EL MERCADO INMOBILIARIO Y LA CONFIGURACIÓN ESPACIAL DE LA CIUDAD DE ROSARIO

¿CUÁL ES LA ARTICULACIÓN ENTRE LA DINÁMICA INMOBILIARIA Y LA MATERIALIZACIÓN ESPACIAL DE LA CIUDAD?

¿Cuáles son los ACTORES involucrados en la construcción de la ciudad?

¿Cuáles son los aspectos influyentes más significativos en la dinámica inmobiliaria?

¿Qué ejemplos concretos nos permiten constatar la articulación mencionada?

“HAY DOS FACTORES ESENCIALES QUE TERMINAN POR CONFIGURAR LA CIUDAD: LAS

POLÍTICAS PÚBLICAS Y LAS DECISIONES Y ESTRATEGIAS DE INVERSIÓN DE LAS EMPRESAS”

_Norma Silvana Lanciotti [1 ]

[1 ] Norma Silvana Lanciotti es Becaria de Formación de Posgrado del CONICET y Docente de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadística de la Universidad Nacional de Rosario.

PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN PÚBLICA

INFRAESTRUCTURA - Obras y servicios

NORMATIVA - Código Urbano - Indicadores de uso y forma

- Reglamento de Edificación (patios reglamentarios, cocheras obligatorias, etc.)

- Convenios , otros.

EDIFICABILIDAD

POLÍTICAS PÚBLICAS

DECISIONES Y ESTRATEGIAS DE INVERSIÓN DE LAS EMPRESAS DINÁMICA DE OFERTA y DEMANDA

Escenario MICRO y MACROECONÓMICO

Valor del SUELO

no valor de construcción – valor más o menos constante valor del suelo _ valor de especulación

DINÁMICA DE OFERTA y DEMANDA

Escenario MICRO y MACROECONÓMICO:

Posición de la moneda nacional en el mercado internacional

Excedentes de capitales

Ingreso per cápita

Política impositiva y crediticia _ oferta, tasas de interés

Sistemas de financiación _ FIDEICOMISO, Sistemas de Consorcio a largo plazo de las

Empresas Constructoras, otros

Internacionalización de la Economía [3] _ nuevos patrones socio-espaciales

que emergen con la restructuración económica e institucional global. Actividades del

tipo terciario superior con demandas de gran calidad edilicia, infraestructura y servicios .

Otros

[3] Artículos de Fondo - “Grandes proyectos urbanos latinoamericanos” – Beatriz Cuenya. 2009 Doctora Arquitecta (Delft University of Technology, Department of Urbanism, The Netherlands). Investigadora Independiente del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET). Directora del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-CONICET), Buenos Aires.

Pesos por Dólar Estadounidense ($/USD)

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Evolución de la inversión en dólares según informe del CEIR

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Distribución de la población en Rosario. (1998-2009) Fuente: Elaboración Cintia Barenboin en base a los datos de la Dirección Gral. de Estadística, Municipalidad de Rosario. 1998-2009

Se da un desfasaje entre el crecimiento de la densidad edilicia (cuatro veces) y el estancamiento de la densidad poblacional.

Datos de permisos de edificación relevados hasta el 30 de Nov.de 2009 Fuente: Elaboración Cintia Barenboin en base a los datos de la Dirección Gral. de Estadística, Municipalidad de Rosario. 1998-2009

La producción de bienes inmuebles ya no responde exclusivamente a demandas de vivienda propia, sino también, y cada vez más, a las demandas de inversionistas, que luego de la crisis del 2001, con la desconfianza en el sistema financiero y la devaluación de nuestra moneda, depositó los excedentes de capital agropecuario e industrial y ahorros personales en un banco de ladrillos.

Los inmuebles se convirtieron en los nuevos ACTIVOS FINANCIEROS.

