PLAN DE ACCION DE REASENTAMIEN TOS ESTRATEGICO …

PLAN DE ACCION DE REASENTAMIENTOS ESTRATEGICO

FOMILENIO II – EL SALVADOR

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INDICE

1 TEMAS GENERICOS ................................................................................................................... 10

1.1 PROCESO DE PREPARACIÓN DEL PAR ESPECÍFICO.................................................................. 10

1.1.1 Arreglos Institucionales para la preparación de los Planes de Acción de Reasentamientos

Específicos ....................................................................................................................................... 12

1.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO ................................................................................. 13

1.3 PRINCIPIOS Y OBJETIVOS ........................................................................................................ 14

1.4 MARCO LEGAL ......................................................................................................................... 15

1.4.1 Constitución de la República ............................................................................................ 15

1.4.2 Código Civil ....................................................................................................................... 16

1.4.3 Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado .............................................. 16

1.4.3.1 Proceso de Expropiación .......................................................................................... 17

1.4.4 Tabla comparativa entre la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y

Reasentamientos Involuntarios” de la IFC y las Leyes Nacionales .................................................. 18

1.4.5 Otra legislación aplicable ................................................................................................. 22

1.4.5.1 Ley de Notariado ...................................................................................................... 22

1.4.5.2 Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias ........ 22

1.4.5.3 Ley de Procedimientos uniformes para la presentación, trámite y registro o depósito

de instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de

Comercio y de Propiedad Intelectual .......................................................................................... 23

1.4.5.4 Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas ................. 23

1.4.5.5 Ley de Igualdad, equidad y erradicación de la discriminación contra las mujeres .. 23

1.5 INFORMACION Y CONSULTA PÚBLICA .................................................................................... 24

1.5.1 Divulgación de Información ............................................................................................. 25

1.5.2 Oficina de Recepción de Quejas y Reclamos .................................................................... 25

1.5.3 Consulta Pública Informativa ........................................................................................... 26



2

1.5.4 Visitas domiciliares ........................................................................................................... 27

1.6 CUESTIONARIO SOCIAL/FICHA DE INFORMACION Y FECHA DE CORTE .................................. 30

1.6.1 Cuestionario social/ficha de información e inventario de bienes .................................... 30

1.6.2 Fecha de Corte ................................................................................................................. 31

1.7 CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD Y OPCIONES DE COMPENSACIÓN ............................................. 32

1.7.1 Criterios de Elegibilidad .................................................................................................... 32

1.7.1.1 Tenencia de la Tierra ................................................................................................ 32

1.7.1.2 La vulnerabilidad frente al Proceso de adquisición de tierras y Reasentamientos

involuntarios ............................................................................................................................... 38

1.8 CRITERIOS Y PARÁMETROS DE VALUACIÓN DE INMUEBLES Y ACTIVOS ................................ 39

1.8.1 VALUACION DE TERRENOS. .............................................................................................. 39

1.8.1.1 Clasificación y zonificación de inmuebles ................................................................ 39

1.8.1.2 Determinación del Rango de Precios ....................................................................... 41

1.8.1.3 Factores de valuación de terrenos ........................................................................... 41

1.8.1.4 Parámetros para la ponderación de factores de valuación de inmuebles ............... 42

1.8.1.4.1 Topografía ............................................................................................................. 42

1.8.1.4.2 Nivel respecto a la calle ........................................................................................ 43

1.8.1.4.3 Vías de Circulación Vehicular o Peatonal ............................................................. 43

1.8.1.4.4 Servicios Públicos Básicos ..................................................................................... 44

1.8.1.4.5 Servicios Comunales ............................................................................................. 45

1.8.1.4.6 Clase de Suelo ....................................................................................................... 46

1.8.1.4.7 Sistema de Riego................................................................................................... 46

1.8.1.5 Valor de Mejora ........................................................................................................ 47

1.8.2 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES. ................................................................................. 47

1.8.2.1 Construcciones Principales. ...................................................................................... 47

1.8.2.1.1 Metodología ......................................................................................................... 48



3

1.8.2.1.2 Clasificación .......................................................................................................... 49

1.8.2.2 Acabados .................................................................................................................. 49

1.8.2.3 Obras Adicionales ..................................................................................................... 49

1.8.2.4 Remociones .............................................................................................................. 49

1.8.2.5 Obras de Construcciones Vulnerables...................................................................... 49

1.8.2.6 Afectación indirecta de construcciones ................................................................... 50

1.8.3 VALUACIÓN DE ÁRBOLES FRUTALES Y MADERABLES. ..................................................... 50

1.8.3.1 Árboles frutales ........................................................................................................ 51

1.8.3.2 Árboles maderables .................................................................................................. 52

1.8.4 CULTIVOS AGRÍCOLAS ...................................................................................................... 54

1.8.5 ÁREAS EXCEDENTES EN TERRENOS Y CONSTRUCCIONES ................................................ 54

1.8.5.1 Terrenos ................................................................................................................... 54

1.8.5.2 Construcciones ......................................................................................................... 55

1.8.6 NEGOCIOS......................................................................................................................... 56

1.8.6.1 Clasificación .............................................................................................................. 56

1.8.6.2 Elegibilidad ............................................................................................................... 56

1.8.6.3 Tipología de compensación para negocios .............................................................. 57

1.8.6.3.1 Compensación por Lucro cesante para Empleador o Patrono ............................. 57

1.8.6.3.2 Compensación por Lucro Cesante temporal para Empleador o Patrono ............. 57

1.8.6.3.3 Compensación por lucro cesante para Empleados o Trabajadores Asalariados .. 58

1.8.6.3.4 Compensación por Lucro Cesante temporal para Empleados o Trabajadores

asalariados .............................................................................................................................. 58

1.8.6.3.5 Metodología para el cálculo de compensación por lucro cesante y por lucro

cesante temporal para empleador y empleado ..................................................................... 58

1.9 MARCO INSTITUCIONAL DE FOMILENIO II .............................................................................. 61

1.9.1 Principales áreas de FOMILENIO II ................................................................................... 61



4

1.9.1.1 MCC .......................................................................................................................... 62

1.9.1.2 FOMILENIO II ............................................................................................................ 63

1.9.1.3 Gerencias de Infraestructura Logística, Capital Humano y Clima de Inversiones .... 63

1.9.1.4 Gerencia de Gestión Social y Medio Ambiente (GGSMA) ........................................ 63

1.9.1.5 Gerencia de Inclusión Social e Igualdad de Género ................................................. 63

1.9.1.6 Área de Dialogo Social y Participación Ciudadana ................................................... 64

1.9.1.7 Área de Reasentamientos ........................................................................................ 64

1.9.2 OTROS ACTORES PAR ....................................................................................................... 65

1.9.2.1 Institución Gubernamental o Autónoma ................................................................. 65

1.9.2.2 Unidades Externas Independientes .......................................................................... 66

1.9.2.3 Principales Unidades de Apoyo ................................................................................ 66

1.10 PROCESO DE IMPLEMENTACION ............................................................................................ 68

1.10.1 PROCEDIMIENTO DE COMPRA E INDEMNIZACIÓN PARA PROPIETARIOS, POSEEDORES,

ARRENDANTES, ARRENDATARIOS ................................................................................................... 70

1.10.1.1 Objetivo .................................................................................................................... 70

1.10.1.2 Población Objeto ...................................................................................................... 70

1.10.1.3 Procedimiento .......................................................................................................... 70

1.10.1.3.1 Identificación de afectados y recolección de documentos ................................ 71

1.10.1.3.2 Permiso de Medición y Valuación ...................................................................... 71

1.10.1.3.3 Estudios Registrales y Catastrales ....................................................................... 71

1.10.1.3.4 Levantamiento topográfico ................................................................................ 71

1.10.1.3.5 Estudio de Mercado, zonificación y rango de precios ........................................ 72

1.10.1.3.6 Consultas Públicas/personalizadas ..................................................................... 72

1.10.1.3.7 Cuestionario Social/ficha de información social ................................................. 72

1.10.1.3.8 Elaboración de Planos individuales .................................................................... 73



5

1.10.1.3.9 Presentación de Planos Individuales de afectación al Catastro correspondiente

73

1.10.1.3.10 Solicitud de Certificación de la Denominación Catastral al Catastro

correspondiente...................................................................................................................... 73

1.10.1.3.11 Notificación de fecha de corte .......................................................................... 73

1.10.1.3.12 Valuación .......................................................................................................... 73

1.10.1.3.13 Elaboración del PAR Específico/Abreviado ....................................................... 74

1.10.1.3.14 Notificación y negociación de valúos ............................................................... 74

1.10.1.3.15 Resolución de Problemas Legales ..................................................................... 75

1.10.1.3.16 Elaboración y Firma de Acuerdo de Adquisición/Expropiación ........................ 75

1.10.1.3.17 Escrituración de inmuebles a favor de la Institución correspondiente ............ 75

1.10.1.3.18 Pago a Propietarios/Poseedores o Reemplazo de bienes ................................ 76

1.10.1.3.19 Inscripción de inmuebles .................................................................................. 76

1.10.2 Procedimiento de Indemnización para ocupantes .......................................................... 77

1.10.2.1 Objetivo .................................................................................................................... 77


1.10.2.3 Procedimiento .......................................................................................................... 77

1.10.2.3.1 Búsqueda de Sitios de Acogida ........................................................................... 78

1.10.2.3.2 Presentación y selección de alternativas de reasentamiento ............................ 78

1.10.2.3.3 Reemplazo de viviendas ..................................................................................... 79

1.10.2.3.4 Negociación de Sitios de Acogida ....................................................................... 79

1.10.2.3.5 Escrituración de Inmuebles a favor de afectados ............................................... 79

1.10.2.3.6 Construcción de viviendas para reasentados ..................................................... 80

1.10.2.3.7 Traslado, asistencia y movilización de familias a reasentar ............................... 80

1.10.3 Procedimiento de Indemnización para negocios de propietarios, poseedores, ocupantes

y empleados formales ..................................................................................................................... 80



6

1.10.3.1 Objetivo .................................................................................................................... 80


1.10.3.3 Procedimiento .......................................................................................................... 81

1.11 MECANISMO DE RESOLUCIÓN DE QUEJAS ............................................................................. 82

1.11.1 Oficina de Atención y Recepción de Quejas ..................................................................... 82

1.11.1.1 Generalidades .......................................................................................................... 83

1.11.1.2 Funciones ................................................................................................................. 84

1.11.1.3 Procedimiento de Resolución de Quejas ................................................................. 85

1.12 PLAN DE MONITOREO, SEGUIMIENTO E INFORME FINAL ...................................................... 87

1.12.1 Plan de Monitoreo ........................................................................................................... 87

1.12.2 Plan de Seguimiento ......................................................................................................... 87

1.12.3 Informe Final .................................................................................................................... 88



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INDICE DE TABLAS

Tabla 1 Breve descripción de los componentes del segundo convenio entre los Gobiernos de Estados

Unidos de América y El Salvador .............................................................................................................. 13

Tabla 2: Comparación entre las normas IFC y las Leyes Nacionales ........................................................ 19

Tabla 3: Resumen de visitas domiciliares a Propietarios/Poseedores/ Ocupantes/

Arrendantes/Arrendatarios/ Negocios .................................................................................................... 29

Tabla 4: Criterio de Elegibilidad y Tipo de Compensación según el tipo de afectación ........................... 36

Tabla 7: Factores que inciden en la determinación del valor para cada inmueble ................................. 41

Tabla 8: Porcentaje asignado de cada factor de valuación de acuerdo a su clasificación ....................... 42

Tabla 9: Clasificación y ponderación de la Topografía ............................................................................. 42

Tabla 10: Clasificación y ponderación para el nivel con respecto a la calle ............................................. 43

Tabla 11: Clasificación y ponderación para las vías de circulación vehicular o peatonal ........................ 44

Tabla 12: Clasificación y ponderación de servicios públicos básicos ....................................................... 45

Tabla 13: Clasificación y ponderación para los servicios comunales ....................................................... 46

Tabla 14: Clasificación de Suelos .............................................................................................................. 46

Tabla 15: Clasificación y ponderación para sistema de riego en inmuebles Rurales ............................... 47

Tabla 16 Cuadro estimado de valoración para árboles frutales según MAG y actualizados por Perito

Valuador ................................................................................................................................................... 51

Tabla 17 Cuadro estimado de valoración para árboles maderables según MAG y actualizados por Perito

Valuador ................................................................................................................................................... 53

Tabla 18: Ejemplo para la valuación de cultivo ........................................................................................ 54

Tabla 19 Entidades Gubernamentales o Autónomas responsables del proyecto ................................... 65

Tabla 20: Principales Unidades de apoyo................................................................................................. 67

Tabla 21: Actividades presenciales de las Instituciones Supervisoras de Proyecto ................................. 87

Tabla 22 Actividades de revisión de las Instituciones Supervisoras de Proyecto .................................... 88



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INDICE DE FIGURAS

Figura 1: Aplicabilidad de compensaciones para negocios ...................................................................... 60

Figura 2: Principales áreas de FOMILENIO II ............................................................................................ 62

Figura 3: Flujograma de Adquisición de tierras y Reasentamientos Involuntarios .................................. 69



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INTRODUCCION

El presente documento define y describe principios generales, procedimientos y medidas aplicables para indemnizar o compensar a las personas afectadas por los proyectos que se desarrollarán a través del financiamiento del segundo convenio entre MCC y el GOES (denominado en este documento como FOMILENIO II) que conlleven o provoquen reasentamientos involuntarios1. Este Plan de Reasentamiento Estratégico se ha elaborado de conformidad a las políticas establecidas en las Normas de Desempeño sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (Normas IFC) especialmente la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamiento Involuntario” y constituye la guía u orientación para los responsables de la planificación e implementación de las actividades de reasentamiento de los proyectos que se ejecuten en FOMILENIO II. Este Plan de Acción de Reasentamientos Estratégico abarca todas las actividades de reasentamiento y adquisición de tierras de los tres componentes de FOMILENIO II y se divide en Temas Genéricos pertinentes a cualquier operación de reasentamiento y Temas Sectoriales que comprenden la información particular de cada componente del compacto. Es importante aclarar que los datos de la Sección 2 “Temas Sectoriales”, están basados en la información existente, sin contar aún con diseños finales, y estando los proyectos en diferentes fases de desarrollo; por lo que, es a partir de este Plan de Acción de Reasentamientos Estratégico, que se elaboraran e implementaran los Planes de Acción de Reasentamientos Específicos para cada proyecto, en los cuales se contará con los diseños finales y se brindará la información exacta y definitiva de los mismos. El Plan de Acción de Reasentamientos Estratégico contiene: La Sección Temas Genéricos que incluye: Proceso de preparación del PAR específico, descripción del proyecto, principios y objetivos, marco legal, información y consulta pública, censo-socioeconómico y fecha de corte, criterios de elegibilidad y opciones de compensación, criterios y parámetros de valuación de inmuebles y activos, marco institucional, proceso de implementación, mecanismos de resolución de quejas, mecanismo de seguimiento, monitoreo y evaluación. La Sección Temas Sectoriales incluye para cada uno de los componentes de este segundo compacto: Marco legal específico aplicable a cada componente, descripción de cada uno de los proyectos, medidas utilizadas para reducir los desplazamientos físicos o económicos, afectaciones según el tipo de propiedad, alternativas de sitios para reasentamientos, Información Socioeconómica de la población afectada, zonificación del proyecto, determinación del rango de precios, Cronograma y Presupuesto.

1Reasentamiento involuntario se refiere tanto al desplazamiento físico (reubicación o pérdida de la vivienda), al desplazamiento económico (pérdida de bienes, acceso a bienes, fuentes de ingreso u otros medios de subsistencia) como resultado de la adquisición de tierras o las restricciones sobre su uso relacionadas con el proyecto.



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1 TEMAS GENERICOS

1.1 PROCESO DE PREPARACIÓN DEL PAR ESPECÍFICO

Considerando que los diferentes proyectos de FOMILENIO II aún no cuentan con los diseños definitivos y es imposible conocer, en esta fase de los mismos, la magnitud exacta de las adquisiciones de tierras que podrían causar desplazamientos físicos o económicos derivados de dichos proyectos, se presenta un PAR Estratégico que en esta Sección 1 “Temas Genéricos” establece los principios generales compatibles con la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntarios” y en la Sección 2 “Temas Sectoriales” la información particular y preliminar, que cada componente de éste segundo convenio presenta a esta fecha, sobre sus proyectos. Una vez que los proyectos se encuentren definidos y se disponga de la información necesaria, los Temas Sectoriales de este PAR Estratégico serán complementados y/o modificados por medio de la elaboración de los diferentes PARs Específicos2 o PARs Específicos abreviados3. En los diferentes PARs Específico y/o Específicos abreviados se adecuará, verificará y complementará la información presentada en la Sección 2 “Temas Sectoriales” de este PAR Estratégico, dichos documentos contendrán como mínimo:

PAR Específico:

i. Ubicación y descripción de cada uno de los Proyectos;

ii. Identificación de las tierras afectadas,

iii. Identificación e información de las personas y bienes afectados en relación con dichas tierras;

iv. Cuantificación, clasificación y categorización de personas y bienes ocupados;

v. Descripción de los esfuerzos para minimizar el desplazamiento, demostrando que el desplazamiento no pudo evitarse;

vi. Situación legal, registral y catastral de los inmuebles ocupados, detallando los problemas legales identificados;

vii. Resultado de las consultas públicas, describiendo la participación y consulta con las personas afectadas respecto de las alternativas de reasentamiento aceptables, como también el nivel de participación ciudadana y los planteamientos de la población que fueron considerados para el desarrollo de alguna actividad;

2 N°16 Norma de Desempeño 5 “Adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios” 3 Procedimiento específico e instrumentos aprobado en setiembre de 2018.



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viii. Identificación de grupos vulnerables y las medidas utilizadas para su inclusión y participación en las actividades de reasentamientos;

ix. Resultados del Cuestionario Social y la notificación de fecha de corte, diferenciando por tipo de habitante (edad, sexo, nivel educativo, actividad productiva, etc.)

x. Determinación, por un Perito Valuador(a) registrado en la Superintendencia del Sistema Financiero de El Salvador, de los rangos de precios de terreno aplicables para la zona del proyecto en particular (documentados y respaldados por el estudio de mercado de la zona del proyecto);

xi. Definición del valúo correspondiente para cada inmueble, construcciones y/o lucro cesante para negocios ocupados por el proyecto. Documentando la manera en que fueron calculados para demostrar que dichos valores son adecuados y conforme a los criterios y parámetros de valuación establecidos en el PAR Estratégico. Así como una actualización anual y adecuación a la zona de cada proyecto y a la fecha de implementación del mismo del Anexo 1 “Costos para vivienda tipo según sistemas constructivos, servicio sanitario, acabados, obras adicionales y remociones”(CostoConstAcabObraAdic) de este documento;

xii. Definición del tipo de vivienda de reemplazo aplicable para cada caso en particular y el costo de la misma Anexo 2 “Planos y Costos de Viviendas y Negocios Tipo” (Plan&CostViv&NegocTipo). Excepcionalmente cuando las condiciones de los afectados lo requieran, podrá adecuarse a otro tipo de vivienda;

xiii. Los Sitios propuestos para el reasentamiento o relocalización de negocios deben ubicarse en la medida de lo posible, en sitios cercanos a los que actualmente habitan los afectados y en caso de negocios, preferiblemente en lugares en los cuales puedan seguir desarrollando su actividad comercial;

xiv. Descripción del programa para la mudanza y asistencia que se brindará para las reubicaciones que resulten;

xv. El cronograma y presupuesto para la implementación del Plan de Acción de Reasentamiento, identificando si el proyecto y el respectivo proceso se realizará en etapas.

PAR Específico abreviado:

i. Ubicación y descripción del proyecto

ii. Descripción de los esfuerzos para minimizar desplazamientos

iii. Identificación e información de bienes y personas afectadas

iv. Notificación de fecha de corte y consultas personalizadas

v. Situación legal y registral de inmuebles (cuando aplique)

vi. Diagnóstico socioeconómico de afectados (identificar y clasificar personas afectadas, se realiza un análisis del perfil general de los ocupantes a partir de la ficha de información de



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ocupantes. Se hace un análisis cualitativo y clasificación de casos según vulnerabilidad y una identificación general de líneas de acción. La fecha de información de ocupantes a utilizar en los casos de PARs Específicos abreviados se presenta en el anexo 1

vii. Mecanismo de atención de quejas

viii. Presupuesto (incluye zonificación y rango de precios cuando aplique)

ix. Cronograma de actividades

x. Seguimiento y monitoreo

El Plan de Acción Estratégico en sus temas genéricos es un documento de información y consulta pública, por lo que cualquier persona interesada puede tener acceso a los mismos, dichos documentos deberán publicarse además en la página web de FOMILENIO II. El contenido de los PARs específicos y específicos abreviados podrá modificarse en razón a las condiciones particulares de un proyecto, las modificaciones deberán ser propuestas por medio del documento de PAR Específico/abreviado y se entenderán aprobadas mediante la No Objeción de MCC al mismo4.

1.1.1 Arreglos Institucionales para la preparación de los Planes de Acción de Reasentamientos Específicos

Actividad Infraestructura Logística Capital Humano Clima de Inversiones Factibilidad FOSEP - MOP FOMILENIO II : Consultora FOMILENIO II : Consultora

Diseño FOSEP - MOP FOMILENIO II : Consultora FOMILENIO II : Consultora PAR Específico – Elaboración de

expedientes FOSEP – MOP-Consultora FOMILENIO II : Consultora –

FOMILENIO II FOMILENIO II : Consultora -

FOMILENIO II

Implementación FOSEP – MOP - Consultora FOMILENIO II : Consultora - FOMILENIO II

FOMILENIO II : Consultora - FOMILENIO II

Construcción y Mudanzas FOMILENIO II : Contratista FOMILENIO II : Consultora -

Contratista FOMILENIO II : Consultora -

Contratista

Oficina de Quejas FOMILENIO II : Consultora - Contratista

FOMILENIO II: Consultora - Contratista

FOMILENIO II : Consultora - Contratista

4 Esta disposición fue aprobada en diciembre de 2018, durante Misión MCC, considerando las particularidades del PAR para tramitadores de recintos fronterizos.



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1.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO

La Corporación del Reto del Milenio o Millenium Challenge Corporation (MCC por sus siglas en Ingles) es una agencia de cooperación del Gobierno de los Estados Unidos que a través de la suscripción de convenios financian soluciones diseñadas por los países receptores para contribuir a reducir la pobreza a través del crecimiento económico sostenido. En el 2011 El Salvador fue seleccionado por la MCC como país elegible para recibir una donación a través de un segundo convenio que se prevé sea suscrito en 2013. También los Gobiernos de El Salvador (GOES) y Estados Unidos de América han preparado en conjunto un Análisis de Restricciones que identifican la baja productividad en el sector transable5 del país como una restricción al crecimiento económico. Este análisis también encontró que las deficiencias en infraestructura, capital humano y clima de negocios contribuyen de manera significativa a esta restricción. El segundo convenio entre MCC y el GOES busca contribuir a la remoción de estas restricciones por medio del crecimiento económico, particularmente la baja productividad del sector transable, siendo la propuesta presentada por el Gobierno: La inversión en el Capital Humano para poder elevar la fuerza laboral; el rubro de la Infraestructura Logística, como aquel capital físico que posibilita la circulación de personas y carga dentro y fuera de un país, haciendo énfasis a la red de carreteras y los pasos de frontera; Clima de Inversiones, cuyo objetivo es mejorar el clima de negocios para incrementar la productividad del sector transable de El Salvador6. Tabla 1 Breve descripción de los componentes del segundo convenio entre los Gobiernos de Estados Unidos de

América y El Salvador

Componente Orientado:

Infraestructura Logística:

A mejorar la infraestructura nacional como un factor potencial para superar la baja productividad del sector de bienes transables ya que, vías inadecuadas y fronteras ineficientes tienen un impacto directo en la circulación de personas y cargas dentro y fuera del País.

