RESOLUCIÓN 898 de 2014 Comentarios de Luis Fernando Restrepo

8/11/2019 RESOLUCIN 898 de 2014 Comentarios de Luis Fernando Restrepo

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RESOLUCIN 898 DE 2014 (Agosto 19)

Diario Oficial No. 49.249 de 20 de agosto de 2014

INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Por medio de la cual se fijan normas, mtodos, parmetros, criterios, y procedimientospara la elaboracin de avalos comerciales requeridos en los proyectos deinfraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.

EL DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI,

en ejercicio de la funcin asignada por los artculos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013 yel Decreto 208 de 2004, y CONSIDERANDO:

Que el artculo 58 de la Constitucin Poltica establece que el inters general primasobre el particular, razn por la cual, por motivos de utilidad pblica e inters socialdefinidos por el legislador, se podr decretar la expropiacin, previa indemnizacin.

Que de conformidad con lo definido por la Corte Constitucional, entre otras en lasSentencias C-1074 de 2002 y C-476 de 2007, esta indemnizacin tiene dos

caractersticas, a saber:i. Debe ser previa, esto es, pagada con anterioridad al traspaso del derecho de

dominio, yii. Debe ser justa, lo que conlleva que su fijacin no se puede hacer de manera

abstracta y general, sino que requiere la ponderacin de los intereses de lacomunidad y del afectado, presentes en cada situacin,

es decir, el anlisisde cada caso en particular.

Que en virtud de la discrecionalidad legislativa se expidieron, entre otras, las Leyes 9de 1989, 388 de 1997, y 1 de 1991, que regulan el procedimiento de expropiacin(judicial y administrativa) en el marco de la reforma urbana y para puertos martimosrespectivamente, el cual est compuesto por las siguientes etapas:

i. Oferta de compra;

Comentado [LFRG1]: Ojo con estoIncluso, en el caso de que se desee FRACCIONAR el Pago porejemplo con Bonos a 6 aos, esos Bonos, deben poder serconvertidos en dinero en efectivo en el mercado monetariolocal de manera inmediata y por el 100% de la EstimacinIndemnizatoria.

Comentado [LFRG2]: Se acabaron esas supuestas tablasde valores MASIVAS que en realidad lo que ocultaban eramediocridad valuatoria. Ahora, se debe realizarindividualmente y un anlisis detallado para cada caso enparticular para cada uno de los Bienes Tasados pues lasafectaciones suelen ser distintas entre un predio y otro, asestn uno al lado del otro o enfrente del otro.

Es hora de que se empiece a corregir un recurrente errorprocedimental que se cometa en las valoraciones de estetipo de avalos, en las que muchos (en realidad la granmayora) pretendan conseguir el valor de mercado de latierra o de zonas geoeconmicas similares para despusmultiplicarlos por el rea de unas Fajas de tierra afectadas

y dictaminaban como valor de la afectacin (expropiacin oservidumbre) en base al valor obtenido de esamultiplicacin.

Es por este motivo que se debe recordar que la maneracorrecta de realizar la tasacin de afectaciones al suelo(Expropiatorias o de Servidumbres), es mediante laValoracin del suelo por el Mtodo Residual sin considerar laafectacin y restarla de la Valoracin del predio por elMtodo Residual considerando la o las afectaciones, y luegoa este valor sumarle las afectaciones generadas a las MejorasConstructivas (valor de reposicin a Nuevo) y/o a las mejorasvegetales o cultivos. Y esto solo para la estimacin de uno delos componentes del dao Emergente Vencido oConsolidado.


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ii. Negociacin directa o enajenacin voluntaria, y en caso de no lograrse esta;

iii.

Expropiacin propiamente dicha.

Que el Decreto Nacional 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 de 1997 y laResolucin IGAC 620 de 2008, regulan lo concerniente a la elaboracin deavalos

comerciales, por los cuales se determina el valor comercial de los inmueblescorrespondiente a terreno, construcciones y/o los cultivos, en el marco del proceso deadquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social, tanto para

enajenacin voluntaria como para expropiacin por va judicial y administrativa.

Que la Ley 1682 del 22 de noviembre de 2013, por la cual se adoptan medidas ydisposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se concedenfacultades extraordinarias, establece algunas normas especiales para la adquisicinpredial por motivos de utilidad pblica e inters social regulada por las mencionadasLeyes 9 de 1989, 388 de 1997 y 1 de 1991, en cuanto se refiere al tema de laejecucin y/o desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte.

Que el artculo 23 de la Ley 1682 de 2013, permite incluir en el

valor comercial el montode las indemnizaciones o compensaciones, si estas son procedentes.

Que el artculo 37 de la Ley 1682 de 2013, seala que el

precio de adquisicin serigual al valor comercial; a su vez, el valor comercial se determina teniendo en cuenta la

reglamentacin urbanstica, destinacin econmica, dao emergente y lucro cesante.El dao emergente incluye el valor del inmueble (terreno, construccin y/o cultivosobjeto de adquisicin). El lucro cesante se calcular segn los rendimientos reales delinmueble al momento de la adquisicin y hasta por un trmino de seis (6) meses.

Que el citado artculo 23 de la Ley 1682 de 2013, asigna al Instituto Geogrfico AgustnCodazzi IGAC la funcin de adoptar las normas, mtodos, parmetros, criterios y

procedimientos que deben utilizarse en la elaboracin de avalos comerciales,

lascuales una vez expedidas son de obligatorio y estricto cumplimiento para avaluadores,propietarios y responsables de la gestin predial en los proyectos de infraestructura detransporte.

Comentado [LFRG3]: El Avalo Comercial, realmenteconsiste en la Tasacin del

es decir, la Indemnizacin TOTAL Justa y Debidaque cubra TODAS las afectaciones causadas(comprobadamente) por la ejecucin del proyecto de

Infraestructura.

