor de terceros, aquel que
tenga inscrito su derecho en el registro. El espíritu de este artículo es la aplicación
del principio del tracto sucesivo, según el cual, para que pueda constituirse un
derecho, debe ser hecho por la persona que tenga inscrito previamente su
derecho en el Registro y que aparezca como titular del mismo.
62
También debe tenerse en cuenta que anteriormente nuestra ley ya nos proponía
un articulo similar.
Arto. 3945. (Codigo Civil de la República de Nicaragua, 1904)
“pueden constituirse derechos reales sobre un bien inmueble por quien tenga
inscrito su derecho en el registro o por quien adquiera en el mismo instrumento.”
3. DE LOS ACTOS Y DERECHOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
(Codigo Civil de la República de Nicaragua)
Establece que en el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o
cancelarán:
• Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y
declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como
cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en
derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;
• Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no
inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil; y
• Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta, deberán
inscribirse como anotaciones preventivas para cenar el tráfico jurídico de la finca
respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato.
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• La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas
de igual índole, así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán en
el Registro Público y en cualquier otra institución que determine la Ley.
3.1. SUJETOS QUE PUEDEN PEDIR LA INSCRIPCIÓN (Ley general de registros público 698, 2009)
“El procedimiento de inscripción iniciará con el asiento de presentación del
documento que contenga la constitución, modificación o extinción de derechos
reales, por parte de quien tenga legítimo interés de que se practique la inscripción.
Se entenderá que está legitimado y tiene interés legítimo, el transmitente del
derecho, el adquirente del derecho o sus representantes legales debidamente
acreditados según la ley y que conste que tienen facultad para solicitar la
inscripción…” Este artículo está cerrando la posibilidad de que cualquier interesado (simple
gestor sin representación legal) pueda solicitar la inscripción de los documentos,
antes de la entrada en vigencia de la ley, el artículo 3944 C permitía que la
solicitud de inscripción la solicitara quien tuviese interés en asegurar el derecho y
así se había venido cumpliendo.
3.2. LOS TÍTULOS REFERENTES AL MERO O SIMPLE HECHO DE POSEER
(Ley general de registros público 698, 2009)
La ley 698 establece que no serán inscribibles y no tienen acceso al Registro, los
títulos referentes al mero o simple hecho de poseer.
Hay que recordar que en el registro de la propiedad se inscriben derechos de
dominio sobre un bien y demás derechos reales, si bien la posesión hay quienes lo
consideran un derecho real, nuestro legislador parece reconocerlo en aras a su
64
entrada al registro como un mero hecho y como tal su entrada en el registro es
inexistente.
3.3. DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Se deberán anotar preventivamente según la ley 689 todos aquellos títulos o
documentos en que se afecte un bien o un derecho inscrito, éste deberá ser
anotado preventivamente en él, a efectos de dar aviso a terceros.
Son susceptibles de anotarse preventivamente:
• El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real;
• Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro,
durará lo que persista el juicio y sólo se cancelará por oficio del Juez o Tribunal
que este conociendo del caso;
• El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de bienes
inscritos. Esta inscripción durará treinta días, y si dentro de este término no se
presenta el embargo hecho para su inscripción, queda cancelada sin necesidad de
declaratoria ni de asiento;
• El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces
inscritos del deudor;
• El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces
del procesado en la vía civil o penal;
• La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma
que deba exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las
sentencias;
• El decreto judicial que conforme al artículo 1426 Pr. declare procedente la
retención de bienes inmuebles;
• Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes al legatario
y acreedores del causante;
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• El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al causante que
demanden los acreedores hereditarios y testamentarios;
• Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas
subsanables. Esta inscripción dura seis meses y quedará de derecho cancelada si
dentro de este término no se subsana el defecto;
• Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas o derechos
reales recaídas sobre las mismas; y
• Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para
asegurar sus resultas.
Las anotaciones preventivas antes referidas, tendrán un plazo de duración de dos
años a contar desde la fecha de la práctica del asiento, sin perjuicio de los plazos
especiales establecidos en la Ley en ciertos casos.
Las anotaciones preventivas por defectos en el título, según lo establecido en la
Ley tendrán una duración de seis meses a contar desde su extensión, siempre y
cuando esta sea solicitada dentro de la vigencia del asiento de presentación.
Los bienes inmuebles o derechos reales sobre los cuales se hubiere practicado
una anotación preventiva, podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio del
derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.
En los asientos de anotaciones preventivas también se aplica el principio de
prioridad, así, quien pudiendo pedir la anotación preventiva de su derecho dejare
de hacerlo, no podrá después anotarlo o inscribirlo a su favor, en perjuicio de
tercero que haya inscrito el mismo derecho por haberlo adquirido de persona que
según el Registro tenía facultades para transmitirlo.
Las anotaciones preventivas o provisionales, tienen un aspecto hasta cierto punto
interesante y el plazo, que si bien las anotaciones en nuestra legislación anterior
66
tomaban un curso muy similar, la ley 698 viene a darles limites de plazo de dos
años de vigencia.
En cuanto a la extinción de las anotaciones: “Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por
su conversión en inscripción definitiva. Transcurrido el término establecido, las
anotaciones preventivas caducarán automáticamente, siendo canceladas a
instancia de parte o de oficio por el Registrador o Registradora. Se entenderá
solicitada la cancelación, cuando se solicite la práctica de cualquier asiento” (Ley
general de registros público 698, 2009)
Es importante señalar que lo arriba citado es una verdadera excepción al principio
de rogación establecido en el artículo 32 de la misma ley.
3.4. LAS HIPOTECAS (Ley general de registros público 698, 2009), Establece en cuanto a las hipotecas a
partir del artículo 89:
“En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se constituya,
modifique o extinga algún derecho de Hipoteca y las cédulas hipotecarias”
Para que las hipotecas queden válidamente establecidas, se necesita la
inscripción del título en el Registro Público, en cuya virtud se constituyan.
Todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o anular la eficacia
de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la
novación del contrato primitivo, la transacción, la renuncia de la deuda no surtirá
efectos contra terceros, si no se hace constar en el Registro por medio de una
inscripción nueva o de una cancelación total o parcial según los casos.
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Se debe recordar que ya en el capítulo anterior se abordó temática de la
inscripción constitutiva respecto a la hipoteca, no se ahondará más en la
discusión, sólo se trae a colación el artículo 3772 C, el cual señala que la hipoteca
debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el registro competente;
básicamente la ley 698, sigue la misma corriente, sólo que esta última le reconoce
expresamente ese valor constitutivo.
3.5. INSCRIPCIÓN DE CÉDULAS HIPOTECARIAS
En cuanto a las cédulas hipotecarias, para que puedan inscribirse será necesario
que la garantía se constituya con rango de primera hipoteca sobre el pleno
dominio de la totalidad de la finca.
Conforme a lo establecido en esta Ley, solamente podrá constituirse hipoteca
de cédula sobre bienes inmuebles que no estén gravados. En el caso que
estuvieren gravados con otra u otras hipotecas o estuviesen afectos a prohibición
de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de
procederse a la cancelación de unos y otros o a su proposición a la hipoteca que
se constituye.
Las anteriores disposiciones sobre las cédulas hipotecarias son sin perjuicio de
otras formas de cédulas hipotecarias que se establezcan o puedan establecer
otras normas jurídicas.
Las cédulas hipotecarias planteadas en nuestro Código Civil en los artículos 3884
y siguientes, tienen un tratamiento muy similar al establecido en la ley 698.
Luego del análisis de la legislación inmobiliaria registral nicaragüense antes de la
entrada en vigencia de la ley 698, seguido de este análisis de la misma Ley, la cual
entró en vigencia el pasado 17 de junio del año 2010, se presenta un breve análisis
68
comparativo de ambas, en lo referido a los artículos de interés de este estudio
como lo es la inscripción inmobiliaria.
Legislación antes de la Ley 698. (Código Civil y Reglamento del
Registro Público)
Ley 698 (Entre en vigencia a partir del
diecisiete de julio del 2010)
Principios registrales
Los cuerpos normativos no
nominaban específicamente los
principios, pero según las
características de los mismos,
podemos señalar que se reconocían
los principios de: Inscripción,
legitimación, legalidad, publicidad,
tracto sucesivo, prioridad publicidad y
rogación.
Establece expresamente 9 principios
adoptados y nos hace referencia directa
a la interpretación de cada uno estos.
Además de los ya reconocidos por la
legislación anterior, la ley menciona el
principio de especialidad o determinación
Carácter de la inscripción
La inscripción en el Registro Público
no perfecciona los derechos
adquiridos previamente, y aunque no
se menciona explícitamente, el
carácter de la inscripción es
declarativo.
La Ley dedica un artículo a explicar el
carácter de la inscripción, el cual es de
forma similar a la establecida en la
legislación anterior, y así lo confirma el
resto de artículos.
Títulos objeto de inscripción
El artículo 3951 C dispone la lista de
los títulos susceptibles de inscripción,
los cuales corresponden a los
derechos reales clásicos y limitados
que históricamente se han
reconocido. Por su parte, el
reglamento del registro Público, en su
artículo 4 establecía que se podían
inscribir incluso los documentos
privados.
El artículo 73 de la Ley presenta una lista
de derechos reales más amplia, no se
limita a los derechos clásicos, sino que
se ajusta a los nuevos tipos de
condominio y multipropiedad que están
tomando relevancia en el mercado
inmobiliario.
69
Títulos no inscribibles
El código civil no señala
expresamente qué títulos no son
inscribibles, en este caso, habrá de
partir si es título es o no de los que se
pueden inscribir.
La Ley dispone que no serán inscribibles
los títulos referidos al mero o simple
hecho de poseer.
La hipoteca El código civil permite la inscripción
de la hipoteca, y nos dice que esta ha
de realizarse en escritura pública e
inscribirse, para posteriormente
referirse a su acto de inscripción
como el acto constitutivo de la
hipoteca.
La Ley, especifica que para que las
hipotecas queden válidamente
establecidas, deben de inscribirse, por lo
que la inscripción en el caso de la
hipoteca tiene el carácter constitutivo.
Las cédulas hipotecaria
Las cédulas hipotecarias están
reconocidas en el código civil y tienen
su regulación en el Reglamento del
Registro público.
La Ley señala con claridad los requisitos
y la forma en que se deben de constituir
las cédulas hipotecarias a fin de que
sean susceptibles de inscripción.
Las anotaciones preventivas
El reglamento establece una lista
(bastante extensa) de las situaciones
susceptibles de ser anotadas
preventivamente, así mismo,
establece los requisitos que debe
contener cada documento que
pretenda cancelar cada una de esas
anotaciones preventivas.