Capital Humano

A mejorar las competencias de la fuerza laboral a través de la mejora de la calidad de la educación general ofrecida por las escuelas públicas y una mejor adecuación de la oferta de educación técnica a las demandas del sector productivo

Clima de Inversiones

Al diseño de un sistema de mejora continua para la simplificación administrativa en El Salvador. La creación de un Fondo no reembolsable que proveerá bienes públicos y semipúblicos que son necesarios para el establecimiento de inversión privada en el sector transable denominado Apuesta por Inversiones y el fortalecimiento institucional para el desarrollo de Asocios Público-Privados

5 Bienes transables según Larraín y Sachs, 2002 son aquellos que pueden consumirse fuera del país o exportarse. 6 Para mayor información de los proyectos relacionados a cada uno de los componentes del segundo convenio véase la Sección 2 “Temas Sectoriales” del PAR Estratégico.



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1.3 PRINCIPIOS Y OBJETIVOS

Todo proyecto que conlleve adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios, desarrollado en el marco de FOMILENO II deberá realizar las actividades correspondientes bajo la premisa fundamental de que una vez ejecutados los mismos, las personas que resultaron afectadas tengan las mismas o mejores condiciones que las que tenían antes del proyecto; por tanto, las instituciones y personas involucradas en el desarrollo de los mismo deberán dirigir, coordinar y realizar las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios considerando:

i. Evitar, en la medida de lo posible, las afectaciones a familias, personas o instituciones, que hacen uso de las áreas a ocupar por el Proyecto. De ahí que deban considerarse diferentes opciones o alternativas de diseño; seleccionando aquellas que causen las menores consecuencias, impactos o desplazamientos de habitantes de las zonas de afectación7.

ii. Definir los programas y procedimientos que basados en las Normas de Desempeño Sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC) especialmente la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntarios” y una perspectiva de género, deban ser aplicados durante todo el ciclo de vida de los proyectos propuestos para FOMILENIO II.

iii. Evitar o reducir en la medida de lo posible, los reasentamientos involuntarios a través de acciones concretas derivadas de las propuesta de alternativas de diseño de los proyectos.

iv. Asegurar que las actividades de reasentamiento se desarrollen acompañados de una apropiada, clara y oportuna divulgación de información a las personas y familias afectadas.

v. Facilitar la participación y consulta de las personas afectadas, asegurando la participación de las mujeres que de alguna manera resulten involucradas, en cualquier etapa del proyecto.

vi. Minimizar los impactos sociales y económicos negativos de las adquisiciones o restricciones al uso de la tierra garantizando una compensación justa para los diferentes tipos de afectaciones.

vii. Garantizar que las indemnizaciones otorgadas a consecuencia de la pérdida de bienes se realicen utilizando siempre un costo de reposición8

viii. Mantener o mejorar las condiciones de vida de las personas desplazadas físicamente a través de la provisión de viviendas adecuadas con seguridad de tenencia en los lugares de reasentamiento.

ix. Garantizar a los negocios y empleados afectados el pago por las ganancias o ingresos que dejen de percibir, calculando dichos pagos según lo establecido en éste PAR estratégico (lucro cesante y lucro cesante temporal)9 y en caso de relocalización de negocios procurar en la medida de lo posible, mantener la cercanía al lugar que ocupan antes del proyecto.

7 N° 2 de la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntarios” de la IFC 8Costo de Reposición se define como el valor de mercado de los bienes más los costos de transacción, sin considerar la depreciación de estructuras y activos. 9 Apartado 1.8 “Criterios y Parámetros de Valuación para Inmuebles y Activos” de este PAR Estratégico.



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x. Asegurar, en la medida de lo posible, que el reasentamiento involuntario se realice sin recurrir a desalojos forzosos (procesos de expropiación) y mediante el respeto a los derechos y garantías de las personas afectadas establecidos en la legislación nacional y en las Normas de desempeño Sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC).

1.4 MARCO LEGAL

En éste apartado se describirán y analizarán las leyes, decretos y reglamentos vigentes en El Salvador y que son pertinentes a las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios, asociados a los proyectos de FOMILENIO II10. El marco legal también contempla el proceso de expropiación aplicable en nuestro País y un análisis comparativo entre las Normas de Desempeño sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC), específicamente la norma 5 y la legislación nacional, identificando las diferencias entre ambas y detallando las medidas que deberá adoptar el Estado de El Salvador para cerrar las brechas existentes entre ambas11.

1.4.1 Constitución de la República

El análisis de la Constitución vigente de nuestro país, en temas relacionados con la adquisición de tierras y el reasentamiento, establece que en El Salvador existe el resguardo y protección a la propiedad privada, la declaratoria de utilidad pública, los procesos de expropiación y la procuración por parte del Estado, que las familias salvadoreñas sean propietarias de viviendas, lo cual permite concluir:

i. Que la propiedad privada encuentra reconocimiento y protección al más alto nivel del sistema jurídico salvadoreño, es decir, en la Constitución12.

ii. Que la protección a la propiedad privada no es absoluta, pues es posible expropiar la propiedad privada por causas de utilidad pública, estableciendo además que el interés privado debe ceder ante el interés público o social13.

iii. Que la expropiación conlleva la obligación del Estado de indemnizar; dicha indemnización debe cumplir con los requisitos: Previa y Justa14, estableciéndose que solo de manera excepcional puede no ser previa.

iv. Es deber del Estado llevar a cabo proyectos de Interés Social para construcción de viviendas, procurando que el mayor número de familias salvadoreñas sean propietarias de las mismas15.

10En la Sección 2 “Temas Sectoriales” se trataran las leyes especiales o aplicables a cada proyecto en particular. 11 N°31 de la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de tierras y Reasentamientos Involuntarios” 12 Artículos: 2 inciso 1°, 11, 22, 23 de la Constitución 13 Artículos: 103 inciso 1°, 106, 246 inciso 2° de la Constitución 14 Artículo 106 inciso 1°de la Constitución 15 Parte Primera del Art.119 de la Constitución



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1.4.2 Código Civil

La adquisición de tierras implica necesariamente la transferencia del derecho de dominio de una persona a otra, por tanto, para las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios es importante definir el derecho de dominio y la normativa nacional aplicable para su transferencia. Las disposiciones del Código Civil definen el derecho de dominio como la posesión exclusiva de una cosa, mueble o inmueble (terreno, casa, etc.); es gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario16. De ahí que las posibles situaciones jurídicas derivadas del derecho de dominio que una persona ejerce sobre un bien inmueble son:

i. Propietarios: Personas naturales o jurídicas con título de dominio sobre el inmueble17.

ii. Poseedores regulares: carentes de título de dominio escrito, pero con elementos probatorios para adquirir judicialmente títulos supletorios de dominio. Es decir aquellos que tienen la posesión de buena fe18.

iii. Poseedores irregulares u ocupantes aquellos que carecen de título de dominio o que teniéndolo no es inscribible y cuya tenencia no es posible legalizar19.

iv. Meros tenedores: como los arrendatarios, que tienen derecho de habitación20.

1.4.3 Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado

En El Salvador la tradición del dominio o la transferencia de un bien, para el caso, la adquisición de inmuebles para la realización de obras públicas o de interés social, puede lograrse por medio de las siguientes vías:

i. Donaciones de inmuebles: Los propietarios o titulares del derecho de dominio de los inmuebles que se requieren para la realización de las obras públicas hacen la tradición gratuita de sus derechos como propietarios.

ii. Compraventa de inmuebles: Como resultado de un acuerdo entre los propietarios y el titular responsable de la obra pública, se hace un acto jurídico por medio del cual el propietario del inmueble y el titular del Estado convienen en la venta y tradición del inmueble a cambio de un precio que el vendedor y comprador consideran justo y satisfactorio.

iii. Expropiación: En los casos que no sea posible llegar a un acuerdo con el propietario o poseedor sobre el precio o algún otro punto para la adquisición del inmueble requerido en la construcción de la obra, es posible obligar al propietario a la venta forzosa del bien privado por razones de utilidad pública a través de un proceso judicial de expropiación.

16Artículo 568 Código Civil 17 Artículo 568 Código Civil 18 Artículos 699, 745-751 Código Civil 19 Artículo 752 Código Civil 20 Artículo 753 Código Civil



17

Para los casos i y ii el proceso a seguir para los proyectos de FOMILENIO II se desarrolla en el apartado número 1.10.1 “Procedimiento de compra e indemnización para Propietarios/Poseedores/arrendantes/arrendatarios”. Para el caso iii el proceso a seguir se regula en la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado y se expone en el apartado número 1.4.3.1 “Proceso de Expropiación” de este PAR Estratégico.

1.4.3.1 Proceso de Expropiación

El proceso judicial de expropiación constituye el medio por el cual el Estado o las Municipalidades logra sus fines en los casos de “utilidad pública” del bien cuyo propietario o titular rehúsa transferir y que como consecuencia de dicha reticencia se hace necesario expropiar. El proceso de expropiación se rige por la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado, la cual fija el procedimiento a seguir en los casos en que una persona sea privada de sus bienes por causa de utilidad pública. Este proceso se desarrollará en la Sección 2 “Temas Sectoriales” de éste PAR Estratégico, debido a que según la utilidad que se haga del bien expropiado, el proceso a seguir tendrá sus particularidades. Sin embargo, hay aspectos generales que deben cumplirse en todo proceso de expropiación tales como:

i. Acuerdo Previo: antes de comenzar un proceso de expropiación y dentro de un plazo prudencial que no perjudique el inicio de las obras a realizar se deberá tratar de llegar a un arreglo con el propietario sobre el precio que deba pagarse. Artículo 3 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

ii. Si no hubiere avenimiento sobre el precio o algún otro punto de la negociación se procederá a la expropiación forzosa. Artículo 4 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

iii. Declaración de Utilidad Pública: para proceder a la expropiación forzosa debe existir una calificación previa de la razón o causa de utilidad pública que justifique el proceso judicial de expropiación del bien inmueble. Artículo 2 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

iv. Demandado: Las diligencias de expropiación se realizarán con las personas que aparezcan como dueñas de los bienes en el Registro de la Propiedad correspondiente o contra los poseedores. Artículo 5 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

v. Nombramiento de Curador Especial: Cuando el dueño de la cosa expropiada no se encontrare, estuviere ausente, sea incapaz y careciere de representante legal, el juez que conozca el proceso le nombrará Curador Especial que lo represente en el proceso de expropiación. Artículo 7 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

vi. Competencia: La autoridad competente para conocer las diligencias de expropiación será el Juez de Primera Instancia del domicilio del propietario del inmueble a expropiar. Recibidas las diligencias, el juez, como acto previo, mandará de oficio a anotar la solicitud en el Registro de la Propiedad correspondiente, siendo nulo cualquier traspaso o gravamen posterior a su presentación. Artículos10 y 11 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

vii. Justiprecio de Bienes: El juez respectivo justipreciará los bienes expropiados por medio del nombramiento de Peritos valuadores. Artículo 14 de la Ley de Expropiación y Ocupación de



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Bienes por El Estado. Los peritos presentarán al juez por escrito y firmado su informe, en el cual valuará detalladamente los bienes inmuebles y demás accesorios que hubieren, también apreciarán los daños y perjuicios que se ocasionarán al propietario por motivo de la expropiación. Los honorarios de los peritos valuadores será pagado por la parte expropiadora, Artículos 16 y 29 inciso 2° de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado.

viii. En los procedimientos de expropiación, el Ministerio Público representará al Estado o entidades autónomas expropiantes y los Síndicos respectivos a las municipalidades. Artículo 30 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado

ix. En cualquier estado del proceso si el propietario manifiesta su disposición formal escrita para vender por la vía voluntaria, se procederá a modificar el acuerdo en el sentido de adquirir el inmueble por la vía voluntaria debiendo solicitar el desistimiento del proceso judicial correspondiente.

1.4.4 Tabla comparativa entre la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntarios” de la IFC y las Leyes Nacionales

En la Tabla siguiente, se hace una relación entre las disposiciones de la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntario” de la IFC y la legislación nacional vigente, definiéndose las semejanzas y diferencias entre ambas y en su caso, las medidas sugeridas al Gobierno de El Salvador para solventar las discrepancias.



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Tabla 2: Comparación entre las normas IFC y las Leyes Nacionales

Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y

reasentamiento involuntarios” y su respectiva Nota de Orientación

de la IFC

Legislación Nacional Vigente

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Medidas para compensar las diferencias

N°5 Esta norma se aplicará a las transacciones relacionadas con la tierra adquirida mediante acuerdos negociados con propietarios o personas con derechos legales sobre la tierra.

Los Art. 2 inciso 1°, 11, 22, 23 de la Constitución de la República de El Salvador, reconocen el derecho a la propiedad y a la libre disposición de los bienes a toda persona.

X No existe discrepancia

NO 46 Cuando la legislación nacional no reconozca a las mujeres iguales oportunidades o derechos sobre la propiedad debe garantizarse el acceso a las mujeres a la seguridad de tenencia.

Los Art. 2 y 3 de la Constitución de la República de El Salvador establecen que todas las personas son iguales ante la Ley. Para el goce de los derechos civiles no habrán restricciones basadas en deferencias de nacionalidad, raza, sexo o religión


N°13 En los casos en los que las personas afectadas rechacen ofertas de indemnización como consecuencia se inicia una expropiación

Los Art. 103 inciso 1°, 246 inciso 2° de la Constitución de la República de El Salvador, establecen que por causa de utilidad pública procede la expropiación


N°9 El cliente tomará posesión de la tierra una vez haya pagado la indemnización.

El Art. 106 de la Constitución de la República de El Salvador, determina que en los casos de expropiación deberá existir indemnización previa y justa. Excepcionalmente puede no ser previa


N° 17 literal i clasifica dentro de las personas desplazadas a las que tienen derechos legales formales sobre la tierra o bienes que ocupan o usan

Según el Artículo 568 del Código Civil los Propietarios o dominadores plenos son los que tienen documento legal escrito.


N° 17 literal ii clasifica dentro de las personas desplazadas a las que no tienen derechos legales formales sobre la tierra o bienes que ocupan o usan, pero reclaman un derecho reconocido según la legislación nacional

Según el Artículo 699 y 745 al 751 del Código Civil, los poseedores regulares con justo título y de buena fe, son aquellos que no tienen títulos escritos pero cuentan con elementos probatorios para adquirirlo judicialmente.


N° 17 literal ii clasifica dentro de las personas desplazadas a las que no tienen derechos legales formales sobre la tierra o bienes que ocupan o usan, pero reclaman un derecho reconocido según la legislación nacional

Meros tenedores: según el Art. 753 del Código Civil son los arrendatarios, comodatarios, es decir el que tiene derecho de habitación.




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N° 17 literal iii Clasifica dentro de las personas desplazadas a las que no tienen derechos legales formales sobre la tierra o bienes que ocupan o usan ni reclaman un derecho a esas tierras o bienes.

El Art. 752 del Código Civil establece que los Poseedores irregulares son aquellos que no tienen justo título.

X

En el caso de los ocupantes, la legislación nacional contempla que el que construye en propiedad ajena no tiene derecho ni reconocimiento alguno; sin embargo, las Normas IFC establecen como compensación para estos casos una propiedad de reemplazo con seguridad de tenencia por lo que, en el Convenio a suscribir entre los gobiernos de E.U y El Salvador para FOMILENIO II, nuestro Gobierno adquirirá el compromiso de cumplir con las Normas IFC; solventándose así este punto, pues según el Art. 144 inciso 2° de nuestra Constitución dicho convenio prevalecerá sobre la legislación secundaria.

NO 46 El PAR debe comprender medidas tendientes a garantizar que la documentación relativa al dominio u ocupación, como escrituras contratos de alquiler, así como la compensación se emita a nombre de ambos cónyuges o a nombre de las mujeres solteras jefas de hogar, según corresponda.

Art. 1309 del Código Civil establece que el contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otra u otras, o recíprocamente.

X

Los títulos de propiedad en nuestro país se otorgan a favor de la persona con la cual se realizó el negocio jurídico, sin embargo, considerando las Normas IFC y el compromiso que adquirirá nuestro Gobierno a través del Convenio a suscribir entre los gobiernos de E.U y El Salvador para FOMILENIO II cuando la compensación aplicable sea una propiedad de reemplazo, el título de propiedad deberá otorgarse con beneficio de los más vulnerables, es decir utilizando la figura del Bien de Familia.

N° 11 El cliente establecerá un mecanismo de atención de quejas, estableciendo también un mecanismo para interponer recursos, destinado a resolver conflictos de manera imparcial

La legislación nacional tanto primaria como secundaria (Art. 1, 501 del Código Procesal Civil y Mercantil) garantiza recursos legales para que los personas puedan hacer sus reclamos ante algún conflicto. Adicionalmente las Instituciones gubernamentales establecen procedimientos que conlleven la solución de conflictos de manera administrativa sin necesidad de acudir a las instancias judiciales




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N° 3 A fin de evitar la expropiación y eliminar la necesidad de recurrir a la autoridad gubernamental para hacer cumplir la reubicación, se insta a los clientes a utilizar acuerdos negociados.

El Art. 3 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado determina como acto previo a la expropiación, tratar de llegar, dentro de un plazo prudencial, que no perjudique los fines perseguidos, a un arreglo con el propietario sobre el precio que deba pagarse.


N°5 Esta norma se aplicará a las transacciones de derechos o usos sobre la tierra adquiridos mediante expropiación de conformidad con el sistema jurídico del país anfitrión.

En la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado se establece el procedimiento especial que ha de seguirse en los casos en que una persona puede ser privada de sus bienes por causa de utilidad pública legalmente comprobada y previa una justa indemnización


N° 20 Cuando las personas que viven en la zona del proyecto tienen que mudarse a otro lugar el cliente i)Ofrecerá a las personas desplazadas alternativas de reasentamiento factible con reemplazo de la vivienda o compensación monetaria cuando sea apropiado

El Art. 39 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado establece que se pagará una indemnización tomando como base un valor comercial real.

X

La legislación nacional establece únicamente una compensación económica o en efectivo, pero la IFC ofrece no solo una compensación monetaria sino además la opción de una propiedad de reemplazo con seguridad de tenencia para los afectados por lo que, en el Convenio a suscribir entre los gobiernos de E.U y El Salvador para FOMILENIO II, nuestro Gobierno adquirirá el compromiso de cumplir con las Normas IFC; solventándose así este punto, pues según el Art. 144 inciso 2° de nuestra Constitución, dicho convenio prevalecerá sobre la legislación secundaria.

N°21 Los niveles de compensación monetaria deben ser suficientes para reemplazar las tierras y demás activos perdidos al valor total de reposición

El Art. 39 de la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado establece que se pagará una indemnización tomando como base un valor comercial real.

X

La legislación nacional contempla una indemnización por el valor real de los activos perdidos y las normas de la IFC establece que dicha indemnización debe ser al costo de reposición; por lo que, en el Convenio a suscribir entre los gobiernos de E.U y El Salvador para FOMILENIO II, nuestro Gobierno adquirirá el compromiso de cumplir con las Normas IFC; solventándose así este punto, pues según el Art. 144 inciso 2° de nuestra Constitución dicho



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convenio prevalecerá sobre la legislación secundaria.

1.4.5 Otra legislación aplicable

Debido a la inminente transferencia de bienes inmuebles generada por la construcción de los proyectos de FOMILENIO II y la necesidad de formalizar dichas transferencias, es oportuno mencionar otras Leyes, cuya especialidad está relacionada con la adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios y las inscripción de inmuebles en los Registros de la Propiedad respectivos, por ejemplo: Ley de Notariado, Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual y Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

1.4.5.1 Ley de Notariado

Considerando que los instrumentos legales por medio de los cuales se transferirán los inmuebles a utilizarse para los proyectos de FOMILENIO II o que serán entregados como compensación por bienes perdidos deben cumplir con todos los requisitos que nuestra legislación vigente exige, es importante relacionar la Ley de Notariado pues, una de las formalidades exigidas para la tradición del dominio de los bienes inmuebles en nuestro país, es que se efectúe por medio de un instrumento público21otorgado ante notario quien dará fe de los actos, contratos y declaraciones que ante sus oficios se otorguen22. La Ley de Notariado regula los requisitos de los instrumentos públicos para su validez, así como las actuaciones notariales, sus funciones, responsabilidades y sanciones.

1.4.5.2 Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias

A través de ésta Ley, es posible resolver situaciones en las cuales no hay litigio o conflictos entre las partes y en las cuales no es necesario iniciar procesos judiciales ya que, pueden resolverse por medio de un Notario, quien como delegado del Estado o Auxiliar del Órgano Judicial puede dar fe y resolver 21Artículo 667 del Código Civil 22Artículo 1 Ley de Notariado



23

respecto de estos asuntos con los mismos efectos y consecuencias como lo harían los jueces ordinarios. Esta ley establece tácitamente cuales son los asuntos o diligencias confiados a los Notarios y sus respectivos procedimientos, así como las excepciones de aplicación23.

1.4.5.3 Ley de Procedimientos uniformes para la presentación, trámite y registro o depósito de instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual

Esta Ley regula y uniformiza los procedimientos y criterios que deberán observar los distintos Registros que administra el Centro Nacional de Registros, para la presentación, trámite, inscripción, depósito y retiro de instrumentos sujetos a inscripción o depósito en tales dependencias24.

1.4.5.4 Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas

Regula el registro de los bienes inmuebles y el de los negocios jurídicos que los afecten, aprovechando las técnicas modernas para la conservación y resguardo de la información25.

1.4.5.5 Ley de Igualdad, equidad y erradicación de la discriminación contra las mujeres

Considerando que El Salvador es Estado parte de los Tratados y Convenciones Internacionales y Regionales de Derechos Humanos que postulan la igualdad de los seres humanos en el goce de tales derechos y que por tanto es obligación del Estado la eliminación de todas las formas de discriminación que de manera directa e indirecta, impiden a las mujeres salvadoreñas el pleno ejercicio de la ciudadanía y el disfrute de los derechos que esta condición admite es importante, mencionar la presente Ley ya que, por medio de ésta el Estado ratifica su compromiso con la plena aplicación del Principio Constitucional de igualdad de las personas y el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo y aplicables a la legislación nacional y a la acción efectiva de las Instituciones del Estado. Esta Ley prohíbe la discriminación, de derecho o de hecho, directa o indirecta, contra las mujeres. Para el Estado Salvadoreño mujeres y hombres son iguales ante la Ley y equivalentes en sus condiciones humanas y ciudadanas; por tanto, son legítimamente, merecedoras y merecedores de igual protección de sus derechos por las Instituciones competentes y no podrán ser objeto de ningún tipo de discriminación que impida el ejercicio de tales derechos. Esta Ley:

i. Establece los principios, propósitos y lineamientos normativos fundamentales que las políticas gubernamentales u otras instituciones del Estado deben contemplar, para asegurar las condiciones administrativas, socio-políticas y culturales que exigen la igualdad de derecho, la igualdad de hecho y la eliminación de la discriminaciones entre las y los ciudadanos salvadoreños.

