8/12/2019 Capitalizacion Rentas Plusvalias Traslado Precios Morales 2010

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CAPITALIZACION DE RENTAS EN PRECIOS DEL SUELO:¿ES LA RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍASINFLACIONARIA? ¿SE TRASLADA A LOS PRECIOS?1 

Carlos Morales-SchechingerInstitute for Housing and Urban Development Studies, Erasmus University Rotterdam

Para contestar esta pregunta presentaremos un caso hipotético en la que se requiere pagar un impuesto alsuelo, que es considerado uno de los instrumentos que mejor permiten recuperar plusvalías del suelo

2.

Imaginemos un terrateniente3 que renta un terreno a un campesino quien cultiva maíz para vender en la

ciudad. A partir del ingreso que obtiene anualmente de la venta del maíz, el campesino descuenta el costode producirlo (semilla, agua fertilizantes, mano de obra, equipo, transporte y una ganancia ordinaria por suinversión) y el residuo que resulte será la cantidad máxima que podrá pagar por rentar la tierra, por ejemplo$100. Al sentarse a negociar con el terrateniente, pretenderá pagar menos que ese residuo para asíquedarse con una ganancia extraordinaria, pero probablemente compita con otros campesinos quienestambién necesitarán tierra para producir maíz y que harán un cálculo similar. Si la tierra disponible en laregión es insuficiente para cubrir la necesidad de todos los campesinos, nuestro campesino acabarápagando la totalidad del residuo al del terrateniente, es decir que tendrá que renunciar a la gananciaextraordinaria que pretendía. La renta a pagar será de $100 al año.

Si en algún momento el terrateniente quisiese vender el terreno, tendría que estimar el precio mínimo queestaría dispuesto a aceptar al sentarse a negociar con el campesino. Para ello consideraría la opción deinvertir el dinero que obtenga de la venta en un banco para que le reditúe una cantidad similar a la que lepaga anualmente el campesino. Si el banco paga una tasa de interés de 5% anual, entonces necesitará

depositar $2,000 para recibir los mismos $100 anualmente. Por consiguiente el precio mínimo queaceptaría el terrateniente sería $2,000. Por su lado el campesino haría un cálculo similar, para adquirir elterreno probablemente tendía que pedir un préstamo al banco, si su producción de maíz le permite unresidual anual de $100 y el banco le exige una tasa de interés del 5%, entonces lo más que puede pedir albanco sería $2,000. Si terrateniente y campesino se sentasen a negociar probablemente pactarían unprecio de $2,000 por la compra-venta

4 (ver figura 1).

Imaginemos que antes de esta operación la municipalidad establece un impuesto al 0.2% (2 al millar 5) al

año sobre el valor de mercado del terreno, pagaderos por el propietario. Si ese valor es de $2,000, elimpuesto será de $4 anual. Si el terrateniente recibe $100 al año por el terreno, pagará $4 de impuesto y larenta neta que le quedará será de $96. Es poco probable que el terrateniente pueda subir la renta a $104toda vez que el campesino no cuenta con el residual necesario para hacerlo; si el precio del maíz en laciudad y el costo de producción siguen siendo los mismos, el terrateniente no podrá subir la renta para queel campesino absorba el impuesto. El terrateniente tampoco encontrará otros campesinos que paguen $104si también están sujetos a los mismos precios de venta y costos de producción del maíz; si hubiese algúncampesino que si pudiese pagar una renta mayor entonces esa campesino ya sería el inquilino que utilizaseel terreno y el terrateniente ya estaría cobrando esa cantidad, existiese o no el impuesto. Es decir que el

terrateniente cobra $100 pues es lo más que puede recibir, luego entonces cuando se introduce unimpuesto al terreno, lo tiene que absorber él mismo.

Si en ese momento nuestro campesino decide comprar el terreno y sabe que a partir de entonces asumirála responsabilidad de pagar el impuesto, entonces tendrá que reservar parte de su residuo para pagar elimpuesto y sólo podrá pagar $96 al banco por concepto de interés. En esa circunstancia el banco leprestará una cantidad menor, es decir $96 dividido entre 5% que resulta en $1,920, y esa será la cantidadmáxima que nuestro campesino podrá ofrecer al terrateniente. Por su parte, el terrateniente tendrá queaceptar $1,920 por la venta en lugar de $2,000 pues el terreno está sujeto al pago posterior de un impuesto.

