Guia Vivienda 2013

GUA DE INFORMACINGENERAL DE VIVIENDAInstituto de la Juventud

2013 ASOCIACIN PROVIVIENDA

EdicinInstituto de la Juventud.C/ Jos Ortega y Gasset 7128006 Madrid.

NIPO: 684-13-016-8

Imprime: DIN Impresores, S.L.

La publicacin Gua de vivienda, es un una publicacin de carcter divulgativo, por loque para informaciones de carcter especfico recomendamos acudir a los diversostextos legales vigentes.

EL ALQUILER DE LA VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Recomendaciones Previas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Partes que intervienen en la celebracin del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Gastos que origina el contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6La duracin del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7La renta: determinacin y actualizacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Grfico dinmico actualizable con la evolucin del Ipc . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Desistimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Gastos repercutibles al arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Cesin del contrato, subarriendo y subrogacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Fianza arrendaticia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Otras Garantas para el arrendador: Avales y Fianzas Personales . . . . . . . . . . . . . . . 12Las obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13Alquiler de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Finalizacin del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Derecho de adquisicin preferente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Alquiler con opcin a compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Ventajas fiscales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

CERTIFICACIN EFICIENCIA ENERGTICA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

COMPRA DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Observaciones previas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Tipos de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20La reserva o seal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21El precontrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22El contrato de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22La escritura pblica. Notario y Registro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Impuestos y gastos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Las reclamaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Ventajas Fiscales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

FINANCIACIN DE LA VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Prstamos Hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Elementos determinantes del coste del prstamo: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Capital a pedir prestado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Tipos de inters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30ndices de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30T.A.E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31COMISIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31Gastos de constitucin de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34Pasos en la contratacin de los prstamos hipotecarios a travs de entidadesde crdito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

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NDICE

GUA DE INFORMACIN GENERAL DE VIVIENDA

Novacin y subrogacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37Documentacin que exigen las entidades para solicitar un prstamo hipotecario 38Pasos en la contratacin de prstamos o crditos hipotecarios a travsde entidades no financieras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Ventajas fiscales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

MEDIDAS PARA LA REESTRUCTURACIN DE LA DEUDA HIPOTECARIA . . . . . . . . . 44

COOPERATIVAS DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Qu es una cooperativa de vivienda? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49Funcionamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49Ventajas e inconvenientes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49Derechos y obligaciones del socio cooperativista . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50Transmisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51Otros aspectos de la Cooperativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS, LA REHABILITACINEDIFICATORIA Y LA REGENERACIN Y RENOVACIN URBANAS 2013-2016 . . . . . 53

Actuaciones y situaciones subvencionales. Programas del Plan 2013-2016 . . . . . . . 53Aranceles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

AYUDAS DE LAS CC.AA PARA EL ALQUILER O COMPRA DE VIVIENDA . . . . . . . . . . 56

GLOSARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

ENLACES DE INTERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Oficinas Liquidadoras ITP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65Cooperativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66Fianza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

LEGISLACIN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70


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5GUA DE INFORMACIN GENERAL DE VIVIENDA

Recomendaciones Previas

Si pretendes alquilar una vivienda o solventar alguna duda, respecto a los derechos yobligaciones que pueden derivarse de tu contrato de alquiler, siempre que lo hayas fir-mado con posterioridad al 1 de enero de 1995, debes tener en cuenta las normas conte-nidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (modificadapor Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilizacin y fomento del mercado delalquiler de viviendas)

A efectos de la aplicacin de la citada Ley, se entiende por arrendamiento de vivienda,el contrato que se formaliza sobre una edificacin habitable cuya finalidad es satisfacerla necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

A la hora de suscribir un contrato de arrendamiento debers tener en cuenta que:

Es conveniente que el contrato se formalice por escrito. No es necesario que sigaforzosamente un modelo concreto; basta que ambas partes manifiesten por escri-to los acuerdos que alcancen al respecto; an as, y para facilitar, en parte, esta la-bor, existe un contrato-tipo, de venta en estancos, con cuya adquisicin se liquidael Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados. Estemodelo no recoge los posibles acuerdos, sino los datos de identificacin de la fin-ca, las partes que intervienen, la renta y la duracin.

Hay determinados aspectos del contrato de arrendamiento, que pueden pactarsepor las partes, como por ejemplo, quin paga los gastos por servicios con que cuen-te el inmueble, la cuota por Comunidad de Propietarios o el Impuesto de Bienes In-muebles, la actualizacin de la renta.

Podemos solicitar informacin acerca de la situacin de la vivienda en el Registrode la Propiedad del lugar donde est situado. De esta manera, confirmaremos la ti-tularidad de la vivienda y si la misma se encuentra sometida a algn rgimen de pro-teccin jurdica.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) establece ciertos mecanismos de pro-teccin, especialmente dirigidos al arrendatario, quiz como figura ms vulnerableen esta relacin. Por ello, regula la nulidad de aquellas estipulaciones que modifi-quen, en perjuicio del arrendatario, las normas establecidas en esta Ley para los arren-damientos de vivienda, excepto en los casos en los que la propia norma expresa-mente lo autorice.

A la hora de formalizar el contrato de arrendamiento es conveniente especificar queel domicilio de la vivienda arrendada es el que se tendr en cuenta a efectos de ac-tos de comunicacin con el fin de facilitar las notificaciones en caso de procedimientojudicial.

Por otro lado, las partes pueden sealar una direccin de correo electrnico a losefectos de realizar las comunicaciones previstas en la Ley, si bien debe quedar cons-tancia de la remisin y la recepcin del contenido.

EL ALQUILER DE LA VIVIENDA

Partes que intervienen en la celebracin del contrato

En la celebracin del contrato de arrendamiento intervienen dos partes:

Parte arrendadora: Es la parte que se obliga a dar el goce o uso de una cosa, en estecaso una vivienda, por tiempo determinado, a cambio de recibir el precio o rentapactada. Normalmente esta parte ostenta un derecho de propiedad, pero tambinpueden ser arrendadores, los usufructuarios, los titulares de la patria potestad, losrepresentantes legales de personas jurdicas, etc.

Parte arrendataria: Es la parte que se obliga a pagar la renta pactada al arrendadora cambio de usar o gozar de una cosa, en este caso, la vivienda, por tiempo deter-minado.

Gastos que origina el contrato de arrendamiento

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El contrato de arrendamiento es una operacin onerosa sujeta al Impuesto de Trans-misiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados.

El obligado al pago es el arrendatario, aunque el arrendador se convierte en responsa-ble subsidiario si hubiere percibido la primera mensualidad de renta, sin exigirle al arren-datario el abono del impuesto.

Salvo que la Comunidad Autnoma hubiese aprobado otra tarifa, podr satisfacerse ladeuda tributaria, mediante la utilizacin de efectos timbrados en el estanco o liquidarsedirectamente mediante ingreso en la Delegacin de Hacienda del lugar que nos corres-ponda, en plazo, normalmente, de 30 das hbiles desde la firma del contrato, segn la si-guiente escala:

Euros

Hasta 30,05 euros 0,09 De 30,06 a 60,10 0,18 De 60,1 1 a 120,20 0,39

De 120,21 a 240,40 0,78 De 240,41 a 480,81 1,68 De 480,82 a 961,62 3,37

De 961,63 a 1.923,24 7,21 De 1.923,25 a 3.846,48 14,42 De 3.846,49 a 7.692,95 30,77

De 7.692,96 en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fraccin.


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Inscripcin en el Registro de la Propiedad

Para que el contrato de arrendamiento surta efectos frente a terceros dichos arrenda-mientos debern inscribirse en el Registro de la Propiedad, ser necesario elevarlo a Es-critura Pblica, ante Notario.

La inscripcin del contrato de arrendamiento es til en caso de que el arrendador pro-ceda a la venta de la vivienda o se vea afectado por una resolucin de su derecho (eje-cucin hipotecaria) pues de este modo el arrendatario quedar protegido durante el plazode duracin mnima legal del contrato y la prrroga de un ao del art.10.

Tratndose de arrendamientos de fincas no inmatriculadas gozarn de una especialproteccin.

La inscripcin en el Registro de la Propiedad conlleva la elevacin a pblico del contratode arrendamiento, por lo que habr que abonar Aranceles Notariales y Aranceles Regis-trales.

Formalizacin del contrato de arrendamiento

Como ya hemos dicho, es conveniente que la relacin que nace de un arrendamientose formalice por escrito. A este respecto se refiere el artculo 37 de la ya citada L.A.U. Esaconsejable que un profesional nos asesore y nos redacte su clausulado. El pago de estoshonorarios no est regulado por ninguna norma, por lo que, en la prctica, suele pagarsea medias entre ambas partes.

La duracin del contrato de arrendamiento

La duracin del contrato de alquiler se pacta libremente entre las dos partes que in-tervienen en su formalizacin. No obstante, si este plazo de duracin fuese inferior a 3aos, llegada la fecha del vencimiento del contrato, ste se prorroga obligatoriamentepor plazos anuales hasta alcanzar esta duracin, salvo que sea el inquilino el que mani-fieste al propietario (con al menos 30 das de antelacin a la fecha de extincin), que notiene intencin de continuar en la vivienda alquilada.

