Artículo Julio Pozo - N° 01 Agosto 2014 Actualidad Civil (1).pdf

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Actualidad Civil N 1Registro de Proyecto Editorial: 21501051400730

ISSN: 2313-4828

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ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL

Resumen legislativo y jurisprudencial del mes

I. Resea de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales publicadas en el ltimo mes ..................................................................... 16

II. Resumen de la jurisprudencia civil, procesal civil y registral del mes ............ 20

III. Resumen de modificaciones de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales producidas en el ltimo mes ........................................ 21

IV. Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales del mes. .................................................................................................... 22

El nuevo proceso de desalojo: Ley N 30201

COMENTARIO 1: Hctor E. Lama More: Nuevas reglas para el desalojo con condena a futuro ............................................................... 26

COMENTARIO 2: Juan G. Chvez Marmanillo: La nueva va procedimental para el desalojo ................................................................ 32

COMENTARIO 3: Julio E. Pozo Snchez: Breves apuntes sobre el nuevo desalojo express para los inquilinos bajo la clusula de allanamiento futuro ............................................................ 38

COMENTARIO 4: Csar E. Ramos Padilla: La eliminacin del procedimiento concursal por mandato judicial en la ley N. 30201 ........... 46

NDICE GENERAL

Volumen 1 - Julio / 2014

ESPECIAL DEL MES

3Actualidad CivilVolumen 1 | Julio 2014

ndice general

4

Actualidad

Civil

Instituto Pacfico Volumen 1 | Julio 2014

ACTO JURDICO

Doctrina prctica

Reynaldo Mario Tantalen Odar: Los problemas casatorios de la operatividad de la nulidad de acto jurdico ............................................................................ 54

Comentario de jurisprudencia

Luis Daniel Fernndez Bocanegra: La ineficacia generada por el falso representante y el eterno retorno de los justiciables a los laberintos judiciales (Comentario de la Casacin N. 1135-2013-Lima) ........................................................................ 68

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: Cmo pruebo que un contrato es simulado?................................. 84

Resea de jurisprudencia

Ineficacia de acto jurdico (Casacin N. 4933-2012-Lima [El Peruano, 30 de mayo de 2014]) ................................................................................................... 86

DERECHO DE FAMILIA

Doctrina prctica

J. Mara Elena Guerra Cerrn: Problema jurdico o social: La transferencia de acciones adquiridas con dinero de la sociedad conyugal .................................... 94


Juan Carlos Del guila Llanos: Hoy toca reconocerlo! Maana, impugnarlo! Anlisis de la procedencia de la impugnacin del reconocimiento por parte del que lo realiz. (Comentario de la Resolucin Suprema en Consulta N. 132-2010- La Libertad) ...................................................................................................... 116


CONSULTA: Qu procedimientos y trmites se deben realizar para adoptar al hijo o a la hija del cnyuge? ..................................................................................... 126

CIVIL

ndice general



Flexibilidad de las normas de tenencia y custodia (Casacin N. 1961-2012-Lima [30 de mayo de 2014]) ........................................................................................ 128

SUCESIONES

Doctrina prctica

Benjamn Aguilar Llanos: Unin de hecho y el derecho de herencia ................ 136


Silvia Morales Silva: La propiedad indivisa derivada de la sucesin testada Constituye ttulo suficiente para reclamar su reivindicacin? (Comentario de la Casacin N. 1181-2013-Ayacucho) ................................................................ 150


CONSULTA: La hija del primo puede tener vocacin sucesoria va representacin colateral? .......................................................................................................... 161


Peticin de herencia (Casacin N. 614-2013-Hunuco [30 de mayo de 2014]). 163

DERECHOS REALES

Doctrina prctica

Martn Mejorada C.: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los aires ............................................................................................................. 168


Hctor Enrique Lama More: El precario y las edificaciones por l levantadas (Comentario de la Casacin N. 00502-2010-Madre de Dios).......................... 176


CONSULTA: Cul es la va ms eficaz para formalizar la propiedad del inmueble ante el inminente viaje al extranjero del vendedor? ............................................ 190


