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Cuadernos y Estudios de Derecho Judicial.

Estudios de Derecho Judicial / 1 / 1996 / Páginas 15-44Estudios sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos

CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL

Estudios sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos

Medrano Sánchez, Juan Ignacio Magistrado LA REGULACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 24 DE NOVIEMBRE DE 1994 Ponencia Serie: Civil VOCES: ARRENDAMIENTOS. ARRENDAMIENTO URBANO. REGULACION JURIDICA. VIVIENDAS. ÍNDICE TEXTO CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1995 1 . Contrato de arrendamiento de vivienda: concepto y régimen aplicable 1.1. Concepto: es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 1). Las normas sobre arrendamiento de vivienda se aplican también al mobiliario, trasteros, garaje y otras dependencias, servicios cedidos como accesorios por el mismo arrendador. 1.2. Régimen aplicable Los arrendamientos de viviendas se rigen (art. 4): - En todo caso y de forma imperativa, por los Títulos 1, IV y V de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (ámbito de la ley; fianza; formalización contratos y procesos). - Por el Título II «De los arrendamientos de vivienda» de la ley. - En defecto de lo previsto en el Título II, por voluntad de las partes.

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- Y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. El régimen del arrendamiento de vivienda se caracteriza por ser una regulación especial, intervencio -nista y tuitiva justificada por el derecho constitucionalmente consagrado en el art. 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Regulación tuitiva que se recoge en el Título II de la Ley y queda reforzado por la imposibilidad de pacto desfavorable para el arrendatario que se recoge en el art. 6. La aplicación de la voluntad de las partes, en los supuestos en los que la ley lo permite, queda sometida a los límites generales establecidos para el ejercicio de la autonomía privada -prohibición de pactos contra legem y de aquellos que queden al arbitrio de una sola de las partes. La supletoriedad del Código Civil nos remite a los preceptos contenidos en aquél sobre arrendamientos de fincas urbanas, arrendamiento en general y régimen general de las obligaciones y contratos. Se exceptúan de este régimen las viviendas suntuarias de más de 300 m2 de superficie construida o renta superior 5,5 Salario Mínimo Interprofesional en cómputo anual, que se rigen por la voluntad de las partes, el Título II de la Ley y supletoriamente el Código Civil: aquí el Título II pasa a ser dispositivo y se rige por voluntad de las partes, pero el legislador no ha querido que se excluya automáticamente, sino mediante pacto expreso que tiene que constar por escrito, lo que tiende a facilitar la máxima información para el arrendatario. 1.3. Arrendamientos excluidos (art. 5) - Viviendas que se ocupan en razón del cargo o servicio (porteros, guardas, asalariados, empleados, funcionarios): debe tratarse de viviendas que reportan algún beneficio al trabajador o dependiente, en caso contrario -arrendamiento a precios de mercado - estarían sujetas al régimen proteccionista de la Ley Espe -cial, ya que cualquier otra solución incurriría en fraude de ley. - Viviendas militares: se rigen por su normativa específica -RD 1751/1990, de 20 de diciembre, por el que se crea el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas. - Viviendas vinculadas al aprovechamiento agrícola, forestal o pecuario de la finca: se rigen por Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, cuyo régimen en cuanto a duración del contrato puede ser mayor -hasta 21 años - que el previsto en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. - Viviendas universitarias: de propiedad de la Universidad y que se asignen a miembros de la comuni -dad universitaria. Son un reflejo de la autonomía económico financiera de las Universidades. 2. Normas generales de los arrendamientos de vivienda Son nulas las cláusulas que modifiquen lo previsto legalmente en perjuicio del arrendatario salvo que la norma lo permita. Para que se pueda pactar una situación más desfavorable para el arrendatario tiene que posibilitarlo la ley, normalmente en contratos de duración superior a cinco años. Este artículo es el reflejo más fiel del carácter tuitivo y protector del régimen del arrendamiento de vivienda (art. 6). No pierde la condición de arrendamiento de vivienda si habitan el cónyuge e hijos aunque el arrendata -rio no tenga su residencia permanente: una persona puede ser titular de varios arrendamientos -vivienda en el lugar de estudios de los hijos, vivienda por razones de trabajo en lugar distinto en el que reside el resto de la familia - (art. 7).

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Cesión y subarriendo (art. 8) Desaparece en la nueva ley la subrogación intervivos que permitía el art. 24 del Texto Refundido de 1964, pero sin embargo cabe la cesión siempre que sea con consentimiento escrito por parte del arrenda -dor. En la cesión del contrato, otra persona pasa a ocupar la posición del arrendatario. En el subarriendo el arrendatario continúa siendo una de las partes del contrato. No parece probable que se admita la cesión onerosa. La antigua Ley de Arrendamientos lo prohibía y, en la actualidad, la protección que se otorga al arrendamiento de vivienda en cuanto que satisface esta necesidad constitucionalmente reconocida, no puede servir para obtener ningún tipo de lucro. En el mismo sentido, entendemos que el arrendador tampoco puede obtener precio por la cesión, sin perjuicio de que puede establecer libremente la cuantía de la renta dando lugar a un nuevo contrato con el plazo mínimo de garantía de cinco años. No cabe el subarriendo total, ya que impediría la finalidad prevista en la ley de servir de residencia permanente del arrendatario. Tampoco se puede pactar un renta por el subarriendo que exceda de la del arrendamiento. Prohibición esta, que también tiene su causa en el carácter tuitivo del arrendamiento de vivienda que impide lucrarse en base a esta regulación especial. 3. Duración del contrato La duración del arrendamiento será la que libremente se pacte entre el arrendador y el arrendatario (art. 9). Se establece un plazo mínimo de garantía en los contratos en los que se pacte una duración inferior a cinco años, que se articula mediante la prórroga forzosa del contrato para el arrendador, si no hay mani -festación en contrario del arrendatario, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco años. Con esta nueva regulación de la duración del contrato, se le devuelve al contrato de arrendamiento su característica esencial de temporalidad, profundamente desvirtuada con la vigencia de la prórroga forzosa. En el art. 1.543 del Código Civil el arriendo supone el uso traslativo de una cosa por un tiempo determinado y un precio cierto, si bien interpretado conforme a lo previsto en el art. 1.566 del mismo texto legal, en el sentido de que la idea de tiempo determinado no entra en contradicción con su indeterminación inicial. Los objetivos a conseguir con este plazo mínimo de garantía de cinco años se recogen en la propia Exposición de Motivos de la Ley, por un lado, dotar de una mínima estabilidad a las unidades familiares como alternativa viable a la adquisición de la vivienda y por otro, potenciar el mercado de alquiler de viviendas. La aplicación futura de la ley permitirá analizar si se consiguen estos objetivos. La ley no establece expresamente el plazo mínimo de duración del contrato, pero se puede deducir que debe ser suficiente para satisfacer la necesidad primaria de vivienda con una mínima vocación de perma -nencia, que nunca podría darse en contratos de pocos días, especialmente si atendemos a la exclusión que efectúa la ley del contrato de temporada. De ahí, y a tenor de la equiparación que efectúa el art. 9 de los contratos sin plazo o de duración indeterminada, al plazo de un año, puede entenderse que sea éste el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda. Los contratos en los que no se ha determinado el plazo, se entenderán celebrados por un año. Con esta regulación la ley está estableciendo una consecuencia distinta mucho más favorable para el arrenda -tario, que la nulidad que conllevaría la inexistencia de plazo alguno, por aplicación de la teoría general de las obligaciones y contratos, al faltar uno de los elementos fundamentales del contrato. La única excepción de la prórroga legal del contrato por el plazo mínimo de garantía, se establece a

