ASESOR - Janium · CONDICIONES HIPOTÉTICAS: consisten en situaciones diferentes a lo que realmente...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "DEMOLICIÓN O RECONSTRUCCIÓN, LA VALUACIÓN COMO UN CRITERIO DE DECISIÓN" TESIS Para obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial PRESENTA Enrique Padilla Zarate Matrícula 071014 ASESOR Arq. Juan Manuel Bravo Armejo, MVI & MAE Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación Pública conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003. Guadalajara, Jal. Julio de 2008 1TC i
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"DEMOLICIÓN O RECONSTRUCCIÓN, LA VALUACIÓN COMO UN CRITERIO DE DECISIÓN"
TESIS
Para obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
Enrique Padilla Zarate Matrícula 071014
ASESOR
Arq. Juan Manuel Bravo Armejo, MVI & MAE
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación Pública conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003.
Guadalajara, Jal. Julio de 2008
1TC
i
DEDICATORIA.
A Dios, nuestro señor, por todas las bendiciones que me ha
colmado.
A July, mi esposa, por ser mi luz y mi apoyo, mi amor y mi
compañera.
A María Julia, mi princesa, por ser la alegría de mi corazón.
A mis Padres, Enrique y María Luisa, por su cariño, ejemplo y
amor que siempre está conmigo.
A mi suegra, Doña Esperanza, por el apoyo, cariño y amor
incondicional que siempre me ha dado.
A mi suegro, Don Javier, porque sé que aunque ya no está
físicamente aquí, su cariño, ejemplo y amor está con
nosotros.
A todos mis hermanos y hermanas, sobrinos y sobrinas,
porque su alegría, presencia y amor me acompañan.
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AGRADECIMIENTOS.
A nuestro Padrino y Coordinador, el Arq. Juan Manuel, por
su paciencia, amistad y dedicación.
A mis compañeros, por su amistad y apoyo durante esta
etapa, fue invaluable y espero que perdure.
Al claustro de maestros del ITC, mi más profundo
agradecimiento y respeto.
Al personal del ITC Delegación Jalisco, por sus atenciones y
dedicación.
Al personal de la CMIC Delegación Jalisco, por sus servicios
y hospitalidad.
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ÍNDICE.
DEDICATORIAS. 2
AGRADECIMIENTOS 3
INTRODUCCIÓN 6
CAPÍTULO 1 ANTECEDENTES 9
1.1 Definición de Valuación 9
1.2 Conceptos Básicos de la 9
Valuación
1.3 Tipos de Valuación 12
CAPÍTULO 2 INMUEBLES 16
SUJETOS DE ESTUDIO
2.1 Inmuebles sujetos de Estudio 16
2.2 Características de los 17
Inmuebles que pueden ser
analizados
2.3 Limitaciones y Restricciones 17
de los Inmuebles a analizar.
2.3.1 Legales 17
2.3.2 Económicas 18
2.3.3 Otras 18
CAPÍTULO 3 MÉTODOS DE 19
ANÁLISIS
3.1 Métodos de Valuación 19
comúnmente aceptados
3.2 Estimación de costos de
valuación
3.3 Valuación de Inmuebles con 27
mejoras
CAPÍTULO 4 TOMA DE DECISIÓN 28
4.1 En base a costos 31
4.2 En base a rentabilidad 33
4.3 Otras motivaciones 34
CAPÍTULO 5 CASO PRÁCTICO 35
CONCLUSIONES 76
BIBLIOGRAFÍA 77
ANEX01 79
INTRODUCCIÓN.
En la actualidad las zonas urbanas del país han sufrido un crecimiento anárquico
y desmedido en la oferta de bienes inmuebles. En el caso específico de la ciudad de
Guadalajara y su zona conurbada es un hecho evidente la proliferación de
fraccionamientos habitacionales para todas las clases económicas, así como la oferta
comercial. Esto ha provocado que zonas que se consideraban ya consolidadas (ej.
Colonia Chapalita, Bosques de la Victoria, Jardines del Bosque, etc.) En su uso de
suelo cambien su vocacionamiento de habitacional a comercial. Así mismo, que los
valores comerciales de los inmuebles de las zonas más antiguas puedan ser inferiores
aún al valor catastral debido que, aunque cuentan con servicios de infraestructura y
transporte, no son del gusto del público; tal información es fácil de ver en los anuncios
de ocasión o en la revista especializada "El Libro Azul".
Es por eso que si se recorre la ciudad, sobretodo acercándose a zonas con 25
años o más de habitadas, se comprobará la existencia de la venta de inmuebles que
han estado en venta por años, pero que no han encontrado comprador. Resulta
necesario mencionar que existen inmuebles con restricciones en su demolición o su
reconstrucción, ya que están protegidos por el Instituto Nacional de Bellas Artes o el
Instituto Nacional de Antropología e Historia, así como los Ayuntamientos, que los
pueden considerar de valor histórico relevante, aunque se caigan a pedazos. Otra razón
por lo que algunos inmuebles no se venden es que nuestra cultura no acepta que
algunos inmuebles se han depreciado tanto que su valor es muy bajo, y el precio que se
pide por ellas no corresponde a la realidad de mercado.
En otras zonas la problemática que se presenta es que son fincas demasiado
grandes o, que la zona ha cambiado su vocacionamiento de habitacional a comercial, y
los antiguos habitantes se mudan a zonas con servicios más modernos, o simplemente
por el hecho de estar a la moda en cuanto a casa habitación se refiere.
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Una tercera razón de la oferta de estos inmuebles es la existencia de inmuebles
en litigio bancario, la gran mayoría embargados por el error económico del 95, pero que
en muchos casos todavía no se adjudican, pero que las inmobiliarias comercializan, no
si cierto riesgo para el adquiriente.
Podemos seguir mencionando razones, pero podemos comprobar que existe
oferta inmobiliaria de bienes raíces en zonas de la ciudad que ya se creían
desarrolladas, y que algún inversionista puede aprovechar, ponderando las diferentes
opciones; debe de considerar desde su ubicación, su edad, mantenimiento, grado de
deterioro, etc. Son muchos los factores, que, si no se cuidan, pueden definir el hacer
una buena o mala inversión.
Es por ello que se propone a la valuación como criterio de decisión. Este trabajo
está dirigido a cualquier persona que lo consulte se forme un panorama general de la
valuación, sus procedimientos y los valores que se obtienen, para de esta forma tomar
una decisión mejor fundamentada. Debido a que no son inversiones de poco monto,
sino que en muchos casos son el involucran el patrimonio mismo.
La valuación nos puede auxiliar a ello, ya que no sólo nos puede presentar el
valor del inmueble hoy, sino que también el valor que tendría ya remodelado, y si la
inversión le da valor agregado o no. Estimando un poco más , inclusive pudiera
indicarnos si es mejor demoler y reconstruir, acotando los casos especiales como
inmuebles de valor histórico, así como el de si resulta adecuado para las necesidades y
reglamentaciones actuales de la zona a desarrollar. Así mismo, se propone enriquecer
el informe tradicional del avalúo con un reporte que presente los valores obtenidos con
información complementaria (ej. A que población va dirigido el producto), con el fin de
presentar un informe más completo.
Las posibilidades son muchas, y, por que no decirlo, los casos también. Es por
ello que se propone el análisis de un caso en particular como manera de guía y
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referencia. El uso y destino que cada persona le da a un inmueble es una decisión
personal.
El desarrollo del trabajo se hará de una manera simple, de forma que pueda ser
consultado por cualquiera, si bien tendrá una parte técnica, también tendrá una parte
explicativa clara y sencilla en la manera de lo posible.
Las metodologías enunciadas son las del enfoque de costos, enfoque de
mercado y capitalización de rentas, así como algunos principios de matemáticas
financieras y de investigación en las fuentes apropiadas.
Espero que sea de utilidad, y aunque pueda parecer simple, sirva para despertar
la inquietud del lector para la valuación y su utilidad.
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CAPITULO 1.-ANTECEDENTES
1.1 Definición devaluación.
La valuación tiene diferentes acepciones, pero en un sentido práctico podemos
definirla como "es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la
investigación física, económica, social, jurídica y de mercado permite estimar el monto
expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que
inciden en el valor de un bien. "1
Para el caso que nos ocupa, nos referiremos a bienes inmuebles (casas,
terrenos, edificios, etc.) y más específicamente a inmuebles usados que normalmente
se ofrecen como oportunidades y que pueden valer más transformados, ya sea porque
la zona se está regenerando o porque el vocacionamiento de la zona cambio a
comercial.
1.2 Conceptos Básicos de Valuación.
Para la valuación de un inmueble son varias las características que hay que
tomar en cuenta diferentes factores, tales como la zona en que están ubicados, su uso,
la edad, la superficie, conservación, en fin, pueden ser tantos como uno quiera
considerar. Cabe hacer mención que una característica que aunque se considera para
el avalúo propiamente, si afecta, como son los inmuebles considerados como
patrimonio cultural o de valor histórico relevante, ya que para el tema de estudio que
nos ocupa no pudiéramos considerar una demolición, si acaso una reconstrucción con
una remodelación parcial, y habría que analizar si realmente el valor aumentaría para
los fines que se requieran.
1 Glosario de Términos, INDAABIN, 2008.
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Se enunciaran algunas definiciones de conceptos que se consideran básicos para
comprender la terminología y la estructura de un avalúo. Dichas definiciones fueron
tomadas del glosario de términos del INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos
de Bienes Nacionales), si bien en caso de querer ampliar y tener una información más
amplia se puede consultar la página de internet siguiente: www.indaabin.gob.mx.
GLOSARIO BÁSICO.
AVALÚO: es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la
medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.
Es así mismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus
características físicas, su uso y de investigación y análisis de mercado.
BIEN: es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona
invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que se puede usar y de la que se
obtiene provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN COMPARABLE: es un bien con características semejantes al bien que se está
valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas
como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más
semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de
mercado, económicas y jurídicas a fin de ajustado y establecer, mediante el proceso de
homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está
valuando.
BIEN INMUEBLE: es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una
porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que
se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su
inmovilidad y su tangibilidad.
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BIEN RAÍZ: lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural
del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están
adicionadas al terreno.
CONDICIONES HIPOTÉTICAS: consisten en situaciones diferentes a lo que realmente
existe, pero que se consideran así en el trabajo valuatorio, para lograr la finalidad del
avalúo.
CONDICIONES LIMITANTES: son aquellas restricciones que los clientes, los
promoventes, el valuador, el mercado o las leyes locales le imponen a la valuación.
COSTO: conjunto de gastos en que se incurre para poder reproducir un bien. En el
contexto de avalúos se refiere también a todos los gastos en que se incurre para
reponer un bien.
DEPRECIACIÓN: es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el
uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica (interna), y/o la
obsolescencia económica (externa).
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN: es la cifra que establece el grado de igualdad y
semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características
particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
GASTO: egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión.
HOMOLOGACIÓN: es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos
bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona,
ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se
estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro
parámetro.
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PERITO VALUADOR: es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la
Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas
correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes
conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la
facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los
dictámenes sobre temas de su especialidad.
VALOR: es un concepto económico que se refiere al precio que se establece los bienes
y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y los venden. Es la
cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.
VALUAR: es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos
sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia
análisis técnicos y económicos detallados.
Estas definiciones no son limitativas, pero se enunciaron para introducir mejor el
tema.
1.3 Tipos de Avalúos.
En una forma general podemos enunciar los diferentes tipos de avalúos,
dependiendo del propósito y la finalidad del mismo:
-Avalúo base: es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir, aplicando
todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.
-Avalúo catastral: es el avalúo que se hace mediante los procedimientos técnicos
aprobados, en este caso, por la Ley de Catastro del Estado de Jalisco, en este caso,
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para la obtención del valor catastral. En este punto es importante mencionar que cada
municipio presenta sus tablas de valores y procedimientos para la obtención del mismo.
-Avalúo de Orden de Magnitud: es el que resulta de estimar valores y costos en forma
aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el
objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no
son para decisiones que requieran de un estudio muy profundo. Su margen de precisión
es generalmente del 40%
-Avalúo Formal: es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de
acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de
desviación.
-Avalúo Fracciona/: es la valuación independiente de un elemento que forma parte de
toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar solamente el terreno o las
construcciones.
-Avalúo Hipotético: es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden
ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su
consumación.
-Avalúo Masivo: proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de
bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con
información común y que permita inferencias estadísticas.
-Avalúo Prospectivo: es un avalúo hecho a una fecha posterior a la fecha en que el
trabajo fue realizado. Este avalúo es común utilizarlo en la evaluación de proyectos.
-Avalúo Referido: es un avalúo hecho en una fecha anterior a la fecha en que el trabajo
fue realizado, se obtiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se obtiene
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de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a
aquél que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del
mes al cual es referido el mismo.
-Avalúo Recurrente: es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original
en una fecha posterior.
Estas definiciones fueron tomadas en su mayoría de los glosarios de términos tanto del
INDAABIN como de la Ley de Catastro del Estado. Pueden existir más clases de
avalúos, pero considero que para el caso en estudio puede ser suficiente.
Todo avalúo tiene un procedimiento en su elaboración, en la página siguiente se
muestra la secuencia del mismo. El proceso es el siguiente:
PROCESO VALUATORIO
• Identificación del avalúo _ _ _ _ ^ _ , 1J....I u I IU . . I J» i....i....i...i.iiu....ijn. m W
" • — ' — • • ' • • • • • • ' • ' " • ^ ^
* Inspección del Bien a valuar.
* Recopilación de Información. • Aplicación del procedimiento técnico pertinente
• Cálculo de valores.
*M3btenc^ •~EfaT5d7alíídTflíeTT^
correspondiente. J
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i . - Identificación del avalúo: en este apartado se refiere al tipo de bien a valuar, tipo de
avalúo a realizar y las condiciones limitantes y propósitos del mismo.
2.- Inspección del bien a valuar: es la visita al inmueble objeto de estudio por parte del
valuador, anotando todos aquellos datos que considere relevantes sobre el bien y
tomando las fotografías que considere convenientes.
3.- Recopilación de Información: es el solicitar los datos del inmueble, tales como
escrituras, clave predial, clave catastral, clave del sistema de agua potable, así como
datos tales como si existe alguna limitante legal en el mismo.
4.- Aplicación del procedimiento técnico correspondiente: se utilizan los enfoques de
ingresos, mercado y físico, que se verán con posterioridad.
5.- Cálculo de valores.
6.- Obtención del valor conclusivo: a partir del cálculo de valores del punto anterior, se
propone un valor final.
7.- Elaboración del documento valuatorio correspondiente: es el vaciar en un reporte
por escrito toda la información obtenida sobre el inmueble, los procedimientos y
cálculos realizados así como la conclusión obtenida.
Este procedimiento es el que normalmente se utiliza en todo avalúo, y se recomienda
no omitir alguno de los puntos. En particular algunas veces se tiende a delegar el
apartado de la inspección del inmueble, situación que no es recomendable, debido a
que el encargado del avalúo es el responsable del mismo, por lo que su apreciación y
estimación de las condiciones del inmueble pueden variar y no siempre pueden ser
apreciadas en fotografías.
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CAPITULO 2.- INMUEBLES SUJETO DE ESTUDIO.
Los inmuebles que se proponen sean sujetos de estudio son aquellos que se
encuentran en zonas que su vocacionamiento a cambiado de residencial a comercial, o
que pueden ser renovadas aprovechando la infraestructura básica existente.
Generalmente podríamos hablar de colonias que tengan más de treinta años, aunque
esta situación dependerá de cada caso en particular y de los propósitos del
inversionista.
Para este estudio, se analizarán inmuebles en venta de la zona metropolitana de
Guadalajara, principalmente de las zonas residenciales de hace 30 años o más, donde
los usos han cambiado, y algunas propiedades pueden revaluarse remodelándolas, o
en su caso aprovechando el terreno del mismo. Vamos a tomar ese inmueble, lo vamos
a valuar en su estado actual (información de soporte), se analizarán las diferentes
opciones (remodelar o demoler y aprovechar el terreno si resulta factible) y se valúa
nuevamente planteando una nueva condición, que en este caso sería hipotética. Si el
caso lo ameritara, se propondría un nuevo anteproyecto y se valuaría prospectivamente
para general un nuevo punto de decisión.
2.1 El Mercado Inmobiliario en la Zona Metropolitana de Guadalajara.
El mercado inmobiliario en Guadalajara en la actualidad se encuentra en una etapa de
desarrollo muy acelerado. La oferta de departamentos y casas, nuevos y usadas, para
todos los niveles (desde el de interés social hasta el de lujo) se encuentra con un nivel
de oferta muy alto. Prácticamente en toda la zona metropolitana de Guadalajara, y en
particular en los municipios de Tlajomulco de Zúñiga, Zapopan y Tonalá, concentran la
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mayoría de la oferta de vivienda. Sin embargo, una mala planeación, proyectos
deficientes y la corrupción de desarrolladores y políticos en algunos casos, han
provocado que estas zonas habitacionales sufran de carencias en los servicios, malas
vialidades y defectos de construcción. Sin embargo, en la ciudad existen muchas
colonias que ofertan viviendas que por su tamaño o edad se ofertan como
oportunidades así como otras que están en zonas que pudieran aprovecharse mejor. La
mayoría tienen su equipamiento básico completo, buenas vialidades de acceso,
servicios adicionales como Templos, zonas comerciales y medios de transporte
consolidados. De ahí que se proponga un análisis como el propuesto.
2.2 Características de los inmuebles que pueden ser analizados.
Los inmuebles a analizar, preferentemente, deben de estar en zonas que todavía
continúen en la preferencia del público. Así mismo, los inmuebles preferentemente no
deben de ser nuevos, aunque no es una limitante. Las aéreas de los terrenos deben de
ser de buen tamaño, así como bien ubicadas. Que el entorno y el nivel de equipamiento
urbano de la zona no se encuentre muy deteriorado, así como las áreas de servicios
(centros de culto, centros comerciales, centros de salud, etc.) se encuentren próximos y
en buenas condiciones. Estas son algunas características, aunque dependerá de cada
caso y cada proyecto en particular su determinación.
2.3 Limitaciones y restricciones de los inmuebles a analizar.
Las limitaciones pueden ser de diferente índole, ya sean económicas, legales, sociales,
etc. A continuación enuncio algunas de ellas.
