8/17/2019 Expensas de Administración

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Expensas de administración

CONCEPTO: Por expensas de administración se entienden todos aquellos gastos quedemanda la administración normal del edificio: retribución del administrador, sueldos

del portero, gastos de combustible para los servicios centrales, gastos de gas o deelectricidad para la iluminación de las partes comunes y el funcionamiento de losascensores gastos de limpie!a, etc"

#O$%& 'E O(TENE$ )& )*(E$&C*+N 'E) P&O 'E -E$.*C*O- NOP$E-T&'O-"/ El solo 0ec0o de que se repute que no corresponde el pago deservicios no prestados, no autori!a al propietario a desligarse de la obligación decostearlos en la medida que establece el reglamento para ser eximido de ellos debe

 promover la reforma del reglamento de copropiedad y reci1n fracasada esa v2a podr3reclamar el amparo 4udicial si la decisión de la asamblea fuese arbitraria o in4usta

)a sentencia que declara que un copropietario se 0alla eximido de contribuir a ciertaserogaciones comunes, tiene car3cter de constitutiva y no declarativa de derec0os, por loque sus efectos rigen sólo para lo futuro 5ver nota 678" Es natural que as2 sea porque0asta el momento de la sentencia sigue rigiendo el reglamento cuya cl3usula se 0aimpugnado"

Expensas de reparación y conservación

P$OPO$C*+N EN 9E -E P&&N: )os propietarios deben contribuir a los gastos dereparación y mantenimiento de las partes comunes del edificio en proporción al valor desus unidades 5art" ; .er Texto , ley 6n 5ver nota6

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tambi1n su negligencia revelada por su pasividad ante la necesidad de reali!ar obras deconservación o reparación 5ver nota 68"

Cabe preguntarse qu1 ocurre si el propietario reali!a reparaciones necesarias pero no

urgentes, sin 0aber dado aviso a sus copropietarios ni al administrador en tal supuestoactuar3 como gestor de negocios y tendr3 derec0o a ser reintegrado en la medida en quelos gastos reali!ados 0ayan sido de utilidad al consorcio 5art" 7tiles 5art" ;.er Texto , ley 6

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y goce, o 0acerlo m3s cómodo u obtener una mayor renta 5art" ; .er Texto , ley 6

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EN%E$&C*+N: )os propietarios est3n obligados a contribuir proporcionalmente alos siguientes gastos:

a8 -eguros"/ na de las obligaciones que la ley pone expresamente a cargo de los

 propietarios, es el pago de las primas del seguro del edificio com>n 5art" ; .er Texto ,ley 6nvaluación 4udicial 5art" 67 .er Texto , ley 6nicotitular del cr1dito por expensas comunes es el consorcio de propietarios 5ver nota 68 detal modo que los propietarios individualmente carecen de acción para obligar al deudor 

a pagar sus deudas"

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En cuanto al deudor, ning>n problema 0ay mientras el propietario que 0a incurrido endeuda no 0a transferido el dominio de su unidad" En ese caso 1l es el >nico deudor" Perosupongamos que el dominio se 0a transferido una o m3s veces" Para ese supuesto, el art"6G, ley 6

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el cobro de la obligación" Esa 4urisprudencia cada ve! m3s firme fue finalmenteconvalidada por el nuevo Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo art" =7.er Texto dispone que constituir3 t2tulo e4ecutivo el cr1dito por expensas comunes deedificios su4etos al r1gimen de propiedad 0ori!ontal" En el escrito en que se promueve lae4ecución deber3n acompaKarse certificados de deuda que re>nan los requisitos exigidos

 por el reglamento de copropiedad" -i 1ste no los 0ubiera previsto, deber3 agregarsecopia protocoli!ada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas deconformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas"Como puede apreciarse, la disposición legal prev1 dos situaciones distintas: que elreglamento de copropiedad 0aya previsto o no los requisitos que deber3n acompaKarsecon el certificado de deuda" -i los 0a previsto, debe estarse a lo dispuesto en elreglamento de copropiedad, aunque siempre ser3 indispensable presentar el testimoniodel reglamento como prueba de cu3les son los requisitos que exige y el certificado dedeuda"-i el reglamento no los 0ubiera previsto, deber3 acompaKarse: copia protocoli!ada delas actas de las reuniones del consorcio en las cuales se ordenaron o aprobaron las

expensas y constancia de la deuda l2quida y exigible y del pla!o concedido a loscopropietarios para abonarla, expedido por el administrador a quien 0aga sus veces")os Tribunales 0an declarado reiteradamente que si bien la ley manda ser cuidadoso enel examen del instrumento que lleva apare4ada e4ecución, no debe extremarseinnecesariamente ese rigor dentro de un sistema en que el cobro regular de las expensascomunes es fundamental para su normal funcionamiento 5ver nota 68" Por ello mismo,se 0a declarado que en el 4uicio e4ecutivo por cobro de expensas comunes, no procedediscutir la nulidad de la designación del administrador del consorcio 5ver nota 78 ni lanulidad de la asamblea que fi4ó el saldo deudor del consorcista y la proporción con quedeb2a contribuir a los gastos del edificio 5ver nota a teniendo en su poder el departamento y, por 

consiguiente, el consorcio no puede usar del derec0o de retención sobre una cosa que notiene en su poder" -ólo excepcionalmente, en caso de que se 0ubiera tratado de reformas

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importantes que 0ubiera exigido la entrega de la tenencia del departamento al consorcio,1ste podr3 retenerlo 0asta no ser pagado en la parte que corresponde al propietariodeudor"El art"