23 Artículo 1 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias 24 Artículo 1 de la Ley de Procedimientos uniformes para la presentación, trámite y registro o depósito de instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de inmuebles, de comercio y de propiedad intelectual. 25 Artículo 1 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas



24

ii. Orienta la actuación de las instituciones nacionales y municipales responsables de su ejecución

iii. Regula las iniciativas que promuevan la igualdad efectiva y la erradicación de discriminación en

instituciones del Estado26

1.5 INFORMACION Y CONSULTA PÚBLICA

La importancia de la comunicación para potenciar el impacto positivo de un proyecto radica en que, mediante la divulgación de información adecuada y pertinente durante la planificación, ejecución, seguimiento y evaluación del reasentamiento es posible manejar de mejor manera las expectativas públicas vinculadas al impacto de un proyecto y sus beneficios. La comunicación para los proyectos de FOMILENIO II se desarrollará a través de un programa de información y consulta pública con las personas afectadas, a fin de que, éstas sean consultadas e informadas oportunamente. Los objetivos fundamentales de este programa son:

i. Que los hogares, comunidades y demás actores involucrados comprendan plenamente sus opciones de compensación y responsabilidades.

ii. Evitar la desinformación que pueda generar rechazo a los proyecto de FOMILENIO II.

iii. Informar sobre las instancias de ayuda y los mecanismos de reclamación para los propietarios/poseedores/ocupantes/arrendantes/arrendatarios/negocios.

iv. Mantener un proceso de consulta permanente, que permita conocer la opinión de las personas y grupos sociales afectados y lograr su participación activa en el proceso de reasentamiento.

v. Posibilitar la comprensión y aceptación de los objetivos, procesos y procedimientos de los Planes de Acción de Reasentamientos.

vi. Identificar de manera conjunta con los afectados, posibles sitios para reasentar. Considerando en la medida de lo posible las preferencias de los afectados.

vii. Programar y organizar las mudanzas de las personas a reasentar en armonía con los beneficiarios de dicha compensación.

viii. Participación de las autoridades y organizaciones locales.

ix. Disminuir los sentimientos de inquietud, inseguridad, desconfianza y estrés que puedan producir los cambios ante los desplazamientos involuntarios.

En tal sentido, se sugiere que el programa se realice conforme a los estándares de MCC y a través de la divulgación de información, la creación de la Oficina Receptora de Quejas y Reclamos y/o la 26 Considerandos y Artículos 1y 2 de la Ley de Igualdad, equidad y erradicación de la discriminación contra las mujeres.



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disponibilidad de buzones o números telefónicos gratuitos a disposición de la población afectada, la realización de consultas públicas o particulares informativas y visitas domiciliares27.

1.5.1 Divulgación de Información

La divulgación de información tiene como objetivo fundamental brindar información general del proyecto a través de cualquier medio de comunicación eficaz para alcanzar a los destinatarios de la misma. Esta actividad deberá realizarse en coordinación con la Gerencia de Gestión Social y Medio Ambiente y el área de dialogo social y participación ciudadana de FOMILENIO II a fin de que desarrollen de manera conjunta la divulgación de información del proyecto de conformidad con el Plan de Comunicaciones de FOMILENIO II. Una vez establecida la orden de inicio de cada fase del proyecto y en cualquiera de sus etapas hasta la terminación del mismo, es necesaria la transmisión constante y organizada de información veraz y actualizada sobre el proyecto, de tal manera que la población en general conozca el inicio, ejecución, avances y finalización del mismo. Los medios de comunicación o herramientas de información y divulgación que podrán emplearse son radio, televisión, periódicos, materiales publicitarios distribuidos (tales como: folletos, hojas volantes, boletines) perifoneo, y cualquier otro que cumpla el cometido de transmitir información a la población que pudiera resultar afectada con el proyecto, incluyéndose las visitas domiciliares y/o particulares a fin de incluir a los grupos vulnerables que carezcan de acceso a medios públicos de comunicación y de intercambio de información. Todo lo anterior de conformidad al Plan de Comunicaciones de FOMILENIO II. La información debe ser presentada de manera clara y sencilla, utilizando un lenguaje popular, y comprensible. La información impresa debe dar prioridad al uso de ilustraciones y gráficos más que al texto a fin de que sea accesible tanto a los que saben leer y escribir como a los analfabetos. Los mensajes deben mostrar respeto por las costumbres, creencias y valores de la población.

1.5.2 Oficina de Recepción de Quejas y Reclamos

Como se mencionó previamente, la participación pública a través de un proceso de información y consulta permanente en todas las fases del Proyecto es esencial para el buen desarrollo de los mismos. Por ello, una vez establecida la orden de inicio y durante todas las fases de los proyectos de FOMILENIO II, deberá instaurarse la Oficina Receptora de Quejas y Reclamos. Esta oficina debe estar plenamente organizada para atender a la población afectada y solventar cualquier inquietud planteada, así como también canalizar dichos reclamos hacia el personal del área correspondiente y monitorear la resolución de los mismos28. Estas oficinas estarán ubicadas en las zonas de los proyectos y centralizaran la recepción de quejas derivadas de los mimos, es decir recibirán los reclamos y/o consultas pertinentes a cualquier área, ya sean de medio ambiente, PAR, construcción, etc. Según la magnitud del impacto y/o la escala de algunos proyectos y como una estrategia de optimización de recursos y tiempos, durante la etapa de elaboración e implementación de cualquier PAR Específico, 27 Procedimiento aprobado por MCC en enero del 2018. 28 Para mayor información sobre las funciones, procedimientos y personal de las Oficinas de Recepción de Quejas y Reclamos, véase el apartado Número 1.11 “Mecanismo de Resolución de Quejas” de este PAR Estratégico.



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podrá proponerse como mecanismo para la recepción de quejas y reclamos únicamente teléfonos gratuitos y/o buzones ubicados en lugares cercanos y accesibles para que las personas puedan depositar sus inquietudes, dichos buzones deberán ser atendidos periódicamente de tal forma que cualquier queja o reclamo sea atendida diligentemente.

1.5.3 Consulta Pública Informativa

Las consultas públicas tienen como objetivos fundamentales informar a los afectados sobre sus derechos, los procedimientos aplicables, opciones de compensación y sitios de atención ciudadana así como también obtener opiniones, sugerencias, recomendaciones y/o preferencias de la población afectada. Estas consultas públicas deben diseñarse de tal manera que sean herramientas útiles para retroalimentar el proceso de reasentamiento, tomando en cuenta las opiniones, sugerencias y aportaciones que los afectados proporcionen en las mismas, con la finalidad de lograr un proceso democrático y aceptado. En dichas reuniones se invitará a participar a las personas que resultan afectadas por el Proyecto, particularmente se deberán invitar a los jefes(as) de familia y sus cónyuges o compañeros(as) de vida a fin de garantizar que se tenga en cuenta la perspectiva y los intereses de ambos. También se invitará a participar a representantes de las autoridades y organizaciones locales. Considerando que el diseño geométrico permite identificar los inmuebles que se ubican bajo el trazo del proyecto, las reuniones informativas se realizarán una vez sea aprobado el mismo y realizada la fecha de corte. Las consultas serán conducidas por un equipo conformado por personal de comunicaciones, participación ciudadana, técnico, legal y social de PAR asignado a las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios de cada proyecto. Las reuniones deben realizarse en sitios, fechas y horarios accesibles y adecuados para la población afectada. Con la finalidad de brindar atención personalizada y tener mayor capacidad de administrar el tiempo y la atención de los asistentes, se sugiere grupos con un máximo de 40 personas. La información que se brinde en este tipo de reuniones consultivas debe ser oportuna y clara, lo que implica el uso de un lenguaje fuera de tecnicismos y utilizando material audiovisual y gráfico para lograr mayor comprensión29. Algunas herramientas de información y divulgación que se pueden utilizar en éste tipo de reuniones son planos generales del proyecto, listado de propietarios, poseedores y ocupantes, folletos informativos, carteleras, afiches y cualquiera otro medio de comunicación que facilite la comprensión de la información que se pretenda divulgar. En las consultas públicas se dará respuesta a las inquietudes y necesidades de la comunidad, y se tomarán en cuenta sus opiniones y propuestas. En particular, debe posibilitar que las personas puedan consultar, expresar y analizar los problemas que les preocupan respecto al proyecto y tengan la oportunidad de participar en igualdad de condiciones en la planificación, ejecución y supervisión del reasentamiento.

29Es importe aclarar que el propósito de estas reuniones es únicamente de tipo informativo/consultivo y no para algún tipo de negociaciones.



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Cada reunión o consulta pública deberá grabarse en un video que registre el desarrollo de la misma, previa notificación a los participantes de que la misma será grabada. La invitación a estas consultas públicas así como la asistencia a las mismas deberá documentarse de manera escrita mediante documento que deberá contener como mínimo:

i. Nombre del proyecto ii. Lugar, fecha y hora de la Consulta Pública iii. Identificación de la actividad a realizar “ Invitación” o “Asistencia” a la Consulta Pública iv. Nombre del propietario, poseedor u ocupante v. Firma o huella del propietario, poseedor, ocupante o en su caso del apoderado como acuse de

recibido.

La participación de la población, sus inquietudes, logros y acuerdos alcanzados durante el desarrollo de la Consulta Pública deberán plasmarse en el correspondiente PAR Específico. Según la magnitud del impacto y/o la escala de algunos proyectos y como una estrategia de optimización de recursos y tiempos, durante la etapa de elaboración e implementación de cualquier PAR Específico podrán realizarse únicamente consultas personalizadas con la finalidad de obtener tratos más personalizados con los afectados.

1.5.4 Visitas domiciliares

Las visitas domiciliares consisten en el trabajo individualizado con cada una de las personas afectadas, facilitando con ello escuchar sus inquietudes, quejas y preocupaciones de una manera más cercana, permitiendo dar respuestas concretas a necesidades particulares, con la finalidad de disminuir la incertidumbre y lograr la aceptación del proyecto. Por tanto, en las visitas domiciliares se tratarán asuntos particulares y de interés exclusivo de cada propietario, poseedor u ocupante. Para realizar las visitas domiciliares de forma efectiva se recomienda:

i. Informar a las personas afectadas del proyecto, su alcance, beneficios y potenciales efectos para su familia e inmuebles; así como las generalidades sobre el mecanismo de acción de FOMILENIO II.

ii. Realizarse en el lugar de residencia del propietario/poseedor/ ocupante/apoderados y en las fechas y horarios previamente acordados. Excepcionalmente podrán realizarse en el lugar de trabajo de los mismos.

iii. Deberán ser realizadas por el personal idóneo y acorde a lo que se informará y concertará.

iv. Deben realizarse las veces que fueren necesarias para alcanzar el objetivo de cada una de las visitas.

v. Garantizar la asistencia y participación de los miembros de la familia que estén en capacidad de hacerlo, incluyendo el (la) jefe(a) de hogar, cónyuge e hijos. Es importante tener una perspectiva de género y de grupos vulnerables (mujeres, tercera edad y niños) para asegurar una visión



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equilibrada de los deseos, inquietudes e incertidumbres de todos (as) los(as) integrantes del núcleo familiar.

En las tablas siguientes se presenta un resumen de algunas de las visitas domiciliares a realizar durante las diferentes etapas del proyecto, el objetivo perseguido en cada una de ellas, el personal idóneo para realizarlas y el momento oportuno de efectuarlas. Sin embargo, es importante aclarar que, las visitas domiciliares planteadas, no son taxativas sino que, podrán realizarse las que fueran necesarias para llevar a un feliz término las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios30.

30 Para una mejor comprensión de las actividades descritas en las tablas siguientes véase los apartados: Números 1.6 “Cuestionario Social y Fecha de Corte”, números 1.10 “Proceso de Implementación” y número 1.12“Sistema de Monitoreo, Seguimiento e Informe Final” de este PAR Estratégico, en dichos programas, se detalla y explica cada una de las visitas domiciliares a realizar durante las diferentes etapas de los proyectos



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Tabla 3: Resumen de visitas domiciliares a Propietarios/Poseedores/ Ocupantes/ Arrendantes/Arrendatarios/ Negocios

VISITAS DOMICILIARES A: PROPIETARIOS/POSEEDORES/OCUPANTES/ARRENDANTES/ARRENDATARIOS/NEGOCIOS

Actividad Objetivo Personal Idóneo

Requisito Previo

Identificación de Propietarios

Información y explicación general del Proyecto y recolección de documentos de identidad y propiedad.

Social y Legal

Diseño referencial y Orden de Inicio del Proyecto

Permiso de Medición y Valuación

Obtener el permiso del afectado para: el ingreso de la cuadrilla de topografía que obtendrá la información necesaria para elaboración del diseño y el ingreso del equipo valuador que obtendrá la información necesaria para determinar el valúo.

Social y Legal Orden de Inicio del Proyecto

Sondeo de preferencias de sitios de acogida

Conocer las preferencias o sugerencias de la población que podrán considerarse al momento de evaluar las mejores opciones

Social Plena identificación de Propietarios/Poseedores y Ocupantes

Cuestionario-Social Recopilar datos socioeconómicos de la población afectada Social

Diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica

Levantamiento de valúos en campo

Obtener las características de cada inmueble y/o construcción que resulten ocupadas por el proyecto.

Técnico y Social

Permiso de medición y valuación y el diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica

Notificación de Fecha de Corte

Informar la fecha en la que se efectuó el cierre del cuestionario social, la cual refleja la cantidad de afectados del proyecto.

Social Finalización del Censo-Socioeconómico y Diseño Geométrico Aprobado

Resolución de Problemas Legales

Resolver los problemas legales identificados en algún inmueble Legal

Finalizado estudios registrales y catastrales y el PAR Específico aprobado

Notificación y Negociación de valúo o presentación y selección de alternativas de sitios de reasentamientos.

Informar el tipo de afectación, notificar y negociar el monto del valúo y obtener la aceptación de los mismos y si aplica presentar las alternativas de sitios para reasentar.

Técnico y Social

PAR Específico aprobado y alternativas de reasentamiento, aprobadas por FOMILENIO II

Escrituración

Firma de la escritura de compraventa ya sea del inmueble a favor de la familia a compensar o de las áreas ocupadas a favor del Estado y Gobierno de El Salvador en el ramo correspondiente.

Legal Una vez seleccionado el sitio de reasentamiento o aceptado el valúo notificado.

Programación y realización del traslado

Acordar la fecha, hora en que se realizará el traslado de la familia afectada al nuevo sitio de reasentamiento.

Social

Una vez terminada la construcción de la nueva vivienda e instalados los servicios básicos.

Comunicación de fechas y lugares de pago

Informar las fechas y lugares de pago Social

Esta actividad puede realizarse a través de una visita domiciliar o vía telefónica



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VISITAS DOMICILIARES A: PROPIETARIOS/POSEEDORES/OCUPANTES/ARRENDANTES/ARRENDATARIOS/NEGOCIOS

Actividad Objetivo Personal Idóneo

Requisito Previo

Seguimiento a los Reasentados en sus nuevos sitios

Verificación que las familias estén instaladas en sus nuevas viviendas, que los servicios básicos estén funcionando y que sus pertenencias estén reubicadas

Social Una vez terminada la movilización de familias.

1.6 CUESTIONARIO SOCIAL/FICHA DE INFORMACION Y FECHA DE CORTE

Para planificar la operación de reasentamiento, en cada uno de los proyectos de FOMILENIO II se realizará un cuestionario/ficha de información31 destinado a recopilar datos actuales de cada familia y/o persona afectada, por medio del cual, se obtendrán indicadores no sólo para la adquisición de tierras y la realización del reasentamiento, sino también para el seguimiento de las actividades y objetivos del PAR, y que adicionalmente se constituirá en la fecha de corte o límite para ser beneficiario del proyecto.

1.6.1 Cuestionario social/ficha de información e inventario de bienes

El cuestionario social/ficha de información de la población afectada32 y el inventario de bienes son los instrumentos por medio de los cuales, se obtendrá información necesaria para determinar el número de afectaciones. Además provee información sobre la situación en la zona del proyecto, información demográfica de la población afectada e identificará situaciones específicas, como la existencia de grupos vulnerables (hogares encabezados por mujeres, personas con discapacidades, personas extremadamente pobres, ancianos y personas que sufren alguna discriminación social y económica) que vivan en la zona afectada por el proyecto y a los cuales debe prestarse particular atención debido a que posiblemente tengan menor capacidad para hacer frente al desplazamiento físico o económico, que el resto de la población afectada. El cuestionario social/ficha de información complementa la información base para el monitoreo y deberá realizarse a todo propietario, poseedor, ocupante, arrendante, arrendatario, negocio u otra persona que resulte afectado por el proyecto33. En los casos que una persona propietaria no resida en El Salvador, el cuestionario social no será realizado ya que, los impactos no serán locales. En el caso que dicho inmueble este habitado por cualquier otra persona con algún grado de parentesco con el propietario, deberá ser encuestada y tomada en cuenta en la elaboración del PAR.

31 Según se indicó, este instrumento fue aprobado en septiembre de 2018. 32 En el Anexo 3 “Cuestionario Social y Guía Metodológica“(CuestSoc&GuíaDeObserv) del presente PAR Estratégico se muestra el cuestionario social y su correspondiente guía metodológica, así como también la ficha de información a utilizar en los proyectos de FOMILENIO II que conlleven adquisición de tierra y reasentamientos involuntarios. 33 En todos los casos se deberá aplicar la encuesta al jefe(a) de hogar procurando la presencia del grupo familiar especialmente de las mujeres que lo integran.



31

A través de éste cuestionario social/ficha de información se obtendrá información fundamental de los impactos del proyecto sobre las familias y negocios afectados a fin de proporcionar la solución más eficaz según sea el caso, como por ejemplo:

i. Incremento en el costo de transporte para desplazarse a lugares de trabajo o escuelas como resultado de la mudanza a la nueva localidad.

ii. Identificación de actividades informales de las mujeres en las familias a reasentar, tales como cuidado de niños, lavado de ropa, preparación de comidas y otras actividades económicas que normalmente no son muy visibles y que generan ingresos importantes para dichas familias

iii. Tipificación de los negocios afectados, para determinar el sitio de relocalización del mismo, por

ejemplo, comedores que dependen del tráfico vehicular no pueden mudarse a otra localidad que no provee la misma ventaja comercial

Para los casos anteriores la solución más eficaz será de reducir la distancia de la mudanza al mínimo posible. Si esta solución no es factible, se deberá investigar los ingresos (clientela y demanda) en los nuevos sitios para demostrar que los negociantes y/o familias, en la medida de lo posible, no sufran una pérdida de ingresos. Toda esa información será presenta en el PAR específico.

1.6.2 Fecha de Corte

La fecha de corte o fecha límite establece quienes serán elegibles a recibir compensación y asistencia a causa del reasentamiento. Dicho corte o límite deberá ser comunicado, documentado y difundido a la población afectada. Los ocupantes oportunistas que se ubiquen en las áreas a ser utilizadas por el proyecto, posteriormente a la fecha de corte, no serán incorporados en el grupo a ser evaluado34. La fecha de Corte para todos los proyectos de FOMILENIO II estará determinada por la fecha de finalización del Cuestionario Social/ficha de información de la población afectada e inventario de bienes perdidos: Una vez realizado el cuestionario social/ficha de información a toda la población ubicada bajo el trazo del proyecto, se deberá informar mediante una nota escrita a cada una de esas familias que sus inmuebles y/o construcciones son necesarios para la ejecución del proyecto, y por tanto será evaluada su elegibilidad para recibir las medidas compensatorias, según corresponda. El acuse de recibido de la notificación de fecha de corte deberá documentarse de manera escrita mediante un documento que contendrá como mínimo:

i. Nombre del proyecto ii. Lugar y fecha de la Notificación de fecha corte iii. Nombre del propietario, poseedor u ocupante a quien se notifica la fecha de corte

34 Este límite no será aplicable a aquellos afectados que adquieran su derecho de propiedad formal con posterioridad a la fecha de corte establecida (cuestionario social), quienes siempre tendrán derecho a la compensación correspondiente, debido a que un nuevo propietario con documento de propiedad debidamente registrado hace exigible en todo momento su derecho de propiedad ante el Estado y/o un particular.



32

iv. Firma o huella del propietario, poseedor, ocupante o en su caso del apoderado como acuse de recibido.

El Cuestionario Social/ficha de información y la fecha de Corte se realizarán una vez aprobado el diseño geométrico, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica y exclusivamente a las personas que resulten afectadas por la ejecución del proyecto. Los resultados o conclusiones del cuestionario social/ficha de información, la documentación que garantice la notificación de la fecha de corte y el acuse de recibido por parte de las personas afectadas, deberán incluirse en los PAR Específicos.

1.7 CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD Y OPCIONES DE COMPENSACIÓN

Con la finalidad de garantizar un trato igualitario para todas las personas afectadas, según sus condiciones particulares y basándose en las Normas de Desempeño sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC), especialmente la Norma de Desempeño 5, se establecen los criterios aplicables para determinar no solamente quiénes son elegibles para ser compensados sino también el tipo de compensación que les corresponde.

1.7.1 Criterios de Elegibilidad

Toda persona que sufre una pérdida directa debido a la toma de tierra o bienes y/o afectaciones a sus ingresos, derivada de la ejecución de los proyectos de FOMILENIO II será elegible para recibir algún tipo de compensación. Adicionalmente es importante considerar, la vulnerabilidad de ciertos grupos de afectados, pues dicha condición generará también algún tipo de asistencia adicional.

1.7.1.1 Tenencia de la Tierra

En los proyectos de FOMILENIO II se pagará por las áreas y/o restricciones a las tierras que sean necesarias para la ejecución de los mismos, incluyendo áreas para medidas de mitigación ambiental35 dicha compensación será al precio de mercado y utilizando valores de reposición36. En relación con la tenencia de la tierra, las personas afectadas pueden clasificarse por tener o no derechos legalmente establecidos respecto a las tierras en que se ejecutará el Proyecto y por el uso de la infraestructura ubicada en los inmuebles, estableciéndose, para cada caso, una compensación acorde a los activos perdidos. Según la tenencia de la tierra, los beneficiarios en El Salvador se clasifican en:

i. Propietarios: Tienen derechos legales formales sobre las tierras o bienes que ocupan o usan, es decir todas las personas naturales o jurídicas que acreditan el dominio o propiedad del inmueble con documentos inscritos en los Registros Públicos.

35 Estas áreas se contemplan en los diseños a elaborar para cada proyecto, por ejemplo la adquisición de terreno adicional para estabilización de taludes 36 Para mayor información sobre la valuación de los inmuebles ocupados por los proyectos de FOMILENIOII véase el apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de valuación de inmuebles y activos” de este PAR Estratégico.



33

ii. Poseedores: No tienen derechos legales formales sobre las tierras o bienes que ocupan, pero reclaman un derecho sobre las mismas que es reconocido por la Ley, es decir todos aquellos que han poseído tierras de forma quieta, pacifica e ininterrumpida por un lapso de tiempo comprobable.

iii. Ocupantes: Carecen de un derecho legal o una pretensión reconocible respecto de la tierra que ocupan, es decir, todas aquellas personas que ocupan un inmueble del cual no poseen título de propiedad y cuya tenencia no puede legalizarse. Los ocupantes pueden ser aquellos que se que se ubican sobre cualquier bien del estado (derechos de vía por ejemplo) o aquellos que se encuentran en propiedad privada.