La Ley presenta una lista (igual de
extensa) de las posibles anotaciones
preventivas, con la novedad que
establece como plazo general de validez
de las anotaciones preventivas dos años,
aunque, de forma específica, dé plazos
especiales a algunos tipos de
anotaciones preventivas.
Cancelaciones
Las cancelaciones tienen un
procedimiento bastante estricto, se
establece todo un sistema formal para
que el interesado pueda solicitar la
cancelación de un asiento.
El régimen de cancelaciones se
flexibiliza, por una parte, se establece la
oficiosidad de la cancelación, así que no
sólo el interesado la puede pedir; por
otra parte, se establecen plazos de
cancelación automática para varios
asientos, sean estos de anotaciones
preventivas e inclusive de hipotecas.
70
Quienes puede solicitar la
inscripción
El Código civil y el Reglamento del
Registro Público establecían la
posibilidad de que la inscripción
pudiese ser solicitada efectivamente
por cualquier interesado, esto era,
que cualquier persona, con relación
directa o no en el negocio jurídico
cuya inscripción se solicita, o
cualquier simple gestor pudiera hacer
la solicitud.
En el artículo 81 se establece que
únicamente puede solicitar la inscripción
quien tenga interés legítimo, y explica
que tiene únicamente interés legítimo el
enajenante o adquirente del título a
inscribirse o sus representantes
debidamente acreditados, es decir, con
su respectivo Poder. La solicitud de
inscripción se vuelve más rígida.
71
CAPÍTULO IV PERSPECTIVA DE LA APLICACIÓN DE LA LEY 689 EN NICARAGUA
En este capítulo se realiza, luego del estudio previo de la trasformación de la
legislación inmobiliaria registral vigente hasta hace poco tiempo y los cambios
adquiridos en la misma, como consecuencia de la entrada en vigencia de la ley
698, un análisis de las derivaciones de la misma en nuestra realidad registral.
1. AFECTACIONES REALES POR LA NO INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO 1.1. FACULTADES DE LOS DERECHOS REALES CONDICIONADAS A LA
INSCRIPCIÓN
La idea de que las facultades que otorgan los derechos reales (y cuya
especialidad sirve de elemento identificador de los derechos reales) estén
condicionadas al acto de la inscripción supone, que mientras no se haya efectuado
la inscripción del derecho, no se podrá ejercer en menor o mayor medida, una o
varias de las facultades del derecho real, sometiendo así el perfeccionamiento del
derecho al momento de la inscripción.
Recordemos que la doctrina reconoce cinco facultades al derecho real:
• Facultad de realización directa del interés.
• Facultad de exclusión.
• Facultad de oposición de la titularidad registral.
72
• Facultad de persecución y por último.
• La facultad de disposición.
Estas facultades se encuentran todas comprendidas dentro del derecho de
dominio, que es el derecho real más completo y perfecto. En la medida en que el
derecho real de dominio carezca de una de estas facultades se trataría de un
dominio imperfecto; o más bien de la ausencia de uno de los elementos esenciales
característicos de los derechos reales como lo es la “oponibilidad ante terceros”.
Imaginemos que A vende un inmueble a B, ambos acuden ante un notario, se
realiza una escritura de compraventa, pero B no la inscribe en el registro
competente.
Tenemos que reconocer que hay un acuerdo entre las partes, pero lo que hace
nacer esto es un derecho más bien de índole personal, una obligación; hay que
recordar que las obligaciones de dar significan transferir el dominio o la propiedad
y esa obligación sólo la tiene quien es el dueño de la cosa.
La obligación de entregar, por el contrario no trasfiere dominio, por tanto puede
contraerla quien no es dueño de ella ya que se refiere a traspasar la mera
tenencia de una mano a otra.
Este es un problema bastante común en nuestro país, ya que las personas por
ignorancia de la ley, falta de asesoramiento o falta de dinero dado a los altos
aranceles de las inscripciones, no producen entonces el nacimiento de su
transferencia de dominio, o de su modificación a otro derecho real, no
perfeccionan su derecho, quedándose así con un derecho personal, y dando pauta
a supuestos como el de doble venta.
73
Se puede decir entonces que las facultades que otorgan los derechos reales, se
constituyen y tienen su origen en el momento de perfeccionamiento del negocio
jurídico traslaticio del dominio, y es en el momento en que se quiere su tutela
jurisdiccional, y de forma general la tutela de cualquier derecho real susceptible de
inscripción, que su eficacia se ve limitada por la concurrencia de dos fenómenos
distintos, uno de carácter registral y el otro de carácter procesal, por una parte,
limita el ejercicio de los derechos dejándonos únicamente capacitados para ejercer
acciones personales, y por otra parte, se crea un requisito que deben de cumplir
los títulos sobre derechos reales, no para su disfrute, sino al momento de
pretender la tutela jurisdiccional de los mismos.
1.2. AFECTACIONES A LOS TITULARES CON DOMINIO NO INSCRITO ANTES DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY 689
Partimos de la premisa que los derechos reales se encuentran protegidos, en
menor o mayor grado, por su inscripción en el Registro Público competente, y que
su no inscripción conlleva a la ausencia de determinadas facultades propias del
mismo derecho real, que la publicidad registral les pueda otorgar.
Como todo proceso de transformación normativa, existe en la realidad
nicaragüense un sinnúmero de propietarios que han adquirido debidamente sus
derechos pero que aún, por cualquier razón, no han acudido al Registro Público a
inscribir sus derechos. Estos titulares reales estarán sometidos a una nueva
legislación y por ende, a una nueva forma de la protección de esos derechos.
En Nicaragua rige el principio de irretroactividad de la ley:
“La ley sólo puede disponer para lo futuro y no tendrá jamás efecto retroactivo.
Sin embargo, las leyes que se limiten a declarar el sentido de otras leyes, se
entenderán incorporadas en éstas; pero no afectarán en manera alguna los efec-
74
tos de las sentencias judiciales ejecutoriadas en el tiempo intermedio”.(Codigo Civil
de la República de Nicaragua, 1904)
Por lo tanto no puede considerarse que uno o todos de los derechos que los
titulares hubiesen adquirido previo a la entrada en vigencia de la ley 698, vayan a
sufrir un menoscabo en su disfrute o calidad de derecho. Sin embargo, existe el
riesgo de que la nueva ley cree requisitos (formales o materiales) adicionales a los
establecidos en la legislación anterior.
Para que la transmisión jurídico-real pueda ser admitida en el Registro Público
para efectuar su transmisión, El artículo 33 de la Ley General de Registros
Públicos establece que “para ser susceptibles de inscripción, cada documento
debe cumplir los requisitos formales y de admisión que establezcan las leyes que
regulen su creación y los requisitos establecidos en la Ley 698”.
Por una parte, traslada el establecimiento de formación de cada documento a las
leyes que regulan su creación, las cuales, de forma general, no sufrieron reformas
en lo relativo a los requisitos para otorgar los distintos títulos, sean estos
notariales, legales o judiciales.
En cuanto a los requisitos particulares establecidos en la ley, estos están
implícitos en los criterios de calificación que usará el Registrador para valorar el
documento y admitir o denegar su inscripción; estos criterios de calificación se
encuentran establecidos en el artículo 36 de la Ley y no presentan ningún requisito
adicional a los establecidos para los mismos documentos en la legislación anterior.
Otro aspecto en el cual se podría ver afectado el dominio de los titulares que no
hayan inscrito sus derechos es al momento de pretender obtener la protección
jurisdiccional de sus derechos.
75
Antes de la entrada en vigencia de la ley 698, no existía una norma que prohibiera
a los jueces y tribunales la admisión de documentos susceptibles de inscripción,
que aún no hayan sido inscritos, para ser considerados como pruebas
documentales.
En apariencia, la ley crea una disminución de la aptitud probatoria de los títulos
reales cuando no han sido inscritos, sin embargo, dicha afirmación es equívoca
pues no se está disminuyendo el valor del documento ya existente, sino que se
adiciona un requisito más, no para la perfección del documento, sino para
incorporarse plenamente en el ámbito procesal.
Cabe descifrar que, aunque antes de la entrada en vigencia de la Ley 698 se
podía reclamar en base a los documentos no inscritos, los terceros aún podían
amparase en la figura del tercero registral, es decir, no obtenían su protección por
una disposición de carácter procesal, pero siempre mantenían su protección de
carácter registral.
Así también, en los procesos en estado de litis pendencia, en los que se haya
admitido un documento sin haber sido inscrito, se mantendrá su valor aun cuando
entró en vigencia la Ley 698, pues, por el principio de irretroactividad de la ley, no
se puede modificar el proceso (y por ende sus requisitos) judicial iniciado bajo otra
normativa.
2. DE LA POSESIÓN PREVIA A LA INSCRIPCIÓN
En Nicaragua hablar de la posesión previa a la inscripción, es una de las
modalidades más comunes, observables en nuestra realidad inmobiliaria registral;
pues nos encontrarnos precisamente ante un sistema que le da carácter
meramente declarativo a la inscripción y no constitutivo, estamos entonces
76
hablando la mayor parte del tiempo de derechos ya adquiridos previo al acto de
inscripción realizado ante la entidad encargada del mismo (registro público), la
cual cumple únicamente en la mayoría de los casos la constatación de los mismos
derechos ya adquiridos de previo, para dotarlos de certeza jurídica y demás
facultades que vienen a perfeccionar esa posesión para convertirla en Dominio,
que como ya sabemos es el más amplio derecho real que se puede atentar sobre
las cosas.
Con lo anteriormente expuesto no se trata de decir que en el registro se inscriben
títulos de posesión, no se puede perder la perspectiva, se trata más bien de
entender el derecho de posesión como la aprehensión física, más como un hecho
en vez de un derecho, por tanto hablamos de dar seguridad jurídica a un acto ya
perfeccionado de previo entre particulares, dejando siempre abierta la posibilidad
de posesión previa, pero que por su característica de acuerdo entre particulares,
no se desarrolla como un derecho real.
3. EFECTOS Y DERECHOS QUE OTORGA EL TÍTULO DE DOMINIO NO
INSCRITO Conceptualizando el derecho real siguiendo la posición de la teoría ecléctica,
concordamos en decir que los derechos reales, son los que reconocen a su titular
la disposición inmediata sobre una cosa, se afirma también que mas allá de la
simple facultad de disponer sobre un bien, esta teoría también abarca la parte del
ejercicio y la validez del mismo ante terceros.
Y es que se debe pensar en que la simple transferencia de un bien a manera
contractual (un acuerdo entre las parte en escritura pública), no se refiere a un
derecho de dominio, si bien debemos reconocer la existencia del derecho a raíz
del acuerdo entre las partes, no se puede pretender hacer valer este instrumento
77
público, en el efectivamente consta la titularidad, ante alguien más que no sea
aquel que tiene una relación obligatoria conmigo en el mismo instrumento.