Transcurrido el plazo de los 3 aos, el propietario podr negarse a renovar el contratosiempre que lo preavise al arrendatario con un mes de antelacin.

Si no se produce este aviso previo de extincin, el contrato de arrendamiento se pro-rroga por 1 ao ms, salvo que sea el inquilino el que comunique al propietario su volun-tad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podr rechazarla prrroga del contrato.

Por tanto, el propietario est legalmente obligado a la prrroga del contrato de arren-damiento hasta alcanzar los primeros tres aos. Esta situacin tiene una excepcin: queel arrendador manifieste, una vez transcurrido el primer ao de duracin del contrato, quenecesitar ocupar la vivienda antes, para destinarla a vivienda permanente para s o susfamiliares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en lossupuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad matrimonial.


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La referida comunicacin deber realizarse al arrendatario al menos con dos meses deantelacin a la fecha en la que se vaya a necesitar.

Situaciones excepcionales

El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deu-dores hipotecarios sin recursos establece un rgimen especial para los contratos de arren-damiento que se suscriban como consecuencia de la aplicacin del Cdigo de BuenasPrcticas, se considerarn contratos de arrendamientos de vivienda y estarn sujetos a laLey 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto ensus artculos 9 y 18. El mismo rgimen se aplicara a los contratos nacidos al amparo delFondo Social de viviendas.

La renta: determinacin y actualizacin

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de lavivienda, se pacta libremente por ambas partes.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por antici-pado dentro de los 7 primeros das de cada mes.

Recibo de pago

El arrendador est obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pagode la renta, salvo que ste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (porejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).

Actualizacin de la Renta

Para su actualizacin, durante los 3 primeros aos de duracin del contrato, la renta seincrementar o disminuir de conformidad a la variacin que experimente el ndice dePrecios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadstica; as, la rentase incrementar si sube el IPC o disminuir si ste lo hace. Salvo que las partes de formaexpresa acuerden otro tipo de actualizacin. Esta actualizacin puede solicitarse por elarrendador o por el arrendatario.

La actualizacin de la renta se efecta una vez transcurrido un ao de vigencia del con-trato, mediante una sencilla operacin, que consiste en multiplicar el importe de la rentapor la variacin porcentual experimentada por el I.P.C. (salvo que se acuerde otro ndicede referencia ) en los doce meses anteriores a la fecha de actualizacin del contrato, to-mando como mes de referencia el que corresponda al ltimo ndice que estuviera publi-cado en la fecha de celebracin del mismo.

La renta actualizada ser exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el propie-tario comunique al inquilino el importe de la actualizacin.

Durante toda la duracin del contrato se mantendr el sistema de actualizacin pac-tado.


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Grfico dinmico actualizable con la evolucin del IPC

Ejemplo:

Si tu contrato se firm en septiembre de 2004, debes tomar como referencia la varia-cin porcentual del I.P.C. experimentada en el perodo comprendido entre Agosto de 2004y Agosto de 2005. De esta manera:

Renta antes de actualizar = 400 euros

I.P.C. = 3,3%

Renta actualizada exigible a partir de Septiembre de 2005 = 413,20 euros

En el siguiente enlace podrs calcular el IPC que debes aplicar para la actualizacin derenta de tu contrato:

http://www.ine.es/cgi-bin/calcula

Desistimiento

Una vez transcurridos al menos seis meses de duracin, el arrendatario podr desistir delcontrato de arrendamiento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelacinmnima de treinta das. Las partes podrn pactar una indemnizacin que deber abonar elarrendatario en caso de desistimiento, dentro del lmite previsto por la propia Ley.

MESAO 2005 IPC

Enero 3 1Febrero 3,3Marzo 3,4Abril 3,5Mayo 3,1Junio 3,1Julio 3,3Agosto 3,3

Septiembre 3,7Octubre 3,5

Noviembre 3,4Diciembre 3,7

MESAO 2006 IPC

Enero 4 2Febrero


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Gastos repercutibles al arrendatario (*)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es un tributo de carcter municipal que grava la propiedad, tanto del suelo como del vuelo(lo edificado). Su repercusin al inquilino se puede pactar libremente por las partes contra-tantes. Es aconsejable que lo pague el propietario; en principio, porque como ya hemosdicho, es un impuesto que grava la propiedad, y en segundo lugar, porque con indepen-dencia del pacto que pueda suscribirse, el mismo, no afecta a la Administracin, que a efec-tos de reclamacin, se dirigir siempre al sujeto pasivo del mismo, que es el propietario.

Comunidad de Propietarios

Si se acuerda que este gasto se repercuta al inquilino, debe recogerse por escrito, de-terminando su importe anual y mensual. Durante los tres primeros aos, la revisin poreste concepto, slo podr hacerse por acuerdo expreso de las partes , anualmente y nopodr exceder del doble del porcentaje en que pueda incrementarse la renta.

Con independencia de este acuerdo, en caso de impago, la Comunidad de Propietarios,se dirigir contra el propietario que es el obligado al pago a estos efectos.

Gastos de Suministros

Como luz, telfono, agua, gas..., que se individualicen mediante aparatos contadores,sern de cuenta del arrendatario.

Tasa de Basuras

Esta tasa se puede repercutir al arrendatario al ser un servicio prestado para la retiradade la basura generada por el arrendatario. Actualmente puede darse el caso de estar anteuna Tasa que no exista en el momento de arrendar y que no se ha recogido nada en elcontrato de arrendamiento. La Doctrina est a favor de repercutir esta Tasa, pues se debeacudir a la causa de la misma, que no es otra que la recogida de basuras generada por lasviviendas y locales, siendo lgico y justo que paguen los que depositan los desperdiciosy se benefician de su retirada, esto es, aquellos que ocupan la finca.

*Es conveniente que en el recibo de pago se especifiquen, separadamente, las cantida-des abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago.

Cesin del contrato, subarriendo y subrogacin

Cesin

La cesin del contrato conlleva la transmisin por el arrendatario de sus derechos y de-beres, lo que en la prctica significa que el contrato de arrendamiento pasa a una tercerapersona.


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Subarriendo

El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino, de una parte de la viviendade la que l disfruta a favor de otra persona.

El arrendatario slo puede subarrendar una parte de la vivienda y nicamente duranteel tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendopueda superar el de la renta que el inquilino est abonando.

*En los dos casos, tanto en la cesin como en el subarriendo, el propietario debe prestarsu consentimiento por escrito.

Subrogacin

La subrogacin supone la sustitucin de una persona por otra en el contrato de arren-damiento, de modo que si te subrogas adquieres todos los derechos y deberes que po-sea el anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietarioo arrendador como en la del inquilino.

Se produce la subrogacin de la parte arrendadora cuando sta vende a una tercerapersona la vivienda arrendada. En este caso, el adquirente est obligado a respetar todaslas condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecer en vigor hasta quetranscurra el perodo de duracin mnimo de cinco aos.

La subrogacin en la posicin del inquilino se produce cuando fallece ste.

Hay que tener en cuenta, que el fallecimiento del inquilino no conlleva, necesariamente,la extincin del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:

El cnyuge o persona que conviviera de forma permanente en anloga relacin deafectividad a la de cnyuge.

Los descendientes sujetos a patria potestad o tutela.

Los ascendientes

Los hermanos.

Otros parientes hasta el tercer grado colateral, tos y sobrinos, con una minusvalaigual o superior al 65%.

Se exige, como regla general, la convivencia con el arrendatario de, al menos dos aos,excepto en el caso de cnyuges o parejas que tengan descendencia comn, que no serpreciso.

El contrato se extingue si no existe ninguna de estas personas. Cabe acuerdo de laspartes en contratos de duracin superior a 3 aos de no subrogacin en caso de falleci-miento del arrendatario.

Se permite la posibilidad de subrogarse en la posicin del arrendatario titular del con-trato en caso de desistimiento de ste siempre y cuando, el cnyuge no titular del con-trato de arrendamiento manifieste al arrendador su intencin de subrogarse en elmismo.


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En caso de separacin, nulidad, divorcio del arrendatario, el cnyuge a quin se le atri-buya el uso de la vivienda arrendada, pasar a ser titular del contrato.

Fianza arrendaticia

A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda y por imperatividadde la Ley de Arrendamientos Urbanos, ests obligado a dejar en depsito al arrendador,una cantidad en metlico equivalente a una mensualidad de la renta pactada, que se de-nomina fianza.

Esta cantidad permanece inalterable durante los tres primeros aos de vigencia delcontrato.

La fianza arrendaticia sirve para sufragar, al trmino del contrato, todas aquellas obli-gaciones asumidas por el arrendatario que tengan una traduccin econmica. Por ejem-plo: suministros pendientes de abono, posibles desperfectos o impagos de rentas.

El arrendador tiene la obligacin de devolverte la totalidad de la fianza o la cantidad re-sultante si parte la aplic a su finalidad, en el plazo mximo de un mes, a contar desde lafecha de terminacin del contrato. Si no la hubieses recibido en dicho plazo, devenga elinters legal del dinero.