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favor del arrendador que al tiempo de celebrar el contrato haga constar de forma expresa de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, para destinarla a su vivienda permanente. Este supuesto, junto con el de subrogación en caso de muerte y derecho de adquisición preferente, son ejemplos más próximos a la vieja regulación del contrato de arrendamiento con prórroga forzosa, que a la nueva configuración del arrendamiento como contrato de duración determinada. Hay prórroga del contrato -si no se denuncia llegado su vencimiento y una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración - por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (art. 10). Condiciones para que opere la prórroga: 1. La prórroga regulada en el art. 10 tiene un carácter legal, pero no es obligatoria, ni para el arrenda -dor, ni para el arrendatario. Para su operatividad es necesario que no haya una voluntad en contra por ninguna de las partes notificada a la otra con un mes de antelación. No se exige que tal notificación sea escrita, ni fehaciente. 2. La prórroga prevenida en el art. 10 opera una vez vencido el plazo contractual. Es importante tener en cuenta a estos efectos que dentro del plazo contractual, convencionalmente pactado, hay que incluir las prórrogas que usualmente se suelen pactar, en el sentido de que se conviene la prórroga del contrato cuando no hay manifestación en contra por ninguna de las partes, supuesto en el que no se puede hablar en rigor de tácita renovación del contrato, señalando la Sentencia de 15 de junio de 1993 (R.A. 4.835) «que la prórroga convencional... ha de conceptuarse como plazo de duración estipulado en el contrato, pues dicha prórroga una vez omitido por la arrendataria el expresado preaviso o denuncia, dentro del plazo convenido para ello, deja de ser potestativa para dicha arrendataria, para convertirse en forzosa u obligato -ria para ella, a virtud de la fuerza vinculante que para las partes contratantes tiene lo estipulado por ellas en los contratos (art. 1.258 CC), cuyo cumplimiento y validez no pueden quedar al libre arbitrio de una de ellas (art. 1.256 CC)». 3. Para que la prórroga prevenida en el art. 10 pueda operar, es necesario que haya transcurrido, como mínimo, el plazo de garantía establecido en la LAU a favor del arrendatario de cinco años. Características: Una vez que ha entrado en juego la prórroga prevenida en el art. 10, el mecanismo de funcionamiento de la misma es idéntico al establecido para las prórrogas anuales reguladas en el art. 9 en relación a los contratos de duración inferior a los cinco años. Tienen un carácter anual, obligatorio para el arrendador y opcional para el arrendatario, quien puede evitarlo comunicándolo con un mes de antelación al arrendador (la ley exige la mera manifestación). El máximo de anualidades que se podría prorrogar por este meca -nismo, alcanzaría un máximo de tres años. Siguiendo a GONZALEZ GUILARTE, entendemos que por los antecedentes legislativos y el iter parla -mentario, el art. 10 es una reedición revisada, que no mejorada de instituto de la tácita reconducción, aunque con un resultado final que lo aparta del 1.566 del Código Civil -tácita reconducción. El citado autor sostiene que puede compatibilizarse esta prórroga legal con la tácita reconducción del Código Civil, pues a pesar de la deficiente técnica legislativa en la que se mezclan los conceptos de prórroga y tácita reconducción, el legislador ha optado por la institución de la prórroga y a ella no se le pueden atribuir las consecuencias de la tácita reconducción. Uno de los problemas interpretativos que plantea la nueva ley es determinar las consecuencias jurídicas que se pueden derivar de la circunstancia de que finalizada esta prórroga de tres años, el arrendatario continúe ocupando la vivienda. Caben hipotéticamente cuatro soluciones:

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1. Una primera posibilidad es entender que no es posible ni tácitas reconducciones, ni nuevas prórro -gas, y ello porque es un deseo del legislador el que haya una duración limitada del contrato de arrenda -miento, entendiéndose que la prórroga del art. 10 sería conceptualmente incompatible con tácitas recon -ducciones o con nuevas prórrogas, de manera que no haría falta aplicar supletoriamente el Código Civil, pues la regulación de la Ley Especial en este particular resultaría completa. 2. Otra tesis que se baraja en la Doctrina sobre la interpretación del art. 10 de la Ley, es sostener que una vez finalizada la prórroga de tres años, sin que exista denuncia del contrato por ninguna de las partes, se inicia una nueva prórroga de tres años en las condiciones establecidas en el citado artículo. 3. Otra posibilidad es entender que procede la remisión de manera supletoria al Código Civil, y por tanto se aplicaría el art. 1.566 del citado texto legal -«si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfru -tando quince días de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, por el tiempo que establecen los arts. 1.577 y 1.581»-. Y el art. 1.581 establece la duración temporal del nuevo contrato, dado conforme al mismo «si no se hubiera fijado plazo para el arrendamiento se entenderá hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses, cuando sea mensual, por días cuando es diario». 4. La última posibilidad derivaría de la anterior y supone una integración de la tácita reconducción del Código Civil y de la regulación contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y así sería posible enten -der que la remisión que el art. 1.566 del Código Civil hace al art. 1.581 hay que referirla a lo dispuesto en el art. 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -«se entenderán celebrados por un año los arrenda -mientos para los que no se hubiese estipulado plazo de duración, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario»-, lo que supone, de aplicarse la tácita reconducción integrada con lo señalado en el art. 9, que una vez transcurrido el plazo de tres años de prórroga legal previsto en el art. 10, si ninguna de las partes dice nada, comience un nuevo contrato de un año prorrogable a voluntad del arren -datario anualmente hasta el plazo mínimo de cinco años. Entre otros argumentos para sostener esta tesis, cabe señalar que el propio tenor literal del art. 10 no hace referencia alguna a sucesivas prórrogas; opción esta que se han utilizado expresamente otros textos legales como la Ley de Arrendamientos Rústicos. No cabe el desistimiento del contrato de arrendamiento, salvo en aquellos que se pacten por una dura -ción superior a cinco años y una vez transcurridos como mínimo cinco años (art. 11). En el proyecto legal de 1992 estaba previsto el desistimiento del contrato a partir del primer año, ya que el plazo mínimo del contrato era de cuatro años. En la regulación definitiva, en la que el plazo de duración se determina como un plazo mínimo de garantía prorrogándose de año en año, desaparece la facultad de desistir del mismo en los contratos de duración inferior a cinco años. También fundamentan esta tesis, la propia regulación contenida en el art. 26 de la Ley relativo a la suspensión del contrato por realización en la vivienda de obras de conservación que la hagan inhabitable, en el que el legislador ha previsto expresamente la posibilidad de desistir del contrato, por lo que a sensu contrario no cabe el desistimiento en el contrato de duración inferior a cinco años, y hasta la redacción de la Guía explicativa de la Ley de Arrendamientos del Ministerio de Obras Públicas en la que se señala que durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas, no puede el arrendatario abando -nar la vivienda, y en caso de hacerlo, deberá indemnizar al arrendador los perjuicios que se le causen. No es aplicable, como decimos, la facultad de desistimiento a los contratos que se encuentren en la prórroga del art. 10. En este caso, el plazo pendiente de cumplimiento del contrato no sería superior a un año. El preaviso para desistir del contrato en aquellos cuya duración exceda de cinco años, no se exige que sea fehaciente, pero deberá ser suficiente a efectos probatorios.