2.3.1 Legales.
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Entre las legales, podemos mencionar las fincas que se encuentren en procesos
judiciales o sucesorios, que no permitan la posesión del inmueble, con las
consiguientes limitantes para poder remodelarlo o reconstruirlo. También podemos
decir que todos aquellos inmuebles que están catalogados como patrimonio y que no
son susceptibles de modificar, al menos en sus fachadas. Otra limitante legal
importante son los llamados Planes Parciales de desarrollo de las diferentes zonas, ya
que nos marcan principalmente que podemos y que no podemos hacer, mencionando
dentro de ello el tipo de construcción que se puede hacer, la superficie mínima del
terreno, el número de niveles, etc. Los reglamentos de construcción municipales así
como los proyectos de desarrollo propio de los municipios son otro factor limitante.
2.3.2 Económicas.
Entre las económicas, podemos mencionar las de un presupuesto limitado, restricción
crediticia, periodos de alta inflación, zonas en que el mercado inmobiliario es muy
ofertado, y esta misma condición hace que los valores de venta permanezcan bajos,
zonas en etapa de transición, la especulación, valores de terreno demasiado caros, etc.
2.3.3 Otras.
Algunas otras razones son: asociaciones de colonos con reglamentos muy estrictos o
con criterios muy limitados, oposición de los vecinos a cambiar su entorno, zonas de
alta inseguridad, zonas de difícil acceso, zonas con poco estacionamiento, zonas de
alto tráfico, nuevas zonas de desarrollo, estaciones de servicio, oficinas
gubernamentales, etc.
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CAPÍTULO 3. MÉTODOS DE ANÁLISIS.
3.-Método de análisis.
3.1 Métodos de valuación comúnmente aceptados.
3.2 Estimación de costos de remodelación.
3.3 Valuación de inmuebles con mejoras.
3.4 Comparación de costos.
3.- Métodos de Análisis. Se utilizarán los métodos convencionales (por el enfoque
de ingresos, de valor físico y de mercado), generando la opinión de valor
3.1 Métodos de valuación comúnmente aceptados. Como mencionábamos
en la parte superior, los enfoques a utilizar serán:
3.1.1 Enfoque de costos (también conocido como enfoque físico o directo):
"es el método para estimar el valor de la propiedad de una propiedad o de otro activo
que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o
adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad
equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el
costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la
depreciación total (acumulada), más el valor del terreno que se agrega comúnmente un
estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador."2
Para determinar el indicador de valor por este enfoque, es necesario cuantificar las
características físicas y económicas del bien, afectándolo posteriormente por los
factores correspondientes al demérito (pérdida de valor) por edad, conservación y
mantenimiento, así como las obsolescencias económica y funcional si el caso Jo
ameritara.
2INDAABIN, Glosario de Términos. 19
En este estudio, se desglosa el valor en tres conceptos principales: el terreno, la
construcción y las instalaciones especiales.
Con terreno, podríamos definirlo como: "la fracción de territorio en el que, por legal
adquisición, se puede edificar un bien, con las restricciones y servidumbres propias del
lugar" (NAVARRO CASTELLANOS, 2007)
Al terreno en cuestión se le puede afectar su valor por diferentes factores, tales como la
zona, la superficie, su frente, la forma (irregular, regular, etc.), y otras que se pudieran
considerar que pudieran afectar su valor.
En algunas ocasiones no se tiene el valor de calle o directo por metro cuadrado de
terreno, y es aquí donde se utiliza el procedimiento conocido como homologación, que
como definíamos anteriormente no es más que transformar una serie de valores
obtenidos de la investigación de terrenos similares a condiciones de igualdad y
semejanza al que estamos valuando a través de factores como pueden ser la
superficie, zona, uso, etc.
Así mismo, si se trabaja en cotos o propiedades en régimen de condominio, debemos
considerar el indiviso, o fracción correspondiente de terreno de la propiedad total.
Una vez analizados los valores anteriores, se obtiene lo que podemos llamar el VALOR
DE TERRENO.
El siguiente punto a analizar es la construcción, que es "el conjunto de material
trabajado por la mano de obra y el equipo, de acuerdo a un fin y a u proyecto
específico" (NAVARRO CASTELLANOS, 2007)
20
Normalmente en este apartado se hace primero una clasificación de los tipos de
construcción en que esta dividida la finca, generalmente referida haciéndose de forma
cualitativa dependiendo de las especificaciones constructivas de cada fracción, así
como de la superficie particular de cada una.
Una vez que se tiene esta clasificación, se estima el Valor de Reposición Nuevo, que se
define como "el valor actual de un bien valuado, considerándolo como nuevo, con sus
gastos de ingeniería e instalación en condiciones de operación, a precios de contado
".3, para cada uno de los tipos de construcción identificados.
Una forma de estimar este valor de reposición nuevo puede ser utilizando los llamados
"costos paramétricos", que simplemente son valores de construcciones que se han
estimado en base a proyectos tipo y que deben ser afectados por los factores de
indirectos y utilidad, así como de la zona donde se realiza el avalúo. Empresas como
BIMSA y VÁRELA, así como la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción,
realizan en forma periódica estos análisis. Una forma alternativa de esta estimación es
utilizando los llamados ensambles, que nos permiten "mezclar" diferentes
características de inmuebles tipo en el uno solo (en el anexo 1 se muestra un tipo de
ensamble).
Otro método consistiría en realizar un presupuesto aproximado de lo que costaría una
construcción similar, pudiendo auxiliarse de personas que se dediquen a la
construcción para la elaboración del mismo.
En casos especiales, el valor de reproducción del inmueble analizado debe considerar
algunas técnicas y procesos de construcción igual o similar a los que se utilizaron para
su construcción. Estos bienes inmuebles son casos especiales de análisis.
3INDAABIN, Glosario 2007
21
Una vez obtenido este valor de reposición nuevo para cada tipo de construcción, se
deprecia en base a la edad y estado de conservación y mantenimiento, y se multiplica
por su área correspondiente, lo que genera el VALOR DE REPOSICIÓN NETO para
cada tipo y se suman, obteniendo el VALOR DE REPOSICIÓN NETO TOTAL.
Las instalaciones especiales son aquellas que pertenecen al inmueble y que
complementan o dan un mayor funcionamiento al inmueble. Aquí podemos mencionar
como instalaciones especiales a las cocinas integrales, equipos hidroneumáticos, aire
acondicionado, plantas de emergencia, etc.
La estimación del valor de las mismas es muy similar al de las construcciones, en las
que se calcula el valor de reposición nuevo, se demerita por edad, conservación,
mantenimiento, y obsolescencia funcional y económica de ser necesario y se obtiene el
valor de reposición neto de cada una de las instalaciones especiales, sumando al final
el valor de cada una para obtener el VALOR DE REPOSICIÓN NETO TOTAL de las
mismas.
El valor estimado del inmueble por el Enfoque Físico o de Costos es el que resulta de
sumar el VALOR FÍSICO DEL TERRENO más el VALOR DE REPOSICIÓN NETO
TOTAL de Jas construcciones más el VALOR DE REPOSICIÓN NETO TOTAL de las
instalaciones especiales.
Este método resulta muy útil en construcciones inconclusas o que están en proceso,
pero que es difícil estimar el valor en por los otros dos enfoques.
En el capítulo 5 durante el desarrollo del ejemplo práctico se muestra una estimación de
valor por este método.
El caso del avalúo catastral en los municipios del Estado de Jalisco es un caso
particular de este método, ya que los municipios publican año con año los valores a
22
aplicar para el valor físico y las construcciones e instalaciones, así como los criterios a
utilizar para deméritos y depreciaciones. Este estudio es llama comúnmente "tabla de
Valores", y lo presentan cada año a la legislatura local para su aprobación.
En la siguiente página se presenta el algoritmo del Enfoque Físico.
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3.1.2 Enfoque Comparativo de Mercado: "es el método para estimar el valor de
bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado
abierto, se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, dispuesto a pagar por
23
una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. El enfoque de
mercado refleja el principio de sustitución."4
El principio de sustitución es una teoría económica que dice que un comparador
prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o
semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un
sustituto o de una réplica, tiende a establecer el llamado Valor Justo de Mercado.
En este Enfoque se debe tener especial cuidado en la elección de los inmuebles
comparable, ya que, en lo posible, deben de ser lo más similares posibles y obtener la
mayor información de los mismos para reducir el factor de error.
Lo ideal en este criterio es que sean operaciones ya efectuadas recientemente, aunque
lo más usual es analizar las ofertas en el mercado abierto.
Aquí se realiza una homologación, y se aplican factores tales como edad, área
construida, área del terreno, uso, zona y todos aquellos que el valuador considere
importantes.
Es práctica común, y algunas instituciones que solicitan avalúos así lo requieren, el
utilizar al menos seis inmuebles para la realización del método, y promediar los valores
obtenidos después de la homologación de cada uno de ellos para obtener el valor de
mercado.
4 INDAABIN, Glosario de Términos, 2007 24
En el capítulo 5 se muestra un ejemplo del mismo.
3.1.3 Enfoque de Ingresos: es el método para estimar el valor que considera los
datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el
valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso
(normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una
cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una
capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos
que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos
de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de
ingresos en un periodo proyectado).
Este método toma en cuenta los productos que genera un inmueble y, una vez
descontados los gastos (mantenimiento, administración, seguros, impuestos, prediales,
etc.), los capitaliza a través de una tasa de capitalización; la tasa de capitalización
representa la relación entre el valor del inmueble y la renta neta que produce.
25
Como en los casos anteriores, podemos hacer una investigación del mercado de rentas
de inmueble similares y homologar las mismas para obtener una renta promedio; no
obstante, en algunas ocasiones no existen comparables suficientes, por lo que se utiliza
la información disponible.
La obtención de la tasa de capitalización resulta de un estudio del inmueble y de sus
diferentes características, haciendo una ponderación de las mismas e impacto en el
mismo. En el avalúo que se presenta en el capítulo 5 se muestra un método que utiliza
comúnmente en avalúo inmobiliario.
3.2 Estimación de Costos de Remodelación y de Reconstrucción.
Para la estimación de costos podemos tomar como referencia los índices que se
publican en la literatura especializada (índices bimsa, libro azul, etc.) Aunque resulta
más recomendable el usar la estimación de una persona especializada para tener una
mejor apreciación de los costos. Se recomienda que el análisis sea lo más realista
posible, pero sin llegar a la elaboración de un proyecto definitivo por los costos que
implican.
Cabe decir que el utilizar este tipo de datos o índices puede conducir a valores
generalmente mayores, no obstante proporcionan un análisis bastante realista, que
puede justificarse en función del costo y tiempo que llevaría el realizar un proyecto más
profundo. Puede servir como una primera aproximación y un ante presupuesto para
elegir la opción más viable, que inclusive pudiera ser el de no tomar definitivamente
ninguna de las opciones.
El método de ensambles, como el que se muestra en el anexo , también nos resulta
útil en el caso de la vivienda, sobretodo porque nos permite apreciar, dependiendo de
las mejoras que se pretendan, el impacto en su costo.
26
En general, las mejoras que comúnmente se hacen a los inmuebles son, en primer
caso, de apariencia, es decir, desde una simple aplicación de pintura, hasta el cambio
de pisos, baños y carpintería, y de ser necesario, de herrería. Sin embargo, muchas
viviendas requieren también de la sustitución de las instalaciones, tanto eléctricas como
sanitarias, así como el gas.
Una forma se propone, y es, de acuerdo a las necesidades específicas del interesado y
de acuerdo a sus intenciones, el realizar un avalúo hipotético, y utilizando el valor que
se estimó en el mismo, aplicar el procedimiento de flujos descontados, estimar una
cantidad a invertir en la remodelación del inmueble. Este procedimiento puede tener en
contra factores tales como cambios económicos inesperados, un mal control de gastos
o un presupuesto mal hecho. A favor, podemos decir que resulta como un primer
parámetro para la toma de decisión, así como que es muy rápido en su obtención.
Se presenta un cálculo del mismo en el ejemplo pactico.
3.3 Valuación del inmueble con mejoras.
El avalúo del inmueble una vez hechas las mejoras y adecuaciones correspondientes,
se realiza igual que el de una finca que se valúa por primera vez, utilizando los tres
enfoques anteriormente descritos. Cabe hacer notar que hay que revisar nuevamente el
bien, y proponiendo, si realmente lo hubo, mejoras en la edad y su estado de
conservación, así como la calidad del proyecto y el incremento o decremento del área
construida.
Así mismo, la revisión del mercado y de los costos de construcción en el momento que
se concluye puede arrojar nuevos valores y nos permite corroborar si nuestras
estimaciones iniciales fueron correctas.
27
CAPITULO 4 TOMA DE DECISION.
El proceso de toma de decisión puede ser complicado, debido a que es necesario
valorar una gran cantidad de factores, que van desde los recursos que se van a
necesitar, la utilidad que esperada, el riesgo del proyecto mismo, así como los factores
externos que pudieran afectar la inversión, como pudieran ser económicos (inflación,
restricción del crédito) o políticos, como la falta de coincidencias entre los diferentes
integrantes de la vida política nacional.
Render, Stair y Hanna (2006) proponen seis fases en el proceso de toma de decisiones:
¿En qué radica una buena decisión? Una buena decisión es aquella que está basada
en la lógica, aquella que considera todos los datos y alternativas posibles y que aplica 28
un proceso en su toma de decisión. A continuación voy a exponer tres criterios muy
simples para la toma de decisión, que aunque en muchos especialistas no existe
consenso de que sean muy precisos, pueden servir de orientación para todo aquel que
no está muy especializado en los mismos.
a) Criterio Maximax: se utiliza para encontrar la alternativa que maximiza el pago.
Es una metodología optimista. Primero se debe localizar el pago máximo que
ofrece cada alternativa y después seleccionar aquel que sea mayor. Este criterio
señala la alternativa con la ganancia más alta posible.
Propongamos un problema sencillo para ver su aplicación. Un grupo de amigos decide
unirse para realizar una inversión en conjunto. Uno de ellos les propone que hay una
vivienda usada en venta y que es susceptible de reacondicionar con un costo muy bajo.
El precio de la vivienda en cuestión es de $100,000.00 y después de realizar una
estimación de costos, calcularon que la remodelación rondaría los $18,000.00
aproximadamente. Un estudio prospectivo les indicó que si la venta, una vez
remodelada, se realizaba a los seis meses después de adquirida, la utilidad sería de
$7,500.00; si la venta es a los 12 meses, la utilidad sería de $2,500.00. Así mismo, se
plantearon lo opción de invertir el dinero en el banco, que les produciría un rendimiento
a los seis meses de $2,080.00 y a los 12 meses de $4,200.00
Primero definamos un concepto que se llama "estado de la naturaleza", que en teoría
de las decisiones se define como los resultados en los que el decisor no tiene ningún
control.
Construyamos una tabla de decisión:
MmmnnATWA™ :/ v í i I f S ' W Q HE jftlATURALEZ^f Jüf»
'%%
I ¿4 ^f SÍ 1 *
ÍJNVEPSICJN ft
NO ÍJACER umm
6 MESES
$7,500.00
$2,080.00
$0.00
12 MESES
$2,500.00
$4,200.00
$0.00
MAXIMO
$7,500.00
$4,200.00
$0.00
29
*Esta opción siempre debe considerarse, ya que también es factible que ocurra.
Para este criterio, la elección sería la adquisición de la vivienda, ya que es la que mayor
utilidad arroja.
b) Criterio de realismo (o también conocido como de Hurwicz): también es llamado
como criterio ponderado, es un compromiso entre una decisión optimista y una
pesimista. Para empezar, se selecciona un coeficiente de realismo, a, para medir
el grado de optimismo de quien toma la decisión. Cuando a equivale a 1, quien
toma la decisión está 100% optimista de lo que va a ocurrir. Cuando a equivale a
cero, está 100% pesimista acerca del futuro. El promedio ponderado se calcula
así:
Promedio ponderado = a(máximo en un renglón) + (1-a)(mínimo en un renglón)
Utilizando el problema anterior supongamos que después de analizar cuidadosamente
todas las opciones, los socios deciden proponer una a = 60%, entonces:
ALTERNATIVA ESTADO DE LA NATURALEZA
ADQUISICIÓN
:JWIÍÍÍA "*' .JNVEÍ
ÑQl lAe feMADA*
6 MESES
$7,500.00
$2,080.00
$0.00
12 MESES
$2,500.00
$4,200.00
$0.00
CRITERIO DE
REALISMO
PONDERADO
a = 0.60
$5,500.00
$3,352.00
$0.00
Para este ejemplo, también el criterio nos indicaría la adquisición de la vivienda. Cabe
decir que aunque tiene un tanto de subjetivo, nos permite comparar las opciones de
cada situación.
30
c) Criterio de igualdad de probabilidades (o de Laplace): este criterio utiliza todos
los pagos de cada alternativa. Involucra obtener la ganancia promedio de cada
alternativa y seleccionar la que ofrezca la mayor ganancia. Para este criterio, se
plantea que todas las situaciones tienen la misma probabilidad de ocurrir.
A continuación se muestra la tabla que resultaría de aplicar el presente criterio:
ALTERNATIVA ESTADO DE LA NATURALEZA
ADQUISICIÓN
VIVIENDA
INVERSIÓN
JAfflEi * * -ki
6 MESES
$7,500.00
$2,080.00
$0.00
12 MESES
$2,500.00
$4,200.00
$0.00
PROMEDIO
PONDERADO
$5,000.00
$3,140.00
$0.00
Para este caso, también la mejor opción es la adquisición y posterior venta.
Estos criterios son bastantes simples, aunque existen otros como la construcción de
árboles de decisión o la asignación de pesos a cada una de las opciones, consideré
presentar estos como una primera aproximación a la teoría de decisiones, así como
para ordenar y estructurar mejor nuestros análisis. Es importante hacer mención que el
riesgo de cada alternativa no resulta evidente o cuantificable, pero en caso de
proyectos más complejos, pudiéramos auxiliarnos de especialistas en la materia.
4.1 Toma de decisión en base a costos.
De acuerdo a los objetivos e intenciones particulares de cada inversionista, su decisión
final puede estar basada en base a los costos, o lo que tendría que invertir para
desarrollar su proyecto. Se parte del supuesto que la inversión es rentable pero en este
31
caso, la decisión giraría en función de los recursos disponibles, ya sean propios o por
financiamiento, así como el monto de la inversión necesaria para realizarlo y su
comparación con la utilidad esperada. Como se ha hecho énfasis en otros apartados,
podemos estimar estos costos en forma aproximada con los procedimientos antes
mencionados (costos paramétricos, presupuestos, ensambles), pero dependerá del
grado de detalle que requiera cada inversionista el que dictará el procedimiento a
utilizar.