Tambin puede darse el supuesto de que el importe de la fianza que obra en poder delarrendador no sea suficiente para cubrir esas posibles eventualidades, por lo que tendraderecho a reclamarte la diferencia.

La fianza debe depositarse, en el Organismo pblico que tenga asumida dicha compe-tencia.

Se permite a las Comunidades Autnomas con competencias en materia de viviendaque regulen su depsito obligatorio en favor de la propia Comunidad.

El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a travs de trans-ferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrenda-miento y copia y original del Documento Nacional de Identidad.

Otras Garantas para el arrendador: Avales y Fianzas Personales

La Ley de Arrendamientos Urbanos faculta a las partes para pactar cualquier tipo degaranta que asegure el cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones arrendati-cias. Los propietarios se han vuelto muy cautos, en parte, por la lentitud de los procedi-mientos judiciales asociados a los incumplimientos derivados de un contrato dearrendamiento, por lo que, ltimamente, exigen ms garantas a sus inquilinos.

El aval bancario es una herramienta de garanta, ejecutable segn proceda en acuerdobilateral, pero que implica disponer de una cantidad de dinero lquido, que queda a dis-posicin de la entidad bancaria concedente del aval y que adems te acarrea unos cos-tes mensuales o trimestrales.


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El banco suele cobrar el 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc...),y despus en torno a un 0.75% 1% trimestralmente, aproximadamente.

Pasos a seguir para solicitar un aval:

Debes ir a tu Banco o Caja; te exigirn que ingreses la misma cantidad de dinero queel importe del aval, aunque en ocasiones, te piden una cantidad mayor para cubrirlos intereses y gastos del mismo.

Es habitual que el Banco imponga su modelo de aval con la cantidad y duracin acor-dada.

Una vez aprobado el aval, los Bancos suelen proponer que incluyas el dinero del avalen un fondo de inversin de poco riesgo para que te rentabilice un inters.

Formalizado el aval, el arrendatario tendr que firmarlo ante el Notario que el Ban-co te indique. En la comisin del aval el Banco te incluye ya los gastos del No-tario.

A la hora de firmar el contrato debes entregar al arrendador el Documento original delaval bancario, quedndote con una copia del mismo; una vez resuelto el contrato de arren-damiento el propietario debe devolverte el documento original para liberarte de tus obli-gaciones frente al Banco.

La fianza personal

Es un contrato de garanta personal, que regula el Cdigo Civil, en virtud del cual un ter-cero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que incumplas las obli-gaciones legales o pactadas, derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda.

En el caso de que el arrendador te exija formalizar un documento de fianza personal,debes presentar una persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientespara responder de la obligacin que garantiza.

Las obras

Obras de conservacin necesarias

El propietario de la vivienda est obligado a realizar las reparaciones necesarias, sinelevar por ello la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, a finde servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:

Que el deterioro sea imputable al arrendatario.

Que los daos impliquen la destruccin de la vivienda arrendada por causa no im-putable al arrendador ( incendio, inundacin, terremoto )

Si estas obras duran ms de veinte das, se disminuye la renta en proporcin a la partede la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.


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Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daos graves e inme-diatos, puedes efectuarlas, siempre que se lo comuniques al propietario, teniendo dere-cho a que ste te restituya su importe.

Es posible que las partes acuerden que, durante un plazo determinado, la obligacin delpago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arren-datario de reformar el inmueble.

Obras de mejora

Son aquellas que pueden suponer mayor comodidad en los servicios de que disponela vivienda, o mejorar los existentes, o incluso la creacin de otros nuevos. Pueden afec-tar a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.

En estos casos, el propietario deber notificar al inquilino la intencin de llevar a cabotales obras con, al menos 3 meses de antelacin al comienzo de las mismas, especificandoel objeto de las obras, su duracin y coste previsible.

El arrendador que haya efectuado obras de mejora podr incrementarte la renta trans-curridos los tres primeros aos de vigencia del contrato.

Si te ves obligado a soportar una obra de mejora, igualmente tienes derecho a una re-duccin de la renta en proporcin a la parte de la vivienda de la que te veas privado, ascomo a la indemnizacin de los gastos que las obras te obliguen a efectuar.

Alquiler de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin

Este tipo de viviendas pueden ser de dos tipos:

De promocin pblica, son aquellas que impulsan, programan y financian las ad-ministraciones pblicas.

De promocin privada, son aquellas que impulsan, programan y financian otros agen-tes, distintos de las administraciones pblicas. En ocasiones se promueve bajo la fi-gura jurdica de cooperativas de viviendas o comunidades de propietarios.

A su vez, tenemos que distinguir segn que la vivienda se haya promovido en rgimende compra-venta o en rgimen de alquiler.

Vivienda protegida en rgimen de compra-venta

Si la vivienda la promueve un particular en rgimen de venta, el hecho de que haya re-cibido ayudas pblicas, la somete a una serie de prohibiciones y limitaciones a la hora dedisponer. As, es frecuente que se establezca que, durante un determinado plazo, debendestinarse a vivienda habitual del adjudicatario, no estando permitido su arrendamiento.

Una vez transcurrido dicho plazo, el propietario puede arrendarla teniendo en cuentalas siguientes observaciones:


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El precio mximo de renta que puede exigir est determinado por unos mdulos quefija el organismo pblico que en cada Comunidad Autnoma tenga asumidas las com-petencias en materia de vivienda. El arrendador no podr arrendarlas a precio libre.

El precio del mdulo multiplicado por el nmero de m2 tiles, nos dar el precio porel cual podremos alquilar la vivienda.

La revisin de la renta, cualquiera que fuere la legislacin a cuyo amparo estn aco-gidas, podr practicarse anualmente en funcin de las variaciones porcentuales del I.P.C.

El contrato de arrendamiento de vivienda protegida debe contener unas clusulasespecficas obligatorias, cuyo contenido facilita la Direccin General de Arquitec-tura y Vivienda. Si bien, es necesario consultar la normativa autonmica referentea vivienda protegida, puesto que las CC.AA han asumido competencias en esta ma-teria; en su defecto se aplicar, subsidiariamente, lo dispuesto en la Ley de Arren-damientos Urbanos (L.A.U).

Existe obligacin de visar estos contratos; es decir, se exige su presentacin anteel rgano competente en materia de vivienda de cada Comunidad Autnoma paracomprobar que se han incorporado las clusulas obligatorias y que el precio esti-pulado de renta entra dentro de los lmites marcados por la Administracin.

Cualquier persona podra arrendar este tipo de viviendas.

Vivienda protegida en rgimen de arrendamiento

Actualmente existen viviendas protegidas de nueva construccin de promocin pbli-ca o privada en rgimen de arrendamiento, como medida para fomento el alquiler, espe-cialmente, dentro de determinados colectivos, entre ellos, los jvenes.

Las formalizacin del contrato de arrendamiento recoge las caractersticas sealadasen el apartado anterior (renta, contrato visado, etc...)

En este caso, los arrendatarios que quieran acceder a este tipo de viviendas, deben reu-nir determinados requisitos, especialmente, de ingresos; hay que consultar los que exigeel actual Plan de Vivienda 2013-2016 del Ministerio de Fomento, y los posibles Planes Au-tonmicos.

Estas viviendas quedan vinculadas al rgimen de arrendamiento, diez o veinticinco aos,en funcin del plazo de amortizacin del prstamo cualificado. Transcurrido este pero-do, el arrendador podr disponer libremente de ellas.

Vivienda protegida en rgimen de arrendamiento con opcin a compra

Promocin de viviendas destinadas a este rgimen durante 10 aos; Podrn ser objetode un contrato de arrendamiento con opcin a compra. En cuyo caso, el arrendatariopuede adquirirla hasta 1,7 veces el precio mximo de referencia establecido en la califi-cacin provisional.

Del precio de venta se deduce, en concepto de pagos parciales adelantados, al menosel 30% de la suma de los alquileres satisfechos por el inquilino, en las condiciones queestablezcan las CC.AA y Ceuta y Melilla.


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Finalizacin del contrato

Una de las causas ms habituales de extincin del contrato de arrendamiento es eltranscurso del plazo pactado o de cualquiera de sus prrrogas anuales.

Tambin el acuerdo de las partes puede poner trmino al contrato, aunque no hayavencido el plazo contractual. En este supuesto, es conveniente formalizar un documentode Resolucin de contrato, donde las partes acuerdan, entre otros extremos, sobre liqui-dacin de gastos y aplicacin de fianza.

Finalmente, la L.A.U. permite poner trmino al contrato cuando se produce algn in-cumplimiento contractual; en este caso, puede haberse originado por el propietario (porejemplo porque no realiza las reparaciones necesarias en la vivienda) o por el inquilino (noabona la renta o realiza actividades molestas). Ser necesario, si no hay acuerdo, utilizarla va judicial para la resolucin del contrato.

Derecho de adquisicin preferente

Si el propietario de la vivienda que tienes arrendada pretende venderla, est obligadolegalmente a ofrecrtela, indicndote, por escrito las condiciones de la transmisin, entreellas, el precio.