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Respecto a la indemnización prevista para los contratos de duración superior a cinco años, de una mensualidad por cada año que reste por cumplir, GONZALEZ GUILARTE entiende que pueden pactarse indemnizaciones inferiores, pero nunca superiores pues con ello se infringiría la norma contenida en el art. 6 de prohibición de pactos que impliquen un agravamiento de las condiciones del arrendatario. Si no hay pacto expreso sobre indemnización en este tipo de contratos, el citado autor considera que, a pesar de la redacción del precepto -«podrán pactarse»- se trata de una norma imperativa que rige incluso en defecto de pacto, ya que en caso contrario, habría que estar a la aplicación supletoria del Código Civil -art. 1.124-, lo que supondría pagar una cantidad equivalente a lo que queda por cumplir. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario (art. 12) Si así lo manifiesta, el cónyuge tiene derecho a continuar con el arrendamiento, cuando el arrendatario renuncie expresamente o cuando haya abandonado la vivienda sin desistimiento expreso. Igual derecho asiste a quien conviva en análoga relación afectiva 2 años. No es necesario plazo si hay descendencia común. La regulación contenida en el art. 12 hay que ponerla en relación con lo preceptuado en el art. 15. Como novedad más significativa, nos encontramos la protección que se efectúa de las parejas de hecho, siguiendo la Doctrina impuesta por la Sentencia del Tribunal Constitucional 222/1992, de 2 de diciembre, y respecto de las que el Senado en la tramitación de la ley ha incluido con una original redacción -«con independencia de su orientación sexual»- a las parejas de homosexuales. Las parejas de hecho, se protegen y regulan por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico otor -gándoseles una protección por ministerio de la ley, que voluntariamente no han querido, ya que salvo en el caso de las parejas homosexuales, no tienen impedimento alguno para acceder al matrimonio y sujetarse a la protección con sus ventajas y desventajas que les otorga el mundo del derecho. De esta forma, frente a la opción legítima de los particulares de no vincularse por la institución del matrimonio, la Ley Especial la somete a un régimen específico, excluido voluntariamente por aquéllos. Como decimos, se regula la situación de crisis matrimonial, pero no se define el tema de la titularidad del arrendamiento en caso de matrimonio, como expresamente se recoge en el derecho francés o belga -nuestro texto legal sigue la regulación italiana que tampoco define la titularidad del arrendamiento en caso de matrimonio -, por lo que tenemos que acudir al régimen establecido en el Código Civil: si el arrenda -miento se concierta vigente el régimen consorcial, adquiere este carácter; si se concertó antes, deberemos considerarlo de naturaleza privativa. El art. 12 parece resolver el supuesto del arrendamiento privativo de uno de los cónyuges, permitiendo una cesión del contrato de uno a otro cónyuge, previo desistimiento del inicial titular, cesión que supone una excepción a la prohibición contenida en el art. 8 de la Ley. No cabe el desistimiento de un cónyuge y posteriormente del otro, durante los primeros cinco años, porque mediante la aplicación de este artículo se vulneraría la prohibición de desistimiento contenida en el art. 11. Resolución derecho arrendador (art. 13) Si durante los 5 primeros años se produce retracto convencional, sustitución fideicomisaria, ejecución de hipoteca o ejercicio opción de compra el arrendamiento continuará hasta terminar el plazo mínimo de 5 años. Los contratos celebrados con quien no es propietario se extinguen cuando llega a término el derecho del arrendador. Los contratos celebrados de buena fe con quien parezca ser el propietario durarán 5 años.

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Para estos supuestos, rige el principio de extinción del contrato de arrendamiento, con una matización y con una excepción. La matización está constituida por el plazo de garantía mínimo de cinco años. Este es el plazo que delimita un tratamiento diferenciado para el contrato de arrendamiento en función de la protección que a la vivienda, al objeto de conseguir una mínima estabilidad familiar. Y la excepción está recogida para aquellos supuestos en los que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. Enajenación de la vivienda (art. 14) El adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros 5 años. Si la duración pactada fuera superior a cinco años el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria -adquirente de buena fe que desconoce la existencia del arrendamiento. Las partes pueden pactar que se resuelva el contrato cuando se enajene la vivienda cumplidos 5 años. En los supuestos de enajenación rige el principio de subsistencia con dos excepciones que podríamos considerar matizadas. La primera de las excepciones está constituida por el supuesto en el que el adquirente sea un tercero hipotecario de buena fe, reuniendo los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, se extin -gue el contrato de arrendamiento con la matización de que el adquirente deberá respetar el plazo de garantía de cinco años establecido en la nueva ley a favor del arrendatario. La segunda excepción está constituida por el supuesto en el que las partes hayan pactado que la enajenación de la vivienda extingue el arrendamiento, en cuyo caso el adquirente deberá respetar sólo el plazo de garantía. Separación, divorcio, nulidad de matrimonio (art. 15) El cónyuge no arrendatario podrá continuar cuando se le atribuya la vivienda conforme arts. 90 y 96 del Código Civil. Tiene obligación de comunicar al arrendador en plazo de 2 meses su voluntad de continuar, acompañando copia de la sentencia o parte que afecte al uso de la vivienda. Esta atribución judicial de la vivienda no crea título arrendaticio específico ex novo, sino que únicamente produce una concentración de facultades a favor de uno solo de los cónyuges al que se adscribe la posibi -lidad de utilización exclusiva de la vivienda que antes ambos compartían. La resolución judicial en el ámbito matrimonial no puede atribuir al adjudicatario del uso de la vivienda facultades que antes no existían. Como señalábamos al comentar el art. 12, este precepto sólo entra en juego cuando el arrendamiento de vivienda sea de titularidad individual de uno de los cónyuges, y no cuando pertenece a ambos -no cabe ceder lo que ya se tiene. rLa falta de comunicación al arrendador no está sancionada --en uno de los proyectos de la ley se contemplaba que dicho incumplimiento sería ineficaz en aquello que pudiera perjudicar al arrendador - por lo que tal defecto será inocuo y podrá cumplimentarse a posteriori si el arrendador instara el desahucio por cesión inconsentida. Muerte del arrendatario (art. 16)

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Se establece un sistema de prelación para la subrogación. La subrogación durará lo que reste del contrato. Quien se subroga debe notificar al arrendador el falle -cimiento y su derecho a la subrogación en plazo de 3 meses desde el fallecimiento. Se puede renunciar a este derecho en contratos con duración superior a 5 años. El régimen de subrogaciones en caso de muerte de arrendatario, ya no tiene la misma trascendencia que en la regulación de la ley anterior, al haber desaparecido la prórroga forzosa. La subrogación se efec -tuará exclusivamente hasta la finalización del contrato. 4. La renta (art. 17) Cuantía: será la que libremente fijen las partes. Pago: salvo pacto pago mensual en los 7 primeros días, en la finca arrendada, en metálico. Este precepto es un ejemplo de la filosofía que impregna la ley, donde la autonomía privada recobra la fuerza que tenía en la contratación de los arrendamientos urbanos. La ley establece también, en principio, libertad respecto al tiempo y a la forma en la que se ha de pagar la renta, pero establece reglas para aquellos supuestos en los que no se haya pactado nada expresamente y contempla dos limitaciones a la autonomía de las partes. La primera limitación, afectante al tiempo, viene determinada por la prohibición de cobrar anticipos superiores a una mensualidad. La segunda limitación al principio de autonomía de la voluntad afecta a la forma, imponiéndose la obli -gación al arrendador de entregar recibo en el que se especifiquen los conceptos que se abonan. La ley ha pretendido establecer una sanción que haga eficaz la obligación que se impone al arrendador de entregar recibo y elimine la resistencia que tienen algunos propietarios a cumplirla. La doctrina civilista española ha venido sosteniendo en general que el deudor puede negar el pago si el acreedor no se aviene a la entrega del recibo, pero sin apoyo directo ni en el Código, ni en la Ley de Consumidores. La Ley de Arrendamientos establece la «sanción» por el incumplimiento de la entrega del recibo: abonar los gastos que el arrendatario ha tenido que realizar para obtener prueba fehaciente de su pago (consignación, desplazamientos, transferencia bancaria, etc.) Actualización (art. 18) Actualizar supone acomodar la cuantía monetaria al valor que se convino en el contrato, en otras pala -bras, mantener la equivalencia de las prestaciones. En los primeros 5 años proporcional al IPC. A partir del sexto año, lo pactado y en su defecto IPC. Es válida la notificación por nota en el recibo de la mensualidad anterior. La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique. Breve referencia a los actuales criterios jurisprudenciales sobre la actualización de la renta: 1. Las cláusulas de actualización no se han considerado sólo como cláusulas de elevación, ni unilate -rales, aunque la jurisprudencia admitió las cláusulas de actualización que contemplaban sólo las alzas, en tanto el índice de referencia pactado para la revisión permitiera no sólo las alzas, sino también disminu -ciones de la renta. A partir de la Sentencia de 21 de octubre de 1985, se inicia una nueva fase en la Juris -prudencia que admite las cláusulas que sólo contemplan las alzas con renuncia a las disminuciones de la renta.