La falta de inscripción de esa titularidad le resta el carácter real a mi derecho que
se transforma en personal.
Con la falta de inscripción del titulo de transferencia de dominio, se deja abierta la
posibilidad a quien realiza la trasmisión del derecho a que sigua gozando de todas
las facultades de dominicales que le otorga la fe pública registral de la que aún lo
enviste el registro competente.
Si bien el carácter declarativo de nuestro registro nos llama a entender que una de
las funciones del mismo son las de declarar derechos previamente constituidos,
salvo en los casos que ya conocemos que la ley expresa lo contrario, el registro
declara, hace visible ante terceros la existencia de un derecho que previo a su
inscripción ya ha sido transmitido, pero que le da las facultades dominicales a su
adquirente, hasta su entrada en el registro, ya que a pesar de su existencia previa
mediante un acuerdo de voluntades, ésta lo enviste únicamente de derechos
personales.
Por tanto se afirma, que los efectos del título de dominio no inscrito, no surten
efectos, para otra cosa que no sea la obligación de las partes pero, la titularidad
dominical, las facultades reales, la seguridad jurídica, sólo se las adquiere hasta
su entrada en el registro.
4. LA INSCRIPCIÓN COMO ACTO DE PERFECCIONAMIENTO DEL DOMINIO
Según (Puig Brutau, 2000), el dominio como el derecho real más amplio, perfecto e
ilimitado que se puede ostentar sobre unas cosa, se vuelve bastante obvio tener la
78
inscripción como base de su perfeccionamiento, y es que se debe recordar que el
domino, es la facultad de disponer de la cosa sin mas limitaciones que las
establecidas por la ley, y siendo de esta manera se hace bastante difícil suponer la
disposición de un bien por el simple hecho de poseer apropiando la posesión
como un hecho y no un derecho.
Evidentemente al tener un derecho de posesión sobre un bien, se tiene la
aprehensión materia (corpus) y la intención de dueño (Animus), pero falta el
dominio, por tanto no se puede gozar de una disposición con todas las letras de la
palabra sobre la cosa, y es que imaginemos, que se tiene la posesión de un fundo,
se realizan mejoras en el mismo, se tiene la aprehensión material de este, de
cierta manera se esta disfrutando y haciendo uso del bien, pero si en determinado
momento se deseara enajenar, se volvería prácticamente imposible la trasferencia
jurídica perfecta, pues los derechos que se tienen sobre el bien son únicamente de
índole personal, ya que generan obligaciones pero únicamente entre las partes
objeto de la obligación, no ante terceros, por tanto la única transferencia existente
en este supuesto podría ser la transmisión de la posesión no del dominio, ya que
al no tenerse inscrito el titulo de transferencia del dominio, no es posible trasferir
algo que no se tiene.
Quien goza en este caso de la certeza jurídica y de la titularidad dominical y
únicamente quien puede trasferir esta misma es quien en el registro aparezca
como tal.
Y es que los efectos de la ley como hemos venido mencionado a lo largo de este
estudio son para terceros, para proteger, hacer valer, trasmitir, etc. los derechos
ante terceros, y la única protección que la ley da al derecho ante los demás es
mediante la inscripción del mismo en el registro público competente.
Por tanto, se afirma una vez más que la inscripción es el acto que da nacimiento
del derecho real, convirtiendo en erga omnes la trasferencia dominical de un
79
derecho real, realizada a través de un acuerdo de voluntades (un contrato) que en
sus inicios suponía simplemente un derecho obligacional.
Es bajo estos argumentos que se puede afirmar como dice (Guzman García, 2010)
que la inscripcion en Nicaragua es declarativa con carácter coadyuvante, en vista
de que no crea derechos a travez de la inscripcion sino, declara derechos
existentes de previo pero que, por su falta de oponibilidad ante terceros no pueden
considerarse reales, al mismo tiempo ayuda a mejorar el trafico de la propiedad al
no reconocer su oponibilidad ante todos sino hasta luego de la inscripcion.
80
METODOLOGÍA
Se realizó una serie de revisiones preliminares, de jurisprudencia, doctrinas,
teorías y otros conceptos fundamentales de lo referido tanto a los derechos,
reales, sus facultades y perfeccionamiento, como del derecho inmobiliario, y los
diferentes criterios de nuestra legislación acerca de la regulación inmobiliaria que
por más de 100 años formó parte del derecho inmobiliario en Nicaragua y que
muchas de esas premisas vinieron a ser derogadas por la ley 698.
Posteriormente, se realizó una interpretación de lo investigado para proceder a la
redacción de los capítulos, al mismo tiempo que se fue realizando la elaboración
de un instrumento de recolección de información sobre la actitud de los juristas y
demás profesionales del derecho ante la ya vigente Ley 698.
Se elaboraron tres clases de instrumentos, conteniendo estos preguntas a manera
de entrevistas sobre los temas de registro publico y la inscripción inmobiliaria, uno
exclusivo para los profesionales del derecho que regularmente hacen uso de los
servicios registrales, otro para el proyectista de la ley en lo referente a la
propiedad y otro para los funcionarios de registro.
Una vez recolectada la información, la cual fue un poco limitada en cuanto a la
accesibilidad o a la falta de esta que presentaron algunos funcionarios de registro
público, se realizó un análisis de la información obtenida, de la cual se hace una
referencia en la discusión de los resultados, la información obtenida por parte del
doctor proyectista de la ley se utilizó para aclarar dudas del capítulo IV,
relacionadas a la inscripción inmobiliaria, los cambios que se pretendían el
81
proyecto de ley y la interpretación de los artículos confusos de la ley 698
referentes al carácter de la inscripción.
En el tema de los resultados se hace una inserción íntegra de las respuestas
dadas por cada una de las personas objeto de nuestro muestreo y se hace un
análisis de la información brindada por los mismos.
82
DESARROLLO
Durante la investigación, se realizó un análisis no sólo del contenido de la ley
general de registros, sino también al proyecto de la misma y se hizo una revisión a
nuestro ordenamiento jurídico previo a la entrada en vigencia de la mencionada
ley.
Al momento en que se realizó el análisis de la ley general de registros y la revisión
de nuestro ordenamiento jurídico antes de la entrada en vigencia de esta, logre
evacuar muchas dudas, respecto a los artículos que parecían sugerir que el
carácter de la inscripción era constituvo del dominio y no declarativo, tal y como se
suponía pretendía el proyecto de ley.
En la revisión del proyecto de ley es visible que determinados artículos pretendían
de forma clara dar carácter constitutivo del dominio a la inscripción inmobiliaria.
Hablar de carácter constitutivo del carácter de la inscripción, es algo más que lo
que nuestros legisladores parecen entender como tal.
La inscripción constitutiva, es de igual forma que en sistema alemán, el traspaso
de los derechos reales sobre los bienes o el dominio mismo, mediante un acto que
se realiza ante el registrador, cumpliendo éste con funciones además notariales, y
estableciendo de previo que no se adquieren derechos por la simple contratación
entre particulares, de manera tal que la suposición de la existencia de un derecho
previo a este acto se hace inexistente.
83
Nuestro sistema jurídico sigue la teoría del título y el modo y es más posible hacer
la comparación con el derecho francés que con el alemán.
Se logró encontrar en el diario debate de la asamblea nacional, a nuestros
honorables diputados realizando las sesiones para la aprobación de cada artículo
de la ley, y fue realmente interesante leer como se realizó la aprobación de la ley
general de los registros públicos.
La existencia de la intención del cambio en la inscripción hace suponer la
necesidad existente de el cambio en el ordenamiento jurídico en lo que hace a la
materia registral, si bien anteriormente se hablaba de un sistema de más de un
siglo, este solo hecho hace evidente la imaginación de… ¿un cambio en el
carácter de la inscripción?, en un principio pensaría que no, pero dejemos que lo
expliquen mejor los doctrinarios y juristas de nuestro país a través de la aplicación
que se realizo del instrumento a manera de entrevista.
Se inició con la realización de una entrevista al proyectista de la ley para
esclarecer las pretensiones de la ley, a continuación un poco de lo expuesto por el
Dr. Guzmán García.
Al preguntarle por qué el código civil, hace más de un siglo, consideró el sistema declarativo desde
un inicio y no el sistema constitutivo, el doctrinario contestó:
“ No es que desde el principio se hubiera considerado mejor o peor el constitutivo al declarativo, yo
creo que nuestro legislador no tuvo conciencia de lo que estaba haciendo en ese sentido, parece
que el desconocimiento hacia 1904 de la seguridad de la publicidad registral inculcó que se
mezclaran dos sistemas, el sistema que se adoptó en el reglamento de registro y en título 25 del
libro III del código es contrapuesto al sistema de contratos que se adoptó en la compraventa,
básicamente, por eso, cuando se estudia la compraventa se dice que aunque usted no haya
entregado el precio ni la cosa, la compraventa es perfecta, si, pero ahí el problema es entender
que cosa es un derecho real y que cosa es un derecho personal, usted puede decir que el contrato
está perfecto, nadie va a decir que no, pero ¿ya nació el derecho real? No, todavía no ha nacido
porque para que usted pueda realizar la acción más poderosa en el ámbito positivo para recuperar
la cosa, es la reivindicación, y la reivindicación en el 634 c se define como la acción que tiene el
que ha perdido ilegítimamente la posesión o el bien que le correspondería tener en sus manos
84
frente a otro que ilegítimamente lo detenta, ¿cómo va a ejercitar una acción judicial para recuperar
algo que nunca ha tenido, verdad?
Luego, otra razón dogmática, que se opone a todo el sistema del código, ¿la compraventa qué
hace nacer, un derecho personal o un derecho real? Un derecho personal, usted lo único que
puede ejercitar cuando compra una casa y no se la entregan es el cumplimiento del contrato no la
reivindicación, y cumplimiento de contrato es implicar una obligación de dar. A usted le tienen que
entregar la casa, pero no la puede reivindicar, no tiene acciones reales, y si como el mismo pr dice
que las acciones reales nacen de los derechos reales, y las personales de los derechos
personales, luego no es cierto que con el contrato usted haya conseguido un derecho real.
Además, que en las obligaciones se aplican las reglas generales de las obligaciones de dar,
estaríamos en presencia de dos posibilidades, o usted renuncia a que le entreguen la cosa,
exigiendo la devolución del precio más los intereses y los daños y perjuicios o exige el
cumplimiento de que le entreguen efectivamente el bien que le deben de haber entregado y no se
lo han entregado; ve usted entonces como en el ámbito, en la superficial aparecería como si es
declarativo o constitutivo, es que en el fondo eso no importa, lo que importa es como usted
entiende el derecho real, ¿cuando ha nacido? porque si no ha nacido, usted no puede alegar un
derecho que no se ha constituido, en todo caso, vuelvo a insistirle, el legislador no deja consciente
del choque de dos sistemas, del sistema de contratación francesa de consensualismo puro, que
aunque los derechos reales se constituyen por los derechos personales, pero se deben de
concretar en un momento determinado, y ese momento se efectúa en el momento de la entrega.
