ESTUDIO DE LOS MÉTODOS DE OFERTA INMOBILIARIA23

Autogestión Inmobiliaria

ESTUDIO DE LOS MÉTODOS DE OFERTA INMOBILIARIA

1. OFERTA

Es la combinación de productos o servicios ofrecidos a un mercado para satisfacer una necesidad o un deseo.

OFERTA EXCESIVA

La oferta en el mercado inmobiliario funciona de la misma manera que lo hace en cualquier otro mercado: cuando hay una gran cantidad de oferta disponible, los precios tienden a bajar porque los vendedores tienen que competir con otros para obtener una venta. Por ejemplo, si hay un gran número de casas a la venta en un determinado barrio, los vendedores pueden reducir los precios para atraer a los compradores. Si los constructores edifican casas nuevas, aumenta la oferta de vivienda y esto puede genera más presión sobre la reducción de los precios.

OFERTA BAJA

Si la oferta de viviendas es baja en un área determinada, los precios de las casas tienden a ser altos porque los vendedores enfrentan poca competencia. Por ejemplo, si sólo hay una casa a la venta en un barrio determinado, el vendedor no tendrá la presión de bajar el precio de venta, ya que los compradores interesados tienen sólo una opción.

2. TIPOS DE OFERTA

1) Oferta competitiva o de mercado libre. Es aquélla en la que los productores o prestadores de servicios se encuentran en circunstancias de libre competencia, sobre todo debido a que son tal cantidad de productores o prestadores del mismo artículo o servicio, que la participación en el mercado se determina por la calidad, el precio y el servicio que se ofrecen al consumidor. Ningún productor o prestador del servicio domina el mercado.

2) Oferta oligopólica. Se caracteriza porque el mercado se halla controlado por sólo unos cuantos productores o prestadores del servicio. Ellos determinan la oferta, los precios y normalmente tienen acaparada una gran cantidad de insumos para su actividad. Intentar la penetración en este tipo de mercados es no sólo riesgoso, sino en ocasiones muy complicado.


3) Oferta monopólica. Se encuentra dominada por un sólo productor o prestador del bien o servicio, que impone calidad, precio y cantidad. Un monopolista no es necesariamente productor o prestador único. Si el productor o prestador del servicio domina o posee más del 90% del mercado siempre determina el precio.

3. ANALISIS DE LA OFERTA

Determinación de la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de productores están decididos a poner a disposición del mercado en un precio determinado.

El mercado competidor son una serie de empresas que, con más o menos eficiencia, satisfacen las necesidades de parte o del total de los clientes potenciales que tendría el proyecto inmobiliario.

De su análisis podrá conocerse más acerca de los:

1.- Precios que se cobran

2.- Las condiciones de crédito que se ofrecen

3.- Publicidad que se habrá de enfrentar o del producto ofrecido en su concepto ampliado.

4.- Diversidad de tamaños y envases

5.- Promociones con regalos adicionales al producto.

6.- Formas de llegar al consumidor, etc.

Ofertas inmobiliarias

Cuando una persona necesita comprar o vender una propiedad, con respecto a la palabra necesidad se sostiene el estar ante una situación límite, existe una posibilidad a la cual recurre mucha gente. La idea de generar u optar por ofertas inmobiliarias es una de las opciones más utilizadas por varias personas. Principalmente es importante deducir qué son las ofertas inmobiliarias. Estas ofertas inmobiliarias suponen a propiedades de todo tipo que por algún motivo u otro tienen que entrar en esta lista. Estos motivos son variados y podemos encontrar los siguientes: la antiguadas de la propiedad es uno de los factores principales que hacen a las ofertas inmobiliarias.


Propiedades de muchos años de antigüedad suelen tener problemas, que en muchos casos se vuelven irreversibles, motivo por el cual las personas pasan por alto estas propiedades, por lo que el precio de las mismas tendría que ser mucho más económico. Toda propiedad que sea de un ambiente, en el caso de los apartamentos, también se puede ver incluida en la lista de ofertas inmobiliarias. En muchos casos los apartamentos de un solo ambiente suelen ser muy incómodos, chicos y la gente los elige como última opción, razón por la cual un muy buen precio haría recapacitar a más de uno.

La zona o barrio donde se encuentren los inmuebles constituyen a otra de las razones por la cual vemos ofertas inmobiliarias. Si tenemos en cuenta que una propiedad está ubicada en un barrio muy alejado de lo que sería el centro de la ciudad y si a eso le sumamos que la zona es un poco insegura, una buena opción sería generar una oferta inmobiliaria ya que de otra forma una posible gestión de la propiedad se vería muy dificultosa de realizar. Desde el punto de vista de la persona que decide comprar una propiedad, podemos decir que las ofertas inmobiliarias sientan muy bien, ya que forman parte de una posibilidad única para el comprador, ya que se juntan por un lado el desespero de un propietario que necesita vender la propiedad y por otro las ganas de un futuro comprador a tener una propiedad que puede conseguirla a un precio mucho más económico.