Si ests interesado, podrs ejercer sobre la misma el derecho de adquisicin prefe-rente o de tanteo y dispondrs de un plazo de 30 das para comunicar tu decisin decomprar.

Si no te interesa, el propietario, transcurrido ese plazo, podr hacer el ofrecimientode venta a cualquier otra persona. Ahora bien, si la vende sin haberte hecho el ofreci-miento o a un precio inferior al que te comunic o incumple cualquiera de los requisi-tos de la venta, podrs impugnarla y adquirirla en las mismas condiciones en las que elpropietario la transmiti al tercero. En esto consiste el derecho de retracto y el inqui-lino podr ejercitarlo en un plazo de 30 das desde que se le notifique la venta de lavivienda.

Alquiler con opcin a compra

El derecho de opcin supone una especie de plus en el derecho subjetivo que elarrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedaddel bien arrendado.

Este tipo de contrato no dispone de una cobertura legal. Es importante determinar enel contrato de arrendamiento con opcin de compra la duracin de la opcin; sta podralcanzar la totalidad del plazo de aqul, pero caducar, necesariamente, en caso de pr-rroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento.

Hay que pactar si la totalidad de las cantidades desembolsadas en concepto de rentahasta el momento del ejercicio de la opcin se imputan al precio de compra del inmue-ble o slo una parte. Dicho precio se abonar, ntegramente, en la fecha en que se ejerzael derecho de opcin a compra.


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La renta satisfecha por el arrendatario est sujeta al IVA (21%) en el caso de viviendade obra nueva.

Ventajas Fiscales

Para el arrendatario

En la Ley 35/20061 del I.R.P.F se introdujo esta deduccin por arrendamiento de vi-vienda habitual que se aplicar sobre la cuota ntegra estatal del impuesto. La deduccinconsiste en la cantidad resultante de aplicar el 10,05 % de las cantidades satisfechas enel periodo porel alquiler de la vivienda habitual siempre que la base imponible sea infe-rior a 24.107,20 euros anuales.

La base mxima de esta deduccin ser de:

a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040euros anuales.

b) Cuando la base imponible est comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 eurosanuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por el 1,4125 la diferen-cia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

Algunas Comunidades Autnomas ofrecen ya estas deducciones, la deduccin porarrendamiento de vivienda habitual a aplicar sobre la cuota ntegra estatal del impuesto(10,05%) es compatible con las deducciones existentes en las CC.AA que se aplican sobrela cuota ntegra autonmica. Todo ello siempre y cuando se renan los requisitos exigidospara la aplicacin de las mismas.

En la actualidad muchas Comunidades Autnomas tienen prevista una deduccin en elI.R.P.F por arrendamiento de vivienda habitual para menores de 35 aos.

Para el arrendador

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el ren-dimiento neto que debe declarar el arrendador, se reducir en un 60 %. Tratndose derendimientos netos positivos, la reduccin slo resultar aplicable respecto de los rendi-mientos declarados por el contribuyente.

Dicha reduccin ser del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad compren-dida entre 18 y 30 aos2 y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades eco-nmicas en el perodo impositivo superiores al indicador pblico de renta de efectosmltiples.

El arrendatario deber comunicar anualmente al arrendador, el cumplimiento de estosrequisitos.


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1 Redaccin segn Ley 39/2010 de 22 de Diciembre, de PGE para el ao 2011.

2 En contratos anteriores a 1 de enero de 2011 la edad del arrendatario se ampliar hasta la fecha en que cum-

pla 35 aos a efectos de la aplicacin de la reduccin del 100 por 100.

Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reduccin se aplicarsobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrenda-tarios que cumplan los requisitos previstos.

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Se regula en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba un procedimiento b-sico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios (B.O.E. 13 de abril de2013).

La puesta a disposicin de los compradores o arrendatarios del certificado de eficien-cia energtica de la totalidad o parte de un edificio, segn corresponda, ser exigible paracontratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir del 1 de junio de 2013.

El Procedimiento Bsico se aplica a:

Edificios de nueva construccin.

Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevoarrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pblica ocupe una super-ficie til total superior a 250 metros cuadrados y sean frecuentados habitualmentepor el pblico.

El certificado de eficiencia energtica dar informacin exclusivamente, sobre la efi-ciencia energtica del edificio y no supondr la acreditacin del cumplimiento de ningnotro requisito exigible al edificio.

El promotor o propietario del edificio o parte del mismo (ya sea de nueva construccino existente), ser el responsable de encargar la realizacin de la certificacin de eficien-cia energtica del edificio o de su parte, en los casos en que venga obligado. Asumen,igualmente la obligacin de su renovacin.

Para las unidades de edificios, viviendas o locales, situados en un mismo edificio, la cer-tificacin de eficiencia energtica se basar, como mnimo, en una certificacin nica detodo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representati-vos del mismo edificio, con las mismas caractersticas energticas.

No existe ningn tipo de obligacin de realizar obras de mejora para el propietario.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas,en su Disposicin Adicional Tercera y Cuarta establece las infracciones y sanciones enmateria de Certificacin Energtica.

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CERTIFICACIN EFICIENCIA ENERGTICA


Observaciones previas

Antes de firmar un contrato o precontrato de compraventa, debes pedir al vendedorcopia de la escritura que le acredite como propietario del piso o solar.

Es aconsejable, tambin, acudir al Registro de la Propiedad, donde consta toda la in-formacin relativa a constitucin, transmisin y extincin de derechos reales que puedenrecaer sobre una finca, como las hipotecas u otras cargas. De existir cargas, puedes odebes, segn los casos, acordar con el vendedor la cancelacin de las mismas. Respectoa la hipoteca puedes pedir que el propietario la cancele o subrogarte, si las condicioneste pueden interesar.

Los datos que debes conocer son los relativos a identificacin del propietario o co-propietarios, la superficie del inmueble o solar, la cuota de participacin del piso en lacontribucin a gastos comunes, si est hipotecada o tiene otro tipo de cargas y, por l-timo, si es de edificacin libre o sometida a algn rgimen de proteccin.

Tipos de Vivienda

Vivienda Nueva

En el caso de que ests buscando una vivienda nueva puedes encontrarte dos posibi-lidades:

Vivienda en construccin o sobre plano. Puesto que no puedes comprobar su aca-bado debes exigir junto a la copia del contrato de compraventa, un Plano concre-to de la vivienda con su correspondiente Memoria de calidades cuanto ms exhaustivamejor, porque tambin forman parte del contrato.

Vivienda ya construida. En este caso puedes comprobar por ti mismo, las caracte-rsticas y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificacin. El promotoro vendedor deber entregarte la Licencia de Primera Ocupacin que en su da l ob-tuvo o la Cdula de Habitabilidad, as como los certificados que garantizan que lasinstalaciones de electricidad, cableado, agua, etc... se adecuan a la normativa vigente.

Acudir a una empresa promotora es el medio habitual de conseguir una vivienda nueva.Otra opcin son las inmobiliarias o los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, profesiona-les colegiados que pueden intervenir como mediadores en la compraventa de una vi-vienda; su mediacin supone un gasto aadido ya que hay que abonar una comisin.

Agruparse en cooperativas o comunidades de propietarios para conseguir una vivienda,es otra opcin.

Vivienda de Segunda Mano

Para adquirir una vivienda de segunda mano, puedes acudir a un particular, con lo quete ahorrars algunos gastos o utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria que se en-cargar de tramitar toda la operacin.


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COMPRA DE VIVIENDA

Debes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En la Nota Simple fi-gurar, adems, de una breve descripcin de la vivienda, quin es el propietario y las car-gas que, en su caso, existen. Tambin es conveniente cerciorarse de que la vivienda noest arrendada.

Pregunta al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios a la que per-tenece el inmueble, si la vivienda est o no al corriente del pago de las cuotas de comu-nidad y derramas o si tienen previsto efectuar alguna obra importante en el inmueble.

Tendrs que verificar, igualmente, si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes In-muebles.

Tanto en compra de vivienda nueva como de segunda mano, solicita la acreditacinde la persona que te vende la vivienda, ( promotor, particular, agente de la propie-dad inmobiliaria), para posibles reclamaciones.

Vivienda Protegida

Las viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin, son aquellas calificadas previa-mente por la administracin y sometidas a una serie de limitaciones impuestas por la nor-mativa que las regulan. stas se justifican desde el momento, en que el adquirente de lasmismas, se beneficia con una serie de ayudas pblicas para su adquisicin.

Las viviendas de proteccin oficial, tipologa que existe a nivel nacional, se caracteri-zan por lo siguiente:

Su superficie til no puede superar los 90 m2 .

Su precio de renta y venta, est legalmente determinado.

Los titulares o adjudicatarios de dichas viviendas, no deben superar determinadolmite de ingresos econmicos.

A su vez, las viviendas de proteccin oficial (V.P.O.) pueden ser de dos tipos:

V.P.O. promocin pblica, si es la propia Administracin la que impulsa, programay financia su construccin para un determinado sector de la poblacin.

V.P.O. promocin privada, si una empresa privada, comunidad de propietarios, co-operativa o autopromotor, impulsa, programa y financia su construccin.

