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Los Contratos en Derecho Civil

LOS CONTRATOS EN DERECHO CIVIL

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Sesión No. 12

Nombre: Fianza, prenda e hipoteca y Transacción

Contextualización

Ahora toca el turno para hablar de los contratos de garantía: fianza, prenda e

hipoteca y contrato de transacción. Este tipo de contratos nace, precisamente,

por la duda que tendría el acreedor de que el deudor no llegase a cumplir con su

obligación; en ese caso, el que garantiza el cumplimiento se vería en la posición

de cumplir por el deudor, satisfaciendo la obligación.

Se supone que el primer contrato que surge en este sentido es la fianza, que

nace bajo palabra. Pero qué sucedería si deudor y fiador corren la misma suerte

de no contar con recursos económicos para cumplir con la obligación; el

acreedor perdería toda garantía del cumplimiento, por lo que nace un nuevo

contrato, éste es el de prenda. Posteriormente a estos dos contratos nace un

tercero, que viene siendo la hipoteca, ésta resulta efectiva para garantizar el

cumplimiento de obligaciones, pues el deudor o un tercero da en hipoteca al

acreedor un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de la obligación,

quedando el que da el bien en hipoteca en posesión del mismo y el acreedor

queda garantizado ante el incumplimiento.

Por lo que toca al contrato de transacción es manejado con el nombre de

contratos de comprobación jurídica y es aquel convenio que celebran las partes

resolviendo o poniendo fin a una controversia.


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Introducción al Tema

El contrato de fianza es un contrato accesorio, es decir, está garantizando el

cumplimiento de una obligación, por tanto, la obligación es lo primario y la

garantía es accesorio, ya que sin la obligación a garantizar qué se respaldaría.

Pero la fianza al avalar la obligación, también confirmaría que ese compromiso

sea cumplido en su totalidad y modalidad, por ello, podemos decir que el

contrato en comento es compensatorio, pues si el deudor no cumple, lo

compensa la fianza; ésta se da de acuerdo al principio jurídico sobre: el que

puede lo más, puede lo menos. Si la obligación no es cumplida en su totalidad o

en el modo pactado, la fianza tendría que compensar al acreedor por esas

diferencias.


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Explicación

VI.4 Fianza, prenda e hipoteca

En primer lugar nos ocuparemos del contrato de fianza, que regula nuestra ley

en los artículos 2794 al 2855.

Definiremos fianza de acuerdo al artículo 2794: “la fianza es un contrato por el

cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si este

no lo hace”.

Cuando la ley se refiere a una persona que se compromete a pagar por otro, se

está refiriendo en general a persona, por tanto, esta puede ser física o moral la

que dé la fianza.

Algunas características de éste son:

Este contrato crea un derecho personal que se da entre acreedor y fiador;

por el hecho de que si el deudor no cumple, lo tendrá que cumplir el fiador.

También crea una asunción de deuda, puesto que el fiador no es el

deudor sino un tercero que asume la responsabilidad de cumplir lo que su

fiador ha dejado de cumplir. Además nace una condición suspensiva que

se da para el caso de que el acontecimiento futuro e incierto se produzca.

Accesorio, ya que sin la obligación principal no tendría razón de existir.

Unilateral, ya que los derechos son sólo para el acreedor y las

obligaciones sólo para el fiador. Pero también podría ser bilateral, cuando

exista una retribución del acreedor.

Gratuita, se da cuando el fiador no tiene ninguna retribución por la

obligación que asume.

Onerosa, sería cuando el acreedor da una compensación al fiador por el

sólo hecho de obligarse en el contrato. Hago notar que algunos autores

dicen que en este caso ya no se trata del contrato de fianza sino del

contrato de seguro, tomando la compensación como el pago de una

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Formal, sólo en los casos de las fianzas judiciales o las otorgadas por

afianzadoras, de lo contrario serán consensuales.


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Aleatorio, ya que desde su nacimiento, las partes conocen sus derechos y

obligaciones económicas. Garantiza al deudor para que cumpla con su

obligación y, si no lo hace, el fiador cumplirá con lo garantizado.

