Propiedad HorizontalManual de

Propiedad HorizontalManual de

Manual de Propiedad HorizontalPersonería de Bogotá, D.C.2010

Francisco Rojas BirryPersonero de Bogotá, D.C.

Marco Ricardo Mariño FajardoPersonero Auxiliar

Luis Carlos Osorio RendónDelegado para Asuntos de Gobierno

Yulman Sepúlveda SepúlvedaJefe Oficina Asesora de Divulgación y Prensa

Jorge Arámbula VanegasInvestigación y Textos

Uriel Moreno GuioEdición, Diseño y DiagramaciónOficina Asesora de Divulgación y Prensa

Subdirección Imprenta Distrital - DDDIImpresión

Propiedad HorizontalManual de

Indice

11

Preambulo

GeneralidadesAntecedentes, Objetos, principios y características de la Ley 675/2001, Tipos de uso,

Pasos a seguir para la elaboración del reglamento horizontal, clases de bienes,Representante legal

Bienes Comunes y PrivadosBienes de propiedad común, Se pueden arrendar o vender los bienes comunes,

Bienes comunes de uso exclusivo, Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo, Coeficientes de coopropiedad, Pago de cuota de Administración.

Derechos, Deberes y Limitaciones de los PropietariosObligaciones y limitaciones de los propietarios, Prohibiciones a los propietarios o residentes

Órganos de Dirección y AutoridadesAsambleas de copropietarios, Segunda convocatoria o citación por falta de quorum,

Que son las reuniones no presenciales: Funciones,Quorum deliberatorio de las asambleas,Entrega de actas de asambleas e impugnación, El administrador: administrador,

Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas, Manejo de cuentas o dineros, Consejo de Administración: Funciones y atribuciones.

VariosReformas arquitectónicas, estéticas y ampliaciones, Fondo de imprevistos,

Impuestos de rentas y complementarios, Entrega de los bienes privados por el constructor,Causales de extinsion de la propiedad horizontal, Reconstrucción obligatoria, seguros,

Manual de convivencia, Registro y tenencia de perros.

Normativa y ProblemáticaLey 32 de 1995-establecimientos de comercio: cuales son requisitos de funcionamiento,

Como se cumplen los requisitos de Ley, Normas de seguridad en piscinas,Normatividad relacionada con propiedad horizontal, Consejos de propiedad horizontal,

Recomendaciones prácticas en la propiedad horizontal.

AnexosNormas de convivencia, Utilización áreas comunales, Prohibiciones a los propietarios o

residentes de áreas privadas, Medidas de emergencia

1

3

8

12

15

24

29

37

En los últimos 50 años, Bogotá, Los ciudadanos, en el desarrollo del D.C., se ha transformado en todos presente estudio, encontrarán las los aspectos de su diario vivir y un nociones básicas de la Propiedad cambio fundamental lo constituyen Horizontal, que incluyen los princi-los hábitos de vida de los barrios pios orientadores de la Ley 675 de tradicionales del norte, sur y centro 2001, así como las características y de la Ciudad, al igual que la utilización aspectos básicos de la construcción del suelo en una forma más eficien- de la unidad respectiva.te, lo que ha generado que cerca de un 60% de los residentes de la Enseguida, se analizarán los Bienes Capital hayan optado por el sistema de Propiedad Común y Privada, sus de propiedad horizontal, el cual le derechos de uso y las obligaciones brinda al ciudadano espacios libres de contribución que tiene cada para recreación, seguridad y ordena- residente o propietario para su miento territorial. utilización.

La Personería de Bogotá, D.C., Posteriormente, se explicarán los consciente de las necesidades y órganos de control de la copropie-derechos de la ciudadanía, pretende dad, sus funciones y características con la presente publicación realizar como máximos órganos de la unidad un seguimiento de los temas residencial o comercial.contemplados en la Ley 675 de 2001 y en las demás normas Por último, se tratarán los temas de existentes que regulan la vida en áreas sociales, reformas arquitectó-comunidad, buscando que la nicas, extinción o reconstrucción en relación entre los copropietarios o caso de siniestro, Manual de residentes se desarrolle de acuerdo Convivencia, principales problemas con la coexistencia pacífica, que se de la copropiedad, y su manejo y pretende hacer cumplir con los solución de acuerdo con la normati-reglamentos de propiedad horizontal vidad existente.de edificios, conjuntos residenciales y comerciales, según sea el caso, en donde se incluyen los derechos, FRANCISCO ROJAS BIRRYdeberes y obligaciones que permi- Personero de Bogotá, D.C.ten el ejercicio libre del dominio de las unidades privadas.

Preámbulo

22

1. Generalidades

DESARROLLO DE LA LEY 675 DE 2001

Antecedentes

Objeto, principios y características de la Ley 675/2001

A finales de la década de los cuarenta, se inició en la Ciudad un cambio importante en la vivienda urbana, lo cual obligó a legislar sobre las construcciones con unidades independientes, habiendo sido expedida la Ley 182 de 1948. Fue el Centro Antonio Nariño el primer conjunto residencial de gran envergadura en la ciudad de Bogotá. Con los años, se hizo necesario realizar modificaciones a la Ley 182 debido a la necesidad de garantizar la convivencia entre los residentes, lo que generó la expedición de la Ley 16 de 1985 que reglamentó la propiedad horizontal en Colombia en relación con los derechos, deberes y obligaciones de los propietarios y residentes.

Debido a los movimientos telúricos en el país, fue necesario realizar cambios importantes en lo referente a destrucciones parciales o totales de los bienes inmuebles regidos por la propiedad horizontal en Colombia, lo que originó la aprobación de la Ley 675 de 2001.

La Ley regula una forma especial de dominio en la que concurren los derechos a la propiedad privada y los bienes comunes, con el fin de garantizar la convivencia pacífica de los propietarios o usuarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Todo edificio o conjunto se somete al régimen de Propiedad Horizontal mediante escritura pública firmada por el constructor o el Representante Legal de la sociedad, debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Ciudad, lo que origina la persona jurídica que regula la Ley 675/2001.

Todos los reglamentos de propiedad horizontal deberán incluir:

Una función social y ecológica de la propiedad.La convivencia pacífica y solidaridad entre los propietarios o usuarios.Una organización administrativa que defienda los derechos, deberes y obligaciones de los residentes de propiedad horizontal.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

44

55

El fomento de la iniciativa empresarial según el uso específico del mismo: residencial, comercial o mixto.El respeto al debido proceso, el derecho a la defensa y demás normas constitucionales propias de los órganos de control.

Tipos de usos

Residencial - vivienda unifamiliar o conjuntosResidencial - vivienda unifamiliar o conjuntos

Mixto – vivienda y comercio Mixto – vivienda y comercio

Comercio zonalComercio zonal

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

Centros comercialesCentros comerciales

Pasos a seguir para la elaboración del Reglamento de PropiedadHorizontal

La unidad residencial o comercial que desee acogerse a la Ley 675 de 2001, debe establecer y aprobar un reglamento de propiedad horizontal y elevarlo a escritura pública, el cual deberá incluir:

Nombre del propietario del proyecto urbanístico.Nombre del edificio o conjunto, uso del inmueble, nomenclatura, áreas, linderos y los títulos de propiedad del registro original.

La identificación y características de los bienes inmuebles que los componen, según los planos arquitectónicos aprobados por la Curaduría Urbana o la Secretaría Distrital de Planeación.Relación de los bienes comunes indicando los esenciales y los demás que sean propios de la unidad residencial para el bienestar de la comunidad, como la cimentación, escaleras y equipos para su funcionamiento.Coeficientes de copropiedad, incluyendo el porcentaje con que debe contribuir cada propietario o residente para la conservación y seguridad de la copropiedad.Las normas u órganos de dirección que regulen la vida en comunidad, sus derechos, deberes y obligaciones, velando que la reglamentación no limite el derecho de propiedad ni la enajenación de los mismos.Las especificaciones propias de la construcción, condiciones de seguridad y salubridad. Así mismo debe incluir los planos arquitectónicos y estructurales con sus respectivos cortes.

