Mercado Inmobiliario en Estados Unidos y Chile: …biblioteca.cchc.cl/DataFiles/21436.pdf ·...
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Mercado Inmobiliario en Estados Unidos y Chile: Análisis y Proyecciones
Felipe Morandé LavínEnero 2008
Securitización
• Deudas hipotecarias son securitizadas.
• Éstas son compradas por inversionistas del mundo entero.
Préstamos hipotecarios subprime
0
300
600
900
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006Fuente: Bloomberg.
Mile
s de
mill
ones
de
dóla
res
¿Qué provoca el fin del boom?
• Proceso de aumento de tasas de interés a partir de fines de 2004.
• Re-evaluación del riesgo.
Ventas de viviendas nuevas
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON
2004 2005 2006 2007
Fuente: US Department of Commerce.
En
mile
s
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
En
%
Unidades vendidasVariación anual
Velocidad de ventas viviendas nuevas (inverso)
3
4
5
6
7
8
9
10
EFMAMJ J ASONDEF MAMJ J ASONDE FMAMJ J ASOND EFMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007Fuente: US Department of Commerce.
Mes
es
Ventas de viviendas usadas
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
EFMAMJ JASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ JASON
2004 2005 2006 2007
Fuente: US Department of Commerce.
En
mill
on
es
-25-20-15-10-505101520
En
%
Unidades vendidasVariación anual
Velocidad de ventas viviendas usadas (inverso)
7,3 7,3 7,4 7,36,6 6,6 6,8
7,48,4 8,8 9,1 9,5 9,6
10,4 10,7 10,3
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
A S O N D E F M A M J J A S O N
2007Fuente: NAR.
Mes
es
Permisos e inicios de viviendas
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2.200
2.400
EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007
Fuente: Elaboración propia en base al U.S. Census Bureau.
Mile
s de
viv
iend
as
Inicios de viviendasViviendas autorizadas
Indice de confianza de los constructores
10
20
30
40
50
60
70
80
EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASOND
2004 2005 2006 2007Fuente: Elaboración propia en base a NAHB.
Proyecciones de precios
• Si no hay recesión:-Nacional: 15%-California, Florida, Arizona, Nevada:
30%• Si hay recesión:-Nacional: 30%-Bubble regions: 40-50%
Efectos en el sector construcción
• Inversión Residencial• Empleo sectorial• Industrias relacionadas
Efectos sobre el consumo
• Consumo (2000-2005) motor del crecimiento de US.
• Representa 70% del PIB.• Sustentado por tasas bajas y precios
de viviendas altos.
Efectos financieros
• Pérdidas estimadas alcanzan hoy US$400 mil millones.
• Equivalente a 2,5% de la capitalización bursátil de US.
• Un mal día en la bolsa.
Leverage (apalancamiento)
• Pero no es como una pérdida accionaria.
• Instituciones que poseen las deudas hipotecarias están apalancadas.
• Apalancamiento generalizado (private equity).
Efecto multiplicador“acelerador financiero”
• Algunos bancos están sufriendo pérdidas importantes.
• Ajustan sus balances a precios de mercado.
• Pero han aparecido inversionistas externos comprando participación en bancos de inversión.
¿Efectos macro?
• Desaceleración en el consumo y la inversión
• Aumento del desempleo• Dólar más depreciado• Más exportaciones y menos
importaciones• Contagio a otros países
Pero las políticas macro pueden mitigar
• Política monetaria más expansiva y provisión de liquidez.
• Programa de auxilio fiscal a los deudores sub prime
Efectos en Chile
• Financieros (efectos en tasas de interés y la bolsa).
• Reales: desaceleración de US y el Mundo.
Actividad económica
variación en 12 meses, %
4,63
1,0
3,0
5,0
7,0
9,0
E F MA M J J A S O ND E F MA M J J A S O ND E F MA M J J A S O N D E F MA M J J A S O N
2004 2005 2006 2007
OriginalDesestacionalizadoTendencia ciclo
Indice bursátilÍndice de Precios Selectivo de las Acciones (IPSA - 2007)
2.908
3.107
2.689
2.730
3.502
2.650
2.750
2.850
2.950
3.050
3.150
3.250
3.350
3.450
3.550
2/en
e10
/ene
18/e
ne26
/ene
3/fe
b11
/feb
19/fe
b27
/feb
7/m
ar15
/mar
23/m
ar31
/mar
8/ab
r16
/abr
24/a
br2/
may
10/m
ay18
/may
26/m
ay3/
jun
11/ju
n19
/jun
27/ju
n5/
jul
13/ju
l21
/jul
29/ju
l6/
ago
14/a
go22
/ago
30/a
go7/
sep
15/s
ep23
/sep
1/oc
t9/
oct
17/o
ct25
/oct
2/no
v10
/nov
18/n
ov26
/nov
4/di
c12
/dic
20/d
ic28
/dic
Desempleo
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE DESEMPLEO
5,56,06,57,07,58,08,59,09,5
10,010,5
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N
2005 2006 2007
Fuente: INE y elaboración propia.