Nota: es pertinente hacer notar que como es un contrato accesorio, si la

obligación es transmitida a otra persona, la fianza sigue la suerte de lo principal,

por tanto, la garantía va con la obligación principal a seguir garantizando la

obligación contraída.

En cuanto a la prescripción debemos considerar lo prescrito en el artículo 1147:

“la prescripción adquirida por el deudor principal, aprovecha siempre a sus

fiadores”. Además el artículo 1172 dice: “La interrupción de la prescripción contra

el deudor principal produce los mismos efectos contra su fiador”.

VI.5 Transacción

Este contrato debemos considerarlo como principal, bilateral, onerosa y formal.

Está regulado en nuestro Código Civil en los artículos 2944 al 2962, el primero

de los citados nos da una definición diciendo: “la transacción es un contrato por

el cual las partes haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia

presente o previenen una futura”.

• Consentimiento: Es la manifestación exterior de la voluntad de las partes, en

la cual llegan a un acuerdo para dar por terminada una controversia, o bien,

prevenir una futura.

• Objetos: el objeto directo diremos que es poner fin o evitar conflictos futuros.

El objeto indirecto, serán las utilidades o pérdidas que las partes celebrantes

convengan.

• Capacidad: En toda transacción se requiere las capacidades del adulto en

pleno ejercicio de sus facultades, en algunos casos la ley da facultades a

terceros para representar a los interesados que no disfruten de sus capacidades

legales y se llegue a una transacción.


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• Forma: Éste contrato será formal (requiere ser por escrito) cuando previene

controversias futuras si el interés del negocio pasa de doscientos pesos, o de lo

contrario, será consensual.

Los cónyuges no pueden celebrar transacción ni compromiso en árbitros, acerca

de la nulidad del matrimonio (artículo 253). Tampoco se puede transigir sobre el

estado civil de las personas, ni sobre la validez del matrimonio (artículo 2948).

Así lo preceptúa el artículo 2950 al decir: “será nula la transacción que verse:

I. sobre delito, dolo y culpa futuros;

II. sobre la acción civil que nazca de un delito o culpa futuros;

III. sobre sucesión futura;

IV. sobre una herencia, antes de visto el testamento, si lo hay;

V. sobre el derecho de recibir alimentos”.

Debemos agregar lo dispuesto por el artículo 2956: “la transacción celebrada

teniéndose en cuenta documentos que después han resultado falsos por

sentencia judicial, es nula.

También es nula la transacción sobre cualquier negocio que esté decidido

judicialmente por sentencia irrevocable, ignorada por los interesados (artículo

2958).

Para la interpretación de la transacción debemos atenernos a lo dispuesto por el

artículo 2962, que dice: “las transacciones deben interpretarse estrictamente y

sus cláusulas son indivisibles a menos que otras cosas convengan las partes”.


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Conclusión

La fianza es un contrato por el que una persona paga la deuda de otra, haciendo

hincapié en que puede ser una persona física o una moral. Existen varios tipos

de fianzas como: mercantil, administrativa, legal, judicial, civil. En el contrato de

prenda el deudor o un tercero entregan al acreedor una cosa mueble,

enajenable y determinada para garantizar el cumplimiento de la obligación

principal. Por su parte, el contrato de hipoteca es una garantía real constituida

sobre bienes (inmuebles) que no son entregados al acreedor pero, que en caso

de incumplimiento del deudor, pueden quedar en sus manos, o bien, ser

enajenados para con ello pagar al acreedor. Por último, la transacción contrato

por el que las partes se hacen mutuas concesiones con la finalidad de evitar

futuros conflictos entre ellos.

Al ser contratos cuya finalidad es proporcionar una garantía de pago,

prácticamente poseen las mismas características, sin embargo, son distintas

modalidades que se apegan a las necesidades y opciones de los contratantes

por lo que el estudiante de derecho debe distinguirlos con precisión a fin de

aplicarlos correctamente.


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Para aprender más

Clases de fianzas

• Mercantil: Se da cuando interviene una empresa mercantil y que su

actividad es precisamente otorgar fianzas, entonces se regulará

jurídicamente por la Ley Federal de Instituciones de Fianzas.