66

Clases de bienes

Bienes de propiedad común: Son los que facilitan la existencia, estabilidad, conservación y funcionamiento para el goce y uso de los bienes de dominio particular (estructuras).Bienes comunes no esenciales: Son los que permiten el goce y uso de los bienes inmuebles privados (terrazas, patios); tienen restricciones para la venta, destinaciones y obligaciones de reparaciones.Bienes inmuebles privados: Son los inmuebles delimitados e independientes de aprovechamiento exclusivo con salida a la calle o pasaje común.

77

Representante legal de la unidad residencial (Arts. 8 y 50)

La Representación Legal de la unidad, se obtiene mediante escrito dirigido a la Alcaldía Local de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, anexando la escritura por la cual se somete la unidad a la Ley 675 de 2001 y los documentos o Actas de Asamblea o Consejo que soporten la designación del representante, el cual puede ser una persona natural o jurídica.

2. Bienes Comunes y Privados

BIENES COMUNES Y PRIVADOS

99

Bienes de propiedad común (Arts. 19-21)

¿Se pueden arrendar o vender los bienes comunes?

Bienes comunes de uso exclusivo

Son los elementos, zonas y equipos de la unidad residencial, comercial o mixta, que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular, que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios, siendo por tanto inalienables e inembargables en forma separada.

Los copropietarios, mediante Acta expresa de autorización, podrán permitir la explotación de los bienes comunes siempre y cuando no afecte las estructuras de la edificación, ni estén en contradicción con las disposiciones urbanísticas o ambientales de la ciudad. Cualquier compensación económica que se obtenga será para el beneficio común de la copropiedad y se destinará para el pago de las expensas comunes del edificio o unidad residencial o comercial, siendo función de la Asamblea ordenar su destinación.

Para la desafectación de bienes comunes no esenciales (Art. 20), se requerirá el voto favorable, mediante Acta de Aprobación, de un número plural de propietarios de los bienes inmuebles de dominio privado equivalente al 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad residencial y requerirán de la autorización de los órganos de control urbanístico de la ciudad.

En el caso de los parqueaderos para visitantes, la desafectación estará condicionada a una reposición igual o mayor. Para su legalización se requiere que el Acta de Copropietarios donde se aprobó la desafectación se eleve a escritura pública reformando el reglamento de propiedad horizontal de la unidad residencial, afectando el porcentaje de coeficientes de participación de expensas comunes de cada inmueble.

Son los bienes comunes no esenciales, que permiten el libre goce o disfrute de un bien inmueble privado como son: las terrazas, cubiertas, patios interiores, que pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios por la ubicación del predio. No son susceptibles de dicha

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

cesión los parqueaderos de visitantes, zonas de acceso peatonal o vehicular, salones comunales y áreas de recreación que por naturaleza sean de uso general.

Los propietarios de bienes a los cuales se les asignen bienes comunes de uso exclusivo, estarán obligados, de conformidad con el Art. 23 de la Ley 675/01, a:

No cambiar la destinación ni realizar obra alguna en la zona facilitada.Deberá asumir los arreglos o reparaciones locativas de la misma.Pagar adicionalmente a las expensas asignadas, el uso exclusivo de la zona recibida.El propietario que recibe el beneficio no podrá vender el derecho de uso exclusivo y deberá informarlo a la administración o restituirlo.

El reglamento de propiedad horizontal deberá incluir la totalidad de los inmuebles que componen la unidad residencial o comercial, indicando el porcentaje de participación que será la base para la liquidación de la cuota de sostenimiento y de obligaciones para el cabal funcionamiento de la misma. Igualmente, el porcentaje de copropiedad debe ser tenido en cuenta en la Asamblea de Copropietarios para tomar decisiones que afecten o beneficien a la colectividad.

Para calcular el coeficiente se tendrá como base el área privada construida de cada inmueble de propiedad privada, con respecto al área total privada del edificio o unidad. En cuanto al coeficiente de parqueaderos y depósitos se deberán ponderar los factores de área privada. Todos estos inmuebles son susceptibles de escrituración.

Para la modificación del coeficiente de copropiedad, es necesario realizar una asamblea de carácter extraordinario en la que se requerirá el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad, cuando se presenten situaciones como error aritmético en la fijación de la cuota, adición de nuevos bienes comunes, en el caso de construcciones por etapas, en la desafectación o en los casos de extinción y cambio de destinación de la propiedad horizontal.

Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo

Coeficientes de copropiedad

1010

1111

Pago de cuota de administración y solidaridad en su pago

Bienes inmuebles privados (Arts. 16-18)

Todo propietario o tenedor de un bien inmueble privado está obligado al pago mensual de las expensas o cuotas de administración bien sean ordinarias o extraordinarias que son necesarias para la existencia, seguri-dad y conservación de los bienes comunes. Existirá solidaridad en el pago entre los propietarios y el tenedor a cualquier título del inmueble.

De igual forma, habrá solidaridad entre el antiguo y nuevo propietario al momento de ser realizada la transferencia del derecho de dominio, instante en el cual el Notario exigirá el Paz y Salvo de pago de cuotas de administración y de no existir este documento, se dejará constancia en la escritura de traspaso sobre las circunstancias de la deuda a la copropie-dad. En caso de ser varios propietarios, cada uno de ellos será responsa-ble de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de solicitar lo pagado a los otros propietarios del bien.

La anterior obligación es de estricto cumplimiento, así el propietario o responsable no ocupe el inmueble. En las unidades residenciales los propietarios ubicados en el primer piso no están obligados al pago de mantenimiento de ascensor.

El incumplimiento o retraso en el pago de cuotas de administración causará intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente. Mientras subsista dicha situación, podrá publicarse la lista de morosos en un sitio visible de la unidad donde no exista tránsito constante de visitantes.

Son los inmuebles debidamente delimitados e independientes de propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran una unidad con salida a vía pública directamente o por pasaje común. Los anteriores inmuebles implican un derecho de copropiedad sobre los bienes comu-nes del edificio o conjunto, en una proporción equivalente al coeficiente de copropiedad. Todo propietario será responsable de los gravámenes o impuestos que se manejen en la Ciudad (predial, valorización, etc.), respecto de su inmueble.

Cuando el constructor posea un gravamen hipotecario sobre un predio de mayor extensión, deberá cancelar en la proporción del bien dicha afecta-ción y protocolizarla. En caso de no realizarlo, el Notario no podrá autorizar el otorgamiento de la escritura.

3. Derechos, Deberes y Limitaciones de los Propietarios

Obligaciones y limitaciones de los propietarios

Prohibiciones a los propietarios o residentes

Utilizar su propiedad de acuerdo al uso y destinación establecido en el reglamento de propiedad horizontal que rige la propiedad. Abstenerse de realizar actos que comprometan la seguridad o solidez de la unidad o la tranquilidad y salud de los usuarios o propietarios.Efectuar las reparaciones de daños que se ocasionen en su propiedad, resarciendo los daños que se efectúen en otro inmueble por los mismos.Los propietarios de los últimos y primeros pisos no podrán elevar construcciones sin autorización expresa de la Asamblea de Copropietarios y el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.Contribuir mensualmente con el pago de expensas necesarias de la administración en proporción al coeficiente de participación del inmueble.Permitir la entrada a la respectiva unidad de las personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos que beneficien a los bienes de propiedad común o a las unidades de vivienda.Notificar por escrito al administrador sobre el cambio de propietario o inquilino.