Según el uso de la infraestructura, los inmuebles se clasifican en:

i. Habitacional: son propietarios/poseedores u ocupantes que habitan o viven en el inmueble que resultará ocupado por el proyecto.

ii. Comercio: son propietarios/ poseedores u ocupantes que realizan una actividad comercial (negocio) en el inmueble que resultará ocupado por el proyecto.

iii. Agrícola: son propietarios/poseedores u ocupantes que cultivan o cosechan la tierra que resultará ocupada por el proyecto

Por tanto, el tipo de compensación para cada beneficiario según el tipo de propiedad será:

i. Los propietarios y poseedores que residan en el inmueble afectado, recibirán compensación económica o reconstrucción de vivienda37, por las tierras y/o construcciones que sea necesario adquirir para la ejecución del proyecto; dicha compensación deberá considerar el costo de reposición y el pago oportuno o reconstrucción de vivienda previo al inicio de las obras de construcción del proyecto.

ii. Los Ocupantes serán compensados preferiblemente con la restitución de su vivienda, es decir, reasentados38, así mismo tendrán derecho a la legalización de los sitios propuestos y a la asistencia para el traslado de sus haberes a los sitios de acogida39. Los sitios de acogida presentarán iguales o mejores condiciones a las que, los ocupantes tenían antes del proyecto. Condicionando tal compensación, a que el beneficiario haya ocupado la zona abarcada por el Proyecto, con anterioridad a la fecha de corte establecida. Excepcionalmente cuando el grupo familiar así lo decida podrá compensarse económicamente a dichas familias; el monto de la compensación será el equivalente al costo de la vivienda tipo que le correspondería al grupo familiar y que se estableció en este PAR Estratégico actualizado a los costos de la zona del proyecto.

37 El dinero correspondiente al valúo de la afectación será el dinero utilizado para la reconstrucción de la vivienda. 38Para mayor información de reasentamientos véase el Apartado “Programa de Reasentamientos, adquisición de tierras y unidades económicas” de éste PAR estratégico. 39 La compra de los terrenos, los gastos de inscripción y traspaso, la construcción de la vivienda y el traslado de los haberes será sin costo alguno para los beneficiarios.



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iii. Los Arrendatarios, serán compensados con la asistencia y búsqueda de una vivienda/negocios para que continúe alquilando, así como colaboración en la mudanza de sus pertenencias al nuevo sitio cuando aplique. También recibirán una compensación económica equivalente al pago de 3 meses del alquiler pactado en el nuevo sitio arrendado y/o del canon de arrendamiento del lugar en el que se ubiquen antes del proyecto. En los casos que se identifique algún nivel de vulnerabilidad o afectaciones adicionales, sociales o económicas, deberán proponerse alternativas que permitan a las familias en la medida posible afrontar la afectación generada. Estas propuestas deberán plantearse en el documento de PAR Específico/Abreviado para aprobación de MCC.

iv. Los Arrendantes, cuyos inmuebles sean o no ocupados por el proyecto, pero sus inquilinos se retiren por causas derivadas a la ejecución del proyecto; en razón de que éste dejó de percibir el pago del arrendatario, tendrá derecho a recibir una compensación económica equivalente al pago del alquiler40 por los meses en los cuales no perciba el canon de arrendamiento, hasta un periodo máximo de 3 meses si es una afectación temporal y de 6 meses si es una afectación permanente. En los casos que se identifique algún nivel de vulnerabilidad o afectaciones adicionales sociales o económicas, deberán proponerse alternativas que permitan a las familias en la medida posible afrontar la afectación generada. Estas propuestas deberán plantearse en el documento de PAR Específico/Abreviado para aprobación de MCC.

v. Respecto a los negocios, los propietarios/poseedores, recibirán además de la compensación económica por el área de terreno y edificaciones o construcciones ocupadas, una compensación monetaria por la pérdida de ingreso durante la transición/actividades constructivas o por el cierre definitivo de los mismos (lucro cesante temporal o lucro cesante respectivamente) y asistencia en el traslado o movilización de bienes. Para los casos en los que la afectación sea de manera permanente se pondrá a disposición de los propietarios/poseedores que así lo quisieren, la oportunidad de participar en procesos de generación de nuevas oportunidades productivas, mediante las cuales, se brindarán opciones o alternativas que les permitan aprender y/o mejorar nuevas actividades laborales. Si se trata de un negocio de ocupante es necesario evaluar si es elegible para compensación en base al Anexo 4 “Elegibilidad de Negocios” (ElegDeNegoc).

vi. Los empleados asalariados de algún negocio que resulten afectados por la ejecución de alguno de los proyectos de FOMILENIO II, una vez demostrada su situación de retribución salarial y su asistencia continua al negocio afectado así como haber sido considerado durante la etapa del Cuestionario Social/ficha de información de los negocios ocupados, tendrán derecho a una compensación económica por el salario o ingreso que dejen de percibir por el tiempo que dure la afectación o por el cese definitivo de sus actividades. Dicha compensación podrá ser por lucro cesante temporal si es una afectación temporal o por lucro cesante si se trata de una afectación definitiva41. Para los casos en los que la afectación sea de manera permanente se pondrá a disposición de los empleados que así lo quisieren, la oportunidad de participar en procesos de

40 Debe de comprobar mediante el respectivo contrato de arrendamiento el canon o pago que recibía 41 Para mayor información sobre la indemnización aplicable a los empleados de negocios véase el título 1.8.1.11.3 “Tipología de indemnización para negocio” del apartado 1.8 “Criterios y Parámetros de valuación de inmuebles y activos”.



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generación de nuevas oportunidades productivas, mediante las cuales, se brindarán opciones o alternativas que les permitan aprender y/o mejorar nuevas actividades laborales42.

La compensación según el tipo de propiedad, se resume en la siguiente tabla, en la cual se detallan las posibles afectaciones según las categorías de afectados y el tipo de compensación aplicable43.

42 Modificación aprobada por MCC en agosto de 2016. 43 Para una mayor comprensión de la compensación aplicable véase el apartado 1.8 “Criterios y Parámetros de valuación de inmuebles y activos” de éste PAR Estratégico.



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Tabla 4: Criterio de Elegibilidad y Tipo de Compensación según el tipo de afectación

Afectación de: Afectación a: Tipo de Compensación

Terreno Propietario/Poseedor

Económica y el pago de los gastos administrativos que pudieran ocasionar las escrituras de traspaso a favor del Estado tales como notariales, aranceles registrales, etc.

Ocupante No aplica ningún tipo de compensación

Estructura Habitacional

Propietario/Poseedor

Si se trata de una afectación parcial será una compensación económica y si es afectación total podrá optar entre la compensación económica y la reconstrucción de la vivienda con el monto de dinero correspondiente al valúo realizado para dicha afectación. Recibirán además, asistencia para el traslado y el pago de los gastos administrativos que pudieran ocasionar las escrituras de traspaso a favor del Estado y/o del propietario/poseedor al nuevo sitio tales como notariales, registrales, etc.

Ocupante

Si existía con anterioridad a la fecha de corte aplicará la restitución de vivienda (Reasentamiento), seguridad de tenencia en el sitio de acogida que incluye, asistencia para el traslado y el pago de los gastos administrativos que pudieran ocasionar las escrituras de traspaso a favor del ocupante y si aplica de su grupo familiar tales como notariales, registrales, etc. Excepcionalmente cuando el grupo familiar así lo decida podrá compensarse económicamente a dichas familias; el monto de la compensación será el equivalente al costo de la vivienda tipo que le correspondería al grupo familiar y que se estableció en este PAR Estratégico

Arrendante (propietario del

inmueble)

Si el inmueble resulta ocupado recibirá la indemnización económica correspondiente a la estructura. Si el inmueble no resulta ocupado por el proyecto, pero el inquilino deja el inmueble por causas derivadas al proyecto recibirá como indemnización el monto de dinero correspondiente a 3 meses del canon de arrendamiento pactado. En los casos que se identifique algún nivel de vulnerabilidad o afectaciones adicionales sociales o económicas, deberán proponerse alternativas que permitan a las familias en la medida posible afrontar la afectación generada. Estas propuestas deberán plantearse en el documento de PAR Específico/Abreviado para aprobación de MCC.

Arrendatario (inquilino)

Recibirá asistencia en la búsqueda del nuevo sitio para arrendar y en el traslado de sus pertenencias. Recibirá además el monto de dinero correspondiente a 3 meses del canon de arrendamiento del nuevo sitio. En los casos que se identifique algún nivel de vulnerabilidad o afectaciones adicionales sociales o económicas, deberán proponerse alternativas que permitan a las familias en la medida posible afrontar la afectación generada. Estas propuestas deberán plantearse en el documento de PAR Específico/Abreviado para aprobación de MCC.

Estructura Comercial Propietario/Poseedor

Si se trata de una afectación parcial será una compensación económica y si es afectación total podrá optar entre la compensación económica y la reconstrucción del negocio con el monto de dinero correspondiente al valúo realizado para dicha afectación. Además de Compensación económica por lucro cesante o lucro cesante temporal según corresponda. Recibirá también asistencia para el traslado, si fuere necesario y el pago de los gastos administrativos que pudieran ocasionar las escrituras de traspaso a favor del Estado y/o del propietario/poseedor del nuevo sitio (cuando aplique) tales como notariales, registrales, etc. Para los casos de afectación permanente se ofrecerá además la oportunidad de participar en procesos de generación de nuevas oportunidades productivas, mediante



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las cuales, se brindarán opciones o alternativas que les permitan aprender y/o mejorar nuevas actividades laborales.

Ocupante

Si resulta elegible según el Anexo 4 “Elegibilidad de Negocios” (ElegDeNegoc) y contabilizado en el Cuestionario Social deberá relocalizarse en un nuevo sitio, reconstrucción de la infraestructura afectada e indemnización por lucro cesante o lucro cesante temporal según corresponda. Para los casos de relocalización en un nuevo sitio, los beneficiarios recibirán además asistencia para el traslado y el pago de los gastos administrativos (tales como notariales, registrales, etc.) que pudieran ocasionar las escrituras de traspaso a favor del ocupante y/o su grupo familiar Para los casos de afectación permanente o cierre definitivo se ofrecerá además la oportunidad de participar en procesos de generación de nuevas oportunidades productivas, mediante las cuales, se brindarán opciones o alternativas que les permitan aprender y/o mejorar nuevas actividades laborales


inmueble)

Si el inmueble resulta ocupado recibirá la indemnización económica correspondiente a la estructura y área de terreno adquiridas. Si el inmueble no resulta ocupado por el proyecto, pero el inquilino deja el inmueble por causas derivadas al proyecto recibirá como indemnización el monto de dinero correspondiente a 3 meses del canon de arrendamiento pactado


Recibirá asistencia en la búsqueda del nuevo sitio para arrendar y en el traslado de sus pertenencias. Recibirá además el monto de dinero correspondiente a 3 meses del canon de arrendamiento del nuevo sitio

Empleados

Para los empleados asalariados de los negocios de propietarios/poseedores/ocupantes que hayan sido censados, que demuestren su permanencia y salario fijo, la compensación será económica ya sea lucro cesante (cierre definitivo) o lucro cesante temporal (cierre temporal) según corresponda. Para los casos de afectación permanente o cierre definitivo se ofrecerá además la oportunidad de participar en procesos de generación de nuevas oportunidades productivas, mediante las cuales, se brindarán opciones o alternativas que les permitan aprender y/o mejorar nuevas actividades laborales

Obras adicionales

Propietario/Poseedor Económica la cual deberá ser al valor actual y de reposición

Ocupante Económica la cual deberá ser al valor actual y de reposición Arrendante

(propietario del inmueble)

Económica la cual deberá ser al valor actual y de reposición


Mediante permiso o autorización del propietario del inmueble o arrendante compensación económica

Cultivos

Propietario/Poseedor Económica por la cosecha que haya sido sembrada antes de la aceptación del valúo y no pueda recolectarse antes del inicio de las obras de construcción.

Ocupante Económica por la cosecha que haya sido sembrada antes de la aceptación del valúo y no pueda recolectarse antes del inicio de las obras de construcción.


inmueble)

Económica por el monto de dinero correspondiente hasta 3 meses del canon de arrendamiento del cultivo sembrado antes de la aceptación del valúo y que no pueda recolectarse antes del inicio de las obras de construcción.


Económica por la cosecha que haya sido sembrada por el (con el comprobante de arrendamiento) antes de la aceptación del valúo y no pueda recolectarse antes del inicio de las obras de construcción.

Arboles Propietario/Poseedor Económica



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Ocupante No aplica ningún tipo de compensación. Arrendante

(propietario del inmueble)

Económica


Mediante permiso o autorización del propietario del inmueble o arrendante compensación económica

1.7.1.2 La vulnerabilidad frente al Proceso de adquisición de tierras y Reasentamientos involuntarios

Además de los criterios de elegibilidad y la compensación aplicable antes descritos, es importante establecer el nivel de vulnerabilidad para optar a algún tipo de asistencia, que compense la desigualdad de condiciones que cierta parte de la población presenta, ante algún proceso de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios generados por el desarrollo de los proyectos de FOMILENIO II. Los grupos vulnerables podrán identificarse por medio del Cuestionario Social/ficha de información y comprenden a las personas que en razón del género, extracción étnica, edad, discapacidad física o mental, situación económica desventajosa o condición social, pueden ver limitada su capacidad de efectuar reclamos, ejercer derechos o aprovechar la asistencia para el reasentamiento y los beneficios de desarrollo relacionados con el mismo. Por lo que, las instituciones y personas involucradas en las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios, deben prestar especial atención a las necesidades de estos grupos y mitigar la vulnerabilidad presentada a través de medidas especiales como:

i. Asistencia para garantizar su participación en cualquier actividad del PAR por ejemplo: provisión de transporte, cuidado de infantes durante el periodo en el cual se desarrollen las consultas, visitas domiciliares, etc.

ii. Incluir a los integrantes de los grupos vulnerables y en riesgo en todas las actividades y decisiones relacionadas con el reasentamiento por ejemplo: consultas públicas, selección de sitios de acogida, escrituras de propiedad para los reasentados, brindándoles información ad hoc y comprensible, en horarios apropiados y facilitándoles los medios para su participación, etc.

iii. Durante el proceso de identificación y selección de los sitios de acogida para los reasentamientos, considerar el entorno social, así como las zonas que no representen un peligro significativo en cuanto a delincuencia. Con relación a las compensaciones económicas que se realizaran por medio de depósitos en cuentas bancarias, facilitar, si fuere necesario la creación u obtención de dichas cuentas en las Instituciones Bancarias pertinentes.

iv. Procurar que comprendan sus opciones de reasentamiento y compensación a través de brindarles información confidencial (exclusivamente al interesado/afectado) clara, oportuna y en forma comprensible de acuerdo a las barreras comunicacionales que pudiesen existir.



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v. Para el caso de los ocupantes se debe garantizar que la documentación relativa al dominio u ocupación (escrituras por ejemplo), se emitan a nombre de ambos cónyuges o a nombre de las mujeres jefas de hogar incluyéndose además como garantía la figura del bien de familia.

vi. Ofrecer asistencia en actividades como: reconstrucción de vivienda o alguna otra edificación y en el traslado de sus haberes a los sitios de acogida.

vii. Incorporar en el personal dedicado al proyecto representación de estos grupos, por ejemplo la contratación de: mujeres, personas de edad avanzada, personas con discapacidad.

1.8 CRITERIOS Y PARÁMETROS DE VALUACIÓN DE INMUEBLES Y ACTIVOS

Los proyectos de FOMILENIO II que conlleven adquisición de tierras, reasentamientos involuntarios y/o pérdidas económicas derivados de la ejecución de los mismos deberán indemnizar a las personas afectadas considerando siempre el costo de reposición44 y las metodologías establecidas en este PAR Estratégico45. A fin de que el cálculo de las indemnizaciones sea transparente y uniforme a todas las personas afectadas46, se establece, en este apartado, el método de valoración a utilizar en los proyectos de FOMILENIO II, es decir los Criterios y Parámetros de valuación que contiene:

i. Definición de Criterios y Parámetros para la valuación de terrenos, que comprende: Clasificación y zonificación de inmuebles, estudio de mercado y determinación de rango de precios, factores a considerar para la valuación de inmuebles y los parámetros para la ponderación de factores de valuación de inmuebles.

ii. Definición de Criterios y Parámetros para la valuación de: Construcciones, árboles (frutales y maderables), cultivos agrícolas, áreas excedentes de terrenos y construcciones e indemnización por lucro cesante.

1.8.1 VALUACION DE TERRENOS.

1.8.1.1 Clasificación y zonificación de inmuebles

La zonificación consiste en establecer los límites o fronteras de clasificación de terrenos, considerando características actuales de la zona en que se desarrollan los proyectos como: servicios básicos, servicios comunales, cercanías a los polos de desarrollo y centros urbanos.

44 Numeral 9 de la Norma de desempeño 5 “Adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios” de la IFC 45 Para mejor comprensión de la compensación aplicable a cada persona afectada véase el apartado número 1.7 “Criterios de elegibilidad” de éste PAR Estratégico. 46 La valoración de inmuebles y/o construcciones que no resulten afectadas con la ejecución del proyecto, es decir las que se adquieran para sitios de acogida, en razón a que no son compensaciones por alguna pérdida o tipo de afectación sino, ganancias o beneficios del vendedor de dichos inmuebles y/o construcciones, serán valoradas por Perito Valuador (registrado en la superintendencia del sistema financiero) según los estándares nacionales, es decir mediante un valúo comercial y por medio del método comparativo o de mercado. El resultado del valúo podrá ser negociado a fin de obtener el mejor precio posible.



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Cada proyecto de FOMILENIO II deberá establecer la zonificación que le corresponde, sin embargo en los casos en que la magnitud del impacto y/o la escala de algunos proyectos lo permitan y como una estrategia de optimización de recursos y tiempos podrá realizarse solamente la clasificación del inmueble afectado47, en ambos casos deberá aplicarse la clasificación y los conceptos siguientes:

i. Urbano ii. Semi-Urbano iii. Rural Lotificado iv. Rural

i. Urbano:

La zona deberá contar con una red de distribución de los servicios básicos siguientes considerados indispensables: agua potable, energía eléctrica, recolección de desechos, transporte público, aguas negras o fosas sépticas; deseable (aunque no indispensable) que disponga de servicios de telefonía fija, alcantarillado y alumbrado público; y así mismo deberá poseer acceso directo a la red vial nacional o municipal48 y gozar de los servicios comunales siguientes: centros de salud, centros educativos, instituciones financieras y gubernamentales, iglesias y mercados de consumo diario. Estos servicios comunales no deben estar a más de 80049 metros de la zona analizada.

ii. Semi–Urbano:

La zona deberá estar contigua al área urbana, deberá contar con una red de distribución de los servicios básicos siguientes: agua potable y energía eléctrica. La zona deberá poseer acceso directo a la red vial nacional o municipal y ser accesible a los servicios comunales siguientes: centros de salud y centros educativos. Estos servicios comunales no deben estar a más de 800 metros de la zona analizada.

iii. Rural Lotificado:

En la zona predominan parcelaciones y/o lotificaciones formales o informales, su acceso a la red vial nacional o municipal puede ser de manera directa o indirecta, y contar con la conexión o factibilidad de instalación de al menos uno de los servicios básicos siguientes: energía eléctrica y agua potable (domiciliar o cantarera). Dentro de ésta clasificación pueden identificarse inmuebles cuya área sea mayor a 50050 metros cuadrados, para los cuales la indemnización aplicable será los primeros 500 metros cuadrados del área afectada como rurales lotificados y el área restante se pagará como rural.

47 En estos casos dicha información podrá presentarse como parte del análisis realizado en el estudio de mercado y rango de precios (modificación aprobada para proyectos de pequeña escala en que resulta improcedente la zonificación y se aborda de manera individualizada). 48 Conjunto de carreteras pavimentadas y caminos no pavimentados bajo la competencia del Gobierno Nacional cuyo propósito fundamental es comunicar adecuadamente los municipios del país y a éste con el resto de la región centroamericana. 49 Distancia que un adulto promedio caminaría sin dificultad para acceder a los servicios comunales. 50 Criterio establecido por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano: Lotes de hasta 500 m2 son considerados habitacionales y lotes de más de 500 m2 se consideran agrícolas.



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iv. Rural:

La zona está conformada principalmente por inmuebles cuyas áreas son mayores a 500 metros cuadrados que pueden carecer de servicios básicos, su acceso a la red vial nacional o municipal es de manera directa o indirecta, su uso generalmente es agrícola, ganadero o baldío. Dentro de ésta clasificación pueden identificarse lotes de hasta 500 metros cuadrados y estos casos particulares serán indemnizados como terrenos rurales lotificados.

1.8.1.2 Determinación del Rango de Precios

Con la finalidad de otorgar compensaciones justas por las adquisiciones de tierras derivadas de la ejecución de alguno de los proyectos de FOMILENIO II, dichas indemnizaciones deberán calcularse al valor actual de mercado51, por lo que, para cada proyecto se deberá realizar un estudio de mercado de la zona de influencia del mismo de tal manera que, a través del comportamiento de la oferta se puedan conocer valores actuales de comercialización de tierras en esa área en particular. El Estudio de mercado así como el análisis del resultado del mismo deberán realizarse para cada uno de los proyectos de FOMILENIO II, por un Perito Valuador debidamente registrado en la Superintendencia del Sistema Financiero52 y serán incorporados en los PAR´s Específicos.

1.8.1.3 Factores de valuación de terrenos

Los factores que inciden en la determinación del valor del inmueble y que se aplicarán de acuerdo a la clasificación previamente establecida serán los detallados en la siguiente tabla:

Tabla 5: Factores que inciden en la determinación del valor para cada inmueble

FACTORES DE VALUACIÓN TIPO DE INMUEBLE

URBANO SEMIURBANO RURAL LOTIFICADO RURAL

Topografía X X X X Nivel con respecto a la calle X X X X Vías de circulación vehicular y/o peatonal X X X X

Servicios Públicos básicos X X X X Servicios Comunales (Iglesias, Salud, Educación y zonas de consumo) X X X X

Clase de Suelo X Sistema de Riego X

51 Objetivos de la política según la Norma de desempeño y Nota de Orientación 5 “Adquisición de tierras y reasentamiento involuntarios. 52 N° 10 Nota de Orientación 5 “Adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios”



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1.8.1.4 Parámetros para la ponderación de factores de valuación de inmuebles

Con el objeto de asignar ponderación a los factores de valuación, se establecen los porcentajes de aplicación para cada uno de los mismos, aplicando únicamente los que inciden en el valor del inmueble de acuerdo a la clasificación de éstos. Los factores han sido históricamente aplicados en proyectos de infraestructura vial, que fueron analizados y establecidos por peritos valuadores registrados en la Superintendencia del Sistema Financiero de nuestro país53 a nivel nacional. La ponderación o puntaje asignado a los factores de valuación según su clasificación se presenta en la siguiente tabla:

Tabla 6: Porcentaje asignado de cada factor de valuación de acuerdo a su clasificación

No. FACTORES DE VALUACIÓN PUNTAJE ASIGNADO SEGÚN CLASIFICACION

URBANO SEMI URBANO

RURAL LOTIFICADO RURAL

1 Topografía 30 30 20 10 2 Nivel con respecto a la calle 35 20 15 10 3 Vías de circulación vehicular y/o

peatonal 10 10 15 10

4 Servicios Públicos básicos 10 20 30 20 5 Servicios Comunales (Iglesias, Salud,

Educación y zonas de consumo) 15 20 20 20

6 Clase de Suelo X X X 25 7 Sistema de Riego X X X 5 TOTAL 100 100 100 100

1.8.1.4.1 Topografía

Este factor es de los más determinantes en la ponderación, ya que, influye directamente en los costos que conlleva el desarrollo de cualquier tipo de proyecto y en los accesos a cada inmueble. La topografía de las porciones de los terrenos a adquirir será clasificada de acuerdo a la siguiente tabla:

Tabla 7: Clasificación y ponderación de la Topografía

CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN TOPOGRAFICA

PENDIENTES PUNTAJE

ASIGNADO URBANO

PUNTAJE ASIGNADO

SEMIURBANO

PUNTAJE ASIGNADO

RURAL LOTIFICADO

PUNTAJE ASIGNADO

RURAL

1 Escarpado Pendientes mayores de 61°grados 0 0 0 0

2 Fuerte Mayores de 36°grados hasta 60° grados 10 10 10 5

3 Moderado Mayores de 5° grados hasta 35° grados 20 20 15 8

4 Plana De 0 hasta 4° grados 30 30 20 10

53 Proyectos de carretera ejecutados por el MOPTVDU a través de diferentes fuentes de financiamiento (GOES, BID, PNUD, etc.) desde el año 2001 a la fecha y para el proyecto de la Carretera Longitudinal del Norte de FOMILENIO I.