Decía la recepción que en el caso de registros se hacía la entrega física, piense en un ejemplo,
cuando usted tiene un contracto de usufructo firmado conmigo, un derecho per se a primera vista,
pero no lo inscriba para ver qué pasa; hay una facultad de los derechos reales que se denomina
exclusión, y ese derecho de exclusión que incorporan los derechos reales se ejercita incluso a
través de la oposición de la titularidad real contra el dueño mismo de la cosa.
Si yo soy el dueño de la finca y se la entrego en usufructo a usted, entonces una pregunta salta
ahí, con el contrato se va al juzgado y le dice al juez que yo no le quiero entregar lo que me he
comprometido previamente a entregar, verdad que no, porque como dice el código, mire que
sintomático con el tema de la forma, el artículo 2483 determina todos los contratos que deben de
hacerse en escritura pública, y en ese sentido los que siempre se van a hacer por escritura pública,
¿sabe cuál es el primero que aparece? la compraventa de inmuebles, o bien todos los contratos
que hacen nacer derechos reales, ¿y sabe por qué? porque tienen que ir a registro, porque es en
el registro donde se perfeccionan los derechos reales.
85
Luego, esa salida intermedia que yo le estoy dando responde al haber mezclado en nuestro
código, en los contratos el sistema francés, y en lo registral el sistema español derivado del alemán
constitutivo, por eso, más de un siglo de tener esta discusión, pero es que nos habíamos quedado
sólo en el tema de lo puramente registral, pero es que registro no está abstraído de las
obligaciones y de los contratos, si usted analiza contratos y obligaciones se va a llegar a esa
conclusión que le estoy dando, se trata de un elemento que coadyuva a la formación del derecho
real.”
Sigue explicando que los cambios no son para hacer del sistema de inscripción un sistema
constitutivo, sino la intención es de coadyuvar, dar mayor seguridad y certeza al trafica, lejos de
hacer un cambio de declarativo a constitutivo.
Al preguntarle sobre cuál es el sistema que predomina en los países llamados “desarrollados” o
que sirven de modelos a nuestra legislación, él respondió:
“En los modelos de nuestra legislación registral, se sigue hablando de la inscripción declarativa
pero con efectos coadyuvantes; el derecho español básicamente, y ¿por qué le digo esto? Porque
la legislación española ha sido tan afortunada en su formulación, que ha servido de inspiración en
casi toda Latinoamérica, así por ejemplo, entre las más recientes reformas registrales, la de El
Salvador, para hablar algo más cercano, la de Honduras, la de Perú, son ejemplos de ese mismo
sistema de que le estoy hablando, una inscripción convalidante del derecho real.
El derecho real usted lo puede ejercitar en acciones judiciales sólo si está en registro. Fíjese usted,
que incluso, en la ley nueva hay un artículo que dice que los jueces no aceptarán demandas
interpuestas al amparo de títulos que deberían de inscribirse según el código, no estén inscritas,
eso reafirma otra vez más, que aunque no se puede hablar de una constitutiva del tipo alemán,
porque no es posible cuánticamente, jurídicamente se debe entender que el derecho real no ha
nacido si no está en el registro de la Propiedad. Anteriormente no se sancionaba con inadmisión
los documentos inscribibles que no estuvieran inscritos. Con este artículo se reafirma el sistema de
coadyuvante, el registro es coadyuvante.”
El Dr. expresó acera de los cambios lo siguiente:
“ La verdad es que no ha habido cambio de sistema, pero sí el beneficio que trae es una mayor
seguridad, pero no se logra a través del carácter constitutivo o declarativo, sino que se logra más
bien, a través de la comunicación entre el catastro y el registro.
86
En la nueva ley registral, concatenada con la ley general de catastro nacional, hay un artículo que
dice que se procurará en todas las formas que haya una identidad entre los datos registrales y los
extrarregistrales. Los extrarregistrales los logra el catastro, el catastro determina la veracidad de
los linderos, la cabida, de la ubicación, de la existencia de la finca física para luego convertirse en
una finca registral que conste en los libros de registro y dé una cobertura mayor de seguridad a los
propietario, a los titulares de derechos reales.
Ahí se va a poder evitar, por ejemplo, la duplicación de fincas, o que haya triple inmatriculación de
finca, porque claro, con el nuevo sistema que va a ser computarizado incluso, la información va a
estar en línea, el registro y el catastro van a tener una conexión electrónica y además física, con
propósito de la aprobación de los planos, en los nuevos requisitos de la inscripción se debe de
adjuntar los planos aprobados por catastro, que ya se venía aplicando en algunos lugares como
Managua, pero que estaban chocando con la realidad del país, que sólo el 35% del territorio está
catastrado, el otro 65% no, y antes que lo logremos, por lo menos si es un punto que puede ir
desarrollando la actividad coordinada entre catastro y registro y eso da seguridad jurídica.”
Considera que los problemas de la no inscripción, no se podrían limitar a desconocimiento del
derecho sino más bien a una función que el notario está pasando por alto.
“Pero es que ese es un asunto no de las partes, no es de los desconocidos del derecho, ¿Quién
hace la escritura pública de compraventa? El notario, esa es responsabilidad del notario, se podría
decir que se ha reformado tácitamente la ley del notario en ese sentido, en aquellas cosas que
debe advertir el notario a la hora de librar el testimonio, de realizar el acto de otorgamiento de la
escritura ¿por qué motivo? Porque junto a la obligación de inscribir lo que ya estaba, a propósito de
unos de los artículos de la ley del notariado, también se le va a explicar que con el nuevo sistema
de registro, las acciones reales y personales que puedan derivarse de ese contrato, no son
eficaces ante los juzgados si no se han registrado ante registro”.
Sobre las consecuencias que se producirían a todas aquellas personas que, al día de hoy, hayan
adquirido el dominio sin haber realizado la debida inscripción, el doctrinario respondió así:
“Como no es cierto que se ha cambiado al constitutivo, fíjese que no (habrá consecuencias).
Incluso, con la implementación del sistema computarizado para la llevanza de los libros de registro,
se prevé los obstáculos que puede haber al hecho de que usted tenga en línea, en su despacho;
no es que eso le va a valer para certificar, porque para certificaciones sólo que expida el
registrador, pero por lo menos usted va a tener acceso a un número limitado de visitas al sitio web
donde están los folios anteriores y va a tener en tiempo real la información sobre las fincas nuevas
que estén inscritas bajo el nuevo sistema.
87
Hasta que la ley entre en vigencia es que se va a empezar a trabajar en ello, no creo yo que existe
algún impedimento u obstáculo.”
Cuando se le preguntó cuál es la dinámica obligacional que surge entre las partes contratantes
antes de la inscripción de la inscripción del título en el registro público, él respondió:
“La verdad que lo que surge es una obligación de dar, no es un derecho real, cuando usted haya
entregado es que nace el derecho real, sólo ulteriormente a la entrega, en el caso de registro,
sustituye a la entrega física del bien”.
Cuando se le pidió que determinara a qué quedaría reducido el negocio de transmisión jurídico-
real, él expresó:
“A lo que es: un contrato que hace nacer una obligación de dar.”
Al hablar sobre los derechos que el nuevo adquirente puede valer ante terceras personas mientras
no hay inscrito, él explicó:
“Ninguno, porque ya desde ahorita, el código civil, en el artículo 39 y pico dice que los derechos
reales no son oponibles ante terceros, es decir, que hay una razón de relatividad entre las partes,
en la compraventa, por ejemplo, si no está inscrito en el registro no es oponible, porque la
oponibilidad se logra con la inscripción en registro, y siempre ha sido así”.
Se le consultó qué acciones podría ejercer el titular en relación a sus derechos, él afirmó:
“Bueno, sólo las personales, nunca podría ejercer las reales.”
Al tratar de que el entrevistado diese sus argumentos para defender el sistema de inscripción
constitutivo, él expresó lo siguiente:
“Bien, aquí le voy a aclarar algo, me voy a ir un poco atrás porque tengo que explicárselo, el
sistema constitutivo puro no cabe en nuestro medio, y ¿sabe por qué?, porque nuestro sistema de
transmisión de derechos funciona a la manera francesa, en donde el notario realiza la
documentación previa para que acceda a registro dicha información. En Alemania, que es donde
se da el sistema constitutivo puro, la gente va a registro, celebran el acto de transmisión del
dominio frente al registrador y firman el acta, es decir el asiento ¿qué duda le podría quedar al
registrador de que fulanito de tal, identificado como dueño, frente a otro que se identifica como
comprador, le está trasmitiendo el dominio a propósito del acto que está celebrando? Ninguna.
88
Mientras nosotros sigamos confiando en el notariado para realizar una actividad de intermediación
entre la voluntad de las partes y el conocimiento del registrador, ese sistema registral constitutivo
no es posible.
Además, yéndonos a un punto meramente dogmático pero de trascendencia enorme en la práctica,
el derecho alemán concibe que los contratos de derechos reales, hacen nacer no una obligación,
hacen nacer un derecho de tipo real, ¿qué le quiero decir con esto? Mientras en nuestro sistema
de tipo francés, todos los contratos hacen nacer una obligación, porque son fuente de las
obligaciones, en el caso de la compraventa de un inmueble lo que hace nacer es la obligación de
dar una cosa; en el derecho alemán, ese acto que se hace frente a registrador, hace nacer un
negocio con eficacia real, nosotros no podemos hacer eso porque todos los contratos tienen
eficacia personal y no real, esa sería otra de las razones por la que no cabría.”
Por último, cuando se le pidió su consideración en cuanto a la aplicación y cumplimiento de la ley,
el concluyó:
“Pues fíjese que lo fácil o difícil, ya lo dirá la práctica, pero la verdad es que en la formulación de la
ley, salvo las cuestiones relativas al uso de la tecnología de la información para el tratamiento de la
información registral, básicamente queda igual.
Quizás donde se pudiera destacar, es en el tema del sujeto que puede solicitar la inscripción,
porque ahí se complica un tanto. Antes cualquiera podía realizar la actividad de solicitud de
inscripción de un derecho real, ahora sólo es el sujeto interesado, el que tenga un poder o el sujeto
titular de los derechos que están implicados en el contrato.”