Podemos proponer un algoritmo para está toma de decisión:
32
4.2 Toma de decisión en base a la rentabilidad.
Aquí nuestra decisión se basa en la rentabilidad o ganancia que nuestro proyecto
generaría si se realizara. Es común expresarla en tanto por ciento (%), y puede partir de
análisis muy sencillos de restar lo cobrado menos lo gastado, hasta la aplicación de
procedimientos de matemáticas financieras tales como la obtención de la TIR (tasa
interna de retorno) o del VPN (valor presente neto).
Generalmente todos partimos de una ganancia mínima, que nos genere un tanto
porciento de utilidad; esta ganancia debe cubrir conceptos tales como inflación, lo que
se dejo de percibir si se hubiera dejado en inversiones más conservadoras, etc.
Los dos procedimientos que hago mención en el apartado anterior no los explico en
amplitud por no ser el objetivo de la tesis, pero ampliando un poco estos conceptos,
podemos decir que la tasa interna de retorno o (TIR), es la rentabilidad que genera la
inversión al final del siglo de vida del proyecto (venta, según sea el caso); el valor
presente neto o (VPN), se refiere a la cantidad final que resulta de sumar todos los
ingresos y gastos que se generan durante la vida del proyecto, con la particularidad que
se "descuentan" o se refieren al principio del siglo del proyecto, utilizando para ello una
tasa que se conoce como TREMA (tasa de retorno mínima esperada). Está tasa la
propone generalmente el inversionista, una vez considerada la inflación, el riesgo, la
ganancia esperada, y cualquier otra que el inversionista considere importante. El criterio
que se utiliza en el VPN es el siguiente:
VPN < 0 No se considera rentable.
VPN > 0 Se considera rentable.
Para el que utiliza Excel estás dos funciones se encuentran en el programa.
33
En resumen, dependerá tanto de las necesidades del inversionista como del proyecto
mismo, el decidir que se obtiene la rentabilidad para las condiciones dadas.
4.3 Otras Motivaciones.
Las obras de carácter social o de servicio a la comunidad generalmente se analizan
bajo otro tipo de criterios. Casas para la atención de enfermos, centros de culto, oficinas
administrativas, hospitales del estado son casos que pudiéramos mencionar en este
apartado, en el que su impacto económico se mide de diferente forma que los proyectos
de carácter empresarial.
La valuación aquí también resulta importante, ya que los recursos que invierten las
asociaciones de beneficencia y el estado son limitados, y el conocer el valor de los
inmuebles les permitirá hacer presupuestos más realistas y una asignación de recursos
más clara.
34
CAPITULO 5.- Caso Práctico.
En este capítulo se presenta el análisis de un caso práctico que fue real. Alguna
información fue cambiada por petición de los solicitantes, pero los datos importantes
fueron respetados como tal.
A manera de contribución, se presenta al principio un reporte con información
complementaria para facilitar el proceso de decisión, con información de carácter legal y
financiero, así como una propuesta de valor y de inversión, que queda a criterio del
solicitante la decisión final.
Después se presenta el avalúo base y en la parte final se presenta el avalúo hipotético,
donde se consideró únicamente la remodelación y su impacto (en este caso fue
únicamente en los factores de edad y mantenimiento).
El caso se presenta tal como se entregaría al solicitante.
Descripción del caso:
Un inversionista está interesado en una finca que le ofrecen en la calle de Caracol #
2560, Col. Turquesa, en Guadalajara, Jalisco. Su intención es remodelarla sin hacer
cambios sustanciales. Solicita al Valuador sus servicios y su opinión. A continuación se
presenta como se entregaría.
35
REPORTE DEL ANÁLISIS DE CARACOL #2560
TESIS DE LA MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL.
ELABORADO POR: ING. ENRIQUE PADILLA ZARA TE 20 DEM A YO DE 2008
36
I.- INFORMACIÓN GENERAL.
DATOS DEL PROMOTOR.
PROMOTOR: EN ATENCIÓN DE: DOMICILIO: COLONIA CIUDAD: ESTADO: TELÉFONO: R.F.C. FECHA SOLICITUD
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN. ARQ. JUAN MANUEL BRAVO A. LERDO DE TEJADA #2233 AMERICANA GUADALAJARA JALISCO (33) 3112 34 56 ITC 900514 QU7 8 DE MAYO DE 2008
DATOS DEL INMUEBLE.
TIPO DJEJNMUEBLE:
DOMICILIÓ*
COLONIA:
CALLES ALEDAÑAS:
MUNICIPIO:™"
ESTADO:
PROPIETARIO:
T Í L CONTACTO"
RÉGIMEN DE PROPIEDAD
ÁREA DEL TERRENO?
ÁREA CONSTRUIDA:
CASA HABITACIÓN.
I CARACOL #2560 J „ » Q U E S A ^—— £ V A L ~ j |
CIRCÓN YG RAN ATE
< GUADALAJARA
^JALISCO
ÍJÍL , ^NO PROPORCIONÓ
PARTICULAR
410*67
332m2
DATOS DEL PERITO VALUADOR.
NOMBRE: DOMICILIO. CIUDAD-ESTADO: TELÉFONO:
ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE ISLOTE # 2425 GUADALAJARA JALISCO. (33) 3667 06 96
NUMERO DE REGISTRO: ITC 0067
OBJETIVO DEL AVALÚO: ANALIZAR EL INMUEBLE TANTO EN SU ESTADO ACTUAL COMO REMODELADO.
PROPOSITO DEL PROMOTOR: DECIDIR LA INVERSIÓN EN EL INMUEBLE.
37
FECHA DE ENTREGA: 20 DE MAYO DEL 2008
II.- CONSIDERACIONES, LIMITANTES Y EXCLUSIONES PREVIAS AL ANÁLISIS Y REPORTE:
EL PRESENTE REPORTE TIENE COMO FINALIDAD PRESENTAR LAS ESTIMACIONES DE VALOR DEL
INMUEBLE EN ANÁLISIS EN BASE A LOS ENFOQUES DE COSTOS, DE MERCADO Y CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS, TANTO EN SU ESTADO ACTUAL COMO EN EL SUPUESTO DE UNA REMODELACIÓN DE LA FINCA
SIN INCREMENTO EN SU ÁREA CONSTRUIDA.
ASÍ MISMO SE PRESENTA INFORMACIÓN ADICIONAL AL PROMOTOR PARA LA TOMA DE DECISIÓN QUE
MÁS CONVENGA A SUS INTERESES.
LA INFORMACIÓN AQUÍ CONTENIDA ES CONFIDENCIAL Y QUEDA BAJO RESPONSABILIDAD DEL
PROMOTOR SU USO.
LAS OPINIONES AQUÍ VERTIDAS SON PUNTOS DE VISTA DEL VALUADOR Y NO IMPLICAN
RESPONSABILIDAD DEL MISMO EN LA DECISIÓN FINAL
III.- GLOSARIO ABREVIADO.
AVALÚO BASE: ES EL QUE RESULTA DE VALUAR UN BIEN DE MANERA INICIAL, ES DECIR APLICANDO
TODOS LOS ENFOQUES COMO SI SE HICIERA POR PRIMERA VEZ.
AVALÚO HIPOTÉTICO: ES UN AVALÚO BASADO EN CIERTAS CONDICIONES ASUMIDAS QUE PUEDEN SER
CONTRARIAS A LOS HECHOS O QUE PUEDEN SER IMPROBABLES EN SU CONSUMACIÓN O EN SU
REALIZACIÓN.
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TÉCNICA DE VALUACIÓN QUE SE UTILIZA PARA CONVERTIR
EN UN VALOR EL INGRESO QUE PRODUCE UNA PROPIEDAD.
ENFOQUE FÍSICO: LA ESTIMACIÓN DE VALOR DE UN INMUEBLE POR ESTE MÉTODO SE BASA EN EL
COSTO DE REPRODUCCIÓN O DE REPOSICIÓN DE LA COSNTRUCCIÓN DEL BIEN SUJETO, MENOS LA
DEPRECIACIÓN ACUMULADA MÁS EL VALOR DEL TERRENO.
ENFOQUE DE MERCADO: SE UTILIZA EN LA VALUACIÓN DE BIENESQUE PUEDEN SER ANALIZADOS CON
BIENES COMPARABLES EXISTENTES EN EL MERCADO ABIERTO; SE BASA EN LA INVESTIGACIÓN DE LA
38
DEMANDA DE DICHOS BIENES, OPERACIONES DE COMPRA-VENTA RECIENTES, OPERACIONES DE
ALQUILER, Y QUE, MEDIANTE UNA HOMOLOGACIÓN PERMITEN AL VALUADOR ESTIMAR UN VALOR DE
MERCADO.
IV.- COMENTARIOS GENERALES.
DE ACUERDO A INSTRUCCIONES DEL PROMOTOR, SU INTENCIÓN ES REMODELAR EL INMUEBLE HASTA
DEJARLO EN CONDICIONES NUEVAS, CAMBIANDO INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS,
CARPINTERÍA Y ALGUNAS PARTES DE LA HERRERÍA, ASÍ COMO EL CAMBIO DE PISOS, AZULEJOS Y BAÑOS,
ASÍ COMO PINTURA. NO CONSIDERA INCREMENTAR EL ÁREA CONSTRUÍDA, PERO SI ALGUNA
MODIFICACIÓN MENOR A LA FACHADA. LA COCINA TAMBIÉN SE VA A SUSTITUIR.
LOS AVALÚOS (TANTO EL BASE COMO EL HIPOTÉTICO) SE REALIZARON SIN CONSIDERAR LOS
ELEMENTOS ACCESORIOS.
PARA LOS ANÁLISIS NO SE UTILIZA EL VALOR OBTENIDO POR EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS, DEBIDO A QUE SU VALOR ES INFERIOR AL DE MERCADO, Y GENERALMENTE EN CASA
HABITACIÓN NO ES UN PARÁMETRO QUE SE ACOSTUMBRE
V.- REPORTE FINAL:
SE REALIZÓ LA VISITA DE LA FINCA UBICADA EN LA CALLE CARACOL #2560 DE LA COLONIA TURQUESA
(MEJOR CONOCIDA COMO VERDE VALLE) EL DÍA 9 DE MAYO DE 2008 CONTANDO CON LA PRESENCIA
DEL PROPIETARIO (SE OMITE NOMBRE POR PETICIÓN DEL MISMO) Y SE INSPECCIONÓ Y
FOTOGRAFIARON DIFERENTES ÁREAS. ASÍ MISMO SE SOLICITÓ AL PROPIETARIO INFORMACIÓN SOBRE
LA MISMA, PROPORCIONANDO UNA COPIA POCO LEGIBLE DE LA ESCRITURA, ASÍ COMO EL NÚMERO DE
CUENTA PREDIAL Y CLAVE CATASTRAL, NO PROPORCIONANDO RECIBO DEL AGUA.
A) CLASIFICACIÓN DE LA ZONA.
EL INMUEBLE ESTÁ EN EL MUNICIPIO DE GUADALAJARA Y SE ENCUENTRA DENTRO DEL ÁREA DE
INFLUENCIA DE PLAZA DEL SOL Y EXPO GUADALAJARA. A CONTINUACIÓN SE PRESENTA SU
CLASIFICACIÓN DENTRO DEL PLAN PARCIAL
39
DISTRITO URBANO
ZONA
SUBDISTRITO URBANO
PLAN PARCIAL
CLASIFICACIÓN
SUPERFICIE MÍNIMA DEL LOTE:
FRENTE MÍNIMO:
ÍNDICE DE EDIFICACIÓN:
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (C.O.S) 0.60
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DE SUELO (C.U.S.) 1.2
ESTACIONAMIENTO POR VIVIENDA (CAJONES) 3
RESTRICCIÓN FRONTAL 5.00m
RESTRICCIÓN POSTERIOR 3.00m
MINERVA
2
14
BOSQUES DE LA VICTORIA
H2-H
500 m2
10 m.
250 m2
B) AVALÚO EN CONDICIONES ACTUALES E HIPOTÉTICO.
EN BASE A LAS INSTRUCCIONES DEL PROMOTOR SE REALIZARON LOS AVALÚOS BASE E HIPOTÉTICO. A
CONTINUACIÓN SE PRESENTAN LOS VALORES OBTENIDOS. (EN EL ANEXO 1 SE ENCUENTRA EL
DESARROLLO DE LOS MISMOS):
ENFOQUE FÍSICO
ENFOQUE DE MERCADO
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
AVALUÓ BASE
$ 2,939,168.30
$ 3,320,000.00
$ 1,503,918.69
AVALUÓ HIPOTÉTICO
$ 3,341,957.08
$ 4,083,600.00
$ 1,838,122.64
C) MERCADO.
A LA FECHA DEL ANÁLISIS SE ENCONTRÓ QUE LA ZONA EN DONDE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE
EXISTEN VARIAS FINCAS EN VENTA DENTRO DE LA EDAD QUE TIENE EL SUJETO (APROXIMADAMENTE 28
AÑOS). NO OBSTANTE, LA MAYORÍA DE LAS VIVIENDAS EN VENTA TIENE PROYECTOS ACORDES A
AQUELLA ÉPOCA, PUDIENDO CONSIDERARSE QUE LA REMODELACIÓN DE LA DE SUJETO DE ESTUDIO
REPRESENTARÁ UN ATRACTIVO ADICIONAL A LA MISMA.
40
LA VIVIENDA EN ESTUDIO ES PARA UNA POBLACIÓN QUE TIENE UN INGRESO MAYOR A 10 S.M.M. (SALARIOS MÍNIMOS MENSUALES) Y QUE TIENEN UNA DISTRIBUCIÓN DEL 4% DEL TOTAL POR TIPO DE VIVIENDA5
PARA ESTE TIPO DE MERCADO (VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL) LA ZONA METROPOLITANA TIENE UN PRECIO PROMEDIO DE $2,650,000.00, EN UNA SUPERFICIE CONSTRUÍDA DE 160 m2 APROXIMADAMENTE Y UN PRECIO POR METRO CUADRADO DE $16,531.00.6
CUADRO COMPARATIVO DE NUESTRA VIVIENDA CON LOS VALORES DEL ESTUDIO. (CONSIDERANDO EL ENFOQUE DE MERCADO PARA EL AVALÚO HIPOTÉTICO)
PRECIO m2 ESTUDIO HIPOTECARIA PRECIO m2 AVALÚO HIPOTÉTICO $ 16, 531.00 $ 12,300.00
COMO SE VE EL VALOR POR METRO CUADRADO DEL INMUEBLE ES MENOR AL OBTENIDO POR EL ESTUDIO DE HIPOTECARIA. CABE DECIR QUE EL ESTUDIO DE HIPOTECARIA ES SOBRE FINCAS NUEVAS, PERO CONSIDERAMOS QUE EL INMUEBLE ESTUDIADO QUEDARÍA PRÁCTICAMENTE EN LAS MISMAS CONDICIONES.
ADICIONALMENTE SE REALIZÓ UNA CORRIDA EN EL SIMULADOR DE BANORTE PARA ESTIMAR QUÉ INGRESO DEBIERA TENER UN POTENCIAL COMPRADOR Y QUÉ MENSUALIDAD APROXIMADAMENTE PAGARÍA. ESTOS DATOS SON ESTIMADOS Y VARÍAN DE ACUERDO A LA INSTITUCIÓN, ENGANCHE, CAPACIDAD DE PAGO, TASA, DURACIÓN DEL CRÉDITO Y TIPO DE CLIENTE. (LA CORRIDA COMPLETA SE PRESENTA EN EL ANEXO 2).
MONTO DEL AVALÚO: $4,084,000.00
FINANCIAMIENTO: 85%
DESEMBOLSO INICIAL: $894,691.80
TASA: 11.05%
MENSUALIDAD APROXIMADA: $40,587.57
PERIODO DEL CRÉDITO: 20 AÑOS
INGRESO MENSUAL REQUERIDO: $101,468.93
D) ANÁLISIS DE RENTABILIDAD.
5 FUENTE: "BRÚJULA INMOBILIARIA", ESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDA EN JALISCO. HIPOTECARIA NACIONAL Pág. 6
6 FUENTE: "BRÚJULA INMOBILIARIA", ESTUDIO DE MERCADO DE LA VIVIENDA EN JALISCO. HIPOTECARIA NACIONAL. Pág. 18
41
EN EL ANÁLISIS DE RENTABILIDAD SE PLANTEARON TRES TASAS RETORNO MÍNIMA ACEPTABLES
CONSIDERANDO LO MÍNIMO QUE PUDIERA ACEPTAR UN INVERSIONISTA. ESTA TASA ES ANTES DE
IMPUESTOS.
EL PRECIO DE COMPRA SE PLANTEARON DOS CASOS: EL PRIMERO PLANTEANDO QUE LA COMPRA SE
REALIZARA POR EL VALOR ESTIMADO POR EL MÉTODO DE COSTOS Y EL SEGUNDO EL VALOR DE
MERCADO REFERIDOS AMBOS AL AVALÚO BASE.
EL PRECIO DE VENTA SE CONSIDERA EL VALOR ESTIMADO POR EL MÉTODO DE MERCADO OBTENIDO
DEL AVALÚO HIPOTÉTICO.
EN LA DIFERENCIA PARA GASTOS EL PROMOTOR DEBE CONSIDERAR LOS GASTOS DE REMODELACION,
NOTARIALES, Y, EN SU CASO LOS IMPUESTOS QUE PUDIERAN GENERARSE.
TREMA SUPUESTA PRECIO DE COMPRA PRECIO DE VENTA DIFERENCIA PARA GASTOS
$ 773,195.64
$ 611,788.52
$ 463,832.00
$ 392,363.64
$ 230,956.52
$ 83,000.00
NOTA: EL ANÁLISIS ESTÁ REFERIDO AL DÍA DEL AVALÚO.
COMO NOTA ADICIONAL, SE CONSULTÓ AL SISTEMA DE INFORMACIÓN TRIBUTARIA (SAT) POR EL
SISTEMA DE ATENCIÓN TELEFÓNICA (01 800 INFO SAT), ATENDIENDO EL LIC. ALBERTO AGUIRRE SOBRE
LA REPERCUSIÓN DEL IETU (IMPUESTO EMPRESARIAL A TASA ÚNICA), MENCIONANDO QUE IMPACTARÍA
MÁS EL ISR (IMPUESTO SOBRE LA RENTA) QUE EL IETU COMO PROYECTO INDIVIDUAL, CON LA RESERVA
DE VERIFICAR CON UN ESPECIALISTA.
VI.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
EL PRESENTE ESTUDIO PRESENTA UNA PANORÁMICA GENERAL EL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE
CARACOL #2560 COL. TURQUESA. SE PRESENTARON LOS AVALÚOS, TANTO ACTUAL COMO HIPOTÉTICO,
ASÍ COMO INFORMACIÓN ADICIONAL DEL MERCADO, SITUACIÓN DENTRO DEL PLAN PARCIAL Y UN
ANÁLISIS SIMPLE DE RENTABILIDAD.
