TEMA N1: LA SUCESIN POR CAUSA DE MUERTE

TEMA N1: DE LA NATURALEZA DE VENTADefinicin. Caracteres. Anlisis del artculo 1474 C.C.. Efectos y modalidades de la venta. Incapacidades Especficas. De las personas que no pueden comprar o vender. Ventas prohibidas. De las cosas que no pueden ser vendidas I.- DEFINICION DE VENTA

La venta es un contrato por el cual una persona natural o jurdica, que llamamos vendedor/a, se obliga a transferir el derecho de propiedad que tiene sobre una cosa, a cambio de recibir un precio.

Art. 1.474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. II.- EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTAEFECTOSA. EFECTO DE CONTRATO DE EFICACIA REAL: Se manifiesta al efectuarse, en forma pura y simple, la transmisin del derecho de propiedad.

B. EFECTO OBLIGACIONAL: de acuerdo con las determinaciones del artculo 1474, adjudica una obligacin principal al vendedor, cual es la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida. Igualmente hay una obligacin del comprador de pagar el precio del derecho de propiedad sobre la cosa. Tales obligaciones suponen un acuerdo basado en la voluntad de las partes que se hace manifiesto tambin en aquellos contratos donde la transmisin del derecho de propiedad est sujeta a otras consideraciones, como por ejemplo en la venta con reserva de dominio.

MODALIDADES

A. Por peso, cuenta y medida

B. Alzado o globo

C. Pruebas

D. Ensayo previo

E. Venta futura

F. Venta aleatoria

III.- INCAPACIDADES ESPECFICAS. DE LAS PERSONAS QUE NO PUEDEN COMPRAR O VENDER INCAPACIDADES PARA VENDER:Artculo 1.481.- Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

INCAPACIDADES PARA COMPRAR:

Artculo 1.482.- No pueden comprar, ni aun en subasta pblica, ni directamente, ni por

intermedio de otras personas:

1 El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

2 Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su

tutela, protutela o curatela.

3 Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn encargados de

vender o hacer vender.

4 Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus Secciones, o

de los establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los

bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

5 Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal de que forman parte.Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que ellos poseen.

Los abogados y los procuradores no pueden, ni por s mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningn pacto ni contrato de venta, donacin, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.OTRAS INCAPACIDADES

Artculo 370.- Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes del menor ni tomarlos en Arrendamiento, ni hacerse cesionarios de crditos ni derechos contra l.

Mientras ejerzan sus cargos, tampoco pueden adquirir de terceras personas los bienes del menor que hubieren enajenado.

Artculo 393.- El mayor de edad y el menor emancipado que se encuentren en estado habitual de defecto intelectual que los haga incapaces de proveer a sus propios intereses, sern sometidos a interdiccin, aunque tengan intervalos lcidos.

Artculo 408.- El entredicho por condenacin penal queda sometido a tutela, la cual se regir por las disposiciones de este Captulo, en cuanto sean aplicables.

OTRAS INCAPACIDADES PARA VENDER

1. Cuando existe prohibicin de enajenar y gravar el bien;

2. Cuando se haya declarado la quiebra del propietario;

3. cuando el bien haya sido embargado

4. cuando el propietario ha hecho cesin de bienes, se aplica la norma de 1942.

Artculo 1.942.- Por la cesin de bienes queda el deudor inhabilitado para disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones.

IV.- COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS1. No se pueden vender los bienes dominiales de uso pblico y de uso privado.Artculo 539.- Los bienes de la Nacin, de los Estados y de las Municipalidades, son del dominio pblico o del dominio privado.

Son bienes del dominio pblico: los caminos, los lagos, los ros, las murallas, fosos, puentes de las plazas de guerra y dems bienes semejantes.

No obstante lo establecido en este artculo, las aguas de los ros pueden apropiarse de la manera establecida en el Captulo II, Ttulo III de este Libro.

El lecho de los ros no navegables pertenece a los ribereos segn una lnea que se supone trazada por el medio del curso del agua. Cada ribereo tiene derecho de tomar en la parte que le pertenezca todos los productos naturales y de extraer arenas y piedras, a condicin de no modificar el rgimen establecido en las aguas ni causar perjuicios a los dems ribereos.