En
%
Serie original
Serie desestacionalizada
Salarios
REMUNERACIONES REALES (variación en 12 meses)
0,00,51,01,52,02,53,03,54,04,5
E FMAMJ J ASONDE FMAMJ J ASONDE FMAMJ J ASONDE FMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007Fuente: INE.
%
Ingresos
VARIACIÓN EN 12 MESES
2,03,04,05,06,07,08,09,0
10,011,012,013,0
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N
2005 2006 2007
Fuente: Elaboración propia en base a INE.
En %
InflaciónINFLACIÓN EFECTIVA Y SUBYACENTE
VARIACIÓN EN 12 MESES
0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D
2005 2006 2007
Fuente: INE
En %
IPC
IPCX
Tasas de interés reales de largo plazo
1,5
2,02,5
3,0
3,54,0
4,5
5,05,5
6,0
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E
2004 2005 2006 2007 2008
Fuentes : FED, ABIF, JP Mor gan y Banco Centr al de Chile.
BCU5BCU10TIR-LH 15
Efectos sobre los créditos hipotecarios
• Inflación elevada provoca alza sostenida en UF y aumentos en precios de vivienda.
• Tasas de interés han afectado marginalmente tasas hipotecarias.
• Mayores exigencias a sujetos de crédito (mayor tasa de rechazo).
Expectativas del comprador de viviendas
¿Diría usted que actualmente estamos en un buen momento o un mal momento para comprar vivienda?
4443
28
202530354045505560
E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N
2005 2006 2007Elaboración propia en base a datos Adimark
% q
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e "B
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mo
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Ventas a nivel nacional
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Nº
de V
ivie
ndas
200520062007
Velocidad de ventas paísEVOLUCIÓN MESES PARA AGOTAR STOCK VIVIENDAS
A NIVEL NACIONAL (SERIE ORIGINAL)
17,6
0
5
10
15
20
25
EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Mes
es 14
Ventas Gran Santiago
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Uni
dade
s
OriginalDesestacionalizadaTendencia Ciclo
Ventas Acumuladas Enero - Noviembre
15.507
21.178 22.798 22.28025.280
28.231 28.78126.366
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Viv
ien
das
CChC y Collect
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente: CChC y Collect.
Viv
iend
as
CChCCollect
Velocidad de ventasGran Santiago
0
5
10
15
20
25
EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Mes
es
OriginalDesestacionalizadaTendencia ciclo
Velocidad de ventasGran Santiago
14,6
0
5
10
15
20
25
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Mes
es
Stock Gran Santiago
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
55.000
EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON
2004 2005 2006 2007
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Uni
dade
s
OriginalDesestacionalizadaTendencia Ciclo
Permisos y ventasPERMISOS Y VENTAS INMOBILIARIOS
(variación en 12 meses)
-40
-20
0
20
40
60
80
100
EFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASO
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Fuente: Cámara Chilena de las Construcción.
%
PermisosVentas
Proyección de ventas2007: 28.000 (-9,0%)2008: 28.780 ( 2,8%)
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
ProyeccionesDepartamentosCasas
Proyección de ventas2007: 28.000 (-9,0%)
2008: 28.780 ( 2,8%)
Proyección de ventas inmobiliariasGran Santiago
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
E F M A M J J A S O N D
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Uni
dade
s
2008200720062005
Permisos y ventas
PERMISOS Y VENTAS INMOBILIARIAS (variación en 12 meses)
-40,0
-20,0
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
EFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASO
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
%
PermisosVentas
Tasas de interés nominales de corto plazo
0123456789
E FMA MJ JA SONDE FMA MJ JA SONDEFMA MJ J A SONDEFMA M J J A SONDE
2004 2005 2006 2007 2008
TP M no mina l
TAB 90 no mina l
TAB 180 no mina lTAB 360 no mina l
Fue nt e : Ba nc o Ce nt ra l de Chile