SE RECOMIENDA UN VALOR DE COMPRA MÁXIMO DE $ 2,939,168.00 (DOS MILLONES NOVECIENTOS
TREINTA Y NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO PESOS 00/100); CUALQUIER PRECIO QUE SE PAGUE POR
42
10%
15%
20%
10%
15%
20%
$
$
$
$
$
$
2,939,168.00
2,939,168.00
2,939,168.00
3,320,000.00
3,320,000.00
3,320,000.00
$
$
$
$
$
$
4,083,600.00
4,083,600.00
4,083,600.00
4,083,600.00
4,083,600.00
4,083,600.00
DEBAJO DEL MISMO SE CONSIDERA UN COSTO DE OPORTUNIDAD. ASÍ MISMO SE SUGIERE UN VALOR
MÍNIMO DE VENTA DE $ 4, 083,600.00 (CUATRO MILLONES OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS PESOS
00/100 M.N.). SI SE TRABAJA CON ESTOS DOS VALORES COMO BASE PODEMOS ESPERAR UNA UTILIDAD
DEL 15% ANTES DE IMPUESTOS CON UNA CANTIDAD BASE DE GASTOS DE $611,788.52 (SEISCIENTOS
ONCE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS 52/100 M.N.) LA MÁXIMA UTILIDAD DEPENDERÁ DE
LA ESTRATEGIA FISCAL QUE SE ADOPTE, ASÍ COMO DEL TIEMPO DE VENTA DE LA MISMA.
QUEDA A CRITERIO DEL PROMOTOR LA DECISIÓN DE CONTINUAR O DEJAR LA INVERSIÓN. EN CASO DE
QUE SE SIGA ADELANTE CON EL PROYECTO, SE RECOMIENDA VIGILAR LOS GASTOS CUIDADOSAMENTE,
ASÍ COMO REALIZAR UN AVALÚO AL FINALIZAR LA REMODELACIÓN Y COMERCIALIZARLO PARA
ACTUALIZAR LOS VALORES.
GUADALAJARA, JALISCO. 20 DE MAYO DE 2008.
ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
PERITO VALUADOR.
REGISTRO NÚM. ITC 0067
43
ANEXO NÚM 1. AVALÚOS BASE Y PROSPECTIVO
DEL REPORTE DE CARACOL # 2560
ÍNG. ENRIQUE PADILLA ZARATE
«í"" * í « AVALUÓ COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE DE CARACOL # 2560 COL. TURQUESA (ANTES VERDE VALLE) GUADALAJARA, JALISCO.
IXG. EISKIQI^E PADILLA ZARATE
Pág 1
45
ANTECEDENTES
Nombre del solicitante INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C.
En atención de: ARQ. JUAN MANUEL BRAVO ARMEJO
Perito vaiuador ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
ITC 0067 Numero de registro
Institución que otorga el registro
Fecha de visita 9 DE MAYO DEL 2008
Fecha de avaluó 17 DE MAYO DEL 2008
Inmueble a Valuar CASA HABITACIÓN
Domicilio CARACOL # 2560
Calles aledañas CIRCÓN Y GRANATE
Colonia TURQUESA (ANTES VERDE VALLE)
Municipio GUADALAJARA
Estado JALISCO
Propietario del inmueble JJA
Regimen de propiedad PARTICULAR
Cuenta predial U 66645
Clave catastral D65I4876
Clave del sistema de agua potable NO PROPORCIONO
Objeto del avaluó CONOCER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
Propósito del avalúo REFERENCIA TESIS
UBICACIÓN
Ubicación
PERLA
##>4l* J-
< O
CARACOL
ESMERALDA
UJ Distancia a la esquina
Medidas y linderos Al norte Al sur
Al oriente
Al poniente
N° de escritura
NOTARIO
Indiviso
Area del terreno según escritura
Area total según levantamiento
Topografía y configuración
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS
DENSIDAD DE HABITANTES POR HA
COS
CUS
Servidumbres y/o restricciones
130 metros aproximadamente
En 15.00 (quince metros) con la calle Caracol. en 10.93 (diez metros, noventay seis centímetros) con propiedad de Emili Santaella. en 32.59 (treinta y dos metros, cincuenta y nueve centímetros) con el lote número 10 (diez) de la misma manzana. En 30.88 (treinta metros, ochenta y ocho centímetros) c< lote número 8 (ocho) de la misma manzana.
49,751 (cuarenta y nueve mil setecientos cincuenta y uno)
Lie. Felipe Vázquez Aldana Notario Núm. 28
LOO
410.67 M2
411
PLANA E IRREGULAR
NINGUNA
115 hab/ha de acuerdo a plan parcial.
0.6
1.2
5 m. parte frontal y 3 m. parte posterior. Pág. 3
47
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
USO ACTUAL DEL INMUEBLE CASA HABITACIÓN
DESCRIPCIÓN EL INMUEBLE SE ENCUENTRA UBICADO EN LA COLONIA TURQUESA, MEJOR CONOCIDA COMO VERDE VALLE TIENE COCHERA PARA DOS AUTOS ESTÁ CONSTRUÍDA EN DOS PLANTAS Y SE DISTRIBUYE DE LA SIGUIENTE MANERA EN LA PLANTA BAJA CUENTA CON SALA, COMEDOR Y COCINA INTEGRAL, ASÍ COMO UN RECIBIDOR MUY AMPLIO CON UNA FUENTE A LA ENTRADA TIENE EN LA PARTE DE ABAJO UN MEDIO BAÑO ASÍ MISMO, EN LA PARTE POSTERIOR SE ENCUENTRA EL JARDÍN DE APROXIMADAMENTE 100MTS PARA INGRESAR AL MISMO SE UTILIZA UNA PUERTA UBICADA EN LA SALA ASÍ COMO OTRA EN LA COCINA LA COCINA SE LOCALIZA EN LA PARTE POSTERIOR DE LA CASA Y TIENE VISTA AL JARDÍN. LA ESCALERA ES DE MADERA CON ALMA METÁLICA SIN BARANDAL EN LA PARTE ALTA SE ENCUENTRAN TRES HABITACIONES PARA DORMITORIO Y UNA CUARTA QUE UTILIZAN COMO GIMNASIO LA RECAMARA PRINCIPAL CUENTA CON BAÑO COMPLETO INCLUYENDO TINA, ASÍ MISMO, EXISTE UN SEGUNDO BAÑO COMPLETO QUE DA SERVICIO A LAS OTRAS DOS HABrTACIONES CUENTA CON UN DISTRIBUIDOR QUE FUNCIONA COMO SALA DE TELEVISION EN GENERAL, LA CASA SE APRECIA EN ESTADO REGULAR DE MANTENIMIENTO
CLASIFICACIÓN DE LAS AREAS
TIPO
AREA
CLASIFICACIÓN
CALIDAD
ESTADO DE MANTENIMIE
EDAD APARENTE (AÑOS)
EDAD REMANENTE (AÑOS SUPERFICIE M2
ÚNICO
CASAHAB
SEMIMODERNO
BUENO
REGULAR
28
32
332
CALIDAD DE EL PROYECTO ADECUADO AL USO DEL EDIFICIO
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
SE CONSIDERARAN DOS CLASIFICACIONES POR LA ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN SEMIMODERNO REGULAR NORMAL
UNIDADES RENTABLES UNA
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48
CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓN DOMINANTE
ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA
RESIDENCIAL BUENO
CASAS HABITACIÓN
CASAS HABITACIÓN PREDOMINANTEMENTE DE DOS PLANTAS
100%
DENSIDAD DE POBLACIÓN DENSIDAD MEDIA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL SATISFACTORIO SEGÚN LA SECRETARIA DE MEDIO AMBIENTE Y DESARROLLO SUSTEt
NIVEL SOCIOECONÓMICO PRED.
USOS DE SUELO
VÍAS DE ACCESO Y JERARQUIZACION
DE LAS MISMAS
SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO
AGUA
ALTO INFERIOR
HABITACIONAL UNIFAMILIAR
VÍAS DE PRIMER ORDEN AV MARIANO OTERO
VÍAS SECUNDARIAS AV TOPACIO Y AV DIAMANTE
CALLES DE ACCESO CIRCÓN, GRANATE Y ESMERALDA
CON SUMINISTRO MEDIANTE TOMAS DOMICILIARIAS
DRENAJE Y ALCANTARILLADO
ELECTRIFICACION
ALUMBRADO PUBLICO
SE SUPONE CON SISTEMA DE RECOLECCIÓN MIXTA DE AGUAS RESIDUALES Y PLUVIA
DERIVADAS A RED MUNICIPAL
TENDIDO AEREO CON POSTES DE CONCRETO
POSTES METÁLICOS CON LUMINARIAS INCANDESCENTES
BANQUETAS DE CONCRETO HIDRÁULICO
MACHUELO DE CONCRETO HIDRÁULICO
PAVIMENTO
LINEAS DE COMUNICACIÓN
DE CONCRETO HIDRÁULICO EN LAS CALLES DE LA COLONIA
TELEFONO, TELEVISIÓN POR CABLE E INTERNET
EQUIPAMIENTO URBANO CENTROS DE CULTO, COMERCIOS, ESCUELAS, ESTACIONAMIENTOS, HOTELES
RESTAURANTES, CENTROS DE EXPOSICIONES
TRANSPORTE URBANO SERVICIO DE TRANSPORTE PUBLICO EN LAS PRINCIPALES
VÍAS
PUNTOS DE INTERÉS PLAZA DEL SOL, EXPO GUADALAJARA, PLAZA ARBOLEDAS
Pag 5
49
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
NOTA: ESPECIFICACIONES PROPORCIONADAS Y OBSERVADAS EN IA VISITA A LA OBRA SALVO ERROR U OMISIÓN
OBRA NEGRA O GRUESA
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
MUROS
ENTREPISOS
TECHOS
BARDAS
AZOTEAS
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
APIANADOS
PLAFONES
LAMBRINES
PISOS
PINTURA
RECUBRIMIENTOS ESP.
ESCALERA
CARPINTERÍA
FACHADA
INSTALACIONES
INSTALACIÓN HIDRÁULICA
INSTALACIÓN SANITARIA
BAÑOS Y ACCESORIOS
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
HERRERÍA
VIDRIERÍA
CERRAJERÍA
INSTALACIONES ESPECIALES
SE SUPONE DE MAMPOSTERIADE PIEDRABRAZAPEGADACON MORTERO CAL-ARENA
DE BLOCK REFORZADA CON CASTILLOS ARMADOS EN OBRA.
LOSA ARMADA DE CONCRETO
LOSA ARMADA DE CONCRETO
DE BLOCK REFORZADO CON CASTILLOS.
CAPA DE NIVELACIÓN DE CONCRETO, ENLADRILLADA E IMPERMEABILIZADA
ENJARRE DE CAL- ARENA, APAULLADO Y PULIDO Y YESO EN ALGUNAS ZONAS.
DE YESO
AZULEJO DE BUENA CALIDAD.
ADOQUÍN EN ESTACIONAMIENTO, MARMOLES EN ZONA DE COMEDOR Y RECIBIDOR PRINCIPAL, GRANITO EN COCINA Y ALGUNAS RECÁMARAS, ALFOMBRAS EN SALA Y DEMÁS HABITACIONES. VÍNILICA EN INTERIORES Y EXTERIORES, ESMALTE EN HERRERÍA.
DE MATERIAL, FORRADA EN MADERA.
PUERTAS DE TAMBOR CON CHAPA ECONÓMICA, CLOSETS DE PERSIANA Y MADERA DE PINO ECONÓMICA, EN ESTADO REGULAR. ENJARRADA CON ACABADO RÚSTICO, BALCONES, PINTADA COLOR AMARILLO. HERRERÍA TUBULAR EN CANCEL DE INGRESO Y VENTANERÍA DE ALUMINIO ANODIZADO
CON TUBERÍA DE COBRE EN PARTE OCULTA Y DE GALVANIZADO EN LLEGADA DE TOMA Y
TINACO DE 1I00LTS. SE APRECIA DE PVC EN BAJANTES Y SISTEMA DE DRENAJE MIXTO.
DE CERÁMICA DE BUENA CALIDAD.HACIENDO JUEGO EL OVALÍN CON LA TAZA TARJAS DE LOS BAÑOS FABRICADAS EN MATERIAL, FORRADA DEL MISMO AZULEJO QUE LA PARED GRIFERÍA
URREA Y HELVEX DE MEDIANA CALIDAD.
OCULTA. CON SALIDAS SUFICIENTES EN CADA HABITACIÓN. TAPAS DE BAQUELITA, NO ATERRIZADA LA INSTALACIÓN. DE TUBULAR PINTADO CON ESMALTE MALTE, EN DIFERENTE COLORES (NEGRO, BEIGE) DEPENDIENDO
DONDE ESTÁ. DE 3MM Y 5MM POLARIZADO EN EL FRENTE
TIPO MEDIO, NO SE APRECIA LA MARCA
NINGUNA
COCINA COCINA INTEGRAL CON MUEBLE DE QUEMADORES AL CENTRO Y CAMPANA DE ACERO PINTADO NEGRO, SENTADA EN BANQUETÓN PREFABRICADO, PAREDES FORRADAS DE AZULEJO HASTA EL TECHO, HORNO EN MUEBLE APARTE SU ESTADO GENERAL ES REGULAR.
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50
REPORTE FOTOGRÁFICO
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REPORTE FOTOGRÁFICO
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Pág 7
52
CONSIDERACIONES PREVIAS AL A V A L U Ó %
i
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V R N ) es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o función equivalente mas
próxima al bien que se esta valuando con las características que la técnico tecnología hubiera introducido dentro délos modelos considerados equivalentes *
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V N R ) es lacanttdad estimadaen términos monetanos a partirde! valorde reproducción nuevo o reposición nuevo
deduciendo dementes existentes debidos aldetenoro físico o a la obsolescencia funcional y ala obsolescencia económica de cada bien valuado
ENFOQUE DE COSTOS ('VALOR FÍSICO O DIRECTO) Es la estimación de valor por medio de análisis de costos necesanos para reponer o construir un
bien con las mismas características y condiciones del bien valuado Básicamente parte de determinar el costo del bien valuado como nuevo depreciándolo en
funcionóte su estado y condiciones
ENFOQUE DE INGRESOS es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente délos posibles ingresos o beneficios futuros de un bien { o
de su posesión) yes usualmente medido mediante la capitalización de un nivel especifico de ingresos o rentas
VALOR COM PARATIVODE MERCADO Es la estimación de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes de un bten
igualo similar al valuado para concluir en el precio mas probable de venta Siempre deberán homologarlos bienes comparables al sujeto
VALOR COM ERCIAL Es el precio más probable que puede tener una propiedad o un bien en un mercado competitivo y abierto bajo todas las
condiciones para una venta justa con el comprador y el vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados y suponiendo que el precio no
esta afectado por un estimulo indebido implícita en esta definiciones la consumación de una venta en una fecha determinada y la transferencia del titulo
del vendedor al comprador bajo condiciones en las que comprador y vendedor están típicamente motivados ambas partes están bien informadas o bien
aconsejadas y actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés se permitió un tiempo razonable de exposición en el mercado abierto el pago es
hecho en termino de contado en moneda nacional o en términos a un arreglo comparable a este El precio representa la condición normal para la
pro piedad vendida sin ser afectado porunfinanciamiento especial o creativa o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que este asociado con dicha
venta
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN el valor de reemplazo de una propiedad es establecido por el valorde otra igual o similar y que preste la misma función lo
cual esta fundamentado en que no es razonable que un comprador pague más por un bien que esta siendo valuado que el costo de un equivalente sustituto
ALCANCE DEL AVALUÓ { EXCLUSIONES Y7 OLIM ITACIONES
En la estimación del Valor Neto de Reposición tanto para las construcciones como para las instalaciones especiales elementos acceso nos y obras
complement anas el enfoque de valor empleado fue el de" COSTOS
En el caso de la estimación del valor del terreno el enfoque de valor empleado fue el" COM PARATIVODE MERCADO"
Los siguientes factores se contemplan en la homologación de mercado
FACTOR DE SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN corresponderá el factores aplicables por las diferencias de áreas de terreno ó
construcciones éntrelos comparables y el inmueble valuado
FACTOR DE USO corresponderá al aplicable por las diferencias de usos desuelo e intensidad de construcciones permisibles éntrelos comparables y el
bien valuado
FACTOR DE UBICACIÓN es el aplicable portas diferencias de localizacion enta manzana calidad de servicios cercanía a centros de importancia
FACTOR DE FORMA es cuando hay diferencias po r irregulandad o regutandad entre los comparables y el inmueble
FACTOR DE NEGOCIACIÓN es la vanaciónque se observa entre un valorde oferta y un valor de cierre
FACTOR DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN es el que pertenece por las diferencias en el deterioro físico obsolescencia funcional y
económica entre los analizados y el valuado
DEPRECIACIÓN ( PARA FINES DÉ AVALUÓ) es la perdidareal de valorde un bien debido a su edad desgastefisico servicio uso obsolescencia
funcionaly/o económica
Los factores que determinan la depreciado n son
Detenoro físico
Obsolescencia funcional
Obsolescencia económica
Y este es el ordenen el cual se debe de ir afectando el valorde reposición nuevo porcada factor de depreciación estimado
VALOR es la cantidad actual utilidad o importancia de un bien tangible o intangible en función de su utilidad demanda y oferta ( No necesariamente
equivale a precio o a costo )
CONDICIONES LIMITANTES. EXCLUSIONES Y SUPUESTOS DEL AVALUÓ
EL PRESENTE AVALUÓ SE REALIZA PARA FINES DE ANÁLISIS DE UNA INVERSION LOS DATOS ASENTADOS EN EL MISMO PUEDEN N O COINCIDIR POR SOLI TARSE PRIVACIDAD POR PARTE DEL SOLICITANTE
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53
ENFOQUE DE MERCADO PARA EL TERRENO
ANAUSIS DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS SIMILARES
C Ó D I G O
L89 L92 L102 L103 L104
L105 L106
COLONIA
BOSQUES DE LA VICTORIA BOSQUES DE LA VICTORIA
RESIDENCIAL VICTORIA BOSQUES DE LA VICTORIA
BOSQUES DE LA VICTORIA BOSQUES DE LA VICTORIA BOSQUES DE LA VICTORIA
CALLE
AV FARO ISLOTE #2810
ALEJANDRINA 1720 FARO 2530
AGUAMARINA 2547 CARACOL 2795
ALEJANDRINA 2768
TIPO
CASA CASA CASA CASA CASA CASA CASA
AREA TERRENO
450 300 305 405 326 353 300
AREA CONSTRUCC.