Artculo 540.- Los bienes del dominio pblico son de uso pblico o de uso privado de la

Nacin, de los Estados y de las Municipalidades.2. Tampoco pueden venderse los derechos de uso y habitacin de una persona.

Artculo 630. Los derechos de uso y habitacin no pueden ceder ni arrendar.

Si no pueden cederse ni arrendarse mucho menos podrn venderse.

3. No pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesin no abierta.Artculo 1484. Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesin de una persona viva, an con su consentimiento.

4. La venta de la cosa Ajena Artculo 1.483.- La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daos y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.

La nulidad establecida por este artculo no podr alegarse nunca por el vendedor.TEMA N 2: OBLIGACIONES DEL VENDEDORLa tradicin y el Saneamiento. La Tradicin: a) Formas. B) Reglas Derecho de Retencin del Vendedor. Saneamiento en caso de eviccin. Definicin: A) Requisitos. B) Efectos. C) Acciones y Lapsos. Garantas del Buen Funcionamiento. Otras obligaciones del Vendedor. I.- LA TRADICCION. Artculo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.Artculo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradicin y el saneamiento de la cosa vendida.

a) FORMAS DE HACER LA TRADICIN DE LA COSA VENDIDA.

a.1) TRADICN DE INMUEBLES:

Artculo 1.488.- El vendedor cumple con la obligacin de hacer la tradicin de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

.

a.2) TRADICION DE COSAS MUEBLES:

Artculo 1.489.- La tradicin de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo.

a.3) TRADICIN DE LAS COSAS INCOPORALES:

Artculo 1.490.- La tradicin de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los ttulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.

b) REGLAS DEL DERECHO DE RETENCIN DEL VENDEDOR

En vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando no habiendo acordado plazo para el pago, no recibe el precio del comprador, a tales efectos el artculo 1493 establece:

Artculo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no est obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.

Tampoco est obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si despus de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se d caucin de pagar en el plazo convenido.

II.- SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION SANEAMIENTO DEFINICION: Es la obligacin del vendedor de responder ante comprador por la posesin pacifica y aprovechable de la cosa vendida.

Artculo 1.503.- Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aqul:

1 De la posesin pacfica de la cosa vendida.

2 De los vicios o defectos ocultos de la misma.TIPOS DE SANEAMIENTO: I. SANEAMIENTO POR EVICCIN: Artculo 1.504.- Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responder al comprador de la eviccin que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

La eviccin puede ser TOTAL, PARCIAL O MENOR

Ser TOTAL la EVICCION:

1. Cuando el tercero reivindica para l la totalidad de la cosa.

2. Cuando el tercero logra la resolucin, la nulidad del negocio jurdico por el cual el comprador adquiri la cosa o la anulacin del titulo del vendedor;

3. Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa tena el tercero, el precio del remate cubre nicamente el crdito

4. Cuando en cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador de procurar a posteriori su defensa de la reivindicacin, pero si es evidente que ello no puede ser posible, ocurre la eviccin total.

Ser PARCIAL la EVICCION:

En ella la reivindicacin del tercero se produce solamente sobre una parte de la cosa no importa que esta sea divisa o indivisa. Tambin hay eviccin parcial cuando hay un excedente del precio de remate del inmueble cuya hipoteca se ejecute, sobre el crdito a cobrarse.

Ser MENOR la EVICCION:

Se refiere a la reivindicacin, por parte de terceros de derechos de usufructo, servidumbres, etc; sobre la cosa, siempre y cuando la posesin pacifica y provechosa del comprador se vea afectada. III. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS Es la obligacin del vendedor de responder por los vicios o defectos ocultos que disminuyan el goce provechoso de la cosa por parte del comprador.

III.I.- REQUISITOS:

1.- Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba destinada.

2.- Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida disminuya su uso y de ser conocido por el comprador ste pudiera haberse abstenido de comprarla, o pudiese haber ofrecido un menor precio.