• Administrativa: Se da cuando interviene en la fianza la federación, un

estado o municipio.

• Legal: Esta fianza nace cuando tiene obligación de otorgarse porque así

lo ordena la ley.

• Judicial: Nace cuando un juez ordena que se garantice una obligación.

• Civil: Esta fianza se da cuando es otorgada entre particulares fuera de los

casos señalados.

• Consentimiento: Debe darse entre acreedor y fiador. Si el deudor no está

de acuerdo con la fianza es inoperante su manifestación. Ese

consentimiento debe ser expreso, no puede ser tácito.

• Objeto: El objeto directo es lo que se busca con la celebración del

contrato, la obligación que contrae el fiador de garantizar el cumplimiento

de una obligación.

• La obligación indirecta: Consiste en cumplir lo que el fiador o deudor no

cumplió. Según el artículo 2799, “el fiador puede obligarse a menos y no a

más que el deudor principal”. Si se hubiere obligado a más, se reducirá su

obligación a los límites de la del deudor. En caso de duda sobre si se

obligó por menos o por otro tanto de la obligación principal, se presume

que se obligó por otro tanto.

Es fundamental en todos los actos jurídicos y en los contratos lo preceptuado en

el artículo 2224: “el acto jurídico inexistente por la falta de consentimiento o de

objeto que pueda ser materia de él, no producirá efecto legal alguno. No es

susceptible de valer por confirmación, ni por prescripción, su inexistencia puede

invocarse por todo interesado”.


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• Capacidad: Las tres partes deben contar con plena capacidad para

contratar. El artículo 2802 dice: “el obligado a dar fiador debe presentar

persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para

responder de la obligación que garantiza. El fiador se entenderá sometido

a la jurisdicción del juez del lugar donde esta obligación deba cumplirse”.

Por supuesto que el consentimiento debe de ser libre de cualquier vicio.

• Objeto: El objeto directo del contrato es garantizar una obligación, pues

bien, ese contrato primario debe contener una obligación con un motivo,

con un fin o condición lícita. Tomemos en cuenta que el contrato en

estudio es accesorio, por lo tanto, sigue la suerte del principal.

• La forma: No existe ninguna formalidad para su otorgamiento, pero con la

salvedad de que las fianzas legales, judiciales y las otorgadas por

afianzadoras serán por escrito.

Los efectos entre fiador y acreedor son de derechos personales entre los

contratantes, por lo tanto:

• Artículo 1812. Tiene derecho de oponer todas las excepciones que sean

inherentes a la obligación principal, más no las que sean personales del

deudor. • Artículo 2210. La condonación de la deuda principal extinguirá

las obligaciones accesorias, pero la de éstas dejan subsistente la primera.

• Artículo 2211. Habiendo varios fiadores solidarios, el perdón que fuere

concedido solamente a alguno de ellos, en la parte relativa a su

responsabilidad, no aprovecha a los otros.

• Artículo 2844. La liberación hecha por el acreedor a uno de los fiadores,

sin el consentimiento de los otros, aprovecha a todos hasta donde

alcance la parte del fiador a quien se ha otorgado.

Pero también puede darse el caso de que exista confusión, cuando el fiador

adquiere la calidad de acreedor en la misma obligación garantizada, entonces

desparece la fianza.

Además, también puede darse la compensación cuando fiador y acreedor

tengan la calidad de acreedores y deudores recíprocos. Si el acreedor perdona

la deuda principal, se extingue la fianza.


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El fiador puede tener algunos beneficios de orden

Debido a que el acreedor está obligado a reclamar primeramente al deudor y en

caso de resultar insolvente, puede proceder contra el fiador.