650 220 425 455 475 378
300
VALOR TOTAL
3 4 985 000 00 S 2 350 000 00 $ 3 700 000 00 S 3 690,000 00 S 3 450 000 00 S 3 300,000 00 S 3 000 000 00
BSERVACIONE
36305947 3338084198
36297298 31227890 35156905 36156905
3336178908
FUENTE INF
VENTA VENTA VENTA VENTA VENTA VENTA VENTA
TERRENO Q U E S E ESTA VALUANDO
AREA CONSTR
CARACOL # 2560 CASA HAB
CALCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL TERRENO
NUM LOTE
L89 L92
L102 L103 L104 L105
L106
EDAD CONSTRUCCIÓN
2 0 24 25 25
25 27
2 0
ESTADO CONSERVACIÓN
NORMAL NORMAL NORMAL
0 0
NORMAL NORMAL
VIDA ÚTIL 60 60 60 60 60 60 60
AREA TERRENO
450 300 305 405 326 353 300
AREA CONSTRU
650 220
425 455 475 378 300
VALOR COMERCIAL
S 4 985 000 00 S 2 350 000 00 S 3 700 000 00 S 3 690 000 00 S 3 450 000 00 S 3 300 000 00 S 3 000 000 00
RESUMEN DE V A L O R POR M2 DE TERRENO S E G Ú N
VALOR RESIDUAL
4UM LOTE
L69 L92 L102 L103 L104 L105 L106
V A L O R M 2
$ 4 682 92 $ 4 827 89 $ 6 540 43 $ 4 603 62 $ 4 736 88 $ 5 044 98 $ 5 572 79
I ÑUS j §®m%í®®e°
$ a $ s
$ $ $ $
p O S I C I O N
ío.#«"% 5 ,5Ba«§ ͧ39 2J| 5*§8S*28* 5 839 28 5 839 28 5 839 28 5 839 28
FACTOR OgS»IÉt>ECJ« • o 753 l78 fc W 7 0 j | B 6 %
JgSÍ99 "*' ^§WS?099
0 687099 0 688243 0 758178
VALOJ * ¡ i D E R E P
r*M S#
«jjíir
$ $ $ $
4 Í T O
>SÍCION j ¡ 8 7 7 688 02 • 9 0 1 633 41 f 7 0 5 168 50 1 825 533 34 1 905 776 56 1 519 123 78
1 328 163 70
VALOR TERRENO
$ $ $ $ S
$ $
2 107 311 98 1 448 366 59 1 994 831 50 1 864 466 66 1 544 223 44 1 780 876 22 1 671 836 30
VALOR M 2 T E R R E N O
3 S
S S S
S s
4 682 92 4 827 89 6 540 43 4 603 62 4 736 88 5 044 98
5 572 79
COD
L89 L92
L102 L103 L104 L105 L106
C A L L E
AV FARO ISLOTE #2810
ALEJANDRINA 1720 FARO 2530
AGUAMARINA 2547 CARACOL 2795
ALEJANDRINA 2768
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN USO UBIC
0 9 1 1
0 9 1 1 1
SUP 1 02 0 93
0 9 4 1 00 0 95 0 9 6 0 93
ZONA
\ -
NEGOC 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95
FACTOR RESULTANT
0 8755 0 8860 0 8889 0 8520 0 9010 0 9166 0 8860
VALOR POR M 2 DE
S 4 682 92 S 4 827 89 $ 6 540 43 $ 4 603 62 $ 4 736 88 $ 5 044 98 $ 5 572 79
VALOR RESULTANTE
$4 099 76 S4 277 49 S5 813 71 S3 922 51 E4 268 09 S4 624 47 S4 937 47
MEDIA ARMÓNICA
POR LO TANTO VALOR HOMOLOGADO
$ r 4 493 76
S 4 500 00
ENFOQUE FÍSICO
VALOR FÍSICO TERRENO SEGÚN VALOR HOMOLOGADO FRACCIÓN
1
AREA TOTAL
SUPERFICIE M2
410.67
410.67
VALOR UNITARIO $ 4,500 00
M2
FACTOR
0 9178
MOTIVO
F.l.
VALOR NETO
$ 4,130.10
$ $ $
VALOR RESULTANTE
$ 1,696,108.17
$ $ $
VALOR DEL TERRENO $ 1,696,108.17
VALOR PROMEDIO 4,130.10 |
VALOR FÍSICO DE LA CONSTRUCCIÓN
TIPO
1 2 3 4
AREA TOTAL
SUPERFICIE M2 332 0 0 0
332
VALOR UNITARIO $ 5,839.28
M2
FACTOR
0 6412
MOTIVO
ÍOSS-HEIDECKE
ROSS-HEIDECKE
RG3S-HEIDECKE
ROSS-HEIDECKE
I
VALOR NETO
$ 3,744.16
$ $ $
VALOR RESULTANTE
$ 1,243,060 03
$ $ $
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN $ 1,243,060.03
VALOR PROMEDIO 3,744.16
INSTALACIONES ESPECIALES
CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD EDAD
(AÑOS)
VIDA ÚTIL
(AÑOS)
FACTOR DE
IEPRECIACIO
VALOR NUEVO
DE REPOSICIÓN
VALOR
RESULTANTE
VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES | $
VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE $ 2,939,168.20
DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO PESOS 20/100 M.N.
55
ENFOQUE DE MERCADO POR COMPARACIÓN.
ANÁLISIS DE MERCADO PARA CONSTRUCCIONES EQUIPARABLES
CÓDIGO
L 9 0
L 9 2
L102 L103 L105 L108
COLONIA
BOSQUES DE LA VICTORIA BOSQUES DE LA VICTORIA RESIDENCLAJL VICTORIA BOSQUES DE LA VICTORIA BOSQUES D E LA VICTORIA TURQUESA
CALLE
TOPACIO # 2492 ISLOTE #2810
ALEJANDRINA 172C FARO 2530
CARACOL 2795 T U R Q U E S A #3232
TIPO
CASA CASA CASA CASA CASA CASA
AREA TERRENO
6 0 0
3 0 0
3 0 5
4 0 5
3 5 3
7 0 0
AREA bONSTRUCC
6 9 0
2 2 0
4 2 5
4 5 5
3 7 8
5 0 0
VALOR TOTAL
$7 ,000 ,000 00 $ 2,350,000 00 $ 3,700,000 00 $ 3,690,000 00 $ 3,300,000 00 $ 4.900,000 00
CU.S
1 15 0 7 3
1 3 9 1 12 1 0 7 0 71
PRECIO UNITARIO 1SIM2)
$10,144 93 $10,681 82 $8.705 88 $8,109 89 $8,730 16 $9,800 00
)BSERVACIONEE
33339546551 3338084198
36297298 31227890 36156905 10773246
CONST RUCJON QUE SE ESTA VALUANDO
DESCRIPCIÓN
CASA HAB 0
0
0
T IPO
ÚNICO 0
0
0
AREA
3 3 2
0
0
0
A R E A TOTAL
EDAD
2 8
0
0
0
3 3 2
CLASIFICACIÓN
SEMfutODERNO
0
0
0
B U E N O
0
0
0
R E G U L A R
0
0
0
C U . S I N M U E B L E SUJETO= 0.8078
CALCULO DE VALOR RESIDUAL EN PREDIOS CON CONSTRUCCIONES
CÓDIGO EDAD CONST.
L90 23 L92 24
L102 25 L103 25 L105 27 L108 23
E S T A D O 3NSERVACIC
NORMAL
NORMAL NORMAL
0
NORMAL NORMAL
VIDA ÚTIL
6 0
6 0
6 0
6 0
6 0
6 0
A R E A TERRENO
6 0 0
3 0 0
3 0 5
4 0 5
3 5 3
7 0 0
AREA CONSTRU.
6 9 0
2 2 0
4 2 5
4 5 5
3 7 8
5 0 0
V A L O R COMERCIAL
$ 7,000,000 00 $ 2 350,000 00 $ 3,700,000 00 $ 3,690,000 00 $ 3,300 000 00 $ 4,900,000 00
UNITARIO DEL SUB.
$ 4,500 00 $ 4,500 00 $ 4,500 00 $ 4 500 00
$ 4 ,500 00 $ 4,500 00
VALOR UNITARIO DEL SUELO
COMPARABLE
$ $ $ $ $ $
4,500 00 4,500 00 4 500 00 4,500 00 4,500 00 4,500 00
SUPERFICIE DE
NECESARIA
854 1867 272 3494 526 1295 563 2681 467 9458 618 9759
EXCEDENTEO FALTANTIIMPORTE
EXCEDENTE
254 19 $ 1 1 4 3 , 8 4 0 36 -27 65 - * 124,427 71
221 13 $ 995,082 83 158 27 $ 712,206 33
114 95 $ 517,256 02 -81 02 -$ 364 608 4 3
AJUSTE %/nC
$ -$ $ $ $ -$
1 657 74 565 58
2 341 37 1 565 29 1 368 4 0
729 2 2
VALOR UNITARIO
(SAn2)
$ 11,802 67 $ 10,116 24 $ 11,047 25 $ 9,675 18
$ 1 0 0 9 8 5 6 $ 9,070 78
HOMOLOGACIÓN DEL VALOR POR M2 DE CONSTRUCCIÓN
PROMEDIO ABSOLUTO
C O D
L 8 9
L102 L103 L104 L105 L106
CALLE
AV FARO ALEJANDRINA 1720
FARO 2530 AGUAMARINA 2547
CARACOL 2795 ALEJANDRINA 2768
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
C U S
1 1634 0 9471 1 2689 1 1930 1 1567 0 9256 _,
ZONA
0 9
1
0 9
1
1
1
SUP CONS
1 2696 0 9157 1 0700 1 0926 1 0346 1 1265
EDAD Y MANTENIMIENTO
0 9500 0 9600 0 9700 0 9700 0 9900 0 9500
N E G
0 9500 0 9500 0 9500 0 9500 0 9500 0 9500
FACTOR RESULTANTE
1 1997 0 7909 1 1261 1 2012 1 1256 0 9410
VALOR M2
CONST
$10,144 93 $10,681 82 $8,705 88 $8,109 89 $8,730 16 $9,800 00
MEDIA POR LO TANTO
V A L O R H O M O L O G A D O
VALOR RESULTANTE
$12,171 09 $8,447 91 $9 803 66 $9 741 45 $9 826 68 $9 222 01
$ 9,998.16
$ 10,000.00
RESULTADO ENFOQUE DE COMPARACIÓN* $ 3,320,000 00
TRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTE M I L PESOS 00/100 M.N.
56
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
ANÁLISIS DE MERCADO DE INMUEBLES EQUIPARABLES
QUE SE ESTÁN RENTANDO
CÓDIGO
L107
Ll 12
COLONIA
BOSQUES DE LA VICTO
BOSQUES DE LA VICTO
CALLE
ISLOTE #2431
BARLOVENTO
TIPO
CASA
CASA
AREA
TERRENO
200
280
AREA
CONSTRUCC
200
240
VALOR
RENTA $ 9 000 00
$ 1 0 0 0 0 00
EDAD
16
32
RENTA POR M 2
$ 45 00
$ 41 67
HOMOLOGACIÓN DE VALOR DE RENTA
COD
L107
L U Í
CALLE
ISLOTE #2431
CARACOL
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
USO
1
1
ZONA
1
1
SUPERFICIE
0 90
0 93
ED Y MAN ACABADOS
0 88 1
1 04 1
NEGOCIACIÓN
0 9500
0 9500
AMUEBLADO
1 0000
1 0000
FACTOR RESULTAN
TE
0 7529
09196
VALOR POR M2
$ 45 00
$ 41 67
MEDIA A R M Ó N I C A
POR LO TANTO
VALOR H O M O L O G A D O
VALOR RESULTANTE
$33 88
$3831
S 35 94
$ 3 4 0 0
Paa 12
57
AVAUJO SEGÚN CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
i
VALOR DE MERCADO SEGÚN CAPITALIZACIÓN DE RENTA T I P O S U P E R F I C I E V A L O R F A C T O R V A L O R N E T O R E N T A V A L O R
M 2 U N I T A R I O M E N S U A L M E N S U A L R E N T A A N U A L 1 2 3 4
AREA TOTAL
RENTA PROMEDIO
332 0 0 0
0
3 3 2
$ 36 .00
$ 3 6 0 0
$ $ $ $
1 00 0 0 0
ooo 0 0 0
M2
$ 3 6 0 0
$ $ $
$ 11 95200
$ $ $
$ 143,424 00
$ $ $
PRODUCTO LIQUIDO ANUAL $ 1 4 3 , 4 2 4 . 0 0
[RENTA BRUTA MENSUAL $ 1 1 , 9 5 2 . 0 0
VALOR SEGÚN CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTA MENSUAL DEDUCCIONES TASA DE CAPITALIZACIÓN i/ALOR CAPITALIZACIQI $ 11,962.00 | 48 73% | 4 89% | $ 1,603,918.69
| TOTAL $ 1 ,503,918.69~|
UN M I L L Ó N QUINIENTOS T R E S MIL N O V E C I E N T O S D I E C I O C H O P E S O S 6 9 / 1 0 0 M.N.
VALOR FÍSICO
VALOR DE MERCADO
| VALOR DE C A P I T A L I Z A C I O N |
VALOR PONDERADO
$ 2,939,168.20 |
1 $ 3.320,000.00 |
$ 1,503,918.69 |
1$ 2,804,451.02 |
CONCLUSION
UNA VEZ CONSIDERADOS LOS FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE ESTE INMUEBLE Y DE ANALIZARLOS DESDE DISTINTOS ENFOQU TALES COMO EL VALOR FÍSICO, EL DE MERCADO Y EL DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS, SE HA LLEGADO A LA SIGUIENTE CONCLUSION:
DEBIDO A QUE EL PRESENTE AVALÚO ES CON EL FIN DE CONOCER EL VALOR ACTUAL DE MERCADO DEL INMUEBLE ANTES REFERIDO SE CONSIDERA QUE SU VALOR ES DE:
$ 3,320,000.00
TRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.
ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
GUADALAJARA, JALISCO A 17 DE MAYO DEL 2008
Pag 14
?*&A&á ¿ JBRéS POR GfiF&flUZA&tÓti
PERITO VALUADO R
UBICACIÓN ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
CARACOL 02560
CLASE DE. INMUEBLE ' . ^
BODEGAS
«VIENDAB3CNÓMICA
VMENDAMH3IA
VIVIENDA RESIDENCIAL
COMERCtOS
OFICINAS MEDIA
OFICINAS CALIDAD
VIVIENDA ANTIGUA
BANCOS
HOTELES
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T1
T 2
T 3
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T 1
T2
7 3
T4
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T3
T4
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T1
T2
T3
T4
T5
T1
T2
T3
T4
T5
T1
T 2
T 3
T4
T5
EDAD ( o ultima reparación mayor)
USO
OFERTAY DEMANDA
(COMPETENCIA)
CALIDAD DE
CONSTRUCCIONES
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1 00
0 0 0
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0
0
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.-K-. •rfctó.i. 0
0
0
0
60
ESTADO D E CONSERVACIÓN
CALIDAD D E PROYECTO
V I D A P R O B A B L E
UBICACIÓN ( Con respecto a
la m a n z a n a )
E = COMERCIAL
1 = INTERIOR
Z O N A D E UBICACIÓN ( Ca l idad
de la z o n a e n que se ub i ca
e l i n m u e b l e c o n respecto a
c o l on i as o z o n a s s i m i l a r e s
como uso d e s u e l o correcto)
N ° D E C O N C E P T O S S E L E C C I O N A D O S = C S
T A S A D E CAPITAL IZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
T A S A P A R C I A L = C S * T C
N ° D E C O N C E P T O S S E L E C C I O N A D O S = C S
T A S A D E CAPITALIZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
T A S A P A R C I A L - C S * T C
N ° D E C O N C E P T O S S E L E C C I O N A D O S = C S
T A S A D E CAPFTALtZACtON / C O N C E P T O S = T C
T A S A P A R C I A L = C S " T C
N " D E C O N C E P T O S S E L E C C I O N A D O S = C S
T A S A D E CAPITALIZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
T A S A P A R C I A L = C S * T C
N " D E C O N C E P T O S S E L E C C I O N A D O S = C S
T A S A D E CAPITALIZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
T A S A P A R C I A L = C S * T C
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2
0 4 4 4 4 %
0 8 8 8 9 %
0
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0
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0
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0
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0
0
0
3
0 5 5 5 6 %
1 6 6 6 7 %
1
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0
0 0 0 0 0 %
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0
0 0 0 0 0 %
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0
0
0
1
0 6 6 6 7 %
0 6 6 6 7 %
0
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0
0 0 0 0 0 %
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0
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0 0 0 0 0 %
0
0 0 0 0 0 %
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0
0
0
0
t
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0 7 7 7 8 %
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0
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0
0
0
1
0 8 8 8 9 %
0 8 8 8 9 %
0
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0 0 0 0 0 %
o
0 0 0 0 0 %
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T A S A S C O M B I N A D A S
«.
TIPO
S U M A S
VALOR
DE
CONST RUCCIONES
PARCWL
243 0 6 0 0 3
0 0 0
0 0 0
0 00
0 0 0
1 2 4 3 0 6 0 0 3
TASA
PARCIAL 4 8 8 8 9 %
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
% D E M 2
1 100 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
ooo%
100 0 0 %
TASA
FINAL 2 4 8 8 8 9 %
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
0 0 0 0 0 %
T i po (x)
s u m a de T
T a s a F ina l = T P * % de M2
T P = t a s a parc ia l
V A L O R F ÍS ICO DE LA C O N S T R U C C I Ó N TIPO
1
2
3
4
5 A R E A T O T A L
SUPERFICIE M 2 3 3 2
0
O
0
0
3 3 2
$
V A L O R FACTOR UNITARIO
5 839 28
$ $ $
M 2
$ 0 6412
$ $ $
M O T I V O
D E P R E C I A C I Ó N
D E P R E C I A C I Ó N
D E P R E C I A C I Ó N
D E P R E C I A C I Ó N
D E P R E C I A C I Ó N
$
V A L O R NETO
3 744 16
$ $ $
$
V A L O R RESULTANTE
1 2 4 3 0 6 0 0 3
$ $ $
V A L O R D E L A C O N S T R U C C I O N 1 2 4 3 0 6 0 0 3
TASA D E INTERÉS P O R CAPITALIZACIÓN D E A C U E R D O C O N L A S C A R A C T E R Í S T I C A S DE, EDAD U S O OFERTA Y D E M A N D A C A L I D A D D E CONSTRUCCIONES E S T A D O D E C O N S E R V A C I O N C A L I D A D DEPROYECTO VIDA P R O B A B L E U B I C A C I Ó N YZONA DE U B I C A C I Ó N DÉLA V IUENDA A N A L I Z A D A
F A C T O R D E P R O D U C T I V I D A D =
T a s a d e cap i ta l izac ión ~ d e d u c c i o n e s
TASA
FINAL
0 0 6 7 7 5 6 8 1 . 0 01886792»
61
DEDUCCIONES PARA RENTAS
PERITO VALU ING. ENRIQUE PADILLA ZARA UBICACIÓN:
RENTA BRUTA MENSUAL RENTA BRUTA ANUAL = R B A
VALOR FÍSICO DE CONSTRUCCIONES Y ELEMENTOS ACCESORIOS = CA VALOR FÍSICO TOTAL = V F T TIEMPO DE VACÍOS ESTIMADOS ( EN DÍAS ). = f DURACIÓN DE CONTRATO Y/O OCUPACIÓN DE LA FINCA(AÑOS) = C FACTOR DE DEDUCCIÓN = F D = T/(C*360) TI = Tasa de impuesto por factor de valor fiscal.
