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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI PINHEIROS DA CAPITAL - SP

PROCESSO : Nº 1009623-19.2015.8.26.0011 CARTÓRIO : 4º OFÍCIO AÇÃO : DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE : RESIDENCIAL ALTOS DO BUTANTÃ REQUERIDO : OAS 06 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo

encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.

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CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL

Localização: Apartamento nº. 13, localizado no 01º andar do Edifício Corifeu - Bloco C, integrante do Residencial Altos do Butantã, situado à Av. Nossa Sra. da Assunção, 647, no 13º.Subdistrito - Butantã, do Município de São Paulo, SP;

Data da Avaliação: Outubro de 2.016.

Valor de mercado para venda:

Va = R$ 346.000,00 (trezentos e quarenta e seis mil reais)

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CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de

São Paulo, devido a uma ação de DESPESAS CONDOMINIAIS.

Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com

sua nomeação para Perito do Juízo.

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CAPÍTULO III VISTORIA

1. Localização

Apartamento nº. 13, localizado no 01º andar do

Edifício Corifeu - Bloco C, integrante do Residencial Altos do Butantã, situado à

Av. Nossa Sra. da Assunção, 647, no 13º. Subdistrito - Butantã, do Município

de São Paulo, SP;

2. Planta Genérica de Valores

Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel

avaliando encontra-se no Setor 101, Quadra 062, e Índice Fiscal 1.020,00

3. Planta de localização

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4. Zoneam

ento

Conform

e a Lei de Zoneamento do M

unicípio de São Paulo, o imóvel encontra-

se em

BT ZM

1 Zona de Mista de M

édia Densidade.

5. Ilustração fotográfica externa

Vista do Condom

ínio onde se localiza o imóvel avaliando.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .

fls. 98fls. 323

Vista da Av. Nossa Sra. da Assunção, que lhe dá acesso.

6. Melhoramentos Públicos

Todos os convencionais

7. Topografia

A topografia apresenta-se plana.

8. Características do Solo

O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.

9. Fração Ideal do Terreno

A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 200,254 (fls. 59)

é de 0,002462 %.

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10. Características do Prédio

Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Médio.

Estrutura: Concreto armado

Revestimento Externo: Argamassa fina com pintura Látex.

Pavimentos: Térreo mais, 17 (dezessete) andares.

Subsolos 01 (um) subsolo

Elevadores 01 (um) elevador social e 01(um) de serviço

Apartamentos / andar: 06 (seis)

Estado da Edificação: Regular (c)

Dispositivos de segurança: Portaria e interfone, sistema de vídeo, cerca e

cerca elétrica.

Dispositivos de Lazer: Salão de festas, espaço gourmet, salão de jogos

sala de ginástica, brinquedoteca, playground,

piscina, quadra poliesportiva e churrasqueira.

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11. Características do apartamento

Piso: Laminado de madeira / cerâmico

Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / azulejos

Portas / Janelas: Madeira / Alumínio.

Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante.

Compartimentos Sala de estar / jantar, 01 suíte, 02 dormitórios, 01

banheiro, cozinha, área de serviço.

Vagas de garagem 01(um) vaga.

Idade Estimada: 11 (onze) anos.

Estado da Edificação: Regular (c).

Área Construída: Útil: 59,030 m2 Comum: 43,309 m2 Total: 102,339 m2

Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta

à Matrícula Nº. 200.254 (fls. 59)

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12. Ilustração fotográfica interna do R

esidencial Altos do Butantã

Hall de entrada bloco C

Salão de festas Espaço gourm

et


fls. 102fls. 327

Salão de jogos Churrasqueira

B

rinquedoteca Playground


fls. 103fls. 328

Quadra poliesportiva Piscina


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12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 13.

Sala de estar / jantar

Cozinha Área de serviço

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D

ormitório I D

ormitório II

Banheiro


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Suíte


fls. 107fls. 332

CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO

1. Critério Adotado

Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de

Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme

recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP

2.011.

Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro

quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento

avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o

Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média

Aritmética Saneada (Anexo III).

A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do

apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de

determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto

entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

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2. Valor Unitário Básico (Vu)

A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento

avaliando, referente ao mês de outubro de 2.016, é de:

Vu = R$ 5.404,42 /m2

3. Valor do Apartamento (Va)

Va = Vu x Ac

Ac = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2

Ac = 59,030 m² + 10,00m² / 2

Ac = 64,03 m²

Va = 5.404,42 x 64,030 m²

Va = R$ 346.045,01

Ou, em números redondos,

Va = R$ 346.000,00 (trezentos e quarenta e seis mil reais)

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CAPÍTU

LO V

ENC

ERR

AMEN

TO

Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um

só lado, todas

elas rubricadas, sendo a última datada e assinada.

Acompanham

3 (três) anexos.

São Paulo, 07 de outubro de 2.016

JUAR

EZ PANTALEÃO

PERITO

JUD

ICIAL


fls. 110fls. 335

ANEXO

I C

RITÉR

IO D

E HO

MO

GEN

EIZAÇÃ

O


fls. 111fls. 336

CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

1. FATOR OFERTA (Ff)

Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%

para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011.

2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)

Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação

entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada

pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local

do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento

comparativo (IFe).

3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real

dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP.

4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão

construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP.

5. FATOR ATUALIZAÇÃO

Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos

imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

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O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos

no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que

se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no

processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados

obtidos nas avaliações, (anexo III)

Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram

homogeneizados para a seguinte situação paradigma:

Situação Paradigma

Classe: Residencial.

Grupo: Apartamento.

Padrão: Médio (1,926).

Área útil homogeneizada: 64,030 m2

Nº de fatores utilizados: 4 (quatro).

Idade Estimada: 11 (onze) anos.

Vida referencial: 60 (sessenta) anos.

Estado da Edificação: Regular (c).

Foc: 0,897

Índice fiscal 1.020,00

Data-base Outubro de 2.016

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fls. 113fls. 338

ANEXO

II ELEM

ENTO

S CO

MPAR

ATIVOS


fls. 114fls. 339


fls. 115fls. 340


fls. 116fls. 341


fls. 117fls. 342


fls. 118fls. 343


fls. 119fls. 344


fls. 120fls. 345

ANEXO

III M

ÉDIA AR

ITIMÉTIC

A SANEAD

A


fls. 121fls. 346


fls. 122fls. 347


fls. 123fls. 348


fls. 124fls. 349


fls. 125fls. 350

VA

LOR

UN

ITÁ

RIO

Vu = R

$ 5.404,42

(cinco mil quatrocentos e quatro reais e quarenta e dois centavos)


fls. 126fls. 351

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