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EL PLAN DE ARRANQUE DE LA OBRA 1

NECESIDAD Y OBJETIVOS DEL PLAN DE ARRANQUE

Al establecer Promotor y Constructor un Convenio para realizar una

construcción, ambos se proponen alcanzar los siguientes objetivos:

- Que el Promotor reciba una edificación construida con cumplimiento fiel de¡

Proyecto, dentro de¡ plazo pactado con el Constructor y con un precio justo.

- Que el Constructor obtenga un beneficio económico adecuado a su

aportación e Incremento su experiencia técnica y su crédito ante el Promotor y

en el Mercado en general.

Si suponemos que tanto el Promotor como el Constructor están capacitados

Para llevar a buen fin el proyecto común y que el convenio entre ellos es justo y de

buena fe, parece lógico que estos objetivos se alcancen fácilmente.

No obstante, a pesar de cumplirse estos supuestos, suelen presentarse en la

eje- cuci6n de las obras problemas que dificultan la obtención de una construcción

que tenga las condiciones deseadas por ambas partes de Calidad, Plazo y Precio.

Estos problemas se originan, en gran parte, por la incorrecta Planificación

realizada al comienzo de la obra en un conocimiento Incompleto del Proyecto a

ejecutar Y de las circunstancias que te complementan y condicionan,

Por ello es fundamental que el Jefe de Obra, tan pronto haya sido designado

por el Constructor, obtenga toda la documentación que define y regula la obra que

debe dirigir Y la analice y complete.

1 Tomado del Libro MANUAL PARA LA DIRECCIÓN INTEGRADA DE PROYECTOS Y OBRAS de F. Merchán Gabaldon Ed. Dossat

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Llamaremos Plan de Arranque al conjunto de actividades encaminadas a:

1. Analizar y completar la documentación que define la obra y a alcanzar el

pleno conocimiento de ella.

2. Planificar la obra y establecer las normas de control y de relación con el

Promotor que permitan la ejecución fluida y eficaz de la construcción.

El Jefe de Obra debe realizar esta labor con la colaboración del Promotor, a

través de sus equipos de Proyecto y Dirección, y del Constructor, a través de sus

Equipos Técnicos y Especializados.

Con el fin de sistematizar la ejecución del PLAN lo descompondremos en FASES

articuladas bajo los siguientes epígrafes:

FASE 1º - INFORMATIVA

Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta

- Contenido de la oferta.

- Fiabilidad del estudio de la oferta. - Posibles alteraciones

debidas al proceso de adjudicación.

- Características del Promotor. - Documentación contractual.

Subfase B-1 - Definición de la Construcción

- Estado de la legalización de la construcción.

- Características del emplazamiento.

- Nivel de desarrollo del proyecto.

- Métodos y procedimientos previstos por el proyectista,

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FASE 2.0 - CREATIVA

Subfase A-2 - Planificación

- Acta de replanteo.

- Definición de¡ Proyecto de Ejecución.

- Elección de métodos, procedimientos y medios de

producción

- Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria.

Subfase B-2 - Optimización del proceso

- Obtención del presupuesto y de la relación de unidades reales

- Programación de la producción y de los recursos necesarios.

- Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato.

- Legalización de las modificaciones.

- Plan de avituallamiento y optimización de compras.

- Obtención del costo real.

Subfase C-2 - Control

- Controles de la producción y econ6mico-financiero.

- Plan de seguridad e higiene.

- Plan de aseguramiento de la calidad.

- Planes de recepciones y entregas.

- Información para futuras actuaciones,

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DESARROLLO DEL PLAN

FASE 1ª - INFORMATIVA

Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta

CONTENIDO DE LA OFERTA

Lo primero que debe conocer el JEFE DE OBRA son los compromisos que se

han establecido con el PROMOTOR en la OFERTA y que él debe cumplir.

La OFERTA puede tener múltiples expresiones. Puede limitase a fijar un

Precio y un Plazo, basados en la documentación aportada por el PROMOTOR, que

se supone correcta y que se asume, o puede estar formada por una serie de

documentos redactados por el CONSTRUCTOR.

Los documentos en que se basa la OFERTA o la forman pueden ser:

- Proyecto arquitectónico.

- Memoria descriptiva.

- Presupuesto.

- Precios descompuestos,

- Pliego de condiciones y borrador de contrato.

- Programa de construcción.

- Programa de certificaciones.

- Planos de implantación de instalaciones fijas.