A continuación se enumeran las principales prohibiciones que deben ser respetadas por todos los propietarios y ocupantes de la unidad residencial, comercial o mixta, sin perjuicio de las obligaciones contempladas por la Ley:

Efectuar cualquier acto que modifique el uso del inmueble o que altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubridad o que atente contra los principios de convivencia, educación y comportamiento en sociedad.

1313

DERECHOS, DEBERES Y LIMITACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Obstruir puertas, accesos y demás Bienes de Propiedad Común.Instalar o colocar en las paredes, pisos o techos de la propiedad privada o común, cargas o pesos excesivos que atenten contra la solidez de la Unidad.Introducir a las unidades de vivienda, locales o parqueaderos, reformas o modificaciones sin el cumplimiento de aprobación por parte de la Asamblea de Copropietarios y de las entidades de control (Curaduría y/o Planeación).Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios en las zonas de Propiedad Común.Tender ropa, alfombras u otros objetos en las ventanas, barandas o demás sitios a la vista de los ocupantes de la unidad o del público.Introducir y mantener basuras, sustancias corrosivas, inflamables, explosivos o elementos que representen peligro para la integridad de la construcción o para la salud de los ocupantes. Destinar los inmuebles para usos diferentes a los contemplados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

1414

4. Órganos de Dirección y Autoridades

ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y AUTORIDADES

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica sin ánimo de lucro, conformada por los propietarios de los bienes privados, sujeta a adquirir derechos y obligaciones, manejar los asuntos de interés común de los copropietarios y cumplir la ley y la reglamentación de la propiedad horizontal.

La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administración (si lo hubiere) y al Administrador.

Asambleas de copropietarios

Está constituída por la reunión de copropietarios de bienes inmuebles privados o sus delegados, con un quórum equivalente a mínimo la mitad más uno (+1) de los coeficientes de propiedad que conforman la unidad residencial, comercial o mixta.

Las decisiones de la Asamblea son de carácter obligatorio, de la cual se deberá elaborar un acta que incluirá: Quórum, designación de dignidades, Informe de Gestión de Administración, revisoría fiscal (de existir), aprobación de estados contables, presupuestos, nombramiento de Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Administrador y temas varios.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

1616

En el caso de Asambleas Extraordinarias se deberá tratar únicamente el tema para la cual fue citada. Las actas deberán ser sentadas en un Libro de Actas dentro de los 20 días siguientes a la misma y deberán ser suscritas por el Presidente y Secretario de la respectiva Asamblea.

De conformidad con el Artículo 39 de la Ley 675/2001, la Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los 3 primeros meses del mismo, con el fin de examinar la situación general de la unidad residencial, realizar los nombramientos, discutir y aprobar los estados contables del período anterior y el presupuesto de gastos de la vigencia. La convocatoria deberá hacerla el Administrador en forma escrita con una antelación de 15 días, o en su defecto podrá efectuarla el Revisor Fiscal (Veedor de Cuentas) o por solicitud del 20% del coeficiente de copropietarios, en caso de que las circunstancias ameriten una reunión extraordinaria.

En la eventualidad de no haberse reunido la Asamblea dentro de los tres (3) primeros meses del año, se reunirán los copropietarios por derecho propio, el primer día hábil del cuarto (4º) mes del año, en las instalaciones de la Unidad a las 8:00 p.m. Serán válidas las reuniones que se efectúen en cualquier momento por todos los copropietarios que representen el 100% de los coeficientes

En el evento de no existir quórum deliberatorio en primera instancia, se convocará a una nueva reunión dentro de los tres (3) días siguientes, la cual sesionará con el número de propietarios asistentes, sin tener en cuenta el porcentaje deliberatorio del 50% más 1 y sus determinaciones serán válidas y de obligatorio cumplimiento por la colectividad.

Son las efectuadas utilizando cualquier medio de comunicación por parte de los propietarios o sus delegados, quienes podrán deliberar y decidir mediante comunicación simultánea, cumpliendo con el quórum requerido.

Segunda convocatoria o citación por falta de quórum

Qué son las reuniones no presenciales

1717

Funciones de la asamblea de copropietarios

Quórum deliberatorio de las asambleas

Elegir el Presidente y Secretario de la Asamblea respectiva.Nombrar la Comisión para la elaboración y aprobación del Acta de Asamblea, si fuere del caso.Nombrar y remover libremente al administrador y/o al suplente o delegar su nombramiento. Designar los demás cargos que requiera la Unidad.Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.Aprobar el presupuesto anual de los ingresos, de los gastos y distribución de los saldos, en proporción al porcentaje de cada unidad de vivienda y señalar la forma de pago.Autorizar las obras y reparaciones relativas a mejoras voluntarias de la reconstrucción total o parcial de la Unidad y distribuir su costo entre los copropietarios.Elegir por período de un (1) año al Consejo de Administración de la Unidad y al Comité de Convivencia. Aprobar o reprobar el Balance General y el Presupuesto de Gastos de la unidad y fijar el valor de la cuota mensual de administración.Resolver los conflictos o reclamos que se susciten entre el Administrador, Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas y los residentes de la unidad y de cualquiera de ellos entre sí.

Las asambleas sesionarán con un número plural de propietarios que representen la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad de la unidad residencial, comercial o de uso mixto y sus decisiones aprobatorias requerirán la mitad más uno del quórum existente.

Se requerirá mayoría calificada del setenta por ciento (70%) del coeficiente de copropiedad, para las cuales no se aceptarán reuniones No Presenciales en los siguientes casos:

Cambio de destinación o que implique disminución de uso y goce.Cuotas extraordinarias superiores a cuatro (4) veces los aportes mensuales.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

1818

Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un bien privado.Reforma de estatutos y/o reglamentos de la propiedad horizontal.Desafectación de un bien común no esencial.Reconstrucción de la unidad residencial, comercial o mixta, destruida en una proporción igual o similar al 75%.Cambio de destinación genérica de inmuebles privados y que se ajusten a la normatividad urbana vigente.Adquisición de inmuebles para la Unidad, sin importar su uso.Liquidación y disolución de la Persona Jurídica por destrucción de la misma.

La copia del Acta de Asamblea sobre los hechos constituirá prueba con sus efectos jurídicos y el Administrador está en la obligación de entregar copias cuando sean solicitadas. En caso de negarse su entrega, podrá requerirse mediante solicitud de intervención de la Alcaldía Local, quien a su vez ordenará la entrega so pena de sanción policiva.

La impugnación de alguna decisión de la Asamblea, se deberá efectuar dentro de los dos (2) meses siguientes a la publicación, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 194 del Código de Comercio.

Es la persona natural o jurídica que representa legalmente la Unidad inmobiliaria en lo referente a los derechos, deberes y obligaciones de los copropietarios. Es responsable en casos de incumplimiento, extralimitación de funciones o violación de la Ley del Reglamento de Propiedad Horizontal. Su nombramiento puede ser realizado por la Asamblea de copropietarios o por delegación en el Consejo de Administración, para periodos de un año y podrá ser reelegido.

Póliza de manejo: Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador, es conveniente, para el manejo de los fondos a su cargo, otorgar una caución real o una garantía expedida por un Banco o por una Compañía de Seguros, en cuantía que señalará la Asamblea de Copropietarios o en su defecto el Consejo de Administración. En caso de que dicha garantía deba

Entrega de actas de asambleas e impugnación

El Administrador

1919

hacerse efectiva, tal función la ejercerá el Presidente del Consejo de Administración o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de Copropietarios.