La reserva o seal

Una vez que hayas hecho las comprobaciones oportunas, si sigues interesado en la vi-vienda, es conveniente dar una seal como garanta del compromiso.

Se trata de un contrato por el que la vendedora se compromete a no vender el inmue-ble a otra persona, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero que, normalmente,se entiende como parte del precio de la vivienda.

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Lo habitual es pactar las denominadas arras penitenciales; en este caso si el vende-dor desiste de la operacin, debe devolverte el doble de lo entregado. Si el que decide pa-ralizar la operacin es el comprador, lo normal es que pierda la seal anticipada.

El precontrato

Si decides comprar una vivienda, es frecuente comprometerse tambin a la entrega deciertas cantidades de dinero de forma peridica (mensual o semestral) mientras se cons-truye y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarn delimporte total de la misma.

Es conveniente exigir al promotor el aval suficiente o contrato de seguro que garanticela devolucin de las cantidades entregadas a cuenta, ms un inters del 6% anual por sila construccin no se inicia, no llega a trmino, no se termina en el plazo convenido, o nose obtiene Cdula de Calificacin Definitiva si la vivienda es de Proteccin Oficial.

En cualquiera de estos casos procedera, por parte del promotor, la devolucin de lascantidades entregadas de forma peridica, junto con los intereses.

El contrato de compraventa

El contrato privado de compraventa es el documento bsico donde se formaliza la com-pra de la vivienda. Debe contener, al menos, lo siguiente:

Los datos de identificacin de las partes, tanto del comprador como del vendedor.

Verificacin del ttulo que acredite la propiedad del vendedor.

Capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.

Descripcin de la vivienda; superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..) Hayque indicar la cabida y la cuota correspondiente en la comunidad de propietarios,a fin de determinar su contribucin a los elementos comunes.

Emplazamiento de la vivienda.

El plano de la vivienda y la memoria de calidades en caso de vivienda de nueva cons-truccin.

El precio de la compra y las condiciones de la adquisicin: la cantidad peridica apagar, as como la pliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades en-tregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades,las penalizaciones que se estipulan para el caso de que no realices los pagos acor-dados o para el vendedor, si no ofrece las calidades comprometidas.

Indicacin sobre la situacin de cargas, gravmenes, y arrendamientos

Tambin figurar el importe de los impuestos que habrn de satisfacerse.

La fecha de entrega de la vivienda y la penalizacin en caso de retraso.


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Todas estas prevenciones se recogen en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobreproteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.

El contrato de compraventa se perfecciona por el mero acuerdo de voluntades entre laspartes, aunque no se haya entregado la cosa, en este caso, la vivienda, ni se haya pagadoel precio.

En cuanto a la formalizacin del contrato de compraventa, se puede firmar contratoprivado o Escritura Pblica ante Notario.

La escritura pblica. Notario y Registro.

La firma de la Escritura Pblica de compraventa de vivienda, otorgada ante Notario,equivale a entender transmitida la cosa objeto de contrato, a no ser que de su redaccinse desprenda lo contrario. Puede ser una compraventa pblica o la protocolizacin o ele-vacin a pblico del contrato de compraventa privado.

Respecto al precio que figura en la escritura, ste sirve de base para la liquidacin delImpuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuando se trata de vivienda de segunda manoo del Impuesto sobre el Valor Aadido, si la vivienda es nueva.

Liquidados los impuestos, la Escritura debe presentarse a inscripcin en el Registro dela Propiedad

Impuestos y gastos

Impuesto sobre el Valor Aadido (I.V.A)

Se liquida cuando la vivienda es nueva. El tipo impositivo es el reducido (10% Desde1/01/2013) o el 4% si la vivienda es de promocin pblica o vivienda de proteccin oficialde rgimen especial. El porcentaje se aplica sobre el precio que figura en el contrato pri-vado o en la escritura pblica y su pago corresponde al comprador.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados.

Este impuesto grava la segunda y posteriores transmisiones de viviendas, siendo el tipoimpositivo del 6% sobre el precio que figura en el contrato privado o en la escritura p-blica. Lo abona la parte compradora.

Este porcentaje vara, en funcin de las Comunidades Autnomas, ya que al estar trans-ferido, se puede legislar al respecto. As, en el caso de Aragn, Baleares, Catalua, Gali-cia, Madrid, Murcia, La Rioja y la Comunidad Valenciana, que lo han establecido en el 7%,o la Comunidad Canaria que lo ha fijado en el 6,5%.

Si la vivienda es de nueva construccin se abona, adems del I.V.A. el Impuesto de ActosJurdicos Documentados. Este impuesto grava tambin la constitucin de los prstamos


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hipotecarios. El tipo impositivo general es el 0,5%, pero al igual que sucede con el I.T.P.,est transferido a las Comunidades Autnomas, por lo que habr que estar a cada Co-munidad para conocer su porcentaje. Es el caso de Aragn, Catalua, Galicia, Madrid, Co-munidad Valenciana y Canarias.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvala).

Este impuesto grava el incremento de valor que experimentan los solares, por lo que hayque tomar como referencia tanto el valor del suelo, que figura en el recibo del Impuestosobre Bienes Inmuebles, en el momento de la transmisin como el tiempo transcurrido entrela anterior transmisin y la que se va a efectuar. La Ley seala que deber abonarlo el ven-dedor, salvo pacto en contrario, en cuyo caso puede repercutirse al comprador.

Hay que pagar el impuesto en el plazo de 30 das desde la firma de la escritura de com-praventa o donacin o en el plazo de 6 meses a contar desde la fecha de fallecimiento sise trata de una herencia.

En la actualidad, se pueden solicitar aplazamientos de hasta un ao para abonar la canti-dad de que se trate, aunque siempre llevar aparejado el pago de los preceptivos intereses.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Es un impuesto obligatorio tanto si la vivienda es nueva como si es de segunda mano.

La base imponible del impuesto est constituida por el valor catastral del inmueble,que estar integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construccin.

El vendedor ser sujeto pasivo del impuesto mientras no se perfeccione la transmisinde la titularidad del inmueble, y lo ser el comprador una vez que dicho traslado se hayaconsumado.

Es obligatorio que el vendedor entregue el original del ltimo recibo de I.B.I. al forma-lizar la Escritura de compra-venta.

Gastos Notario y Registro

El trmite de escrituracin notarial e inscripcin en el Registro conlleva una serie degastos, a los que hay que aadir los de la Gestora.

Tanto los honorarios notariales como los registrales se fijan en funcin del valor de laoperacin de compraventa. Este valor ser, en defecto del valor comprobado fiscalmente,el consignado por las partes en el correspondiente documento, es decir, el declarado enla Escritura de compraventa.

En el caso de viviendas declaradas protegidas existe una reduccin de hasta el 50% enlos honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad.

Normalmente los gastos derivados del otorgamiento de escritura pblica, impuestos,gestora y registro son de cuenta del comprador.

El abono de los posibles gastos de cancelacin de cargas y gravmenes (por ejemplo,hipotecas... etc.), corresponde al vendedor.


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El R.D 1612/2011, de 14 de noviembre, mantiene que se aplicar una rebaja del 5% al im-porte de los derechos notariales y registrales, adicional a los dems descuentos o reba-jas previstos en la normativa vigente a todos los documentos (documentos con cuanta)que se citan en el apartado 1 del nmero 2 del anexo I del R.D 1427/1989.

Las reclamaciones

Cuando nos entreguen la vivienda debemos revisarla para detectar posibles de-fectos.

Para formular reclamaciones y solicitar la reparacin de estas deficiencias, dispones delos siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificacin anterior a mayo de 2000:

6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten ala finalidad principal de la vivienda.

10 aos, si la vivienda se arruina o presenta vicios ruingenos (la responsabilidadpor vicios de la construccin se traslada al contratista y al arquitecto.

15 aos, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condicionesdel contrato.

Para viviendas con licencia de edificacin posterior a mayo de 2000, de conformidadcon la Ley de Ordenacin de la Edificacin:

1 ao para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instala-cin elctrica, pintura... etc.)

3 aos para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humeda-des...)

10 aos para defectos que afecten a la estructura del edificio.

Ventajas Fiscales

Deduccin por adquisicin de vivienda habitual

Podrn aplicar la deduccin por inversin en vivienda habitual en los trminos previs-tos a continuacin:

a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anteriori-dad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fechapara la construccin de la misma.

b) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 deenero de 2013 por obras de rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual,siempre que las citadas obras estn terminadas antes de 1 de enero de 2017.

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c) Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realizacin deobras e instalaciones de adecuacin de la vivienda habitual de las personas condiscapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las cita-das obras o instalaciones estn concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, resultar necesario que el contribuyente hubiera practicado la deduc-cin por inversin en vivienda habitual en relacin con las cantidades satisfechas parala adquisicin o construccin de dicha vivienda en un perodo impositivo devengadocon anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo los supuestos de reinversin en vivienda ha-bitual.

La deduccin por inversin en vivienda habitual se aplicar conforme a lo dispuesto enla Ley del IRPF, en su redaccin en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los por-centajes de deduccin que hayan sido aprobados por la Comunidad Autnoma.