Una vez evacuadas las dudas se procedió a aplicar las entrevistas a funcionarios
de registro público, los cuales luego de haberles impartido la escuela judicial un
seminario sobre la nueva ley general de registros, se expresaron de la siguiente
forma:
(Para una mejor apreciación de lo respondido por cada uno de ellos, se presentan
las siguientes tablas)
Pregunta 1 Actor 1 Actor 2 sobre los cambios
son los más
notorios e
importantes que
En cuanto a lo de la inscripción inmobiliaria,
está lo relativo a la innovación y control
informático, pero eso está en dependencia
de los recursos para llevarlo a cabo,
Uno de los cambios más notorios que
podríamos detectar en el seminario que nos
impartió la Escuela Judicial es (lo relativo a) los
títulos supletorios, ya no se va a aplicar la mala
89
trae consigo la ley,
tenemos desde el 92 o 94 de estar llevando
este proyecto, pero todavía no hay la
infraestructura, no hay la organización,
tanto administrativa como funcional que
permita un cumplimiento eficiente, pues
todavía se está trabajando de manera
manual y en algunos casos de forma
digital. La idea es tener un mayor acceso
por parte de los usuarios.
praxis que se aplicaba, que por la posesión se
adquiere el dominio y ahora es, como es
realmente la buena praxis, que es que a la falta
del título, sustituya al título pero en caso de
pérdida o en caso de daño del título pero el que
lo vaya a solicitar tenga el dominio.
Otro cambio muy importante es que la
cancelación de las hipotecas es después de
diez años y la puede hacer de oficio el
Registrador, siempre y cuando tenga a la vista
la hipoteca u otro documento que tenga otra
hipoteca y diga que ya venció, entonces de
oficio, dice la ley, la puede cancelar. Eso es algo
excelentísimo, pues siempre que uno pedía un
certificada salía esa hipoteca.
Tenemos otro (cambio notorio), que son las
cédulas hipotecarias, que son una figura nueva
para nosotros, pero dicen que con la versatilidad
y la globalización, tenemos que estar en la
modernización, entonces eso es algo que
vamos a implementar. El negocio, los
capitalistas van a implementar ese tipo de
hipoteca.
Otro aspecto que veo ventajoso es que a la hora
que presentes un documento de tu cliente,
debes de presentar un poder, lo veo ventajoso
porque vas a poder cobrar por ello.
Pregunta 2 Actor 1 Actor 2 ¿Por qué el código civil, hace
más de un siglo, consideró el
sistema declarativo desde un
inicio y no el sistema
constitutivo?
Bueno, yo pienso que por el hecho de que
algunos contratos nacen solos, no necesitan
estar inscritos para producir plenos efectos,
como es el caso de la compraventa, en la
que el solo acuerdo de las partes perfecciona
el contrato, me imagino que lo que querían
los legisladores en ese entonces fue lo que
Es que ese era el sistema que
predominaba en la doctrina
española, acordate que nosotros
veníamos del registro
conservatorio, que no tenía fuerza
constituyente.
90
es la publicidad de la información, la
seguridad de lo que está en Registro,
solamente declara, no produce plenos
efectos con la inscripción, lo único que se
declara los títulos que están inscritos,
mientras que en el constitutivo, el registro
nace del registro, no del contrato mismo,
entonces para surtir plenos efectos, la
oponibilidad frente a terceros, el título debe
de estar inscrito. Me imagino que por ahí iba
el criterio del legislador. De todas formas,
para cambiarlo al constitutivo se debe de
cambiar otras situaciones en el código civil.
Pregunta 3 Actor 1 Actor 2 ¿Cuáles, a su criterio son
las razones por las que
los legisladores
consideraron la viabilidad
de la inscripción
constitutiva, ya que en un
principio el proyecto de
ley habló de carácter
constitutivo de la
inscripción?
Yo pienso que es por la situación que hay
en Nicaragua, es porque está en entredicho
la función notarial, ha habido una cantidad
de fraudes hechos por notarios y eso se
presta a que se pierda la credibilidad tanto
del notario como del registro, me imagino
por eso es que se está tratando de que los
derechos se constituyan en registro.
Se dice que la inscripción es de las dos
maneras; el doctor Jairo Guzmán, y
nosotros también llegamos a la
conclusión, la asamblea dice que es
constitutiva porque te constituye tu
derecho, pero por las mismas corrientes,
porque tenemos corriente española,
corriente chilena y corriente francesa y
alemana, entonces quedó por las dos
vías, porque dice que nosotros
constituimos derechos y a la vez
declaramos derecho, entonces quedó
que era declarativa coadyuvante.
Pregunta 4 Actor 1 Actor 2
¿Cual es su apreciación en
cuanto a cómo puede
considerarse luego de los
Yo creo que lo que hicieron fue que
establecieron el mismo sistema de
antes, lo que pasa es que ese fue un
Para mí es constitutivo, pero no se constituye
el derecho dentro del registro, se constituye
cuando haces el negocio jurídico, el acto de
91
cambios que viene a
producir la ley, la
inscripción en Nicaragua, si
sigue siendo declarativa o
los cambios la hacen tener
ahora carácter constitutivo?
debate que tuvieron en la asamblea,
pero nunca se pusieron de acuerdo, al
final dejaron una situación mixta, es
declarativa por el hecho de la
publicidad y es constitutiva en el caso
de la hipoteca, entonces se da una
situación mixta, la fe pública registral y
la constitución en registro, es una
mezcla de ambos, si fuese declarativo,
el registro sólo publica, pero en ese
ínterin también se produce el derecho,
como la hipoteca, es una dualidad.
la venta, el (derecho) no se constituye en
Registro, el (derecho) se constituye ante el
notario, él (Dr. Jairo Guzmán) nos decía que
en Alemania, está el registrador y están las
partes, ahí si es constitutivo. En Alemania sí
es constitutivo porque se está realizando el
acto ante el registrador, en cambio, en
nuestro sistema no, él (negocio jurídico) ya
viene hecho, aquí el que viene a pagar para
que se le traslade el dominio, viene a pagar
para que se inscriba su derecho, entonces
viene a registrar un acto que ya se constituyó
en la oficina del notario.
Pregunta 5 Actor 1 Actor 2
¿Cuál es el sistema que
predomina en los países llamados
“desarrollados” o que sirven de
modelos a nuestra legislación?
Bueno, depende del sistema
registral que ellos lleven, en la
mayoría de países de América latina
está constitutivo; lo que es en
Australia, el sistema australiano es
más rígido, porque ahí hay plazos, y
da a las partes el plazo prudencial
de un mes para inscribir los
documentos, inclusive te piden los
planos. El registro manda a publicar
en un diario a que las personas se
opongan a toda solicitud de
inscripción.
Bueno, en el seminario nos decían que
había varios sistemas, por ejemplo, en
España es declarativo, y en Alemania, es
constitutivo, depende del sistema que
utilicen.
Pregunta 6 Actor 1 Actor 2 ¿Que beneficios considera que
traerán los cambios en la
inscripción inmobiliaria a los
propietarios?
Lo que se consigue en registro es
la inscripción, pero beneficios
adicionales no veo ninguno.
Trae muchos beneficios, se puede optar
a créditos hipotecarios, la seguridad
jurídica, y hay otra cosa, ahora no se
puede presentar los documentos ante el
juez si no tenés inscrito ese título, así
que ese es un beneficio muy importante.
92
Pregunta 7 Actor 1 Actor 2
¿Qué consecuencias se
producirían a todas
aquellas personas que,
al día de hoy, hayan
adquirido el dominio sin
haber realizado la
debida inscripción?
Habría que analizar cada caso en particular,
porque recordá que ley no es retroactiva, hay
un artículo en la ley que establece los
requisitos de los documentos para su
inscripción
Si, siempre van a poder inscribir, eso
estábamos viendo nosotros, que todos los
documentos anteriores, con todos los
requisitos, preguntaban los registradores
y preguntábamos todos, que si iba a tener
carácter retroactivo, y vos sabés que en
materia administrativa no hay carácter
retroactivo, y todo así se queda, los que
ya entraron (presentaron ante registro)
entraron, los que ya adquirieron,
adquirieron, y la ley va de aquí en
adelante. Es más, quiero decirte, que
todavía no sabemos… entró en vigencia
pero la vamos a aplicar hasta que
tengamos un reglamento, y el reglamento
va para la asamblea todavía.
Pregunta 8 Actor 1 Actor 2
¿Que opinión daría
para la interpretación
del artículo 82 que
expresa el carácter de
la inscripción consiste
en la tradición del
dominio sobre los
inmuebles?
Ahí es donde viene la contradicción de la misma ley,
porque ese es el mismo artículo que recoge el
código civil, creo que es el 3936, y que dice que con
la inscripción se llevará a cabo la tradición del
dominio, y ese mismo artículo está en la ley,
entonces viene la otra parte que te dice que en esos
casos el registro es declarativo, y ahí es donde viene
la contradicción, y eso casualmente lo estuve
escuchado de una ponencia del doctor Jairo
Guzmán, que fue objeto de debate en la asamblea
nacional, y los legisladores no se pusieron de
acuerdo y lo dejaron así, pero ellos mantienen la
tesis de que el registro es mixto, pero según ese
artículo, la inscripción debería ser constitutivo, los
derechos nacen en registro, pero si nos remitimos al
código civil, en donde se trata de la compraventa, el
contrato se perfecciona con el consentimiento de las
partes, genera obligaciones, entonces se contradice,
Es el tracto sucesivo... es el tracto
sucesivo la tradición. La tradición
consiste… la tradición se refiere al
tracto sucesivo, la tradición del
dominio del inmueble se refiere al
tracto sucesivo, vos tenés el primer
asiento, si yo te compro voy a tener
un nuevo derecho, si me vendés
una parte y yo pido un nuevo
número, yo voy a tener el asiento
primero, pero mi antecedente será
tu propiedad; la tradición es el
tracto del antecedente de tu
propiedad, en eso consiste la
tradición del dominio.
93
porque si te dice que la tradición del dominio se
perfecciona con la inscripción en registro, entonces
se contradice con los demás artículos.
Pregunta 9 Actor 1 Actor 2
¿Podría hablarnos
sobre los derechos
que el nuevo
adquirente puede valer
ante terceras personas
mientras no hay
inscrito?
Desde el mismo acto de celebración del
contrato, como es el caso de la compraventa, si
ya cumplieron con los requisitos de la entrega
del precio y de la cosa, ya puede hacer el uso y
disfrute sobre la cosa.
Claro que ya puede, como el derecho se
adquiere al momento de celebrar el
contrato, sin necesidad de entrar a
Registro ya puede hacer uso del
inmueble.
Pregunta 10 Actor 1 Actor 2
¿Qué acciones podría
ejercer el titular en
relación a sus
derechos?