3.- Que el vicio por defecto sea oculto. El vendedor no esta obligado al saneamiento de vicios que pudieren ser aparentes y por tanto conocidos por el comprador.

4.- Que el vicio o defecto de la cosa exista en el momento de la venta.

5.- Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa.III.II.- EFECTOS:

El comprador puede escoger entre:

1.- Devolver la cosa y obtener la restitucin de su dinero.

2.- Quedarse con la cosa obteniendo una disminucin del precio pagado, mediante la restitucin de una cierta cantidad estimativamente representativa de esa disminucin.

3.- Cuado el vendedor procedi de mala fe, puesto que conoca los vicios o defectos de la cosa, y no los mencion al comprador, procede a la restitucin del precio, y el resarcimiento de los daos y perjuicios sufridos por el comprador.

4.- El vendedor de buena fe, slo debe restituir el precio pagado y rembolsar los gastos que haya tenido el comprador.

5.- Si la cosa ha perecido por sus defectos la perdida es atribuible al vendedor.

6.- La perdida de la cosa por un caso fortuito es de cuenta del comprador.

III.III.- ACCIONES:

Las acciones del comprador son: 1.- LA ACCION REDHIBITORIA: Es aquella que obedeciendo a iniciativa del comprador persigue resolver o deshacer la venta, por haberse descubierto un vicio oculto de la cosa, obligndose el comprador a devolver la cosa, y el vendedor a restituirle el precio pagado. Esta accin es procedente en los casos de remates judiciales.

2.- LA ACCION ESTIMATORIA: Es aquella que permite al comprador quedarse con la cosa y recibir del vendedor una cantidad de dinero representativa de la disminucin que ha sufrido el precio de la cosa por efectos del vicio oculto.

3.- el comprador puede ejercer una u otra accin mientras no exista la sentencia de cosa juzgada.

4.- Cuando no se pueda restituir la cosa por haber enajenado la cosa y otra causa, el comprador debe escoger la accin estimatoria, es decir, recibir un precio estimado.

5.- El comprador que ha gravado la cosa antes de conocer el vicio o defecto debe liberal el gravamen de la cosa para despus ejercer la accin redhibitoria.

III.IV.- LAPSOS:

Lapsos para intentar la ACCION REDHIBITORIA y la ESTIMATORIA por ANALOGIA:

1.- COSAS INMUEBLES: un ao desde la tradicin

2.- ACCION INMNIZATORIA EN UN CONTRATO DE OBRAS: dentro de los dos aos contados a partir del da en que se ha verificado uno de los casos mencionados.

3.- SI LA COSA ES UN ANIMAL: debe intentarse dentro de 40 das.

4.- LAPSO PARA INTENTAR ACCIONES CONTRA ERL VENDEDOR: Artculo 1.526.- En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un ao a contar de la denuncia, en caso de inejecucin de la obligacin del vendedor.

IV.V.- GARANTIA DEL BUEN FUNCIONAMIENTO:

La garanta convencional del buen funcionamiento es el compromiso del vendedor de responder ante el comprador por el buen funcionamiento de la cosa durante un tiempo determinado. Debemos estar claros que la garanta del buen funcionamiento no contempla el pago de indemnizaciones. TEMA N 3: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR El pago del precio; a) Reglas. B) Excepciones. C) Sanciones por su incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas prohibidas, ventas prohibidas, venta de la cosa ajena. Intereses del Precio. I.- EL PAGO DEL PRECIO

A) La obligacin mas importante del comprador es, sin duda, pagar el precio de la cosa.

Sin embargo, sta obligacin de pagar el precio, conlleva otras, tales como:

a) Pagar el da determinado en el contrato;

b) Pagar en el sitio convenido contractualmente.II.- EL PRECIO

Es la suma dineraria que representa el valor adjudicado por las partes a la cosa vendida.