$11,952.00 $143,424.00
$1,243,000.03 $2,939,108.20
90 1
0.250000
DEDUCCIONES ESTIMADAS A
REALES B
SUMAS DE A+B~
1 DESALQUILERES. 1 1 Vacíos V = RBA * FD 1 2 Varios
$35,856 00
SUMA DE DESALQUILERES $35,856 00 II GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 2.1 Honorarios de administrador | 10.00% 2 2 Legales 0 00 2 3 Cobranza 2.4 Publicidad. 2.5 Papeleria 2.6 Contabilidad 2 7 Primas de seguros 1 00% 2.8 Vanos
SUMAS DE GASTOS DE ADMINISTRACIÓN III GASTOS DE OPERACIÓN. 31 Conserje, vigilancia y limpieza. 3 2 Elevadores, escaleras mecánica y montacargas 3 4 Calderas 3 5 Sistema de aire acondicionado y calefacción 3 6 Hidroneumático y equipos de bombeo 37LUZ 3 8 Gas 3 9 Teléfono
310 mantenimiento y consenación | 0 50% 311 Equipos de filtrado de agua 312 Equipos especiales. 3 13 Vanos
$14,342.40 $0.00 $0 00 $0 00 $0 00 $0.00
$10,566 01 $0 00
$0 00
$0.00 $0.00 $0.00 $0 00 $0 00 $0.00 $0.00 $0.00
$24,908 41 $0 00
$0 00 $0 00
$5,283 01
SUMAS DE GASTOS DE OPERACIÓN $5,283 01 IV IMPUESTOS Y PAGOS DE SERVICIOS 411mpuesto predial 4 2 Consumo de agua
diano por habitante estimado en I 180.00 Habitantes estimados 3 00
Consumo anual en M3 194.40 Costo de agua por M3 3 00
4 3 Cuota de Colonos 4 4 Cuata de mantenimiento de condominio $0 00
45isR. twtasQ^.fr memmm^mmm woo
$0 00
$0 00
$3,850 00
SUMAS DE GASTOS DE IMPUESTOS Y PAGOS DE SERVICIOS $0 00 $3,850 00 pumas parciales | $66,047 421 $3,850 00
PORCENTAJE QUETECOBSAIA iNMOBWARft POR AOMMSTR
A UN MES ENTREOOCE MESES ENTRE LOQUE DORA ELCONTR;
CONTRATAR MASEL5»DEADMINilSTRACION
2 5 0 0 %
$5,283.01 3 68%
2 68% $69,897 42
XIÓN = A+ B
% DE DEDUCCIONES = TOTAL DE DEDUCCIÓN ANUAL
RENTA BRUTA ANUAL
!-N : L CAi CU r l ¡ ; CAPITAi ,¿.V'I?N CE *CN rA SI LO O^IE-íú UALCIilAP ANIHS ifc 'MF!JC!>103
ENrONCCS aU'-Of-L VALOR v ,'ONOü 0
62
ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
"AVALUÓ HIPOTÉTICO
DEL INMUEBLE UBICADO EN
LA CALLE DE CARACOL # 2560
COL TURQUESA
(ANTES VERDE VALLE)
GUADALAJARA, JALISCO.
ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
63
DATOS PARA EL AVALÚO HIPOTÉTICO.
USO ACTUAL DEL INMUEBLE CASA HABITACIÓN
DESCRIPCIÓN LA ESTRUCTURA DE LA CASA Y SU DISTRIBUCIÓN SE CONSERVARAN IGUALES ÚNICAMENTE SE CAMBIARAN INSTALACIONES, PISOS, CARPINTERÍA YALGUNA PARTE DE LA HERRERÍA NO SE INCREMENTARÁN LOS METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCIÓN POR LO CUAL, ÚNICAMENTE SE CONSIDERARÁ QUE SE MEJORARÁ LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACIÓN, POR NO PODER OBTENER MEJORES DATOS Y ES A NIVEL PROSPECTIVO
CONDICIONES LIMITANTES Y EXCLUSIONES GENERALES ESTE AVALUÓ SE REALIZA EN BASE A LOS SUPUESTOS ANTES MENCIONADOS
POR LO QUE SU USO ÚNICAMENTE SERÁ PARA FINES PROSPECTIVOS Y DE PROYECTO EL AVALUÓ FINAL DEPENDERÁ DE LAS CONDICIONES FINALES UNA VEZ REALIZADOS LOS SUPUESTOS ANTERIORES LOS VALORES AQUÍ OBTENIDOS NO IMPLICAN NINGUNA RESPONSABILIDAD PARA EL VALUADOR
CLASIFICACIÓN DE LAS AREAS
TIPO AREA CLASIFICACIÓN CALIDAD ESTADO DE MANTENIMIE EDAD APARENTE (AÑOS) EDAD REMANENTE (AÑOS SUPERFICIE M2
T 1
CASAHAB MODERNO
BUENO
BUENO 6
54
332
CALIDAD DE EL PROYECTO ADECUADO AL USO DEL EDIFICIO
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
SE CONSIDERARA UNA SOLA CLASIFICACIÓN MODERNO BUENO BUENO
UNIDADES RENTABLES
Pág 15
64
V A L O R FÍSICO TERRENO SEGÚN V A L O R HOMOLOGADO
FRACCIÓN
1
A R E A T O T A I
SUPERFICIE
M2
4 1 0 . 6 7
4 1 0 . 6 7
VALOR
UNITARIO
$ 4 , 5 0 0 . 0 0
M 2
FACTOR
0 . 9 1 7 8
MOTIVO
F.l-
VALOR
NETO
$ 4 , 1 3 0 . 1 0
$ $ $
VALOR
RESULTANTE
$ 1 , 6 9 6 , 1 0 8 . 1 7
$ $ $
V A L O R D E L T E R R E N O $ 1 , 6 9 6 , 1 0 8 . 1 7
ir VALOR PROMEDIO 4,130.10
V A L O R F Í S I C O D E L A C O N S T R U C C I Ó N
TIPO
I
2
3
4
AREA T O T A L
SUPERFICIE M2
332
0
0
0
332
VALOR UNITARIO
$ 5,839 28
M2
FACTOR
0 9212
MOTIVO
ROSS-HEIDECKE
ROSS-HEDECKE
ROSS-HEIDECKE
ROSS-HEIDECKE
I
VALOR NETO
$ $
5,379 06
-$ $ -
VALOR RESULTANTE
$ $ $ $
1,785,848.91
---
V A L O R DE LA CONSTRUCCIÓN $ 1 , 7 8 5 , 8 4 8 . 9 1
ir 5,379.06 | V A L O R PROMEDIO
I N S T A L A C I O N E S E S P E C I A L E S
CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD EDAD
(AÑOS)
VIDA ÚTIL
(AÑOS)
FACTOR DE
>EPRECtACIO
VALOR NUEVO
DE REPOSICIOK
VALOR
RESULTANTE
n: VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES
VALOR FÍSICO DEL INMUEBLE $ 3,481,957.08
RES MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 08/100 M.
ENFOQUE PE MERCADO POR COMPARACIÓN.
ANÁLISIS DE MERCADO PARA CONSTRUCCIONES EQUIPARABLES
CÓDIGO
L 9 0
L 9 2
L 1 0 2
L 1 0 3
L 1 0 5
L 1 0 8
COLONIA
B O S Q U E S D E L A V I C T O R I A
B O S Q U E S D E LA V I C T O R I A
R E S I D E N C I A L V I C T O R I A
B O S Q U E S D E LA V I C T O R I A
B O S Q U E S D E LA V I C T O R I A
T U R Q U E S A
CALLE
T O P A C I O * 2 4 9 2
I S L O T E # 2 8 1 0
A L E J A N D R I N A 1 7 2 0
F A R O 2 5 3 0
C A R A C O L 2 7 9 5
T U R Q U E S A # 3 2 3 2
TIPO
C A S A
C A S A
C A S A
C A S A
C A S A
C A S A
AREA
TERRENO
6 0 0
3 0 0
3 0 5
4 0 5
3 5 3
7 0 0
AREA
CONSTRUCC
6 9 0
2 2 0
4 2 5
4 5 5
3 7 8
5 0 0
VALOR
TOTAL
$ 7 0 0 0 0 0 0 0 0
X 2 3 5 0 0 0 0 0 0
$ 3 7 0 0 0 0 0 0 0
$ 3 6 9 0 0 0 0 0 0
$ 3 3 0 0 0 0 0 0 0
$ 4 9 0 0 0 0 0 0 0
C.U.S
1 15
0 7 3
1 3 9
1 12
1 0 7
0 71
PRECIO UNITARIO
(VMZJ
$ 1 0 1 4 4 9 3
$ 1 0 6 8 1 8 2
$ 8 7 0 5 8 8
$ 8 1 0 9 8 9
$ 8 7 3 0 1 6
$ 9 8 0 0 0 0
OBSERVACIONES
3 3 3 3 9 5 4 6 5 5 1
3 3 3 8 0 8 4 1 9 8
3 6 2 9 7 2 9 8
3 1 2 2 7 8 9 0
3 6 1 5 6 9 0 5
1 0 7 7 3 2 4 6
FUENTE INF
VENTA
VENTA
VENTA
VENTA
VENTA
VENTA
CONSTRUCION QUE SE ESTAVALUANDO
DESCRIPCIÓN
C A S A H A B
0
0
0
TIPO
Ú N I C O
0
0
0
AREA
3 3 2
0
0
0
A R E A T O T A L
EDAD
6
0
0
0
3 3 2
CLASVMC ACIÓN
M O D E R N O
0
0
0
B U E N O
0
0
0
B U E N O
0
0
0
INMUEBLE SUJETO=
CÓDIGO E D A D
CONST
L 9 0 2 3
L 9 2 2 4
L 1 0 2 2 5
L 1 0 3 2 5
L 1 0 5 2 7
L 1 0 8 2 3
ESTADO
CONSERVACIÓN
N O R M A L
N O R M A L
N O R M A L
0
N O R M A L
N O R M A L
VIDA
UTR.
6 0
6 0
6 0
6 0
6 0
6 0
AREA
TERRENO
6 0 0
3 0 0
3 0 5
4 0 5
3 5 3
7 0 0
AREA
CONSTRU
6 9 0
2 2 0
4 2 5
4 5 5
3 7 8
5 0 0
VALOR
COMERCIAL
$ 7 0 0 0 0 0 0 0 0
$ 2 3 5 0 0 0 0 0 0
$ 3 7 0 0 0 0 0 0 0
$ 3 6 9 0 0 0 0 0 0
$ 3 3 0 0 0 0 0 0 0
$ 4 9 0 0 0 0 0 0 0
VALOR
IT ARIO DEL SUE
$ 4 0 0 0 0 0
$ 4 0 0 0 0 0
$ 4 0 0 0 0 0
$ 4 0 0 0 0 0
$ 4 0 0 0 0 0
$ 4 0 0 0 0 0
VALOR UNITARIO DEL SUELO
COMPARABLE
$ $
4 5 0 0 0 0
4 5 0 0 0 0
$ 4 5 O 0 0 0
$ S
$
4 5 0 0 0 0
4 5 0 0 0 0
4 5 0 0 0 0
SUPERFICIE m= TPBRPNn NECESARIA
8 5 4 1 8 6 7
2 7 2 3 4 9 4
5 2 6 1 2 9 5
5 6 3 2 6 8 1
4 6 7 9 4 5 8
6 1 8 9 7 5 9
EXCEDENTE O FALT IMPORTE
EXCEDENTE
2 5 4 1 9
2 7 6 5
2 2 1 1 3
1 5 8 2 7
1 1 4 9 5
8 1 0 2
$ 1
$ $ $ $ $
1 4 3 8 4 0 3 6
1 2 4 4 2 7 7 1
9 9 5 0 8 2 8 3
7 1 2 2 0 6 3 3
5 1 7 2 5 6 0 2
3 6 4 6 0 8 4 3
AJUSTE %lrrS
$ $ $ $ $ $
1 6 5 7 7 4
5 6 5 5 8
2 3 4 1 3 7
1 5 6 5 2 9
1 3 6 8 4 0
7 2 9 2 2
VALOR UNITARIO
(S/m?)
$ 11 8 0 2 6 7
$ 1 0 1 1 6 2 4
$ 1 1 0 4 7 2 5
$ 9 6 7 5 1 8
$ 1 0 0 9 8 5 6
$ 9 0 7 0 7 8
HOMOLOGACIÓN DEL VALOR POR M2 DE CONSTRUCCIÓN
PROMEDIO ABSOLUTO
C O D
L 8 9
L 1 0 2
L 1 0 3
L 1 0 4
L 1 0 5
L 1 0 6
CALLE
A V F A R O
A L E J A N D R I N A 1 7 2 0
F A R O 2 5 3 0
A G U A M A R I N A 2 5 4 7
C A R A C O L 2 7 9 5
A L E J A N D R I N A 2 7 6 8
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
CU.S
1 1 6 3 4
0 9 4 7 1
1 2 6 8 9
1 1 9 3 0
1 1 5 6 7
0 9 2 5 6
ZONA
0 9
1
0 9
1
1
1
SUP CONS
1 2 6 9 6
0 9 1 5 7
1 0 7 0 0
1 0 9 2 6
1 0 3 4 6
1 1 2 6 5
EDAD Y MANTENIMIENTO
1 1 7 0 0
1 1 8 0 0
1 1 9 0 0
1 1 9 0 0
1 2 1 0 0
1 1 7 0 0
N E G
0 9 5 0 0
0 9 5 0 0
0 9 5 0 0
0 9 5 0 0
0 9 5 0 0
0 9 5 0 0
FACTOR RESULTANTE
1 4 7 7 6
0 9 7 2 1
1 3 8 1 5
1 4 7 3 6
1 3 7 5 7
1 1 5 8 9
VALOR M2
CONST
$ 1 0 1 4 4 9 3
$ 1 0 6 8 1 8 2
$ 8 7 0 5 8 8
$ 8 1 0 9 8 9
$ 8 7 3 0 1 6
$ 9 8 0 0 0 0
M E D I A
P O R L O T A N T O
V A L O R H O M O L O G A D O
VALOR RESULTANTE
$ 1 4 9 8 9 6 5
$ 1 0 3 8 3 8 9
$ 1 2 0 2 7 1 7
$ 1 1 9 5 0 8 5
$ 1 2 0 1 0 3 9
$ 1 1 3 5 7 6 3
$ 1 2 2 7 2 3 9
$ 1 2 , 3 0 0 0 0
RESULTADO ENFOQUE DE COMPARACIÓN» $ 4,083,600 00
UATRO MILLONES OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS PESOS 00/100 M N|
66
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
•
ANÁLISIS DE MERCADO DE INMUEBLES EQUIPARABLES QUE SE ESTÁN RENTANDO
C Ó D I G O
L107 L l 12
0 0 0
C O L O N I A
BOSQUES DE LA VICT BOSQUES DE LA VICT¡ # N / A # N / A # N / A
•;:. C A L L É :
ISLOTE #2431 BARLOVENTO
# N / A # N / A # N / A
T I P O
CASA CASA # N / A # N / A # N / A
A R E A
TERRENO
200 280
# N / A # N / A # N / A
A R E A
C O N S T R U C C .
200 240
# N / A # N / A # N / A
V A L O R
RENTA
$ 9,000.00 $ 10,000.00
# N / A # N / A # N / A
E D A D
16 32
# N / A # N / A # N / A
RENTA POR M 2
$ 45.00 $ 41.67
# N / A # N / A # N / A
i ! : | )
: ; \
;
1 - !
• :
; i ;
HOMOLOGACIÓN DE VALOR DE RENTA
C O D
L107 Ll 12
CALLE
ISLOTE #2431 BARLOVENTO
FACTORES DE H O M O L O G A C I Ó N
USO
1 1
ZONA
1 1
SUPERFICIE
0.90 0.93
ED. Y M A N ACABADOS
1.1 1 1.26 1
N E G O C I A C I Ó N
0.9500 0.9500
:
•
AMUEBLADO
1.0000 1.0000
FACTOR RESULTAN
TE
0.941 1 1.1 141
VALOR POR M 2
$ 45.00 $ 41.67
MEDIA A R M Ó N I C A POR LO TANTO VALOR H O M O L O G A D O
VALOR RESULTANTE
$42.35 $46.42
$ 44.2? fc
$ 44.00
Pop , 18
67
A V A L U Ó S E G Ú N C A P I T A L I Z A C I Ó N DE RENTAS
• •>
. . . .>
1
VALOR DE M E R C A D O SEGÚN CAPITALIZACIÓN DE RENTA TIPO SUPERFICIE
^ M 2 1 2 3 4
AREA TOTAL R E N T A PROMEDIC
332 0 0 0 0
332 $ 44.00
V A L O R FACTOR V A L O R NETO RENTA V A L O R UNITARIO MENSUAL MENSUAL RENTA ANUAL
$ 44.OO $
$
$
$
1.00 0.00 0.00 0.00
M2
;:
$ 44.00 $
$
$
$ 14,608.00 $
$
$
$ 175.29Ó.OO $
$
$
: ¡ :
PRODUCTO LIQUIDO ANU $ 175,296.00 RENTA BRUTA MENSUAL; $ 14,608.00
VALOR SEGÚN CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTA MENSUAL DEDUCCIONES TASA DE CAPITALIZACIÓN VALOR CAPITALIZACIÓN 14,608.00 50 .19% 4.89% $ 1,786,148.72
C T O T A L $ 1,786,148.72
UN MILLÓN SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y O C H O PESOS 7 2 / 1 0 0 M .N .