43

Con la finalidad de no perjudicar la ponderación de un inmueble que presenta más de una condición topográfica en la misma porción, se deberá asignar una puntuación de acuerdo al siguiente criterio: Cuando en la misma porción se identificasen dos clasificaciones topográficas: (i) Si la clasificación topográfica más desfavorable prevalece en más del 50% de la misma porción, se asignará un puntaje promedio entre el asignado a dicha clasificación y el asignado a la clasificación del resto de la porción; (ii) Si la condición topográfica más favorable prevalece en más del 50% de la misma porción, se asignará el puntaje establecido a dicha clasificación topográfica.

1.8.1.4.2 Nivel respecto a la calle

Está determinada por el nivel del frente del terreno respecto a la rasante de las calles o vías de acceso actuales y será utilizado en la valuación de los inmuebles, clasificándola en: Terrenos a nivel, arriba de nivel o bajo nivel, y se pondera según la tabla siguiente:

Tabla 8: Clasificación y ponderación para el nivel con respecto a la calle

CRITERIO NIVEL PUNTAJE

ASIGNADO URBANO

PUNTAJE ASIGNADO

SEMI URBANO

PUNTAJE ASIGNADO

RURAL LOTIFICADO

PUNTAJE ASIGNADO

RURAL

Bajo el Nivel <-0.20 mts. a más 0 0 0 0

Arriba de Nivel > 1.50 mts. a más 5 5 5 3

A Nivel -0.20 hasta 0.40 mts. 20 15 10 5 >0.40 hasta 1.50 mts. 35 20 15 10

Con la finalidad de no perjudicar la ponderación de un inmueble que en una misma porción presenta diferentes niveles con respecto a la calle, se deberá asignar una puntuación de acuerdo al siguiente criterio: Cuando en la misma porción se identificase más de un criterio de nivel: (i) Si en el frente del terreno prevalece el nivel más desfavorable, se asignará un puntaje promedio entre el asignado a dicha clasificación y el asignado a la clasificación del resto de la porción; (ii) Si en el frente del terreno prevalece el nivel más favorable, se asignará el puntaje establecido a dicho nivel.

1.8.1.4.3 Vías de Circulación Vehicular o Peatonal

Está determinada por las características propias del acceso que tengan los inmuebles en general, ya sea calle pavimentada (asfalto, adoquín o concreto), empedrada o tierra y accesos peatonales (encementados o adoquinados), de acuerdo a la Tabla siguiente:



44

Tabla 9: Clasificación y ponderación para las vías de circulación vehicular o peatonal

CONCEPTO PUNTAJE

ASIGNADO A URBANO

PUNTAJE ASIGNADO A SEMIURBANO

PUNTAJE ASIGNADO A

RURAL LOTIFICADO

PUNTAJE ASIGNADO A

RURAL

No cuenta con acceso X X 0 0 Pasaje Peatonal (de tierra) 0 X 5 5 Calle de tierra 6 6 10 8 Pasaje Peatonal (encementado/adoquinado) 4 4 10 8

Calle empedrada 8 8 12 10 Calle pavimentada (asfalto, adoquín, losa o concreto) 10 10 15 10

1.8.1.4.4 Servicios Públicos Básicos

Este factor será ponderado en todos los inmuebles y se aplicará para cada clasificación de la siguiente manera:

i. Urbanos: Deben contar como con 5 de los servicios básicos domiciliares: agua potable, energía eléctrica, recolección de desechos, transporte público y aguas negras o fosa séptica, pero con facilidad de conectar el resto como: servicio telefónico (línea fija), alcantarillado y alumbrado público.

ii. Semi-urbanos: Deben contar como mínimo con 2 de los servicios básicos domiciliares, pero con facilidad de conectar el resto:

iii. Rural Lotificado: Deben contar por lo menos con 1 servicio público básico.

iv. Rural: No necesariamente tienen que contar con algún servicio público básico.



45

Tabla 10: Clasificación y ponderación de servicios públicos básicos

No. FACTORES

PUNTAJE ASIGNADO INMUEBLES URBANOS

PUNTAJE ASIGNADO

INMUEBLES SEMI URBANOS

PUNTAJE ASIGNADO INMUEBLES

RURAL LOTIFICADO

PUNTAJE ASIGNADO INMUEBLES

RURAL

1 Agua Potable domiciliar 2 5 12 8

2 Agua por Cantarera y/o Pozo 0 0 10 6 3 Energía Eléctrica 2 5 12 8 4 Recolección de desechos 1 1 X X 5 Servicio de Transporte Público 1 2 4 4 6 Aguas Negras/Fosa Séptica 1 2 X X 7 Alumbrado Público 1 2 1 X 8 Alcantarillado 1 1 X X 9 Servicio Telefónico (línea fija) 1 2 1 X

10 No cuenta con servicios 0 0 X 0

TOTAL 10 20 30 20

1.8.1.4.5 Servicios Comunales

Está determinada por los servicios comunales propios con que cuente la zona, en un radio de influencia menor o igual a los 800 metros. Por servicios comunales se incluirán los siguientes:

i. Iglesias

ii. Casa Comunal

iii. Zonas de Consumo (mercado, supermercado, tiendas de abastecimiento)

iv. Educación (Escuelas, Institutos, colegios)

v. Salud (hospital, clínica, unidades de salud)

vi. Instituciones Financieras y Gubernamentales



46

Tabla 11: Clasificación y ponderación para los servicios comunales

No FACTORES PUNTAJE

ASIGNADO URBANO

PUNTAJE ASIGNADO

SEMI URBANO

PUNTAJE ASIGNADO

RURAL LOTIFICADO

PUNTAJE ASIGNADO

RURAL

1 Casa Comunal 1 1 2 X 2 Instituciones Financieras 1 1 X X

3 Iglesias 1 3 3 6

4 Oficinas Gubernamentales (PNC, Alcaldía Municipal, Correos, etc.) 2 1 X X

5 Zonas de consumo (tiendas, tienda de mayoreo, plaza, mercaditos, etc.) 2 4 3 6

6 Salud (Hospital, clínica, unidad de salud) 4 5 6 4 7 Educación (Escuelas, Institutos, Colegios, etc.) 4 5 6 4 TOTAL 15 20 20 20

1.8.1.4.6 Clase de Suelo

La clase de suelo indica la potencialidad que tiene la tierra para desarrollar proyectos agrícolas. Para fines de valuación se clasificará la tierra por su uso agrícola y no agrícola. Dicha clasificación de suelo, para el proyecto se basará en los parámetros establecidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería (en adelante MAG) y se ponderará de acuerdo a lo establecido en la siguiente tabla.

Tabla 12: Clasificación de Suelos

CLASE DE SUELO PUNTAJE

ASIGNADO A RURAL

CLASE VIII-Uso exclusivo de bosques protectores y áreas silvestres. Dentro de éste rango se consideran las áreas establecidas como Reservas Forestales. 4

CLASE VII-Uso limitado, extremadamente limitado con rendimiento bajo como maíz y pastos. 6

CLASE VI-Uso limitado con prácticas adecuadas, rendimiento bajo como maíz, yuca, plátano, café y pastos. 8

CLASE V-Uso limitado de cultivos, con rendimiento medio, como arroz, pastos, maíz y yuca. 10

CLASE IV-La mayoría de cultivos adaptados a la zona, con rendimientos medios a altos, como arroz, café, plátano y cultivos de subsistencia. 15

CLASE III-Con buen potencial productivo, aprovechando generalmente los cultivos de temporada o caña de azúcar. 18

CLASE II-Con muy buen potencial productivo, se puede cultivar maíz, yuca, plátano y caña de azúcar. 20

CLASE I-Con alto potencial productivo y son todos los cultivos adaptados a la zona con rendimiento alto, maíz, yuca, plátano, cítricos, pastos, cañas de azúcar, etc. 25

1.8.1.4.7 Sistema de Riego

Este factor será ponderado en los inmuebles con zonificación Rural y se aplicará de la siguiente manera.



47

Tabla 13: Clasificación y ponderación para sistema de riego en inmuebles Rurales

No. FACTORES PUNTAJE ASIGNADO RURAL

1 Con Riego existente * 5

2 Sin Riego 0

TOTAL 5

* Se toma en cuenta cualquier tipo de sistema de riego (aspersión, goteo, gravedad) o combinación de estos mismos.

1.8.1.5 Valor de Mejora

En los inmuebles cuyo propietario/poseedor haya realizado algún tipo de inversión mediante la cual su propiedad adquiere mejores condiciones o mayor plusvalía que las de su entorno o zonificación; dicho inmueble podrá valuarse según lo establecido en los apartados 1.8.1.3 y 1.8.1.4 “Factores y Parámetros de valuación de terrenos y activos” de este PAR Estratégico, es decir que para estos casos el rango de precios a utilizar será el rango mínimo de la zonificación correspondiente y el rango máximo será el valor de mejora propuesto. El valor de mejora deberá establecerse según criterio del perito valuador al momento de establecer los rangos de precios de cada zonificación, delimitando y fundamentando dicho incremento en la potencialidad del precio que podría tener cada zonificación y el estudio de mercado correspondiente.

1.8.2 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES.

De acuerdo a su uso, las construcciones se dividirán en:

i. Construcciones Principales

ii. Obras Adicionales

iii. Remociones

1.8.2.1 Construcciones Principales.

Son aquellas construcciones que se identifican como la estructura principal del inmueble y son utilizadas para habitación, local comercial, oficina, etc.



48

1.8.2.1.1 Metodología

Para determinar el valor de las construcciones que se ubican bajo el trazo del proyecto se ha establecido el costo del metro cuadrado de construcción, por medio del análisis de cada partida según desglose de los precios unitarios, costos indirectos, el factor transporte que se considera como una variable de acuerdo a la distancia del lugar de venta de materiales de construcción más próximo al proyecto, más el impuesto a la transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios (IVA) El análisis se ha realizado para una vivienda tipo de 36.00 metros cuadrados de construcción, a nivel de obra gris o estructura principal (fundaciones, paredes, sistema eléctrico y estructura de techo). Este análisis se ha realizado para los diferentes sistemas constructivos (ladrillo de bloque de concreto, ladrillo de barro, adobe, bahareque, lámina galvanizada y otros), esto nos proporcionará un precio por metro cuadrado de la vivienda tipo. Con este precio se procede a multiplicar por el área de construcción de las diferentes edificaciones que se ubiquen bajo el trazo del proyecto y de esa manera deducir de una forma estándar el costo de la estructura principal de las edificaciones a cancelar. El desglose de cada una de las partidas con su memoria de cálculo se establece en el documento de costos unitarios de construcción. Anexo 1 “Costos para vivienda tipo según sistemas constructivos, servicio sanitario, acabados, obras adicionales y remociones” (CostoConstAcabObraAdic). Cada proyecto de FOMILENIO II y durante la elaboración del correspondiente PAR Específico deberá actualizar el documento de costos unitarios de construcción que se presenta en el Anexo 1 “Costos para vivienda tipo según sistemas constructivos, servicio sanitario, acabados, obras adicionales y remociones” (CostoConstAcabObraAdic) de este documento. En los casos en que la magnitud del impacto y/o la escala de algunos proyectos lo permitan y como una estrategia de optimización de recursos y tiempos se podrá actualizar únicamente las partidas del documento “Costos para vivienda tipo según sistemas constructivos, servicio sanitario, acabados, obras adicionales y remociones” (CostoConstAcabObraAdic) que se utilizaran para realizar los valuos de construcciones afectadas54. Debido a que las viviendas pueden presentar una amplia variedad de acabados, al costo de la estructura principal se le sumará el costo de las partidas de acabados, obras adicionales y las remociones que deban cancelarse debido a la ejecución del proyecto.

El monto a indemnizar a los propietarios en concepto de construcciones se hará con el valor de reposición y estará determinado por la sumatoria del costo por metro cuadrado de la edificación principal, acabados, obras adicionales, remociones (si las hubiere), el costo indirecto de administración de la obra de construcción, el transporte de materiales y el impuesto a la transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios (IVA).

Debido a la variación constante de los precios de materiales de construcción, se debe realizar anualmente55 una actualización del Anexo 1 “Costos para vivienda tipo según sistemas constructivos, servicio sanitario, acabados, obras adicionales y remociones” (CostoConstAcabObraAdic), para que, las indemnizaciones sean calculadas con valores actuales.

54 Ajuste de procedimiento aprobado en enero de 2018, para atenerse a proyectos de menor escala. 55 N° 22 Nota de Orientación 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntarios”



49

1.8.2.1.2 Clasificación

Las construcciones principales de acuerdo a los materiales constructivos, se describen según la clasificación siguiente:

i. Construcciones de Sistema Mixto: Son aquellas cuyas paredes están construidas generalmente de bloque de concreto o ladrillo de barro cocido.

ii. Construcciones de Adobe: Sus paredes son construidas a base de lodo y paja sin cocimiento; en algunas ocasiones estas paredes se encuentran repelladas.

iii. Construcciones de Bahareque: Corresponden a paredes generalmente delgadas construidas a base de lodo y varas de castilla, azotada con lodo.

iv. Construcciones de Lámina Galvanizada: Sus paredes son de lámina galvanizada lisa o acanalada con estructura metálica o de madera.

1.8.2.2 Acabados

Los acabados serán aquellos elementos que están adheridos a la construcción principal y que pueden variar en cada propiedad como son: cubierta de techos, pisos, cielos falsos, puertas, ventanas, etc.

1.8.2.3 Obras Adicionales

Se consideran como obras adicionales: cisternas, pozos, tapiales perimetrales, áreas concreteadas, pilas, galeras, bodegas, etc.

1.8.2.4 Remociones

Las remociones son aquellos elementos que, a criterio del perito valuador, puedan ser removidos, reinstalados fácilmente y/o reutilizados, sin que éstos pierdan su funcionalidad. Dentro de este tipo se consideran obras tales como: Portones, defensas metálicas, tanques prefabricados, etc.

1.8.2.5 Obras de Construcciones Vulnerables

A fin de mantener o mejorar las condiciones de vivienda de las personas afectadas por la ejecución del proyecto, se establece: Se considerarán como obras de construcciones vulnerables todas aquellas viviendas o cualquier obra, que al proceder a la valuación se observe que son utilizadas como albergue habitacional o para desarrollar otro tipo de actividad (comercio o negocio) y que se encuentren edificadas con materiales que ponen en riesgo la seguridad física de las personas que las habitan, ya sea por su calidad o deterioro, considerándose estas construcciones las siguientes: adobe, bahareque, lámina galvanizada, por ser sistemas vulnerables y de poca resistencia antisísmica, así como las construidas con materiales informales como: cartones, plásticos, madera o cualquier otro material con alto grado de deterioro. Así también aquellas que el perito defina como vulnerable porque no son ocupadas directamente por el



50

proyecto pero próximas a las obras de construcción y aquellas que queden al borde o cercanas a taludes conformados, que representen peligro y riesgo para sus habitantes o se tenga el indicio de que pueden resultar dañadas durante el proceso de construcción del proyecto.

Por las razones detalladas anteriormente, a este tipo de construcciones no se considerará el valor de reposición, estableciéndose que su compensación económica sea el equivalente al de una vivienda mínima de 36.00 metros cuadrados de construcción de sistema mixto de bloque de concreto (es decir la propuesta de vivienda de 36.00 metros cuadrados a nivel de obra gris más sus acabados: cubierta de techo de lámina de zinc, piso de ladrillo de cemento, puertas exteriores metálicas, puertas interiores de plywood, ventanas de celosía de vidrio y marco de aluminio, defensas metálicas, sisado de paredes y pintura). Adicionalmente se incluirá en el valúo respectivo todas las obras adicionales y/o remociones con las que cuente el terreno afectado, como por ejemplo, remoción de pilas prefabricadas, remoción de portones, u obras adicionales como corredores, polletones, cercos, tapiales, etc.

Si el área de la vivienda vulnerable a adquirir es mayor a los 36.00 metros cuadrados propuestos, se procederá de la siguiente manera:

Los primeros 36.00 metros cuadrados de construcción se pagarán con valor de sistema mixto de bloque de concreto propuesto a nivel de obra gris y el resto de metros cuadrados de construcción con el valor de reposición del sistema constructivo de bahareque, adobe o lámina según corresponda, esto con la finalidad de apoyar e incentivar la mejora de las condiciones de vivienda. Únicamente para este caso en particular (de viviendas vulnerables mayores a 36.00 metros cuadrados), se pagará con valor de reposición los acabados con los que cuente la vivienda y adicionalmente se incluirá en el valúo respectivo todas las obras adicionales y/o remociones con las que cuente el terreno afectado, como por ejemplo, remoción de pilas prefabricadas, remoción de portones, u obras adicionales como corredores, polletones, cercos, tapiales, etc.

1.8.2.6 Afectación indirecta de construcciones

Al inicio, durante y al final del proyecto se procederá a realizar un inventario fotográfico, de video o algún otro medio que se considere pertinente para documentar el estado de las edificaciones u obras que puedan resultar dañadas por el proyecto. Si accidentalmente se ocasionan daños menores a propiedad privada, tales como generación de grietas en paredes o pisos, desplomes de pared, daños en techos, cercos, tuberías, rampas de acceso, instalaciones eléctricas o telefónicas, entre otros, y estos son derivados de negligencias ocasionadas por parte del contratista, este deberá asumir y responder por los daños. Por el contrario, si se determina que los daños son ocasionados por la misma naturaleza que conlleva el proceso constructivo, estos serán asumidos por FOMILENIO II

1.8.3 VALUACIÓN DE ÁRBOLES FRUTALES Y MADERABLES.

Para la valoración de los árboles frutales y maderables que pudieran tener los inmuebles bajo el trazo del proyecto, se aplicaran las Tablas proporcionadas por el MAG, vigentes a la fecha del valúo debidamente actualizadas por valuadores especializados en el área agronómica.



51

1.8.3.1 Árboles frutales

Para pagar un árbol frutal se tomará como referencia, el tipo de árbol en base al cuadro presentado por el MAG y que a continuación se presenta:

Tabla 14 Cuadro estimado de valoración para árboles frutales según MAG y actualizados por Perito Valuador

En la tabla anterior se establece los años de crecimiento, valor de cosecha anual, valor de producción del árbol, valor del árbol silvestre y valor del árbol en pilón, tomando como base las cosechas del 2010 – 201156 y debidamente actualizados por perito valuador. Los árboles frutales que no se encuentren en el listado de la tabla anterior deberán considerarse al próximo similar más favorable de dicho listado.

56 La última publicación del MAG es la del año 2010-2011.



52

El árbol frutal silvestre en edad productiva se pagara al 20% del valor de su respectivo árbol de producción ya que este tipo de árbol no necesita de mayor cuido y dependiendo de la zona y el clima, así es la producción de este.

Para los árboles frutales en crecimiento que no hayan alcanzado la edad productiva se empleará el siguiente criterio: del 50% hasta el 100% de su edad de crecimiento, se pagará el valor de una cosecha anual para árboles en producción (y el 20% si es silvestre); pero si el árbol se considera de 0% hasta el 50% de su edad de crecimiento su valor será el de pilón (árbol de plantación).

Para los casos en los cuales, el árbol a valuar no cumpla con la relación diámetro-altura establecidos en la tabla 16 cuadro estimado de valoración para árboles frutales, éste se deberá pagar en proporción a las medidas presentadas por dicho árbol y el precio establecido en la tabla antes relacionada.

1.8.3.2 Árboles maderables

En lo que respecta a árboles maderables, se considerará el pago del valor del árbol de acuerdo al valor establecido en la tabla del MAG y que a continuación se presenta:



53

Tabla 15 Cuadro estimado de valoración para árboles maderables según MAG y actualizados por Perito

Valuador

El precio de los árboles maderables esta dado como un estimado al precio establecido por el MAG debidamente actualizados por perito valuador, adecuado al diámetro de cada árbol como factor principal para comercializarlo. La metodología aplicable se describe de la siguiente manera: el valor establecido en la tabla nos da el máximo (100%) del valor a pagar por ese árbol; si es menor al rango mínimo del diámetro establecido se hará una proporción conforme al diámetro real del árbol valuado.



54

1.8.4 CULTIVOS AGRÍCOLAS

Los criterios de valuación para cultivos agrícolas, que pudieran tener los inmuebles bajo el trazo del proyecto, se determinará de acuerdo a su producción y se tomarán los siguientes criterios:

i. Si el cultivo es de temporada y la fecha para cosechar no interfiere con la ejecución del proyecto, se permitirá que el propietario obtenga su producción y no se dará compensación económica.

ii. Si se llega a la fecha de ejecución del proyecto y aun no se ha cosechado, se cancelará el valor de la cosecha al propietario.

El precio de Producción por tipo de cultivo será establecido tomando como base los precios del MAG conforme a las tablas del último documento publicado por dicha institución Anexo 5 "Costos de Producción del año"(CostDeProdAño).

Tabla 16: Ejemplo para la valuación de cultivo

CLASE O TIPO DE CULTIVO

ÁREA CULTIVADA

(Mz)

PRODUCCIÓN POR Mz.

TOTAL PRODUCCION

PRECIO POR UNIDAD ($) TOTAL ($)

Ejemplo: Caña - Plantía Tradicional

10 76.70 TON 767 TON 22.87 17,541.29

1.8.5 ÁREAS EXCEDENTES EN TERRENOS Y CONSTRUCCIONES

Las áreas excedentes son áreas de terreno o construcciones, que no son necesarias para la ejecución del proyecto, sin embargo, dadas las condiciones que presentan, no serán aptas para desarrollar ningún tipo de actividad cuando el proyecto sea desarrollado. Sobre la base de lo anterior, las áreas excedentes deben adquirirse. Los criterios para la adquisición de áreas excedentes son:

1.8.5.1 Terrenos

El diseño de un proyecto genera que ciertos inmuebles sean adquiridos parcialmente, lo cual, crea un área excedente o resto del inmueble que continúa siendo del propietario. Estos casos requieren un análisis adicional, a fin de determinar si ese resto es un área de utilidad para el propietario o no. Para ello se establecen los siguientes criterios de adquisición para áreas excedentes:

i. Cuando el área excedente sea menor a 60.00 metros cuadrados en el área urbana o semi-urbano y de 200.00 metros cuadrados en área rural lotificada, se considerará una ocupación total y tendrá que adquirirse totalmente. Dichas áreas (60.00 metros cuadrados y de 200.00 metros cuadrados) corresponden al criterio establecido por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano de nuestro país.

ii. Si el área excedente es igual o mayor a los lotes mínimos habitacionales descritos en el primer párrafo, pero las condiciones del mismo (por ejemplo topografía accidentada, desniveles, etc.)



55

no permiten continuar con el uso (por ejemplo habitacional, agrícola, comercial, industrial, etc.) que tenía antes del proyecto, deberá considerarse como ocupación total y se adquirirá totalmente el terreno.

iii. Cuando el área excedente de la propiedad quede sin acceso directo a una calle, o se disminuya el acceso a la misma, de tal manera que el propietario pierda la utilidad y/o funcionalidad del inmueble; deberá adquirirse como ocupación total.

iv. Si a pesar de las consideraciones anteriormente descritas el propietario del inmueble solicita conservar el área excedente, se respetará la decisión de aquel y se dejará constancia por escrito de tal situación mediante declaración jurada en la que se consigne su voluntad de continuar siendo propietario de dicha área excedente.