- Variantes técnico-económicas.

- Plan de seguridad e higiene.

- Plan de aseguramiento de la calidad.

- Condiciones complementarlas de la oferta.

Si la OFERTA responde a un Concurso de Proyecto y Construcción incluirá el

PROYEFCTO DEL CONSTRUCTOR basado en las condiciones urbanísticas y de

uso comunicadas por el PROMOTOR.

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La OFERTA puede estar definida como un PRESUPUESTO ABIERTO, base

de CERTIFICACIONES, o puede ser un TANTO ALZADO, y en caso de LLAVE EN

MANO incluir una responsabilidad sobre la calidad deL Proyecto y sobre el buen

funcionamiento de la Construcción.

Sus precios pueden ser constantes en el tiempo o variar de acuerdo con una

formula de revisión y puede estar garantizada por una FIANZA, por PENALIZACION

de tipo económico o legal o solamente por el prestigio del CONSTRUCTOR.

El JEFE DE OBRA ordenará y estudiará esta documentación anotando cuanto

crea que puede necesitar un complemento o una corrección.

FINALIDAD DEL ESTUDIO DE LA OFERTA – POSIBLES ALTERACIONES

DEBIDAS AL PROCESO DE ADJUDICACIÓN.

La fiabilidad de la OFERTA depende de la abundancia y exactitud de los

datos aportados por el PROMOTOR, como base para su estudio, y la profundidad

con la que se ha realizado dicho estudio.

La documentación base de estudio, cuya posible composición se relaciona en

el punto anterior, puede definir o no definir claramente la obra a realizar y las

condiciones externas que la pueden condicionar.

El expediente del estudio efectuado por el CONSTRUCTOR puede contener:

- Informe sobre el emplazamiento de la construcción (Geotecnia,

Topografía, Servicios, etc.)

- Estudio de métodos, maquinaria, medios auxiliares y personal a

emplear.

- Ofertas de proveedores y subcontratistas.

- Precios descompuestos.

- Programa de construcción.

- Presupuesto (mediciones y valoración').

- Estudio de costos indirectos.

- Estudio de variantes.

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- Comentarios a pliegos de condiciones y a borrador de contrato.

- Informe sobre el promotor.

El JEFE DE OBRA, al revisar este expediente, comprobará especialmente

estudio de Gastos Indirectos incluye posibles costos de:

- Licencias

- Tasas

- Honorarios.

- Estudios técnicos complementarlos (geotécnicos, de estructura,

de instalaciones, etc.).

- Dotación de accesos y servicios al emplazamiento

- Seguros.

- Gastos financieros.

- Gastos generales de empresa.

- Variaciones de precios de costo.

También comprobará si existen, y se han valorado sobrecostos por:

- Tanto alzado,

- Llave en mano,

- Plazo de difícil cumplimiento,

- Dudoso cumplimiento del contrato por parte del promotor,

El siguiente paso en la comprobación de la fiabilidad de la OFERTA es

verificar si existe identidad entre ella y los datos resultantes del estudio, pues

pueden existir diferencias originadas, por motivos comerciales, antes de la

presentación o durante la negociación de la adjudicación.

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CARACTERISTICAS DEL PROMOTOR - DOCUMENTACION CONTRACTUAL

La relación técnico-comercial entre el CONSTRUCTOR Y el PROMOTOR va

a estar definida, en gran Parte, según sea éste:

- Particular.

- Sociedad Privada.

- Sociedad pública.

- Municipio.

- Autonomía.

- El Estado,

Y también si es cliente:

- Habitual,

- Conocido.

- Desconocido.

La influencia de] tipo de PROMOTOR se reflejará ya en el establecimiento del

CONTRATO que puede ser de ADHESION, caso de los ENTES PUBLICOS, o más

menos minucioso al redactar CLAUSULAS referentes a:

- Definición de representante con poder suficiente.

- Aprobación de obra no prevista,

- Aceptación de Precios nuevos y revisiones.

- Determinación de plazos para gestionar y pagar certificaciones,

- Paralizaciones -causas y repercusiones.

- Liquidación y entrega de la obra.

- Rescisión de contrato.

Es evidente que el CONTRATO y PLIEGOS DE CONDICIONES que regulen

las relaciones PROMOTOR-CONSTRUCTOR deben adaptarse a las características

de ambos.

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El JEFE DE OBRA debe comprobar si la DOCUMENTACIÓN

CONTRACTUAL es adecuada al PROMOTOR y a la obra a realizar.