1 Preparado para el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo

2 El mismo caso sería el del arrendamiento de suelo público o el derecho de superficie por suelo público, cuando lospagos son periódicos.

3 Usamos el término terrateniente en lugar de propietario para que esta ilustración sea aplicable a cualquier personalfísica o jurídica que controle el acceso al suelo. En principio el efecto económico que se ilustra aplica para tenenciasindividuales, colectivas o públicas e incluso en terrenos que operan dentro del mercado informal.

4 Para concentrar la atención en el tema central del texto suponemos que los costos de transacción son insignificantes,incluyendo los de intermediación del banco.

5 Típica alícuota (tipo impositivo, tasa fiscal) del impuesto a la propiedad de países en desarrollo.

5 % precio del suelo =

renta

tasa

renta anual del suelo: $ 100 

100 = $ 2,000 

tiempo

=

Fig. 1: Renta capitalizada en precio del suelo antes de impuesto (elaboración propia)

5 % precio del suelo =

renta

tasa

renta anual del suelo: $ 100 

100 = $ 2,000 

tiempo

=

Fig. 1: Renta capitalizada en precio del suelo antes de impuesto (elaboración propia)

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 Imaginemos que la municipalidad decide subir el impuesto de 0.2% a 2% al año, es decir de $4 a $40anuales. En este caso el terrateniente divide el arriendo de $100 entre $40 que paga la municipalidad y $60que queda para sí. Si quiere vender el terreno al campesino tiene que reducir el precio de venta a $1,200,es decir $60 dividido entre 5%. El campesino sólo podrá pagar esa cantidad pues hace un cálculo similar,toda vez que después de la compra será responsable de pagar el impuesto y tiene que prever la cantidadnecesaria para poder cumplir con la obligación (ver figura 2).

La conclusión general de este ejemplo es que un impuesto al suelo tenderá a reducir el precio compra-venta del terreno, dicho de otra manera el impuesto no se trasladará al precio. Si se mira con cuidado, el

campesino desembolsará la misma cantidad de dinero, es decir $100 al año sólo que $40 los destinará a lamunicipalidad y $60 al banco que le dio el préstamo para adquirir el terreno; de hecho los $60 los recibe elpropietario si se recuerda que este depositaría en el banco los $1,200 recibidos por la venta del terreno. Larespuesta a la pregunta inicial es que la recuperación de plusvalías, en este caso un impuesto al suelo, nose trasladaría al precio del suelo, no sería por lo tanto inflacionaria.

El efecto que hemos explicado se denomina capitalización de un flujo que se espera a futuro, la renta y elimpuesto, que se capitaliza a una tasa de 5% anual en un precio de adquisición del terreno

6. En virtud de

que la disponibilidad de suelo es menor que la necesidad del suelo, es decir que es escaso el flujo positivo,el alquiler y cualquier aumento del mismo, se capitalizará aumentando el precio del suelo y cualquier flujonegativo, como el impuesto y cualquier aumento del mismo, se capitalizará reduciendo el precio del suelo.Esto sucede pues el terrateniente ya estaba cobrando un alquiler por la máxima cantidad que el campesinopodía pagar, toda vez que el campesino tiene que competir con otros campesinos por acceder a tierra quees escasa. Al final del día el terrateniente absorbe el impacto del impuesto y no el campesino, quien siguepagando lo mismo pero dividido entre dos bolsillos diferentes, uno del terrateniente y otro de la

municipalidad.

El lector puede imaginar varias situaciones derivadas de lo que este modelo ilustra, por ejemplo:

o  Si la ciudad crece y se acerca al terreno, varios emprendedores urbanos se interesarán por construirviviendas sobre él; los emprendedores harán un cálculo similar al de los campesinos (precio de ventade las viviendas menos costo de construirlas) y obtendrán un residuo con el que competirán poradquirir el terreno. Es probable que dicho residual sea más alto que el de los campesinos y losemprendedores pagarán un precio mayor. En ese caso el terrateniente podrá aumentar el precio delterreno pero no porque exista un impuesto al suelo de 2% sino por que surgió una demanda más apta(vivienda media) y más dispuesta (cerca de la ciudad) que la del campesino. Lo que se capitaliza en elprecio del suelo y lo aumenta es un flujo positivo, el de los emprendedores, que es mayor que el actualde los campesinos.