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2. La actualización opera, no sobre la renta inicial, sino sobre la que es resultado de anteriores revalo -rizaciones. Esto es, opera de forma acumulativa. La razón estriba en que sólo así se asegura que la renta mantenga su valor y, por tanto, el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes. 3. Las actualizaciones de la renta carecen de retroactividad. Aunque la doctrina jurisprudencial no ha sido pacífica, sí que se ha pronunciado negativamente respecto de la irretroactividad de las revisiones de renta, respecto de las cuantías que se hubiesen devengado en el supuesto de haberse aplicado una determinada cláusula de estabilización. También se ha pronunciado negativamente la jurisprudencia respecto a si cabe modificar las revisiones anteriores hechas por debajo de lo que cabía conforme al contrato entre las partes. Parece sostenerse que si aplicó la cláusula por menos importe no puede luego intentar que se rectifique esa decisión, al existir una renuncia tácita de la totalidad de la cláusula. En este sentido, las SSTS de 26 de febrero, 25 de mayo y 11 de noviembre de 1993 establecen la misma conclusión. Luego, según ello, si se hubiera reducido el porcentaje aplicado, debería haberse indicado expresamente en el plazo de revisión para que después en posteriores años pudiera revisarse realmente la renta que correspondería y que por circunstancias espe -ciales no es la que se acordó pagar. Más discutida se encuentra en la doctrina jurisprudencial, la acumulación de los porcentajes de revisión que se hubiesen dejado de aplicar, a partir de una determinada fecha. Aquí la jurisprudencia ha sido vaci -lante, frente a una situación más o menos generalizada en la que se admitía la posibilidad de actualizar la renta con todos los porcentajes que hubiesen correspondido de haberse actualizado conforme a las cláu -sulas de estabilización previstas en el contrato, dentro del margen de prescripción de 15 años, nos encon -tramos con sentencias, como la del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1992, que niegan esta posibilidad. En sentido contrario, parece pronunciarse la Sentencia de 28 de septiembre de 1994, que establece la distinción entre «la facultad de solicitar el aumento, de su concreta operatividad al darse sucesivamente los presupuestos del mismo según la cláusula de estabilización, pues el hecho de que no se ejercite la facultad de aumentar la renta durante algún tiempo, no priva de eficacia a la cláusula cuya eficacia se extiende a toda la duración del contrato», sentencia que aplica a las concretas elevaciones de renta el instituto de la prescripción (15 años). La actualización se aplica en la fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC en el período de los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato. Esto unido al simplificado trámite de notificación mediante el recibo, permite que las actualiza -ciones se cobren desde el primer mes de la anualidad, eso sí, con un desfase entre los meses que deter -minan la variación del índice y las mensualidades de vigencia del contrato. Una vez superados los cinco años, en el resto la actualización se regirá por lo estipulado por las partes, y en defecto de pacto, por lo establecido en este artículo. En todo caso y a pesar del tenor literal del precepto «podrá», se entiende que se trata de una norma imperativa, que aun en defecto de pacto, permitirá la aplicación de la actualización conforme al IPC. Los conflictos que se susciten sobre la determinación de la cuantía de las actualizaciones de la renta se substanciarán a través del juicio verbal. En la nueva ley, ha desaparecido el mecanismo establecido en el art. 101 del Texto Refundido de 1964 destinado a dar fijación y seguridad jurídica a la elevación de las rentas. El mecanismo de dicho precepto -notificación por escrito del arrendador al arrendatario de la cantidad que se debía pagar como aumento y causa del mismo, obligación de contestar por parte del arrendatario dentro de los treinta días siguientes, entendiéndose el silencio como aceptación tácita; y derecho del arrendador a girar los siguientes recibos

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con la elevación en el supuesto de aceptación expresa o tácita - facilitaba el problema de determinar cual -quiera la renta debida en el juicio de desahucio. Al haberse omitido o sustituido este mecanismo en la nueva ley, se plantea el problema de determinar si es posible en un juicio de desahucio dilucidar cuál es la renta debida. La circunstancia de que dentro de los procesos se establezca un proceso específico, el juicio verbal, para cuando se ejerciten acciones para determinar rentas, permitiría concluir, que no cabe en el desahucio entrar a examinar cuál es la renta debida, dado que se trata de un proceso sumario y abreviado, con limitación de pruebas, de manera que cuando haya contención sobre el importe de la renta debida, las partes tendrán que acudir a ese concreto juicio declarativo, salvo que acumulen las acciones de determi -nación de renta y de desahucio, así como pago de las rentas debidas, en cuyo caso deberá acudirse al juicio de cognición. En todo caso, sería posible una interpretación correctora, pues parece claro que el legislador al establecer ese específico proceso para la determinación de las rentas estaba pensando en toda la problemática que surge en las disposiciones transitorias, mientras que para las actualizaciones que resultan del art. 18, el remitir a un declarativo podría parecer excesivo. Elevación por mejoras (art. 19) Transcurridos 5 años, salvo pacto contrario, el arrendador puede elevar la renta aplicando el interés legal + 3 puntos del capital invertido sin exceder del 20 por 100 de la renta. Del capital se descuentan las subvenciones públicas percibidas. Si las obras afectan a varios pisos se reparte por cuotas, en su defecto, en función de la superficie. Elevación desde el mes siguiente a aquel en que finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito la cuantía con detalle, cálculos y copia de documentos que justifiquen el coste. Este artículo hay que ponerlo en relación con el 22 en el que se establece el régimen de las obras de mejora: - Precisan de consentimiento del arrendatario, salvo que su ejecución no pueda razonablemente dife -rirse hasta la conclusión del arrendamiento. (Hay que entender incluidas las obras de mejora que afecten a elementos comunes y se lleven a cabo por la Comunidad de Propietarios.) - Sólo se eleva la renta si han transcurrido más de cinco años. Cabe interpretación sobre si la limitación de la elevación en una cuantía inferior al 20 por 100 sobre la cuantía de la renta, debe entenderse referida a cada una de las obras de mejora que se ejecuten o si se trata de un límite que no puede superarse en toda la duración del contrato. Me inclinaría a sostener la segunda de las posturas. Gastos generales y de servicios individuales (art. 20) Las partes pueden pactar que los gastos generales, de servicios comunes y tributos, que no sean susceptibles de individualización, sean a cargo del arrendatario. Durante los primeros 5 años estos gastos, excepto tributos sólo podrán incrementarse anualmente y nunca en porcentaje superior al doble del que pueda incrementarse por IPC. Los servicios individualizados son siempre a cargo del arrendatario. Este artículo es una copia de la regla de distribución del gasto en el régimen de propiedad horizontal, pero no sirve para delimitar la naturaleza de los distintos gastos. De ahí, el problema interpretativo que plantea.