_ ascenso acelerado de los precios _ acceso de la clase media a la vivienda propia cada vez más alejado de la realidad. Según datos del área de Planificación de la Municipalidad de Rosario, en la ciudad más poblada de la provincia con 1.198.528 habitantes, según el Censo Nacional 2010 había 50.000 familias (126.200 habitantes )con déficit habitacional más de un tercio de los habitantes no tiene vivienda propia mientras en la ciudad había 80.000 viviendas sin habitar

Algunas Reflexiones

2000 a 2011 = se han autorizado un total de 8.119.633 m2 (6,8 m2 por habitante.)

enero diciembre

2010 1.198.528

INMUEBLES como

ACTIVOS FINANCIEROS [4]

CRECIMIENTO

POBLACIONAL

CRECIMIENTO

EDILICIO

OFERTA DEMANDA DE

VIVIENDA PROPIA =

=

SUELDO BÁSICO PROMEDIO

$ / m² =

ESPECULACIÓN

INMOBILIARIA

[4] “Dinámica Inmobiliaria en la ciudad de Rosario (1998-2009)”. Cintia Barenboin. Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas. Centro Universitario Rosario de Investigaciones Urbanas y Regionales, FAPyD – UNR y FDyCP - UAI.

Valor del suelo

Variables que impactan en la formación del precio de la tierra [2]:

Localización

Accesibilidad

Disponibilidad de servicios

Disponibilidad de Infraestructura

[2] según estudio realizado por LINCOLN INSTITUTE de la Universidad de Massachusetts de EEUU y la Fac. de Cs. Económicas y Estadísticas de la UNR

Relación entre localización del terreno y el precio Fuente: Castagna. 2006

Si consideramos que U$s/m2 - Microcentro = 707 = 100% observamos que las demás zonas representan el siguiente porcentaje en relación al Microcentro: Macrocentro = 380 - 54% Norte = 164 - 23% Oeste = 60 - 9% Sur = 92 - 13%

DINÁMICA DE OFERTA y DEMANDA

Cercanía a un elemento considerado como negativo o positivo

(vinculados a valoraciones e imaginarios sociales)

Preferencias por determinados vínculos sociales Calidad de vida (espacios verdes, equipamientos, lejanía de sectores ruidosos, amenities)

[*]

[*] desde

DÉCADA DEL ’90

MODELO NEOLIBERAL

“UNO A UNO” - Ley de Convertibilidad - Ley Nº 23.928 (1991)

DESREGULACIÓN DE LOS MERCADOS - operación del sector privado con relativa

autonomía del marco legal que regía el uso del suelo

CONTEXTO DE FRAGMENTACIÓN SOCIAL

ganadores y perdedores del nuevo modelo

IMPORTANTES INVERSIONES PRIVADAS EN ÁREAS QUE ANTES POSEÍAN ESCASO PESO RELATIVO _ Periferia y área metropolitana [3.1].

SUBURBANIZACIÓN DE LA CLASE MEDIA ALTA

LUEGO DE LA CRISIS DEL 2001 – CON EL BOOM INMOBILIARIO SE PROFUNDIZA EL FENÓMENO:

PROLIFERACIÓN DE BARRIOS ABIERTOS RESIDENCIALES EN LA PERIFERIA Y ÁREA METROPOLITANA

En noviembre de 2003 había más de 80 familias rosarinas viviendo en esos selectos predios .

El auge de estos emprendimientos en localidades vecinas produjo importantes transformaciones de sus estructuras urbanas.

FACTIBILIDAD de ACCESO a la VIVIENDA PROPIA En los últimos cinco años se multiplicaron las urbanizaciones en el Gran Rosario, ante la imposibilidad de gran parte de la clase media de acceder a una vivienda a precios razonables dentro de los márgenes de la ciudad. En ese período se pusieron a la venta unas 25 mil parcelas sólo en Roldán y Funes.

- lotes de 300m² aprox. - entre 12 mil y 25 mil dólares

- sistemas de financiamiento muy accesibles.