Ttulo posesorio (Casacin N. 1537-2013-Junn [El Peruano, 30 de mayo de 2014]) ...................................................................................................................................... 192

ndice general

6

Actualidad

Civil


OBLIGACIONES

Doctrina prctica

Anbal Torres Vsquez: La cesin de derechos .................................................... 200


CONSULTA: Qu es la compensacin financiera? En qu casos opera? ........ 216


Pago con subrogacin (Casacin N. 859-2012-Hunuco [30 de mayo de 2014]) 218

PROCESO / POSTULATORIO

Doctrina prctica

Omar Sumaria Benavente: Manifestaciones de las formas de solucin de conflictos como expresin de la cultura y la relacin con el desarrollo de la autoridad....................................................................................................... 230

F. Martn Pinedo Aubin: Intervencin de los sujetos en el proceso judicial y en el procedimiento conciliatorio ..................................................................... 246


CONSULTA: La madre de un menor puede iniciar procesos judiciales de recuperacin de los bienes de su menor hijo? .................................................. 269


La intervencin del cnyuge de la demandante es facultativa ......................... 270

PROCESAL CIVIL

ndice general


PROBATORIA

Doctrina prctica

Glauco Gumerato Ramos: Repensando la prueba de oficio .............................. 276

Silvia Morales Silva: La valoracin de los documentos ofrecidos por el demandado en el proceso de desalojo (Comentario de la Casacin N. 4181-2011 Madre de Dios) ................................................................................................ 292


CONSULTA: La actuacin y valoracin de la prueba cientfica debe primar sobre otros medios probatorios? ................................................................................. 304


El valor probatorio de un documento en la prueba de oficio (Cas. N. 5605-2011-Lambayeque [30 de mayo de 2014]) ........................................ 305

CAUTELAR

Doctrina prctica

Rolando Martel Chang: El procedimiento cautelar y los presupuestos procesales para su ejecucin .............................................................................................. 312


CONSULTA: Cul sera la medida provisoria para garantizar un crdito dinerario reconocido por el deudor? ................................................................................ 325


Las medidas cautelares no pueden ser utilizadas para colocar la ejecucin de una sentencia (STC Exp. N. 00978-2012 PA/TC [24 de enero de 2014]) ...... 327

ndice general

8

Actualidad

Civil


EJECUCIN / IMPUGNATORIO


Sergio N. Casassa Casanova: La ejecucin forzada en el Cdigo Procesal Civil (Comentario de las STC Exp. N. 5258-2011-PA/TC y Exp. N. 5037-2011-AA/TC) 336


CONSULTA: En los casos que se promuevan procesos de ejecucin de ttulo ejecutivo y ejecucin de ttulo de ejecucin, es correcto afirmar que la competencia la tiene el Juez de Paz Letrado? ...................................................... 362


El recurso de casacin no es un recurso de nulidad (Cas. N. 4980-2012- Apurmac [30 de mayo de 2014]) .................................................................................... 363

REGISTRAL

Doctrina prctica

Carlos Aguirre De Jess: Inscripcin de actos contenidos en escrituras imperfectas que se presentan al registro ................................................................................ 372


Javier Anaya Castillo: Formalidad de los laudos arbitrales para su inscripcin en los Registros Pblicos (Comentario de la Resolucin N. 170- 2014-SUNARP-TR-L) 386


CONSULTA: Cundo se presenta la Suspensin indebida de una anotacin de demanda? ........................................................................................................ 409


Calificacin registral de actos procedimentales en arbitraje (Resolucin N. 844-2014-SUNARP-TR-L) ...................................................................... 412

REGISTRAL / INMOBILIARIA

ndice general


INMOBILIARIA

Doctrina prctica

Luis Eduardo Aliaga Blanco: Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislacin peruana ............................................... 426


Jorge Luis Ascencios Dvila: La necesaria personalidad jurdica de las juntas de propietarios (Comentario de la Resolucin N. 1704-2013-SUNARP-TR-L) 436


CONSULTA: Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto inmobiliario? ......................................... 456


Idoneidad de clusula abusiva (Resolucin N. 0216-2014/SPC-INDECOPI) ............ 458

Disposicin de un bien social por uno de los cnyuges

1 CASACIN: Cas. N. 602-2002-Arequipa (Falta de voluntad de uno de los cnyuges para gravar un bien deviene en nulidad insalvable pese a la confirmacin posterior del acto) ........................................ 465