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En principio, todos los gastos pueden individual izarse, aunque tengan un origen común, pero la ley no quería referirse a su susceptibilidad o no de individualización, sino en su naturaleza de gastos ordinarios o extraordinarios. En este art. 20, se pretende regular el régimen de los gastos ordinarios, frente a los arts. 21 y 22 que desarrollan los gastos de conservación y mejora. En la Disposición Transitoria Segunda 10.5, el legislador ha utilizado una técnica más correcta al refe -rirse al «importe del coste de los servicios y suministros». El precepto, en todo caso, obliga a ser interpretado dentro del régimen jurídico de los derechos y obli -gaciones que establece la ley a cada una de las partes. Quiere ello decir que, dentro del concepto de gastos generales, no se podrá imponer al arrendatario el coste de las obras de conservación de los elementos comunes del edificio, salvo aquello que se pueda considerar «pequeña reparación», ni tampoco el coste de obras de mejora, pues en caso contrario se podría llegar a la conclusión de que se establece un régimen jurídico dual, uno para los elementos privativos y otro para los elementos comunes. Con todo, la aplicación de esta norma correctamente interpretada puede ser de gran dificultad en la práctica y daría derecho al arrendatario a analizar el presupuesto de la comunidad y separar dentro del mismo aquellas partidas que correspondan a conceptos que no sean a su cargo. Más complicada y problemática es la reconducción del concepto de tributos. Pues sobre los mismos no se hace distribución alguna y puede llevar a soluciones injustas. Por poner un ejemplo, una interpretación literal permitiría que, establecido el pacto, podrían repercutirse sobre el arrendatario unas contribuciones especiales y no en cambio el impuesto sobre bienes inmuebles, pues el primero de ellos es un tributo, que no nace individualizado para cada vivienda en régimen de propiedad horizontal, sino que se gira para todo el inmueble y luego se distribuye por cuotas entre cada piso, mientras que el segundo nace individualizado y, por tanto, no encajaría en el tenor literal del precepto del art. 20. Sin embargo, atendiendo al espíritu de la norma, una contribución especial tiene un carácter extraordinario del que no parece que deba responder el arrendatario (sin perjuicio de que pueda conceptuarse como mejora), mientras que el impuesto de bienes inmuebles tiene un carácter más próximo al de gasto ordinario y encajaría mejor en la filosofía del precepto, siendo de señalar que en las disposiciones transitorias, se ha previsto su repercusión a cargo del arrenda -tario. 5. Derechos y obligaciones de las partes Conservación vivienda (art. 21) El arrendador está obligado a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Límite del deber de conservación: la destrucción de la vivienda no imputable al arrendador. El arrendatario debe efectuar pequeñas reparaciones de desgaste por uso y permitir reparaciones. Puede realizar reparaciones urgentes previa comunicación al arrendador con derecho a resarcirse del gasto. Si las obras de arrendador duran +20 días el arrendatario tiene derecho a disminución de la renta en proporción a la parte que no puede usar. Reparaciones necesarias de conservación son, según la Doctrina, aquellas que por necesidad, mero transcurso del tiempo, desgaste natural de la cosa, uso ordenado del arrendatario, además de caso fortuito o fuerza mayor, resulten indispensables para el fin convenido. Son límites de esta obligación de conservar del arrendador: la destrucción de la cosa arrendada, por ejemplo ruina -art. 28 de la LAU- que conlleva la extinción del contrato, y las pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario. La obligación a cargo del arrendatario de efectuar las pequeñas reparaciones puede entenderse reco -

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gida en la normativa del propio Código Civil, si bien no en su tenor literal, sino de la interpretación global de sus arts. 1.104 --diligencia que corresponde al buen padre de familia -, 1.555.2 -usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia -, y 1.561 devolver la finca tal y como la recibió. Las obras de conservación, por tanto, le corresponden al arrendador, salvo culpa del arrendatario, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil. El art. 1.563 del CC establece que el arrendatario es responsable del deterioro que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya y el 1.564 que el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa. Si a este precepto te añadimos la obligación del núm. 3 del art. 21 de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de efectuar las reparaciones de conservación, se deduce que si no dice nada a la terminación del contrato deberá devolver las cosas en buen estado de conservación y si no prueba su falta de culpa, le corresponderá pagar el deterioro. La regulación contenida en el art. 21 de referencia, es rigurosa en la adjudicación de las obras de reparación al arrendador, pero invierte la carga de la prueba, ya que deberá ser el arrendatario quien pruebe que el deterioro o desperfecto se ha ocasionado sin culpa suya o de las personas de su casa. En síntesis, las reparaciones necesarias derivadas: - Del uso ordenado del arrendatario corresponden al arrendador. - Del deterioro negligente del arrendatario, corresponden al arrendatario. - Pequeñas reparaciones: arrendatario. No cabe pacto en contrario de este artículo. No se puede elevar la renta. El arrendatario sólo está obligado a soportar las obras de conservación «que no puedan diferirse hasta la conclusión del contrato», por lo que de no darse esta circunstancia, en el resto de las obras de conser -vación, el arrendador precisará el consentimiento del arrendatario para su realización. Obras de mejora (art. 22) El arrendatario debe soportar las que no se puedan diferir hasta el fin del contrato. Puede rescindir el contrato salvo que las reparaciones le afecten de forma irrelevante. El arrendatario tiene derecho a reducción de renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado y a ser indemnizado de los gastos. Se encuentran incluidas las obras ordenadas por la Autoridad competente y de ineludible cumplimiento en el plazo que, al respecto, se le señale al propietario. También pueden considerarse comprendidas aque -llas otras que, siendo estrictamente de mejora, deban realizarse dentro de un plazo concreto, ante la posi -bilidad de la pérdida de la subvención concedida por un Organismo competente, que compele a su ejecu -ción en plazo, y de no ser así se pierde la bonificación o subvención. Obras arrendatario (art. 23) Precisan el consentimiento por escrito del arrendador las que modifiquen la configuración de la vivienda o provoquen disminución de la estabilidad o seguridad del edificio. En caso de contravención: el arrendador puede resolver el contrato y exigir que reponga al estado anterior.