El artículo que señala eso es muy interesante,
porque limita el acceso a la justicia. Esto
significa que de previo hay que presentarlo a
Registro. Vos solicitás la inscripción normal, si
el registrador no lo quiere recibir, él lo deniega,
y te lo tiene que razonar, el porqué el no te
quiere inscribir por una incompatibilidad que se
dio en el momento. Vos lo llevás al judicial para
hacer valer tus derechos junto con la Historia
registral, recordá que en los casos de litigios en
los que dos o más tiene derechos sobre la
propiedad, porque puede ser que uno esté
inscrito y no tenga la posesión y que el que
tiene la posesión no esté inscrito, o un tercero
que no tiene ni uno ni lo otro.
Lo que podés hacer es anotarlo
preventivamente, si no has
perfeccionado tu documento, si no tenés
para pagarlo, para protegerlo vos lo
presentás y se anota en la columna de
anotaciones preventivas, y vas
preservando tu derecho, porque a la hora
que alguien venga e inscriba, vos llegás:
miré señor juez, no he tenido para pagar
los impuestos pero yo ya la había
presentado al registro y se da la
prioridad. Hay prioridad, publicidad y
protección, legitimación, porque vos
estás presentado una escritura que se
dio con fecha anterior a la que la viniste
a presentar.
Pregunta 11 Actor 1 Actor 2
94
Al tratar de que los
entrevistados diesen
sus argumentos para
determinar cuál de los
dos sistemas es el
más viable, expusieron
lo siguiente:
El código civil está redactado de una manera
que facilita más el declarativo, por los efectos
que tienen los contratos, la mayoría de los
contratos tienen sus efectos inmediatos, otros
no, como es el caso de las sociedades, las
hipotecas, las donaciones, usufructos, son una
serie de contratos que no son la mayoría, me
imagino en ese sentido, el código civil
determinó que hubiese una parte declarativa y
una parte constitutiva, por eso para mí es una
mezcla de los dos, siempre va una a la mano
de la otra.
Es más viable el declarativo, (en el
seminario) nos hablaron de la realidad
extrarregistral, que mucha gente anda
con sus documentos y no los inscriben, y
vos venís aquí y solicitas un certificado y
te sale que el dueño es otra persona, y
ahí no hay una concordancia de lo
registral con lo extrarregistral, pero cómo
podemos obligar a la población a
inscribirlo, eso es algo que está fuera de
nuestro alcance, o sea, la cultura del
nicaragüense. Tendríamos que tener una
sociedad súper organizada, cómo en
Panamá, que los notarios son por
distritos.
Pregunta 12 Actor 1 Actor 2
¿Cual es su
consideración en
cuanto a la aplicación
y cumplimiento de la
ley?
Bueno, en primer lugar, vos sabés que todo cambio
genera atrasos, esta ley fue creada con el fin de
mejorar el aspecto de la seguridad, lo que es la
lentitud en los procesos de inscripción, los métodos
de control y capacitación del personal. El gran
problema es que no hay fondos suficientes, y el otro
atraso es en la parte de la modernización, porque
ahora estamos trabajando de dos maneras, mientras
logren conseguir los fondos suficientes. El fin es
lograr un mayor acceso a registro, pero se requiere
un alto control en la programación y respaldo de los
datos, la idea es reemplazar la parte manual, porque
se destruyen con el tiempo los tomos, preservar la
información.
La ley necesita de una reglamentación, hay unas
cosas que por sí solas se pueden aplicar, pero para
otras es necesaria una reglamentación, en especial
la parte de los procedimientos, en ese sentido hay
unos artículos que no se aplicarán, como la parte de
los recursos, ahora se tiene que agotar la vía
Va a haber un problema por parte
del Estado, por impedimento
económico, porque ya las
organizaciones mundiales ya no
están dando, entonces no hay para
financiar ni el reglamento, ni
tenemos los implementos
necesarios.
95
administrativa, ante una institución que todavía no
existe, hay que esperar la reglamentación, pero
sobre todo para procedimientos en lo interno. Creo
que vamos a pasar más de diez años antes que se
aplique en pleno la ley.
Una vez que los funcionarios públicos de registro de la propiedad expresaron sus
conocimientos y opiniones sobre la ley 698, se procedió a entrevistar a usuarios
del registro público, profesionales del derecho, para conocer sus inquietudes sobre
la mencionada ley, quienes se expresaron así:
Pregunta 1 Actor 1 Actor 2 Actor 3
¿Cuáles son a su criterio las características fundamentales de la inscripción constitutiva del dominio y de la inscripción declarativa del dominio?
Primeramente hay que partir el hecho de que en ambos casos lo que se obtiene es la publicidad, es decir, que quien no fue parte de este contrato conozca y sepa cuáles son los efectos que éste producirá en los bienes que fueron objeto de dicho contrato. En el caso de la inscripción constitutiva de dominio el contrato no tiene efectos si no está inscrito en el Registro Público. En el caso de la inscripción declarativa de dominio, los actos traslativos del dominio y la constitución y transmisión de derechos reales sobre inmuebles produce plenos efectos aun cuando no conste su inscripción registral.
En relación a la
inscripción constitutiva,
la tradición del inmueble
se efectúa eficazmente
mediante la inscripción
en el reg. Público, en
cambio, en la
declarativa, no es
preciso lo que es la
inscripción en el registro
para poder hacer
efectiva la transmisión y
tener pleno dominio
sobre el inmueble y
efectuar la tradición
sobre estos
La principal característica de la inscripción constitutiva es la inscripción, y la de la inscripción declarativa es la posesión, dicho de otra forma la inscripción constitutiva se refiere a la creación del derecho mediante la inscripción y la inscripción declarativa se refiere a la declaración de un derecho del cual de antemano se tenia la posesión.
“Es necesario luego de las anteriores respuestas que la inscripción constitutiva es
algo mas que la existencia de derechos previo a la inscripción, la inscripción
96
constitutiva es la ausencia de derechos por la simple contratación, la incapacidad
de suponer una trasmisión tanto de dominio como de simple posesión sino hasta
el momento de la inscripción, característica propia del sistema alemán, ya que el
acuerdo de las partes surge en el mismo registro, cumpliendo ante el las funciones
notariales.”
Pregunta 2 Actor 1 Actor 2 Actor 3
De la antes
mencionadas
(inscripción
constitutiva y
declarativa)
nuestro sistema
de inscripción
según la nueva
ley general de
registros, ¿cual
de ellas adopta?
Conforme la nueva ley general de
Registros se mantiene el criterio de
inscripción declarativa de dominio. De
tal suerte que los títulos sujetos a
inscripción que no se encuentren
inscritos no perjudican a terceros sino
desde la fecha de su presentación en
el Registro. En estos casos los
contratos que deben inscribirse en el
Registro se originan una realidad
extrarregistral y la inscripción no hace
nada más que constatar frente al resto
la trasmisión de ese derecho o
propiedad que se originó fuera del
Registro. No obstante lo anterior, hay
algunos casos en los que la inscripción
es eminentemente constitutiva como
es el caso de la hipoteca y ya entrando
en Materia Mercantil también puedo
decir que es constitutiva, pues para
que las sociedades puedan existir,
para que se tenga por nacida a la vida
jurídica, es necesario que se haya
inscrito en el Registro correspondiente.
La nueva ley de registro plantea
que la inscripción es constitutiva
debido a que en un artículo de
ella plantea que la tradición del
bien inmueble únicamente se
efectuará mediante la
inscripción efectiva en el registro
correspondiente.
Hay otros aspectos en la ley
como el de presentar un
instrumento en los juzgados que
sólo es oponible si éste ha sido
debidamente inscrito en el
Registro competente. O sea,
desde mi perspectiva plantea
que no es sólo declarativo sino
constitutivo lo que es la
inscripción en el Registro
Público.
Continúa siendo
declarativo por el
momento de la
protección, porque
perfecciona la
posesión.
Algunos términos empleados en la ley 698, tienden a causar confusión, sobre la
verdadera existencia o no de un cambio en el carácter de la inscripción, siendo
cierto que en el proyecto de ley se consideró el cambio, durante la aprobación de
97
la ley se eliminó el artículo que daba soporte jurídico a esta afirmación. No
debemos de olvidar que hemos tenido por más de un siglo un sistema declarativo
de dominio, mediante el cual debemos de entender que de previo se da la
existencia de derechos, mediante un acuerdo entre las partes, lo cual genera
existencia de derechos de índole personal, pero que a raíz de la entrada en
vigencia de la ley, se les restan valor y el registro lo que viene a hacer es declarar
ante terceros la existencia de una transmisión de dominio, a través de un derecho
personal, una obligación, dándole de esta forma nacimiento al derecho real del
adquirente.
Pregunta 3 Actor 1 Actor 2 Actor 3
¿Que
cambios
(positivos y
negativos)
que
consideran
sufrió la
inscripción
inmobiliaria en
Nicaragua a
raíz de la
entrada en
vigencia de la
ley 698?
Para hablar de verdaderos cambios,
tendríamos que esperar a que la ley
sea reglamentada y comience a
ejecutarse. Así que los cambios
pueden verse superficialmente desde
el punto de vista teórico. En cuanto a
la usanza del Registro, vemos que
siempre tenemos la inscripción bajo
el sistema de folio real, pero se
supone que cada asiento de
inscripción deberá cumplir con
ciertas formalidades, se contempla el
uso de medios tecnológicos que
ayuden a agilizar los procesos de
inscripción. Otro cambio positivo es
la calificación en un solo acto, esto
implica que el Registrador tendrá que
revisar de una vez la escritura y
detectar los errores que encuentre en
ella. Si el documento sale del registro
para ser corregido, y éste regresa
nuevamente al Registrador, tendría
entonces que proceder a inscribir sin
ningún problema. Actualmente un
Al respecto de los cambios positivos
podemos recalcar lo que es al
respecto de los plazos,
principalmente el de inscripción, que
se ha reducido a treinta días, así
como el de vigencia de algunos
asientos como el de las anotaciones
preventivas, que es de dos años,
también se ha creado un seguro
civil, al respecto de las funciones y
cualquier daño que pueda causar o
ineficiencia que pueda causar daños
a un usuario al respecto de la
inscripción de estos y, la acción
oficiosa por parte del registrador de
cancelar algunos asientos a solicitud
de la parte interesada.
Aspectos negativos, bueno, la ley se
plantea como una maravilla, pero
creo que los aspectos negativos es
que dudo que se cumpla todo eso
bello que está planteado ahí.
Solo tiene cambios
negativos, porque
la práctica en
Nicaragua es otra,
y perjuicioso al
crear más
limitaciones para
todos aquellos que
no tengan títulos
inscritos, o solo
tengan derechos
de posesión.
98
documento sale retenido dos y
hasta 4 veces porque cada vez que
el documento regresa al Registro, se
encuentran nuevos motivos para
retención.
-Unificación del procedimiento
registral, de tal forma que se aplique
dicho procedimiento en todos los
Registros del país.
-La integración de la información
catastral y registral, actualmente no
existe una oficina en la cual se tenga
información centralizada acerca de la
información registral que hay en cada
Registro del país.