2 CASACIN: Cas. N. 1687-2003-Loreto (Nulidad del acto de disposicin de un bien social cuando no intervienen ambos cnyuges) .... 468

3 CASACIN: Cas. N. 2896-2001-Lima (El adquirente que conoca que el bien social fue dispuesto por uno de los cnyuges no se encuentra amparado) ........................................................................ 472

4 CASACIN: Cas. N. 372-2005-Arequipa (Las edificaciones realizadas sobre los bienes sociales para disponer o gravarlas se tienen que realizar por ambos cnyuges) ................................................. 474

5 CASACIN: Cas. N. 111-2006-Lambayeque (La falta de legitimidad para contratar, por la falta de voluntad de uno de los cnyuges en la disposicin o gravamen de un bien social) .......................... 477

JURISPRUDENCIA fUNDAMENTAL

ndice general

10

Actualidad

Civil


6 CASACIN: Cas. N. 907-2008-Arequipa (La falta de intervencin de uno de los cnyuges en la celebracin de un acto jurdico constituye la ineficacia del acto jurdico) .................................................. 481

7 CASACIN: Cas. N. 3437-2010-Lima (La falta representacin de uno de los cnyuges en la disposicin de los derechos de propiedad sobre los bienes sociales) ....................................................... 484

8 CASACIN: Cas. N. 2893-2013-Lima (La ineficacia del acto jurdico celebrado por uno de los cnyuges en la disposicin de un bien social) ... 488

38 Instituto Pacfico

Especial del mesActualidad

Civil

Volumen 1 | Julio 2014

Breves apuntes sobre el nuevo desalojo express para los inquilinos bajo la clusula de allanamiento futuro

Julio E. Pozo Snchez* Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos

COMENTARIO

1. Apuntes previos2. El desalojo en el nuevo artculo 594 del Cdigo Procesal Civil3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo4. El nuevo procedimiento de desalojo express5. Conclusiones y recomendacionesS

UM

AR

IO

1. Apuntes previosCon fecha 28 de mayo del 2014 se public en la separata de Normas Legales del diario oficial El Peruano, la Ley N. 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos1.

La referida norma dispone en su artculo 1 la creacin, dentro del rgano de gobierno del Poder Judicial, del novsimo Registro de deudores morosos, en el que se inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Egresado de la Maestra en Derecho Civil por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Posttulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia Universidad Catlica del Per.

1 Conforme a la primera disposicin complementaria final de la mencionada Ley, esta entrar en vigencia a los 45 das hbiles de su publicacin.

judicial morosa en aplicacin de los artculos 594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil.

Nos interesa abordar, a efectos del presente comentario, la modificacin que ha sufrido el mencionado artculo 594 del Cdigo Proce-sal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de incluir en los contratos de arrendamiento la clusula de allanamiento futuro del arrendatario, la misma que facultar a los arrendadores a re-currir a un procedimiento especial de desalojo que bien puede ser catalogo como express [o ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad en cuanto a etapas se refiere.

Se trata de una suerte de subprocedimiento especial de desalojo creado especficamente para tratar de brindar mayores armas a los arrendadores que hoy por hoy no pueden recuperar su posesin sino hasta dentro de 2 a 4 aos de interpuesta la demanda desalojo contra el inquilino (siempre que el proceso

Comen

tario

Comentario de la Ley N. 30201

39

Comentario

Actualidad CivilVolumen 1 | Julio 2014

RESUMEN

En el presente artculo, el autor realiza un anlisis acerca de la modificacin al artculo 594 del Cdigo Procesal Civil, dado que este artculo originalmente no permita la recupe-racin de los bienes arrendados de manera clere; por ello, con la modificatoria de este artculo se permitira a los arrendadores la recuperacin de la posesin de su bien in-mueble en un tiempo menor, No obstante, para lograr dicho objetivo, no solo se habra modificado el artculo referido sino se habra establecido un subprocedimiento especial en el desalojo, lo cual no necesariamente ase-gura la tramitacin del proceso de desalojo de manera rpida sino que el proceso puede continuar hasta la Corte Suprema.