Pág. 19
68
CONCLUSION
L. ...
VALOR FÍSICO 3>481y957.08
VALOR DE MERCADO 1 4,083,600.00
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
VALOR PONDERADO
1
1
1,786; 148.72
3,383,452.58
CONCLUSION
UNA V E Z C O N S I D E R A D O S LOS F A C T O R E S QUÉ A F E C T A N EL VALOR DE E S T E INMUEBLE Y DE ANALIZARLOS D E S D E D ISTINTOS ENFOQUES,
T A L E S C O M O EL VALOR FÍSICO, EL D E M E R C A D O Y EL DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS, S E HA L L E G A D O A LA S IGUIENTE CONCLUSION:
DEBIDO AL PROPOSITO DE ESTE AVALUÓ, EL CUAL CONSISTE EN DETERMINAR EL VALOR HIPOTÉTICO DE EL INMUEBLE PARA EN Cfi DE REALIZARSE LAS RE M O D ELACIONES QUE MEJOREN LA EDAD Y ÉL ÉST Á D O D E MANTENIMIENT 6 DEL MtóMO, EL V ^ L O R Q Ü E S E "':
ESTIMA SERÍA EL EL APROPIADO SERÍA EL OBTENIDO POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DÉ MERCADO, QUE UNA VEZ REDONDEADO DA LA CANTIDAD DE : $ 4,084.000.00
CUATRO MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.
ING. ENRIQUE PADILLA ZARATE
GUADALAJARA, JALISCO A 17 DE MAYO DEL 2008
Póg. 20
69
PERITO VAUMDOR UBÍCACIÓ*
T A S A D E INTERÉS P O R CAPITAUZACtóN
GL/^OGiNJkímtM * r •*. ̂
BODEGAS
WWENOA ECONÓMICA
W\4ENDAMED1A
WIMENDARESJDENClA.
COMERCtaS
ORCINAS MEDIA
OFICINAS CALIDAD
UWENDA ANTIGUA
BANCOS
HOTELES
\ t t « .
T1
T2
T3
t4
t5
T I
T2
T3
T4
TS
T I
T2
T3
T4
T5
T1
T2
T3
T4
T5
T1
T2
T3
T4
T5
T I
T2
T3
T4
T5
T1
T2
T3
T4
T5
T1
T2
T3
T4
T5
T1
T2
T3
T4
T5
EDAD ( o ultima reparación mayor)
USO
OFERTAY DEMANDA
(COMPETENCIA)
CAUDAD DE
CONSTRUCCIONES
ESTADO DE CONSERWCICN
' ooo
0 0 0
ooo
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
ooo
0 0 0
0 00
0 00
0 0 0
0 0 0
1 00
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
ooo
0 0 0
0 0 0
0 0 0
ooo
0 0 0
0 00
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 00
0 0 0
0 00
ooo
0 00
0 0 0
0 00
0 0 0
0 0 0
ooo
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 00
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0 00%
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0 0 0 %
0 0 0 %
0 00%
0 00%
0 00%
4 0 0 %
0 0 0 %
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 0 0 %
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 0 0 %
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
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0 0 0 %
0 00%
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 00%
0 0 0 %
5 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 00%
0 00%
0 0 0 %
0 00%
0 0 0 %
0 00%
0 00%
ooo%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 0 0 %
0 0 0 %
0 00%
0 0 0 %
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yfe^^^áafr ^ * 0
0
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^ jf lHWWjfj&O1 .
0
0
0
0
^^Plyll l^lb 0
0
0
0
0
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0
0
0
0
^ %r SK»8«ftfc
0
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
6 0 0 %
0 0 0 %
0 0 0 %
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70
ESTADO OECONSBZWaÓÑ
CALIDAD D E PROYECTO
WDA PROBABLE
UBICACIÓN ( Con respecto a
la manzana ).
E = GCMERCIAL
1 = INTERIOR
ZONA DE UBICACIÓN ( Ca l idad
de l a z o n a e n q u e s e ub ica
el i nmueb le c o n respecto a
colonias o zonas s im i l a res
como u s o d e s u e l o correcto)
N ° D E C O N C E P T O S SELECCIONADOS = C 5
TASA D E C A P I T A L I Z A C I Ó N / C O N C E P T O S = T C
TASA PARCIAL = C S ' T C
N ° D E C O N C E P T O S SELECCIONADOS = C S
TASA DE CAPITALIZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
TASA PARCtAL = C S * T C
N° D E C O N C E P T O S SELECCIONADOS = C S
TASA D E CAPITAL IZACIÓN/ C O N C E P T O S = T C
TASA PARCIAL = C S * T C
N° D E C O N C E P T O S SELECCIONADOS = C S
TASA D E CAPITALIZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
TASA PARCIAL = C S * T C
N° D E C O N C E P T O S SELECCIONADOS = C S
TASA D E CAPITALIZACIÓN / C O N C E P T O S = T C
TASA PARCIAL = C S * T C
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TIPO
-
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DE
CONSTRUCCIONES
PARCIAL
1 00
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0 0 0
0 0 0
0 0 0
1 00
TASA
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T ipo <x)
s u m a de T
Tasa Final = TP * % de M2
TP = tasa parcial
$ 1 00
TASA D E INTERÉS POR CAPITALIZACIÓN P E ACUERDO C O N L A S C A R A C T E R t S T t C A S D E E D A D LJS° OFERTA Y DEMANDA C A U D A D D E CONSTRUCCIONES ESTA DO DE CONSERVACIÓN CALI DAD DE PROYECTO VIDA P R O B A B L E UBtCACIÓNYZONA DE UBICACIÓN DÉLA VIVIENDA ANALIZADA
FACTOR DE PRODUCTIV IDAD =
= Tasa de capi tal ización deducciones ^ ^ ^
TASA
FINAL
0 067756813 0 018867925
4 8889%
71
RENTA BRUTA MENSUAL
RENTABRUTAANUAL = RBA
VALORFBÍCODECXWSTRÜCCDNESYÉLEM£NTOSACCESÓ?IOS=CA "
VALOR FÍSICO TOTAL=V FT
TIEMPO DE VACÍOS ESTMADOSf EN DÍAS) = T
DURACIÓN DE CONTRATO Y/O OCUPAOON DE LA FMCA(AÑOS)=C
FACTOR OE DEDUCCIÓN = F D = T / p e O )
TI=Tasa de impuesto prx fector de « l « fecal.
SM.soe.oo
t t ;s ,29too
11,785,84! 91
«3.481,957.03
90
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0.2S0001
ADUCCIONES ESTMAOAS
A
REALES
B
SUMAS DE
A * B
IDESALQUILERES
11 Vados V=RBA'FD
12 Vados.
SUMADEDESALQUIERES
U GASTOS DE ADMINtSTTWOON
2.1 Homaros de adimstertx | 10.00%
2.2 Legales 000
2.3 Cobranza
24PuNTcrdad
2 5 Papelería.
2 6 Contatjlidad
2 7 Primas de seguros 100%
2 S Varos
SUMAS DE GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
I I GASTOS DE OPERACIÓN
3 1 Consene, «granen y limpieza
3 2 Etaadotes, escaleras mecánica y montacargas
34Cakteos
3 5 Sistema de are acondicionada y calebccióa
3 6 Hxtioneumatico y equpos de bombeo
37Luz
38Gas
3 9 Teléfono
310 manteriruento y conseracrón | 050%
311 Equpos de i iado de agua
312 Equipos especiales
313 Vanos
SUMAS DE GASTOS DE OPERACIÓN
fV MPUESTOS Y PAGOS D i SERVÓOS
41 Impuesto predial
4 2 Consumo de agua
diano por habitante estimado en I 18000
Habitantes estrados 300
Consumo anual en M3 19440
Costo de agua por M3 300
4 3 Cuita de Colonos
4 4 Cuata de martenimento de conctommo
45ISR mm--' mrnmmm SUMAS DE GASTOS DE MPUESTOS Y PAGOS DE SERVÓOS
fumas paréate
$43,82400
S 43.824 00
517,52960
1000
JO 00
SO 00
$0.00
JO 00
515,17972
5000 S32 709 32
5000
JOCO
57,58986
S7S89I6
5000
S00O
J0 00
584,12317
10 00
JO 03
JO 00
5900
50.00
5900
5000
JO 00
SO 00 10 00
JO 00
5000
53,85000
13,150 00
J3,850(»
PORCENTAJE QUETECCfiRA W KttOBrüARA PORADMUGTf!
jmNBBSeiDlEllOCEHESESiaTfiElOOOEBUSAacOMTB
CONTRATAR BASarftDEADMKETRACKW
2500%
0083333333
(32,703 32
WtKfP i»eE8Üttí»iM
220%
$87,97317
TOTAL DE DEDUCCIÓN ANUAL
* DE DEDUCCIONES»
RENTA BRUTA ANUAL
ANEXO NÚM. 2 DEL REPORTE DE CARACOL # 2560
CORRIDA FINANCIERA DE BANORTE
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COTIZADOR
CPE DITO HIPOTECARIO
Nombre: jmba
l¿^ Imprimir
Fecha: 20/MAYO/2008
Detalle de crédito: De acuerdo a los datos que nos has proporcionado
Tipo de simulación:
Destino:
Datos Generales
POR AVALUÓ
ADQUISICIÓN DE CASA HABITACIÓN
Valor de avalúo aproximado en M.N.:
Enganche Requerido:
$4,084,000.00 100.00%
$612,600.00 15.00%
Tasa: Fija Crédito Banorte: $3,471,400.00 85.00%
Plazo en meses: ; 240
Comisión apertura:
_ • _ • . - _
Contado
Crédito comisión ap.: $0.00
I.V.A: NO FRONTERA Total crédito $3,471,400.00
Desembolso Inicial Estimado
Comisiones
Apertura 3.00%
Avalúo 0.3%
más I.V.A. Investigación ; Sub-total Enganche
Requerido Gastos
Notariales * Total
$104,142.00 $14,089.80 $500.00 $118,731.80 $612,600.00 $163,360.00 $894,691.80
Información del Crédito Banorte
Plazo Cotizado Otros Plazos
Plazo en años: 20 15 25 30
Tasa inicial: 11.90% 11.90% 11.90% 11.90%
Pago por m i l * * : 11.05 12.04 10.58 10.33
74
- -L-.-f.-. . . .-.- . - . ' - V r V . - . - . - . - . . - . . . . - . . . - . . _.r . ; . . . . . . ^ . - y . - . - . - . - . . - . - . - . - . - . _ , _ , . . . . . . . . . ^ I W J - / . " • L-.---.-J-. . .-. L-. . -L. L L . L - . . . - . - . - L . _, . : r.-j-.-.-.-.- -L - ." -V n1 -•. ^ i V " . . . . m - r r r r : : : : : : . . V . . v ^ v , , . . . . v / r . . r-.- - f . - . - . - j - . - . . . . . ' . . - . - . - . - . - . - . - . - . . i::. .-. -^ ......,• .• j m s.ij
CAT (1) : £ f * -
Pago Mensual***: - T. ^^ ^' ^ " • - - - - > ^ - - > . " - . - - _ _H t 1 I I 1 ^ 1
Seguro Vida:
Seguro Daños: Í
í
r r"_ J - __ _
j Comisión por I administración:
13.86%
$38,365.18 -_r - - r r r_» ».i i ^ r
$1,805.13 _-_-_-_-_-_^_ _•
$417.26 -i
Seguro Desempleo: ¡ $0.00
Seguro Hipotecario: ; $0.00 .• y _-_- -_-_-_
$0.00
12.19%
$41,793.75 y------
| $1,805.13
$417.26
$0.00
$0.00
$0.00
13.80% -^
$36,712.20
$1,805.13 i V i ' r t i ^ f i i i r r r / . - i J _-_-L _ _-L
I i ^ j-i-B-j- _ j-_-r_-
$417.26
$0.00 • • j l !.J • L • • • !.J
$0.00
$0.00
13.75%
$35,864.10 _ - T _ P ^ _ - T _ i i r - n j _ i i _ i
$1,805.13 r' V . j . . - . L J-.-J
| $417.26
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$0.00
Total Pago Mensual***:
Ingreso Requerido:
$40,587.57
$101,468.93
|¡ $44,016.14
l $110,040.34
II $38,934.59
|¡ $97,336.48
;¡ $38,086.49
| $95,216.23
Notas: * Valor estimado para JALISCO con el $4.00% del valor de avalúo aproximado. El valor definitivo será informado por el Notario a la firma del contrato. * * No incluye seguros. . * * * Pago Mensual. El primer pago podrá variar por los días realmente transcurridos en el mes. (1) Calculado para destino adquisición casa habitación, solo para los plazos 15, 20, 25 y 30 años, crédito de $531,250.00 con comisión de apertura financiada. La presente información es únicamente para efectos ilustrativos, no representa ningún ofrecimiento formal por parte de Grupo Financiero Banorte. El CAT es para fines informativos y de comparación exclusivamente.
** 2008. Grupo Financiero Banorte. Derechos reservados.
CONCLUSIONES.
El presente trabajo presenta una panorámica general de la valuación de
inmuebles y los enfoques que se utilizan, con la finalidad de que quien lo
consulte comprenda mejor de donde se generan los resultados que se
presentan.
Se propone un formato de reporte enriquecido, donde se presenta más
información al cliente, así como algunos puntos adicionales para orientar su
decisión.
Presenta al valuador no solo como estimador de valor, sino pretende orientarlo
como un consultor mejor capacitado.
Motiva a la capacitación y mejora continua, así como a explorar nuevos nichos
de mercado para la valuación.
Aplica no sólo las Metodologías para la estimación de valor, sino también las
herramientas que provee el internet y principios simples de matemáticas
financieras.
Espero que el presente trabajo les sea de utilidad y de apoyo para entender qué es lo
que hacemos los valuadores, sino también cómo lo hacemos y por qué lo hacemos así;
y que no es algo tan simple como preguntar ¿cuánto crees que vale?
MUCHAS GRACIAS.
76
BIBLIOGRAFÍA.
• Antuñano, Antonio.2005, El Avalúo de los Bienes Raíces, México, Ed.
Limusa.
• Bravo Armejo, Juan Manuel, 2006, Apuntes de la Clase de Valuación,
Guadalajara, ITC.
• El Avalúo de los Bienes Raíces, 2002, Estados Unidos de América, Ed.
Appraisal Institute.
• Estrada García, Martín, 2007, Valuación de Derechos Intangibles y
Especiales, México, ITC.
• Guerrero, Dante. 1995, Métodos de Valuación; México, Curso del Instituto
Mexicano de Valuación, memoria.
• Halpin, Daniel W. Conceptos Financieros y de Costos en la Industria de la
Construcción, México, Ed. Limusa.
• Hipotecaria Nacional, 2007, Estudio del Mercado Inmobiliario de Jalisco,
Rev. Brújula Inmobiliaria.
• Navarro Castellanos, José de Jesús. 2007. Estudio para Conocer y Saber
Aplicar los Diferentes Métodos para la Valuación Inmobiliaria en la Ciudad
de Guadalajara, Jalisco, Guadalajara, Tesis ITC Delegación Jalisco.
• Render, Barry, et al; 2006, Métodos Cuantitativos para los Negocios,
México, Ed. Pearson Educación.
•Várela Alonso, Leopoldo; 2007. Costos por Metro Cuadrado de
Construcción vol. 2, México, Ed. Várela Ingeniería de Costos S.A. de C.V.
•Ventólo, William L. y Williams, Martha R., 2004, Técnicas del Avalúo
Inmobiliario, Estados Unidos de América, Real State Education Company.
77
Páginas web que sirvieron de apoyo.
• www.diputados.qob.mx/leyesBiblio/index Página que contiene todas las
leyes federales, así como ligas para las leyes y reglamentos de otros
Estados del País.
4
• www.indaabin.gob.mx Página del Instituto de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales; en esta página se encuentra tanto el Glosario al que se
hace referencia, así como una serie de directrices para la elaboración de
avalúos muy interesante.
• www.inmobiliare.com Revista especializada en Inmuebles.
ANEXO 1
ENSAMBLE.
Un ensamble es una hoja de cálculo en la cual se clasifican las viviendas de acuerdo a
un tipo específico (interés social, interés medio, residencial, etc.) y se desglosa en
diferentes partidas (cimentación, estructura, pintura, baños, etc.) de acuerdo a su
participación porcentual en base al costo total. Puede ser tan compleja o tan
simplificada como se requiera. A continuación se presenta una hoja con un tipo de
ensamble que desarrollo la CMIC Jalisco. Se presenta únicamente con fines ilustrativos. SECOOM K D£ LA COMISIÓN DE COSTOS Y VALUACIÓN C.N.I.C. JALISCO CONCEPTO
obra negra
lechos
pisos
lambrines
cancelería
y vichios
carpintefia
puertas
carpintería
closets
alacenas
libreros
i.hcay obras
comptem.
cocina/sin
cocinar*.
muebles
de
baño
instalación
eléctrica
pHura
recubriera entos espe ciates
í/m2-casa No. de c.
v.pXNoc area/v. total
fóSA ÍNTERES S0OAL sin aplana 54.60%
dos inte 2,074.80
ñores 93,36600 • v • • • • • * • + * ! h * • + L 4 r
*-*-'.V-* v ! \v! \ ,>'vI*v-J 'V h 4 P T * " " - " " " ¥ " T T F - * " - i '
v.concreto 26.00%
muros, muro 98800
claros=3m. 44,480.00 -yyy.- yyyyy.- y. -ñ
h 4r 4- B • • • • • • ¥ • • • • • • • . • • " " i
cemento 5.00%
piado 190.00
8;550.00 yyyy. •'.•yyyyy.- yyyy.-y,
-'•'•'''-yy.-iry-i- •'•'•'•'•'•fí J T p T 4 l 4- h 4- 4- B 4i • • i r B. BI • T *
esmaíeen 0,60%
zonaregy 22.80 cocina I - ? ™
*:*x-:::-::::::;v£::::::::::ft •. •.->.•.•-'.'.•,-, v.-.v.-.-. ' . * Í
estructural 2.50%
sencilapta 95.00
ingreso tub 4^27^00 B . B - B J ¥ • L + " h 4- • 1- * • 4- • h a -
yyy-yyyyyyyyyyyyyB B B B | B ¡ B I B - B L B . B + B ^ B X q h ¥* k
de tambor 180%
solo en 68.40
baño 3,078.00 •yyy •!•• i v i v r v x -!• r.t\ -yyy. -.- .-. v . v.-. w M.