Rgimen transitorio adquisiciones anteriores al 01/01/2011

Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales que hu-bieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfechocantidades con anterioridad a dicha fecha para la construccin de la misma, tendrn comobase mxima de deduccin respecto de dicha vivienda la establecida en el artculo 68.1.1.de esta ley en su redaccin en vigor a 31 de diciembre de 2010 (9.015.- /ao), an cuandosu base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales. Igualmente, la base m-xima de deduccin ser la prevista en el prrafo anterior respecto de las obras de reha-bilitacin o ampliacin de la vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfechocantidades con anterioridad a 1 de enero de 2011 y las citadas obras estn terminadasantes de 1 de enero de 2015.

Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales que hu-bieran satisfecho cantidades para la realizacin de obras e instalaciones de adecuacin dela vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de2011, tendrn como base mxima de deduccin respecto de las mismas la establecida enel artculo 68.1.4. de esta Ley en su redaccin en vigor a 31 de diciembre de 2010, siem-pre y cuando las citadas obras o instalaciones estn concluidas antes de 1 de enero de2015, an cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.

Cuenta vivienda

Si tienes intencin de ahorrar para planificar con tiempo la compra de la vivienda, existela posibilidad de abrir una Cuenta Ahorro Vivienda.

Al igual que ocurre con la adquisicin o rehabilitacin de la primera vivienda, las cuen-tas vivienda ya no gozarn de deduccin a partir del 1 de Enero de 2013 en el IRPF, comovena sucediendo hasta ahora con las cantidades aportadas durante un ao natural.

Los contribuyentes que con anterioridad a 1 de enero de 2013 hubieran depositado can-tidades en cuentas vivienda destinadas a la primera adquisicin o rehabilitacin de la vi-vienda habitual, siempre que en dicha fecha no hubiera transcurrido el plazo de cuatro


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aos desde la apertura de la cuenta, podrn sumar a la cuota lquida estatal y a la cuotalquida autonmica devengadas en el ejercicio 2012 las deducciones practicadas hasta elejercicio 2011, sin intereses de demora.

Reinversin en vivienda habitual

Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deduccin por ad-quisicin de otras viviendas habituales anteriores, no se podr practicar deduccin por laadquisicin o rehabilitacin de la nueva, en tanto las cantidades invertidas en la misma nosuperen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de de-duccin

Cuando la enajenacin de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patri-monial exenta por reinversin, la base de deduccin por la adquisicin o rehabilitacinde la nueva, se minorar en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique laexencin por reinversin. En este caso, no se podr practicar deduccin por la adquisicinde la nueva, mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio dela anterior, en la medida en que haya sido objeto de deduccin, como la ganancia patri-monial exenta por reinversin.

Deduccin en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas por obras de mejora envivienda

Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 71.007,20 euros anuales, podrndeducirse el 20 por ciento de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor delReal Decreto-Ley 5/2011, de 7 de mayo, hasta el 31 de diciembre de 2012 por las obras re-alizadas durante dicho perodo en cualquier vivienda de su propiedad o en el edificio enla que sta se encuentre, siempre que tengan por objeto la mejora de la eficiencia ener-gtica, la higiene, salud y proteccin del medio ambiente, la utilizacin de energas reno-vables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitucin de las instalacionesde electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio olas viviendas.

La base de esta deduccin estar constituida por las cantidades satisfechas, mediantetarjeta de crdito o dbito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuen-tas en entidades de crdito, a las personas o entidades que realicen tales obras. En nin-gn caso, darn derecho a practicar esta deduccin las cantidades satisfechas medianteentregas de dinero de curso legal.

IVA en ejecuciones de obra de renovacin y reparacin

Con efectos desde la entrada en vigor del R.D 6/2010 citado, se aplicar el tipo redu-cido de IVA (10%) a las ejecuciones de obra de renovacin y reparacin realizadas en edi-ficios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientesrequisitos:

a) Que el destinatario sea persona fsica, no acte como empresario o profesionaly utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

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No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, tambin se comprendern eneste nmero las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una co-munidad de propietarios.

b) Que la construccin o rehabilitacin de la vivienda a que se refieren las obrashaya concluido al menos dos aos antes del inicio de estas ltimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecucin o, enel caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 por ciento de la base impo-nible de la operacin.

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Prstamos Hipotecarios

El prstamo es un contrato por el que una de las partes (entidad bancaria) entrega aotra (prestatario) una cantidad de dinero con la obligacin de restituirlo transcurrido unplazo de tiempo. Normalmente, su finalidad es emplear el dinero prestado para pagar lavivienda.

Su principal caracterstica es que, adems de la garanta personal, el inmueble quedaafectado como garanta de la devolucin del capital, por lo que si no cumples con el pagodel prstamo hipotecario, la entidad, previa tramitacin del procedimiento judicial co-rrespondiente, podr solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subastapblica.

De conformidad con la legislacin espaola, la garanta hipotecaria slo queda consti-tuida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La cuota a abonar depende de tres factores: el tipo de inters, el importe del prstamoy el plazo de devolucin (plazo de amortizacin).

Elementos determinantes del coste del prstamo:

El precio del prstamo hipotecario (lo que nos va a costar realmente), viene determi-nado por el Capital solicitado, el Tipo de Inters y las Comisiones, influyendo en l, ade-ms, la forma en que se devuelve (sistema de amortizacin).

Capital a pedir prestado

La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, establece elmximo del 80% en el caso de adquisicin de viviendas si la entidad de crdito pretendeemitir cdulas y bonos hipotecarios con la garanta de dichos crditos.

El Real Decreto 716/2009 eleva el mximo al 95% si el prstamo o crdito hipotecariocuenta con aval bancario prestado por entidad de crdito distinta de la acreedora o sehalla cubierto por un seguro de crdito prestado por entidades aseguradoras, cuyos im-portes sern sufragados por la entidad, y no sern repercutibles al deudor, y que deberreunir los requisitos descritos en el Real Decreto y que no podrn pertenecer al mismogrupo que el acreedor hipotecario.

Por tanto, hay que tener en cuenta que los Bancos no suelen dar ms del 80% delvalor de tasacin de la vivienda (ya de por s inferior al precio del mercado), y que de-bemos disponer en el momento de comprar de unos ahorros que cubran, por un lado,la cantidad restante hasta llegar al precio de mercado, adems de los gastos descritosms abajo.


FINANCIACIN DE LA VIVIENDA29

Tipos de inters

ndices de referencia

Estos indicadores son los que se aplican a los prstamos hipotecarios concertados atipo variable a la hora de revisar y actualizar su inters. Son ndices objetivos que men-sualmente publica el Banco de Espaa en el B.O.E.

Son los que garantizan que cuando te revisen el inters de tu prstamo, ste quedeajustado a los precios de mercado. El ndice que se aplica es el ltimo disponible o publi-cado en la fecha en que proceda la contratacin del prstamo o su revisin.

Euribor es el tipo actualmente ms bajo, y por tanto, el ms utilizado. Existen otros n-dices oficiales como el IRPH-conjunto de entidades de crdito calculado sobre prsta-mos a ms de tres aos de entidades espaolas/o entre uno y cinco aos de entidadesde zona euro. Asimismo la ORDEN EHA 2988/2011, con entrada en vigor el 28/04/2012ha introducido el IRS (Interest Rate Swap) a cinco aos.

Para aplicar otros ndices no oficiales, la entidad bancaria debe notificar al cliente la va-riacin del tipo, de forma individual, ya que, a diferencia de los anteriores, no sern publi-cados en el B.O.E. A la hora de aplicar estos ndices hay que tener en cuenta dos factores:

Redondeo. En los prstamos garantizados mediante hipoteca que se formalicen atipo de inters variable, la entidad bancaria podr acordar el redondeo de dicho tipo


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Tipo de Inters Caractersticas Ventajas Inconvenientes

Fijo El inters permanece constante.

Si los tipos suben no se alteran las cuotas. No asumes riesgos.

No puedes beneficiarte en caso de bajada de los tipos.

Variable El inters vara durante toda la duracin del prstamo.

En el caso de bajada del tipo, te puedes beneficiar.

Al inters inicial se le suma posteriormente un diferencial.Le afectan las subidas de tipos.

Mixto

Variablelimitado

Se establece un perodo inicial en que el inters es fijo, pasando luego a ser variable.

Al tener dos perodos diferentes los riesgos quedan ms diluidos.

El techo si no se fija muy elevado.

Se suman los inconvenientes sealados para los Fijos o Variables en los distintos perodos.

El suelo, mnimo por el que se tendr que pagar siempre.

Variable, con lmite a labaja (suelo) o al alza(techo) (introducido porOrden EHA/2899/2011transparencia yproteccin al cliente deservicios bancarios).

de inters. Se efecta al extremo del intervalo pactado ms prximo, sin que stepueda sobrepasar al octavo de punto.

Margen o diferencial. Es la cantidad que las entidades suman al ndice de referen-cia que se ha tomado como base. Vara en funcin de lo que hayas podido nego-ciar con tu entidad bancaria.

