El autor defiende la necesidad de una

renovación en el actual sistema legal

urbanístico español, fundamentalmente

en uno de sus pilares básicos: el régimen

del suelo, a través de una reforma de la

Ley de 26 de junio de 1995. Otros

aspectos a revisar son el planeamiento y

los sistemas de gestión, ambos

competencia de las CC.AA.

Francisco Perales Madueño

1 Urbanismo

NORMATIVA Y JURISPRUDENCIA

Necesidad de un nuevo marco legal urbanístico El actual, agotado por exceso de reglas e intervencionismo

Finaliza el año 1996 con una situación expec­tante. Existe la posibilidad de que una corrien­te nueva y regeneradora penetre en el agotado

sistema legal urbanístico. Agotado por un exceso de intervencionismo injustificado, por un complicado entramado de reglas a las que

tiene que someterse la actuación urbanística y que convierten a las normas en un fin en si mismas. Se olvida lo importante: conseguir

una gestión fluida que permita alcanzar, en tiempos razonables, los objetivos que con tan­

to énfasis se encargan de pregonar los planea­

mientos urbanos. No es exagerado afirmar que el entramado de reglas es tan tupido que impi­

de dar paso a la gestión que constituye su objeto. Se ha llegado a la caricaturesca situa­

ci\)n de ser mayor el esfuerzo por encontrar interpretaciones de la norma que conducen a resultados absurdos, que el que se dedica a la

solución de problemas reales. Me estoy refiriendo, como puede adivinarse, a

una de las bases de nuestro ordenamiento

urbanístico: el régimen urbanístico del suelo. Otro fundamento de este ordenamiento es el

planeamiento, también necesitado de reformas en pos de una mayor simplificación y operati­vidad. En general, todo nuestro sistema nece­sita un rejuvenecimiento liberalizador, de modo

que se eliminen o alivien los excesivos contro­les que acaban asfixiando la gestión que se

pretende tutelar. Hay que advertir, en previsión de interpretaciones equivocadas o intenciona­damente descalificadoras, que esta liberaliza­

ción no tiene por qué significar una inferior calidad ambiental, un menor equipamiento o

una utilización abusiva del suelo y de los recursos. Tampoco debe llevar a una absoluta desregularización, sino a la eliminación de

aquellas normas y prácticas que obstaculizan y alargan injustificadamente los procesos urba-

nísticos, enrareciendo el mercado del suelo

edificable. Mantener los niveles de exigencia que requieren las necesidades sociales no es

incompatible con la mayor facilidad de gestión que se reclama, sino todo lo contrario. La atención normativa debe dirigirse también a

los instrumentos específicos de la gestión, mejorándolos de suerte que se puedan superar

algunas dificultades que vienen apareciendo reiteradamente. Tal es el caso del sistema de compesación -con el doble quórum de mayoría

de mienbros de la Junta y dos tercios de las cuotas de participación que se exige para la aprobación de proyectos- o el problema que

representa la oposición de propietarios que no se adhieren a la Junta y la necesidad de

expropiar sus bienes.

LA LEY DEL SUELO

La nueva regulación de régimen urbanístico del suelo ha de venir a través de una reforma de

la Ley del Suelo vigente de 26 de junio de 1992. El inestable régimen de adquisición y

pérdida de facultades urbanísticas, cuya trans­parencia depende de una actividad administra­tiva municipal que ha resultado inexistente,

debe ser revisado de modo que el régimen urbanístico no sea un ámbito extraño al princi­

pio constitucional de seguridad jurídica. Dicha reforma debe revisar el erróneo sistema

de las áreas de reparto y aprovechamiento tipo en el suelo urbano para conciliar el régimen

legal de este suelo con la realidad a la que se refiere. Como debe tratar de reducir los efectos

negativos, propiciadores de fenómenos espe­culativos, de la clasificación del suelo urbani­

zable, garantizando la preservación de los terrenos que por sus valores deben excluirse de toda posibilidad de urbanizar.

Igualmente, la revisión debería alcanzar a los criterios de valoración del suelo a efectos expropiatorios, unificando la fragmentada regulación actual y tendiendo hacia el valor real, sin que el planeamiento constituya, res­pecto de los suelos de nueva clasificación, factor de elevación artificial. Esto sólo po­dría suceder si el propio planeamiento dejara de favorecer las tendencias oligopolísticas y los excesos burocráticos no fueran un obs­táculo para la gestión.

COMPETENCIAS DE LAS CC.AA.

El planeamiento no puede ser objeto de las reformas del T.R. de la Ley de Suelo, por corresponder esta materia al ámbito de las competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas. En la CC.AA. de Madrid, la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urba­

nismo de 1995 ha dado un pequeño paso, insuficiente todavía, al distinguir dos niveles en las determinaciones del planeamiento general. Esto permite que en el nivel de las determinaciones pormenorizadas, las cuales no afectan a los elementos característicos de la estructura, la competencia decisoria quede reservada a los Ayuntamientos. La reforma del régimen urbanístico del suelo, si finalmen­te se produce, debería animar a las Comuni­dades a adaptar la legislación sobre el plane­amiento en el mismo sentido. Por último, también corresponde a las Comu­nidades la potestad normativa en materia de gestión. En el número 26 de esta revista, octubre de 1995, se daba noticia de una Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de Madrid, en la que, tal y como ocurre en Navarra o Cataluña, se refuenzan los sistemas de actuación. En esta Ley el nuevo

sistema de ejecución forzosa hace concebir fundadas esperanzas. Pendiente de reglamen­tación, se beneficia de la eficacia de la iniciati­va privada, apoyada en la potestades de la Administración. La existencia de iniciativa pri­vada representativa de la propiedad de un 30% de la superficie de la unidad de ejecu­ción permite aplicar el sistema a instancias de los particulares, si bien la Administración pue­de imponerlo en todo caso. La clave de su posible eficacia se encuentra en la combinación de la iniciativa y la financia­ción privadas, las potestades públicas y la vinculación obligatoria, independiente de la adhesión, de todos los propietarios a la ges­tión. El pago de los costes de urbanización de los no adheridos voluntariamente se realiza con cargo a sus terrenos.

INICIATIVAS PÚBLICA Y PRIVADA

Orgánicamente, el sistema dispone de una Comisión Gestora, constituida como entidad urbanística con personalidad jurídica, cuya particularidad reside en que está formada por un igual número de miembros, representantes del Ayuntamiento y de los propietarios, y pre­sidida siempre por uno de los representantes municipales. En definitiva, se trata de un siste­ma de actuación pública basada en la gestión de la iniciativa privada. Con ello deben supe­rarse las deficiencias de la gestión administra­tiva del sistema de cooperación y la insuficien­cias de las facultades de la Junta de Compen­sación. La experiencia merece conocerse. Confiemos que en el nuevo año se aprueben las reformas que necesita nuestro anticuado sistema urbanístico legal.

Francisco Perales

Abogado Urbanista.

Urbanismo ii