Cómo surgen las ofertas inmobiliarias

Dentro de todas las ofertas inmobiliarias que existen, es necesario tener en cuenta y analizar profundamente cuales son los motivos que hicieron que se genere la oferta. Como dijimos antes, en muchos casos que se generen ofertas en propiedades tiene que ver con temas que involucran a la antigüedad del inmueble, y

en muchos casos esto se suele transformar en un problema eterno para las personas, que hasta en muchos casos lo que uno creía una oferta inmobiliaria se termina convirtiendo en una de las peores gestiones inmobiliarias, ya que la cantidad de dinero que se tendría que invertir en el problema se podría haber invertido en una propiedad mucho más aceptable.


En otros casos, invertir en ofertas inmobiliarias suele ser una buena inversión ya que existen aquellas propiedades donde los detalles que hacen a esa oferta sean menores y que con una leve inversión de capital el problema se soluciones y la propiedad quede como nueva. Si bien los casos son pocos, existen. Otra de las opciones posibles, que quizás sean de las menos factibles a realizar, son los casos donde una persona tiene que vender la propiedad por algún motivo importante en especial.

En estos casos podemos ubicar en una persona que por razones laborales tiene que abandonar el país, y en algunos casos ya más drásticos se ve imposibilitada de seguir manteniéndola y la venta o alquiler se hace más factible. Todos estos casos representan de alguna u otra forma las diferentes maneras

por las cuales nos podemos encontrar con ofertas inmobiliarias, si se decide optar por alguna es necesario tener en cuenta muchos factores que hacen a estas ofertas para luego no tener que lamentar un mala inversión. Las mismas las podemos ubicar de muchas maneras distintas, en estos casos considero que la más efectivas son aquellas que se encuentren bajo el cuidado de las empresas inmobiliarias.

4. LOS METODOS DE OFERTA INMOBILIARIA

Los medios de comunicación

El marketing

Radios

Las visitas in situ


4.1.- ESTRATEGIAS QUE MARCAN LA DIFERENCIA EN EL MARKETING INMOBILIARIO

“El hotel de Alan Faena en Puerto Madero, diseñado por el francés Phillippe Starck, es uno de los tantos casos donde se apostó fuerte a la construcción de una marca. La tendencia a comercializar los emprendimientos desde el pozo agudiza la necesidad de mostrar en imágenes algo que todavía no existe”.

Aquel es sólo un ejemplo de la centralidad que adquirieron en los últimos años las marcas en el mercado inmobiliario. En un mundo altamente competitivo, como es el actual, permite diferenciarse de sus competidores, generar empatía con el consumidor, y expandir el negocio.

Además, la tendencia a comercializar los emprendimientos desde el pozo agudiza la necesidad de mostrar en imágenes algo que todavía no existe. Actualmente, quienes deciden invertir en marketing y comunicación destinan 1% de su presupuesto a este ítem, según fuentes del sector. La consigna es "ir a buscar al cliente esté donde esté", y eso incluye tomar contacto en torneos de golf o futbol, en eventos en hoteles cinco estrellas o en lanzamientos de prensa.

"El boom inmobiliario de los últimos años y la mayor competencia hicieron crecer la oferta de las inversiones en marketing, y por ello las exigencias para la comunicación son cada vez más grandes", dice Diego Jansenson, de Skyson, empresa especializada en marketing inmobiliario.

"El comprador de este tipo de productos, es decir la clase media alta y alta, no compra una vivienda por necesidad sino como una inversión o segunda vivienda, y por ello las cuestiones simbólicas cobran gran importancia", dice el director de Reporte Inmobiliario Germán Gómez Picasso, que agrega que lo que se vende es "un estilo de vida".

Para las empresas especializadas en el tema, las innovaciones están a la orden del día y en esto no hay límites para la creatividad.

De todos modos, opina que nada reemplaza la publicación de avisos en los medios masivos de comunicación y el contacto personal con cada uno de los clientes, ya sea a través de una entrevista, un mail o por teléfono.

La importancia de la publicidad


4.2.- Oferta inmobiliaria en Lima no cubre la demanda

La demanda no está en los distritos más céntricos, según especialista.

Jaisia Amaro.

“En Lima hay muy pocos edificios, se tendrían que construir más. Se construyen alrededor de 25 mil viviendas y cada año se demandan 50 mil. La brecha de oferta y demanda cada año está creciendo porque no se llega a construir ni siquiera para la nueva demanda”, sostiene el gerente general del portal Adondevivir.com, Pedro Neira.

Explicó que el principal problema para acelerar la construcción de edificios de departamentos son la zonificación, los permisos y los servicios básicos como el agua.

“Esto tendría que cambiar en los próximos años para que no sigan subiendo los precios. Mientras la demanda siga siendo mayor que la oferta, los precios van a ir par arriba”, manifestó.


DISTRITOS CÉNTRICOS CONCENTRAN LA OFERTA

Neira indicó que San Borja, Miraflores, San Isidro y Surco son los distritos que encabezan la oferta inmobiliaria, pese a que la demanda no está ahí.

“Esto debería ir equilibrándose en los próximos años. La oferta debe ir migrando hacia donde está la demanda que es en el sector C”, dijo a La República.