Comentado [LFRG4]: Aqu existe una muy posibleinduccin al ERROR tanto en la Ley 1682 como en laResolucin 898, pues el artculo 23 de la Ley 1682 no se

refiere al Valor Comercial del predio, sino, al Avalu

Comercial de las afectaciones es decir al Valor Econmico

Total de las Afectaciones dice textual mente as:

El avalo comercial, de ser procedente, incluir el valor delas indemnizacioneso compensaciones que fuera del casorealizar por afectar el patrimonio de los particulares.

Es decir, ac se da apertura para realizar la Valoracin de TODOSlos Daos y Perjuicios comprobables que hayan sido causados porla enajenacin forzosa del predio o por la ejecucin del proyecto deinfraestructura terrestre.

Comentado [LFRG5]: Esta es otra posible induccin alERROR tanto de la Ley 1682 como de la resolucin 898, yaque es muy importante aclarar que EL PRECIO DEADQUISICIN del predio o de una fraccin de un predio, soloes uno de los componentes del AVALO COMERCIAL delas afectacionesy que es parte de los sumandos queconstituyen el DAO EMERGENTE (consolidado o vencido).

Puede, configurarse simultneamente al Dao EmergenteVencido (ya causado), otro Dao Emergente que es Futuro(an no ocurrido pero categricamente probado que

ocurrir a causa del Proyecto o de la adquisicin del predio yque producir de manera evidente el menoscabopatrimonial del afectado) . Un ejemplo de un componente deeste dao es el denominado Dao al Predio Remanente, yotro por ejemplo son los gastos en los que deber incurrir elpropietario para el registro de la escritura del predio y laobtencin de una nueva matrcula inmobiliaria por ejemplo.

Comentado [LFRG6]: E esto lo que nos obliga a realizar lasobservaciones o los comentarios que pensemos puedenafectar a futuro la estimacin justa de las afectaciones.


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Que la Ley 1673 de 2013, tiene como objeto regular y establecer responsabilidades y

competencias de los avaluadores en Colombia, y define la valuacin como la actividad,por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los mtodostcnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios ypertinentes para el dictamen de la valuacin. El Dictamen de la valuacin se denominaavalu.

Que si bien el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolucin IGAC 620 de 2008,

regulan lo atinente a la determinacin del valor comercial de los inmuebles (terreno,construcciones y/o los cultivos),

no reglamentan la tasacin de la indemnizacin referidaa dao emergente y lucro cesante, que segn la Ley 1682 de 2013 debe incluirse dentrodel avalo comercial de ser procedente.

Que por consiguiente, resulta necesario fijar las normas, mtodos, parmetros, criterios,y procedimientos que deben aplicarse para la elaboracin de los avalos comerciales ysu actualizacin en el marco del proceso de adquisicin al que se refiere la Ley 1682de 2013.

En mrito de lo expuesto,

RESUELVE:

CAPTULO I.

DISPOSICIONES GENERALES.

ARTCULO 1o. OBJETO. Fijar las normas, mtodos, parmetros, criterios yprocedimientos para la elaboracin y actualizacin de los avalos comerciales, incluidoel valor de las indemnizaciones o compensaciones en los casos que sea procedente,en el marco del proceso de adquisicin predial de los proyectos de infraestructura detrasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.

ARTCULO 2o. MBITO DE APLICACIN. Esta resolucin es aplicable a los proyectosde infraestructura de trasporte en el marco de los procesos de enajenacin voluntaria yexpropiacin, judicial o administrativa y, es de obligatorio y estricto cumplimiento paralos avaluadores, propietarios y responsables de la gestin predial a la que se refiere laLey 1682 de 2013.

Comentado [LFRG7]: Ojo, que ahora somos responsablescivil y penalmente por el contenido de nuestrosDICTMENES

Comentado [LFRG8]: Ojo, el Decreto 556 que reglamentala Ley 1673 referida al ejercicio de la tasacin en Colombiaestablece en el artculo 5 que es referido a las Categorasen las que los avaluadores pueden inscribirse en el RegistroAbierto de Avaluadores, especficamente en la CategoraNmero 13 que contempla la Tasacin o Avalo deINTANGIBLES ESPECIALESdice que estos consisten en elavalo de:

Dao emergente, lucro cesante, dao moral, servidumbres,derechos herenciales y litigiosos y dems derechos deindemnizacin o clculos compensatorios y cualquier otroderecho no contemplado en las otras categoras.

Es decir, no se pueden seguir aventurando a realizar estasestimaciones quienes no dispongan de los conocimientosapropiados para hacerlo, so pena de ser sancionadosdisciplinariamente y adems debern responder civil ypenalmente por los daos patrimoniales oextrapatrimoniales que produzcan sus dictmenes, sea a lospropietarios de los bienes tasados o sea al estadocolombiano y/o sus instituciones.


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ARTCULO 3o. DEFINICIONES. Para la interpretacin de la presente resolucin se

debern tener en cuenta las siguientes definiciones:AVALO COMERCIAL:Es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno construcciones y/o cultivos)y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones, de ser procedente.

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CORRESPONDIENTE A TERRENO,CONSTRUCCIN Y/OCULTIVOS OBJETO DE ADQUISICIN:Es el precio ms probable por el cual el inmueble se transara en un mercado donde el

comprador y el vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones fsicasy jurdicas que afectan el bien.

ACTUALIZACIN DE AVALO:Es la realizacin de un nuevo avalo comercial despus de trascurrido el trmino la vigenciadel anterior.

INDEMNIZACIN:Es el resarcimiento econmico que se reconocer y pagar al beneficiario, en caso de ser

procedente, por los perjuicios generados en el proceso de adquisicin predial.

DAO EMERGENTE:Perjuicio o prdida asociada al proceso de adquisicin predial.