Debe hacer esta comprobación tanto si el CONTRATO está ya firmado como

si está pendiente de negociación.

Si el resultado de la información recogida hasta aquí es NEGATIVO el JEFE

DE OBRA deberá comunicarlo a su DIRECCION para que adopte las medidas

pertinentes.

Aquí supondremos que es POSITIVO o que aún siendo NEGATIVO la

DIRECCION decide que se continúe el proceso constructivo y por lo tanto el PLAN

DE ARRANQUE.

Subfase B-1 - Definición de la Construcción

Presentamos el articulado de esta SUBFASE en forma de Cuestionario tipo

que no es cerrado y que en cada caso se adaptará a la obra a que se refiera,

ESTADO DE LEGALIZACION DE LA CONSTRUCCION

- ¿La propiedad de los terrenos está garantizada por el promotor?

- ¿Existe licencia de construcción sin limitaciones?

- ¿Se dispone de una autorización de construcción parcial o

temporal?

- En caso de licencia en tramitación ¿se conoce el plazo para su

obtención? ¿Se prevé que esta obtención implique cambios en

el proyecto?

- ¿Se ha considerado en la oferta o en el contrato la repercusión

de una legalización imperfecta?.

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CARACTERISTICAS DEL EMPLAZAMIENTO

Tienen tres Orígenes:

- Topografía y geotecnia.

- Servicios y accesos.

- Servidumbres.

TOPOGRAFIA Y GEOTECNIA

- ¿Existe estudio topográfico? ¿Coinciden los datos del estudio con los

del proyecto de arquitectura?

- ¿Los volúmenes y profundidades de excavaciones de presupuesto son

reales?

- ¿Existe un estudio geotécnico fiable? ¿Contiene una memoria que

describa la morfología y resistencia del terreno hasta cotas en las que

haya que actuar? ¿Presenta la memoria conclusiones que permitan

definir los elementos resistentes del edificio en contacto con el terreno?

- ¿Se ha detectado agua en el subsuelo? ¿Se define el nivel freático, el

caudal y las características químicas del agua?

- ¿Puede existir expansívidad latente en el terreno? ¿Se evalúa su

presión?

- ¿Las hipótesis con las que se ha redactado el proyecto, son reales?

SERVICIOS Y ACCESOS

SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD

- ¿Existe acometida a red pública a pie de obra?

- ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla?

- ¿Se deben aportar generadores eléctricos? ¿Durante qué plazo?

- ¿Quién asume los costos de acometida y suministro eléctrico?

- Si hay dificultades de suministro, ¿se han recogido en la oferta y en el

contrato?

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SUMINISTRO DE AGUA

- ¿Existe acometida a red pública a pie de obra?

- ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla?

- ¿Se deben aportar cisternas, depósitos, bombas, etc.? ¿Durante qué

plazo?

- ¿Quién asume los costes de acometida y suministro?

- Si hay dificultades de suministro ¿se han recogido en la oferta o en el

contrato?

ALCANTARILLADO

- ¿Existe pozo de acometida en la parcela?

- ¿Tienen la red diámetro y cota suficiente?

- ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla?

- ¿Se deben aportar fosas sépticas o construir pozos filtrantes para

servicio de obra?

- ¿Quién asume los costos de acometida o de los medios sustitutorios?

ACCESOS

- ¿Dispone el terreno de acceso a través de viales públicos?

- ¿El acceso se efectúa a través de viales privados? ¿Son propiedad del

promotor? ¿Deber obtenerse una autorización?

- ¿Hay que crear acceso a través de terreno sin urbanizar?

- ¿El acceso tiene limitaciones de uso?

- ¿Quién asume el costo de creación del acceso?

- ¿Se ha recogido en la oferta el costo y el tiempo necesarios para crear

el acceso?.

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SERVIDUMBRES

- ¿Existen en el terreno construcciones o Instalaciones, en superficie o

subterráneas que impidan o dificulten los trabajos? ¿Están previstas en

el proyecto? ¿Se pueden demoler o retirar?

- ¿Se deben contrarrestar acciones de edificaciones o viales

colindantes? ¿Es necesario emplear para ello procedimientos de

construcción no habituales?

- En caso de remodelación o ampliación de edificios ¿existen

condicionantes de horario, ruido, corte de instalaciones o interferencias

técnicas o de uso con las zonas de edificio en funcionamiento?