o  Si en el caso anterior, la municipalidad actualiza la base del impuesto y lo cobra con un valor

residencial en lugar de un valor agrícola, el monto de la compra venta subirá pero menos, subiráporque el emprendedor puede pagar más pero bajará por que tendrá que dividir el residuo que calculóentre la municipalidad y el propietario. Adicionalmente, a la municipalidad le conviene que el valor delterreno refleje el valor residencial aun y cuando este no se haya dado, toda vez que el propietarioreflejará ese valor de cualquier manera, indistintamente si le cobran un impuesto con base en usoagrícola (actual) que con uso residencial (futuro). Es decir que el terrateniente capitalizará en el valoractual de su terreno según el flujo futuro proveniente de un uso que aun no está allí, el residencial, peroque tiene la expectativa de que ocurra dado que la ciudad se ha acercado a su terreno.

o  El efecto de capitalización permite entender también que el resultado sería el mismo si el impuesto sepaga periódicamente o si se paga en un sólo momento, por ejemplo al adquirirse el terreno

7. Es decir

que el campesino o el emprendedor tendrían que pactar el mismo precio. Si el impuesto se paga

6  Hemos presentado aquí una forma simplificada de capitalización de la renta del suelo y del impuesto, para unaelaboración mayor consúltese Oates & Schwab 2009.

7 Como sería el caso de un impuesto por el traslado de dominio, una participación en plusvalía o el pago de derechos dedesarrollo o de construcción. También sería el caso del arrendamiento de suelo público o del derecho de superficiecuando se paga amanera de una prima inicial, que de hecho equivale a capitalizar el arriendo que se recibiría para serpagado al inicio del plazo.

menor precio del suelo =renta - impuesto

tasa

impuesto anual al suelo : $ 40 

100 - 40

5%= $ 1, 200 =

reducción del precio = 40 %

tiempo

Fig. 2: Renta e impuesto capitalizados en precio del suelo (elaboración propia)

menor precio del suelo =renta - impuesto

tasa

impuesto anual al suelo : $ 40 

100 - 40

5%= $ 1, 200 =

reducción del precio = 40 %

tiempo

Fig. 2: Renta e impuesto capitalizados en precio del suelo (elaboración propia)

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capitalizado al inicio, es decir $40 entre 5% igual a $800, el campesino requeriría del banco unpréstamo por $2,000, lo que le permitiría pagar $1,200 al terrateniente y $800 a la municipalidad.

o  La reducción del precio también sería similar al pago caso anterior si el pago es una contribución paraque la municipalidad construya una vialidad frente al terreno

8. Si el campesino tiene que pagar por la

vialidad en un sólo momento o a lo largo de varios años, tendrá que apartar la suma necesaria parahacerlo y ofrecerá un pago menor al terrateniente, es decir el precio también se reduciráproporcionalmente. Sin embargo, el propietario podrá aumentar el precio si la vialidad provoca elinterés de un usuario que esté apto y dispuesto a pagar una cantidad mayor por el terreno, nuevamente

un emprendedor que quiera construir vivienda. No obstante debe entenderse que este aumento no espor que el monto de la contribución se trasladó automáticamente al precio del terreno, sino porquesurgió un mejor comprador.

o  Si el precio se reduce cuando existe la obligación de pagar impuestos o contribuciones a lamunicipalidad, también se reduce si la obligación es de construir directamente las vías o de dedicarparte del terreno a áreas verdes, espacios públicos o equipamientos

9. El efecto de capitalización de

obligaciones en el precio del suelo surge tanto si estas son en dinero como si son en especie10

.o  Al final del día el usuario seguirá pagando lo mismo sólo que a bolsillos diferentes. Si las obligaciones

vinculadas al suelo son mayores, estas se capitalizarán en precio del suelo reduciendo el monto querecibirá al terrateniente. Una ventaja adicional será que las obligaciones en especie mejoran la calidaddel suelo y las obligaciones pagadas en dinero a la municipalidad regresarán al usuario si este esgastado en servicios urbanos que le beneficien.