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Resultaba más adecuada la sistemática que utilizaba la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos para las obras del arrendatario dentro del capítulo dedicado a la resolución del contrato. Obras de modifiquen la configuración de la vivienda son aquellas que desfiguran el objeto arrendado de una forma sustancial. Es difícil establecer un criterio general de aproximación, pero como límites podemos señalar, por un lado, las reparaciones que revistan el carácter de necesarias -art. 21- y, por otro, las obras que afectan a los elementos estructurales del edificio. La posibilidad que se otorga al arrendador de optar por la conservación de la modificación efectuada sin indemnización al arrendatario, es fiel reflejo de la regulación contenida en el art. 487 de CC: «el usufructua -rio podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conve -niente, con tal de que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización" La ley no establece un plazo determinado para resolver el contrato por obras inconsentidas, por lo que habrá que estar a lo previsto en la Disposición Adicional Décima: « todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil». Por lo que en este caso, se aplicará el art. 1.964 del citado texto legal, sin olvidar que para las viviendas se fija un plazo legal de duración del contrato -15 años. Respecto a las obras de mejora realizadas por el arrendatario, que no se contemplan en este art. 23, ni en el 22, se puede entender que el arrendatario está legitimado para la realización de obras de mejora siempre que respete los límites que marca este art. 23, es decir, que no modifiquen la configuración de la vivienda y que no debiliten la estructura del edificio o disminuyan su seguridad. No puede interpretarse de forma restrictiva para el arrendatario este artículo. Arrendatario con minusvalía (art. 24) Pueden hacer obras de adaptación previa notificación al arrendador. Tienen obligación de dejar la vivienda en el estado anterior si lo exige el arrendador. Este artículo supone una importante novedad. Como requisitos subjetivos se exigirá además de la referencia al arrendatario, que exista relación de parentesco y que convivan con él. Como requisitos formales, no es necesario el consentimiento, pero sí la previa notificación por escrito al arrendador. En caso de ausencia de ésta, operará la causa de resolución del contrato prevista en el apar -tado a), número 2, del art. 27. La obras de adaptación de este art. 24 han de ir referidas sólo a la vivienda, no a los accesorios, como tampoco al edificio que albergue el piso, para lo que habrá de estarse a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y normativa de viviendas. Una vez realizadas las obras, su conservación, así como la necesidad de reparar la vivienda se regirá por lo dispuesto en el art. 21 de la LAU. La obligación del arrendatario de reponer la vivienda a su estado anterior admite pacto en contrario; dispensa que puede ser expresa o tácita si el arrendador no exige la reposición al estado anterior. Esta obligación también es susceptible de ser garantizada, en virtud de lo dispuesto en el núm. 5, del art. 36 de la Ley. Derecho adquisición preferente por el arrendatario (art. 25) En caso de venta, a precio de mercado. Si es de vivienda y accesorios el derecho de tanteo y de retracto, en su caso, se ejerce sobre el

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conjunto. Se permite la renuncia a este derecho en contratos con duración + 5 años. No cabe si el propietario vende la vivienda con todos los pisos y locales a un mismo comprador. También este artículo es un reflejo de la regulación anterior basada en la prórroga forzosa. En la nueva ley se admite la renuncia al derecho de adquisición preferente en contratos de duración superior a los cinco años. El tenor literal del precepto despeja cualquier duda, a pesar de la contradicción existente con la redacción del art. 14, respecto de la renuncia previa a los derechos de adquisición prefe -rente, que suponen un quebranto de los principios sobre los que se asientan los citados derechos de adquisición preferente, en orden a su nacimiento y ejercicio. Para promover la inscripción de venta a favor del adquirente es requisito necesario la justificación de haberse practicado las notificaciones al arrendatario, tanto para el tanteo como para el retracto, de suerte que si no se acredita la práctica de las mismas deberá denegarse la inscripción. En la práctica, aunque la regulación actual es similar a la de la LAU de 1964, no hay que echar en olvido la inexistencia hoy de la prórroga forzosa, de tal forma que aunque el arrendatario resulta protegido por la necesidad de notificación, el propietario puede eludir este requisito si procede a inscribir en el Regis -tro de la Propiedad una vez concluido el contrato de arrendamiento. 6. Suspensión, resolución y extinción del contrato Cuando la ejecución de obras de conservación o de obras ordenadas por la autoridad competente haga inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá suspender el contrato hasta su finalización o desistir del contrato (art. 26). Sorprende la rúbrica del artículo «habitabilidad de la vivienda», cuando lo que regula la norma es la suspensión, o el desistimiento en su caso, del contrato de arrendamiento, que queda en parte subsanada por la corrección del título del capítulo referido a la suspensión, resolución y extinción del contrato. En la normativa hasta ahora vigente, eran dos las causas de suspensión del contrato, una la de las obras ordenadas por la autoridad competente y otra, la derivada de la voluntad del arrendador de aumentar el número de viviendas en el edificio donde se encuentra la vivienda arrendada. En la actualidad la suspensión no se refiere sólo a las obras ordenadas por la autoridad competente, sino que también se extiende a las obras de conservación. La suspensión del contrato supone que deja de pagarse el canon arrendaticio mientras dure esta situa -ción. Resolución del contrato por incumplimiento obligaciones (art. 27) Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o promover la resolución. Además el arrendador podrá resolver por: - Falta de pago de rentas y cantidades. - Falta de pago de fianza o su actualización. - Subarriendo o cesión inconsentidos. - Daños dolosos u obras inconsentidas. - Ejercicio de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas o ilícitas. - Cuando la vivienda deje de destinarse a vivienda permanente. El arrendatario puede resolver:

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- Por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias. -Por la perturbación de hecho o de derecho por el arrendador en la utilización de la vivienda. La rúbrica de este artículo «incumplimiento de las obligaciones» también es defectuosa, frente a la corrección del título del capítulo que habla de resolución del contrato. La regla introducida en el número 1 del art. 27 -resolución de contrato por incumplimiento de las obli -gaciones de cualquiera de las partes - podemos calificarla de novedosa en la normativa arrendaticia, ya que hasta ahora se venía considerando que las causas de resolución de los arts. 114 y siguientes de la antigua LAU de 1964, eran numerus clausus, sin que pudiera darse entrada a otras de las legalmente contempladas. Para FUENTES LOJO, comentando el proyecto de LAU de 1994, esta solución legal es peligrosa y debería referirse exclusivamente a las condiciones del contrato que sean esenciales, no cual -quier incumplimiento. Aunque la redacción definitiva del texto legal a lo que obliga en primer lugar es a exigir el cumplimiento de la obligación, no obstante la disyuntiva «o» para exigir la resolución del contrato, nos sitúa en una condición similar a la del proyecto comentado por FUENTES LOJO. La solución para algunos autores, como decimos, es referir el incumplimiento exclusivamente a las condiciones esenciales del contrato y diferentes de las enumeradas a renglón seguido en el artículo que comentamos. Es nueva la causa de resolución contenida en el apartado b) de este art. 27, referida a la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización, reflejo en parte de la protección excesiva que efectúa la ley a las finanzas de las Comunidades Autónomas. Extinción (art. 28) Es causa de extinción la pérdida de la finca no imputable al arrendador. También la declaración firme de ruina por la autoridad competente. La extinción del contrato, frente a la resolución del mismo supone que aquélla opera automáticamente de una forma objetiva, si se pierde la cosa o se declara la ruina, sin que se precise la determinación de ningún tipo de presupuesto subjetivo de incumplimiento alguno de las partes para su efectividad. Concuerda esta regulación de forma plena con lo establecido en el Código Civil, ya que si no hay obje -to, conforme se prevé en el art. 1.261 de ese texto legal, no habrá contrato. Respecto a la pérdida de la finca, habrá que diferenciar entre pérdida material y jurídica -supuesto de expropiación forzosa -. En el primer supuesto, no operará la extinción cuando aquélla sea imputable al arrendador (art. 27 de la LAU en relación con el 1.124 del Código Civil). En materia de ruina, habrá que estar a dispuesto por la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992. Ha desaparecido en la nueva normativa la necesidad de que tal declara -ción de ruina se haya efectuado con citación a todos y cada uno de los arrendatarios, sin perjuicio de la naturaleza contradictoria del procedimiento de ruina. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DE 1 DE ENERO DE 1995 1. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda Concepto y régimen aplicable