Escasez relativa _ OFERTA +/- DEMANDA +/-)

Renta Potencial _NORMATIVA (indicadores de uso y forma) + situación parcelaria

¿ en mi lote/s, bajo la figura normativa que me regula, cuánto puedo construir ? … …¿cómo esa superficie permitida y unidades posibles a obtener amortizan el costo del suelo de modo que mi operación sea viable y rentable?

Lote en VENTA en España y Tucumán U$s 478.000

1°| ENCONTRAR UN LOTE – LOCALIZACIÓN + TAMAÑO + ORIENTACIÓN -Medidas: 8.66 m de frente x 22.68 m de fondo = 196.40m2 -Orientación frente: SE 2°| COMIENZO EL ANÁLISIS DE LA NORMATIVA -Área Central -Área General: H. máx. 23 mts. -No es APH -No está sobre CU, ni frente, ni en pasaje 3°| VISITO EL LUGAR -observo que el lote en análisis está entre dos edificios de h. > H. máx área general, separados s < 30mts. Se encuentra en un TRAMO DE COMPLETAMIENTO puedo alcanzar Altura del edificio lindero más alto = 32mts – PB y 10 pisos para ello debo pagar la «Compensación por aprovechamiento exceptivo de altura».

4°| ANÁLISIS VOLUMEN - SUPERFICIE – UNIDADES Hago un boceto de volúmen, distribución , y cosiderando PATIO REGLAMENTARIO (h/3 = 11mts.) ORDENANZA DE COCHERAS (5 cocheras) REGLAMENTO DE CIRCULACIONES Y MEDIOS DE ESCAPE UNIDADES (TIPO Y SUP. ) Y SUPERFICIE CONSTRUIBLE TOTAL – 1300 m2 5°| TENIENDO SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLE – 1300 m2 VALOR DEL TERRENO- 478.000 U$S EXCESO EN ALTURA Y CONTRIBUCUCIÓN/m2 ANALIZO CUÁNTO ME REPRESENTA LA «COMPENSACIÓN POR APROVECHAMIENTO EXCEPTIVO DE ALTURA» LA INCIDENCIA DEL VALOR SUELO / VALOR INMOBILIARIO (unidad a la venta) 6°| ESTIMAR LA INCIDENCIA DEL VALOR DEL SUELO

DIVIDIENDO EL VALOR m2 / m2 de SUPERFICIE terreno EDIFICABLE 4.800.000 $ / 1300 m2 = 3692 $/m2 incidencia terreno

Luego repartir los m2 de Uso Común

entre las unidades a vender (diferentes % según tamaño y servicios)

DIVIDIENDO EL VALOR m2 / UNIDADES terreno de vivienda u otros

cuando se tiene conocimiento del valor de las unidades con las

características que me interesan ( según tipo y sup.)

SE ESTABLECE UN % DE INCIDENCIA SEGÚN SUPERFICIE DE LAS UNIDADES

También se reparten los m2 de Uso Común

PB + 10 PISOS = 1300 m2

POR PLANTA / SIN AMENITIES 1 UNIDAD CON 1 DORMITORIO 1 UNIDAD CON 2 DORMITORIOS (entre 700.000-800.000$) 720.000 $ (entre 800.000-850.000$) 820.000 $ 10 pisos x 43 m2 = 430 m2 10 pisos x 55m2 = 550 m2 ( 3.31 % c/u ) ( 4.23 % c/u) =980m2 ( 75 % ) USOS COMUNES ( 1 % c/u ) ( 1,5 % c/u ) = 320 m2 ( 25%) = = 1 UNIDAD CON 1 DORMITORIO 1 UNIDAD CON 2 DORMITORIOS 4.31 % c/u 5.73 % c/u de 4.800.000$ de 4.800.000$ = =

206.880 $ 275.040 $ 720.000 $ - 100% 820.000 $ - 100% 206.880 $ - 29% 275.040$ - 33%