1.8.5.2 Construcciones

Las construcciones, al igual que los terrenos pueden ser ocupadas por el proyecto de manera parcial, sin embargo el área excedente de las mismas, puede afectar estructuralmente la edificación o la funcionalidad óptima de los espacios, por tanto, el criterio de adquisición de áreas excedentes de construcciones será el siguiente:

i. Cuando el trazo del proyecto ocupe de tal manera alguna construcción, sea esta vivienda o negocio, y que sus espacios pierdan su funcionalidad, se pagará las construcciones en su totalidad.

ii. Cuando el área excedente sea menor a 36.00 metros cuadrados, que es el área mínima para habitar57, se deberá pagar la construcción en su totalidad.

iii. Cuando el trazo del proyecto ocupe las construcciones de uso industrial y/o comercial de tal manera, que vea interrumpida su funcionalidad, ya sea, porque en el área restante no se puede realizar o ejecutar dichas actividades nuevamente, se obstaculice la manipulación de insumos, disminución de espacios para la fabricación o manipulación de sus productos o cualquier factor que les afecte y que sea comprobable al efectuar la inspección, se pagará las construcciones en su totalidad.

iv. Si a pesar de las consideraciones anteriormente descritas el propietario, solicita conservar su construcción, el perito valuador definirá técnicamente la existencia o no de condiciones de riesgo o peligro para el propietario, si dicha construcción resulta apta para seguir utilizándose, se respetará la decisión de aquel y se dejará constancia por escrito de tal situación mediante

57 El área mínima para habitar, se retomó de diversas normativas latinoamericanas sobre vivienda mínima. Véase Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense NTON 11013-04, del ministerio de Transporte e infraestructura Nicaragüense y Haramoto, Erwin: Vivienda Social: un desafío para la sustentabilidad del desarrollo, Boletín del Instituto de la Vivienda nº24, Mayo 1995. Facultad de Arquitectura y Urbanismo Universidad de Chile. Los criterios establecidos en estos documentos se han adoptado en la práctica por el Vice ministerio de Vivienda y Desarrollo urbano para la ejecución de viviendas de interés social en El Salvador, y así mismo han sido contempladas en el anteproyecto de ley de vivienda de interés social.



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declaración jurada en la que se consigne su voluntad de continuar siendo propietario del resto de la construcción.

Para todos aquellos casos en que se indemnice el pago de construcciones que se encuentran bajo el trazo del proyecto o en condiciones de vulnerabilidad, el propietario deberá firmar renuncia a todo derecho sobre las mismas y otorgará autorización irrevocable para la demolición correspondiente de dichas edificaciones.

1.8.6 NEGOCIOS

Los propietarios, poseedores u ocupantes que resulten afectados con la ejecución de algún proyecto de FOMILENIO II debido al cierre temporal o definitivo de sus negocios, así como sus empleados asalariados, tendrán una compensación ya sea por las utilidades o salarios que dejaran de percibir en el tiempo que permanecieron sin producir ganancias o trabajar o por la terminación o cierre definitivo de su negocio o empleo.

1.8.6.1 Clasificación

Los negocios para los proyectos de FOMILENIO II que sean elegibles según el Anexo 4 “Elegibilidad de Negocios” (ElegDeNegoc) se clasificarán, en FORMALES cuando son negocios que llevan registro y libros contables e INFORMALES cuando no tienen un sistema contable definido. Para FOMILENIO II, los empleados asalariados son aquellos que en el Cuestionario Social/ficha de información se identificaron como tales, que reciben un salario o remuneración permanente por parte del propietario del negocio/industria y cuya permanencia en dicho establecimiento sea continua y comprobable.

1.8.6.2 Elegibilidad

La compensación para los negocios y sus empleados asalariados en todos los proyectos de FOMILENIO II procederá en los casos siguientes:

i. Serán objeto de indemnización únicamente aquellos propietarios de negocios y empleados asalariados de los mismos que a la fecha de corte hayan sido censados y que estén considerados como elegibles según el Anexo 4 “Elegibilidad de Negocios” (ElegDeNegoc).

ii. Se dará compensación económica a los empleados asalariados de los negocios que a causa de la ejecución del proyecto cierren temporal (lucro Cesante temporal58) o definitivamente (lucro Cesante59) sus operaciones.

iii. Se indemnizará a propietarios cuyos ingresos económicos provienen del arrendamiento del inmueble y podrían verse afectados por las actividades constructivas del proyecto, ya que

58 Dichas indemnizaciones se pagarán de acuerdo al cálculo establecido por el Perito Valuador y en relación al tiempo estimado de la afectación. 59 Dichas indemnizaciones se pagarán en homologación a lo establecido en la causal 5ª del Artículo 48 en relación al Artículo 58 ambos del Código de Trabajo vigente en El Salvador, es decir el salario mínimo vigente en el país por 6 meses.



57

pudiera tener abandono de parte de los inquilinos mientras esté en proceso la ejecución del proyecto, considerándose de 30 a 90 días máximo según el uso del inmueble arrendado, pudiendo estar ocupado para vivienda y/o negocio. Debiendo constatar por medio de documento legal o recibos que comprueben el monto y desde cuando está en arrendamiento ese inmueble.

1.8.6.3 Tipología de compensación para negocios

El tipo de compensación aplicable a los empleadores o patronos60 y a los empleados o trabajadores de los negocios que resulten afectados se definirán de acuerdo al tiempo durante el cual, se vea afectado el negocio, es decir temporal o permanente:

i. PERMANENTE: Lucro Cesante

ii. TEMPORAL: Lucro Cesante temporal

1.8.6.3.1 Compensación por Lucro cesante para Empleador o Patrono

El objetivo de la compensación por lucro cesante61 es facilitar a la persona afectada la reorientación de su actividad y se aplicará a los negocios calificados como formales e informales y que tuvieran que cerrar sus operaciones DEFINITIVAMENTE ya sea, por no contar con espacio suficiente dentro de sus inmuebles para continuar su negocio o porque, el giro de su negocio ya no tendría razón de ser por causas atribuibles al proyecto.

En los casos de afectación económica definitiva/permanente, adicional al pago del lucro cesante y/o las construcciones que fueren afectadas, se ofrecerá62 a los propietarios de los negocios, procesos de “nuevas oportunidades productivas”, consistentes en realizar un diagnóstico de capacidades de los afectados, de las potencialidades de la zona y la posterior formación en los respectivos rubros o áreas económicas con la finalidad de generar o mejorar capacidades que les faciliten o proporcionen a los afectados otras opciones de generación de ingresos.

1.8.6.3.2 Compensación por Lucro Cesante temporal para Empleador o Patrono

El cierre temporal de un negocio a consecuencia de la ejecución de un proyecto generaría impactos negativos en los propietarios de los negocios y sus empleados asalariados, debido a la perdida transitoria de fuentes de ingresos o medios de sustento, por tanto, a fin de compensar éste tipo de afectaciones se establece la compensación por lucro cesante temporal. La compensación por lucro cesante temporal, aplicará cuando un negocio deba cerrar o dejar de funcionar TEMPORALMENTE, a causa de la ejecución de algún proyecto de FOMILENIO II.

60 De resultar afectada alguna infraestructura propiedad de los empleadores o patrones (afectación física) en algún negocio; independientemente a la compensación aplicable por lucro cesante (afectación económica) deberá compensarse al igual que cualquier otra infraestructura afectada con los criterios y parámetros de valuación establecidos en éste PAR Estratégico. 61 Compensación: Es la reparación de un daño o perjuicio causado a otra persona, por medio de una compensación económica 62 Este tipo de compensación será ofrecido a todos los afectados, pero será ejecutado únicamente con los interesados que así lo manifestaren.



58

1.8.6.3.3 Compensación por lucro cesante para Empleados o Trabajadores Asalariados

El objetivo de la compensación por lucro cesante es facilitar a la persona afectada la reorientación de su actividad y se aplicará a los empleados o trabajadores asalariados que tuvieran que suspender sus actividades o trabajo DEFINITIVAMENTE debido al cierre de su fuente de trabajo por causas atribuibles al proyecto. En los casos de afectación económica definitiva/permanente, adicional al pago del lucro cesante, se ofrecerá63 a los empleados de los negocios afectados, procesos de “nuevas oportunidades productivas”, consistentes en realizar un diagnóstico de capacidades de los afectados, de las potencialidades de la zona y la posterior formación en los respectivos rubros o áreas económicas con la finalidad de generar o mejorar capacidades que les faciliten o proporcionen a los afectados otras opciones de generación de ingresos.

1.8.6.3.4 Compensación por Lucro Cesante temporal para Empleados o Trabajadores asalariados

Los empleado cuyos ingresos se vean afectados debido a la suspensión o interrupción temporal de sus actividades como consecuencia del cierre temporal del negocio en el cual laboran deberán recibir una compensación por la pérdida transitoria de su salario. La compensación para esta tipo de afectación será por lucro cesante64 y se aplicará cuando un empleado o trabajador deje de recibir su salario por el cierre TEMPORAL de su lugar de trabajo a causa de la ejecución de algún proyecto de FOMILENIO II.

1.8.6.3.5 Metodología para el cálculo de compensación por lucro cesante y por lucro cesante temporal para empleador y empleado

El cálculo de la compensación por lucro cesante y lucro cesante temporal para empleador o patrono y empleado o trabajador será de la siguiente manera:

i. Negocio Informal: Para los casos de lucro cesante temporal; con el propietario del negocio deberá realizársele una entrevista por medio de la cual, se obtendrán datos estimados de gastos y ventas diarias; los cuales, se tabularán a fin de calcular la utilidad estimada diaria que se multiplicará por el tiempo que se estime permanecerá cerrado; de identificarse alguna afectación que es temporal pero adicionalmente parcial, la compensación deberá estimarse en proporción con la magnitud de la afectación. Para los casos de lucro cesante para el propietario

63 Este tipo de compensación será ofrecido a todos los afectados, pero será ejecutado únicamente con los interesados que así lo manifestaren. 64 Según el artículo 1,106 del Código Civil de nuestro país, el lucro cesante es la ganancia que ha dejado de obtener el acreedor como consecuencia del hecho del que se es responsable



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del negocio se tomará el salario mínimo vigente en El Salvador multiplicado por 180 días calendario65.

ii. Negocio Formal: el propietario deberá presentar registros contables del negocio por un periodo mayor a 6 meses en los que incluirá informes de gastos, ventas, cobros y otros, los cuales serán analizados por un profesional en el área contable quien identificará el promedio de utilidades obtenidas diariamente, que para el caso de lucro cesante se multiplicará por un máximo de 180 días calendario y para el caso de lucro cesante temporal se multiplicará por el tiempo que permanezca cerrado.

iii. Compensación para Trabajadores: Para el caso de negocios que tuvieran que cerrar sus operaciones definitivamente, la compensación por lucro cesante para los empleados se calculará tomando el salario mínimo vigente en El Salvador multiplicado por 180 días calendario66. Si el negocio debe cerrar temporalmente el empleador deberá definir si durante el cierre temporal de su negocio, mantendrá o no a sus empleados, si los mantendrá no se consideran afectados y por tanto no se estimará compensación, si los despedirá durante el cierre, el cálculo del lucro cesante temporal será el producto del salario diario/mensual por el tiempo que permanecerá cerrado el negocio.

Para una mejor comprensión de las afectaciones y compensaciones aplicables a los negocios se presenta la siguiente figura:

65 En homologación a lo establecido en la causal 5ª del Artículo 48 en relación al Artículo 58 ambos del Código de Trabajo vigente en El Salvador 66 Idem



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Figura 1: Aplicabilidad de compensaciones para negocios



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1.9 MARCO INSTITUCIONAL DE FOMILENIO II

El marco institucional67 identifica las responsabilidades y funciones de las instituciones involucradas en el proceso de reasentamiento de los proyectos desarrollados por FOMILENIO II. En particular se define la estructura necesaria para asegurar una coordinación apropiada entre los organismos/instituciones que participan en las diferentes fases del proceso, así como también identifica a los principales responsables del cumplimiento de los programas y procedimientos establecidos en el PAR Estratégico.

1.9.1 Principales áreas de FOMILENIO II

A fin de cumplir con los objetivos establecidos en las Normas de Desempeño sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC) en lo relativo a la adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios, es necesario asegurar una adecuada coordinación entre los organismos responsables sus intervenciones, competencias y jurisdicciones. En la siguiente figura se presenta la estructura institucional para la coordinación y ejecución de los Proyectos de FOMILENIO II.

67 En este apartado no se representa la organización de FOMILENIO II como institución, sino únicamente se ilustra la estructuración de los actores que se interrelacionan con el proceso PAR.



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Figura 2: Principales áreas de FOMILENIO II

1.9.1.1 MCC

La Corporación del Reto del Milenio MCC por sus siglas en ingles68es una innovadora agencia independiente del Gobierno de los Estados Unidos establecida para reducir la pobreza global a través del crecimiento económico sostenible. La MCC administra la Cuenta del Reto del Milenio (MCA) que consiste en financiar iniciativas que mejoren las economías y niveles de vida en los países en desarrollo; no como un programa de asistencia, sino con enfoque en el desarrollo económico, ya que es un medio para la reducción de la pobreza.

68www.mcc.gov



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El Gobierno de El Salvador ha presentado, su propuesta para acceder, por segunda vez a los fondos de la MCA. De ser aprobado un segundo convenio, invertirá en proyectos relacionados con la infraestructura logística, capital humano y clima de inversiones. La Corporación del Reto del Milenio como administradora de la Cuenta del Milenio monitoreará permanentemente los proyectos de FOMILENIO II, proporcionando asesoría y apoyo a las instituciones involucradas en el desarrollo de los mismos además otorgará el visto bueno a los PAR Específicos que se presenten.

1.9.1.2 FOMILENIO II

El Fondo del Milenio II o FOMILENIO II, será la entidad autónoma de derecho público y de carácter técnico creada por mandato del Convenio a suscribir entre los Gobiernos de los Estados Unidos de Norteamérica y El Salvador, y mediante una ley especial administrará los fondos provenientes de la MCA. Los fondos del Milenio estarán orientados a la inversión en tres componentes Infraestructura Logística, Capital Humano y Clima de Inversiones69.

1.9.1.3 Gerencias de Infraestructura Logística, Capital Humano y Clima de Inversiones

Los tres componentes de este segundo convenio estarán representados institucionalmente en 3 Gerencias: Gerencia de Infraestructura Logística, Gerencia de Capital Humano y Gerencia de Clima de Inversiones; éstas tendrán bajo su responsabilidad el buen desarrollo de sus respectivos componentes, que incluyen las temáticas transversales de adquisición de los inmuebles necesarios para la ejecución de los proyectos, género y medio ambiente.

1.9.1.4 Gerencia de Gestión Social y Medio Ambiente (GGSMA)

Esta Gerencia velará por el cumplimiento de las Normas de Desempeño Ambiental y Social de la Corporación Financiera Internacional (IFC) en todos los proyectos de FOMILENIO II, a través de la elaboración e implementación de un Sistema de Gestión Ambiental y Social (SGAS).

1.9.1.5 Gerencia de Inclusión Social e Igualdad de Género

Esta Gerencia tendrá bajo su responsabilidad la incorporación del enfoque de igualdad de género e inclusión social en todos los proyectos, actividades, operaciones y gestión de FOMILENIO II. Desarrollará además un Plan de Integración Social y Género, que contendrá los lineamientos generales para la transversalización de los aspectos de género en los proyectos de FOMILENIO II.

69 Para mayor información de cada uno de los 3 componente de FOMILENIO II véase la Sección 2 “Temas Sectoriales” específicamente los apartados números 2.1 “Infraestructura Logística”, 2.2 “Capital Humano” y 2.3 “Clima de Inversiones” de éste documento



64

1.9.1.6 Área de Dialogo Social y Participación Ciudadana

El área de Dialogo Social y Participación Ciudadana tendrá bajo su responsabilidad promover el dialogo y la participación de los diferentes actores involucrados en la implementación de los proyectos de FOMILENIO II, a través de la Estrategia de Dialogo Social y Participación Ciudadana que contempla la generación de espacios y mecanismos efectivos en todos los niveles y en las diferentes etapas del programa, definiendo además los objetivos, líneas y cursos de acción para lograr el involucramiento activo, responsable y creativo de los diferentes actores en la formulación, gestión y evaluación de los proyectos.

1.9.1.7 Área de Reasentamientos

Dada la especialización de la temática de adquisición de inmuebles y reasentamientos involuntarios, se ha creado para FOMILENIO II el área de Reasentamientos. Esta área velará por el cumplimiento de las Políticas establecidas en las Normas de Desempeño sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC).y el PAR Estratégico en todas las etapas de los diferentes proyectos, desde su concepción hasta su implementación, a fin de que se lleven a cabo con el mínimo impacto social posible; así mismo propondrá y coordinará estrategias que permitan la disponibilidad oportuna de inmuebles a ser utilizados para la construcción de la infraestructura contemplada en el Convenio y la implementación de las medidas de mitigación social pertinentes, acompañará a las entidades vinculadas a la gestión de la adquisición del derecho de vía y reasentamientos involuntarios y a los diferentes actores del sector público, privado, ONG´s u organismos para el efectivo impulso de los temas PAR. Para viabilizar su cometido, el área se apoyará entre otros en una verificación de las actividades realizadas por las instancias implementadoras y acompañamientos aleatorios a actividades claves. Esta área verificará además el avance de proyectos y sus resultados, a través de visitas e informes periódicos que serán presentados de acuerdo a un sistema de información que refleje en tiempo real el estado de los hitos estratégicos y su evaluación respecto a las programaciones vigentes de las actividades de adquisición de tierras y reasentamientos de cada proyecto, tales como:

i. Participación en la formulación y diseño de proyectos

ii. Inicio y terminación de las diferentes actividades de Reasentamientos

iii. Instalación e inicio de actividades de la Oficina de Recepción de Quejas

iv. Información de Afectados

v. Desarrollo de las Consultas Públicas

vi. Inventarios de bienes y evaluaciones

vii. Aprobación de PAR Específicos.



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viii. Desembolso de los pagos en concepto de indemnizaciones;

ix. Formulación, licitaciones, seguimiento y terminación de las viviendas y la infraestructura relacionada con los reasentamientos de ocupantes/propietarios.

x. Inicio y Finalización de la reubicación de la población reasentada;

xi. El proceso de adaptación de reasentados y reubicados en su nuevo entorno.

xii. Escrituración e Inscripción de las áreas ocupadas por el proyecto y reasentamientos

xiii. Toda la que fuera necesaria y solicitada por MCC y/o FOMILENIO II

Para el cumplimiento de sus actividades se recomienda la contratación de consultores especializados en las áreas PAR, técnica, legal y social para la conformación de la misma.

1.9.2 OTROS ACTORES PAR

Debido a que las actividades PAR a desarrollar en éste segundo convenio implican la actuación no solo de FOMILENIO II sino de otras instituciones involucradas en el desarrollo de las mismas, a continuación, se presentan algunas de estas instituciones y un breve resumen de su participación

1.9.2.1 Institución Gubernamental o Autónoma

La Institución Gubernamental o Autónoma a quien compete cada proyecto, serán responsables del seguimiento de todas las actividades encaminadas a la adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios. Estas instituciones en coordinación con el área de Reasentamientos de FOMILENIO II, velarán y verificarán el cumplimiento de los programas y procedimientos establecidos en este PAR Estratégico. Las actividades PAR deberán ser desarrolladas por personal profesional especializado en aspectos sociales, legales y técnicos; quienes estarán asignados de manera permanente a dichas actividades.

Tabla 17 Entidades Gubernamentales o Autónomas responsables del proyecto

N° Componentes de FOMILENIO II

Institución Gubernamental o Autónoma Responsable del Proyecto

1 Infraestructura Logística Estado y Gobierno de El Salvador en el Ramo de Obras Públicas - MOPTVDU

2 Capital Humano Estado y Gobierno de El Salvador en el Ramo de Educación - MINED

3 Clima de Inversiones Organismo Promotor de Exportaciones e Inversiones de El Salvador - PROESA y Banco de Desarrollo de El Salvador - BANDESAL



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1.9.2.2 Unidades Externas Independientes

Las unidades externas independientes son las empresas consultoras o contratistas que implementarán o ejecutarán las actividades del PAR en cumplimiento con la norma de desempeño 5 de la IFC y éste PAR Estratégico. Las unidades externas independientes, deberán contar con el personal especializado en la adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios y en número suficiente de acuerdo a la estrategia de cada proyecto, a fin de asegurar el buen desarrollo del mismo. Estas unidades externas independientes pueden ser empresas Consultoras y/o Contratistas, sean estas Personas naturales o jurídicas contratadas por FOMILENIO II, la Institución Gubernamental o la Autónoma responsable de los proyectos, las cuales podrán formular, desarrollar e implementar y/o ejecutar las actividades, programas, procedimientos establecidos en éste PAR Estratégico.

1.9.2.3 Principales Unidades de Apoyo

Las Unidades de apoyo son todas las instituciones públicas o privadas que en razón de sus propias actividades resultan vinculadas con las acciones de adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios. Estas unidades de apoyo prestarán servicios necesarios para el desarrollo de los programas establecidos en este PAR Estratégico. La Tabla siguiente identifica las principales instituciones y organismos que juegan un papel relevante en el proceso de reasentamiento y adquisición de tierras, así como una breve descripción de sus responsabilidades durante el ciclo de vida de los proyectos.



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Tabla 18: Principales Unidades de apoyo

Nº Unidad de Apoyo Actividades relacionadas con los Planes Acción de Reasentamiento

1

Unidad de Control de Bienes del Estado de la Fiscalía General de la República

En los procesos voluntarios de adquisición de tierras, revisará y aprobará los anteproyectos de escrituración.

Firma de escrituras de adquisición a cualquier título (donación o compraventa) de inmuebles a favor del Estado. Presentación de instrumentos de adquisición de inmuebles a cualquier título (donación o compraventa) a favor del Estado en los diferentes registros de la propiedad. Seguimiento de los procesos de inscripción de las escrituras de adquisición a cualquier título (donación o compraventa) a favor del Estado en el Registro de Propiedad respectivo.

2 Unidad Civil de la Fiscalía General de la República.

Responsable de la titulación a favor del Estado de las posesiones de inmuebles adquiridos por la vía voluntaria.

Como parte procesal procura en nombre del Estado en los juicios de expropiación cuando esto sea necesario, según la Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por EL Estado.

3 Gobiernos locales

Son la autoridad administrativa del territorio municipal afectado por los diferentes Proyectos. Toman parte en reuniones de consultas públicas. Pueden colaborar en el acercamiento y contacto directo con las comunidades afectadas y de acogida.

4 Juzgados con jurisdicción territorial

Conocen los casos de litigio o conflicto, cuando los propietarios o poseedores legítimos no llegan a acuerdos sobre los términos de la indemnización del inmueble a ser afectado (expropiaciones).

Conocen y resuelven en los procesos de solución de problemas legales de los inmuebles que requieren intervención judicial.

5 Centro Nacional de Registros

Provee al estado de la situación registral y catastral de los inmuebles, con respaldo documental actualizado de los inmuebles: certificaciones extractadas, literales, etc.

Responsable de la revisión y Aprobación de perímetros de planos requeridos para las transacciones de carácter registral. Inscripción de: compraventas de inmuebles a favor del estado, desgravación y cancelación de gravámenes, sentencias, compraventa de inmuebles a favor de reasentados, etc.