o  De manera simétrica, si un impuesto al suelo se capitaliza reduciendo su precio, un subsidio también secapitaliza sólo que subiendo el precio al suelo. En nuestro ejemplo, si el campesino recibiese un

subsidio para pagar el préstamo al banco11

, por ejemplo de $40 anuales, estaría en posibilidad desolicitar un préstamo de $2,800, si otro campesino pueden gozar del mismo subsidio, entonces,competirán y terminarán por pagar un precio mayor por el terreno, es decir $2,800 en lugar de $2,000.En este caso el terrateniente capitalizará a su favor el subsidio. Lo que un impuesto al suelo hace esdividir entre el terrateniente y la municipalidad la cantidad que el campesino puede pagar; lo que elsubsidio hace es aumentar la cantidad que el usuario puede pagar, y si el impuesto se mantiene igualacabará pagándolo al terrateniente

12. En esencia el efecto es el mismo si el subsidio se otorga al

adquirirse el terreno que si se distribuye a lo largo del tiempo, también se da si el subsidio se da através de un préstamo, a través de reducciones en el impuesto o en especie a través de obras yservicios urbanos, en todos los casos se capitaliza incrementando el precio del terreno. En suma losimpuestos y obligaciones al suelo son deflacionarios mientras que los subsidios son inflacionarios delprecio del suelo.

o  El concepto de capitalización aporta al tema la idea de que el impuesto al suelo puede concebirsecomo un mecanismo de crédito para el acceso al suelo. Si el terreno tiene un valor de $2,000 y estásujeto a un impuesto por ejemplo del 4% anual y la tasa de capitalización es 5%, el terreno se adquiriríamediante un pago inicial de $400 y después con pagos periódicos de $80 cada año. Si bien los pagosperiódicos serían a perpetuidad, pues esa es la naturaleza de este impuesto, la ventaja es que dichoimpuesto iría a financiar servicios urbanos que benefician al ocupante del terreno, de alguna manera leson devueltos en especie

13.

Referencias

Bahl, R.W. y Lynn, J.F. 1994, Urban public finance in developing countries. World Bank, Oxford University Press, NewYork, E.U.A.

Brain, I. y Sabatini, F. 2008, ‘Los precios del suelo en alza carcomen el subsidio habitacional, contribuyendo al deterioroen la calidad y localización de la vivienda social: Relación entre mercados de suelo y política de vivienda socialbasada en subsidios a la demanda: estudio en la Región Metropolitana de Santiago’, en Propurbana, Santiago,Chile. Available at: http://www.prourbana.cl/upload/P4Estudio.pdf  

Borrero Ochoa, O. ay Morales Schechinger, C. (2007), ‘Impacts of Regulations on Undeveloped Land Pr ices: A CaseStudy of Bogotá’, en Land Lines 19-4 October, pp.14-17. Lincoln Institute of Land Policy. Cambridge, E.U.A.

Oates, E.W. y Schwab R.M. 2009. ‘The simple analytics of land value taxation’ en Dye, R.F. y England R.W. eds. Landvalue taxation: Theory, evidence, and practice, pp. 52-72. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, E.U.A.

8 Como sería el caso de una contribución de mejoras o una contribución por valorización.

9  Como sería el caso de obligaciones urbanísticas establecidas como requisito para obtener la autorización paradesarrollar el terreno para usos urbano.

10 Borrero y Morales 2007, p. 16, reportan como las obligaciones urbanísticas y la participación en plusvalías (impuestoque se paga antes de desarrollarse un terreno) se capitalizaron en un precio de los terrenos en Bogotá, Colombia porun 24%.

11 El subsidio puede ser al pago de intereses del crédito, a través de una tasa de interés por debajo de la tasa demercado, un subsidio al frente o al final del crédito. Lo mismo sucede con el caso de un subsidio al pago de la renta.

12 Braine y Sabatini, 2008, p. 12, reportan que dos terceras partes del subsidio para la adquisición de vivienda en ha sidocapitalizado en un precio mayor de los terrenos en Santiago Chile.

13 Bahl and Linn 1994, p. 168, destacaron el potencial que un impuesto al suelo tiene para mejorar el acceso al sueloparticularmente de los pobres que tienen poca liquidez y poso acceso a prestamos.