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1.1. El que recae sobre una edificación y su destino primordial no sea satisfacer la necesidad perma -nente de vivienda del arrendatario. En especial: los celebrados por temporada, para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. La ley define el arrendamiento de uso distinto del de vivienda -antes local de negocio - de forma nega -tiva respecto del de vivienda. La regulación en la Ley Especial no difiere mucho de la del Código Civil, imperando la voluntad de las partes. La enumeración que contiene el número 2 del art. 3 no puede considerarse exhaustiva, por su propio tenor literal: «En especial, tendrán esta consideración...». Ha desaparecido la diferenciación anterior entre actividades profesionales y mercantiles y se incluyen ahora los arrendamientos de segunda residencia y de temporada, que anteriormente estaban excluidos de la Ley Especial. También ha desaparecido la antigua diferenciación entre actividades que se realicen con ánimo de lucro o sin él, que antes se asimilaban al inquilinato -arts. 4.2 y 5 de la LAU de 1964- En la nueva ley, la Iglesia, las Administraciones y demás Corporaciones e Instituciones que actúen sin ánimo de lucro se rigen por el contrato de uso distinto del de vivienda. No existe, pues, ninguna especialidad para estos Entes. Los arrendamientos de industria que antes se encontraban excluidos de la Ley Especial -al objeto de que la prórroga forzosa no perjudicase el funcionamiento de la industria- hoy no tienen especialidad alguna, rigiéndose por el contrato de uso distinto del de vivienda, en el que ahora predomina la voluntad de las partes. Respecto de los arrendamientos mixtos -vivienda + uso distinto---, su régimen aplicable vendrá deter -minado por el «uso primordial» al que se destine. Así, consideramos incluido en el régimen del arrenda -miento de vivienda, cuando se resida en una edificación y se desarrolle una actividad que no precisa de una edificación de especiales características ajenas al destino de vivienda, por ejemplo una vivienda en la que además se desarrolle una actividad profesional. Mientras que si la finca tiene una configuración espe -cífica para el desarrollo de una actividad económica, se regirá por uso distinto del de vivienda, por ejemplo una bar con vivienda. En todo caso, habrá que estar a la voluntad de las partes plasmada en el contrato. 1.2. Régimen aplicable - Títulos I, IV y V Ley imperativamente (ámbito de la ley; fianza; formalización de los contratos y proce -sos). - Voluntad de las partes. - En su defecto, Título III de la ley. - Supletoriamente Código Civil. La ley regula de forma poco intervencionista los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. El Título III, que además no rige de forma imperativa, sino en defecto de lo que libremente pacten las partes, no regula ni la renta, ni la duración del contrato, se remite de forma amplia en los temas de conservación, mejora y obras a lo dispuesto para el arrendamiento de vivienda y efectúa una amplia remisión a la libertad de pacto y al Código Civil. El legislador ha querido que en esta materia imperen las condiciones y reglas de mercado a través de la libertad de pacto, sin que sea necesario establecer una normativa proteccionista, como en el caso del arrendamiento de vivienda. La nueva ley es más una ley del arrendamiento de vivienda, que de los arrendamientos urbanos. 2. Regulación del Título III de la LAU

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2.1. Enajenación de la finca arrendada (art. 29) El adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 Ley Hipotecaria. La enajenación de la finca en el supuesto de contrato de arrendamiento de uso distinto, difiere de la enajenación de vivienda, en que aquí se omite toda referencia a la duración temporal. Se admite el pacto en contrario, desde el origen del contrato, lo que no ocurre en el de vivienda durante los primeros cinco años. La legislación especial de arrendamientos difiere de la regulación general del Código Civil -la venta quita renta -, pasando a prevalecer la posición del arrendatario sobre la del comprador, con las excepcio -nes de que se permite el pacto en contrario y la de que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria - es decir, que se trate de tercero de buena fe que adquiere a título oneroso de la persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir. 2.2. Conservación, mejora y obras del arrendatario (art. 30) - Conservación: el arrendador está obligado a conservar la finca arrendada en condiciones que la hagan apta para el destino para el que fue arrendada. Límite de este deber: la destrucción de la edificación no imputable al arrendador. El arrendatario debe efectuar pequeñas reparaciones de desgaste por uso y permitir reparaciones. Puede realizar reparaciones urgentes previa comunicación al arrendador, con derecho a resarcirse del gasto. Si las obras del arrendador duran +20 días el arrendatario tiene derecho a disminución de la renta en proporción a la parte que no puede usar. El principio general es el de que las obras de reparación para conservar le corresponden al arrendador, con un doble límite: que el deterioro sea imputable al arrendatario o que se haya destruido el local por causa no imputable al arrendador. El arrendatario se ve obligado a soportar las obras de reparación cuando razonablemente no puedan diferirse hasta la finalización del contrato y tiene el deber de comunicar la necesidad de efectuar las repa -raciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. - Mejora: el arrendatario debe soportar las que no se puedan diferir hasta el fin del contrato. El arren -datario puede rescindir el contrato salvo que las reparaciones le afecten de forma irrelevante. El arrendata -rio tiene derecho a reducción de renta y a ser indemnizado de los gastos. Obras de mejora son aquellas que no siendo necesarias para la finalidad a que está destinada la cosa, contribuyen a su comodidad o embellecimiento. Precisarán el consentimiento del arrendatario salvo que razonablemente no pueda diferirse su ejecu -ción hasta la conclusión del contrato, con la posibilidad para el arrendatario de desistir del contrato, siempre que las obras afecten de forma relevante al local. A diferencia de lo estipulado en el arrendamiento de vivienda, en los de uso distinto del de vivienda podrá elevarse la renta desde el comienzo del arrendamiento y no después del transcurso de los primeros cinco años. -Obras del arrendatario: precisan consentimiento escrito del arrendador para las que modifiquen la configuración o provoquen disminución de la estabilidad o seguridad del edificio. En caso de obras no autorizadas, que modifiquen la configuración del local o provoquen disminución en la seguridad o estabilidad del mismo. 2.3. Elevación de renta por mejoras

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La realización de obras de mejora dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual apli -cando el interés legal + 3 puntos del capital invertido sin exceder del 20 por 100 de la renta. Del capital se deducen las subvenciones públicas percibidas. Si afecta a varios se reparte por cuotas, en su defecto, en relación a la superficie. Como señalábamos anteriormente, la elevación de la renta podrá efectuarse desde el comienzo del contrato, en el mes siguiente a aquel en que finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito la cuantía con detalle, cálculos y copia de documentos que justifiquen el coste. 2.4. Derecho de adquisición preferente (art. 31) En caso de venta, aprecio de mercado. No procede si el propietario vende con el conjunto de pisos y lo locales a un mismo comprador. Derecho renunciable. 2.5. Cesión y subarriendo (art. 32) Cuando se ejerza actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. El arrendador tiene derecho a una elevación de la renta del 10 por 100 en caso de subarriendo parcial y del 20 por 100 en el supuesto de cesión/suba -rriendo total. No se reputa cesión el cambio en la persona del arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria pero el arrendador tiene derecho a elevar la renta. Tanto la cesión como el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en plazo de 1 mes desde que se hubieran concertado. La diferente regulación de la cesión y del subarriendo en el arrendamiento de uso distinto, se debe a que la relación arrendaticia no se configura aquí intuitu personae, Es decir, cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, para el legislador es indiferente que el goce o uso de la cosa arrendada lo tenga una u otra persona. La cesión que regula este artículo debe entenderse como un negocio jurídico en virtud del cual la persona que figura como arrendatario (cedente) transmite a otra (cesionario) la misma posición jurídica que aquél tenía dentro de la relación arrendaticia, posición en la que queda subrogado a todos los efectos el cesionario frente al arrendador (cedido). Su característica principal es la de no precisar el consentimiento del arrendador para que la cesión o subarriendo se produzcan, precisando en todo caso de notificación, cuyo incumplimiento genera la posibi -lidad de resolver el contrato. Pueden establecerse limitaciones contractual mente a la regulación contenida en este artículo, como la prohibición total de cesión, establecer la necesidad de consentimiento, etc. Ha desaparecido el derecho de retracto, que tenía el arrendador en la antigua ley, para el supuesto de traspaso. La notificación de la cesión debe ser fehaciente, es decir, tiene que constar en un documento solemne de los aludidos en el art. 1.216 del Código Civil. El habitual es la notificación notarial. La elevación de la renta se efectuará siempre sobre la renta en vigor, la que se está pagando efecti -vamente en ese momento. Aunque el subarriendo fuese temporal, debe entenderse que la elevación de la renta a que dio lugar se mantiene, aunque finalice aquél. Entre otras razones, porque en estos contratos de uso distinto no existe limitación cuantitativa alguna respecto del precio del subarriendo.