6 Instituciones Bancarias

Responsables de la firma de desgravaciones parciales o cancelaciones de Hipotecas de inmuebles con éste tipo de gravamen y que serán ocupados para la ejecución de un proyecto.

Mantener en custodia las compensaciones económicas que por razones debidamente justificadas no sea posible entregar al afectado previo a tomar posesión de las tierras.

7

Consejo Nacional de Energía (CNE) - La Superintendencia General de Electricidad y Telecomunicaciones (SIGET)

Dan a conocer el procedimiento que habrá que seguir para establecer nuevas conexiones que requieran los proyectos, así como el mejor lugar para ubicarlas.

8 Asociación Nacional de Acueductos y Alcantarillados (ANDA)

Obras relacionadas con servicios de agua potable y plantas de tratamiento de aguas negras y grises. Además, brindarán asistencia técnica para la contratación de las empresas encargadas de los diversos estudios preliminares y el desarrollo de la obra.

9 Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG)

Obras relacionadas con infraestructura vial y obras de mitigación. Además, brindarán asistencia técnica para la contratación de las empresas encargadas de los diversos estudios preliminares y el desarrollo de la obra.



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1.10 PROCESO DE IMPLEMENTACION

Los proyectos de FOMILENIO II que conlleven adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios, pueden tener impactos adversos sobre las comunidades y personas que usan dichas tierras, siendo por ello necesario tomar medidas oportunas que, dentro de lo posible, los reduzcan. Dichas medidas, serán acciones directas encaminadas a que la población objeto del reasentamiento logre iguales o mejores condiciones a las que tenía antes de la realización del proyecto. Para tal fin, este PAR Estratégico establece el proceso de implementación para la Adquisición de Tierras y Reasentamientos Involuntarios, en el cual, se detallan cronológicamente las actividades que deben realizarse para lograr una ejecución eficaz de cada proyecto. En la siguiente figura se muestra el flujograma de las actividades completas a desarrollar durante la implementación de un PAR; para el caso de los abreviados y/o los aprobados por MCC, se deberán considerar como actividades a desarrollar únicamente las consideradas en dichos documentos.



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Figura 3: Flujograma de Adquisición de tierras y Reasentamientos Involuntarios

Diseño Referencial

Identificación de Afectados y Recolección de Documentos

Permiso de Medición y Valuación

Estudios Registrales y Catastrales

Levantamiento Topográfico

Confrontación y Definición de la Información

Identificación de Ocupantes

Identificación de Propietarios/Poseedores

Diseño Geométrico

Consultas Públicas

Estudio de Mercado, Zonificación y Rango

de Precios

Censo Socio-Económico

Elaboración de Planos Individuales

de afectación

Búsqueda de sitios de Acogida

Legalización de Sitios de Acogida

Diseño Final Definido

Notificación de Fecha de Corte

Presentación de planos al CNR

Solicitud de CdC al CNR

Valuación: Levantamiento de características y Procesamiento

de valúos

Formulación del PAR Específico

Presentación y Selección de Alternativas de Reasentamientos

Resolución de Problemas Legales

Negociación de Sitios de Acogida

Escrituración a favor de Reasentados

Construcción de Viviendas y Negocios para Reasentados

Traslado, Asistencia y Movilización de Familias

Notificación y Negociación de Valúo

Aceptación de ValúoNo Aceptación de ValúoExpropiación

Elaboración y Firma de Acuerdo de

Adquisición/Expropiación

Escrituración de inmuebles a favor de la

Institución correspondiente

Pago a Propietarios/ Poseedores

Inscripción de Inmueble

Inicio de Actividades Constructivas



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Es importante mencionar que las actividades de formulación y diseño de proyectos y de PAR deben interrelacionarse desde la planificación de los proyectos y durante todo el ciclo de vida de éstos, de manera que los aportes de ambas áreas influyan en la medida de lo posible, en la toma de decisiones encaminadas a optimizar o minimizar impactos negativos en la población afectada. Las actividades de implementación del PAR, deben realizarse en armonía con la población afectada, por lo que, la Institución Gubernamental o Autónoma responsable de cada proyecto en coordinación con el área de Reasentamientos de FOMILENIO II, deberán programar y realizar capacitaciones previas al inicio de cada actividad del proceso de implementación, en las cuales, deberán asegurarse que el personal asignado a éste proceso, conoce y comprende las políticas establecidas en las Normas de Desempeño sobre sostenibilidad ambiental y social (IFC), específicamente la Norma de Desempeño 5 de la IFC y el PAR Estratégico. Para una mejor comprensión del proceso de implementación del PAR, se presentan de manera general tres procedimientos: i) De compra e indemnización para Propietarios, poseedores, arrendantes, arrendatarios, donación; ii) De Indemnización para ocupantes y iii) De indemnización para negocios de propietarios, poseedores y ocupantes.

1.10.1 PROCEDIMIENTO DE COMPRA E INDEMNIZACIÓN PARA PROPIETARIOS, POSEEDORES, ARRENDANTES, ARRENDATARIOS

1.10.1.1 Objetivo

Este Procedimiento tendrá como objetivo otorgar una indemnización justa, rápida y oportuna, considerando el costo total de reposición por las pérdidas de activos, atribuible directamente al Proyecto.

1.10.1.2 Población Objeto

Propietarios con dominio o documento de posesión legítimo, que se encuentran bajo el trazo del proyecto, es decir, propietarios, poseedores, arrendantes y meros tenedores de inmuebles como arrendatarios.

1.10.1.3 Procedimiento

El fin específico del procedimiento de compra e indemnización para propietarios/poseedores/ arrendantes/arrendatarios, es que el proyecto genere a la población afectada, iguales o mejores condiciones a las existentes antes del inicio del proyecto, por lo que, éstas actividades deben realizarse en el tiempo y forma que se establece en este PAR Estratégico, es decir, en el orden



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procesual que a continuación se detalla, pues la terminación efectiva de cada actividad, es requisito indispensable para el inicio y buen desarrollo de la siguiente.

1.10.1.3.1 Identificación de afectados y recolección de documentos

Durante estas visitas de campo iniciales se desarrollará una minuciosa investigación de campo para identificar a los afectados, se recolectarán copias de documentos de identidad, tributarios y los que amparen la propiedad (escrituras) de los afectados. En relación a la identificación de los negocios, es necesario que durante el barrido de campo se consideren además los criterios de clasificación establecidos en el Anexo 4 “Elegibilidad de negocios” (ElegDeNegoc). Esta investigación de campo y los estudios registrales y catastrales de cada uno de los inmuebles ocupados por el proyecto, son actividades que deberán confrontarse para determinar la situación actual de los inmuebles y establecer condiciones particulares de los afectados, como la calidad de Propietario, Poseedor u Ocupantes, así como la identificación de arrendantes, arrendatarios y/o negocios.

1.10.1.3.2 Permiso de Medición y Valuación

Como una actividad inicial del desarrollo de cualquier proceso de implementación se obtendrá el permiso del afectado para el ingreso de las brigadas de topografía que levantarán la información necesaria para la elaboración del diseño y el ingreso del equipo valuador que obtendrán la información para determinar el valúo. Este permiso de medición y valuación deberá constar por escrito mediante un documento autenticado por Notario.

1.10.1.3.3 Estudios Registrales y Catastrales

En gran parte de El Salvador los mapas catastrales se encuentran desactualizados o la zona no está catastrada, por lo que, es necesario realizar los estudios registrales y catastrales de cada uno de los inmuebles ocupados por el proyecto, a fin de obtener información actualizada de los mismos y definir e identificar oportunamente situaciones o problemas técnicos y/o legales que deban resolverse previamente a la adquisición de inmuebles para el proyecto.

1.10.1.3.4 Levantamiento topográfico

Con el permiso de cada propietario/poseedor debidamente documentado, se realizará el levantamiento topográfico de detalle, de los inmuebles ocupados por el proyecto, en dichos levantamientos se especificará, si hubiere, la ubicación de construcciones, obras adicionales, cercos,



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pozos, accesos a propiedades y cualquier otro detalle importante que contenga el área a adquirir, tales como accidentes geográficos o bienes ambientales tales como vaguadas, nacimientos de agua, drenajes existentes, etc. Así mismo se levantará topográficamente cualquier infraestructura inmersa o aledaña a los inmuebles, incluyendo, sin limitarse a ello, las estructuras para el servicio público (tanto aéreas como subterráneas).

1.10.1.3.5 Estudio de Mercado, zonificación y rango de precios

Una vez finalizado el diseño geométrico, y a fin de calcular las indemnizaciones aplicables a cada uno de los afectados que se ubiquen bajo el trazo del proyecto, un perito valuador(a) debidamente registrado(a) en la Superintendencia del Sistema Financiero de El Salvador y su equipo técnico, deberán recorrer el proyecto y su área de influencia para realizar un estudio de mercado por medio del cual, se determinará el valor actual de los terrenos en la zona del proyecto. Deberá además zonificar el proyecto de acuerdo a lo establecido en el apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de valuación de inmuebles y activos” del PAR Estratégico.

1.10.1.3.6 Consultas Públicas/personalizadas

Con el diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica y la fecha de corte realizada, conforme a lo establecido en el apartado número 1.5 “Información y Consulta Pública” del PAR Estratégico, se realizarán las consultas públicas/personalizadas que fueren necesarias a fin de informar y consultar a la población afectada. La invitación a todos los afectados así como la asistencia a estas consultas públicas deberá documentarse.

1.10.1.3.7 Cuestionario Social/ficha de información social

Con el diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica se procederá a realizar el cuestionario social de la población afectada. El cuestionario social se hará mediante visitas domiciliares en las cuales se entrevistará al jefe(a) de cada familia. Este será realizado por profesionales especializados en aspectos socioeconómicos y conforme al formato de Cuestionario Social, guía metodológica70 y ficha de información social propuestos en este PAR Estratégico, con este Cuestionario Social/ ficha de información social se busca realizar un estudio sobre los aspectos centrales de la vulnerabilidad y riesgos de una población que potencialmente puede ser desplazada. Los datos obtenidos con este instrumento deberán ser procesados, analizados y presentados en el PAR Específico correspondiente. Para mayor información de esta actividad véase el apartado número 1.6 “Cuestionario Social y fecha de corte” de este PAR Estratégico.

70 Para mayor información véase Anexo 3 “Boleta de Censo-Socioeconómico y Guía de observación” (CuestSoc&GuíaDeObserv).



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1.10.1.3.8 Elaboración de Planos individuales

Con la información topográfica de cada inmueble y el diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica, se elaborarán los planos de cada una de las porciones de terreno a adquirir. Estos planos individuales de afectación deberán cumplir con los requisitos establecidos por la Dirección del Catastro del Centro Nacional de Registro correspondiente.

1.10.1.3.9 Presentación de Planos Individuales de afectación al Catastro correspondiente

Los planos individuales de afectación deberán ser presentados para gestión de revisión y aprobación de perímetro (RP) en la Oficina de Catastro del Centro Nacional de Registros. El RP obtenido debidamente firmado y sellado por la Oficina de Catastro correspondiente constituirá el soporte técnico de la posterior escritura de compraventa de las áreas ocupadas por el proyecto.

1.10.1.3.10 Solicitud de Certificación de la Denominación Catastral al Catastro correspondiente

Respecto a los inmuebles que no se encuentran registrados (posesiones) se solicitará a las Oficinas del Catastro correspondiente, además de la Revisión de Perímetro (RP) la Certificación de la Denominación Catastral (CDC) a las oficinas del Catastro correspondiente; este documento permite iniciar el proceso de legalización o titulación de un inmueble.

1.10.1.3.11 Notificación de fecha de corte

Posterior al levantamiento del censo y con el diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica se notificará la fecha de corte, con la cual, se determinará quiénes serán elegidos para recibir compensación y asistencia, pues los ocupantes que se ubiquen en el área del proyecto, con posterioridad a la fecha de corte no tendrán derecho a compensación alguna. Para mayor información de esta actividad véase el apartado número 1.6 “Cuestionario Social y Fecha de Corte” de este PAR estratégico.

1.10.1.3.12 Valuación

Con el diseño geométrico aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica, los planos individuales de afectación y el permiso de medición y valuación por parte del afectado, el(la) perito valuador(a) debidamente registrado(a) en la Superintendencia del Sistema Financiero de El Salvador y su equipo técnico, deberán visitar cada uno de los inmuebles afectados por el proyecto a fin de obtener las características particulares de cada inmueble y/o construcciones que existieren bajo el trazo o que se vean afectados con el mismo. Posteriormente procesará dicha información para determinar el valor a compensar para cada inmueble y/o construcciones ocupadas por el proyecto.



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La metodología para definir o calcular las indemnizaciones aplicables a los proyectos de FOMILENIO II se establece en el apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de Valuación de inmuebles y activos” de este PAR Estratégico.

1.10.1.3.12.1 Levantamiento de características:

Conforme a la metodología establecida en el PAR Estratégico71, la valuación de inmuebles y/o construcciones se realizará a través del levantamiento de características en campo, actividad que consiste en realizar visitas a cada propiedad, para recopilar información específica, por ejemplo: características del terreno, servicios públicos existentes, mediciones de edificaciones, detalles arquitectónicos, obras adicionales, fotografías, etc.

1.10.1.3.12.2 Procesamiento de Valúos:

Las características de los inmuebles y/o construcciones obtenidas en campo, se procesarán y se presentarán según lo establecido en el apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de Valuación de inmuebles y activos” de este mismo documento.

Los valúos constituyen uno de los elementos más importantes de este proceso debido a que se comprometen las expectativas de los afectados y eventualmente pueden generar pagos indebidos, especulaciones e inconformidad por correcciones posteriores, por lo que el control de calidad de este proceso es vital para el buen desarrollo del proyecto.

1.10.1.3.13 Elaboración del PAR Específico/Abreviado

Como se mencionó anteriormente72 el documento de PAR Específico/abreviado contendrá la información precisa o detallada de cada proyecto en cuanto a afectaciones se refiere y deberá ser elaborado una vez el diseño geométrico este aprobado, incluyendo estructuras, geotecnia e hidráulica. Posterior a su elaboración, éste deberá ser aprobado por las Instituciones correspondientes en sus diferentes instancias y contará con la no objeción de la MCC.

1.10.1.3.14 Notificación y negociación de valúos

Esta actividad es de suma importancia, pues él éxito de la misma determina la venta voluntaria de las áreas necesarias para la construcción del proyecto, evitándose así, los procesos de expropiación. La Notificación y negociación de los valúos con los propietarios/poseedores será realizada por personal técnico y social, quienes realizarán las visitas que fueren necesarias para obtener la “aceptación del valúo” por parte de los afectados. En dichas visitas, deberá procurarse la presencia 71 Apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de Valuación de inmuebles y activos” de este PAR Estratégico 72 En el apartado 1.1 “Proceso de preparación del PAR Específico”



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de la (el) cónyuge o compañera(o) de vida de los afectados(as) a fin de que esté informada(o) y participe en la toma de decisiones. Para el caso de los arrendatarios se brindará asistencia para la búsqueda de un nuevo sitio para arrendar, considerando que tenga iguales o mejores condiciones que las anteriores. Se proporcionará apoyo durante el traslado de sus pertenencias y se cancelará un monto correspondiente a 3 meses del canon de arrendamiento vigente o del nuevo sitio seleccionado.

1.10.1.3.15 Resolución de Problemas Legales

Una vez realizada la investigación de campo y los estudios registrales y catastrales de cada uno de los inmuebles ocupados por el proyecto es posible determinar la existencia de algún problema legal sobre los mismos. Si el inmueble no tiene problema legal alguno se continuará con el proceso de adquisición de tierras hasta la inscripción de las áreas ocupadas a favor de la Institución gubernamental, autónoma o municipal correspondiente, pero si resultare identificado algún problema legal, deberá resolverse tal situación, sin costo alguno para los afectados y en el menor tiempo posible, a fin de, brindar la indemnización correspondiente previo al inicio de la construcción del Proyecto. Sin embargo y únicamente cuando exista un problema legal cuya gestión de resolución implique un plazo prolongado, puede existir un pago al afectado posterior a la construcción. Para estos casos, es requisito indispensable una justificación razonable y el permiso de ingreso por escrito de los propietario/poseedor para iniciar cualquier trabajo de construcción73.

1.10.1.3.16 Elaboración y Firma de Acuerdo de Adquisición/Expropiación

Una vez aceptado el valúo por el afectado se elaborará el acuerdo de adquisición; documento mediante el cual se establece la ocupación del inmueble para derecho de vía o para el uso que corresponda y la forma de adquisición. Si no se logra un acuerdo en la negociación se elaborará el acuerdo de expropiación para que la Fiscalía General de la República o quien corresponda inicie el proceso de expropiación correspondiente. El acuerdo de adquisición o expropiación deberá agregarse al expediente de terreno conformado para cada inmueble.

1.10.1.3.17 Escrituración de inmuebles a favor de la Institución correspondiente

Aceptado el valúo, firmado el acuerdo de adquisición y resuelto cualquier problema legal que existiere en la propiedad o con el propietario/poseedor, se formalizará la adquisición de los inmuebles afectados a través de la correspondiente escritura de donación o compraventa.

73Numeral 9 de la Norma de desempeño 5 de la IFC



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Si durante el proceso existe algún punto en el que no se logre avenimiento o exista algún problema legal en la propiedad o con el propietario/poseedor, se fundamentará y documentará tal situación a fin de iniciar el proceso de expropiación correspondiente74.

1.10.1.3.18 Pago a Propietarios/Poseedores o Reemplazo de bienes

Una vez firmada la correspondiente escritura de compraventa del inmueble necesario para la ejecución del proyecto se tramitará la indemnización acordada a cada uno de los propietarios/poseedores/arrendantes/arrendatarios. Los trabajos constructivos en las tierras adquiridas y los bienes relacionados solo podrán iniciarse una vez se haya pagado la indemnización correspondiente75. Las excepciones a esta condición deberán ser documentadas y justificadas en situaciones legales cuya resolución se prolongue de tal forma, que afecte el inicio de la construcción del proyecto. En estas circunstancias se deberá contar con el permiso de ingreso escrito del afectado para iniciar cualquier trabajo de construcción y la compensación deberá ponerse a disposición mediante el depósito de la misma en una cuenta a favor del propietario/arrendatario/poseedor, que no podrá ser retirada hasta solventar la situación que impidió el pago anticipado76. Es importante aclarar que los propietarios/poseedores también podrán optar al reemplazo de vivienda, para estos casos, el procedimiento aplicable será el establecido en el siguiente apartado 1.10.2 “Procedimiento de indemnización para ocupantes” con la única variante que el monto de dinero establecido a través del valúo del terreno y construcciones afectadas será el dinero con el cual se pagará el terreno y la vivienda de reemplazo. El propietario/poseedor que elija la opción de reemplazo de vivienda además de elegir el nuevo sitio de reemplazo, recibirá además asistencia en el transporte de sus haberes y en desinstalar y reinstalar sus pertenencias en la nueva vivienda.

1.10.1.3.19 Inscripción de inmuebles

Para lograr que la tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión produzca efectos contra terceros, las compraventas o donaciones y sentencias definitivas de los juicios de expropiación de los inmuebles ocupados por el proyecto deberán inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas a favor de la Institución Gubernamental, Autónoma o municipal correspondiente. En nuestro país la inscripción de bienes a favor del Estado en cualquiera de sus

74Para mayor información véase el Proceso de Expropiación del apartado número 1.4 “Marco Legal” de éste documento de PAR estratégico 75 N° 9 de la Norma de Desempeño 5 “Adquisición de Tierras y Reasentamientos involuntarios” 76Ídem. Nota pie de página No. 52



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ramas (Obras Públicas, Educación, Turismo, etc.) compete a la Unidad de Control de Bienes del Estado de la Fiscalía General de la República, por lo que, las Instituciones Gubernamentales y/o las Empresas Consultoras asignadas, deberán prestar la colaboración pertinente, tanto en la subsanación de observaciones realizadas a los instrumentos presentados para su inscripción, como en la coordinación y prestación de recursos si fuere necesario. Todas las actividades descritas en el proceso de compra e indemnización para propietarios/poseedores/arrendantes/arrendatarios deberán ser documentadas, a fin de conformar un expediente por cada afectación.

1.10.2 Procedimiento de Indemnización para ocupantes

1.10.2.1 Objetivo

Este procedimiento tendrá como objetivo reasentar a las familias cuyas viviendas o edificaciones, se encuentran ubicadas en inmuebles de los cuales no son propietarios ni poseedores y cuya tenencia no es posible legalizar. Esta restitución considerará en la medida de lo posible, evitar el desarraigo, y proporcionar a las personas afectadas, iguales o mejores condiciones a las que tenían antes del inicio del proyecto. Excepcionalmente y si el grupo familiar así lo decide la compensación podrá ser monetaria y el monto será el equivalente a la vivienda tipo de éste PAR Estratégico que le correspondería al grupo familiar afectado.


Los ocupantes de viviendas ubicadas bajo el trazo del proyecto, que no poseen ningún derecho sobre las mismas ni puedan adquirirlo por encontrarse en propiedad privada o en bienes del Estado, pero que, existían en ese lugar, con anterioridad a la fecha de corte establecida para cada proyecto.


La indemnización para ocupantes consiste en la restitución de viviendas o negocios ubicados bajo el trazo del proyecto y que a causa de éste, tienen que reasentarse en otro lugar. El procedimiento de indemnización para ocupantes se aplicará cuando el desplazamiento físico de familias sea inevitable y brindará a las personas desplazadas la oportunidad de participar en la planificación e implementación de las actividades de reasentamiento a fin de mejorar o al menos restablecer sus estándares de vida. Las actividades de estudios registrales y catastrales, identificación de afectados, recolección de documentos, levantamiento topográfico, consultas públicas, Cuestionario Social, elaboración de planos individuales, notificación de fecha de corte, elaboración del Plan de Acción de



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Reasentamientos Específico, y valuación77 se realizarán, con la metodología y orden procesual descritos en el apartado número 1.10.1 “Procedimiento de compra e indemnización para propietarios, poseedores, arrendantes, arrendatarios” de este documento. Sin embargo, una vez concluidas las actividades de identificación y cuestionario social; paralelamente al desarrollo de las otras actividades PAR, es posible, iniciar actividades propias de ésta categoría de afectados, tales como:

1.10.2.3.1 Búsqueda de Sitios de Acogida

Una vez identificada la magnitud o cantidad de ocupantes en el proyecto, así como su ubicación78, el personal asignado para el área social y técnica deberá iniciar la búsqueda de los posibles sitios de acogida, con el acompañamiento del área legal. Esta búsqueda, podrá iniciar con los sitios propuestos por los ocupantes a través del sondeo preliminar realizado durante la actividad de identificación de afectados, siendo responsabilidad del área técnica, legal y social verificar que dichos sitios cumplan con los requisitos técnicos y legales necesarios para la adquisición de dichas propiedades a favor de los ocupantes. Las alternativas de los sitios de acogida; deberán ser opciones viables desde el punto de vista técnico, legal, social y económico así como también deberán cumplir preferentemente con requisitos de infraestructura y servicios principalmente de agua potable y energía eléctrica. Con la finalidad de mantener lazos familiares y sociales así como una mejor aceptación del traslado por parte de los afectados, estos sitios, deberán localizarse en la medida de lo posible, en las cercanías de las viviendas actuales, ya sea en asentamientos existentes, nuevos o en sitios escogidos de común acuerdo con dicha población.