ENTIDAD ADQUIRENTE:Persona de derecho pblico o su delegatario, segn sea el caso, encargada de adelantar elproceso de adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social. Las entidadesadquirentes estn enunciadas, entre otros, en el artculo 59 de la Ley 388 de 1997, en el

artculo 16 de la Ley 1a de 1991, o en la norma que las modifique, derogue o complemente.PROCESO DE ADQUISICIN PREDIAL POR MOTIVOS DE UTILIDAD PBLICA E INTERSSOCIAL:Conjunto de actuaciones administrativas y/o judiciales, en virtud del cual se logra latransferencia del derecho de dominio a favor de la entidad adquirente, con el propsito de serdestinado a la ejecucin y/o desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte en lostrminos sealados en la Ley 1682 de 2013. El proceso de adquisicin se podr adelantar porenajenacin voluntaria o por expropiacin judicial o administrativa segn sea el caso, deconformidad con la normatividad vigente.

ENAJENACIN VOLUNTARIA:Etapa del proceso de adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social, envirtud de la cual, previo acuerdo de voluntades, se logra la transferencia del respectivo bienmediante la suscripcin de un contrato de compraventa por escritura pblica debidamenteregistrada.

Comentado [LFRG9]: No cabe duda que el ValorComercial del predio que histricamente fue el quecalcularon en los dictmenes valuatorios muchos valuadorescolombianos, y solo es una de las valoraciones que deberealizar el tasador pues esta solo es parte del DaoEmergente Consolidado.

Ahora, NO se podrn seguir cotizando estos servicios comose ha pretendido prostituyendo el cobro a cifras tanmiserables que no dan ni para pagar la impresin de los

informes.

Comentado [LFRG10]: Ojo, esta definicin luce muyambigua y es probable que algunos quieran sustentarse enella para CASTRAR las afectaciones y los Perjuicios que segeneren por la ejecucin del proyecto, pues aqu casi quecircunscribe los perjuicios solo a los que se causenDURANTE el tiempo que dure el proceso de la adquisicin.

Por ejemplo, el Cdigo Civil Colombiano dice:

ARTCULO 1613. INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS. La

indemnizacin de perjuicios comprende el dao emergente ylucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligacin,o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardadoel cumplimiento.

Comentado [LFRG11]: Dao Emergente Consolidado o

vencidoConsiste en los desembolsos, egresos, o gastosefectuados por el afectado y/o por sus familiares, queexistieron, son ciertos, que ya fueron exteriorizados, peroadems, que ha sido comprobado que est vinculado uocasionado por la ejecucin del proyecto. En este grupo se

incorpora entre otros ms que pueden ocurrir el Valor

Comercial del Predio adquirido

El Dao Emergente Futuro, es similar pero que no haocurrido, o no se ha exteriorizado. En este grupo seincorpora entre otros ms que pueden ocurrir el Perjuicio al

Predio Remanente del Predio adquirido

Como dao Emergente Vencido, un ejemplo, son los gastosrequeridos para adecuar la fachada o el acceso al predioafectado. Por desconocer el alcance de este dao, enmuchos casos estos gastos no los reconocen o lo hacenparcial y caprichosamente y les dan el nombre deCompensaciones Econmicas o Reconocimientos Socio

Econmicos, pero en realidad un Valuador debe

incorporarlos en los clculos del AVALO COMERCIAL o delValor Econmico Total de Afectacin

Como ejemplo de un dao Emergente futuro, pudieran seradems del dao al predio remanente, lo gastos que deberpagar el propietario para actualizar sus escrituras y hacer lospapeleos legales tpicos en esos casos


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LUCRO CESANTE:

Ganancia o provecho dejada de percibir por el trmino de seis (6) meses como mximo, porlos rendimientos reales del inmueble objeto de adquisicin.EXPROPIACIN:Etapa del proceso de adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social quese utiliza cuando no se logra un acuerdo formal para la enajenacin voluntaria, en los trminosy condiciones previsto en la Ley 1682 de 2013, o cuando este es incumplido por el promitentevendedor.

AVALUADOR:

Persona natural o jurdica que posee el reconocimiento para llevar a cabo la valuacin.

BENEFICIARIO DE LA INDEMNIZACIN:Persona natural o jurdica a favor de quien se reconocer y pagar la indemnizacin.

PLAN DE GESTIN SOCIAL:Conjunto de programas, actividades y acciones que tienen por finalidad atender eldesplazamiento involuntario derivado del proceso de adquisicin predial por motivos deutilidad pblica, que algunas entidades implementan, en virtud del cual se podrn realizar

determinados reconocimientos econmicos o compensaciones sociales, cuyos conceptos ymontos estn previamente definidos, con el fin de ayudar a mitigar los impactos generados.

ARTCULO 4o. SELECCIN DEL AVALUADOR. La entidad adquirente solicitar alInstituto Geogrfico Agustn Codazzi (IGAC), la autoridad catastral correspondiente, opersonas naturales o jurdicas de carcter privado, registradas y autorizadas por lasLonjas de Propiedad, la elaboracin del avalo comercial al que se refiere la presenteresolucin.

PARGRAFO. El avaluador encargado podr contratar a expertos para determinaralgunos de los aspectos del dao emergente y/o lucro cesante.

ARTCULO 5o. SOLICITUD DEL AVALO. Una vez seleccionado y contratado el (los)avaluador(es), la entidad adquirente solicitar la elaboracin del avalo comercial por

escrito, aportando como mnimo los siguientes documentos:

i. Para la valoracin comercial de terreno, construcciones y/o cultivos. -Artculo 13del Decreto Nacional 1420 de 1998 o la norma que lo derogue, modifique,adicione o complemente.

1. Identificacin del inmueble o inmuebles, por su direccin y descripcin de linderos.2.

Copia de la cdula catastral, siempre que exista.

Comentado [LFRG12]: Se ha hecho muy comn el ERROR

de considerar que Lucro Cesante, solamente es clculo derentas demostrables por alquiler o por estados financieros yflujos de caja.

Esto lo usan recurrentemente los coordinadores deGESTIN PREDIAL de los Operadores de servicios Pblicos, ode las petroleras y ltimamente tambin por losconcesionarios de autopistas para hacerle bullying omatoneo a los propietarios y prcticamente conducirlos a

firmar obligatoriamente ofertas indemnizatoriasridculamente bajas.