III.- CARACTERES1. El precio debe ser real: el precio no puede ser producto de una simulacin, ni estar basado en factores ajenos a la realidad.2. El precio debe ser serio: debe corresponder al verdadero valor de la cosa3. El precio debe expresarse en moneda de curso legal: no puede convenirse en moneda diferente al bolvar 4. El precio debe ser determinado: Ello ocurre cuando aparece expresado, mencionado en el contrato.5. El precio debe ser determinable: puede ser que el precio no aparezca en el contrato, pero en ese caso deben mencionarse elementos para determinarlo.6. El precio debe ser determinado por un tercero: de acuerdo a lo previsto en el artculo 1479 del Cdigo Civil. IV.- REQUISITOS DE LA COSA OBJETO DE VENTA

Las condiciones establecidas en nuestro ordenamiento para el objeto del contrato, es decir, la cosa vendida, estn definidas en el artculo 1.155:

El objeto del contrato debe ser posible, licito, determinado o determinable.

V.- VENTA DE LA COSA DE FUTURA EXISTENCIA.Articulo 1156 Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposicin especial en contrario

Y agrega el artculo:

Sin embargo, no se puede renunciar una sucesin an no abierta, ni celebrar ninguna estipulacin sobre esta sucesin, ni an con el consentimiento de aqul de cuya sucesin se trate

VI.- FORMAS DE VENTA DE LAS COSAS FUTURAS.A) LA VENTA NO SE PRODUCE SI LA COSA NO ES ENTREGADA EMPTIO REI SPERATAE: La venta de la cosa futura en la modalidad de EMPTIO REI SPERATAE presupone, ineludiblemente, en el vendedor la obligacin de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que sta exista, de manera que la venta no se produce si la cosa no es entregada, es decir, el comprador no debe el precio.

B) EL COMPRADOR PAGA EL PRECIO AUNQUE LA COSA NO LLEGUE A PRODUCIRSE, EMPTIO SPEI: el termino, procedente del Derecho romano se utiliza para designar un contrato mediante el cual el comprador paga el precio al vendedor, por una cosa que se puede o no producirse en el futuro, es decir, asumiendo el riego de pagar el precio, a pesar de que la cosa no llegue a producirse. VII.- OBLIGACIONES DEL COMPRADORA) La obligacin ms importante del comprador es, sin duda, pagar el precio de la cosa.

B) Recibir la entrega de la cosa.

C) Recibir las cosas accesorias que formen parte de la cosa vendida.

D) El pago de algunos gastos que le corresponden al comprador.

E) Intereses sobre el precio.

VIII.- RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA

Si se trata de inmuebles

Si la cosa es un inmueble, el vendedor puede: 1.- Usar el procedimiento de la oferta real-deposito, para exigir que el comprador cumpla;

2.- Oponer la excepcin non adimpleti contractus;

3.- Pedir la indemnizacin por daos y perjuicios.

4.- Intentar una accin resolutoria

Si se trata de muebles:

Si la cosa es un mueble, el vendedor puede hacer uso de la normativa del artculo 1531 (estamos refirindonos impliccitamente a la obligacin del comprador, de retirar la cosa y de pagar el precio.

IX SUSPENSIN DEL PAGO DEL PRECIO

LA SUSPENSION DEL PAGO DEL PRECIO

La suspensin del pago del precio por parte del comprador opera en los supuestos del artculo 1530, a saber:

Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una accin, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro, a no ser que el vendedor de garanta suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase el comprador verifique el pago.

Los supuestos para que proceda la suspensin del pago son:A) Que el comprador no hay efectuado el pago.

B) Que el Comprador fuere perturbado, o tuviere fundador temor de serlo, por una accin, ser hipotecaria, sea reivindicatoria.

C) Que no se haya estipulado la posibilidad de que el comprador renuncie al derecho de suspender el pago del precio.

TEMA N 4: EL RETRACTOConcepto. Utilidad. Retracto convencional: a) Requisitos. B) Plazos y Prorrogas. C) Derechos y Beneficio de las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del Retracto Legal. I.- EL RETRACTO

El derecho de retracto es una forma de resolucin del contrato de venta, sustentada en una condicin resolutoria potestativa, acordada al vendedor, mediante un pacto entre las partes; o en la facultad que otorga la ley al comunero, para subrogarse en el extrao a la comunidad que, por una y otra razn haya adquirido una cuota.

Tipos de retracto

1.- RETRACTO CONVENCIONAL.