1.10.2.3.2 Presentación y selección de alternativas de reasentamiento

Los sitios de acogida identificados serán presentados, a través de visitas domiciliares, a los ocupantes afectados, dichas opciones, deberán garantizar a las familias identificadas como ocupantes, iguales o mejores condiciones que las actuales. Al momento de seleccionar algún sitio para reasentamiento, es requisito indispensable la presencia del (la) cónyuge o conviviente, si tuviere, a fin de garantizar su participación en la toma de decisiones relacionadas con el tipo de compensación. La selección de alternativas de compensación para ocupantes deberá documentarse por medio de un acta notarial que firmarán el jefe(a) de hogar, su cónyuge/conviviente y otras personas que sean consideradas por el ocupante en la toma de decisiones.

77Es importante aclarar que, para el caso de ocupantes no habrá compensación por el terreno que ocupan, solamente por las edificaciones afectadas 78 Dato obtenido de la confrontación del resultado de las actividades de estudios registrales e identificación de propietarios.



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1.10.2.3.3 Reemplazo de viviendas

El reemplazo de vivienda para ocupantes, implica: a) Una propiedad de reemplazo de un valor igual o superior a la que habitan; b) Seguridad de tenencia que, para los proyectos de FOMILENIO II consiste en ofrecer inmuebles debidamente registrados a favor del jefe(a) de familia y su cónyuge, si existieren menores, además tendrá la garantía del bien de familia79, figura que resguardará los intereses de los más vulnerables, es decir de mujeres, adultos mayores y niños; c) Asistencia para la reubicación de acuerdo con las necesidades de cada grupo de personas desplazadas. La nueva estructura de reemplazo deberá responder a la estructura familiar y en lo posible adaptarse a los diseños de las viviendas tipo establecidas en este PAR Estratégico80, según corresponda. Cualquier diseño adicional que conlleve la optimización de costos podrá implementarse previa autorización del ente normativo correspondiente.

1.10.2.3.4 Negociación de Sitios de Acogida

Seleccionado el sitio de reemplazo, se deberá contactar y negociar el precio de venta con los propietarios de los terrenos a adquirir. En razón a que los propietarios de los sitios de acogida no son afectados con el proyecto, sino personas que tienen en venta sus inmuebles, una vez valuada dicha propiedad, se podrá realizar una negociación del monto ofertado y/o valuado con la finalidad de optimizar en lo posible dicho costo.

1.10.2.3.5 Escrituración de Inmuebles a favor de afectados

Acordado el precio de venta, se procederá a formalizar dicha negociación a través de la firma de la escritura de compraventa otorgada por el vendedor o dueño del inmueble a favor del jefe(a) de familia y su cónyuge/conviviente, si existieren menores además, tendrá la garantía del bien de familia, figura que resguardará los intereses de los más vulnerables, es decir de mujeres, adultos mayores y niños. Una vez firmada la escritura de compraventa del inmueble seleccionado, dicho instrumento se presentará para su inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas respectivo. La escritura de compraventa debidamente registrada a su favor, será entregada a la familia a reasentar.

79Bien de Familia: es una propiedad inmobiliaria a la cual con la finalidad de ayudar a la familia que la habita, proveyéndole estabilidad permanente, se protege contra la ejecución, la partición o la licitación hasta que los hijos menores de edad alcancen la mayoría de edad. 80En el Anexo 2 “Planos y costos de viviendas y negocios tipo” (Plan&CostViv&NegocTipo) se presentan las viviendas tipo propuestas para los proyectos de FOMILENIO II que conlleven reasentamientos.



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Con la finalidad de desarrollar un proceso imparcial y transparente, la asignación de viviendas en reasentamientos colectivos, se harán a través de sorteos dirigidos por profesionales especialistas en aspectos socioeconómicos en talleres participativos con las familias a reasentar.

1.10.2.3.6 Construcción de viviendas para reasentados

La construcción de las viviendas ofrecidas a las familias a reasentar, deberá iniciar con suficiente antelación de manera que las familias puedan ser reubicadas en sus nuevas viviendas cuando estas estén totalmente terminadas y antes del inicio de las obras físicas del Proyecto. Excepcionalmente y con la debida justificación, podrá emplearse el mecanismo de alquileres temporales para reasentados, para lo cual deberá garantizarse que los traslados y la vivienda temporal sea lo más digno posible.

1.10.2.3.7 Traslado, asistencia y movilización de familias a reasentar

Con la finalidad de que este proceso se desarrolle de una manera ordenada y expedita, se deberá acordar previamente con los ocupantes los días y horas en que se efectuará el proceso de movilización de las familias a reasentar y el traslado de sus pertenencias hacia los sitios de reasentamiento. Durante esta actividad y sin costo alguno para los afectados se deberá prestar asistencia y colaboración a cada familia, brindándoles como mínimo el transporte y la asistencia en desinstalar y reinstalar sus haberes y la alimentación del día de llegada. Todas las gestiones, visitas y actividades realizadas con los ocupantes deberán ser debidamente documentadas, de tal forma que se conforme un expediente por cada familia identificada.

1.10.3 Procedimiento de Indemnización para negocios de propietarios, poseedores, ocupantes y empleados formales

1.10.3.1 Objetivo

Restablecer los medios de subsistencia y restituir los espacios en donde se desarrollan las actividades económicas o negocios, evitándose la pérdida de los medios de sustento económico de propietarios, poseedores, ocupantes y empleados asalariados81.

81 En este documento se entenderá por empleados asalariados aquellos empleados que puedan demostrar que laboran de manera permanente y que reciben un salario fijo en el negocio ocupado, además deberán estar identificados como tales al momento del Cuestionario Social.



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Propietarios, poseedores, ocupantes y empleados asalariados que desarrollen alguna actividad económica, es decir que tengan algún tipo de negocio o laboren en algún negocio que resultará afectado por la ejecución del proyecto.


Para los negocios que resulten afectados, por cualquiera de los proyectos de FOMILENIO II, es necesario evaluarlos, a fin de determinar en base al Anexo 4 “Elegibilidad de Negocios” (ElegDeNegoc) si recibirán algún tipo de compensación. Si resultan elegibles, el procedimiento aplicable, será el establecido en los apartados “1.10.1 Procedimiento de indemnización para propietarios, poseedores, arrendantes, arrendatarios” y “1.10.2 Procedimiento de indemnización para ocupantes” según corresponda, con la única variante que, tanto para propietarios y poseedores como para ocupantes y sus respectivos empleados asalariados, además de sus compensaciones se agregarán otro tipo de compensación relacionada con la interrupción de actividades económicas de las personas afectadas. Las compensaciones adicionales otorgadas a propietarios, poseedores, ocupantes y empleados asalariados de negocios serán:

i. Compensar al propietario, poseedor u ocupante del negocio afectado, por el ingreso neto perdido durante el periodo de transición (lucro cesante). Para mayor información sobre la indemnización por lucro cesante véase el apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de valuación de inmuebles y activos”.

ii. Proporcionar a los propietarios/poseedores una compensación monetaria por el valor total de reposición por los activos perdidos y a los ocupantes, una propiedad que reemplace a la afectada por el proyecto, la cual será de igual o mayor valor a la que tenía antes del proyecto y conforme a lo establecido en el Anexo 2 “Planos y costos de viviendas y negocios tipos” (Plan&CostViv&NegocTipo).

iii. Si es necesario el desplazamiento físico de un negocio los propietarios, poseedores, ocupantes deberán ser asistidos en el traslado, alimentación del día de llegada y reinstalación de sus haberes en los sitios de reemplazo.

iv. Los empleados formales de los negocios de propietarios/ poseedores/ocupantes cuyos medios de subsistencia o niveles de ingreso se vean afectados por la interrupción de su empleo recibirán una compensación, ya sea por lucro cesante si es un cierre permanente del negocio o lucro cesante temporal si se trata de una interrupción temporal. Dicha indemnización deberá calcularse según lo establecido en el apartado número 1.8 “Criterios y Parámetros de Valuación de inmuebles y activos” de este PAR Estratégico.



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v. En los casos de afectación económica definitiva/permanente, adicional al pago del lucro cesante y/o las construcciones que fueren afectadas, se ofrecerá82 a los propietarios de los negocios, procesos de “nuevas oportunidades productivas”, consistentes en realizar un diagnóstico de capacidades de los afectados, de las potencialidades de la zona y la posterior formación en los respectivos rubros o áreas económicas con la finalidad de generar o mejorar capacidades que les faciliten o proporcionen a los afectados otras opciones de generación de ingresos. Esta compensación será opcional, es decir que dependerá de cada afectado si acepta participar o no en dichos procesos.

1.11 MECANISMO DE RESOLUCIÓN DE QUEJAS

La adquisición de tierras y el reasentamiento involuntario da lugar inevitablemente a quejas de la población afectada concernientes a cuestiones que van desde el monto de las indemnizaciones, el derecho a recibir indemnización y asistencia, la ubicación de los sitios de reasentamiento, la calidad de los servicios en esos sitios, hasta las incomodidades generadas por procesos constructivos. La resolución oportuna de esas quejas es fundamental para la ejecución satisfactoria del reasentamiento y la terminación de los proyectos en los plazos previstos. El objetivo principal de éste programa es prevenir y minimizar conflictos y reclamos con los propietarios, poseedores, ocupantes, arrendantes, arrendatarios, negocios ubicados bajo los trazos de los Proyectos, a través, de la Instalación de una Oficina de Atención y Recepción de Quejas que deberá estar vigente durante todo el ciclo de vida de cada proyecto. Sin embargo, considerando la magnitud del impacto y/o la escala de algunos proyectos y como una estrategia de optimización de recursos y tiempos, durante la etapa de elaboración e implementación de cualquier PAR Específico, podrá proponerse como mecanismo para la recepción de quejas y reclamos únicamente teléfonos gratuitos y/o buzones ubicados en lugares cercanos y accesibles para que las personas puedan depositar sus inquietudes, dichos buzones deberán ser atendidos periódicamente de tal forma que cualquier queja o reclamo sea atendida diligentemente. En este apartado se establece el mecanismo o procedimiento para que las personas afectadas por cualquiera de los proyectos de FOMILENIO II, puedan registrar una queja o una reclamación sin incurrir en gastos y los procedimientos en las instituciones involucradas para obtener una resolución oportuna, transparente y justa de su queja o reclamación.

1.11.1 Oficina de Atención y Recepción de Quejas

Se establecerá una Oficina de atención y recepción de quejas que se encargará de completar el ciclo de atención de una queja, entendiéndose ésta como las inquietudes y demandas de los y las

82 Este tipo de compensación será ofrecido a todos los afectados, pero será ejecutado únicamente con los interesados que así lo manifestaren.



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pobladores/as, asegurando la resolución de las mismas. Su competencia será el área de influencia del proyecto y los reclamos que deriven exclusivamente del Proyecto en cualquiera de sus áreas: diseño y construcción, ambiental, social, derechos de vía, reasentamientos. Esta oficina desarrollará un sistema centralizado en 3 tipos de quejas: Medio Ambiente, Adquisición de tierras, Reasentamientos Involuntarios y Procesos Constructivos.

1.11.1.1 Generalidades

Se considerará como queja los reclamos o inconformidades sobre la información dada u omitida, acuerdos establecidos no cumplidos y afectaciones causadas sobre personas, bienes o entorno físico ambiental, que vulneren los derechos humanos, sociales, patrimoniales y/o culturales de terceros relacionados directamente con el Proyecto. Con la finalidad de procurar imparcialidad y objetividad en las funciones y actividades, la Oficina de Atención y Recepción de Quejas, durante todo el ciclo de vida de los proyectos será responsabilidad preferiblemente de un ente Supervisor según la fase que corresponda, pudiendo también estar a cargo de un ente externo como por ejemplo una Organización no Gubernamental (ONG). La oficina de atención y recepción de quejas estará conformada, como mínimo, de un profesional en el área social, que será responsable del cumplimiento de las funciones de la oficina. El número de Oficinas Receptoras y el personal asignado, para cada proyecto dependerán de la dimensión y complejidad del mismo. Dicha(s) Oficina(s) deben ubicarse lo más cercana(s) posible(s) a la población afectada de tal forma que sea de fácil acceso para todos. Deberá estar visiblemente identificada por medio de un rotulo de 2m x 1m de dimensión que tendrá como mínimo la siguiente información: fuente de financiamiento del proyecto, nombre del proyecto, teléfonos y horario de atención. La Oficina Receptora de quejas y reclamos, tendrá un espacio para la recepción y atención a la comunidad y contará con todo el equipo necesario para atender de forma oportuna y eficiente, por ejemplo: vehículo, cámara fotográfica, computadora, impresora, escritorio y sillas, carteleras, planos del Proyecto, afiches informativos y los formatos83 necesarios para iniciar, desarrollar y concluir cualquier proceso, etc.

83Los formatos a utilizar para los proyectos de cualquiera de los componentes de FOMILENIO II se presentan en el Anexo 6 “Formatos de Resolución de Quejas” (FormResolQuej) de éste PAR estratégico.



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Contará con una línea telefónica fija cuando las condiciones de ubicación así lo permitan o telefonía móvil donde consultar. En las áreas rurales con construcciones dispersas este requisito no es de carácter obligatorio ya que no todas las construcciones cuentan con este servicio. Tendrá a disposición los volantes, brochures y cualquier otro tipo de medios informativos señalados en el Programa de comunicación y participación ciudadana de éste mismo documento. Esta oficina deberá brindar atención al público de lunes a domingo y de 8 de la mañana a 5 de la tarde.

1.11.1.2 Funciones

i. Proporcionar asesoría especializada a los usuarios, particularmente en lo que se refiere a los objetivos, alcances, efectos y beneficios del Proyecto.

ii. Orientar a los usuarios a fin de que puedan interponer cualquier reclamo, informando los mecanismos, procedimientos e instancias que tienen a disposición.

iii. Atender cualquier reclamo, determinando a la mayor brevedad posible la competencia material sobre la misma.

iv. Investigar y verificar las quejas presentadas, de ser necesario, realizará entrevistas o visitas domiciliarias.

v. Toda solicitud que pueda ser resuelta a través de orientación, asesoría o información, se resolverá de forma inmediata.

vi. La oficina recibirá la queja y la canalizará al encargado del área que corresponda, a fin de que éste la resuelva en el tiempo y forma descritos en el procedimiento de Resolución de Quejas establecido en este PAR estratégico.

vii. Dar el seguimiento correspondiente a todo reclamo, queja, consulta o conflicto planteado hasta la resolución del mismo.

viii. Elaborar expedientes individuales de los casos atendidos; dicho expediente, contendrá desde la presentación de la queja o reclamo hasta la resolución de la misma, incluyendo cualquier documento público o privado, inspecciones, investigaciones, opiniones, fotografías y resoluciones, es decir toda la información pertinente de cada caso en particular.

ix. Mantener informado al reclamante sobre el trámite, proceso y seguimiento de su reclamo.

x. Hacer una bitácora de los casos atendidos y el tipo de los mismos, fechas de inicio y finalización del conflicto.



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xi. Atender y llevar a cabo la solución de los conflictos en las primeras instancias, evitando en lo posible, pero sin impedirlo, que el conflicto llegue a instancias judiciales.

1.11.1.3 Procedimiento de Resolución de Quejas

i. Cualquier reclamo, queja, consulta, conflicto o inconformidad que sobrevenga por la operación del Proyecto en sus diferentes etapas y programas deberá presentarse a la oficina receptora de quejas.

ii. Las quejas o reclamos deberán presentarse en la oficina receptora de quejas de manera personal por el interesado, representante legal o apoderado, ya sea en forma verbal o escrita y deberán documentarse de conformidad a los formatos establecidos para tal fin84. Las quejas deberán mencionar datos mínimos de identificación, de ser posible la copia simple y legible de DUI o pasaporte y la firma o huella del interesado o su representante legal. Si el interesado o titular del reclamo es persona jurídica copia simple y legible de los documentos en los que consta la personería del representante de la misma que presenta la queja o reclamo y DUI o pasaporte del representante.

iii. A la queja se agregará, siempre que sea posible, copia simple y legible de los documentos que soporten los hechos manifestados (notas, facturas, recibos, notificaciones, fotos, etc.).

iv. Al recibir la queja, el responsable de la Oficina desarrollará la inspección respectiva, la cual deberá realizarse dentro de las 24 horas siguientes de interpuesta la misma. Esta inspección tendrá la finalidad de verificar hechos y determinar el área de competencia. De dicha inspección se levantará la correspondiente acta de visita, la cual formará parte del expediente.

v. Toda resolución de inadmisibilidad se hará constar por escrito y deberá establecer de manera clara y precisa los fundamentos que la justifiquen.

vi. Si la queja presentada fuere incompleta, el responsable de recibir las quejas, deberá señalar las observaciones correspondientes, para que el interesado aclare o complete los datos solicitados, a fin de que su reclamo surta efecto.

vii. Al recibir cualquier queja o reclamo, ésta será registrada, asignándole un número correlativo para identificarla. Si la solicitud o reclamo puede solucionarse a través de orientación, asesoría o información, será el profesional responsable de la oficina recepción de quejas quien la solvente inmediatamente. Si la solicitud necesita alguna gestión o trámite, el encargado de la oficina, deberá, determinar el área o la especialidad que se encargará de la queja y remitir a la brevedad el expediente respectivo.

84 Para mayor información de los formatos a utilizar en la Oficina Receptora de Quejas Anexo 6 “Formatos de Resolución de Quejas" (FormResolQuej).



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viii. El expediente deberá entregarse, con acuse de recibido, al responsable del área a la que pertenece el reclamo planteado, quien resolverá dicha queja. El encargado de la Oficina dará el seguimiento y cooperación necesarios.

ix. Al recibir el expediente, el área responsable realizará las gestiones pertinentes a fin de resolver el caso lo antes posible. La resolución se hará constar por escrito y contendrá una descripción de las actividades realizadas así como los fundamentos razonados de dicha resolución.

x. El responsable del área deberá remitir a la mayor brevedad posible a la instancia receptora de quejas y reclamos, el expediente que contendrá, la resolución al reclamo planteado; así como los correspondientes respaldos de la misma.

xi. Una vez recibido el expediente, la instancia receptora de quejas y reclamos deberá notificar la resolución al interesado a la mayor brevedad posible e incorporar una copia de la misma al expediente.

xii. Si la persona que interpuso la queja o reclamo no está conforme con la resolución notificada, podrá solicitar una revisión de la misma. Esta segunda instancia del proceso estará bajo la responsabilidad del área de Reasentamientos de FOMILENIO II quien revisará el caso y confirmará o modificará los términos en los que se ha resuelto.

xiii. El área de Reasentamientos de FOMILENIO II deberá remitir a la oficina receptora de quejas y reclamos a la mayor brevedad posible, el expediente completo que incluye la resolución debidamente justificada y razonada del recurso de revisión así como los correspondientes respaldos de la misma.

xiv. Una vez recibido el expediente, la oficina receptora de quejas y reclamos deberá notificar la resolución al interesado.

xv. El profesional responsable o encargado de la recepción de quejas, llevará registro de cada una de las actividades y procedimientos seguidos para cada caso presentado (fechas de inicio y cierre de cada caso); de manera que, al ser requerido, pueda dar cuenta del estado actual de las demandas.

xvi. Todas las partes interesadas podrán solicitar en cualquier momento información del expediente, de inspecciones, verificaciones, visitas, y de cualquier aspecto del proceso.

xvii. Las dos instancias involucradas en el proceso de resolución de quejas (la oficina de resolución de quejas y FOMILENIO II tendrán a más tardar 15 días hábiles para emitir resolución sobre los procesos.

xviii. Una vez agotado el procedimiento, si la resolución obtenida, no satisface al oponente de la queja o reclamo, el encargado de la oficina receptora de quejas o reclamos deberá orientarlo e informarle para que use las instancias judiciales correspondientes.



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1.12 PLAN DE MONITOREO, SEGUIMIENTO E INFORME FINAL

Como parte de las acciones encaminadas a generar información que permita diseñar estrategias para corregir desviaciones o potenciar mejores prácticas, se propone un plan de seguimiento, monitoreo e informe final que tendrá por objeto:

i. Verificar que las políticas, programas y procedimientos establecidos en este PAR Estratégico se ejecuten de manera adecuada.

ii. Identificar los riesgos, problemáticas y los aspectos positivos, con la finalidad de evaluar estrategias y de ser necesario hacer los ajustes correspondientes de manera oportuna.

1.12.1 Plan de Monitoreo

Para FOMILENIO II, la actividad de monitoreo de las actividades del PAR de cualquiera de los proyectos de los tres componentes de éste segundo convenio corresponderá al área de Reasentamientos de FOMILENIO II quien en coordinación y apoyo de las direcciones institucionales deberá velar por el cumplimiento de las Normas de Desempeño sobre Sostenibilidad Ambiental y Social (IFC), especialmente la Norma de Desempeño y Nota de Orientación 5 “Adquisición de Tierras y reasentamientos involuntarios” y el PAR Estratégico85.

1.12.2 Plan de Seguimiento

El seguimiento o supervisión de las actividades del PAR de cualquiera de los proyectos de FOMILENIO II será realizado durante todo el ciclo de vida del proyecto y consistirá en la verificación permanente de las actividades del PAR. Para una mejor comprensión de las actividades de seguimiento o supervisión encomendadas a las instituciones supervisoras de cada proyecto, se presentan las siguientes tablas en las cuales se resumen las actividades y el tipo de seguimiento que realizará.

Tabla 19: Actividades presenciales de las Instituciones Supervisoras de Proyecto Presenciales en:

Las capacitaciones al personal asignado previo al inicio de actividades específicas

La Zonificación y clasificación de inmuebles

Las Consultas Públicas que fueren realizadas en cada proyecto

85 Para mayor información de las actividades del Área de Adquisición de Tierras y Reasentamientos involuntarios de FOMILENIO II véase el apartado número 1.9“Marco Institucional del área PAR de Fomilenio II” de éste documento.



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Los sitios de acogida propuestos

Las actividades de levantamiento de valúos

Las actividad de notificación y negociación de valúos

Los pagos de indemnizaciones a propietarios/poseedores

Los proceso de selección y presentación de sitios de acogida

La construcción de viviendas y/o negocios de ocupantes

Las actividades de distribución de lotes y traslado de ocupantes

La instalación, organización y funcionamiento de las Oficinas Receptoras de Quejas

El monitoreo y seguimiento de los reasentados en su nuevo sitio de acogida

Tabla 20 Actividades de revisión de las Instituciones Supervisoras de Proyecto

Revisión de documentos relativos a:

Identificación de Propietarios/poseedores/ocupantes/negocios/arrendatarios

Diseño de los proyectos

Planos individuales de ocupación y de diseño de Reasentamientos

Zonificación y rangos de precios

Valúos de terrenos y construcciones

Identificación y resolución de Problemas Legales

Estudios Registrales, Estudios Catastrales, Permisos, notificaciones, censos-socioeconómicos, escrituras

Inscripciones de inmuebles para reasentamientos y/o de compraventas o donaciones y sentencias definitivas de expropiación de áreas ocupadas por el proyecto

Documentos de Planes de Acción de Reasentamientos Específicos

Procedimientos de quejas interpuestos y resueltos

Los expedientes en general.

Informe final del PAR

1.12.3 Informe Final

Los proyectos de FOMILENIO II que conlleven adquisición de tierras y reasentamientos involuntarios, deberán presentar, una vez concluidas las actividades del PAR correspondientes, un informe final en el cual se detallará la gestión realizada para cada proyecto.



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Este informe final será responsabilidad de las empresas consultoras o contratistas que implementen o ejecuten alguna de las actividad del PAR. Este documento presentará el resumen de las gestiones realizadas para el cumplimiento de las actividades encomendadas. Dicho Informe será verificado por la Institución Gubernamental, Autónoma o municipal responsable de cada proyecto y por el área de Reasentamientos de FOMILENIO II. Contará además con el visto bueno de MCC.

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