También goza del beneficio de excusión, porque el acreedor está obligado a

cobrarse primero sobre los bienes del deudor y después se irá contra los bienes

del fiador. Pero para que este beneficio proceda, hay necesidad de cumplir con

lo dispuesto por el artículo 2817 que dice:

“Para que el beneficio de excusión aproveche al fiador, son indispensables los

requisitos siguientes:

I. que el fiador alegue el beneficio luego que se le requiera de pago;

II. que designe bienes del deudor que basten para cubrir el crédito y que se

hallen dentro del distrito judicial en que deba hacerse el pago;

III. que anticipe o asegure competentemente los gastos de excusión”.

El artículo siguiente dice “que si el deudor adquiere bienes después del

requerimiento o si se descubren los que hubiese ocultado el fiador, puede pedir

la excusión, aunque antes no la haya pedido”.

Y el 2821 agrega: “el acreedor que, cumplidos los requisitos del 2817, hubiera

sido negligente en promover la excusión, queda responsable de los perjuicios

que pueda causar al fiador y esté libre de la obligación hasta la cantidad a que

alcancen los bienes que hubiere designado para la excusión”. Y el precepto

2823 establece: “si hubiere renunciado a los beneficios de orden y excusión el

fiador, al ser demandado por el acreedor, puede denunciar el pleito al deudor

principal, para que éste rinda las pruebas que crea convenientes y, en caso de

que no salga al juicio para el indicado objeto, le perjudicará la sentencia que se

pronuncie contra el fiador”.

Pero la excusión no procede

Esto según el artículo 2816 que propone, la excusión no tendrá lugar:

I. cuando el fiador renunció expresamente a ella;

II. en los casos de concurso o de insolvencia probada del deudor;

III. cuando el deudor no puede ser judicialmente demandado dentro del

territorio de la República;


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IV. cuando el negocio para el que se prestó la fianza sea propio del fiador;

V. cuando se ignore el paradero del deudor, siempre que llamado éste por

edictos, no comparezca, ni tenga bienes embargables en el lugar donde

deba cumplirse la obligación.

Efectos entre fiador y deudor

Cuando un fiador paga la deuda del deudor se subroga en los derechos del

acreedor, por tanto, el fiador que paga puede demandar al deudor la deuda que

pagó por él.

Así lo dispone el precepto 2828 al decir: “el fiador que paga debe ser

indemnizado por el deudor, aunque éste no haya prestado su consentimiento

para la constitución de la fianza. Si ésta se hubiere otorgado contra la voluntad

del deudor, no tendrá derecho alguno el fiador para cobrar lo que pagó, sino en

cuanto hubiere beneficiado el pago al deudor.

Lo que puede demandar el fiador al deudor

Lo dispuesto por el precepto 2829 establece: “el fiador que paga por el deudor,

debe ser indemnizado por éste:

I. de la deuda principal;

II. de los intereses respectivos, desde que haya noticiado el pago al deudor,

aun cuando éste no estuviere obligado por razón del contrato a pagarlos

al acreedor;

III. de los gastos que haya hecho desde que dio noticia al deudor de haber

sido requerido de pago;

IV. de los daños y perjuicios que haya sufrido por causa del deudor“.

Lo anterior está contemplado dentro del capítulo III llamado de los efectos de la

fianza entre fiador y el deudor, en los artículos 2828 al 2836.

Y este último precepto establece que: “el fiador puede, aún antes de haber

pagado, exigir que el deudor asegure el pago o lo releve de la fianza:

I. si fue demandado judicialmente por el pago;

II. si el deudor sufre menoscabo en sus bienes, de modo que se halle en

riesgo de quedar insolvente;

III. si pretende ausentarse de la República;


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IV. si se obligó a relevarlo de la fianza en tiempo determinado, y éste ha

transcurrido;

V. si la deuda se hace exigible por el vencimiento del plazo”.

Puede haber varios fiadores respecto de una misma obligación. Ésta la regula

nuestro código en sus artículos 2837 al 2841, el primero de ellos dice: “cuando

son dos o más los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que

de ellos la haya pagado podrá reclamar de cada uno de los otros la parte que

proporcionalmente la corresponda satisfacer”.

Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de éste recaerá sobre todos en la

misma proporción.

a) Según el artículo 2185, tiene lugar la compensación cuando dos personas

reúnen la calidad de deudores y acreedores recíprocamente y por su propio

derecho.

b) Ya habíamos mencionado que se puede dar la confusión, recordemos que

ésta se da cuando el fiador también llega a ser acreedor y deudor.

c) Cuando se da la novación del crédito, sin que el fiador sea notificado.

d) Según lo dispuesto por el artículo 2846, prórroga o espera concedida al

deudor por el acreedor, sin consentimiento del fiador, extingue la fianza.

e) Según el precepto siguiente dice: que la quita reduce la fianza en la misma

proporción que la deuda principal y la extingue en el caso de que, en virtud de

ella, quede sujeta la obligación principal a nuevos gravámenes o condiciones.

Hay que tener en cuenta que la fianza es un contrato accesorio, por lo que,

seguirá la suerte de la obligación principal y si ésta de cualquier forma

desaparece, así nazca una nueva, la fianza también desaparece.

La fianza también caduca, ello conforme al precepto 2848 que dice: “el fiador

que se ha obligado por tiempo determinado, queda libre de su obligación, si el

acreedor no requiere judicialmente al deudor por el cumplimiento de la obligación

principal, dentro del siguiente a la expiración del plazo. También quedará libre de

su obligación el fiador, cuando el acreedor, sin causa justificada, deje de

promover por más de tres meses, en el juicio entablado contra el deudor”.


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El artículo 2849 dice: “si la fianza se ha otorgado por tiempo indeterminado, tiene

derecho el fiador, cuando la deuda principal se vuelva exigible, de pedir al

acreedor que promueva judicialmente, dentro del plazo de un mes, el

cumplimiento de la obligación. Si el acreedor no ejercita sus derechos dentro del

plazo mencionado, o si en el juicio entablado deja de promover, sin causas

justificada, por más de tres meses, el fiador quedará libre de su obligación”.

¿En que se distingue una fianza de una prenda?

El maestro Rojina Villegas nos da una definición en su libro Derecho civil

mexicano que dice: “contrato real accesorio por virtud del cual el deudor o un

tercero entregan al acreedor una cosa mueble, enajenable, determinada, para

garantizar el cumplimiento, con la obligación principal, concediéndole un derecho

real de persecución, venta y preferencia en el pago, para el caso de

incumplimiento, con la obligación de devolver la cosa recibida una vez que se

cumpla dicha obligación.”

Pero nuestro Código en su artículo 2856 dice: “la prenda es un derecho real

constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de

una obligación y su preferencia en el pago”.

Es pertinente referirnos a los participantes en este contrato, que en realidad son

dos:

• Pignorante o deudor pignoraticio: Esta es la persona que solicita un

crédito y pone en garantía real el pago un bien mueble, enajenable,

determinado para que el acreedor se cobre sobre ese bien y en primer

lugar, con preferencia a cualquier otro, en caso de incumplimiento, o bien,

le sea devuelto al pago de la obligación.

• Acreedor pignoraticio: Este es obviamente el acreedor que realiza el

préstamo y que recibe la prenda, o bien, dado en garantía.

Es desde luego un contrato de garantía, puesto que este contrato se da sólo con

la finalidad de garantizar que el deudor pignoraticio va a pagar su deuda al

término de lo convenido. Accesorio, toda vez que el contrato base será el del

préstamo y como accesorio se daría el contrato de prenda, que como ya dijimos,


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es para garantizar el pago del adeudo contraído. Así lo determina el artículo

2891.

Extinguida la obligación principal, sea por pago, sea por cualquiera otra causa

legal, queda extinguido el derecho de prenda.

El precepto 2870 establece que puede darse prenda para garantizar

obligaciones futuras, pero en este caso no puede venderse ni adjudicarse la

cosa empeñada, sin que se pruebe que la obligación principal fue legalmente

exigible.

El artículo 2867 dice: “se puede constituir prenda para garantizar una deuda, aun

sin consentimiento del deudor”. Y el artículo 2879 dice: “si el deudor enajenare la

cosa empeñada o concediere su uso o posesión, el adquirente no podrá exigir su

entrega sino pagando el importe de la obligación garantizada, con los intereses

y gastos en sus respectivos casos”.