Para el caso de quienes realizamos
gestiones en registro, podríamos
decir que hay un cambio negativo el
hecho de que ahora se necesita
acreditar la representación para
actuar en nombre de quien es titular
del registro público o está en proceso
de obtener esa titularidad. Negativo:
se dice que la consulta de la
información que tienen los libros el
registro únicamente se hará a través
de medios electrónicos. Este sistema
ha demostrado no funcionar puesto
que la información muchas veces no
está actualizada, de tal forma que el
usuario no se puede confiar de lo que
aparece aquí. Por lo menos tal como
está nuestro sistema podemos ver
los libros y constatar si la información
digital está actualizada. Según el
nuevo sistema esto no va a ser
posible. Negativo: En el caso de
99
errores materiales y de concepto,
nuestro sistema actual establece que
éstos pueden ser corregidos por el
Registrador si los títulos están en el
Registro o a solicitud del usuario si el
título ya Salió del registro. Ahora se
establece todo un sistema muy
burocrático (que tendrá poca
practicidad) en donde se involucra a
la dirección nacional de registros
para que el registrador corrija errores
practicados en los asientos de
inscripción, aunque se trate de
errores evidentes.
“Los cambios planteados por la ley general de registros, no son drásticos,
básicamente podemos hablar, de una agilización de las inscripciones,
anteriormente se pasaba una eternidad en espera del título con la razón del
registro, actualmente se habla de un plazo de treinta días, igual que a muchos,
esto genera cierta incertidumbre, sobre, la veracidad de esto en nuestra realidad
inmobiliario registral.
El nueva ley nos viene a dar mas restricciones, en lo referente al no inscripción, lo
cual podría considerarse positivo porque estas restricciones dotan de mayor
certeza la información proporcionada por el registro de la propiedad y así se logra
una mayor seguridad en el trafico jurídico.”
Pregunta 4 Actor 1 Actor 2 Actor 3
¿Cuál consideran es la
principal razón por la que
algunos propietarios no
inscriban sus títulos
En cuanto a la falta de gestión
he de manifestar que al
enterarse el adquirente de
todo el procedimiento que
debe cumplir para llegar al
Registro Público, de los pagos
La económica, sobre
todas las cosas, el pago
de los impuestos, el
pago de los aranceles
que el año pasado
fueron modificados,
La falta de dinero, por el
alto costo de los aranceles
o el desconocimiento de la
ley.
100
que tiene que efectuar y del
tiempo que debe invertir en
estas gestiones, entonces
prefieren no hacer nada en
ese momento y dejar para
algún día la inscripción. Y
como siempre, las cosas se
van postergando y el proceso
de inscripción nunca se lleva
a cabo hasta el momento en
que realmente el dueño de la
propiedad lo necesite.
muchas veces la
ignorancia de la gente
de no saber que
mediante la inscripción
le otorgan mayor
seguridad jurídica a sus
inmuebles.
“Las causas principales de la no inscripción de los títulos en el registro de la
propiedad podrían resumirse a los altos aranceles registrales, y la falta de
conocimiento de las personas de los efectos que se producen a través de la
inscripción.”
Pregunta 5 Actor 1 Actor 2 Actor 3
Consideran que si
algunos adquirentes
no inscriben sus
títulos, y aún no han
perfeccionado su
dominio, qué
derechos le asisten
¿pueden ya
beneficiarse del
inmueble?
Efectivamente pueden
beneficiarse del inmueble
puesto que la tradición del
mismo se da al momento de
la compraventa o del contrato
mediante el cual se trasmite
el inmueble y el dominio.
Me parece que la ley plantea que,
primeramente para poder ejercer
una acción de un derecho sobre una
propiedad, hay que presentar el
título inscrito, pero si se va a hacer
la acción sobre un inmueble que ya
está inscrito primero se tiene que
solicitar la cancelación de este
asiento, demostrar porque es que
se cancela y posteriormente
presentar el título que no está
inscrito para poder demostrar el
derecho que se tiene sobre él.
(Ahora bien, suponiendo el caso en
el que yo adquiero una propiedad, y
tengo el título no inscrito, ante la
perturbación del goce de mi
Bueno, le asiste el
derechos de
posesión, por que
aun faltándole el de
dominio, puede
beneficiarse del
inmueble.
101
propiedad por meros usurpadores,
personas que no tienen ningún
derecho, podría ejercer algunos de
los interdictos planteados en el Pr.
para proteger mis derechos)
Bueno, podríamos hablar del
amparo de restitución, la
reivindicación, pero la ley plantea, y
ahí sí podríamos hablar de la parte
negativa de la ley, que en los
juzgados no se puede presentar
ningún documento sobre un bien
inmueble que no esté inscrito, y por
ende, debería de inscribirlo primero
antes de ejercer alguna otra acción
para defender el derecho del que
tiene el dominio de la propiedad.
“Respecto a las anteriores aseveraciones puede decirse que, la tradición de la que
nos habla la ley 698 y de la que anteriormente nos hablaba nuestra legislación
inmobiliaria registral debe entenderse como la entrega no de la cosa, sino como la
misma lo expresa, la tradición del dominio, no de la posesión. Pensemos en una
posesión previa a la inscripción de la cual se generan únicamente derechos
personales y la inscripción viene a generarnos a través de la inscripción del
dominio el disfrute de los derechos reales y de las facultades propias del mismo.”
Pregunta 6 Actor 1 Actor 2 Actor 3
¿Qué
criterios cree
usted
incidieron en
la toma de la
decisión de
los cambios
Me parece que los criterios
principales son la necesidad
de dotar de verdadera
seguridad jurídica las
transacciones de bienes
muebles e inmuebles y
modernizar el sistema de
Bueno, primero a mi me parece que en cuanto a
los plazos y todo ese asunto es para garantizar un
poco lo que es la eficacia del ejercicio de los
registros públicos. Y con esto de poner ciertas
limitaciones a los derechos y de ejercerlos o no en
los juzgados, es una manera de forzar al usuario, al
dueño de un inmueble que no tiene su título inscrito
Fueron
impulsados
por meras
concepciones
inmobiliario
registrales
románticas,
102
realizados en
esta nueva
ley con
respecto a la
inscripción
inmobiliaria?
inscripción. Nuestro sistema
registral actual (entiéndase el
que todavía está en vigencia)
es bastante obsoleto, no se
corresponde con la realidad
jurídica de nuestro país, los
procesos, los plazos, la
regulación de situaciones o
supuestos jurídicos es
bastante escueta, los
registradores tienen
demasiada libertad para
calificar los documentos que
ante él se presentan, no
existe un sistema efectivo
de custodia de los libros, hay
un desorden en la forma de
trabajo, no hay unificación en
cuanto a la forma de trabajo
en los Registros del país
siendo que todos deben
aplicar la misma ley, los
procesos de inscripción son
demasiado lentos en sí el
usuario frecuente y el
esporádico no sienten que el
Registro les de el respaldo
legal que necesitan.
a presentarlo al registro público.
(Cree usted que hayan otros intereses, será que lo
hacen porque quieren promover la inscripción y
lograr una actualización y un orden en control sobre
los inmuebles o porque así garantizan una mayor
recaudación al obligar a todos a inscribir?)
Románticamente pensemos que es la eficacia,
querer centralizar toda la información de los
registros públicos con el sistema que quieren crear,
y procurar las cosas bien. Bueno, también está lo
de la ley de zonas costeras, que se quiere hacer un
ordenamiento territorial de todas las propiedades,
tanto registral como catastral, pues es preciso
llevar toda la información sobre ello. Además, el
Estado siempre está preocupado por lo que son los
ingresos que produce el pago de los aranceles en
registro, ya que es una buena tajada que recibe el
Estado, es más, y por ello es que en algunos
registros los trabajadores se han quejado, como
pasa en el registro de Managua, que el sindicato
paralizó el trabajo en la ventanilla de agilización,
por lo que se oyó, no se han cumplido algunos
convenios que se tenían con el Poder Judicial,
siempre hay intereses económicos de por medio
sobre cualquier ley que se quiera aplicar.
sin tomar en
cuanta la
realidad de la
practica de
estas en
nuestro país.
“Anteriormente se contaba en el país con una legislación ambigua en lo que hacia
al derecho inmobiliario registral, se necesitaba entonces de un cambio en nuestro
ordenamiento jurídico mas adaptado a la realidad inmobiliaria de nuestro país, lo
cual durante varios años fue motivo de discusión, hasta lograr la aprobación de la
ley 698, y parece que este fue el único consenso que lograron alcanzar nuestros
legisladores.”
103
Pregunta 7 Actor 1 Actor 2 Actor 3
Considera usted
que los usuarios
de registro de la
propiedad
inmueble en
Nicaragua (no
conocedores del
derecho), vayan
a pasar por alto
los cambios
plasmados en
esta ley, se
expresaron así:
Pensando de forma optimista, creo
que no se va a pasar por alto estos
cambios, pero eso dependerá de la
promoción y de la publicidad que de
ella se haga en los distintos medios de
comunicación, incluyendo personal de
apoyo que oriente al usuario acerca
de lo que debe hacer para lograr la
inscripción de un documento o la
materialización del contenido de los
libros del Registro a través de las
certificaciones. Obviamente esto no se
va a lograr en un mes o 6 meses,
pues la ley fue aprobada a finales del
año 2009 y es la fecha y la mayoría
de los usuarios del registro no
conocen específicamente cuales son
las disposiciones de esta ley y como
va a funcionar nuestro nuevo sistema
registral. Falta más publicidad.
Bueno, primeramente creo que
los funcionarios de registro deben
ser beligerantes y activos en lo
que es el cumplimiento de los
plazos como las disposiciones de
la ley, porque si no la conducta de
los usuarios va ser siempre la
misma, ley: asunto aparte, papel
mojado; ya sabemos que la ley
dice 30 días, pero ya sabemos
que la realidad es otra cosa, hay
ventanillas agilizadas pero están
parqueadas, y si realmente los
funcionarios no toman una actitud
positiva y activa en cuanto al
cumplimiento de la ley, la
conducta de los usuarios siempre
va a ser indiferente, además
porque los usuarios siempre ven a
los funcionarios como una
persona con la que no te vas a
meter en clavos, por su posición
en la cual te puede joder
prácticamente, aunque hayan
recursos administrativas, o ahora con un órgano que se va a crear
esperamos que esto realmente
cambie y no se vea al registrador
como un ser omnipotente que
puede hacer lo que él desea.
Al principio es muy
probable que se
pasen por alto,
pero después de
tiempo esperemos
puedan tener un
seguimiento real.