Son funciones del Administrador:

Ejercer el cargo como Representante Legal de la copropiedad, velando por la conservación y buen funcionamiento de los bienes y servicios de la Unidad Inmobiliaria.Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 675/2001.Responder por los fondos comunes y recaudar las contribuciones que fije la Asamblea de Copropietarios.Designar apoderado judicial o extrajudicial para la defensa de los intereses comunes, en unión del Consejo de Administración. Llevar los libros contables junto con el Contador y los libros de registro de actas.Llevar libros de registro de propietarios, en el cual se anotará nombre, dirección y documento de identificación del propietario o propietarios y de sus representantes o apoderados si fuere del caso.Ejecutar directamente o por medio de contrato con terceros, las obras de reparación o de construcción ordenadas por la Asamblea.Celebrar los contratos de vigilancia, aseo, jardinería y de mantenimiento que requiera el funcionamiento de la Unidad.Someter a consideración de la Asamblea ordinaria de cada año, el proyecto anual de ingresos y gastos de conservación y reparación de los bienes de propiedad común, acompañada del respectivo plan de contribuciones a cargo de los Copropietarios.Rendir anualmente a la Asamblea de copropietarios un informe de labores, acompañado de los Balances contables de los gastos del año anterior, para su aprobación.Contratar y mantener vigentes las pólizas de seguro de la Unidad, en las cuantías que determine la Asamblea de Copropietarios.Las demás que sean necesarias para la conservación y buen funcionamiento de los bienes y servicios de la propiedad común.

Funciones del Administrador

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

2020

Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas

Manejo de cuentas o dineros

Consejo de Administración

La elección de Revisor Fiscal no es requisito de ley para edificios o unidades de carácter netamente residencial, pero sí para unidades de uso comercial o mixto.

La Asamblea nombrará el Revisor Fiscal o un Veedor de Cuentas, para un periodo de un (1) año, siendo posible su reelección. Sus funciones principales serán:

Efectuar con regularidad el arqueo de los fondos comunes.Velar porque los libros y cuentas de la Unidad se encuentren al día, de acuerdo con el Plan Único de Cuentas.Informar por escrito a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administración y al Administrador sobre las irregularidades existentes en el manejo de dineros, cuentas, presupuestos y solicitar, si es del caso, reunión para su análisis y soluciones.Convocar a Asamblea Extraordinaria cuando las circunstancias así lo requieran.

El Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas no podrá estar ligado dentro del cuarto (4º) grado civil de consanguinidad o el segundo de afinidad con el Administrador, el Contador y con cualquier otro cargo en la Administración.

El Consejo de Administración y el Administrador del edificio, abrirán conjuntamente la(s) cuenta(s) bancaria(s) que crean necesaria(s) para el depósito y manejo de los dineros provenientes de las expensas, contribuciones y el fondo de reserva.

El Consejo de Administración estará compuesto por un mínimo de tres (3) miembros con sus respectivos suplentes numéricos, pudiendo ser reelegidos indefinidamente por la Asamblea de Copropietarios. El período del Consejo de Administración será por un (1) año y empezará a contarse a partir de la fecha en que se efectúe su elección por la Asamblea.

2121

El Consejo sesionará ordinariamente por lo menos una vez cada mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente a solicitud de su Presidente. Actuará como secretario el Administrador, quien citará a reuniones ordinarias y extraordinarias en cumplimiento de órdenes del Presidente. Las decisiones del Consejo se tomarán por mayoría de votos. De todas las decisiones tomadas por el Consejo se dejará constancia en un libro especial de Actas suscritas por el Presidente y su Secretario, todo lo anterior en concordancia con la Ley 675 de 2001.

Hacer cumplir, conjuntamente con el Administrador, el reglamento interno sobre el uso y obligaciones en la Unidad, ejecutando las atribuciones delegadas por la Asamblea de Copropietarios.Llevar la iniciativa a la Asamblea de Copropietarios acerca del Reglamento y del uso de los bienes comunes.Proponer a la Asamblea de Copropietarios la realización de programas de mejoras de bienes comunes y las reparaciones de los mismos, o la reconstrucción parcial o total de la unidad y la forma de distribución de los costos entre los propietarios.Vigilar la administración del edificio y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantengan la seguridad, el orden y el aseo, así como la armonía entre los ocupantes de la unidad residencial o comercial. Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales y extrajudiciales para las actuaciones en que se requiera la intervención de abogados u otros profesionales para la defensa y recuperación de dineros de la copropiedad.Rendir anualmente a la Asamblea un informe de labores.Autorizar al Administrador para todos los actos de carácter urgente que ocurran en la unidad. Examinar y aprobar los balances, cuentas e informes mensuales del Administrador.Examinar y aprobar en primera instancia los balances, cuentas y el informe anual de la gestión administrativa a presentarse a consideración de la Asamblea.

Funciones y atribuciones del Consejo de Administración

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

2222

Autorizar al Administrador para celebrar contratos en cuantía superior a tres (3) salarios mínimos mensuales, no incluidos en el presupuesto anual de gastos.Reglamentar la colocación de carteleras en zonas comunales.Convocar por conducto del Administrador a las Asambleas ordinarias o extraordinarias, cuando las circunstancias así lo requieran.Ejecutar las funciones o nombramientos que le delegue la Asamblea y cumplir sus decisiones.En general ejercer todas aquellas funciones que no estén descritas a otros organismos o funcionarios administrativos.

Parágrafo: No podrá ser miembro del Consejo de Administración quien no sea propietario del inmueble. Quien fuere elegido no reuniendo esta condición o la perdiese con posterioridad a la elección, no podrá actuar y será reemplazado por un suplente para el resto del periodo.

2323

5. Varios

Reformas arquitectónicas, estéticas y ampliaciones

Fondo de imprevistos

Impuesto de renta y complementarios

Entrega de los bienes privados por el constructor

La adaptación, reforma arquitectónica o de la estética original en la fachada, zonas de recreación y de uso común de los apartamentos o locales, serán decididas por la Asamblea de Copropietarios. De aprobarse, se someterán a la consentimiento de las autoridades urbanísticas de la Ciudad (Curadurías Urbanas). En los casos en que se incrementen las dimensiones de los inmuebles que componen la unidad residencial o comercial, deberá incrementar el coeficiente de copropiedad y por consiguiente el valor de contribución de expensas comunes.

De acuerdo con el Artículo 35 de la Ley 675/2001, este Fondo equivale al 1% del presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea de Copropietarios y sólo puede ser utilizado por la Administración, con autorización expresa de la Asamblea de Copropietarios.

De conformidad con el Artículo 83 de la Ley 675 de 2001, las unidades inmobiliarias cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago de impuesto de renta y complementarios.

Como lo establece el Artículo 24, la entrega de bienes privados se realizará mediante Acta de Entrega a la(s) persona(s) designada(s) por la Asamblea de Copropietarios, una vez se haya culminado la construcción y enajenado los inmuebles equivalentes al 51% del coeficiente de copropiedad de la unidad residencial. El Acta de Entrega deberá incluir los planos y las garantías de los equipos instalados, al igual que los de servicios públicos domiciliarios de agua, luz, gas y teléfono. Cuando el conjunto o proyecto se construya por etapas, cada una de ellas deberá contener la dotación entregada y que figuren en el reglamento de propiedad horizontal.

2525

Causales de extinción de la propiedad horizontal

¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?

Reconstrucción obligatoria

Por destrucción o deterioro total de la unidad, en una proporción que represente por lo menos el 75% de la misma, salvo cuando se decida su reconstrucción.Por decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores hipotecarios.Por orden de autoridad judicial o administrativa competente, que indique los motivos de la demolición, plenamente agotados los recursos que otorga la ley.

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales anteriormente enunciadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la Asamblea de Propietarios o la sentencia judicial que lo determine y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Ciudad.

Dentro del año siguiente, los copropietarios, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad que posea cada uno de ellos, dividirán el terreno proporcionalmente y los bienes comunes mediante su venta, aplicando las normas sobre la división de comunidades previstas en el Código Civil, Capítulo III Título XXXIII y en las demás normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen. Será liquidador el Administrador o la persona que delegue la Asamblea de Copropietarios.