HAY OTROS INSTRUMENTOS COMO LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS, EN LOS QUE SE APLICA UN RÉGIMEN ESPECIAL QUE SUPERA LAS EXIGENCIAS GENÉRICAS DE LA NORMATIVA _ COMPENSACIONES MÁS COMPLEJOS Y DE NEGOCIACIÓN Y CONCERTACIÓN PÚBLICO – PRIVADA. ÉSTOS SON APLICADOS POR EJEMPLO A PLANES DE DETALLE. SON EMPRENDIMIENTOS DESENCADENANTES DE PROCESOS DE RENOVACIÓN Y TRANSFORMACIÓN DE DETERMINADOS SECTORES , Y TIENEN UNA COMPONENTE DE MANEJO DEL SUELO MUCHO MÁS COMPLEJA. ÉSTOS, EN GENERAL, ESTÁN DIRIGIDAS A OTROS ACTORES – LOS GRANDES DESARROLLADORES INMOBILIARIOS (NACIONALES E INTERNACIONALES)

ÉSTE ES UN CASO SIMPLE DE ANÁLISIS QUE NOS PERMITE ENTENDER EL MODO DE OPERAR ANTE CUALQUIER FIGURA NORMATIVA PARA OBTENER LA RELACIÓN SUPERFICIE / VALOR / VALOR DEL TERRENO DE VENTA

UNIDADES DE GESTIÓN UG1 / Ex FACA-AFA Sup. Total de urbanización: 84.000 m2 Sup. Edificable: 117.000 m2 Sup. Espacios Públicos: 43.000 m2 Sup. Equip. y Vivienda social: 5000 m2 UG2 . 1 / FORUM PUERTO NORTE Sup. Total de urbanización: 26.200 m2 Sup. Edificable: 42.120 m2 Sup. Espacios Públicos: 9.500m2 Sup. Equip.+ Viv. social: 2900 m2 UG2 . 2 / CIUDAD RIBERA Sup. Total de urbanización: 24.000 m2 Sup. Edificable: 49.250m2 Sup. Espacios Públicos: 17.000m2 Sup. Equip.+ Viv. social: 1.000 m2 UG5 Sup. Total de urbanización: 16.500 m2 Sup. Espacios Públicos: 10.000m2 Sup. Equip.+ Viv. social: 10.000 m2 UG6 / TORRES MAUI Sup. Total de urbanización: 24.000 m2 Sup. Edificable: 81.000m2 Sup. Espacios Públicos: 10.000m2

SUPERFICIE TOTAL URBANIZABLE: 100 Ha

SUPERFICIE TOTAL DESTINADA A ESPACIO PÚBLICO: 42 Ha

TOTAL DE CALLES A COSNTRUIR: 1000 ml

TOTAL DE AVENIDA A CONSTRUIR: 1500 ml

VIVIENDA SOCIAL + EQUIPAMIENTO: 22.750 m2

CENTRO DE RENOVACIÓN URBANA SCALABRINI ORTIZ

1996 – FASE 1 - ORRDENANZA 6371/1996 - CENTRO COMERCIAL + MUSEO + PARQUE

2005 – FASE 2 - PLAN ESPECIAL. ORDENANZA 7872/2005 – 7 UNIDADES DE GESTIÓN – PLANES DE DETALLE

LOCALIZACIÓN Y RENTA POTENCIAL : las dos VARIABLES MÁS INFLUYENTES en la formación del valor del suelo

ÁREA CENTRAL

PRIMER ANILLO

1º de Mayo - Pellegrini Brown - Italia

Maipú - Ituzaingo Paraguay - Riobamba Francia - Montevideo

PRIMER ANILLO

C]

Medidas de terreno en esquina : 24 m x 26 m = 624 m2 El lote se encuentra sobre CUB – Corredor Urbano (30m – PB + 10p) Sup. Edificable = 5764 m2 8.930.000$ / 5764 m2 = 1549 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