CONTEXTO NORMATIVO

Cdigo Procesal Civil: artculo 594.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Desalojo express

se inicie ante un juez de paz [!]. Ni qu decir cuando el proceso se inicia ante un juzgado especializado dada la eventualidad de inter-ponerse casacin).

A diferencia de lo establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de agosto de 2013, que se aboc ntegramente a los supuestos de desalojo por ocupacin precaria, la pronta entrada en vigencia de la Ley que crea el Registro de deudores judicia-les morosos, introduce un nuevo supuesto y procedimiento de desalojo exclusivo para los arrendadores contra inquilinos2.

2. El desalojo en el nuevo artculo 594 del Cdigo Procesal Civil

El artculo 594 se encuentra ubicado dentro de la Seccin Quinta [Procesos Contenciosos], Ttulo III [Proceso Sumarsimo], Captulo II y Subcaptulo 4, dedicado al proceso de Des-alojo de predios.

Su redaccin original establece que el desalojo puede demandarse antes del ven-cimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de

2 No es la esencia del presente comentario, pero no puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se ha incluido en una norma, cuya razn de ser principal ha sido crear un Registro de deudores judiciales mo-rosos. De all la denominacin de la misma. Incluso, el proyecto de ley que le dio luz solo se refera a dicho registro (Proyecto de Ley N. 1376-2013). As, el re-ferido proyecto de ley postula la implementacin de un sistema de publicidad a travs del cual se sancione al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de pago ordenado judicialmente ni seale bienes libres o parcialmente gravados con cuya realizacin se honre el pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha informacin antes de que un tercero decida contratar de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor judicial moroso.

Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos morosos, creemos que dada la trascendencia de sus efectos en la sociedad, la inclusin de este nuevo procedimiento de desalojo a travs de la clusula de allanamiento futuro debi merecer una regulacin normativa singular.

seis das de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin del demandante, este deber pagar las costas y costos del proceso.

Como es de verse, se refiere a un supuesto que consiste en provocar la intervencin de la jurisdiccin para solicitar la condena del demandado, pese a que an no ha vencido la obligacin3. Agrega la recientemente electa miembro del Tribunal Constitucio-nal, doctora Marianella Ledesma Narvez, citando a Micheli, que la accin preventiva es concedida para conseguir la declaracin de un derecho cuando este ltimo, aun no habiendo sido violado o judicialmente dis-cutido, se hace objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de

3 ledesMa narvez, Marianella, Comentarios al Cdigo Proce-sal Civil, 2. ed., T. I, Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 358.



Civil


hecho el mismo es discutido o desconocido por otros4.

Sin embargo, la novedad introducida con la entrada en vigencia de la Ley 30201 a travs de la modificacin del artculo referido supo-ne la creacin de un procedimiento especial de desalojo, que podra entenderse que pue-de iniciarse antes del vencimiento del plazo tambin (dada su ubicacin en el artculo 594) y que solo podra proceder siempre que se cumplan los siguientes presupuestos:

- Que exista un contrato escrito de arrenda-miento;

- Que el objeto del arrendamiento sea un inmueble5;

- Que se haya pactado la clusula de alla-namiento a futuro;

- Que el plazo del contrato de arrendamien-to haya vencido o que el arrendatario haya incurrido en alguno de los supuestos de resolucin a que hace referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil6; y,

- Que las firmas de dicho contrato hayan sido legalizadas ante notario pblico o en su defecto, por juez de paz.

4 Loc. cit.5 En nuestra opinin, est dems la referencia a que se

trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo, conforme lo establece el artculo 585 del CPC est referido a la recuperacin de la posesin de predios (inmuebles per se)

6 Cdigo Civil. Artculo 1697.- El contrato de arrendamien-to puede resolverse:1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes

anterior y se vence otro mes y adems quince das. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo perodo y adems quince das. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aqul para el que se le concedi expresa o tcita-mente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.

El procedimiento que aparentemente permite un rpido desalojo de inquilinos (desalojo express o ejecutivo) supone las siguientes etapas:

- Interposicin de la demanda bajo la va del proceso Sumarsimo ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del contrato.

- Admitida a trmite, el Juez notifica la de-manda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis das este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelacin del alquiler adeudado.

- Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo sealado, el Juez ordenar el lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil7.

3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo

Indudablemente el presupuesto ms impor-tante para poder optar por esta alternativa de desalojo express es contar con una clusula de allanamiento a futuro.

En nuestra opinin, esta pueda ser definida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de una Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto, que una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolucin a que hace

4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arren-dador.

5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

7 Cdigo Civil. Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.

Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.

41

Comentario


referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artculo 594 para estos efectos.

Se trata, por tanto, de un reconocimiento a futuro por parte del arrendatario, de que en caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos comentados, dejar facultado al arrendador para optar por una va de desalojo espe-cial. As, a nuestro modo de ver, el trmino allanamiento es utilizado, para definir este reconocimiento o aceptacin futura8 y no puede equipararse, para su entendimiento, a la figura del allanamiento como mecanismo autocompositivo de solucin de conflicto de intereses o su reflejo en el proceso civil, como forma especial de conclusin del proceso.

En tanto la norma no est vigente, nos per-mitimos transcribir la frmula de clusula de allanamiento futuro que propone el Dr. Martn Mejorada con la que coincidimos por sus efectos prcticos:

Por la presente el arrendatario se allana anticipadamente al desalojo que interpondr el arrendador, en caso de vencimiento de plazo o resolucin por falta de pago de la renta. La eficacia de esta clusula est sujeta a la condicin de que entre vigencia la Ley 30201 que modifica el artculo 594 del Cdi-go Procesal Civil, u otra con similar alcance9.

8 Para Martn Mejorada, pese a que la figura alude a un allanamiento o aceptacin anticipada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arren-dador se entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario la norma seala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado, o que ya haba pagado la deuda antes de la resolucin del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedar en el bien. Es decir, el llamado allanamiento no es tal. Una aceptacin anticipada real implicara que ante la demanda de desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado. Vase su muy interesante comentario en Mejorada, Martn, El allanamiento del arrendatario, en el blog Predio legal del diario Gestin, Lima, 3 de junio de 2014. Versin en lnea: .

9 Loc. cit.

No deja de ser curioso que con el objeto de buscar establecer nuevos mecanismos para facilitar el desalojo de los indeseables inqui-linos morosos o con contratos vencidos, se tenga que recurrir a frmulas que finalmente suponen que el arrendatario se obliga o compromete a reconocer u aceptar, lo que la ley (Cdigo Civil) y muchas veces el propio contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el bien inmediatamente.

Finalmente, no puede pasar desapercibida la formalidad que exige la norma para el contra-to de arrendamiento: que las firmas puestas en el referido documento se hayan legalizado ante notario pblico o juez de paz letrado en ausencia del primero. Se trata pues de una formalidad ad probationem dado que la Ley no sanciona con nulidad su inobservancia, y por el contrario, se exige a razn de ser un medio de prueba de la existencia del acto (contrato de arrendamiento).

IMPORTANTE

El procedimiento que aparente-mente permite un rpido desalojo de inquilinos (desalojo express o ejecutivo) supone las siguientes etapas: Interposicin de la demanda bajo la va del proceso Sumarsimo ante el juez del lugar donde se en-cuentra el bien inmueble materia del contrato. Admitida a trmite, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis das este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelacin del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo sealado, el Juez ordenar el lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad con el artculo 593 del Cdigo Pro-cesal Civil.

Una primera inquietud sobre el particular es que a razn de la modificacin materia de comentario, se habra introducido a travs



Civil


del Cdigo Procesal Civil una formalidad especial al contrato de arrendamiento con clusula de allanamiento futuro. Recordemos que el Cdigo Civil nada nos dice sobre la forma que debe adoptar dicho contrato para que resulte vlido. Es ms, es muy frecuente que ni siquiera conste por escrito, lo que por supuesto a la larga termina perjudicando ms al arrendador, pero as ocurre.

De otro lado, en caso se descarte la idea ofre-cida en el prrafo anterior, estando a que es en el proceso judicial que dicho documento ser presentado, conviene preguntarnos por qu el legislador excluy los dems supuestos de fecha cierta a que se refiere el artculo 245 del CPC.