El artículo 2220 trae a colación el caso de una forma de supervivencia del

convenio de prenda a la extinción al contrato base, es decir, la novación extingue

la obligación principal y las obligaciones accesorias. El acreedor puede, por una

reserva expresa, impedir la extinción de las obligaciones accesorias, que

entonces pasan a la nueva. El artículo siguiente dice que el acreedor no puede

reservarse el derecho de prenda o hipoteca de la obligación extinguida, si los

bienes hipotecados o empeñados pertenecen a terceros que no hubieren tenido

parte en la novación. Tampoco puede reservarse la fianza sin consentimiento del

fiador.

Es un contrato bilateral, porque nacen con él derechos y obligaciones para

ambas partes. También es un contrato formal, el artículo 2860 dice: “el contrato

de prenda debe constar por escrito”. Si se otorga en documento privado, se

formarán dos ejemplares, uno para cada contratante. No surtirá efecto la prenda

contra tercero si no consta la certeza de la fecha por el registro, escritura pública

o de alguna otra manera fehaciente. Es un contrato real, según el artículo 2858

que dice: “para que se tenga por constituida la prenda, deberá ser entregada al

acreedor, real o jurídicamente”. Esta entrega es lo que vuelve al contrato en real.

Es entrega real, cuando físicamente la prenda es entregada al acreedor y la


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entrega es jurídicamente, según lo ordena el artículo 2859, se entiende

entregada jurídicamente la prenda al acreedor, cuando éste y el deudor

convienen en que quede en poder de un tercero, o bien, cuando quede en poder

del mismo deudor porque así lo haya estipulado con el acreedor o expresamente

lo autorice la ley. Cuando la prenda quede en poder del deudor, para que surta

efectos contra tercero debe inscribirse en el Registro Público. La inscripción sólo

podrá efectuarse si se trata de bienes que sean susceptibles de identificarse de

manera indubitable y si conforme al Reglamento del Registro pueden ser materia

de inscripción. Es un contrato oneroso, porque hay utilidades y gravámenes para

las partes. O puede ser gratuito, cuando los provechos son sólo para el acreedor

y los gravámenes son sólo para el deudor.

• Consentimiento: Se da por medio del acuerdo de voluntades del acreedor

y del deudor pignoraticio, el contrato queda perfeccionado al momento de

la entrega del bien dado en garantía.

• Objetos: El objeto directo es la obtención del crédito y el objeto indirecto

es el bien dado en garantía del pago de la obligación. El artículo 2869

dice: “que si se prueba debidamente que el dueño prestó su cosa a otro

con el objeto de que éste la empeñara, valdrá la prenda como si la

hubiera constituido el mismo dueño”.

• Capacidad: Las partes deberán contar con las capacidades generales que

requiere todo adulto, pero el deudor pignoraticio debe contar con la

capacidad de disposición del bien que va a dar en garantía.

• Forma: Ya comentamos que este contrato es formal y, por lo tanto, debe

ser escrito según lo dispuesto en el artículo 2860, ya transcrito.

A la extinción del derecho de prenda el artículo 2880 dispone que los frutos de la

cosa empeñada pertenecen al deudor, más si por convenio los recibe el

acreedor, su importe se imputará primero a los gastos, después a los intereses y

el sobrante al capital.

• Conservar y custodiar la prenda: Esta obligación deriva del hecho de que

se le ha transmitido la posesión más no el dominio del bien pignorado, por


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lo tanto, tiene que conservar la cosa como si fuera suya y avisar al deudor

en caso de que sea despojado de ella. Así lo dispone el artículo 2874.

• Usar la cosa de conformidad al convenio: Esto sólo para el caso de que

en el contrato así se pacte, de lo contrario el acreedor pignoraticio no

puede usar la cosa dada en prenda. Al respecto el artículo 2877 dice: “si e

acreedor abusa de la cosa empeñada, el deudor puede exigir que esta se

deposite o que aquel dé fianza de restituirla en el estado en que la

recibió”.

• Restituir la prenda: Esta obligación nace en el momento en que el deudor

pignoraticio, o un tercero, pagan lo adeudado con sus accesorios,

desapareciendo el contrato principal.