0.00%
0.00
0.00
;;:|iili;>i imramas 370%
tarja 140.60
esmalada 6.327.00 v.-.v-v-. ' .v.v.v-" . - .v.v
muebles 1.90%
Mancos 72.20
económicos 3,249.00 L _ . L , _ r . " L , _ r . ' . , _ r . " . " . '
•:-:-:-:-:-:-:-:o:::-:-:r-:-::lf
minima 2.20%
visible 83.60
3,762.00
wiSca exle 1.70%
notes, esmal 64.60
le en heiieña 2,907.00
0.00%
0.00
0.00
mrnmmü 100.00%
tnf+gfsl+gísS S.30Q.0Ü
Wmmmm 0.00
45M2 171,000.00
CASA INTERÉS SOCIAL
CASA MEDIO ECÜ |CASA MEDIO
completa 46.50%
2,133.00
160^42500 ::;::::::::::::::::::i:::::::::::í» •:•:•:•:•:•:-:•:•>:-:-:•.•:-.•: -:-:v
v.concreto 2200%
muros.muro 1,012.00
claios=4m 75,900.00 . . . . . . . . . I , . • _ . ^ » L " i - • - .
1 . . . . . . . . . . . . . . . . - . 4 T J *•" .*.V .'. V.".".'.'.'.•'.".".' . ' i j
mosaico 5.30&
de pasta 24380
18,28500 . + + k k k . . . . » * • * . • • • . i
. r . . . . . . p . . F F * " + • k . » •
» • 1 • 1 ' • i ' 1 n 1 . - .'-'ti
azulejo ec 0.80%
z. regadera 36.80
^cocina 2 ^ 0 : £ ü • • * • •• H H 4 - I - - I r - B 4 - " " " - " " ' " - '
\ V . V.-.V. V,"._-",-.\' .>* V.L.'.' .'.".'.-.". V.'._-V.VVJ1 ' . V.-. ".'.".•.' .:;\-.m-m'\; •. V-
tubular c:20 3.50%
sendlo.pta 161.00
bgesotub 12,075.00 • • • " I- • - r 4- 4- B -i b B B - " • B - B B m._m
• L B B r • • B B B X B . B B B . B + L 4 - ^ " |
yyyyyyyyyyy.yyyy-u
interiores 4,50%
tambor 207.00
pr.o3mm 15,525;lXl v X v S . v X v . v - v ^ Á -.-.•. -. v . - .v v .•-•.',-. :\V.
entrojarlos 1.50%
aglomerado 69. EG
5,175.00 4- 4- r B- 1 -1 B -B B B T B B B B - B B . B B _+
i completas 4.30%
pretazulejo 197.80
tarja a box 14.835.00
m. blancos 2.00%
económicos 92.CÜ
acepore 6,900.00
yyyyyyyyyyy^^
minima 3.80%
oculta 174.-̂ 3
13J1000
-y^y^yyy^yyQ
vínica ec. 5.30%
esrn.y 243.80
barnices 2a 18,285,00
tapiz econo 0.50%
micomuio 23.00
sala 1725.00 X/Xv-T -V. \ - ¡ IT
100.00%
inf+i.s.tgfs .1.S00.GQ
wmmm 0.00
75M2 345.00000
CASA MEDIO ECO
completa 46.30%
2,703.92
324.470.40 yyyyy •'.• yy.-yy. -yy.-y,*y-
• B I B ^ B L B I B • - + + I 4 I 4 I B - I 4 - - ' p j f k
•-•-•.*.*.' , ' .V .V» .
v.concreto 22.00%
concreto 1,28480
c!aros+4m I W ^ i P P •'-*'-• yyyy. •yyyyyyyyyy-j¿ *.\m,\ms.m.\:-¿-.-.:-.\:-.-.\i V •• • • • • • ¥ • • • + B ¡ l - b 4 - 4 - h 4 - - i B U J
ojaralo 5.50%
321.20
38.544.00 W * F 4 h h - ^ l - 4 - b B - B - B r • r • B- • T . , ,
' !v!v!+ !v!b !+ v , l , l , l ,* ,*" i ' * i i H 4 - 4 - 4 - B - I h 4 l f a - B - B B - B T B I B - T • T i
azulejo comerck 1.50%
baños y 87,60
cocina 10,512.00 • • • • • • • • ' • + t F r r k - i T r l i w \ J
* • • • • • 1 " 4 - l - 4 i r n fa-BTB • -i » - T * l
alumbró 3.70%
natural 216.08
vid 3mm 25,929.60
. . . . . . . . . L ^ . - J ^ L . | W
jnler.de tam 4.00%
bor,pino 3mm 233.60
ppá.muftip 28,032.t» 4 - T 4 - B - J •- 4i -• 4- r * -1 B - B - B B - B B B B
"-'''''-'•••-"''/-•-"rJ,','.%'-".J.V
pías, repita 200%
entr.a^om 11G.K)
H016.TO •y.\myyyyyy.\m'yyyy.--yji¡¿ >:::: -:":":>->>::;>:;-;--:;:]U:
icomplelas 3.80%
s.integralsin 221.92
est ni camp 26,630.40
• • 4 - " * " - " - " - h 1 fa-bn B - r - r a - r 4 L f
comerciales 2.00%
encolor 116.a)
acepofe 14,016.00 + • • • • • • • • 4h •• 4- r h T 4- 4r • • b r J J ^ L L J • . 4 B • • F 4 - h 4 i T T a - B a 4 r l U
combas 3.50%
ocultas 204.40
rnedcaSdad 24,528.00
vindica esm 4.70%
tirol y barnices 274.48
comerciales 32,337.60
tapices 1.00%
calidad 58.40
comerciales 7,008.00
WmMMá 100.00%
rnl+i.s.+oJ5 5.£:40.0Q
^ ^ í ^ ? í ^
0.00 120M2 700,800.00
CASA MEDIO
O.SAMEDÍÜÉÍU>:NO
completa 46.10%
3,065.65
613,130.00 4 > - % 4 i - B - h h l - l F 1 + 1 1 - h + 1 t h - *
ú B -B B B - B - B 4 - 4 ¡ 4 - b 4 h b r i I - B > B I >*4-
estructura 22.00%
concreto 1.463.00
claios-Hfm 232,600.00 + *^*^k + + + m^^ + ^ + ^ F + 4- • • • • • • ••
• 4 - 4 - B - B - B - P 4 - 1 - 4 - I - 4 I h F 4 h b 4 - " V 4
b h a i 4 - B - b h 4- * 1 b « h 1 41 h 4 - • • * » •
terrazo 5.70%
379.05
75,810.00 B B - B - B B-B r t r i + É T . + + i i r
B I B B + 4 I X | B B B . B . B . B B I . - . B . . B B 1 J
-yy-yyyyyyyyy •:<-:€ + ^ r T , T _ . - - - r - . H 4 - - - - T r - U
• •• t t F f h * " - " * ¥ * " - " 4 - " 4 ^ " '
cerámica 1 a 2.00%
baños 133.00
y cocha 26,600.00 T B B - B 4 - 4 - T B B- r 4- B- 4 H 4 T 4 - B 4 - 4 -
B-4¡ b - T B - B - B 4 - 4 ¡ B B - f a - 4 - B I B r B - T J J_
•yy-y.'yyy-yyyyyyy.-y^
tub.c18 3.90%
protecciones 259.35
vid.3y5mm 51,870.00 h 4- r a - B B r 4- -r •- h F •• * • T •• r h - É
1 É T • B - B r 4 - 4 - b fa-ba-fa-B-rl-B f J
.'.'•m-'-r'ú .'Í'W'.'T'WV
inter.de tam 3.60%
bor.pino 6mm 23S.4C
ppal. tablero 47,680.00
ptas. tambor 2.70%
pino 6mm 179.55
endistün 35.910.00 L J , L B . - ^ L H I h H 4 - 4 - F * * F ' ^ J
í-cornpletas 3.20%
integral con 21ZSI
barra V2 cal 42,560.00 + 4 - - I - 4 - B - B h 4 i h • F - - 4 - + 4 - I - - F 4 - F 4 -
mmmm - - • r r r 4 - - i B l - - - B - - 4 - 4 - - r r 4 - ^
en color 2.00%
de primera 133.00
ace alum 26.600.00 - I T - B b B h 4- 4 T - J h 4- B- h 4- •• -i r *
::::>:::->:::::::::::::::::::::::íiÍ •yyyyyyyyyyyyyyf
completas 3.30%
ocullas 21945
calidad ^ ^ p O 4 - B - - I B - B r - i B - a - r 4 - 4 • fa-h-i • b _._,-.
:: ::x: :: :: :: : ' :: ;; :: :: :: :: ;:;X;^
ídemantefbr 4.00%
mas pastas 266.00
motd1/2cal 53,200.00 * - - 4 - 4 - 4 - - b-h-" 4--" "• 4- * "i 4- • TtU •" h h - - T 4 - - - r 4 - - - > "• 4- - «• 4- t B L
tabees 1.50%
rnedcaSdad 99.75
19.950.00 4 B - i r - 4 - 4 - - H 4 - 4 B - " h 4 - - i i > 4- j a f c
4 - B • - T B - T - h - - - r 4 - - r 4 - 4 - B - l - A J 1
100.00%
inl+i.s.+gfs £.G5GXK]
mmmm 0.00
200M2 1.330.000.00
CASA BUENO
completa 42.40%
3,368.68
909,543,60 4- I- + •- 4 - - B + I - 4 F t F + t t h 1 t I J
yyy-y.-yyy.-yyyyyyy-Q b 4 - B ¡ 4 - B - l - b 4 i 4 i 4 i b 1 . + i t . 4 - T i
estructura 22.00%
concreto 1.747.SO
daros+5m 471.933.00 • - • - • F B - 4 - I - I I - 4 - 4 I 4 - B - B - F 4 - B - B - F 4 -
I - 4 - B - I 1 - h t 1 1 b 1 H B - B - B - 4 - + J 1 l - 4 - B - B - b I h - r l - r i b 4 ¡ 4 ¡ 4 - l - l 4 - % V "
cerarmea 8.00%
buena 476.70
calidad T 28-7p9:00 r B - b B 1 - B l B - B - B B 4 l B I B - B - f a - 4 l B B - l .
V.V.-.W-.'.W.'.".'.*.*. 'JÜ • • • h * ¥ * " - 4 - F 4 - * » - F ¥ - " » - B - F • •
•.'-W^'T'-r'r'-B^', ' - • - T j * L B B . B L V + H * F h - F - * " B - - " l " ^ 4-
asulejoMo 3.00%
barios y 238.35
cocina 64-354.50 4- • 4¡ b - T l - B - B I B B - B I B - b 4 l 4 - B B - 4 T B
r - r - r - r l - B - r 4 i B - r i k- r h t + I 4 r B | B |
,;.;.;,;/.%;,;.;. ;.\;.;.v.;.;.;¡y
aluminio a 4.50%
nodcmoíq 35753
vid6mm ^ ^ ! : ? ^ 4 - B - T l - b h - r B - - r B - 4 i ! 4 - B - B - b 4 ¡ T J l L
h i i fa-4¡ h a - a - T b b B 4 - l - B - b 4 i T J Y
.= anterior en 3,30%
caoba,cedio 262.19
o nogat 70,789.95 J B . B L d + B I . B + . B . I . B • . • . ^ Bi B. L f
_ + - - + - - T - r + _ _ + L X X - ^ 1 , - B -
'>::̂ :-:::::-:-::-::-:-;-W ptas. tambor 3.50%
caoba Srnm 278.08
entliston 7.^t®0:25 * * F • "• * * # F I 4- 4- + •• I I •• * r f T :-:::>:::::::::::::::::::::::::::::ít
icomptetas 2.90%
cinteaeqUp 2XJ.41
buena cal 62,209.35 h * 4 - B •• • h 4 i 4 - B - B - b h 41 4- I I f r i I-
•• 4- 4- •" •• •• h 4- h B- 4h I ( - 4 - 4 - F I - h T - A
::::;:::::";::;::::>::::::::::::ñ T F 4 - h 4 •• - r 4- b 4 - a - 4 F 4 H 4 - B w r
en color 2.00%
accalurn 158.90
bnacalidad 42,903.00 4- •• T •" 1- h 4- 4- 1 i - b B 4 - B - + H 4 - 4 • 4¡
: :: :: :: :: :: ;: :: ::': :: :: :: :: :: :: :: :: :tt B r 4- r - i I - B r a i T - i B - B h l - B - h ' f r 1
profusas 3.00%
ocultas 238.35
cafeiad 64,354.50 •i B h r 4 - 4 - T B - B - r T T B - l - h 4 - 4 - - i r^aj
4 - 1 B H 4 - T B B B T B - 4 - B B - H 4 - I - - I W4|
idem 3.70%
anterior 293.97
de calidad 79,370.55 4 - r b -i r 4- 4- i" B - B - 4 - 4 - T ^ F b - r 4 - b
- + - - 4 + • I + h 4- •• •• h 4- H 4 - I - - - M4
tapt;.mad 3.70%
canteras etc 293 97
de calidad 79,370.55 •" 1-4- - 4 - " - - r h 4 - h 4 - 4 - 4 h 4 - h a ^ J ^
•• •• 4- r 4 - + 4 r 4 ¡ H 4 - 4 - S F 4 - 4 - H " J - J
100.00%
inl+i.s.+gfs 7..345.G& j:;:;S:;S:^:;:::::iS:;:¡g
0.00
270M2 2,145.150.00
CASA MEDIO BUENO CASA BUENO
RESIDE NCIAS
completa. 40.00%
3,536.00
1,237,600.00 i B i fa-4¡ b 4 ¡ B i B - l I h + l l l t t i + l l + l l t * J » k F
B T 4 - T B - B - B 4 Í 4 - | - B - B - B - 4 - * 4 - h - L | - - - - L + " ' > - - > - f l
B B B I B I B - B I B B B I i r É l < j l « . r h l + I I É I . +*T
estructwa 22.00%
concreto 1,944.80
claros+6m 680,680.00 t » • i i + d B - B - - B - B ¡ 4 i B - B - B - b B r 4 l 4 i B - 4 h 4 h ^ B - b B i 4 h 4 -
r x 4 - - - r - H B X * X - H - 4- * • h " 4 ¡ * - " 4 h " * * - - mf^
• ' . - . - , ' . ' . ' • , ' . ' . ' . ' * ' , ' . • . ' . • . " . ' , ' . ' . " . • , • . • . • , • «
marmol 7.00%
618.80
218,580.00 b 4 r b 4 - B - ^ l 4 h l 4 - B ¡ 4 i b I h t 1 • t 1 •> + 1 I 4- 1 41 fc_-
• 41 4¡ -i B - 4 - B - 4 I h + á + 1 1 l + r > > + r 1 f l f - h 1 ^MJ
B B I - B i - B - 4 - B - l - B h 4 4 r r h + l 1 f F 1 > > + 1 > > *•**
marmol 3.50%
309.40
108^9a00 '-'-L-"-j-'-'-'^'-j-"-'-'-"^"^'-"-'-ft
ri h B - H 4 >> >> r t r h T 4- •• 4h • •" 4- ¥ ¥ F •• •• • • • MM
• - F I H 4 - + 4 - I - F I h • + • F 4 - " - " * " * " " - " ¥ • T '
alum.anodiz. 5.ÜQX
cmozqycríád 442.00
6mmpcJarG 1H7O100 T B I T B B B T B I - B B • • <J i r • b l - B B B - B - 4 - B I B - 4 - B - B - I
.'.-.'.-.• .-.v.".'.'.'.".".•. v . ' . \ "^ . - ,v .y . | i
soüdasenta 3.20%
«eradas 282.88
rnadfinas 99,008.00 4- >- -i 4- 4¡ h 1 I I h 4¡ F • • • • • • F ¥ I • - • - ¥ • • • • . • • . • • •
B - ^ B - 4 - " •• h 4- •• 4- •• F " • • - ¥ • h " • * * • • J B B a F J
H 4 - * - I - - 4 - H 4 - 4 - 4 - " - " F 4 - * " - h " ¥ • • " • B Í B . L B ^ B T
completos 3.90%
maderas 344.76
finas 12W6RJD0 T B a - r H 4 - 4 - J 1 r b 1 + 4 • - • 1 h t + • f 4 >- f + "TVJ
-!-!'! v> ! \ v ! \ v W
¡.completas 2.60%
c. integral 229.84
de lujo 80,444.00 • * + • B b 4 - 4 ¡ 4 i B - B - f a - r 4 i h l - l l - l h 4 ¡ 4 h 4¡ •• h •• 1 • B - B T B B -B r <J <J • BTB B 4 - 4 - B B + B B B I B - r B i l H B - B L . -
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V.V. V , W . \ \V ,V*V, W . W , V . ' . 'V
coloi.acc.al 2.50%
tinas Km. 221.00
lujo 77.350.00 4-1--1 •• h b 4 - B - 4 - F 4 h h 4 - ' " ' • • • F •• ¥ * • * • • * " J J 4 - B - 4 F 4 - 1- 4- T 1 •• b H 4 - 4 - " F 4 > - l - F 4 - ¥ " > - ¥ " ' * ' J
idem anterior 2.80%
lujo 247.52
86,632,00
:£:::¿:w:-:":r:-:::-:-:::v:í::::::::::;:::í)
idem 3.50%
anteria 309.40
calidad sup . 108^90.00 B-B B-l B-B B-B B T B - B I -B h r t l + l - j l r f - ' h + Jü
idem ant 4.00%
importación 353.60
cal superior 123.760.00 B r - B • T B I B B r - B B - B b 4 - T B T B - B h 4 - - | 4 - | - - > -H^B.
100.00%
rnf+is.+gfs S..S4C.0Ü | . v i - v . -y.\ •yJ-i-7-yyy-y^yy^y^fí
0.00
350M2 3,094.000.00
RESIDENCIAS
TOTALES
$/m2-a^riv
v.iotaf/pda
0
$/m2-aj»ÍY
v.total/pda
0
Vm2-a,priv
v.totd/pda
0
$/m2-ajxiv
vtErial/pda
0
$/m2-a,priv
v.total/pda
0
$/m2-a^riv
v.total/pda
0
$/m2-aj)riv
vtotal/pda
0
$ym2-ajDriv
v.tota!/pda
0
$/m2-a,prrv
v.total/pda
0
$/m2-a£-fiv
v,total/pda
0
Vm2a,priv
v.total/pda
0
$/m2-a.priv
v.total/pda
0
:^xí:;:;:::^:;Sx^
0.00
mmtmm 000
79