- ¿Deben programarse los trabajos en horarios no habituales?

- ¿La existencia de servidumbres afecta al precio o plazo ofertados? ¿Se

ha recogido esta posibilidad en la oferta o en el contrato?

NIVEL DE DESARROLLO DEL PROYECTO

- ¿Tiene el proyecto una definición arquitectónica definitiva? Si no es así

¿se conoce qué elementos permanecen Invariables?

- ¿Existen proyectos de estructura e Instalaciones respaldados por

proyectistas acreditados? ¿Es aconsejable chequearlos u optimizarlos?

- ¿Presenta el proyecto problemas de estabilidad, conservación o

funcionamiento?

- ¿Están definidos carpinterías y acabados superficiales?

- ¿Hay identidad de definiciones entre todos los documentos de

proyecto?

- ¿Las mediciones son correctas?

- Si existen indefiniciones ¿permiten comenzar la construcción y

programarlas?

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METODOS Y PROCEDIMIENTOS PREVISTOS POR EL PROYEC11STA

- ¿Incluye el proyecto una memoria que define el proceso constructivo?

¿Es asumible?

- Se pueden presentar a la dirección facultativa y promotor soluciones

alternativas de métodos, procedimientos o materiales basadas en:

§ Mejorar la calidad.

§ Asegurar el plazo.

§ Disminuir el costo.

§ Eliminar unidades con problemas de ejecución, conservación o

uso.

§ Emplear métodos o procedimientos de habitual aplicación por el

constructor y de acreditada eficacia.

§ Aumentar la mecanización y el empleo de procedimientos

industriales.

Toda la información obtenidas en la FASE 1ª se aplicara en el desarrollo de la

FASE 2ª, cuyo articulado forma realmente el PL AN.

Parte de los datos serán de común aplicación a varios puntos del PLAN y

algunos a todos ellos.

FASE 2ª - CREATIVA

Subfase A-2 – Planificación.

ACTA DE REPLANTEO

El establecimiento de un ACTA en la que se recojan las condiciones en las

que se comienzan los trabajos es fundamental ya que en ella se fijan puntos que

pueden afectar al PRECIO y PLAZO de la CONSTRUCCION.

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En el caso de Obras Públicas y en aquellas otras en que así se determina en

el CONTRATO, es perceptivo establecerla y en algunos, con un formato y redacción

específicos.

Dada su importancia el JEFE DE OBRA debe preparar, basándose en la

información obtenida en la primera FASE del PLAN, una relación de puntos que

desea figure en el ACTA y que se referirán a documentos necesarios y obstáculos

detectados que afecten a la construcción sin limitaciones. Si el formato del ACTA

estuviera fijado pedirá que se incluya una ADDENDA que se firmará y tramitará

conjuntamente con el ACTA.

El ACTA DE REPLANTEO suele ser firmada por representantes apoderados

del PROMOTOR, de la DIRECCIÓN FACULTATIVA y del CONSTRUCTOR y en ella

se suele dejar constancia de algunos de los siguientes puntos:

- Existencia de un contrato entre promotor y constructor.

- Declaración por parte de¡ promotor de ser propietario del

emplazamiento de la construcción (indicando, en este caso, su vigencia

y alcance)

- Entrega por la dirección facultativa de los siguientes documentos:

§ Plano legalizado en el que figuren las alineaciones de fachadas

y cota origen de nivelaciones (plano de tira de cuerdas)

§ Proyecto revisado de construcción (si no está completo,

calendario para completarlo).

§ Estudio de seguridad,

§ Entrega por el constructor de documentos que completen su

oferta (programa, organigrama de dirección, relación de

subcontratas, etc.)

§ Existencia de accesos y servicios públicos (si no existen, medios

sustituto - Carencia de servidumbres (si existen, definición y

limitaciones que imponen.

§ Fecha origen del plazo (puede existir un período de preparación

de equipos)

A la vista de los puntos recogidos en el ACTA se establecerá si el comienzo

de la construcción es VIABLE, NO VIABLE o VIABLE CON LIMITACIONES.

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Definición del proyecto de ejecución

En la revisión del PROYECTO, efectuada en la FASE 1ª del PLAN, pueden

haberse detectado carencias, errores u omisiones. También puede haber quedado

explícita la posibilidad de optimizar algunos aspectos del PROYECTO, como puede

ser el cambio de tipo de estructura o de Instalaciones, el empleo de materiales

diferentes o de conjuntos prefabricados, etc.