Destacó que distritos como Carabayllo y parte de Santa Clara, hayan cambiado su zonificación y hecho un buen planeamiento para albergar proyectos inmobiliarios, pero todavía falta la suma de más distritos.

BÚSQUEDA INMOBILIARIA

Según explica el Gerente general de Adondevivir.com, la demanda de viviendas ha traído consigo el despegue de los portales de búsqueda de oferta inmobiliaria, como el suyo.

“Hace 4 años cuando empezamos nadie utilizaba internet, el crecimiento fue paulatino y ahora está creciendo a tasas muy altas. Por ejemplo si comparamos el total de tráfico de los tres portales inmobiliarios más importantes del país en el 2012, crecieron un 130% comparado con el 2011. Eso quiere decir que cada vez más peruanos van migrando a buscar sus inmuebles por internet que por el soporte impreso como antes”, dijo.

Agregó que esto se debe a que el perfil de las personas que buscan un lugar donde vivir es cada vez más joven, entre los 27 y 30 años. Personas que utilizan el internet como parte de su actividad diaria.

“En internet el espacio es ilimitado, quien publica un inmueble pone una descripción muchísimo más larga. Se puede ver el inmueble ubicado en un mapa. Se sabe que hay alrededor. Toda esta información no se puede poner por restricciones de tamaño en un soporte impreso. La otra segunda gran ventaja es la interactividad. La persona ve automáticamente un inmueble y tiene muchas herramientas para interactuar directamente con la persona que lo está vendiendo”, explicó Pedro Neira.

SOBRE ADONDE VIVIR.COM

Es un portal que nació hace 4 años con la finalidad de hacer más eficientes las búsquedas de viviendas y departamentos para compra o alquiler. Le permite a una persona a publicar de manera gratuita sus anuncios y obtiene sus ingresos de los avisos publicitarios de las grandes empresas constructoras.


Oferta de viviendas en Lima varía entre US$15.000 y US$2,8 millones

Nuestra capital concentra una amplia oferta de viviendas que oscila entre los US$15.000 y US$2’800.000, según el estudio “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao” de este año de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

La vivienda en oferta más barata se ubica en el distrito de Carabayllo, donde un departamento de 45 metros cuadrados cuesta US$15.429. En contraposición, al otro lado de Lima, en San Isidro, el departamento más caro, de 700 metros cuadrados, bordea los US$3 millones.

Los departamentos de más alto valor suelen encontrarse en los edificios de El Golf y sus alrededores, según Víctor Saldaña, gerente general de la consultora inmobiliaria Alfredo Graf. Por lo general, se trata de penthouses con acabados de primera calidad.

Saldaña precisó que si bien el precio promedio por metro cuadrado en San Isidro oscila entre los US$2.500 y US$3.500, en los alrededores de El Golf y del centro empresarial el metro cuadrado puede llegar a los US$4.000. Según indicó, esto hace que los distritos colindantes, como algunas calles de Magdalena y Lince, se revaloricen.

Asimismo, el gerente general de la inmobiliaria Masterhouse, Augusto Peñaloza, explicó que los precios pueden variar de una cuadra a otra. “Los precios se determinan según la rentabilidad, el valor residencial y el costo de oportunidad”, precisó.

3.1. POCA OFERTA

Sin embargo, la mayoría de limeños está lejos de acceder a este tipo de viviendas. Según el estudio de Capeco, las viviendas más vendidas cuestan entre US$30.000 y US$50.000. La mayor demanda efectiva se encuentra en San Juan de Lurigancho (10,83%) y en Los Olivos (10,38%), distritos pertenecientes al nivel socioeconómico bajo y medio bajo.

Paradójicamente, en estos distritos se concentra la menor oferta, pues se construyeron solo 1.679 y 210 viviendas, respectivamente, mientras que la mayoría de proyectos se dirigió al sector medio alto (6.707). Santiago de Surco, por ejemplo, fue el distrito donde más se construyó (974.000 m2), seguido de Miraflores (681.000 m2) y San Isidro (540.000 m2).


Además, el presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo de Capeco, Humberto Martínez, reveló que solo existen 800 unidades de menos de US$30.000, donde se concentra la demanda insatisfecha. Según el presidente de Capeco, Walter Piazza, el principal problema es la falta de suelo habilitado.

Este sugirió aprovechar el suelo estatal subutilizado y que tiene un precio bajo, así como construir en la periferia de Lima. Martínez agregó que la escasez de los terrenos ha propiciado un aumento de hasta 12% en los precios.

Dijo también que San Juan de Lurigancho, Los Olivos y Surco fueron los distritos de mayor demanda este año. La mayoría prefirió viviendas de tres dormitorios y dos baños, situadas cerca de centros comerciales, colegios y vías de transporte público.

Capeco señaló, además, que la vivienda más pequeña en oferta es un departamento de 27 metros cuadrados, de un dormitorio y un baño, en San Miguel, valorizado en US$29.835. La casa más grande, de 1.000 metros cuadrados, se ubica en La Molina.

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