Revisin del Tipo de inters

La revisin se suele producir semestral o anualmente, aadiendo el diferencial al ltimondice disponible, que suele ser el correspondiente al mes inmediatamente anterior.

T.A.E

La Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) es una frmula matemtico-financiera que incluye eltipo de inters nominal, las comisiones y el plazo. Nos da el coste efectivo de la operacinsi los tipos de inters actuales no variaran durante toda la vida. Por ello, es un elementode comparacin vlido en los prstamos a tipo fijo, pero slo una referencia en los varia-bles. A la hora de tomarlo como elemento comparativo debe serlo entre prstamos idn-ticos.

COMISIONES

Apertura

La Circular 8/1990 establece que en los prstamos sujetos a la O.M. de Transparenciaen las condiciones de prstamo (capital hasta 150.000 euros, compra de vivienda sobrela que recae el prstamo), se devengar una sola vez y englobar cualesquiera gastos deestudio, concesin o tramitacin del prstamo hipotecario u otros similares inherentes ala actividad de la entidad prestamista, con ocasin del prstamo. El porcentaje sobre elimporte del prstamo oscila entre el 0-3%. Es negociable.

De estudio

Para los prstamos no descritos en el prrafo anterior, las entidades pueden cobrar unacomisin que remunera por las gestiones y anlisis que debe realizar para verificar su sol-vencia y los trminos de la operacin solicitada. En caso de que la entidad no conceda elprstamo, no se podr cobrar esta comisin, pero s podra exigirle los gastos que hayatenido que pagar por la intervencin de otras personas o empresas, siempre que se hayapactado previamente. Suele oscilar entre el 0-0,85% sobre el importe solicitado.

De modificacin de condiciones - novacin

Cantidad que se paga a la entidad financiera en concepto de gastos administrativosoriginados como consecuencia de la modificacin de las condiciones del tipo de inters


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inicialmente pactado o vigente, alteracin del plazo del prstamo o ambas, o, tras 09/12/2007,fecha de entrada en vigor de la Ley 41/2007, ampliacin o reduccin de capital, mtodo o sis-tema de amortizacin y cualesquiera otras condiciones financieras del prstamo, prestacino modificacin de las garantas personales. A su vez, la ampliacin de capital, slo se aplicaa prstamos suscritos tras la fecha citada. Es un porcentaje sobre el capital pendiente depago. El lmite mximo es de un 1%. El Real Decreto-Ley 2/2003, convalidado por la Ley36/2003 ha rebajado el lmite en la comisin por novacin modificativa si tiene por objeto laampliacin del plazo del prstamo al 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

Tratamiento diferente tiene la modificacin de otras condiciones (solicitadas por el deu-dor hipotecario) o contenido del contrato o por cambio de garantas; en este caso elbanco o la caja pueden exigir una comisin, por los trmites que debe realizar en la mo-dificacin del contenido del contrato y/o en el anlisis de riesgos que pueden suponerpara la entidad las modificaciones, como por ejemplo la aceptacin de un nuevo deudor,en el caso de adquisicin de vivienda al promotor o a un tercero lo que se llama subro-gacin de deudor. No existen lmites mximos legales.

Compensaciones aplicables a prstamos hipotecarios posteriores al 09/12/2007

Son los prstamos suscritos tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007 de 07 de di-ciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de Regulacin del Mercado Hipotecario yotras normas del sistema hipotecario y financiero, y que se aplica a prstamos y crditoshipotecarios sobre vivienda, suscritos con posterioridad al 09/12/2007, fecha de entradaen vigor de la ley, por personas fsicas, o jurdicas sujetas a Impuesto de Sociedades porpequea dimensin.

Se han sustituido las comisiones por amortizacin parcial, cancelacin anticipadasubrogatoria o no por unas compensaciones.

Compensacin por desistimiento

Las entidades de crdito podrn establecer el cobro de esta cantidad para el caso decancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales de los prstamos su-jetos a la citada ley.

La cantidad mxima a percibir por la entidad ser la siguiente: 0,5 del capital amorti-zado anticipadamente si la amortizacin se produce en los cinco primeros aos de vidadel prstamo o crdito; 0,25 si se produce en un momento posterior; la pactada si es igualo inferior a las anteriores

Compensacin por riesgo de tipo de inters

Las entidades de crdito podrn establecerla para el caso de cancelaciones subroga-torias y no subrogatorias, totales o parciales de los prstamos y crditos sujetos a la leycitada.

La comisin se genera por prdida de capital para entidad acreedora por variacin detipo de inters, si una vez aplicadas las reglas que establece la ley, se produce prdida parala entidad (lucro cesante). Si se produce ganancia no se aplicar la comisin.


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Es decir, que se va a producir la ganancia para la entidad, cuando los tipos de intersen el momento de producirse la cancelacin estn por debajo del que se pact, no halugar en un contexto de subidas de los tipos de inters. No habr lugar a esta revisin silas cancelaciones se producen dentro de un periodo de revisin de tipos de inters conduracin pactada igual o inferior a 12 meses.

El mximo que puede cobrar la entidad es, segn lo pactado en la escritura: 1) un por-centaje fijo sobre el capital pendiente; 2) la cantidad computada como prdida generadaa la entidad, segn lo dicho anteriormente, en este caso con previsin de compensacinde la entidad al prestatario de forma simtrica si la cancelacin genera ganancia de ca-pital para la entidad.

Se entender por ganancia de capital por exposicin al riesgo de tipo de inters ladiferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelacin antici-pada y el valor de mercado del prstamo o crdito. Cuando dicha diferencia arroje unresultado negativo, se entender que existe prdida de capital para la entidad acree-dora.

El valor de mercado del prstamo o crdito se calcular como la suma del valor actualde las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisin del tipo de inters y delvalor actual del capital pendiente que quedara en el momento de la revisin de no pro-ducirse la cancelacin anticipada. El tipo de inters de actualizacin ser el de mercadoaplicable al plazo restante hasta la siguiente revisin. El contrato de prstamo especifi-car el ndice o tipo de inters de referencia que se emplear para calcular el valor demercado de entre los que determine el Ministro de Economa y Hacienda. (segn la D.T.nica hasta que reglamentariamente se determine el tipo de inters, se aplicar el derendimiento interno entre mercado secundario de deuda pblica con vencimiento resi-dual de 2-6 aos).

En caso de cancelacin parcial se le aplicar al resultado de la frmula anterior el por-centaje del capital pendiente que se amortiza.

El sistema de amortizacin

La cuota a abonar depende de tres factores: el tipo de inters, el importe del prstamoy el plazo. Esta cuota debe adaptarse a la capacidad econmica individual. El plazo deamortizacin puede ser a 10, 15, 20, 25 30 aos. Con tipos bajos el alargamiento delplazo produce una disminucin de la cuota; con tipos altos, el plazo ms largo no implicadescenso significativo de la cuota a pagar.

Se utiliza por lo general en Espaa, el sistema francs, por el cual al principio se paganms intereses y se amortiza menos capital, incrementndose ste hasta superar al final alos intereses pagados.

En la amortizacin anticipada se puede optar por reducir la cuanta o el plazo.

La cuota puede ser mensual (la ms comn), trimestral, semestral o anual. Su importepuede ser variable, en los prstamos a tipo variable, segn vaya modificndose el tipo deinters; o constante (en los prstamos a tipo fijo y en los prstamos variables con cuotaconstante, donde se alarga o acorta el tiempo para acoplar el capital pendiente al tipo deinters actual).


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La carencia es el perodo en el que slo se pagan los intereses que genera el capital, sinamortizar el mismo. En la carencia total (apenas usada) no se pagan ni intereses ni capi-tal, incrementndose la deuda del cliente para el nuevo clculo de intereses.

Gastos de constitucin de la hipoteca

Valor de Tasacin de la casa. A travs de una sociedad de tasacin autorizada sa-brs cul es la valoracin del inmueble y si la cantidad que te pide el vendedor seajusta a los valores de mercado, pues no tiene por qu coincidir con el precio querealmente pagamos por ella. Las entidades no suelen conceder ms del 80% deese valor de tasacin. El Real Decreto 716/2009 eleva el mximo al 95% si el prs-tamo o crdito hipotecario cuenta con aval bancario prestado por entidad de cr-dito distinta de la acreedora o se halla cubierto por un seguro de crdito prestadopor entidades aseguradoras, cuyo importe ser sufragado por la entidad, y noser repercutible al deudor y que deber reunir los requisitos descritos en el RealDecreto y que no podrn pertenecer al mismo grupo que el acreedor hipotecario.

Escritura pblica y registro Pasos necesarios para el nacimiento del derecho. Vie-nen sus honorarios regulados por arancel, y estarn en funcin del importe delprstamo y, en el caso de los honorarios notariales, de las pginas de la escritura,con las reducciones indicadas ms abajo en el caso de vivienda protegida.

A ellos hay que sumar el Impuesto de actos jurdicos documentados y la gestora. Eltotal de gastos, por lo general, asciende al 10% del importe de la vivienda.