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Respecto al traspaso en el supuesto de transformación, fusión y escisión de sociedades, entidades públicas o privadas; se continúa la solución legislativa anterior que mediante la modificación a través de la Ley 19/1989, de 25 de julio, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que entiende que en aquellos supues -tos no ha existido tal traspaso, aunque se tiene derecho a la elevación de la renta. Esta modificación se efectúo para eliminar el riesgo de resolución del contrato por falta de alguno de los requisitos - que la sociedad inicial mente arrendatario llevase un año en el local, que la nueva sociedad se comprometiese a permanecer en el local sin traspasarlo por lo menos durante un año, justificación del precio o contrapresta -ción de la transformación de la sociedad, obligación de comunicarlo al arrendador, etc. En la regulación actual los requisitos para que tenga lugar el traspaso son mínimos -notificación - por lo que salvo en el supuesto de pactos que configuren de forma distinta el derecho de cesión o subarriendo, la situación de las sociedades en el caso de transformación, fusión o escisión no difiere sustancialmente del régimen general. 2.6. Muerte del arrendatario (art. 33) Cuando se ejerza actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse hasta la extinción del contrato, La subrogación debe notificarse por escrito dentro de los 2 meses siguientes al fallecimiento. La finalidad de este precepto es proteger la actividad empresarial o profesional que se ejerza en el local. Cabe aceptar la herencia y renunciar al derecho a suceder en el local, pero no podrá admitirse que repudiando la herencia se pretenda suceder en el arrendamiento. El heredero lo será tanto el testamentario como «abintestato». 2.7. Indemnización al arrendatario (art. 34) La extinción por transcurso del plazo si durante los últimos 5 años se ha ejercido actividad comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que con antelación de 4 meses le haya manifestado su voluntad de renovar el contrato por mínimo de 5 años y renta de mercado. Cuantía de la indemnización: si el arrendatario inicia en el mismo municipio dentro de 6 meses siguien -tes la misma actividad: gastos de traslado y perjuicios por pérdida de clientela. Si dentro de 6 meses iniciara actividad diferente o no iniciara ninguna y el arrendador o tercero desarro -llen en la finca en mismo plazo misma actividad o una afín: 1 mensualidad/año de duración del contrato con máximo de 18 mensualidades. Esta indemnización al arrendatario constituye una importante novedad en nuestra legislación arrendati -cia, que no existía en la antigua LAU de 1964. La regulación final que contempla la ley, frente a la prevista en los anteriores proyectos legislativos contempla además del supuesto en el que el arrendador o un nuevo arrendatario se beneficien de la clien -tela del antiguo arrendatario, el de la pérdida que sufre el arrendatario sin que nadie se beneficie de aquella clientela. Los antecedentes legales más próximos que prevén algún supuesto de indemnización en relación con la pérdida de clientela se encuentran en el Real Decreto 1438/1985, de 1 de agosto, regulador de la rela -ción especial de carácter laboral de los representantes y agentes de comercio, y en la Ley 12/1992, de 27 de mayo, reguladora del contrato de agencia. Nuestra Ley de Arrendamientos sigue la regulación de la Ley italiana, pero en este artículo, en su

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tramitación parlamentaria, se retoca siguiendo al derecho francés y añadiendo a este derecho de indem -nización por pérdida de clientela, el del reconocimiento al arrendatario que lleva cierto tiempo ejerciendo una actividad en un local del derecho a que se le renueve el contrato bajo ciertas condiciones. Requisitos: 1. Para que se genere el derecho a la indemnización por clientela, es necesario, en primer lugar, que el arrendatario haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. Los términos del precepto son muy precisos y creo que no cabe una interpretación expansiva del concepto de actividad comercial de venta al público, y en locales donde se realicen actividades que no tengan la calificación jurídica de venta, no generarán derecho de indemnización al favor del arrendatario. La razón es que, de manera global, en el comercio de venta al público es donde con mayor dificultad la clientela puede seguir a la persona que ejerce la actividad comercial. 2. El segundo requisito consiste en que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antela -ción a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato, por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado. La ley habla nuevamente de manifestación, lo que hace idea de una comunicación verbal, sin que exija la comunicación por escrito, ni fehaciente. La ley, dados los requisitos anteriores, regula dos supuestos atendiendo al distinto perjuicio que se puede producir al arrendatario. En el primero de ellos, se contempla la posibilidad de que el arrendatario inicie en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado. En este supuesto, la indemnización comprende el daño emergente constituido por los gastos de tras -lado y el lucro cesante, constituido por la pérdida de clientela que tiene que soportar con relación a la que tuviera en el local anterior, y que se calcula con relación a la vida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. El segundo supuesto está referido al comportamiento del arrendatario consistente en el inicio, dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento, de una actividad diferente, o cuando no inicia ninguna actividad. Para generarse derecho a indemnización en este supuesto es necesario un requisito más: que el arrendador o un tercero pasen a desarrollar en la finca, dentro del mismo plazo, la misma acti -vidad o una afín a la desarrollada por el arrendatario. En este supuesto, el legislador trata de compensar al arrendatario por el enriquecimiento injusto que se ha podido producir a favor del arrendador, en razón a que él mismo se aprovecha de una clientela y de un fondo comercial generado por la actividad desarrollada por el arrendatario durante el tiempo de duración del contrato. La indemnización es de una mensualidad por año que duró el contrato con el máximo de dieciocho mensualidades. En cualquier caso, este artículo plantea una problemática sumamente compleja en orden a calcular el montante final de la indemnización. 2.8. Resolución de pleno derecho (art. 35) El arrendador podrá resolver por las siguientes causas: - Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. -Falta de pago del importe de la fianza o su actualización. - Cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas o ilícitas. - Cesión o subarriendo incumpliendo la obligación de notificar fehacientemente en plazo al arrendador.

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Carece de explicación que no se haya incluido como causa de resolución en la regulación del arrenda -miento de uso distinto del de vivienda, por la remisión que se efectúa al art. 27.2, la de realización de daños causados dolosamente en la finca o de las obras no consentidas por el arrendador cuando el consenti -miento de éste sea necesario. Pero a pesar de esta omisión, resulta incluida si atendemos a que el art. 30 se remite al art. 23, cuyo número 2 recoge la facultad expresamente de resolver el contrato por parte del arrendador cuando no haya autorizado la realización de obras. También hay que hacer notar que, dada la aplicación supletoria del Código Civil, prevista en el art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, hay que entender aplicables a éstos las reglas contenidas en aquél sobre otras posibles causas de resolución del contrato de arrendamiento. Concretamente el art. 1.556 del Código Civil establece que si el arrendador o el arrendatario no cumplieran las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la resolución del contrato. El problema es que no todas las obligaciones previstas en los arts. 1.554 y 1.555 del Código Civil se pueden considerar aplicables directamente a los arrendamientos del Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque éste se aplica antes que el Código Civil y, en su caso, habrá que realizar la correspon -diente acomodación entre ambos cuerpos legales.

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