En nuestra opinin, en tanto la clusula conste por escrito en el documento, su eficacia de cara a un proceso, no debera ser limitada a una formalidad que el Cdigo Civil no exige y mucho menos reducirla al mbito de la legalizacin de firmas notarial.

Sin bien hay quienes podran afirmar que la obligacin de legalizar las firmas responde a la necesidad de que expresamente conste que el arrendatario conoci y acept la clusula de allanamiento futuro, dando mayor seguridad a esos fines, ello tampoco resulta suficiente argumento por cuanto, conforme es prctica notarial, este notario legaliza la firma, mas no el contenido del documento.

MARIANELLA LEDESMA dice:

[La] accin pre-ventiva es conce-dida para conse-guir la declaracin de un derecho cuando este lti-mo, aun no ha-biendo sido viola-

do o judicialmente discutido, se hace objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de hecho el mismo es discu-tido o desconocido por otros.

4. El nuevo procedimiento de des-alojo express

Aunque de Perogrullo, este nuevo procedi-miento de desalojo express o ejecutivo est reservado solo para que los arrendadores puedan recuperar la posesin que ostentan sus inquilinos, una vez vencido el contrato de arrendamiento o cuando hayan dejado de pagar la renta de ms de 2 meses y 15 das (supuesto generalizado).

En primer lugar, a nuestro modo de ver, la inclusin de este supuesto y procedimiento de desalojo dejara [en la prctica] en desuso la alternativa del desalojo por ocupante precario en los supuestos de vencimiento de contrato de arrendamiento una vez cursado el aviso de conclusin. Y es que como lo estableci el Cuarto Pleno Casatorio Civil:

5.2. Ser caso de ttulo de posesin fenecida cuando se presente el supuesto previsto por el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que con el requerimiento de la devolucin del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituir un caso de ttulo fenecido el su-puesto contemplado por el artculo 1700 del Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuacin del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolucin del mismo10.

10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo conviene resaltar que posicin asumida por el Cuarto Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y maestro, el doctor Hctor Lama More haba advertido tiempo atrs que luego de cursado el aviso de con-clusin del arrendamiento, el contrato dej de existir, pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es como se indica en la norma, penalidad o prestacin por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo as el poseedor dej de tener la calidad de arrendatario o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario por fenecimiento de ttulo. Cfr. laMa More, Hctor, La posesin y la posesin precaria, Grijley, 2007, Lima, p. 149.

Coincidimos plenamente con su opinin. Sin embar-go, no est de ms hacer notar que an hasta hoy pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente que sealan (equivocadamente) lo contrario. As, la Casacin N. 2911-2012-Lima, publicada en El

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Comentario


Por tanto, es totalmente posible optar por la va de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusin] aunque no la ms recomendable dado que en la realidad, el proceso de des-alojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a diferencia de la frmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de allanamiento futuro.

El artculo 594 en su prrafo quinto establece que el juez competente es el del lugar donde se encuentra el bien materia de litis. Nos preguntamos si con esto debe entenderse que no se podr demandar ante el juez del domicilio del demandado. Recordemos que la competencia, como presupuesto procesal para una vlida relacin jurdica procesal, solo puede ser establecida por la ley y no puede modificarse.

Peruano el 2 de diciembre de 2013, seala Dcimo Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que nuestra legislacin civil no contempla la renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado no obstante haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta que el arrendador solicite su devolucin; la cual puede pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado por el artculo 1700 del Cdigo Civil facultando la Ley al arrendador a exigir la devolucin del bien a cobrar penalidad convenida o en su defecto a una prestacin igual a la renta del periodo precedente hasta la devolucin su devolucin de conformidad a lo establecido por el artculo 1704 de la norma acotada no importando el cobro de los mismos la continuacin del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o se ha cursado el aviso de conclusin del arrendamien-to; (...) por tanto la causal a invocar para demandar la restitucin del bien la de desalojo por vencimiento del plazo del contrato y no la desalojo por ocupacin precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento del plazo del contrato y la restitucin del mismo, no convierten en precario al arrendatario....