Deberá efectuarse en los siguientes eventos:

Cuando la destrucción o deterioro del edificio sea inferior al 75% de su valor comercial.Cuando a pesar de ser una destrucción o deterioro superior al 75% de la construcción, la Asamblea de Copropietarios decida reconstruirlo con el voto favorable plural del 70% de los coeficientes de copropiedad.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

2626

Las expensas de la reconstrucción quedarán a cargo de cada uno de los copropietarios de acuerdo con su coeficiente de copropiedad, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha por los seguros.El valor de las obras de reconstrucción ordenada por la Asamblea Extraordinaria será exigible ejecutivamente en cabeza de cada propietario de la unidad residencial o comercial.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, toda construcción sometida a propiedad horizontal está obligada a constituir pólizas de seguros que amparen riesgos de incendio y terremoto, que cubran los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.

Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del(os) edificio(s), en los casos que sea procedente. En el evento de no ser reconstruido(s), el importe de la indemnización obtenida se distribuirá en proporción al coeficiente de propiedad horizontal que le corresponda a cada uno de los propietarios.

La copropiedad reunida en Asamblea Extraordinaria acogerá en su totalidad el Manual de Convivencia, elaborado para la unidad residencial o comercial respectiva, que deberá contemplar los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad horizontal y determinará una serie de situaciones y actuaciones propias de la vida en comunidad de los copropietarios o residentes de la unidad. Este Manual será elaborado de acuerdo con las diversas normas de convivencia y respeto contemplados en el Código Nacional de Policía.

El Manual deberá incluir los siguientes aspectos de convivencia:

Derechos, deberes y obligaciones de los residentes de la unidad inmobiliaria.Utilización y manejo de áreas comunales como: parqueaderos, ascensor(es), salón(es) comunal(es), parques o zonas recreativas, piscina, cuarto(s) de basura(s), etc.

Seguros

Manual de Convivencia

2727

Medidas de prevención y de emergencia motivadas por energía o gas, daños de agua (inundaciones), incendios, etc.Medidas de seguridad y de vigilancia, aseo, ascensor(es), mantenimiento de bombas de agua, zonas de jardinería, etc.Actuaciones en caso de siniestros como temblores, inundaciones, incendios u otros eventos propios de la naturaleza.

Los poseedores de perros potencialmente peligrosos deben dar cumplimiento en su totalidad a la Ley 746/2002, a fin de proteger la integridad de las personas, la salubridad pública y el bienestar del propio canino, en los aspectos sanitarios, alimentarios y de custodia que no produzcan situaciones de peligro o incomodidad a los vecinos o al publico en general.

Según la presente Ley y el Art. 108 del Código Nacional de Policía, el propietario de una raza potencialmente peligrosa, asume como garante de riesgo los daños y perjuicios que el animal pueda ocasionar a las personas, cosas, vías y espacios públicos o zonas comunales y deberá inscribir el animal en el centro de perros potencialmente peligrosos, que deberán establecer las diversas alcaldías, en donde indiquen: nombre, ubicación e identificación del propietario, características propias del animal, lugar de residencia y su destinación especifica como son: de guarda, narcóticos, explosivos, protección u otro temas específicos. Lo anterior debe ser amparado con una póliza de responsabilidad civil extracontractual del propietario, a fin de cubrir los perjuicios que puedan ocasionar los caninos a personas o bienes. En los casos de no existir póliza el propietario será responsable de las indemnizaciones al afectado y de las sanciones que establezca la Ley.

Así mismo cada propietario de animal deberá cumplir la Ley 84 de 1989 “Estatuto nacional de protección de animales” y el Acuerdo 79 de 2003, Artículo 12, numeral 5.

En caso de contratarse el servicio de vigilancia canina, este se debe ceñir de conformidad con el Decreto 2187/2001 Artículos 11 al 29 de la Supervigilancia.

Registro y tenencia de perros

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

2828

6. Normativa y Problemática

NORMATIVIDAD Y PROBLEMÁTICA

Ley 232 de 1995 - Establecimientos de Comercio

¿Cuales son los requisitos establecidos por la ley para el funcionamiento de un establecimiento de comercio?

En las Unidades de Uso Mixto se debe dar cumplimiento a los requisitos que establece la Ley 232 de 1995 en su Artículo 2º, que dice:“Es obligatorio para el ejercicio del comercio, que los establecimientos abiertos al público reúnan los siguientes requisitos:a) Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad auditiva, horario, ubicación y destinación expedida por la autoridad competente del respectivo municipio. Las personas interesadas podrán solicitar la expedición del concepto de las mismas a la entidad de planeación o a quien haga sus veces en la jurisdicción municipal o distrital respectiva.b) Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9 de 1979 y demás normas vigentes sobre la materia.c) A aquellos establecimientos donde se ejecuten públicamente obras musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirán los comprobantes de pago expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y demás normas complementarias.d) Tener matrícula mercantil vigente de la Cámara de Comercio de la respectiva jurisdicción.e) Comunicar a las respectivas oficinas de planeación o a quien haga sus veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del establecimiento.

En los casos de unidades de comercio de tipo mixto o comercial para el funcionamiento de establecimientos de comercio los locales comerciales deberán regirse de acuerdo al Artículo 2 de la Ley 232 de 1995:“Es obligatorio para el ejercicio del comercio que los establecimientos abiertos al público reúnan los siguientes requisitos:

Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad auditiva, horario, ubicación y destinación expedida por la autoridad competente del respectivo municipio. Las personas interesadas

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

3030

podrán solicitar la expedición del concepto de las mismas a la entidad de planeación o a quien haga sus veces en la jurisdicción municipal o distrital respectiva.Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9ª de 1979 y demás normas vigentes sobre la materia.A aquellos establecimientos donde se ejecuten públicamente obras musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirán los comprobantes expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y demás normas complementarias.Tener matrícula mercantil vigente de la Cámara de Comercio de la respectiva jurisdicción.Comunicar las respectivas oficinas de planeación o a quien haga sus veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del establecimiento.

Para cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, ubicación y destinación, se debe en primer lugar desarrollar la actividad en un sector que la permita, lo cual se determina directamente sobre los planos o solicitando el concepto ante las Curadurías Urbanas o ante la Secretaría Distrital de Planeación.

En segundo lugar se debe acreditar que la construcción es idónea para el desarrollo de la actividad, según los artículos 336 y 337 del Decreto 190 de 2004 (compilatorio del POT) y la Resolución 1469 de 2010 de Minambiente. Donde no esté reglamentado por UPZ, se aplicará el Artículo 291 del Acuerdo 6 de 1990; sólo verificadas estas dos situaciones puede considerarse que el requisito se está cumpliendo.

Respecto al cumplimiento de las normas sobre intensidad auditiva debe señalarse que las normas que regulan la materia (Decreto Nacional 948 de 1995 y Resolución 8321 de 1983 del Ministerio de Salud), no exigen la presentación de un concepto o certificación; sin embargo cuando se requiere investigar por ese hecho se deberán realizar las mediciones respectivas para determinarlo, de conformidad con el Decreto Distrital 446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919 de la Secretaría Distrital de Ambiente

¿Cómo se cumplen los requisitos de Ley?

3131

El cumplimiento de las condiciones sanitarias descritas en la Ley 9ª de 1979, y demás normas sobre la materia, se acredita mediante la presentación del concepto favorable vigente expedido por la autoridad sanitaria competente del sector donde se encuentra el establecimien-to, que se realiza al momento de practicarse la vista de inspección.

Los comprobantes del pago de derechos de autor de obras musicales a Sayco-Acinpro, se acreditan anexando copias de las liquidaciones de la vigencia respectiva, debidamente canceladas; cuando el estableci-miento no utilice música, debe anexar la respectiva certificación de no ejecución musical expedida por la entidad competente.