2.- RETRACTO LEGAL.

II.- RETRACTO CONVENCIONALARTCULO 1534. El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el reembolso de los gastos que se expresa en el artculo 1.544.III.- RETRACTO LEGAL ARTICULO 1546. el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por la compra o donacin en pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o ms copropietarios quiera usar del retracto, slo podr hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.

IV.- ESENCIA JURIDICA.la esencia del contrato de venta con pacto de retracto radica en la posibilidad del vendedor de resolver el contrato celebrado, valido de la condicin resolutoria potestativa incluida en el pacto, es decir, que el contrato con pacto de retracto es una manera de obtener la resolucin del contrato por haberlo acordado as las partes. Consecuencialmente, la facultad de vendedor de retrae, nunca puede ser establecida como obligacin y el propio texto del artculo 1534 la cataloga nula.

V.- EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL 1. El derecho de retracto puede ser ejercido por el vendedor, o sus causahabientes, o quienes hayan adquirido ese derecho de l o ellos. 2. Quien ejerce el retracto debe tener la capacidad para ejercer actos de disposicin.

3. Cuando el derecho de retracto pertenece a varios vendedores, rige lo determinado en el artculo 1541.3.1.- La prohibicin del rescate parcial est a tono con el hecho de que la adquisicin se hizo por un todo.

3.2.- Se protege as al comprador, de ingresar a una comunidad que nunca estuvo dentro de los planes de su compra inicial.

4. Si el fundo no ha sido vendido en su totalidad, ni conjuntamente por todos los copropietarios rige el artculo 1542.5. Quien ha comprado con pacto de retracto no puede ejercer derecho contra el arrendatario hasta ser el propietario. VI.- REQUISITOS PARA EL RETRACTO CONVENCIONAL1. La existencia de un contrato de venta.2. Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el derecho de recuperar la cosa vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de retracto;3. Que se produzca la restitucion al comprador del precio pagado por el vendedor;4. Que el vendedor reembolse al comprador no solo el precio de lo recibido, sino tambin los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que tenga artculo 1544.5. Que el rescate a que el vendedor tiene derecho por efecto del pacto de retracto celebrado, se haga dentro de los lapsos estipulados por la ley y sus prorrogas. VII.- PLAZOS

Artculo 1535. El derecho de retracto legal no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco aos.

Cuando se haya estipulado por un tiempo mas largo se reducir a este plazo.-VIII.- PRORROGAS

Artculo 1535: Las disposiciones de este artculo no impiden que puedan estipularse nuevas prorrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prorrogas lleguen a exceder de cinco aos.

MOMENTOS PARA CONVENIR LA PRORROGA

La prorroga que tendr el contrato de venta con pacto de retracto convencional debe convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato pues cumplido ese lapso el comprador habr consolidado su derecho de propiedad sobre la cosa vendida y el vendedor no podr ejercer el retracto.

IX.- DERECHOS DEL COMPRADOR.

1. El comprador tiene todos los derechos que originalmente tena el propietario, es decir, vender, hipotecar etc.2. Derecho de prescripcin contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa vendida.3. El comprador tiene el derecho de oponer el beneficio de excusin 4. Aun cuando no existe un plazo legal para que el vendedor devuelva al comprados los gastos previstos en el artculo 1544, si existe in fine en ese texto el derecho de retencin, que opera a favor del comprador, cuando el vendedor no cumple con la restitucin de los gastos que contempla el artculo 1544.5. Adems de las limitaciones de la le de arrendamientos inmobiliarios y del contrato de arrendamiento que exista sobre la cosa, , el comprador no puede despedir al arrendatario hasta que se haga propietario del inmueble.

X.- DERECHOS DEL VENDEDOR.

1. El vendedor conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la condicin resolutoria del contrato con pacto de retracto, mientras ese rescate lo efecte dentro del lapso y sus prorrogas, establecido para ello. 2. Quien ha vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que se puede vender, hipotecar, donar, etc.

XI.- REQUISITOS PARA QUE OPERE EL RETRACTO LEGAL.