Es obligación fundamental del deudor pignoraticio garantizar la posesión pacífica

del acreedor prendario del bien dado en garantía, haciendo valer todos los

derechos necesarios para tal efecto.

Los Montes de Piedad o similares se regirán por sus reglamentos internos en

cuanto a su administración, pero el contrato de prenda se rige por nuestra

legislación civil.

El precepto 2885 dispone un término de gracia al decir que en cualquiera de los

casos mencionados en los tres artículos anteriores, podrá el deudor hacer

suspender la enajenación de la prenda, pagando dentro de las veinticuatro

horas, contadas desde la suspensión.

¿En qué se distingue la prenda de la hipoteca?

El contrato de hipoteca lo encontramos regulado en nuestro Código Civil en los

artículos 2893 al 2943.

En el primer artículo que regula la hipoteca nuestra Ley, la define diciendo:

“la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al

acreedor y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación

garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia

establecido por la Ley”.


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• Es un contrato accesorio, toda vez que se constituye bajo la existencia de

un contrato principal y la hipoteca sirve para garantizar el cumplimiento de

esa obligación.

• Es indivisible en cuanto al crédito según lo dispone nuestra Ley en su

artículo 2912, cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un

crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada

finca y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la

parte del crédito que garantiza. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño

de la finca y el acreedor hipotecario; y si no consiguiere ese acuerdo, la

distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia

de peritos.

• Es inseparable del bien gravado, según el artículo 2894, los bienes

hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a

poder de terceros. Naturaleza según el bien sobre el que recae, muebles

o inmuebles.

• Escritura pública, para que la hipoteca pueda surtir efectos frente a

terceros, es necesario que conste inscrita en el Registro Público y esto es

a través de una escritura pública.

• Y divisible en cuanto a los bienes gravados, el siguiente precepto dice:

cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada

convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen

hipotecario entre las fracciones.

De esta manera el contrato de hipoteca podemos decir que es de garantía,

accesorio, unilateral, consensual, y formal.

Elementos de existencia

• Consentimiento: Las partes en este contrato deben manifestar su

consentimiento libre de cualquier vicio y dado con las capacidades legales

de un adulto en pleno uso y goce de ellas.

• El objeto directo: Viene siendo la voluntad de las partes de obtener un

crédito que esté bien garantizado, mediante una garantía efectiva y que

además el deudor hipotecario tenga la posesión del bien.


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• El objeto indirecto: Como lo dice el artículo 2906, en su segunda parte,

“solamente pueden ser hipotecados los bienes (no hace distinción de

muebles o inmuebles) que pueden ser enajenados”. Por lo tanto, pueden

ser objeto indirecto de la hipoteca los bienes muebles e inmuebles con la

salvedad de que puedan ser enajenables y que puedan ser anotados en

el Registro Público, para que produzcan sus efectos frente a terceros.

• Capacidad: En este contrato, como en todos los demás, es necesario que

las partes cuenten con todas sus capacidades y que además el deudor

hipotecario cuente con la capacidad de disposición del bien a efecto de

que la voluntad de las partes sea expresada libremente y sin vicios.

El artículo 2906 en su primera parte dice: “sólo puede hipotecar el que

puede enajenar”.

• Forma: En cuanto a la forma debemos remitirnos a las disposiciones

legales aplicables y el artículo 2317 al respecto dice: “las enajenaciones

de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a

trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario en el

Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o

transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que

garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en

documento privado, firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas

firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Público de

la Propiedad.”

En resumen, los bienes inmuebles que garanticen un crédito que no exceda la

cantidad citada, pueden otorgarse en contrato privado, pero ratificado, ante los

funcionarios citados.

La Ley del Notariado para el Distrito Federal dispone en su artículo 102 fracción

XX, inciso G, párrafo segundo: “las enajenaciones de bienes inmuebles y la

constitución o transmisión de derechos reales a partir de la cantidad mencionada

en el Código Civil a efecto, así como aquellos actos que garanticen un crédito

por mayor cantidad que la mencionada en los artículos relativos al Código Civil,


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deberán de constar en escritura ante notario, salvo los casos de excepción

previstos en el mismo”.