El registro mercantil vigente se acredita mediante el aporte del certifi-cado expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, que señale la vigencia de la matricula para el año en el cual se exige el requisito.

La Comunicación de la apertura del establecimiento se acredita anexando una copia del mismo con su respectiva constancia de radicación, ante el Departamento Administrativo de Planeación Distrital.

En conclusión: “Sólo mediante el oportuno aporte de la totalidad de los requisitos señalados, puede considerarse que un establecimiento de comercio cumple con las normas que lo regulan y por ende que puede desarrollar su actividad comercial.”

Nota: La ejecución de construcciones debe ceñirse a la Ley 388 de 1997,modificada mediante Ley 810 de 2003 y el Decreto Nacional 564 de 2006, asi como las modificaciones contempladas en el Decreto 4397 de 2006 y en la Resolución 1469 del 2010.

Se regularán por las normas de seguridad establecidas en la Ley 1209 de julio 14 de 2008, teniendo como objeto indicar las pautas de seguridad y adecuación de las instalaciones donde se ubique la piscina y evitar accidentes y problemas de salud,y proteger la vida de los usuarios.

Normas de seguridad en piscinas

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

3232

Se entenderá como piscina “la estructura artificial destinada a almace-namiento de agua con fines recreativos, deportivos o terapéuticos”.

Se clasifican las mismas según su uso en:

Piscina particular: las exclusivamente unifamiliares.Uso colectivo: las abiertas al público en general sin ninguna restricción.Uso colectivo de uso restringido: las destinadas para el uso de grupo como son los clubes sociales, hoteles, condominios, centros vacacionales, etc.Piscinas de uso especial: son las dedicadas a usos terapéuticos, termales o similares.

NOTA: Las disposiciones de ley al incluir las piscinas de uso colectivo indican que la supervisión, la reglamentación y ejercicio de la potestad sancionatoria quedarán en cabeza de la Alcaldía del sitio de la ubicación de la piscina, quien deberá inspeccionar, controlar y expedir el docu-mento sobre el cumplimiento de las normas de seguridad.

No se permitirá el acceso a menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto.Deberá informarse en forma visible la profundidad.Deberá dotarse la piscina de flotadores, barreras de protección y de control de acceso.(cerramiento), teléfono o citófonos para llama-das de emergencia.

.

Medidas mínimas de seguridad:

3333

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

3434

Pri

nc

ipio

s

Ju

ríd

ico

s • Constitución política de Colombia Art. 2 /37 / 38

(participación ciudadana)• Decreto Ley 1421 / 1993 Art. 69 delego a la JAL.• Ley 134 / 1994 y 743 / 2002 (mecanismos de

participación)

Objeto

Funciones

• Instancia consultiva y de participación ciudadana, actuará como promotor e interlocutor de las unidades residenciales y comerciales sobre temas de propiedad horizontal.

• Elección popular de elegir un representante por UPZ.

• Convivencia pacífica.• Conservación del medio ambiente.• Conservación de zonas comunes y de esparcimiento.• Participación ciudadana.• Velar por los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad

horizontal.• Generar espacios de participación ciudadana (plan de

desarrollo de la localidad).• Presentar a las autoridades planes de seguridad y

participación.• Promover programas de medio ambiente (reciclaje).• Actuar como canal de proyectos a la mesa distrital de

propiedad horizontal.• Reglamentar programas específicos de tenencia de animales

y zonas de recreación (piscinas).

Consejos Locales de Propiedad Horizontal

3535

Recomendaciones prácticas en la propiedad horizontal

Cartera morosa: Su cobro podrá realizarse por la administración mediante acción persuasiva o por cobro jurídico, anexando a la demanda el valor de la deuda mes a mes, representación legal de la unidad y las actas de asamblea o consejo, recibos de facturación o acuerdos de pago que soporten la deuda. Personería jurídica: La expide la Alcaldía local donde esté ubicado el inmueble, se debe anexar acta de nombramiento del Administrador y constancia de que se acogieron a la Ley 675 de 2001(Reforma Reglamento)

Responsabilidad de los administradores: Lo establece la Ley 675 de 2001 y la justicia civil o penal según sea el caso. En lo referente a discrepancias contables, se puede recurrir a La Junta Central de Contadores pidiendo una “revisión contable” del período a investigar.

Tenencia de animales: Es aplicable lo contemplado en la Ley 746 / 2002 (Animales Peligrosos) y lo estipulado en el Código de Policía Arts. 12, 34 y 108.

Contaminación auditiva: Puede solicitar la intervención de la Alcaldía Local o de la Secretaría Distrital de Medio Ambiente, en la aplicación del Decreto Distrital 446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919 de 2010 referentes a la medición de “decibeles”.

Reformas arquitectónicas u obras: Se debe dar cumplimiento a los Artículos 73 y 77de la Ley 675 de 2001, al Decreto 1469 de 2010 y a las disposiciones de las curadurías urbanas.

Tarifas de Supervigilancia: Debe observarse lo estipulado en las Circulares 01 Y 02 de 2010, la Ley 356 de 1994 y los Decretos 73 / 2002 y 4950 / 2007. Para quejas, inquietudes y para verificar la legalidad de las empresas de vigilancia se puede acudir a la carrera 10 N°.26-71 Pisos 2,3 Y 4 o llamar al teléfono 3274000.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

3636

Normatividad relacionada con P.H.

De los Niveles de Ruido (Art. 74 Resoluciones 8321 de 1983, 6918 y 6919 de 2010). Decreto Distrital 446 de 2010.Cerramientos Transparentes (Art. 71, Art. 6 Ley 9 de 1989).Decreto 356/94 - Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada.Decretos 73/02 Y 4950/07 - Estratos Sociales o Comerciales.Ley 388/97 - Reforma Urbana.Ley 232 - Requisitos de Establecimientos de Comercio.Ley 810/03 - Sanciones Urbanísticas.Decreto 564/06 - Licencias de Construcción.Decreto Distrital - 190/2004 Pot.Leyes de Construcción - 400/97 y Acuerdos 6 Y 20/95. Ley 142 - Servicios PúblicosLey820/03 - Arrendamientos.Ley 746/02 - Tenencias de MascotasLey 769/02 - Código Nacional de Transito.Ley 640 Modos Alternativos de Solución de Conflictos.Ley 1209/08 - Normas de Seguridad de Piscinas.Ley 99/1993 - Sistema Nacional Ambiental.Decreto 2811/1974 - Código de Recursos Naturales Renovables.Acuerdo 79/2003 - Código de Policía.Ley 84 de 1989 “Estatuto nacional de protección de animales”.Decreto 1469 de 2010, sobre trámites ante Curadurías Urbanas, referente a obras y licencias de construcción y urbanismo.

7. Anexos

El reglamento de convivencia establece las regulaciones y normas se seguridad, utilización de áreas comunes, salubridad y también las relativas a la tranquilidad de los habitantes de la copropiedad que deberán ser acogidos por los residentes (propietarios o arrendadores) y el personal que trabaja en él.

Los Residentes de unidades residenciales o comerciales deberán obser-var las siguientes normas de convivencia.

Destinar su apartamento para el uso establecido en el reglamento de propiedad horizontal.No podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás que comprometa la seguridad, solidez o salubridad de la unidad residencial.Los inmuebles deben permanecer con sus puertas de acceso cerra-das, salvo su normal desenvolvimiento.Los pasillos, escaleras y zonas comunales no son sitios de prolonga-ción de las reuniones sociales.Cada propietario puede enajenar su inmueble, hipotecario o arrendarlo sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios. En el contrato de arrendamiento debe incluirse como cláusula adicional la estricta observación del Reglamento Interno.Intervenir activamente en la Asamblea de Copropietarios y cooperar en ellas.No introducir materiales ni hacer demoliciones en los pisos, techos o muros comunes y no colocar sobrecargas excesivas que perjudiquen la solidez y seguridad del edificio.No guardar sustancias inflamables, corrosivas, explosivas, que conta-minen el ambiente o que pongan en peligro la construcción o la salud de los moradores.Se prohíbe cambiar la fachada del edificio, muros, vestíbulos, escale-ras, ventanas o puertas de ingreso a los inmuebles.Obstruir los espacios comunes con materiales o mercancías que afecten la circulación de los residentes.