Lo cierto es que el Lucro cesante tambin puede serConsolidado (Vencido) y Futuro y corresponde su clculo alos INGRESOS que se demuestre, o que no entraron o que noentrarn, al patrimonio del afectado por la adquisicinpredial o por la ejecucin del proyecto (pues puedeconfigurarse un dao remanente por ejemplo en un prediodonde hay un restaurante, en una carretera al que leexpropian el 70% del parqueadero vehicular con muchaprobabilidad le generarn una disminucin de ingresos porejecucin del proyecto)

Comentado [LFRG13]: Esta definicin no se ajusta a la denuestro ordenamiento legal (Cdigo Civil Colombiano)

ARTICULO 1614. DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE.Entindase por dao emergenteel perjuicio o la prdida queproviene de no haberse cumplido la obligacin o de habersecumplido imperfectamente, o de haberse retardado sucumplimiento;y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja dereportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligacin,o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.

ARTICULO 1615. CAUSACIN DE PERJUICIOS.Se debe laindemnizacin de perjuicios desde que el deudor se haconstituido en mora, o, si la obligacin es de no hacer, desdeel momento de la contravencin.

Es decir, desde el momento en que la afectacin esregistrada en la Matricula inmobiliaria del Registro deInstrumentos Pblicos se debe la indemnizacin, y para lafecha del avalo, se realiza el clculo del Lucro Cesante porel NO PAGO previo con la tasa legal del 6% (estipulada en

el artculo 2.232 del Cdigo Civil Colombiano), y se actualizapor IPC entre la fecha del avalo y la fecha prevista para larealizacin efectiva del pago.


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3. Copia del certificado de libertad y tradicin del inmueble objeto del avalo, cuya fecha de

expedicin no sea anterior en ms de tres (3) meses a la fecha de la solicitud.4. Copia del plano del predio o predios, con indicacin de las reas del terreno, de lasconstrucciones o mejoras del inmueble objeto de avalo, segn el caso.

5.

Copia de la escritura del rgimen de propiedad horizontal, condominio parcelacin cuandofuere del caso.

6.

Copia de la reglamentacin urbanstica vigente en el municipio o distrito, en la parte quehaga relacin con el inmueble objeto del avalo. Se entiende por reglamentacinurbanstica vigente aquella expedida por autoridad competente y debidamente publicadaen la gaceta que para el efecto tenga la administracin municipal o distrital.

PARGRAFO. Cuando se trate del avalo de una parte de un inmueble, adems de losdocumentos e informacin sealados en este artculo para el inmueble de mayorextensin, se deber adjuntar el plano de la parte objeto del avalo, con indicacin desus linderos, rumbos y distancias.

ii. Para el clculo de la indemnizacin:1.

Identificacin de los beneficiarios, indicando las razones por las cuales tienen estacondicin.

2.

La relacin de contadores y/o medidores y acometidas de servicios pblicos y su ubicacin.3.

Encuestas y censos socioeconmicos en caso de que la entidad adquirente las hayarealizado, e informacin referente a las actividades comerciales, industriales oresidenciales, entre otras, que se desarrollen en el respectivo inmueble, as como lostitulares de las mismas.

4.

Relacin de muebles ubicados en el inmueble objeto de adquisicin, que deban sertrasladados.

5.

Indicacin de los plazos para entrega del inmueble y forma de pago que se plantear porparte de la entidad adquirente en la oferta de compra.

6.

Copia de los contratos de arrendamiento y otros cuyo objeto sea el inmueble a seradquirido. En el caso en que los contratos sean verbales, se debern aportar declaracionesde los contratantes, en que consten los elementos esenciales del contrato, tales comoidentificacin de las partes, objeto del contrato, plazo, precio, causales de terminacin,sanciones por incumplimiento.

7.

Informacin tributaria (impuestos, tasas y contribuciones).8. Documentos contables de estados de prdidas y ganancias, el balance general ms

reciente. Para quienes no estn obligados a llevar contabilidad, recibos de caja,consignaciones bancarias, facturas, entre otros.

9.

Los dems documentos que considere relevantes para el clculo de la indemnizacin.PARGRAFO 1o. La entidad adquirente solicitar por escrito a los beneficiarios de la

10.

indemnizacin, la documentacin que estos tengan en su poder y que sea relevante parael clculo de la indemnizacin. Si estos no entregan la documentacin solicitada, la entidadadquirente dejar constancia en la solicitud de avalo, de esta situacin. El clculo se harcon informacin entregada as como aquella recopilada por el avaluador a la que se refiereel artculo 10 de la presente resolucin.


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PARGRAFO 2o. La entidad adquirente y el(os) avaluador(es) celebrarn contratos

para la realizacin de los avalos que requieran. Cualquier modificacin o ajuste de lainformacin entregada por la entidad solicitante respecto de los avalos realizadosimplicar cobro de honorarios.

ARTCULO 6o. PLAZO PARA LA ELABORACIN DEL AVALO. El plazo para laelaboracin del avalo ser de treinta (30) das hbiles contados a partir del dasiguiente al recibo de la solicitud escrita con toda la informacin a la que se refiere el

artculo 5 de la presente resolucin.

PARGRAFO. Sin perjuicio de lo anterior, en el contrato que suscriban la entidadadquirente y el(os) avaluador(es) se podr pactar un plazo distinto.

ARTCULO 7o. MECANISMOS DE IMPUGNACIN DE LA ENTIDAD ADQUIRENTE.La entidad adquirente podr pedir la revisin e impugnacin del avalo comercial, en

los trminos sealados en el artculo 24 de la Ley 1682 de 2013.

PARGRAFO. El expediente que se enve al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi(IGAC), para resolver la impugnacin, debe contener la documentacin y soportesutilizados para efectos de la elaboracin del avalo comercial.

ARTCULO 8o. VALORACIN COMERCIAL DE TERRENO, CONSTRUCCIONES Y/OCULTIVOS. Para efectos de determinar el valor comercial de terreno, construccionesy/o cultivos, se debern aplicar las normas, procedimientos, parmetros, criterios ymtodos contenidos en el captulo cuarto del Decreto Nacional 1420 de 1998, y en laResolucin IGAC 620 de 2008, o las normas que lo (la) derogue, modifique, adicione ocomplemente.