En esta FASE del PLAN se presentará a la DIRECCION FACULTATIVA el

resultado de la revisión efectuada con las propuestas correspondientes.

Alcanzado un acuerdo relativo a los aspectos del PROYECTO a completar o

mejorar, el JEFE DE OBRA ofrecerá a la DIRECCIÓN su colaboración personal y de

los equipos de su empresa hasta obtener el PROYECTO DEFINITIVO.

Elección de métodos, procedimientos y medios de producción

La elección se efectuará tomando como base el PROYECTO DEFINITIVO y

la bondad de la elección dependerá de la experiencia del JEFE DE OBRA y de

asesoría de los Departamentos Especializados del Constructor.

Las Empresas Constructoras suelen tener un departamento dedicado a reunir

documentación gráfica y escrita referente a procedimientos empleados en

actuaciones anteriores, especialmente aquellos que por su técnica o por su

originalidad de ser un exponente de su experiencia.

En este escrito se Insistirá en la importancia que tiene el que cada obra

información sobre su desarrollo, tanto en sus aspectos positivos corno negativos.

El empleo de ciertos procedimientos o máquinas y equipos auxiliares pueden

afectar en algún aspecto al PROYECTO por lo que estos casos deben ser

consultados y consensuados con la DIRECCION FACULTATIVA y PROMOTOR.

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Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria

Definidos el PROYECTO, los METODOS y los MEDIOS DE

CONSTRUCCION el JEFE DE OBRA proyectará dimensionando y ubicando las

Instalaciones Fijas, la Maquinaria, los Acopios y, si ha lugar, los viales Internos de la

obra.

Este PROYECTO se hará de acuerdo con todas las Normas de Obligado

Cumplimiento y las tendentes a garantizar el máximo rendimiento y mínimo costo de

los equipos.

Relación de algunas normas básicas:

- Cumplimiento de las normas de seguridad e higiene. - Respeto de las

propiedades colindantes.

- Conocimiento de las cargas que transmiten al terreno o a la

construcción las grandes máquinas.

- Cumplimiento de las normas fijadas en la documentación de medios de

eleva- ci6n en relación con bancadas, vías y arriostramientos.

Obtención de la licencia necesaria de funcionamiento.

- Situación de puntos de descarga y acopio de materiales bajo gancho

de los medios de elevación.

- Planificación de las operaciones de aporte, montaje, desmontaje y

retirada de Instalaciones y máquinas.

- Diseño de las redes de electricidad y agua cumpliendo las normas de

seguridad Y con dotación suficiente de tomas.

- Situación del pabellón de dirección en punto que facilite la visión de la

obra y los de almacenes, talleres y personal fuera del radio de acción

de los medios de elevación.

Al cumplirse este PUNTO del PLAN quedarán definidos la EDIFICACION y los

MEDIOS a emplear y su ubicación.

Si se tratara de una Industria estática podríamos decir que en este momento

que- daba definido el Objeto a fabricar y la Fábrica.

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Es obvio que el buen resultado técnico y económico del proceso de

construcción depende de la calidad del Proyecto, del conocimiento que de éste se

tenga, de la acertada decisión de Métodos y Procedimientos, de la idoneidad de los

Medios Humanos, Mecánicos y Materiales y de la correcta situación de los Equipos.

Subfase 13-2 - Optimización del proceso

OBTENCION DEL PRESUPUESTO Y DE LA RELACION DE UNIDADES REALES

La definición del PROYECTO y la elección de METODOS y MEDIOS a

emplear nos permite obtener dos documentos de gran Importancia. Estos son:

- PRESUPUESTO REAL que debe formar parte de la

DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL actualizada, cuya

legalización ocupará otro PUNTO del PLAN.

- RELACION de las UNIDADES DE OBRA que se han de

ejecutar con definición, medición y ordenación aptas para la

programación.

Esta RELACION servirá también de base para obtener el COSTO REAL de la obra.

Programación de la producción y de los recursos necesarios

Tomaremos como base la RELACION DE UNIDADES a que se hace

referencia en el PUNTO anterior.

Estas unidades deben estar definidas y ordenadas según los procedimientos

y épocas de ejecución. Las unidades del PRESUPUESTO suelen estar definidas y

ordenadas de forma análogas as de PROYECTO algunas de las cuales pueden ser

muy complejas, compuestas por subunidades que se ejecutan por equipos de

especialidades profesionales diferentes y en épocas no coincidentes.