A. NORMAS DE CONVIVENCIA

MODELO DE MANUAL DE CONVIVENCIA

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

3838

Se prohíbe sacudir alfombras o extender ropas en las escaleras, ventanas o terrazas.Permitir el acceso al inmueble del Administrador o persona(s) comi-sionada(s) por él, cuando sea indispensable o urgente realizar trabajos de interés común.Efectuar por cuenta del propietario y dentro del término que señale la Administración, las reparaciones locativas necesarias para la higiene y conservación, para solucionar problemas ocasionados a otros inmue-bles.Comunicar a la Administración todo caso de enfermedad contagiosa y desinfectar su inmueble.Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias de Administración para la conservación de los bienes comunales. El incumplimiento en el pago de 3 cuotas de Administración podrá generar cobro prejurídico o jurídico según la mora.Queda prohibido tener en los inmuebles, parques o zonas comunes animales que perturben la tranquilidad o integridad de los residentes de acuerdo con la Ley 84 de 1989 y al Acuerdo 79 de 2003.

B. UTILIZACIÓN ÁREAS COMUNALES

Las áreas comunales son lugares para el transito y uso de la comuni-dad. Todos los propietarios, residentes y visitantes están obligados a hacer uso de ellas, atendiendo a su cuidado y conservación.

Los garajes son propiedad privada: por lo tanto, nadie diferente a sus dueños podrá utilizarlos sin su autorización.Los propietarios estacionarán sus vehículos únicamente en los lugares asignados, respetando las demarcaciones y tamaño del mismo.Se recomienda evitar o corregir el ruido en los exhostos de los vehícu-los.Se prohíbe la construcción de cualquier muro o pared en los garajes.En caso de daño a vehículos o a zonas comunes, deberá responder el propietario del vehículo infractor.Se prohíbe estacionar en los corredores de circulación del parqueade-ro.El parqueadero debe ser utilizado únicamente para estacionamiento de vehículos y no para depósito.La velocidad en el parqueadero no podrá ser mayor a los cinco (5)

GARAJES

3939

kilómetros por hora, se transitará siempre por la derecha, con las luces encendidas y dando prelación al vehículo que está saliendo.Los propietarios deberán dejar los vehículos debidamente cerrados y parqueados en reverso.Se prohíbe el almacenamiento de combustible y en caso de acciden-tes causados por esta contravención, el infractor será responsable de los daños ocasionados.Queda prohibido que los niños jueguen en los parqueaderos, transiten en sus bicicletas, patines o patinetas. Las bicicletas, triciclos, patines, etc., deberán ser guardados en los depósitos correspondientes a cada inmueble; el conjunto no asumirá la responsabilidad de los daños ocasionados o pérdidas por descuido de los menores.

USO Y MANEJO DE ASCENSORES

PARQUES O ZONAS RECREATIVAS

MANEJO DE BASURAS Y RECICLAJE

Los residentes del conjunto deberán hacer uso del ascensor procuran-do siempre su buen manejo y conservación.Se prohíbe el uso del ascensor para trasportar perros o mascotas. Para su circulación debe utilizar escaleras por parte de su propietario.Cuando se efectúen trasteos, los residentes deberán solicitar al vigilante recorredor la instalación de las lonas de protección de las paredes del ascensor.

Las unidades residenciales tienen “zonas de recreación”, cuyo uso y ocupación será para los niños y/o familiares del residente.

Queda prohibido el ingreso de mascotas a las mismas por salubridad.

Las basuras y desperdicios se deberán empacar en bolsas plásticas debidamente selladas. No está permitido dejar las bolsas con basura en puntos fijos o escaleras y deberán trasladarse al cuarto de basuras.Los objetos de vidrio, residuos de obras, cajas y botellas, no deben ser arrojados por el ducto o shut, sino colocados en el cuarto de basuras.Todos los residentes deberán comprometerse a reciclar, depositando en bolsas diferentes los desechos orgánicos y los desechos de vidrio, cartón o papel en las canecas dispuestas por la unidad residencial o comercial. Ese cuidado se verá reflejado en las diferentes tarifas del aseo.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

4040

SALÓN COMUNAL

C. PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS O RESIDENTES DE ÁREAS PRIVADAS

Los residentes podrán utilizar el salón comunal, previa solicitud formulada a la Administración, y cancelar el valor fijado por el Consejo de Administración o la Asamblea de Propietarios.El horario de utilización será hasta la 1 a.m. y los niveles de ruido no deberán perturbar la tranquilidad de los residentes.El salón se entregara al residente mediante inventario, en perfecto estado de limpieza y será recibido por la Administración o sus delega-dos en iguales condiciones.Queda prohibido alquilar el salón comunal a menores de edad o fiestas en las que se cobre la entrada, para colegios u obras de beneficio.Los residentes que alquilen el salón comunal dejarán en la portería principal un listado con sus invitados para que el vigilante pueda autorizar su ingreso.

Sin perjuicio de la obligaciones institucionales por la ley e incorporadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, está prohibido a los propietarios o residentes:

Realizar todo acto que altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubri-dad del conjunto o vaya contra los principios de la buena educación y comportamiento en sociedad.Usurpar zonas de propiedad común para uso particular.Introducir en la unidad privada modificaciones o reformas no autoriza-das por el reglamento de propiedad horizontal, Asamblea de Copropietarios o por las autoridades administrativas distritales (Cura-duría).Pintar o decorar las puertas exteriores, ventanas o fachadas de la unidad. Instalar antenas o cables aéreos de conducción eléctrica, telefónica o de servicios privados de televisión, sin autorización de la Administración.Colocar o exhibir anuncios, avisos o pancartas comerciales o políti-ca(s) en la(s) fachada(s) o ventanas.Sacudir, colocar ropa u otro tipo de objetos en las ventanas, balcones y/o zonas de tránsito de la copropiedad. De igual manera, arrojar

4141

elementos que puedan obstruir las cañerías, shut de basuras o canales. El infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demande la reparación.Mantener en las respectivas unidades privadas, áreas de parqueo, etc., sustancias inflamables que afecten o amenacen con sus efectos la salubridad de las personas y la integridad de los inmuebles.Introducir y mantener en las unidades privadas muebles, aparatos o maquinaria que presenten un peso mayor al que generalmente soporta el piso o carga de la unidad.Arrojar objetos, basuras, líquidos o combustibles en áreas comunes tales como pasillos, ductos, jardines, parqueaderos, escaleras y ascensores.Utilizar los servicios públicos comunales tales como agua, luz y teléfono de manera particular.Lavar vehículos, tapetes, etc., en el área de los parqueaderos o zonas comunales.Autorizar la permanencia de personas dedicadas a seguridad (escol-tas) o aseo, en el área de recepción y pasillos del conjunto.Realizar fiestas hasta altas horas de la noche sobrepasando el horario autorizado por la Alcaldía Mayor de Bogotá.Los propietarios o residentes del último piso no podrán elevar nuevos pisos. En el caso del primer piso queda expresamente prohibido realizar excavaciones o sótanos que afecten la solidez de la construc-ción.Tener en las unidades privadas cualquier tipo de animal considerado como peligroso o que represente un riesgo de contagio o enfermedad para los residentes del conjunto.Obstruir de alguna forma las instalaciones de servicios, escaleras, puertas, halls, parqueaderos y demás sitios que sirvan para la locomo-ción.Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comu-nes.Usar las zonas de acceso para el estacionamiento de motos, bicicle-tas, triciclos o similares.Usar las zonas de estacionamiento como lugar de juegos infantiles.Variar en alguna forma la fachada del conjunto.Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseño unifor-me aprobado por la Asamblea General o el Consejo de Administración.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