CAPTULO II.

DEL CLCULO DE LA INDEMNIZACIN.

ARTCULO 9o. INDEMNIZACIN. Para efectos de calcular la indemnizacin seaplicarn las normas, mtodos, criterios, parmetros y procedimientos, sealados enlos siguientes artculos.

SECCIN I.

CRITERIOS, PARMETROS Y PROCEDIMIENTOS.


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ARTCULO 10. DETERMINACIN DE LA INDEMNIZACIN. El avaluador encargado

del clculo de la indemnizacin deber realizar visita al inmueble objeto de adquisicin,con el propsito de:

i) Contrastar la informacin entregada por la entidad adquirente, verificar lareglamentacin urbanstica, la destinacin econmica del bien y dems aspectosrelevantes para la labor a su cargo.

ii) Solicitar al beneficiario documentacin adicional a la inicialmente suministrada, de sernecesario, que sea pertinente y/o conducente para efectos del clculo de laindemnizacin; en caso de que la solicitud no sea atendida, dicha peticin se le harpor escrito a la entidad adquirente, para que ella la requiera al beneficiario. En todocaso, el clculo se har con la informacin entregada y se dejar constancia de estasituacin.

En caso de inconsistencia entre la informacin entregada por la entidad adquirente y laobtenida en la visita al inmueble, el avaluador deber dejar constancia de lasinconsistencias encontradas para que la entidad realice los ajustes correspondientes.Si la entidad no realiza los ajustes, la valoracin se adelantar de conformidad con loencontrado en la visita.

PARGRAFO 1o. El clculo de la indemnizacin slo tendr en cuenta el dao

emergente y/o lucro cesante generados por el proceso de adquisicin predial.

PARGRAFO 2o. El avaluador en su informe de avalo comercial deber dejarconstancia de la metodologa aplicada para cada uno de los componentes de laindemnizacin calculados, as como de los soportes empleados para tal propsito.

ARTCULO 11. CONSULTA DE INFORMACIN. De ser necesario, el avaluadorencargado consultar la informacin de entidades u organismos, tales como: laSuperintendencia de Sociedades, autoridades tributarias, Superintendencia de Industriay Comercio, las Cmaras de Comercio, Departamento Administrativo Nacional deEstadstica, las agremiaciones inmobiliarias, Fenalco, entre otros, acerca deestadsticas referentes a ingresos y utilidades derivadas de las actividades que sedesarrollen en el respectivo inmueble.


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PARGRAFO. En el clculo de la indemnizacin se deber tener en consideracin la

informacin reportada a las autoridades tributarias por el beneficiario.

Si de acuerdo con la informacin obtenida y/o el clculo realizado por el avaluador seencuentra que los ingresos y/o utilidades superan lo reportado a las autoridadestributarias, la indemnizacin se har sobre lo informado a dichas autoridades.

En caso de que aparezca como no obligado tributariamente, el clculo realizado de laindemnizacin no podr superar los topes establecidos para ser contribuyente y segnlo que se demuestre.

ARTCULO 12. INVESTIGACIN DE MERCADO. Para efectos de realizar el clculo dela indemnizacin, se debern solicitar cotizaciones a personas naturales o jurdicasidneas que permitan definir el valor de determinado concepto o componente de laindemnizacin. Las cotizaciones se solicitarn a personas domiciliadas en el municipio

en el que se ubica el inmueble objeto de adquisicin. Salvo que el concepto ocomponente de la indemnizacin lo requiera, se podrn solicitar cotizaciones apersonas que se encuentren localizadas en otras jurisdicciones, o de ser el caso,internacionales.

En este caso, el avaluador encargado del clculo de la indemnizacin anexar lascotizaciones realizadas, indicando el nombre de los consultados, datos de contacto

(nmero de telfono y correo electrnico) y acreditando su idoneidad.

Cuando para el avalo se haya utilizado informacin de mercado (documentos escritosy/o cotizaciones), esta debe ser verificada, confrontada y ajustada antes de ser utilizadaen los clculos estadsticos.

ARTCULO 13. ENCUESTAS. Cuando no se encuentre informacin de mercado o se

quiera reforzar la investigacin, se recurrir a encuestas. Se reitera que estas solo seusarn para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos en queexistan datos de mercado, la encuesta se utilizar como comprobacin de lainformacin obtenida.

Comentado [LFRG14]: Resulta que esta es la FAMOSAFRASE que utilizan Irresponsablemente muchos JUBILADOSdel IGAC y supuestos valuadores de Lonjas de garaje paraMANOSEAR DESCARADAMENTE sus dictmenes, que de paso

cuando son IMPUGNADOS ante el IGAC esteirresponsablemente ha dictaminado que en la valoracin sehan cumplido los preceptos legales (por lo que es obvio queellos mismosIGAC-inducen a birlar el patrimonio de lospropietario afectados por la obra de infraestructura o por losoperadores de servicios pblicos)

Los Valuadores debemos ser MINEROS de DATOS es decir,INVESTIGADORES DE MERCADO, debemos construir nuestramuestra encontrando los datos o deduciendo los datos. Estaexcusa de que no hay datos de Mercado es acolitada porprominentes instituciones que demuestran su ignorancia

sobre el verdadero ejercicio profesional de la tasacin.

Por ejemplo el argumento de que no existen datos demercado para Lotes de tierra en un sector que se TASA, sederrumba cuando se les demuestra que hay edificaciones yque esas edificaciones o similares a esas, poseen datos deoperaciones de compra venta o de arrendamiento quepermiten mediante Tcnicas Residuales encontrar el valor deMercado del suelo y una vez obtenidos al menos 7 Datos(mnimo) podemos calcular la media aritmtica siencontramos un coeficiente de variacin mximo del 7.5% ypara garantizar un margen de error del 5%, y un nivel de

confianza del 90% ; o de 9 datos si lo que deseamos espronunciarnos con la media aritmtica con un margen deerror mximo del 5% y un nivel de confianza del 95% .