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La formación de unidades simples y su ordenación requiere el buen

conocimiento de los procedimientos a emplear.

No obstante el proceso de desarrollo del Programa advertirá de posibles

errores, y permitirá subsanarlos.

Si el estudio de Medios y la descomposición elemental de las unidades se ha

hecho cuidadosamente, la utilización de un Programa Informático adecuado

permitirá disponer, simultáneamente con el PROGRAMA DE PRODUCCION, de los

de EMPLEO DE PERSONAL, MEDIOS AUXILIARES y MATERIALES.

Si esta Programación no coincidiera con la que posiblemente formara parte de

la oferta debe negociarse con el PROMOTOR su aceptación, sobre todo si alteran

Hitos parciales y el Plazo final.

A través de este PROGRAMA obtendremos también los de

CERTIFICACIONES, COBROS y PAGOS de utilización en el CONTROL

ECONOMICO-FINANCIERO.

Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato

En la FASE 1ª se hizo una revisión de estos Documentos para determinar si

eran aceptables.

En esta FASE, conocido ya el PROYECTO DEFINITIVO, los METODOS DE

CONSTRUCCION y la PROGRAMACION, se hará una revisión detallada eliminan-

do cláusulas que han podido quedar sin objeto y adecuar el resto a la realidad.

Es habitual que el PROMOTOR no desee cambiar la Documentación o que,

en el caso de Obras Públicas sea muy complicado hacerlo.

Por ello, convendrá elegir el momento adecuado para plantear el tema.

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Una forma de rectificar los Documentos sin anularlos es adjuntar a ellos

ADDENDAS.

En todo caso es aconsejable que el JEFE DE OBRA aplique sus objeciones a

los Documentos subrayando los puntos afectados con el fin de:

- Servir de base de negociación si el contrato aún no se ha firmado.

- Forzar la renegociación si se prevé que las condiciones son

absolutamente desfavorables.

- Prever y actuar antes de que se alcancen situaciones conflictivas y

negociarlas caso a caso, sin la presión que supone estar realizando el

trabajo que origina el conflicto.

Legalización de las modificaciones

Al concretar la obra a realizar pueden producirse variaciones en los

Documentos que definen el CONTRATO, que pueden ser:

- Proyecto arquitectónico.

- Memoria descriptiva.

- Pliegos de condiciones.

- Presupuesto.

- Programa y plazo.

Estas variaciones deben recibir la aprobación de la DIRECCION

FACULTATIVA o del REPRESENTANTE EN OBRA DEL PROMOTOR pero deben

ser refrendadas por la PERSONA u ORGANISMO CONTRATANTE o por su

DELEGADO APODERADO.

Insistimos en que la determinación de quien tiene este Poder debe quedar

claramente establecida en el CONTRATO.

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En el caso de OBRA PUBLICA, la aprobación por el ORGANISMO

CONTRATANTE debe ir acompañada por la de su INTERVENCIÓN y, en su caso,

por la del ESTADO ya que son indispensables para poder Certificar, Cobrar y

Liquidar la Obra.

Plan de avituallamiento y optimización de las compras.

Tan pronto queden definidas las unidades de obra a ejecutar, los medios

necesarios para ello y las fechas en que se necesitaran los suministros se preparará

la RELACION DE ADQUISICIONES, creando un FICHERO en el que figurará para

ADQUISICION:

- Concepto

- Medición.

- Precio asíntota que se desea alcanzar.

- Fechas en que se solicita la oferta y se espera recibirla.

- Fecha en que se debe tener concretada la adquisición.

- Fecha en que se debe comenzar el suministro.

- Particularidades del suministro (ritmo, controles de calidad, medios a

por el suministrador y por el constructor, Interferencias o coordinan

otros suministros, garantías de calidad o de plazo, forma de pago).

- Relación de suministradores a los que se puede consultar.

Dado el hábito actual de alquilar Medios Auxiliares y de emplear Subcontratación

incluirán en el FICHERO como cualquier otra ADQUISICION.

- Nunca se efectúe una adquisición basada en mediciones o conceptos

que no se correspondan con los reales de suministro.

- Nunca se adjudique un suministro sin comprobar la capacidad y el

conocimiento del suministro que tiene el posible adjudicatario.

- Nunca se debe retrasar una adquisición hasta que la urgencia del

suministro impida una eficaz negociación de compra y limite el numero

de ofertantes.