4242

D. MEDIDAS DE EMERGENCIA

AUSENCIA DE LUZ O GAS

AUSENCIA DE LUZ EN LOS APARTAMENTOS

INUNDACIÓN

En caso de que se presenten situaciones de emergencia tales como: ausencia de luz, inundación, incendios o bloqueo del ascensor, etc, se procederá por parte del vigilante de turno a tomar de forma inmediata las medidas que a continuación se detallan:

Verificar si el corte de energía es en toda la zona. En todo caso, notifica-rá telefónicamente el hecho a Codensa (teléfono 115).Si se presenta un corte en las áreas comunes, el vigilante deberá bajar los tacos que correspondan a esta área y comunicar de inmediato a la Administración o a los miembros del Consejo.En los casos de falta de gas o escapes, informará a la línea 123 (emer-gencias).

Si es total, el celador bajará al armario de tacos eléctricos para restable-cer el paso de energía. El procedimiento es llevar los tacos a la posición “OFF” (apagado). Si la energía se suspende nuevamente, existe un corto interno en el apartamento; se debe informar a los residentes del inmueble donde se registra el daño, para que bajen el taco interno del circuito que presenta el corto.

El vigilante realizará nuevamente la operación ya descrita, bajando al armario e intentando nuevamente restablecer parcialmente la energía. Si se va en una parte del apartamento, el celador indicará al residente que revise los tacos en el apartamento donde se presenta el problema.

Si ésta se presenta en un apartamento, el celador deberá cerrar el registro y dar aviso a los ocupantes o responsables del apartamento. En caso de ausencia de estos, informará a la Administración. Los daños ocasionados por el daño, correrán a cargo del propietario del inmueble donde ocurrió el percance.

Si ocurre en áreas comunes, se cerrará el registro correspondiente y se informara enseguida al Administrador o a los miembros del consejo.

4343

INCENDIO

BLOQUEO DE ASCENSOR CON OCUPANTES

SEGURIDAD

ASPECTOS GENERALES:

El celador suspenderá el servicio de energía de todo el edificio, llamando el ascensor al primer piso, dejándolo apagado y abierto.Deberá avisar a los residentes y demandar de ellos su colaboración para efectuar la evacuación.Utilizará los extinguidores, teniendo en cuenta las instrucciones de manejo. No permitirá en ningún momento el ingreso de personas extrañas a la unidad residencial o comercial.

El celador entrará en comunicación con la(s) persona(s) que hubieren quedado atrapadas, utilizando el teléfono del ascensor y localizando el piso donde se encuentra el carro.Con la llave correspondiente abrirá las puertas y bloqueará el ascensor utilizando el botón respectivo. Si el carro hubiese quedado entre dos pisos, procurará sacar a las personas por el piso superior, cumpliendo las recomendaciones del Manual de Funcionamiento del Ascensor.

La seguridad de la unidad residencial o comercial estará a cargo del personal de la Compañía de Vigilancia escogida, debidamente autori-zada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Por tanto, cualquier unidad residencial o comercial deberá regirse por el Decreto 356/94 que hace referencia al Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada por parte de particulares y del Decreto 2187/2001 por el cual se reglamenta el Estatuto de Vigilancia y establece los requisitos para el funcionamiento de empresas de vigilancia, coopera-tivas, departamentos de seguridad, transporte de valores, sociedades de asesoría, consultoría e investigación de seguridad privada, escue-las de capacitación y el blindaje de vehículos.

En cuanto a las tarifas, deberá regirse por las circulares 1 y 2 de 2010 y los Decretos 73/2002 y 4950/2007, que establecen las tarifas básicas según el estrato social a que pertenezca la unidad residencial o comer-cial, tabla que podrá ser consultada en la página web de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (www.supervigilan-cia.gov.co), al igual que la información sobre la legalidad de la empresa de vigilancia que preste el servicio.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

4444

Los vigilantes desempeñarán las funciones que se relacionan a continua-ción y las demás que le sean asignadas por su empresa, el Consejo de Administración y el Administrador del Edificio:

Mantener actualizada la lista de residentes con números de teléfono, garaje asignado y placa de su vehículo.Velar por que las puertas permanezcan cerradas y con llave.Anunciar a todos los visitantes y personal de servicio a domicilio, permitiendo su ingreso sólo cuando lo autorice el residente, anotando el nombre de quien autoriza la entrada. Cuando estas personas porten paquetes estos serán revisados tanto a la entrada como a la salida.Permitir el ingreso al parqueadero sólo de los vehículos de los residen-tes inscritos.Abstenerse de suministrar información acerca de los residentes a terceros. Solicitar un documento de identificación para el ingreso de personas que deben hacer trabajos de cualquier índole, efectuando el registro en el libro de control: Nombres y apellidos, número de docu-mento de identidad, unidad a la cual se dirige, hora de entrada y hora de salida.Mantener informada a la Administración sobre las situaciones que requieran su intervención y de las novedades que se presenten diariamente.Para la salida o entrada de trasteos, el residente deberá presentar en portería un PAZ Y SALVO de la Administración, dejando un depósito con el objetivo de reparar los daños que se pudieran causar; de lo contrario no será posible sacar ni entrar al edificio cualquier trasteo. Los trasteos sólo podrán realizarse en horario de 7:00 a.m. y las 6:00 p.m. de lunes a sábado.No permitir que en la recepción permanezcan empleadas del servicio doméstico, conductores, escoltas o cualquier otra persona que realice trabajos para los residentes o la Administración.No prestar las llaves que están bajo su responsabilidad, no recibir llaves de los apartamentos o locales de los propietarios o residentes.No se permite el ingreso de domicilios a los inmuebles sin autorización. Solo existirán excepciones cuando sea un servicio de urgencia de droguería.No permitir a los jóvenes o niños montar en bicicleta o patines, ni jugar fútbol, escuchar música o ingerir bebidas alcohólicas en los parquea-

4545

deros, plazoletas o pasillos del Conjunto. Cuando el vigilante observe incumplimiento de esta norma, deberá comunicarse inmediatamente con los padres de los jóvenes y solicitar su colaboración. El vigilante deberá enviar un reporte a la administración indicando el día y la situación.Los muebles o enseres no podrán salir del edificio, sin previa autoriza-ción escrita de sus dueños dirigida a la administración.Los vigilantes, al igual que las señoras de mantenimiento no podrán recibir visitas en sus horas de trabajo, ni realizar actividades de mensa-jería o similares a los residentes. Abstenerse de fumar, o ingerir bebidas alcohólicas, mientras perma-nezcan en su lugar de trabajo.No permitir el parqueo de vehículos frente al acceso a garajes.Cuando un residente solicite servicio de taxi, el celador no está autorizado para salir del edificio, por lo cual el taxista tiene que anun-ciarse y la persona solicitante debe desplazarse a la portería.Deberá hacer uso adecuado de los servicios de teléfono ubicado en la portería y velar por la utilización adecuada del mismo por otras perso-nas.

Por último, recordamos que este documento es una guía sobre diversos temas de propiedad horizontal regido por la Ley 675/2001 y demás normas concordantes, ajustándose a la convivencia, las normas de ética y el sano vivir de la comunidad.

Prop

ied

ad

H

orizon

tal

4646

Nos movemos por sus derechos

Carrera 7 Nº 21-24Conmutador 3820450-80

www.personeriabogota.gov.co Linea de atención a la comunidad 143