Es increble que en las resoluciones del IGAC se diga quebasta con 3 datos como mnimo para pronunciarse sobre elvalor comercial apoyndose en la media aritmtica de esos 3datos, pues eso lo que refleja es la violacin aberrante de lasleyes estadsticas y que obviamente permiten tachar porERROR GRAVE cualquier dictamen realizado incluso por elIGAC, argumentando el cumplimiento de sus propiasResoluciones tcnicamente controvertibles.

Ya es Hora que en estas resoluciones del IGAC se corrijantantos errores en las Formulas de su resolucin 620 (factorescorreccin mal copiados de los del Instituto Brasileo deperitajes IBAPE) o tablas de seores que no existieron niexisten, (FITTO y CORVINI), pues resulta que en realidad sonla tabulacin de la propuesta de ROSSHEIDECK efectuadapor dos tasadores argentinos con los apellidos FITTE yCERVINI cuando no existan las calculadoras, sino las reglasde clculo.


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Se deber dejar constancia escrita en el informe y bajo gravedad de juramento, que en

el momento de la realizacin del avalo no existan datos de mercado.

ARTCULO 14. CLCULOS MATEMTICOS ESTADSTICOS. Es necesario calcularmedidas de tendencia central con indicadores de dispersin como la varianza y elcoeficiente de variacin.

Cuando el coeficiente de variacin sea inferior: a ms (+) o a menos (-) 7,5%, la mediaobtenida se podr adoptar como el valor ms probable.

Cuando el coeficiente de variacin sea superior: a ms (+) o a menos (-) 7,5%, no esconveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar lainvestigacin con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

PARGRAFO 1o. El avaluador deber consultar un nmero plural de cotizaciones queno podr ser inferior a tres, salvo que se deje constancia bajo gravedad de juramentoque en el municipio en el que se ubica el inmueble objeto de adquisicin o debido a laactividad objeto de cotizacin, segn corresponda, no existe este nmero de personasidneas, evento en el cual se har el clculo con la(s) cotizacin(es) efectivamenteobtenida(s).

PARGRAFO 2o. En el caso en que no sea posible obtener las tres (3) cotizaciones(investigacin de mercado), se deber dejar constancia escrita en el informe y bajogravedad de juramento, que en el momento de la realizacin del clculo no existanotras personas con las cuales hacer las cotizaciones.

ARTCULO 15. EXCLUSIN DEL COMPONENTE ECONMICO DEL PLAN DEGESTIN SOCIAL. S en el marco del proceso de adquisicin predial para los proyectosde infraestructura de transporte, se implementan planes de gestin social, en virtud de

los cuales se prevean reconocimientos econmicos, estas sumas se consideranexcluyentes con la indemnizacin a la que se refiere la presente resolucin, y de haberocurrido el pago deber procederse al descuento respectivo, de conformidad con loprevisto en el pargrafo del artculo 246 de la Ley 1450 de 2011.

SECCIN II.

Comentado [LFRG15]: Esto es la cereza del pastel.

Es un Caso real y que esta ocurriendo en la actualidad en laValoracin de los Predios realizados por la Concesin Vial deAutopistas del Sol Ruta Caribeque est en manos de todauna familia de la Costa.

Se Buscaron una Lonja Complaciente conformada por 4afiliados para realizar el contrato de los Avalos.

En este supuesto Juramento, se escudan muchos de losvaluadores Mediocres como los de esa Lonja de garaje, paraanotar la siempre coincidente opinin de 3 amigos ms el del

firmante, supuestamente consultados y de bastosconocimientos inmobiliarios.

En el caso Real de la autopista del solRuta Caribe hayingenieros agroforestales, y jubilados del IGAC y querealizaron un curso de 40 horas y ya tienen PATENTE paradictaminar el Valor Comercial de los predios que sernafectados, por la Autopista.

Esos consultados son socios en esa Lonja de garaje y sesupone que en ese contrato de servicios , y que coincidencia,los nmeros con que fueron registrados son consecutivos los

4 nmeros y adems sus fechas de vencimiento de solvenciason coincidentes.

Pero tambin lo he visto en las ofertas de adquisicin o deservidumbres por afectaciones de Operadores de serviciosPblicos y/o Petroleros y/o Mineros, en donde proliferaranaberraciones como esta, siendo los avalos bien realizados laexcepcin, y esta metodologa que realmente es inducidapor estos prrafos de las resoluciones del IGAC y de sucomplacencia ante los reclamos de los propietarios, la regla.

Lo peor no es que esto ocurra, (Lo de Autopistas del Sol, No

es un Ejemplo, es real y tengo todos los sustentos de miscomentarios, pues yo he sido vctima de estos bandidos),sino que al denunciarlo ante el concesionario vial, no fuemotivo de suspicacia para ellos (raro no?) y despus alimpugnar ante el IGAC, oh sorpresa, tampoco, es decir,cualquier propietario se siente MATONEADO y debe ir adesgastarse en tribunales para reclamar lo que en justicia lecorresponde.


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DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE.

ARTCULO 16. COMPONENTES Y PROCEDENCIA DE LA INDEMNIZACIN. Deconformidad con lo previsto por los artculos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013, laindemnizacin est compuesta por el dao emergente y el lucro cesante que se causenen el marco del proceso de adquisicin.

PARGRAFO 1o. En el clculo del dao emergente y/o lucro cesante donde se hayantenido en cuenta los plazos de entrega del inmueble y/o la forma de pago en el procesode adquisicin, estos podrn disminuir, aumentar o suprimirse por parte de la entidadadquirente, cuando los plazos y/o la forma de pago sealada en la respectiva oferta decompra sean disminuidos, ampliados o suprimidos en el transcurso del proceso.

PARGRAFO 2o. Si la entidad adquirente determina, mediante decisin motivada, queel inmueble objeto de adquisicin no cumple con la funcin social de la propiedad,

solicitar que el avalo slo est conformado por el precio comercial del terreno,construcciones y/o cultivos.