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- Nunca se deben aceptar variantes de materiales o procedimientos sin

comprobar su idoneidad y sin conseguir la aceptación del promotor.

- Siempre se deben exigir garantías de ritmo de entrega y calidad que

cubran como mínimo, las contratadas con el promotor.

- Siempre se debe recurrir a la información y apoyo de los equipos

centrales de empresa, fundamentalmente en adquisiciones habituales

o de gran consumo.

Obtención del Costo Real

Partiendo de los siguientes PUNTOS ya definidos,

- Relación de unidades

- Precios de compra de materiales y medios de ejecución

- Gastos Indirectos y generales

podemos obtener el COSTO REAL que será una de las bases del CONTROL

ECONOMICO-FINANCIERO.

Subfase C-2 - Control

CONTROLES DE LA PRODUCCION Y ECONOMICO-FINANCIERO

Aunque la PRODUCCION es uno de los parámetros básicos para el

CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO se ha separado aquí porque tiene facetas

particulares.

Por un lado la Producción obtenida a través de mediciones periódicas nos

sirven para controlar el cumplimiento del PROGRAMA y consecuentemente las

perspectivas del cumplimiento del PLAZO.

Por otra parte la PRODUCCION puede tener dos valores diferentes:

- Uno es el obtenido aplicando a la medición los precios unitarios del

PRESUPUESTO CONTRACTUAL, posiblemente diferentes de los

obtenidos a través del COSTO REAL.

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- Otro es el obtenido aplicando a la misma medición los precios del

COSTO REAL afectados del coeficiente

K = Venta Contratada / Costo Real

El primer valor dará lugar a la CERTIFICACION y, cumplido el plazo pactado

para el pago, al COBRO.

El segundo comparado con el GASTO REAL dará lugar al RESULTADO

BRUTO que afectado por los gastos que no se hubieran incluido en el COSTO

(financieros, impuestos, etc.) supondría el RESULTADO NETO.

En el caso de Tantos Alzados la diferencia entre ambos valores puede ser

mayor ya que la rnedlción del primero se obtiene por porcentaje entre lo realizado y

el total de Presupuesto.

Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS disponen normalmente de Programas

informáticos que Integran los parámetros que definen la gestión y que son:

- Producción.

- Cumplimiento del programa

- Certificación.

- Cobros.

- Pagos.

- Tesorería.

- Costos financieros.

- Resultado económico.

Queremos resaltar la importancia que tiene en el RESULTAD0 el mantener

Tesorería positiva por lo que el JEFE DE OBRA, como Gerente del negocio debe

cuidar sus Cobros y Pagos para obtener una autofinanciación temprana.

Dentro de¡ PLAN deben considerarse los productos financieros como una unidad

productiva más y programarla y controlarla.

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PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE

No trataremos aquí del desarrollo de un PLAN DE SEGURIDAD E HlGIENE

que precisa un estudio PROPIO contemplado en otro capítulo. No obstante

queremos resaltar la necesidad de incluir en este Plan una normativa de control de

los Medios de Seguridad de que se dote a la obra debido a la irregular formación de

dicho personal procedente, frecuentemente, de Subcontratas.

PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD

Al igual que con el PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE, no vamos a

desarrollar aquí un PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD, ya contemplado

en otro capítulo.

Solamente indicaremos que su objetivo es asegurar la Calidad de la

Construcción de forma escalonada garantizando la de:

- Materiales en origen y a pie de tajo.

- Procedimientos de ejecución.

- Unidades acabadas.

- Conjunto de unidades.

En el PLAN DE ARRANQUE debe hacerse figurar el Catálogo de elementos,

incluidos en la relación anterior y que se desea controlar.

Este Catálogo, así como las Normas a aplicar, deben ser consensuadas con la

DIRECCION FACULTATIVA y dará lugar a FICHAS que para cada elemento

contendrán:

- Normas a cumplir para la recepción y acopio de materiales.

- Características, de obligado cumplimiento, de medios auxiliares.

- Normas que afectan a los procedimientos a emplear.

- Normas que afectan a las unidades ya concluidas,

- Impreso de acta que se deberá cumplimentar en la que figuren los resultados

de los controles efectuados y las normas cuyo cumplimiento se asegura.

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La NORMATIVA que se aplique será, en principio, oficial.

Si no existe será la consensuada entre Dirección Facultativa y Constructor,

basada en su experiencia.