1. Que exista comunero con derecho en una comunidad de comn2. Que exista una adquisicin hecho por venta o donacin de pago de una cuota parte de la comunidad.3. Que la adquisicin producto de una compra o de una donacin en pago, sea hecha por un extrao, es decir, por alguien que no sea comunero. 4. Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley, dentro de nueve dias, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. 5. Que la cosa, o el derecho no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo. 6. Son aplicables las mismas reglas en cuanto a capacidad que para el retracto convencional. XI.- EFECTOS DEL RETRACTO LEGAL.

1. El comunero ejerce el retracto legal no est suscribiendo un nuevo contrato, sino que se subroga en la situacin jurdica del extrao que adquiri la cuota de la comunidad, luego rigen para l las condiciones del contrato que produca transferencia de derecho a favor del extrao.

2. El extrao no queda obligado al saneamiento a favor del retrayente.

TEMA N 5: MODALIDADES DE LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES Muebles: a) peso, cuenta y medida. B) alzada o globo. C) venta de cosas que se acostumbran a gustarse. D) venta de cosas sujetas a ensayo previo. E) venta futura. F) venta aleatoria. Inmuebles: venta por cabida y venta en globo.

A) PESO, CUENTA Y MEDIDA. Artculo 1475.- Cuando se trata de mercancas vendidas con sujecin al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.B) ALZADA O GLOBO. Artculo 1476. Si, al contrario, las mercancas se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente.

Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideracin al peso, al nmero o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mrito de esto, ha sido nicamente para determinar el monto del precio.PRUEBA

Articulo 1477. En cuanto a las mercancas que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptacin en el plazo fijado por la convencin o por el uso.

ENSAYO PREVIO

Articulo 1478. La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condicin suspensiva.Artculo 1198 Es suspensiva la condicin que hace depender la obligacin de un acontecimiento futuro e incierto.

C) VENTA FUTURA

Artculo 1.156. Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposicin especial en contrario.

Sin embargo, no se puede renunciar una sucesin an no abierta, ni celebrar ninguna estipulacin sobre esta sucesin, ni aun con el consentimiento de aqul de cuya sucesin se trate.D) VENTA ALEATORIA

Es una modalidad de la venta de cosas futura existencia. La venta ser aleatoria cuando:

1.- Cuando se vendan cosas futuras, tomando el comprador sobre s el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad o en cualquier cantidad.

2.- Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algn riesgo tomando el comprador sobre si este peligro.

E) VENTA POR CABIDA Artculo 1496: El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a razn de tanto por medida, el vendedor est obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.

Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a sufrir una disminucin proporcional en el precio. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.Garanta por cabida.

Artculo 1184. Aqul que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, est obligado a indemnizarla dentro del lmite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aqulla se haya empobrecido.F) VENTA DE VISU Artculo 1502: No se aplicarn las disposiciones del artculo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideracin a una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque slo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redaccin del instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias puede hacerse por testigos, y aun por presunciones, y no la desvirta el solo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de las cosa materia del contrato.TEMA N 6: VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Concepto. A) Caractersticas. B) Requisitos. C) Efectos. D) Resolucin y perdida del beneficio del trmino.

I.- VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Se llama venta con reserva de dominio al contrato de venta de cosas muebles por su naturaleza, en el cual el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso y goce de la cosa vendida pero se reserva el poder de disposicin, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. Sin embargo el comprador puede usar la cosa; pero asume el riesgo sobre ella desde el momento mismo de llevarse a efecto la venta.

II.- CARACTERISTICAS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

1.- El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza.

2.- El precio de la venta ser cancelado por el comprador a plazos.

3.- El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio convenido ntegramente.

4.- El comprador adquiere el ttulo de propiedad slo cuando ha terminado de cancelar el precio.

5.- Cesin de crdito contra el comprador comprende el dominio del vendedor sobre la cosa.

III.- REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIA TENGA EFECTOS CONTRA TERCEROS.