ARTCULO 17. DAO EMERGENTE. A continuacin se presentan algunos conceptosde dao emergente, que usualmente se pueden generar en el marco del proceso deadquisicin predial:

l. Notariado y Registro:

Corresponde a los pagos que tiene que hacer el propietario para asumir los costos denotariado y registro inherentes, entre otros, a los siguientes trmites:

- Escritura pblica de compraventa a favor de la entidad adquirente y su registro en el

folio de matrcula inmobiliaria.

- Levantamiento de las limitaciones al dominio, en el evento en que sobre el bien objetode adquisicin existan esta clase de restricciones que impidan la transferencia.


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Para efectos del clculo de este concepto se tendrn en cuenta las tasas y/o tarifas

establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro, referidas a los costos deescrituracin e inscripcin en el respectivo certificado de libertad y tradicin contenidosen los Decretos Nacionales 650 de 1996, 1681 de 1996, 1428 de 2000 y dems normasvigentes, as como aquellas que los modifiquen, complementen o deroguen, lanaturaleza jurdica de la entidad adquirente, y se tomar el valor comercial del inmueblecorrespondiente a terreno, construcciones y/o cultivos, elaborado en el marco delproceso de adquisicin predial. Para efectos de este clculo, el valor comercial noincluye la indemnizacin.

2. Desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles:

Se refiere a los costos en que incurrirn los beneficiarios para efectos de trasladar losmuebles de su propiedad, ubicados en el inmueble objeto de adquisicin, a otro lugar,o la reubicacin en el rea remanente cuando la adquisicin es parcial, e incluye, entreotros, los siguientes conceptos:

- Desinstalacin y/o desmonte de bienes muebles, retiro y su embalaje.

- Traslado a un lugar del mismo municipio o distrito en el que se encuentre el inmuebleobjeto de adquisicin, salvo que no exista oferta inmobiliaria de bienes similares, eventoen el cual se deber calcular el valor del traslado al municipio ms cercano que s la

ofrezca o traslado al rea remanente en caso de que la adquisicin sea parcial.

En caso de que se requiera el pago de arriendo o bodegaje provisional mientras seadquiere el inmueble que reemplazar aquel objeto de adquisicin, se debern calculardos traslados:

i) Del inmueble objeto de adquisicin al inmueble arrendado o a la bodega, y ii) De esta

al inmueble de reemplazo.- Reubicacin, montaje y/o reinstalacin de los muebles. Si la actividad que sedesarrolle en el inmueble es productiva, es posible que se requiera la realizacin, entreotros, de obras civiles con el fin de poder realizar el montaje o reinstalacin de losmencionados bienes.


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Se deber tener en cuenta la calidad y condicin de estos bienes y la actividad en la

que se los utiliza, ya que en algunos casos el desmonte, embalaje, traslado yreinstalacin, requerir un tratamiento especializado.

Para el clculo de este concepto se debe realizar investigacin de mercado y/oencuestas.

3. Desconexin de servicios pblicos:

Corresponde a las tarifas por la desconexin, cancelacin definitiva o traslado de cadaservicio pblico domiciliario, existente en el respectivo inmueble o zona de terrenoobjeto

de adquisicin, en que tendrn que incurrir los propietarios para efectos de llevar a cabo

la entrega real y material del bien a la entidad adquirente.

El valor por este concepto se establecer tomando en consideracin las tarifas fijadaspor las empresas prestadoras de los diferentes servicios pblicos domiciliarios, ascomo la informacin suministrada por la entidad adquirente sobre nmero y ubicacinde contadores y acometidas.

4. Gastos de publicidad:

Este concepto se refiere, entre otros, a dos (2) tems a saber:

- El reconocimiento y pago por los gastos publicitarios ya realizados y que a la fecha dela adquisicin estn pendientes por ejecutarse (papelera impresa, publicaciones,

propaganda pagada y no realizada), y

- Aquellos gastos publicitarios en los que se deber incurrir para efectos de informarsobre el nuevo sitio al que se trasladar la actividad comercial. La determinacin delmedio publicitario depende de las condiciones propias de cada actividad econmica,referidas a la clase y tamao de la misma.


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Los gastos por publicidad no se deben reconocer en los casos en los que los inmueblesobjeto de adquisicin son destinados en forma exclusiva al uso residencial.

Para el clculo de este concepto se debe realizar investigacin de mercado y/oencuestas.

5. Arrendamiento y/o almacenamiento provisional:

Cuando las condiciones especiales, y/o los plazos para la entrega del inmueble a laentidad adquirente, y/o la forma de pago que se defina en la oferta de compra, hagannecesario disponer del sitio para el traslado provisional de los bienes muebles, serealizar investigacin de mercado y/o encuestas con el fin de determinar el valormensual del arrendamiento y/o almacenamiento.

Para determinar el plazo de arrendamiento y/o almacenamiento se tendr en cuenta eltiempo para adquirir o conseguir el inmueble de reemplazo y su correspondienteadecuacin, de ser el caso.

6. Impuesto predial:

Se debe pagar el impuesto predial en forma proporcional. El propietario solamente debeasumir el tiempo en que tuvo la propiedad y la entidad adquirente el perodo restantedel correspondiente periodo fiscal.

Para efectos del clculo se deber establecer el monto del impuesto pagado por elpropietario, sin contar multas o sanciones, indicando igualmente el valor diario delmismo.

Si la adquisicin es parcial, el clculo deber ser proporcional al avalo catastral y a latarifa aplicada al rea objeto de adquisicin.


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La entidad adquirente reconocer y pagar el valor diario establecido por el avaluador,

multiplicando dicho valor por el nmero de das del periodo fiscal en que la propiedadestar a cargo de la entidad.

7. Adecuacin del inmueble de reemplazo:

Corresponde a los pagos que el beneficiario tendr que realizar para efectos de adecuarel inmueble que compre para reemplazar aquel objeto de adquisicin, ajustndolo a las

condiciones especiales que requiera.