8.930.00 $ Maipú - Ituzaingo

[C]

D]

Medidas de terreno: 8.49 m de frente x 23.49 m de fondo = 200 m2 El lote se encuentra sobre CUB - Corredor Urbano (30m – PB + 10p) Sup. Edificable = 1430 m2 2.590.000$ / 1430 m2 = 1811 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

2.590.000 $

[D]

Paraguay - Riobamba

E] 5.452.000 $

[E]

Francia - Montevideo

Medidas de terreno en esquina : 16.82 m x 15.12 m = 255 m2 El lote se encuentra sobre CUA – Corredor Urbano (36m – PB + 12p) Sup. Edificable = 2400 m2 5.452.000$ / 2.400 m2 = 2.271 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

ÁREA CENTRAL

1º de Mayo - Pellegrini

Brown - Italia

[A]

[B]

A]

B]

Medidas de terreno: 8.66 m de frente x 34.64 m de fondo = 300 m2 El lote se encuentra en Área General (23m – PB + 7p) Sup. Edificable = 1900 m2 4.800.000$ / 1800 m2 = 2.666 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

480.000 u$s – 4.800.000 $

8.800.000 $

Medidas de terreno: 12.60 m de frente x 35.40 m de fondo = 446 m2 El lote se encuentra en Área General sobre Tramo de Completamiento (PB + 13p) Sup. Edificable = 2500 m2 8.800.000$ / 2500 m2 = 3.520 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

Los LOTES A, B y E presentan un mayor valor por su localización cerca de importantes Avenidas o elementos considerados positivos. Excepto este plus que presenta el lote E, los LOTES C , D y E se encuentran en similares condiciones de localización y servicios. El valor del terreno es proporcional a la superficie edificable, y no a la superficie del lote – RENTA POTENCIAL . A la vez, los LOTES A y B se encuentran localizados en el centro de la ciudad, lo que aumenta su valor de posición, y aunque los tres poseen similares servicios e infraestructura, la cercanía de B a la Costa Recreativa, un elemento paisajístico eleva aún más el valor del suelo en relación a la superficie edificable .

REFLEXIONES FINALES

Indagando en los procesos de construcción contemporáneos de nuestra ciudad podemos afirmar que existe una articulación entre la producción de estructura urbana y el funcionamiento del mercado inmobiliario. Hemos visto cómo, en esta producción, inciden las políticas públicas y las decisiones y estrategias de inversión de las empresas. Cobrando éstas últimas un particular rol en la coordinación de las decisiones de uso del suelo. El “valor del suelo” se vuelve un factor de carácter condicionante y definitorio en las ecuaciones económicas y estrategias inmobiliarias.

Pero…. quién está primero? . . . . . “EL HUEVO o LA GALL INA? ” Las políticas urbanas suponen una búsqueda de equilibrio socio-espacial, de atenuar las desigualdades urbanas ya existentes, de aprovechar los recursos disponibles , para planificar y reorientar (en un proceso dinámico, en constante revisión) la configuración espacial de cada sector y de la ciudad en su conjunto. El mercado inmobiliario puede ser un medio para hacer realidad estos deseos, siempre y cuando no miremos, pensemos y actuemos en la ciudad en una única dirección, con un único interés, buscando una única respuesta.

En relación a las últimas comparaciones entre lotes, influenciados por diferentes variables, se evidencia que no podemos hacer una lectura unidireccional sobre la ciudad y su construcción en el tiempo, en el cuál los intereses sociales, políticos y económicos constantemente se están interrelacionando, demandando unos sobre otros, trabajando aisladamente o en conjunto. Es decir la ciudad está en un ininterrumpido estado de concertación entre los diferentes actores que sobre ella operan, entre lo público y lo privado.

EL MERCADO INMOBILIARIO Y CONFIGURACIÓN ESPACIAL DE LA CIUDAD

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