Relacionamos algunas fuentes de NORMAS:

- Pliego de condiciones técnicas del proyecto.

- Pliego de condiciones técnicas de la Dirección General de Arquitectura

- Normas de acciones en la edificación.

- Norma antisísmica.

- Instrucciones para el proyecto y ejecución de obras de hormigón armado y

pretensado.

- Normas para el cálculo y ejecución de estructuras de acero laminado.

- Normas y especificaciones técnicas de Instalaciones de fontanería.

- Reglamentos de Instalaciones eléctricas, de climatización y de aparatos

elevadores.

- Normas del Ministerio de la Vivienda N,M,V.

- Normas tecnológicas N.T.E.

- Normas básicas N.B.E.

A la terminación de la construcción se entregará al PROMOTOR un DOSSIER

que contenga la totalidad de las ACTAS debidamente cumplimentadas

Planes de recepciones y entregas

Aunque los trabajos hayan sido controlados estrictamente durante su

ejecución, deben ser recepcionadas por el CONTRATISTA cuando han sido

realizados por Subcontratas.

Al llevar a cabo el PLAN DE AVITUALLAMIENTO se habrán establecido en

los contratos con los Subcontratistas las condiciones de calidad y plazo exigibles, así

como las garantías previas a su liquidación.

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La experiencia del JEFE DE OBRA o, si ésta no es suficiente, la de la

EMPRESA determinará las pruebas de recepción y las medidas cautelares si se

prevé que aparezcan problemas con posterioridad a la recepción. Estos problemas

pueden ser:

- Asentamiento de terraplenes.

- Fallos de impermeabilizaciones.

- Fisuras en tabiquerías, pavimentos, falsos techos y aplacados.

- Deformación de carpinterías.

- Abolsamiento, escamado de pinturas o aparición de óxidos.

- Falta de estanqueidad de canalizaciones húmedas.

- Defectuoso funcionamiento de redes o máquinas eléctricas (pueden

haberse probado con carga parcial por acometida insuficiente).

- Defectuoso funcionamiento de la instalación de climatización en su versión

frío o calor (puede haberse probado en estación no adecuada).

La relación ordenada por Subcontratistas en que figuren:

- fecha prevista para la recepción,

- pruebas a realizar,

- garantías y medidas precautorias,

forma el PLAN DE RECEPCIONES.

La entrega de la construcción al PROMOTOR debe Planificarse

cuidadosamente para evitar que no sea recibida o lo sea con objeciones. Para ello

se preparará un cuadro de chequeo previo con doble entrada.

En una figurarán las zonas, dependencias o instalaciones y en la otra los

elementos a revisar.

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El cumplimiento de este PLAN DE ENTREGAS suele garantizar un ACTA DE

RECEPCIÓN positiva.

INFORMACION PARA FUTURAS ACTUACIONES

El JEFE DE OBRA debe procurar que cada obra en que Interviene sea un

escalón ascendente en su formación nunca acabada y colaborar en el aumento del

Patrimonio Técnico de la Empresa.

Con este fin abrirá un DOSSIER a comienzo de obra en el que reúna

ordenadamente cuantos datos considere de Interés.

Pueden ser capítulos de este DOSSIER los siguientes:

- Problemas derivados de cláusulas del contrato.

- Relaciones con la dirección facultativa y promotor.

- Informes sobre la bondad de empleo de materiales, métodos y maquinaria

- Rendimientos y costos obtenidos.

- Conducta de subcontratistas y proveedores (cumplimiento de los contratos,

calidad, capacidad técnica, flexibilidad, etc.).

- Programa de producción cerrado a fin de obra.

- Logros y problemas en seguridad y calidad.

- Plan de aseguramiento de la calidad cumplimentado.

- Diseño de Instalaciones o útiles especiales.

- Reportaje fotográfico.

- Certificados de buen cumplimiento redactados por la dirección facultativa y

promotor.

El PLAN DE ARRANQUE descrito debería desarrollarse en las primeras fechas

de vida de la obra, excepto obviamente la SUBFASE DE CONTROL

El cumplimiento de los plazos de comienzo y fin de los trabajos, la frecuente

escasez de equipo para su desarrollo y la evolución del Proyecto durante la

construcción hacen que el PLAN permanezca abierto durante toda la vida de la obra

y que no se pueda acometer con la extensión descrita.

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No obstante, el establecer prontamente el articulado que, en cada caso, se

considere que se puede desarrollar es siempre positivo.