Tiene lugar en los casos en que el inmueble a reemplazar presenta caractersticasespeciales, que no se encuentran normalmente en los bienes ofrecidos en el mercadoinmobiliario, debido a que estas corresponden a los requerimientos propios de unadeterminada actividad productiva, y que no pueden ser trasladadas al predio dereemplazo.

En los casos en que no sea posible adecuar un inmueble de remplazo, deber pagarseel valor de reposicin a nuevo de las construcciones, descontando el valor de lasconstrucciones depreciadas ya calculadas en la valoracin del terreno, construccin y/ocultivos, que tena el inmueble adquirido por la entidad.

Para el clculo de este concepto se realizarn presupuestos de obra, investigacin demercado, consultas de informacin oficial y/o consultas a personas expertas.

PARGRAFO. En el caso en que no sea posible encontrar un inmueble de reemplazo,deber dejarse constancia escrita y bajo la gravedad del juramento de esta situacin enel informe, al momento de la realizacin del clculo.

8. Adecuacin de reas remanentes:

Habr lugar a su reconocimiento en los casos de adquisicin parcial de inmuebles, ycorresponde a las adecuaciones de reas construidas remanentes que no se hayantenido en cuenta en la valoracin comercial de terreno, construcciones y cultivos, en lostrminos del numeral 5 del artculo 21 del Decreto Nacional 1420 de 1998, o la norma

Comentado [LFRG16]: Parte del Clculo del DaoEmergente Futuro.


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que lo modifique, derogue, complemente o adicione. Se reconocer el valor de

reposicin a nuevo de las construcciones.

Para el clculo de este concepto se realizarn presupuestos de obra, en cuyarealizacin se tendr en cuenta investigacin de mercado, consultas de informacinoficial y/o consultas a personas expertas.

9. Perjuicios derivados de la terminacin de contratos:

Corresponde a las erogaciones de dinero que har el beneficiario a favor de terceros,por cuenta de las sanciones o indemnizaciones por terminacin anticipada de contratos,tales como de arriendo y aparcera, cuyo objeto sea el inmueble que ser adquirido.

Se reconocer en forma exclusiva para los casos en que el proceso de adquisicin

predial se adelante por enajenacin voluntaria. En caso de expropiacin no podrntasarse perjuicios derivados del incumplimiento de obligaciones contractuales conterceros, porque segn lo previsto por la Ley 9a de 1989, artculo 26 inciso final, laexpropiacin constituye fuerza mayor.

Para el clculo de este concepto se tendr en cuenta lo previsto en las clusulas delrespectivo contrato con los terceros y la normatividad vigente sobre la materia.

PARGRAFO. Los conceptos por los cuales se puede generar dao emergente,enunciados en el presente artculo, son indicativos y no excluyen otros conceptosque se demuestren y puedan ser reconocidos en el clculo de la indemnizacin.

ARTCULO 18. LUCRO CESANTE. A continuacin se presentan algunos conceptos delucro cesante, que usualmente se pueden generar en el marco del proceso de

adquisicin predial:l. Prdida de utilidad por contratos que dependen del inmueble objeto de adquisicin:Este concepto corresponde a las utilidades dejadas de percibir por los beneficiarios,derivados de contratos, tales como el de arrendamiento o aparcera, sobre parte o latotalidad del inmueble.


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Para el clculo de este concepto se establecer el ingreso derivado del contrato,

tomando en consideracin la informacin contenida en el respectivo contrato.

Esta informacin se verificar con investigacin de mercado, la cual permitirdeterminar la renta que el mercado est dispuesto a pagar por dicho contrato.

Si se encuentran diferencias entre lo pactado en el contrato y el resultado de lainvestigacin de mercado, prevalecer el ltimo para efectos del clculo de la utilidad.

Adicionalmente, se tendr en cuenta la informacin tributaria y/o contable aportada paraefectos del clculo.

Una vez determinado el ingreso derivado del contrato, se establecern los costos enque el beneficiario debe incurrir para efectos de recibir el respectivo ingreso, tales como

tributos que debe pagar por el inmueble, el mantenimiento del inmueble, laadministracin y los servicios pblicos, de ser el caso.

La utilidad ser el resultado de descontar del ingreso definido los costos determinados.

2. Prdida de utilidad por otras actividades econmicas:

Este concepto tendr lugar en los casos en que el beneficiario realice en el inmuebleuna actividad econmica diferente a las enunciadas en el numeral anterior, y entrminos generales su clculo seguir los mismos parmetros explicados para el casode la prdida de utilidad por contratos.

Para su clculo se realizar un estudio de la actividad econmica, con el fin de

establecer el ingreso que estas producen, para lo cual el avaluador podr acudir ainformacin y estadsticas de entidades pblicas y/o privadas, as como la informacintributaria, contable y la aportada por el beneficiario.

PARGRAFO 1o. De conformidad con lo dispuesto por el artculo 37 de la Ley 1682de 2013, el lucro cesante se reconocer hasta por 6 meses.

Comentado [LFRG17]: Esta Limitacin es Ilegal (Viola loprevisto en la Legislacin Colombiana, ver el Cdigo CivilColombiano), y totalmente Improcedente.


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El tiempo a reconocer por lucro cesante se podr determinar mediante consulta deinformacin oficial y/o de expertos en la materia.

PARGRAFO 2o. Los conceptos por los cuales se puede generar lucro cesante,enunciados en el presente artculo, son indicativos y no excluyen otros conceptosque se demuestren y puedan ser reconocidos en el clculo de la indemnizacin.

CAPTULO III. DISPOSICIONES FINALES.

ARTCULO 19. La presente resolucin deroga la Resolucin 741 de 2014 y rige a partirde su publicacin en el Diario Oficial.

Publquese y cmplase.

Dada en Bogot, D. C., a 19 de agosto de 2014. El Director General,

JUAN ANTONIO NIETO ESCALANTE.

RESOLUCIÓN 898 de 2014 Comentarios de Luis Fernando Restrepo

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