Toda ley debe de tener un proceso de adaptación por parte de los ciudadanos, no
solo de los conocedores del derecho sino también de la sociedad en general, es
de esperarse que en un principio se pasen por alto algunos de los cambios que
por si solos saldrán a relucir y quizá podrían causar hasta molestias en quienes
104
desconocen de esos cambios, pero como todo proceso de cambio terminaremos
por adaptarnos.
Imaginemos por ejemplo, que alguien desconoce que ahora sólo las partes o
apoderado pueden presentarse a inscribir, y alguien que no cumple esas
características pretende inscribir un documento en registro, al no poder realizarlo,
le causará cierta inconformidad que se superará conforme vayamos teniendo
todos conocimiento de los cambios sustanciales que trae aparejados la ley 698.
Pregunta 8 Actor 1 Actor 2 Actor 3 ¿Qué
consecuencias
traería la
omisión de los
usuarios del
registro de la
propiedad
inmueble a los
cambios de la
ley 689 en
cuanto a la
inscripción de
inmueble?
Bueno, el principal efecto de títulos
que son sujetos de inscripción y que no
estén inscritos es que éstos no van a
perjudicar a terceros, si no hay
publicidad de la traslación, las personas
que no fueron parte del acto o contrato
no se verán afectados por éste. No
obstante, si el adquirente desea obtener
algún préstamo por parte de
instituciones financieras, tendrá que
necesariamente inscribir su dominio
para poder demostrar que es el titular
del derecho que pretende constituir a
favor de dicha institución. Tampoco
podrían inscribir derechos reales
limitativos del dominio.
Como ya habíamos
platicado, más que todo es la
oponibilidad del instrumento
público ante los juzgados
para ejercer un derecho de
defensa sobre los inmuebles,
bueno, la transacción del
inmueble está limitada, o
sea, se puede vender, pero
siempre, para poder estar en
los libros de registro hay que
ajustarse a lo que es el tracto
sucesivo, si A le vende a B, y
A aún no ha inscrito, B es el
dueño pero en los libros de
registro no consta ni A ni B,
cuando B quiera inscribir,
tendrá que sujetarse a lo que
es el tracto sucesivo y
presentar primero el
documento por el que A
adquiere.
No van a tener derechos
legítimamente
constituidos sobre sus
inmuebles.
Las consecuencias más notables de los cambios en lo relativo a la inscripción que
nos menciona la ley, giran en torno a la protección de sus derechos frente a
105
terceros, pues podemos notar que la ley vuelve prácticamente inexistente la
protección de los derechos no inscrito ante tercero, dotando de mayor seguridad a
quienes si inscriben esos derechos.
Pregunta 9 Actor 1 Actor 2 Actor 3
¿Que rol
consideran
juegan los
notarios en
cuanto al
cumplimiento
de los cambios
que trae
aparejados la
ley 689 en lo
relativo a la
inscripción
inmobiliaria?
El notario debe tener una participación
más activa en la elaboración de las
escrituras públicas que él autorice,
significa que debe conocer las leyes,
saber los alcances y efectos de la
misma, y principalmente cumplir con su
rol de asesor. Es el notario y no las
partes quienes deben darle la estructura
al contrato, es el notario quien tiene la
obligación de explicar a las partes la
naturaleza jurídica de cada contrato en
particular y aconsejar cuál es el que
más conviene a los usuarios. La ley
obliga a los registradores a revisar a
fondo las escrituras y a retener todos
aquellos documentos que no cumplan
con las formalidades de ley. Significa
entonces que el notario debe elaborar
documentos que causen los efectos
buscados por las partes y si no se hace
de esa forma, debería responder
civilmente por esa falta de eficacia. Sin
embargo, en la mayoría de los casos la
gente no hace uso de este derecho y
deben entonces buscar vías alternas
para tratar de solucionar los problemas
que les causó la negligencia del notario.
Bueno, no me parece que
realmente tome como punto
relevante la función notarial, o la
forma en la que los notarios van a
redactar los instrumentos
públicos. Creo que los notarios
siempre van a cometer los
mismos errores de siempre, ya
sea al respecto de áreas, linderos
y muchas otras cosas que no se
toman en cuenta del antecedente,
así como tomar en cuenta las
desmembraciones, áreas y todos
esos aspectos.
En mi opinión este
no juega un papel
muy importante,
porque en la
práctica solo se
encargan de hacer
la escritura publica.
Recordemos que en nuestra legislación los notarios juegan un papel muy
importante, pues estos cumplen con una función que más allá de plasmar en un
106
documento la voluntad de las partes y dotar de certeza los actos que frente al se
realizan, nuestros notarios cumplen también una función asesora, que a mi criterio
una vez emitido el documento, la siguiente función de estos viene a ser la
explicación a los particulares de las consecuencias de la no inscripción del
documento que se les emite, y la protección de los derechos que le brinda la
entrada del mismo en el registro correspondiente.
Pregunta 10 Actor 1 Actor 2 Actor 3
¿Cuál sistema
consideran más
viable para nuestro
país, un sistema de
inscripción
constitutiva de
dominio o
inscripción
declarativa del
dominio?
Considero que para nuestra
realidad, conviene más un
sistema declarativo de
dominio, porque es el
sistema generalmente
aceptado en la mayoría de
las legislaciones
latinoamericanas, ha
probado que resulta
sobretodo por el hecho de
que los contratos existen y
pueden hacerse valer aún
sin la inscripción en el
registro.
De hecho, preferiblemente la declarativa
porque no le pone limitaciones al
derecho o a ejercer acciones sobre la
defensa de los derechos de dominio que
tenga el titular. Luego también, me
llama la atención esto de querer forzar
esto de la inscripción como una
devaluación de lo que es la función
notarial, ya? Como hay muchos notarios
que han hecho chanchullos, entonces,
de cierta manera es un elemento que ha
forzado a decir al legislador, ok, ahora
las cosas tienen que inscribirse en
registro y los documentos tienen que
estar inscritos para tener un valor
jurídico y poder presentarse en los
juzgados para ejercer una acción. Para
mí es un aspecto importante, la
devaluación de la función del notariado
al respecto de la elaboración de
escrituras y del tráfico de bienes.
El sistema
declarativo, porque
el constitutivo tiene
mas exigencias
hacia los usuarios y
de nada serviría
una modificación,
para la cual la
mayoría de los
usuarios no están
dispuestos a
aceptar.
Lo cierto es que nos encontramos en un ordenamiento que por más de un siglo se
ha tratado a pesar de las discrepancias como declarativo, y por las mismas
características del mismo, no sólo inmobiliarias, sino también notariales, hablar de
un sistema constitutivo del dominio con todo lo que el mismo implica, seria hablar
107
de un cambio en muchos de los aspectos de nuestro ordenamiento jurídico, que
las mismas característica de este sietema no permitirían.
Luego de las opiniones de cada una de las personas seleccionadas para nuestro
muestreo, se puede ver como existe aún una serie de dudas entre estos, no sólo
sobre los alcances de determinados artículos de la ley general de registros ley
698, sino de determinada terminología legal que viene a formar las confusiones
para el entendimiento de la ley.
Los cambios de los que se hablan con la entrada en vigencia de la ley, como
hemos podido venir observando, no son tan grandes en lo que respecta a la
materia de inscripción, es este particular, lo que la ley pretende crear:
• Es un mayor grado de seguridad, no sólo a las inscripciones, sino a la
veracidad de la información contenida en los libros a través de la coordinación con
catastro.
• Una mayor agilización de las inscripciones, en caso de que a como todos
esperamos se cumpla la ley, pero en la misma medida existen también las dudas
que sea posible la realización de este objetivo.
• Un mayor atraso, con la necesidad de un poder para inscribir en caso de no
ser ninguna de las partes.
Todo mecanismo de trasformación, requiere la adaptación de quienes hacen uso
del mismo, esta ley no será la excepción, nuestra legislación por estar ya un poco
obsoleta necesitaba un cambio más ajustado a la realidad inmobiliaria de nuestro
país, y si pensamos en la cantidad de personas y las razones de las mismas para
la no inscripción de sus propiedades, la ley y las exigencias de las misma en
cuanto a las limitaciones de la no inscripción viene a motivar a quienes aún no han
procedido a inscribir.
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No dejemos por fuera que parte del conocimiento y aceptación y cumplimiento de
esta normativa, recae en los notarios que deben cumplir su función asesora,
instando a las personas a quienes les otorguen las escrituras a la inscripción de
las mismas.
109
CONCLUSIONES
En Nicaragua nos encontramos ante un problema de falta de coordinación en lo
relativo a las interpretaciones de las leyes, desde los mismos legisladores y
juristas, ahora menos de la sociedad. La falta de prudencia de quienes aprueban
las leyes de nuestro país causa un estado de caos y de emergencia jurídica, sin
necesidad de haberlo.
La ley 698, ley general de los registros públicos, aprobada el pasado 17 de junio
2010, viene a coadyuvar, la inscripción en nuestro sistema, se presenta otorgando
nuevas medidas para la seguridad y tráfico jurídico de los inmuebles y demás
derechos reales sobre estos.
Viene a hacer de la inscripción un acto de suma necesidad para la constitución de
la titularidad dominical de los derechos reales, dejando sin valor, mas que el de las
obligaciones que se generan de los contratos, al las titularidades no inscritas.
La nueva Ley de los registros públicos trae aparejada consigo una serie de
preceptos que no sugieren una gran trasformación registral, pero que de su entero
cumplimiento podrían tener una buena incidencia en el aseguramiento de los
derechos inmobiliario, en la certeza jurídica del registral por su “Coordinación”, con
catastro, y mayor celeridad en las inscripciones de los inmuebles.
RECOMENDACIONES
110
RECOMENDACIONES
Sería de gran utilidad la realización de seminarios a los profesionales del derecho
y demás usuarios de registro público, de la misma manera que se realizan a los
funcionarios de registros, para lograr, de esta forma, una mejor comprensión de la
Ley.
Que el registro publico participe activamente en la aprobación de leyes que se
refieran a la trasformación de las situaciones existentes en el mismo, para así
lograr un mayor grado de responsabilidad por parte de nuestros legisladores, para
que estos tengan argumentos jurídicamente válidos para la aprobación y
eliminación de artículos de las leyes que regulan nuestro ordenamiento.
Aplicar medidas de coerción por parte de la Corte Suprema de Justicia para lograr
que el personal de registro público cumpla al pie de la letra las disposiciones de la
ley, ya que estos juegan un papel muy significativo en el desempeño de la ley, por
parte de los usuarios, pues es frene a ellos que se ejecutan las disposiciones de la
misma.
Recordar a los notarios la función que muchos parecen estar olvidando, como lo
es la función asesora, para que las demás personas no conocedoras del derecho
puedan hacer el uso correcto del registro, entendiendo la importancia de la
inscripción y las consecuencias de la no inscripción.
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ANEXOS