A) El contenido del documento. Datos de identificacin del vendedor, del comprador de la cosa. Su ubicacin y forma de pago. El documento debe contener, por lo menos, nombre, apellido, comprado, descripcin exacta de la cosa, con referencia de su elaboracin industrial, si las mismas existen, lugar donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva, precio de la venta, fecha de la misma y condiciones de pago.B) Condiciones del documento de venta: autenticidad y emisin en duplicado. El documento deber ser autentico legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta y ser extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el vendedor y otro para el comprador. IV.- REQUISITOS PARA LA RESOLUCIN DEL CONTRATO

La resolucin del contrato proceder cuando las cuotas no pagada sean superiores a la octava parte del precio total de la cosa.

V.- DEL REGISTRO NACIONAL DE VEHICULOS Y CONDUCTORES

EFECTOS:

1.- Existencia de repuestos y servicios tcnicos para mantener la utilidad de la cosa.

Artculo 6: Sin perjuicio de una eventual garanta convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requerido.

2.- De cuando la propiedad de la cosa vendida pase al comprador-

Artculo 7: Cuando por razn del u otra causa licita, quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida el vendedor deber otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir sus efectos.

3.-Notificacin del comprador de cambios de domicilio y de cualquier medida preventiva sobre la cosa.

Artculo 8: El comprador deber notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los diez (10) das siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehculos, o el cambio de lugar del mueble en los dems casos. Sancin por incumplimiento de lo establecido en el artculo anteriorLa falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dar derecho al vendedor a pedir EJECUCION INMEDIATA de la obligacin, con arreglo a las prescripciones de la presente ley.

4.- Imposibilidad del comprador de disponer de la cosa sin autorizacin del vendedor mientras dure la reserva de dominio.

Artculo 9: El comprador no puede realizar ACTOS DE DISPOSICION sobre la cosa adquirida con reserva de dominio mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin expresa del propietario.

V.- RESPONSABILIDAD PENAR DEL COMPRADOR

Artculo 14: Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor deber restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensacin por el uso de la cosa, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello.

Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnizacin, el juez segn las circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cuotas vendidas convenida.

V.- DURACION MAXIMA DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

Artculo 10. El pacto de reserva de dominio no podr tener un termino mayo de cinco (5) aos.

TEMA N 7: VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS

Concepto. A) Caractersticas. B) Requisitos. C) Requisitos. D) Propiedad individuales. La administracin. Documento de parcelamiento. Disolucin de la comunidad.

I.- VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS

Llmese propiedad horizontal al derecho de usar, gozar y disponer de manera exclusiva, de inmuebles, constituidos por apartamentos, locales comerciales y de oficinas que integran edificios y que mantienen salida a la va pblica directamente o a travs de rea comunes, con las restricciones y obligaciones establecidas en el Cdigo Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal y por la regulaciones contenidas en los respectivos documentos constitutivos de los condominios.

II.- CARACTERISTICAS DE LAS VENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL1.- Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal son parte de edificios, residencias o conjuntos en los cuales hay varias unidades inmobiliarias 2.- Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal deben tener salida independientes a la va publica directamente, o a travs de reas comunes.3.- Para la venta de inmuebles en propiedad horizontal rigen todas las condiciones establecidas para la venta de inmuebles en general. 4.- Adems de las condiciones establecidas para la venta de inmuebles que mencionamos en el numeral anterior, la venta de inmuebles en propiedad horizontal debe basarse en las disposiciones de la LPH y el documento constitutivo del condominio y el respectivo reglamento del condominio, del edificio o residencia de la cual forma parte el inmueble vendido en propiedad horizontal. III.- REQUISITOS PARA LA VENTA DE INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL1. Para que un inmueble pueda ser vendido en propiedad horizontal, se requiere en primer lugar que forme parte de un edificio o residencia destinado a la propiedad horizontal.2. De acuerdo a los establecido en la LPH, los edificios o residencias a ser vendidos bajo el rgimen de la propiedad horizontal, deben contar con la constitucin de un rgimen de propiedad horizontal, lo cual estructura mediante la elaboracin de un documento de condominio el cual debe ser registrado en la oficina de registro inmobiliario respectivo. 3. Nuestra recomendacin es que en los documentos de venta de unidades en propiedad horizontal debe constar que el comprador conoce suficientemente el documento de condominio del edificio o residencia donde sta la unidad por adquirir su aclaratoria y el respectivo reglamento del condominio.4. Art. 35 LHP En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podr estipularse que la falta de pago de una o mas cuotas d lugar a la resolucin del contrato o a la perdida del beneficio del termino que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino despus de transcurrido cuarenta y cinco (45) dias que se contarn a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.5. Art. 35 LHP En el documento de enajenacin se indicar el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente el enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Slo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. IV.- AREAS DE USO PRIVADO1. La ubicacin de la unidad vendida, piso, rea, su distribucin arquitectnica, y linderos.2. Constar en el documento de venta si el apartamento o local tiene asignado en el documento de condominio respectivo el uso de estacionamiento o maletero.3. Adems, maleteros y depsitos para almacenaje privado del inmueble vendido. V.- LA ADMINISTRACIN Art. 18. La administracin de los inmuebles de que trata esta Ley corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deber estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarn sus faltas en orden a su eleccin; ser designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) ao en ejercicio de sus funciones y podrn ser reelectos. De su seno se elegir un Presidente. La junta deber constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) das, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y ser de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.La Junta de Condominio decidir por mayora de votos y tendr las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administracin que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendr las siguientes:a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del Administrador;c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentacin que fuere necesaria;