Aquí también la ley se refiere a inmuebles y marca que las cantidades superiores

a las que resulten se harán constar en escritura pública. Pero, a consideración

propia, creo que también deben aplicarse por analogía a los bienes muebles

inscribibles.

Nuestra Ley señala que hay dos tipos de hipotecas, las voluntarias y las

necesarias.

Contempladas en los artículos 2920 al 2930. El artículo 2920, nos dice: “son

hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o impuestas por

disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyan”.

Están contempladas en los artículos 2931 al 2939. El primer precepto citado

dice: “llámese necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de

la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que

administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores”. Es un

contrato accesorio, toda vez que nace debido a un crédito que es necesario

garantizar y esa garantía es la constitución de una hipoteca sobre un bien.

Así lo dispone el artículo 2896 al hacer una relación de los bienes sobre los que

recae:

I. a las accesiones naturales del bien hipotecado;

II. a las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III. a los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a

la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de

esos objetos;

IV. a los nuevos edificios que el propietario constituya sobre el terreno

hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios

hipotecados.

El artículo 2898 dice al respecto:

I. los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los

produzca;


19

II. los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien

para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna

industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III. las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio

dominante;

IV. el derecho de prescribir de los frutos en el usufructo concedido por

este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus

descendientes;

V. el uso y la habitación;

VI. los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya

registrado preventivamente, o si se hace constar en el Título

Constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del

litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente

de la resolución del pleito.

Por disposición del artículo 308 que dice: “la inscripción de los actos o contratos

en el Registro Público tiene efectos declarativos”.

En efecto, el hecho de que se inscriban estos actos, los mismos pueden ser

oponibles a terceros con lo cual se hacen efectivos los privilegios del acto.

Al respecto el artículo 2910 dice: “si la finca estuviere asegurada y se destruye

por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y

además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo

cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere podrá

pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago

al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere

en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Existen dos vías para su extinción y estas son por consecuencia o por la vía

principal.

Vía de extinción por consecuencia

Ésta se da cuando la obligación principal se extingue, no olvidemos que la

hipoteca es accesoria y, por tanto, sigue la suerte de lo principal.

Vía de extinción principal


20

a. Cuando se extinga el bien hipotecado;

b. Cuando se expropie el bien hipotecado;

c. Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado;

d. Por remisión expresa del acreedor hipotecario;

e. Por prescripción de la acción procesal hipotecaria.

f. Por compensación;

g. Por confusión.

Debemos estar conscientes y tomar en cuenta que, como ya dijimos, la hipoteca

es una garantía prioritaria y si está inscrita es oponible a terceros, todo esto nos

servirá de base para el estudio del proceso especial que se tramitará en el caso

que el deudor hipotecario no cumpla con el pago del crédito que se garantiza, lo

cual es materia de estudio por separado.


21

Actividad de Aprendizaje

Al realizar esta actividad el alumno podrá demostrar el nivel de apropiación del

conocimiento obtenido a través de esta sesión, para esto elaborará un ensayo,

en Word, de 2 a 3 cuartillas, sobre los temas tratados en ésta, tomando en

cuenta que se evaluarán las siguientes características:

Título: a través de él se debe definir el tema que se abordará en el mismo

Introducción: se debe plantear de manera específica el objetivo del texto

Desarrollo: debe de contar con fundamentos teóricos así como mínimo 2

fuentes bibliográficas

Conclusiones: este debe de explicar la detonante planteada en la

introducción.

Así como bibliografía ortografía y redacción.

Al finalizar el desarrollo de este tendrás que subirlo a la plataforma


22

Referencias

Bibliográficas

Chirino, J. (1996). Derecho Civil III. Contratos civiles. México: McGraw-

Hill.

• Treviño, R. (1995). Los contratos civiles y sus generalidades. México:

McGraw-Hill.

Legislativas

Código Civil para el Distrito Federal. Edición actualizada. México: Libuk.

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