MARTN MEJORADA dice:

[Pese] a que la figura alude a un allanamiento o aceptacin antici-pada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se

entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario, la norma seala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado o que ya haba pagado la deuda antes de la resolucin del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos he-chos, se ordena el lanzamiento; pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedar en el bien. Es decir, el llamado alla-namiento no es tal. Una aceptacin anticipada real implicara que ante la demanda de desalojo, el posee-dor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado.

En este extremo consideramos innecesario el establecimiento de la competencia puesto que nuevamente limita el alcance de apli-cacin y uso de este novsimo mecanismo. No hubo necesidad de hacer dicho resalte porque bien se hubieran aplicado las reglas de competencia del desalojo general.

De otro lado, la norma en comentario esta-blece que admitida a trmite la demanda, el juez notifica la misma al arrendatario para que, dentro del plazo de seis das este acredite: (i) la vigencia del contrato de arren-damiento; o, (ii) la cancelacin del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo sealado, el juez ordenar el lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad con el artculo 593 del CPC.



Civil


Como es de verse, el escenario que plantea este nuevo procedimiento supone que el arrendatario solo puede formular contradic-cin bajo dos supuestos (cual procedimiento de ejecucin). Sin embargo, nos pregunta-mos si es posible que el demandado pueda deducir excepciones o plantear defensas previas, de ser as, Cul sera el plazo?

En nuestra opinin, aunque no se haya establecido expresamente dicha posibili-dad, negarle al inquilino demandado la posibilidad de cuestionar la presencia de los presupuestos procesales y materiales aten-tara manifiestamente contra su derecho a la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos adems que si bien en un primer momento tampoco se reconoca dicha posibilidad en los procesos de ejecucin, finalmente esta facultad qued consagrada expresamente en el CPC. Asimismo, tampoco se establece la posibilidad de impugnar el auto que ordena el lanzamiento. Creemos, al igual que en el caso anterior, que dicha facultad no est negada al inquilino.

HCTOR LAMA MORE dice:

[Luego] de cur-sado el aviso de conc lus in del arrendamiento, el contrato dej de existir, pues en adelante lo que se cobra ya no es

renta, es como se indica en la nor-ma, penalidad o prestacin por el uso. Sin renta no hay arrendamien-to. Siendo as el poseedor dej de tener la calidad de arrendatario o la de poseedor inmediato, devinien-do en precario por fenecimiento de ttulo.

5. Conclusiones y recomendacionesEl modificado artculo 594 del Cdigo Procesal Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en los contratos de arrendamiento la clusula de allanamiento futuro del arrendatario, la misma que facultar a los arrendadores a recurrir a un procedimiento especial de desalojo que incluso podra iniciarse antes del vencimiento del plazo de contrato de arrendamiento (solo en ese supuesto) y que bien puede ser catalogo como express [o ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad en cuanto a etapas se refiere.

La clusula de allanamiento futuro del arrendatario puede ser definida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de un contrato de arrendamiento, que tiene por objeto que, una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolucin a que hace referencia el artculo 1697 del Cdigo Ci-vil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artculo 594 para estos efectos.

En tanto la clusula conste por escrito en el contrato de arrendamiento, su eficacia de cara a un proceso, no debera ser limitada a una formalidad que el Cdigo Civil no exige y mucho menos reducirla al mbito de la legalizacin de firmas notarial cuan-do existe otros supuestos de fecha cierta.

Pese a que es totalmente posible optar por la va de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusin] no resulta lo ms recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado.

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Comentario


PROCESO SUMARSIMOArt. 546 CPC

Causales de desalojoArt. 591 CPC

Contrato de arrendamiento con clusula de allanamiento

de arrendatario y firmas legalizadas

Demanda

Traslado al arrendatario (Plazo 6 das)

Acredita o reconoce vigencia o

cancelacin de deuda

Se inscribe la deuda

Registro de deudores judiciales morosos

No acredita o reconoce

la vigencia o cancelacin de deuda

Juez ordena lanzamiento en 15 das

hbiles

Resolucin de contrato

Conclusin de contrato

Falta de pago

Vencimiento de contrato

DESPUS DE LA LEY N 30201ANTES DE LA LEY N 30201

Conciliacin

Demanda

Contrato de arrendamiento Precario

Falta de pago Vencimiento de contrato

Requerimiento notarial

NUEVO PROCESO DE DESALOJO

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