e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador

VI.- VENTA DE PARCELAS

La venta de parcelas es la enajenacin de lotes de un inmueble constituido por un terreno que han sido destinados para ser vendidos en forma pblica por unidades parceladas y de acuerdo al plano del urbanismo o parcelamiento. VII.- OFERTA PBLICA

Se entiende como oferta publica a los fines de esta ley, la que se haga por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial

VIII.- REQUISITOS Y DOCUMENTO DE URBANIZACIN O PARCELAMIENTO

ART. 2 Antes de proceder a la enajenacin de un inmueble por parcelas y por oferta pblica, el propietario o los copropietarios protocolizarn en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicacin del inmueble, un documento que se denominar "Documento de Urbanizacin o Parcelamiento", en el cual harn constar:

a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas;b) la denominacin del inmueble, si la tiene, y su ubicacin, rea, linderos, medidas y dems caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente;c) la relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los veinte aos anteriores, con indicacin de la naturaleza de estos ttulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;

d) el porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relacin con el valor fijado para la totalidad del rea destinada a la venta, a los efectos del artculo 13 de esta Ley;e) el nmero de parcelas en que se dividir el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicacin a su vez del nmero de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificacin;

f) las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento, y, especialmente, la relacin de las obras y servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del cual estarn terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, as como la constancia de la aceptacin de los respectivos proyectos por los

Organismos competentes;g) los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicacin de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.

Pargrafo Unico.

La protocolizacin de los documentos exigidos en este artculo podr ser hecha para sectores parciales de la urbanizacin o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso slo se podrn ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

IX.- ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELA

ART 5. Toda enajenacin por parcelas y por oferta pblica ser nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanizacin o Parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenacin por parcelas y por oferta pblica sin haber protocolizado el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento sern castigados con prisin de cinco a veinte meses

ART. 24. El Documento de Urbanizacin o Parcelamiento a que se refiere el artculo 22 de esta Ley deber ser protocolizado tambin por el propietario o los copropietarios que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenacin de su inmueble por parcelas y por oferta pblica, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este caso, si el inmueble hubiere sido dado en garanta hipotecaria, el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento podr ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor hipotecario requerido por el artculo 6, pero si faltare dicho consentimiento, no se aplicar lo dispuesto en el artculo 13. Si el trmino fijado por los propietarios o los copropietarios conforme al inciso f) del artculo 2 fuere considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de parcelas, este podr pedir judicialmente la definitiva fijacin de dicho trmino.

Pargrafo nico.

Cuando la enajenacin del inmueble prevista en este artculo hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el inciso f) del artculo 2 de esta Ley, los adquirentes de parcelas podrn pedir judicialmente la fijacin de trmino para la ejecucin de

Aqullos.

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