Adems hay que tener en cuenta que las entidades de crdito suelen exigir la contra-tacin de seguros inherentes al prstamo. Normalmente la entidad financiera extiende elseguro a uno multirriesgo que cubre no slo el continente, sino el contenido, mobiliario yenseres. Tambin es habitual que la entidad exija un seguro de vida al titular del prs-tamo durante todo el plazo de amortizacin; producido el fallecimiento o invalidez per-manente del titular del seguro, la compaa paga directamente a la entidad financiera loque falta por abonar del prstamo. Incluso es frecuente que pidan uno de desempleo.

Pasos en la contratacin de los prstamoshipotecarios a travs de entidades de crdito

INFORMACIN PRECONTRACTUAL

(Orden Ministerial sobre transparencia y proteccin al cliente de servicios bancarios(B.O.E. n 261, 29-Oct-2011, entrada en vigor el 29/04/2012), Circular del Banco de Espaa8/1990, Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificacinde la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios (B.O.E. 24 de junio de 2.000),

La ORDEN EHA 2899/2011, de 28/10/11, ha derogado a la OM 1994 sobre transparenciaen las condiciones financieras de prstamos hipotecarios sobre vivienda, ampliando sumbito de aplicacin, que se extiende ahora a los prstamos hipotecarios sobre vivienda


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o adquisicin o conservacin de derechos de propiedad sobre terrenos o edificios cons-trudos o por construir; la antigua orden quedaba limitada a prstamos iguales o inferio-res a 150.000.- .

Por un lado, establece la OM que el Banco de Espaa elaborar una Gua de Acceso alPrstamo Hipotecario, con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios deprstamo hipotecario dispongan, con carcter previo a la formalizacin de los mismos, deinformacin adecuada para adoptar sus decisiones de financiacin.

Estar disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de cr-dito, en sus pginas electrnicas y en la pgina electrnica del Banco de Espaa, y deberhallarse a disposicin de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.

Ficha de informacin precontractual

Por otro lado, establece que las entidades de crdito debern proporcionar a los clien-tes que soliciten cualquiera de estos servicios, informacin clara y suficiente sobre losprstamos que ofertan, informacin gratuita a disposicin del cliente en todos los cana-les de comercializacin de la entidad, de carcter orientativo, que se facilitar mediantela Ficha de Informacin Precontractual (FIPRE).

Ficha de informacin personalizada

Las entidades de crdito, una vez que el cliente haya facilitado la informacin que seprecise sobre sus necesidades de financiacin, su situacin financiera y sus preferencias,proporcionarn a este la informacin personalizada que resulte necesaria para dar res-puesta a su demanda de crdito, de forma que le permita comparar los prstamos dis-ponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisin fundada sobresi debe o no suscribir el contrato. Esta informacin se facilitar mediante la Ficha de In-formacin Personalizada (FIPER), se entregar a todos los clientes de prstamos, deforma gratuita, con la debida antelacin y, en todo caso, antes de que el cliente quede vin-culado por cualquier contrato u oferta.

Toda informacin adicional que la entidad facilite al cliente figurar en un documentoseparado, que deber adjuntarse a la Ficha de Informacin Personalizada.

Operaciones previas a la emisin de la oferta vinculante

Antes de emitir la oferta vinculante, ser necesaria la realizacin de la tasacin del in-mueble y de las comprobaciones registrales, adems del anlisis de la capacidad finan-ciera o evaluacin de la solvencia del cliente.

Para realizar esta ltima, la OM ha introducido una serie de garantas para que la valo-racin previa de la capacidad crediticia de los bancos sea lo ms acertada.

Para ello obliga a las entidades a analizar la informacin suficiente obtenida por me-dios adecuados a tal fin, entre ellos, la informacin facilitada por el propio cliente a soli-citud de la entidad, as como con procedimientos internos especialmente desarrolladosa tal fin, revisados peridicamente, ajustados a la normativa especfica sobre gestin de


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riesgos y control interno que resulte aplicable a las entidades de crdito, y que contem-plen al menos:

La adecuada evaluacin de la situacin de empleo, ingresos (incluso su nivel pre-visible tras la jubilacin si se prev que parte sustancial del prstamo se pague endicho perodo), patrimonial y financiera del cliente, en base a la documentacinadecuada para evaluar la variabilidad de los ingresos, historial crediticio (CIRBE,y otros ficheros de solvencia patrimonial y crdito, con la garanta de la legislacinde proteccin de datos)

La valoracin de la capacidad del cliente y de los garantes de cumplir con susobligaciones de pago derivadas del crdito o prstamo, para lo que se tendrn encuenta, adems de sus ingresos, sus activos en propiedad, sus ahorros, sus obli-gaciones derivadas de otras deudas o compromisos, sus gastos fijos y la existen-cia de otras posibles garantas.

En el caso de crditos o prstamos a tipo de inters variable, y de otros en los queel valor de las cuotas pueda variar significativamente a lo largo de la vida de laoperacin, se deber valorar cmo afectara esta circunstancia a la capacidad delcliente de cumplir con sus obligaciones teniendo en cuenta la informacin a laque se refiere la letra anterior.

En el caso de crditos o prstamos hipotecarios o con otras garantas reales, la va-loracin prudente de tales garantas mediante procedimientos que eviten in-fluencias o conflictos de inters que puedan menoscabar la calidad de lavaloracin.

Oferta vinculante

Se facilitar mediante una Ficha de Informacin Personalizada como la descrita msarriba, adicionalmente, se especificar que se trata de una oferta vinculante y el plazo devigencia de dicha oferta.

Toda informacin adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante fi-gurar en un documento separado, que deber adjuntarse a la Ficha de Informacin Per-sonalizada.

Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de InformacinPersonalizada y coincide ntegramente en cuanto a su contenido, podr facilitarse alcliente en un nico documento.

Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la ofertavinculante tendr un plazo de validez no inferior a catorce das naturales desde su fechade entrega.

Documento contractual y acto de otorgamiento: la escritura pblica

La Orden EHA 2899/2011 establece que los documentos contractuales y las escrituraspblicas en las que se formalicen los prstamos contendrn, debidamente separadas de

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las restantes, clusulas financieras cuyo contenido mnimo se ajustar a la informacinpersonalizada prevista en la Ficha de Informacin Personalizada. Las dems clusulas detales documentos contractuales no podrn, en perjuicio del cliente, desvirtuar el conte-nido de aquellas.

El otorgamiento de escritura pblica es constitutivo para el nacimiento de la hipoteca.

En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijar eltipo de inters aplicable, as como la obligacin de notificar al cliente las variaciones ex-perimentadas en ese tipo de inters.

Novacin y subrogacin

En el momento de adquirir la vivienda, puede que sta ya estuviese hipotecada o quet hubieses concertado el prstamo hipotecario. En cualquiera de estos casos, puedesoptar por renegociar las condiciones del prstamo con la entidad financiera (Novacin).

Tambin puedes continuar con la hipoteca del promotor o vendedor en las condicionespactadas por ste (Subrogacin del deudor hipotecario) o cambiar de entidad bancariaporque te ofrecen mejores condiciones (Subrogacin del acreedor hipotecario).Ley2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogacin y Modificacin de prstamos.

Muchas sentencias entienden que las clusulas que obligan a subrogarse en el prs-tamo del promotor son abusivas.

Notara y Registro

Notara y Registro. La cantidad a satisfacer depende del importe de la responsa-bilidad hipotecaria. Estn exentos de I.V.A.

Los gastos de gestin por realizar los trmites administrativos, se abonan tam-bin a la firma de la escritura y su carcter es voluntario. Comprende la liquida-cin de los impuestos y su posterior inscripcin en el Registro de la Propiedad. Noobstante, como ya hemos dicho, al ser necesaria la inscripcin del prstamo hi-potecario en el Registro de la Propiedad para el nacimiento de este derecho, elBanco no permite que el comprador realice esta gestin. Su tarifa es variable.

Una vez realizadas todas las gestiones, el banco deber justificar los gastos conlas facturas correspondientes.

Los gastos de constitucin de la Hipoteca oscilan entre el 1% y el 2% del precio de lavivienda.


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Documentacin que exigen las entidadespara solicitar un prstamo hipotecario

Informacin personal

D.N.I.-N.I.F. de los compradores.

Rgimen econmico matrimonial (si ests casado)

Informacin econmica

Declaracin de la renta del ltimo ao.

La nmina del mes anterior o certificado de la empresa que refleje la antigedaden el empleo.

Documento de arras o seal.

El contrato privado de compraventa, o precontrato (si fuese el caso).

Fotocopia de la escritura del vendedor inscrita (en vivienda usada).

Fotocopia de la escritura de declaracin de obra nueva (vivienda nueva).

Nota simple del Registro de la Propiedad.

Ultimo recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Pasos en la contratacin de prstamos o crditoshipotecarios a travs de entidades no financieras

Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidoresde prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracinde contratos de prstamo o crdito.

Obligaciones previas de las empresas

La ley 2/2009 se refiere a la contratacin de los consumidores con personas fsicas ojurdicas que, de manera profesional realicen la concesin de prstamos o crditos hipo-tecarios en pago aplazado, apertura de crdito u medio equiv

Guia Vivienda 2013

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